Según la Ley de Propiedad Horizontal art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias.
Además, también pueden concretarse actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.
En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:
Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
Las que generan daños en la finca.
Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.
Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.
Requerimiento procesal
El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".
Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.
Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente, en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.
Procedimiento judicial
El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.
Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:
La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
La indemnización de daños y perjuicios.
Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.
Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.
A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.
Servidores físicos en la empresa
La temperatura
Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado. A continuación vamos
El ruido
Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido. Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.
La seguridad
Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.
Montaje de una habitación de servidores
Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:
El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.
Servidores en la nube
Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.
Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.
Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.
Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.
Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.
Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.
La LAU recoge en el capítulo IV los derechos y obligaciones de las partes y especifica en el artículo 21 las normas que rigen la conservación de la vivienda. Así, indica que «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.».
Por lo tanto la responsabilidad del propietario es mantener la vivienda perfectamente habitable siempre que el inquilino no sea el responsable de los desperfectos.
Responsabilidades del propietario sobre los desperfectos en la vivienda en alquiler
El artículo 1554.2 del Código Civil asigna al arrendador «todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada», salvo en caso de un mal uso de las instalaciones por parte del inquilino.
El propietario debe pagar los desperfectos estructurales y los ocasionados por la antigüedad del inmueble. Electrodomésticos antiguos, humedades, instalaciones de luz y agua deterioradas y reparaciones de la caldera estarían a cargo del casero.
Desperfectos que recaen sobre el inquilino en la vivienda en alquiler
-El Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye al inquilino: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Básicamente el inquilino cubrirá el desgaste del día a día del inmueble.
Concretamente el inquilino debe reparar las pequeñas averías (son las que supongan menos de 150 euros de gasto) provocadas por el uso cotidiano de la vivienda o por el mal uso de los elementos de la vivienda.
Aclara el Código Civil: "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo o por causa inevitable"
Ejemplos de pequeños desperfectos y averías que debe pagar el inquilino siempre que no respondan a un mal uso serían: bombillas fundidas, agujeros y desconchones en la pared por cuadros o elementos decorativos, desgaste del mobiliario por su uso cotidiano o pintura periódica del piso.
Consecuencia de las obras realizadas por el propietario en la vivienda de alquiler
La Ley establece que el inquilino debe aceptar y soportar las obras y reformas que el propietario emprenda. Tras 20 días de obras el propietario debe disminuir la renta al inquilino en función del espacio que no pueda ser disfrutado en la vivienda. Además tras las obras o reformas, el propietario no podrá, en ningún caso, subir las rentas concertadas en el contrato de alquiler de vivienda.
Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".
La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.
Las principales repercusiones de estas medidas son;
Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.
Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.
Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.
Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.
Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.
La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.
Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.
Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.
Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.
Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.
El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.
Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.
Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda
No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.
Adjudicación a un solo heredero
Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.
Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."
Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.
Acto de conciliación
Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:
"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.
La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."
Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.
A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:
Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.
Subasta pública voluntaria
Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.
En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:
"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"
Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.
Una vez celebrada la subasta, puede suceder:
Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.
La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.
El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.
En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.
Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda
¿Cómo se reparte el dinero?
Depende de quién compre:
Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.
Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?
Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.
¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?
Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.
Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.
¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?
En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.
¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?
Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?
Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.
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La nueva Ley de Vivienda modifica algunas cuestiones del alquiler, como:
-En zonas tensionadas introduce prórrogas extraordinarias de carácter anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
-Suspensiones en los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad.
-Actualización del límite de la renta del 3% a partir de 2024.
¿Cuándo puedo desalojar al inquilino moroso con la nueva Ley de Vivienda?
Los tribunales podrán establecer plazos de suspensión del procedimiento de desahucio de 2 o 4 meses según sean personas físicas o jurídicas frente a 1 y 3 meses como se establecía con anterioridad.
Un desahucio autorizado supone la obligatoriedad de informar al inquilino y al propietario de la fecha y hora prevista para su realización.
En caso de personas en situación de vulnerabilidad es obligado también informar a las Administraciones públicas competentes en vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social, y a los responsables de brindar atención inmediata a personas en riesgo de exclusión social
En una demanda de desahucio el interesado debe proporcionar los siguientes datos:
-Si el inmueble es la residencia habitual del inquilino
-Si el propietario es un "gran tenedor"( ahora como mínimo teniendo más de 5 viviendas en zona tensionada)
-Si el demandante está en situación de vulnerabilidad económica.
-La acreditación de haber participado en un proceso de conciliación mediado por las administraciones públicas.
¿Qué hacer concretamente ante el impago?
Lo primero que decir es que debe actuarse con prontitud. La Ley permite que con tan solo un mes de impago, el propietario pueda resolver de pleno derecho la rescisión del contrato de arrendamiento, lo cual supone la obligación de abandono del inmueble del inquilino moroso.
Antes de acudir a la vía legal es conveniente requerir el pago atrasado al inquilino vía burofax.
Seguidamente , si lo anterior no tiene efecto, se podría interponer una demanda de desahucio firmado por abogado y procurador. El juzgado , si admite la demanda a trámite, notificará al inquilino el desahucio y su fecha, momento en que este deberá devolver las llaves y abandonar la vivienda.
También sería posible reclamar judicialmente las deudas contraídas del alquiler, y los intereses de demora por impago. No obstante, muchos morosos carecen de nóminas ni propiedades.
En caso de inquilino moroso sin contrato
Si el inquilino no tiene un contrato legal , ante un conflicto de impago, no tendremos un texto legal donde asentar las bases.
Para conseguir que el moroso abandone el hogar habrá que seguir el mismo procedimiento que se sigue cuando hay contrato.
Si el inquilino lleva a cabo actividades ilegales o molestasse le podrá avisar con solo 7 días de antelación del interés en que abandone el inmueble
¿Debe abandonar el inmueble un inquilino moroso con hijos?
La condición de tener hijos no afecta directamente al proceso de desahucio. El procedimiento en cualquier caso estaría condicionado por la posible situación de vulnerabilidad económica del inquilino que podría en cualquier caso retrasarse.
En resume: la nueva ley de la vivienda supone
Con la nueva Ley el inquilino que no paga está en situación de incumplimiento de contrato. El casero puede iniciar un procedimiento de recuperar cantidades adeudadas y conseguir el abandono de la propiedad, pero si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica el tribunal de justicia podría suspender el procedimiento entre 2 y 4 meses.
La tensión de precios en las grandes capitales por la Golden Visa, está provocando que los países europeos empiecen a ver con buenos ojos restricciones en el funcionamiento de las Golden Visa como se está produciendo Canadá.
Precios de la vivienda en Canadá
Los precios de la vivienda en Canadá han aumentado un 44% en los últimos dos años, en las grandes ciudades, provocando un problema real en la población gran parte de la cual se está quedando sin posibilidad de adquirir vivienda, para intentar disminuir esta tensión el gobierno ha prohibido la venta de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.
En Europa también está bajo esta tensión en los precios de la vivienda en las capitales y países como Grecia están endureciendo los requisitos para obtener el Golden Visa siendo Portugal la más extrema, al estar planteando seriamente su eliminación.
En España las Golden Visa no peligran, por estabilidad de precios y de compras
En España, los precios de la vivienda, aunque han subido, lo han hecho moderadamente y no se ha visto afectado por una petición masiva de Golden Visa, que no alcanzó ni las 6.000 peticiones durante 2022, por lo cual no existe una iniciativa política, ni social, para cambiar dichas condiciones.
El porcentaje de compras de viviendas de extranjeros, ronda del 8% al 13%, según el años y las condiciones económicas. La pandemia provocó una reducción durante dos años; pero en el 2022 se ha recuperado totalmente. el porcentaje de las inversiones de extranjeros que compra en nuestro país es históricamente de un 15% y no se ha incrementado desde que se puso la Golden Visa
Bajada de ventas de viviendas y tensión de precios de alquiler en 2023
La subida de tipos y la inflación provocará que la demanda se desplace al alquiler, lo que tensionará aún más los precios de los alquileres, por lo que habrá una bajada del volumen de operaciones y una más que probable corrección a la baja del precio de la vivienda, lo que no tensionará los precios y se mantendrán las Golden Visa.
Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:
"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."
Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?
La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.
Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:
La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.
Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.
Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!
En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.
Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío
Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.
El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.
Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación
En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.
Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.
Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.
La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.
Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.
En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.
El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.
Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.
Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.
Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.
Futuros cambios de la LAU
El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.
Posibles cambios;
Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.
El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años".
La diferencia radica en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.
Pasos a seguir ante esta situación;
Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su vivienda. Esto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial.
En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.
Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.
Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.
Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.
Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.
Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.
En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso.
Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.
¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.
Acciones a tomar en caso de morosidad
En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.
En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.
¿Qué hacer antes de interponer la demanda?
Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.
Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:
Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.
Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.
Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.
¿Puede oponerse el inquilino?
Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:
Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.
Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.
Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.
Momento del desahucio
Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.
Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.
Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.
Plazo mínimo de desahucio
Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.
Medidas para prevenir la morosidad
Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.
- El 8% del precio de compra, seria el impuesto
de transmisiones patrimoniales (Hacienda).
- En notaría tendriamos que pagar las copias
simples que realice el notario..
- Los gastos del registro.
Hipoteca
Si se va a pedir una hipoteca, habrán
unos gastos añadidos, que serían:
- 1,5% de
impuesto de actos juridicos documentados, de la responsabilidad
hipotecaria. (hacienda).
- Gastos
de registro.
-
Gastos de notaría de la hipoteca.
- Comprobar si la hipoteca tiene gastos de apertura, aunque ya están
desapareciendo.
- Añadir a estos gastos la gestoría, que en este
caso vamos a pagar doble gestoría, por
la compra y por la hipoteca.
Por lo tanto podríamos resumir los gastos
del comprador en el 11,5% del precio de la compra aproximadamente si
pedimos hipoteca, y si no pedimos hipoteca, los
gastos serian aproximadamente el 8,5% del precio final de compra.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX enPOBLACIONX.
Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.
Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.
Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas
Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.
Ubicación: principal indicador de servicios
Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.
Tipología: ¿exterior vs interior?
El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio
La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.
Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.
No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.
¿Obra nueva o segunda mano?
Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por m2 de las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.
La importancia de la altura
Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica. El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.
Eficiencia Energética, un valor en alza
En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.
La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.
Orientación al sur, más luminosa
Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.
El exterior como epicentro del hogar
Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.
En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.
Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?
La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.
Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.
Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.
Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).
La tasación, algo más que el valor de un inmueble
Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.
La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).
Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.
Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace
API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.
Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.
Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".
Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2 y noruegos 4.662 euros m2 .
En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros m2 con incremento ascendente del 3,6%.
Por comunidades Autónomas
En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.
En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.
Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.
Respecto a las Hipotecas
El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.
Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.
En la última crisis inmobiliaria, al acelerarse las operaciones de compraventa simultáneamente fueron subiendo los precios. Es lo que suele pasar; el precio de la vivienda suele ir pegado a las variaciones del mercado. Sin embargo en la actualidad parece que está siendo diferente. Las subidas de los tipos del BCE no consiguen frenar la subida de precios y las operaciones de compraventa cada vez son menores. Los compradores esperan a que bajen los precios (hay una demanda latente) pero los precios no bajan.
El precio de la vivienda en la primera mitad de 2023 han subido un 3,5%,según el INE. Lo único que ha conseguido el BCE en España es que los precios no escalen tanto como en 2022, cuando el encarecimiento fue del 7,4% interanual, su mayor revalorización desde 2007, justo antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria hace 15 años. La tendencia alcista de los precios desde 2014 , parece no tener tope y solo se aprecia una suave desaceleración desde 2022 aparentemente incomprensible.
En algunos países europeos la situación del mercado es muy diferente y los precios muestran una clara tendencia a la baja. En Suecia por ejemplo el valor de la vivienda cayó un 12% interanual y las operaciones disminuyeron un 11%. En Alemania el ajuste de los precios de la vivienda es de un 10% interanual .
Desajuste oferta/demanda de vivienda y obra nueva/segunda mano
El vicepresidente y head de Living en España de CBRE, Javier Kindelan opina que la clave del poco efecto de la inflación, y el deterioro macroeconómico sobre los precios es el desequilibrio oferta-demanda que padecemos. Se está produciendo la mitad de obra nueva que las 180.000 viviendas que las familias necesitan. Se crean el doble de nuevos hogares que los que se generan , Un acentuado desajuste de la 2º mano ante la escasez de vivienda nueva.
Si analizamos los datos de obra nueva y segunda mano las transacciones en obra nueva se mantienen mientras, se producen caídas en la segunda mano. Estas últimas arrastran la cifra total de compraventas, que serán un 24% inferiores cuando cierre 2023. Esto hace prever un encarecimiento de la vivienda del 1,1% para el ejercicio en curso. Sin embargo los inmuebles a estrenar se encarecerán un 5,2% y, los ya usados, apenas repuntarán un 0,6%
Hay pues una bipolarización; una parte de la oferta está muy tensionada (obra nueva) y, la otra, más ajustada, permitiendo incluso que haya capacidad de negociación entre compradores y vendedores.
Adquisiciones de vivienda en metálico
Además de estas características peculiares de nuestro parque de viviendas hay una tendencia del mercado que tampoco ayuda a que bajen los precios que es el aumento de las viviendas adquiridas sin hipoteca. En Junio, solo el 56% de las ventas fueron con hipotecas según los datos del Consejo General del Notariado. Algunos de los factores causantes de esta tendencia son el aumento de viviendas compradas por extranjeros o el aumento del interés por alquiler de los últimos tiempos que hace que se compren viviendas directamente para este fin.
Viviendas bloqueadas sin vender
En España existen cerca de 500000 viviendas vacías que llevan años sin venderse y que podrían ayudar a cerrar el desajuste oferta ?demanda. Pero la realidad es que están muy al margen del mercado. Se hallan en zonas en las que se construyó en plena burbuja inmobiliaria , en las que no se genera una demanda suficiente y la población no va a crecer. Con el tiempo además van quedándose obsoletas y son más difíciles de vender.
En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.
Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.
En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.
Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.
Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.
Aspectos positivos de la amortización
Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.
Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:
Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.
Invertir para rentabilizar
En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.
Condiciones generales a tener en cuenta
Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.
Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:
Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.
El mejor momento para amortizar
Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.
Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.
Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.
Beneficios de amortizar tiempo o capital
En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.
Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.
La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.
El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).
La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.
Requisitos:
Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.
Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.
Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.
El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil.
En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria.
En caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común.
Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables.
Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar.
¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?
En cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible.
Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.
Se procede a la división material del objeto en el momento en que el objeto sea divisible, habilitando la opción de aportar un porcentaje a cada cotitular.
Se procede a la división económica en el momento en que el objeto sea indivisible tanto jurídica como físicamente o sea inservible para el uso destinado o por desmerecer su valor. Esta división se realiza a través de la venta y el reparto del coste según la cuota de propiedad de cada cotitular.
División económica del condominio de un inmueble
Cuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:
Acuerdo cotitulares: Si todos los cotitulares dan su consentimiento, se aportará el total del bien a solo un copropietario, el cual se encargará de cobrar el coste correspondiente al resto de los cotitulares dependiendo de sus cuotas.
Desacuerdo cotitulares: Si no llegan a un acuerdo, el bien será vendido en subasta pública y el precio se dividirá según las cuotas entre los propietarios.
Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento.
Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir.
¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?
Para dividir el objeto común, hay tres caminos:
Que los copropietarios lleguen a un acuerdo. Para que se dé el acuerdo, debe existir unanimidad entre todos, así como una formalización del acuerdo a través del contrato divisorio.
Concurso de árbitros o amigables componedores. Estos serán seleccionados por los cotitulares y pertenecerán a las partes con arreglo a las tasas pertenecientes a cada cotitular.
El camino judicial. Se establece la acción de división para comenzar el proceso para dividir el objeto común
Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras.
De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio.
Proceso para dividir el inmueble común
Los copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo.
Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente.
A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad.
Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia.
Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?
No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos.
Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliario
En normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria.
Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados.
El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble.
Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio.
Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmueble
El caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario.
En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio.
¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?
El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.
Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.
Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:
Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.
Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?
El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.
La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.
Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.
El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.
Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.
Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.
El contrato puede establecer que el propietario pueda interponer demanda ante cualquier retraso en el pago (Un solo día de retraso permite las intervenciones judiciales) o ante un retraso en el pago de un número concreto de mensualidades (en este caso el propietario deberá respetar ese intervalo de tiempo para tomar medidas legales)
Siguiente paso: lo que dice la ley
Bien, el artículo 27.2 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) dice que «?el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».
La ley permite por tanto poner una demanda de desahucio en caso de que un inquilino incumpla su obligación de pago.
El incumplimiento de la obligación de pago para la Ley es cuando pasa el plazo de pago (normalmente del 1 al 5 o del 1 al 7) y el inquilino no ha abonado la renta.
La demanda de desahucio por impagos de la renta
Una vez sobrepasado el plazo de pago que diga el contrato o marque la Ley el propietario podrá poner una demanda de desahucio . Solicitará al juez una orden para finalizar el contrato y desahuciar al inquilino.
Tendremos en cuenta la enervación
La enervación es el derecho a parar el desahucio que tiene el inquilino si paga toda la deuda.
Puede darse el caso, en impagos de poca cantidad que el inquilino, pague su deuda y se paralice el deshaucio, con lo cual el inquilino no abandonaría la vivienda como sería lo deseable para el propietario. Una posible solución ante esto sería enviar un burofax de requerimiento de pago al inquilino reclamando la deuda y esperar que el inquilino no la abone en un plazo de 30 días. Tras ese periodo el inquilino no podrá enervar.
Aunque deudas pequeñas es fácil que el inquilino enerve y parecería no conveniente el envío del burofax, en realidad es conveniente su envío para podern ser utilizado en juicio como prueba justificatoria de la advertencia.
En la demanda es conveniente poner que el inquilino no puede enervar aunque el juez después dictaminará lo contrario. Si ha enervado será condenado al pago de las costas del juicio y además no podrá enervar en el futuro, pudiendo ya interponerse demanda de desahucio definitiva.
La OCU manifiesta que la Ley de la vivienda prohíbe efectuar el pago del alquiler con dinero en metálico, lo cual para los consumidores puede resultar una medida "discriminatoria" y "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor" y detalla que esta Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que utiliza su Disposición final primera, como técnica legislativa que favorece cierta oscuridad, para modificar el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a fin de obligar al pago de la renta a través de "medios electrónicos", de manera excepcional, permite el pago en metálico, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a los citados medios electrónicos de pago.
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios modificó el año pasado su artículo 47, para contemplar como infracción la "negativa a aceptar el pago en efectivo como medio de pago dentro de los límites establecidos por la normativa tributaria y de prevención y lucha contra el fraude fiscal Según la OCU las modificaciones en la Ley de la vivienda a este respecto entran en claro conflicto con lo citado.
Asimismo, también entraría en conflicto con el Código Civil que permite en su artículo 1170 el pago de las deudas con la moneda de curso legal, así como el Tratado Fundacional de la Unión Europea, que establece que la moneda de curso legal de todos los Estados miembros es el euro, y como tal lleva implícita su capacidad para satisfacer deudas.
"La normativa atenta contra la libertad del consumidor"
Para la OCU, esta normativa de la Ley de la vivienda que supuestamente aboga a la protección, la accesibilidad y la no discriminación, "atenta de pleno contra la libertad de elección del consumidor", no habiendo razones de interés público que justifiquen la misma, pues el efectivo tiene una inmediatez y disponibilidad de la que no goza la tecnología, frente a cortes del sistema eléctrico o telefónico-datos, o los fallos de las propias plataformas y sistemas de pagos, y está menos expuesto a las estafas digitales como el phishing.
Según la entidad de los consumidores, esta medida discrimina a las personas en una situación más vulnerable y con menor capacidad digital, por lo que OCU ha advertido que podría discriminar a 1.400.000 personas que se encuentran en riesgo de exclusión financiera.
El dinero metálico sigue a la cabeza en las formas de pago
Un estudio del Banco de España revela que el 82% de la población española está en contra de la desaparición del dinero en metálico que, de hecho, sigue siendo el medio de pago más utilizado en nuestro país (99%), seguido de las tarjetas de crédito/débito (86%). La OCU comenta que el efectivo es el medio que goza de "mayor aceptación entre la población" y además favorece la "inclusión financiera" de todos los consumidores, facilitando un mayor control del gasto familiar y permitiendo no incurrir en gastos de mantenimiento de las cuentas corrientes, comisiones, etc.
Las materias primas que más afectan al sector de la construcción son el cobre, el aluminio y el petróleo, que han registrado una subida realmente fuerte. El crudo se ha elevado en un 52%, el aluminio está en máximos de los últimos tres años al crecer un 31% y el cobre se ha revalorizado un 26,9%. "Esto está provocado por la paralización que hubo el año pasado a nivel mundial, que ha hecho que se haya ido tirando de inventario y, al mismo tiempo, los inventarios han disminuido mucho", explica el analista de Investing.com, José María Lerma. "Tampoco hay que olvidarse de la escasez que hay en el mercado, que se ha profundizado aún más por el reabastecimiento que está realizando China para satisfacer la demanda interna", añade.
Se han elevado los costes para construir una vivienda. Las compañías se ven muy perjudicadas por este aumento de los precios. Se prevén más subidas en el segundo semestre.
Este aumento de los precios se traslada a las compañías constructoras en un primer momento, ya que todavía no se ha notado el impacto en el precio final de las viviendas. Los márgenes de beneficio en la construcción son bajos y, de media, se sitúan alrededor del 3%. "Los materiales representan alrededor del 40% de los costes totales de un proyecto, por lo que un aumento tan significativo de los precios de las materias primas absorbe todo ese margen de beneficio o, al menos, una gran parte", aseguran desde la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC). Además, desde la organización explican que en los contratos privados el empresario puede trasladar parte o la totalidad de esa subida al cliente, sobre todo en los de menor duración. Sin embargo, en el caso de los contratos públicos esa posibilidad no existe y las empresas se ven más perjudicadas.
La clave para las compañías constructoras se encuentra en la estabilización de los precios en el corto y medio plazo, ya que de mantenerse la subida actual o incrementarse, estas empresas sufrirán y se verán obligadas a trasladar el aumento de los costes al cliente final. "Una vez que la actividad de las materias primas se vaya estabilizando esos inventarios se van a ir llenando y, por lo tanto, esa tensión de los precios que vemos ahora irá disminuyendo", comenta Lerma. Aun así, el analista prevé que en el segundo semestre la tensión en los precios continúe siendo alcista. "La estabilización y el retroceso de los precios no llegará hasta el primer trimestre o semestre del próximo año", asegura el experto.
Esta subida afecta al precio final de la vivienda, sobre todo a la de obra nueva. El alza en los costes de la construcción pasará de largo por la vivienda de segunda mano que se compra para reformar
Con este escenario, es normal preguntarse cómo puede afectar todo esto al precio final de las viviendas, especialmente a las de obra nueva y a los proyectos que se encuentren en desarrollo en estos momentos. Por el momento, "no hemos visto que los promotores estén repercutiendo este aumento en el precio final de la vivienda. La mayoría del aumento del precio la están absorbiendo los productores intermedios de materiales, que reciben las materias primas caras y las transforman para los constructores, y los propios constructores", explica Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate. Sin embargo, desde CNC ya apuntan que los costes de cimentación y estructura de las nuevas obras son los que están acusando más la subida de los precios, ya que se han producido incrementos que superan los dos dígitos durante los últimos doce meses.
Desde la organización explican que en el impacto medido a través del Índice de Precios de Viviendas (IPV), "se aprecia cómo el precio de la obra nueva ha sufrido un incremento del 2,3% durante los últimos doce meses mientras que el avance del precio de la segunda mano ha sido tres veces inferior y se ha situado en el 0,7%", comentan. La parte menos mala de este incremento de los precios se la están llevando las empresas que se dedican a las reformas de viviendas y aquellas casas que son compradas para ser reformadas posteriormente. Esta subida de los costes "no debe afectar, ya que se mueven por lógicas de precio diferentes. En todo caso, una reforma adecuada en términos de prestaciones incrementa sustancialmente el valor del inmueble, por lo que igualmente será rentable", explica Sebastián Molinero, secretario general de ANDIMAC.
El futuro pasa por la construcción industrializada, que es más eficiente, barata y consume menos materiales. También es esencial que exista una mayor flexibilidad por parte del Gobierno
En caso de que las tensiones continúen y los precios se mantengan en los niveles actuales, los constructores y compradores ya miran a alternativas como la construcción industrializada. Este tipo de construcción, en lugar de hacerse en el lugar donde se construye el edificio, se realiza en fábrica por piezas y posteriormente esas piezas se trasladan y se montan. "La ventaja que tiene este sistema es que consume menos materiales, es más eficiente y más barato, por lo que es una opción a largo plazo muy buena si los precios de las materias primas siguen creciendo", comenta Bermúdez, que explica que se ha aumentado notablemente el interés por esta modalidad.
Mientras, desde CNC aseguran que, si los precios de las materias primas no se frenan, hará que muchos proyectos no sean rentables, "por lo que una opción no deseada para nadie sería su abandono". La asociación ha pedido oficialmente al Gobierno que busque un mecanismo que reequilibre los contratos públicos y que tenga en cuenta el incremento de los precios, "puesto que está en juego la viabilidad de un número significativo de grandes obras", sostienen. Además, también aseguran que la escasez de varios productos puede supone un problema grande para que salgan adelante proyectos que ya están en desarrollo.
En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".
También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".
Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.
El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.
De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:
Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.
Contenido a destacar en el recurso ante el TC
Fundamentos de derecho;
El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.
Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.
Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:
-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.
-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.
-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.
-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.
2 Método Dan-sha-ri
Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.
Las tres instancias para poner en práctica este método son:
?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.
Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.
3 Otros métodos de diferentes autoras
? María Gallay: El orden se mantiene solo.
Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.
Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.
? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.
Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:
"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."
? Adelaida Gómez: El orden no es magia.
Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."
Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.
Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.
Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.
Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.
Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.
¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.
En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.
Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).
Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y ahora se sitúa entre el 2% y 4%.
En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.
Y ¿Qué deberías hacer tú?
Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:
Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
Tu capacidad para asimilar el riesgo.
El plazo de amortización.
Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
Qué interés te ofrecen a tipo variable.
¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?
Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.
Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir para que salga mejor una fija que una variable?
Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).
Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.
Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.
¿Y la hipoteca variable?
La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).
Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.
Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019
Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.
Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.
Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.
Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.
La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.
Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.
El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.
En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos,más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.
A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.
Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.
En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.
La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.
Reacciones de las entidades financieras
Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.
La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.
Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.
Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.
62% de los préstamos a tipo fijo en 2021
El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.
Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.
Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.
Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán incremento de la cuota mensual.
Variable
2020 Pesimista
2020 Central
2020 Optimista
2021 Pesimista
2021 Central
2021 Optimista
Tipos de interés
-0.1
0
0.1
-0.1
0
0.1
Euríbor 1M
-0.47
-0.42
-0.37
-0.25
-2
-0.5
Euríbor 3M
-0.41
-0.36
-0.31
-0.2
-0.15
-0.1
Euríbor 12M
-0.27
-0.22
-0.17
-0.15
-0.1
-0.05
Crédito hipotecario
-1.5
-1.3
-1.1
-1.4
-1.2
-1
¿Subida en los tipos de interés?
Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.
Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.
No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.
Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.
Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.
Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamientode media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados", asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.
Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.
La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.
También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.
Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.
CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.
Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.
De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".
Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.
El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene
En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.
La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda. Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.
El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.
Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.
Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.
Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.
Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.
Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.
El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.
Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.
Pero, ¿a qué se dedica un agente inmobiliario? ¿en
qué puede ayudarte si te urge vender piso en POBLACIONX?
Un agente inmobiliario básicamente es un profesional
dedicado a la venta de inmuebles y
gestión de alquileres a través de
una serie de servicios que ofrece al
cliente. No es fácil y rápido vender piso en POBLACIONX, puesto que son varias
acciones las que hay que realizar. En este sentido, acudir al servicio de
profesionales como los que te ofrece INMOBILIARIAX
te agilizará y facilitará esta tarea y con la tranquilidad de que lo harás de
la mano de agentes inmobiliarios colegiados, es decir, acreditados como tal y
con la formación que proporciona el Colegio.
Valor real de la vivienda
El precio de la vivienda es uno de los puntos clave para vender un piso en POBLACIONX. Es difícil saber si estamos vendiendo nuestra propiedad a un
precio muy elevado o, por el contrario, demasiado bajo. Un agente inmobiliario
te ayudará a fijarlo y a hacerlo razonadamente, teniendo en cuenta parámetros como la zona en la que se ubica la
vivienda, sus prestaciones, antigüedad, etc.
Cartera de posibles compradores
En INMOBILIARIAX
contamos con una cartera de más de 3500 posibles compradores. Si te urge vender
piso en POBLACIONX, esto será
una gran ventaja, ya que tu vivienda se
mostrará a personas que realmente tienen intención de comprar y muchas de
ellas pueden incluso haber indicado que buscan una vivienda de las
características de la tuya. Además, no cobramos a la parte compradora. Una
ventaja más.
Muestra virtual de tu vivienda
Las herramientas más frecuentes para la venta de
viviendas se limitan a mostrar fotos de la misma, que en ocasiones no reflejan
del todo cómo es la vivienda ni explotan sus puntos fuertes. En este sentido,
en INMOBILIARIAX hemos incluido
entre nuestros servicios el realizar un "Tour
Virtual" de la vivienda, es decir, una grabación en vídeo de 360 º que
permite al futuro comprador ver cada rincón de la misma y tener una
representación real de sus dimensiones y disposición sin necesidad de visitarla.
Gestionamos la documentación registral de la
vivienda
Tras estos primeros pasos a la hora de vender un piso
en POBLACIONX surgirá la necesidad de comprobar que la
vivienda se encuentra en perfectas condiciones para ser vendida. Nos referimos
a cuestiones registrales. Esta labor sabemos que es ardua y genera
incertidumbre, por ello nuestros agentes inmobiliarios prestan este servicio al cliente y además sin
coste adicional alguno.
Como ves, si te urge vender piso en POBLACIONX, puede que lo consigas antes
de lo que esperas. Ponte en contacto con
INMOBILIARIAX y te ayudaremos en esta labor.
INMOBILIARIAX estamos
especializados en las ventas con alquiler garantizados en POBLACIONX, tenemos gran experiencia en este tipo de operaciones.
¿Qué es la venta con alquiler garantizado de una vivienda?
Básicamente consiste
en la venta de una vivienda por parte de su propietario pero pudiendo seguir
viviendo en ella en régimen de alquiler el período que pacte con el nuevo propietario de la vivienda. Si el precio de la vivienda es
inferior al mercado, el vendedor exigirá alquileres más baratos y periodos más
largo o incluso indefinidos, si el precio es de mercado el nuevo propietario
exigirá alquileres más altos y periodos más cortos de renovación. De este modo, se puede vender la vivienda, adquirir cierta
cantidad de dinero y continuar viviendo en ella, dando estabilidad de
rentas al nuevo propietario. Todos ganan, el vendedor que vende su vivienda y
se consolida financieramente, sin tener que cambiar de casa y por otra parte el
comprador que garantiza desde el primer momento una rentabilidad para su
inversión con un inquilino de fiar y solvente económicamente.
¿Sólo las personas mayores pueden optar por la venta de vivienda con
alquiler garantizado?
La experiencia de nuestra agencia INMOBILIARIAX de la venta de viviendas
con alquiler garantizado en POBLACIONX, nos indica que Aunque cualquier
propietario podría optar a esta modalidad de venta, aunque la mayor aceptación de
esta formula la eligen las personas mayores como complemento a sus pensiones y
sin que la venta de su vivienda le obligue a mudarse. Los compradoresprefieren vendedores
de avanzada edad, ya que tienen menor esperanza de vida y tendrán que esperar
menos para poder disfrutar de la vivienda plenamente.
Contratos
de alquiler viviendas de larga duración y sin tributación al IRPF por la venta
No hay una duración
estipulada para el contrato de venta de vivienda con el alquiler
garantizado pudiéndose establecer de periodos de
10,15 o 20 años
Otra ventaja de esta fórmula es que las personas jubiladas están exentos de tributar el IRPF por la venta de
la vivienda habitual, por lo que se ahorrarían este impuesto en la venta de la
vivienda.
¿En qué situación quedaría una persona que acuerda la venta de la
viviendacon
alquiler garantizado en POBLACIONX?
El vendedor de la
vivienda inmediatamente pasaría a ser arrendatario de la misma, gozando así de
los derechos que estipula la Ley de Arrendamiento Urbano y la nueva Ley de la
vivienda; pero al
hacerse un contrato de venta de la vivienda unido a un contrato de alquiler se
incluyen clausulas especiales como las formas de pago de la vivienda unido al
pago de alquileres, la duración del mismo, las posibilidades de
subrogación y otras clausulas
específicas, que deberán ser siempre revisadas en POBLACIONX por nuestra agencia INMOBILIARIAX
para evitar conflictos en un futuro.
Ejemplo práctico de una venta de la viviendacon alquiler
garantizado en POBLACIONX
El señor Pedro tiene una pensión de
800?, 75 años y una vivienda valorada en 350.000? en POBLACIONX, como su
esperanza de vida es de 10 años y estimando un ipc del 2%, el alquiler medio de
su zona e inmueble rondaría los 1.500?. Ha decidido vender su casa al señor
Antonio por 275.000? siempre y cuando le alquile su casa por 800? de forma
indefinida y solo subiendo el ipc, además solo le tendrá que pagar 100.000? y
el resto a 2000? con un recalculo de la deuda acumulada al ipc.
Con esto el señor Pedro consigue
seguir viviendo en su casa para el resto de su vida, tener un ingreso extra de
1200? (2000?-800?), pagar un alquiler de la vivienda un 40% por debajo del
precio de mercado y tener 100.000? para otros gastos y todo ello por vender su casa un 20% por debajo del precio de
mercado y dar facilidades de pago al comprador.
Todos ganan todo con INMOBILIARIAX
¿Tienes dudas? Consúltanos
sin compromiso
En INMOBILIARIAX te ofreceremos más información al respecto sobre esta
fórmula y te mostraremos qué alternativas existen y cuáles son las ventajas
para ti de cara a la venta de tu vivienda en POBLACIONX.
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la satisfacción total en la venta de tu vivienda con alquiler garantizado en
POBLACIONX.
Google a través de sus múltiples herramientas puede conocer a los usuarios y sus comportamientos dentro de la red, por ejemplo, las páginas visitadas o sus interacciones.
Dentro de estas herramientas, se encuentra Google Signals, que da la opción de conocer más a profundidad a cada uno de los usuarios. Esto lo lleva a cabo obteniendo información sobre el usuario desde los diferentes dispositivos por los que navega por la red.
Actualmente, el acceso a Internet se puede realizar desde distintos dispositivos. Podemos acceder a una web desde el móvil para encontrar un producto, pero luego podemos acceder por el ordenador para llevar a cabo la compra de este. Entre el momento de la consulta y el de la compra puede pasar horas, días o incluso semanas.
Dentro del sector inmobiliario, de los usuarios que visitan los portales y webs inmobiliarias existen dos perfiles diferentes: el vendedor y el buscador de vivienda.
Comprador o inquilino
Independientemente de si busca alquilar o comprar, el procedimiento de búsqueda es muy similar. En primer lugar, se buscará información acerca del sector inmobiliario para posteriormente, acceder a numerosos portales inmobiliarios para encontrar viviendas. Este proceso le conducirá a varias webs inmobiliarias, redes sociales u otras páginas con las que poder finalizar el procedimiento de la búsqueda (https://www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-web-ejemplos.html).
El buscador puede llevar a cabo la búsqueda a través de distintos dispositivos. En este proceso es donde Google Signals resulta muy útil.
El vendedor
El primer paso que realiza un usuario que pretende vender su domicilio es investigar por la red distintas fuentes. Acceder a Google para encontrar información que desee sobre el mercado inmobiliario. De esta forma, accederá a páginas webs de consejos, noticias o de expertos en el sector para informarse sobre los servicios que ofrecen.
Después de ello, procederá a conocer las opiniones de otros usuarios acerca de ese experto específico. Con ello, el usuario podrá decidir si prefiere continuar la búsqueda de información o regresar a la página web de la agencia.
Al igual que el comprador o inquilino, estos dos procesos se pueden desarrollar desde distintitos aparatos electrónicos: desde el ordenador en casa, desde una tablet en el trabajo o desde el móvil en la calle.
¿Cómo funciona la herramienta de Google Signals?
Con Google Analytics, se obtenía la información acerca de las acciones que un usuario llevaba a cabo desde un único dispositivo.
Dentro de Googe Analytics, se encuentra la herramienta Google Signals que recoge información acerca de los usuarios que están registrados desde su perfil de Google. Lo novedoso reside en que con este nuevo instrumento se puede recoger datos sobre la navegación del usuario desde los dispositivos en los que se encuentra registrado. Por lo tanto, obtiene los datos del mismo usuario desde sus diferentes dispositivos.
Mejoras integradas en Google Analytics
Mejora de los informes publicitarios, demográficos y de intereses
Toda la información obtenida por Analytics a través de su código de seguimiento y por las cookies se complementa con los datos extras que recoge sobre el comportamiento del usuario de Google.
Remarketing
Gracias a la plataforma Google Marketing Platform y a las audiencias publicadas en estas, se exponen publicidad de remarketing multidispositivo a todos aquellos usuarios de Google que tengan la opción Personalización de Anuncios activada y estén registrados en su sesión.
Informes multidispositivo
Toda la información que Google Signals obtiene del mismo usuario desde sus diferentes positivos tiene una caducidad máxima de 26 meses.
Proceso de activación de Google Signals
Para poder tener activo Googe Signals, primero tenemos que tener la opción EDITAR.
Pulsamos en el botón EMPEZAR que aparecerá dentro del banner de notificación azul ubicado en la zona superior de la web, o navegando por la columna Propiedad > Información de seguimiento > Recogida de datos, y continuar según las instrucciones que se originarán en un cuadro de diálogo azul.
Accedemos a Google Signals para consultar la información y pulsamos sobre el botón CONTINUAR.
Posteriormente, debemos activar Google Signals siguiendo los siguientes pasos:
Escogemos las propiedades sobre las que queremos que funcione Google Signals (todas las propiedades de la cuenta, solo esta propiedad o un subconjunto concreto de propiedades de la cuenta).
Pulsamos en ACTIVAR si queremos activar de inmediato Google Signals.
Pulsamos en DECIDIR MÁS ADELANTE si preferimos activar en otro momento Google Signals.
En el momento en el que tengamos activado Google Signals, se activará el interruptor de la función. A continuación, podremos elegir las siguientes acciones:
Exponer publicidad de remarketing multidispositivo a usuarios que tengan el inicio de sesión de Google y que hayan activado la función de Personalización de Anuncios.
Acceder a nueva información basada en otros usuarios obtenida a través de los informes multidispositivo.
Toda esta información se pondrá a disposición desde el día en el que se haya activado Google Signals.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
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España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.
Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.
Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.
Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.
Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad, se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:
Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.
Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.
Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.
Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?
Pero hay algunas situaciones de este tipo que por su excepcionalidad imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, detalla algunas de estas situaciones:
Habitar una vivienda sin título de propiedad o posesión
Un requisito que establece la Agencia Tributaria para aplicar la citada exención es haber habitado la vivienda vendida durante tres años en pleno dominio. Si el contribuyente habita la vivienda más de tres años sin título de propiedad o posesión no se cumpliría el requisito y no se establecería la exención por reinversión. Habría que descontar del cómputo el tiempo que el contribuyente habitó la vivienda sin ser propietario.
Transmisión de vivienda por un nudo propietario nudo propietario
Cuando la vivienda de la vivienda transmitida solo se es nudo propietario, no se considera un pleno dominio y según el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) y como dijimos antes si no existe pleno dominio y habitabilidad de tres años no se podrá aplicar la exención en la declaración de la renta.
Señala Salcedo: "De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble"
Vivienda habita por un propietario anteriormente siendo inquilino
También se descuentan del computo de tres años necesarios para la exención fiscal, el tiempo que un propietario, anteriormente a adquirir la vivienda, fue inquilino.
"Como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra"afirma Salcedo
Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hecho
Cuando se da una ruptura de una pareja de hecho que compartían vivienda, la Agencia Tributaria podría no considerar la vivienda como habitual y negar la exención por reinversión. No obstante no sería así si se demuestra que la ruptura hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual.
Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitual
Situaciones como fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo, que puedan haber impedido la residencia durante tres años continuados en la vivienda, podrían considerarse por la Agencia Tributaria excepciones a la norma y permitir la exención fiscal.
Obtención de rentas obtenidas del arrendamiento de inmuebles y su consideración como establecimiento permanente
En general, se considera que no opera mediante establecimiento permanente en España una persona no residente que dispone en territorio español de inmuebles arrendados ya que, de acuerdo con la normativa fiscal española, el mero arrendamiento de bienes inmuebles no es uno de los supuestos conceptuados como establecimiento permanente. No obstante, en el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente.
Sin establecimiento permanente
Tributación correspondiente a rendimientos, ganancias patrimoniales y renta imputada
Tipos de rentas procedentes de inmuebles
Las rentas derivadas de los inmuebles situados en España están sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Si un inmueble es propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente que deberá presentar declaraciones separadas.
Las rentas que pueden obtener los contribuyentes propietarios de inmuebles son:
En caso de contribuyente persona física no residente:
? renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado ? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado ? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble
En caso de contribuyente persona jurídica o entidad no residente:
? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado ? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble. ? Si la entidad es residente en un paraíso fiscal (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias efectuadas a paraísos fiscales se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa), puede estar sujeta al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes.
Renta imputada de inmueble urbano para uso propio
Normativa interna
Normativa: artículo 13.1.h) Ley IRNR Conforme a la normativa interna, los contribuyentes no residentes que sean personas físicas, titulares de inmuebles urbanos situados en territorio español, utilizados para su uso propio no afectos a actividades económicas, o vacíos, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la renta imputada correspondiente a esos inmuebles.
Convenio
De acuerdo con los Convenios para evitar la doble imposición, las rentas obtenidas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los inmuebles, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.
Tributación
Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR
La base imponible correspondiente a la renta imputada de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español se determinará con arreglo a la normativa del IRPF. A estos efectos, se deberá computar como renta la cantidad resultante de aplicar el porcentaje que corresponda al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
? Inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores: 1,1% (el año de valoración colectiva de carácter general de un Municipio se puede consultar en el apartado Ponencias de Valores del Portal de la Dirección General del Catastro,https://www.catastro.meh.es/ ? Restantes inmuebles: 2%
Se tributa por la base imponible antes citada, sin deducir ningún tipo de gasto.
El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.
Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble, o el valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.
Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.
En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.
En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta correspondiente al bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate, se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. El tipo de gravamen es el general vigente:
? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19% ? Resto de contribuyentes: 24%
Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse: Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
Conforme a la normativa interna, se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.
Convenio
Los Convenios suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.
Tributación
Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR
Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.
Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro, es decir, sin deducción de gasto alguno.
En el caso de inmuebles arrendados se deberá computar como ingreso el importe íntegro que, por todos los conceptos, reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).
No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias normativas efectuadas a Estados con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria se entienden efectuadas a Estados con los que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos previstos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que sea de aplicación. Ver Anexo V), para la determinación de la base imponible se podrán deducir los siguientes gastos:
a. En caso de personas físicas, los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
b. En caso de entidades, los gastos deducibles de acuerdo con lo previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
El tipo de gravamen aplicable es el general vigente:
? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19% ? Resto de contribuyentes: 24%
Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
? Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. ? Las retenciones que se hubieran practicado sobre las rentas.
En el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo con las normas previstas en el apartado de "Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente".
Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.
¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?
En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.
A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.
Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.
¿Dónde se construye más vivienda protegida?
Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.
Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.
¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?
Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.
Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen enpedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.
"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.
¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?
Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".
Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.
La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.
Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.
Las posibilidades en POBLACIONX
son amplias en ambos casos, por lo que en la elección final entrarán en juego
condicionantes como su precio, ubicación, tamaño, instalaciones, servicios
cercanos. Desde INMOBILIARIAX vamos a mostrarte algunas ventajas de una y otra
opción que esperamos que te ayuden a aclarar tus ideas:
Vivienda de nueva
construcción:
Ventajas
-No necesitarás realizar
reformas, ya que previamente te habrás hecho una idea de su estructura en los
planos.
-Las nuevas construcciones
cuentan con instalaciones adaptadas a la normativa sobre eficiencia energética,
con lo que además de ser actuales, te ayudarán a ahorrar costes en energía.
-La siguiente razón puede
ser tanto una ventaja como un inconveniente, dependiendo de tus necesidades y
expectativas. Y es el hecho de que las nuevas construcciones suelen situarse en
zonas alejadas al núcleo urbano, por lo que cuentan con mayor número de zonas
verdes, menos tráfico y más tranquilidad.
-La nueva construcción
siempre suele ofrecer una gran diversidad en su oferta, por lo que puedes
encontrar viviendas adaptadas a todo tipo de necesidades. Más amplias o más
pequeñas, con más o menos habitaciones, con o sin garaje? y generalmente con
mayores prestaciones para el ocio y el descanso como pistas de tenis, piscina,
entre otras.
Vivienda usada:
Ventajas
-Generalmente, aunque no
necesariamente tiene que ser así, adquirir una vivienda de segunda mano en POBLACIONX
resultará más económico que si es una vivienda nueva. No obstante, todo
dependerá de otras cuestiones como la zona donde se ubique, sus dimensiones, si
tiene o no reformas hechas.
-En cualquier caso,
adquiriendo una vivienda usada ahorrarás costes en impuestos, ya que en una
vivienda nueva pagarás el IVA del 10 %, mientras que en la usada se paga
el Impuesto de Transacciones Patrimoniales que está en torno al 4%.
-Las viviendas de segunda
mano suelen estar situadas en zonas más atractivas, como el casco antiguo de POBLACIONX
que las de nueva construcción porque la nueva construcción en estas zonas ya
es complicada por el poco terreno libre existente y, a veces, por el objetivo
de guardar una estética tradicional y uniforme del barrio.
-Finalmente, otra de las
ventajas destacadas al adquirir una vivienda en POBLACIONX usada es que no
tendrás que esperar para habitarla. Estará lista para entrar a vivir, a
diferencia de las de nueva construcción, que puede que necesiten reformas previas,
pintar, adquirir muebles
En INMOBILIARIAX contamos
con una amplia oferta de viviendas en POBLACIONX. Por eso, te
invitamos a que contactes con nosotros para ayudarte a elegir tu mejor opción.
Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.
En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.
Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.
Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:
Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.
Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.
Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto
La búsqueda del arquitecto
Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.
El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.
Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.
El proyecto.
El proyecto de ejecución.
El seguimiento de obra.
El proyecto de la vivienda
Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.
La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.
Proyecto de ejecución
En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras. Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.
Seguimiento de la obra
Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.
¿Qué impuestos hay que pagar?
Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:
El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.
Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:
Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.
¿Cuánto cuesta mi vivienda?
Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga 80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2
Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".
Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".
En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).
Debes familiarizarte
cuanto antes con la red de Internet
para tu publicitación inmobiliaria. Los compradores suelen recurrir mucho a ver
pisos en portales inmobiliarios y utilizar internet, en general, para buscar piso, Internet se ha convertido en
el principal medio de información inmobiliaria. Las redes sociales y las apps
para móviles se unen cada vez más a las páginas web en la labor publicitaria.
Acondiciona el piso
para venderlo
Antes de hacer las fotos de tu vivienda para su
venta debes acondicionarla adecuadamente:
-Limpia y ordena tu vivienda
-Despersonalízala . Evita fotos familiares, imágenes
o símbolos religiosos o políticos .
-Quita los muebles que puedas; esto dará sensación
de amplitud en la vivienda.
-Vacía trasteros para poder ver sus dimensiones.
-Deja el coche en tu plaza de garaje. Así se verá su
dimensión.
-Moderniza la vivienda. Repara desperfectos,
grietas, humedades.
Esto no debería llevar mucho tiempo (en una semana o
dos puede estar hecho) ni suponer una gran inversión. Acondicionando
adecuadamente tu vivienda puedes evitar
tener que bajar unos cuantos de miles de euro de su precio.
Mostrar el inmueble con
inteligencia
Es necesario enseñar
los pisos con empeño. Se trata de resaltar los puntos fuertes de la
vivienda a la par que nos ganamos a los futuros compradores.
Existen algunos
trucos para meterse en el bolsillo a los visitantes:
-Puntualidad. No olvides llegar a tu cita a la hora convenida o incluso unos
minutos antes. Un retraso da una primera imagen negativa al comprador.
-No olvides resaltar
los beneficios y puntos fuertes de la propiedad: si tiene balcones, la
luminosidad, azoteas , garaje o cualquier punto fuerte que tenga el piso.
-Aportar información sobre el entorno: la
proximidad de servicios como centros médicos o colegios y de servicios como
farmacias, comercios o supermercados suele ser positivo y va a favorecer la
decisión de la compra.
-Cuenta las
condiciones. Aunque se suelen dejar para el final, obviarlas y no contarlas
no es lo más adecuado porque los clientes pueden sentirse engañados o
estafados.
Busca el cierre de la
venta de la vivienda
Cerrar un trato con un cliente es difícil e
importante. Desde INMOBILIARIAX te
aconsejamos que:
-Des un pequeño "empujoncito" aportando información adicional como un beneficio único de la
propiedad o una oferta para que el cliente acabe tomando una decisión.
-Intenta averiguar qué es lo que le impide a los
compradores a decidirse hablando con ellos. Para ello lo mejor es ser claros y directos aunque sin ser
agresivos.
Conoce la legislación
Para vender un piso conviene estar al tanto de los
cambios legislativos nacionales y regionales.. Entre las leyes que afectan al
sector inmobiliario se encuentran la Ley
de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Propiedad Horizontal y también la nueva
Ley de la vivienda También cabe
tener en cuenta el punto de vista jurídico, a consultar con un abogado.
Ten claro tu objetivo
Sin perder de vista tu objetivo debes tener calma en la negociación y saber escuchar a la otra parte. Hay
compradores a los que les gusta tener la
sensación de control. Debe parecer que son sus decisiones las que imponen las
reglas. Con paciencia habrás conseguido
ganarte a un comprador difícil fácilmente.
La flexibilidad es fundamental
Antes de comenzar las negociaciones y de llegar a tu
cita con el comprador establece unos límites en tu posible negociación. Una postura inflexible no lleva a ningún
lado ya que el cliente recibe muy mala impresión pero ser flexible no
significa que debas ceder en todo.
Errores que debemos evitar
Falta de transparencia
No intentes engañar o manipular a nadie. Si el piso está en buen estado, latransparencia
será el mejor camino porque con unas condiciones claras siempre conseguiremos visitantes que estén más
que interesados y, entre ellos, a nuestro futuro comprador.
Poner precios
imposibles
Antes de fijar el precio de nuestro piso, conviene
repasar los portales de pisos de segunda mano
para hacernos una idea de cómo está el mercado Escucha, además, las quejas
de los futuros compradores para no perder dinero ni tiempo y cerrar pronto la
venta.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.
Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.
Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.
En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.
Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.
¿Cómo funciona el método de comparación?
En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.
Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.
Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.
Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.
El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».
¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?
En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.
Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.
Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.
Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado
Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.
Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.
Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:
En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento
Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.
Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.
En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.
Los inmuebles en herencia como parte del inventario
El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.
En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.
Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:
También
puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción
"Recaudación" del apartado "Todos los trámites".
Desde
el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se
extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía
electrónica de aplazamientos de deudas.
Por tanto, la
presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en
nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar
este trámite.
Presentación de la solicitud.
En
los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".
Identificación.
Para
acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN
del declarante. Si va a utilizar
certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con
certificado o DNI electrónico" y si va
a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca
el DNI o NIE en la casilla.
Además del propio titular, puede
solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o
un apoderado a realizar el trámite.
El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como
obligado que presenta la solicitud, ya sea
con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse
"Aceptar".
Si se identifica como colaborador
social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado
que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".
Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."
Si
la presentación de la solicitud proviene de la
presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario
completarla.
En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"
Además de lo anterior, se solicitará
la siguiente información:
Importe.
Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
Cuenta bancaria de la domiciliación.
Número de plazos (rellenar: 1).
Periodicidad (marcar "no procede").
Fecha del primer plazo (30-09-2020 si el plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")
En el apartado de propuesta de pago saldrá el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."
Después pulse "Firmar y
enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de
aplazamiento.
Y
una vez presentada la solicitud es necesario
esperar a que el aplazamiento se tramite.
Si la solicitud se ha presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:
El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.
Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.
Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc
Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías. Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.
Una casa pequeña tiene numerosas ventajas como menos espacios para limpiar, pero también varios puntos débiles como obviamente los metro cuadrados del inmueble. Para dar mayor sensación de amplitud, es conveniente crear espacios diferentes separándolos del resto de habitáculos. A través de una correcta organización de los espacios, lograremos sacar mayor eficiencia de los inmuebles pequeños.
El objetivo primordial de separar los espacios reside en decorarlos de forma más eficiente. Para ello, cada estancia deberá sentirse como un ambiente completamente nuevo y separado con su propia privacidad, a la vez que el elemento colocado para separar los espacios haga su trabajo de objeto decorativo de la vivienda.
Cabe destacar que en nuestro intento por separar estancias, cada una de ellas no las debemos aislar de la luz. La amplitud de los espacios tiene que ir acompañada de la claridad y luminosidad del inmueble.
Para aquellos suelos que sean de un color diferente al objeto decorativo, las estancias ya se encuentran divididas. Sin embargo, cuando el suelo es de un color diferente al elemento decorativo, podremos recurrir a varias ideas.
Sin tener que llegar a realizar obras en la casa, podemos separar espacios de las diferentes formas.
Las puertas correderas ocupan un espacio menor que el de una puerta estándar. Sin embargo, su principal ventaja es la posibilidad de cerrarlas cuando se desee privacidad en el ambiente. Para impedir que frene el paso de la luz, se pueden implantar puertas correderas en cristal para mayor luminosidad y amplitud.
Integra pasillo en las habitaciones
Evitemos perder espacio en la vivienda creando pasillos. Para impedir esta pérdida de metros, podemos integrar los pasillos dentro de las habitaciones como vestidores, mini espacios de trabajo o implantando un mueble-biblioteca que ofrezca numerosas opciones de almacenaje.
El color
Cuando las estancias son reducidas, no es conveniente mezclar varios esquemas de colores ni en los muebles ni en la pintura. Una gran cantidad de colores da sensación de agobio y reduce el espacio visual que observamos.
También podemos recurrir a elementos reciclados para dividir los espacios de una forma más original como cortinas de papel, tiras de tapones, botellas de cristal o discos de vinilo.
Biombos
Los biombos se presentan como una opción elegante para separar estancias. Pueden ser de diferentes estilos y materiales como la madera o el metal, con estampados modernos o con murales fotográficos. Además, su coste es bastante asequible para la población.
Cortinas Colgantes
Otro elemento decorativo eficiente para dividir espacios son las cortinas. Sin embargo, tenemos que evitar cortinas voluminosas que reducen mucho el espacio. Para ello, se debe implantar cortinados ligeros que no recarguen el ambiente visualmente.
Estanterías y muebles
Las estanterías ofrecen dos ventajas a las viviendas pequeñas: más espacio de almacenaje y separación de espacios. En suma, estas permiten que la luz traspase, además de poder cambiarlas de sitio con total facilidad.
La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.
"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;
Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.
La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.
En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.
A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.
Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.
Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios
El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.
A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.
Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios
A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.
Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.
La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal
En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.
Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.
Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR
Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.
Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.
La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.
Entre las Principales Novedades nos encontramos con;
Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.
Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?
Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).
¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.
¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.
Ofertas Bancarias actuales:
Triodos Bank, a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.
En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.
Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).
Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.
BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.
Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.
El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.
Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:
Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.
El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.
"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.
Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.
En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.
Cambios en la financiación
Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.
"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."
Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".
"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.
La innovación tecnológica de los bancos
El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".
"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.
El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.
Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.
La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.
Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.
Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".
Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.
Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.
En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.
En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.
Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia". "Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajary delahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.
Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.
Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.
A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.
La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes
Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.
Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.
Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.
El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.
Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.
Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".
En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.
Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca
En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.
Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.
Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.
Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra
En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."
A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.
En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".
Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."
Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.
Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas
Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.
Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.
Deducción estatal alquiler vivienda habitual
Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.
Deducción autonómica alquiler vivienda habitual
Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.
Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año
Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:
Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.
Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.
Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año
En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:
Tener 32 años o menos.
Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
Ser viudo/a de a partir de 65 años.
Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%
También, se debe cumplir:
Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.
Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.
El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago. Ante la declaración de sus rendimientos a Hacienda pueden ser dos las modalidades a las que se le aplicarán deducciones y obligaciones diferentes.
Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda
-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica
- Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario.
¿Quién realiza la actividad?
Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc)
Ingresos y gastos a declarar
Es necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declararlas por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes).
Siempre que no seas propietario debes añadir a la declaración el el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben proporcionando a Hacienda datos sobre tus reservas.
Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda)
Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años.
¿Qué gastos se pueden prorratear?
Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería)
Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliarios
Los gastos por rendimientos económicos que no es necesario prorratear deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo:
-Gastos de gestión y administración del alquiler -Gastos de servicios y suministros de la vivienda como internet, luz o agua -Amortización de la vivienda y de los bienes que formen parte de ella
Importancia de la normativa local y autonómica
Es importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones.
Impuestos de rendimientos por actividad económica:
Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son:
(IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros.
(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren .
(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales.
Impuestos de rendimientos por capital inmobiliario
Cuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliaio
(IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros.
(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo.
En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional.
(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA
Plazo para la declaración del alquiler vacacional
Con todo esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022.
El alquiler vacacional básicamente consiste en la cesión temporal e inmediata de una vivienda amueblada para un uso turístico de ocio o vacacional , a cambio de un pago. Ante la declaración de sus rendimientos a Hacienda pueden ser dos las modalidades a las que se le aplicarán deducciones y obligaciones diferentes.
Tipos de alquiler vacacional de cara a Hacienda
-Alquileres con servicios complementarios, que ofrecen servicios similares a los incluidos en el negocio hotelero y que por lo tanto se considera que producen rendimientos por actividad económica
- Alquileres sin servicios complementarios, que solo ofrecen servicios básicos de limpieza , lavandería o mantenimiento y que se considera que producen rendimientos de capital inmobiliario.
¿Quién realiza la actividad?
Tras determinar la modalidad de nuestros rendimientos como económicos o inmobiliarios, determinaremos si la actividad la realiza una persona física o jurídica; y si se trata de una autogestión (propietario) o se realiza a través de un tercero (un gestor etc)
Ingresos y gastos a declarar
Es necesario declarar los ingresos totales generados por las viviendas , es decir los ingresos brutos. En el caso de las OTAs (Online Travel Agency), por ejemplo, no debe restarse la comisión descontada , ya que lo correcto es declarar las comisiones por separado como gasto deducible (con sus facturas correspondientes).
Siempre que no seas propietario debes añadir a la declaración el documento Modelo 179 en el que agencias intermediarias como Airbnb, Booking o Rentalia deben proporcionar a Hacienda datos sobre tus reservas.
Los gastos deducibles de personas físicas aplican no siempre al 100% sino en función del tiempo de reserva del alojamiento (no del tiempo en que han estado disponibles; ya que estando sin alquilar la vivienda graba a Hacienda)
Si una vez reunida la documentación justificante de los gastos deducibles superarán a los ingresos brutos deberíamos distribuirlos en como mucho 4 años.
¿Qué gastos se pueden prorratear?
Solo son prorrateables los gastos que afectan a una vivienda a lo largo del año pero no los que afectan solo cuando hay una reserva. (Comisiones OTAs, limpieza, lavandería)
Los Intereses de préstamos y créditos inmobiliarios
Los gastos por rendimientos económicos, que no es necesario prorratear, deben ser debidamente justificados con facturas. Por ejemplo:
-Gastos de gestión y administración del alquiler -Gastos de servicios y suministros de la vivienda como internet, luz o agua -Amortización de la vivienda y de los bienes que formen parte de ella
Importancia de la normativa local y autonómica
Es importante estar al día de la normativa autonómica , ya que no hay normativa común. Debe tenerse licencia turística y seguir la normativa local para evitar sanciones.
Impuestos de rendimientos por actividad económica:
Si tus alquileres ofrecen servicios de hospedaje, estarían clasificados como rendimientos de actividades económicas. Los impuestos aplicables en este caso son:
(IAE) Impuesto de Actividades Económicas?Es importante mantenerse al día en la inscripción bajo el apartado 685 del IAE. El tributo solo se hace efectivo en caso de que tus ingresos empresariales superen el millón de euros.
(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido? Los alquileres que ofrecen alojamientos deben pagar el IVA. El IVA será del 10% para las facturas emitidas a los huéspedes y un IVA del 21% para las comisiones de agencias de viajes en línea que reserven y cobren .
(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? Los individuos que residan en España y ofrezcan servicio de alojamiento en sus viviendas vacacionales.
Impuestos de rendimientos por capital inmobiliario
Cuando el alojamiento vacacional no ofrece servicios complementarios los impuestos a plicables son por capital inmobiliario:
(IAE) Impuesto de Actividades Económicas? Hay que estar registrado en el IAE, pero no se aplica gravamen salvo que se facture más de un millón de euros.
(IRPF) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?Es necesario declarar el tiempo sin alquilar de la vivienda. Hacienda aplica una renta de entre un 1% y un 2,2% del valor catastral para este periodo.
En ningún caso se aplicarán los descuentos por vivienda habitual,ya que hablamos de vivienda vacacional.
(IVA) Impuesto sobre el Valor Añadido Los alojamientos turísticos sin servicios complementarios, es decir con rendimientos solo por capital inmobiliario están exentos del IVA
Plazo para la declaración del alquiler vacacional
Con todo esto se podrá declarar a Hacienda nuestros Ingresos brutos de manera sencilla . El plazo cumple el 30 de junio para someter el IRPF de 2022.
En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.
Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.
Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.
En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.
Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.
En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.
No se considera finalizado el contrato de alquiler
Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.
Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.
¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?
Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".
El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas
El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.
Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.
El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.
Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.
El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro
Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.
El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.
En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.
En INMOBILIARIAX te aconsejamos que solicites al menos tres presupuestos
diferentes, para elegir el más adecuado. El
presupuesto seleccionado debe contener todas las partidas, la mano de obra y
los materiales a utilizar. Tanto el proyecto como el presupuesto de
este deben recoger toda la información de unidades y trabajos necesarios a
realizar.
La profesionalidad de los encargados es algo de lo deberemos asegurarnos previamente.
Ten cuidado en no caer en trabajos sospechosamente baratos.
Es recomendable una buena coordinación de los trabajos con las diferentes
empresas que contrates para no tener problemas en el futuro que te lleven a
tener que deshacer cosas para hacer otras.
A continuación, INMOBILIARIAX te
explicaremos que suele componer la reforma integral de una vivienda:
Cocinas y baños
Los baños y cocinas son las mejoras más habituales en las viviendas. Deben
considerarse todos los precios desde el coste de unidad por metro cuadrado,
mano de obra y costes imprevistos:
-El coste del material que se va
a emplear por metro cuadrado.
-Debe figurar especificado el precio
por metro cuadrado de la superficie que se va a demoler, picar o alicatar,
o techo, o de suelo nuevo, o el de los metros cuadrados que se van a pintar.
- Debe realizarse un plano de la
instalación de tuberías (de agua y gas), las tomas de agua, la grifería y
los electrodomésticos que se van a colocar (precio por unidad). Así sabremos
con exactitud por donde deberán ir las tuberías y la complejidad de su
instalación.
- Deben también plasmarse en el presupuesto las adiciones que no se incluyan: acondicionar respiraderos y
salidas de humo, preinstalación del sistema de iluminación, colocación de
sanitarios y muebles de cocina?
Se estima que el
precio de un baño nuevo de 4 m2 rondará los 3.200 euros. El de una cocina de
10-12 m2, alrededor de 6.000 euros, incluyendo los muebles de fábrica (no a
medida), más otros 2.000 euros de electrodomésticos.
Pintura y suelos
Hay que considerar el coste de todos
los materiales que se vayan a utilizar y la mano de obra por metro cuadrado por
separado. Por ejemplo, en un presupuesto para colocar un nuevo suelo debe
figurar por un lado el precio de la mano de obra por metro cuadrado, y en otra
partida el precio de material por metro cuadrado.
En el caso de la pintura debe especificarse si va a ser necesario obras
previas de acondicionamiento, como alisados o rellenos (de nuevo, precio de
mano de obra por metro cuadrado).
El precio estimado un piso de 50 m2 con dos capas de pintura cuesta unos
1.000 euros aproximadamente con materiales estándares. El coste de un cambio de
suelo varía mucho dependiendo del material que se utilice (madera, pavimento,
hormigón pulido?).
Climatización
Acondicionar una vivienda con un nuevo
sistema de calefacción o refrigeración puede suponer una obra compleja. Hay
que tener en cuenta en la instalación: caldera, tuberías del circuito,
radiadores, obras de albañilería en las paredes o el suelo para empotrar las
tuberías, unidad de frío, ventiladores, circuito de gases, obras de salida al
exterior y la reparación posterior de las superficies.
Cada uno de esos elementos tienen que estar en la factura con el coste por
unidad, y si requiere albañilería o/y pintura, también por metro cuadrado y
mano de obra. Se estima que el precio de
unos 10 m2 de instalación ronda los 2.000 euros.
Instalación eléctrica
En el presupuesto de instalación eléctrica debe figurar el coste de cada elemento, la extensión del
cableado y del cuadro de luces o caja de control. Y aparte, como siempre,
la mano de obra. Es muy importante saber los puntos exactos de la colocación de
cada enchufe, cada interruptor, cada lámpara empotrada o fijada a pared.
La instalación debe estar certificada y que cumpla con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión
(REBT), así se garantiza el correcto funcionamiento y la seguridad de la
instalación.
El precio estimado en 50 m2 es de 2.500 euros dependiendo si la instalación
es empotrada y sin añadir improvisos.
Acabados finales
Y un último consejo, hay que especificar siempre en el presupuesto como deben ser los acabados finales,
con los materiales que se van a utilizar (qué tipo de pintura, qué tarima para
el suelo, qué azulejos para el baño?), con marca y modelo para evitar generalizaciones
que no se ajusten a la realidad de nuestros deseos.
Esperamos que todas estas indicaciones te sirvan para poder tener un mayor
control de los posibles costes a la hora de realizar una reforma en tu
vivienda.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo.
Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas.
Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda.
Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza.
En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra.
En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve.
Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar.
A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados.
En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial.
Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogar
Existen seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento.
Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros.
Periodo de reclamación de destrozos
Después de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos.
Características de los desperfectos a reclamar
Todos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella.
¿De dónde viene la idea de "captura" de exclusivas inmobiliarias?
Hace casi 24 años publiqué un libro titulado La información en el mundo de las empresas inmobiliarias . Era un resumen de la estrategia y táctica que habíamos estado aplicando durante la década anterior, en la agencia que poseíamos entonces, con un éxito incontestable.
Fue el primer texto que, en España, presentaba de una forma profunda y extensa ?tenía algo más de 1000 páginas? el tema de la Captación de Inmuebles. Y era una trasposición abierta a todo el público de las maneras que usábamos en nuestra inmobiliaria y que tan buenos resultados nos habían producido hasta entonces. Se trataba de enseñar los procesos de éxito que usábamos a quién quisiera leerlos.
El libro tuvo un inicio estupendo, y un final espectacular entre llamas medievales, pero si hoy lo traigo aquí es por uno de sus capítulos, el 2.0 titulado La analogía de la caza.
El capítulo estaba basado en la, entonces popular ?y discutida?, hipótesis de la caza. En él señalábamos el perfecto paralelismo que podíamos establecer entre la caza no deportiva, arriesgada, con el trabajo de captador inmobiliario.
Establecida la analogía, trasladábamos el conocimiento de las maneras y procesos de la caza primitiva al proceso de captación inmobiliaria actual, en un cuidado capítulo de 40 páginas de extensión. Incluso aquel conocimiento lo extendimos a algunos capítulos posteriores. Mi entusiasmo puede entenderse si leemos la cita con la que habría el capítulo, que era esta: "Engendrada por la oportunidad en la necesidad, nació, hace millones de años, la partida de caza. Y esta hizo descender de los árboles a una rama de la familia de los primates y la subió a la luna."Anthony Jay en El hombre de empresa.
En ese entorno comparativo surgió la expresión de la "captura" de inmuebles, por analogía con la captura de presas, cuando hasta entonces todo el mundo se refería a la actividad que señalamos, como captación de inmuebles
Bien, la expresión "captura de exclusivas" alcanzó una cierta fortuna y no es raro verla como título de algunos cursos sobre la misma. ¡Me alegro de su éxito! Aunque hoy he seguido titulando el libro actual como La Captación de Exclusivas Inmobiliarias y no La Captura de Exclusivas Inmobiliarias.
El texto actual: La captación de exclusivas.
Hoy nos encontramos en una situación, similar en algunos aspectos, a aquella en la que surgió el primer libro.
Esta vez estamos de retirada, pero igual es el sentimiento que nos lleva a publicarlo. Se trata de mostrar en abierto lo que sabemos hacer sobre el tema que nos ocupa. Y ahora, no solo el conocimiento que ofrecemos es una garantía de éxito porque con él nos haya ido bien a nosotros, sino que, además, ha sido templado por el fracaso de la época de la crisis. Lo que ofrecemos es resistente y nos ha permitido "flotar" en el "tsunami" de los años de plomo de la década anterior.
Se trata también de una reflexión amplia ?370 páginas en formato DIN A4? sobre el tema de la exclusiva en la inmobiliaria. Con ella, lector, encontrará soluciones a los problemas a los que debe de enfrentarse diariamente en su trabajo de captación. Incluso con temas que son poco tratados por otros autores, como, por ejemplo: Los miedos a la captación o la percepción de valor por el propietario de la oferta que le planteamos, son aquí bien tratados.
El uso que puede hacer usted del libro que publicamos ahora.
Y dado que sus contenidos han sido utilizados para el entrenamiento de los comerciales de agencia, el lector del libro encontrará múltiples esquemas y figuras usadas por nosotros para el aprendizaje de nuestros comerciales.
No solo pues, está enfocado al aprendizaje de determinadas técnicas de captación sino a facilitar el aprendizaje de las mismas, de los comerciales de agencia.
No deje de estudiar el capítulo que dedicamos al aprendizaje de todo esto en una agencia inmobiliaria tipo, en uno de sus anejos.
Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín. API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria. www.cal.es
Notas:
La Captación de información en el mundo de las agencia s inmobiliarios. Editado por (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid, 2000.
Un cuarto de siglo después, el conocimiento sobre la evolución humana es muy superior al de la época anterior, así que tendré que revisar la analogía de la caza en su versión inmobiliaria cuando termine la actual serie de libros, en la que me hallo ahora.
Lo remarcamos, incluso en la portada del libro. (Primera edición en abierto.)
La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. Podrá adquirir este libro en la editorial Punto Rojo Libros. Su web es puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El "sponsor" de la obra es el crm inmobiliario www.inmopc.comEl lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.
Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022. Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias. En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras". La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años. Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad". El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero. La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables". Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas. Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción. Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas. Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.
No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.
El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.
Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.
Cada vez más profesionales del sector inmobiliario acuden a Youtube como una herramienta útil en sus agencias inmobiliarias, algo que está incrementando la importancia de esta red social en dicho sector. Esta tendencia al alza tiene su motivo en que Youtube ofrece la posibilidad de poder introducir de forma ilimitada vídeos promocionales.
A pesar de la subida de Youtube, no se deben olvidar otras redes sociales muy importantes en el sector como Facebook o Twitter.
Aquellas empresas que todavía no tienen su propio canal de Youtube no deben quedarse atrás en el camino de la digitalización. Esta red ofrece a las agencias la capacidad de poder promocionar numerosos productos, manteniendo un contacto cercano con el cliente. Una fotografía no posee el mismo atractivo visual que ofrece el vídeo con imágenes en movimiento y sonido, entre otras ventajas.
El proceso de llevar a cabo un perfil propio de Youtube no es complicado, ya que ofrece un diseño cuidado y atractivo para la audiencia. Para ello, os dejamos los sencillos pasos para ello.
Primer paso: tener un perfil de Youtube
La forma más sencilla para crearla es gracias a un correo de Gmail
Crear un eficaz perfil de usuario
Incluir URL optimizados
El posicionamiento es uno de los aspectos que más hay que cuidar dentro de Youtube. Se requiere utilizar las correctas palabras claves para conseguir que el nombre se asocie adecuadamente con la empresa.
Ofrecer un perfil personalizado
La plataforma ofrece numerosas herramientas con las que se puede personalizar el perfil de Youtube. Entre ellas, la imagen de perfil que debe ser clara y directa, insertar un banner principal o personalizar los colores del perfil. A parte de ello, hay que encontrar un nombre idóneo para la cuenta y realizar una adecuada descripción sobre la empresa y el contenido del canal.
Tras crear la cuenta en Youtube, ¿Por dónde se empieza?
Tras haber cumplido con los conceptos básicos del canal, llega la hora de subir el primer vídeo. Como norma general, se recomienda que este primer vídeo sea un anuncio o tráiler sobre qué empresa es, a qué se dedica, cuáles son sus servicios, qué contenido se va a subir con el objetivo de presentarse ante la audiencia.
El procedimiento de subir un vídeo no es nada complicado. Entre las opciones que ofrece el menú de vídeo se encuentran introducir las palabras claves, categorizar el vídeo en un sector u optimizar la descripción. Hay que prestar atención a cómo titulemos el vídeo, ya que será lo que lleve a la posible audiencia a clicar o no en el vídeo.
De la misma forma que el resto de redes sociales, hay que garantizar la variedad del contenido en el canal. Algunas ideas son:
Locuciones de noticias de interés
Vídeos promocionales: Se debe impulsar la participación de clientes, transmitir una imagen profesional, una locución con una voz tranquila con buena entonación para que el mensaje del servicio sea claro y comprensible por los usuarios.
Vídeos de inmuebles: Entre los formatos de vídeo, un vídeo en 360º ofrece una mejor imagen con un mayor impacto visual que vídeos moviéndonos por el inmueble, rotaciones de imágenes o vídeos realizados a través de imágenes del hogar. En estos vídeos, se debe ir incluyendo pequeñas descripciones sobre lo que se está viendo para definir las características del inmueble.
Requisitos básicos de los vídeos
Ni oscilaciones ni movimientos con vídeos con un sonido adecuado, con buena luminosidad (evitar contraluces) y claridad.
Duración máxima de 5 minutos. Incluir un tipo de fondo según el objetivo de la agencia, ya sea promocionar un inmueble o un servicio determinado o consolidar la marca.
Ser profesionales pero sin perder la cercanía con el usuario. Tener vídeos con calidad visual que se pueden grabar con un teléfono móvil de gama media alta, sin necesidad de grabar vídeos como profesionales del sector audiovisual.
Categorizar y etiquetas. Incluir etiquetas de calidad y descripciones según el contenido del vídeo y potenciar las palabras claves. Un ejemplo de ello sería: "Estupendo piso de 3 dormitorios en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa".
La descripción cumple con todos los requisitos básicos: enlace a la ficha del inmueble, claridad en el mensaje, incluir las características principales más destacables del inmueble. Es muy importante que en la descripción haya un enlace hacia la ficha online del inmueble de la página web de la agencia, ya que la persona interesada puede contactar con la agencia a través de la web, al igual que encontrar otros inmuebles o servicios que le interese.
"Precioso ático de tres habitaciones, dos baños, tres terrazas, salón comedor, cocina, dos plazas de garaje y trastero en una urbanización rodeada de Parque Natural y a dos minutos en coche y diez minutos caminando de la playa. Paz y tranquilidad total."
Aspectos a cumplir por la agencia inmobiliaria en Youtube
Difundir cada vídeo
A través de las diferentes redes sociales o con campañas creadas por correo electrónico.
Recibir comentarios y responderlos
Contestar a las críticas, al igual que se agradece las felicitaciones.
Incluir en la página web un enlace hacia el canal de Youtube
Se debe dar a conocer el canal de Youtube por las otras redes sociales, al igual que en la firma de los correos con las restantes redes.
Ante todo, debemos mantener actualizado el canal, con subida de contenidos de interés frecuentemente.
En resumen, tener un canal actualizado de Youtube con una calidad aceptable puede transformarse en una herramienta muy útil para las agencias inmobiliarias. Si se trabaja constantemente en él con ganas se puede llegar a conseguir grandes resultados. En suma, dentro del marketing inmobiliario, está cogiendo cada vez más fuerza el concepto El Vídeo Marketing Inmobiliario dedicado a crear vídeos de éxito dentro de Youtube.
Cursos de formación Vídeo para Inmobiliarias
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece, en este caso con la Fotografía, en especial la fotografía de inmuebles.
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de community manager donde le ofrecemos estrategia de publicación de contenido en sus redes, inserción de noticias inmobiliarias de interés, destacamos sus inmuebles y servicios e informes y estudios de seguimiento, entre otros servicios.
La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.
El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".
Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.
Comprar o alquilar: el eterno debate
Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.
Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.
Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.
Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".
Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.
"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.
Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.
¿Cómo son las "viviendas verdes"?
La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.
Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.
Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.
Las redes 5G, darán el pistoletazo de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.
El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:
Ventajas;
Seguridad domótica. Todo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
Estética. Máxima funcionalidad y diseño.
Desventajas;
Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
En España se está empezando a construir este tipo de viviendas de mano de la empresa Be More 3D. La impresora imprime directamente con hormigón, y una forma mucho más rápida que con el más que conocido ladrillo. Un chalet de 24 metros cuadrados puede ser construido en 15 horas, un tiempo récord, pero se espera que incluso el tamaño de las viviendas y el tiempo empleado en realizarla se mejore mucho de forma progresiva. De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.
Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.
Nuevos proyectos de construcción en 3D
Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.
De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.
Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.
Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.
Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.
Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.
En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.
Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.
Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.
En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).
Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento
El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).
En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).
Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.
El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.
Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:
Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.
Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.
¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?
Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:
Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.
Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.
Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.
¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?
En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.
Clasificación de las viviendas VPO
Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.
VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento
El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.
VPPL o Vivienda de precio limitado
El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.
VPT o Vivienda de Precio Tasado
Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.
VPPB o Viviendas con protección pública básica
Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.
VIS o Vivienda de integración social
Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.
¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?
Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.
En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:
El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
Tener más de 18 años
Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.
¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?
En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.
Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:
Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
Ser mayor de 60 años.
Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
Colectivos de vulnerabilidad.
Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.
Cada vez nos encontramos más expuestos a este tipo de actuaciones delictivas de las que nadie está exento pues no sólo los ciudadanos las sufrimos, sino que también las grandes empresas, plataformas digitales o incluso Ayuntamientos e instituciones públicas las han padecido, pues afecta a todos los usuarios de servicios bancarios.
Cualquier ataque informático puede suponer el pago de recibos o facturas de otras personas, la realización de transferencias a cuentas de desconocidos o la contratación no consentida de productos bancarios.
La proliferación de estas figuras hace cada vez más necesario conocer los distintos tipos de fraudes informáticos que existen, así como la posibilidad de reclamar a los Bancos por ello.
Les ofrecemos una serie de consejos para combatir el phishing
Los tipos de fraude informático que podemos sufrir son muy variados y cada uno tiene una denominación que conviene conocer para diferenciar unas actuaciones de otras:
Phishing: Es la denominación genérica del fraude informático. Se comete mediante correos electrónicos fraudulentos que contienen enlaces que redirigen a la víctima a páginas web falsas que aparentan ser de una entidad bancaria. Se suplanta perfectamente el entorno digital de una empresa reproduciendo con gran exactitud las páginas originales, incluso incluyendo logos o símbolos como el candado de entorno seguro. Es importante saber reaccionar ante estos fraudes.
Vishing: Es una variante del phishing y supone la obtención de contraseñas o datos de la víctima (de la cual con carácter previo se han obtenido datos relevantes como sus hábitos de consumo o empresas con las que tiene relación comercial) mediante llamada de teléfono.
Smishing: Utilización de SMS (mensajes de texto) que reconducen al entorno digital que simula una entidad bancaria, empresa de transportes o similar al que se adjunta un enlace con la finalidad de proceder a la obtención de contraseñas. Ofrecen datos reales del cliente (nombre y apellidos, número teléfono, etc.) que sólo podría conocer la empresa suplantada. Se accede incluso al historial de conversaciones del cliente con su banco o mensajes anteriores emitidos por el mismo Banco llegando incluso a utilizar simuladores del número de teléfono de la entidad
Sim swapping: Supone una duplicidad de la tarjeta SIM de la víctima del delito, que permite el acceso al terminal de telefonía de manera que permite que terceros validen aplicaciones o activen servicios a fin de obtener las claves de desbloqueo de la banca electrónica y tener el control de la disponibilidad del dinero de la víctima.
Duplicados de datos de tarjetas bancarias. Se lleva a cabo mediante un dispositivo colocado en un cajero automático que clona los datos de la tarjeta, y permite su posterior utilización por el delincuente.
Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.
De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.
Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.
Definición de vicios ocultos
El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".
La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.
En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.
Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.
Dos opciones de reclamación
En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:
La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.
Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar
Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:
Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.
Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reformade forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:
Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.
El comprador como técnico profesional
Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.
Entrar en una página webdesde dispositivos diferentes como un ordenador o un móvil provoca que las imágenes se representen en formatos diferentes, unos más estrechos y alargados y otros más anchos.
Para que el formato de una página web se adapte a los dispositivos electrónicos existe el concepto "Responsive Design", un término cada vez más utilizado en el mundo digital. Este concepto es de vital importancia porque permite que la web cambie su formato de representar las imágenes y los textos según el dispositivo desde el que se visite la web.
Con el paso de los años, se ha vuelto más habitual que los usuarios de Internet visiten páginas webs desde diferentes dispositivos, no solamente desde el ordenador, como tablets o smartphones. Es evidente que la pantalla panorámica de un ordenador ofrece imágenes de unas características diferentes a las que ofrece la pantalla vertical de un teléfono móvil.
Debido a este fenómeno cada vez mayor, ha surgido la necesidad de que las páginas webs y su contenido sean adaptables al tipo de pantalla y a su resolución.
¿Por qué es importante tener un diseño responsive?
Los motores de búsqueda no penalizan
El Responsive Design permite que a través de una única URL, todo el contenido de la web se modifique sin necesidad de duplicarlo o crear diferentes URLS. De esta forma, los motores de búsqueda no llegan a penalizar a la página web.
En suma, si el diseño responsive consigue adaptarse a un mayor número de dispositivos, el número de visitas obtenidas se incrementará, al igual que lo hará la cifra de usuarios que accedan a la web.
Mayor eficacia
Con relación de lo anterior, el mayor número de visitas y de visibilidad se produce cuando se puede acceder a la página web desde cualquier dispositivo y en cualquier momento sin tener que esperar a estar con un ordenador o portátil para poder acceder a la información de la web.
Adaptabilidad del contenido
Al tener una web el diseño responsive y que su contenido se modifique según el dispositivo, aquellos que accedan a la web podrán contemplar con claridad los textos y las imágenes sin tener que recurrir a herramientas como el "zoom" para poder observar el contenido de la web.
Por todas estas razones, el Diseño Responsive cada vez se está volviendo más recurrente en las páginas webs. Al poseer este tipo de diseño, la empresa aporta una imagen de profesionalidad y de modernización, ofreciendo a los visitantes de su página la posibilidad de acceder al contenido independientemente del lugar o del dispositivo.
Si este diseño está cuidado y es atractivo visualmente, el usuario continuará navegando por la web, mientras que su diseño resulta antiguo o poco renovado, el interés por el contenido y la empresa puede desaparecer.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
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¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?
En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.
Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra
Para el arrendatario optante
La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
-Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.
Para el arrendador-concedente:
? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.
? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.
? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.
Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.
En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación.
A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.
Solicitar la hipoteca en su país de origen
Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción.
2. Número de Identificación de Extranjeros
Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:
Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.
Impuestos para extranjeros al comprar vivienda
Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:
Viviendas de obra nueva:
El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.
Viviendas de segunda mano:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).
En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:
Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble.
Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente.
4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra
Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles
5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato
Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.
6. Firma del contrato privado
l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.
En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.
7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión
Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.
Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor.
En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.
8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones
Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.
9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España
Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.
Básicamente son los siguientes:
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.
El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit "La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"
"De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".
David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía "Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad"
"Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
"No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos".
"En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales. Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".
"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".
El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.
La aplicación y efectos del valor de referencia
Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios.
Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda.
Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia.
¿Hay opción a recurso?
En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.
El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:
Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.
¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?
Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.
Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.
Inmuebles sin valor de referencia
Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.
Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.
Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje
Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.
A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.
Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.
Formación y Cursos sobre Valoración de Inmuebles
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.
Concretamente, el 30,5% del suelo de ese ámbito pertenece a promotores; el 18,3% a entidades financieras y fondos; y el 35,7% a las Administraciones públicas.
Según Luis Roca de Togores presidente de la junta de compensación de valdecarros 28.410 viviendas serán de protección oficial ya que este proyecto está encauzado a elevar la oferta y moderar los precios.
El objetivo de este proyecto es desarrollarlos barrios de Valdecarros, el Cañaveral, Los Berrocales, los Cerros y Ahijones, en total cinco nuevos barrios sumarán más de 100.000 viviendas.
Este proyecto está dividido en ocho etapas y creará más de 478.306 nuevos puestos de trabajo:
Durante las tres primeras etapas la iniciativa privada destinará 1.569 millones de euros y se construirán 13.371 viviendas, cuya finalización está prevista para finales de 2022 mientras tanto se realizarán las obras de urbanización cuya duración seria de 2 años y conllevaría una inversión de 180-200 millones.
De esta forma, en la primera fase de Valdecarros se podría comenzar a levantar casas a inicios de 2023, según los cálculos de la junta de compensación. Y en 2024 arrancaría la edificación de las fases 2 y 3, con 20 años para finalizar el barrio que actualmente se extiende en 19 millones de m2.
Junto a las viviendas, en Valdecarros se construirán 462.000 metros cuadrados de superficie terciaria (oficinas, logística, comercial?). Más concretamente se destinarán 175.000 m2 de superficie a comercio según afirma Roca Togores.
El ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas y que está provista una nueva línea de metro para la movilidad poblacional.
El Home Staging consiste en una técnica de optimización del inmueble a la hora de presentarlo. En esta ocasión, nos centraremos en la aplicación de esta técnica en dormitorios, uno de los habitáculos centrales de la vivienda.
Por ello, detallaremos cómo preparar correctamente las habitaciones para el Home Staging, así como las sensaciones que debemos transmitir con ellas. Emociones como la comodidad, el confort, creando un espacio acogedor y relajante.
El elemento principal de un dormitorio es la cama, por lo que tenemos que cuidar su aspecto o el volumen de esta. La mejor técnica para ofrecer un buen aspecto a la cama es incorporarle rellenos nórdicos. Con esto, lograremos suprimir la rectitud del colchón.
Por otro lado, respecto a las sabanas, estas tienen que ser ajustables para lograr una colocación perfecta. Las piezas como el canapé o las patas del somier no tienen que ser visibles, ya que deslucen las piezas cortas. En cambio, colocar un cabecero podría mejorar la sensación de confort del dormitorio.
Para los tejidos, es recomendable acudir a tejidos naturales para la cama. Tejidos como el algodón o el lino aportan naturalidad a la estancia.
Colores claros y textiles suaves
Los colores son otro factor fundamental, debido a la relevancia que hoy en día posee el impacto visual. Dependiendo de los colores utilizados, podremos lograr diversos efectos.
En primer lugar, si deseamos generar mayor sensación de amplitud, lo ideal sería pintar de blanco tanto paredes como techos. De esta forma, no solo conseguiremos más amplitud, sino que también transmitiremos mayor luminosidad y limpieza con el dormitorio blanco.
A pesar de ello, no se tiene por qué utilizar únicamente el blanco. Pero, es cierto que los tonos claros o neutros generar mayor amplitud y se postulan como una mejor opción que los colores más cargados y oscuros. Además de los colores, también se puede hacer uso de papeles de estilo antiguo para decorar las paredes. El uso de estos papeles impulsa la calidez del dormitorio.
A parte de las paredes y techos, los colores de los tejidos también juegan un papel fundamental. Los tejidos de los cojines, la cortina o de las camas son algunos aspectos a tener en cuenta. Para dar sensación de tranquilidad y comodidad, podemos recurrir a textiles con colores suaves o con dibujos pequeños o patrones. Por ejemplo, textiles con estampados de flores, cuadros o rayas.
Jugar con la colocación de cojines y almohadas
Continuando con la cama, es recomendable colocar dos almohadas por persona. Estas tienen que estar una encima de la otra, incorporando encima de ellas los cojines. Las almohadas y cojines ofrecen numerosas opciones de decoración, ya que dependiendo de su colocación, podremos conseguir un efecto u otro.
Si preferimos un aspecto clásico, habría que optar por la colocación simétrica. En cambio, para un estilo más informal o natural, el desorden ordenado sería la clave.
En suma, el número de cojines también puede variar el aspecto de la cama. Si optamos por colocar un gran número de cojines encima de la cama, lograremos un toque más reconfortante y lujoso.
Utilizar el mobiliario específico del dormitorio
El mobiliario, como hemos visto, juegan un papel fundamental dentro del dormitorio y del Home Staging. Su colocación o el número de muebles pueden determinar el espacio real de la estancia. Sin embargo, el tipo de muebles que se utilizan también influye en el orden del dormitorio. Hay una clasificación muy concreta de muebles óptimos para los dormitorios.
Una de los muebles principales y que ofrecen muchas opciones son las mesitas de noche. Podemos utilizar mesitas clásicas o sustituirlas por otros muebles que hagan su función como los baúles. Sea cual sea el mueble utilizado, siempre tiene que estar en concordancia con el conjunto del mobiliario: armario y cómoda.
En cambio, los espejos ofrecen mayor sensación de amplitud. Si colocamos un espejo de gran tamaño, aparte de que sea muy útil, ofrecerá mayor sensación de espacio al dormitorio.
También se puede recurrir a incluir estilos concretos al dormitorio. Por un lado, podemos optar por un estilo vintage para mayor elegancia. Además, podemos implantar una decoración u otra, dependiendo de la ubicación del inmueble. Podemos utilizar artículos customizados de decoración para ofrecer mayor impacto visual.
Con todos estos consejos, conseguiremos crear un estilo propio de dormitorios, impulsado su capacidad de impactar a la hora de mostrarlas.
Claves para generar orden
Al igual que el resto de espacios de una vivienda, en los dormitorios debe reinar el orden. Es la clave fundamental para el Home Staging. Un orden que se puede conseguir implantando una decoración minimalista dentro del habitáculo.
Además de esto, podemos generar orden eliminando aquellos muebles que no necesitamos para dejar únicamente el mobiliario imprescindible. Los muebles son los elementos que más espacio pueden quitar a un dormitorio.
En suma, el mobiliario que se quede en la estancia debe estar ordenado correctamente para generar mayor amplitud. Los muebles deben ser colocados en el sitio más óptimo para cada uno de ellos.
Por ello, detallaremos cómo preparar correctamente las habitaciones para el Home Staging, así como las sensaciones que debemos transmitir con ellas. Emociones como la comodidad, el confort, creando un espacio acogedor y relajante.
Implantar una cama cómoda y amplia
El elemento principal de un dormitorio es la cama, por lo que tenemos que cuidar su aspecto o el volumen de esta. La mejor técnica para ofrecer un buen aspecto a la cama es incorporarle rellenos nórdicos. Con esto, lograremos suprimir la rectitud del colchón.
Por otro lado, respecto a las sabanas, estas tienen que ser ajustables para lograr una colocación perfecta. Las piezas como el canapé o las patas del somier no tienen que ser visibles, ya que deslucen las piezas cortas. En cambio, colocar un cabecero podría mejorar la sensación de confort del dormitorio.
Para los tejidos, es recomendable acudir a tejidos naturales para la cama. Tejidos como el algodón o el lino aportan naturalidad a la estancia.
Colores claros y textiles suaves
Los colores son otro factor fundamental, debido a la relevancia que hoy en día posee el impacto visual. Dependiendo de los colores utilizados, podremos lograr diversos efectos.
En primer lugar, si deseamos generar mayor sensación de amplitud, lo ideal sería pintar de blanco tanto paredes como techos. De esta forma, no solo conseguiremos más amplitud, sino que también transmitiremos mayor luminosidad y limpieza con el dormitorio blanco.
A pesar de ello, no se tiene por qué utilizar únicamente el blanco. Pero, es cierto que los tonos claros o neutros generar mayor amplitud y se postulan como una mejor opción que los colores más cargados y oscuros. Además de los colores, también se puede hacer uso de papeles de estilo antiguo para decorar las paredes. El uso de estos papeles impulsa la calidez del dormitorio.
A parte de las paredes y techos, los colores de los tejidos también juegan un papel fundamental. Los tejidos de los cojines, la cortina o de las camas son algunos aspectos a tener en cuenta. Para dar sensación de tranquilidad y comodidad, podemos recurrir a textiles con colores suaves o con dibujos pequeños o patrones. Por ejemplo, textiles con estampados de flores, cuadros o rayas.
Jugar con la colocación de cojines y almohadas
Continuando con la cama, es recomendable colocar dos almohadas por persona. Estas tienen que estar una encima de la otra, incorporando encima de ellas los cojines. Las almohadas y cojines ofrecen numerosas opciones de decoración, ya que dependiendo de su colocación, podremos conseguir un efecto u otro.
Si preferimos un aspecto clásico, habría que optar por la colocación simétrica. En cambio, para un estilo más informal o natural, el desorden ordenado sería la clave.
En suma, el número de cojines también puede variar el aspecto de la cama. Si optamos por colocar un gran número de cojines encima de la cama, lograremos un toque más reconfortante y lujoso.
Utilizar el mobiliario específico del dormitorio
El mobiliario, como hemos visto, juegan un papel fundamental dentro del dormitorio y del Home Staging. Su colocación o el número de muebles pueden determinar el espacio real de la estancia. Sin embargo, el tipo de muebles que se utilizan también influye en el orden del dormitorio. Hay una clasificación muy concreta de muebles óptimos para los dormitorios.
Una de los muebles principales y que ofrecen muchas opciones son las mesitas de noche. Podemos utilizar mesitas clásicas o sustituirlas por otros muebles que hagan su función como los baúles. Sea cual sea el mueble utilizado, siempre tiene que estar en concordancia con el conjunto del mobiliario: armario y cómoda.
En cambio, los espejos ofrecen mayor sensación de amplitud. Si colocamos un espejo de gran tamaño, aparte de que sea muy útil, ofrecerá mayor sensación de espacio al dormitorio.
También se puede recurrir a incluir estilos concretos al dormitorio. Por un lado, podemos optar por un estilo vintage para mayor elegancia. Además, podemos implantar una decoración u otra, dependiendo de la ubicación del inmueble. Podemos utilizar artículos customizados de decoración para ofrecer mayor impacto visual.
Con todos estos consejos, conseguiremos crear un estilo propio de dormitorios, impulsado su capacidad de impactar a la hora de mostrarlas.
Claves para generar orden
Al igual que el resto de espacios de una vivienda, en los dormitorios debe reinar el orden. Es la clave fundamental para el Home Staging. Un orden que se puede conseguir implantando una decoración minimalista dentro del habitáculo.
Además de esto, podemos generar orden eliminando aquellos muebles que no necesitamos para dejar únicamente el mobiliario imprescindible. Los muebles son los elementos que más espacio pueden quitar a un dormitorio.
En suma, el mobiliario que se quede en la estancia debe estar ordenado correctamente para generar mayor amplitud. Los muebles deben ser colocados en el sitio más óptimo para cada uno de ellos.
Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.
El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.
Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.
Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.
Las personas que tienen una plaza de garaje amplia, con espacio libre se suelen plantear dicho espacio como trastero y así aprovechar los metros cuadrados sobrantes. Esta situación no es ilícita si está recogido en las reglas de uso y convivencia de la comunidad. Es importante consultar con el administrador antes de usar la plaza de garaje como trastero para conocer las condiciones y normativa de la comunidad.
Aparcar bicis en la plaza de garaje
No es raro ver en las plazas de aparcamiento el aprovechamiento de huecos tanto en la pared como en los laterales mediante bicicletas, patinetes etc.
Dicho uso es común y habitual pero no en todas las comunidades está permitido dicho uso. La solución es siempre recurrir a la normativa interna que rija la comunidad de vecinos.
El uso simultáneo de la plaza de garaje en una comunidad de vecinos para aparcar coches y bicis está permitido siempre y cuando se respeten algunas normas de convivencia vecinal:
Respeto de los límites: todos los vehículos deben mantenerse dentro de los límites de la plaza de garaje propia.
Cuidado con estropear o ensuciar: siempre es necesario que los ganchos para bicis o cualquier otro tipo de sujeción que se instale en la zona de aparcamiento no dañe los elementos o estructuras comunes como paredes, pilares o vigas.
Maniobras, paso y circulación: hay que respetar al resto de vecinos usuarios del garaje y no entorpecer o molestar con tus bicicletas, no está permitido impedir el paso ni empeorar la accesibilidad o el uso que los otros hagan de las plazas que lindan con la propia.
Alquilar plaza garaje a otra persona
Se suele utilizar también las plazas de garaje que estén en desuso para alquilarlas a terceros y así obtener mayor rentabilidad siempre y cuando la comunidad de vecinos lo permita.
Si se quiere alquilar una plaza de garaje a otro vecino o una persona ajena a la comunidad es importante informarse de cómo hacerlo sin incumplir las normas de la comunidad. Se recomienda alquilarla siempre mediante contrato.
El dueño que arrenda su plaza de garaje debe informar a su arrendatario sobre las normas de seguridad y uso de dicho espacio.
La entidad bancaria Unicaja ha confirmado su participación en la gestión de los avales ICO, la línea de préstamos creada por el gobierno para jóvenes menores de 35 años y familias con menores, interesados en adquirir su primera vivienda.
La primera entidad financiera adherida a los avales ICO fue el Banco de Santander a la que se han ido sumando BBVA, Banco Santander, Ibercaja, Evo Banco, Abanca, Caixa Ontinyent, Arquia, Banco Cooperativo Español, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y las cajas rurales de Almendralejo, Extremadura, Soria, Teruel, del Sur, Granada, Salamanca, Utrera, San José de Alcora y Cajasiete. A estas 19 entidades se incorporan varias entidades en la última semana, incluida Unicaja de Málaga, hasta llegar a un total ya de 24.
Los avales ICO en detalle
Los avales ICO son una línea de crédito que lanza el gobierno dotada de 2500 millones de euros para la adquisición de primera vivienda de jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo.
Los ICO están dirigidos a personas que cuentan con solvencia financiera, aunque aún no han generado capacidad de ahorro suficiente para poder adquirir su primera vivienda. Los jóvenes deberán pasar el estudio financiero de los bancos. El aval podrá cubrir hasta el 20% del préstamo, llegando hasta el 25% en aquellos casos en los que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior.
La medida está dirigida a personas cuyos ingresos no superen los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). Si la vivienda es adquirida por dos personas, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar en conjunto la suma del límite establecido para cada uno. Los avalados no podrán superar los 100.000 euros de ingresos y no podrán disponer de vivienda ninguna.
Los avales cubren a personas físicas y que sean mayores de edad y tengan residencia legal en España. Los jóvenes que soliciten esta medida no podrán superar los 35 años en la fecha de formalización del préstamo hipotecario, mientras que en el caso de familias con menores a cargo, no aplica este límite de edad.
La propuesta del gobierno incluye algunos factores de mejora. Así, el límite establecido en función del Iprem se incrementará en 0,3 veces (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional
La duración del aval será de 10 años desde su formalización y tendrán carácter gratuito tanto para los solicitantes de un préstamo como para las entidades gestoras de éste.
El plazo para formalizar los préstamos que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, estableciéndose la posibilidad en el convenio de poder ampliar el plazo hasta 2027
Esta última tendencia está de moda, consiste en hacer una estancia de la vivienda en una garden room o habitación jardín, es decir la decoración de una estancia con muchas plantas para conseguir conectar con la naturaleza desde casa.
Beneficios del Garden Room
Entre las principales ventajas de esta nueva tendencia se encuentran las siguientes:
Las plantas sirven como pulmón natural de la casa. Se es sabido que las plantas a través de sus hojas oxigenan el aire por lo que son muy convenientes en ambientes secos ya que aumentan la humedad.
Su poder terapéutico. Crea ambientes en el que las personas se puedan relajar conectar e involucrar con la naturaleza además de ayudar a la relajación y al relax.
Decoración de las plantas en grupo. Los interioristas recomiendan crear un espacio exclusivo garden room. Es una forma de colocar las plantas, en línea, combinadas en diferentes macetas, variedades y alturas. Y así combinar con el verde, usar colores tierra, amarillo o azul en armonía con el resto del interiorismo.
Plantas de gran tamaño. Es tendencia colocar variedades de gran tamaño y hojas maxi combinando el verde de las plantas con tonos naturales crudos y tierras suaves.
Las plantas que custodian muebles. Es decir colocar plantas a cada lado de los muebles y añadir otros elementos de inspiración botánica.
Jardines verticales. Son muy originales los tapices verticales que se utilizan como tapiz o cuadro sin ocupar apenas espacio siendo esta una idea más ligera y refrescante con la que podemos cambiar alguna estancia de nuestro hogar.
Tener una vivienda sostenible influye en gran medida en las facturas, sobre todo aumentando los ahorros familiares.
Si nuestras casas no cuentan con materiales ecológicos, el gasto energético incrementaría. Además, dichos materiales aíslan el hogar de los factores exteriores.
Tal y como subraya FIABCI España, reconocen que el país tiene "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".
Construir una "vivienda verde" engloba todos los elementos y factores que componen dicho proceso. Una edificación sostenible se lleva a cabo a través de materiales ecológicos respetuosos con el medioambiente. En suma, la habitabilidad del inmueble tendrá que tener en cuenta la eficiencia energética tanto en la luz como en los electrodomésticos, cambiando el uso de luz artificial por fuentes de luz natural.
La sostenibilidad está cobrando fuerza en el panorama inmobiliario actual. Así lo defiende el FIABCI España y la Asociación de Agentes Inmobiliarios Catalunya (AIC). Ambos subrayan que las familias han notado cómo pasan cada vez más tiempo consumiendo luz y calefacción. Si no cuenta con materiales ecológicos, el gasto energético se dispara.
Considerar el clima para impulsar la eficiencia de la vivienda sostenible
Para edificar una vivienda sostenible con una envolvente térmica eficiente es necesario conocer el clima de la ubicación del inmueble.
Si el clima es soleado, se debe aprovechar las fuentes renovables con medidas como instalar paneles solares en los tejados. Puigdevall sostiene que "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte e poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".
En cuanto a promociones nuevas, podemos establecer ventilación de doble flujo que renueva el aire de la vivienda sin necesidad de tener las ventanas abiertas, impulsando la calidad del inmueble manteniendo la temperatura deseada y a la vez reduciendo el gasto de energía.
Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.
Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.
Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.
Desde Inmonews queremos recomendar la lectura del libro "Una intensa vida inmobiliaria" de Luis Alberto Fabra Garcés .
Corre el año 1988. En Zaragoza, una familia toma la decisión de cambiar de vivienda y afrontar la compra de un nuevo piso. Las circunstancias hacen que sea el menor de los hermanos, quien, con apenas 18 años, tome las riendas y se ocupe de resolver situaciones inesperadas.
Fue la primera operación de Luis Alberto Fabra Garcés y el inicio de un camino sembrado de muchas decisiones de naturaleza inmobiliaria. Fue también el nacimiento de una pasión que iba a marcar su futuro, una trayectoria que atraviesala gran crisis inmobiliaria y financiera española, en la primera década de los años 2000.
Hoy, Luis Alberto Fabra Garcés es una referencia en el sector. Ha sido creador del MERIN, formación pionera en mercado inmobiliario, impulsor de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y uno de los artífices de la MVI, un software de valoración inmobiliaria que constituye una aportación clave al mercado. Ahora, tras casi tres décadas como profesor titular en la Universidad de Zaragoza y con una sólida trayectoria como analista, escribe Una intensa vida inmobiliaria como ejercicio vital para descubrir quién es la persona detrás de "el hombre de los datos".
A caballo entre la autobiografía, el retrato social y la crónica de laevolución del sector inmobiliario en España en las últimas décadas, Una intensa vida inmobiliaria es una historia de crecimiento personal y profesional, un relato sobre la gestación de una personalidad inversora orientada, desde la juventud, al sector inmobiliario.
Una lectura amena para cualquiera que desee profundizar en la evolución del mercado inmobiliario español de la mano de uno de sus mayores conocedores. Un modo muy personal de reflexionar sobre lo vivido y tomar impulso para emprender nuevos desafíos? inmobiliarios.
En una comunidad de propietarios pueden existir pisos destinados al alquiler de viviendas normales, por temporadas y también al alquiler para uso turístico. No deben confundirse ya que los dos primeros se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes, mientras que el segundo por normas sectoriales de las CCAA sobre alquileres turísticos o vacacionales.
Recordemos que los alquileres de temporada son periodos inferiores a un año y no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, en cambio los alquileres turísticos suelen durar días o semanas, con una gran rotación.
Los alquileres de vivienda temporales no son actividad turística
Recordemos que los alquileres de temporada quedan fuera del ámbito Ley de Vivienda 12/2023 del BOE nº 124, no afectándoles aspectos, como las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato y por está produciendo un traslado de oferta de alquiler normal al temporal.
Retomando el tema de las comunidades, ante la disyuntiva de si los alquileres de uso turístico pueden o no ser vetados por las comunidades de vecinos, el Tribunal Supremo se ha manifestado a favor de que lo pisos turísticos puedan ser vetados por las comunidades de vecinos siempre que esta norma aparezca en sus estatutos; pero no los de alquiler normal o temporal. Se justifica la prohibición `por el carácter de actividad económica que el Tribunal les atribuye, es decir si un piso turístico tiene una actividad turística como los hoteles y se rige por sus normal que las dictan las comunidades y ayuntamientos, en cambio si es alquiler temporal o normal de vivienda permanente la rige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes.
Se especifica que la cuestión no es aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que determina como aceptar una actividad económica en la comunidad sino de si existe la prohibición expresa sobre los pisos turísticos en los estatutos de dicha comunidad de vecinos.
La propia Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) aclara que la comunidad de vecinos no tiene competencia en sus estatutos sobre los pisos de temporada ya que el propietario no ejerce una actividad empresarial con su alquiler y prohibirlos sería limitar la propiedad privada de una persona física o jurídica.
El crecimiento de los alquileres de vivienda por temporada se han disparado sobre todo en las zonas tensionadas, a partir del tercer trimestre de 2023, coincidiendo con la nueva normativa sobre el alquiler de viviendas que impone la Ley de Vivienda 12/2023 del BOE nº 124. Esta modalidad de alquiler se escapa a la nueva legislación ya que está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Los arrendadores consiguen esquivar las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato de alquiler.
Si vemos los datos la oferta de alquiler de viviendas por temporadas según el portal inmobiliario Idealista ha crecido un 39%, copando el 10% del total de viviendas en el mercado en 2023. Las viviendas permanentes a su vez cayeron en -1%, un 12% interanual.
El mayor número de pisos en necesidad de reformar los encontramos en Ourense 46%, Jaén 45%, Cuenca 44%, León 44%, Pontevedra 43%, Palencia 43%, Las Palmas de Gran Canaria 40% y Castellón 40%.
San Sebastián, la única en la que los precios de las viviendas para reformar son superiores al 3% a las de buen estado.
Le siguen Huelva, donde las casas para reformar son solo un 6% más baratos, seguido por Pamplona (-7%), Murcia (-9%) y, a continuación, están Barcelona y Madrid (con un -12%).
El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras son; San Sebastián (5.080 euros/m2), Barcelona (3.762 euros/m2), Madrid (3.644 euros/m2), Palma (2.852 euros/m2), Bilbao (2.678 euros/m2) y Pamplona (2.333 euros/m2). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros/m2) y Castellón (810 euros/m2).
San Sebastián es también la ciudad con los pisos más caros en buenas condiciones (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros/m2), Madrid (4.155 euros/m2) y Palma (3.631 euros/m2).
Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros/m2).
El ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformar, llegaría hasta los 38.395 euros.
Las diferencias de precios entre unas y otras capitales, varía. La cantidad más elevada se da en Las Palmas de Gran Canaria (91.576 euros), seguida por Vitoria (89.339 euros), Pontevedra (75.398 euros), Ourense (72.449 euros) y Palma (70.071 euros), las únicas por encima de los 70.000 euros.
En el extremo opuesto encontramos a San Sebastián, donde comprar para reformar no supondría ningún ahorro, seguido por Huelva (6.273 euros), Murcia (11.251 euros), Pamplona (15.378 euros), Ceuta (20.481 euros) y Alicante (22.772 euros).
Las ciudades que generarían menos ahorro, serian Sevilla (43.455 euros) le sigue Barcelona con (44.317 euros), Zaragoza (44.592 euros), Madrid (45.984 euros) y Valencia (48.322 euros). Por encima de los 50.000 euros se encuentran Valladolid (50.659 euros), Bilbao (53.382 euros) y Málaga (61.282 euros).
La decoraciónde una cocina debe estar equilibrada con su entorno. Es importante conocer las proporciones estándar que existen antes de tomar decisiones decorativas innovadoras y modernas.
Las medidas de la cocina
Hay unas medidas comunes de muebles y electrodomésticos que pueden servir de referencia inicial para diseñar una cocina:
-Las encimeras cuentan con una altura estándar de entre 85 y 90 centímetros y la profundidad suele ser de 60 centímetros.
-En las cocinas con isla (normalmente 80 y 90 centímetros de ancho y entre 120 y 150 de largo) el espacio de alrededor debe ser de al menos 100 centímetros para permitir el paso y la apertura de armarios.
-El horno empotrado suelen ser 60 centímetros de ancho, 60 de alto y 55 centímetros de profundidad.
-El frigorífico suele contar con unas medidas de 170 centímetros de alto, 60 de ancho y 60 centímetros de profundidad.
- Los muebles bajos tienen una anchura y una profundidad estándar de 60 centímetros, así como una altura de 85 centímetros. Los armarios altos suelen contar con unas dimensiones de ancho de 30, 45 o 60 centímetros, y su altura varía entre 70 y 90 centímetros.
Medidas estándar de una cocina habitable
Una cocina comedor ideal debería tener al menos 15 metros cuadrados para poder abrir cajones , colocar electrodomésticos y muebles y tener zonas de trabajo adecuadas.
Medidas mínimas para una cocina no habitable
En el casa de cocinas que no necesitan ser habitables o cocinas americanas deben tener una anchura de al menos 200 cms y 65 cms de fondo para poder acoger los elementos básicos.
El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.
Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.
A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:
Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.
No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales. Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".
Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.
Optimizar la iluminación
Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.
Todo siempre ordenado
El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.
Elegir los muebles adecuados
Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina, los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.
Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.
Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.
Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).
También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.
Optimizar las opciones de almacenaje
Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.
Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).
Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.
A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.
¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!
No obstante y a su vez, los alquileres no pagados pueden declararse y
en ese caso deducirse como "saldos de dudoso cobro", siempre que se haya
procedido a su reclamación antes del 1 de Julio del ejercicio fiscal.
Si esas rentas fueran pagadas finalmente, deberá hacerse una declaración de la renta
complementaria de la que se quitará los "saldos
de dudoso cobro" anteriormente declarados.
Cabe decir que nunca
deben declararse como negativos los ingresos del alquiler de vivienda . Estos ingresos nunca pueden tener un
rendimiento negativo. Si es posible deducir los gastos hasta el límite de
los ingresos.
Por último decir que SI es aplicable la renta reducida un 60%, por alquiler de vivienda,
siempre que sea la vivienda habitual del inquilino.
En una sentencia fechada a 10 de julio, la sección segunda de la sala tercera ha estimado el recurso de la Diputación de Pontevedra contra una sentencia de un juzgado de esa provincia que daba la razón a un contribuyente en su reclamación por el pago de plusvalía municipal.
Lo dictado por el alto tribunal es "cuándo" entraba en vigor lo establecido por el Tribunal Constitucional sobre el cálculo de la plusvalía municipal, si el 26 de octubre de 2021 o el 25 de noviembre de ese año, que fue la fecha de publicación en el BOE.
El Supremo declara que una liquidación tributaria no recurrida antes de conocerse la declaración de inconstitucionalidad, es una situación consolidada y que, como tal situación consolidada, no queda afectada por la declaración de inconstitucionalidad del impuesto, ni puede ser anulada con base en la misma.
La Ley Orgánica del Tribunal Constitucional prevé expresamente la posibilidad de publicación del fallo antes de la preceptiva publicación por el BOE.
La sentencia del Tribunal Supremo concluye que "la delimitación de las situaciones consolidadas a esta fecha del dictado de sentencia es una decisión del Tribunal Constitucional que tan solo al mismo corresponde, dentro del ejercicio de sus facultades y responsabilidades"; por ello, jueces y tribunales, así como los poderes públicos en general, quedan vinculados y deben respetar y aplicar en sus propios términos dicha limitación de efectos.
Sí cabe anular las liquidaciones tributarias por aplicación de otras sentencias de inconstitucionalidad en las que el Tribunal Constitucional no limitó los efectos temporales de su decisión, como son los casos de liquidaciones de transmisiones de inmuebles en los que no hubo ganancia alguna, o cuando el impuesto sea confiscatorio por absorber toda la ganancia.
El Tribunal Constitucional anuló varios aspectos del impuesto de plusvalía municipal al entender que: "aunque la cuota no sea superior a la plusvalía realmente obtenida, sí resulta excesiva o exagerada y podría lesionar el principio de no confiscatoriedad".
Es decir, rechazaba que se pueda reclamar con efecto retroactivo, por lo que la anulación del cálculo del impuesto excluye a las abonadas, liquidadas o juzgadas, y a las que no han sido denunciadas.
Hace unos días, en eleconomista.es (1) se publicó una noticia en la que, haciendo referencia al último informe del INE, se decía que:
«Tercer mes de caídas consecutivas en la compraventa de vivienda, que en abril descendió un 8,1% interanual tras registrar 43.311 operaciones, la cifra más baja en dos años. El sector avanza en la senda de caídas?»
Y lo acompañaba con un terrible gráfico que reflejaba la variación anual de la compraventa de viviendas, desde enero del 2022.
El informe señalado ha tenido mucho eco y las opiniones sobre el mismo no se han hecho esperar.
Coloque el lector en su buscador las palabras: (recesión - inmobiliaria - España) ajuste las noticias a último mes y verá lo que le sale.
2.¿Qué se opina sobre los tres meses de recesión y aún del cuarto (mayo 2023) sobre el que aparecerán pronto sus resultados?
Pues hay un primer grupo que opina que será tan malo como los tres anteriores, confirmando así la recesión del sector.
Otro grupo, que le sonará pues son los mismos que en la crisis anterior hablaban, ya en plena desarrollo de la misma, que esta no existía y que se trataba "simplemente" de un aterrizaje suave de la economía. Ahora hablan de "acomodación del mercado" o reajuste después de dos años de muy buenos de resultados inmobiliarios, pero dicen lo mismo y son los mismos.
El tercer grupo es peor, ya que nos hablan de que la crisis es para los poco espabilados, para las inmobiliarias que no se adaptan a las naturales variaciones del mercado, para los que no saben posicionarse bien, para los que no se sitúan en los sectores "premium" del mercado, etc. Y ya verá que pronto volveremos a oírles lo de los brotes verdes.
Ya hemos escuchado estas canciones antes, así que no puede extrañarnos que, frente a los datos duros y fríos de los resultados en estos momentos, se extiendan las nieblas que los oscurecen.
3. Y es que: ¡Pintan bastos!
Repare en esta serie de preguntas y reflexione sobre el impacto de ellas sobre su inmobiliaria.
a) ¿Van a mejorar las tasas de paro en los próximos trimestres?... No lo parece.
b) ¿Van a bajar los tipos de interés? Acaban de subirlos en Europa, estos días.
c) ¿Van a ser magnánimos los bancos en su concesión de hipotecas? Como no están para eso, las condiciones de concesión ya se están endureciendo en más aspectos que en el tipo -monto- del interés aplicable.
d) ¿Tenemos un nivel de inflación aceptable? No.
e) ¿Hemos recuperado los niveles de riqueza anteriores a 2008? Hoy le he oído a un economista famoso, que el nivel de riqueza de los españoles es un 16% más bajo que antes de ese año.
f) ¿Hemos recuperado nuestro nivel anterior a la pandemia? Pues parece que tampoco.
g) Ante la recesión, ¿cabe esperar una bajada de precios que pudiera animar las ventas? Los expertos piensan que muy poco.
h) ¿Y globalmente? Pues parece que en algunos otros países la recesión los ha cogido ya entre sus cuernos. Y amenazas en la estabilidad mundial, sobran.
Y ya paro porque usted ya padece todo esto y porque su interés pasa por qué hacer en esta situación.
4.¿Qué hacer ya!
No haga caso de los dos últimos grupos, la Crisis ?la Peste? está ya entre nosotros, Y hay que luchar contra ella.
Así que prepárese para lo peor. Recuerde esto: cuando en un nicho ecológico las condiciones de vida se vuelven adversas, lo que les ocurre a los que viven en él son, entre otras, las siguientes:
a) Disminución del "alimento" necesario para la supervivencia. (Escasez de liquidez, financiación, inmuebles, clientes reales, etc.)
b) Incremento feroz de la competencia para hacerse con lo que se pueda.
c) Bajas, se producirán muchas bajas, pues el nicho inmobiliario ya no puede "alimentar a todos". (Recuerde a este respecto las tasas de mortalidad de inmobiliarias de la anterior crisis.)
d) Retiradas del sector y trasvases o compatibilización con otros nichos de las inmobiliarias que puedan / sepan hacerlo a tiempo.
e) "Adelgazamiento" de los resultados esperados.
f) Reaparición de los carroñeros, que se aprovecharán de las dificultades del conjunto inmobiliario.
Por eso debe usted de prepararse para el tornado, huracán, tempestad, tormenta, etc. que nos aguarda tras este verano.
Y para su resguardo le aconsejo:
Que vuelva a desempolvar su viejo manual de lucha contra la crisis, cuya redacción le aconsejé en la anterior crisis, lo ponga al día con urgencia. y lo aplique con intensidad.
Más algo que no recogí entonces: no beber los posos del vino.
5.Los posos del vino
Nótese que, aunque la tempestad caerá sobre todos, no va a afectarnos por igual. Los del fondo del barril lo pasarán peor.
Si pretende sobrevivir en la riada de los días que vendrán, no puede irse al fondo sino a la parte superior de su segmento de mercado. Ahora va a tener que examinar con mucho cuidado sus procedimientos para adaptarlos a las nuevas situaciones, pero sobre todo debe de dirigirse a los segmentos y áreas de negocio que, aún en estas severas condiciones actuales, tengan suficiente demanda.
Examine sus resultados recientes del último semestre y vea a quién, dónde, cómo, en cuáles circunstancias ha vendido usted más rápido y mejor. Ahí está su segmento "premium".
Vaya únicamente tras la demanda solvente que pueda quedar en su territorio de trabajo y deje el resto? para la competencia.
Y ya termino por hoy, pero no como siempre, pues, aunque le sigo deseando el romano: ¡Siga con salud!, esta vez le añado? y persiga al cliente que pueda seguir teniendo capacidad de compra. Olvide al resto.
- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.
- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.
Durante los últimos cuatro años el plan de ayudas del Gobierno al parque público para el alquiler y rehabilitación de vivienda ha destinado 1,4 millones de euros desglosado en cuatro tranferencias anuales por parte del Gobierno Central de: 328.011.606 euros en 2018, 325.127.239 euros en 2019, 446.637.200 euros en 2020, y los actuales 354.255.600 euros.
El actual Plan de vivienda contempla:
Ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna en situación de vulnerabilidad.
Ayudas directas al alquiler para arrendatarios jóvenes, personas mayores de 65, víctimas de violencia de género, personas sin hogar o en situación de desahucio.
Desde 2020 se contemplan ayudas para el alquiler a arrendatarios con vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la pandemia del covid-19.
Las Administraciones Públicas podrán adquirir viviendas para incrementar el parque residencial público, así como ayudas a la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 25 años.
Rehabilitación de edificios, tanto en términos de sostenibilidad y mejora de eficiencia energética como la mejora del estado de conservación y de la accesibilidad, así como al fomento de la regeneración y renovación urbana rural.
La distribución para 2021 por Comunidades Autónomas es la siguiente:
Se creó la figura del contrato fijo-discontinuo convirtiéndolo en el modelo de contrato para el empleo de temporada de naturaleza estacional, y también para la prestación de servicios en contratas y subcontratas. Además se permitía este tipo de contrato a las ETTs en su cesión de trabajadores. Tras la reforma la temporalidad descendió en 6 puntos. En el caso de las mujeres pasó de un 24,48% a un 18,17% en 2022. En hombres la temporalidad pasó de un 18,63% en 2021 al 12,66% en 2022.
Tras la instauración del contrato fijo-discontinuo se pasó a una fase de inspección para comprobar si estos tipos de contratos cubrían una serie de puestos reales y no se utilizaban para puestos fijos y estructurales en las empresas de forma encubierta. El fraude se castiga con sanciones de hasta 10.000? por persona indebidamente contratada. El fraude se observa cuando se contrata por más de 10 meses y se superpone el periodo de inactividad con las vacaciones, por ejemplo.
Actividades laborales por las que se puede realizar la modalidad contractual de fijos-discontinuos
1-Trabajos estacionales o vinculados a actividades productivas de temporada.
2-Trabajos con prestaciones intermitentes.
3-Para el desarrollo de trabajos consistentes en la prestación de servicios en el marco de la ejecución de contratas mercantiles o administrativas que, siendo previsibles, formen parte de la actividad ordinaria de la empresa.
4-Contrato entre una empresa de trabajo temporal (ETT) y una persona contratada para ser cedida a una empresa usuaria.
Trabajos de naturaleza estacionales o vinculados a actividades productivas de temporada
Se trata de actividades de empresas que se repiten cada temporada o campaña de forma discontinua, es decir en determinadas épocas del año. Algunas empresas pueden tener un carácter permanente pero actividades cíclicas. En este tipo los contratos fijos-discontinuos deben suspenderse y repetirse o reanudarse pero a veces las fechas serán ciertas o inciertas debido a diversos factores incidentes como por ejemplo el tiempo. Así, se pueden realizar contratos fijos-discontinuos, aunque se repitan en fechas ciertas o inciertas, ya que en estas últimas influyen factores externos como, por ejemplo, la climatología.
Eso sí, debe tratarse de trabajos estacionales y de temporada, es decir, trabajos que en algún momento se detienen o se suspenden, para posteriormente reanudarse. Un ejemplo sería el cultivo de frutas u hortalizas del sector agrario y sus derivaciones industriales de procesado. En el sector servicios, actividades ligadas a la nieve, la hostelería de temporada y turismo y sus subsectores, podrían hacer uso de este tipo de contratos para épocas determinadas.
En el caso del sector educativo ha habido controversia en si la actividad docente requeriría de este tipo de contratos fijos discontinuos. Tanto la Audiencia Nacional, como el Tribunal Supremo han considerado que la enseñanza general básica tiene carácter permanente y no cíclico. Ignasi Beltrán de Heredia (Profesor Agregado, acreditado a Catedrático de Derecho del Trabajo y Seguridad Social de la Universidad Oberta de Catalunya) opina que si la actividad educativa y el curso académico fuera más breve cabría sin duda la contratación fija-discontinua.
Por otro lado ante la cuestión de si estos contratos fijos discontinuos pueden ser a tiempo parcial la Ley no deja dudas, el párrafo segundo del art. 16.5 del ET (Estatuto de los Trabajadores), establece "que los convenios colectivos sectoriales, podrán acordar, cuando las peculiaridades de la actividad lo justifiquen, la celebración de contratos fijos-discontinuos a tiempo parcial.". Por lo tanto todo depende del contenido de los convenios colectivos.
De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario).
En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notaria).
Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.
¿Cómo se fija el precio por cesión?
A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.
La propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerada como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.
El último análisis de la agencia consultora Colliers, European Residential on the rise, concluye que en comparación a la media europea, los españoles adquieren su primera vivienda siete años más tarde. La inestabilidad entre demanda y oferta junto al estado actual del sector laboral y económico son los factores que complican la adquisición de una vivienda. Y más aún para los que vayan a comprar su primera vivienda.
Previamente a adquirir un inmueble, se debe conocer las características que busca el comprador en la vivienda. Deben identificar los aspectos claves del domicilio deseado, ya sea la ubicación, el espacio o el número de las habitaciones. En esta etapa, una vez limitadas las características, se comienza a visitar diferentes viviendas para tantear varias opciones previamente a decantarse por una.
Otro aspecto que ha de tenerse en consideración es el estado actual del mercado inmobiliario. Para comprar una vivienda, se debe estudiar cómo se encuentra tanto la economía como el propio mercado. Dependiendo de esto, podremos conocer cuándo es el mejor momento para comprar una vivienda. Es decir, cuándo obtendremos los precios más asequibles o cuándo podremos acceder a unas condiciones financieras óptimas (como préstamos hipotecarios) acorde a nuestro poder adquisitivo.
Subvenciones estatales para primeros compradores
Cabe destacar que aquellas personas que estén interesadas en adquirir su primera vivienda, pueden acceder a diferentes ayudas del Estado. Estas subvenciones toman en consideración como requisitos la cuota de ingresos o el nivel adquisitivo para poder enfrentarse a una financiación. Requisitos que deben estudiarse para poder solicitar alguno de estos beneficios económicos.
Para poder hacer frente a todo este proceso, contar con la ayuda de un asesor profesional facilitará la toma de decisiones del comprador primerizo. Al ser su primer procedimiento de compraventa, el asesoramiento de expertos le advertirá de revisar atentamente las cláusulas de un contrato o las condiciones financieras que debe aceptar.
Con el objetivo de reducir el esfuerzo económico destinado a las hipotecas de más de un millón de hogares en riesgo de vulnerabilidad o vulnerables, el pasado 24 de noviembre comenzó a aplicarse el Real Decreto-ley 19/2022. Un esfuerzo que se ha incrementando en los últimos meses debido al incremento del Euribor.
Las medidas que se adoptan en el nuevo Real Decreto han sido negociadas entre el Banco de España, el Gobierno central y las patronales bancarias. El Real Decreto posee como fin principal aliviar la carga destinada a las hipotecas de las familias y crear una mayor estabilidad a medio y largo plazo en su cuota de gasto. Para estas familias, se les ofrece la opción de escoger aquella ayuda que más se adapte a sus necesidades y a su estado económico.
Desde el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, se ha garantizado que el Real Decreto "beneficiará a más de un millón de familias, aproximadamente a un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Proporcionan un ´menú de opciones´ para que las familias puedan optar por la que mejor se adecúe a su caso particular y no suponen un riesgo o a un impacto macroeconómico. Afortunadamente, el escenario es muy diferente a 2007 y los hogares tienen una posición más saneada que en otros momentos de nuestra historia".
A rasgos generales, dentro del Real Decreto-Ley podemos encontrarnos con tres ayudas principales:
Impulsar el tratamiento de los hogares vulnerables
Crear un nuevo entorno de actuación temporal destinado a hogares en riesgo de vulnerabilidad, situación causada por el incremento de los tipos de interés
Estableciendo mejoras generales para mejorar la amortización anticipada de los préstamos y el traspaso de dichos préstamos hipotecarios a tipo fijo.
Según estas vías, podemos encontrarnos con tres tipos de ayudas diferentes:
Subvenciones para familias en situación de vulnerabilidad
En primer lugar, se debe definir qué se considerará como familia vulnerable. Un hogar vulnerable será aquella familia que posea una renta por debajo de los 25.200 euros a nivel anual, una renta por debajo del triple del IPREM. Para acceder a esta ayuda, otro requisito reside en destinar un esfuerzo financiero del 50% de su renta al cobro de las hipotecas. En total, esta subvención podrá beneficiar alrededor de 300.000 familias.
Respecto a esta ayuda, existen dos vías de mejoras:
Si la carga hipotecaria ha aumentado por debajo del 50%, las familias podrán acceder a una prórroga del plazo hasta 7 años, a una carencia de 2 años y a un tipo de interés inferior al actual durante el trascurso de esos dos años.
Por otro lado, si la carga hipotecaria sí se ha incrementado por encima del 50%, las familias tendrán la opción de reestructurar las hipotecas con una reducción del interés en un periodo de 5 años de carencia expuesto en el Real Decreto. De la misma forma, se incrementará el plazo de solicitud del cobro del inmueble hasta dos años con la opción de poder realizar una segunda reestructuración. En suma, para vivienda habitual, también se ha generado un nuevo periodo de solicitud para el arrendamiento.
En cuanto a esta medida, el Ministerio se ha pronunciado con la siguiente declaración. "Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado".
Subvención para familias en riesgo de vulnerabilidad
Este nuevo paquete también trae la novedad de implantar un nuevo Código de Buen Gobierno. Este Código destinará ayudas también a los deudores pertenecientes a la clase media, pero que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad.
Se les permitirá el acceso a esta ayuda a familias que posean una renta por debajo de los 29.400 euros al año, una renta tres veces y media más que el IPREM y un préstamo hipotecario contratado hasta el 31 de diciembre de 2022. Un préstamo del que las familias tienen un esfuerzo financiero por encima del 30% de su renta y que dicho esfuerzo debe haberse incrementado en un 20%.
En suma, los bancos posibilitarían a estas familias la opción de congelación de un año de la tasa, incluyendo una prórroga del plazo de 7 años y un interés por debajo del nivel de tipo de interés prorrogado.
Conversión gratuita de préstamo variable a fijo
Con vistas a 2023, se suprimirán las comisiones ofrecidas por amortización anticipada. Esto conlleva que las familias deudoras tendrán la opción de disminuir la cuantía pendiente de cobro sin sufrir una penalización económica por ello. Además, en 2023, tampoco se cobrarán costes por transformar un préstamo hipotecario de tipo variable a una hipoteca fija.
En suma, se destinarán acciones para promover la educación económica, incrementándose el seguimiento de que ambos códigos sean aplicados. Por otro lado, el Gobierno disminuirá de forma permanente los gastos de transformar una hipoteca variable a una fija. Por ello, se ha solicitado al Banco de España la creación de una guía informativa para familias deudoras en situación de riesgo económico. De esta forma, se busca incrementar la transparencia de la medida.
Casos prácticos de los beneficios obtenidos por las ayudas
Por ejemplo, si una familia contrató un préstamo hipotecario a comienzos de 2028 de tipo fijo situado en un +1% con un coste total de 120.000 euros y un periodo de pago de 30 años, durante 2022 habría abonado una tasa de 260 euros que para 2023 se incrementaría hasta los 525 euros.
En cambio, si un hogar en estado de vulnerabilidad accede a las medidas expuestas en el Código de Buenas Prácticas, la tasa final a abonar sería de 240 euros. Esto supondría una reducción del 33% en comparación a 2022 y del 54% respecto a la tasa sin aplicar las ayudas económicas. Por otro lado, para las familias que no cumplan las condiciones de la carga hipotecaria, es decir, que su esfuerzo financiero no haya aumentando en un 50%, la tasa a pagar sería de 305 euros, una disminución de la cuota del 42%.
Para las familias de clase media que también soliciten las ayudas, la tasa durante el primer año de congelación se situaría en 362 euros. Una cifra que disminuiría dicha tasa en un 31%.
Suscripción voluntaria de las entidades financieras al Código
Cabe destacar que los bancos no estarán obligados a aplicar alguno de los dos Códigos de Buenas Prácticas. Sin embargo, una vez se hayan adherido a él, sí serán de obligado cumpliendo sus medidas.
Con un periodo máximo de un mes, los bancos pueden suscribirse inmediatamente a ambos Códigos. Un plazo establecido para que las medidas expuestas en ellos sean aplicadas antes de que comience 2023. La primera entidad financiera en anunciar que se suscribirá a los Códigos es CaixaBank, la entidad con mayor movimiento en España.
En último lugar, para la transmisión de préstamos hipotecarios a un tercero, la banca tendrá que asegurarse de la protección de las medidas. Respecto a ello, el Ministerio de Asuntos Económicos ha asegurado que se mantendrán los requisitos de las ayudas expuestas en estos casos.
En los últimos años, la ley encargada de regular el derecho inmobiliario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sufrido numerosas modificaciones en aspectos tan relevantes como el incremento de los alquileres o la duración de estos contratos. Por ello, hay que destacar los puntos clave de esta normativa.
Esta normativa es la encargada de regular todos los aspectos que engloban a los arrendamientos españoles de bienes inmuebles. Dentro de esta, se detallan cuestiones importantes como el coste de las mensualidades, los costes originados del alquiler o la duración de los contratos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos se aprobó en 1964, pero ha ido actualizando a lo largo de los años, con importantes modificaciones en 1995 y en 2013, y la última de estas actualizaciones con fecha en marzo de 2019.
La duración de un acuerdo de alquiler
La norma estipula que los contratos pueden durar tanto como las partes acuerden. En caso de que la duración sea menos de cinco años, o si es persona jurídica menos de siete años, el contrato se aplazará obligatoriamente anualmente hasta que el arrendamiento llegue a la duración mínima de siete años si es persona jurídica el arrendador o a cinco años.
A pesar de ello, existe una excepción donde el inquilino puede acabar el contrato si notifica con antelación de 30 días previamente al término del contrato o de una prórroga.
¿En qué momento comienza el acuerdo de arrendamiento?
La fecha de inicio de un contrato de alquiler es aquel expuesto en el documento o si es posterior a esta fecha, en el momento en el que se entrega el bien objeto.
Además, los alquileres serán celebrados por un año cuando no se indique una duración exacta o se señale que esta es indeterminada, sin detrimento de la prórroga anual.
¿Un inmueble puede ser recuperado antes de lo estipulado?
Una vez haya pasado el primer año del contrato, existe la opción de suprimir la prórroga obligatoria en el caso de que el inquilino haya expuesto su compromiso a residir en el domicilio arrendado antes del periodo de cinco años para dedicarla a vivienda permanente para sí o su familia por adopción en primer nivel de consanguinidad o por adopción o para su pareja en casos de sentencia de divorcio, separación o matrimonio nulo.
Para volver a obtener el inmueble, en un plazo de dos meses de antelación el arrendador debe notificar la razón al arrendatario. Si las partes no consiguen un acuerdo, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en ese periodo.
Si una vez haya acabado el contrato, tres meses después la vivienda no ha sido destinada al motivo que expuso el arrendador, el arrendatario tendrá la opción de recuperar la vivienda en 30 días para habitarla durante un nuevo plazo de cinco años máximo, acorde a los requisitos expuestos en el contrato previo. En suma, podrá obtener una indemnización debido a los costes originados por el abandono de la vivienda.
Respecto a ello, tendrá la posibilidad de ser indemnizado por una cuantía correspondiente a la mensualidad por cada año restante hasta llegar a los cinco años, excepto de si la ocupación no se ha desarrollado por una razón de fuerza mayor.
Las prórrogas en un acuerdo de alquiler
Tras haberse cumplido la duración correspondiente al acuerdo, el contrato será aplazable anualmente hasta 3 años como máximo, excepto de si el arrendador notifique con una antelación de 4 meses al término del acuerdo su decisión de no renovarlo o que lo comunique el inquilino con una antelación de dos meses.
Proceso de fianza
En la firma del acuerdo, el arrendatario tiene que abonar un mes de fianza en metálico al dueño o si el alquiler es para un uso diferente al de vivienda dos meses. Esta fianza tendrá que ser registrada en la institución correspondiente al concepto de vivienda en el territorio autonómico pertinente del domicilio.
En el supuesto de que una vez haya terminado el acuerdo y haya pasado un mes, la fianza depositada no es devuelta por la Administración, se percibirá el interés legal que corresponda.
Procedimiento para abonar la renta
Dentro de la normativa de arrendamientos, el artículo 17 es el que se recoge los aspectos relativos a la renta del arrendamiento. Respecto a esto, se dictamina que:
Las partes serán las que decidan libremente la renta en cuestión
El cobro de la renta se desarrollará de forma mensual en los siete días iniciales del mes sin opción al propietario a solicitar el cobro anticipado de más de un mes de alquiler.
Las partes también concretarán el sitio y el proceso por el que se desarrollará el pago. Si no se detalla, será en la vivienda arrendada y en metálico.
Se obliga al propietario a aportar un recibo del cobro al inquilino, excepto de si ambas partes han acordado que el recibo sea realizado por procesos que garanticen que la obligación de pago del dueño ha sido efectuado.
¿Influyen las obras en el cobro de la renta?
En un periodo específico, existirá la opción de acordar modificar la cantidad total o parcial de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda por parte del arrendatario. Si el inquilino no cumple con su compromiso de realizar obras tal y como acordó con el propietario, esto será motivo de resolución del acuerdo de alquiler.
El responsable del pago de las reparaciones por desperfectos
Dentro de la normativa, el artículo 21 señala que el propietario tiene la obligación de desarrollar las reformas requeridas para mantener el inmueble en habitables condiciones sin opción a incrementar la renta debido a estas reformas. Esto será así, excepto cuando los desperfectos de tal reparación sean imputable al inquilino según estipula el Código Civil en sus artículos 1.563 y 1564.
En el caso de que la reparación no pueda ser evitable hasta el término del acuerdo, el inquilino tendrá que soportarlo obligatoriamente, a pesar de las molestias que ocasione, entre ellas, no poder acceder a un habitáculo del inmueble.
Si la reforma supera el plazo de 20 días, se le tendrá que quitar al arrendatario el porcentaje de la cantidad en el tiempo que ha estado soportando las obras en la vivienda.
Cabe destacar que las obras pequeñas que afecten al uso habitual del inmueble tendrán que ser abonadas por el inquilino.
¿Hay opción a incrementar la renta?
Mientras el acuerdo está vigente, la Ley de Arrendamientos Urbanos dictamina en su artículo 18 que la renta podrá ser actualizada anualmente si así se ha acordado expresamente. En caso de que se haya acordado pero sin especificar la metodología de referencia, a la fecha de la actualización se le establecerá la variación anual procedente del Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, el mes en el que se publicó el último índice en la fecha de la actualización del acuerdo será el que se tomará como mes de referencia.
No habrá opción a incrementar la renta en cifras superiores a la del Índice de Precios al Consumo (IPC).
¿Se puede expulsar al inquilino antes de tiempo?
Si el dueño del inmueble lo necesita para él, su excónyuge o cualquier familiar que sea de primer grado de consanguinidad, existirá la opción de finalizar el acuerdo antes de tiempo, aunque siempre debe de haberse transcurrido un año desde que se firmó el contrato. En cambio, en caso de que el inquilino sea moroso, no hará falta esperar al año para dar comienzo al procedimiento de desahucio.
Para poder oficializar un contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario tienen que asumir ciertas responsabilidades que deben cumplir. De entre estas responsabilidades destacan la exigencia y la prestación de fianza.
La fianza es el cobro en metálico que lleva a cabo el inquilino para garantizar la protección del propietario de los perjuicios que se puedan causar en el local o domicilio. Esta fianza podrá ser utilizada para solucionar tales daños. Si el coste de los daños es superior al pago recibido, tendrá la opción el propietario de solicitar al inquilino que le cobre el dinero extra necesario.
¿Existe una cuantía máxima?
El importe total de la fianza es la cuantía económica correspondiente para domicilios a una única mensualidad de la renta y para locales sería de dos mensualidades.
¿Es obligatorio depositar la fianza?
Por obligación administrativa, el dueño de la vivienda debe depositar dentro del Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente a la ubicación del local o del domicilio la fianza. En caso de que lo incumpla y no lo deposita en dicha institución, se procederá a sancionar administrativa al dueño de la vivienda con una multa. Esta sanción tendrá un coste mínimo de 300 euros, pero podrá incrementarse dicha suma según el territorio autonómico.
¿Exista la opción de pedir garantías adicionales?
La Ley de Arrendamientos Urbanos dentro de su artículo 36 se encarga de regular la fianza. Esta norma legislativa dictamina que existe la opción de pedir garantías extras al inquilino del domicilio cuya cuantía no puede ser superior a las dos mensualidades de renta. En cuanto a las locales, no hay un límite máximo, por lo que el dueño puede solicitar garantías que puedan superar el importe de las dos mensualidades.
Otras utilidades de la fianza: impagos
Debido al caso excepcional que debido a la COVID-19 existe actualmente, el Real Decreto Ley 15/2020 declaró la opción de que el dueño de un local y su inquilino lleguen a un acuerdo para concluir si la fianza será utilizada únicamente para una parte de la renta o para el total de esta. A partir de la fecha del acuerdo, el inquilino tiene que retornar en un año la fianza o hasta que el contrato concluya en el caso en el que la duración de esta sea menor a un año.
En el supuesto de que no haya un caso excepcional, no se podrá utilizar la fianza para satisfacer las rentas que no se hayan pagado. En cambio, sí se podrá utilizar para cubrir las garantías extras impagadas.
En suma, la legislación da la opción al inquilino de que si devuelve en perfecto estado el domicilio, se podrá utilizar la fianza para cubrir el pago de las mensualidades restantes.
Desde INMOBILIARIAX vamos a enumerar y explicar
cuáles son las hipotecas que puedes encontrar y las ventajas e inconvenientes
de cada una de ellas. En todas ellas la cuota mensual que pagarás no
podrá superar el 30 % de tus ingresos mensuales, por lo que aquí tienes una
primera orientación del gasto mensual que te supondrá tu futura hipoteca para
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Hipotecas fijas
Si queremos escapar de la incertidumbre que
supondría tener una cuota hipotecaria variable, ésta es tu mejor opción, ya que
pagarás una cuota mensual por la compra de tu vivienda en POBLACIONX por el mismo
importe a lo largo de tu vida hipotecaria. Este tipo de hipotecas no
está sujeta a los cambios de interés que se produzcan. Si quieres
saber siempre cuánto vas a pagar por tu hipoteca, elige esta opción.
Hipotecas variables
Es el tipo de hipoteca contraria a las hipotecas
fijas, por lo que tu mensualidad variará en función del tipo de interés en cada momento, el conocido "Euríbor".
En este sentido, puede que a veces la variación vaya a tu favor (interés
mínimo) o por el contrario te repercuta (interés al alza). Es un riesgo que has
de correr pero como contrapartida este tipo de hipotecas suelen contar con un
plazo de amortización mayor que las hipotecas fijas.
Hipotecas mixtas
En este caso, estamos ante un tipo de hipoteca que
aglutina las dos opciones anteriores a lo largo de la vida hipotecaria. Con una
hipoteca mixta, se tendrá un tipo de cuota fija durante los primeros años de la
misma, pero una vez cumplido ese plazo, continuará con un tipo variable (en
función del Euríbor). Los plazos serán aquellos que se concreten en la
formalización de la hipoteca con la entidad bancaria.
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Previamente a firmar un contrato de alquiler de una vivienda, debemos observar la información requerida en este para impedir que se origine cualquier posible perjuicio. Los contratos pueden varían según su tipología y el tiempo del alquiler.
El contrato de arrendamiento se origina en el momento en el que el arrendatario (el inquilino) y el arrendador (dueño de la vivienda) llegan a un acuerdo. Estos contratos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En estos, se exponen información tanto del inmueble objeto como de las partes implicadas. En suma, hay que dejar explícitamente el coste del arrendamiento, la duración de vigencia del acuerdo, la fianza, entre otros aspectos.
A pesar de que exista la opción de dejar constancia de ello de manera verbal, es recomendable ponerlo por escrito para impedir futuros problemas, además de establecer las responsabilidades y derechos de ambas partes. Tras ser firmado, se aportará una copia a ambas.
Clasificación de los contratos de arrendamiento
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual
La LAU en su artículo 2 regula este tipo de contrato dirigido al alquiler de viviendas de uso habitual, viviendas donde el inquilino habitará durante un largo periodo de manera permanente.
Estos contratos suelen tener una duración máxima de 5 años, de 7 en caso de ser una persona jurídica, la cual puede ser prorrogarse 3 años más en el supuesto de que las partes incumplan los periodos establecidos. El incumplimiento causará una indemnización del porcentaje del alquiler de una mensualidad equivalente a los meses restantes hasta cumplir el año.
Contrato de arrendamiento con opción a compra
Los contratos de alquiler con opción a compra son dobles, debido a que se necesita un contrato de compraventa y otro de alquiler de vivienda habitual. En este acuerdo, se debe incluir la mensualidad, el coste de la vivienda y la cuantía rebajada del coste final si finalmente se realiza la compra.
Para que este contrato sea considerado como tal, debe aparecer indicado en él. En suma, el arrendatario tiene que abonar una fianza extra en caso de que decide no quedarse con la vivienda.
Contratos de arrendamiento turístico
Los acuerdos para alquiler turístico son los destinados a inmuebles vacacionales. En este caso, la LAU no lo regula, debido a que se asemejan al sector de la hostelería. Su duración es mucho menor a los otros dos ejemplos, con un tiempo máximo de un mes.
Contrato de arrendamiento social
En este caso, nos encontramos ante un acuerdo dirigido a los inmuebles aportados por el Estado a colectivos en peligro de exclusión. Poseen una duración máxima de dos años, pero si el arrendatario continúa cumpliendo con las condiciones del contrato habrá opción a prórrogas.
Contrato de arrendamiento de vivienda temporal
Esta otra tipología de contratos tiene una duración menor que se alarga en general a un año como máximo. Estos acuerdos están destinados a personas que requieren de un domicilio por un asunto en concreto como viajes por cuestiones profesionales, estudiantes o extranjeros. La duración puede ser acordada por las partes, así como sus prórrogas que también existe la opción de extender el contrato. A este arrendamiento no se le añade el IVA.
Arrendamiento por habitaciones
Este contrato, regulado por el Código Civil, está dirigido al arrendamiento en el cual se cede el derecho a utilizar una habitación por un plazo concreto. En este supuesto, el inquilino tiene que compartir otras áreas comunes del inmueble, ya sea cocina o salón, con los demás inquilinos.
Contrato de arrendamiento comercial
Este contrato es por el que se pacta el cese de uso de un local a un usuario por un tiempo y una cuota específicos. Es obligatorio demostrar que el inmueble no será utilizado como vivienda, añadir la información requerida de las dos partes y diferenciar entre persona jurídica y persona física.
Duración máxima de un acuerdo de arrendamiento de vivienda
Los acuerdos de vivienda habitual actuales poseen un plazo de duración máxima de cinco años, en caso de persona jurídica de siete. Ambos plazos se pueden extender tres años si ni el propietario ni el inquilino cumplen con los periodos establecidos.
Características de los nuevos acuerdos de arrendamiento actuales
La LAU es la normativa encargada de regular los nuevos acuerdos de alquiler, cuya duración máxima se sitúa en los cinco o siete años con opción a prórrogas. No se les aplica el IVA, excepto de si la vivienda va dirigida a una actividad empresarial o pertenezca a alguna sociedad.
Datos necesarios para un acuerdo de arrendamiento de vivienda
Toda la información que se requiere en un contrato de alquiler es la siguiente:
Información personal del propietario y del inquilino
Tiempo estipulado del contrato
Cuantía económica de mensualidades y fecha de su pago
Información de la vivienda
Cláusulas acordadas en el contrato.
¿Hay opción a finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda antes de tiempo?
Siempre que así lo desea, el arrendatario tiene la posibilidad de dar por finalizado el contrato, aunque ello provocará que sea penalizado. Para impedir esto, después de un plazo de seis meses, puede marcharse únicamente si lo notifica con una antelación de 30 días.
La tasa de variación interanual se modera al 5,4 %, en línea con la tendencia de estabilización de los precios de los últimos meses.
La ?Costa mediterránea? y ?Resto de municipios? compensan en abril el ajuste en el valor medio registrado en marzo.
Las ?Áreas metropolitanas? es el grupo donde la vivienda nueva y usada más se ha encarecido en los últimos 12 meses, un 7,3 %, seguido de las ?Capitales y grandes ciudades?.
El valor medio se sitúa un 20,7 % por debajo del máximo alcanzado durante el ?boom? inmobiliario
La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda".
La estabilización de los precios se observa en todas las zonas.
Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular.
Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior.
Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año.
En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 %
El índice general muestra un incremento del 1,1 % en el último mes y deja el precio medio de la vivienda en España un 8,4 % por encima de mayo de 2021.
Las capitales y grandes ciudades, áreas metropolitanas y el grupo ´Resto de municipios´ mantienen crecimientos mensuales por encima del 1 %, mientras que islas y costa mediterránea se estabilizan.
La mayor revalorización en el último año se localiza en las áreas metropolitanas (+8,9 % interanual) y en ´Resto de municipios´ (+8,8 %).
Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio en España se mantiene un 21,9% por debajo de los máximos de 2007.
Madrid, 6 de junio de 2022. - El IMIE General de vivienda nueva y usada del mes de mayo muestra un incremento mensual del 1,1%, similar al del mes anterior, que sitúa la tasa interanual en un 8,4 %. El crecimiento continúa impulsado en gran medida por la evolución de los precios en el grupo de ´Capitales y Grandes Ciudades´, que mantiene una intensidad similar a la registrada en abril, y al que se unen los grupos de ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´. Los grupos de ´Costa Mediterránea´ y ´Baleares y Canarias´ permanecen estables.
El índice que marca la evolución del precio medio en España, de acuerdo a las tasaciones realizadas por Tinsa, se sitúa, con 1.827 puntos, en niveles de diciembre de 2011. La vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 31 % desde el mínimo tras la crisis financiera (febrero 2015) y se mantiene un 21,9 % por debajo de los máximos de 2007.
"Se sostiene el impulso de los precios en los polos de actividad. Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´, que fueron los que más tardaron inicialmente en recuperar los niveles previos a la pandemia, son los que crecen en mayo con mayor intensidad", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a mayo de 2021, mes en que los precios en ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ aún no habían recuperado los niveles prepandemia, y ´Costa Mediterránea´, ´Territorio Insular´ y ´Resto de municipios´ mostraban ya una recuperación moderada.
"La demanda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido activa, con transacciones de compraventas que mantienen el impulso de 2021 y una concesión de hipotecas que crece de manera equilibrada. Aun así, es de esperar que, durante el año, la persistencia de la inflación erosione el poder adquisitivo de los hogares y endurezca la concesión de nuevas hipotecas ante el mayor riesgo percibido por las entidades financieras, lo que, unido a la subida de tipos por parte de los Bancos Centrales, impactaría en las decisiones de compra de vivienda, desacelerando la demanda y suavizando con ello el incremento de los precios del producto residencial", explica Cristina Arias.
En cuanto a la oferta de obra nueva, la directora del Servicio de Estudios destaca que "se mantiene en cifras limitadas, lo que restringe el crecimiento del parque de viviendas y genera tensiones alcistas en los precios que pueden persistir en los polos de actividad, donde las zonas están más densamente pobladas y existe más competencia por el espacio".
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
La vivienda acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes. Desde febrero de 2015, el índice general ha experimentado un aumento del 31 %. La diferencia respecto a los máximos de 2007 se sitúa en un 21,9 %.
Las ´Capitales y grandes ciudades´ son el mercado más dinámico en el ciclo alcista post crisis financiera, con una revalorización del 37,5 %, seguidas del grupo ´Áreas metropolitanas´ (+30,2%), a gran distancia del 17 % que se ha incrementado el precio medio en las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´.
La costa mediterránea sigue mostrando la mayor caída acumulada desde máximos, situándose un 33 % por debajo de 2007. En los territorios insulares (-12,6 %) y las capitales y grandes ciudades (-20,3 %) el descenso desde máximos es inferior a la media española.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
El precio medio se incrementó un 0,6 % desde el trimestre anterior, lo que sitúa la variación interanual en un 4,8 %. Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde el primer trimestre de 2021.
"Los crecimientos interanuales, aunque positivos, van reduciendo su intensidad, resultado de unas variaciones trimestrales cada vez más tendentes a cero. Todo ello corrobora la tendencia a la estabilización de precios que observamos desde finales del año pasado", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios.
En un contexto de inflación aún en niveles altos e incrementos de los tipos de interés, el volumen de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda en España ha caído de forma pronunciada en los primeros cuatro meses del año, en torno a un 25% interanual, situándose un 1,4% por debajo de los niveles de 2019 y de la media histórica.
Las compraventas, sin embargo, muestran una reducción más moderada: un 13% interanual y se mantienen aún un 9,5% por encima de los niveles de 2019 y de la media histórica. "Esto refleja un mantenimiento de la canalización de ahorros hacia el inmobiliario residencial, con mayor impulso entre los compradores de extranjeros en los primeros meses del año", indica Arias.
Aun así, el entorno es de moderación. Cristina Arias destaca que la pérdida de poder adquisitivo de los hogares por la elevada y persistente inflación, unido al rápido encarecimiento de la financiación, está contribuyendo al debilitamiento de la demanda. "Seguimos esperando una moderación de las compraventas a lo largo del año, sin que esto suponga un desplome, ya que a medida que se controle la inflación y se sostenga el empleo el poder adquisitivo de los hogares se irá restableciendo", apunta la directora de Servicio de Estudios de Tinsa. "Esta situación, unida a la previsible oferta moderada por las dificultades coyunturales y estructurales que enfrenta la obra nueva, contribuye al mantenimiento de la expectativa de estabilización de los precios residenciales durante los próximos meses", destaca.
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 35 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera. Con un valor medio de 1.723 ?/m2, se encuentra en niveles del tercer trimestre de 2011 y un 20,3 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
El índice general se incrementa en marzo tres décimas respecto a febrero y sitúa la subida interanual en el 6,8%.
Todas las áreas muestran crecimientos significativos respecto a marzo de 2021, cuando aún no se había iniciado la reactivación más intensa que caracterizó el segundo semestre del año pasado.
El precio de la vivienda se estabiliza en las islas, mientras que la costa mediterránea recupera la tendencia ascendente tras el freno del comienzo de año.
El precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 28,2% desde el mínimo registrado tras la crisis financiera, en febrero de 2015. Está un 23,5% por debajo de los máximos de 2007.
Madrid, 11 de abril de 2022. - El IMIE General y Grandes Mercados correspondiente al mes de marzo registra un crecimiento mensual del 0,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, que apunta hacia cierta moderación del impulso alcista. Se observa una desaceleración en las áreas metropolitanas en las capitales y grandes ciudades, que aún así continúan reflejando crecimientos mensuales dinámicos del 0,5% y 0,4%, respectivamente. Los 1.788 puntos del índice general representan un aumento del 28,2% desde el mínimo registrado en la crisis financiera y están en un 23,5% por debajo de los máximos del boom inmobiliario.
Tras el cierra de marzo, el dato definitivo de variación interanual en el primer trimestre del año se sitúa en el 6,6%, sin cambios respecto a la cifra provisional publicada en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 31 de marzo.
"En marzo se observan variaciones mensuales que apuntan a una moderación en las tasas de crecimiento del precio del producto inmobiliario residencial. Aun así, el crecimiento con respecto a marzo del año anterior es robusto, dado que en esa fecha aún no se habían registrado niveles de actividad que reflejaran el dinamismo que finalmente se produjo en meses posteriores de 2021", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Las áreas metropolitanas (+8,0%) y las localidades más pequeñas y de interior agrupadas en ´Resto de municipios´ (+7,7%) muestran en marzo las mayores tasas de crecimiento anual. Este último grupo se alinea más por el momento con la tesis de un mantenimiento de precios que con una tendencia alcista clara. La costa mediterránea (+7,5% interanual) retoma la senda alcista tras el freno experimentado en el mes de enero. Tanto las capitales y grandes ciudades como las islas se situaron en el 5,9%, por debajo de la media nacional.
En el análisis del corto plazo, las islas (Baleares y Canarias) son el único grupo que registra en marzo un descenso en el precio medio de la vivienda nueva y usada en el último mes (entre febrero y marzo), un -0,4 %, que matiza la moderación observada en esta zona desde el inicio del año tras los fuertes incrementos acumulados durante 2021. También se observa en el último mes una desaceleración en las áreas metropolitanas y en las capitales y grandes ciudades, que pese a todo reflejan aumentos en tasa mensual del 0,5% y 0,4%, respectivamente.
Por lo que refiere al contexto financiero e inmobiliario, "los datos de compraventas e hipotecas en los primeros meses del año han continuado mostrando dinamismo en un entorno inflacionista en el que los agentes anticipan incrementos en los tipos de interés", afirma Cristina Arias.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 28,2% desde febrero de 2015, cuando alcanzó su punto más bajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 34,3%, seguidas de las islas, con un 28,6%. En el extremo contrario, el grupo ´Resto de municipios´ va más retrasado en la recuperación, con un avance del 14,7% desde sus mínimos.
En el mes de marzo, el índice general se mantenía un 23,5% por debajo de los máximos de 2007, con la costa mediterránea como el grupo que más alejado se encuentra del precio alcanzado en el pico de la burbuja: -33,3%, solo una décima más que ´Resto de municipios´ (-33,2%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una diferencia del 12,6%.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.
La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de viviendas: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".
El Índice General de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de abril refleja un aumento interanual del 3,2 % tras elevarse una décima respecto al mes anterior. ?€?Costa mediterránea?€? e ?€?Islas?€? se desmarcan con una dinámica alcista de precios, que en el último mes se ha concretado en un aumento del 1 % respecto al mes anterior.
"En abril los precios residenciales han vuelto a confirmar el patrón de estabilización en polos de empleo, áreas metropolitanas y municipios de interior, mientras que las zonas con mayor componente turístico han reflejado un nuevo impulso", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Arias destaca también que la estabilización de los precios en los polos de empleo y las áreas metropolitanas refleja la dificultad de acceso a la vivienda por parte de la demanda local . "Aun así, la concentración de la demanda en estas zonas combinada con la escasez de oferta a corto plazo contribuye a sostener los precios. Por su parte, las zonas turísticas acusan el tensionamiento de los precios que añaden la demanda de inversión y los compradores de segunda residencia",
La variación mensual de los grupos analizados se ha situado entre el -0,3% de ?€?Resto de Municipios´ y el +1,1% del grupo ?€?Islas?€?. La variación interanual se ha situado entre 2% y 9%. El impulso de los grupos "Capitales y Grandes Ciudades" (2,1%), "Áreas Metropolitanas" (3,1%) y Municipios de interior" (+2,0%) es modesto y acorde con la tendencia a la estabilización que muestran estas series de precios desde la segunda mitad de 2022.
La variación interanual se ha situado en marzo entre el 2,6% y el 8,2%, destacando ?Islas? y la ?Costa mediterránea? con los mayores crecimientos en el último año.
Solo ?Resto de municipios? presenta una reducción en el precio de la vivienda respecto al mes anterior: -0,3 %.
El Índice General se encuentra un 18,24 % por debajo del máximo de diciembre 2007.
El precio medio de la vivienda nueva y usada en el mes de marzo continuó moviéndose en el entorno de la estabilización con un incremento del 0,2 % respecto al mes anterior que deja la tasa de variación interanual en el 3,4 %. En términos interanuales, la mayoría de los grupos analizados presentan pequeños repuntes. El impulso de los grupos ?Capitales y Grandes Ciudades? (2,6 % interanual) y ?Áreas Metropolitanas? (2,9 %) ha sido modesto, mientras que ?Islas? (+8,2 %) y ?Costa Mediterránea? (+6,5 %) muestran cierta aceleración.
"La desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo y con un perfil inversor, que sostienen el dinamismo de la demanda en estas zonas", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. "Por su parte, en los polos de empleo se refleja una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia. La escasez de oferta contribuye a sostener los precios a pesar de que la demanda se contraiga".
La variación mensual de los diferentes grupos se ha situado entre el -0,3 % y +0,9 %, siendo las localidades más pequeñas del interior peninsular, agrupadas en ?Resto de municipios?, el único grupo que registró una leve contracción en el entorno de la estabilización (-0,3 %). Destaca el impulso mensual de ?Territorio Insular? (+0,9 %), que se acelera por cuarto mes consecutivo, mientras que ?Costa Mediterránea? (+0,4 %) sostiene el nivel de crecimiento que ya registró el mes anterior.
"La proporción de compraventas de extranjeros en 2023 alcanzó máximos similares a los de los años 2015-2016. La corrección de los precios residenciales tras el estallido de la burbuja de 2008 fue más intensa en España que en otros países europeos, y su recuperación en la última década ha sido menor. Esto ha motivado que el residencial español haya vuelto a resultar competitivo frente a otros países", apunta Arias.
Dejando a un lado las zonas con mayor componente turístico, las ?Áreas Metropolitanas? (+0,4 % mensual) registraron un impulso en marzo que compensa los retrocesos de los dos meses precedentes, confirmando la estabilización. En las ?Capitales y Grandes Ciudades? (+0,1 %) también se mantiene la estabilización con un crecimiento mensual casi nulo.
En este contexto de estabilización progresiva, el Servicio de Estudios de Tinsa destaca una serie de factores que están favorecido el mantenimiento de la solvencia de la demanda. "En los primeros meses del año se han mantenido la moderación de la inflación subyacente, la resistencia del empleo y la recuperación del poder adquisitivo de los hogares. Además, las subidas de tipos de interés parecen haber tocado techo. Todo ello contribuye a sostener la solvencia y confianza de la demanda", destaca Cristina Arias.
Tras el cierre definitivo de los datos de marzo, la variación interanual del primer trimestre del año se mantiene sin variación en el 3,3 % anunciado provisionalmente el pasado 1 de abril.
Variación desde mínimos y máximos
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 39 % desde el mínimo registrado tras la crisis inmobiliaria y es actualmente un 18,2 % más barata que en diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo en el ciclo expansivo anterior.
Los mercados donde el índice de precios se aproxima más a las cotas alcanzadas en 2007/2008 son los territorios insulares, donde la caída acumulada es de solo un 1,7 % y las ?Capitales y grandes ciudades?, donde la diferencia es de un 14,3 %. En el extremo contrario, los mercados de interior de ?Resto de municipios? se equiparan en el grado de caída respecto a su máximo con ?Costa mediterránea?: un 27,4%.
La evolución en el último mes supone un moderado repunte de tres décimas con respecto a la tasa de incremento mensual de seis décimas de junio. La ?Costa Mediterránea?, las localidades de interior (?Resto de Municipios?) y, en menor medida, las ?Capitales y Grandes Ciudades? fueron los principales impulsores del valor residencial en julio, según las tasaciones realizadas por Tinsa.
"La demanda de vivienda continúa moderándose, aunque de forma gradual, como reflejan las compraventas acumuladas durante los cinco primeros meses del año, que caen un 12,5 % interanual. Pese a ello se mantienen un 9 % por encima de los niveles de 2019, según datos de Notarios", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. "El incremento de los tipos de interés afecta más fuertemente a la concesión de hipotecas, que se reducen más que las compraventas en su conjunto".
El aumento del valor medio de la vivienda nueva y usada respecto al mes anterior fue del 1,2 % en julio tanto en ?Costa Mediterránea? como en ?Resto de Municipios?, seguidos de cerca por las ?Capitales y Grandes Ciudades? (+0,9 % mensual). Las ?Islas? y las ?Áreas Metropolitanas? se encarecieron por debajo de la media nacional: +0,6 % mensual.
El repunte del Índice General del precio de la vivienda continúa enmarcándose en un entorno general de desaceleración de los precios residenciales y de tendencia hacia la estabilización observado desde finales de 2022 en todas las zonas, a excepción de ?Islas?.
El valor medio en los territorios insulares era en julio un 6,2 % superior al de un año antes, solo superado por las ?Áreas metropolitanas? que se mantiene como el grupo que más se ha encarecido en tasa interanual: un 6,4 %. Por debajo de la media nacional, en los últimos 12 meses el precio aumentó un 4,6 % en la ?Costa Mediterránea?, una décima más que el 4,5 % de las ?Capitales y Grandes Ciudades? y a distancia del 3 % interanual registrado en ?Resto de Municipios?.
En un contexto de moderación de la demanda, Cristina Arias apunta que los hogares solventes continúan canalizando ahorros hacia la adquisición de una vivienda para su uso, "lo que es coherente con un indicador de empleo que ha seguido evolucionando de forma positiva, y con la relevante mejora en la confianza de los consumidores desde julio de 2022", señala.
Evolución desde máximos y mínimos
El índice IMIE General se ha incrementado un 37,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera en agosto de 2015, destacando las ?Capitales y Grandes Ciudades? como el grupo más dinámico (+45,7 % desde su mínimo), un ritmo que duplica el registrado en los mercados de interior y de menor tamaño que representa ?Resto de Municipios? (+22 % desde su mínimo).
Pese al crecimiento acumulado en los últimos ocho años, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España se encuentra un 19,2 % por debajo de la referencia máxima alcanzada en 2007. En el grupo donde más se han ajustado los precios desde el estallido de la burbuja, en ?Costa Mediterránea?, la distancia respecto a sus máximos es del 29,5 %. Por el contrario, en los territorios insulares la brecha se reduce al 6,4 %.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
El precio medio en España mantiene el impulso de meses anteriores y se incrementa un 2,4 % desde el trimestre anterior, situando en un 8,2 % el crecimiento en el último año.
La Comunidad de Madrid (+12,1 %), Aragón (+10,4 %) y la Comunidad Foral de Navarra (+9,2 %) son las regiones que más se encarecieron en tasa anual.
El grueso de las provincias muestra aumentos interanuales entre el 3 % y el 7 %, y las caídas se limitan a un -1 % en Zamora y Córdoba.
Las capitales se han revalorizado ligeramente por debajo que sus provincias, suavizando la tendencia de los trimestres pasados. Se desmarcan de este comportamiento Las Palmas de Gran Canaria, Teruel, Córdoba, Vitoria y San Sebastián, con subidas superiores a la media provincial.
El esfuerzo teórico de compra se incrementa tres décimas en España respecto al trimestre anterior, hasta un 31 %. En Baleares alcanza el 53 %, y, entre las grandes capitales, Barcelona (46,6 %) supera el esfuerzo medio de Madrid (42,9 %) y Málaga (40,6 %).
Madrid, 30 de junio de 2022 - El precio de la vivienda nueva y usada en España mantuvo entre abril y junio el impulso experimentado durante los dos trimestres anteriores, sin aumentar su intensidad. Los 1.685 euros/m2 de valor medio reflejado en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre representan un aumento del 2,4 % respecto al trimestre anterior y del 8,2 % en los últimos 12 meses. El grueso de las provincias ha registrado incrementos interanuales entre el 3 % y el 7 %.
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa un 21,8 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 30,5 % de media desde su nivel más bajo durante la crisis financiera (primer trimestre de 2015).
"Continuamos observando una demanda activa que se combina con una oferta limitada y tensiona los precios al alza, pese a que las cifras acumuladas de compraventas muestran una ligera desaceleración respecto al mismo periodo de 2021", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias. La política de incremento de tipos del BCE para contener la elevada inflación hace prever, en opinión de Arias, "un encarecimiento del nuevo crédito hipotecario, que, dada la sensibilidad de la demanda de vivienda a variaciones en los tipos de interés, puede modificar las intenciones de compra de los hogares".
Además, no es descartable que en los próximos meses se produzca un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos por parte de las entidades financieras ante un escenario de ralentización económica y de poder adquisitivo erosionado por la inflación. "El incremento progresivo de los tipos de interés puede derivar en una moderación gradual de la demanda de vivienda que desaceleraría el incremento de los precios del producto residencial", afirma Cristina Arias.
El informe incorpora como novedad a partir de este trimestre referencias estadísticas de precios en 70 municipios españoles, que, sin ser capitales de provincia, se consideran mercados residenciales relevantes por su densidad de población y su volumen de actividad.
Comunidades autónomas
Por tercer trimestre consecutivo, las 19 entidades geográficas (17 comunidades y dos ciudades autónomas) registran incrementos de precio en tasa interanual. Comunidad de Madrid (+12,1 %), Aragón (+10,4 %) y Comunidad Foral de Navarra (+9,2 %) son las regiones donde más se incrementó el precio medio de la vivienda nueva y usada en los últimos 12 meses. Otras ocho comunidades autónomas reflejan intensidades comprendidas entre el 5% y el 7,2 %, encabezadas por Castilla y León. Por su parte, Melilla, Cantabria y Canarias presentan las evoluciones más contenidas respecto a un año atrás.
Las variaciones trimestrales reflejan una continuación del crecimiento, alcanzando el 4,6 y 4 % en Extremadura y Aragón y situándose el resto en una intensidad entre 0,2 % y 3,1 %.
Respecto a los mínimos post crisis financiera, la Comunidad de Madrid (+55,1 %) es la región donde más se ha revalorizado de media la vivienda, seguida de Cataluña (+41,8 %) e Islas Baleares (+34,3 %). En el extremo opuesto, Cantabria, Melilla, Región de Murcia, Galicia y Extremadura han incrementado sus precios menos de un 10% desde los valores mínimos registrados en el ciclo anterior.
En 7 de las 19 comunidades y ciudades autónomas, el precio medio de la vivienda nueva y usada acumula una caída superior al 30% desde los máximos registrados en 2007-2008. Las regiones donde esa brecha es más reducida son Islas Baleares (-5,2 % por debajo de los valores máximos registrados en la serie histórica), seguida por Madrid, un -14 % menos.
Provincias
El grueso de las provincias en incrementos interanuales entre el 3 y el 7 %. Los crecimientos anuales más intensos, entre el 7 % y el 13,1 %, tienen a Soria, Madrid y Zaragoza a la cabeza. Las caídas se limitan a un -1 % en Zamora y Córdoba. La intensidad de los crecimientos trimestrales se mueve entre el 1 % y el 2 %.
Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la Madrid (2.811 euros/m2), Islas Baleares (2.592 euros/m2) y Guipúzcoa (2.492 euros/m2), seguidas de provincia de Barcelona (2.378 euros/m2) y Vizcaya (2.279 euros/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (716 euros/m2), Cuenca (762 euros/m2) y Zamora (805 euros/m2).
Como consecuencia de esta evolución, la vivienda acorta distancias respecto a los máximos de la serie, con valores entre el -5,2 % y el -45,7 %. Lidera Islas Baleares (-5,2%), seguido de Madrid (-14 %). A cierta distancia se sitúa Barcelona (-26,5 %). La brecha respecto a máximos supera el 40% en las provincias de Toledo, Guadalajara, Lleida, Tarragona, Almería, Castellón y Tarragona y Huelva.
Capitales
Las cifras muestran un dinamismo extendido en todas las geografías con un total de 48 capitales con incrementos interanuales de precio. Entre el 0,7 % de Oviedo y el 11,4% de Teruel, la mitad de las capitales registran variaciones entre el 3% y el 7%, frente al 1 % - 4 % del trimestre previo. Destaca Madrid con un 11,3 % de crecimiento respecto a hace un año, y también con subidas anuales relevantes Valencia (+8,5 %) y Palma de Mallorca, que modera su tendencia alcista y ocupa un octavo puesto con una subida interanual del 7,5 %.
En líneas generales, las capitales han registrado un crecimiento ligeramente inferior respecto a las provincias suavizando la tendencia de los trimestres pasados. Se desmarcan de este comportamiento Las Palmas de Gran Canaria, Teruel, Córdoba, Vitoria y San Sebastián; con incrementos interanuales moderados de precios por encima de sus valores provinciales.
Tan solo cuatro capitales registran en el segundo trimestre descensos de intensidad limitada a excepción de Zamora. Así, Palencia, Jaén, Ourense y Cuidad Real registran caídas entre el -0,5 % y -0,7 % frente al rango entre -0,2 % y -1,6 % del trimestre anterior, también con caídas puntuales en las mismas ciudades. Zamora registra caídas de intensidad mayor atribuida a la volatilidad de un menor tamaño de mercado y valores unitarios más bajos, que marcan variaciones más elevadas.
Las capitales más próximas a los niveles de precio del boom, en la primera década de los 2000, son Palma de Mallorca, que está un 4,2 % por debajo de su máximo, según las tasaciones de Tinsa; Madrid (-13,5 %), San Sebastián (-13,9 %) Barcelona (-17,8 %) y Santa Cruz de Tenerife (-17,9 %). En el extremo contrario, otras 14 capitales arrastran todavía una caída acumulada superior al 40% desde sus máximos, con Ciudad Real (-48,5 %) y Lleida (-48,3 %) a la cabeza.
Si se analiza la evolución de los mínimos de la crisis financiera, el crecimiento continuado de los precios se traduce en que el valor medio en Madrid se ha incrementado casi un 63% (pese a lo cual sigue estando un 13,5 % por debajo de su máximo histórico). La segunda capital que más se ha revalorizado es Barcelona (+52,9 %), seguida de Palma de Mallorca (+50,2 %) y Málaga (+44,4 %).
Las capitales más caras mantienen posiciones relativas trimestre tras trimestre con escasas alteraciones y son San Sebastián (3.885 euros/m2), Barcelona (3.564 euros/m2) y Madrid (3.492 euros/m2), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.001 euros/m2), Ciudad Real (1.022 euros/m2), Soria (1.047 euros/m2) y Ávila (1.048 euros/m2).
El mercado residencial mantiene la tendencia alcista de los precios. El valor medio de 1.470 euros/m2 en el cuarto trimestre es un 8,6% superior al del 4T 2020, lo que deja la variación media en el año en el 4,3%.
La vivienda en País Vasco y Baleares se ha incrementado más de un 9 % de media en 2021, con aumentos superiores al 12 % en tasa interanual en el último trimestre.
La variación media del precio durante este año refleja descensos moderados en 11 provincias, a excepción de la provincia de Ourense (-6,9 % en 2021) y Palencia (-5,9 %) donde son más acusados.
La vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara que en el cuarto trimestre de 2020, frente al 4,8 % de incremento de Barcelona. En el balance anual, el precio ha subido un 5,8% de media en la capital de España, el doble que en la Ciudad Condal.
Madrid, 30 de diciembre de 2021. - El año 2021, el de la reactivación del mercado residencial tras el freno que provocó la pandemia, se cierra con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según el dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español. El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.
"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar.
"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica Arias.
Este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.
Oferta y precios
Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.
Dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres del año) aporta una visión más completa de lo que ha supuesto 2021 en el mercado de la vivienda que el dato de variación interanual del cuarto trimestre considerado aisladamente.
Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3 % de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre aislado, el valor medio se situó en 1.470 euros/m2, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.
Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
El grueso de las comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) como las regiones con mayor variación media durante este año. Otro grupo de cuatro regiones experimentó en 2021 una evolución más acorde con una tendencia de estabilización en 2021. Se trata de Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).
Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades y regiones autónomas registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).
Evolución interanual CCAA 4T 2021:
Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento pre-pandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6 % respecto a los del cierre de 2019, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.
La Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.
Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.
El precio medio aumenta cuatro décimas en septiembre tras el freno registrado en agosto. El crecimiento interanual se sitúa en el 8,4%.
Destaca el comportamiento de las ´Áreas metropolitanas´, donde la vivienda se encareció un 1,2% en el último mes.
Los grupos ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Resto de municipios´ pierden fuerza con respecto a las variaciones registradas en los meses anteriores al verano.
La vivienda en España se ha revalorizado de media un 32,6% desde el mínimo postcrisis y acumula un descenso del 20,9% respecto al máximo de 2007.
Madrid, 13 de octubre de 2022. ? El precio de la vivienda se incrementó en septiembre un 0,4% en tasa mensual, lo que corrige parcialmente el retroceso de ocho décimas que se produjo en agosto, según refleja el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicado hoy. En la perspectiva anual, el valor medio de la vivienda en España es un 8,4% superior al de septiembre de 2021.
Con el cierre definitivo de los datos del mes de septiembre, la variación interanual en el tercer trimestre del año se sitúa en el 8,6%. Un dato que se contrapone al 8,5% anunciado provisionalmente el pasado 30 de septiembre en la estadística trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales.
El contexto macroeconómico apunta hacia una moderación en la tendencia alcista del precio de la vivienda. "La demanda residencial, impulsada por el ahorro acumulado y la revalorización del espacio durante el confinamiento, continúa activa en 2022, si bien el incremento continuado de los tipos de interés derivado de la política monetaria contractiva del BCE y las expectativas de desaceleración económica asociadas van dificultando el acceso a la financiación y actúan como elementos ralentizadores", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La subida de precios se moderarán cuando la demanda se relantice
El precio de la vivienda se ha revalorizado un 32,6% desde los mínimos registrados en 2015 y se mantiene un 20,9% por debajo de los máximos de 2007.
Las ´Áreas metropolitanas´ destacan en septiembre con el mayor avance en tasa mensual (+1,2% respecto a agosto). El resto de grupos analizados registran incrementos entre el 0,3% y el 0,5% en tasa mensual. "Capitales y Grandes Ciudades" (+0,3% mensual) y "Resto de municipios" (+0,4%) pierden fuerza con respecto a las variaciones registradas durante los últimos meses (excluyendo agosto, que tiene un componente estacional).
En el balance anual, son las ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´ los grupos que presentan la mayor subida de precios respecto a septiembre del año pasado. Ambos registran un incremento del 10% y del 8.5%, respectivamente, confirmando la revalorización del espacio que se produjo tras la etapa de confinamientos. El grupo con una variación anual más moderada es "Islas" (Baleares y Canarias). Tras ser el mercado más activo desde comienzos de la pandemia, muestra estabilización.
"El incremento del coste de financiación también afecta a la oferta, que durante el último año y medio ya ha estado limitada por la elevada incertidumbre para la construcción en un entorno de demoras en las cadenas de suministros y costes de construcción al alza", apunta Cristina Arias. "La limitación de la oferta mantiene tensión al alza en los precios residenciales, que aun así irán moderando sus incrementos a medida que se ralentice la demanda."
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
Desde agosto de 2015, cuando el precio medio en España alcanzó su mínimo tras la crisis financiera, el valor se ha incrementado 32,6%. Un incremento con desigual intensidad según los mercados. El mayor avance acumulado corresponde a las ´Capitales y grandes ciudades´ (+38,4%) y a las ´Àreas metropolitanas´ (+34,2%). Mientras que en las localidades más pequeñas de interior el crecimiento se limita a un 20,1%.
El índice general sigue recortando lentamente su distancia respecto a los máximos de 2007. Un recorte que experimenta un descenso acumulado del 20,9% desde el punto álgido del ciclo anterior. La ´Costa mediterránea´ y ´Resto de municipios´ rondan el 30% de caída desde el máximo de 2007/2008. En el grupo de los territorios insulares (Baleares y Canarias), la vivienda está un 12,4% por debajo de los máximos.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
El Índice General registra en mayo un leve impulso (+0,5 % mensual) dentro de la tendencia de estabilización consolidada en los últimos meses, y sitúa la variación interanual en el 3,3%, según la estadística mensual Tinsa IMIE General y Grandes Mercados de Mayo 2024
La vivienda en ?€?Islas?€? modera su dinamismo en tasa mensual, aunque supera en un 8 % el valor medio de hace un año y está solo un 0,1 % por debajo del máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria.
Capitales y Grandes Ciudades?€? sitúa en mayo su tasa de variación interanual por debajo de la media (+2,2 %), mientras que ?€?Áreas Metropolitanas?€? y ?€?Resto de municipios?€? (+3,2 %) se encarecen en línea con la media.
El valor medio de la vivienda en España se ha encarecido un 39,7 % desde el mínimo tras la crisis financiera.
Tinsa, informe IMIE-mayo-2024[/caption]
El índice General de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de mayo se incrementó un 0,5 % entre abril y mayo, lo que deja la variación interanual en un 3,3 %. Unos datos que reflejan que la evolución del precio de la vivienda nueva y usada en España registra un leve impulso dentro de la tendencia de estabilización que se ha consolidado durante los últimos meses.
Pese a que en los territorios insulares el impulso de los precios se modera en el último mes, la vivienda es un 8 % más cara que hace un año y está solo un 0,1 % por debajo del máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria en marzo de 2008, según las tasaciones de Tinsa. "En mayo, los precios residenciales han registrado un leve impulso que se sigue enmarcando dentro de un contexto de estabilización, especialmente engrandes ciudades, capitales y áreas metropolitanas. Las zonas con mayor componente turístico siguen liderando el crecimiento, aunque muestran una ligera moderación respecto a meses anteriores", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa., explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La variación mensual de los grupos analizados se ha situado entre +0,1% y +1,0%. ?€?Costa mediterránea?€? e ?€?Islas?€? moderan su impulso, aunque continúan registrando incrementos mensuales relevantes, del 0,7 % y del 0,5 %, respectivamente. Se observa un impulso leve en Grandes Ciudades y Capitales (0,4 %) y más contundente en los Municipios de Interior (1 %), que en ambos casos se neutraliza con los leves retrocesos acumulados desde diciembre. Por su parte, Áreas metropolitanas se mantiene en la estabilización (0,1 % mensual).
El Índice General ha avanzado un 39,7% desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera y se encuentra un 17,8 % por debajo del máximo del periodo 2007/2008, según las tasaciones de Tinsa.
El índice general mantiene la tendencia alcista y muestra un incremento del 1,6 % entre septiembre y octubre, que deja la tasa interanual en el 9,2 %.
Las ´Capitales y grandes ciudades´ (+1,8 % mensual) y las ´Áreas metropolitanas´ y las ´Islas´ (+1,6 %) destacan como las zonas más dinámicas en el último mes.
El impulso alcista se modera en ´Costa mediterránea´ y ´Resto de municipios´.
El precio vivienda nueva y usada en octubre en España es un 19,5 % más barata que en el máximo registrado en 2007.
Madrid, 4 de noviembre de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada mantiene el impulso alcista de meses precedentes y muestra un incremento del 9,2 % interanual en octubre, tras aumentar un 1,6 % en el último mes, con tasas positivas en todos los grupos. El índice general se sitúa un 19,5 % por debajo del máximo alcanzado en diciembre de 2007.
La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados de octubre refleja que las ´Capitales y grandes ciudades´, que habían ralentizado su evolución en agosto y septiembre, se reactivaron en octubre con una subida mensual del 1,8 %. Esta supone la mayor subida entre los grupos analizados. Tras ellas, se sitúan las subidas de las ´Áreas metropolitanas´ e ´Islas´, ambas con un aumento del 1,6 % entre septiembre y octubre. La tendencia alcista se modera en "Costa Mediterránea" y "Resto de Municipios".
El aumento del interés frenará las compraventas en 2023
"La evolución del precio de la vivienda en octubre refleja una demanda residencial que continúa activa, si bien el incremento de los tipos de interés hace esperar una ralentización de las compraventas durante los próximos meses derivada del endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras y del encarecimiento de las hipotecas, ambos factores que dificultan el acceso a la financiación, así como de las expectativas de desaceleración económica a consecuencia del cambio en la política monetaria del BCE que pueden modificar la intención de compra de algunos hogares", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El efecto sobre los precios de esta moderación de la demanda tendrá como contrapeso una disponibilidad limitada de producto de obra nueva. "El incremento de los tipos de interés también reduce la accesibilidad a la financiación por parte de la construcción y mantiene la oferta en niveles moderados", apunta Arias.
En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos superiores al 4 % con respecto a octubre de 2021. Por encima de la media nacional destacan las ´Áreas metropolitanas´, donde la vivienda se ha revalorizado un 10,7 % en el último año. También registran aumentos significativos las ´Capitales y grandes ciudades´ y las localidades más pequeñas de interior y la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´: un 8,7 % y un 8,6 % interanual, respectivamente. El grupo con la variación más moderada, pero aun así significativa, es ´Islas´ (+4,2 % anual), cuya actividad se ha mantenido desde comienzos de la pandemia.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
Con la reactivación del mercado tras el freno de la pandemia, la vivienda acumula una revalorización media del 34,9 % desde agosto de 2008. Cabe destacar que se ha experimentado diferentes velocidades entre los grupos analizados. El incremento acumulado en las ´Capitales y grandes ciudades´ alcanza el 41,1 %. También por encima de la media nacional, la vivienda muestra un aumento acumulado del 36,4 % en las ´Áreas metropolitanas´. La evolución ha sido más lenta en ´Resto de municipios´. En este grupo, el valor medio de la vivienda se ha incrementado un 20,9 % desde su mínimo.
El recorrido de los últimos años sitúa el valor medio de la vivienda un 19,5 % por debajo de los máximos del ciclo anterior alcanzados en diciembre de 2007 a nivel nacional. La distancia se amplía hasta el 31,3 % en ´Costa mediterránea´ y hasta el 29,6 % en ´Resto de municipios´. Por su parte, son los territorios insulares los que se encuentran más próximos a sus máximos del ciclo anterior (-11,0 %). Tras ellos, se encuentran las ´Capitales y grandes ciudades´ (-18,3 %).
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Pese a la caída de la demanda, el mercado residencial en la costa mantuvo en 2023 el impulso alcista de los precios: +5,7 % interanual en el primer trimestre de 2024, hasta 1.740 €/m2, frente al +3,3 % nacional.
La vivienda vacacional de costa aumentó su precio medio un 3,9 %, hasta 2.650 €/m2. Es una evolución más moderada que la de primera residencia, donde se va diluyendo la separación entre uso residencial y vacacional.
Los mayores incrementos en el precio de la vivienda (1ª y 2ª residencia) se localizan en Artá (+23,2 %), Llucmajor (+15,5 %) y Sant Lluís (+14,5 %), todos ellos en el archipiélago balear.
Dos municipios de la isla de Ibiza superan en más de un 30 % los máximos de 2007/2008 y en otros 20 la distancia supera el 10 %.
En 2023, las compraventas en los municipios de costa cayeron un 11,2 % respecto al año récord que fue 2022. Los visados de obra nueva en estos municipios retrocedieron un 22,9%.
Aumenta la importancia de la demanda extranjera en el total de compraventas de vivienda (en máximos no vistos desde 2016), así como la adquisición para explotación en alquiler y la participación de compradores profesionalizados.
Los precios de la vivienda en la costa española han mantenido su impulso en el último año, pese al descenso de la actividad (compraventa y visados) que se produjo durante 2023 por el aumento de los tipos de interés. Según las tasaciones de Tinsa, la vivienda en los municipios costeros, considerando primera y segunda residencia, se encareció un 5,7 % interanual en el primer trimestre de 2024, hasta 1.740 €/m2, frente al 3,3 % que se encareció de media la vivienda en España en este periodo. En el segmento específico de vivienda vacacional en costa, la subida del precio fue algo menor, un 3,9 % interanual, lo que apunta a un tensionamiento de los precios en el mercado de primera residencia en estas ubicaciones.
Son algunos de los datos y conclusiones reflejados en el informe ?€?Vivienda en Costa 2024?€?, elaborado por la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa, con información sobre el precio, la oferta y la demanda de vivienda terminada en más de 250 municipios del litoral. Para analizar el pulso del del segmento de segunda residencia (vivienda vacacional), Tinsa se apoya en la experiencia de su red de técnicos locales en las 51 zonas de costa recogidas en el informe. Cada zona está compuesta por una agrupación de municipios de una misma provincia.
El precio medio de la vivienda vacacional en la costa se situó en 2.650 €/m2 en el primer trimestre de 2024, un 3,9 % más que un año antes y por debajo del aumento del 6,3 % registrado en el primer trimestre de 2023. "Este crecimiento de la vivienda vacacional es superior al +3,3 % nacional, pero inferior al +5,7 % de la vivienda general en costa, lo que apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, la variación entre febrero y marzo fue del 0,0 %, de modo que el índice se sitúa en 1.852 puntos, un 6 % por encima del nivel de marzo de 2022.
Contabilizado el mes completo, la variación interanual definitiva en el primer trimestre de 2023 se sitúa en el 6,4 %, una décima más que lo publicado provisionalmente el pasado 30 de marzo en la estadística IMIE Mercados Locales 1T 2023.
"La reducción del poder adquisitivo de los hogares, el encarecimiento de la financiación y el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos moderan la demanda, y las compraventas en los primeros meses del año retornan gradualmente a un volumen más cercano, pero aún superior, a la media histórica", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Esta menor actividad limita el recorrido de los precios, lo que se traduce en una desaceleración gradual de la tasa de crecimiento interanual. La tendencia a la estabilización se refleja en todas las zonas, con pequeños ajustes a la baja en ?Costa Mediterránea? y crecimientos en el grupo ?Islas?, en ambos casos menos intensos que el mes anterior y más cercanos al 0 %.
Las ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la vivienda
Las ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la vivienda respecto a febrero. También las ?Áreas Metropolitanas? y los municipios de menor tamaño y del interior peninsular (?Resto de municipios?) se mantuvieron estabilizados, con una ligera variación del +0,2 % y del -0,2 %, respectivamente. La costa mediterránea protagonizó el mayor ajuste en tasa mensual en marzo (-0,6 %), mientras que los territorios insulares destacaron en el lado de los avances (+0,7 %), aunque más moderado que el mes anterior.
En tasa interanual, las ?Áreas Metropolitanas? (+8,2 %) y las ?Capitales y grandes ciudades? (6,1 %) mantienen las mayores diferencias de valor respecto al mismo mes del año anterior. Por debajo de la media nacional, la vivienda nueva y usada en ?Resto de municipios? era en marzo un 5,1 % más cara que un año antes. Las islas muestran un incremento interanual del 4 %, mientras que en la costa mediterránea la vivienda está un 2,7 % por encima de marzo de 2022.
Pese al freno, el mercado residencial sigue registrando actividad. "El empleo general continúa manteniéndose y contribuye a sostener la solvencia de los hogares, a la par que cerca de la mitad de las compraventas continúan financiándose sin hipoteca, de manera que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica", afirma Arias.
Evolución desde máximos y mínimos
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados se encuentra un 34,4 % por debajo del nivel alcanzado en diciembre de 2007, tras revalorizarse un 20,9 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera (agosto 2015). En la costa mediterránea la caída acumulada respecto al máximo del boom inmobiliario se mantiene en el 31,8 %, frente al escaso 9 % de los territorios insulares o el 16,5 % de las ?Capitales y grandes ciudades?.
Las ?Áreas Metropolitanas?, con una revalorización del 38 % desde su mínimo postcrisis, se acerca al recorrido protagonizado por las ciudades principales, donde el crecimiento desde el nivel más bajo de la década anterior alcanza el 42,7 %, frente a un modesto 19,9 % registrado por el grupo ?Resto de municipios?.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Según el estudio que ha realizado TINSA "Vivienda en Costa 2023":
La compraventa tanto de primeras viviendas como de segundas viviendas en la costa vive un momento extraordinario. Las operaciones en los municipios costeros ocupan ya el 40% del total nacional. En 2022 se formalizaron 287.313 operaciones, un 10,2% más que en el año anterior y superando la media de los últimos años.
Subidas de la compraventas en las zonas costeras
La acumulación de dinero tras la pandemia y el acceso a los tipos de financiación que se mantuvieron moderados, reactivó la demanda considerablemente.
En la costa balear y canaria y en la costa mediterráneas se manifestaron las mayores subidas en la compraventa de viviendas. En las primeras se hicieron 47.396 operaciones de compraventa , un 19,6% más que el año anterior y en la costa mediterranea 185.709 compras y ventas ; un 11,4% anual más.
La costa norte española apenas experimentaron subida ( 1% ) y la costa atlántica incluso sufrió un descenso del 2,8% respecto al año anterior.
Análisis de la compraventa en provincias costeras
De los 22 territorios estudiados por TINSA en su informe , en 15 de ellos se dieron incrementos mientras que en 7 se produjeron descensos en la compraventa. Canarias y Alicante encabezan por encima del 26% los incrementos y en la cola Lugo manifiesta un -18% de operaciones.
En Baleares y Canarias y en Malaga el grueso de las compraventas se aglutinan en los municipios costeros, con un 80% de las operaciones, frente a las provincias . Igual ocurre en provincias como, Castellón, Pontevedra, Almería y Cádiz
El mayor número de compraventas se dió en Alicante (41.800), Málaga (35.300) e Islas Baleares(16.900) . Comenta Tinsa: "Barcelona y Valencia, con 31.200 y 22.000 operaciones reflejan la actividad propia de los polos de actividad, en donde el mercado de segunda residencia en costa de las capitales se sitúa muy por detrás del mercado de primera residencia"
Obra nueva y casas usadas en desigual avance
Según el tipo de vivienda,, la obra nueva se redujo un -6,6%, hasta llegar a las 6.800 operaciones el conjunto de municipios costeros y las compraventas de casas usadas aumentaron un 12,2% interanual, hasta las 260.400 transacciones. Y señala Tinsa : "Si bien la mayoría de las compraventas son de vivienda usada, los municipios costeros de las distintas provincias registran proporciones de vivienda nueva entre el 4% de La Coruña y el 19% de Las Palmas".
La tierra cultivada ofrece rentabilidades entre el 4% y el 11%
Tinsa presenta un informe pionero sobre el valor del suelo agrario, que ha ganado protagonismo en los últimos años como activo de inversión.
La hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 ?/ha), seguido de las hortalizas al aire libre (72.200 ?/ha) y cítricos de regadío (53.100 ?/ha), según las tasaciones de Tinsa.
Tierras de regadío, grandes superficies y cultivos con buena rentabilidad, como frutos secos, frutas tropicales y olivar de explotación intensiva, atraen el interés de los inversores.
El suelo agrario es un activo estable: la tasa de crecimiento anual compuesta oscila entre el 0 % y el 2,5 % en el período 2017-2022 en la mayoría de las tipologías de cultivos, con excepciones como los frutales no cítricos.
ANEXO 1: Las 8 megatendencias del sector agrario en España
Madrid, 13 de diciembre de 2022. ? El suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero. Estos últimos muestran el mayor valor unitario entre los grandes grupos de cultivos analizados: 157.000 euros por hectárea (?/ha), según las tasaciones de Tinsa.
Son algunos de los datos contenidos en el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado a partir de la extensa muestra de tasaciones de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. El estudio ofrece una perspectiva del valor del suelo agrario (?/ha), la rentabilidad y la tasa de crecimiento anual compuesta del valor en el último lustro (CAGR 2017-2022) para siete grandes categorías de cultivo: herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales (estos últimos relevantes por su impacto en la ganadería).
Junto a los datos cuantitativos, el informe incorpora el conocimiento de la red de técnicos agropecuarios de Tinsa para analizar la situación de dichos cultivos en diferentes geografías (pulso de mercado) e identificar las macrotendencias que caracterizan el sector e influyen en el valor de los suelos agrarios (Anexo 1 de este documento).
"En un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones, los datos de Tinsa aportan una visión independiente, solvente, y suficientemente relevante para contribuir a una mayor transparencia", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
EL VALOR DEL SUELO AGRARIO
España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales.
El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país. Según datos del Ministerio de Agricultura, los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas); olivar; frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos); viñedo; cítricos; hortalizas/invernaderos, y prados/pastizales.
"Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas", explica Arias.
El informe Suelo Agrario en España 2022 destaca que la rentabilidad media de los cultivos (excluidos impuestos y subvenciones) se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los cítricos y los frutales.
[caption id="attachment_16805" align="aligncenter" width="428"] Rentabilidad (Excluidos impuestos y subvenciones)[/caption]
Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado se corresponde con la modalidad de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos (y los frutales en general) atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.
Las valoraciones de fincas cultivadas reflejan que son los cultivos de invernadero con regadío los que muestran un valor de suelo más elevado, cerca de 158.000?/ha de media, seguidos de las hortalizas cultivadas al aire libre (72.200 ?/ha), los frutales cítricos (53.100 ?/ha), el olivar de regadío (36.200 ?/ha) y los frutales no cítricos (36.100 ?/ha).
Cítricos
VALOR ?/ha (media nacional)
Regadío
Secano
Invernadero
Aire libre
Hortalizas e invernaderos
ND
ND
157.800
72.200
Cítricos
53.100
ND
Olivar
36.200
23.900
Frutales no cítricos
36.100
22.100
Viñedo
28.600
25.000
Herbáceos
27.800
12.300
Prados y pastizales
ND
10.400
Los suelos de cultivo agrícola son activos bastante estables, que muestran rendimientos medios de valor (CAGR) en los últimos cinco años entre el 0 % y el 2,5 % en la mayoría de los cultivos analizados. Los suelos agrarios que muestran mayores tasas de crecimiento anual compuesto en el período 2017-2022 son los de los frutales no cítricos de secano (+3,6%), el viñedo de secano (+2,1%) y los herbáceos de regadío (+2%).
Los únicos cultivos en los que el rendimiento medio del valor en el periodo 2017-2022 ha sido negativo son los frutales no cítricos de regadío (-2,5%) y cítricos de regadío (-0,1%). La competencia de precios de las importaciones africanas explica que los precios del suelo se hayan visto depreciados en estos rubros. La tendencia ha sido bajista en algunas CCAA hasta 2020 y de estabilización mantenida en los dos últimos años.
CULTIVO
CAGR 2017-2022
Regadío
Secano
Frutales no cítricos
3,6%
-2,5%
Viñedo
2,1%
1,6%
Olivar
1,3%
1,4%
Prados y pastizales
1,0%
ND
Herbáceos
0,7%
2%
Hortalizas e invernaderos
0,5%
0,9%
Cítricos
ND
-0,1%
(*) Crecimiento medio anual del valor ?/ha
PRINCIPALES CULTIVOS EN ESPAÑA
HERBÁCEOS
Comprenden hasta 81 variedades de cultivo y tienen importancia estratégica por ser la base de la alimentación humana y animal. Muy dependientes de las subvenciones para su viabilidad económica, los principales cultivos herbáceos presentan una elevada ciclicidad anual o bianual y requieren de alternancia de especies para paliar el agotamiento en nutrientes del suelo y mantener así el valor productivo de la tierra.
En los últimos 5 años la superficie destinada a herbáceos se ha reducido un 3,5%, con intensidad similar en secano y en regadío. Los herbáceos de regadío se están sustituyendo por especies leñosas que ofrecen más rentabilidad a los inversores y, en las zonas de escasez de agua, por otros con menor necesidades hídricas, como maíz, remolacha o patata. El triticale (cruce de trigo y centeno) está ganando protagonismo por su resistencia a las condiciones climáticas y de suelo, mejorando rentabilidad frente al centeno. También la colza al incrementarse el precio de venta.
En términos de producción, se observa una tendencia alcista en valor y cantidad en el periodo 2017-2022, y un aumento en los rendimientos de la tierra con más intensidad en secano que en regadío. Este último año se ha incrementado la producción de cereales y cultivos industriales (con el girasol como principal especie vegetal de este grupo) por la disminución de las exportaciones de Ucrania durante el conflicto bélico.
El valor unitario medio del suelo destinado a cultivos herbáceos se sitúa en torno a los 12.000 ?/ha en secano y en torno a los 27.000 ?/ha en regadío, con diferencias entre comunidades autónomas, ya que el grupo de herbáceos se compone de una gran heterogeneidad de cultivos. Así, la banda de valor e la hectárea de regadío se mueve entre los 17.400 ?/ha en Aragón y los 17.400 ?/ha en Andalucía. El suelo de secano varía entre los 7.400 ?/ha en Castilla-La Macha y los 14.000 ?/ha en Andalucía.
El crecimiento medio del precio del suelo en los últimos cinco años es del 2% en las fincas de regadío y del 0,7% en las de secano. El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización en los últimos años en variedades de secano, frente a un crecimiento del valor del regadío, algo más rentable en los casos en que el acceso al agua se mantiene sin restricciones.
[caption id="attachment_16806" align="aligncenter" width="571"] Suelo Agrario en España 2022[/caption]
OLIVAR
España es líder mundial en superficie, producción y comercio exterior de productos relacionados con la aceituna. Los rendimientos varían notablemente entre los cultivos tradicionales no mecanizables y los cultivos intensivos y superintensivos completamente mecanizados y en regadío. Por esta razón el cultivo del olivar está iniciando un proceso de transformación a modalidades intensivas y superintensivas en grandes fincas, que va en aumento aunque por ahora es minoritario debido a la gran cantidad de pequeñas y medianas explotaciones que abundan en el sector.
Predominan las plantaciones en secano (68,4%), aunque el regadío también tiene un peso significativo (31,6%) que ha ido en aumento durante las últimas dos décadas (+396.000 ha nuevas, más de la mitad se ha ubicado en Andalucía). Por el contrario, la superficie de secano se ha reducido en 79.000 ha a nivel nacional, aunque se ha incrementado en Castilla La Mancha.
Debido al rendimiento que genera, el valor unitario medio del olivar de regadío se sitúa por encima del secano. Este último ronda los 24.000 ?/ha, con importantes diferencias entre los 12.600 ?/ha en Castilla-La Mancha y los 27.300 ?/ha en Andalucía), mientras que el valor medio del olivar de regadío alcanza 36.000 ?/ha (más de 38.000 ?/ha en el caso de la región andaluza).
El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización tras experimentar correcciones en el periodo 2009-2016, en línea con el ciclo económico general y afectado por los cambios de la PAC de 2009. En los últimos años muestra un crecimiento compuesto (CAGR) de alrededor del 1,5 %, con una ligera desaceleración en 2022.
VIÑEDO
España dispone de la mayor superficie de viñedo del mundo (13,2 %) y el sector vitivinícola tiene una gran importancia económica. Somos líderes mundiales en superficie, por delante de Francia (10,9 %) y China (10,7%), aunque descendemos posiciones en producción debido a los bajos rendimiento de ciertas regiones.
La superficie total de viñedo en España se mantiene estable con una ligera tendencia al alza, impulsada por un aumento generalizado de las plantaciones en regadío en Castilla y León y Extremadura.
La búsqueda de mayores rendimientos y rentabilidades son la causa del aumento del regadío que a menudo va asociada a modalidades intensivas de cultivo. Por otro lado, la apuesta continuada por el secano se debe a la adaptación de este cultivo y la imposibilidad de acceso a una mayor cantidad de agua de riego en ciertas zonas del territorio nacional. Se está produciendo en los últimos años un avance de las modalidades intensivas (espaldera).
El valor del suelo destinado a viñedo en secano se sitúa en torno a 25.000 ?/ha y registra un crecimiento medio (CAGR) de 2,1 % en los últimos 5 años. Por su parte, el valor del suelo destinado a viñedo en regadío se sitúa en torno a 28.000 ?/ha, con un crecimiento medio de 1,6 % en los últimos 5 años. Se observa una diferencia importante en el valor de la tierra entre modalidades tradicionales (mayoritarias y más baratas) y modalidades intensivas, así como entre diferentes zonas geográficas (asociadas a las denominaciones de origen).
FRUTALES CÍTRICOS
El sector citrícola español tiene un peso relevante en los mercados mundiales, principalmente naranja. Otros frutales cítricos son la mandarina, el limón y el pomelo. La producción, esencialmente de regadío, se concentra en el litoral mediterráneo y áreas interiores del sur peninsular.
"Por la competencia de importaciones de producto de menor precio, se está produciendo una reorientación de las fincas hacia limoneros y pomelos, en detrimento de las naranjas, especialmente en la zona de Murcia. También se observa una tendencia a la concentración de productores en cooperativas y asociaciones en respuesta a la creciente comercialización mayorista especializada", explica Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa.
El valor del suelo destinado a cítricos se sitúa en torno a 53.000 ?/ ha en 2022 y registra un decrecimiento del -0,1 % en la media acumulada de los últimos 5 años. En general, se registra una tendencia descendente continuada hasta 2020, periodo en el que apunta a una estabilización mantenida en los dos últimos años.
La razón de la evolución desfavorable está en la competencia generada por las importaciones de producto a menor precio y también por cierta reducción de los rendimientos de la tierra atribuida en parte a los fenómenos climatológicos externos. La tendencia descendente en el valor de suelos de críticos se estabilizó desde 2017 en el caso de Comunidad Valenciana y desde 2020 en Murcia. Por su parte, Andalucía ha sostenido los precios de la tierra destinados a cítricos y desde 2020 registra cierto impulso.
FRUTALES NO CÍTRICOS
Este cultivo está formado por tres grupos: frutales de hueso y pepita, frutas tropicales y frutales de fruto seco, destacando entre estos últimos el almendro y el pistacho.
Los frutales de hueso y pepita han visto mermada su producción y sus precios en los últimos años por cambios en los hábitos de consumo que han reducido la demanda, las importaciones de producto más barato de terceros países y el freno de las exportaciones a Rusia por las sanciones impuestas por la UE tras la invasión rusa de Crimea en 2014.
Los cultivos tropicales, por el contrario, se han beneficiado de nuevos patrones de consumo más internacionalizados. Entre los más destacados. aguacates y caquis han visto aumentada la demanda y los precios. El incentivo de la rentabilidad ha impulsado la superficie plantada y el valor del suelo.
En tercer lugar, los frutos secos han tenido una gran expansión en los últimos años debido a las elevadas rentabilidades. El almendro supone el 87% de la superficie de esta categoría de cultivo y ha registrado un crecimiento muy intenso desde 2014 con un aumento de la superficie plantada del 30%, tendencia que se ha moderado recientemente. El pistacho, por su parte, ha cobrado un gran protagonismo, pasando de las 1.200 ha en 2010 a las 55.000 en a la actualidad. Su elevada rentabilidad ha atraído la atención de los inversores, que han propiciado su expansión.
El valor unitario medio del suelo destinado a frutales no cítricos se sitúa en torno a los 22.000 ?/ha en secano y en torno a los 36.000 ?/ ha en regadío, con marcadas diferencias entre el regadío y el secano: un descenso medio del 2,5% en el periodo 2017-2022 en regadío y un incremento del 3,6% en terrenos de secano.
En contra de la macrotendencia general, el valor medio de los frutales no cítricos ha tendido a incrementarse en el caso del secano y a decrecer en el caso del regadío, con la excepción de algunos frutos tropicales más valorados por el mercado. "Esto se debe a la influencia de inversores y grupos empresariales que han encontrado potencial de rentabilidades más altas en los frutos secos, como el pistacho o el almendro, mientras que las frutas de hueso y pepitas están siendo menos demandadas", explica de la Hoz.
HORTALIZAS Y CULTIVOS DE INVERNADERO
Aunque la superficie dedicada al cultivo de hortalizas e invernaderos en el país representa apenas un 1,7 % de la superficie cultivada nacional (254.400 ha), España es el primer exportador de hortalizas de la UE y el segundo mundial tras EEUU. Se exporta en torno al 50% de la producción, que se concentra en el sur del litoral mediterráneo y sur del litoral atlántico. En los últimos 5 años la superficie total se mantiene estable, si bien el secano ha aumentado (+24 %), mientras que el regadío y los invernaderos la han reducido debido a los problemas con el agua de las principales zonas productoras.
La disponibilidad de agua es el principal riesgo para estos cultivos. Las ubicaciones que sufren fuertes restricciones de agua por la sequía están experimentando un traspaso hacia hortalizas en secano ante la consecuente reducción de rendimientos. Otros cultivos en regadío se mantienen, pero comienzan a reducir las rotaciones anuales o a cambiar las especies seleccionadas por otras de menor requerimiento de agua.
Son los cultivos de invernadero con regadío los que, según las tasaciones de Tinsa, muestran un valor de la tierra más elevada entre todos los suelos agrarios: cerca de 158.000?/ha de media. La superficie de invernaderos en España es muy limitada comparada con el resto de cultivos (tan solo 25.900 ha) y el precio y los rendimientos de la tierra dependen mucho del grado de tecnificación. El valor del suelo de invernadero se ha incrementado un 0,5% de media en el periodo 2017-2022.
En el caso de las hortalizas al aire libre, el valor del suelo en regadío se sitúa de media en 72.200 ?/ha, con un crecimiento medio acumulado del 0,9% en el último lustro, gracias al fuerte impulso alcista experimentado en el año 2022.
Según el estudio de Tinsa "Suelo agrario en España 2023":
La caída de la producción por la sequía prolongada y la alteración de patrones climáticos ha derivado en un incremento del precio de los alimentos y no ha erosionado el valor de los terrenos.
La revalorización del suelo rústico se concentra en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación.
Los cultivos que han generado mayor retorno en los últimos 5 años, según las tasaciones de Tinsa, han sido el frutal secano (+3,4%) y el herbáceo regadío (+2,8%).
En el último año, la evolución del precio de la almendra ha moderado la evolución del frutal secano y se ha observado un mayor impulso de las hortalizas al aire libre y de los herbáceos y frutales no cítricos en regadío.
El encarecimiento de los cereales por la guerra en Ucrania, la recuperación de la demanda de fruta de hueso y pepita o la potenciación del cultivo del limón frente a la naranja, entre las tendencias del año 2023.
La sequía y la alteración de los patrones climáticos han supuesto en 2023 una reducción de la producción de un sector agrario que ya se estaba viendo penalizado por una marcada inflación en sus costes de producción. En varios casos, las menores cosechas han permitido repercutir los mayores costes de producción al precio de los alimentos, limitando el impacto de esta coyuntura en la rentabilidad de las explotaciones agrícolas. Para aquellos cultivos que no han podido contrarrestar su caída en volumen con aumentos de precio en los productos, esta situación coyuntural tampoco ha impactado de momento de forma relevante en los precios de la tierra, que se han mantenido por lo general estables, con incrementos moderados en algunos cultivos, generalmente más pronunciados en la modalidad de regadío.
Son algunas de las claves apuntadas en el informe Suelo Agrario en España 2023 elaborado por el Servicio de Estudios de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. Este informe anual, que cumple su segunda edición, aporta un análisis de las tendencias de mercado y de la evolución de los principales indicadores de la producción agropecuaria en España, así como referencias de valor del suelo agrario en 2023 y su evolución media en el último lustro (CAGR 2018-2023) a partir de la extensa base de datos de Tinsa de tasaciones de fincas rústicas.
El contenido del informe desglosa siete grandes categorías de cultivo: herbáceos (cereales tubérculos y leguminosas), olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas, y prados y pastizales. El profundo conocimiento local de la red de técnicos rústicos de Tinsa permite identificar tendencias de mercado por cultivo y desde una perspectiva geográfica en las Comunidades Autónomas más relevantes desde el punto de vista de producción en cada categoría.
Desde la perspectiva del valor del suelo agrario, el informe destaca tendencias al alza en el último año en la mayor parte de los cultivos, con más impulso en hortalizas, herbáceos, y frutales, especialmente en su modalidad de regadío. Por el contrario, el valor se ha visto afectado en el olivar de secano y en los prados y pastizales. Los invernaderos para el cultivo de hortalizas, el suelo agrario más caro en términos de unitarios (?/ha), alcanzó en 2023 un valor de 163.400 ?/ha, según las tasaciones de Tinsa. En el extremo contrario, el menor valor unitario correspondió a la hectárea de prados y pastizales: 10.200 ?.
Manuel Pimentel alertó de que se avecina un periodo de desajustes en el suministro y de mayor incremento del precio de los alimentos
Alrededor de un centenar de profesionales del sector agrario, inversores, abogados, entidades financieras y representantes de la Junta de Andalucía se dieron cita en Sevilla en el encuentro ?El sector Agro en España. Tendencias y retos 2024?, organizado por Tinsa en colaboración con el despacho PWACS Gutiérrez Labrador Legal. El problema de la gestión y disponibilidad del agua, o la compatibilización de medio ambiente, producción agrícola y energética fueron temas destacados a lo largo del encuentro.
El presidente de Tinsa España, José Antonio Hernández Calvín, destacó en la apertura de la jornada el papel de Tinsa como asesor de referencia del sector agrario en España, cuyo peso sobre el PIB en Andalucía más que duplica el de la media española. "El sector se enfrenta a un futuro con retos difíciles, asociados al clima, a la gestión del agua, a la eficiencia y a la rentabilidad de las explotaciones en un marco cada vez más regulado que implica, en muchos casos, costes de producción cada vez más altos", afirmó.
La viceconsejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, Amelia Martínez, recordó, por su parte, que el problema no es tanto la sequía como las pérdidas que se producen por el mal estado de las infraestructuras hidráulicas. "La Junta ha invertido más de 1.500 millones de euros en obras hidráulicas. El 42% de la inversión de nuestro gobierno va a agua", recordó. Martínez se mostró confiada en que este año la climatología será más favorable y va a ser un buen año de producción para el sector agrícola.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, presentó las principales conclusiones del informe ?Suelo Agrario en España 2023?. "El entorno inflacionista de los últimos años ha sometido a mucha presión la rentabilidad de los cultivos, pero la posibilidad de trasladar el incremento del coste al precio de los alimentos ha contribuido a evitar que se erosione el valor del suelo, que, en líneas generales, se ha incrementado ligeramente durante 2023", apuntó.
Arias destacó que pese al entorno económico y climático adverso el sector primario ha resistido. "Los mayores incrementos en el precio del suelo se han concentrado en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación", apuntó la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Mesa redonda sobre inversión en activos rústicos
Antonio García Gallego, del área de Negocio Agropecuario de Tinsa, moderó una mesa redonda centrada en inversión, en la que participaron Colliers International, Cocampo, Innoliva, Solida y Beka Finance. En ella se destacó que la previsión de una mayor demanda mundial de alimentos por el crecimiento de la población, unido a la cada vez menor disponibilidad de tierra para el cultivo por destinarse a otros usos, justifica el interés de los inversores por las fincas rústicas.
"Antiguamente existían en España barreras como la atomización de los terrenos o la falta de tecnología, pero las cosas han ido cambiando en España, lo que, unido a sus características climáticas, hace que sea un lugar muy interesante para invertir", explicó Jorge Pena, CEO de Innoliva.
Tras la atomización, la otra piedra en el zapato del inversor es, en opinión de Pena, la disponibilidad de agua. "Ya no basta con que un terreno tenga derechos de riego, lo importante es si realmente dispone de agua, cuál es la seguridad de ese regadío", afirmó. En ese sentido, señaló que "no es que llueva menos, llueve diferente, y no estamos sabiendo cómo aprovechar esa agua que acaba en el mar".
Pena criticó que ante una situación de escasez de agua no se premia a los propietarios que hacen un uso eficiente del agua, sino que se aplican restricciones de forma generalizada. Igualmente, puso el acento en que la regulación medioambiental que está limitando la producción pone en peligro la capacidad de abastecer de alimento a la población. "Y eso debe ser el objetivo principal que cumplir".
Javier Martín, Senior Advisor de Colliers, destacó que el atractivo de España como mercado de inversión es que es la puerta de acceso a un mercado europeo de 450 millones de habitantes con un nivel adquisitivo alto en comparación con otras zonas del mundo. "El que tiene este tipo de activos se protege de la inflación", afirmó.
Entre los aspectos que analizan los inversores, Martín destaca, junto a la disponibilidad real de agua, el grado de mecanización que admite la finca. "La mano de obra es escasa y cara, con lo que la mecanización es un elemento importante en la determinación del valor", explica. También aludió a que el Agro también se está beneficiando de la necesidad que tiene el capital de invertir en activos sostenibles.
Lo sabe bien Beka Finance, que ha creado un vehículo de inversión en activos agropecuarios que permite a los partícipes diversificar el riesgo de sus carteras y apostar por una actividad medioambientalmente sostenible. "Estamos centrados en almendra y olivar. Para una primera implantación buscamos fincas de más de 250 hectáreas. A partir de ahí podemos ir incorporando otras de menor tamaño", explicó Borja de Roda, Managing Partner de Beka Finance. "El vehículo nació porque entendíamos que era un sector con potencial, pero lo cierto es que el carácter sostenible de la actividad es importante para dos tercios de nuestros inversores".
Regino Coca fundador y CEO de Cocampo, afirmó que las economías de escala son muy relevantes a la hora de mecanizar y de invertir en la mejora de infraestructuras hidráulicas y en sistemas tecnológicos que mejoren la eficiencia de los cultivos. Coca puso el acento en la oportunidad que se abre para fincas y montes que hoy están viendo penalizado su valor y tienen difícil salida en el mercado el creciente interés de los inversores por la captación de CO2 y la inversión en masa forestal.
La competencia entre productores agrarios y la industria de energías renovables estuvo también presente. Fernando Rueda, Managing Partner en Sólida, hizo hincapié en la necesidad de hacer que sean compatibles ambos usos. "Los países necesitan energía barata y el desarrollo de renovables necesita terreno donde asentarse, así que debemos impulsar la agrovoltaica, hacer compatible la agricultura y la generación de energía limpia, como ya se está haciendo en Italia, Alemania, Francia o EEUU", afirmó Rueda. Solida, explicó, ya está desarrollando proyectos de este tipo en Italia. "Para ciertos cultivos está demostrado que aumenta la productividad y se reduce el consumo del agua si regulas la sombra sobre la planta determinadas horas al día con placas solares".
También Carmen Gutiérrez Labrador, socia directora del despacho PWACS Gutiérrez Labrador Legal, especializado en agua y energía, defendió la convivencia de las actividades agrícola y energética. Sobre esta última destacó su papel para rebajar el coste de funcionamiento de las desaladoras.
Carmen Labrador puso el acento en que la regulación no está permitiendo el desarrollo de infraestructuras y mecanismos para un mejor aprovechamiento y uso eficiente del agua. En este sentido, aludió a la utilidad de las balsas pluviales, que permitirían recoger el agua de lluvias torrenciales, que son cada vez más frecuentes, los contratos de cesión de derechos o la recarga de acuíferos. "Hace años esto no era posible, pero ahora conocemos en detalle cómo se despliega la red de acuíferos".
La vivienda nueva y usada en España se encarece una décima entre noviembre y diciembre y sitúa la tasa de crecimiento interanual en el 3,7 %.
Continúa la tendencia de desaceleración de precios en términos interanuales.
?Costa mediterránea? destaca como el grupo con el mayor avance respecto al mes anterior: un 0,6 %.
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 39,1 % desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera y acumula un descenso del 18,2 % desde los máximos de 2007.
El intervalo de octubre hasta diciembre se caracterizó por la estabilización en la evolución de los precios de la vivienda. La estadística Tinsa IMIE General revela que el valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,1 % en diciembre y situó en un 3,7 % el dato de variación interanual en el último mes del año. ?Costa mediterránea? destaca como el grupo más dinámico en evolución de precios entre noviembre y diciembre: +0,6 %.
Con los datos definitivos de diciembre, la variación interanual en el cuarto trimestre del año queda en el 4 %, una décima menos que el 4,1 % provisional reflejado en la estadística de Mercados Locales que se publicó en los últimos días de 2023.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, señala que el precio de la vivienda continúa su tendencia hacia la estabilización. "En diciembre ha continuado la desaceleración paulatina de los precios residenciales, consistente con el descenso gradual de la demanda que se observa desde finales de 2022, a medida que se comenzó a trasladar a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés de referencia", afirma.
Arias destaca que el impacto de las medidas de política monetaria contractiva ejecutadas por el BCE entre 2022 y 2023 continúa trasladándose a la economía y que los riesgos geopolíticos siguen añadiendo incertidumbre sobre la evolución de la inflación. "Aun así, la economía hasta la fecha ha mostrado resistencia y sostiene el nivel de los indicadores residenciales en torno a sus niveles medios de actividad", explica.
La variación mensual se ha situado entre el -0,1% y +0,2% en todos los grupos analizados. ?Capitales y Grandes Ciudades? registra un leve y puntual retroceso de -0,1 % respecto al mes anterior. ?Áreas Metropolitanas? e ?Islas? muestran un repunte suave cercano al 0,1%. Los grupos que registran una mayor variación mensual son ?Costa mediterránea? (+0,6%) y ?Resto de municipios? (+0,2%), y en ambos casos supone una moderación con respecto al crecimiento que registraron el mes anterior.
En términos interanuales, todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios. "Costa mediterránea" (+4,4%) y "Áreas Metropolitanas" (+4,0%) se sitúan por encima del índice general. El grupo ?Islas? se mantiene como el que más se ha revalorizado en tasa interanual (+7,5 %), mientras en el extremo opuesto se halla "Resto de Municipios", que registra un aumento del 2,4% con respecto al mismo período de un año antes.
"La tasa de dudosidad aumenta, pero se mantiene en niveles contenidos gracias a la resistencia del indicador de empleo que continúa sosteniendo la solvencia de los hogares a la par que su poder adquisitivo se restablece a medida que se modera la inflación", explica Cristina Arias.
La vivienda se encarece en junio tres décimas menos que en mayo y se mantiene un 8,7 % por encima de junio de 2021.
Mientras que los grupos de ´Áreas Metropolitanas´ y ´Capitales y Grandes Ciudades´ crecen con menor intensidad, la costa y, en menor medida, las islas experimentan un repunte respecto al mes anterior.
La mayor revalorización anual corresponde a las ´Áreas Metropolitanas´ (+9,1 % interanual) y a ´Resto de municipios´ (+9,1 %).
Madrid, 18 de julio de 2022. - La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de junio sigue reflejando una tendencia alcista de los precios en todas las zonas del país. El precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,8% entre mayo y junio, tres décimas menos que el mes anterior. El índice general se situó en 1.841 puntos, un 8,7 % por encima que en junio de 2021. Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio se encuentra un 21,3 % por debajo del máximo alcanzado en 2007, tras revalorizarse un 32 % desde el mínimo registrado en 2015.
Con los datos definitivos del mes de junio, la variación interanual en el segundo trimestre de 2022 se sitúa en el 8,3 %, una décima más que el dato provisional publicado en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 30 de junio, con un valor medio de 1.686 euros/m2.
"Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ moderan su crecimiento en junio con respecto al mes anterior, mientras que ´Costa Mediterránea´ y, en menor medida, ´Baleares y Canarias´ registran un repunte en el impulso de los precios"., explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a junio de 2021. En ese mes, las ´Capitales y Grandes Ciudades´ todavía registraban ligeras caídas en términos interanuales y las ´Áreas Metropolitanas´ todavía no habían acumulado alzas significativas. Por su parte, ´Costa Mediterránea´, ´Islas´ y ´Resto de municipios´ ya habían iniciado la recuperación en junio de 2021, aunque moderada.
Los grupos que registraron este mes de junio los mayores incrementos en su precio medio fueron las ´Áreas Metropolitanas´, con un 9,2%, y las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de Municipios´ (+9,1 %). Este es el único grupo con crecimiento mensual de precios por encima del 1 % (+1,1 %).
Las ´Capitales y Grandes Ciudades´ se encarecieron un 8,4% interanual, por debajo de la media nacional. En el caso de las islas y la costa mediterránea, que iniciaron antes la recuperación, la comparativa anual arroja cifras más moderadas: 4,5 % y 6,9 %, respectivamente.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, destaca que la demanda mantiene una tendencia alcista, si bien los datos de concesión de nuevas hipotecas podrían estar comenzando a reflejar cierta desaceleración. "De consolidarse, esta desaceleración podría estar motivada, en parte, por un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos ante el cambio anunciado en la política monetaria del BCE", explica Arias.
En su opinión, aunque la demanda residencial permanece activa en un entorno de oferta limitada, lo que impulsa los precios al alza, "cabe esperar que el incremento en los tipos de interés derive en una moderación gradual de la demanda que desacelere las tasas de crecimiento de los precios del producto residencial".
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio de la vivienda en España es un 21,3 % inferior al de diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo en el ´boom´ inmobiliario. Tras los descensos durante la crisis financiera, el valor medio tocó su mínimo en agosto de 2015 y desde entonces se ha revalorizado un 32 %.
En las ´Capitales y Grandes Ciudades´, el incremento desde mínimos alcanza el 38,4 %, lo que reduce la diferencia respecto a sus máximos a un 19,8 %. También en las ´Áreas Metropolitanas´ el aumento supera el 30 % (+31,3 %). Por el contrario, en las localidades de interior y costa atlántica (´Resto de Municipios´), el incremento del valor medio es tan solo de un 18% desde el mínimo registrado en diciembre de 2016.
La mayor diferencia respecto al período 2007 / 2008 corresponde a la ´Costa Mediterránea´, que se encuentra un 32,5 % por debajo de sus máximos, seguida de ´Resto de Municipios´, que acumula una caída del 31 %.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
El índice general se situó en 1.770 puntos, que representan un 6,2 % más que en enero de 2021 y un incremento del 0,7 % respecto a diciembre.
Todas las zonas analizadas aumentaron su precio en tasa intermensual, excepto la costa mediterránea, que se mantiene estable tras las subidas de los últimos meses.
´Áreas metropolitanas´ es el grupo que más se ha revalorizado entre diciembre y enero. En el balance de los últimos 12 meses, el mayor incremento corresponde a las localidades pequeñas de interior (´Resto de municipios´).
El valor medio en España se encuentra un 24,3% por debajo del máximo alcanzado en 2007.
Madrid, 4 de febrero de 2021. - El precio medio de la vivienda nueva y usada registró en enero un crecimiento del 6,2 % en el último año, hasta 1.770 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que estrena hoy un algoritmo renovado (IMIE XXI)*. La evolución del mercado residencial refleja que la demanda se mantiene activa de manera generalizada en el país. Todos los grupos analizados han incrementado sus valores medios respecto al mes de diciembre, exceptuando la costa mediterránea, que se mantuvo estable en enero tras los crecimientos experimentados en los meses previos.
El precio medio en España se ha revalorizado un 24,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera y acumula un descenso del 28 % desde los máximos de 2007.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca el buen tono de la demanda, con unos datos de compraventas que reflejan una tendencia alcista, acompañados de las hipotecas, que también muestran crecimientos, aunque de menor intensidad. ""El segmento residencial continúa atrayendo el interés de la demanda en un contexto de tipos de interés bajos que, en combinación con las tendencias inflacionistas de la economía, mantienen el inmobiliario como una alternativa de inversión interesante", afirma Arias.
Las localidades más pequeñas del interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, destacan en enero con el mayor crecimiento en tasa interanual (+7,6 %), seguidas de las islas (+7,3 %). También por encima de la media nacional, las áreas metropolitanas se revalorizaron un 7 %, mientras que la costa mediterránea lo hizo un 6,2 % en los últimos 12 meses y un 5,2 % las capitales y grandes ciudades.
La perspectiva es que los precios sigan registrando alzas moderadas, dado que, pese a los avances, la oferta sigue sin acompasar la pujanza de la demanda. "La obra nueva continúa reactivándose con velocidad moderada, según reflejan los datos de visados que crecen ligera pero constantemente desde marzo de 2021. El crecimiento se ve contenido en parte por el incremento de los costes de construcción, que se mantienen al alza impulsados por el precio de las materias primas frente a un coste de mano de obra que de momento se ha mantenido estable", explica Cristina Arias.
Las áreas metropolitanas muestran en enero la mayor tasa de crecimiento mensual, con una subida del 1,3 %, casi duplicando la media nacional (0,7 %) y por encima del recorrido experimentado por las capitales y grandes ciudades y el grupo ´Resto de municipios´, ambas con un crecimiento del 0,9 %. Tan solo la costa mediterránea mantuvo casi invariable su precio medio entre diciembre de 2021 y enero de 2022, al registrar un ligero descenso del 0,1 %, tras los incrementos acumulados en los meses previos.
Evolución desde máximo y mínimos postcrisis
El precio medio de la vivienda en España registra una caída acumulada del 24,3 % desde los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 27,4 % desde su valor más bajo durante la crisis financiera. Las capitales y grandes ciudades son el grupo que muestra un mayor recorrido al alza desde sus mínimos (32,8 %), seguidas de los territorios insulares (29,8 %). Esta evolución las sitúa como los grupos que más cerca se encuentran de los máximos de la primera década de los 2000. El precio medio en las islas se encuentra un 12,1 % por debajo de los máximos del ciclo anterior y las capitales y grandes ciudades, un 23,4 %. En el extremo contrario, la costa mediterránea arrastra un descenso acumulado del 34,5 % desde 2007.
(*) Con el IMIE General y Grandes Mercados del mes de enero 2022, Tinsa estrena su algoritmo perfeccionado IMIE XXI. Aprovechando las nuevas capacidades tecnológicas adquiridas y las mejoras en el tratamiento de datos, Tinsa ha lanzado la segunda generación del IMIE, que logra un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
Tinsa elabora la estadística a partir de las valoraciones de vivienda realizadas por su extensa red de 1.100 técnicos distribuidos por todo el país. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022, Tinsa presentó la segunda generación del índice, con un algoritmo renovado que mejora la robustez y representatividad de la situación y tendencias del mercado.
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
El valor medio se sitúa en 1.713 ?/m2 entre enero y marzo, un 0,9 % más que en el cuarto trimestre de 2022 (variación trimestral) y un 6,3 % por encima del mismo periodo del año anterior (tasa anual).
Nos encontramos ante una desaceleración generalizada del aumento de los precios de la vivienda, tras las subidas intertrimestrales del 2,2 % y del 2,1 % registradas en los dos trimestres precedentes.
Cantabria (+12,1 % interanual), Valencia (+10,1 %) y Zaragoza (+9,8 %) son las provincias donde más se ha incrementado el precio de la vivienda nueva y usada en el último año.
En tasa trimestral, siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. Las ciudades de Madrid (+0,3 %) y Barcelona (-0,3 %) apenas movieron sus precios en los últimos tres meses.
El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda se sitúa en el 31,2%, tres décimas más que el trimestre anterior. En las grandes capitales se tensiona la accesibilidad: 47,4 % en Barcelona; 44,2 % en Madrid y 42 % en Málaga.
El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada (nueva y usada). Según la estadística IMIE Mercados Locales publicada hoy, basada en las tasaciones realizadas por Tinsa, el valor medio en España registró un aumento interanual del 6,3 % en el primer trimestre de 2023, tras incrementarse un 0,9 % desde el cuarto trimestre de 2022 (tasa trimestral). El dato confirma la tendencia de estabilización de los precios observada en los primeros meses del año y supone una clara moderación frente a los aumentos trimestrales del 2,2 % y del 2,1 % que se registraron en el cuarto y tercer trimestre de 2022, respectivamente.
"Continúa la normalización del volumen de compraventas de viviendas, que están retornando hacia su media histórica, inferior a la fuerte aceleración de la actividad que se experimentó entre la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022, pero aún en niveles robustos", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
De cara a los próximos meses se mantiene la previsión de desaceleración de los precios con tendencia hacia la estabilización como consecuencia de una financiación que se reduce y una demanda que se modera. Entre los indicadores que permiten mantener la confianza en el mercado residencial en España, Cristina Arias destaca que la deuda de los hogares y las empresas está en niveles equilibrados respecto al PIB, que las tasas de empleo general se mantienen, sosteniendo la solvencia de las familias, y que la dudosidad asociada a créditos para la adquisición de vivienda está en niveles bajos y aún continuaba reduciéndose en el último trimestre de 2022.
A las incertidumbres económicas de los últimos meses se han añadido recientemente problemas en algunos bancos de EEUU y, en menor medida, en Europa que abren la posibilidad a una mayor restricción de crédito por parte de las entidades financieras. "Esta situación podría derivar en una reducción de las previsiones de crecimiento de la economía existentes hasta la fecha, lo que afectaría negativamente a la demanda de reposición de vivienda, aunque podría ser positiva para la inversión en bienes raíces", explica Cristina Arias. Actualmente, solo el 49% del total de las transacciones tiene asociada una hipoteca, lo que indica que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica.
El precio medio en España se ha incrementado un 34,2 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera, en el tercer trimestre de 2015, y se sitúa un 20,8 % por debajo del máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en el cuarto trimestre de 2007.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS (% evolución interanual en el Anexo 1)
El crecimiento de los precios de la vivienda nueva y usada a nivel regional mantiene porcentajes elevados en el primer trimestre, aunque menores que en meses anteriores, con variaciones trimestrales prácticamente planas. El grueso de las Comunidades Autónomas se mueve en incrementos interanuales entre el 4 % y el 6 %, como es el caso de la Comunidad de Madrid (+5,1 %) y Cataluña (+4,4 %). Según las tasaciones de Tinsa, el mayor dinamismo en los últimos 12 meses corresponde a las regiones de Cantabria (+12,1 %), Aragón (+10 %), La Rioja (+8 %) y Extremadura (+7,5 %).
Las variaciones trimestrales reducen su intensidad en este primer trimestre, situándose el grueso de ellas en el entorno de -0,1 % y 1 %. Se desmarcan con un crecimiento reciente más acentuado Navarra, que alcanza el 5,6 %.
Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. La Comunidad de Madrid (+59,4 %) es la que más se aleja de ese suelo, seguida de Cataluña (+43,9 %) e Islas Baleares (+40,5 %). En el extremo opuesto, la vivienda en Melilla, Región de Murcia, Extremadura y Galicia se ha revalorizado menos de un 15 % desde los respectivos valores mínimos registrados en el ciclo anterior.
El valor medio en Islas Baleares se encuentra solo un 1,4 % por debajo de los máximos de 2007 alcanzados durante la burbuja, siendo la región con mayor tensión de precios. La siguiente región con menor diferencia es Madrid: -11,6%. En el otro extremo, en cuatro comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Murcia, La Rioja y Aragón) la distancia supera el 30 %.
PROVINCIAS (% evolución interanual en el Anexo 2)
Los crecimientos más intensos a nivel provincial se sitúan en torno al 10 % en Zaragoza, Valencia y Cantabria y los más moderados entre el 2 % y el 3 % en Soria, Alicante y Lugo. La mayoría de las provincias se mueve en tasas de crecimiento anual entre el 4 % y el 7 %, y entre el -0,1% y el +1 % en tasa trimestral.
Un total de 10 provincias registran un leve retroceso respecto al trimestre precedente. Entre ellas, la provincia de Barcelona (-0,2 % trimestral), donde los precios son un 4,3 % superiores a los de año antes. En la provincia de Madrid, el valor medio evolucionó en línea con la media nacional (+0,9 % trimestral), situándose un 5,1 % por encima del primer trimestre de 2022.
Las provincias de Lleida y Toledo destacan con la mayor diferencia de precios respecto a los máximos del ?boom? inmobiliario, con caídas acumuladas que superan el 40 %.
Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la provincia de Madrid (2.888 ?/m2), Islas Baleares (2.689 ?/m2) y Guipúzcoa (2.449 ?/m2), seguidas de la provincia de Barcelona (2.434 ?/m2) y Vizcaya (2.377 ?/m2). En el extremo opuesto, los menores valores se localizan en Ciudad Real (762 ?/m2), Cuenca (792 ?/m2) y Zamora (851 ?/m2).
CAPITALES (% evolución interanual en el Anexo 3)
Hasta 35 capitales registran variaciones interanuales inferiores a las de sus respectivas provincias, lo que apunta a una desaceleración ligeramente superior en las ciudades principales, aunque por el momento en cifras muy moderadas.
Las capitales donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último año son Valencia (+10,4 %), Málaga (+10,2 %) y Cádiz (+9,1 %), todas ellas por encima de la banda de subida interanual entre el 3 % y el 7 % en la que se mueven la mayoría de las capitales en el primer trimestre. La ciudad de Madrid se encareció un +3,8 % en el último año y la Ciudad Condal un +2,7 %, marcando ambas una moderación respecto a las cifras del trimestre anterior.
Considerando el trimestre aislado (1T 2023 vs 4T 2022), un total de siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. La mayoría de las capitales experimentaron en el primer trimestre ligeros aumentos entre el 0,1 % y el 1 % respecto al cuarto trimestre de 2022. Las dos grandes capitales se mueven en el entorno de la estabilización en tasa trimestral: +0,3 % en Madrid y -0,3 % en la Ciudad Condal.
Las capitales que más se acercan a los máximos de la burbuja (2007-2008), además de Ceuta y Melilla, son Palma de Mallorca (-2,1 %), San Sebastián (-10,8 %), Madrid (-11,4 %) y Málaga (-13 %). Las distintas intensidades de demanda y actividad explican que en algunas capitales del país la vivienda valga cerca de la mitad de lo que costaba hace 15 años: es el caso de Lleida (-47,2 %) y Ciudad Real (-44,1 %).
Las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera. Así, en Madrid, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 66,8 % desde el suelo que tocó en el tercer trimestre de 2014. Le siguen en intensidad de revalorización desde mínimos las ciudades de Palma de Mallorca (+58,7 %), Málaga (+55,9 %), Valencia (+54,7 %) y Barcelona (+53,5 %).
En términos de valor absoluto, San Sebastián sigue liderando el ranking como la capital más cara, con un precio medio de 4.212 ?/m2, seguida de Barcelona (3.579 ?/m2) y Madrid (3.564 ?/m2). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038 ?/m2), Soria (1.056 ?/m2) y Ávila (1.074 ?/m2).
DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES
Siete distritos de Madrid y tres de Barcelona muestran un valor medio superior a los 3.900 ?/m2. Barrio de Salamanca, en Madrid, lidera el ranking superando los 5.400 ?/m2. En segunda posición destaca Chamberí (5.158 ?/m2), también en Madrid, seguido por Sarrià-San Gervasi (4.871 ?/m2) en Barcelona.
En estas zonas más caras, el mercado residencial muestra una estabilización en el entorno del 0,2 % y 1,9 %. Los extremos los marcan el distrito de Chamartín (Madrid), con un incremento trimestral del +1,9 %, y L?Eixample (Barcelona), con un 0,2 %.
l margen de las dos grandes ciudades, cinco distritos de Valencia, cuatro de Zaragoza y tres de Málaga superan el 10 % de incremento en el precio de la vivienda en los últimos 12 meses. En Sevilla, los mayores aumentos se localizan en Sur y Macarena, por encima del 7 %.
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 1er TRIMESTRE 2023
Esfuerzo teórico anual: 31,2 % de la renta disponible del hogar medio.
Importe medio de nuevas hipotecas:347 ?.
Cuota hipotecaria media: 648 ?/mes.
Compraventas / parque existente: 27,6 transacciones por cada 1.000 viviendas.
Visados de obra nueva / parque existente: 4,2 visados por cada 1.000 viviendas.
Esfuerzo teórico anual de compra
Tinsa publica cada trimestre un indicador de esfuerzo teórico anual que busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Este indicador simula el porcentaje de renta disponible que un hogar tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.
Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2 % de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%).
La mayoría de las provincias registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%. Lo superan cinco provincias: Islas Baleares (58,5 %) Málaga (43 %) y Madrid (38,8 %), Navarra (36,8 %) y Barcelona (36,6 %). En el extremo opuesto, las provincias con un acceso a la vivienda menos tensionado y menor dinamismo de mercado son Lleida (18,2 %) y Teruel (18,6 %).
Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4 %), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45 %), y en las capitales de Madrid (44,2 %) y Málaga (42 %). También Sevilla (36,8 %) superaría el 35 % considerado de accesibilidad razonable. Por su parte, Valencia (32,6 %) y sobre todo Zaragoza (28,4 %) quedarían por debajo.
Si se desciende a nivel de distritos, las mayores tasas de esfuerzo teórico se localizan, en Barcelona, en Ciutat Vella (64,7 %), y en Madrid en Centro (58 %) y Arganzuela (54,1 %).
Cuota hipotecaria mensual
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el primer trimestre de 2023 se situó en 145.347 ?. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 648 ?, en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios.
Los habitantes que afrontan una mayor cuota hipotecaria en las hipotecas que se firmaron en el tercer trimestre son, según el INE, los de las provincias de Baleares (1.096 ?/mes), Comunidad de Madrid (911), Barcelona (808) y Málaga (783). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Ciudad Real (367), Jaén (374) y Cuenca (375).
Acerca de IMIE Mercados Locales
La estadística IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias, y capitales de España, a partir de las tasaciones de vivienda libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado. Los datos trimestrales presentados son provisionales y muestran resultados al cierre de la tercera semana, de forma que pueden sufrir ligeras modificaciones tras el cierre definitivo del mes.
En enero de 2022 Tinsa estrenó una actualización de su algoritmo de cálculo, dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se enriqueció la muestra con datos históricos adicionales y se actualizaron las ponderaciones asignadas a los distintos segmentos de mercado de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes.
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
La tendencia está en línea con el contexto de estabilización del mercado residencial iniciado a finales de 2022.
El valor medio en España es un 5,3% superior al de un año antes. En las ?Islas? y las ?Áreas metropolitanas?, la vivienda nueva y usada es un 7 % más cara que en agosto de 2022.
Las ?Capitales y grandes ciudades? y ?Resto de municipios? registraron pequeños descensos mensuales: -0,1 % y -0,4 % respecto a julio.
El mercado residencial ha mantenido estables los precios en un mes en el número de transacciones de vivienda tiende a moderarse. El Índice General de la estadística Tinsa IMIE registró en agosto un descenso del 0,1 % respecto a julio. La variación interanual de la vivienda nueva y usada se elevó al 5,3 % al compararse con el mes de agosto de 2022, cuando el valor medio experimentó un descenso puntual estacional que se recuperó en el mes siguiente.
"La evolución del precio de la vivienda continúa enmarcada en un contexto de desaceleración y tendencia a la estabilización", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Según el IMIE de agosto, el precio medio en España se encuentra un 19,3 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007-2008, tras revalorizarse un 37 % desde que tocó su valor mínimo tras la crisis financiera, hace ocho años (agosto de 2015).
El mantenimiento del nivel de precios responde a que el residencial sigue canalizando ahorros. "Aunque las compraventas de vivienda se han reducido en torno a un 13% interanual en la primera mitad del año, se mantienen un 13% por encima de los niveles de 2019, año previo al shock de la pandemia y que supuso un máximo en el periodo de expansión iniciado en 2014", explica Arias.
El ajuste es más acusado en el ámbito hipotecario. "La constitución de nuevas hipotecas registró en junio una variación interanual del -25%, situándose aun así en niveles similares a los del mismo mes de 2019. Es de esperar que la demanda se continúe ralentizando a medida que se trasladan las subidas de tipos de interés al coste de las hipotecas", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El análisis por zonas muestra la misma tendencia de mantenimiento del precio que en la media nacional. Las ?Islas? y las ?Áreas metropolitanas? fueron los grupos donde más aumentó el valor medio en tasa mensual, apenas un 0,3 % y un 0,2 %, respectivamente. Por su parte, las localidades más pequeñas y del interior peninsular (?Resto de municipios?) y las ?Capitales y grandes ciudades? mostraron pequeñas caídas del 0,4 % y del 0,1 % respecto a julio.
En tasa interanual, las mayores variaciones respecto a agosto de 2022 se localizaron en las ?Islas? y ?Áreas metropolitanas? en el entorno del 7 %, al efecto base generado por el ajuste a la baja registrado un año antes. En las ?Capitales y grandes ciudades? y en la ?Costa mediterránea? el incremento respecto a agosto de 2022 se sitúa en el entorno del 5 %. Las localidades más pequeñas (?Resto de municipios?) limitan la diferencia respecto a un año antes a un 1,9 %.
Las previsiones para la recta final del año son moderadamente optimistas. "El empleo continuó resistiendo en agosto, con incrementos en términos desestacionalizados, y la evolución del IPC general en los últimos meses ha permitido que el poder adquisitivo de los hogares se comience a restablecer. Esto es un buen punto de partida para la solvencia y confianza de los hogares ante una recta final del año en la que se espera una desaceleración de la economía", explica Arias.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".
En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se revisó la composición de las cinco grandes zonas y se actualizaron las ponderaciones asignadas a cada zona en el Índice General, de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes en cada caso. Para mantener la comparabilidad de las series, se actualizaron también los datos históricos.
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
Los municipios con mayor componente turístico continúan desacelerándose más lentamente que la media nacional. Por su parte, los polos de empleo y sus áreas metropolitanas consolidan su ralentización. El precio de la vivienda en las ciudades de Madrid y Barcelona se redujo un 1,1 % y un 0,7%, respectivamente, en tasa trimestral.
Hasta en 34 provincias la variación en el valor de la vivienda se mantuvo en el entorno del 0 % respecto al último trimestre de 2023 Las provincias de Madrid y Barcelona registraron ligeros ajustes: -0,1 % y -0,2 %, respectivamente.
Destaca el dinamismo sostenido en capitales del área de influencia de Madrid, como Guadalajara (+15,1 % interanual), y en las ciudades costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con aumentos superiores al 8 % respecto a un año antes.
El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda alcanza el 34,3 % de media en España. La provincia con mayor tensionamiento es Islas Baleares (58,6 %), seguida de Málaga (51 %) y Madrid (44,3 %).
La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre de 2024 refleja que los precios residenciales continúan en un entorno de la estabilización en la mayoría de las capitales, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico y desaceleraciones marcadas en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas. Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio la vivienda nueva y usada en España es un 3,3 % más elevado que un año antes, tras aumentar un 0,1 % en el último trimestre (desde el cuarto trimestre de 2023). Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde finales de 2020.
Un total de 19 capitales y hasta 34 provincias muestran en la estadística una evolución trimestral prácticamente plana. Desde una perspectiva interanual, los crecimientos se localizan en ciudades del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y en las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés".
Arias destaca también, en referencia a la moderación observada en las capitales, que "los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia".
El dato de variación interanual en España en el primer trimestre de 2024 (+3,3 %) confirma la tendencia de moderación de los precios, tras la variación del 4 % observada en el último trimestre de 2023, el 5% en el tercero y el 4,9 % en el segundo trimestre de 2023.
El índice general muestra un incremento del 7,7% interanual en abril, tras avanzar un 1,1% en el último mes.
Las capitales y grandes ciudades y las localidades más pequeñas (´Resto de municipios´) registran los mayores avances mensuales: 1,1% y 1,2%, respectivamente.
En tasa interanual, ´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ destacan en abril con crecimientos superiores a la media nacional.
La costa mediterránea se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.
Madrid, 6 de mayo de 2022.- El mercado residencial mantuvo en abril la tendencia alcista mostrada en los últimos meses. Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy, la vivienda nueva y usada se encareció de media en España un 1,1% mensual en abril, lo que sitúa el crecimiento en tasa interanual en un 7,7%. Todos los grupos reflejan incrementos significativos respecto a abril de 2021, mes en el que la mayoría de las zonas mantuvieron tasas de crecimiento contenidas, a excepción de "Costa Mediterránea" y el territorio insular, que ya comenzaban a mostrar precios al alza.
"Se observa una moderación de los precios en las zonas que comenzaron a registrar tendencias alcistas de forma más temprana en 2021, y un nuevo incremento en "Capitales y Grandes Ciudades", donde se concentra la demanda y el espacio es más limitado, de forma que los precios aumentan más rápido. La zona de "Áreas Metropolitanas" también se incrementa, pero de forma más lenta", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 29,6% desde el mínimo registrado en la crisis financiera. La caída acumulada desde máximos de 2007 en el índice general es del 22,7%.
Junto a las capitales y grandes ciudades (+1,1% mensual) también ha contribuido al impulso del precio medio en abril el grupo "Resto de municipios", que representa a las localidades más pequeñas del interior y costa atlántica, con un 1,2%. En "Áreas metropolitanas", el precio medio mantiene una tasa de crecimiento de variación mensual similar a la del mes anterior. Por su parte, "Costa Mediterránea" se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares ("Baleares y Canarias") se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.
´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ son los grupos que presentan las mayores subidas respecto a abril de 2021, por encima de la media nacional: un 8,5% y un 8,3%, respectivamente.
"En conjunto, la demanda ha continuado activa, aunque varias zonas muestran signos de ralentización. La evolución reciente de los datos de empleo, con un incremento de los contratos fijos frente a los temporales durante los últimos meses, podría estar influyendo parcialmente en la dinamización de la demanda al facilitar el acceso a la financiación. Aun así, las hipotecas continúan en una proporción equilibrada en comparación con la evolución del número de compraventas, lo que denota que el residencial continúa canalizando ahorros acumulados. Por su parte, la oferta de obra nueva, sujeta a costes de construcción al alza, evoluciona con menor impulso", apunta Arias.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa considera que a medida que se vayan incrementando los tipos de interés de las hipotecas, la demanda de vivienda tenderá a moderarse, lo que contribuirá a una desaceleración del incremento de los precios. "Al mismo tiempo, el contexto de incertidumbre unido a unas expectativas de demanda que se moderan también podrían limitar la oferta de vivienda, lo que contribuiría a tensiones alcistas. Se observan así tensiones contrapuestas en cuanto a la potencial evolución del precio de la vivienda", afirma.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 29,6% desde su máximo en la crisis financiera, alcanzado en febrero de 2015. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 35,9% y las áreas metropolitanas superan a las islas como el segundo grupo con mayor revalorización desde mínimos, con un 28,8% frente al 28,5% de Baleares y Canarias. La recuperación está siendo más lenta en ?Resto de municipios?, donde la subida desde mínimos es del 16,1%.
En el mes de abril, la caída acumulada en el índice general respecto a los máximos de 2007 se situó en un 22,7%. La brecha es mayor en la costa mediterránea (-33,1%) y en ´Resto de municipios´ (-32,4%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una caída del 12,6%.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:
Las ?Capitales y grandes ciudades? y las ?Áreas Metropolitanas? muestran ajustes en tasa mensual del -0,4 % y del -0,2 %, respectivamente.
La vivienda mantiene la tendencia alcista en el último mes en ?Islas? (+0,6 %) y refleja un leve repunte en ?Costa mediterránea? (+0,4 %) que se continúa enmarcando en su tendencia a la estabilización.
El valor medio de la vivienda en España se encuentra un 18,4 % por debajo del máximo de 2007. En los territorios insulares la distancia se acorta hasta un 2,6 %.
"En febrero los precios residenciales se han mantenido en el entorno de la estabilización en todas las zonas, mostrando leves crecimientos mensuales en los grupos con mayor componente turístico y leves contracciones en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La variación mensual se ha situado entre el -0,4 % y +0,6 % en todos los grupos analizados. Se registran leves contracciones mensuales en los grupos de Capitales y Grandes Ciudades (-0,4 %) y Áreas Metropolitanas (-0,2 %). Los crecimientos mensuales, también leves, se sitúan en ?Islas? (+0,6 %), ?Costa Mediterránea? (+0,4 %) y ?Resto de municipios? (+0,1 %), que agrupa a las localidades más pequeñas del interior peninsular.
En el segundo mes del año la variación interanual se ha situado entre el 2,5 % de las ?Capitales y grandes ciudades? y el 7,9 % de los territorios insulares. Todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios en términos interanuales, con ligeros repuntes en ?Costa Mediterránea? y ?Resto de Municipios?.
El Servicio de Estudios de Tinsa destaca que el empleo continuó resistiendo en febrero, sosteniendo la solvencia de los hogares y la confianza de los consumidores. "La evolución mensual del volumen de compraventas e hipotecas muestra una moderación en la intensidad de las caídas que apuntaría hacia una estabilización de la demanda, siempre que se mantenga el nivel de empleo en la economía y no existan sorpresas al alza en la inflación y los tipos de interés", explica Cristina Arias.
El Índice General acumula en febrero de 2024 una revalorización del 38,7 % desde el mínimo tras la crisis financiera (agosto 2015) y el valor medio de la vivienda se mantiene un 18,4 % por debajo de la referencia alcanzada a finales de 2007.
La mayor distancia entre los grupos analizados respecto a máximos del boom inmobiliario se localiza en la ?Costa mediterránea?, con un 27,6 %, seguida de cerca por ?Resto de municipios? (-27,2 %). En el extremo contrario, en los territorios insulares la variación respecto a máximos es solo del -2,6 %.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Según la La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales el valor medio de vivienda nueva y usada en España creció un 0,5 % más que el trimestre anterior y + 3,1 % interanual. La mayoría de las zonas registran tasas de crecimiento moderadas, confirmándose el entorno general de estabilización.
Madrid capital y ciertas ciudades costeras, como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, se desmarcan de la tendencia de moderación y mantienen su dinamismo.
Las provincias con mayores crecimientos interanuales se ubican en las Islas, la Costa Mediterránea, Cantabria en la Costa Norte y, finalmente, en la provincia de Guadalajara, que recoge la demanda desplazada de Madrid.
El precio medio en Barrio de Salamanca (Madrid) supera por primera vez la cota de los 6.000 €/m2, según las tasaciones de Tinsa. La ciudad de Palma Mallorca desbanca a Bilbao como la cuarta capital con el €/m2 más elevado.
En 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Las tensiones son más elevadas y crecientes en Palma de Mallorca, Madrid, Barcelona y Málaga, donde los residentes destinan más del 50 % de su renta disponible al pago de la hipoteca.
Los precios residenciales repuntan ligeramente en el segundo trimestre respecto a los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2024 dentro de un entorno de estabilización. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre sitúa en un 0,5 % trimestral el incremento del valor medio de la vivienda nueva y usada en España, frente al 0,1% registrado en el trimestre anterior. El crecimiento en términos interanuales se mantiene en tasas moderadas en el 3,1 %.
Frente al escenario generalizado de desaceleración, Madrid capital y ciertas ciudades costeras, como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, mantienen el dinamismo. Según el indicador de esfuerzo teórico de compra de Tinsa, en 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35 % considerado razonable para adquirir una vivienda y en cuatro de ellas la ratio supera el 50%.
"Los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico, donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional. La tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización", apunta Cristian Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En general el mercado de la vivienda en los territorios insulares roza el máximo de la burbuja inmobiliaria.
El dato de variación interanual (3,1% %) confirma la desaceleración progresiva del mercado residencial en los últimos trimestres, tras el +3,3 % interanual del primer trimestre de 2024, el 4,1% del cuarto trimestre de 2023 y el 5 % del tercer trimestre de 2023.
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3 % desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8 % por debajo de los máximos de 2007. En Islas Baleares y en su capital, Palma de Mallorca, los precios han superado la cota alcanzada durante el ?€?boom?€? inmobiliario en un 9,5 % y un 6,6 %, respectivamente. La ciudad de Málaga se aproxima a su máximo histórico (-1,4 %).
El Índice General desciende una décima en el último mes (entre diciembre y enero) y confirma el entorno de estabilización de los precios residenciales.
La variación mensual en todos los grupos analizados se mueve en una banda entre +/- 0,3 %.
Los territorios insulares mantienen la tendencia alcista (+8,9 % interanual) y se sitúan un 3,2 % por debajo de los máximos de 2008.
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 38,9 % desde el mínimo registrado en agosto de 2015 y el valor medio se mantiene un 18,3 % por debajo del nivel máximo del boom inmobiliario.
"Desde noviembre 2023 ha continuado la estabilización de los precios residenciales y la caída de las compraventas de viviendas, principalmente como consecuencia de la contracción en el crédito hipotecario concedido. La escasez de oferta continúa sosteniendo los precios", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
La variación mensual de todos los grupos analizados se ha situado entre el -0,3% (Áreas metropolitanas) y +0,3% (Ìslas`). En las ?Capitales y grandes ciudades? la vivienda se mantuvo sin variación en enero (0,0 %).
Variación mensual precio vivienda desde enero 2023 a enero 2024
En términos interanuales, todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios, a excepción del territorio insular, que sostiene su tasa de crecimiento en niveles altos. El grupo que engloba las Islas Baleares y las Islas Canarias destaca marcadamente sobre el resto con un precio medio un 8,9 % superior al registrado en enero de 2023.
La evolución en ?Costa mediterránea? (+4,3 % interanual) también superó la media nacional, mientras que en el resto de grupos el crecimiento de los precios fue inferior al 3%.
"Las compraventas en 2023 se han financiado en su mayoría con fondos propios, con un componente relevante de compraventas de extranjeros y un mantenimiento de la proporción de adquisiciones por parte de entidades jurídicas", explica Arias. No se perciben por el momento señales preocupantes sobre la salud de la demanda local. "El empleo sigue resistiendo y la tasa de dudosidad se mantiene en niveles moderados. Esto continúa suponiendo un indicador de solvencia de la demanda", afirma la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Compraventa de vivienda -15% y Visados obra nueva -22%
El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha incrementado un 38,9 % desde agosto de 2015, mes en el que el Índice General inició una tendencia ascendente tras la crisis financiera.
Las ?Capitales y grandes ciudades? y las ?Islas? son los grupos donde más intenso ha sido el incremento de los precios desde el mínimo: + 46,9 % y + 42,5 %, respectivamente. Una evolución que contrasta con la de los municipios más pequeños del interior peninsular (?Resto de municipios?), donde el valor medio de la vivienda ha avanzado un 23,4 % desde su mínimo.
El índice general muestra un retroceso estacional de ocho décimas respecto a julio y deja el crecimiento en tasa interanual en un 8,5%.
´Capitales y grandes ciudades´ experimentan el ajuste más acusado en el último mes, con la mayoría de los grupos manteniéndose sin apenas variación de precios en tasa mensual.
Las mayores subidas de precios en los últimos 12 meses se localizan en las ´Áreas metropolitanas´ (+9,5% interanual) y en ´Resto de municipios´ (+9,2%).
El precio medio de la vivienda en España se sitúa un 21,2% por debajo de los máximos de 2007.
Madrid, 6 de septiembre de 2022. - El mercado residencial repite el patrón de años anteriores y muestra en agosto un freno en la tendencia de crecimiento de los precios experimentada en meses anteriores. El índice general registró un descenso del 0,8% en agosto en comparación con julio, hasta 1.842 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy. El precio medio de la vivienda nueva y usada es un 8,5% superior al de hace un año (agosto de 2021) y se mantiene un 21,2% por debajo de los máximos de finales de 2007.
Las capitales son el grupo que mayor caída de precios ha experimentado
"Esta variación mensual negativa en agosto, liderada por las ´Capitales y grandes ciudades´ e ´Islas´, es recurrente en la serie de precios y tiene, por tanto, un componente estacional asociado al descenso de la actividad en el periodo vacacional. Los grupos de ´Áreas metropolitanas´, ´Costa mediterránea´ y ´Resto de zonas´ se han mantenido estables, con variaciones próximas al 0%", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Las ´Capitales y grandes ciudades´ destacan entre los grupos analizados con la mayor caída de precios dentro un escenario de corrección moderada: un 0,9% de descenso entre julio y agosto, seguidas de los territorios insulares (-0,5% mensual), donde la evolución de precios llevaba varios meses moderándose. ´Áreas metropolitanas´ y ´Costa mediterránea´ se mantuvieron en agosto prácticamente sin cambios: 0,0% y -0,1%, respectivamente. Tan solo las localidades más pequeñas del interior peninsular y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, aumentaron ligeramente su valor medio en agosto en tasa mensual: +0,1%.
Arias destaca que, en términos interanuales, "todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a agosto del año pasado, pues la aceleración generalizada de los precios residenciales no se inició el año pasado hasta el último trimestre de 2021".
Es ´Áreas metropolitanas´ el grupo donde más se ha incrementado el precio, un 9,5%, en el último año, seguido de ´Resto de Municipios´, con un 9,2%. Ya por debajo de la media nacional, el valor medio en ´Capitales y grandes ciudades´ es un 8,5% superior al de hace un año. El crecimiento es más contenido en ´Islas´, donde el mercado se mantuvo activo tras el primer impacto de la pandemia. Muestra un valor medio un 3,5% superior al de hace un año.
Perspectivas
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa apunta que en la primera mitad del año la demanda residencial ha mantenido una tendencia alcista. Una demanda unida con incrementos interanuales en el volumen acumulado de compraventas e hipotecas. De cara a la segunda mitad del año, señala una disminución del poder adquisitivo, debido a tres variantes. Por un lado, "una inflación creciente por encima del crecimiento de los salarios". Por otro lado, "la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de menor crecimiento económico". Y, por último, "el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas". Estos tres elementos "pueden actuar como elementos desaceleradores del crecimiento de la demanda de producto residencial".
En contraposición, señala que el trasvase de la demanda de compraventa a alquiler puede provocar un incremento del precio del alquiler. Esto, a su vez, incentivaría la demanda de inversión en grandes ciudades y áreas metropolitanas. Es decir, en zonas de actividad económica y en municipios atractivos debido a las nuevas dinámicas de teletrabajo".
La oferta residencial, por su parte, permanecerá en niveles limitados. "La construcción se puede ralentizar ante la escasez de mano de obra especializada y la incertidumbre generada por el escenario inflacionista. De esta forma, la oferta residencial permanecerá en niveles limitados", estima la directora del Servicio de Estudios.
La desaceleración del crecimiento de la demanda combinada con una oferta limitada ejerce, según Arias, fuerzas contrapuestas en los precios residenciales. "En conjunto, se espera una desaceleración gradual del crecimiento de los precios. Esto a medida que los hogares vayan percibiendo la erosión de su poder adquisitivo", asegura.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
El precio de la vivienda nueva y usada ha registrado una revalorización del 32,1%. Esta revalorización desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera. ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Áreas metropolitanas´ lideran el crecimiento, con subidas del 38% y 32,6%, respectivamente. El grupo menos dinámico es ´Resto de municipios´, con un incremento desde su mínimo del 19,7%.
El índice general muestra actualmente una caída acumulada desde máximos de del 21,2%. Los extremos en esta evolución los marcan las ´Islas´, donde el precio es solo un 12,7% inferior al de 2008. Por otro lado, también lo marca la ´Costa mediterránea´, donde la brecha alcanza el 31,9%. La vivienda en ´Capitales y grandes ciudades´ se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
El aumento en tasa mensual se modera cinco décimas respecto al dato de octubre y sitúa la variación interanual en noviembre en el 9,1 %.
Las ?Áreas metropolitanas? (+1,7 % mensual) y las ?Capitales y grandes ciudades? (+1 %) son los grupos donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último mes.
El impulso alcista se modera en ?Costa mediterránea?, ?Islas? y ?Resto de municipios?.
La vivienda nueva y usada en España está un 18,6 % por debajo de los niveles de 2007, tras revalorizarse un 36,4 % desde sus mínimos.
Madrid, 9 de diciembre de 2022. ? El precio de la vivienda en España mantiene el impulso alcista, aunque con una evolución más moderada. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados de noviembre, publicado hoy, se sitúa en 1.902 puntos, que supone un incremento del 9,1 % respecto a noviembre de 2021. En el último mes, el aumento del precio ha sido del 1,1 %, cinco décimas menos que en octubre, liderada por el grupo de "Áreas Metropolitanas" y "Capitales y Grandes Ciudades".
A punto de cumplirse 15 años del precio máximo alcanzado en el ?boom? inmobiliario (diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda media en España se encuentra un 18,6 % por debajo del nivel de entonces, tras haber incrementado su precio medio un 36,4 % desde agosto de 2015, cuando registró su mínimo durante la crisis.
Los principales núcleos de población y actividad económica marcan distancias en noviembre respecto al resto de territorios. "En el último mes, el impulso alcista en precios se mantiene en el grupo de Áreas Metropolitanas y, en menor medida, en ?Capitales y grandes ciudades?, mientras que se modera en ?Costa mediterránea?, ?Islas? y otros municipios de interior", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Así, frente al aumento del 1 % y del 1,7 % mensual registrado en las capitales y las áreas metropolitanas, respectivamente, el resto de zonas se mantuvieron estabilizadas, con incrementos de entre el 0,0 % y el 0,3%.
En términos interanuales, todos los grupos reflejan incrementos de precios con respecto a noviembre de 2021. "Áreas Metropolitanas" acumula el mayor crecimiento (+11,2 %), seguido de "Capitales y Grandes Ciudades" (8,9 %) y las ubicaciones de menor tamaño del interior peninsular y costa atlántica recogidas en "Resto de Municipios" (7,8 %).
"La constitución de nuevas hipotecas se modera ante las previsiones de desaceleración económica inducidas por el cambio en la política monetaria del BCE que endurece los criterios de concesión de préstamos. Aun así, la demanda se mantiene activa, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas", afirma Arias.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
El precio medio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa. Tras un periodo de ajuste intenso en el precio, el valor medio en España tocó su mínimo en agosto de 2015 e inició una recuperación progresiva y heterogénea en los diferentes territorios. Actualmente, tras un incremento del 36,4 % el precio medio en España se encuentra un 18,6 % por debajo del máximo de 2007.
La mayor diferencia respecto a la época del ?boom? inmobiliario se mantiene en la ?Costa mediterránea? (-31,1 %) y ?Resto de municipios? (-29,6 %). Por el contrario, el dinamismo de la demanda ha impulsado el valor de la vivienda en las ?Capitales y grandes ciudades? un 42,5% desde sus mínimos, situando el valor medio en este grupo un 17,4 % por debajo del máximo de 2007. Los territorios insulares, mercados donde tanto el crecimiento de los precios en el boom como el descenso durante la crisis estuvieron más acotados, se encuentran un 10,9 % por debajo de sus máximos.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.
La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
Las ?Islas? moderan el ritmo de subida de precios de las vivienda , pese a lo cual se mantienen como el grupo donde más se ha revalorizado la vivienda en los últimos doce meses: + 7,7 %
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se encuentra un 18,7 % por debajo del máximo alcanzado en diciembre de 2007.
La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de octubre revela que el precio medio de la vivienda nueva y usada se encareció un 0,5 % en octubre respecto al mes anterior, lo que sitúa la variación interanual en el 4,3 %, frente al 4,9% de septiembre y el 5,3% de agosto. Esta evolución confirma la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales iniciada a finales de 2022.
El Índice General se encuentra actualmente en niveles similares a los de abril de 2011, un 18,7 % por debajo del nivel máximo alcanzado en diciembre de 2007.
El valor medio de la vivienda aumentó en octubre entre un 0,4% y un 0,6% mensual en todos los grupos analizados. "Esto supone una leve aceleración de los precios en todas las zonas, a excepción el territorio insular que, tras registrar un fuerte impulso en septiembre, retorna a niveles de variación más moderados", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En la parte alta de la banda de variación mensual se situaron las ?Capitales y Grandes Ciudades? y las localidades más pequeñas del interior peninsular, agrupadas en ?Resto de municipios?, con un incremento del 0,6 % en ambos casos.
En términos interanuales, ?Islas? se mantienen como el grupo donde más se ha encarecido la vivienda respecto al mismo mes del año anterior: un 7,7 %. El crecimiento continuado de los precios en este mercado desde principios de 2023 se ha moderado en octubre, aunque aún es pronto para hablar de cambio de tendencia.
Junto a los territorios insulares, la tasa de variación interanual del precio de la vivienda nueva y usada también fue superior a la media nacional en las ?Áreas Metropolitanas? (+5,3 %) y en la ?Costa Mediterránea? (+4,5 %).
En este contexto de moderación, la demanda residencial continúa en niveles saludables. "El impacto de la inflación en los ahorros de los hogares y la subida de los tipos de interés reduce la concesión de hipotecas y modera la demanda con respecto a 2022, pero las compraventas acumuladas se mantienen un 13% por encima de los niveles de 2019", afirma Arias.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa destaca que el mantenimiento del empleo está sosteniendo la solvencia de los hogares, que en muchas ocasiones optan por amortizar anticipadamente una porción de su hipoteca para reducir la carga financiera. "La confianza del consumidor decrece, pero continúa en niveles más elevados que en septiembre del año pasado", afirma.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial
El precio medio de la vivienda en España registró en julio un incremento interanual del 8,9%, impulsado por los grupos ´Áreas metropolitanas´ y ´Costa mediterránea´
Las ciudades secundarias se encarecen un 1% en tasa mensual, por encima del 0,6% que lo han hecho las ´Capitales y grandes ciudades´.
Las islas confirman la tendencia de estabilización iniciada a principios de 2022, mientras que en el litoral mediterráneo persisten los incrementos.
El índice general se sitúa un 20,5% por debajo de los máximos de 2007, aunque en ´Costa mediterránea´ y en ´Resto de municipios´ la distancia supera el 30%.
Madrid, 4 de agosto de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada en España subió un 0,9% entre junio y julio, situando el incremento en tasa interanual en el 8,9%, según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de julio. Se mantiene así la tendencia alcista de los precios residenciales iniciada hace 18 meses tras el paréntesis derivado de la pandemia. Los 1.858 puntos del índice general sitúan el precio de la vivienda en julio en el nivel de octubre de 2011.
Las áreas metropolitanas son un 9,7% más caras que hace un año
"Los grupos ´Áreas Metropolitanas´ y ´Costa Mediterránea´ lideran el impulso alcista en el último mes, seguidos de ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Resto de municipios´, que crecen con una intensidad ligeramente inferior a la del mes anterior", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Las ´Áreas metropolitanas´ mostraron en julio un comportamiento más dinámico que el de las ciudades principales (capitales y grandes urbes) al encarecerse un 1% en el último mes, frente al 0,6% que lo hicieron las segundas. Las ´Áreas metropolitanas´ también son el grupo que registró los mayores incrementos en tasa interanual en el mes de julio (+9,7%), junto con las localidades más pequeñas de interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´ (+9,4%). Las ´Capitales y grandes ciudades´ se encarecieron en el último año por debajo de la media nacional, un 8,2%.
Los territorios insulares (Baleares y Canarias), que iniciaron con más rapidez en 2021 la recuperación tras el freno de la pandemia y que arrastran situaciones de tensionamiento de precios en algunas localizaciones, parecen confirmar la tendencia de estabilización iniciada a principios de este año. Tras aumentar un 0,1% mensual su precio medio (+4% interanual), los 1.789 puntos de julio están en línea con el nivel de enero de 2022 (1.787 puntos).
´Costa mediterránea´, por su parte, mantiene la tendencia alcista, con un incremento del 0,9% en el último mes, que sitúa el precio medio un 7,4% por encima de junio de 2021.
"La demanda mantiene una tendencia alcista. Se espera que el cambio en la política monetaria del BCE refleje una desaceleración en la concesión de hipotecas. Esto debido al encarecimiento de la financiación y del endurecimiento de los criterios de concesión por parte de las entidades financieras", afirma Cristina Arias.
Evolución desde máximos y mínimos postcrisis
El índice general se sitúa un 20,5% por debajo del nivel de diciembre de 2007, tras incrementarse un 33,3% desde el mínimo registrado en 2015. Las islas (-12,2%) y las ´Capitales y Grandes Ciudades´ (-19,3%) son los grupos más próximos a los precios máximos del boom inmobiliario. Por el contrario, la distancia es mayor en la costa mediterránea, donde la caída acumulada alcanza el 31,8%. En el caso de ´Resto de municipios´, el descenso es de un 30,4%.
Las ´Capitales y grandes ciudades´ siguen destacando con la mayor revalorización desde su mínimo tras la crisis financiera: un 39,3%.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
"La inversión en obra nueva se está incrementando en 2022 y comienza a reflejarse en un ligero aumento del número de visados respecto a 2021. Aún así se mantienen en niveles moderados en un entorno inflacionista que ha impulsado el alza de los costes de construcción", afirmas Arias.
La tasa de variación interanual se modera al 5,4 %, en línea con la tendencia de estabilización de los precios de los últimos meses.
La ?Costa mediterránea? y ?Resto de municipios? compensan en abril el ajuste en el valor medio registrado en marzo.
Las ?Áreas metropolitanas? es el grupo donde la vivienda nueva y usada más se ha encarecido en los últimos 12 meses, un 7,3 %, seguido de las ?Capitales y grandes ciudades?.
El valor medio se sitúa un 20,7 % por debajo del máximo alcanzado durante el ?boom? inmobiliario
Madrid, 5 de mayo de 2023. ? El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registra un incremento moderado del 0,3 % en abril respecto al mes anterior, que se continúa englobando dentro de la tendencia hacia la estabilización de los precios de la vivienda nueva y usada observada en los meses precedentes. La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda".
Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular.
Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior.
Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año.
En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 %
Exponemos parte del contenido del informe de TINSA acerca de :"el precio de la vivienda se modera en 4T 2023" :
El valor medio del precio de la vivienda se sitúa en 1.767 ?/m2 en el último trimestre del año, un 4,1 % más que un año antes y 1 % por encima del trimestre anterior. La variación media en el año 2023 ha sido del 5,1 %.
Se confirma la desaceleración general y progresiva de los precios residenciales hacia la estabilización, en consonancia con el descenso gradual de la demanda desde finales de 2022 por el incremento de los tipos de interés.
Navarra (+9,6 %), Islas Baleares (+8,1 %) y Comunidad Valenciana (+7,5 %) reflejan el mayor crecimiento en los precios de la vivienda nueva y usada en el último año.
Hasta 22 provincias registraron variaciones trimestrales prácticamente planas, con extremos representados por Toledo (-0,7 % trimestral) y Albacete (+3,9 %).
En el entorno general de estabilización, las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga muestran un dinamismo sostenido, con precios de vivienda un 9%-10% superiores a los del cuarto trimestre de 2022.
El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda alcanza el 34,2 % y se acerca al umbral del 35 % considerado razonable, que superan ya doce provincias, lideradas por Islas Baleares con una tasa del 66,5 %.
El último trimestre del año confirma la desaceleración general y progresiva de los precios de la vivienda en España. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales publicada hoy, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España muestra un crecimiento interanual del 4,1 % el cuarto trimestre del año y del 1% respecto al trimestre anterior. El ritmo de aumento de los precios, por tanto, se modera frente al 5% interanual del tercer trimestre, el 4,9 % del segundo y 6,3 % del primer trimestre del año, y sitúa la variación media en el conjunto del año 2023 en un 5,1 %.
"El precio de la vivienda tiende paulatinamente hacia el entorno de la estabilización, un movimiento que es consistente con el descenso gradual de la demanda residencial que se observa desde finales de 2022, a medida que comenzó a trasladarse a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés por parte del BCE", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
[caption id="attachment_20715" align="aligncenter" width="692"] Tinsa-precios y variación trimestral vivienda[/caption]
Los precios residenciales en las zonas de costa continúan reflejando en este trimestre una desaceleración más lenta que la media nacional, lo que, en opinión de Cristina Arias, guarda relación con la "existencia de una mayor demanda de segundas residencias para uso vacacional propio, asociada a un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés a la hora de tomar su decisión de compra".
En esta línea, destaca en la estadística el dinamismo sostenido de las ciudades costeras de Valencia (+10,6 % interanual) y de Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con precios en torno a un 9 % superiores a los del cuarto trimestre del año anterior. También las dos mayores capitales, Madrid y Barcelona, han experimentado un ligero impulso en este último trimestre y sitúan en +6,1 % y +3,5 %, respectivamente, la variación interanual en el cuarto trimestre del año (frente al 5,7% y 2 % que registraron en el tercer trimestre).
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado de media un 38,4 % desde sus mínimos y se encuentra en niveles de precio del primer trimestre de 2011, un 18,3 % por debajo de los máximos del cuarto trimestre de 2007, tras el boom inmobiliario.
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa un 4,9 % por encima del nivel de hace un año, tras incrementarse un 0,1 % entre agosto y septiembre.
Contrasta con la tendencia general el grupo de las ?Islas? (Baleares y Canarias), donde los precios crecen un 2,3 % mensual frente a la tendencia de estabilización en la mayoría de los grupos analizados (entre -0,2 % y +0,2 % en septiembre).
Tras las islas (+8,9 % interanual), las ?Áreas metropolitanas? acumulan la mayor diferencia de valor respecto a septiembre de 2022: +5.9 %
El Índice General de la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registró en septiembre una variación mensual de +0,1 %, lo que sitúa el crecimiento de los precios en el último año en un 4,9 %. Se confirma de esta forma la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales, con la excepción de los mercados insulares, donde la vivienda muestra una tendencia creciente.
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España acumula un descenso del 19,2 % desde los máximos del período 2007-2008.
Todos los grupos analizados mostraron en septiembre una tendencia de desaceleración en términos interanuales, a excepción de los territorios insulares, que siguen mostrando dinamismo en la evolución de precios: un aumento del 2,3 % entre agosto y septiembre, que sitúa el crecimiento en los últimos 12 meses en un 8,9 %.
"La demanda residencial se reduce más lentamente en el segmento de extranjeros residentes. Esto afecta especialmente al territorio insular y a algunas zonas de la costa mediterránea, en donde las compraventas de extranjeros han tenido mayor peso durante la primera mitad del año", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En términos de variación mensual, todos los grupos excepto las ya mencionadas "Islas", se mueven en el entorno de la estabilización, entre el -0,2 % de "Capitales y Grandes Ciudades" y el +0,2% de "Costa Mediterránea" y "Resto de municipios".
En los últimos 12 meses, son las ?Áreas Metropolitanas? el grupo que, tras las islas, muestra la mayor diferencia de valor respecto a septiembre de 2022: un 5,9 %. Por debajo de la media nacional, en la ?Costa mediterránea? la variación fue del 4,8 %, seguido de las ?Capitales y Grandes Ciudades?, con un 4,6 %. Las localidades más pequeñas y de interior, agrupadas en ?Resto de municipios?, muestran la menor diferencia de valor respecto a hace un año entre los grupos analizados: +2,1 %.
"La reducción de la demanda residencial se está produciendo de forma gradual. La erosión de la inflación sobre los ahorros de los hogares y el impacto de la subida de los tipos de interés modera las compraventas residenciales mayormente por la menor concesión de hipotecas, pero la vivienda continúa canalizando ahorros", explica Arias, que destaca que el sostenimiento de las tasas de empleo está permitiendo mantener la solvencia de los hogares, que irán recuperando su poder adquisitivo lentamente a medida que se modere la inflación.
Variación de desde máximos
El valor de la vivienda nueva y usada en España está un 19,2 % por debajo de los máximos del boom inmobiliario. En las ?Islas? (que considera conjuntamente los mercados de Baleares y Canarias), la diferencia se reducía en septiembre a un 3,9 %. También con una caída acumulada desde máximos inferior a la media se encuentran las ?Capitales y grandes ciudades? (-15 %). En el extremo contrario, el valor medio en la ?Costa mediterránea? se encuentra un 29,3 % por debajo de sus máximos, a escasa distancia del grupo ?Resto de municipios?, con un -28,3 %
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Consulta el informe PDF completo con los datos del IMIE y una selección de otros indicadores en www.tinsa.es/servicio-de-estudios
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".
En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se revisó la composición de las cinco grandes zonas y se actualizaron las ponderaciones asignadas a cada zona en el Índice General, de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes en cada caso. Para mantener la comparabilidad de las series, se actualizaron también los datos históricos.
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
Todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios, con mayor resistencia este mes en "Costa mediterránea" y en los municipios de interior.
Las ?Islas? registran un leve y puntual retroceso del 0,2 % mensual, pese a lo que se mantienen como el grupo donde más se ha encarecido el mercado residencial en los últimos 12 meses.
El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se ha incrementado un 30 % desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera.
Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa durante el mes de noviembre del 2023 confirman que continúa la tendencia hacia la estabilización de los precios residenciales. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados registró un incremento del 0,6 % en tasa mensual en noviembre, que sitúa el incremento acumulado en los últimos 12 meses en el 4,2 %.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, señala que el precio de la vivienda continúa su tendencia hacia la estabilización ante una demanda solvente que se reduce gradualmente y mantiene las compraventas en niveles saludables. "La vivienda sigue canalizando ahorros y la ratio de hipotecas sobre compraventas refleja que la moderación de la demanda se produce principalmente por la reducción de crédito hipotecario concedido ante la subida de tipos de interés", explica.
El precio de la vivienda se ha incrementado entre un 0,5 % y un 0,8% en tasa mensual en todos los grupos analizados a excepción del territorio insular, que registra un leve y puntual retroceso del -0,2%. Esto supone un sostenimiento generalizado del leve impulso en los precios observado desde septiembre.
En términos interanuales, todos los grupos mantienen su tendencia a la desaceleración de precios, con mayor resistencia este mes en "Costa mediterránea" y también en municipios de interior, donde se observa una evolución moderadamente alcista en términos interanuales desde septiembre. Pesa al leve ajuste registrado entre octubre y noviembre, el grupo ?Islas? se mantiene como el que más se ha revalorizado en tasa interanual (+7,5 %), seguido por las ?Áreas Metropolitanas? y ?Costa mediterránea? (+4,7 % en ambos casos).
"El empleo ha continuado sosteniéndose y la inflación, moderándose. En este contexto, el poder adquisitivo de los hogares se va restableciendo y la solvencia se mantiene", apunta Cristina Arias.
Variación del precio de la vivienda desde mínimos y máximos en 2023
El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 39% desde el mínimo registrado en agosto de 2015, tras la crisis financiera. Esta evolución sitúa el valor en niveles de marzo de 2011, un 18,3 % por debajo de los máximos alcanzados en diciembre de 2007.
Las ?Capitales y grandes ciudades? son, junto a las ?Áreas metropolitanas?, el grupo donde más intenso ha sido el aumento de los precios desde su mínimo; un 47,1 % y un 42 %, respectivamente. Una evolución que prácticamente duplica la registrada en las localidades de menor tamaño del interior peninsular (?Resto de municipios?), donde el incremento desde su mínimo es del 23,1 %.
El valor medio en la ?Costa mediterránea? acumula una caída del 28,4 % respecto al punto álgido del ?boom? inmobiliario, seguido de cerca por ?Resto de municipios? (-27,8 %). En las ?Capitales y grandes ciudades? la brecha es solo del 13,9 %, aunque es el grupo ?Islas? el que más se aproxima a sus niveles máximos, un 3,6 % por debajo de esa referencia.
Otros indicadores inmobiliarios en el informe de Tinsa
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
El valor medio se incrementó en diciembre un 0,4 % en tasa mensual y modera la tendencia alcista superior al 1% registrada en los dos meses anteriores.
Las ?Áreas metropolitanas? y las ?Capitales y grandes ciudades? lideran el aumento del precio medio en los últimos 12 meses: un 10,9 % y un 8,5 %, respectivamente.
Cuando se cumplen 15 años del máximo alcanzado en la burbuja inmobiliaria (diciembre 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda nueva y usada en España cuesta un 18,3 % menos que entonces.
El valor medio se sitúa en niveles del verano de 2011 tras aumentar un 36,9 % desde el mínimo poscrisis financiera.
Madrid, 16 de enero de 2023. ? Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas durante el mes de diciembre muestran cierta desaceleración de la tendencia alcista de los precios registrada en los meses precedentes. El índice Tinsa IMIE General y Grandes se situó en diciembre en 1.910 puntos, un 0,4 % más que en noviembre y un incremento del 8,4 % respecto a diciembre de 2022, según la estadística publicada hoy por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa. El valor medio de la vivienda se sitúa en niveles del verano de 2011.
Tras el cierre definitivo de los datos de diciembre, la tasa de variación interanual en el último trimestre de 2022 es un +8,8 %, tal y como anunció en la estadística provisional publicada el pasado 30 de diciembre.
Aunque la variación mensual es inferior al 1,1 % registrado en noviembre y al 1,6 % de octubre, continúan observándose crecimientos positivos en todos los grupos analizados. El impulso alcista en diciembre está liderado por el grupo de ?Costa mediterránea? (+0,8 % en tasa mensual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? y ?Resto de municipios? (+0,5 % en ambos casos).
"El nuevo impulso alcista observado en diciembre en el precio del grupo ?Costa mediterránea? hace pensar en un mercado residencial que continúa canalizando ahorros y se mantiene activo", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos de precios con respecto a diciembre de 2021. El mayor crecimiento de precio se acumula en ?Áreas metropolitanas? (+10,9 % anual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? (+8,5 %) y ?Resto de municipios? (+7,3 %).
"Las compraventas muestran algunas señales de desaceleración en los últimos meses. Aun así, en términos acumulados el nivel de operaciones en 2022 ha sido elevado y, combinado con una oferta moderada, ha continuado impulsando los precios residenciales al alza", recuerda Arias.
La previsión es que el precio de la vivienda vaya ralentizando su crecimiento a medida que el impulso de la demanda vaya moderándose como consecuencia de la incertidumbre económica y el encarecimiento de la financiación.
Según las tasaciones de Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada alcanzó su máximo en el boom inmobiliario en diciembre de 2007, con el índice situado en 2.338 puntos (base 1000 en el año 2001). Este pasado mes de diciembre, cuando se cumplen el decimoquinto aniversario de ese punto de inflexión, el valor medio de la vivienda nueva y usada se situaba un 18,3 % por debajo de entonces.
La brecha se reduce en las ?Capitales y grandes ciudades
con un descenso del 17 % respecto al máximo que este grupo alcanzó también en diciembre de 2007, y todavía más en los territorios insulares, donde la caída acumulada desde su máximo (febrero de 2008) es del 10,8%. En el otro extremo, la costa mediterránea, que sufrió un profundo ajuste durante la crisis, se mantiene aún un 30,5 % por debajo del máximo que alcanzó este grupo a la par que las islas, en febrero de 2008. Las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica agrupadas en ?Resto de municipios?, donde la recuperación se inició más tarde y a menor velocidad, se mantiene un 29,3 % por debajo de su máximo valor medio en el pico del boom.
Este grupo, ?Resto de municipios?, ha visto incrementado el precio de la vivienda un 21,4 % desde que tocara fondo tras la crisis financiera de 2008. Una evolución más lenta que la experimentada por las ?Áreas metropolitanas?, que se han revalorizado de media un 39 % desde su mínimo (octubre de 2016) o el 43,2% de las ?Capitales y grandes ciudades? (febrero 2015).
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados
El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.
En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.
La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.
El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".
Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.
El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.
Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?
Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.
El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.
Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.
En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.
Testamento Ológrafo
Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.
Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.
Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.
La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.
Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.
No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.
CaixaBank ha publicado un nuevo informe inmobiliario en el que exponen que debido al bloqueo del comercio internacional y a la subida de precios de las materias primas, en 2022 incrementará el precio de la vivienda alrededor de un 4% más. Sin embargo, los datos recogidos por el servicio de estudios de CaixaBank señalan que 2021 finalizará con una cifra de compraventas de 545.000, un dato que no se registraba desde 2008.
Este impulso de la sociedad por comprar viviendas dejará de cobrar tanta fuerza el año que viene, por lo que se volverán a cifras de compraventas como las que se alcanzaban antes de la pandemia, alrededor de los 500.000.
A pesar de que se haya alcanzado niveles prepandemia y máximo desde 2012 en torno a la entrega de viviendas nuevas, dicho informe subraya que estos datos no son una muestra de la realidad de la oferta de obra nueva, debido a que hacen referencia a ofertas que comenzaron hace años.
Con una mayor dependencia a los factores estructurales, las nuevas promociones siguen viéndose frenadas con los visados entre enero y septiembre disminuyendo hasta un 3,9% respecto a 2019.
De esta forma y con el ritmo actual, en 2021 habrán tenido lugar alrededor de 100.000 visados de obra nueva, un dato que recoge CaixaBank y que apunta que es muy similar a lo registrado en 2018 y 2019.
Nuevos efectos negativos
Por otro lado, encontramos aspectos positivos para el sector con novedades como el fortalecimiento de factores que estimulan la demanda o los efectos positivos de los fondos de reconstrucción europeos que llegarán para destinarse a la rehabilitación de viviendas. En suma, continuarán las condiciones favorables de financiación que refuerzan la inversión inmobiliaria.
A pesar de ello, las problemáticas que suscitan el bloqueo del comercio internacional y la subida del precio de las materias primas "podrían lastrar la recuperación de la oferta".
Eurostat ha recogido nuevos datos como la subida de los costes del sector hasta un 12% anual y la de los suministros en más de un 15%.
En suma, según la última encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) señala que alrededor de un 75% de las empresas ha experimentado retrasos o desabastecimiento de materiales como acero, madera o aluminio.
Por este motivo surgen las continuas alertas por parte de la patronal sobre los retrasos en las obras. Solicitan que se pueda agilizar licencias, aumentar los plazos para las obras sin ser penalizados o renegociar contratos.
Cambio de tendencia en el precio
Las tasas de precios han ido aumentando después de que llegarán a mínimos entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021. Los precios han llegado ya a los niveles precovid, un fenómeno que se repite en todas las comunidades autónomas, a pesar de la heterogeneidad en la recuperación.
CaixaBank espera una subida del precio de la vivienda de un 4% (valor de tasación) para el año que viene.
Sin embargo, se prevé que a medida que crezcan los precios, aumentará a la vez las rentas de las familias. Un fenómeno que tendrá lugar a medio plazo cuando desaparezca el "efecto champán" de la demanda, se suavicen los precios de materias primas y cuando aumente significativamente la oferta.
El informe retracta que gracias a los políticas económicas que se han aprobado durante la pandemia, la situación financiera de las familias se ha visto protegida de los efectos provocados por la crisis, disminuyendo el esfuerzo hipotecario en los hogares. A pesar de ello, se advierte de la existencia de hogares vulnerables con una renta baja.
Bajada del precio de los alquileres
En el análisis realizado por CaixaBank de los recibos que gestiona, han observado cómo la pandemia ha impulsado la tendencia a la baja de las rentas de alquiler.
Este análisis recoge numerosos datos, por ejemplo, en cuatro de cada seis provincias y municipios, los alquileres llegaron a máximos cuando se originó el covid, después de continuos aumentos por encima de los ingresos familiares. Además, las modificaciones realizadas en esta materia se ha observado que han estado dirigidas a los alquileres en localidades turísticos y aquellos con rentas más bajas.
Desde enero y hasta septiembre de este año, se ha producido una bajada del 65% en el precio del alquiler en provincias y de un 55% en localidades analizadas por CaixaBank, comparándolo con los datos de 2020.
Aunque no puedan analizar las consecuencias de la ley catalana de contención de rentas, el informe concluye defendiendo la relevancia de "evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas" con el objetivo de aprobar la ley de vivienda estatal, "ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente".
Europa está aumentando el riesgo de que tengan lugar burbujas inmobiliarias. El BCE y el Bundesbank han observado niveles como los que se alcanzaron en 2007 y avisa que tanto las sobrevaloraciones como los precios de la vivienda están llegando a los niveles previos a la crisis financiera mundial.
Según el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE: "los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021", debido a que "se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos".
En este informe no se indica cuáles son esos países con mayor riesgo, aunque se señala que la situación se ha agravado en países donde ya antes de la pandemia existían unos precios demasiado elevados. Sin embargo, hay países que han sufrido una subida de precios de dos dígitos, es decir, tres o cuatro puntos más que la inflación actual. Estos países son Países Bajos, Suecia, Alemania y Dinamarca, más otros países de Europa del Este.
Los datos obtenidos por Eurostat exponen que en Europa, existen 17 países que han visto como el precio de sus viviendas han aumentando por encima de la media de la UE que se sitúa en 7,3% y de la Eurozona en 6,8%. De los 17, 13 han obtenido una subida de dos dígitos durante el segundo trimestre de 2021. En la parte alta, encontramos a Estonia con una variación positiva del 16,1% y posteriormente a Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania.
Entre abril y junio, Países Bajos experimentó una encarecimiento de la vivienda del 12,8%, situándose dentro de la zona tensionada. A pesar de que el mercado inmobiliaria en la eurozona haya mejorado generalmente y de los bajos tipos de interés, un estudio de la EAE Business School concluye que la subida de precios en Holanda está provocada por la baja oferta de viviendas en las zonas más demandadas, un hecho que provoca la tensión y la subida de los precios sin control.
Dicho estudio continúa, adjuntando que "este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto".
Con la subida del alquiler y los precios, se teme la llegada de una burbuja inmobiliaria
Debido a la subida del 10% hasta un 30% de los precios, muy por encima, a pesar de las justificaciones, el Bundesbank de Alemania ha avisado de los altos riesgos de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria
Zonas tensionadas
Entre los mercados inmobiliarios más descontrolados del planeta, podemos encontrar que seis ciudades de las nueves más desequilibradas son europeas. Así lo recoge el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, enumerando en primer lugar a Frankfurt con mayor riesgo, seguido de Munich, Zurich, Estocolmo, París y Ámsterdam.
En 2020, debido a la complicada situación en cuanto a los préstamos y las exigencias de compradores que pedían espacios verdes o habitáculos más espaciosos, el precio de la vivienda incrementó. El banco UBS admite que esta tendencia al alza podría detenerse de inmediato en los mercados inmobiliarios cuando empezase a aflojarse las políticas de préstamo, situación agravada por las restricciones de la pandemia.
El informe defiende lo siguiente: "De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice. El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias. Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo"
Fijándonos en los datos de Eurostat, España se colocaría durante el segundo trimestre de 2020 en la zona baja con un precio de la vivienda que incrementó un 3,3%, solamente por encima de Rumania con un 3% y de Italia con un 0,4%. Chipre fue el único país de la UE que experimentó un abaratamiento del precio de la vivienda, reduciéndose el precio hasta un 4,9% menos.
En el lado contrario, encontramos teorías que defienden que no estamos ante una situación de riesgo respecto a burbujas inmobiliarias. El director de Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra sostiene que "las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos."
En relación con esta teoría, la consultora JLL defiende que la subida de los precios de la vivienda está justificada por motivos concretos, sobre todo por los programas de ayudas de los gobiernos y por el mayor ahorro dentro de los hogares familiares.
JLL explica que "estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas".
El futuro de los precios
JLL prevé que los precios sigan aumentando por encima de la media de los mercados inmobiliarios europeos, por lo que continuarían los problemas de acceso a la vivienda de la mayor parte de la sociedad.
JLL añade que: "Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico".
Por el contrario, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra no espera que esta tendencia al alza de los precios continúe y que el mercado inmobiliario se mantenga sin cambios.
Las tasas de morosidad hipotecaria subieron un 52,3% en el último trimestre de 2023 Las tasas de morosidad hipotecaria de Ontario al 135%. Las tasas de morosidad en el sector no hipotecario, incluidas las tarjetas de crédito, aumentaron casi un 30%.
Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.
Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.
1. Alojamiento de uso mixto
En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.
2. Auge de la construcción para alquilar
La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.
3. El surgimiento de la "Súper Marca"
Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.
4. Las redes sociales como la próxima "OTA"
Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva
Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.
Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.
Demanda de viviendas en zonas con menos densidad de población
Con el confinamiento y los largos periodos de reclusión en casa han surgido nuevas necesidades de habitabilidad por lo que se ha incrementado la búsqueda de viviendas de reposición que incluyan espacios más amplios y luminosos para teletrabajar e incluso con mayor eficiencia energética y menor densidad de población.
De hecho lo demuestran los datos del tercer trimestre del año 2020, donde la compra venta de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.
También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.
Incertidumbre mercado alquiler
Durante 2020 se ha ido incrementando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, traspaso de pisos de alquiler turístico al tradicional y éxodo de grandes urbes a otras zonas.
Ciudades como Barcelona, Madrid, e Ibiza han experimentado variación en precios llegando a alcanzar valores negativos de hasta el 5% de promedio, incremento de oferta y disminución demanda según datos del instituto de valoraciones.
Otro de los aspectos que ha despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato "built to rent", una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler.
Ralentización actividades extranjeros
Se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores en vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.
Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones entre países comunitarios.
Entorno virtual y servicios digitales
La tendencia inmobiliaria va dirigida hacia la digitalización en todas las transacciones resultado de ello es la implantación de las proptech y las diversas startups en el sector de la construcción y el inmobiliario. La implantación de dichas tecnologías han permitido la realización de tours virtuales de viviendas, el cierre de transacciones teleméticas, valoraciones de activos, solicitudes de hipotecas online etc?todo un conjunto de ventajas para el sector.
Actualmente, tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas.
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de ANAI: "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con la misma tendencia hoy podríamos hablar de una potencial ?burbuja?. Pese al cambio de ciclo que vive el sector, si se mantienen las circunstancias actuales, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente este año".
El sector inmobiliario empieza a tener mucha información de cómo va a evolucionar el sector durante el presente ejercicio. Tras conocerse los pronósticos favorables del Fondo Monetario Internacional (FMI), que ha elevado hasta el 2,9% su previsión de crecimiento de la economía mundial este año, un 1,1 % en el caso de España, "el 2023 empieza a tener una tonalidad distinta a la del final del 2022, dentro de un escenario macroeconómico todavía inestable que presenta grandes incógnitas y en el que tendremos que ser muy cautos".
Así lo resume Vicenç Hernández Reche, CEO deTecnotramit, quien da a conocer sus previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario e hipotecario español. La empresa que dirige es una de las principales compañías de servicios para entidades financieras y compañías inmobiliarias en España y Portugal. Dispone de una red de 34 oficinas en toda la Península, sedes centrales en Barcelona, Madrid y Lisboa y un equipo de 1.200 personas.
Un 2023 que irá "de menos a más" de la mano de la innovación empresarial
Hernández Reche, quien también es economista, doctor en Psicología Económica y presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), asegura que nos espera "un 2023 que irá de menos a más en el número de compraventas de activos residenciales y que consolidará tendencias que todavía están en proceso de maduración y que serán la base del nuevo ciclo inmobiliario en el que nos estamos adentrando".
El experto indica que "el devenir de la inflación será un factor macroeconómico de cuyo desenlace dependerá el avance de la economía hacia un escenario de estabilidad y regeneración del sector o hacia otros menos optimistas". "La guerra comercial del sector bancario está viviendo ahora su momento álgido, pero a mediados de año se relajará debido a la bajada de la inflación y la caída de la demanda y de las operaciones inmobiliarias".
No obstante, tal y como avisa el CEO de Tecnotramit, "cuanto más difícil sea el entorno, más oportunidades vamos a tener las empresas para sacar partido del contexto que vivimos, mejorar nuestro modelo de negocio y adaptar nuestra forma de trabajar". "Para ello, debemos focalizarnos en un concepto clave para nuestra subsistencia como profesionales, directivos o empresarios. Y esa clave se llama innovación", asegura.
Hernández Reche también subraya que debe hacerse una reflexión positiva del 2022, el cual ha sido "un año con dos caras": una primera parte "con viento de cola que superó las expectativas" y una segunda en la que factores externos convergieron y evitaron el recalentamiento de la economía. "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con esa tendencia podríamos hablar de burbuja". El economista reitera el cambio de ciclo que vive el sector. "Lo demuestran varios factores: incertidumbre económica, inseguridad jurídica, tipos más altos que dificultan el acceso a la financiación? No obstante, si se mantienen las circunstancias actuales en cuanto a precios y tipos de interés, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente".
Los bancos adaptan su oferta hipotecaria a la inflación y suben precios
Por su parte, Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, da las claves sobre el acceso al mercado hipotecario y el encarecimiento de la financiación debido al aumento de los tipos de interés y las opciones a la hora de elegir una hipoteca y sus características. "Tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas".
El experto recuerda que, en el último trienio, la banca ha reforzado el interés fijo porque los tipos eran tan bajos que necesitaban garantizarse una mínima rentabilidad. "Ahora que los intereses suben, las entidades financieras apuestan por reforzar las hipotecas variables y a las fijas les aplican un interés superior. Por eso el cliente deberá busca ofertas y ver qué elementos pueden reducir el tipo de interés en función de la vinculación que contraigan con la entidad", apunta Solé.
En este sentido, la subida de los tipos de interés puede convertirse en un arma de doble filo para la banca. Por una parte, no se puede negar el efecto positivo que este nuevo escenario ofrece a los bancos en su margen de beneficio por los intereses gracias al encarecimiento del crédito ligado al alza del Euríbor. Por otra, a medio plazo forzará al sector a repensar sus planes empresariales porque, a pesar del dinamismo en la concesión de nuevas hipotecas, el saldo total de crédito está cayendo.
Cabe recordar que las hipotecas son un servicio muy importante para el sector bancario porque se trata de préstamos a largo plazo, considerados de riesgo bajo-medio, razón por la que la ratio de morosidad del crédito hipotecario suele ser inferior que la de otras modalidades. Además, las hipotecas normalmente exigen una elevada vinculación al consumidor y siguen siendo el producto estrella de los bancos para captar nuevos clientes, pues estos están dispuestos a aceptar muchas de sus condiciones para acceder a la financiación hipotecaria y poder adquirir una vivienda.
El mundo de las tecnologías no deja de crecer, de hecho está en todos los ámbitos de nuestras vidas, y cómo no podría estar en nuestros hogares, haciéndonos la vida más fácil y sencilla. Se está introduciendo a modo de decoración en nuestros hogares. Aquí vamos a mencionar algunos objetos tecnológicos decorativos que están revolucionando nuestros hogares.
Este dispositivo llamado Sertri, se utiliza para controlar el sistema de seguridad de casa, tiene una cámara de 360º de visión integrada que permite ver lo que sucede alrededor con total nitidez. Entre sus principales funciones se encuentran: Hacer videollamadas, aplicaciones móviles, portafotos digital o reloj digital en la cocina, entre otras utilidades. Lo mejor de este dispositivo es que no hace falta un sistema de instalación ni servicios de profesionales. Podríamos decir que es una alarma para el hogar camuflada que no te hace pensar que es un sistema de seguridad, que además tiene muchas ventajas.
Goji
Goji es una cerradura digital muy avanzada y la mejor opción para apostar por productos tecnológicos inteligentes. Funciona a través de Wi-Fi y Bluetooth. Goji puede enviarte fotos de visitantes que hayan ido a casa, lo que nos lleva a pensar que no solo es una cerradura digital decorativa sino que además puede avisarte de un posible robo. Goji te permitirá abrir la puerta de manera temporal. El único problema que tendríamos con este dispositivo sería el momento en que se fuera la luz, que deberíamos abrir y cerrar la puerta de manera normal y tradicional: con llave.
Ninja Esfera
Ninja Esfera es un invento práctico, moderno y cool para tenerlo en casa. Es capaz de transmitir esa información en directo a través del teléfono móvil. Tiene un sistema claro, de funcionamiento sencillo agregado a nuestros dispositivos móviles. Es uno de los dispositivos más útiles para el hogar, dejando de lado las alarmas con instalación profesional. Y es que lo mejor de este pequeño y moderno dispositivo tecnológico decorativo es su función de aviso de todo lo que está pasando en casa mientras no se está. Ahora que conocemos estos objetos tecnológicos decorativos que están revolucionando nuestros hogares para mejorar nuestras vidas ¿Te animarías a probar alguno de ellos? ¿Cuál se adaptaría mejor a nuestras necesidades? Son dispositivos de seguridad creados para cumplir nuestras expectativas y además decoran, se puede pedir más! Tecnología de seguridad, decoración y confort todo en uno. No se puede pedir más!
Cursos de formación sobre protección de datos
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de certificado SSL incluido en su alojamiento, con lo que se conseguirá una mayor seguridad en la página web de la agencia y su transferencia de datos.
El avance y desarrollo tecnológico están causando grandes cambios dentro del sector inmobiliario. Tecnologías como el Big Data o el Blockchain están impulsado la transparencia de la información acerca del mercado.
Con la inclusión del vídeo 360º, hoy en día los clientes pueden visitar la vivienda a través de visitas virtuales desde su propio smartphone. Sin embargo, cada vez más la frontera entre lo virtual y lo real se reduce.
Un ejemplo de ello es la propuesta llevada a cabo por el portal Fotocasa que ofrece un servicio de visita virtual a través de gafas de realidad virtual. Con estas, los clientes potenciales pueden visitar inmuebles que se encuentren en construcción o sobrevolar el terreno de la vivienda gracias a imágenes recogidas a través de drones. En suma, la realidad aumentada puede ofrecer información extra a tales visitas virtuales.
Impulso de seguridad y transparencia con el Blockchain
El blockchain ayuda a obtener un registro descentralizado de procesos y contratos. Esto impulsará la transparencia de las operaciones y una mayor seguridad en los acuerdos firmados.
Esta tecnología es utilizada para llevar a cabo bases de datos públicas de gran contenido, un seguimiento de los trámites en directo o registros automatizados del inmueble. De esta forma, disminuyen el porcentaje de fraude y los gastos económicos.
La transparencia se ve incrementada con el Blockchainal dar acceso a todos los clientes la misma información acerca de las propiedades inmobiliarias.
Al igual que la transparencia, la trazabilidad de los datos también se ve aumentada al registrar todo tipo de modificación. Con esto, al mercado pasa a ser más eficiente, ya que al existir una mayor cantidad de información acerca de los inmuebles, se facilitará el proceso de establecer un precio fijo de ellos.
Recolección de datos con el Big Data
Uno de los aspectos más importantes dentro del marketing digital inmobiliario reside en la acumulación masiva de información y de datos, imprescindible para que el cliente sea conocedor de la oferta inmobiliaria, del mercado, de las condiciones o los costes. A través de las plataformas publicadas por Solvia de price index y de location intelligence, la comercialización de activos inmobiliarios y la gestión se han facilitado en gran medida.
De esta forma, impulsan la transparencia dentro del mercado al ofrecer a los clientes el acceso a la información necesaria para decidir cómo y cuándo invertir, comprar, alquilar o vender.
Las proptech y los smartphones
Las proptech (propiedad y tecnología en inglés) son aquellos servicios y herramientas inmobiliarias que se sustentan en la tecnología. Gracias a los smartphones, este concepto cobró vida con la unión de la movilidad y de la conectividad.
Estas herramientas o plataformas consisten en dar servicios como:
Desarrollo de transacciones peer-to-peer
Buscador online de inmuebles
Plataformas de inversión colectiva al estilo crowdfunding.
Oferta personalizada para clientes
El proceso de personalización ha logrado ofrecer una relación más directa y cercana con los clientes con una oferta personalizada y una optimización de la distribución y los canales de venta.
Esta nueva tecnología está comenzando a utilizarse dentro del sector inmobiliario, sobre todo, destinado a valorar viviendas, realizar un seguimiento automatizado de obras o para organizar y gestionar la lista de activos. En suma, la realidad virtual también está empezando a utilizarse para la gestión de riesgo de procesos de financiación o de venta.
La tecnología IoT implantada en viviendas
La tecnología IoT, es decir, el binomio entre Internet y sensores de objetos, impulsa la vida de los inmuebles. Esta tecnología consiste en implantar cámaras conectadas para ser conocedor de cualquier cosa fuera de lo normal que ocurra en la vivienda; termostatos para saber el estado energético del inmueble; o sensores en tuberías que aportan información relevante acerca de la situación de la instalación de agua.
Las oportunidades que ofrece esta tecnología en el mercado inmobiliario son inmensas. La información recogida ofrece a los compradores poder conocer al detalle el inmueble en el que quieren invertir. De esta forma, las agencias tendrán la opción de administrar desde la nube sus inmuebles para promocionarlos o controlarlos.
Reconocimiento facial
El reconocimiento facial es utilizado dentro del sector para asociar un inmueble a un usuario en relación a sus rasgos físicos. De esta forma, gracias a esta herramienta junto a la inteligencia artificial, se ofrece poder seleccionar viviendas con mayor porcentaje de convertirse en nuestra vivienda.
El desarrollo de la tecnología hace pensar que en un futuro muy cercano las viviendas puedan ser adquiridas sin ninguna preocupación y con total garantía sin ni siquiera haberlas visitado.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web, aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores y evitando técnicas penalizables y aprender a salir de ellas.
Y todo esto en un sector
inmobiliario cambiante e impredecible.
Lo cierto es que es
fundamental una tasación de la vivienda en cuestión, es decir, una estimación
del valor que ésta posee. Pero aún queda la duda de que factores determinan esa
valoración y quienes pueden realizarla.. Por ello, desde INMOBILIARIAX vamos a
intentar dar luz a estas y otras cuestiones sobre tasaciones de viviendas en POBLACIONX.
¿Cuándo y por qué solicitar una tasación?
La tasación suele
necesitarse cuando va a realizarse una compra y es necesario
pedir una hipoteca. El tasador pedirá una
nota simple de la vivienda en el registro de la propiedad donde aparecen sus características y luego
cotejará estos datos con el catastro y el ayuntamiento.
Una vez recopilados estos
documentos ya puede realizarse la tasación. Pero, ¿qué factores tendrá en
cuenta el tasador para fijar el valor de la vivienda? Unos tendrán que ver con
la vivienda en sí misma y otros serán factores externos a ella. Veamos en detalle:
-Zona donde
está ubicada la vivienda: como
habrás podido comprobar, en POBLACIONX hay determinados barrios donde el alquiler o
la compra de una vivienda son más elevados
que en otras zonas, teniendo mayor
atractivo y demanda por parte del público. Pues ese aspecto es uno de los que
se tiene en cuenta a la hora de calcular el valor de tasación, así como también
si es una zona con ruido o si la vivienda no tiene vistas porque da, por
ejemplo, a una calle sin salida.
-Superficie y
distribución de la vivienda: En
líneas generales el valor de la vivienda aumentará con las dimensiones que
tenga la vivienda, pero con los condicionantes de que no todos los metros sean
habitables, la distribución de la vivienda no sea adecuada, necesite reforma o
tenga muchos años. Por ello, mayores dimensiones no necesariamente implican un
coste más alto.
-Luz natural: es un aspecto que seguro que valoras a la hora de
adquirir una vivienda y, efectivamente, también se tiene presente en la
tasación. Se valorará más una vivienda que no esté encerrada, a la que le
llegue mucha luz natural o que tenga amplias y bonitas vistas.
-Edificio
adaptado: influirá en el precio
de la tasación, ya sea de forma positiva o negativa. si el edificio donde está
ubicada la vivienda cuenta con ascensor que salve las barreras arquitectónicas
ya que todavía existen muchas viviendas en POBLACIONX, que no lo tienen porque pertenecen a bloques
de pisos antiguos. También influirá en el valor de la tasación, positivamente, que
el edificio esté en buenas condiciones y haya sido reformado.
Con todo ello, el tasador
estudiará la zona de la vivienda para analizar el precio estimado de venta de
las viviendas en dicha zona recurriendo a simulaciones de compra o alquiler, a
inmobiliarias... Y una vez recopilada toda la información, la plasmará en un informe que entregará al cliente.
La tramitación de estas
operaciones también forman parte de los servicios que ofrecemos en INMOBILIARIAX con el objetivo de
facilitarte la venta o compra de tu vivienda en POBLACIONX. Por eso, no dudes
en consultarnos. ¡Te ayudaremos!
Definición del concepto "tasación pericial contradictoria en herencia"
El concepto de tasación pericial contradictoria en herencia hace referencia al estudio de valoración de los bienes heredados por el que se solicita o se lleva a cabo una respuesta formal a la empresa tributaria correspondiente.
Para poder abonar los impuestos integrados en el procedimiento de la herencia, sobre todo el de sucesiones, se debe realizar previamente la valoración de bienes para poder llevar a cabo el cálculo íntegro de dicha herencia.
¿En qué consiste el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?
Tal y como establece el B.O.E, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es aquel que grava los aumentos patrimoniales que las personas físicas han obtenido en términos lucrativos y posee naturaleza subjetiva y directa.
¿En qué casos hay que recurrir a la tasación contradictoria en herencia?
Es necesario conocer el valor que posee los bienes heredados, ya que se debe realizar un pago del impuesto mencionado anteriormente. En aquellos supuestos en los que la tasación de los bienes que lleve a cabo la empresa tributaria supere al valor real de estos, la tasación contradictoria en herencia se postula como un método por el que pagar una cifra menor de impuestos.
Efectos positivos de la tasación
A través de este método de tasación, la persona física podrá verificar cuál es el valor real del inmueble obtenido y así probarlo ante Hacienda. Con este valor real, se calculará el impuesto de sucesiones cuya cuantía dependerá del valor final obtenido en la tasación.
Se elimina el requisito de abonar la liquidación
En sumas, gracias a la tasación pericial contradictoria, no habrá la necesidad de abonar inmediatamente el impuesto de sucesiones correspondiente, ya que este proceso elimina la ejecución de la liquidación. El artículo 135 de la Ley General Tributaria es la responsable de regular esto.
¿Cómo se valoriza los bienes inmuebles?
Entre las comunidades autónomas, no existe un consenso sobre la tasación de los bienes inmuebles, ya que cada una posee una filosofía diferente y aplica métodos diferentes.
Ninguna de ellas lleva a cabo la valoración de bienes sin una garantía de la conservación del inmueble y sin realizar una visita de este. En contra, para valorar los inmuebles, acuden a unos índices, que cada año se actualiza, aplicables al valor catastral del inmueble.
En suma, existen casos en los que se aplican los mismos métodos a viviendas de un mismo polígono catastral que finalmente obtienen la misma valoración. Esto excluye del proceso de valorización las peculiaridades del interior del inmueble.
Responsable de llevar a cabo los informes periciales
La figura responsable de llevar a cabo el proceso de tasación es el especialista en informes de estas características, es decir, un técnico cualificado.
Ejemplos de estos profesionales son ingenieros, tasadores universitarios, arquitectos, aquella persona que obtenga los conocimientos y experiencia necesarios para realizar la tasación.
También podrán llevarlo a cabo ingenieros agrónomos, cuando se trata de elementos rústicos.
¿Qué casos se pueden originar tras completar la valorización?
Tras conocer el valor real obtenido por el proceso de tasación, pueden originarse dos casos:
El valor resultante se sitúe un 10% por debajo como máximo o no baje más de 120.000 euros en relación al de Hacienda. En este supuesto, el valor de la tasación será el concluyente.
Si el valor se sitúa por encima del 10% a la baja en relación al de hacienda se impondrá un tercer perito que proporcionará su valoración propia del bien en concreto. El resultado que obtenga este perito será el terminante.
¿Cómo se elige el tercer perito?
Para elegir al tercer perito, se acudirá al listado de los Colegios Profesionales y con dependencia de la cercanía o lejanía a los valores resultantes previamente o del valor establecido, obtendrá sus honorarios procedentes del reclamante, de la empresa tributaria o de ambas partes que es lo habitual.
Ventajas de la tasación pericial
El proceso de tasación pericial ofrece numerosas ventajas. El hecho de contraponerse a lo establecido por hacienda, echa para atrás a varios herederos. Estos últimos pueden ahorrarse grandes cifras económicas respecto al pago de los impuestos con la tasación pericial contradictoria.
Modificaciones en la valorización de bienes
Desde comienzos de 2022, el cálculo del valor por el que se calculará las cifras de impuestos se lleva a cabo por el valor catastral. En el caso en el que el usuario esté en desacuerdo con el valor, este será el responsable de probar que dicho valor es incorrecto.
Previamente al abono del impuesto y con un informe pericial, el contribuyente podrá reclamar la autoliquidación y el pago de cifras incorrectos, pasando a ser el responsable de probarlo mediante pruebas contrastables.
Desde este momento, en los supuestos en los que no haya establecido un valor de referencia, la administración lo notifique para obtener un valor escriturado mediante un informe profesional y el contribuyente se postule como el responsable de contradecirlo, se requerirá la tasación pericial contradictoria.
En aquellas situaciones en las que el caso lo posibilite, el proceso de tasación pericial contradictoria en herencia podrá incrementar el ahorro de los usuarios.
Cómo elaborar una tasación para recurrir el valor de referencia
Uno de los aspectos más relevantes para llevar a cabo una tasación cuyo fin es recurrir el valor de referencia es esclarecer por medio de este documento pericial todas las justificaciones requeridas para probar el valor real de la vivienda.
Cualquier inmueble posee un valor, que varía según el área en el que se encuentre, su conservación o sus características físicas. Dependiendo de estas condiciones y del mercado inmobiliario del entorno, se puede acceder al valor de mercado de la vivienda.
La administración comete el error de imponer un valor genérico a la vivienda en cuestión por medio del valor de referencia sin considerar sus características ni su estado. Al no visitar la vivienda, desconoce el estado en el que se encuentra.
¿Qué ocurre en caso de que una vivienda no posea un valor de referencia?
Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.
Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.
En qué consiste el valor catastral
El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.
Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.
Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.
Procedimiento de recurso de valor de referencia catastral
En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.
El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:
Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.
Generalizar inmuebles, el principal error del catastro
El mayor error que el catastro comete a la hora de imponer un valor de referencia es no acudir a la vivienda para conocer su estado. En cambio, se establece un supuesto "valor de mercado" a través de tres condicionantes: la ubicación del inmueble, la superficie la cual no se ha visitado y tomando como referencia la media de los costes de compraventa de las viviendas del área.
Esto conlleva que en el estudio del valor de una vivienda, se incluyan inmuebles con características y estados diferentes a la vivienda objeto. Inmuebles con alturas diferentes, con un número de plantas mayor o menos, distinta tipología...
A la hora de establecer un valor de mercado a una vivienda se pretende homogeneizar las diferentes viviendas con características parecidas. En cambio, si el catastro las generaliza, se imposibilita ofrecer un valor real y objetivo del inmueble.
Las características del inmueble que influyen en su tasación
Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.
A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Algunas de estas características son: la proximidad a supermercados, el estado de conservación, conexión de transporte público o a autovías y autopistas. Estos valores son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.
Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor. De esta forma, son incapaces ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.
Madrid, 25 de mayo de 2021. La dificultad en el acceso de los más jóvenes al mercado de la vivienda es un hecho. Y es que, aunque a veces el pago de una cuota hipotecaria es inferior a la renta del alquiler, hacer frente al pago de la entrada no está, ni de lejos, al alcance de todos.
El dato así lo demuestra y es que, según Hipoo, la primera hipotech española creada en 2018 de la mano de Juan Ferrer, tan solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años.
Este dato se une al porcentaje de menores de 35 que han solicitado una hipoteca y que recoge la hipotech, el cual ha disminuido un 2% respecto a 2020, pasando del 45% en 2020 al 43% en 2021.
Entre los factores fundamentales que han hecho que los jóvenes españoles hayan reducido su interés por solicitar una hipoteca se encuentran: La alta tasa de paro juvenil, la precariedad laboral con salarios más bajos, que favorecen un menor ahorro, la inestabilidad económica, con un precio de los inmuebles que los jóvenes no pueden asumir, y la incertidumbre para poder encontrar trabajo o mejorar laboralmente.
De hecho, España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose sobre el 40% en los menores de 25 años, según datos de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat). Es más, en palabras de Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo es muchas veces temporal, lo que impide a su vez una estabilidad económica". Y los datos de emancipación tampoco son muy aragüeños; y es que, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud en España, solo el 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada, siendo la media de edad en España de 32 años, frente a los 26 en nuestros vecinos europeos.
Concretamente, según los registros de la hipotech Hipoo, la media de ahorros aportados por los menores de 35 años se sitúa en este 2021 en 42.299?, mientras que en 2020 fueron de 44.613?; Asimismo, su salario mínimo marca este año 2.017 ?, frente a los 2.201? del año pasado, y un precio del inmueble que ha ascendido a 200.328 ? (2021) frente a los 194.823 ? en 2020. Cifras que añaden más presión, dificultando su emancipación y el acceso a la vivienda.
No obstante, Hipoo, además, aporta un marco general del total de solicitudes de hipotecas llevadas a cabo por menores de 35 años, en un ratio de endeudamiento de no más del 35%, que sería el ideal.
En este rango, el porcentaje de jóvenes que piden más del 80% de financiación en 2021 se sitúa en un 54,19%, 6,5 puntos por encima del dato del 2020; entre aquellos que solicitan entre el 80 y 90 % de financiación, el porcentaje ha sido del 21,76%, superando al 18,89%, del 2020. Y los que solicitan más de un 90% de financiación representan un 32,43% en 2021 respecto al dato de 2020 que fue un 28,8%.
Sin embargo, a pesar a pesar de que no sean cifras totalmente esperanzadoras, los jóvenes cuentan con propuestas alternativas , como lo son El Plan Estatal de Vivienda, ampliado hasta 2022. O los distintos planes de ayudas desde los Gobiernos Regionales, como en el caso de Murcia, donde están ofreciendo ayudas que se concretan en el aval público del 20% (el 80% que queda lo cubriría el préstamo de la hipoteca); o el caso de Aragón, Canarias, Castilla y León o Extremadura que cobran un impuesto bajo si el comprador es joven. Incluso bonificaciones fiscales que algunas comunidades autónomas aplican sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al adquirir una vivienda de segunda mano.
Mención especial reciben los bancos en este sentido, que incentivan la firma de hipotecas para menores de 35 años mediante la financiación -casi en su totalidad- con plazos máximos de devolución de 30 años, además de ofrecer tipos de interés bajos. Un ejemplo de banco que facilita el acceso a la hipoteca para los jóvenes es Kutxabank, entidad colaboradora de Hipoo, que cuenta en su catálogo con una hipoteca joven, en la que ofrece un interés del 1,45% el primer año y de euríbor más 0,64% después, con un TAE del 1,78%.
Bajo el concepto de Coliving nace hoy día un nuevo paradigma
Los coliving han supuesto un nuevo paradigma tras el impacto de la pandemia de la COVID. En estos espacios hibridos se combinan espacios individuales pequeños con grandes zonas en las que se fomenta la convivencia y el networking, y han supuesto un respiro sobre todo para las personas jóvenes y colectivos con bajos ingresos, pues en ellos los gastos se reducen al máximo; con cuotas de entre 600 y 1200?, incluyendo todos los servicios y suministros, al mismo tiempo que facilitan las mudanzas. Lo cual puede supone una alternativa a tener en cuenta en el momento actual.
El Ejecutivo tiene previsto poner en marcha un programa de fomento del parque privado de vivienda en alquiler asequible. Se podrán adherir a él las promociones de viviendas de nueva construcción o de viviendas procedentes de la rehabilitación de edificios que se vayan a ceder en uso o destinar a arrendamiento durante un plazo mínimo de 15 años.
Los promotores podrán obtener una subvención de hasta 450 euros m2, la cuantía de la ayuda máxima no podrá superar el 50% de la inversión ni superar los 47.250 euros por vivienda, además esta subvención es compatible con cualquier otra.
Los promotores fijarán el precio del alquiler o cesión en uso a un máximo de 7,5 euros m2, a eso habrá que sumarle un 60% del precio por m2 fijado por cada m2 de superficie útil de plaza garaje, trastero o de cualquier otra superficie anexa que no sean elementos comunes.
El precio quedará fijado durante un año, en los años siguientes y se revalorizará conforme al IPC. Además, el arrendador podrá sumar a la renta fijada el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador.
El Plan también contempla un incremento del parque público de viviendas mediante compra de inmuebles. Las administraciones que utilicen los fondos del plan para comprar vivienda tendrán que destinarla a alquiler social durante al menos 50 años y el Ministerio sufragará mediante una subvención el 60% del precio de la vivienda, incluyendo impuestos, tasas, tributos, gastos de notaría, registro y cualquier otro coste asociado. Estas viviendas serán más económicas y estarán limitadas a un precio máximo de 5 euros por metro cuadrado.
En tercer y último lugar el Ministerio también ha propuesto un programa de fomento de alojamientos temporales de modelos de cohousing de viviendas intergeneracionales y modalidades similares;
Este tipo de viviendas estarán destinadas al alquiler durante 20 años. El Gobierno les podrá conceder una subvención por superficie útil tanto de alojamiento como de espacios comunes de hasta 420 euros por m2. En total, la ayuda no podrá superar el 50% de la inversión, con un límite máximo de 50.400 euros por alojamiento.
El Ministerio aceptará alquileres máximos de 10 euros por metro cuadrado de superficie útil y se revalorizará cada año con el IPC.
La subrogación del contrato de alquiler de vivienda es una opción especialmente útil para numerosos casos. Supuestos como el fallecimiento del titular de un contrato de alquiler o un divorcio mientras se vive de alquiler.
¿En qué consiste la subrogación de un acuerdo de arrendamiento?
La subrogación hace referencia a la transmisión del contrato de alquiler de vivienda a una persona que no posea la titularidad. Con esta práctica, el arrendatario del inmueble cesa a un tercero todos los derechos y responsabilidades expuestos en el acuerdo firmado originalmente por las partes implicadas.
Pasos para realizar la subrogación del contrato
Previamente a la subrogación, el inquilino debe obtener la aprobación del propietario de la vivienda. Este consentimiento debe estar expuesto por escrito. Si se admite la subrogación, el cesionario pasará a ser el cedente respecto al propietario.
Subrogación del contrato en caso de divorcio
Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), su artículo 15 se encarga de regular el arrendamiento en supuesto de divorcio. Según la sentencia, dicho arrendamiento puede ser subrogado a aquella parte de la pareja que no posea la titularidad del acuerdo.
Respecto a esto, se estipula en la normativa que "en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato".
Si el cónyuge desea utilizar el domicilio, se lo tendrá que comunicar al dueño de la vivienda en un periodo de dos meses. Un periodo que comienza a partir de la notificación de la resolución judicial. De esta forma, habrá que aportar una copia de la resolución o del extracto de dicha resolución correspondiente al uso del inmueble.
Subrogación del acuerdo por fallecimiento del inquilino
Por otro lado, en caso de fallecimiento del arrendatario, este seguirá constando como inquilino dentro del contrato, a pesar de que pueda ser subrogado a otros arrendatarios.
Personas que pueden ser subrogadas en el arrendamiento
En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se indica en el artículo 16 que si el inquilino fallece, hay 6 parentescos que se pueden subrogar en el acuerdo:
El cónyuge del inquilino que en la fecha de su fallecimiento habitase con él.
La persona que ha estado habitando permanentemente junto al inquilino con una relación existente entre ambos similar a la anterior sin tener en consideración la orientación sexual de ambos. Para ello, la convivencia entre ambos tendrá que haber durado como mínimo dos años previos a la fecha del fallecimiento. Excepto si los convivientes han tenido una descendencia juntos, donde solamente servirá el haber estado conviviendo.
Los descendientes del inquilino que al fallecer este, estuviesen bajo su tutela o que conviviesen con el arrendatario en los dos años previos.
Los ascendientes del inquilino que hayan convivido en los dos años previos a su fallecimiento con él.
Los hermanos del inquilino que también conviviesen durante los dos años previos al fallecimiento junto al arrendatario.
Las personas diferentes a las expuestas previamente que padezcan de una minusvalía del 65% o por encima de esta. Estas siempre y cuando mantengan un parentesco como máximo de tercer grado colateral con el inquilino y siempre que conviviesen juntos en los dos años previos a su fallecimiento.
En el supuesto de que el arrendatario fallece y no haya tenido lugar ninguno de los 6 casos planteados, se dará por finalizado el contrato de alquiler de vivienda.
Preferencia de parentesco en caso de no unanimidad
Cabe destacar que si existen numerosos parientes que tengan acceso a la subrogación del acuerdo, se tiene que dar una unanimidad para decidir el nuevo arrendatario de la vivienda.
Si no se llega a un acuerdo, el orden jerárquico como norma general, excepto si los padres son septuagenarios, sería:
Pareja de hecho o cónyuge
Hijos
Hermanos o ascendientes
Procedimiento de subrogación de arrendamiento por fallecimiento
Posteriormente al fallecimiento del arrendatario, la LAU estipula unos plazos que hay que cumplir para no ser penalizado y seguir teniendo acceso al alquiler. Respecto a los parientes, existe un periodo de tres meses a partir de la fecha del fallecimiento para realizar la subrogación. La subrogación debe ser notificada al propietario a través de una copia del certificado de defunción aportado por el Registro Civil. En este certificado, se debe señalar la persona que será subrogada en el acuerdo, así como su parentesco con el anterior inquilino.
Una vez excedido el periodo de tres meses sin realizarse la subrogación, finalizará el acuerdo y los convivientes serán los que asuman la obligación de abonar la deuda pendiente desde la fecha del fallecimiento hasta la conclusión del contrato de alquiler de vivienda.
Si se quiere evitar esto, habrá que notificar expresamente por burofax al dueño del domicilio la voluntad de no querer subrogarse en el arrendamiento.
Añadir un nuevo inquilino al acuerdo de arrendamiento
Si se desea incluir a una persona dentro del acuerdo de arrendamiento, previamente habrá que notificárselo al dueño de la vivienda, debido a que se requiere de su permiso. Tras su visto bueno, se debe exponer explícitamente por escrito dicho acuerdo e incluirlo dentro del contrato original que debe ir firmado tanto por el inquilino como por el arrendador.
Sustituir a un arrendatario por otro nuevo
Al igual que en el caso anterior, la LAU obliga al inquilino que quiera cambiarse por otro, pedir permiso primero al dueño de la vivienda. Una vez obtenida su aprobación, dicho cambio tendrá que adjuntarse en un anexo del acuerdo contractual.
Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).
En la actualidadel índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.
Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.
Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.
Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.
Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.
Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.
Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.
Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.
En agosto la banca prestó 2.972 millones de euros dando un mes después hasta un 35%. Según muestran los datos de septiembre las entidades prestaron 4.024 millones de euros en septiembre para la adquisición de viviendas, frente a los 3.215 millones prestados en el mismo mes de 2019. Con este volumen de financiación, la concesión de créditos inmobiliarios alcanzó niveles precrisis.
De hecho, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala en su último boletín trimestral que pese a que las condiciones de financiación se mantienen favorables, la elevada incertidumbre económica tendrá su reflejo en la demanda de crédito"por lo que cabe esperar que se intensifiquen las caídas en los próximos meses". El crédito concedido para la adquisición de bienes refleja en los últimos trimestres un ritmo de avance moderado.
La financiación también dada a través de las tarjetas de crédito habituales y de las visas resolving también se redujeron en septiembre. La banca prestó a través de estos plásticos 10.331 millones de euros, un 23% menos que hace un año y un 0,18% menos frente al mes de agosto.
Sin embargo las hipotecas a tipo fijo continúan vendiéndose mejor que las variables. A cierre del primer semestre del año, el 43% de los nuevos contratos fueron a tipo fijo, según la AHE, cifra muy superior a la de hace cinco años, cuando tan solo el 6% de las hipotecas se firmaban bajo esta modalidad. Asimismo, los préstamos a variable ahora representan el 35% del total, cuando en 2015 suponían el 63%.
Tras el anuncio de que el Banco Central Europeo había aprobado un incremento histórico de los tipos de interés, las consecuencias de esta decisión comienzan a notarse. Durante el mes de septiembre, el índice de referencia de los bancos para calcular las hipotecas variables, el Euríbor, alcanzaba la cifra del 2%. Una cifra que causará una subida del 35% en el coste de la vivienda para cuatro millones de familias.
Los datos previos a esta última subida apuntaban a un Euribor del 1,5%. Este porcentaje de incremento de los tipos ha causado un encarecimiento de los préstamos de tipo variable desde los 1.400 euros hasta los 3.400 euros anuales. En tasa mensual, correspondería a 124 y 288 euros. Todo ello, considerando como referencia el 1,5%, una cifra que ya se ha superado en el mes de septiembre. En suma, se espera que se aprueben más aumentos después del encarecimiento del precio del dinero.
El incremento de los tipos de interés de las hipotecas abarcará casi un 30% del gasto total de las familias
Si tomamos como referencia el 2% actual del Euribor, los efectos económicas en las familias serán superiores.
Por ejemplo, un usuario contrató un préstamo hipotecario de tipo variable en 2020 cuando tanto el Euribor como los tipos de interés se encontraban en zona negativa. Con una hipoteca de 180.000 euros en plazos durante 30 años, la tasa mensual a pagar sería de 586 euros. En el caso de que el día de actualización de su préstamo sea el 9 de septiembre, la tasa mensual sería 816 euros con un incremento del 39%. Si en vez de un 2%, el Euribor se situase en el 3%, la cuota crecería un 57% con una deuda al mes de 921 euros.
Estos porcentajes supondrían el gasto principal de los hogares españoles, situándose el gasto en el 28,4%. Si nos centramos en los sectores más pobres, este porcentaje incrementaría al 40%. Sin embargo, si el Euribor supera el umbral del 3%, las familias con préstamos variables sufrirían un gasto del 40%, mientras que las que poseen menos recursos, el porcentaje superaría el 50% de sus ingresos.
El sector económico se posiciona en contra de la medida del BCE
Junto al incremento de los tipos de interés, se ha experimentado una inflación situada en un 10,4% durante el verano. Debido a este dato, la decisión del BCE para evitar una mayor subida de los costes causará un obstáculo para poder abonar las tasas mensuales.
Numerosas son las críticas lanzadas desde el sector económico hacia la medida adaptada por el banco europeo. Complicando el llegar a final de mes a empresas y familias, lo único que se consigue es una bajada del consumo, causando una reducción de la demanda y una caída de la inflación. El conflicto principal reside en que las subidas de la inflación no está relacionada con una caída de la demanda, sino de la oferta. Un problema causado por la subida de los costes de energía en un 39,6% debido al conflicto bélico Rusia-Ucrania y a la crisis energética originada por ello.
La subida de los tipos de interés a familias provocará que en 2022 las entidades bancarias obtengan un 49% más de beneficio económico.
Consecuencias de la medida: pérdida de poder adquisitivo y menor financiación
Si ya el incremento de la inflación está afectando a toda la población, un aumento de los tipos complica aún más la situación de las familias. Los niveles de inversión y de empleo, por consiguiente, disminuirán, causando una caída del poder adquisitivo de los hogares. Esta situación ha afectado a toda Europa, pero España se sitúa como uno de los países con un mayor empobrecimiento de la población con salarios regulados por convenios colectivos, situado en un 8,1%.
CC.OO también se ha posicionado en contra de la medida del BCE, defendiendo que las familias sufrirán una pérdida de su poder adquisitivo, un encarecimiento de los préstamos hipotecariosy un menor acceso a financiación.
Reducción de gastos para llegar a final de mes
Hasta 2020, los préstamos variables eran las hipotecas más contratadas por la población. Sin embargo, aunque las hipotecas fijas superaron a las anteriores, la mayor parte de la población hipotecada tienen contratada hipotecas variables, alrededor de 4 millones de hogares.
Los continuos aumentos de los tipos de interés causarán que en los siguientes años, se lleven a cabo miles desahucios. Previamente a ello, los hogares tendrán que reducir sus gastos para abonar todas las facturas y evitar el desahucio.
Menor acceso a la vivienda con alquiler e hipotecas encarecidas
El aumento del euríbor y de los tipos de interés, a su vez, tiene consecuencias en los préstamos fijos, que también han sufrido un incremento de un punto, llegando al 2,5%. Debido a ello, el acceso a la vivienda se complicará en los próximos años, ya que tanto los alquileres como las hipotecas no paran de aumentar desde finales de 2021.
Una situación que podría llegar a gravarse en el caso de que el Euribor alcance el 4%, un dato que ya considera el sector económico. Esto causará que tanto los impagos como los desahucios se multipliquen en los siguientes años.
A pesar de ello, cabe destacar que las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario acerca de la cláusula de vencimiento anticipado complican aún más los procesos de desahucios por impagos por parte de las entidades bancarias. Por lo que, en principio, en los próximos meses no se espera que se produzca una gran subida de los desalojos.
Sin embargo, los cambios provocados en la normativa no serán capaces de contrarrestar la subida del euríbor y de la inflación. Un hecho que provocará el aumento de desahucios que la situación económica actual originará de todas formas.
Demanda de mayor escudo social por parte de las instituciones
A toda esta situación económica, hay que añadir la mínima protección social que actualmente las instituciones ofrecen a las familias vulnerables. Además, la futura Ley de Vivienda sin expectativas de ser aprobada podría tener efectos perjudiciales, debido a su ataque directo a la propiedad privada.
En conclusión, unos tipos de intereses en constantes subidas, una inflación en aumento y una institución paralizada sin medidas para contrarrestar los efectos del complicado estado económico, causará que miles de familias vean reducido su poder adquisitivo y con complicaciones para poder llegar a final de mes.
Lo que se deduce es que el sector del alquiler vacacional ha conseguido remontar el vuelo gracias al viajero nacional compensándose la ausencia de turistas extranjeros por las restricciones fronterizas.
Además las viviendas turísticas ofrecen al viajero un entorno controlado y seguro en el que no se comparte espacio con otras personas lo que da mayor tranquilidad al turista en época de pandemia.
Entre los principales destinos favoritos con mayor nivel de ocupación nos encontramos con Menorca con un nivel de ocupación del 97,8% (13,6 puntos porcentuales más que el año pasado), seguida de Mallorca (97% y +12,7 puntos), Alicante (94,4% y +10,9 puntos), Almería (93,8% y +13 puntos) y Cádiz (92,7% y +9,5 puntos). Por encima de la media nacional también se encuentran Málaga, con una ocupación del 92,2% (+19,8 puntos), Asturias (92,1% con una caída interanual de un punto), Cantabria (91,5% y +2,4 puntos), Tarragona (90,2% y +12,9 puntos), Girona (89,6% y +12,7 puntos) y Murcia (89,4% y +18,2 puntos).
Por debajo de la media nacional se encuentra Valencia con una ocupación del 88,5% (20,2 puntos más), seguida de A Coruña, con un 87,4% (+2 puntos), Pontevedra (86,8% y +7,4 puntos), Castellón (84% y +24,7 puntos), Fuerteventura (83,8% y 4 puntos) y Barcelona (81,3% y +17,8 puntos).
Los destinos cuyas viviendas turísticas tienen más disponibilidad para el viajero están encabezados por Gran Canaria, con una ocupación del 52,8% (-7 puntos), seguida de Tenerife, con un 68,2% (+9,4 puntos), Huelva (68,6% y +11,7 puntos) y Lanzarote (73,7% y una caída de 10,9 puntos).
Según Rentalia ha habido un 89,2% de ocupación de casa, chalets y villas, mientras que los pisos y apartamentos cuentan con un 86,3%. Respecto al turismo de interior hubo un nivel de ocupación del 86,7% en las casas rurales de toda España.
TRIBUNAL SUPREMO Sala de lo Civil PLENO Sentencia núm. 945/2022
NTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Tramitación en primera instancia. 1.- El procurador D. Antonio Sastre Quirós, en nombre y representación de D. Luis María , interpuso demanda de juicio ordinario contra Wenance Lending de España S.A., en la que solicitaba se dictara sentencia:
"[...] por la cual, estimando íntegramente la demanda, se la condene: " a) A estar y pasar por la declaración de que la inclusión del actor en el fichero Asnef ha supuesto una vulneración de su derecho al honor, por irregular. " b) A abonar a la actora el importe de 5.000 ? por daños morales. " c) A cancelar los datos del actor en Asnef si persistieran en la fecha de esta interposición. " d) Al pago de los intereses y las costas".
2.- La demanda fue presentada el 13 de enero de 2021 y, repartida al Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Oviedo, fue registrada con el núm. 35/2021. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de la parte demandada.
3.- El Ministerio Fiscal emitió informe contestando a la demanda. La procuradora D.ª Pilar Lana Álvarez, en representación de Wenance Lending de España S.A., contestó a la demanda, solicitando su desestimación y la expresa condena en costas a la parte actora.
4.- Tras seguirse los trámites correspondientes, el Magistrado-juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Oviedo, dictó sentencia 298/2021, de 9 de julio, que desestimó la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
Madrid y Barcelona los dos mercados más activos en construcción residencial y con más vivienda sin vender produciéndose un incremento en 2020. Madrid tuvo un excedente de 45.071 viviendas un 4,1% más que en 2019 mientras que Barcelona tuvo 43.000 un 3,9%.
Cuantificar el excedente de vivienda vacía en España es difícil. Según la cifra oficial del censo 2011 en España había 3,4 millones de viviendas vacía una gran diferencia con las 626.000 viviendas sin vender en 2021.
Esta cuestión se ha barajado en muchas administraciones públicas debido a la dificultad de acceso a la vivienda y actualmente se está estudiando la expropiación en varias comunidades obligando a los propietarios mediante nuevas normativas al alquiler.
Para ello vamos a mencionar los siguientes casos;
Uno de ellos es el de Baleares en el que el pasado marzo se ordenó la expropiación de medio centenar de inmuebles para que sean gestionados por el instituto autonómico de la vivienda Ibavi durante la duración del contrato, 5 años si es particular y 7 años si es empresa. La normativa Balear permite la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores que lleven dos años vacíos de forma injustificada.
El otro caso es el del País Vasco que ha aprobado este mes una normativa parecida dirigida a inmuebles deshabitados de pequeños o grandes propietarios quedando excluidas las segundas residencias y que el próximo septiembre empezará a funcionar. Esta normativa pretende gravar los inmuebles vacíos y establecer un recargo de deshabitabilidad de forma injustificada.
Navarra también prevé la expropiación de vivienda vacía solo en el caso de empresas sin embargo desarrollar una normativa no forma parte de sus planes.
Cataluña también exploró la vía de la expropiación pero una Sentencia del Tribunal Constitucional la desestimó.
Aragón también prevé una futura normativa en la que está previsto el registro de vivienda desocupada y la cesión de uso por parte de grandes tenedores bajo determinadas circunstancias.
Valencia está preparando también un Decreto para desarrollar el procedimiento en pisos vacíos aunque anteriormente ya el Constitucional anuló la Ley de Función Social de Vivienda que hacía referencia a la expropiación de usufructo en algunos procedimientos de ejecución hipotecaria.
Por lo tanto finalmente el Gobierno en el estudio y desarrollo de la nueva normativa pretende incorporar la penalización a viviendas vacías en la futura Ley de Vivienda, para ello se definirá bien que es lo que se considera vivienda deshabitada y las condiciones de incremento del impuesto cuyo máximo sería un 50%.
En el segundo trimestre de 2022, se ha experimentado un descenso del 8% del stock de vivienda en venta en tasa interanual. Así lo plasma el portal inmobiliario Idealista en su último informe. En este, destacan que en los tres primeros meses, el descenso fue de un 1%.
Las capitales españolas pierden stock de vivienda en venta
Una gran parte de las capitales españolas han visto reducido su catálogo de viviendas en venta en comparación al año pasado. Valencia y Santander lideran el listado con un 31% de reducción.
En cuanto a las grandes ciudades, Bilbao y Madrid son las primeras capitales con una reducción del 16% y del 15%.
A pesar de esta situación de receso generalizado, hay 7 ciudades que han visto incrementado su stock como Ourense y León con un crecimiento del 15% y del 13%, respectivamente.
En cuanto a las provincias, Huesca y Guipúzcoa se posicionan como las primeras en reducción con caídas del 31% y del 22%. En el lado contrario, Ourense y León vuelven a ser las que más crecen con un 9% y 7%.
La implicación del mercado bancario y la bonificación de inmuebles eco son factores clave para el fomento constructivo en clave de sostenibilidad, según el Consejo General de COAPI de España.
Expresiones como "Hipoteca verde" o "hipoteca sostenible" son cada vez más habituales en el entorno del mercado inmobiliario y también como tendencia social y, aunque recientemente se haya popularizado su término por la comercialización de dicho producto por grandes bancas como Bankia, BBVA, Kutxabank y Santander entre otros, lo cierto es que tiene sus inicios con Triodos Bank y se presenta como una oportunidad de sostenibilidad constructiva en nuestro país.
Según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, estas hipotecas fijan las cláusulas de crédito concedido en base al nivel de respeto al ecosistema del inmueble garante, lo que, según indica, "se presenta como una oportunidad para la conversión ECO del parque de inmuebles español".
Inmueble eficiente versus inmueble sostenible
Desde el Consejo General de COAPI de España destacan que, pese a que el parámetro más conocido y popular a la hora de definir un inmueble ECO es el de la etiqueta de eficiencia energética que este posee (clase A o B en su mayoría), su definición es mucho más amplia. Así pues, mientras que un inmueble eficiente se considera aquél que consume una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes, un inmueble sostenible cubre con las exigencias y necesidades de habitabilidad teniendo en cuenta el bienestar del medioambiente y, en concreto, reduciendo las emisiones de CO2.
A este respecto, Lola Alcover ha comentado: "El concepto de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro ? de nuevo cuño ? huella de carbono, y en este sentido el número de inmuebles de nuestro país, no ya sostenibles, sino simplemente eficientes, es desoladoramente bajo".
La implicación del mercado bancario, necesario para la conversión ECO
En este contexto, la ?Hipoteca verde? o ?Hipoteca sostenible? va a suponer una gran palanca de impulso a la necesaria conversión ECO de nuestro parque de inmuebles, ya sea desde el punto de vista de nueva edificación como en la rehabilitación de los ya existentes. "Sería deseable que este productofuera incrementando la bonificación ofrecida en función de cuanto mayor sea la ratio de calidad ecológica de la finca en cuestión, puesto que ello supondrá un refuerzo muy efectivo para encauzar la tendencia hacia alcanzar las cotas de sostenibilidad más altas", explica Lola Alcover.
Por otro lado, Alcover también comenta que, más allá de los motivos de tendencia que conlleva la etiqueta ECO, el sector financiero ha hecho sus números prospectivos y han concluido que se trata de un "win to win", al considerar este tipo de familias como aquellas con un mayor sentido del compromiso y por ello con una probabilidad de impago más baja, ofreciéndoles en consecuencia mejores condiciones hipotecarias. En este sentido, Alcover asegura: "Es un dato enormemente positivo que, por fin, las firmas financieras se hayan decidido a dar el paso de apostar por bonificar el préstamo sobre "Inmuebles ECO" y, aunque todavía su implantación en el mercado bancario es incipiente, todo apunta a que este modelo va a despegar con fuerza".
Ya sea por el desconocimiento de las leyes vigentes
o por falta de entendimiento, estas situaciones pueden originar conflictos
graves si no se llega a una solución adecuada. Repasamos los mayores problemas
que suelen producirse en una comunidad de propietarios y su solución.
Morosidad en la comunidad
Se trata de los vecinos que no pagan la cuota de la
comunidad de propietarios (en España llega hasta el 20%). Tras los miles de
desahucios ejecutados en los últimos años a causa de la crisis bancaria y del
sector inmobiliario, las entidades financieras han pasado a ser propietarias de
miles de inmuebles, quienes también incumplen el pago de la cuota de la
comunidad de vecinos.
La comunidad de propietarios que se vea afectada por
este caso puede reclamar la cantidad (o cantidades) que le
deban a través de unjuicio monitorio, siempre que dicha
deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas?). Presentada la
demanda, el deudor dispone de 20 días para pagar.
Este proceso es más rápido que un juicio declarativo
y la obtención del cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio, la comunidad
no necesita abogado ni procurador, siendo el deudor quien deba hacerse cargo de
los gastos de costas e intereses y no la comunidad.
No obstante, si el moroso presentase un escrito de
oposición, el procedimiento monitorio se convertirá en un proceso declarativo
(verbal u ordinario), en el que se hace necesario disponer de los servicios de
abogado y procurador (cuando la cantidad a reclamar supere los 2.000 euros).
Actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad
Vecinos que organizan fiestas en casa hasta altas
horas de la madrugada, otros que pasan la aspiradora por la noche o utilizan el
taladro en horas de descanso? Si en una vivienda se realizan actividades que
puedan ser molestas, peligrosas, nocivas o insalubres para otros vecinos, el presidente de la comunidad debe hablar
con el vecino en cuestión para llegar a un acuerdo con él y que no las vuelva
a realizar.
En caso de no conseguirlo, se recomienda avisar al
administrador de la finca e incluso comunicarlo a la Policía Local para que
efectúe una medición de ruidos y apliquen las medidas que consideren oportunas.
Si persisten las molestias tras todo ello, la comunidad de propietarios puede acudir a
un juzgado para proceder contra el vecino infracción mediante una acción de
cesación. El juez podrá ordenar el cese de la actividad molesta y la
correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. También
puede privarlo del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo máximo
de tres años. Si el infractor es un inquilino (no propietario), el juez puede
obligar a desalojarlo.
Instalación de un ascensor
Todavía existen muchos bloques de pisos en los que
carecen de ascensor, por lo que su instalación suele provocar bastantes
conflictos en las juntas de vecinos: los vecinos mayores y los que viven en los
pisos más altos lo consideran imprescindible pero otros prefieren prescindir de
este elemento puesto que supone una obra bastante cara (en algunos casos puede
llegar a superar los 100.000 euros) y el
coste total se ha de pagar por todos los vecinos (incluyendo los bajos)
independientemente del uso que hagan de él.
No obstante, la colocación de un ascensor en
la finca requiere la aprobación de tres quintas partes del total de
propietarios que, a su vez, han de representar las tres quintas partes
de las cuotas de participación. Pero si la finalidad del mismo es la supresión
de barreras arquitectónicas que dificultan la movilidad de personas con
discapacidad y/o mayores de 70 años, basta con el voto favorable de la mayoría
de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
Nuevas infraestructuras en la comunidad
Para instalar suministros energéticos colectivos
como una caldera, gas natural o una antena parabólica se necesitael
voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez,
representen un tercio de las cuotas de participación. Si los vecinos que votaron
en contra solicitan la utilización de dichos servicios, habrán de pagar la
parte de gasto que les corresponda actualizada con el interés legal.
Supresión del servicio de
portería
Muchas comunidades deciden prescindir de este
servicio debido para ahorrar en los costes de la comunidad. Pueden hacerlo, ya
que la Ley permite su supresión con el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
-Pago de obras de
accesibilidad (si el gasto no supera doce mensualidades)
Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años
pide una mejora de accesibilidad en el portal, la comunidad ha de hacerse cargo
de dichas obras, siempre que no supongan (para cada propietario) un gasto mayor
a doce meses de gastos comunes.
No obstante, las familias cuyos ingresos anuales
sean inferiores a 2?5 veces el IPREM (Indicador
Público de Renta de Efectos Múltiples, que para el año 2018 es de 6.454?03
euros) podrán eximirse de la obligación
de este pago, excepto cuando reciban ayudas públicas que impidan que el
coste anual de dicha obra supere el 33% de sus ingresos anuales.
En el caso de que sea la comunidad de propietarios
la que llega al acuerdo de realizar mejoras de accesibilidad, toda la comunidad
ha de hacerse cargo del pago de los gastos, incluso si su importe excede de
doce mensualidades de gastos comunitarios.
Arrendamiento de elementos
comunes
Se pueden alquilar elementos comunes de la comunidad
siempre que no tengan asignado un uso específico y sin que haya que
reformarlos, es decir, que supongan alguna alteración en el edificio. Para ello
se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación.
Si el arrendamiento de alguno de los elementos
comunes tiene asignado un uso específico o conllevase alguna modificación (el
arrendamiento de la azotea para instalar una antena de telefonía o un anuncio
publicitario, por ejemplo), se hace necesario el acuerdo unánime de
la comunidad de propietarios.
Según Los datos de "Sociedad de Tasación" acerca del Índice de Accesibilidad (relación precio medio de la vivienda y capacidad de endeudamiento) se puede observar un nivel del índice de 74 puntos, lo cual supone una caída porcentual del 25,3% en el tercer trimestre de 2023. Argumenta la Sociedad de Tasación : " es el aumento de los tipos de interés, lo que ha endurecido el acceso a la vivienda, a pesar de que el precio de la misma ha continuado moderando su ritmo alcista".
Índice de accesibilidad por CCAA
El descenso en el Índice es generalizado, no obstante Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco muestran los niveles más bajos respecto a la media nacional.
Según los datos hasta en 11 comunidades autónomas el índice no alcanza la barrera de los 100 puntos lo cual supone que las familias no podrían acceder a una vivienda sin endeudarse en exceso. Por otra parte la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) son las comunidades que muestran mayores valores de accesibilidad.
El índice de confianza inmobiliario muestra descensos generalizados
El Índice de Confianza Inmobiliario que también analiza la Sociedad de Tasación, en el tercer trimestre, se sitúa en 46,9 puntos sobre 100, por debajo de los 50 punto de media, suponiendo el quinto descenso consecutivo. En Septiembre sufrió una caída de 1,8% semestral y 10,5% interanual.
País Vasco y la Comunidad de Madrid muestran los descensos más acusado en el Índice de Confianza. Y Baleares y Extremadura los datos más cercanos a la media. En general todas las CCAA se sitúan en menos de 50 puntos.
El precio de la vivienda sube un 3,7% en septiembre, hasta los 1.835 euros
Según el informe de ´Tendencias del Sector Inmobiliario´ de Sociedad de Tasación, en Septiembre el precio de la vivienda por metro cuadrado llegó a 1835 euros aumentando un 3,7% interanual. Se da una estabilización y moderación de los precios aumentando un 3,5% al cierre de este año frente al fin del año pasado. Con la subida constante de los tipos de interés es lógica una contracción en las compraventas de viviendas que afecta la evolución de estos precios.
Suben los costes de la construcción de obra nueva
Por otro lado, el coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 euros por metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2023, lo que supone un aumento del 4,2% respecto al segundo trimestre del año y un 7,9% más en comparación con el mismo periodo de 2022.
Según Los datos de "Sociedad de Tasación" acerca del Índice de Accesibilidad (relación precio medio de la vivienda y capacidad de endeudamiento) se puede observar un nivel del índice de 74 puntos, lo cual supone una caída porcentual del 25,3% en el tercer trimestre de 2023. Argumenta la Sociedad de Tasación : " es el aumento de los tipos de interés, lo que ha endurecido el acceso a la vivienda, a pesar de que el precio de la misma ha continuado moderando su ritmo alcista".
Índice de accesibilidad por CCAA
El descenso en el Índice es generalizado, no obstante Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco muestran los niveles más bajos respecto a la media nacional.
Según los datos hasta en 11 comunidades autónomas el índice no alcanza la barrera de los 100 puntos lo cual supone que las familias no podrían acceder a una vivienda sin endeudarse en exceso. Por otra parte la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) son las comunidades que muestran mayores valores de accesibilidad.
El índice de confianza inmobiliario muestra descensos generalizados
El Índice de Confianza Inmobiliario que también analiza la Sociedad de Tasación, en el tercer trimestre, se sitúa en 46,9 puntos sobre 100, por debajo de los 50 punto de media, suponiendo el quinto descenso consecutivo. En Septiembre sufrió una caída de 1,8% semestral y 10,5% interanual.
País Vasco y la Comunidad de Madrid muestran los descensos más acusado en el Índice de Confianza. Y Baleares y Extremadura los datos más cercanos a la media. En general todas las CCAA se sitúan en menos de 50 puntos.
Subida en septiembre del precio de la vivienda
Según el informe de ´Tendencias del Sector Inmobiliario´ de Sociedad de Tasación, en Septiembre el precio de la vivienda por metro cuadrado llegó a 1835 euros aumentando un 3,7% interanual. Se da una estabilización y moderación de los precios aumentando un 3,5% al cierre de este año frente al fin del año pasado. Con la subida constante de los tipos de interés es lógica una contracción en las compraventas de viviendas que afecta la evolución de estos precios.
Suben los costes de la construcción de obra nueva
Por otro lado, el coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 euros por metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2023, lo que supone un aumento del 4,2% respecto al segundo trimestre del año y un 7,9% más en comparación con el mismo periodo de 2022.
Gastos compartidos de las comunidades de propietarios
Hemos visto, anteriormente, que, si, en una edificación, solo hubiera pisos, solo habría una sección, pero que, en una comunidad en la que haya pisos y locales, se establecen, de hecho, dos secciones, ya que hay propietarios obligados al pago de unos "gastos generales de la comunidad de propietarios" (normalmente, todos los propietarios) y otros propietarios que solo ellos deben sufragar una serie de gastos, ya sea porque esos gastos tengan la consideración de "gastos privados" (o no-generales) o porque sean "individualizables por consumos en la distribución" puesto que no todos los propietarios disfrutan de ciertos bienes o servicios o instalaciones, o no lo hacen en la misma medida, y esta resulta ser cuantificable.
1. Otros gastos compartidos de las comunidades de Propietarios
Debemos aclarar que un "gasto individualizable por consumos en el «reparto» entre secciones" o es un "gasto privado" o tiene, a todos los efectos, esa consideración. Lo mismo ocurre cuando a algún propietario se le exonera del pago de algún gasto de comunidad, pues este pasa a ser, para los demás propietarios, un gasto particular de ellos.
La existencia de secciones obliga a realizar cambios en la forma de llevar las cuentas con respecto a otra comunidad en la que solo haya una sección, pero quien no conoce las normas contables no conoce el alcance de esos cambios y acaba por aplicar, en una comunidad con dos secciones, las normas conocidas para una comunidad de una sola sección.
Lo que proponemos en para gastos compartidos en Comunidades
Quien conoce perfectamente la forma de hacer lo que proponemos, y es indiscutible que no ha sido contratada por nuestra parte para que realice un informe favorable a nuestros intereses, es Hacienda. La ley del IVA (Arts.101 a 104), por ejemplo, establece lo que denomina "actividades diferenciadas", ya que existen actividades sujetas al IVA y otras que no. No estar sujeto al IVA implica que la empresa no cobra el IVA a sus clientes, pero tiene el inconveniente de que no puede deducir el IVA de sus gastos, y puede ocurrir que una misma empresa desarrolle simultáneamente actividades de un tipo y de otro.
Crear dos secciones diferentes
En tal caso, esa empresa, al igual que una comunidad de pisos y locales, debe distinguir y crear dos secciones diferentes, de forma que los ingresos y los gastos de una actividad estén separados de los de la otra. Pero ni Hacienda, con todo su poder, puede negar la existencia de "gastos compartidos" por varias secciones o actividades ?problema que no existe con los ingresos, que están bien identificados con una actividad o una sección concreta? y debe buscar, de forma "justa", qué hacer con esos gastos. Un problema que las comunidades de vecinos resuelven ?de forma muy injusta? cargando el importe total de esos "gastos compartidos" a la sección de "gastos generales".
Un caso de este tipo de gastos de comunidad
en el que hay "actividades diferenciadas" y, por ello, "gastos compartidos" es el de un salón recreativo, en el que, junto a las máquinas recreativas, exentas (por ahora) del IVA, existe una actividad de hostelería que está sujeta al citado impuesto. Dado que es frecuente que estas empresas desarrollen su actividad en un local alquilado, resulta que el importe del alquiler o el del recibo de la energía eléctrica serán comunes a las dos actividades. En contra de lo que hacen las comunidades de vecinos, Hacienda propone "repartir" esos gastos entre las dos actividades, en proporción a un dato objetivo, el volumen de ventas de cada actividad. (Ley del IVA, Arts.101, 102, 103, 104, 63 y 64).
De forma similar, cuando un profesional utiliza un vehículo para su actividad laboral y para su uso privado, Hacienda solo le permite deducir, en su declaración de la Renta por su actividad, el 50 % de los gastos del vehículo, entendiendo que esos gastos son "gastos deducibles" de sus ingresos profesionales, pero que el otro 50 % corresponde a sus "gastos particulares", y no son deducibles de sus ingresos fiscales (Ley del IVA, Art. 95. ? tres, 2ª). Así que Hacienda reconoce que el importe de un gasto puede corresponder a dos conceptos diferentes y que, aunque no los denomine de esa forma, contempla la existencia de los "gastos compartidos" ya que, como vemos, hay gastos que "reparte" entre dos actividades, la profesional o mercantil y la personal o privada. Lo mismo que, entendemos, se debe hacer en una comunidad en la que haya pisos y locales.
2º.- Jurídica y legalmente de gastos compartidos de las comunidades de propietarios
Se acepta que las normas de una ley no sean aplicables en otra. Pero, si la lógica de una ley o de una sentencia no se aplica en otra, lo que ocurre es que esa ley o esa sentencia que desprecia la lógica es ilógica y, por ello, injusta.
El resultado es que,
En contra de lo que se dice, ni las leyes ni la jurisprudencia constituyen un cuerpo, es decir que no poseen una estructura que posea ningún tipo de propiedades. Tal cosa no puede ser un cuerpo, solo es un bulto, una acumulación de cosas distintas e independientes, agrupadas fantásticamente por tener un origen común, la voluntad de los políticos o de los jueces.
El absurdo de este caso proviene de negar la existencia de los "gastos compartidos". No es ya que unas normas puedan aplicarse arbitrariamente en unas leyes pero no en otras, la cuestión es que una realidad de un hecho sea negada política y jurídicamente, bien porque no se haya comprendido, bien porque se haga a pesar de haberse comprendido.
3º.- Exoneraciones en los gastos compartidos de las comunidades de propietarios
Hemos defendido que gastos como el de la sustitución de un ascensor no debieran ser considerados "gastos generales" habida cuenta de que su deterioro ha sido causado por el uso que de él han hecho los propietarios de las viviendas, de forma que no sería necesario que se hubiera establecido ninguna exoneración a favor de los locales, eximiéndoles de los gastos de portal, escalera y ascensor, para que estos no tuvieran que sufragarle, pues es un "gasto individualizable por secciones" es decir, un "gasto particular" de los pisos.
Pero, con respecto a los gastos de instalación del ascensor
en una comunidad que no le tiene, y que, en contra de la LPH, están obligados sufragarle todos los propietarios, creemos que tal instalación supone una mejora, y que, de acuerdo con el Art. 17. 4 LPH, no la tendrían que soportar quienes se opusieran a ella. Pero esa obra supone, además, una modificación de la estructura y apariencia de la edificación, para lo que sería necesaria la aprobación por unanimidad de cuotas y propietarios (Art. 7.1 LPH). Y lo mismo se podría decir con respecto a los gastos derivados de la "bajada a la cota cero".
Más injustas resultan esas obligaciones cuando algunos propietarios gozan de una exención en el pago de los gastos de portal, escalera y ascensor, pues tales obras afectan a esos elementos, cuyos costes no tendrían obligación de sufragar.
"Los propietarios han tenido que buscar alternativas durante la pandemia para mantener la rentabilidad de sus inmuebles, provocando un trasvase hacia el alquiler vacacional" explican desde el Consejo General de COAPI de España.
La plena recuperación económica del sector turístico no se espera hasta 2022, por lo que el carácter del propietario determinará el mercado al que se destinará esa vivienda.
La crisis de la COVID-19 y las restricciones relacionadas con la movilidad han golpeado duramente uno de los principales pilares de la economía española, el turismo: España en enero recibió la visita de 434.362 turistas internacionales, un 89,5% menos que en enero del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este contexto está incidiendo, en consecuencia, en el mercado inmobiliario de alquiler vacacional, el cual ha tenido que buscar alternativas para sobrevivir a esta crisis. El plan de vacunación en marcha y la llegada del verano arrojan luz a este sector y hacen prever un moderado cambio en el segmento de alquiler.
"Durante estos meses de pandemia, los propietarios han tenido que buscar soluciones para seguir obteniendo rentabilidad sobre sus inmuebles, de manera que han volcado la oferta de alquileres turísticos al alquiler convencional", explica Francisco Nomdedeu Maristany, vocal del Consejo General de COAPI de España, que apunta que esta solución, sin embargo, es pasajera.
La proximidad con el verano y el plan de vacunación que se está llevando a cabo está avivando el sector por las buenas perspectivas que ofrece y, en este sentido, se espera movimiento en el mercado inmobiliario de alquiler con un nuevo trasvase de viviendas hacia el sector vacacional.
"Este trasvase se prevé moderado pues, aunque las perspectivas son buenas, muchos propietarios prefieren un arrendatario más estable y de más larga duración ante este periodo incierto", ha analizado Francisco Nomdedeu Maristany, que considera, además, que esta recuperación del sector turístico no será tan rápida como se espera.
Plena recuperación del sector turístico a mediados de 2022
Aun así, la evolución de la pandemia y el ritmo de vacunación, no tan rápido como se esperaba, han obligado a recalcular el horizonte de la recuperación económica del sector turístico, fijándola, previsiblemente, para mediados de 2022.
"En este sentido, y ante este panorama de restricciones que avanzan y desescalan semana a semana, el carácter del arrendador, más arriesgado o conservador, será lo que determine el futuro de su vivienda y el mercado al que la destine", concluye Nomdedeu Maristany.
Se encontrarán en esta situación, aquellas empresas y entidades que cuenten con un ERTE basado en el artículo 22 del RD Ley 8/2020, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad,hasta el 30 de junio de 2020.
Deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.
? COMUNICACIÓN A LA AUTORIDAD LABORAL:
Se deberá comunicar a la AL la renuncia total, en su caso, al ERTE autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquélla.
Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia a los ERTES o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previacomunicación al SEPE de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo.
En todo caso, deberán comunicar al SEPE aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medidarespecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de éstas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquéllas.
III.- PROCEDIMIENTOS DE SUSPENSIÓN Y REDUCCIÓN DE JORNADA POR
CAUSAS ETOP
? La norma se refiere a los procedimientos que se inicien a partir del día
13-5-2020 y hasta el 30-6-2020
? Les resultará de aplicación el artículo 23 del RD Ley 8/2020 con las
especialidades que aquí se establecen.
? Su tramitación podrá iniciarse mientras esté vigente un ERTE por FM
? Si se inicia tras la finalización de un ERTE por FM, la fecha de efectos de
aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de éste.
? Los ERTES vigentes al 13-5-2020, seguirán siendo aplicables en los
términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el
término referido en la misma.
IV.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA PROTECCIÓN POR
DESEMPLEO
? Serán aplicables hasta el día 30-6-2020, las medidas de protección por
desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del RD Ley
8/2020 (acceso a la prestación sin periodo de cotización y no cómputo del
periodo de percepción).
? Serán aplicables hasta el 31-12-2020, las medidas extraordinarias en
materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del RD
Ley 8/2020 (fijos discontínuos).
V.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE COTIZACIÓN,
VINCULADAS A ERTES FM
? En el supuesto de ERTE por FM, la TGSS exonerará:
100%, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, del abono de la aportación empresarial, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menosde 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social.
75%, si las citadas empresas y entidades tuvieran 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación dealta en la Seguridad Social.
? En el supuesto de ERTE por FM PARCIAL, la TGSS exonerará:
Por las personas trabajadoras que vuelvan a su actividad:
? Menos de 50 trabajadores: 85% en mayo y del 70% en junio
? 50 o más trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.
Por las personas trabajadoras que no vuelvan a su actividad:
? Menos de 50 trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.
? 50 o más trabajadores: 45% en mayo y del 30% en junio
¿Cómo se aplican estas exoneraciones por la TGSS?
? A instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de
fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas
trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada.
Esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable.
Esta declaración deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema RED.
A efectos del control, será suficiente la verificación de que el SEPE proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate.
La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el SEPE para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.
? Las exenciones en la cotización no tendrán efectos para las personas
trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se
apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos.
VI.- LIMITACIONES
? No podrán acogerse a los ERTES por FM, las empresas que tengan su
domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales
? Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan
a los ERTES FM y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a lascuotas de la seguridad social.
No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.
VII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 8/2020
? La DF 1ª modifica lo siguiente:
El apartado 1 del artículo 24 a los efectos de las exoneraciones de los meses de marzo y abril de 2020.
Añade un apartado 5 al artículo 24 para señalar que las exoneraciones serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del SEPE en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.
La DA 6ª, relativa a la Salvaguarda del empleo:
? Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 (ERTES FM) estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación dela actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla. ? Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.
? No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo discontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.
? En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.
? El compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable,teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.
? No resultará de aplicación en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
? Las empresas que incumplan deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.
VIII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 9/2020
? La DF 2ª modifica lo siguiente:
La DF 3ª para señalar que los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.
En la vía de la resistencia tiene usted que ajustar los gastos. Esto ya lo habrá hecho usted, si me ha hecho caso, al preparar la primera y más general de todas las medidas que le he recomendado: la actualización o realización del Plan de Lucha Contra la Crisis.
Pero en él hay un tipo de costes a reducir, que tienen una gran importancia siempre, pero, especialmente, en los tiempos desfavorables: los costes de personal. Y esto, en la Crisis, casi siempre quiere decir que habrá que reducirlos.
Así que debe usted preguntarse: ¿Qué tripulación (equipo de personas) debo de tener frente a lo que se avecina?
Tras el análisis de lo que tiene y lo que deberá tener para marear la Crisis es, posible que usted se encuentre, con:
Un equipo de comerciales (y otros) del que no tiene queja.
Un equipo, en el hay personas cuyo desempeño (logros) en los últimos tiempos (seis meses) ha sido manifiestamente "tibio".
No lo dude: aunque sea cruel, desembarácese de estos últimos.
Y si está en el primer caso, no reduzca el equipo: un exceso de costes en esta área atribuibles a un equipo de calidad, claro que le pesará más en los costes del presupuesto de Crisis, pero los buenos comerciales nunca sobran y le ayudarán a sobrellevar los malos tiempos. Recuerde que, si siempre es buena idea rodearse de los mejores, en los tiempos que vendrán, son garantía de supervivencia.
La selección de su personal actual
Seguramente pueda encargar usted a un equipo externo que estudie esta situación en su agencia, pero aun siendo así, NO permanezca al margen. Un capitán de barco conoce a su tripulación. Lleve usted, personalmente, los cambios necesarios.
Seguramente no encontrará un perfil homogéneo entre los comerciales actuales de su inmobiliaria pues los habrá mejores y peores. Quédese con los mejores. Separe a los "tibios" con resultados mediocres.
Pero? ¿mejores y peores en qué?
En tiempos normales la respuesta puede ser diferente a la que le voy a dar aquí, pero en los tiempos que vendrán, es esta:
Calcule, para cada uno de los comerciales, el número de cierres ? o intentos de cierre? que cada uno haya logrado en los últimos seis (o nueve) meses.
Luego, clasifique a sus comerciales de mayor a menor índice de cierres.
Establezca la línea de corte, en el número de cierres que usted necesita para sobrevivir. (Anote que estará usted manejando datos precrisis, lo que significa que los futuros serán probablemente inferiores.)
Elimine la parte inferior. (Arreglando de la mejor forma posible el despido.)
Quédese con el mejor vino inmobiliario, con la flor y nata de su equipo. Y facilite el desembarco de los que se hallan en el fondo del barril.
Haga también lo contrario. Lo anterior puede parecer cruel, pero en estos malos tiempos es necesario contar con los más aguerridos para resistir la tormenta? Y para ello quizás deba de considerar hacer lo opuesto a lo que aquí le he dicho: contratar alguno más experto o buscar asesoramiento externo.
Piense en esto: no se trata solo de logra un equipo mínimo sino de organizar el equipo necesario para el vendaval que viene, así que, quizás, necesite algún refuerzo.
El impacto de la selección en el personal actual
No la espere entusiasta, incluso entre los que se quedarán. Despedir personal tiene mala fama y peor comprensión por los afectados. Y es normal que así sea. Así que vaya esperando una mala acogida en su reducción de personal, incluso en los que se quedan con usted. Y eso es malo. Por ello tendrá que preparar usted un relato convincente de las razones de su decisión de desembarco de algunos de su actual tripulación.
No olvide esto: debe de convencer al resto, de que su decisión es una medida de protección para todos, necesaria para prevenir el naufragio.
Y una segunda cosa: situaciones extraordinarias como es el de una crisis, exige un relato sorprendente, despertador de conciencias; tiene usted que presentar a su equipo un nuevo modo de hacer las cosas. Este puede ir desde un simple maquillaje ?si cree usted que sus actuales modos de hacer las cosas pueden funcionar también en la tormenta? a un cambio radical ?si a pesar del buen equipo no cuenta usted con procesos efectivos para lo que viene?.
La I frente a la P
La vía de la resistencia exige ahora, no solo equipos de comerciales eficaces y motivados, sino equipos muy bien formados, equipos resistentes, en número menor de los actuales, pero mucho más fuertes? y con más recursos.
Le voy a poner un ejemplo extremo: piense en las diferencias entre un soldado de la Primera Guerra Mundial y uno de las actuales guerras. ¿En qué se diferencian en un solo vistazo?
El primero se asemeja a una "I mayúscula" o a una "ele minúscula", una figura esbelta o estrecha. Armado con fusil o bayoneta y casi nada más. El segundo en cambio, se asemeja a una "P" gruesa, con una joroba o mochila repleta de equipamiento. Ahora los soldados tienen una capacidad de destrucción y comunicación muy, muy, superior a los de la Primera.
Guarde esta imagen en su cabeza y equipe a sus comerciales de la segunda forma? y olvide la primera. Las "armas de venta" de sus comerciales deben así ser revisadas, actualizadas y, puestas en marcha.
Y, finalmente, esto también pasa por la formación de los mismos en tiempos de crisis.
Así que la vía de la resistencia también pasa por un reexamen completo del equipo humano necesario para esta etapa de crisis. Su número, preparación, medios materiales e ideología del logro positivo, tienen que ser reevaluados a la luz de los malos tiempos que vendrán.
Examine lo que tiene hoy en su agencia, juzgue si con eso soportará bien la crisis, cambie lo que no aguante ?el temporal va a ser duro? añada los refuerzos necesarios? y adelante.
Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!
Desde el Observatorio Metropolitano de la Vivienda Barcelona y Fundación Hábitat 3 se está a favor de construir vivienda protegida para conseguir un parque de vivienda pública suficiente. En el pasado España ha dado ayudas de compra de vivienda VPO para luego venderlas a precio libre de mercado, esto resultó catastrófico ya que España tendría siete millones de inmuebles sociales, más de un 25%, aunque el porcentaje según estimaciones actuales va del 1,5% al 2,5% insuficiente para satisfacer las necesidades de los jóvenes. Otros Países como Países Bajos es cuarto en vivienda social, comprando pisos, reciclando terrenos públicos, construyendo etc. Suelen regenerar zonas degradadas de la ciudad en las que no hay interés del sector privado rechazando los topes de rentas.
En contra de establecer precios máximos se encuentra Asval que aglutina 44.000 pisos en alquiler. Su presidente pide más vivienda asequible, viviendas con ayudas públicas a precios regulados en colaboración público-privada así como impulsar nuevos programas de construcción vivienda, "Hay que hacer la vivienda asequible donde es necesaria y no donde el suelo es barato, como lamentablemente suele ocurrir".
Desde el Gabinete Económico CCOO sí defiende los límites de precios manifestando que "Tiene que haber estas medidas a corto plazo, como desincentivar las viviendas en manos muertas, precios máximos, medidas contra el hacinamiento o prohibir alojamientos de alta rotación turística en zonas tensionadas", explicando que construir un parque de alquiler asequible lleva más tiempo que regular los arrendamientos. Ya que los salarios de los jóvenes son bajos y los alquileres altos, de ello se deduce que se han de frenar las subidas y estimular las bajadas para que haya equilibrio entre alquiler y salario.
Sin embargo la compra no parece una prioridad para la Asociación de Promotores Constructores de España, un millón de personas de 25 a 35 años no pueden pagar la entrada de una vivienda, si miramos hacia otros países como Francia conceden créditos a tipo cero y en Reino Unido créditos avalados públicamente, España se ha cerrado esa puerta y solo habla de alquiler.
En el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ejecutivo modifica dos artículos del decreto antidesahucios aprobado el pasado diciembre, que se mantendrá vigente mientras dure el estado de alarma.
Principales modificaciones;
Sustitución de delito por violencia o intimidación
El decreto antidesahucios (que a su vez modificó el decreto de medidas urgentes de marzo) preveía en el artículo 7.c que el juez no pudiera suspender un lanzamiento "cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito", lo que se sustituye por "cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas".
"Con la redacción anterior no se podía proteger a ningún ciudadano vulnerable, ya que toda ocupación de una vivienda implica un delito; había que acotarlo", explican las citadas fuentes ministeriales, que insisten en que la decisión de continuar o no con un desahucio siempre va a quedar en manos de un juez, que resolverá de manera ponderada y proporcional, en cada caso.
Procedimiento penal
También se modifica el artículo 1 bis, que en diciembre estableció la "suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil" y ahora añade "y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal"
Por otra parte, se cambian las letras b y c del artículo 7, que regula las excepciones de la suspensión de lanzamientos en los casos de ocupación.
Una de estas excepciones (la letra b) era que la entrada o permanencia en la vivienda se hubiera producido "en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".
La actual regulación incluye las ocupaciones en inmuebles propiedad de personas físicas y queda redactado así: "Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".
Vigencia durante el Estado de alarma
Se restringe al periodo del estado de alarma, "se faculta al juez para que considere de manera ponderada y proporcional la paralización o no del lanzamiento después de escuchar a los servicios sociales, para que pueda determinar si están implicadas personas vulnerables".
El decreto-ley publicado hoy en el BOE justifica estas modificaciones en la "necesidad de dar cobertura inmediata a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda".
Los precios continuarán su tendencia ascendente, tal como ya se registró en 2020 cuando el efecto Covid-19 no tuvo un impacto negativo sobre este indicador. Aun así, el aumento esperado para este ejercicio es el más moderado de los últimos seis años.
El año ha empezado manteniendo unas cifras optimistas en el número de transacciones, con un primer trimestre que ha superado el mismo periodo del 2019 con un poco más de 140.000 compraventas.
Se espera que el ritmo se vaya moderando a medida que avance el año y que este 2021 el total de operaciones se aproxime a las 510.000, un 5 % más que en 2020.
La encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también muestra esta recuperación: el 85 % de los profesionales destaca que las operaciones se mantendrán o subirán, una cifra que seis meses antes se situaba en un 56 %.
Este crecimiento no guarda paralelismo con la evolución de las hipotecas, ya que los clientes están comprando con más disponibilidad de recursos derivados de tener más liquidez y porque las entidades vienen asignando un ritmo de créditos hipotecarios más prudente.
El precio de la vivienda se moverá en un escenario de estabilización. En términos generales, no se esperan sobresaltos y con un ritmo de crecimiento del 0,9 % en el primer trimestre, se espera que el precio aumente un 1,4 % en el cómputo global del año.
A partir del segundo semestre se espera una mayor moderación en el precio, con un dato que se estima próximo a cero en su variación interanual a cierre de 2021.
El precio de la obra nueva, que ha destacado por presentar una mejor evolución en los últimos meses, empezará a mostrar una perspectiva mucho más estable con ajustes contenidos.
La previsión para este 2021, al contrario de lo que ocurrió el año pasado, es que las diferencias en la tasa anual entre vivienda nueva y usada serán menos acusadas y mantendrán cierta sintonía, especialmente en la segunda mitad del año
Tomando de base la serie de MITMA, en la que se refleja el precio medio en ?/m, la recuperación del mercado de vivienda en propiedad se deja notar también en algunas de las principales ciudades.
El aumento de precio estará por encima de la media nacional, y Barcelona presentará el mayor crecimiento con un 3,6%. A pesar de estos incrementos, el precio en ?/m2 estará próximo a los valores de 2019, solo con alguna leve modificación al alza.
El Covid-19 sí que ha impactado en la evolución de las viviendas iniciadas. El ciclo de auge moderado de los últimos años se ha visto interrumpido y se continuará desarrollando vivienda por debajo de los niveles pre-pandémicos.
La incertidumbre y las exigencias financieras marcan la postura del promotor que se mantendrá en una actitud prudente a la hora de emprender proyectos, reduciendo incluso el arranque de nuevas viviendas en un 5 % respecto al 2020.
En cambio, la finalización y entrega de obra se ha podido mantener, e incluso aumentar, respecto a los últimos años. Se prevé que el 2021 acabe en torno las 84.000 viviendas terminadas, recuperando la sintonía con los proyectos iniciados y completando su finalización.
Preferencias según tipologías y ubicaciones de las viviendas
Después de haber transcurrido un año desde el inicio de la pandemia, se refleja aún el cambio en la tipología de vivienda más demandada que propició la crisis sanitaria. Disponer de espacios abiertos y más grandes continúan siendo algunos de los aspectos más solicitados.
En este sentido, casi la totalidad de los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat (un 94 %) señala el incremento de demanda de espacios abiertos, mientras que en junio eran el 80 %.
En cuanto a localización, se constata como el centro va perdiendo interés a favor de zonas más alejadas, y pasa a ocupar el tercer puesto como opción preferente.
La primera corona se continúa posicionando como la opción mayoritaria para buscar vivienda, con un 37 % de la demanda, y las zonas más alejadas ganan 2 puntos, atrayendo como primera opción al 18% de los demandantes.
En cuanto a precios, después de la resistencia mostrada en 2020, se ha empezado a constatar un descenso en las tasas de variación anual desde inicios de año.
Una mayor seguridad jurídica impulsaría de forma positiva a obtener incrementos de oferta y demanda con un entorno más estable.
Evolución del alquiler
La evolución creciente del mercado de alquiler se ha visto frenada por los efectos de la crisis sanitaria.
La menor afluencia de estudiantes o trabajadores temporales, junto con el teletrabajo que no obliga a residir en una localidad para desarrollar la actividad, han influenciado en la caída de la demanda volviendo a los datos de 2019, especialmente en las grandes ciudades.
Como promedio anual, el número de hogares que se encuentran en régimen de alquiler está en torno un 19 %.
Esta ralentización en la demanda también la perciben los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.
Aunque siguen reflejando un buen comportamiento en el cierre de operaciones, el resultado global de las encuestas muestra cierto descenso.
Nuevas tendencias
La demanda de vivienda de alquiler continúa priorizando los espacios abiertos al exterior en los inmuebles, aunque baja 6 puntos en relación a hace aproximadamente un año.
Lo que sí presenta una progresión creciente es el interés por alquilar fuera de las zonas más céntricas.
Las viviendas más alejadas del centro, en poblaciones más pequeñas y en ámbitos rurales pasan de ser la preferencia para el 18 % de la demanda a serlo del casi 24 %.
Evolución del precio
El precio del alquiler presentó en 2020 una tendencia hacia la moderación con incrementos interanuales leves, situándose por debajo del 2% al cierre de año.
La bajada de la demanda y el aumento de la oferta, condicionada también por las restricciones turísticas, sobre todo en las capitales, está provocando un descenso en los precios con variaciones similares a las de 2012. En mayo de 2021 la bajada en precios se sitúa en el -6,1%.
Teniendo en cuenta la opinión mayoritaria de la Red de Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, se espera que los precios puedan mantenerse para los próximos meses.
Igualmente, esta respuesta está totalmente sujeta a cómo evolucione la situación sanitaria, ya que el mercado está en un momento sensible a cualquier fluctuación que se pueda producir.
Se prevé que continúa con la misma tendencia positiva y más si Tienen en cuenta los diferentes factores que pueden continuar conduciendo Marlet. En este sentido, un entorno se considera favorable. Macroeconomía con buenas perspectivas o categorías bajas. Hipoteca, especialmente un término fijo, que puede ayudar a necesidades Continuar positivo.
La recuperación del mercado de compraventa se ha acentuado más que en el segmento de alquiler, que se ha mostrado más sensible a la evolución de la pandemia moviéndose en escenarios diferentes. Todos indicaron que la vacunación se aisló una proyección optimista y podría devolverse al nivel antes de la crisis sanitaria.
El inmobiliario, desinfección, profesional y posicionamiento como base para el crecimiento del trabajo se confirma como una industria estratégica de tractores y efectos estratégicos de la economía española. Somos responsables de que el cobre continúe trabajando para cumplir con la recuperación completamente efectiva, tenga cuidado en ese momento para que la aparición de fondos europeos nos proporcione la oportunidad de convertir los parques reales de la finca, el cemento sobre la base del futuro para preservar su energía en la venida. Años y es un promotor que atrae la inversión privada. Ciertamente, la industria será el desafío que tenemos que venir.
Introducción al informe sobre la vivienda de Servihabitat
Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, dice:
"La inversión en patrimonio continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en torno al 7,5 %, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria.
El fuerte componente cíclico de otros productos de inversión convencionales y la incertidumbre que mantiene el mercado financiero, después de algunas pérdidas generalizadas en las principales bolsas, se entienden como un llamamiento a la prudencia de los inversores que salen de los activos de más riesgo y prefieren refugiarse en valores más seguros.
Hay mucha liquidez en el mercado, como consecuencia de los últimos años de bonanza económica y la contención del gasto durante el Covid-19, lo que supone que el inmobiliario tiene aún mucho recorrido para seguir captando el interés tanto del pequeño como del gran inversor".
Ramón Gayol, Socio Responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, afirma lo siguiente:
"En España, donde sectores como turismo, servicios o automoción tienen un peso relevante en nuestro PIB, el efecto económico de la Covid-19 ha sido mayor que en otras economías. La totalidad de las ayudas (las ya implementadas o por llegar) ha tenido un efecto balsámico pero temporal y no reparador. El mercado inmobiliario no es ajeno a esta coyuntura y se ha visto afectado en su capacidad de generación de ingresos, de liquidez y por un incremento generalizado del endeudamiento, que requerirá nuevas estructuras de capital en estas compañías.
Esta difícil situación les obliga a contar con la mejor información posible, objetiva e independiente, para mitigar los riesgos y hacer frente a los cambios futuros. Por ello, es vital disponer de una radiografía muy pragmática de los impactos originados en las valoraciones de los activos, en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, la estructura de capital necesaria, etc. así como de recomendaciones objetivas y concretas sobre las medidas a implementar.
En cuanto a los tiempos, prima sin duda la experiencia, la agilidad, la transparencia y disponer de los mejores equipos especializados para tomar las mejores decisiones que sin duda marcaran el devenir del sector de los próximos años".
Entorno macroeconómico sobre la vivienda
La reactivación en la economía española se acelera y mejora las previsiones iniciales debido a la evolución del frente sanitario, las positivas perspectivas económicas en la eurozona y la llegada de los fondos europeos.
Aun así, la recuperación proyectada no está exenta de una alta incertidumbre. El avance de la situación sanitaria, el consumo de los hogares o la recuperación de la actividad turística, de gran peso en España, son algunos elementos que deberán seguirse de cerca para confirmar las perspectivas.
Después del histórico impacto en el PIB en 2020, se confirma que se trata de un shock de "naturaleza temporal" y se perfila un rebote en la economía española cuyo crecimiento, estimado en un 6,4 % para este 2021, se prevé que sea de los más elevados de la UE. La recuperación no será uniforme, sino que evolucionará de forma dispar en función del país, de las zonas y del sector. A pesar de las medidas de protección del empleo, la tasa de paro podría crecer ligeramente y situarse en torno el 16 % este año. En el actual contexto, todavía planea el riesgo del deterioro de la rentabilidad empresarial que podría impactar en la capacidad productiva y de empleo.
Después del pico inicial en el momento de la declaración del estado de alarma, los valores de la prima de riesgo se han recuperado rápidamente volviendo a las cifras registradas antes de la pandemia. La confianza del consumidor también ha mostrado tendencia ascendente, situándose en agosto de 2021, más de 13 puntos por encima del dato de cierre de 2019.
La competencia que sufre actualmente el sector inmobiliario obliga a las agencias inmobiliarias a ser cada día más innovadores, y generen más recursos en los servicios que pueden llegar a ofrecer.
En este artículo, os explicamos cuales pueden ser los servicios principales de una inmobiliaria.
Las inmobiliarias más potentes se encargan de todo, y acompañan al cliente en todo el proceso de intermediación inmobiliaria, desde el principio hasta el final, con todo tipo de servicios inmobiliarios.
La labor de los agentes inmobiliarios es la de facilitar a todas las partes implicadas en una operación inmobiliaria los trámites que se deban hacer, y asesorar en todo momento informando de las mejores opciones posibles.
Búsqueda activa de inmuebles
Para el cliente interesado es un gran ahorro de tiempo, ya que no tendrá que estar buscando constantemente una vivienda, el agente inmobiliario piensa por el cliente y le aproxima en su búsqueda, haciéndole el camino más fácil.
Por otra parte, en el ámbito de la negociación, un agente inmobiliario sabe cómo conseguir las mejores condiciones y precios en una compra o alquiler, tanto para un propietario como para un comprador. El asesoramiento es siempre de total confianza, y esto aporta seguridad a los clientes.
Además, todo el papeleo y documentación también se encargan los agentes inmobiliarios. Ellos tienen una formación en asuntos legales, y pueden asegurarse de que los contratos sean legales, y que se firmen todos los documento oportunos para la operación.
Este servicio es uno de los que más preocupa a los clientes. Por tanto, si una inmobiliaria ofrece este servicio le da un plus a su marca. Una agencia inmobiliaria se encarga de buscar las mejores condiciones y financiación de una hipoteca.
Los clientes por sí solos se pueden volver locos buscando la mejor hipoteca en infinitas visitas a los bancos, pero una agencia inmobiliaria ya hace este trabajo previamente para facilitar la gestión.
Publicidad de los inmuebles
Un recurso importante como propietarios de un inmueble, es la publicidad del inmueble, y las agencias inmobiliarias se encargan de dar publicidad por distintos medios, ya sea en su propia página web, portales inmobiliarios, redes sociales, fichas de escaparate, etc.
Los agentes inmobiliarios poseen formación suficiente para poder hacer una buena publicidad de los inmuebles, como un reportaje fotográfico y/o vídeo, paseos virtuales, y retoque fotográfico y maquetación de vídeo para posterior publicación.
Actividades de una inmobiliaria
Para hacer un resumen de los servicios que ofrece una agencia inmobiliaria, tenemos que hacer un repaso a las actividades que un agente inmobiliario ejecuta en una operación inmobiliaria de principio a fin.
Análisis del mercado inmobiliario, tanto para compra como para alquiler.
Gestión de las visitas y acompañamiento de los posibles clientes.
Asesoramiento inmobiliario continuo, de las condiciones de alquiler o compraventa, asesoramiento legal.
Negociación con el banco de las condiciones de la hipoteca en caso de compraventa, o negociación de condiciones y precio en caso de alquiler.
Gestión de todos los documentos que hicieran falta en la operación inmobiliaria.
Algunas inmobiliarias necesitan tener un Crm inmobiliario que les ayude a gestionar toda su cartera de inmuebles, servicios y contactos con los clientes, promotores, etc. Un Crm inmobiliario es muy útil para tener el control y registro de todas las actividades de la agencia inmobiliaria.
Uno de los mejores Crm inmobiliarios del mercado es InmoPC, con el que las agencias inmobiliarias pueden usar muchas funciones:
Atribución uso de la vivienda familiar tras la ruptura matrimonial
En un procedimiento de separación o divorcio, si los cónyuges no llegan a un acuerdo, corresponderá a los hijos y al miembro de la pareja que conviva con ellos el uso de la vivienda, según establece el artículo 96 del Código Civil.
Si el matrimonio no tiene hijos, podrá atribuirse el uso de la vivienda al cónyuge que no sea su propietario. Debiendo acreditarse que el interés del esposo no titular es el más necesitado de protección.
"Las medidas que se adopten en relación a la custodia de los hijos incidirán directamente en la atribución del uso de la vivienda. No en vano, la situación será diferente si la custodia se atribuye en exclusiva a uno de los progenitores, o se ejerce por ambos en régimen de custodia compartida. En cuyo caso, no podrá otorgarse el uso de la vivienda con carácter indefinido a uno de los esposos" aclara Salvador Salcedo.
Modificación atribución del uso de la vivienda
"La atribución del uso de la vivienda familiar que pueda acordarse en sentencia por el juzgado no es inmutable", destaca el experto de Ático Jurídico. "De manera que el uso que inicialmente se atribuya podrá modificarse, si concurren diversas circunstancias que aconsejen un cambio en este sentido".
En tal caso podrá instarse el llamado procedimiento de modificación de medidas, de común acuerdo entre las partes o a instancia de uno de los cónyuges, para cambiar o extinguir la atribución del uso de la vivienda que fue establecida en un primer momento durante el proceso de separación o divorcio.
Para que se modifiquen las medidas acordadas en relación al uso de la vivienda deberán justificarse ante el juzgado. El solicitante deberá probar tales hechos con documentos, testigos o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.
Los supuestos más habituales que pueden propiciar cambios en la atribución del uso de la vivienda familiar son:
El cambio de régimen de guarda y custodia.
El cambio de titular de dicha custodia o la mayoría de edad alcanzada por los hijos del matrimonio. Podrá justificar la modificación de medidas que el cónyuge tenga atribuido si contrae nuevo matrimonio, como acaba de aclarar el Tribunal Supremo.
¿Puede extinguirse el uso de vivienda si quien lo ostenta vuelve a casarse?
La extinción del uso de la vivienda ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo como consecuencia de las nuevas nupcias contraídas por el cónyuge que tenía atribuido tal uso. "Esta circunstancia fue la que motivó la presentación de una demanda de modificación de medidas solicitando la extinción del uso de la vivienda. Y, subsidiariamente, un uso alternativo del piso hasta que la efectiva liquidación de la sociedad de gananciales"
El Tribunal Supremo considera que el derecho de uso de vivienda se confiere y se mantiene en tanto se conserve el carácter familiar.
"La atribución del uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio se produce para salvaguardar los derechos de aquellos. Pero no es posible mantenerlos en un inmueble que dejó de servir a los fines que justificaron la atribución del uso en el momento de la ruptura", como dicta la sentencia.
Finalmente el Supremo concluye que debe acordarse la extinción del uso de la vivienda, "si bien, para no poner en riesgo el interés de los menores, se permite a éstos y a su madre permanecer en ella por un año, trascurrido el cual cesará el uso que tienen atribuido".
La sentencia se basa en que cuando se impugnó la liquidación ésta no era todavía firme
La sentencia del juzgado de lo Contencioso-administrativo número 4 de Sevilla, ha estimado el recurso de un particular sobre la liquidación provisional efectuada por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) en base a la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021.
14 días entre la liquidación impuesto plusvalía y el recurso
El impuesto de plusvalía se liquido el 13 de octubre de 2021 y se presento el recurso pasado 13 días el día 29 de octubre, tres días después de que el Tribunal Constitucional dictara la sentencia el 26 de octubre la nulidad de la plusvalía ya que sentenció inconstitucionales y nulos de pleno derecho la forma de calcular la plusvalía, que determinaba que siempre existía un aumento de valor aunque no fuera real
El recurso presentado en Sevilla alegaba que cuando fue impugnada la liquidación del impuesto la misma "no era firme", por lo que entendía que era de aplicación el fallo del Constitucional.
El recurso de reposición del impuesto de plusvalía se realizo el 29 de octubre de 2021 contra la liquidación del impuesto notificada el día 13 de octubre, por lo que la sentencia indica "ha de entenderse que se procedió a formular el recurso de reposición en tiempo y forma y conforme a lo dispuesto en el artículo 14.2 del texto refundido de la ley de Haciendas Locales, por lo que ha de estimarse que la liquidación practicada a la fecha de la sentencia del TC no era firme".
La clave es si la liquidación Plusvalía era firme o no
Recordamos que la sentencia del TC del 26 de octubre de 2021 indicó expresamente y con gran polémica que no podían considerarse susceptibles de ser revisadas aquellas liquidaciones devengadas por el impuesto de plusvalía municipal que, a la fecha de dictarse dicha sentencia, "hayan sido decididas definitivamente mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada o mediante resolución administrativa firme", considerándose situaciones consolidadas "las liquidaciones provisionales o definitivas que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse esta sentencia y las autoliquidaciones cuya rectificación no haya sido solicitada ex artículo 120.3 LGT a dicha fecha".
El recurso de reposición del impuesto de plusvalía negativo se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el 25 de noviembre de 2021, por lo que hasta esa fecha no se considera firme y por tanto cabía la posibilidad de admitir los recursos presentados hasta ese día.
La sentencia indica que las liquidaciones que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse la sentencia, pero que si tengan el plazo para hacerlo no se consideran firmes, "no puede obviarse que nos encontramos ante una liquidación que no era firme y que a la fecha de la sentencia no había transcurrido el plazo previsto legalmente para formular el recurso de reposición".
El pasado 9 de octubre, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia sobre la determinación de la base imponible en AJD si existe extinción de condominio. Este hecho tiene su origen en la liquidación de gananciales y disolución de la comunidad de bienes sobre una vivienda que pertenecía a cada uno de los conyugues por mitades. Los particulares presentaron la liquidación exenta y la Administración giró la correspondiente liquidación complementaria sobre una base imponible compuesta por el valor de todo el inmueble.
El TEAR estimó el recurso de los contribuyentes y este criterio fue apoyado por el TSJ de la Comunidad Valenciana: La base imponible en AJD era el valor de la mitad del inmueble. Sin embargo, frente a la decisión del TSJ, la Hacienda de dicha Comunidad interpuso un recurso de casación.
La respuesta que ha ofrecido el Tribunal Supremo es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.
Y que La conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso de casación promovido por la Comunidad Valenciana, porque la sentencia impugnada ha interpretado correcta y adecuadamente las normas sobre hecho imponible y base imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados, en los términos expuestos y, en particular, al considerar que "?si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo?".
En otras palabras, el auto de admisión nos pide aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificarla doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración y también precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no lo visitase para individualizar la valoración realizada.
Obviamente, la exigencia procesal de precisar el interés casacional objetivo para formar jurisprudencia en la sentencia que debe resolver el recurso de casación -comprendiendo este interés no solo la formación de doctrina nueva o inaugural, sino también la tarea de ratificar o matizar la doctrina previamente establecidano se detiene en la decisión de si la sentencia impugnada considera suficientemente motivado el dictamen efectuado por el perito de la Administración que no ha visitado los inmuebles -pues tal apreciación, en alguna medida, forma parte de la valoración de la prueba, que escapa a la fiscalización casacional- sino que requiere una verificación, anclada en nuestra reiterada jurisprudencia anterior, de si la necesidad de que el perito visite el inmueble como epicentro de su función técnica de determinar el valor del inmueble cuya transmisión se grava -más bien, reconsiderar, a la vista del caso el valor asignado por los herederos en su declaración- está justificada, bien por las características del inmueble, bien por la completa motivación de las razones de ciencia, incluida la traída al procedimiento administrativo de datos exactos y fiables que permitan singularizar, individualizar el valor real del bien sin acudir necesariamente a la visita.
No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles que, en el impuesto que nos ocupa, constituye la base imponible reveladora de capacidad económica indirecta (art. 9.a) LISD). En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.
SEGUNDO.- La base argumental de la sentencia de instancia.
La sentencia impugnada, aun conocedora de nuestra doctrina jurisprudencial, razona acerca de la suficiente motivación del dictamen emitido en el seno del procedimiento de comprobación prescindiendo de sus principios, al pronunciarse en estos términos, que se reproducen fielmente:
SEGUNDO.- La Administración recurrente, tras describir el iter procedimental que determinó la adopción de la resolución impugnada y el contenido de dicha resolución, señala que la misma se fundamenta en la aplicación del criterio sustentado en la resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, recaída en un recurso de alzada para la unificación de criterio, aclarada con posterioridad, en la que se hacía constar que se debía incorporar al expediente una copia parcial de las escrituras o una certificación del contenido de las mismas, pero expedida porfuncionario distinto del propio perito, exigencia que impugna por estimar que no resulta justificada, invocando el artículo 142.4 de la Ley 58/2003 , y señalando que a los dictámenes de los peritos les resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 77.5 de la ley 39/2015 y 137.3 de la Ley 30/1992 , por lo que hay una presunción de veracidad y certeza de los datos y documentos que el perito utiliza como muestras para realizar la valoración, invocando igualmente la sentencia de este Tribunal de 14 de noviembre de 2017 . Añade que la resolución del TEARA alude igualmente a los criterios expresados por el Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de noviembre de 2015 , si bien afirma que en el informe sí figura la justificación, y que el dictamen de valoración no se ha realizado por el método de comparación, sino por el método analítico.
Frente a ello, la Administración del Estado, indica que del examen de la documentación aneja al informe pericial, folio 225, constan algunos datos de las operaciones pero no se indica la altura de la vivienda, ni la notaria en la que se otorgaron las escrituras, por lo que el problema no es que la información la aporte el mismo perito, sino que no se acomoda a ninguna de las posibilidades que se recogen en la demanda, citando la sentencia del TSJ de Canarias 120/2016, de 14 de marzo, y la de este Tribunal invocada por la parte actora.
La parte codemandada sostiene, en primer término, la inadmisibilidad del recurso, por extemporaneidad en su interposición, pues notificada la resolución el 13 de febrero de 2018, y si bien el escrito de interposición se presentó el 13 de abril de 2018, el Consejo de Gobierno tomó la decisión de recurrir hasta el 8 de mayo de 2018.
A continuación, sostiene la nulidad por no haberse acreditado documentalmente los datos de los inmuebles utilizados como testigos de la muestra, y por cuanto no se razona por qué se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia. Subsidiariamente, sostiene igualmente la nulidad de la resolución recurrida atendido el plazo de duración de las actuaciones inspectoras; por estar basadas las liquidaciones en un tercer informe devaloración; por haberse realizado el mismo sin visita del edificio objeto de valoración; y por no haberse aplicado la reducción por vivienda habitual.
El Pleno del Tribunal Constitucional, compuesto por el magistrado don Juan José González Rivas, Presidente; la magistrada doña Encarnación Roca Trías; los magistrados don Andrés Ollero Tassara, don Santiago Martínez-Vares García, don Pedro José González-Trevijano Sánchez, don Antonio Narváez Rodríguez, don Ricardo Enríquez Sancho, don Cándido CondePumpido Tourón y la magistrada doña María Luisa Balaguer Callejón, ha pronunciado
EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
SENTENCIA
En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4433-2020, promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla ? sede en Málaga-, respecto de los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, por posible vulneración del art. 31.1 CE. Han comparecido y formulado alegaciones el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la fiscal general del Estado. Ha sido ponente el magistrado don Ricardo Enríquez Sancho.
I. Antecedentes
1. El día 18 de septiembre de 2020 tuvo entrada en el registro general de este Tribunal Constitucional un escrito de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga- (recurso núm. 749/2016), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el auto de 28 de julio de 2020 por el que se acuerda plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son, sucintamente expuestos, los siguientes:
a) La entidad mercantil TEAN Y TETOAN, S.L. adquirió el 6 de febrero de 2004 una finca en el término municipal de Benalmádena (Málaga) por un precio en escritura pública de 781.315,74?, siendo transmitida el 2 de mayo de 2013 al tiempo de la constitución de la entidad "Servicios Proactis, S.L." como aportación a su capital por un valor en escritura pública de 900.000?.
b) Como consecuencia de la citada aportación, con fecha de 18 de septiembre de 2013, el Ayuntamiento de Benalmádena giró a la entidad transmitente una liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU) por una cuota tributaria de 70.006,19?. La base imponible se calculó aplicando al valor catastral del suelo al momento de la transmisión (808.152,33?) el porcentaje establecido por el Ayuntamiento derivado de la aplicación las normas de valoración previstas en el art. 107.4 TRLHL [del 31,5%, a razón de un 3,5% por cada uno de los nueve años completos de permanencia del bien en el patrimonio del sujeto pasivo (del 2004 al 2013)]; base imponible de 254.567,98? sobre la que se aplicó el tipo de gravamen del 27,50% fijado en la correspondiente ordenanza municipal, dando lugar a la ya referida cuota tributaria de 70.006,19?. Asimismo, se le aplicó una sanción de 7.000,62? y un recargo del 5% a ambas cantidades (cuota tributaria más sanción) de 3.850,34?, por lo que la cantidad total a pagar ascendió finalmente a 80.857,15?.
c) El 29 de noviembre de 2013 la parte actora interpuso recurso de reposición contra la referida liquidación administrativa solicitando su anulación: (i) por desproporción entre la cantidad liquidada y el valor real, al no haber existido incremento real del valor del terreno, y (ii) por exención de gravamen de la operación societaria realizada. Dicho recurso fue desestimado mediante Resolución de la Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento de Benalmádena de 9 de diciembre de 2014 al no haberse acreditado: (i) la inexistencia de incremento de valor del terreno, (ii) el ejercicio de una actividad económica de los aportantes a efectos del IRPF, (iii) la aportación de los bienes a la actividad, o (iv) la llevanza de una contabilidad conforme al Código de Comercio.
d) Contra la anterior resolución se interpuso recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 5 de Málaga (procedimiento ordinario núm. 104/2015) que, por sentencia núm. 766/2015, de 29 de octubre, se estimó parcialmente, anulando la sanción y la parte correspondiente del recargo a ella aplicado.
e) Promovido recurso de apelación (núm. 749-2016) contra la anterior sentencia ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga-, una vez tramitado y concluso el correspondiente procedimiento, mediante providencia de 12 de diciembre de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se acordó oír a las partes y al Ministerio Fiscal sobre la pertinencia de plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLHL dada su posible oposición a los principios de capacidad económica y prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).
En dicha sentencia el Tribunal Supremo acuerda que si un cliente negoció una clausula de un contrato hipotecario no cabe apelación ninguna por falta de transparencia por lo tanto el consumidor queda deslegitimado de cualquier interposición de recurso.
Esta sentencia se suma a otras dos emitidas en noviembre en las que se pone también de manifiesto la declaración nula de renuncia para emprender acciones legales respecto a cuestiones ajenas a las pactadas.
Sentencia de Hecho
Un matrimonio que subrogó un préstamo de 183.000 euros y la promotora de una vivienda tenía con Bantierra un crédito decidieron novar mediante su ampliación hasta 195.000 euros.
Se pactó un interés fijo del 2,75% hasta el 3 de marzo de 2011, y a partir de entonces un interés variable (euríbor a un año más un diferencial del 1,40%, así como un suelo del 2,75% y un techo del 12%; posteriormente, en 2013, el suelo quedó fijado en 1,75% tras llegar ambas partes a un acuerdo).
Con la firma de las nuevas condiciones los clientes renunciaron «expresamente a toda acción reclamatoria sobre la cláusula suelo», reconociendo que habían sido informados, antes de la firma del documento, de la existencia de la cláusula suelo, de sus consecuencias y de las fluctuaciones del euríbor.
Tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza dieron la razón a los clientes, pero ahora el Tribunal Supremo ha atendido los argumentos de Bantierra y concluye que ambas partes firmaron un contrato privado por el que el banco accedió a reducir el suelo y los clientes, que en ese momento podían ejercitar la acción de nulidad de la originaria cláusula suelo, renunciando a dicho ejercicio.
Concluyendo dichas resoluciones suponen «una nueva zancadilla a los hipotecados que firmaron esos acuerdos con su banco para quitar la cláusula suelo de su préstamo.
PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.
SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Oviedo dictó Sentencia en fecha 18 de septiembre de 2020 en los autos referidos con cuyo fallo es del tenor literal siguiente:" Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Doña. Mar Moro Zapico, en la representación que tiene encomendada, se absuelve a la demandada de los pedimentos interesados en su contra.
Las costas se imponen a la parte actora."
TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación y previos los traslados ordenados la parte apelada formuló escrito de oposición, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.
CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 3 de marzo de 2021.
QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales. Vistos, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Miguel Juan Covian Regales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El presente procedimiento se inicia mediante la interposición de demanda por la representación de don Vicente y doña Esperanza frente a CAJA LABORAL POPULAR, COOPERATIVA DE CRÉDITO, solicitando se declare la nulidad de la cláusula de la hipoteca cuarta (comisiones), en el apartado relativo a la "compensación por riesgo de tipo de interés", inserta en la escritura de préstamo hipotecario objeto de litigio y formalizada entre las partes de fecha 24 de julio de 2015, y se condene a la demandada a devolver a los demandantes la cantidad abonada por tal concepto, 4.817,76 euros, más intereses. Se transcribe dicha cláusula y se señala, en definitiva, que la parte demandante no fue informada de la misma antes de formalizar el contrato ni al consultar con carácter previo el coste de la posible cancelación del préstamo, considerando la cláusula abusiva y, en consecuencia nula, procediendo la declaración de tal nulidad y restitución de lo abonado por tal concepto.
La parte demandada, al contestar, se opone a la pretensión articulada por la actora, afirmando que fue informada de la existencia de la cláusula, tanto al momento de la firma como de la cancelación, y que la cláusula litigiosa supera los controles de inclusión y transparencia, encontrándose redactada en términos estrictamente similares a la norma que la regula.
La sentencia recaída en la instancia desestima la demanda, con imposición de costas. Se señala en la resolución que, a los escasos cuatro años de la formalización del préstamo, los actores decidieron cancelarlo, quebrando con ese actuar las legítimas expectativas de ganancia de la entidad demandada, sin que la cláusula pueda considerarse abusiva y/o desproporcionada por destinarse a paliar tal pérdida económica, no pudiendo hablarse de falta de transparencia y/o incorporación.
La crisis económica derivada de la pandemia de la Covid-19 está haciendo estragos en las economías familiares. Una de las principales problemáticas que está generando es la incapacidad para algunas familias de afrontar los pagos del alquiler. Como solución, cada vez más arrendadores optan por contratar un seguro de impago para evitar la morosidad.
La contratación de este tipo de seguros, relativamente nuevos, venía experimentando subidas desde 2019, cuando aumentaron un 35 % según datos del Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA),pero en época de pandemia se han doblado las contrataciones, hasta el punto de que el OESA estima que en 2021 el 30 % de los nuevos contratos de alquiler incluirán seguros de impago.
"La crisis de la Covid-19 ha hecho que los arrendadores se sientan más inseguros ante posibles impagos", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
"El volátil contexto en el que vivimos provoca además que sea muy difícil prever futuras morosidades", razona.
Por ello, el experto considera que la mejor opción para evitar situaciones de morosidad es contratar estos seguros de impago. "Es la mejor forma de cerciorarse de que el dinero va a llegar", opina Emiliano Bermúdez, quien añade además que "es la tendencia que está siguiendo la sociedad".
¿Cómo funcionan?
"El seguro de impago de alquiler cubre la renta que se acuerda en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago", explica Emiliano Bermúdez. De esta forma, el arrendador se asegura su renta mensual y evita situaciones de morosidad por parte del inquilino.
Además del impago, estos seguros ofrecen otras coberturas. "Una vez que se ha contratado un seguro", expone Emiliano Bermúdez, "es común que se añada protecciones por daños a la vivienda o robo, que a su vez son la causa principal de litigios entre el casero y el inquilino", añade.
Para el experto, contratar seguros también tiene beneficios para el inquilino, al servirle de desahogo económico en caso de no poder afrontar los pagos del alquiler. "Con una cobertura amplia, el inquilino evita posibles situaciones desagradables como entrar en la lista de morosos o incluso ser desahuciado", opina.
"Los seguros de impago son una herramienta muy cómoda", piensa el experto, quien pronostica que en el futuro cada vez habrá más pólizas en el alquiler. "Al igual que los seguros de coche, por ejemplo, es probable que con el tiempo se conviertan en una condición necesaria para alquilar", aventura.
El precio de la de segunda mano baja del 1,8% del trimestre anterior al 0,8%.
La compraventa de vivienda cae un 13,3% en octubre.
La compraventa de vivvienda cae un 1,1% en septiembre.
Regionalmente, la variación positiva más marcada se registra en Melilla (4,9%), mientras que las variaciones positivas menos intensas se da en Andalucía, Madrid y La Rioja (1,2%). Por otra parte, las subidas más intensas se dan en Canarias, Navarra y Comunidad Valenciana, con subidas de 0,8, 0,5 y 0,4 puntos, respectivamente. Los mayores descensos se dan en Extremadura, Andalucía y Baleares, que registran bajadas de 1,3, 1,2 y 1,2 puntos, respectivamente.
La opinión de pisos.com
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida en el 2020, si bien estas cifras no han abandonado nunca la moderación. Esta moderación afecta principalmente a la segunda mano, mientras la obra nueva sigue con su evolución menos previsible, al alza". El experto añade que "la evolución de los precios sigue siendo muy heterogénea, tal como venía sucediendo desde que se iniciara la recuperación de precios en el 2015. Aunque siguen existiendo diferencias notables entre comunidades autónomas, la moderación impera en todas ellas y por el momento no hay ninguna donde se estén empezando a registrar caídas en el precio".
La evolución de las hipotecas en 2019 es de subidas y bajadas, hubo repuntes en enero (22,5%), en febrero (9,2%) y en marzo (15,8%), en abril cayó (-0,1%) en mayo subió (11,2%), en junio cayó (-2,5), en julio subió (13,1%) en agosto cayó (-29,9%) y continuaron las caídas de septiembre (-31,6%) octubre (-2,1%), noviembre (-0,5%) excepto en diciembre que subió un 43%.
El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018.
Asimismo, el importe medio fue de 122.079 euros en el duodécimo mes del año, un -4,2% inferior en tasa interanual y un -5,9% inferior en tasa mensual.
Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en diciembre fueron Madrid (6.787), Andalucía (5.082) y Cataluña (4.207). La mayor tasa de subida se registró en Castilla-La Mancha (167,8%) y la única caída se produjo en La Rioja (-9%).
Respecto al conjunto del año, la concesión de hipotecas creció un 2,7%, alcanzando los 357.720 préstamos. Este incremento es menor al registrado años atrás, dado que las hipotecas subieron un 11,3% en 2018, un 10,7% en 2017 y un 14,6% en 2016.
Por otra parte, el importe medio de las hipotecas concedidas en 2019 se estableció en 125.007 euros, arrojando una subida del 0,6%. Este porcentaje contrasta con los recogidos en 2018 (6%), 2017 (6,8%) y 2016 (2,9%).
En cuanto al capital prestado, se situó en 44.717.507 euros, con una subida del 3,3%. Este dato fue más alto en 2018 (18,1%), 2017 (18,1%) y 2016 (17,8%). Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787) fueron las regiones con mayor volumen de hipotecas en 2019. Castilla-La Mancha (17,9%) fue la autonomía que más creció el año pasado y Navarra (-9,4%) fue la que más se ajustó.
Según el Jefe de estudios de Idealista.com, el señor Fernando Encinar "Durante el confinamiento el stock de viviendas usadas creció de forma exponencial. El mercado inmobiliario estaba roto y la falta de compraventas y la continua entrada de nuevas viviendas en idealista han acrecido la oferta. Las casas que se han incorporado a la base de datos de idealista provienen probablemente de divorcios o separaciones, herencias y de propietarios que han tenido una urgente necesidad de liquidez. Este aumento de oferta continuará en los próximos meses mientras que la demanda arrastrará dificultades para comprar, motivadas por la falta de empleo y ahorros para asumir una hipoteca"
"El escenario a corto plazo no ofrece ningún elemento para pensar que los precios se van a comportar en la crisis que viene de manera distinta a como se comportaron en la anterior crisis: ajustes a la baja que podrían llegar a ser de dos dígitos en algunas zonas donde el aumento de la oferta sea significativo y una reducción de la demanda relevante. Los datos de mayo ya adelantan ese nuevo proceso que se acelerará en los próximos meses. En todo caso, es de esperar que tanto el ajuste como la posterior recuperación sea mucho más rápida que en la crisis anterior, y podamos volver en 2021 a los niveles anteriores al estallido de la pandemia", aclara el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.
Por provincias, se abarató un 8,8% Baleares, un 8,1% Barcelona y un 7,5% Madrid. Además, el precio de la vivienda en alquiler cedió un 0,8% en enero en tasa intermensual con un coste de 10,57 euros/m2 al mes, según Efe.
Según Fotocasa, los alquileres no habían dejado de crecer desde agosto de 2015 hasta finales de diciembre. 11 comunidades autónomas registraron datos mensuales negativos y de caídas siendo las más pronunciadas Baleares (8,8%), Madrid (7,5%) y Cataluña (5,2%).
A pesar de estos descensos, las comunidades más caras para alquilar una vivienda son Madrid y Cataluña, con 14,03 y 13,91 euros/m2 al mes, respectivamente. Le siguen, País Vasco con 13,31 euros/m2 al mes y Baleares con 11,30 euros/m2 al mes.
Por provincias, los descensos fueron generalizados con respecto a diciembre y las rentas cayeron en 30 de las 47 provincias analizadas por Fotocasa. Los descensos mensuales más acusados se registraron en Lugo (5,6%), Jaén (3,9%), Huesca (2,4%) o Cáceres (2,4%). Pero además, en tasa interanual, las mayores caídas correspondieron a Baleares (8,8%); Barcelona (8,1%), Madrid (7,5%), Jaén (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (6,1%).
La provincia más cara fue Gipuzkoa 15,07 euros/m2 al mes, seguida de Barcelona 14,73 euros/m2 al mes y Madrid 14,03 euros/m2 al mes. En el caso de Madrid, el precio del alquiler bajó en 13 de los 20 distritos en tasa intermensual. El más caro para vivir de alquiler es Salamanca con 17,42 euros/m2 al mes, seguido de Centro con 16,87 euros/m2 al mes y Chamberí con 16,67 euros/m2 al mes. El más económico es Moratalaz con 10,93 euros/m2 al mes.
En Barcelona los alquileres bajaron en seis de los diez distritos y las rentas más caras se dieron en Sarrià-Sant Gervasi con 16,64 euros/m2 al mes y el más económico fue Nou Barris con 12,65 euros/m2 al mes.
Según sostiene Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler empieza a dar signos de moderación después de años de intensas subidas. De hecho, durante los últimos meses el mercado cuenta con más oferta de vivienda en alquiler, en cambio, la demanda descendió ligeramente.
En el mes de enero, España firmó el undécimo mes consecutivo en el que la compraventa de vivienda se ve incrementada en tasa interanual. La compraventa se incrementó en un 31%, superando la barrera de las 50.000 operaciones. Desde 2008, año previo a la crisis inmobiliaria, no se alcanzó un dato tan alto en el primer mes del año, cuando se obtuvieron 61.825 compraventas.
La compraventa de viviendas se ha postulado como la operación más importante en la recuperación tanto del sector como de la economía española.
Con los datos obtenidos por el INE, Instituto Nacional de Estadística, se aprecia que en cuanto a la tasa mensual, las compraventas en enero aumentaron un 9,5% respecto a diciembre, un incremento que se sitúa en un 1,5 por debajo del dato obtenido en este periodo el año pasado.
En cuanto a las viviendas, el 91,9% de estas fueron transmitidas libres, mientras que el 8,1% fueron protegidas. Estas últimas incrementaron un 11,6%, mientras que las libres subieron un 33% respecto al año pasado.
De estos hogares transmitidos, el 19% de las viviendas fueron nuevas, una cifra que supone un incremento del 17,2% en términos anuales y que continúa con los 15 meses de subida. A pesar de ello, es el aumento más bajo registrado desde febrero de 2021.
En cambio, el resto de viviendas, el 81% restante, fueron de segunda mano. Las compraventas de viviendas de segunda mano también incrementaron respecto a 2021, con una subida del 34,7%.
Los incrementos por comunidad autónoma
La Rioja, Comunidad Valencia y Andalucía se posicionaron como las comunidades autónomas que mayor cifra de compraventas de viviendas registradas por 100.000 habitantes obtuvieron.
En cuanto a las subidas anuales, La Rioja, Baleares y Canarias fueron las comunidades con mayor incremento en enero con un 71,4%, 53,2% y un 40,5% respectivamente. En contraposición, Aragón y Extremadura fueron las que menor subida experimentaron. Además, Navarra se postuló como la única comunidad con una variación negativa.
A pesar de considerarse el mes de febrero como un mes de caídas mensuales en las ventas de inmuebles en este mes se han registrado subidas. Las estadísticas muestran que en febrero de 2021 aún está por debajo del número de viviendas que se vendieron el año anterior aunque la diferencia es cada vez menor. En 2020 se vendieron 2.000 viviendas más que este febrero del año pasado por lo que se augura un crecimiento interanual en las transacciones inmobiliarias.
También se ha observado un empuje en las operaciones de viviendas nuevas, en concreto se inscribieron en febrero 10.130 transacciones de viviendas de obra nueva. Subiendo un 5% en lo que llevamos de año tras aumentar en febrero un 23,5%.
Sin embargo las compraventas de vivienda de segunda mano han caído en febrero un 8,1% interanual.
Los resultados por Comunidades Autónomas son los siguientes:
Las comunidades con mayor número de transacciones por cada 100.000 habitantes son; Comunidad Valenciana 147, La Rioja 137, Andalucía 133. Andalucía destaca con más de 8.900 ventas de viviendas, seguida de Madrid 6.635, Cataluña 6.460 y Comunidad Valenciana 5.871.
En el otro lado nos encontramos 5 comunidades con menos de 1.000 transacciones en febrero: Asturias, Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja, con menos de 400 ventas.
Respecto a la evolución interanual el promedio nacional muestra un descenso del 43% respecto a febrero de 2020, en Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Navarra, el País Vasco y La Rioja han crecido las transacciones de viviendas inscritas en los registros.
Andalucía, Madrid y Cataluña han sufrido caídas del 1% y el 6,7%, respectivamente, mientras que en Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana los descensos son de dos dígitos.
Como consecuencia de la continua subida de la inflación a causa del conflicto bélico ucraniano-ruso, Pedro Sánchez ha confirmado la llegada de nuevas medidas que estarán vigentes hasta el 31 de diciembre. Este nuevo paquete tiene un coste de 9.000 millones, que junto a las medidas actuales suman la cifra de 15.000 millones. Con este paquete, el presidente del Gobierno prevé situar en 3,5 puntos el Índice de Precios de Consumo a finales de año.
El presupuesto para estas medidas está dividido en 5.500 millones para garantizar la protección de empresas y familias y otros 3.500 millones destinados a rebajas fiscales. Con ello, al finalizar 2022, se habrá invertido más de un punto del PIB español con un total de 15.000 millones dirigidos a la protección de empresas y familias.
El nuevo paquete de acciones contra la inflación
El paquete cuenta con numerosas medidas, de entre las que destacan las acciones siguientes, así como el impulso al uso del transporte público:
Desde el 1 de septiembre, se realizará una rebaja del 50% del coste de todos los abonos mensuales y de cualquier tipo de abono de compañías de transporte estatal, por ejemplo Renfe, así como una reducción del 30% para abonos de aquellos transportes regulados por las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Esta última reducción podrá verse incrementada hasta el 50% a través de los recursos propios.
Incremento del 15% de las pensiones de invalidez no contributivas y de jubilación. En tasa mensual, supone un aumento de 60 euros, lo que al final de año alcanzará un incremento total de 360 euros.
Subvención directa de 200 euros para desempleados y autónomos con ingresos bajos, la cual podrá ser solicitada a partir de julio. Además, hasta el 31 de diciembre se limitará el coste máximo del butano.
En suma, se disminuirá el IVA de un 10% a un 5% en el recibo de la luz y continuarán estando en vigor las medidas ya aplicadas a la electricidad, por ejemplo, la rebaja del tributo de la luz al mínimo, incremento del descuento del bono social y la eliminación del tributo del valor de la producción.
En cuanto a los carburantes, continuará la deducción de 20 céntimos por litro de combustible hasta finales de año.
Aplazamiento de las acciones en vigor desde marzo
Hasta el 31 de diciembre, continuarán en vigor las medidas aprobadas para proteger a los colectivos más vulnerables:
Las subvenciones del Ingreso Mínimo Vital (IMV) se prorrogan.
La suspensión del suministro de energía continúa prohibida.
El límite máximo al incremento de alquileres. Hasta la fecha indicada, sigue prohibido por decreto subir el precio de los alquileres por encima del 2%, desvinculando la actualización anual de los contratos de arrendamiento del IPC. La norma realiza una diferencia entre los pequeños propietarios, que tendrán la opción de negociar con sus inquilinos los aumentos por encima del 2%, y los grandes tenedores, que únicamente podrán incrementar las rentas al 2% como máximo. En caso de que los pequeños propietarios no lleguen a un acuerdo con sus inquilinos, establecerán la subida del 2% en el alquiler.
En compañías vinculadas a la Administración, no se podrá realizar despidos por motivos de subida de costes energéticos.
De la misma forma, también se aplaza el abono de tasas a la Seguridad Social hasta septiembre, se confirman subvenciones directas a empresas gasintensivas, se mantienen las ayudas por sequía y se prorrogan las subvenciones destinadas a las víctimas por el volcán ´Cumbre Vieja´ en La Palma.
De manera extraordinaria, el pasado 26 de junio se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2022. Respecto al arrendamiento de inmueble, el decreto detalla que "teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, es preciso extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, con objeto de evitar en un mismo contrato un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda de la evolución de una referencia cuya variación está obedeciendo a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda".
Tras ello, el Real Decreto-ley prosigue "en consecuencia, se considera necesario prologar hasta el 31 de diciembre de 2022 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (...), de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto anual".
Ello debido a que con el desarrollo de la Guerra entre Rusia y Ucrania, el IPC ha llegado a situarse al 7%. Previamente a la publicación del primer Real Decreto-ley del paquete de medidas de marzo, el último dato acerca de la inflación correspondiente a febrero lo situaba en un 7,6%. En el caso de este último decreto que prorroga las medidas hasta finales de año, ha tomado como dato referente el procedente de abril, un mes donde el IPC se encontraba en un 8,3%.
El BOE detalla que "ello justifica la extraordinaria y urgente necesidad de adoptar medidas para evitar un desproporcionado incremento en la renta de estos contratos, al introducir el referido índice determinados factores que responden a la situación internacional y que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda".
En suma, se ha pospuesto la prohibición del proceso de lanzamientos y desahucios para viviendas vulnerables que no posean otra vivienda alternativa a la que acudir.
La incertidumbre económica y el incremento de los tipos de interés están causando el peor momento de financiación para los autónomos. Estos han visto como su crédito se ha encarecido un 72% por el sector financiero en 2022. En suma, el interés medio de los créditos de autónomos ha aumentado un 4,02%. Un dato que casi duplica el registrado a finales de 2021 cuando el tipo de interés medio se encontraba en un 2,33%.
De esta forma, los autónomos deben hacer frente a una financiación que se presenta el doble de cara que la de las compañías. Aún con el incremento de los bancos en los tipos de interés de las empresas, el tipo medio se encuentra en un 2,73% para empresas cuya liquidez no supera los 250.000 euros; del 2% para liquidez de entre 250.000 y un millón de euros; y del 1,43% para una liquidez superior al millón de euro.
Mientras que las condiciones de financiación para autónomas han aumentado, la evolución del Euribor a tres meses también. Este es el índice de referencia para créditos a compañías que se utiliza para el Euribor de hipotecas. Este índice de referencia a tres meses ha pasado de encontrarse en terreno negativo en 2021, con un -0,572%, a situarse en un 1,605%.
El acelerado ritmo del incremento del interés continuará su evolución al alza, encareciendo los créditos para empresas, autónomos y familias. Esta subida de los tipos de interés se presenta como una medida del BCE para frenar los efectos de la elevada inflación. Una inflación que según prevé el INE podría haberse situado en un 7,3% en el mes de octubre.
A lo largo del año, los tipos de interés han incrementado un 2% tras los tres incrementos de dichas tasas por el BCE. De cara al cierre de 2022, se anticipa un nuevo incremento del 0,50% que elevaría el porcentaje total al 2,5%. Debido al temor por esta nueva subida, el Euribor a 3 meses ha vuelto a incrementarse un 0,062 puntos porcentuales en una única semana. Actualmente, la tasa del Euribor se sitúa en un 1,605%.
La zona costera de Almería, Levante y Poniente se ha incrementado la construcción de viviendas nuevas y por lo tanto la comercialización inmobiliaria.
Más concretamente en Almería y según el Centro de Información Estadística del Notariado pone de manifiesto el incremento de transacciones de compraventa en más del 266% por encima de la media nacional 233% desde abril de 2020 hasta abril de 2021.
La vocal de Almería del Colegio Notarial de Andalucía constata el incremento de realización de escrituras de compraventa sin crédito hipotecario pagando al contado y también a interés fijo durante los dos y tres últimos meses.
La mayoría de hipotecas constituidas y escrituradas en las notarías almerienses se ha dado más a particulares que a entidades financieras. Desde que entró en vigor en 2019 la nueva Ley de Crédito Inmobiliario todos los gastos de formalización de la hipoteca son asumidos por bancos y cajas.
En la provincia de Almería dan fe 43 notarios del incremento de escrituración de viviendas y transacciones de compraventa inmobiliaria.
La mayor demanda es la consecuencia de la reactivación económica global y, a su vez, es el principal factor del aumento de los costes de construcción y la tensión en los precios.
Los costes de construcción residencial se han encarecido en los últimos meses por la existencia de una mayor demanda producto de la reactivación económica a nivel global. Esta tendencia, indica Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), "se está produciendo a medida que avanza el proceso de vacunación y la crisis sanitaria está cerca de su fin", además de por una ralentización en la distribución de las propias materias primas, "que debido a la pandemia han tensionado los precios".
Por su parte, desde Andimac subrayan que, en los últimos meses, las cadenas de suministro han pasado de estar paradas y sin demanda, "a reactivarse a la vez que el mundo se ha abierto con la voluntad de mejorar las necesidades que requiere la población, como es el caso de la vivienda". "Ahora la demanda ha crecido exponencialmente, por lo que se esperan ajustes en las cadenas de producción hasta alcanzar el equilibrio", recalca Sebastián Molinero, secretario general de la organización.
El incremento de los costes de construcción se debe a los materiales, que en algunos casos han duplicado su precio, no de la mano de obra, factor que tuvo influencia en años anteriores.
Dentro del conjunto de factores que determinan el baremo final de los costes de producción, el precio de los materiales representa actualmente el mayor nivel de de encarecimiento. En este sentido, Fernández Alén reconoce que los valores monetarios de los materiales "están disparados durante este 2021" ya que, en algunos casos, "como sucede con el estaño, la madera o el petróleo", casi se han multiplicado por dos en un año.
En paralelo, desde APCEspaña ponen de manifiesto que, a diferencia de los años precios a la pandemia, y especialmente los ejercicios relativos a 2016, 2017 y 2018; el incremento de los costes viene del lado de los materiales, "no de la mano de obra". De la misma forma opina Jiménez Michavila, que recalca que "todavía no se aprecian subidas significativas de la mano de obra, principal causa del constante incremento de los costes de construcción en los últimos años". Ello se debe, insiste este especialista, "al problema de relevo generacional" que existe desde la última crisis del sector.
La tendencia se prolongaría hasta principios de 2022, lo que podría absorber los beneficios esperados de muchas compañías dedicadas a la promoción de viviendas de obra nueva residencial.
Los expertos del sector de la construcción consultados admiten que es complicado lanzar previsiones sobre la prolongación temporal del coste de los materiales. Sin embargo, desde la CNC calculan que esta tendencia podría dilatarse a lo largo del presente ejercicio y alcanzar 2022, "puesto que vamos a asistir, a nivel global, a una recuperación económica tras la crisis del coronavirus, que podría presionar más al alza aun los precios de las materias primas".
De hecho, desde esta organización hacen hincapié en que esta coyuntura podría absorber los beneficios esperados por muchas compañías dedicadas al residencial. En concreto, Fernández Alén explica que los materiales representan alrededor del 40% de los costes del proyecto de obra nueva y que, los márgenes de beneficio en el sector actualmente se sitúan en torno al 3%, "lo que hace que un aumento significativo de los precios absorba completamente los beneficios esperados". "En el caso de una casa de alrededor de 95 metros cuadrados el aumento de precios podría ser de alrededor de 15.000 euros para finales de este año si los costes de construcción se incrementan un 8%", revela.
Desde Andimac ponen en evidencia otra tesitura, que en el sector "ya ha generado tensiones": la relación contractual entre operadores privados. Al respecto, Molinero se remite a los retrasos en las obras residenciales que, en caso de ejecutarse meses más tarde a la fecha del contrato, "supondría para el promotor una problemática, pues algunas partidas se habrían incrementado entre un 30% o un 35%". "Esta relación contractual podría suponer grandes problemas en el sector de la construcción, si se tiene en cuenta que el contrato es un documento entre agentes privados y que renegociarlo podría poner en riesgo a la propia empresa constructora", agrega.
El precio de la vivienda nueva subirá si continúan aumentando los costes de construcción, aunque no se espera una caída de las ventas porque hay mucha demanda interesada en comprar.
En cuanto a la repercusión del aumento de los costes de construcción sobre el producto final, Cuervo confirma que esta tendencia se trasladaría al precio de la obra nueva, aunque matiza que lo haría sobre aquellos proyectos nuevos que se pondrán en marcha en los próximos meses, no en aquellas viviendas vendidas en contrato privado y que están en construcción, "cuyo precio está cerrado y no se puede alterar".
Asimismo, desde esta organización admiten que, en último caso, las empresas podrían decidir si están en condiciones de rebajar sus márgenes de beneficios para no trasladar esas subidas de precio al cliente, "pero se trata de una decisión estratégica que tendrá que valorarse por cada una de ellas llegado el momento", puntualiza Cuervo.
Lo que sí tienen claro en APCEspaña es que en los próximos meses "no se espera una caída de las ventas de obra nueva, incluso en un hipotético escenario de precios al alza". Ello se debe al buen comportamiento que está teniendo la demanda de obra nueva en los últimos meses, "evolucionando incluso de forma más favorable a la que esperábamos".
La nueva estadística del INE en la que se analiza periódicamente la evolución del mercado inmobiliario muestra una caída en la compraventa de viviendas del 12,59% interanual según datos de Agosto 2023. En esta fecha se cifraron 82.904 operaciones de compraventa de viviendas frente a las 94.843 operaciones en 2022. Se da una caída progresiva en los últimos seis meses de este año especialmente entre marzo y abril en que se pasó de 95.520 operaciones a 74.820 para retomar los anteriores porcentajes y continuar con el descenso continuado.
Madrid cae un 22%, Andalucía un 14%, Cataluña un 13% y Valencia resiste con una caída de 3% en la compraventa de vivienda
Por CCAA se dan descensos significativos en lacompraventa de viviendas en Cataluñacon descenso del 12,82% y 12.768 operaciones, también destacamos que en Andalucía se ha producido una caída del 14,58% de caída, con un de 16.900 operaciones en Agosto. La mayor caída sin embargo se observa en la comunidad de Madrid con un descenso del 22,33% y tan solo 11.771 compraventas registradas. La Comunidad valenciana excepcionalmente se mantiene estable y no sufre un derrumbe excesivo, tan solo cae un 3,15% y mantiene sus operaciones en 13.086cerca de las 13.512 del año anterior.
En líneas generales se confirman las expectativas respecto a 2023 y podemos hablar de cierta tendencia a la estabilización o ralentización de la caída en el caso de la vivienda e hipotecas y no tanto en los precios en los que aún no se aprecia un freno destacable.
Lo que queda en «Casa del autónomo» con la propuesta del Gobierno de «actualizar cotizaciones a rendimientos» es «trabajar en muchos casos para el Estado y no para nosotros«, ha asegurado el presidente de ATA Lorenzo Amor. «Sumando lo que tienen que aportar los autónomos en IRPF y Cotizaciones hay autónomos que superarán el 50%.»
Como se puede ver en el cuadro a continuación, «muchos autónomos trabajarán para el Estado, pagando más al Estado que lo que le queda para su casa».
Ejemplo:
-Los autónomos con 49.000? de rendimiento neto, pagarán 27.000? entre cotización e Irpf y sólo quedarán para ellos 22.000?. Igual quien tenga rendimiento neto de 32.000? pagará al Estado un 40%, quedando para el autónomo 19.000?.
«Este sistema planteado así, empobrece al autónomo, fomenta la economía sumergida y desincentiva la actividad a partir de determinados tramos de facturación«, ha añadido Amor. «Por cierto, resulta llamativo que haya tramos con menor rendimiento neto que al final, el autónomo tenga para su casa más disponible que otros con mayor rendimiento neto como por ejemplo entre 42.000 y 48.000? de rendimiento neto anual frente a rendimientos netos superiores.
¿Qué paga de cuota actualmente un autónomo?
La cuota mínima que se está abonando actualmente (sin tener en cuenta tarifa plana) es de 286,15 ?/mes, cuya base de cotización es de 944,4?/mes (para 2020 se estableció el tipo 30,3% en el Decreto Ley 28/18 y no se ha actualizado aun al 30,6% para 2021 en virtud del RD Ley 2/21). Dependiendo de la edad que se tenga se podrá elegir unas bases mínimas y máximas, determinándose para cada año en los Presupuestos Generales del Estado. En primer lugar se elige la base de cotización (BC), y a ella se le aplican los porcentajes de cada opción de cobertura que hayamos elegido. La cuota desde el 1 de enero de 2019 incluye la totalidad de las contingencias que hasta el momento tenían carácter voluntario, como la protección por cese de actividad y las contingencias profesionales.
Actualmente se estima un mantenimiento de precios durante 2020 y 2021 sin importantes caídas aunque habrá un estancamiento con leves subidas del 1,4% durante este año situando al mercado español entre los más afectados por la pandemia.
Desde dicha agencia observan que las medidas de estimulo han funcionado y han logrado sostener los precios del mercado inmobiliario aunque prevén una caída puntualizando que en países como Italia y Reino Unido habrá una evolución más rápida y un incremento de precios moderado.
Según el estudio realizado por la agencia indicaron que los precios inmobiliarios en España permanecerán más o menos estancados durante 2020 y 2021, y comenzarán a mostrar una evolución positiva y a nivel del resto del mercado europeo en 2022 con un crecimiento del 4,3%, y continuidad en el 2023, con una subida del 3,6%.
La agenda Standard & Poor?s también pone de manifiesto que la evolución de los precios inmobiliarios está influenciada por la política monetaria del BCE, de hecho las condiciones monetarias establecidas por Mario Dragui han ayudado a la financiación de préstamos evitándose así la venta de vivienda, lo que habría dado lugar a la bajada de precios. S&P también considera que estas políticas monetarias junto a la baja rentabilidad de los activos inmobiliarios ha conseguido incrementar las inversiones en el sector inmobiliario así como su demanda.
Una vivienda que proviene de una herencia adjudicado a varios herederos, es una vivienda " proindiviso", en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.
Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:
Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.
Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.
Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.
No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:
Que los herederos aún no son propietarios Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
Aunque el precio que nos ofrezcan sea un "chollo", el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así "forzar" a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.
Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.
Conclusión Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.
Con la aprobación del nuevo Reglamento General de Protección de Datos, las agencias inmobiliarias deben adaptar sus páginas web para cumplir con la normativa. En este artículo explicamos en qué consiste el reglamento y cómo se puede adaptar un sitio web.
El Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) se ubica en el marco de la Unión Europea. Su objetivo es controlar cómo tratan los datos personales las empresas y otras organizaciones.
Para ofrecer a los usuarios el control sobre cómo se hace uso de sus datos y para proteger "los derechos y las libertades fundamentales de las personas físicas", la legislación establece estrictos requisitos sobre el procedimiento de manejo de datos, transparencia, documentación y consentimiento del usuario.
Para el tratamiento de datos personales del usuario es obligatorio el consentimiento del mismo. Este concepto diferencia la nueva normativa de la LOPD. Por lo tanto, antes de que un individuo facilite sus datos personales (en este caso, a través de la página web de una agencia inmobiliaria), tiene que expresar su consentimiento.
Asimismo, el responsable del tratamiento de los datos debe asegurarse de que el usuario haya expresado su consentimiento. Este debe ser otorgado libremente en base a una información clara y específica de cómo se manejarán sus datos personales.
Toda organización debe mantener un registro de las actividades del tratamiento de dichos datos.
Otras novedades que implanta este reglamento es que los individuos cuentan con "el derecho de portabilidad de datos ", "el derecho de acceso a datos " y "el derecho al olvido " y pueden retirar su consentimiento cuando así lo deseen.
Si se produce una violación de la seguridad de los datos, la empresa ha de notificarlo a las autoridades y a las personas afectadas antes de que pasen 72 horas.
El RGPD en los sitios web.
Siempre y cuando un sitio web ofrezca servicios a ciudadanos de la UE y esté procesando sus datos personales, es necesario ponerlo en el conocimiento del usuario. De esta forma, deberá tener un apartado en el que informe al usuario cómo se realizará el tratamiento de sus datos y darle la posibilidad de expresar su consentimiento.
Esta información permanecerá siempre disponible para su consulta y también se debe indicar la forma en la que el usuario puede cambiar o retirar su consentimiento.
Todo consentimiento debe quedar registrado.
RGPD en las webs inmobiliarias.
Para que una web inmobiliaria se adapte a este nuevo reglamento, debe cumplir una serie de requisitos:
Enlace al Aviso Legal, Política de Privacidad y Política de Cookies
La web debe tener un apartado específico para cada uno de estos textos, es decir, distintas páginas de información.
Normalmente, se suele colocar en el footer o pie de página y es accesible desde cualquier sección de la web.
Ejemplo web Acanto Inmobiliaria. Diseñada por www.inmopc.com
Al acceder al Aviso Legal encontramos la página correspondiente donde se detallan:
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8 Ley Aplicable y Jurisdicción.
Al hacer clic en Política de Privacidad, podemos leer un texto que expone distintos párrafos con los títulos:
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Aquí vemos un formulario de contacto en el que se realizan unas que aparecen antes de pulsar el botón "enviar formulario".
Ejemplo web Acanto Inmobiliaria. Diseñada por www.inmopc.com
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Al pulsar el botón "ENVIAR" usted confirma que ha leído, entiende y acepta las condiciones de la Política de Privacidad expuestas y enlazadas situadas en este ENLACE.
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El usuario podrá consultar la Política de Privacidad también desde esta sección y marcar el recuadro para expresar su consentimiento.
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Los datos suelen ser usados principalmente para la creación de una base de datos, campañas de marketing y, en algunos casos, compartir información con terceras personas.
Si finalmente no se consigue el consentimiento, la agencia debe eliminar el contacto de su base de datos.
Cursos de formación sobre protección de datos
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.
Servicio de implantación y adaptación de datos en agencias inmobiliarias
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de implantación y adaptación a la LOPD, que garantice su cumplimiento, actualización y procedimientos de trabajo para el adecuado control y gestión de los datos de carácter personal, si desea más información acceda ahora al Servicio de Implantación y Adaptación a LOPD.
La DC tuvo conocimiento, a través de noticias de prensa e información publicada en diferentes sitios web, de la posible existencia de una conducta contraria a la LDC, consistente en la coordinación de las comisiones fijadas por parte de los intermediarios en la venta y el alquiler de inmuebles así como en el intercambio de información comercialmente sensible entre operadores del mercado de intermediación inmobiliaria de ámbito nacional o inferior, con la colaboración de plataformas especializadas del sector y mediante el empleo de software destinado a tal efecto.
Con el fin de determinar, con carácter preliminar, la concurrencia de circunstancias que justificasen la incoación de un expediente sancionador, la DC inició una información reservada conforme al artículo 49.2 de la LDC.
En el marco de dicha información reservada, de acuerdo con el artículo 27 de la LDC, los días 18, 19 y 20 de noviembre de 2019, la DC realizó inspecciones en las sedes de: C.D.C FRANQUICIADORA INMOBILIARIA S.A. (REMAX), LOOK & FIND PRIMERA RED INMOBILIARIA S.A. (L&F), WITEI SOLUTIONS S.L. (WITEI) y MILLENIUM INMOBILIARIA DE MADRID S. L (NUEVO MILENIO).
El 14 de febrero de 2020, la DC, de conformidad con el artículo 49.1 de la LDC, acordó la incoación del expediente S/0003/20, PROPTECH contra las empresas ANACONDA SERVICES AND REAL ESTATE TECHNOLOGIES S.L. (ANACONDA), IDEALISTA S.A. (IDEALISTA), APLICACIONES INMOVILLA S.L (INMOVILLA), L&F, SERVICIO MULTIPLE DE EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS S.L. (MLS), REMAX y WITEI (folios 146 a 147).
Durante la instrucción del procedimiento, la DC efectuó los siguientes requerimientos de información.
El 12 de marzo de 2020 WITEI presentó ante la CNMC una solicitud de exención del pago de la multa y, subsidiariamente, de reducción de su importe a los efectos del artículo 66 de la LDC. Una vez examinada la información y los elementos de prueba presentados, de acuerdo con lo indicado en el artículo 47.2 del Reglamento de Defensa de la Competencia, la DC rechazó la solicitud de exención presentada por WITEI al considerar que no se cumplían las condiciones establecidas en el artículo 65.1 de la LDC2. No obstante, teniendo en cuenta que en la solicitud se solicitaba subsidiariamente que fuese considerada la reducción del importe de la multa, la DC acordó examinar la información y los elementos de prueba presentados en dicha solicitud y ulteriores ampliaciones de la misma de acuerdo con lo previsto en el artículo 66 de la LDC.
Con fecha 17 de marzo de 2020, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, la DC notificó a todos los interesados en el procedimiento la suspensión del plazo máximo para resolver y del plazo de cualquier trámite o emplazamiento que se hubiera iniciado y no concluido el 14 de marzo de 2020, garantizando, no obstante, el acceso telemático al expediente sancionador (folio 6437).
Con fecha 29 de mayo de 2020, la DC notificó a los interesados la reanudación con fecha 1 de junio del procedimiento y de todos los trámites administrativos suspendidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo. En el mismo acuerdo se señaló como nueva fecha de finalización del plazo máximo para resolver el 25 de junio de 2021 (folio 6466).
A la vista de la solicitud y del valor probatorio de la documentación finalmente aportada, el 17 de junio de 2020, entendiendo que se cumplían los requisitos previstos en el artículo 65.1 de la LDC, la DC acordó considerar la concesión de la exención condicional del pago de la multa a WITEI en beneficio de la citada empresa, en relación con su participación en determinadas prácticas anticompetitivas en el mercado de intermediación inmobiliaria (folios 6677 a 6678).
Asimismo, la DC procedió a incorporar al expediente determinada información pública relacionada con el objeto del expediente de referencia, en las siguientes fechas: 19 de enero de 2021 (folios 7653 a 7681), 22 de enero de 2021 (folios 7690 a 7701), 9 de febrero de 2021 (folios 7703 a 7728), 4 de marzo de 2021 (folios 7737), 18 de marzo de 2021 (folios 7880 a 7890), .6 de abril de 2021 (folios 7913 a 7914) y 7 de abril de 2021 (folios 7915 a 7934).
El 13 de abril de 2021 la DC adoptó el Pliego de Concreción de Hechos (PCH), de conformidad con el artículo 33 del RDC, que fue debidamente notificado a las partes (folios 7935 a 8019).
El 15 de junio de 2021, la DC acordó el cierre de la fase de instrucción del procedimiento (folio 9038).
El 18 de junio de 2021, se dictó la Propuesta de Resolución (PR) (folios 9097 a 9259).
Las alegaciones a la PR se recibieron entre los días 9 y 12 de julio de 2021.
El 17 de junio de 2021 L&F, REMAX, MLS y ANACONDA presentaron un escrito conjunto solicitando el inicio de las actuaciones tendentes a la terminación convencional del procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 de la LDC. La DC denegó dicha solicitud mediante acuerdo del 18 de junio de 2021 al considerar que no concurrían las circunstancias que justificasen la iniciación de un procedimiento de terminación convencional (folios 9076 a 9078).
El 13 de julio de 2021 la DC elevó a la Sala de Competencia de la CNMC su Informe y Propuesta de Resolución (folios 9723 a 9880).
El 13 de octubre de 2021 la Sala de Competencia del Consejo de la CNMC acordó la remisión de información a la Comisión Europea prevista por el artículo 11.4 Reglamento 1/20033. Asimismo, se acordó suspender el plazo para resolver el procedimiento sancionador con fecha de efectos el día 13 de octubre de 2021, hasta que se diera respuesta por la Comisión Europea a la información remitida o transcurriera el término a que hace referencia el artículo 11.4 del Reglamento (CE) n° 1/2003 (folio 9889). El plazo de suspensión fue levantado mediante acuerdo de fecha 12 de noviembre de 2021 (folios 9911 a 9912)
La Sala de Competencia del Consejo de la CNMC deliberó y falló el asunto en su reunión de 25 de noviembre de 2021.
¿Qué requisitos básicos deben cumplir los autónomos poder solicitar una hipoteca para un local?
En general el autónomo debe aportar más documentación y acreditaciónde un mayor número de requisitos que los trabajadores por cuenta ajena. La razón principal es la fluctuación e inestabilidad de los ingresos, que hace que las entidades vean a los autónomos como candidatos de mayor riesgo.
Documentación necesaria para solicitar la hipoteca
Los autónomos deben presentar su declaración de la renta, modelos de retenciones o últimos trimestre de IVA, extractos bancarios que demuestren ingresos regulares, balances de cuentas y, en algunos casos, contratos de trabajo futuro que aseguren una continuidad de ingresos.
El objetivo de las entidades bancarias en este sentido es entender mejor tu estabilidad financiera y capacidad de pago del autónomo.
La importancia del historial crediticio del autónomo
A través del historial crediticio el banco establece un puntaje de crédito que debe ser alto para la concesión de la hipoteca. ya que compensa la percepción de ingresos inestables.
Además, un buen historial de crédito conlleva unas condiciones de préstamo más favorables, incluyendo tasas de interés más bajas y acceso a una mayor cantidad de productos financieros.
Ingresos demostrables
Los bancos suelen requerir pruebas de ingresos demostrables, lo que para un autónomo puede ser un desafío si sus ingresos fluctúan. El autónomo debe organizar las finanzas de manera que puedan demostrar la mayor regularidad y estabilidad posible.
Estrategias como consolidar los ingresos en un solo banco o mantener registros financieros meticulosos serán de gran ayuda durante el proceso de solicitud.
¿Tipos de interés fijo o variable?
La elección entre una hipoteca fija o variable dependerá de las expectativas de crecimiento de los ingresos del solicitante.
Una tasa fija proporciona certeza sobre los pagos mensuales durante la duración del préstamo, lo cual es beneficioso si el autónomo prefiere planificar a largo plazo sin sorpresas.
Por otro lado, una tasa variable puede ofrecer tasas más bajas inicialmente, lo que podría ser atractivo si espera que sus ingresos aumenten o si está dispuesto a asumir cierto nivel de riesgo económico.
La negociación de las mejores condiciones para la hipoteca
Conseguir unas buenas condiciones en su hipoteca va a depender de el cumplimiento de su historia de créditos y de la demostración de unos ingresos estables. Aunque los beneficios del autónomo puedan ser variables debe demostrar al banco un flujo constante de efectivo que garantice el pago de la hipoteca.
Siempre es bueno comparar diferentes ofertas para llegar a condiciones más beneficiosas y a una hipoteca que se ajuste mejor a tus necesidades financieras.
Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos
Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:
a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
La cifra de visados ofrecidos para construir nuevos inmuebles aumentó en el mes de octubre respecto a la misma fecha en 2020. Se alcanzaron los 88.858 visados en 2021 frente a los 69,462 alcanzados el año previo.
Esto ha supuesto un incremento del 28% de los visados ofrecidos por los colegios de arquitectos técnicos según ha apuntado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Observando únicamente los visados aportados entre enero y octubre y englobando tanto los visados para reformas y extensiones como para obra nueva, la cifra aumentó un 23%, llegando a los 114.497 visados.
Esta subida que recogen los datos del Ministerio se experimentó tanto en los visados para las extensiones y reformas como para las construcciones de obra nueva.
Existen 5 formas sencillas de reformar tu apartamento o vivienda sin necesidad de obras ni grandes inversiones. Modificando la decoración interior de los espacios de su vivienda, conseguirás que su hogar parezca completamente otro.
Uno de los pequeños cambios que podemos llevar a cabo en el salón comedor con un gran impacto es impulsar la luminosidad del espacio. Al incrementar la iluminación, aportaremos claridad y amplitud a la estancia. Lo recomendable es dirigir dicha luz hacia la mesa del comedor para que capte el protagonismo de la sala.
Una de las tendencias actuales en decoración es utilizar diferentes tipos de metales o mezclar de forma ecléctica estilos clásicos con estilos modernos. Otra mejora que podemos hacer es modificar la pantalla de la lámpara o implementar lámparas más bajas. Previamente a cambiar la luminosidad por una de mayor alcance, debemos verificar que nuestro cuadro eléctrico puede soportar dicho voltaje, así como la correcta preparación de la instalación eléctrica.
Gane amplitud y contraste cambiando los azulejos de su cocina
Si, por el contrario, desea cambiar su cocina sin necesidad de reformarla, podrá darle un nuevo aspecto reorganizando el espacio. Una opción sería sustituir los azulejos que se encuentren en peor estado o más estropeados por espejos nuevos. De esta forma tan económica y sencilla, aportaremos un nuevo look más elegante a la cocina, incrementando la sensación de amplitud, así como la luminosidad de ella.
Otra opción sería sustituir dichos azulejos por unos nuevos que tengan un aspecto más moderno con colores llamativos y diseños originales para crear un contraste entre los nuevos azulejos y el resto de elementos de la cocina.
Convierta el salón comedor en un espacio acogedor
Hay que evitar que el salón comedor se presente como un espacio frío y formal. Lo ideal sería que transportemos la imagen de la sala de estar al salón comedor. Para conseguirlo, podremos colocar cojines en los respaldos de las sillas o en los propios asientos.
Con ello, conseguirá mezclar texturas y colores nuevos, pudiendo modificar el estilo de su salón cuántas veces quiera de una manera económica. Si, además, queremos ofrecer mayor vida al espacio, recurrir a una vajilla original como elemento decorativo o plantas podría ayudarnos a ello.
Rellene frascos transparente de elementos decorativos
Para las habitaciones monocromáticas, es recomendable colocar frascos transparente para rellenarlos de dulces de colores para aportar un toque de color al espacio. De esta forma, crearemos una estancia más colorida y acogedora.
Si nuestra intención no es dar más color a la habitación, sino simplemente decorar, podemos rellenar los frascos de otros elementos como legumbres o especias o con elementos más otoñales.
La idea principal en la que debe basarse cualquier cambio de decoración es que nuestro estado de ánimo depende del espacio en el que habitamos. Por ello, es importante que las personas se sientan identificadas con el ambiente que les rodea tanto en su organización como en su estética o su funcionalidad.
Para conseguirlo, no se requiere llevar a cabo una gran reforma completa del apartamento o sobrecargar la decoración de los espacios. Solamente con pequeños cambios, podremos conseguir que nuestra personalidad esté representada en el estilo de nuestra vivienda.
Mezcle colores claros con tonos oscuros en su vivienda
En la decoración actual, los colores de tonos claros son muy predominantes debido a la claridad y luminosidad que ofrecen. Pero, en este caso, os animamos a probar colores oscuros que también ofrecen numerosas ventajas en su vivienda.
Si aplicamos correctamente los tonos oscuros, conseguiremos que la nueva pintura no dé una sensación de oscuridad o de aire cargado. Para evitar esto, podemos utilizar colores oscuros para algunas paredes del espacio o incorporando espejos en estas paredes o cuadros de colores claros. De esta forma, se generará un contraste entre las paredes oscuras y los elementos claros de la habitación, dando lugar a una combinación y equilibrio perfecto de colores agradables.
Desde hace más de 30 años, Renta Corporación se dedica a la adquisición, transformación y posterior venta de todo tipo de inmuebles ya sean residenciales, oficinas, comerciales u hoteles en cualquier situación arrendaticia. ¿Su objetivo? Conseguir crear valor añadido no solo en el activo, también en su entorno.
Las ciudades son la suma de recuerdos, convivencia, lugares, historia y mucho más. La compañía, que cotiza en bolsa desde 2006, busca mantener y perfeccionar el legado arquitectónico y urbanístico de las urbes para las nuevas generaciones a través del gran respeto y pasión que procesan por los edificios de las ciudades en las que operan.
Llenar de belleza y de arte las urbes es también una manera de realizar un tributo a todo lo que representan.
Barcelona y Madrid, los dos mercados más activos del inmobiliario español
Si nos fijamos en los últimos análisis de tendencias y dinámicas del inmobiliario en nuestro país, podemos decir que 2023 va a ser un año de ajuste para el sector, lleno de incertidumbre debido a la situación económica actual.
2022 fue un año muy positivo. Durante los primeros seis meses vivimos un periodo de bonanza y recuperación superando las cifras de la última década. En el segundo semestre, una serie de factores externos impactaron en la economía global produciendo una desaceleración en la actividad internacional.
Actualmente vivimos un evidente cambio de ciclo tanto económico como social. Los mercados cambian, fluctúan y es necesario ajustar la oferta de activos a la demanda.
La escasez de vivienda nueva, las nuevas normativas y la lentitud en los trámites legales y administrativos han provocado que actualmente exista una brecha entre oferta y demanda de activos.
Sin duda, Barcelona y Madrid continúan siendo dos de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país. Son las principales zonas de actuación para Renta Corporación, donde buscan adquirir edificios sin importar su estado ni situación arrendaticia para transformarlos en activos adaptados a las necesidades de las personas.
La transformación de activos para acabar con la brecha entre oferta y demanda
La población de nuestro país crece a un ritmo acelerado y la oferta de vivienda nueva es escasa. Paralelamente el parque de edificios existente en España sigue envejeciendo y cada vez más activos quedan obsoletos.
Cada vez más agentes del sector inmobiliario coinciden en que es necesario un proceso de transformación parcial o integral para conseguir que estos activos vuelvan a ponerse en circulación en el mercado.
Esto es precisamente lo que lleva impulsando desde hace más de tres décadas Renta Corporación. En cualquier caso, es necesario diseñar de forma conjunta soluciones eficaces que pongan fin al problema de acceso a la vivienda que sufre nuestro país.
Explorando otros mercados del sector inmobiliario
El sector inmobiliario es muy dinámico y está en constante transformación para lograr adaptarse a las demandas de la sociedad. Algunos de los segmentos más demandados en estos últimos meses son el de las residencias de mayores y centros de salud, el logístico e industrial y el del alquiler de trasteros.
Son otras de las áreas donde desarrolla su actividad Renta Corporación y donde pretenden conseguir una posición sólida y competitiva. Por eso, si buscas vender o comprar un activo inmobiliario, en Renta Corporación pueden ser tu mejor colaborador.
La economía británica pasa ahora por uno de sus momentos más complicados de la historia. Ante esta situación, el Gobierno aprobó una reducción de impuestos, mientras que el Banco de Inglaterra hizo público su intención de seguir aumentando los tipos de interés de las hipotecas de viviendas. Debido a ello, organizaciones como el Fondo Monetario Internacional han solicitado una reevaluación acerca de las medidas planteadas.
El tipo de interés fijo de las hipotecas de viviendas británicas podrá alcanzar el 6%
El pasado lunes, la compañía de hipotecas Lloyds admitió que comenzará a reducir su oferta de tipo fijo. Todo ello para reconsiderar su oferta, teniendo en cuenta el estado económico actual del país. De la misma forma, otras entidades como Santander o HSBC analizarán la economía de Reino Unido y su situación. Tras estos estudios, las entidades generarán nuevas ofertas de préstamos hipotecarios. En cambio, otras entidades apuestan por incrementar los tipos de interés de todo su catálogo de ofertas como el caso de Nationwide Building Society.
A día de hoy, se está registrando un porcentaje del interés británico del 2,25%, aunque los profesionales del sector económico advierten de que en 2023 se podrá llegar al 6%. En octubre de 2021, los tipos de interés de las hipotecas de viviendas se situaban en apenas el 0,1%. Este aumento de las tasas hipotecarias tendrá efectos en más de 1,8 millones de cuidados británicos.
A pesar de que se reducirán la cuantía de tributos como el Impuesto del Timbre (lo que sería el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español), se prevé que la vivienda sufrirá una caída de precios de entre un 10% y un 15%.
Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, "el Gobierno planea aplicar un plan de rehabilitación y regeneración urbana a tres años con el objetivo de hacer más de 400.000 viviendas, eficientes energéticamente".
"El Plan pensado por el Gobierno, buscará ser financiado con los 70.000 millones de fondos europeos, liderado por el Ministerio de Transportes junto al de Energía y con la colaboración comunidades y Ayuntamientos. Las autonomías, como en la mayoría de los casos, tendrán su propia competencia.", afirma Blanco.
Esta percepción es compartida por Sarah Harmon, CEO de habitissimo, quien manifiesta que, en comparación con los mismos meses de 2019, las peticiones para adecuar la vivienda entre los hogares españoles han crecido un 36% en junio, un 48% en julio y un 15% en agosto, respectivamente.
El plan de rehabilitación contempla las reformas en eficiencia energética de los edificios, fomentando sobre todo el aislamiento.
España cuenta con un parque de vivienda anticuado, pues el 92% de los inmuebles residenciales que existen en nuestro país se construyeron antes de la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación de 2006. Producto de esta situación, y en opinión de los expertos en la materia, la mayoría de las viviendas españolas no cuentan con un adecuado aislamiento térmico lo que comporta que sean inmuebles que registran un gasto energético muy elevado.
Para paliar esta situación, indica Laia Comas, CEO de Inédit Barcelona, el plan de rehabilitación estará integrado por ayudas para la mejora de la eficiencia energética de los edificios, "pudiendo incluir en ellas actuaciones concretas sobre el aislamiento, el impulso a la implantación de las energías renovables en los edificios y el ahorro energético de los inmuebles". Una iniciativa, apuestan desde habitissimo, que traerá consigo una mejora parcial del parque inmobiliario español.
Para los expertos del sector, la aplicación correcta del plan de rehabilitación puede traer consigo importantes efectos positivos económicos y sociales. Desde Andimac subrayan que, "bien articulado", el proyecto revalorizaría el patrimonio inmobiliario y la riqueza de las familias españolas, "puesto que la vivienda se trata de la principal palanca de ahorro de los hogares, no solo de su espacio clave de habitabilidad en estos momentos".
En paralelo, Enric Aparici, director general de Aquí tu Reforma (ATR), pone de manifiesto que los planes de rehabilitación "pueden facilitar que muchas viviendas vacías que ahora están inutilizadas salgan al mercado, tanto para venta como para el alquiler". De hecho, desde esta compañía argumentan que en varios países de Europa ya existen iniciativas similares, las cuales se basan en subvenciones de pisos vacíos "para acondicionar todo el parque de viviendas y conseguir alquileres asequibles".
Por su parte, Comas maneja la posibilidad de que la rehabilitación de viviendasposibilite la salida al mercado de viviendas vacías, lo que podría generar un efecto positivo sobre los precios, especialmente en zonas tensionadas.
Se impone la búsqueda de una mayor implicación del sector privado, para la cual serán necesarios incentivos atractivos como una reducción en el IVA o ciertas mejoras fiscales
Para articular su plan, el Ejecutivo central espera que la mayor parte de la inversión del plan proceda del ámbito privado. Sin embargo, desde Andimac cuestionan que la colaboración público-privada pueda canalizarse con efectividad puesto que el sector de la construcción está integrado en su mayoría por pymes y micropymes.
Por su parte, desde habitissimo consideran que es necesario que el sector privado se involucre en este tipo de iniciativas. Por lo que creen que es preciso que las distintas administraciones públicas lancen incentivos para motivar a las empresas a participar. Como indica Harmon un ejemplo, seria la posible reducción del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o de la puesta en marcha de mejoras fiscales etc.
Destinar 5.800 millones de euros a diferentes programas de rehabilitación.
Cuya distribución será la siguiente:
Un 70% del montante irá destinado a viviendas y un 30% para rehabilitar edificios públicos a partes iguales entre Estado, Comunidades autónomas y Ayuntamientos.
Dicho plan está dividido en tres líneas:
Plan de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) con un presupuesto de 300 millones de euros y cuya finalización seria a finales de este año. Contempla desde el 35 hasta el 70% en función del coste y ahorro energético.
Rehabilitación de vivienda en población de menos de 5.000 habitantes este plan permitirá cometer obras en barrios enteros. Estas ayudas pueden llegar hasta el 100% del coste de los trabajos siempre que vaya dirigido a zonas urbanas con perfiles de exclusión social y no haya otra posibilidad de financiación.
Para ejecutar las reformas las empresas constructoras, energéticas bancos han de estar asociados con los que tramitan los proyectos.
La conclusión a la que han llegado los autores de este estudio Angel Martínez Jorge y Jorge Galindo es que da igual que para regular los precios se tome en cuenta la renta o la tasa de esfuerzo del pago del alquiler sobre la renta. Para cada zona el resultado es que las rentas más altas serán las más beneficiadas.
Con los datos de Atlas de Renta de Hogares del INE y los datos de alquileres del Ministerio de Transportes se ha construido una base de datos que indica la renta y el precio de los alquileres a nivel censal. De dicho análisis se deduce que las zonas más tensionadas se sitúan en Madrid y Barcelona.
Análisis pormenorizado de los dos criterios a tener en cuenta;
Si en la regulación se toma el criterio de renta por sí sola se intervendría un 25% las zonas más caras dentro de cada provincia.
El caso de Madrid que tiene una renta superior a la media de más de 57.000 euros por hogar y Barcelona con una renta con un 50% superior al de las zonas más baratas. Coincidiendo las zonas caras en términos de cuota de alquiler con las de mayor precio de alquiler por metro cuadrado en ambas comunidades.
La conclusión es que la intervención en las zonas con mayores precios en Madrid y Barcelona no beneficiaría a las rentas más bajas sino a medias-altas que son las que pueden residir en esas zonas.
Respecto a los resultados sobre la regulación basada en la tasa de esfuerzo del alquiler sobre la renta se extraen las siguientes conclusiones;
Tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. El alquiler medio en zonas tensionadas en Madrid no supera los 820 euros mientras que las no tensionadas roza los 770 euros, en Barcelona el alquiler medio de las zonas tensionadas es de 875 euros.
Por lo tanto se concluye que intervenir el mercado en zonas tensionadas según la tasa de esfuerzo beneficiaría más a las rentas bajas.
El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con "posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".
En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de la vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de "efectos adversos potencialmente significativos", especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.
La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.
Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler de la vivienda en segmentos no regulados del mercado.
No obstante, la evolución del mercado desde ese momento y el incremento de vivienda destinada a alojamiento turístico en todas las provincias de Andalucía en general, ha motivado que la Junta haya procedido a modificar la legislación existente, en un intento de regular los usos actuales en el mercado y la especial idiosincrasia de este tipo de alojamientos.
Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico
Para ello ha dictado el Decreto 31/2024 en materia de uso turístico, en uso de sus competencias en un sector en el que existen ciertos aspectos referentes a la vivienda, la determinación de usos y la gestión del suelo en que concurren competencias compartidas de varias Administraciones, desde el ámbito estatal al local, y donde las Gerencias o Departamentos de Urbanismo de los Ayuntamientos también tienen mucho que decir al respecto.
Así la propia norma ya prevé el sometimiento de las viviendas de uso turístico a la normativa civil, mercantil y urbanística de la Unión Europea, Administración Central del Estado, Comunidad Autónoma de Andalucía y entes locales, cada uno en el marco de sus respectivas competencias.
Se reconoce ya ahí la facultad de los Ayuntamientos para establecer limitaciones sobre número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre que estas sean proporcionadas y obedezcan a criterios claros, inequívocos y objetivos, que hayan sido debidamente publicitados con anterioridad a su aplicación.
Objeto del decreto 31/2024 y exclusiones
El Decreto en sí tiene por objeto "la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento".
Expresamente prevé la exclusión del ámbito de aplicación de la norma o no se considerarán viviendas de uso turístico las siguientes:
Las viviendas que se cedan sin contraprestación económica.
Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un único arrendatario
Las viviendas situadas en medio ruralque, aunque se destinen a alojamiento turístico, se someten a otra normativa
Los conjuntos de establecimientos de apartamentos turísticos.
La norma también establece que no podrán ser viviendas de uso turístico:
Las viviendas sometidas a régimen de protección pública
Las viviendas ubicadas en inmuebles o edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal cuyo título constitutivo o Estatutos contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico
Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio
Las viviendas en situación de "asimilado o fuera de ordenación" salvo autorización expresa del órgano municipal para el cambio de actividad.
Requisitos para el ejercicio de la actividad económica de los alojamientos turísticos
El Decreto incorpora nuevos requisitos para el ejercicio de esta actividad económica de alojamiento turísticos, respetando la normativa europea y nacional al respecto que establece el libre acceso al mercado reforzando "la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias", como se establece en su Exposición de Motivos. Con esta profesionalización del sector se pretende también mejorar las condiciones laborales de las personas trabajadoras
Una de las novedades que aporta esta modificación es tratar de disponer de información más fiable sobre los servicios de alquiler, especialmente la identidad del explotador o gestor real del servicio en aras a intentar asegurar de manera más eficaz los derechos y obligaciones de las personas usuarias.
Dentro de estos derechos destaca la regulación expresa de que "el acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social".
En el apartado de obligaciones de los usuarios ya se prevé también, de manera novedosa y expresa, que:
"Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 23/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas.
Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio".
También se regulan de manera muy detallada las obligaciones de los titulares de la explotación en cuanto a normas de limpieza, información a facilitar a los usuarios, Hojas de Quejas y Reclamaciones, atención telefónica 24 horas, justificantes de pago, etc.
Según indica la normativa, se podrán construir viviendas más pequeñas que deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2.
Los denominados ?minipisos? están pensados mayoritariamente para tres tipos de perfiles sociodemográficos: jóvenes, trabajadores de paso y el colectivo de personas mayores.
La crisis provocada por la COVID-19 y la necesidad de estar en casa ha evidenciado todavía más una problemática existente en las grandes ciudades: el acceso a la vivienda. En este sentido, el gobierno catalán ha aprobado recientemente el decreto-ley 50/2020, un paquete de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler con el objetivo de impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. "Esta regulación se entiende como un paso más hacia la regulación de esta nueva tendencia habitacional que es el ?coliving? y que cada vez tiene más demanda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Este decreto proporciona un marco legal a un tipo de demanda que a día de hoy no contaba con regulación al respecto. Bajo este decreto-ley, los promotores tanto públicos como privados podrán construir viviendas más pequeñas con espacios comunes complementarios. Según indica la normativa, estas viviendas deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2, si bien la suma de ambos espacios no puede ser inferior a la establecida por la normativa de habitabilidad, de 36 m2.
La tipología de espacios comunes complementarios no están regulados en este decreto-ley y dependen de la voluntad del promotor, pero generalmente se incluyen zonas de estar y lavandería. "En el ?coliving? también es fácil encontrar zonas de trabajo compartidas", explica Bermúdez. La normativa sí que indica, por otro lado, algunos requisitos de estos espacios comunes: ventilados e iluminados y con un mínimo de 4 m2 por persona. "Además, estas promociones podrían construirse en suelos destinados a vivienda pero también en equipamientos, lo que resolvería parcialmente el problema de suelo que tiene la ciudad", indica Bermúdez.
Esta ley responde a nuevas demandas y quiere dar solución al problema de la vivienda en Cataluña. Así, los colectivos a quien va pensada esta regulación son básicamente tres: por un lado, jóvenes, a fin de abaratar los costes de emancipación y facilitar el acceso a la vivienda y como respuesta a la movilidad laboral o formativa; por otro, trabajadores de paso en la ciudad. Finalmente, el colectivo de gente mayor, con menos necesidad de espacio pero más necesidad de compartir. "Este último año hemos vivido una situación totalmente atípica donde muchos de nuestros mayores han quedado aislados. Esta nueva modalidad permitiría la socialización en espacios comunes y evitaría la soledad con la que se encuentra a menudo este colectivo", apunta Emiliano Bermúdez.
¿Qué es el coliving?
El ?coliving? es una nueva tendencia habitacional que tiene como eje principal vivir en comunidad. Esta tenencia agrupa colectivos de personas con los mismos intereses que comparten zonas comunes y aficiones, y nace para dar respuesta a nuevos estilos de vida, generalmente los deseados por los millenials que buscan experiencias laborales y sociales por delante del sentido de la propiedad. Esta manera de vivir tiene la ventaja de abaratar costes, pues los gastos incluyen también ciertos servicios como limpieza, mantenimiento y suministros, que además son compartidos entre todas las personas que comparten espacio. Algunas de estas comunidades, por su parte, también aportan espacios de coworking, biblioteca o gimnasio, incluyendo así todo lo necesario para generar valor y sentido de comunidad.
La normativa europea del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) ha provocado una complicada adaptación por parte de las empresas que han puesto sus esfuerzos en cumplirla y en esquivar las multas concentradas en dicho reglamento.
A pesar de ello, existen otras empresas que no tienen los recursos para destinar profesionales a crear un plan de protección de datos acorde de los requisitos de la normativa.
Debido a este motivo, la herramienta nube puede suponer un alivio para estas empresas que podrán aplicar medidas de diligencia con el fin de optar por un proveedor de servicios cloud.
Destinado para aquellas personas responsables de esta materia, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha llevado a cabo una serie de requisitos indispensables pertenecientes a la normativa europea:
Asegurar al usuario que sus datos serán almacenados de forma segura, incluyendo el cifrado, protegiendo su privacidad. Las medidas a tomar dependerán del tipo de datos, los objetivos con los que se utilizarán y la manera de utilizarlos.
Asegurar el derecho a la portabilidad por la que se pone a disposición de la persona una copia con su información personal y el derecho al olvido con el que se garantiza borrar la información
Relacionado con el derecho de rectificación de información errónea o sin completar, hay que actualizar los datos y su veracidad.
Tomar medidas con el fin de evitar que los datos se filtren y cualquier tipo de riesgo, garantizando el principio de responsabilidad activa.
Crear protocolos para que el usuario sea conocedor de las brechas de seguridad y de su alcance en menos de tres días.
Hacer uso de los datos obtenidos solamente para los fines que se concretar y conservar esos datos únicamente durante el tiempo necesario hasta conseguir los objetivos
Adquirir y procesar la información personal de los ciudadanos con su expreso conocimiento previo del uso de sus datos. De este punto emanan dos derechos del ciudadano: el derecho a oposición que les da la potestad de negarse al uso de su información; y el derecho de acceso el cual obliga a informar sobre el tipo de información que va a ser tratada.
Justificar con documentación concisa qué acciones se van a llevar a cabo con la información solicitada
Las ventajas de la nube en cuanto a protección de datos
Dentro de las condiciones de obligado cumplimiento, se requiere crear copias de información personal, una de ellas para ser almacenada en otro equipo informático y un protocolo sobre recuperación de datos.
Respecto a ello, los servicios de la nube ofrecen varias ventajas:
Seguridad y actualización en su tecnología. Debido a su naturaleza, los proveedores de estos servicios poseen numerosas herramientas y recursos que garantiza la seguridad del hardware, entre otros aspectos, que la mayoría de las empresas no poseen.
Recuperar datos completos. A través de la nube, es imposible perder la información obtenida, ya que los proveedores crean copias de seguridad automática a través de procedimientos de respaldo en el supuesto de daños.
Poner a disposición los datos. El almacenamiento en la nube facilita que se registre exhaustivamente las medidas que se vayan a llevar a cabo, garantizando el cumplimiento de las condiciones de portabilidad, actualización y borrado de los datos. Esto se realiza de una manera más práctica, debido a que el acceso a los datos se puede realizar desde cualquier localización y momento.
Cómo utilizar la nube según los requisitos del RGPD
El tratamiento de los datos obtenidos tiene como último responsable la empresa si se observa desde el ámbito jurídico. Es por ello, por lo que se debe confirmar que los proveedores cumplen con lo estipulado en el reglamento.
Uno de los aspectos de los que hay que conocer es si la información se está acumulando en servidos fuera o dentro de la Unión Europea. En el caso de estar en un país fuera de dicho territorio, este Estado debe tener un acuerdo de suficiencia en cuanto a la protección de la información. En otras palabras, la legislación de ese país debe ser compatible con la normativa vigente en la Unión Europea.
Los profesionales de la empresa también deben asegurarse de cómo se gestionan los datos. Para ello, deben conocer dónde se están aislando la información más sensible y si los datos están siendo cifrados.
Las salvaguardias de seguridad son otro aspecto a tener en cuenta. Es recomendable que el proveedor elegido posea herramientas resolutorias de red como cortafuegos para evitar ataques, una estrategia de contención y análisis automatizados.
Existe una serie de certificaciones con los que se garantiza a los proveedores. Un ejemplo de ello, son los informes SOC 1, SOC 2 y SOC 3. Esto supone una guía para los usuarios para decantarse por un proveedor u otro.
Previamente a la subida de la información a la nube, las empresas deben poner todo su esfuerzo en proteger dicha información. Cuando la empresa empiece a utilizar aplicaciones en la nube e in situ, algunas medidas a llevar a cabo son las siguientes:
Previamente a poner en funcionamiento el sistema, se debe analizar los ajustes preestablecidos sobre protección de datos en los servicios de almacenamiento.
En la sección DNS, hay que bloquear aquellas herramientas que no cumplen con el reglamento. Hacer uso de herramientas no autorizadas para transmitir datos puede tener como castigo una multa grave al considerarse como fuga.
Crear una estructura clara de administración. En los procedimientos de procesar los datos y modificarlos, se debe esclarecer quiénes podrán acceder a la red a través de qué serie de permisos y con qué nivel de seguridad para evitar que ambos procesos se realicen por usuarios no autorizados.
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Este incremento se debe fundamentalmente al comportamiento de la vivienda nueva, que crece el 3,0%, mientras que la usada desciende el 0,2%. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los datos de los últimos doce meses para el conjunto de España, con un comportamiento más estructural, muestran que en el primer trimestre, los 1.984 €/m² de precio medio, han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,9%. Este aumento se debe principalmente a la mayor fuerza de la vivienda nueva (4,1%), mientras que la vivienda usada registra un aumento mucho más moderado (1,1%) en sus precios.
Por CC.AA., en el primer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Madrid (3.344 €/m2), seguido de Baleares (3.325 €/m2), País Vasco (3.031 €/m2), Cataluña (2.463 €/m2) y Canarias (2.212) €/m2. En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Extremadura (804 €/m2) y Castilla - La Mancha (893 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas de viviendas inscritas
Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad 151.476 compraventas de vivienda, un repunte del 16,6% sobre el trimestre anterior. Con estos datos, se rompe la tendencia descendente de los tres últimos trimestres y muestra la fortaleza del mercado residencial, en la medida que respecto al mismo trimestre de 2023 la caída fue únicamente del 5,9%.
A continuación exponemos el informe del Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2023, donde se analiza las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas.
Precios medios de las compraventas de vivienda inscritas en el 4º trimestre 2023
El precio medio de la vivienda experimenta un ligero incremento respecto al trimestre anterior, con lo que se acumulan dos trimestres consecutivos de subidas. Los 1.983 ?/m² del cuarto trimestre suponen un aumento del 0,5% respecto al trimestre precedente, con ligeros incrementos tanto en vivienda nueva como usada, en torno al 0,5% en ambas modalidades. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los datos sobre el precio medio de vivienda de los últimos doce meses para el conjunto de España, con un comportamiento más estructural, muestran que en 2023, los 1.963 ?/m² de precio medio, han supuesto un incremento interanual acumulado del 1,0%. Este aumento se debe principalmente a la mayor fuerza de la vivienda nueva (3,5%), mientras que la vivienda usada registra un aumento mucho más moderado (0,2%) en sus precios.
Por CC.AA., en el cuarto trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Baleares (3.496 ?/m2), seguido de Madrid (3.280 ?/m2), País Vasco (2.912 ?/m2) y Cataluña (2.487 ?/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (866 ?/m2) y Extremadura (735 ?/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Entre octubre y diciembre se inscribieron en los registros de la propiedad 129.875 compraventas de vivienda, un descenso del 7,3% sobre el trimestre anterior. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída de las compraventas de vivienda fue del 13,5%. Con estos datos, se confirma la tendencia a la baja durante todo el ejercicio 2023.
En vivienda nueva se han registrado 23.997 compraventas (un descenso del 4,7% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 105.878 operaciones, con un descenso trimestral del 7,9%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran que en 2023 se constituyeron en España 583.042 compraventas de vivienda, descendiendo el 9,8% respecto al año precedente. Las 646.241 compraventas de 2022 supusieron el máximo desde mediados de 2008. Sin embargo, su número se ha ido reduciendo gradualmente durante 2023.
El colegio de Registradores de España ha publicado la siguiente nota de prensa:
Evolución de la actividad del Registro Mercantil en julio
El Colegio de Registradores informa sobre la evolución de la actividad del Registro Mercantil en julio, como avance sobre el informe trimestral
Constituciones de empresas
Las constituciones aumentaron en julio el 15,0% sobre el mismo periodo del año anterior. En 2023 se confirman siete meses consecutivos de incrementos, recuperación iniciada en el último cuatrimestre de 2022. Se han creado 8.326 empresas, frente a las 7.238 del mismo mes del año anterior. Las CC.AA. de Andalucía, Cataluña y Madrid, constituyeron conjuntamente seis de cada diez empresas creadas.
Por territorios, en julio se incrementaron las constituciones, sobre todo en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, Navarra, Extremadura y Murcia. Únicamente descendieron ligeramente en la Comunidad Canaria.
Ampliación de capital
Las operaciones de ampliación de capital inscritas en los RR.MM. se incrementaron el 10,7% en julio. En 2023 se observan datos mensuales positivos, similar a lo ocurrido en las constituciones, con incrementos de enero a marzo, y alternando datos positivos y negativos desde abril. En los meses precedentes, se produjeron repuntes de agosto a noviembre, con un ligero descenso del 2,3% en diciembre.
Por Comunidades Autónomas, destacan por su mayor volumen, Madrid con 709 ampliaciones en julio, un 11,1% más que en el mismo mes de 2022 y Cataluña con 502, un 19,5% más. Globalmente, se han incrementado más en Extremadura, Navarra y Baleares. En cambio, descendieron más en Castilla y León y La Rioja.
Concursos de acreedores
Los concursos de acreedores en julio fueron 373 (ver nota 1), un descenso del 5,8% sobre el mismo mes de 2022, con fuerte influencia de Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana, que conjuntamente muestran más de seis de cada diez concursos presentados.
El fin de la moratoria concursal marcó la tendencia real durante el segundo semestre de 2022, que supuso incrementos significativos, destacando un aumento del 42,2% en el cuarto trimestre. En enero de este año todavía se produjeron subidas importantes, del 12,6% por el efecto anterior, mientras que desde febrero se acumulan seis meses consecutivos de caídas en los concursos inscritos influidos probablemente por la conflictividad laboral producida recientemente en la Administración de Justicia, que ha supuesto un retraso en la tramitación de los concursos.
En cuanto a su distinción entre concursos voluntarios y necesarios, los primeros sumaron 280 inscripciones en julio, un 9,1% menos respecto al mismo mes del año anterior, mientras los necesarios fueron 93, con un incremento anual del 5,7%.
Nota 1: La cifra de concursos de acreedores registrados durante 2023 podría no ser totalmente representativa hasta el momento debido a los efectos de las diversas huelgas realizadas por el personal de la Administración de Justicia.
En febrero, las compraventas totales descienden por tercer mes consecutivo, el 9,3%, continuando la tendencia negativa que comenzó en diciembre del año pasado (-13,3%), después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 105.450 operaciones realizadas en febrero de 2022 se ha pasado a las 95.622 en febrero de este año, cerca de 10.000 operaciones menos. Las compraventas de viviendas descienden también de forma significativa, aunque más moderada que las totales, desde las 51.889 inscripciones de febrero de 2022 se ha pasado a las 48.212, una caída del 7,1% con unas 3.600 operaciones menos.
La evolución de las hipotecas en los últimos meses muestra una tendencia negativa, similar a lo ocurrido en las compraventas, con descensos en diciembre, aunque con una ligera recuperación en enero. En febrero, el comportamiento de las hipotecas constituidas mostró un descenso menos acusado que las compraventas. En cuanto al número de hipotecas totales, se han constituido 45.437 operaciones frente a las 47.819 del mismo mes del año anterior, lo que supone un descenso del 5,0%, con una diferencia en torno a 2.400 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, se constituyeron 34.332 operaciones frente a las 35.227 del mismo mes del año anterior, un moderado descenso del 2,5% con unas 900 operaciones menos.
Por territorios, durante febrero, la evolución anual de las compraventas totales, en comparación al mismo mes del año anterior, muestra descensos generalizados, sobre todo en la Ciudad Autónoma de Melilla (-35,7%), Madrid (-19,6%), Baleares (-17,6%), Galicia (-16,2%), Extremadura (-16,1%), La Rioja (-15,6%), País Vasco (-11,9%) y Castilla y León (-11,7%). Sólo en Ceuta (15,5%) y Asturias (7,3%) se han producido incrementos. Con relación a las hipotecas totales constituidas frente a febrero del año anterior, descendieron más en La Rioja (-33,8%), Melilla (-23,2%), Extremadura (-22,9%), Galicia (-18,0%) y Madrid (-16,4%), mientras que aumentaron más en Murcia (12,4%), Asturias (7,2%) y Cataluña (6,8%).
Por último, el análisis mensual de la evolución anual de compraventas e hipotecas totales en los registros de la propiedad durante los últimos doce meses, de marzo de 2022 a febrero de 2023, mediante la comparación con el mismo mes del año anterior, muestra los siguientes resultados:
Desde junio de 2022, se observó una ralentización del crecimiento de las compraventas que hasta entonces estaban experimentando importantes crecimientos anuales sostenidos. En septiembre, las compraventas totales llegaron incluso a disminuir el 0,7%, y aunque repuntaron suavemente durante dos meses consecutivos, en diciembre se observó la caída más importante del periodo (-13,3%). Tras una ligera recuperación en enero, en febrero los datos vuelven a caer de forma importante, las compraventas totales disminuyeron el 9,3%, mientras que las de vivienda lo hicieron de forma más moderada, el 7,1%.
Si observamos la evolución conjunta de compraventas totales y de vivienda se aprecia una mejor resistencia en las de vivienda. La tendencia general en los últimos meses es de ralentización de los incrementos hasta situarse en terreno descendente.
En cuanto a las hipotecas, como ocurrió con las compraventas, desde el mes de junio pasado el crecimiento se redujo de forma intensa, mostrando en julio el primer descenso anual de las hipotecas totales (-2,9%) en casi año y medio, mientras las hipotecas sobre vivienda todavía mantenían un ligero crecimiento anual (1,1%). En los siguientes meses se observaron crecimientos más moderados hasta diciembre, cuando se produjeron caídas que superaban el 8%. En febrero, siguiendo la tendencia de las compraventas, las dos modalidades se encuentran en valores negativos.
Observando globalmente las hipotecas constituidas, las de vivienda parecen tener también un mejor comportamiento, manteniéndose las tasas de variación entre viviendas y totales más próximas de lo que se observa en las compraventas.
Los pasivos afectados por procedimientos concursales aumentan significativamente tras su disminución en 2021 (casi un 58% respecto a 2020), superando los 10.500 millones de euros, sin embargo, el número total de trabajadores afectados aumenta en consonancia con el número de concursos, un 26,5%. La concursada típica continúa perteneciendo al sector servicios (no inmobiliarios) e inicia el procedimiento con diez años de antigüedad. Sin embargo, a diferencia de años anteriores, sólo emplea a 4 empleados y sus pasivos superan ligeramente los 250.000? (200.000 en 2021, 300.000 en 2020).
La ya habitualmente deteriorada situación financiero patrimonial en la que se encuentran las sociedades que inician el procedimiento (voluntario en el 97% de los casos) empeoró incluso en 2022: casi un 70% tuvo pérdidas netas (resultado del ejercicio negativo) y ni tan siquiera se podía plantear la devolución de la deuda por su falta de recursos generados, y, por primera vez, más del 50% presentó fondos propios negativos, es decir, carece de patrimonio alguno. Sólo un 13% hubiese tenido capacidad financiera suficiente como para cumplir un convenio aprobado dentro de los límites habituales de la Ley concursal.
En 2022 la proporción de concursos de sociedades del ciclo de la construcción continuó estable alrededor del 20% (21,1%), lejos del 27,2% de 2017 o el todavía más lejano 48,3% de 2008. Del total de concursadas, pertenecen al sector de servicios no inmobiliarios el 65,8% de las sociedades.
Reasignación de recursos y recuperación del crédito
En 2022, y ya como característica estructural del procedimiento, de las 1.790 fases sucesivas iniciadas (convenio o liquidación), un 87,9% (86,6 en 2021) fueron liquidaciones directas, y un 6,6% (8,4 en 2021) liquidaciones procedentes de intentos fallidos de reestructuración.
En más de 2.800 casos (1.700 en 2020 y 2.700 en 2021), se produce la apertura y conclusión del concurso simultáneamente, por insuficiencia de recursos del deudor para sufragar el procedimiento concursal.
En relación con las expectativas de cobro de los acreedores ordinarios (y siempre bajo el supuesto de cumplimiento íntegro de los pagos), la mediana de la expectativa de cobro de las deudas en 2022 fue del 47,7%, muy similar a los dos años precedentes (47,5% en 2021 y 47,6% en 2020), siendo un 65% para las propuestas anticipadas de convenio, esto es, sin necesidad de celebración de junta de acreedores (aunque debemos tener en cuenta que se trata de tan sólo 7 observaciones). En un 25% de los casos esta expectativa de cobro es superior al 67% de las deudas, y más del 96% solamente se devolvería en el 5% de los convenios aprobados.
Duración del concurso
Diferenciando por tipo de tramitación, en los concursos abreviados la fase sucesiva (liquidación o convenio) se inicia en menos de un año en el 65,7% de los casos (61% en 2021, y 66,4% en 2020), mientras que en los ordinarios ese plazo solo lo cumplen el 46,9% (48 en 2021 y 46,6 en 2020). Sea cual sea la tramitación, el procedimiento es típicamente más rápido en aquellos concursos solicitados por el deudor, es decir, voluntarios.
En 2022 se ha estimado que el concurso típico abreviado (liquidatorio) tarda 99 días en concluir, 1.484 días (1.601 en 2021) si excluimos aquellos con conclusión de concurso simultánea a la declaración (concursos exprés); mientras que los ordinarios requieren de 2.877 días (2.716 en 2021, 2.512 en 2020 y 2.077 en 2019). La mayor parte de este tiempo se consume en la fase de liquidación, siendo ajeno por tanto a cuestiones procesales.
La existencia de dos autos consecutivos de apertura de fase sucesiva (de convenio y de liquidación) extiende extraordinariamente la fase común en la tramitación abreviada (262 días más), siendo la diferencia menor en los concursos ordinarios (187 días más).
En este anuario sí se observa asociación positiva entre la dimensión de la concursada y la duración de la fase común en los concursos abreviados (tiempo atribuible enteramente al procedimiento y no a operaciones societarias como la liquidación), pero no en los ordinarios. En cualquier caso, un año más es en el grupo de concursos ordinarios de mayor duración donde encontramos el 5% de empresas de mayor tamaño de toda la muestra, con pasivos superiores a los 123 millones de euros, cuando el pasivo típico de este grupo se sitúa en los 10,5 millones de euros.
Los datos del colegio de registradores son contundentes "En 2019 la caída de la venta de viviendas alcanzó un 53,8% interanual mientras que en 2021 las transacciones de compraventa aumentaron un 108,4% lo que supone 44.435 transacciones de compraventas".
Cuando comenzó la pandemia se produjeron importantes caídas en la compraventa de viviendas un 50% en mayo y un 33,4% en junio de 2020, seguidamente se produjo una ligera recuperación con irrupciones en el mes de octubre y diciembre.
En enero y febrero hubo bajadas del -15,5% y 3,7% produciéndose un repunte importante en el mes de marzo aunque fue en mayo de este año donde se produjo un mayor incremento anual de un 145,9% en las compraventas totales y un 108,4% para las compraventas de vivienda.
Los datos de compraventas por regiones de viviendas, fincas y otros inmuebles muestran que las mayores variaciones se produjeron en Murcia (265,1%), Castilla y León (252,7%) o Extremadura (202%).
Seis regiones superaron los datos de ventas en mayo de 2021: Aragón (14,1%), Murcia (11,5%), La Rioja (5,8%) y Madrid (5,7%).
Respecto a las hipotecas, en mayo se han incrementado un 33,3% frente a 2020 llegando hasta las 33.114 firmas, un -1,4% menos que en mayo de 2019, la caída en mayo de 2020 fue del 35,2% un poco menos de 25.000 hipotecas.
Las hipotecas mostraron una mayor resistencia que las compraventas durante los primeros meses de confinamiento en las que se produjeron importantes caídas, recuperándose en agosto y septiembre de 2020 y produciéndose un incremento del 18,9% en la firma de hipotecas. Sin embargo la situación empeoró en el último trimestre de 2020 excepto en noviembre. A partir de este mes y hasta febrero continuaron las tasas negativas. En marzo por el contrario la situación se estabilizó con cifras superiores al 30% de incremento.
Hubo por ejemplo comunidades que duplicaron el número de préstamos totales como Extremadura (155,7%), Murcia (129%) o Asturias (125,4%), mientras han cedido un 17% en Canarias o un 2,1% en Madrid.
El índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) ha registrado un incremento trimestral del 6,9%. El componente estacional de los primeros trimestres del año y la fortaleza del mercado inmobiliario ha provocado este buen resultado, después de tres meses consecutivos de descensos.
El valor del índice se situó en 129,3 frente a los 121,0 que alcanzó el trimestre anterior. Por contra, el índice suavizado, libre de factores estacionales, se situó en 116,9 frente a los 117,4 alcanzados en el trimestre anterior. Este incremento, de carácter estacional, se debe a la actividad inmobiliaria, por el aumento de escrituras de compraventas e hipotecas realizadas en el último trimestre del año que son inscritas, en bastantes casos, en el Registro de la Propiedad a comienzos del año siguiente, efecto que ya había sido observado en años anteriores. En cuanto al área de propiedad, se produce un repunte del 8,8%, motivado fundamentalmente por un crecimiento del 18,3% en el número de compraventas, mientras que el área mercantil lo hizo el 2,0%, con un aumento del 2,1% en el sector de la construcción y del 1,6% en el sector inmobiliario.
1.er trimestre 2024
Como se aprecia en el siguiente gráfico, la evolución anual del IRAI respecto al mismo trimestre de 2023 acumula cinco trimestres consecutivos de caídas, mostrando en este primer trimestre de 2024 una ligera caída del 0,3%. Anteriormente, se habían producido ocho trimestres consecutivos de crecimientos, que fueron más intensos a partir del segundo trimestre de 2021, ralentizados de forma muy significativa a lo largo de 2022. En 2023 se vuelve a tasas negativas, más intentas entre el segundo y cuarto trimestre.
El nivel máximo de los últimos trece años y medio. La vivienda usada, con 531.589 compraventas, aumentó el 17,6% anual, mientras que la vivienda nueva, con 114.652 operaciones, experimentó un incremento más moderado, del 1,9%.
Las diferencias en el precio medio por vivienda adquirida entre las distintas CC.AA. son muy notables. Destacan Baleares y Madrid, por encima de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros. La media nacional se acercó en 2022 a los 190.000 euros.
Nuda Propiedad en Viviendas
Por primera vez, se incorpora en este anuario un apartado sobre el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda. En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más común, debido al alargamiento de la esperanza de vida, constituyendo una clara vía para la obtención de recursos económicos manteniendo a la vez el uso de la vivienda.
En 2022 se inscribieron 1.657 compraventas de nuda propiedad de vivienda, con un importante incremento del 23,7% sobre 2021, tras la importante caída de 2020 (-25,7% sobre 2019), año inicial de la pandemia. Por CC.AA. los mayores crecimientos fueron para Baleares (134,4%), Extremadura (68,8%) y Canarias (51,7%). En sentido contrario, descendieron más en País Vasco (-48,4%) y Galicia (?18,2%).
Superficie de las viviendas compradas
En 2022, la compra de viviendas con mayor superficie media pierden peso relativo respecto a viviendas más pequeñas. Se produce, por tanto, un moderado cambio de tendencia tras la pandemia, cuando se buscaban viviendas con mayor superficie debido, sobre todo, al confinamiento domiciliario. En este contexto, los pisos con superficie media de más de 80 m2 se sitúan en el 51,6% de las compraventas del último año, frente al 52,5% de 2021. Los pisos con superficie entre 60 y 80 m² supusieron el 28,1%, los pisos con superficie entre 40 y 60 m² el 16,8% y los de superficie inferior a 40 m² el 3,5%, frente al 3,3% del año anterior.
Compraventas de viviendas por extranjeros 2022
Las compraventas de vivienda por extranjeros registraron un comportamiento excelente durante el año 2022, alcanzando el nivel máximo de la serie histórica, además con un elevado número de compraventas en términos absolutos. Han supuesto el 13,8% del total de las compras de vivienda (10,8% de 2021), alcanzado más de 88.000 operaciones frente a las cerca de 70.000 del año anterior. Se rompe, por tanto, con la tendencia descendente de los últimos cinco años, aunque en los últimos diez su peso se mantiene por encima del 10%. Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario.
Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística, encabezada por Baleares, con el 34,4%, seguida de Canarias (28,6%) Comunidad Valenciana (26,8%), y Murcia (19,1%).
El 10,1% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros presentaron un importe igual o superior a los 500.000 euros (9,0% en 2021). El 42,3% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 40,5% de 2021.
En el mapa anterior, se analiza la nacionalidad extranjera compradora mayoritaria en cada una de las diferentes provincias españolas. Como es habitual, predominan los británicos en la mitad de las provincias andaluzas, así como en Murcia y Alicante; los alemanes predominan en las provincias de Baleares y Canarias; los chinos son los extranjeros mayoritarios en la provincia de Barcelona; y los portugueses en las provincias de Galicia. Si el análisis se centra en el número de provincias donde predomina una nacionalidad concreta, los rumanos, con 20 provincias, son los extranjeros más compradores, localizados en muchas provincias de la España interior y también del Norte. Les siguen los marroquíes, con 10 provincias, como es de esperar situados principalmente en el sur, pero también distribuidos en varias provincias del centro y del norte.
Período medio de posesión de la vivienda en 2022
Analizando la utilización de la vivienda transmitida como bien de inversión para compra/venta o como bien residencial, a través del tiempo medio de posesión de sus propietarios cuando la vendieron, un año más, continuó el constante incremento del período medio de posesión, llegando a 16,9 años en 2022, máximo de la serie histórica, con un incremento del 2,7% con respecto a 2021.
Desde el mínimo histórico de 2009, 7,3 años, el período medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado notablemente.
Hipotecas sobre la Vivienda 2022
En 2022 se han constituido mediante su inscripción registral 463.463 hipotecas sobre vivienda, un incremento del 11,2% sobre el año anterior. Superando ampliamente el doble que las producidas en el mínimo histórico registrado, durante 2013 (199.098).
Los mayores incrementos anuales han correspondido a La Rioja (24,0%), Baleares (22,1%), Canarias (21,2%), Cataluña (15,1%) y Comunidad Valenciana (12,9%).
El 6,6% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2022 han sido formalizadas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (5,5%), alcanzando el nivel máximo de la serie histórica tras dos años consecutivos de crecimiento. Se han registrado 30.503 operaciones, incrementándose en 7.600 con respecto al año anterior. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue mayor en Baleares (16,9%), Comunidad Valenciana (10,0%), Cataluña (9,3%), Murcia (9,2%) y Canarias (8,6%).
La hipoteca media de los extranjeros en 2022 crece por noveno año consecutivo, alcanzando los 170.965 ?, con un incremento del 7% sobre el año anterior, frente a la hipoteca media general, que fue de 145.190 euros, con un incremento del 4,7% sobre el año anterior.
El tipo medio de interés en 2022 ha sido del 2,3% y el plazo medio de contratación fue de 24,4 años, un 0,7% menor que el año anterior. La cuota hipotecaria media para vivienda en 2022 fue de 647 euros, frente a los 595 de 2021, mostrando pues un significativo incremento aunque muy lejos todavía de los máximos de 2008. cuando se alcanzaron los 830 euros. El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 31,0%. Por CC.AA. destacó la situación de Baleares (56,5%), seguida de Madrid (38,4%), Cataluña (32,2%) y Canarias (31,6%).
En numerosas ocasiones, el dormitorio de una viviendaes un espacio objeto de reformas. Sin embargo, uno de los elementos decorativos más importante y que en la mayoría de los casos, nadie tiene en cuenta son los cabeceros. Para todos aquellos que quieran unirse a la moda de los cabeceros, os dejamos a continuación una clasificación de los mejores.
Esta opción va dirigida a aquellos apartamentos con gran luminosidad, pero con pocas divisiones de estancias. Con estos cabeceros, podrás separar el dormitorio principal de la zona del baño. Estos cabeceros abarcan desde el suelo hasta la pared, actuando como una pared divisoria y pueden ser de diferentes materiales como de aluminio, de madera o de pladur. Después de levantarlo, se podrá decorar o revestir con otros materiales, telas o papeles pintados a gusto personal.
Cabeceros rústicos
Actualmente, dentro del sector inmobiliario, existe la tendencia de recuperar lo antiguo para ajustarlo al estilo moderno actual. Existen diferentes formas de implantar un cabecero con estilo rústico en el dormitorio. Sin embargo, la opción más original es rescatar antiguas puertas y decaparlas.
Cabecero de obra para personas prácticas y minimalistas
El éxito en situaciones proviene de la sencillez, una característica que define a los cabeceros de obra. Estos consisten en estructuras fijas que están conectados a la pared con el objetivo de ahorrar espacio. Es una opción atractiva para los seguidores del minimalismo. Además, al estar dentro de la pared, se podrá pintar cuando se desee.
Mesitas de noche integradas en el dormitorio
Las mesitas de noche, ya como elemento independiente, aportan numerosos beneficios por su comodidad y almacenaje. Pero su eficacia aumenta cuando están integrados dentro del cabecero. En el mercado actual, la mayoría de cabeceros con mesitas integradas son de estilo "volado", pero también se puede adquirir una con patas.
Capitoné: el clásico que nunca falla
Al contrario que el resto de cabeceros, estos cabeceros se presentan como la opción más segura. Este cabecero que recoge lo vintage del estilo "chester" aporta una sensación más clásica que podemos adaptar al tejido que queramos: el terciopelo para los amantes del vintage y los modelos de piel para los seguidores del estilo moderno.
Cabeceros con soluciones de almacenaje
Esta tipografía de cabeceros es muy práctica para todos los inmuebles, pero sobre todo para aquellas viviendas que tengan espacios reducidoscon habitaciones pequeñas donde se debe aprovechar todo el espacio posible. A pesar de que haya una gran variedad de modelos, todos ellos ofrecen la opción de almacenaje, donde se podrá guardar las cosas que se desee tener cerca, ya sea fotos, libros o elementos decorativos.
Diseños ultramodernos
Los cabeceros ultramodernos están integrados dentro de un estilo más urbano y moderno al del resto de tipografías. Existe una gran variedad de cabeceros de cama, todas ellas caracterizadas por su sencillez y sus líneas rectas.
Cabeceros de diseño y envolventes
Estos cabeceros es la opción más atractiva de todas, ya que abarca desde el somier, cubriendo la pared, hasta parte del techo, situándose por encima de la cama y dando una sensación de recogimiento del espacio. Su estilo llama mucho la atención, además de aportar mayor lujo a la vivienda. El revestimiento del cabecero puede ser del material que elija el usuario, desde madera hasta un cabecero acolchado.
Cabeceros hechos con papel pintado
Las camas actualmente se venden junto a una sencilla estructura de somier con canapé o paras que no resaltan en el conjunto. Por el contrario, el elemento principal reside en la ropa de cama o en el cabecero personalizado. Una opción creativa y original sería decorar con papel pintado el cabecero de la cama.
Debemos destacar que no es necesario decantarse únicamente por un solo estilo de cabecero, sino que también se podrá combinar diferentes características de las numerosas tipografías comentadas.
Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.
Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas. De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.
A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:
Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.
Reforma del baño
Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.
Pintar paredes y arreglar suelos
Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.
El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.
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Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:
Cerrar la terraza
Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.
Renovar las instalaciones
Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.
Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.
Aumentar la capacidad de almacenaje
Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.
Cambiar puertas y ventanas
Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).
Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.
Modificar la distribución
En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.
Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.
Accesibilidad a la vivienda
Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.
En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.
El siguiente paso es saber si se va a necesitar un arquitecto técnico para un asesoramiento adecuado en el caso de realizar reformas importantes y asegurarse así que se cumple con la normativa vigente ya que siempre que se hacen obras se necesita licencia que serán de un tipo u otro dependiendo de la envergadura de la reforma.
Existen diversas sanciones cuando no se pide permiso de obra a la hora de realizar una reforma, entre ellas: la apertura de expediente administrativo, la paralización de la obra, la sanción económica por no haber presentado la documentación en el ayuntamiento e incluso en los casos más extremos se puede llegar a derribar la obra realizada de manera ilegal.
Dicho permiso de obra se ha de solicitar al Ayuntamiento pertinente con la petición de obra y localización de la vivienda o local a reformar, dependiendo del tipo de permiso se puede tardar más o menos en obtener la documentación pudiendo incluso tardar meses.
El impuesto que grava las obras y reformas es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en el que cada Ayuntamiento fija en sus ordenanzas fiscales su cuantía que normalmente suelen oscilar entre un 4% y 6% del total del presupuesto de la Obra e incluso en algunos casos además de este impuesto suele haber tasas por prestación de servicios que algunos Ayuntamientos exigen también.
Existen diferentes tipos de permisos de obra y en términos generales podemos distinguir los tres siguientes:
El acto comunicado. Que es para pequeñas reparaciones, es decir la simple comunicación en el consistorio de la realización de la obra y que suele concederse automáticamente.
La Licencia de obra menor. Se requiere para aquellas obras que no afectan a la estructura de la vivienda.
La Licencia de obra mayor. Este permiso es para aquellas obras que pueden afectar a la estructura y que requiera de proyecto técnico.
Tras el acuerdo entre Gobierno, sindicatos y empresarios, la nueva reforma laboral ya ha visto la luz, aunque se ofrecerá un plazo de tres meses a las empresas para que puedan acoplarse a la nueva reglamentación que cambia drásticamente conceptos como los contratos temporales.
A parte del plazo de tres meses, el real decreto ley por el que se aprueba la nueva reforma laboral establece una disposición que expone una "duración máxima para los contratos de servicio por obra determinado que va a ser de seis meses".
Entre los cambios aplicados, el contrato "ordinario" se convertirá en "contrato indefinido", al mismo tiempo de que existirá solamente un tipo de contrato temporal con el que "recuperamos la causalidad con dos únicas razones que podrán aducirse". En primer lugar, para cubrir una baja estará el contrato de sustitución; y en segundo lugar, las "causas productivas" con una duración máxima de 90 días y que se podrán concertar solamente por cambios de la demanda o aumentos temporales inesperados de la producción.
Se suprimen los contratos por obras y servicios, que según la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, eran la principal fuente de "fraude". Esto provoca que en el sector de la construcción, el contrato de obra se transformará en un contrato indefinido y una vez terminadas las tareas por el trabajador contratado, tendrá que ser formado y recalificado o recolocado en otra obra por la empresa.
Aquellos sectores que acuden a los contratos temporales tendrán que hacer uso del fijo-discontinuo con la nueva ley, que capacitará de los mismos derechos que a los indefinidos, entre ellos la indemnización por despido que será superior al de los contratos temporales.
Se castigará más severamente los casos de fraude con hasta 10.000 euros
En el caso de que no se cumplen con los requisitos de los contratos temporales, provocará que el trabajador pasa a ser indefinido. En suma, las sanciones estipuladas en la Ley de Infracciones y del Orden Social (LISOS) se agravarán en los casos de fraudes en los contratos temporales, oscilando las sanciones entre 8.000 euros de mínimo y 10.000 euros de máximo por infracción. A diferencia de la ley anterior, las multas se dejarán de aplicar por empresa, sino que serán aplicadas por cada caso de fraude.
En esta misma línea, las empresas que lleven a cabo un uso abusivo de la rotación de contratos temporales serán penalizadas con la nueva reforma con una tasa fija.
Por otro lado, se ha suprimido la disposición decimosexta del Estatuto de los Trabajadores que ofrecía la posibilidad a las empresas de despedir a trabajadores de las Administraciones Públicas por razones económicas.
Se recupera el concepto de ultraactividad
Además, se vuelve a aplicar la ultraactividad total, algo que posibilitará la prórroga sin ningún límite temporal de los convenios colectivos hasta que puedan ser sustituidos por otros nuevos. Anteriormente, se podía sustituirlos, pero únicamente durante el plazo de un año.
El convenio de empresa dejará de ser prevalente frente al convenio de sector. Este último tendrá la capacidad para regular la adaptación de la clasificación profesional y las acciones de conciliación familiar; la distribución del tiempo trabajado, así como los horarios; y la decisión entre compensación o abono de horas extras. Sin embargo, no podrá regular ni el salario ni la jornada laboral.
Se les aplicará el convenio del sector de la empresa principal o de la actividad realizada a las contratas y a las subcontratas.
Por último, los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, serán potenciados para impedir despidos colectivos. Los ERTE que se han usado en gran medida en la pandemia estarán incluidos en los beneficios de cotización relacionados con el mantenimiento del empleo, con la ejecución de actividades formativas y con la protección por desempleo, aspectos que se encuentran dentro de la legislación laboral ordinaria.
Se trata de una cuestión controvertida ya que no hay un único criterio sobre este asunto. Mencionar que los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y Madrid se han pronunciado al respecto y estos si han considerado que prescribe el derecho de exigir el IBI por las actuaciones de revisión catastral. De hecho la Dirección General de Tributos también sostiene dicho criterio.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68.1.a) de la Ley General Tributaria, el derecho a practicar liquidación se interrumpe "Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda, aunque la acción se dirija inicialmente a una obligación tributaria distinta como consecuencia de la incorrecta declaración del obligado tributario."
Hacienda considera que las actuaciones de Catastro tienen por finalidad la comprobación, inspección y liquidación del tributo, teniendo en cuenta la gestión dual del IBI.
En la sentencia que tratamos en cuestión, "STSJ de Valencia" considera que el procedimiento de inspección catastralno tiene naturaleza tributaria.
Por ello la sentencia del Juzgado de Valencia argumenta que:
Si estos procedimientos de inspección catastral tuvieran naturaleza tributaria, les sería aplicable el plazo de prescripción a la hora de revisar o fijar los valores catastrales. Y en este caso no es así ya que, mediante estos procedimientos, Catastro revisa estos valores aunque hayan transcurrido más de cuatro años desde que se produjo la alteración o modificación en el inmueble. Y el nuevo valor tiene efectos desde que se produjo dicha alteración, por mucho tiempo que haya transcurrido.
Como segundo argumento, el TSJ de la Comunidad Valencianade 2018, considera que las actuaciones de Catastro no interrumpen la prescripción del derecho a liquidar.
Conclusión
Se trata de una cuestión controvertida en la que diferentes juzgados se han pronunciado de manera diferente y por lo tanto es apelable en los tribunales. Por lo que habrá que analizar cada caso en concreto porque según la fecha en la que se nos haya notificado las nuevas liquidaciones del IBI, podrán ser prescritos uno o varios ejercicios.
Carlos Mazón, el presidente de la Generalitat Valenciana, en rueda de prensa, ha anunciado que el anteproyecto de la ley de acompañamiento de los Presupuestos de 2024 va a suponer una rebaja delImpuesto de Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de vivienda, principalmente por parte de jóvenes y para familias numerosas y víctimas de violencia de género por un valor de 19 millones.
Se establecen tres reducciones de tipo al comprar una vivienda:
-Reducción del del 8% al 6% del ITP para adquisición de vivienda habitual por jóvenes menores de 35 años hasta 180.000 con un ahorro de 14,7 millones para más de 15.000 los jóvenes.
-Reducción del 8% al 6% del ITP para la vivienda habitual de protección oficial de régimen general de hasta 180.000 euros (supondrá 2,45 millones)
-Reducción del 4% al 3% para la compra de vivienda habitual de protección oficial de régimen especial y por compra de vivienda para familias numerosas, personas con discapacidad y mujeres víctimas de violencia de género de hasta 180.000 euros (1,87 millones).
Para el presidente valenciano estas medidas, que suponen un gasto en los presupuesto, sin embargo, tratan de motivar un desahogo fiscal para las familias y sectores más vulnerables económicamente.
Las familias en un contexto de pérdida de capacidad de compra por la inflación, utilizan sus ahorros, incrementándose también la demanda de crédito al consumo y del gasto con tarjeta de crédito, provocando una tensión financiera en la población, complicada de resolver con el endurecimiento y encarecimiento de las condiciones de nuevos préstamos o renovaciones.
La reducción a la mitad del pago del alquiler del local siempre y cuando el inmueble en propiedad pertenezca a un gran propietario.
Y que haya pacto entre arrendador y arrendatario para la reducción, mediante cantidad abonada o moratoria en pago.
Se pueden establecer las siguientes circunstancias;
Si el propietario no es un gran tenedor y el inquilino no se ha visto beneficiado de rebaja o demora pactada del pago mensual el inquilino podrá pedir antes del 31 de enero una quita del 50% durante el Estado de alarma, sus prórrogas y durante cuatro meses posteriores.
También se da la posibilidad de que el inquilino solicite una moratoria de la totalidad del pago mensual aunque deberá acordar con el propietario una devolución prorrateada una vez pase el periodo establecido, cuatro meses después de que finalice el estado de alarma y sus prórrogas.
El objetivo de esta medida es obligar a los grandes tenedores de inmuebles alquilados para comercio y hostelería a acordar una rebaja del alquiler con sus inquilinos, ya que de lo contrario se aplicaría de forma directa el plan de choque del gobierno, limitando rentas a la mitad o a cero en el caso de la moratoria.
Durante la negociación se barajaron diferentes medidas a establecer;
La disminución del coste fijo del alquiler para los negocios.
Y medidas fiscales relacionadas con las cotizaciones a la Seguridad Social o ayudas directas.
Actualmente está pendiente de que se fije la fecha de la entrada en vigor del plan de choque.
El Tribunal Supremo ha aclarado que la finalidad de la tasación pericial contradictoria no es hacer prevalecer el valor indicado por el contribuyente, sino la de combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como se establece en el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria. En algunos casos, la tasación pericial contradictoria concluye con la asignación de un valor intermedio al inmueble entre los propuestos por el contribuyente y la Administración.
El criterio fijado por el Tribunal Supremo es que el incumplimiento del plazo de duración máxima del procedimiento de tasación pericial contradictoria no determina que se "estime" la solicitud del contribuyente (silencio positivo) ni que se dé por buena su valoración.
¿Cómo se puede solicitar la tasación pericial contradictoria?
El contribuyente dispone de un mes desde que recibe la liquidación para solicitarla. Cada Comunidad Autónoma cuenta con un método para valorar las viviendas compradas, donadas o heredadas. Es necesario que un perito de la Administración valore el inmueble y a partir de esta valoración el contribuyente podrá optar que otra perito realice una nueva valoración.
Por otra parte, otra forma de reclamar es mediante la liquidación. Para ello, se debe interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.
Las cifras sobre las ejecuciones en 2020 se ven influenciadas por la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario.
En cualquier escenario de crisis económica existe un incremento en los impagos de préstamos hipotecarios, que puede derivar a una ejecución para saldar la deuda pendiente: este mismo aumento es el que se esperaba como consecuencia a la pandemia de la COVID-19, que ha afectado profundamente la sociedad, provocando despidos, ERTEs y el aumento de la tasa de desempleo.
Sin embargo, los últimos datos publicados referentes al tercer trimestre de 2020 establecen la tasa de morosidad bancaria global en 4,6%, frente a un 5,1% del mismo período del año anterior. "Estas cifras demuestran que los efectos de la COVID-19 y su crisis aún no se están reflejando en las estadísticas oficinales", asegura David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.
La inexistencia de una tendencia a la alza en las cifras vinculadas a la morosidad en 2020, un año en el que se preveía una inevitable subida de impagos causados por la incertidumbre económica de la sociedad, se debe también a la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario, que ha creado "un sistema que retarda mucho la ejecución, dado que se exige un numero de impagados elevados", explica David Viladecans Jiménez.
Debido a las medidas aprobadas durante la pandemia, no se prevé que a corto plazo incrementen las ejecuciones hipotecarias por la COVID-19. Aun así, "el aumento de las ejecuciones podría notarse a finales de 2021", vaticina Viladecans Jiménez al respecto.
Este contexto de crisis económica no fomenta el arbitraje para mediar en las ejecuciones, ya que supone un coste superior al procedimiento judicial y además no es efectivo para la recuperación de deudas que requieren de una ejecución. En cambio, la negociación está en auge desde hace un tiempo y "muchas entidades financieras y fondos ofrecen daciones de pago, alquileres sociales o soluciones mixtas como alternativa a la ejecución", evidencia Viladecans Jiménez al respecto. En estos casos, las entidades financieras y fondos acuden a la ejecución hipotecaria y la ordinaria después de haber agotado la vía negociada.
Diferencias entre las ejecuciones hipotecarias y ordinarias
Existen dos tipos de ejecuciones que pueden tener lugar frente al impago del préstamo hipotecario: la ejecución hipotecaria pretende la ejecución del inmueble que se ha hipotecado en garantía del préstamo. Básicamente, el procedimiento consiste en la subasta de la finca para con su producto pagar el préstamo.
La ejecución ordinaria, en cambio, "es un pleito en que se reclama un impagado, pero sin tener afecta ninguna garantía", explica el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit. En la ejecución ordinaria es necesario buscar bienes del deudor, embargarlos y ejecutarlos.
Ejecuciones en caso de arrendamiento financiero
Entre las opciones de financiación de vivienda, también aparece el leasing o arrendamiento financiero que, jurídicamente, se configura como un arrendamiento de un bien inmueble con una opción de compra al final del alquiler, que el arrendatario puede ejercer o no.
"En caso de impago del leasing, la entidad arrendadora interpone un procedimiento en el que pide la resolución del contrato, la recuperación del bien y la recuperación del pago de las rentas impagadas y las rentas que se devenguen hasta la recuperación del bien", apunta Viladecans Jiménez, explicando de qué manera se resolvería la morosidad en este tipo de financiaciones. En el caso del leasing, existe una fase declarativa hasta obtener sentencia y posteriormente se iniciaría la ejecución de la Sentencia.
La medida pasa porque los ayuntamientos puedan aplicar el IBI a los inmuebles de uso residencial, desocupada más de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal. Entre esas razones se encuentran:
Traslado por razones laborales o formación.
Cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social e inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos inmersos en obra o litigio.
Se exceptúan los inmuebles en venta (un año máximo) o alquiler (seis meses).
En la Ley de presupuestos Generales del Estado se recogerá la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler así como la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado.
La vigencia de zona de mercado tensionado será de tres años "pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas aplicadas y las previstas".
Podemos rechaza el texto socialista consistente en que los propietarios que rebajen un 10% la renta del contrato en alquiler de su vivienda en zonas tensionadas tengan derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su declaración del IRPF.
Actualmente las negociaciones siguen abiertas porque no se ponen de acuerdo en lo que si están de acuerdo es que quieren poner fin a la escalada de precios.
No podemos olvidar mencionar el resto de bonificaciones incluidas en dicha norma:
Para el alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años se prevé una reducción del 20% (70% en total), mientras que para el de vivienda protegida y casas recientemente rehabilitadas prevé sería de un 10% adicional (60% en total), siempre que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
Se encuentra en fase de estudio los arrendamientos a inquilinos con ingresos reducidos proponiéndose una bonificación.
Bonificación del 70% a los propietarios que cedan sus viviendas para alquiler social o asequible a comunidades o ayuntamientos en el marco de programa público.
Reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad respecto a la cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.
En esto ha ayudado mucho la realidad virtual, con los paseos virtuales a viviendas. Si en una ficha de inmueble, incorporamos un vídeo de un paseo virtual de la misma, la experiencia para el consumidor es mucho más realista que unas simples fotografías.
Además, esto hace que el cliente se interese mucho más por un inmueble en concreto, descartando visitar inmuebles que de primera mano no le interesan.
También es una buena experiencia para viviendas sobre plano, es decir, viviendas que aún no están construidas.
Si se hace una simulación en 3D de cómo será la futura vivienda, para los clientes es una ventaja poder disfrutar e imaginar con mucha aproximación, cómo será su nueva casa.
Los paseos virtuales para inmobiliarias, o tours virtuales, son recorridos virtuales de una vivienda o inmueble, que se hace con unas gafas especiales, o incluso desde un ordenador o teléfono móvil.
Para poder realizar estos paseos, es necesario precisar de una cámara especial de 360º.
Antes podían resultar un poco caras, incluso actualmente también hay cámaras profesionales que lo son, pero también existen cámaras 360º más asequibles con las que las agencias inmobiliarias pueden realizar un paseo virtual sin problema.
Muchas agencias ya han hecho una pequeña inversión para incorporar paseos virtuales a sus fichas de inmueble, y dar a sus clientes experiencias muy aproximadas.
Además, valoran mucho el ahorro de tiempo, ya que si los clientes antes visitaban 4 inmuebles para decidirse, ahora solo visitan 1, que es el que más les ha gustado por el paseo virtual, y en persona se han terminado de convencer.
Plataformas independientes frente a software inmobiliario
Los softwares específicos de las cámaras 360º ya tienen incorporado, por norma general, un sistema para subir las fotografías y vídeos 360º. Pero algunos softwares o crm inmobiliarios, también tienen la opción de crear paseos virtuales para los inmuebles. Por ejemplo el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html
En inmonews.es somos de la opinión de que para una agencia inmobiliaria es mucho más sencillo y económico utilizar el soporte de paseos virtuales que ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es Pinche en el siguiente enlace para más información acerca de las ventajas de los crm inmobiliarios para crear paseos virtuales: Artículo de inmonews.es Paseos virtuales 360º para inmobiliarias.
Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario InmoPC, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.
Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseos virtuales 360º, hacemos una mención de las principales:
Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles. A continuación destacamos las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos.
Si quieres aprender más sobre Realidad Virtual para inmobiliarias, te aconsejamos este curso de Apiformacion para que aprendas cómo realizar un paseo virtual para inmobiliarias: Curso Vídeos para inmobiliarias.
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE 268 que regula las plusvalía inmobiliarias
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017, relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.
Posteriormente, el Alto Tribunal, en su Sentencia 126/2019, de fecha 31 de octubre de 2019, declaró también inconstitucional el artículo 107.4 del citado texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, respecto de los casos en los que la cuota a satisfacer sea superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el contribuyente.
Y, finalmente, la reciente Sentencia 182/2021, de fecha 26 de octubre de 2021, ha venido a declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del mencionado texto refundido, dejando un vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad.
El Tribunal Constitucional ha señalado en el fundamento jurídico 5 de esta sentencia que «el mantenimiento del actual sistema objetivo y obligatorio de determinación de la base imponible, por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, y, por tanto, al margen de la capacidad económica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (artículo 31.1 CE)».
Pues bien, este real decreto-ley tiene por objeto dar respuesta al mandato del Alto Tribunal de llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas, así como integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica.
Así, con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional contenido en su Sentencia 59/2017 de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido un incremento de valor.
Y, con la finalidad de atender al mandato expresado en las otras dos sentencias, por un lado, se mejora técnicamente la determinación de la base imponible para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, reconociéndose la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, y sustituyéndose los anteriormente vigentes porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno, que serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas. Dicha actualización podrá llevarse a cabo mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.
Además, se introduce una regla de salvaguarda con la finalidad de evitar que la tributación por este impuesto pudiera en algún caso resultar contraria al principio de capacidad económica, permitiendo, a instancia del sujeto pasivo, acomodar la carga tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido.
El Tribunal Constitucional señala en el fundamento jurídico 5 de la Sentencia 182/2021 que «para que este método estimativo de la base imponible sea constitucionalmente legítimo por razones de simplificación en la aplicación del impuesto o de practicabilidad administrativa, debe (i) bien no erigirse en método único de determinación de la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor, (ii) bien gravar incrementos medios o presuntos (potenciales); esto es, aquellos que previsiblemente o "presumiblemente se produce(n) con el paso del tiempo en todo terreno de naturaleza urbana" (SSTC 26/2017, FJ 3; 3712017, FJ 3; 59/2017, FJ 3; 72/2017, FJ 3, y 126/2019, FJ 3)».
Con los cambios que introduce este real decreto-ley, el sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo, que solo resultará de aplicación en aquellos casos en los que el sujeto pasivo no haga uso del derecho expuesto anteriormente. Así, se da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional de que el método objetivo de determinación de la base imponible no sea el único método admitido legalmente, permitiendo las estimaciones directas del incremento de valor en aquellos casos en que así lo solicite el obligado tributario. En definitiva, con esta reforma se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.
Como consecuencia de lo anterior, también van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior.
Por último, y como consecuencia de la introducción del supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor y de la regla para evitar la tributación por una plusvalía superior a la obtenida, se establece que los ayuntamientos puedan efectuar las correspondientes comprobaciones.
1. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán en situación de fuerza mayor total derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que contaran con un expediente de regulación temporal de empleo basado en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y estuvieran afectadas por las causas referidas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y en ningún caso más allá del 30 de junio de 2020. 2. Se encontrarán en situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020. Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas por medidas de regulación temporal de empleo, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada. 3. Las empresas y entidades a las que se refiere este artículo deberán comunicar a la autoridad laboral la renuncia total, en su caso, al expediente de regulación temporal de empleo autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquella. Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia por parte de estas empresas y entidades a los expedientes de regulación temporal de empleo o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación de estas al Servicio Público de Empleo Estatal de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo. En todo caso, estas empresas y entidades deberán comunicar al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de estas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquellas.
Artículo 2.Procedimientos de suspensión y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción comunicados a partir del desconfinamiento.
1. A los procedimientos de regulación temporal de empleo basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción iniciados tras la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2020, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, con las especialidades recogidas en este precepto.
2. La tramitación de estos expedientes podrá iniciarse mientras esté vigente un expediente de regulación temporal de empleo de los referidos en el artículo 1.
3. Cuando el expediente de regulación temporal de empleo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción se inicie tras la finalización de un expediente temporal de regulación de empleo basado en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la fecha de efectos de aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de este.
4. Los expedientes de regulación temporal de empleo vigentes a la fecha de entrada en vigor del presente real decreto-ley seguirán siendo aplicables en los términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el término referido en la misma.
Artículo 3.Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo.
1. Las medidas de protección por desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 30 de junio de 2020.
2. Las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 31 de diciembre de 2020.
Artículo 4.Medidas extraordinarias en materia de cotización vinculadas a las medidas reguladas en el artículo 1.
1. La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, a las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social. Si las citadas empresas y entidades tuvieran cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.
2. Las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 quedarán exoneradas del abono de la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta, en los porcentajes y condiciones que se indican a continuación: a) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio, la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. b) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta, la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.
3. Las exenciones en la cotización se aplicarán por la Tesorería General de la Seguridad Social a instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada. Para que la exoneración resulte de aplicación esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable que deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema de remisión electrónica de datos en el ámbito de la Seguridad Social (Sistema RED), regulado en la Orden ESS/484/2013, de 26 de marzo.
4. A efectos del control de estas exoneraciones de cuotas, será suficiente la verificación de que el Servicio Público de Empleo Estatal proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate. La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el Servicio Público de Empleo Estatal para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.
5. Las exenciones en la cotización a que se refiere este artículo no tendrán efectos para las personas trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos, sin que resulte de aplicación lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.
6. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesionales y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.
Artículo 5.Límites relacionados con reparto de dividendos y transparencia fiscal.
Las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales conforme a la normativa vigente no podrán acogerse a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley.
Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social. No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.
Disposición adicional primera. Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización.
1. Mediante acuerdo de Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado el 30 de junio de 2020.
2. Este acuerdo podrá, a su vez, prorrogar las exenciones reguladas en el artículo 4, o extenderlas a los expedientes de regulación temporal de empleo basados en causas objetivas, así como prorrogar las medidas de protección por desempleo previstas en el artículo 25.1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el período de tiempo y porcentajes que en él se determinen.
Disposición adicional segunda. Comisión de Seguimiento tripartita laboral.
1. Se crea una Comisión de Seguimiento tripartita laboral del proceso de desconfinamiento, que estará integrada por las personas al efecto designadas por el Ministerio de Trabajo y Economía Social, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (CEPYME), y las organizaciones sindicales más representativas, Comisiones Obreras (CC.OO.) y la Unión General de Trabajadores (UGT).
2. Esta Comisión se reunirá, con carácter ordinario, el segundo miércoles de cada mes, previa convocatoria remitida por el Ministerio de Trabajo y Economía Social y con carácter extraordinario, siempre que lo soliciten tres de las cuatro organizaciones integrantes de la misma.
3. Esta Comisión de Seguimiento tripartita laboral tendrá como función principal el seguimiento de las medidas que, en el ámbito laboral, se están adoptando durante la fase de excepcionalidad atenuada, el intercambio de los datos e información recabada por las organizaciones integrantes y el Ministerio de Trabajo y Economía Social al respecto, así como la propuesta y debate de aquellas medidas que se propongan por este o por cualquiera de las organizaciones que la integran. Esta Comisión, en cualquier caso, deberá ser consultada con antelación suficiente y con carácter previo a la adopción de las medidas recogidas en la disposición adicional primera.
Disposición final primera. Modificación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en los siguientes términos:
Uno. El apartado 1 del artículo 24 queda redactado como sigue: «1. En los expedientes de suspensión de contratos y reducción de jornada autorizados en base a fuerza mayor temporal vinculada al COVID-19 definida en el artículo 22, la Tesorería General de la Seguridad Social exonerará a la empresa del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, durante los meses de marzo y abril de 2020, cuando, a 29 de febrero de 2020, tuviera menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, en situación de alta en la Seguridad Social. Si la empresa tuviera 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.»
Dos. Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 24, con la siguiente redacción: «5. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.»
Tres. La disposición adicional sexta queda redactada como sigue:
«Disposición adicional sexta. Salvaguarda del empleo.
1. Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente real decreto-ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.
2. Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes. No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijodiscontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo. En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.
3. Este compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.
4. No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.
5. Las empresas que incumplan este compromiso deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.»
Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19. La disposición final tercera del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19, queda modificada como sigue: «Disposición final tercera. Entrada en vigor y vigencia. Este real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado", manteniendo su vigencia durante el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas. Los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.»
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
El presente real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Dado en Madrid, el 12 de mayo de 2020.
A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.
Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
MEDIDAS PARA REFORZAR LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL
El capítulo 2 regula un amplio paquete de medidas para reforzar la financiación de las empresas.
En primer lugar, para facilitar que las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual puedan hacer frente de la mejor forma posible a los pagos derivados de créditos que desde distintos instrumentos de la administración se habían otorgado, en este real decreto-ley se habilita al Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), organismo público adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, a conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo así a los créditos del IDAE la posibilidad de aplazamiento de cuotas ya aprobada en reales decreto-leyes anteriores para los créditos de la Secretaría General de Industria, el programa REINDUs, entre otros.
Además de tomar medidas para reforzar el acceso a la liquidez o facilitar el pago de los créditos, es necesario garantizar la continuidad del desarrollo de las transacciones económicas y aportar seguridad a las operaciones comerciales en un contexto de incertidumbre como el actual.
A este respecto, el sector asegurador desempeña un papel destacado. El seguro de crédito y de caución contribuyen a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.
En un contexto como el actual, es necesario reforzar los mecanismos que contribuyan a que el sector asegurador desempeñe dicho papel. Por ello, dada la situación adversa del mercado de crédito y las dificultades que, como consecuencia de la reducción de la cobertura de riesgos asegurados, puedan afectar a las relaciones comerciales y los pagos entre las empresas, se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución a partir de 2020.
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. El objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, es preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores.
El citado real decreto-ley establece que las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Los pasados 24 de marzo y 10 de abril, el Consejo de Ministros adoptó sendos Acuerdos liberando un total de 40.000 millones de euros de avales a conceder a empresas y autónomos. El 75 % de los avales puestos a disposición se concentran en pymes y autónomos, como agentes claves que son de la actividad económica, cuyo acceso a la liquidez es fundamental para el buen funcionamiento del tejido productivo.
Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.
La aprobación de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios y la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética, hace necesaria la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las modificaciones que incorpora, especialmente en lo relativo a la introducción de nuevas definiciones y revisión de las existentes, la modificación de las bases de datos para el registro de los certificados de eficiencia energética, que permitirán la recopilación de datos sobre consumo de energía medido o calculado de los edificios, así como la vinculación de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética al ahorro de energía previsto o logrado. Asimismo, la Comisión Europea ha publicado el Pacto Verde Europeo (COM/2019/640) que tiene como objetivo transformar a la UE en una sociedad justa y próspera, con una economía moderna, eficiente en recursos y competitiva, sin emisiones netas de gases de efecto invernadero en 2050 y desacoplando el crecimiento económico del uso de recursos. El Pacto Verde Europeo prevé como actuación clave la «Oleada de renovación» en el sector de la construcción, donde la certificación energética de los edificios adquiere un papel relevante.
Inicialmente, la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios, estableció exigencias relativas a la certificación energética de edificios que se transpusieron por Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Posteriormente, fue modificada mediante la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, transpuesta parcialmente por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, estableció la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que incluyese información objetiva sobre dicha eficiencia energética y valores de referencia, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o parte del mismo pudiesen comparar y evaluar la misma. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o partes de los mismos no se incluían en este real decreto, ya que los mismos se establecen en el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. Como ya se recogió en el citado real decreto, la obligación de suministrar esta información a los compradores o a los usuarios buscaba facilitar el conocimiento de la eficiencia energética de cada edificio y su posible comparación con otros edificios de la misma zona, favoreciendo, por tanto, la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía. Además, este real decreto contribuyó a informar de las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que podría facilitar la adopción de medidas para reducir dichas emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.
En este real decreto se determinaba el Procedimiento básico que debía cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tenían en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios.
Asimismo, mediante la disposición adicional segunda se incorporaba la exigencia de la citada Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo que obligaba a que, a partir del 31 de diciembre de 2020, los edificios que se construyesen fueran de consumo de energía casi nulo, en los términos que reglamentariamente se fijasen en cada momento a través del Código Técnico de la Edificación, plazo que, en el caso de los edificios públicos, se adelantó dos años.
También se reguló la utilización del distintivo común en todo el territorio nacional denominado etiqueta de eficiencia energética, garantizando en todo caso las especificidades que fueran precisas en las distintas comunidades autónomas.
Por otra parte, se encomendó a la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios el apoyo a los ministerios competentes para velar por el mantenimiento y actualización del Procedimiento básico de certificación de eficiencia energética de edificios.
La Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios, creada por el artículo 14 del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, aprobado por el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, continuará existiendo, quedando regulados su objeto, funciones, composición y organización en los artículos 18, 19 y 20 del presente real decreto.
Por último, se concretó un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Como resultado de la experiencia acumulada en la implementación del citado Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, se considera necesario incorporar algunas modificaciones para la mejora del procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entre otras, la actualización del contenido de la certificación de eficiencia energética, el incremento de la calidad de la misma y el establecimiento de la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen o vendan.
Atendiendo a la amplitud, extensión y alcance de las modificaciones que contiene la propuesta normativa, se ha considerado necesaria la elaboración de un nuevo real decreto que deroga el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.
Asimismo, se modifica el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se transpone la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, en lo referente a auditorías energéticas, acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y promoción de la eficiencia del suministro de energía, para incluir específicamente la necesaria inspección de las auditorías energéticas realizadas por auditores internos y para modificar el contenido del modelo de comunicación relativo a la realización de una auditoría energética, incluyendo mayor detalle en la información de la empresa, de sus consumos energéticos, de los ahorros identificados y de las medidas implementadas como resultado de las auditorías energéticas realizadas previamente.
Finalmente, se modifica el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. Concretamente se modifica el apartado treinta y uno de su artículo único para corregir un error de nomenclatura, que podría dar lugar a problemas de interpretación a la hora de aplicarlo.
El contenido de este real decreto se ajusta a los principios de buena regulación contemplados en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, de acuerdo con los principios de necesidad y eficacia, esta norma se justifica en la necesidad de transponer al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2018/844, de 30 de mayo de 2018, siendo la manera más eficaz de llevar a cabo dicha transposición la aprobación de este real decreto. Se cumple el principio de proporcionalidad ya que la regulación se limita al mínimo imprescindible para el cumplimiento por parte del Reino de España de la citada Directiva y la consecución de los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima. A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la iniciativa normativa se ejerce de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, para generar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilita su conocimiento, comprensión y aplicación y, en consecuencia, la actuación y toma de decisiones de las personas y empresas. Conforme al principio de transparencia, además de la consulta pública previa y la audiencia e información públicas requeridas en el artículo 26 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y en la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente, durante la tramitación de esta norma han sido consultadas las comunidades autónomas, así como las entidades representativas de los sectores afectados.
Finalmente, en aplicación del principio de eficiencia, se limitan las cargas administrativas a las imprescindibles para la consecución de los fines descritos, siempre dentro del marco del ordenamiento jurídico nacional y de la Unión Europea.
La apertura del trámite de consulta pública previa fue comunicada por la Dirección General de Política Energética y Minas al organismo responsable en la materia de cada una de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. Posteriormente, la apertura del trámite de información pública fue comunicada a todos los miembros de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios.
Asimismo, el proyecto normativo y su grado de avance han sido presentados en las reuniones de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios celebradas durante la tramitación del mismo.
Este real decreto ha sido sometido al procedimiento previsto en la Directiva (UE) 2015/1535 del Parlamento Europeo y del Consejo de 9 de septiembre de 2015 por la que se establece un procedimiento de información en materia de reglamentaciones técnicas y de reglas relativas a los servicios de la sociedad de la información, así como a lo dispuesto en el Real Decreto 1337/1999, de 31 de julio por el que se regula la remisión de información en materia de normas y reglamentaciones técnicas y reglamentos relativos a los servicios de la sociedad de la información.
El fundamento legal de la regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios se encuentra por un lado, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, así como, por otro lado y en particular para los edificios existentes, en el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente, para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden. De la misma manera, en la disposición final quincuagésima primera de esta misma ley se autorizaba al Gobierno para la aprobación, en el plazo de seis meses, del procedimiento básico de certificación energética en edificios existentes establecida en el artículo 83, determinando que en dicho desarrollo reglamentario se incorporarían, como mínimo, los supuestos de excepción y los sistemas de certificación previstos en los artículos 4 y 7, respectivamente, de la Directiva 2002/91/CE, de 16 de diciembre de 2002.
Este real decreto se dicta en virtud de las competencias estatales en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, legislación básica sobre protección del medio ambiente, sin perjuicio de las facultades de las comunidades autónomas de establecer normas adicionales de protección, así como bases del régimen minero y energético, previstas en el artículo 149.1 reglas 13.ª, 23.ª y 25.ª de la Constitución Española.
? Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.
? Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.
? Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.
? Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.
? Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.
? Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.
? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.
? Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.
Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:
1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.
4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.
6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.
7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.
8. Programa de ayuda a los jóvenes.
9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.
Esta modificación pretender proteger al sector de la promoción y la construcción de algunos errores formales que son subsanables y darles una seguridad jurídica que agilice la ordenación territorial y urbanística. Esta actualización de la Ley del Suelo solicitada con insistencia por la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) y por numerosos ayuntamientos es de vital importancia ante la necesidad de un aumento en la oferta de vivienda que relaje el mercado y ajuste los precios.
Importancia de la iniciativa para el gobierno
Se destaca desde el Ministerio de la Vivienda al respecto de la Ley que "Los planes urbanísticos son una herramienta imprescindible para el desarrollo de pueblos y ciudades con criterios de sostenibilidad, la política de vivienda, la generación de empleo y, en general, la economía nacional". Se subrayan desde el Gobierno aspectos como particularidades en los planeamiento de ordenación territorial y urbanística y sus trámites procedimentales, la legitimación para el ejercicio de acciones o la identificación de los posibles vicios que pudieran comportar las declaraciones de ilegalidad urbanística.
A pesar del rechazo de Podemos a las modificaciones a la Ley del Suelo , la presentación en el congreso y el Senado de dicha iniciativa y la reacción de los grupos parlamentarios en general parecen prever una aprobación de la propuesta.
Los promotores los principales interesados en tener seguridad jurídica
Son sobre todo los promotores a través de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) los más interesados que se de viabilidad a esta reforma para la seguridad jurídica del sector. En palabras de su presidente Juan Antonio Gómez Pintado: "si queremos hacer frente a la falta de oferta de vivienda de nuestro país ylas dificultades de accesibilidad necesitamos desarrollar y gestionar suelo de manera más eficaz y con mayor seguridad jurídica"
Existen multitud de sentencias de proyectos urbanísticos declarados nulos en municipios con gran volumen de población. Esto es muy significativo y habla de la gran inseguridad jurídica que padece el sector de la promoción y el urbanismo.
"Aun siguiendo en valores más bajos, continúa la recuperación",analiza Lola Alcover, secretaria del Consejo General.
Alcover analiza las cifras de la siguiente manera:
"El INE nos presenta sus estadísticas sobre Transmisiones de Derechos de Propiedad relativas al mes de agosto y una lectura aislada tal vez nos podría inducir a pensar que el sector inmobiliario no goza en estos momentos de buena salud. No obstante, si tomamos perspectiva y enlazamos los datos presentes con los de los meses anteriores, comprobamos con claridad que la tónica de recuperación se mantiene firme y que si en el mes de Junio las inscripciones de transmisiones patrimoniales fueron un 33.2% menor que en el año anterior, en julio ese descenso se suaviza situándose en el 21.5%, y en agosto la reducción ya es sensiblemente menor, con unos datos de sólo el 11% menos".
Finalmente, Alcover concluye que "la situación es clara, el trazo de la estadística marca una dirección positiva y el sector inmobiliario va recuperando posiciones, demostrando así que tiene suficiente fortaleza ante la delicada situación económica que estamos atravesando. No obstante, habrá que seguir con atención las cifras de los meses de septiembre y octubre, que serán un termómetro importante para contrastar el impacto del recrudecimiento de la crisis sanitaria y la capacidad del sector inmobiliario para encajar el golpe".
Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid, indica que "aunque la variación anual es inferior a la que se produjo el año pasado (2,1%), el precio de la vivienda sigue aumentando, lo que demuestra que el sector inmobiliario sigue resistiendo el impacto de la pandemia". "Hay que tener en cuenta que la subida trimestral del 1,1% es superior a la del trimestre anterior (0,1%), lo que también es un indicativo de la recuperación que está mostrando el sector", afirma el experto.
"Estos últimos datos se unen a los recientemente publicados por el mismo INE sobre las compraventas registradas en el mes de septiembre, que sólo descendieron en un 1,1% interanual, pero aumentaron un 20,5% en tasa mensual. También las hipotecas sobre viviendas mostraron cifras positivas, registrándose una subida del 18,4% en tasa interanual y del 35,6% respecto al trimestre anterior", destaca Cabrero.
El tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid se muestra optimista y destaca que "los datos analizados son la demostración de la fortaleza que tiene nuestro sector inmobiliario para afrontar el 2021 con garantías de recuperación".
Lola Alcover, secretaria del Consejo General, indica que "del efecto sobre el mercado inmobiliario de la ya más que anunciada y conocida segunda ola de la pandemia, caben extraerse dos lecturas: por una parte y como dato negativo, un preocupante descenso en las operaciones para las fincas urbanas diferentes a la vivienda, que son principalmente los locales comerciales; por otra, y afortunadamente, una importante estabilidad en la mayor parte del mercado de la vivienda en España".
La secretaria del Consejo General desarrolla su análisis: "De la cifra manejada sobre el total de fincas urbanas puede calcularse el descenso para locales comerciales en alrededor a un 13%. Esto confirma la incierta situación de las actividades económicas desarrolladas en ellos, fundamentalmente de pymes y empresas familiares, y principalmente de restauración y de pequeño comercio. Habrán de ser las actuaciones políticas futuras las que puedan atenuar, mejor o peor, esta situación clara y comprometida", destaca la experta.
No obstante, Alcover hace una lectura positiva de las cifras: "Las incertidumbres existentes para dicha segunda ola se tradujeron en un aceptablemente discreto descenso del ya mencionado 5,9% anual en el pasado octubre, teniendo en cuenta las duras circunstancias. Así pues, el mercado de la vivienda en nuestro país se sigue manifestando maduro, y la propia vivienda confirma su condición de bien de primera necesidad".
Los registros en los hoteles españoles por parte de los extranjeros -el 65,2 % del total- con un repunte del 0,1%, según datos del (INE).
Se trata del sexto aumento en el número de pernoctaciones en hoteles en los últimos siete años (en 2018, descendieron un 0,2 %).
Los hoteles ocuparon, de media, seis de cada diez plazas que ofertaron en 2019 (el 60,2%), igual a las cifras de 2018, mientras que en los fines de semana se ocuparon dos de cada tres plazas (66,1%), con un incremento en tasa interanual del 0,2%.
Los precios siguieron un incremento moderado de los últimos ejercicios, con una subida media del 1,9%, tras los repuntes de 2018 (2,2%) y 2017 (6,5%).
Según un "informe de Exceltur", el año pasado el número de plazas en alojamientos hoteleros repuntó un 2%, mientras que el de las plazas en pisos turísticos se redujo un 4%. Se trata de la primera caída que sufren las viviendas vacacionales desde que irrumpieron en el mercado de las plataformas online de comercialización, allá por 2009.
En concreto, actualmente hay 415.404 plazas hoteleras en las 22 principales ciudades españolas, frente a las 413.033 plazas en viviendas turísticas.
En 2018, sin embargo, la alternativa de los pisos vacacionales se impuso a la hotelera por primera vez. Así han evolucionado en la última década.
Causas del cambio:
Proliferación de normativas locales en plazas, como Palma, Barcelona, San Sebastián o Bilbao.
Los expertos aseguran que sin esta alternativa España perdería Turismo a favor de otros destinos ya que es un sector turístico complementario al hotelero, además de advertirse que estas regulaciones restringen la libertad de competencia.
Según el Colegio de Registradores se produjo una caída del 3,1% en la compraventa de viviendas durante el 2º trimestre del año en tasa interanual.
Respecto a los datos publicados por el INE en julio se volvieron a incrementar las transacciones de compraventa un 3,8% y durante el 3º y 4º trimestre se produjo una ralentización.
LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA EN EL SECTOR
Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio se produjeron retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecariosy se cerraron menos transacciones inmobiliarias.
De esta ley se espera más transparencia en el mercado y más protección para los clientes aunque esto no parece ser así, ya que los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.
De hecho los datos hablaron, la estadística de hipotecas reflejó retrasos en las compraventas desde junio mostrando la mayor caída desde el último lustro.
Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo siguieron adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico.
Durante 2019 se firmaron cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE.
SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.
El precio de la vivienda moderó su crecimiento un 3,1% en el 2º trimestre del año en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros m2 en contraste con el 4,4% del año anterior. Excepto País Vasco, Castilla y León y La Rioja donde cayeron los precios, las demás comunidades reflejaron crecimientos moderados. Más concretamente en Madrid y Cataluña pasaron de un 8,3 y 5,9% a 5,2% y 4,3%. Además los precios cayeron en ocho comunidades entre ellas Madrid un 0,1%.
El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.
El fomento de viviendas de obra nueva se mantubo estable, y pese a la ralentización del crecimiento, se solicitaron visados para la construcción de 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de 2019, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva.
De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.
En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094? a 154.717? estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031? para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.
De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliria en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%.
La seguridad jurídica constituye un principio esencial del Estado de Derecho y una exigencia fundamental para el mantenimiento del ordenamiento jurídico y, a través del él, de la estabilidad económica y social. No en vano la Constitución Española lo reconoce como tal en su artículo 9.3 y el Tribunal Constitucional lo concibe como «suma de certeza y legalidad, jerarquía y publicidad normativa, irretroactividad de lo no favorable [e] interdicción de la arbitrariedad», equilibrada de tal suerte que debe permitir promover, en el orden jurídico, «la justicia y la igualdad, en libertad» ?STC 27/1981, de 20 de julio?.
Tanto en España como en otros países europeos se ha detectado la problemática que plantea la calificación inflexible de los vicios de los Reglamentos cuando estos se proyectan sobre los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Tal calificación provoca su nulidad de pleno derecho por cualquier tipo de vicio procedimental, por insignificante que éste sea. Tienen estos instrumentos una tramitación, e incluso unos contenidos, que los diferencian de manera muy sensible de las disposiciones de carácter general. Su tramitación se caracteriza por una gran complejidad técnica y jurídica, tanto sustantiva como procedimental, que se ve agravada por las heterogéneas, dispersas, muy numerosas e incluso a veces desconocidas, afecciones procedentes de la legislación sectorial, tanto estatal, como autonómica. Afecciones que tienen, también, muy distinta entidad en relación con el modelo de ordenación que diseñan y despliegan aquellos instrumentos, en cuya aprobación terminan confluyendo competencias de ordenación territorial y urbanística de los entes encargados de tramitarlos y aprobarlos y competencias del Estado y de las Comunidades Autónomas sobre diferentes ámbitos de su titularidad. En palabras nuevamente del Tribunal Constitucional la exigencia de estos informes sectoriales de conformidad con su propia legislación «convierte, de hecho, la aprobación final del plan o proyecto en un acto complejo» en el que han de concurrir tantas voluntades distintas como informes existan y «esa concurrencia necesaria solo es constitucionalmente admisible cuando [dichas] voluntades resuelven sobre asuntos de su propia competencia» (STC 149/1991, de 4 de julio, confirmada posteriormente por la STC 40/1998, de 19 de febrero). La singularidad que aporta esta especial configuración jurídica, por tanto, y la dificultad cada vez mayor a la que se enfrentan las Administraciones competentes en la materia por éste y otros motivos, está en la base de un problema estructural que afecta a todo el país sin excepción, y que muestra tintes de gravedad y de preocupación para la defensa de los intereses generales que defiende la ordenación territorial y urbanística, siendo necesario encontrar también una solución.
En cuanto a los contenidos, la singularidad de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística frente a las disposiciones administrativas de carácter general también es patente. Incluyen decisiones estratégicas de ordenación de los ámbitos territoriales, con su programación temporal, los planes y programas de obras y actuaciones y la asignación de usos y aprovechamientos para los suelos afectados, a la vez que normas de carácter general o particular que se aplican en ámbitos específicos. También forman parte inescindible de los mismos todas las memorias, estudios e informes, incluso provenientes de otras Administraciones Públicas, que resultan exigibles en cada caso.
El derecho comparado muestra propuestas diversas a través de las cuales se han podido abordar una serie de problemas que, estando también identificados en España, aún no han inspirado en nuestro derecho fórmulas que permitan modular, flexibilizar y encontrar puntos de equilibrio en la aplicación de un orden jurídico que está primando rígidamente el principio de legalidad sin tener en cuenta cómo confluyen también en el eficacia en la actuación de las Administraciones Públicas, de protección de terceros y, desde luego, de seguridad jurídica. La propia protección de los intereses sociales, económicos y medioambientales que subyacen en estos instrumentos de ordenación se dan por incluidos también en esta enumeración de principios que necesariamente deben ser tenidos en cuenta.
En este contexto tiene el Estado, en el ámbito de sus competencias, la responsabilidad de adoptar las medidas que contribuyan a mejorar el marco normativo vigente, porque como recordó el Tribunal Constitucional en la STC 46/1990, de 15 de marzo, «la exigencia del artículo 9.3 relativa al principio de seguridad jurídica implica que el legislador debe perseguir la claridad y no la confusión normativa, debe procurar que acerca de la materia sobre la que legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse, y debe huir de provocar situaciones objetivamente confusas (?)». Y tiene dicha responsabilidad, en mayor medida, porque el problema de la proliferación de las anulaciones de planes urbanísticos, amparadas en su consideración de normas reglamentarias deriva, en primer término, de la ausencia, tanto histórica, como actual, de una calificación legal expresa que haya tenido y que tenga en cuenta sus peculiaridades, ofreciéndole un régimen jurídico propio, más allá del que clasifica las funciones administrativas en la producción de normas ?reglamentos? y en su ejecución ?actos?. Y deriva también, en segundo lugar, de la inexistente reconsideración, hasta la fecha, de un régimen de invalidez de la actuación administrativa que vaya más allá de la rígida separación entre nulidad y anulabilidad, aplicadas como instituciones jurídicas sobre dos categorías únicas y excluyentes como son el acto administrativo y la disposición de carácter general. Máxime en el caso de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, cuyos procedimientos de elaboración y aprobación se diferencian, y mucho, de los procedimientos establecidos legalmente para los actos administrativos y para los reglamentos.
Por ello esta ley no se plantea alterar el régimen general de nulidad y anulabilidad establecido en la legislación de procedimiento administrativo común, el cual, dicho sea de paso, admitió durante muchos años criterios interpretativos y soluciones que lo graduaban en función de los vicios más o menos graves, invalidantes o no invalidantes, en particular, de los reglamentos. Interpretación que, sin una justificación evidente, ha desaparecido solo en relación con los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, desde hace varios años. Y aunque pueda defenderse en la actualidad que la potestad administrativa de programación y de planificación ha desbordado la reducción de las funciones administrativas a la mera elaboración de normas y a su ejecución, existe una problemática cierta, indubitada y preocupante, en especial, con los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, problemática que, al menos por el momento, no existe en ningún otro ámbito de la planificación, sea ésta territorial de carácter sectorial, económica o de otro tipo. Se cuentan por decenas los instrumentos de ordenación territorial y urbanística que se han anulado y que continúan anulándose, generando una amenaza grave para la seguridad jurídica, además de una paralización de la potestad planificadora de las Administraciones Públicas que provoca efectos muy negativos sobre los intereses generales. Entre ellos, de manera especial, para la sostenibilidad, tanto económica, como social y medioambiental.
No es un Real Decreto novedoso, ya que se aprobó el pasado 27 de diciembre de 2022 ; no obstante, su contenido puede ser aplicado hasta el próximo día 30 de junio. En base a la regulación incluida en su artículo 71, los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento (siempre que estén sujetos a la LAU, como suele ser habitual) finalicen entre la entrada en vigor del Real Decreto y el 30 de junio de 2023, podrán solicitar la prórroga del mismo de manera extraordinaria, la cual tendrá una duración de 6 meses adicionales a contar desde la fecha de finalización del contrato de arrendamiento.
Es decir, será posible pedir una prórroga extraordinaria de seis meses sobre el contrato de arrendamiento de vivienda hasta el próximo 30 de junio.
En caso de tener lugar dicha prórroga a solicitud del arrendatario, el resto de las condiciones del contrato continuarían inalteradas y con plena aplicabilidad entre las partes.
¿INTERVENCIONISMO JUSTIFICADO?
Esta medida extraordinaria pasa a engrosar el listado de modificaciones aplicadas por la Administración sobre el panorama arrendaticio nacional a la luz de los cambios experimentados a nivel socioeconómico en los últimos meses. En todo caso, estos cambios legislativos no dejan de ser pequeños ejemplos de intervencionismo (aunque, probablemente justificado) en una situación que atañe a dos partes privadas. Son sin duda una pequeña bomba de oxígeno que muchas familias podrán agradecer.
Por otra parte son asuntos que hay que valorar con cautela, ya que tampoco debería parecer que el mercado del alquiler de vivienda está sujeto a las decisiones gubernamentales que se adopten en cada momento. Eso podría ahuyentar a inversores que quieran destinar su negocio a la promoción del alquiler, que es algo que sin duda a España le vendría especialmente bien.
Este panorama presenta un verdadero desafío para diseñar unos Presupuestos Generales del Estado que permitan promover la recuperación económica y social a la vez que se enmarquen en un plan de reequilibrio de las cuentas públicas para los próximos años. El nivel de déficit público en que vamos a incurrir es muy elevado, pero existe en nuestra opinión margen para aplicar medidas de estímulo fiscal a corto plazo antes del final del año, que deben servirnos para reactivar la actividad y al mismo tiempo servirnos de cortafuegos, encapsulándolas en este ejercicio para que 2021 nazca vacunado de este mal.
En estos próximos meses debemos reactivar la economía con la máxima celeridad y ello exigirá que el presente ejercicio presupuestario 2020 se acompañe de medidas excepcionales y temporales que favorezcan la liquidez de las empresas y que estimulen tanto la oferta como la demanda para generar un entorno de mayor confianza entre los inversores y los consumidores.
La nueva reforma laboral se aplicará con el fin de modificar el sistema laboral implantado desde 2012. Su objetivo principal es finalizar con el aspecto de la temporalidad en el ámbito laboral que se constituye el 26,02% de los contratos en España. Además, se prevé aportar una mayor flexibilidad a negocios en situación complicada y solucionar los obstáculos existentes en la negociación colectiva. Dentro del Real Decreto-Ley 32/2021 se recogen los nueve puntos clave sobre dicha legislación laboral.
Una de las medidas aprobadas consiste en limitar los contratos temporales. Esta medida prevé impulsar la contratación fijo-discontinuo (cuando un empleado no trabaja un año completo) para las actividades temporales. En suma, durante el tiempo en el que el empleado esté trabajando, se le sumará a su antigüedad todo el periodo en el que haya una vinculación laboral entre ambas partes, no solamente el tiempo trabajado.
Esta norma afecta en gran medida al sector agrario, ya que cambian varios términos del sector. Por ello, se encontrará un camino por el que adaptar las condiciones del sector a las que estipulará la nueva reforma.
Contrataciones temporales en un plazo de tres meses
Con el fin de impulsar la flexibilidad de los negocios, se ofrecerá a las empresas una opción para controlar el aumento de demanda. Esta opción consiste en poder realizar una contratación temporal para poder obtener una ayuda extra en temporadas de alta demanda como las agrícolas o la temporada de Navidad.
Se ofrecerá un plazo de tres meses, 90 días, para abarcar a lo largo del año las vacantes y de esta forma, contratar a un empleado. Este trabajador no podrá ser contratado de forma continuada para toda esa etapa. En suma, en los últimos tres meses del año previo a la contratación, se tendrá que informar a los representantes de los sindicatos de las previsiones anuales del negocio para realizar las contrataciones.
Contrato para práctica profesional y contrato de formación y estudios
El marco de formación profesional también ha sufrido cambios, debido a su cada vez mayor integración dentro de las negociaciones. Por ello, se ha establecido dos clasificaciones de contratos formativos: un contrato para adquirir la práctica profesional y otro en el que alterne la formación con estudios. A este último podrán acceder estudiantes por debajo de 30 años y por un periodo de dos años como máximo.
Durante el primer año, la jornada laboral no podrá situarse por encima del 65% ni del 85% durante el segundo año. Debido a esto, obtendrán en el primer año una indemnización según el convenio que no superará el 60% y en el caso del segundo año, no podrá superar el 75%.
Contrato por sustitución y contrato por producción
Uno de los aspectos más importantes de la reforma reside en la supresión de los contratos por obra y servicio. A pesar de ello, continúan los contratos con una duración específica, pero se separan en dos subtipos: el estructural por condiciones de la producción y por sustitución de otro empleado. El estructural por condiciones de la producción puede llegar a durar como máximo seis meses o un año en el caso en el que el convenio del trabajo ejecutado lo avale.
Por ello, dentro del sector de la construcción, uno de los ámbitos donde más se han firmado contratos por obra y servicio, los contratos se convertirán en indefinidos. Esto obliga a la empresa a que cuando el trabajador haya finalizado la actividad, deba asignarle otro proyecto. Si la oferta no se realiza o no es aprobada, el contrato se dará por finalizado y el empleado obtendrá una compensación del 7% cuantificada a partir de las condiciones salarias del acuerdo.
Mayor plazo en contratos caducos
Con la antigua reforma laboral de 2012, la ultraactividad, es decir, la etapa de vigencia de un acuerdo caduco, quedaba limitada a solamente un año. Esta medida provocaba que si una negociación de un convenio entre una empresa y un trabajador se expandía más allá de un año, al caducar el convenio, la empresa podía cambiar el acuerdo laboral al completo.
Esto se suprime con la nueva legislación que posibilite que la vigencia del contrato caducado se extienda hasta que se llegue a un acuerdo, renovando o, por el contrario, firmando un nuevo contrato sustitutivo. En suma, el salario se definirá por lo que estipule el convenio correspondiente.
Multas severas para reducir la contratación fraudulenta
Otra acción que se llevará a cabo para evitar posibles contrataciones temporales falsas es crear un ámbito de control que apruebe sanciones por ello. Una de las medidas planteadas tiene incidencia en los contratos eventuales. En el supuesto en el que una persona que haya trabajado en la misma empresa en el mismo o diversos puestos de trabajo durante 18 meses en un periodo de 24 meses, a través de su contratación por medio de empresas de trabajo temporal o por dos o más convenios por motivo de la producción, se convertirán en trabajadores indefinidos.
Por otro lado, las empresas que hayan dado de baja a empleados temporales que hayan llevado a cabo su trabajo en un plazo por debajo de los 30 días, obtendrán en sus cuotas de la Seguridad Social una penalización de 26 euros por cada baja que lleven a cabo. Esta penalización puede ir aumentando según la duración del contrato. Si es menor a 10 días, el sobrecargo será de 26 euros, y si el trabajo se desarrolla en cinco días por medio de dos contratos, la cifra aumentará a los 52 euros.
Además de estas dos medidas, se pretende completar la reforma de las contrataciones con un aumento de las cifras obtenidas en la LISOS, Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social. Con la aplicación de la reforma, las sanciones se comenzarán a aplicar por cada empleado perjudicado y no por empresa. Las infracciones más severas aumentarán hasta los 10.000 euros como máximo nivel.
Prestaciones RED: modalidad cíclica y modalidad sectorial
Como ayuda extra para las empresas en situación vulnerable, estas podrán acceder a las dos variantes del Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo: el sectorial para aquellos negocios cuyo sector experimente modificaciones en él que les obligue a realizar una evolución profesional y una recualificación de la actividad; y la cíclica, en aquellos casos en los que se origine una crisis macroeconómica que provoque la necesidad de utilizar nuevas medidas para el reequilibrio.
Estas dos acciones se comenzaron a aplicar antes de que la reforma laboral fuese aprobada. Respecto a la duración máxima de estas medidas, la cíclica tendrá un periodo de un año, mientras que la sectorial alcanzará como máxima los seis meses con opción a extenderlo a un año. En cuanto a las exoneraciones, las de la reestructuración sectorial podrán llegar al 40% y en el caso de la modalidad cíclica, las exoneraciones irán decayendo desde el 60% hasta el 20%.
Ambas exoneraciones pertenecientes al Mecanismo RED tienen relación con el impulso de la base formativa de las diferentes actividades empresariales. Las prestaciones RED se constituirán durante su duración como el 70% de la base reguladora y no se contabilizará dentro del paro.
Agilización de los ERTE
Otra medida respecto a los ERTE, Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, consiste en la agilización de los trámites correspondientes y facilitar su aplicación dirigido hacia las pymes. En suma, se ofrecerán reducciones del 20% en las cuotas de la Seguridad Social según el desarrollo de las actividades formativas.
En el caso de supuestos de fuerza mayor, se incluye en los ERTE como motivo suficiente las limitaciones o prohibición de la acción que decida el Gobierno. En esta ocasión, la exoneración llegará al 90%.
Salarios limitados por el convenio de la empresa multiservicio
Para las empresas que no posean una actividad principal concreta, es decir, empresas multiservicio, podían previamente a la nueva reforma laboral definir los salarios según el convenio particular. Sin embargo, con la nueva legislación, los salarios quedarán delimitados por el convenio del negocio desarrollado.
Esto quiere decir que los trabajadores pertenecientes a los servicios de soporte informático, limpieza o mantenimiento estarán cubiertos a nivel salarial por lo que estipule su convenio correspondiente.
Tal y como aparece en el cuadro siguiente, su previsión anticipa un Euríbor a 12 meses, el indicador más frecuente para el cálculo de las hipotecas, que rondará el -0,50% en diciembre de 2021, el -0,41% a finales de 2022 y -0,26% en 2023.
A pesar de que la legislación actual no se contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen, que hay tiempo para modificar la ley, "ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021".
De momento no hay un plan concreto al respecto, aún no se sabe si se va a modificar la ley. Aunque la fiscalidad no puede cambiar todo, también se ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF. El coronavirus ha provocado esta situación y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios.
La imputación de las rentas inmobiliarias
Según explica la agencia tributaria en su web "tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles".
Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:
Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que "la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período".
Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, "la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento".
Su previsión anticipa un Euribor a 12 meses en el que el indicador para el cálculo de las hipotecas rondará el -0,50% en diciembre de 2021, -0,41% a finales de 2022 y el -0,26% en 2023.
Es cierto que se está incrementando la compra de vivienda de segunda manos y esto está provocando un incremento de los precios del 2% respecto al año pasado. Destacar que la tendencia no es igual en las diferentes zonas. No obstante en ciudades como Madrid o Barcelona los precios han bajado entre un 1,4 y 4,8% mientras que ha caído en las zonas periféricas.
Según los datos de fotocasa hay 15 comunidades autónomas que presentan datos mensuales negativos en abril de este año es el caso de : Murcia (-2,5%), Canarias (-2,3%), Castilla-La Mancha (-2,2%), Aragón (-1,5%), Extremadura (-1,4%), La Rioja (-1,3%), Comunitat Valenciana (-1,1%), Cantabria (-0,9%), Baleares (-0,8%), Andalucía (-0,8%), Castilla y León (-0,6%), Galicia (-0,5%), País Vasco (-0,5%), Asturias (-0,2%) y Madrid (-0,05%).
Las Comunidades con incrementos son: Cataluña (+0,3%) y Castilla y León (+0,3%).
El ranking de comunidades autónomas con el precio de la vivienda de segunda mano más caras en España, se encuentran Madrid y País Vasco, con los precios de 3.103euros por metro cuadrado y 2.863 euros por metro cuadrado, respectivamente.
Le siguen, Baleares (2.856 euros), Cataluña (2.528 euros), Canarias (1.771 euros), Cantabria (1.725 euros), Navarra (1.675 euros), Andalucía (1.657 euros), Galicia (1.609 euros), Asturias (1.583 euros), Aragón (1.571 euros), Castilla y León (1.430 euros), Comunitat Valenciana (1.427 euros), La Rioja (1.425 euros), Extremadura (1.164 euros), Región de Murcia (1.133 euros) y Castilla-La Mancha (1.110 euros).
Anteriormente con la golden visa se daba entrada al país a personas con alto poder adquisitivo. Las golden visa permitían inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros. Por esta vía se han concedido 9.042 de los 9.625 visados dorados emitidos desde 2012 hasta el pasado marzo, según datos del Servicio de Extranjeros y Fronteras portugués.
Los principales beneficiarios fueron sobre todo China (4.868 visas), Brasil (1.007), Turquía (461), Sudáfrica (397) y Rusia (370).
Ahora se pretende poner fin a esa presión de asfixia sufrida en Lisboa, Oporto y Portugal. A partir del 1 de Enero las golden visa quedarán limitadas al interior del país por tratarse también de zonas despobladas.
El acelerón viene por el interés del mercado chino de invertir en Portugal. El interés se ha incrementado a partir de los cambios de requisitos de la Golden visa para invertir en las zonas de interior;
Con el nuevo régimen podrán tener la visa si su inversión en Lisboa es para inmuebles comerciales como oficinas o y si optan por transferencia de capital debiendo enviar no ya un millón de euros, sino 1,5 millones, además de restringir los inmuebles al comprar en el interior e islas.
También se percibe un "aumento de la demanda aprovechando el régimen de cierre".
Según el artículo publicado por el periódico portugués Jornal de Negócios "Comprar para arrendar também tem limite de 2% na nova renda":
Portugal pretende aplicar la "Ley Mais Habitaçao", que limitará las rentas de la vivienda en alquiler cuando estas superen el 2% respecto al contrato de arrendamiento anterior.
Además del último contrato habrá que tener en cuenta cualquier contrato firmado en los últimos 5 años , incluso si este fuera firmado por otros propietarios.
En el caso de que al contrato anterior no se le hubieran hecho actualizaciones la norma excepcionalmente no tendrá efecto, permitiendo que el precio responda a los índice anuales marcados por la inflación. La medida tendrá efecto hasta 2029 aplicándose sobre alquileres muy elevados según unos precios generales prefijados en la Ley.
Esta normativa portuguesa tiene un paralelismo en España con las medidas adoptadas por la nueva Ley de la vivienda, que limita los precios de los nuevos contratos de alquiler en un máximo de un 2% para 2024 con la particularidad de diferenciar a los grandes tenedores de vivienda y los que no lo son, además de aumentar a un 3% el tope para 2025.
Estas viviendas se ponen a la venta con un coste menor, debido a que el coste que supone para los bancos que las tienen en propiedad es mucho menor. Por lo tanto, este precio a la baja es un atractivo para los clientes.
También llama la atención que en la mayoría de los casos, al ser el propio banco el que gestiona la hipoteca de sus propios inmuebles, dan el 100% de la hipoteca, algo que no es usual, ya que lo normal para una vivienda al uso es del 80%. Por tanto este es un valor añadido.
Es el portal inmobiliario del Banco Santander, y tiene gestión de activos inmobiliarios y financieros. También cuenta con una red fuera de España para vender a extranjeros que quieres vivir en España.
Es, evidentemente, el portal inmobiliario de Eurocaja Rural. Tienen una gran oferta en viviendas y garajes, además de locales, terrenos, parcelas, etc.
Solo tiene ofertas en algunas provincias de España, sobre todo en Madrid, Valencia y Toledo.
Ruralocasion es el portal inmobiliario de Caja Rural de Granada. De ahí que la mayor oferta de inmuebles está ubicada en la provincia de Granada, pero también tienen inmuebles en otras provincias andaluzas.
Es el portal inmobiliario de CaixaBank. Es uno de los portales inmobiliarios de banco más experimentados, y que cuenta con grandes profesionales expertos.
Disponen de varios servicios como la gestión de créditos, gestión patrimonial, gestión urbanística, comercialización de activos inmobiliarios, etc.
Integración de portales inmobiliarios de bancos con crm inmobiliario
Puesto que los bancos se han encargado de dar una visible importancia a sus portales inmobiliario, y ofrecer así un servicio más completo a sus clientes, es también importante para muchas agencias inmobiliarias homologadas, tener un acceso directo a las propiedades de los bancos, para poder gestionarla mejor.
Algunos crm inmobiliarios tienen ya una integración con portales inmobiliarios de bancos, como por ejemplo el Software inmobiliario InmoPC, que permite a las agencias inmobiliarias homologadas por los bancos, integrarse con sus plataformas e importar de forma automática los inmuebles autorizados por los bancos para su comercialización. Poder manejar directamente los inmuebles de los bancos desde el crm inmobiliario, agiliza muchísimo el trabajo de las agencias inmobiliarias, permitiendo cruces automáticos con sus demandas, gestión de visitas profesionales, exportación a su web y a otros portales de las ofertas
Son muchos los motivos por los que tener un blog inmobiliario para nuestra agencia inmobiliaria. Actualmente, es un valor indispensable en el marketing inmobiliario, ya que contribuye en la labor del posicionamiento orgánico, el SEO, y la creación de leads o conversiones a nuestra web inmobiliaria que puedes llegar a ser ventas.
Un blog inmobiliario es un atractivo para el embudo de la venta inmobiliaria. Además es fundamental tanto para el SEO como para lo que conocemos como inbound marketing, es decir, la creación de contenido de calidad, valioso y orientado a distintos públicos para captar más y mayor atención.
Un ejemplo puede ser, que si tenemos un servicio de tasación, el hecho de exponer este servicio en nuestra web sin más, no implica que haya un tráfico masivo, sino más bien concreto, pero si creamos un post en nuestro blog inmobiliario, en el que hablemos de compra, venta e hipotecas, y todo eso lo orientamos a la tasación, haremos que todo el público que se interesa por la compra, la venta y las hipotecas, también entren en el embudo de la tasación.
Hay que tomarse en serio cuando escribamos un post en nuestro blog inmobiliario, ya que debemos tener en cuenta dos cosas a la hora de escribirlo.
Primero debemos optimizar el posicionamiento, y esto se hace creando una redundancia de las palabras clave que consideremos a lo largo de todo el texto. Y segundo, todos los párrafos deben estar organizados de tal forma que orientemos al lector al objetivo que nosotros queramos, es decir, si queremos que llegue a nuestro servicio de tasación, debemos escribir orientando al lector hacia la tasación.
Pero no hay que descuidar, que nuestro público objetivo puede estar segmentado, ya sea por edad, sexo, intereses,? los que buscan comprar, vender, o alquiler, etc. Si queremos abarcar más público, debemos escribir de una forma genérica e ir orientando el post a nuestros objetivos de venta. Pero lo recomendable es hacer post más diferenciados, dependiendo del tipo de público, y así tener un blog más versátil.
También es muy recomendable crear links o hipervínculos dentro del texto del post, que vayan directos a nuestra web inmobiliaria, para generar así más leads, y que puedan ser conversiones de venta, porque al final es de lo que se trata.
El objetivo de un blog inmobiliario
Todo lo que hemos generado y puesto en valor, lo hemos hecho evidentemente para tener más visitas en el blog, y a más visitas en el blog inmobiliario más ventas en nuestra agencia inmobiliaria.
Los post son muy importantes, porque un post aumenta las posibilidades para atraer más tráfico de usuarios, por ello debemos ser atractivos y creativos, y esmerarnos en escribir de forma asidua.
Además, los post también nos sirven para explicar en ellos cosas que en nuestra web o en una ficha de inmueble no seríamos capaces de escribir, como una buena descripción, más extendida, incluso entrando en detalles. La forma de escribir también es diferente, por lo que puede dar más juego.
No es lo mismo en la web que damos una simple información formal, que en un post que nos podemos permitir el lujo de ser románticos al hablar de un ático de lujo por ejemplo, transmitiendo emociones. Con esto conseguimos llegar al usuario de una forma distinta, y desde un punto de vista más cercano.
Pero nunca hay que descuidar el SEO, y para ello siempre tendremos en cuenta la utilización de palabras clave, y la redundancia de algunas palabras que queramos potenciar. E incluso podemos incorporar nuevas. Y tenemos la ventaja de poder incorporar títulos y subtítulos que también ayudan al posicionamiento.
La mayor de las ventajas de un blog inmobiliario es el tráfico a nuestra web inmobiliaria, o dicho de otra forma, el aumento de leads. La función principal de un blog es que el usuario que lo lea, acabe visitando nuestra web. Es una forma de atraer tráfico a nuestra web sin ser agresivos, ya que el cliente aterriza en nuestra página web como consecuencia de leer un post que le ha interesado.
Un blog inmobiliario también tiene como ventaja, el hecho de poder ofrecer un contenido más atrayente, hablando de temas relacionados con la vivienda que en nuestra web quizás no hablaríamos, como por ejemplo temas legislativos, de decoración, construcción, reformas, etc.
Temas que al usuario le son útiles e interesantes, y con los que podemos ayudar resolviendo dudas, dando consejos de venta o compra, recomendaciones financieras, y mucha más información relevante para el lector.
Esto al final es agradecido por el usuario, que comparte esta información mucho más fácil y rápido, y con ello, se genera contenido atractivo para los usuarios que ayudan a atraer a más usuarios y generar por tanto más tráfico a nuestra web.
También, un blog nos permite ser creativos, y poder compartir contenido visual, como fotografías y vídeos, que tanto ayuda al SEO y por supuesto a generar contenido atractivo. Además, si todo ello lo ayudamos con un impulso en redes sociales, estamos cerrando el ciclo del inbound marketing para nuestra estrategia.
Por normal general y hasta el momento, para poder tener un blog inmobiliario era necesario estar suscrito a alguna web de blog que nos permitiera tener una cuenta para publicar en ella.
Otra posibilidad es tener una web en WordPress, que es la que más posibilidades ofrece para poder hacer publicaciones tipo blog. Pero si nuestra web no es WordPress, nos veremos obligado a contratar una web en WordPress exclusivamente para tener un blog.
Por suerte, existen crm inmobiliarios como InmoPC, que ofrecen una integración directa con un blog, el cual se inserta en la página web de la agencia inmobiliaria pudiendo acceder de forma sencilla. Desde el mismo crm se pueden escribir, editar y publicar post que automáticamente se ven en nuestro blog, y se puede acceder desde nuestra página web para verlo. Esto implica un plus de marketing para la agencia inmobiliaria.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias el servicio de blog inmobiliario en el que configuraremos y maquetaremos un blog inmobiliario en su página web, activando el módulo de gestión dentro de su software inmobiliario INMOPC y para que usted elija las noticias automáticas que quieran que aparezcan y las categorías.
Esta enmienda recoge una modificación legislativa para evitar hasta mayo de 2024 cualquier lanzamiento de ocupación habitacional cuando la titularidad de la hipoteca hubiera sido trasladada a otra persona física o jurídica. Esta enmienda viene a modificar la moratoria hipotecaria aprobada en 2013 para evitar las conductas tendentes a eludir la protección de los deudores.
Unidas Podemos ya reclamó al Gobierno que impidiese los desahucios y cortes de suministros mientras dure el Estado de Alarma.
También planteó articular medidas normativas encaminadas a la prohibición de todos los desahucios por impago de hipotecas cuando las familias no tengan alternativa habitacional también en el caso de lanzamiento por impago o finalización del contrato del alquiler excepto en situación de vulnerabilidad.
El presidente de Unidas Podemos se ha manifestado diciendo "que hay que cesar los desahucios porque es una incoherencia pedir a la gente que se quede en casa y que luego se la pueda echar".
Otros portavoces como Bildu también se han pronunciado al respecto sobre la enmienda diciendo que "es lógica y de sentido común proteger a la población vulnerable algo que es de justicia y responsabilidad social". Desde este grupo se ha manifestado que no se quiere volver a la vieja normalidad de desahucios, pobreza energética y feminización de la pobreza, han recalcado que la vivienda y suministros básicos son esenciales para enfrentar la emergencia sanitaria.
Además se ha detallado que en 2019 hubo más de 54.000 desahucios en toda España por lo que apuestan por regular el precio del alquiler y garantizar la alternativa habitacional a toda la población.
PSOE y Podemos volverán a negociar los Presupuestos Generales del Estado, en los cuáles se debatirá sobre varios aspectos referentes a las políticas de la vivienda.
Todas estas medidas pertenecientes a la Ley de Vivienda la cual ha recibido 800 enmiendas, lo que obligará a un consenso común en cuanto a materia de políticas de la vivienda.
Podemos ha declarado que aprobarán la Ley de Vivienda siempre que se incluyan las siguientes tres medidas:
Aumentar el parque público de alquiler de inmuebles mediante los pisos de Sareb
Prohibición de desahuciar familias vulnerables que no poseen otra alternativa de vivienda.
Ante estas medidas, sobre todo, la limitación del alquiler a los propietarios de viviendas en áreas tensionadas, el sector inmobiliario ha reaccionado en contra de la futura Ley de Vivienda. Al sector, se le une los profesionales fiscales de Hacienda y los partidos políticos de la oposición. El sector argumenta que la normativa ataca directamente a la propiedad privada, además de arrebatar competencias pertenecientes a las comunidades autonómicas.
La organización política Podemos sigue con su política de expropiación de vivienda y pretende la expropiación del uso de 92.000 viviendas que están en manos de grandes fondos de inversión para ser destinadas al alquiler social. Expropiando más de la mitad de los inmuebles de estas empresas se pretende ampliar el insuficiente parque de viviendas en España y bajar los elevados precios de la vivienda. Podemos ha puesto el punto de mira en empresas como Blackstone o CaixaBank de quienes opina que son grandes empresas y su único fin es la especulación.
Podemos en pleno debate del congreso sobre los desahucios, ha criticado al PP y a los medios de comunicación que hacen culpable del problema inmobiliario en nuestro país a la Ley 12 -2023 de la Vivienda. Podemos ha lanzado además la propuesta de una Ley de Medios que desenmascare a los especuladores inmobiliarios que extienden ideas contra la Ley de la Vivienda
En la actualidad lo que se tiene en cuenta es el valor catastral del inmueble, no el precio de compraventa. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en herencia o donación que lo paga quien lo recibe.
El impuesto se tramita en el Ayuntamiento donde esté ubicado el bien en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 mesesdesde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.
Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante a abonar.
Pasado el período voluntario de presentación para liquidar la plusvalía sino se ha producido el pago, el Ayuntamiento enviará una comunicación por correo postal obligando al pago. En esa comunicación, además del importe de la liquidación inicial, se le añaden los intereses de demora, recargos y sanción por incumplimiento de pago.
No obstante, hay que tener en cuenta que la plusvalía prescribe transcurridos 4 años desde que finaliza el período voluntario de pago.
Los recargos por presentarlo fuera de plazo son los siguientes:
5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario.
10% entre los 3 y 6 meses siguientes.
15% entre los 6 y 12 meses siguientes.
20% si transcurre más de un año.
Igualmente cabe destacar que las sanciones por impago de la plusvalía van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante del importe en función de si la infracción es leve, grave o muy grave.
En España, algunos ayuntamientos han comenzado a solicitar el pago de la plusvalía municipal sin obtener previamente un acuerdo de imposición que esté publicado correctamente y que el Pleno del Consistorio haya aprobado. Por lo tanto, están solicitando el pago de un impuesto que por ley no se puede solicitar.
Ante esta situación, el Tribunal Supremo debe tomar una decisión sobre qué medidas tomar, entre ellas, prohibir el pago de la plusvalía.
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga a los ayuntamientos a obtener un acuerdo en el Pleno municipal acerca del cobro del impuesto a los contribuyentes. Este acuerdo debía ser formalizado previamente a la fecha de publicación de dicha ley en 1988. Sin embargo, un gran número de ayuntamientos no cumplieron con los requisitos necesarios para poder pedir el cobro del tributo al ciudadano.
Para conocer quiénes han cumplido y quiénes no, se debe acudir a los boletines oficiales que se publicaron en 1989 y 1990, años en los que se tenía que haber llegado a un acuerdo de imposición.
Se debe recurrir a los boletines, porque la propia ley de 1988 obligaba a tener que publicar en dicho documento oficial tanto el acuerdo de imposición y de ordenanza como la aprobación definitiva. El punto 4 de la normativa establecía que "los acuerdos definitivos a que se refiere el apartado anterior, incluyendo los provisionales elevados automáticamente a tal categoría, y el texto integrado de las Ordenanzas o de sus modificaciones, habrán de ser publicados en el «Boletín Oficial» de la provincia o, en su caso, de la Comunidad Autónoma uniprovincial, sin que entren en vigor hasta que se haya llevado a cabo dicha publicación".
Por lo tanto, la única opción que existe para conocer si los ayuntamientos aportaron toda la documentación necesaria es acudir al Boletín Oficial. De esta forma, se ha conocido que ayuntamientos como el de Boadilla del Monte o el de Parla no cumplieron con los preceptos de la Ley.
Aquellos contribuyentes que deseen hacerlo, deben añadir una alegación en los recursos presentados en contra del tributo declarando la no aprobación del acuerdo fiscal. Para ello, tendrán que pedir que se declare nula la ordenanza fiscal y las medidas aplicadas pertenecientes a esta como las autoliquidaciones que se quiera rectificar.
Si al contribuyente no le consta que el ayuntamiento posea el acuerdo de imposición o no, puede declarar que desconoce si se aprobó o se publicó. Sin embargo, el responsable de proceder a negar la alegación serían los propios Ayuntamientos, incluyendo en el boletín el justificante de que la ordenanza y del acuerdo han sido publicados.
Para asegurarse que los procesos de rectificación de autoliquidación o las demandas por liquidación del tributo municipal acaben favorables al contribuyente, se recomienda añadir dicha alegación.
Por este motivo, el Tribunal Supremo se plantea varias consecuencias para aquellos ayuntamientos que no tengan publicado correctamente el acuerdo de imposición. Entre los posibles efectos, el Supremo puede coincidir con los contribuyentes y declarar la nulidad de la solicitud del pago del tributo.
A los Ayuntamientos por costumbre se les permite entregarla el mismo día de la vista así la administración tiene el tiempo necesario para estudiar y valorar la prueba aportada por el contribuyente.
Habitualmente es la administración quien suele aportar la prueba directamente el día de la vista judicial, lo que genera una gran indefensión a los contribuyentes.
Efectivamente, el Tribunal Supremo, en sentencia 26-11-2020 (recurso 5692/2019) ha cambiado las reglas del juego en materia de prueba. Y ha aclarado que el Ayuntamiento puede aportar su prueba el mismo día de la vista y qué hacer, si aporta su prueba pericial el mismo día de la vista.
El Contencioso 32 de Madrid ya declaró en su día que, en el acto de la vista judicial, se debe disponer ya del informe pericial de la Administración para evitar generar indefensión al contribuyente.
En definitiva, consideró el Juzgado que el informe debió aportarse cinco días antes de la vista, tal y como prevé el artículo 337.1 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de aplicación supletoria.
La respuesta del Tribunal Supremo fue que "la contestación a la demanda en el procedimiento abreviado se formula oralmente en la vista y en dicho acto el demandado propone la prueba." Por ello, el supuesto de hecho que prevé el artículo 337.1 de la LEC, "esto es que el demandado exprese en su contestación a la demanda el dictamen del que intente valerse y que lo aporte cinco días antes de la vista" no puede darse. Y ello, "por la razón esencial de que no hay en nuestro procedimiento abreviado contestación a la demanda escrita, sino que ésta ? la contestación- tiene lugar en la vista misma."
Rechazándose que la administración deba aportar el informe cinco días antes de la vista. El Supremo considera que dejar sin prueba al Ayuntamiento, por no haberla aportado con cinco días de antelación, vulneraría el derecho a la defensa de la Administración.
El Supremo reconoce que debe otorgarse un plazo al abogado del contribuyente, para instruirse de dicha prueba y formular, en su caso, alegaciones.
El Supremo no oculta el riesgo de paralización de la justicia, que entraña conceder un plazo al abogado del contribuyente, para valorar la prueba y formular aclaraciones al perito. Reconoce que "ello supondría la suspensión de la vista, con el consiguiente retraso en la resolución de asuntos."
El Alto Tribunal considera que "De las tres alternativas posibles (inadmitir la pericial aportada, admitirla y valorarla sin posibilidad de solicitud de aclaraciones por el actor u otorgar a éste un plazo para instruirse y solicitar tales aclaraciones), consideramos que la tercera es la única que salvaguarda el derecho a la defensa, pues cualquiera de las otras dos lo comprometería seriamente para cualquiera de las dos partes."
Finalmente de esta sentencia del Supremo se extraen las siguientes conclusiones:
No puede exigirse a la Administración que aporte su prueba con cinco días de antelación a la vista judicial por lo que podrá seguir aportándola el mismo día de la vista judicial.
El órgano judicial deberá otorgar a dicha parte un plazo que no podrá exceder de cinco días, para que se instruya convenientemente de dicha prueba. Y pueda solicitar aclaraciones al perito de la Administración.
No existe un derecho a la "suspensión automática" de la vista judicial, el Supremo declara que "El plazo concreto que deberá otorgarse para dicha instrucción será determinado por el juez a la vista de las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el contenido del informe pericial, su dificultad aparente y la solicitud al respecto formulada por la parte actora y podrá determinar, en su caso, la suspensión de la vista oral y la práctica de un nuevo señalamiento."
Finalmente se abre la puerta a que los Juzgados puedan considerar que la lectura y conocimiento de dicho informe debe llevarse a cabo en el mismo acto de la vista sin necesidad de suspenderla.
Nuestro más Alto Tribunal venía considerando que, si bien, el plazo de reclamación de la nulidad de la cláusula por la que se imponían al prestatario todos los gastos hipotecarios era imprescriptible por tratarse de una nulidad radical o de pleno derecho, no ocurría lo mismo con las consecuencias derivadas de esa nulidad.
Esto es, si bien la cláusula en cualquier momento podía ser declarada nula, no siempre, según el Tribunal Supremo, podía obtenerse la recuperación de ese dinero.
Con esta interpretación se trataba de dar "seguridad jurídica" de un modo que, en realidad, vedaba la posibilidad del consumidor, "víctima" de ese abuso bancario, de recuperar el dinero indebidamente abonado.
Esta interpretación se basaba en entender que el fundamento jurídico de la devolución está en el "cobro de lo indebido" regulado en el artículo 1896 del Código Civil con base en que los pagos fueron hechos a terceros (notario, registrador, gestor) y no a la propia entidad bancaria.
Siempre he considerado este criterio erróneo, y así lo he defendido con éxito ante los Tribunales, pues, la consecuencia de la nulidad ha de contarse desde que esta se declara, y nunca antes pues no sólo es una interpretación contraria a la Ley, sino también al propio sentido común. Finalmente, y como expongo a continuación, el tiempo y la nueva Jurisprudencia me ha dado (a mí y a muchos otros abogados) la razón.
Sentencia Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 25 de enero de 2024
No obstante lo anterior, el propio Tribunal Supremo, conocedor de que el tema de la prescripción de los gastos hipotecarios era delicado, y había mucha Jurisprudencia menor, tanto de Audiencias Provinciales, como de Juzgados de Primera Instancia, en otro sentido, procedió mediante Auto de 22 de julio de 2021 a plantear cuestión prejudicial al TJUE, a fin de que fuera este Tribunal Europeo quien resolviera la cuestión.
Así, y aunque uno de los criterios seguidos por el Tribunal Supremo (con base en la anterior Jurisprudencia del TJUE) era entender que el día inicial para el cómputo de los cinco años de prescripción era el 23 de enero de 2019, por ser aquel en que dicho Tribunal dictó una serie de sentencias uniformes en que declaró que las cláusulas que atribuían al consumidor el pago de todos los gastos del contrato eran abusivas, el mismo TS consideraba que este criterio podría ser contrario al principio de efectividad por ser bastante dudoso que un consumidor medio, aun estando razonablemente atento, pueda ser conocedor de la jurisprudencia del TS o del TJUE sobre estas materias.
También la Audiencia Provincial de Barcelona hizo lo propio por entender que había cuestiones sobre este tema no resueltas en nuestro derecho nacional.
Fruto de ello ha sido la Sentencia de 25 de enero de 2024, la cual establece ya un nuevo criterio sobre el particular, al afirmar que "para determinar el inicio del plazo de prescripción de la acción que pueda ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades indebidamente abonadas con arreglo a una cláusula contractual abusiva, tampoco puede considerarse que la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares constituye una prueba de que se cumple el requisito relativo al conocimiento, por el consumidor de que se trate, del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella".
Por tanto, tras esta nueva Sentencia, la cuestión que se nos plantea es ver si hay realmente plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios y cuál es este.
Ya teníamos claro de antemano que la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de la hipoteca es imprescriptible, pero, desde ahora, podemos afirmar ya, y esperemos que este se fije ya como criterio definitivo, que el plazo para obtener la devolución de cantidades es de 5 añoscontados desde que se obtiene la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de repercusión de los gastos hipotecarios, nunca antes, siendo además esta interpretación la única acorde con el principio de eficacia que rige en el ordenamiento jurídico español, máxime teniendo en cuenta que cada entidad bancaria redacta sus cláusulas de un modo diferente, lo cual exige un análisis individual y pormenorizado de las mismas, para comprobar los requisitos de contenido, incorporación y transparencia.
Ello en la práctica supone afirmar la práctica imprescriptibilidad de las reclamaciones de gastos pues en todas las que se interponen, se solicita la declaración de nulidad de esa cláusula del préstamo hipotecario y la consiguiente devolución de los gastos abonados indebidamente, algo que se hace pues al mismo tiempo.
Esta interpretación es la más acorde con el ordenamiento jurídico, pues esta reclamación de cantidad, según establece el artículo 1303 del Código Civil, no es sino una reclamación accesoria a la principal que es la declaración de nulidad, y no tiene sentido separar una de la otra, máxime si con una interpretación forzada lo que se causa es más perjuicio al consumidor.
El Plan va dirigido a menores de 35 años, mayores de 65, discapacitados o mujeres víctimas de violencia de género ofreciendo alquileres inferiores al del precio de mercado de hasta el 40% y tasado mediante la Administración regional.
El Plan Vive incluye:
Ayudas directas para facilitar ahorro para compra de vivienda así como facilitar seguros de impago.
Los menores de 35 años podrán optar por una ayuda del 40% del importe de la renta anual y del 50% si los beneficiarios son mayores de 65 años o menores de 35.
Cuando la renta máxima supere los 600 euros y alcance los 900 al mes, la ayuda será hasta el 30% mensual en el tramo comprendido entre los 601 y 900 euros.
Para llevar a cabo dicho Plan el ejecutivo Madrileño destinará 12 millones de euros para avalar 5.000 hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años que den el paso de comprar su primera vivienda.
Resto de ayudas incluidas en el Plan :
Ampliación del Plan Alquila Joven con el que se ha llegado a formalizar 100.000 contratos de alquiler y ha beneficiado a más de 150.000 madrileños.
Este nuevo plan permite a los arrendadores que suscriban contratos de alquiler con menores de 35 años beneficiarse durante dos años de un seguro de impago del alquiler así como de asistencia jurídica a través del Programa de Intermediación del Plan Alquila.
Ayudas al alquiler por Covid. El programa que tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social de la pandemia tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler, incluyendo al concesión de ayudas para hacer frente a la devolución de las ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020. La cuantía de la ayuda es el 100% del importe mensual de la renta con un máximo de 900 euros al mes, sin incluir el resto de obligaciones económicas asumidas en el contrato.
Ayudas a la emancipación, los madrileños hasta los 30 años se podrán deducir de la cuota íntegra del IRPF el 25% de los intereses de la hipoteca para adquirir su vivienda habitual, hasta un máximo de 1.000 ? anuales.
Ayudas a la rehabilitación, la Comunidad de Madrid pondrá en marcha la rehabilitación de cerca de 10.422 viviendas en 27 Áreas de Regeneración y Renovación Urbana y Rural (ARRUR) en 58 municipios, con una inversión cercana a los 154,4 millones de euros entre las distintas administraciones y las aportaciones privadas.
Ofertas de la Agencia de vivienda social, tienen como objetivo construir casi 1.400 inmuebles en distintas promociones, de los que 1.323 se encuentran en municipios de más de 50.000 habitantes y 197 están situados en localidades afectadas por el despoblamiento rural.
El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.
Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.
El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.
En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.
También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAV, crear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.
El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.
Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina "tasa rosa", es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.
Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.
El pasado martes, el ´Plan Nacional de Respuesta´ fue aprobado por el Consejo de Ministros para frenar los efectos económicos del conflicto bélico ucraniano. Dentro de este plan, se incluyen medidas extraordinaria, tales como la prohibición de despidos en negocios que obtengan subvenciones públicas, bonificación mínima de 20 céntimos el litro de carburante para la población española y límite máximo del 2% a la renovación anual de los arrendamientos hasta el 30 junio.
El Gobierno ha comentado que este proyecto prevé paliar el impacto de la crisis en el PIB y la subida importante de la inflación.
Para ello, se destinará al Plan Nacional de Respuesta un presupuesto de 16.000 millones de euros, que se dividirá 10.000 a la creación de una nueva línea ICO y otros 6.000 destinados a la reducción de impuestos y subvenciones directas. El proyecto se desgranará en cinco aspectos: medidas para el sector energético; medidas para el sector de transportes; subvenciones a familias, desplazados y trabajadores; medidas para ciberseguridad y, por último, subvenciones para el tejido empresarial.
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, recoge numerosas medidas y ayudas dentro de él, entre las que destacan:
Limitar al 2% hasta el 30 de junio las renovaciones anuales de los aumentos de los precios de los contratos de arrendamiento de vivienda. Los propietarios pequeños tendrán la opción de negociar con sus inquilinos la renta del alquiler. Sin embargo, si no hay acuerdo, será aplicable el límite máximo del 2%.
El descuento establecido en la luz será prorrogado hasta el 30 de junio. Hasta esta fecha, será aplicable solamente el 10% de IVA y un 0,5% del Impuesto Especial sobre la Electricidad. En suma, durante los próximos tres meses, continuará suspendido el Impuesto sobre el Valor de la Producción de Energía Eléctrica.
Las deducciones en la factura de la luz serán extendidas. Para los consumidores vulnerables, la rebaja será del 60%, mientras que para los vulnerables severos, alcanzará el 70%.
Incrementar un 15% la subvención del Ingreso Mínimo Vital (IMV) para alcanzar a un mayor número de grupos vulnerables. Esto lo podrá disfrutar los ya beneficiados, así como los nuevos solicitantes de la ayuda que la hayan pedido durante la aplicación del real decreto-ley sin estar resueltas, incluidas aquellas solicitudes presentadas posteriormente, siempre y cuando hayan sido reconocidos antes del 1 de junio de 2022.
Esta ayuda llegará a 600.000 familias y se sumará el bono social eléctrico para poder beneficiar a casi 2 millones de hogares. Para ello, se simplificará el procedimiento de petición del bono social para aquellos grupos vulnerables. El BOE establece: "Concretamente, se sustituye el concepto de unidad familiar por el de unidad de convivencia, en línea con la evolución normativa experimentada en la legislación de protección social y se incorpora a los perceptores del ingreso mínimo vital, que podrán acogerse al bono social eléctrico de forma mucho más sencilla".
Las empresas tendrán la opción de implantar acciones de flexibilidad, como los ERTE, de la misma forma que los despidos en sectores beneficiados por ayudas quedarán prohibidos.
Bonificación mínima de 20 céntimos el litro de carburante para la población española íntegramente y no solo para transportistas. Estos 20 céntimos se dividen en 15 céntimos rebajados por el Gobierno y los 5 restante por las petroleras, las cuales algunas han admitido que llevaron a cabo deducciones mayores. Si la petrolera no realiza la rebaja, la deducción estatal alcanzará los 20 céntimos. Esta medida irá dirigida a los repostajes y supondrá una pérdida de 1.420 millones de euros al Estado
Para suavizar la crisis, se prohibirá que las empresas puedan a llevar a cabo despidos cuando hayan recurrido a los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, así como cuando las empresas posean causa en la subida de los costes de la energía, debido a que el motivo será establecido como injustificado. Si las empresas no cumplen con estas condiciones, estas deberán retornar las subvenciones públicas obtenidas.
Los sectores afectados podrán disfrutar de créditos ICO con un valor total de 10.000 millones
Dentro de las medidas destinadas al sector del tejido económico y empresarial, se ofrecerá un nuevo paquete de 10.000 millones de euros para créditos ICO con el objetivo de proteger necesidades de liquidez causadas por el incremento de los precios de los carburantes y de la energía. Los avales serán concedidos para finales de año, hasta el 31 de diciembre, y contarán con un plazo de un año de carencia.
En suma, se agilizará el procedimiento de los avales aprobados para los créditos covid con el fin de disminuir las condiciones para la prórroga del vencimiento. Por ejemplo, no será obligatorio para poder ampliar el plazo haber experimentado una reducción de más del 30% en las cifras de negocio de 2020 respecto a 2019.
Los deudores pertenecientes a los sectores más perjudicados podrán solicitar un plazo de seis meses de carencia. Además, las entidades financieras estarán obligadas a preservar para sus clientes las líneas de circulante.
Las empresas de los sectores afectados por la crisis podrán disfrutar de prórrogas especiales de las tarifas a la Seguridad Social por un interés siete veces menor de lo normal del 0,5%, medida incluida en el plan. Se consideran sectores perjudicados el transporte por mar, carretera y urbano. En suma, estas prórrogas serán extendidas un mes más para todos aquellos autónomos que pertenezcan al Sistema Especial para Trabajadores por cuenta propia (SETA) y para los negocios del Sistema Especial Agrario.
Además, el Plan también incluye una serie de subvenciones directas que cuentan con un presupuesto de 362 millones de euros para los sectores de la ganadería y de la agricultura. Para el pesquero, habrá ayudas directas de 68 millones de euros. Otros sectores que también recibirán subvenciones directas son las empresas armadoras y los buques con una cuantía total de 18,18 millones de euros para paliar la subida de los costes del carburante. La cifra oscilará dependiendo del tonelaje del buque, entre 1.550,52 y 35.000 euros.
El documento no debe ser del todo extenso, el tamaño ideal debería ser de entre 20 y 25 páginas.
Es importante mantener un estilo acorde a nuestra marca.
Deberemos adaptar nuestro plan de negocios a nuestro público objetivo.
Estructura del plan de negocios
Todo plan de negocios debe tener una estructura mínima y diferenciada en cuatro partes: carta de presentación, portada, índice, resumen ejecutivo.
Carta de presentación Toda la información relevante de nuestra empresa, como si la fuésemos a presentar a alguien que deba aprobar nuestro proyecto empresarial.
Portada Es importante dar buena impresión, y en una portada mostramos el valor y estilo de nuestra marca, incluyendo por supuesto el logo.
Índice Debemos mostrar bien la estructura de nuestro plan de negocios, y llevar al lector a las secciones que quiera encontrar rápidamente.
Resumen ejecutivo Es realmente donde marcamos toda la estructura de nuestro plan de negocios. Por ello es importante tener primero una visión general y luego ir concretando.
Dentro del resumen ejecutivo, debemos intentar poner siempre una estructura con las siguientes pautas: el papel de nuestra empresa; el papel de la competencia; plan de marketing; plan de operaciones; y plan de financiación.
El papel de nuestra empresa en el Plan de Negocios
Aquí hay que responder a dos preguntas muy importantes: ¿Quiénes somos? Y ¿Qué planeamos hacer?
Es necesario responder a estas preguntas para que la gente entienda mejor la identidad corporativa de nuestra marca. Pero claro, realmente qué debemos poner o de qué debemos hablar en este apartado? Pues una buena estructura sería la siguiente:
Estructura y composición del negocio: sociedad anónima, sociedad limitada, autónomo, etc.
Fecha: en la que se establece el negocio.
Naturaleza: qué vendemos, qué ofrecemos.
Sector o industria: inmobiliario, etc.
Valores el negocio: de dónde venimos y a dónde vamos.
Antecedentes: tanto del negocio como de los trabajadores.
Objetivos: a corto, medio y largo plazo.
Presentación del equipo: organigrama.
Una vez definidos estos ítems, lo siguiente es estudiar a la competencia.
El papel de la competencia
Por muy claras que tengamos las cosas con respecto a nuestro negocio, estudiar a la competencia es básico para aprender de ella, tanto de sus fallos como de sus logros.
Una de las claves del éxito de nuestro negocio pasa por tener controlado el mercado en el que nos movemos, y eso lo conseguimos estudiando a la competencia.
A continuación detallamos lo que debemos incluir en nuestro plan de negocios sobre la competencia:
Tamaño del mercado: dependiendo del tamaño puede ser más o menos rentable. La oferta y la demanda.
Fortalezas del mercado: hay que conocer la situación actual y futura de la industria en la que estamos o vamos a estar, y plasmar bien los principales puntos fuertes del mercado.
Competencia: debemos hacer un estudio de al menos una o dos empresas que sean competencia directa, con "nombre y apellidos".
Una vez estudiada la competencia, realizaremos un análisis DAFO ante ellas, es decir, indicar las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades de nuestra empresa ante la competencia.
Estrategia competitiva: en este caso, una vez estudiada la industria, mercado y competencia, indicamos una estrategia a seguir para destacar. Cómo ser más competitivos con precios más bajos; ofrecer productos o servicios diferenciados o de mayor calidad; segmentar un nicho de mercado para hacerlo más rentable; etc.
Plan de marketing
Para tener mayor presencia en el mercado, es importante dejar claro en nuestro plan de negocios una estrategia de marketing.
Dentro del marketing existen dos aspectos importantes a destacar, que son la segmentación del mercado y la promoción de nuestros productos.
Si hemos hecho bien nuestro trabajo, ya sabremos a quién nos enfocamos para vender nuestros productos o servicios, y es importante para rentabilizar las ventas y conocer bien a nuestro cliente objetivo, en qué trabaja, dónde se ubica, qué aficiones tiene, costumbres, etc.
En cuanto a la promoción de nuestros productos o servicios, hay que saber que el cliente sigue una serie de pasos hasta que toma la decisión de adquirirlos.
Los pasos que sigue el cliente son los siguientes:
Conocimiento de la marca.
Muestra de interés.
Evaluación del producto o servicio.
Tanteo: quieren hacer una prueba de nuestros productos o servicios.
Fidelización: les gusta el resultado.
Una vez que sabemos en qué consisten estos pasos, debemos tener un plan de publicidad y promoción, y un plan de distribución y venta.
Plan de publicidad y promoción Canales en los que nos vamos a promocionar: páginas web, medios digitales, mercados de interés. Objetivo de nuestro plan, acciones SEO, redes sociales, marketing tradicional, etc.
Plan de distribución y venta Canales en los que vamos a vender. Formas de pago. Atención al cliente. Posibles descuentos u ofertas. Seguimiento de la venta. Servicio postventa. Etc.
Plan de Operaciones
El plan de Operaciones consiste en plasmar cómo se va a vender, es decir, el proceso que se va a llevar a cabo para la venta del producto o servicio. En este caso entran en juego dos premisas, la Cadena de suministro, y el Proceso de producción.
Cadena de suministro En este caso consideramos los posibles intervinientes en la operación de venta, estos pueden ser: proveedores, instalaciones, personal, equipo material, posibles envíos, inventario, y la atención al cliente.
Proceso de producción En el caso de una ecommerce, hay que tener en cuenta el tiempo invertido en la preparación del producto y la cantidad producida en dicho tiempo. Mecanismos y tiempos de entrega. Respuesta a la demanda y previsión ante posibles problemas de producción.
Plan de financiación
Hay que plantear una tabla o lista de previsiones y resultados, indicando las fuentes de ingresos y los gastos.
Es necesario ser lo más preciso posible en el cálculo financiero para que el resultado final sea lo más acertado posible a las previsiones.
Tenemos que indicar correctamente un plazo determinado de financiación, que por norma general debe ser de un año, a ser posible cuadrarlo con un año natural.
Lo más lógico es hacer un balance, apuntando los activos (los valores materiales de la empresa) y los pasivos (lo que nuestra empresa debe). Y además, tener en cuenta el costo directo de las ventas, los gastos de producción, nóminas, marketing, salarios de los trabajadores, impuestos, ganancias, facturación, etc.
El éxito para sacarle la máxima rentabilidad a tu negocio reside en promocionarlo a través de un proyecto de marketing. Para ello, es necesario conocer cuáles son los puntos fundamentales de un plan de marketing para saber cómo vender nuestro negocio y a quién.
Más concretamente, un plan de marketing exprés, ya que se debe evitar crear extensos proyectos muy detallados con datos sobre un futuro incierto, perdiendo una gran cantidad de tiempo en ello.
Por este motivo, lo recomendable es un plan exprés donde se exponga los asuntos fundamentales del proyecto de promoción, llevando a cabo varias acciones para confirmar la eficacia del funcionamiento del planteamiento.
Todo lo concerniente al plan exprés de marketing lo resumimos en seis claves.
Previamente a plantear el proyecto, hay que conocer cuál es nuestra audiencia a la que queremos vender nuestros servicios. Hay que centrarnos en un grupo concreto con objetivos y metas comunes en el que fijarnos y destinar nuestro trabajo para promocionarnos a este público objetivo.
Establecer metas y los métodos para alcanzarlas
El segundo paso consiste en definir el número de ventas que queremos adquirir, así como en qué cantidad de tiempo queremos lograr los resultados planteados. Los objetivos pueden no ser únicamente venta, pueden ser diversos, tales como aumentar la visibilidad de la empresa o incrementar la confianza de los clientes. Para este tipo de objetivos, hay que establecer correctamente las estrategias por las que conocer si se están cumpliendo o si hay que impulsar dichas estrategias.
En estos casos, a menudo los objetivos no se cumplen o no se logran a corto plazo, por lo que se debe reservar el exceso de optimismo y mejorar el planteamiento para alcanzar los resultados.
Conocer la mejor fecha para lanzar la promoción
Una vez definidos los objetivos y el público objetivo, hay que conocer cuál es el mejor momento para acercarnos a nuestra audiencia y de qué manera. Si sabemos cuál es el mejor momento, lograremos alcanzar a la máxima cantidad de audiencia posible.
Para este punto, es necesario estudiar la estacionalidad de la actividad empresarial, ya que el momento de promocionar apartamentos en la costa no es el mismo que viviendas en las montañas. Los segundos sería ideal promocionarlo en los meses de invierno y frío, mientras que los primeros recibirán más público si se anuncian en temporada de buen clima.
Ofrecer contenido diferente y atractivo
Aunque sea una tarea difícil, si aportamos a nuestro público un contenido original, distintivo al resto y atractivo, lograremos viralizarlo. A través de este método, los clientes visualizarán nuestro contenido como información de gran interés la cual compartirán por las diferentes plataformas sociales. La clave para ello reside en diferenciarse del resto de negocios para atraer la atención del mayor público posible.
Elegir los medios en los que promocionarse
Debido al marketing digital y online, cada vez es más importante tener presencia en la mayor cantidad de plataformas digitales posibles, ya sea un blog, redes sociales o una página web. Sin embargo, si no poseemos las herramientas necesarias para ofrecer un buen servicio en estos medios, es más recomendable centrarnos únicamente en aquellas plataformas donde sí podemos aportar un contenido de calidad, ya sea dos o una nada más.
Todas estas plataformas dan la oportunidad de ganar una gran cantidad de seguidores, pero en cada una de ellas hay una audiencia diferente y unas peculiaridades concretas. Por ello, primero debemos conocer si en esa red, se encuentra nuestro público objetivo y luego, elegir las que nos conviene y esforzarnos en dar un eficaz servicio en ellas.
Analizar si se están obteniendo los resultados deseados
Este último punto resulta ser el más complicado de todos, ya que consiste en analizar las estrategias y proyectos planteados para conocer si está funcionando nuestro plan de marketing o no.
Entre los asuntos a estudiar, uno de ellos es analizar el grado de transformación de un contacto a un cliente. Si el proyecto no cumple con los objetivos, hay que realizar modificaciones realistas. Es más efectivo empezar desde abajo con metas realistas bajas e ir incrementando poco a poco para lograr los altos resultados que queremos obtener.
Con todos estos puntos definidos, se logrará llevar a cabo las acciones de promoción con mayor facilidad y eficacia. Con tiempo y esfuerzo, conseguiremos alcanzar las metas planteadas. Anticiparse y prevenir resultará más efectivo, independientemente de si son correctas o no, que no contar con ningún proyecto al que acudir.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es establecer las pautas para que las empresas incrementen los beneficios que obtienen del uso de Internet mediante la aplicación de técnicas que mejoren sus comunicaciones, la captación y fidelización de clientes.
Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar".
Nuevo informe estadístico de la compra de viviendas
En materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas y compra de viviendas registradas durante el mes de enero.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las operaciones de compra de vivienda vuelven a la senda del crecimiento en el inicio de 2023". "Si bien es cierto que para encontrar un mes de enero con un dato mayor hay que remontarse al 2008, también lo es que el incremento interanual es muy moderado. El 6,6% registrado es el segundo más modesto que se produce desde marzo de 2021, superior únicamente a la caída del -10% en el cierre de 2022. Si analizamos los datos teniendo en cuenta lo sucedido durante un año natural, vuelven a superarse las 650.000 compras de vivienda, cifra que, previsiblemente, irá reduciéndose a medida que vaya avanzando el año", subraya el experto.
Ferran Font destaca de la compra de viviendas:
El director de Estudios destaca de las operaciones de compra de vivienda que "la obra nueva, que representa un 19% del total de la actividad, muestra una subida ligeramente superior a la vivienda usada, cambiando la tendencia después de varios meses mostrando su debilidad. Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar".
Quienes lideran la estadística
Territorialmente quienes lideran la estadística son de las operaciones de compra de vivienda, como es habitual, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña, con casi 12.000 operaciones en el primer caso, y cerca de las 9.000 en los otros dos. En la parte más baja sigue situándose La Rioja con poco más de 409 transmisiones de vivienda. En 6 comunidades se han vendido menos viviendas que en el inicio de 2022. En este aspecto sigue destacando el mercado madrileño que cae por segundo mes consecutivo si bien en enero ha sido sólo de un -1,7%. Es llamativo también que dos de los principales mercados, como la Comunitat Valenciana y Cataluña, sigan creciendo con fuerza a principio de año, situándose en un +16% y un +11% interanual, respectivamente.
Hacemos balance del mercado de la compraventa en España:
"continuamos instalados en cifras récord cuyo crecimiento interanual va moderándose cada vez más claramente a medida que van avanzando los meses. Deberemos seguir dando seguimiento a estas estadísticas para verificar si van imponiéndose las caídas como la sucedida en el cierre de 2022 o aumentos moderados como la de inicio de este año. Con toda probabilidad será la desaceleración la que irá imponiéndose a expensas de la evolución de la inflación y la respuesta del BCE en forma de subida de tipos, el impacto que tenga en el mercado la incertidumbre generada por la guerra en Ucrania o los efectos de la puesta en marcha de la nueva Ley de Vivienda durante este año".
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, considera que "las cifras de Ejecuciones Hipotecarias del INE correspondientes al último trimestre del 2022 confirman la tendencia a la baja de esta estadística. La caída del -19% interanual da continuidad a la tónica del último año ya que, salvo en el primer trimestre del 2022 cuando se registró un aumento del +1%, las caídas que se han producido han sido abultadas en todos los trimestres"."Como consecuencia, el volumen de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda del 2022 ha sido el menor desde el 2014, cuando se inició la serie histórica. Con menos de 17.000 ejecuciones, la caída acumulada respecto al año anterior se sitúa en el -17%. Por otro lado, las ejecuciones sobre vivienda habitual ceden menos terreno y su caída se sitúa en el -3%".
El director de Estudios añade:
"Las hipotecas concedidas en el periodo 2005-2008 siguen concentrando una parte importantísima en esta estadística y vuelven a superar el 50% tras tres trimestres de no hacerlo. Andalucía, La Comunitat Valenciana y Cataluña siguen liderando esta estadística con claridad y entre las 3 suman el 64% del total anual".
Por una vivienda tipo de 90 m2 con un precio de 188.010 euros y una renta media mensual de 983 euros, un propietario obtuvo 11.804 euros brutos anuales, lo que arrojó una rentabilidad bruta por el alquiler del activo del 6,27%.
La rentabilidad en el tercer trimestre de 2023 aumenta cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2022 (6,23%) y cae ocho centésimas con relación al segundo trimestre del 2023 (6,35%).
Castilla-La Mancha (7,64%) fue la comunidad más rentable y La Rioja (3,98%) la que menos. Por capitales, Murcia (7,28%) y Donostia-San Sebastián (3,7%) fueron la más y la menos rentable, respectivamente.
La rentabilidad registrada en Catalunya (5,69%) y la Comunidad de Madrid (5,04%), continúa por debajo de la media nacional. No obstante, ambos siguen siendo los principales epicentros para invertir en España.
Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el tercer trimestre del año, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo julio ? septiembre fue del 6,27%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España en el tercer trimestre fue de 188.010 euros (2.089 euros/m2)y que la renta media mensual fue de 983 euros, el propietario obtuvo un total de 11.804 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,27%. Esto supone un aumento de cuatro centésimas respecto al mismo periodo de 2022 (6,23%) y una caída de ocho centésimas con relación al segundo trimestre del 2023 (6,35%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "el enfriamiento de la compraventa en el mercado inmobiliario está provocando que los precios del alquiler rompan récords. En este sentido, al no liberarse oferta el acceso a la vivienda se complica para la demanda". Pese a que dicho enfriamiento posiblemente se traslade a los precios "hay que esperar hasta principios de 2024 para confirmarlo".
Castilla-La Mancha es la comunidad más rentable y La Rioja la que menos
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,64% registrada en Castilla-La Mancha al 3,98% de La Rioja. En este sentido, en el análisis por comunidades autónomas, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Castilla-La Mancha (7,64%), Extremadura (7,39%), Aragón (6,83%) y Murcia (6,36%). En el ranking de rentabilidad las comunidades menos beneficiosas fueron La Rioja (3,98%), País Vasco (4,05%), Navarra (4,2%) y Asturias (4,21%). La rentabilidad registrada en Catalunya (5,69%) y la Comunidad de Madrid (5,04%), continúa por debajo de la media nacional. No obstante, ambos siguen siendo los principales epicentros para invertir en España.
10. Catalunya - 5,69% 11. Madrid - 5,04% 12. Galicia - 4,81% 13. Castilla y León - 4,77% 14. Baleares - 4,52% 15. Asturias - 4,21% 16. Navarra- 4,2% 17. País Vasco - 4,05% 18. La Rioja - 3,98%
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia se posicionó como la más rentable con un 7,28%. Tras ella se situaron Valencia (6,58%), Las Palmas (6,58%), Toledo (6,27%) y Barcelona (6,21%). El ranking lo cerraron Pamplona (4,42%), Palma de Mallorca (4,59%), Bilbao (4,75%) y A Coruña (4,76%), siendo las localidades más caras de España para la compra de una vivienda. "Durante el tercer trimestre del año, Barcelona (6,21%) y Madrid (4,92%) han escalada en el ranking de rentabilidad, ocupando el quinto y decimosexto puesto, respectivamente. Ambas capitales de provincia siguen siendo los dos mercados con más demanda a nivel nacional", finaliza el experto
La rentabilidad en enero de 2024 cae trece centésimas respecto al mismo periodo de 2023 (6,30%) y se mantiene con relación al pasado mes de diciembre de 2023 (6,17%).
Lleida (7,80%) fue la capital de provincia más rentable mientras que Donostia ? San Sebastián (3,37%) la que menos.
Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en enero de 2024, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en enero de 2024 fue del 6,17%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición.
Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España fue de 196.290 euros (2.181 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 1.009 euros, el propietario obtuvo un total de 12.117 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,17%. Esto supone una caída de trece centésimas en la rentabilidad respecto al mismo periodo de 2023 (6,30%) , diferencia muy pareja a la del segundo trimestre 2023 (6,35%) y se mantiene igual con relación al pasado mes de diciembre del 2023 (6,17%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que "con estos nuevos datos podemos corroborar lo que venimos diciendo desde hace meses: la rentabilidad del alquiler se seguirá manteniendo en estos niveles cercanos al 6% acorde al enfriamiento y moderación que atraviesa todo el sector en general", y recuerda, "habrá que esperar a estar más entrados en este año para ver si la tendencia cambia y se produce algún tipo de repunte". Lleida es la capital de provincia más rentable y Donostia ? San Sebastián la que menos El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad media del alquiler de las capitales de provincia españolas dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,80% registrada en Lleida al 3,37% de Donostia ? San Sebastián. En este sentido, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Lleida (7,80%), Murcia (7,67), Ávila (7,63%), Zamora (7,29%), Ciudad Real (7,13%), Jaén (7,03%), Almería (6,96%), Valencia (6,81%), Huesca (6,79%) y Las Palmas de Gran Canaria (6,65%). En el ranking de rentabilidad de las capitales de provincia menos beneficiosas fueron Donostia ? San Sebastián (3,37%), Pamplona (4,43%), Bilbao (4,67%), Madrid (4,70%), Palma de Mallorca (4,84%), Cádiz (4,85%), A Coruña (4,89%), Girona (4,97%), Granada (5,14%) y León (5,23%). "El contexto actual nos está haciendo ver un claro retroceso en la rentabilidad de las dos grandes capitales de provincia españolas, así, Barcelona cae del puesto 18 en el ranking al 20, con una rentabilidad del 6,31%, y Madrid pasa del 45 al 47, con un 4,70%".
Según el informe de Pisos.com sobre la rentabilidad del alquiler:
Por una vivienda tipo de 90 m2 con un precio de 185.130 euros y una renta media mensual de 981 euros, un propietario obtuvo 11.772 euros brutos anuales, lo que arrojó una rentabilidad bruta por el alquiler del activo del 6,35%.
La rentabilidad del alquiler de viviendas en el segundo trimestre de 2023 cae una centésima respecto al mismo periodo de 2022 (6,36%) y aumenta cuatro centésimas con relación al primer trimestre del 2023 (6,31%).
Extremadura (7,54%) fue la comunidad más rentable y Baleares (4,8%) la que menos. Por capitales, Murcia (7,64%) y Donostia-San Sebastián (3,8%) fueron la más y la menos rentable, respectivamente.
Pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el segundo trimestre del año, la plataforma inmobiliaria comparte los datos relativos a la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que han apostado por arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo abril ? junio fue del 6,35%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia tipo de 90 m2 en España en el segundo trimestre fue de 185.130 euros (2.057 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 981 euros, el propietario obtuvo un total de 11.772 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,35%. Esto supone una caída de una centésima respecto al mismo periodo de 2022 (6,36%) y un aumento de cuatro centésimas con relación al primer trimestre del 2023 (6,31%).
Ferran Font, director de Estudios: "el precio de la vivienda ha llegado a la primera mitad del 2023 dando muestras de su extraordinario empuje" destaca que "las rentas del alquiler de viviendas siguen al alza evidenciando lo difícil que es para los ciudadanos acceder a una vivienda". Pese a que los repuntes mensuales son suaves, ante dicha situación el experto apunta a que "hay que buscar soluciones que permitan incrementar el parque de viviendas disponible con el objetivo de crear un mayor equilibrio frente a la demanda".
La rentabilidad del alquiler de la vivienda por autonomía
Extremadura es la comunidad más rentable y País Vasco la que menos
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 7,54% registrada en Extremadura al 4,18% de País Vasco. En este sentido, en el análisis por comunidades autónomas, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Extremadura (7,54%), Castilla-La Mancha (7,47%), Aragón (6,77%) y Cantabria (6,21%). En el ranking de rentabilidad las comunidades menos beneficiosas fueron País Vasco (4,18%), La Rioja (4,26%), Asturias (4,36%) y Navarra (4,36%). La rentabilidad registrada en Catalunya (5,65%) y la Comunidad de Madrid (5,01%), continúa lejos de la media nacional. No obstante, en ambos casos, se trata de los principales epicentros para invertir en España gracias a su estabilidad y alta demanda.
Mientras que una plaza de garaje en Madrid tiene un precio medio de 33.544 euros, en Barcelona es algo más barata, con 24.734 euros de media. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes.La rentabilidad bruta en alquiler más alta la arroja el distrito de Vicálvaro (8,14%) en Madrid y Les Corts (6,83%) en Barcelona. Donde menos rendimiento se obtiene en Madrid es en Chamartín (1,47%) y en Barcelona, en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos: "Invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados".
Aparcar el coche puede convertirse en una misión imposible, sobre todo, en determinadas zonas de las grandes urbes. En las ciudades de Madrid y Barcelona el mercado de las plazas de garaje siempre ha sido muy activo. Según el portal inmobiliario pisos.com, las plazas de garaje en estas capitales tienen un precio medio que va de los 33.544 euros en Madrid a los 24.734 de Barcelona. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes. Estos datos arrojan unas rentabilidades medias del 4,06% en Madrid y del 5,33% en Barcelona.
En cualquier caso, los precios de estos activos, tanto de compra como de alquiler de plazas de garaje, varían enormemente al bajar a la realidad de cada distrito, lo que genera rentabilidades dispares. En este sentido, la rentabilidad más alta en Madrid se obtiene en el distrito de Vicálvaro (8,14%), mientras que en Barcelona los parkings que generan más beneficios son los de Les Corts (6,83%). Por el lado contrario, los garajes menos rentables están en Chamartín (1,47%), en Madrid, y en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%), en Barcelona.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados". El portavoz del portal inmobiliario indica que "las restricciones a la movilidad de los coches más contaminantes han multiplicado el interés por las plazas de garaje, tanto en Madrid y Barcelona capital, donde las ordenanzas municipales son bastante estrictas".
Convertirse en propietario de un garaje en Chamartín, el distrito madrileño más caro, cuesta 85.566 euros, de ahí su rentabilidad tan contenida. Mientras, donde habrá que hacer un menor esfuerzo será en Villa de Vallecas, donde el precio medio se sitúa en los 10.639 euros, casi 75.000 euros de diferencia. En Barcelona, la brecha no es tan abrupta. Entre el más caro, Sarriá-Sant Gervasi (39.769 euros) -además del menos rentable de la capital barcelonesa- y el más asequible, Sant Andreu (18.370 euros) apenas hay 21.400 euros de distancia.
En cuanto al alquiler, Salamanca, con 129 euros al mes, lidera los distritos madrileños donde cuesta más arrendar un garaje. La otra cara de la moneda la pone Villa de Vallecas, que además de ser el más económico para comprar, también lo es para alquilar: 53 euros al mes. El máximo en Barcelona lo arroja L?Eixample (131 ?/mes) y el mínimo Nou Barris (87 ?/mes).
"Construir una casa hoy en día es más caro de lo que lo era hace un año, tanto desde el punto de vista energético como desde el de los materiales de obra", señala Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com.
9 de febrero de 2023.- La falta de obra nueva es una de las grandes asignaturas pendientes del mercado inmobiliario español. Este problema, que se vio acentuado con la irrupción de la pandemia del coronavirus en marzo de 2020, sigue presente y con previsiones de seguir esta senda en 2023, según señalan desde el portal inmobiliario pisos.com.
En este sentido, Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com, recuerda que, en su más reciente informe estadístico en materia de vivienda, correspondiente al mes de noviembre, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ya mostraba esta tendencia: la obra nueva representó solo un 18% del total de la actividad en dicho periodo, mostrando síntomas de desaceleración y retrocediendo en términos interanuales (-3%) por tercer mes consecutivo. Todo esto, recuerda el experto, mientras la vivienda de segunda mano mantiene su tendencia alcista.
"Si hablamos de visados de obra nueva, en 2022, según recoge el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), se visaron un 2% menos de metros cuadrados que el año anterior (33.330.736m2)", comenta el experto, que prevé un mantenimiento de este estancamiento en 2023: "Construir una casa hoy en día es más caro de lo que lo era hace un año, tanto desde el punto de vista energético como desde el de los materiales de obra".
Falta de mano obra cualificada
El año 2022 fue uno complicado para la obra nueva en España por la escasez de materiales, la parálisis de la distribución y el aumento de los costes de producción. Si bien este conjunto de factores hizo que se llegara a plantear la paralización de ciertas obras, Font revela que no se trata de "la situación mayoritaria", pues las grandes subidas de precios ya empiezan a quedar atrás.
Por su parte, la coyuntura actual sí que tiene mayor impacto en el caso de las pequeñas promotoras: "La mayoría de las promociones inmobiliarias incluyen un tanto por ciento muy elevado de preventas, lo que obliga a asumir las variaciones de coste de producción, algo especialmente complicado para las promotoras de menor tamaño".
En última instancia, y de cara a 2023, el experto señala dos grandes retos para la obra nueva en España: la necesidad de aumentar el número de mano de obra cualificada, todavía muy bajo, y de agilizar los trámites administrativos para ponerle las cosas más fáciles a las promotoras y poder ampliar un parque que, según diferentes organismos, todavía necesita alrededor de 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural del mercado.
El precio de la vivienda sube un 1,86% frente al año pasado alcanzando los 1.868? metro cuadrado.
Según Pisos.com, la vivienda de segunda mano en España en el mes de noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado.
Hubo dos subidas en las capitales frente al año pasado que superaron el 10% de incremento: Tarragona (12,03%) y Alicante (10,21%). La que más cayó fue Jaén (-4,70%).
Comprar una vivienda es una oportunidad para darle salida al ahorro improductivo cuando, como en escenarios económicos como el actual, existe una pérdida de poder adquisitivo.
Análisis de precios de venta de viviendas por comunidades autónomas
El precio de la vivienda en España fue de 1.868 euros por metro cuadrado en noviembre de 2021, marcando una subida del 0,78% con respecto al mes anterior. Frente a noviembre de 2020, el ascenso se situó en el 1,86%. Mensualmente, los repuntes más altos se dieron en La Rioja, Murcia y Extremadura, mientras que los únicos descensos se registraron en Castilla La Mancha, Navarra y País Vasco. Con respecto al pasado año, Murcia, Comunidad Valenciana y Galicia arrojaron los repuntes más abultados. Los mayores ajustes en este periodo los marcaron Navarra, La Rioja y Asturias. Las regiones más caras fueron Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña y Canarias, mientras que las más baratas fueron Extremadura, Castilla-La Mancha, Murcia, Castilla y León y La Rioja.
Según el informe mensual de precios de venta elaborado por , la vivienda en España en noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,78% frente al mes de octubre de 2021. El repunte interanual alcanzó el 1,86%.
Variaciones mensuales
Las regiones que más incrementaron su precio fueron La Rioja (2,86%), Murcia (2,75%) y Extremadura (2,26%). Los únicos descensos se dieron en Castilla-La Mancha (-3,97%), Navarra (-2,61%) y País Vasco (-0,37%).
Variaciones interanuales
Los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Murcia (4,90%), Comunidad Valenciana (4,82%) y Galicia (3,72%), registrándose los mayores ajustes en Navarra (-5,19%), La Rioja (-1,20%) y Asturias (-0,88%).
Las regiones más caras en noviembre de 2021 fueron Baleares (3.251 ?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), País Vasco (2.789 ?/m²), Cataluña (2.530 ?/m²) y Canarias (1.733 ?/ m²), mientras que las más baratas fueron Extremadura (822 ?/m²), Castilla-La Mancha (834 ?/m²), Murcia (1.069 ?/m²), Castilla y León (1.162 ?/m²) y La Rioja (1.256 ?/m²).
Análisis de precios de venta de viviendas por provincias
Se recogieron 33 subidas mensuales, quedando Lleida, Girona y Badajoz por encima del 3%. Los descensos más altos frente a octubre de 2021 se localizaron en Navarra, Teruel, Zamora y Palencia, que cayeron más de un -2%. Frente a noviembre de 2020, hubo 34 subidas, creciendo Santa Cruz de Tenerife más allá del 10%. La bajada más intensa de este periodo la arrojó Navarra, cayendo más de un -5%. Baleares, Guipúzcoa, Madrid, Barcelona y Vizcaya fueron las provincias más caras, mientras que Ciudad Real, Jaén, Cuenca, Cáceres y Ávila fueron las más baratas.
Según el informe mensual de precios de venta de , 33 provincias crecieron con respecto al pasado mes de octubre de 2021. Se registraron 34 aumentos con respecto a noviembre de 2020.
Variaciones mensuales
Las provincias que registraron los porcentajes positivos más destacados fueron Lleida (3,81%), Girona (3,49%) y Badajoz (3,33%). Las que arrojaron los descensos más altos fueron Navarra (-2,61%), Teruel (-2,42%) y Zamora (-2,18%).
Variaciones interanuales
Los repuntes más abultados se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (10,68%), Cuenca (9,47%) y Girona (7,40%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Navarra (-5,19%), Guipúzcoa (-3,67%) y Burgos (-3,48%).
En la clasificación de las provincias por precio en noviembre de 2021, el informe mensual colocó en primera posición a Baleares, con 3.251 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.085?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), Barcelona (2.873 ?/m²) y Vizcaya (2.735 ?/m²). En la parte baja de la tabla, Ciudad Real cerró la clasificación con 654 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (719 ?/m²), Cuenca (748 ?/m²), Cáceres (790 ?/m²) y Ávila (811 ?/m²).
Análisis de precios de venta de viviendas por capitales de provincia
En el último mes, las capitales más cercanas al 3% de incremento fueron Castellón de la Plana y Murcia. Respecto a las bajadas, Jaén fue la que más se aproximó al -3% de caída. Comparando con noviembre de 2020, el incremento más llamativo fue el de Tarragona, que subió más de un 12%. En el lado de los ajustes, Jaén y Palencia fueron las que decrecieron más allá del -4%. Donostia-San Sebastián fue la capital más cara con un precio medio por metro cuadrado de 5.364 euros, mientras que Barcelona superó la barrera de los 4.000. Por su parte, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca se colocaron por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado. En la zona de las más baratas, solamente Jaén, Ávila, Ciudad Real, Huelva y Lleida marcaron precios medios por debajo de los 1.200 euros por metro cuadrado.
El análisis mensual realizado por en las capitales de provincia tuvo como resultado 30 incrementos de precio de octubre a noviembre de 2021. La comparativa interanual arrojó 40 incrementos.
Variaciones mensuales
Los porcentajes positivos más representativos se dieron en Castellón de la Plana (2,97%), Murcia (2,97%) y León (2,93%). En el lado de los descensos, destacaron Jaén (-2,91%), Palencia (-2,57%) y Ciudad Real (-2,37%).
Variaciones interanuales
Las subidas más intensas se produjeron en Tarragona (12,03%), Alicante (10,21%) y Girona (8,41%). Las que más bajaron fueron Jaén (-4,70%), Palencia (-4,60%) y Ourense (-1,87%).
Ordenando las capitales de provincia por precio, el informe mensual de noviembre de 2021 colocó a la cabeza a Donostia-San Sebastián con 5.364 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.369 ?/m²), Madrid (3.987 ?/m²), Bilbao (3.375 ?/m²) y Palma de Mallorca (3.329 ?/m²). Jaén cerró la tabla con 1.070 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Ávila (1.083?/m²), Ciudad Real (1.113 ?/m²), Huelva (1.165 ?/m²) y Lleida (1.167 ?/m²).
La vivienda en alquiler en España tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022, marcando una subida mensual del 0,59% y un repunte interanual del 5,46%. Las regiones que más subieron sus rentas frente a abril fueron Comunidad Valenciana, Madrid y Baleares. Por su parte, Murcia, Navarra y Cantabria arrojaron las mayores caídas. Frente a mayo de 2021, subieron de forma más intensa Baleares, Cataluña y Canarias. Cantabria, Asturias y Navarra fueron las que más se ajustaron. Las autonomías más caras para los inquilinos fueron Madrid, Baleares, Cataluña, País Vasco y Canarias, mientras que las más baratas fueron Castilla y León, Extremadura, Castilla-La Mancha, Galicia y Murcia.
Provincias
Entre los incrementos mensuales, destacaron Vizcaya, Las Palmas, Alicante y Córdoba, que crecieron más de un 3%. Solo Cádiz llegó al -3% de caída. Frente al pasado año, señalar a Huelva, que fue la única que superó el 20% de repunte. En el apartado de los retrocesos, Badajoz fue la provincia que más se acercó al -20% de retroceso. Madrid, Barcelona, Baleares, Vizcaya y Guipúzcoa fueron las provincias con los precios de alquiler por metro cuadrado más elevados, mientras que a Cuenca, Ávila, Ciudad Real, Toledo y Palencia les correspondieron los más bajos.
Capitales de Provincia
Huesca despuntó mensualmente con una subida superior al 3%. La caída más relevante la protagonizó Córdoba, que fue la que más cerca estuvo del -3%. De un año a otro, Pontevedra y Lugo estuvieron por encima del 16% de incremento, mientras que Ourense se ajustó por encima del -6%. Barcelona, Madrid, Donostia-San Sebastián, Bilbao y Palma de Mallorca fueron las capitales más caras en alquiler, con un precio medio por encima de los 12 euros por metro cuadrado. Por su parte, solo Zamora y Ourense marcaron precios por debajo de los 5 euros por metro cuadrado.
El precio medio del alquiler en España fue de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022
Informe mensual de precios de alquiler
Comunidades Autónomas
Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por, la vivienda en España en mayo de 2022 tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,59% frente al mes de abril. Respecto a mayo de 2021, la subida fue del 5,46%.
Variaciones mensuales
Comunidad Valenciana (2,86%), Madrid (2,80%) y Baleares (2,56%) fueron las autonomías que más subieron sus rentas, mientras que los mayores descensos los arrojaron Murcia (-2,90%), Navarra (-2,59%) y Cantabria (-1,50%).
Variaciones interanuales
Baleares (13,81%), Cataluña (9,42%) y Canarias (9,14%) arrojaron las subidas más intensas. Los mayores ajustes los registraron Cantabria (-9,18%), Asturias (-8,44%) y Navarra (-7,61%).
Las regiones más caras para vivir de alquiler en mayo de 2022 fueron Madrid (13,14 euros/m²), Baleares (12,40 euros/m²) y Cataluña (11,79 euros/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,69 euros/m²), Extremadura (5,26 euros/ m²) y Castilla-La Mancha (5,47 euros/m²).
Las regiones que superan los 10 euros por metro cuadrado fueron Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco.
Provincias
El análisis mensual de las rentas medias mensuales realizado por concluyó que 29 provincias aumentaron sus precios de alquiler entre abril y mayo de 2022. En la comparativa interanual se dieron otros 29 repuntes.
Variaciones mensuales
Las provincias que registraron un aumento mayor fueron Las Vizcaya (3,15%), Las Palmas (3,03%) y Alicante (3,03%), y aquellas que arrojaron un descenso más abultado fueron Cádiz (-3%), Soria (-2,99%) y Almería (-2,96%).
Variaciones interanuales
Las provincias que más subieron fueron Huelva (24,85%), Pontevedra (18,33%) y Baleares (13,81%). Las rentas que sufrieron un ajuste más acusado fueron Badajoz (-19,71%), Ávila (-16,07%) y Ourense (-15,97%).
En la clasificación de las provincias por precio, el informe mensual colocó en primera posición a Madrid, con 13,14 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (12,95 euros/ m²), Baleares (12,40 euros/m²), Vizcaya (10,42 euros/m²) y Guipúzcoa (10,31 euros/m²). En la parte baja de la tabla, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,29 euros/m²), Ciudad Real (3,72 euros/m²), Toledo (3,78 euros/m²) y Palencia (3,82 euros/m²).
Aunque Huelva creció un 24,85%, hubo otras siete provincias que arrojaron subidas de dos dígitos por encima del 10%
Capitales de provincia
Según, el estudio de las rentas medias de alquiler en las capitales de provincia registró 27 incrementos mensuales. Interanualmente, fueron 41 las que crecieron.
Variaciones mensuales
Huesca (3,02%), Huelva (2,98%) y Madrid (2,92%) arrojaron las subidas más llamativas, mientras que los descensos más acusados tuvieron lugar en Córdoba (-2,94%), Ciudad Real (-2,89%) y Ávila (-2,88%).
Variaciones interanuales
Los precios de alquiler que más subieron fueron los de Pontevedra (16,76%), Lugo (16,38%) y Barcelona (15,89%). Los mayores ajustes se dieron en Ourense (-6,64%), Oviedo (-4,96%) y Córdoba (-4,33%).
Ordenando las capitales de provincia por precio, Barcelona resultó ser la capital con el alquiler más alto: 17,83 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (16,26 euros/ m²), Donostia-San Sebastián (16,08 euros/m²), Bilbao (13,94 euros/m²) y Palma de Mallorca (12,48 euros/m²). La capital de Zamora cerró la tabla con 5,70 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas para los inquilinos fueron Ourense (5,95 euros/m²), Ciudad Real (6,05 euros/m²), Cuenca (6,10 euros/m²) y Jaén (6,32 euros/m²).
Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2021: Pontevedra (16,76%) y Lugo (16,38%)
Ferran Font director de Estudios de pisos.com: "El tipo de interés medio frena su crecimiento de las hipotecas con una caída del -0,75% después de tres meses en los que acumuló un 8% de aumento, pasando del 2,47% de septiembre al 2,67% de diciembre. Las hipotecas con interés fijo siguen marcando la tónica y, aunque siguen representando menos del 70% del total, recuperan terreno respecto las que tienen interés variable".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda en Enero
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de enero.
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, indica que "enero del 2023 empieza confirmando la tendencia a la moderación iniciada hace unos meses". "Si bien es cierto que se produce un incremento respecto al mes anterior, cercano al 25%, también lo es que este es un fenómeno habitual en la comparación diciembre ? enero. La cifra de 37.435 hipotecas concedidas para la compra de viviendas va en la línea de los datos de hace un año y son algo inferiores al inicio del 2020. Si analizamos la actividad acumulada durante 12 meses observamos que la cifra ha dejado de crecer y se ha estabilizado cerca de los 465.000 créditos concedidos por cuarto mes consecutivo. Las previsiones son que ese volumen empiece a disminuir a medida que el mercado hipotecario vaya enfriándose, siguiendo al de compra de vivienda", analiza el experto.
Font entra en materia: "El tipo de interés medio frena su crecimiento con una caída del -0,75% después de tres meses en los que acumuló un 8% de aumento, pasando del 2,47% de septiembre al 2,67% de diciembre. Las hipotecas con interés fijo siguen marcando la tónica y, aunque siguen representando menos del 70% del total, recuperan terreno respecto las que tienen interés variable".
Territorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Cataluña y Madrid, con cerca de 8.000 en el primer caso, 7.000 en el segundo y 5.600 en el tercero. La Rioja se sitúa en la parte más baja con 188 hipotecas concedidas. En la comparación interanual hay mucha heterogeneidad y se producen caídas en 7 comunidades autónomas. De entre los principales mercados destacan las caídas de Baleares (-18,8%) y Madrid (-8,6%), que contrastan con Cataluña (+5,9%) y sobre todo la Comunitat Valenciana que empieza el año creciendo con fuerza (17,9%).
"Con estos datos empieza un 2023 en el que, con toda probabilidad, iremos hacia un escenario más moderado que el del año anterior. Un año en el que, dependiendo en gran medida de la política de tipos del BCE y su impacto en el Euríbor, veremos como las hipotecas a tipo variable y mixto irán ganando terreno a las de tipo fijo. En 2023 el encarecimiento de las hipotecas y la incertidumbre generada por los cambios políticos y legislativos serán la realidad durante buena parte del año".
El precio de la vivienda se mantiene pese a la caída drástica de las hipotecas para las viviendas.
Ferran Font director de Estudios de pisos.com: "El tipo de interés se sitúa en el 3,26%, 1,26 puntos más que hace un año. Las hipotecas para la vivienda a tipo variable siguen ganando terreno y, habiendo empezado el 2023 en el 32% del total, se encuentran ahora en el 43,8%, cifra parecida a marzo del 2021"
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de septiembre.
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, indica que "el enfriamiento en el sector es cada vez más acentuado a medida que nos acercamos a final de año". "Según las cifras que se registraron el pasado mes de septiembre, la caída se sitúa prácticamente al -30% respecto al 2022. Como consecuencia, se acumulan 8 meses de caídas interanuales consecutivas. Tal y como viene sucediendo desde principios de 2023, el capital prestado sigue la misma tónica y también se contrae un -30%. Allí donde no se traslada la desaceleración generalizada es a los precios y al importe medio de la hipoteca, que apenas se reduce un -0,1% respecto a septiembre del año pasado".
Font entra en materia: "El tipo de interés sigue de la mano de la política de tipos del BCE, aunque parece mostrar ciertos cambios en su tendencia. Ahora se sitúa en el 3,26%, 1,26 puntos más que hace un año. De todas formas, podemos ver la desaceleración en el aumento de tipos ya que, en el periodo que va de enero a julio, pasó de 2,65% a 3,24%, y en los últimos dos meses ha crecido solamente hasta el 3,26%. Las hipotecas a tipo variable siguen ganando terreno y, habiendo empezado el 2023 en el 32% del total, se encuentran ahora en el 43,8%, cifra parecida a marzo del 2021".
Andalucía y Madrid líderes en la concesión de hipotecas para la vivienda y Murcia, Aragón y Galicia se hunden
Territorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Madrid y Cataluña con cerca de 6.000 hipotecas concedidas en los dos primeros casos y de 5.500 en el último. Como es habitual La Rioja se sitúa en la parte más baja con 168 hipotecas concedidas. Todas las comunidades autónomas registran datos claramente inferiores a los del 2022 con caídas a dos dígitos, entre los que destacan el -45% de Murcia, el -39% de Aragón o el -38% de Galicia. Los principales mercados siguen dinámicas parecidas y mientras Andalucía retrocede un -25%, Madrid, Cataluña y la Comunitat Valenciana lo hacen más del -30%.
El director de Estudios de pisos.com concluye: "tal y como ya se veía en las estadísticas de compraventas, el enfriamiento del sector es una realidad evidente. Una caída que se produce de manera más destacada en los créditos concedidos que en las transacciones, aunque a día de hoy no se está percibiendo en los precios. Los próximos meses vendrán marcados por el desarrollo de la Ley de Vivienda y las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así como la política de tipos del BCE que tiene en los tipos de interés la principal herramienta de lucha contra la inflación".
Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España en mayo de 2023 tuvo un precio medio por metro cuadrado de 10,86 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 1,21% frente al mes de abril. Interanualmente, el repunte fue del 6,16%.
El precio de los pisos en alquiler en España ha consolidado su tendencia alcista. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las mensualidades comprometen seriamente la capacidad de gasto de muchas personas, obligándolas a destinar una cantidad que en muchos casos excede el 40% de sus ingresos". El experto insiste en que "determinadas zonas están expulsando a gente que lleva viviendo en ellas varios años porque asumir esta carga mensual reduce significativamente su calidad de vida". Para Font, "mudarse a la periferia o a otra ciudad contribuye a agrandar el problema de la accesibilidad, cuya solución cada vez es más difícil de abordar".
El portavoz del portal inmobiliario indica que "la nueva Ley de Vivienda no va a arreglar el problema porque de lo que se trata no es de castigar a los propietarios, sino de hacer crecer la oferta". Para el directivo, la falta de pisos en alquiler es "la verdadera deficiencia estructural del mercado residencial", admitiendo que "es en este aspecto hacia dónde hay que dirigir cualquier esfuerzo". Respecto a la normativa, Font incluso duda que tenga un recorrido que realmente vaya a impactar en esta fórmula de acceso, "y no solo porque en muchas regiones ya han dicho que no la van a aplicar, sino porque las elecciones generales están a la vuelta de la esquina y podría haber un vuelco político".
Cuatro capitales superaron los 20 euros por metro cuadrado
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Baleares (15,90 ?/m²), Madrid (14,22 ?/m²) y Cataluña (12,05 ?/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,77 ?/m²), La Rioja (4,92 ?/m²) y Asturias (5,19 ?/m²). Cantabria (3%) fue la autonomía que más creció frente a abril, y Navarra (-2,84%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Baleares (28,23%), Comunidad Valenciana (16,84%) y Cantabria (14,13%). En este periodo, las que más cayeron fueron Navarra (-17,74%), Asturias (-16,02%) y La Rioja (-15,75%).
En la clasificación de provincias por renta
La primera posición fue para Baleares, con 15,90 euros por metro cuadrado. Por detrás, se posicionaron Madrid (14,22 ?/m²) y Barcelona (14,09 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,12 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (3,18 ?/m²) y Ávila (3,32 ?/m²). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Guadalajara (3%), mientras que la que más se abarató fue Jaén (-2,86%). De un año a otro, la que más subió fue Baleares (28,23%), y la renta que más se ajustó fue la de Navarra (-17,74%).
En cuanto a capitales de provincia,
Barcelona fue la más cara para los inquilinos, con 22,07 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (18,24 ?/m²) y Donostia-San Sebastián (17,83 ?/m²). Por su parte, Ciudad Real fue la más barata, con 5,93 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas fueron Ourense (6,41 ?/m²) y Palencia (6,60 ?/m²). Albacete (3,10%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Vitoria (-2,97%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Palma (26,38%), situándose Pontevedra (-6,23%) en el otro extremo de la tabla.
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res capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (21,25 ?/m²), Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²).
Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir.
Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en febrero de 2023 un precio medio mensual de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso mensual del 0,77%. En la comparativa interanual subió un 3,76%.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la accesibilidad al mercado del alquiler sigue estando comprometida debido al creciente esfuerzo económico que supone ser inquilino en determinadas ciudades". El portavoz del portal inmobiliario señala que, precisamente donde menos generosa es la oferta, es donde más cuesta encontrar un piso a un precio razonable. "Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir". El experto admite que "los planes vitales se van retrasando, pero también se retrae el gasto en consumo de ocio, restauración, viajes, etc., dado que la renta del alquiler canibaliza el sueldo".
Tal y como señala Font, "para que este mercado vuelva a encontrar el equilibrio perdido y los precios dejen de poner en aprietos a nuestros bolsillos es esencial hacer hincapié en la oferta". El directivo es partidario de buscar soluciones que amplíen el parque de vivienda en arrendamiento, indicando que las alternativas pasan por "desarrollar nuevas promociones pensadas para el alquiler, reconvertir inmuebles que hoy en día tienen otros usos o incentivar a los propietarios con un marco jurídico estable o algún tipo de bonificación".
Barcelona fue la capital española con el alquiler más alto
El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en febrero de 2023 fueron Baleares (14,62 ?/m²), Madrid (14,05 ?/m²) y Cataluña (11,84 ?/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,62 ?/m²), Extremadura (5,23 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,25 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Baleares (2,80%). El mayor ajuste se produjo en Navarra (-2,24%). Respecto al año pasado, Baleares (20,43%) fue la que más subió y Navarra (-13,92%) la que más se rebajó.
En la clasificación de provincias por renta, en febrero de 2023 la primera posición fue para Baleares, con 14,62 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (14,05 ?/m²) y Barcelona (13,53 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (3,25 ?/m²), y Ávila (3,35 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Córdoba (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Lleida (-2,65%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Baleares (20,43%). La renta que más se ajustó fue la de Navarra (-13,92%).
En cuanto a capitales de provincia, Barcelona fue la más cara para los inquilinos con un precio medio de 21,25 euros por metro cuadrado. Le siguieron Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²). Por el contrario, Zamora fue la más barata con 6,19 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas Palencia (6,22 ?/m²) y Ciudad Real (6,40 ?/m²). Vitoria (2,70%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-2,88%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a febrero de 2022, Alicante (23,05%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palencia (-5,21%).
Según pisos.com, el precio del alquiler de la vivienda en Andalucía en diciembre de 2022 tuvo un precio medio de 7,66 euros por metro cuadrado, subiendo un 0,39% respecto a noviembre.
Interanualmente, Málaga (14,29%) fue la novena capital española que más se incrementó, mientras que Sevilla (-1,81%) lideró los descensos nacionales.
Según el informe anual de precios de alquiler de pisos.com, el piso tipo de alquiler en Andalucía registró en diciembre de 2022 un precio medio de 7,66 euros por metro cuadrado. En la comparativa interanual, marcó una subida del 3,93%. Respecto a noviembre, creció un 0,39%. Trimestralmente, repuntó un 1,73%. Semestralmente, subió un 1,32%.
Andalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinos
Andalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinos, por detrás de Baleares (13,85 ?/m²), entre otras. Por su parte, el piso tipo de alquiler en España tuvo en diciembre un precio medio de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó una subida mensual del 1,06%. Trimestralmente, creció un 2,84%. Semestralmente, se revalorizó un 2,64%; e interanualmente, subió un 5,11%.
El ascenso de las rentas de alquiler parece imparable.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la presión que está experimentando este mercado es muy importante, dado que mucha oferta se está retirando, mientras que la demanda de inquilinos cada vez es mayor". El experto indica que "las medidas para contener los precios desaniman a los propietarios y se vuelven contraproducentes, justo en un momento en el que las decisiones de compra se están posponiendo, una tendencia que es fruto de la inflación y de un escenario hipotecario menos atractivo respecto a hace unos meses".
El portavoz de pisos.com expone que "el carácter expansivo de las mensualidades de alquiler ha provocado que para muchos inquilinos sea imposible ahorrar de cara a comprar una propiedad o, al menos, alquilar una vivienda mejor. En los casos más extremos, incluso han quedado expulsados del mercado". Para Font, 2023 podría volver a abrir la puerta al alquiler alejado de las grandes urbes: "La gente no va a poder pagar los precios que exigen ciertas ciudades, por lo que buscará establecer su residencia cada vez más lejos". Según Font, "este hecho podría tener consecuencias en el mercado laboral, forzando el teletrabajo o la búsqueda de un nuevo empleo que lo promueva".
Jaén fue la segunda capital española más barata
Respecto a las provincias andaluzas, Málaga (2,77%) arrojó el tercer repunte mensual más importante del país. Por su parte, Granada (-2,67%) fue la tercera provincia española que más cayó. De un año a otro, Málaga (12,32%) fue la octava provincia que más destacó con su subida en España, y Almería (-8,97%) fue la cuarta que más cayó del país. Con 4,46 euros por metro cuadrado en diciembre de 2022, Córdoba fue la undécima provincia más asequible de España. Por su parte, Málaga, con 10,39 euros por metro cuadrado, fue la sexta más cara a nivel nacional.
Capitales andaluzas
En cuanto a las capitales andaluzas, Málaga (2,58%) fue la duodécima en el ranking de mayores subidas mensuales. Huelva (-2,56%) fue la sexta capital que más cayó en España en este periodo. Interanualmente, Málaga (14,29%) fue la novena capital española que más se incrementó, mientras que Sevilla (-1,81%) lideró los descensos nacionales. En el apartado de rentas medias, Jaén (6,17 ?/m²) fue la segunda más asequible para los inquilinos a nivel nacional. En el otro extremo, Málaga (11,95 ?/m²) marcó la sexta renta media mensual más alta de todo el país.
Ocho capitales arrojaron crecimientos interanuales de dos dígitos, destacando Alicante (18,44%). La mayor caída fue la de Huesca (-19,88%). La demanda de primera residencia adopta una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad y ocupa su lugar.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de febrero de 2023 fue de 1.996 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,76% frente al pasado mes de enero, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.981 euros. El repunte con respecto a febrero de 2022 fue del 5,82%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.887 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que lossubida meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario.
El sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía
El directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año".
Solo 10 capitales se ajustaron de un año a otro
Las regiones más caras en febrero de 2023 fueron Baleares (3.900 ?/m²), Madrid (3.370 ?/m²) y País Vasco (2.967 ?/m²) y las más baratas Extremadura (799 ?/m²), Castilla-La Mancha (845 ?/m²) y Murcia (1.107 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (15,97%), Comunidad Valenciana (9,02%), Andalucía (7,95%), Madrid (7,35%) y Canarias (7,30%). No hubo ajustes en este periodo.
Baleares, con 3.900 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Madrid (3.370 ?/m²) y Guipúzcoa (3.335 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 636 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (690 ?/m²) y Cuenca (752 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Baleares (15,97%), Alicante (14,26%) y Málaga (12,92%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Huesca (-4,45%), Lleida (-4,37%) y Palencia (-1,93%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.716 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Madrid (4.455 ?/m²) y Barcelona (4.444 ?/m²). Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.065 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.173 ?/m²) y Ciudad Real (1.185 ?/m²). Las subidas más intensas frente a febrero de 2022 se produjeron en Alicante (18,44%), Ávila (14,82%) y Santa Cruz de Tenerife (14,29%). Las que más bajaron fueron Huesca (-19,88%), Girona (-4,85%) y Lleida (-3,66%).
La vivienda de segunda mano en España tuvo un precio medio de 2.266 euros por metro cuadrado en el mes de abril de 2024, subiendo un 1,55% frente a marzo.
Hubo cuatro capitales que superaron la barrera del 20% de un año a otro: Madrid (26,30%), Huesca (22,55%), Málaga (21,77%) y Valencia (21,17%).
La escasa oferta complica que dejemos de ver repuntes en los precios. Además, la guerra hipotecaria en previsión de una posible bajada de tipos está acelerando la compraventa.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de usada en España desde 2023 ha ido aumentando hasta el mes de abril de 2024 que fue de 2.266 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 1,55% frente al pasado mes de marzo, cuando el precio por unidad de superficie fue de 2.231 euros. El El precio de la vivienda sube frente al año pasado que en abril de 2023 fue del 10,88%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 2.043 euros por metro cuadrado.
Cuatro capitales de provincia crecieron más de un 15% de un año a otro: Alicante (17,69%), Palma de Mallorca (17,31%) y Santa Cruz de Tenerife (15,63%).
La inflación que soportan las familias en su día a día es una razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente de los precios residenciales se modere.
Madrid, 4 de abril de 2023.- Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2023 fue de 2.016 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 1,62% frente a diciembre de 2022. Interanualmente, el ascenso alcanzó el 6,55%. El incremento con respecto a febrero de 2023 fue del 1%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.996 euros por metro cuadrado.
El precio de la vivienda de segunda mano parece seguir siendo ajeno a la nueva realidad hipotecaria. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda todavía tardará en bajar el impulso de la demanda lo suficiente como para que este retraimiento impacte en los precios de venta residenciales".
En este sentido, el portavoz del portal inmobiliario admite que "las subidas de tipos aplicadas por el Banco Central Europeo hacen que la financiación ya no sea tan barata como antes, pero las entidades se están encargando de reconfigurar la oferta hipotecaria porque tienen que seguir atrayendo clientes: es la clave de su negocio". En cualquier caso, el experto indica que "la inflación que deben soportar las familias en su día a día es otra razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente se modere".
Por otro lado, otro de los aspectos que impide que los precios bajen de forma más rápida, es el apetito inversor. "La rentabilidad de los alquileres continúa siendo muy atractiva, por lo que la compra por inversión sostiene los precios de venta y evita que estos caigan", revela Font, añadiendo que "el valor defensivo de este activo cobra relevancia en un momento en el que el arrendamiento se expande y se tensiona con los que no pueden comprar y aceptan ser inquilinos a largo plazo, pero también con los que sí pueden comprar, pero prefieren esperar mejores condiciones".
Según pisos.com, la vivienda de segunda mano en España en el mes de septiembre de 2023 tuvo un precio medio de 2.089 euros por metro cuadrado. Frente a septiembre de 2022 se registraron 44 ascensos en las capitales, con Santa Cruz de Tenerife (18,54%) a la cabeza. solo hubo seis caídas, siendo líder Zamora (-6,77%). A pesar de que las hipotecas son menos atractivas, los precios se resisten al ajuste porque la oferta es cada vez más reducida frente a una demanda que sigue siendo muy activa buscando.
Precio de la vivienda en septiembre 2023
Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de septiembre de 2023 fue de 2.089 euros por metro cuadrado. esta cifra supuso una subida del 1,55% frente a junio de 2023. interanualmente, el ascenso alcanzó el 6,47%. el repunte con respecto a agosto de 2023 fue del 0,23%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 2.084 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de estudios de pisos.com, "que los precios no estén pisando el freno se debe principalmente a que la oferta es cada vez más reducida frente a una demanda que sigue siendo muy activa buscando". además de haber menos pisos usados disponibles, "el mercado residencial tampoco se alimenta al ritmo adecuado con la entrada de nuevas promociones, dados los altos precios de la construcción y la falta de mano de obra especializada", revela Font. en cualquier caso, el portavoz del portal inmobiliario confía en que el enfriamiento en las compraventas se traslade a los precios, "aunque tendremos que esperar a 2024", pronostica.
El portavoz del portal inmobiliario insiste en que, "más allá de unos precios que se resisten al ajuste, el escenario hipotecario tampoco favorece el paso hacia la compra". en este sentido, el experto recuerda que "la política monetaria del banco central europeo está decidida a reducir la inflación, y la herramienta de la que se está sirviendo es subir los tipos de interés". esta postura está "dinamitando el terreno que habían conseguido las hipotecas fijas, que ahora son intocables, al tiempo que está impactando al alza en el euríbor, completamente disparado". Font concluye que esta coyuntura "no promueve el cierre de operaciones con financiación bancaria".
Comunidades Autónomas
En el tercer trimestre del año, protagonizaron los ascensos Cantabria (4,47%), Murcia (3,50%) y Canarias (2,98%). no hubo bajadas. interanualmente, las mayores subidas vinieron de la mano de Baleares (13,70%), Comunidad Valenciana (12,46%) y Canarias (12,39%). tampoco hubo ajustes en este periodo. la región más cara en Septiembre de 2023 fue Baleares (4.099 ?/m²) y la más barata Extremadura (816 ?/m²).
Provincias
Los mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Soria (5,19%), Cantabria (4,47%) y Santa Cruz de Tenerife (4,33%), mientras que los retrocesos más marcados tuvieron lugar en Zamora (-5,76%), Ourense (-4,41%) y Álava (-2,71%). de un año a otro, las que más repuntaron fueron santa cruz de tenerife (15,88%), málaga (14,45%) y alicante (13,93%). en el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Zamora (-6,98%), Ourense (-5,63%) y Álava (-3,32%). la provincia más cara fue Baleares (4.099 ?/m²) y la más barata Ciudad Real (636 ?/m²).
Capitales de provincia
Frente a junio de 2023, Girona (8,87%), Santander (8,86%) y Soria (8,65%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Toledo (-3,30%), Huesca (-3,14%) y Vitoria (-3,04%) fueron las que más lo bajaron. en el último año, Santa Cruz de Tenerife (18,54%), Málaga (15,67%) y Alicante (15,33%) fueron las capitales que más vieron incrementado su precio. las que más bajaron fueron Zamora (-6,77%), Huesca (-6,22%) y Vitoria (-4,41%). la capital más cara fue Donostia-San Sebastián (6.002 ?/m²) y la más barata Jaén (1.160 ?/m²).
Distritos
El distrito madrileño más caro fue Salamanca (8.926 ?/m²) y el más barato Villaverde (1.953 ?/m²). en el tercer trimestre, villa de Vallecas (6,51%) fue el que más subió. la bajada más llamativa la arrojó en Vicálvaro (-3,49%). Sarrià-Sant Gervasi (6.026 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato Nou Barris (2.625 ?/m²). la subida trimestral más alta se registró en L?eixample (5,77%), mientras que la mayor caída fue la de Les Corts (-0,02%). el distrito valenciano más caro fue L?eixample (3.499 ?/m²) y el más barato Pobles de L?oest (1.475 ?/m²). el listado de subidas trimestrales lo lideró Campanar (9,17%) y el de caídas Jesús (-4,41%).
Municipios
Las mayores subidas trimestrales se dieron en Ibiza (9,24%), en Baleares; Alaior (9,24%), en Baleares; y Adeje (9,20%), en Santa Cruz de Tenerife. Las que más bajaron fueron Villanueva de la Cañada (-8,66%), en Madrid; Abanto-Zierbena (-8,64%), en Vizcaya; y Capdepera (-8,61%), en Baleares. Los que más crecieron de un año a otro fueron Andratx (39,49%), en Baleares; Villacañas (38,59%), en Toledo; y Campos (38,01%), en Baleares. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Elche (-29,93%), en Alicante; Villajoyosa (-29,83%), en Alicante; y Almacelles (-27,98%), Lleida. El municipio más caro fue Formentera (10.600 ?/m²), en Baleares; y el más barato Peñarroya-Pueblonuevo (289 ?/m²), en Córdoba.
La vivienda de segunda mano en España tuvo un precio medio de 1.981 euros por metro cuadrado en el mes de enero de 2023, cayendo un -0,14% frente a diciembre.
Frente al año pasado, solo una capital registró un porcentaje de bajada de dos dígitos: Huesca (-18,82%). La capital que más subió fue Alicante (15,81%).
El comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano. El testigo lo va a recoger la reposición y la inversión.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de enero de 2023 fue de 1.981 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,14% frente al pasado mes de diciembre, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.984 euros. El repunte con respecto a enero de 2022 fue del 5,21%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.883 euros por metro cuadrado.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "2023 será un año de transición". El portavoz del portal inmobiliario indica que "una vez superada la crisis pandémica, el mercado de la vivienda vivió casi dos años registrando récords en compraventas e hipotecas". Font señala que "esta trayectoria comenzó a perder fuerza a finales de 2022 debido a la delicada situación geopolítica, un factor que ha disparado la inflación, agotado el ahorro acumulado y encarecido las hipotecas, además de haber disparado los costes constructivos de la obra nueva".
El directivo señala que "el segmento residencial va a tender hacia la moderación, pero en ningún caso debemos esperar grandes correcciones". En este sentido, Font vaticina que "el comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano, alargando su etapa como inquilino para centrarse en el ahorro, que es la clave con la que logrará una mejor posición financiera". El portavoz del portal inmobiliario añade que "el testigo lo va a recoger la reposición y la inversión, que serán los perfiles que sostendrán las transacciones".
Solo 11 capitales ajustaron su precio de un año a otro
Las regiones más caras en enero de 2023 fueron Baleares (3.806 ?/m²), Madrid (3.321 ?/m²) y País Vasco (2.959 ?/m²) y las más baratas Extremadura (798 ?/m²), Castilla-La Mancha (838 ?/m²) y Murcia (1.101 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Baleares (14,30%), Comunidad Valenciana (8,97%) y Andalucía (8,09%), registrándose el único ajuste en Extremadura (-1,30%).
Baleares, con 3.806 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Guipúzcoa (3.324 ?/m²) y Madrid (3.321 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 628 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (691 ?/m²) y Cuenca (744 ?/m²). Los repuntes más abultados se localizaron en Málaga (14,75%), Baleares (14,30%) y Alicante (13,33%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron León (-4,54%), Palencia (-4,26%) y Ciudad Real (-4,03%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.738 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.430 ?/m²) y Madrid (4.386 ?/m²). Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.055 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.180 ?/m²) y Ciudad Real (1.182 ?/m²). Las subidas más intensas frente a enero de 2022 se produjeron en Alicante (15,81%), Ávila (15,33%) y Santa Cruz de Tenerife (13,50%). Las que más bajaron fueron Huesca (-18,82%), Tarragona (-5,51%) y Girona (-4,49%).
A partir del próximo 1 de enero en España cambiará la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP). Como efecto de esta medida, los expertos del sector prevén que se producirá un aumento de la recaudación de estos tributos por parte de las comunidades autónomas. ¿Cuáles son las claves que rodean al sistema que fijará desde ahora el valor de referencia de los inmuebles?
Se tendrá en cuenta el valor de referencia del Catastro y no el precio de la vivienda determinado en la operación de compraventa. Se prevé un índice corrector del 0,9
La base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) se fija, hasta la fecha, partiendo del valor de la compraventa de un inmueble dado, por lo que, según Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, "si la administración consideraba que no era real, determinaba el valor que era de mercado y era el contribuyente quien tenía que acreditar que el suyo era realmente el de mercado y el que efectivamente era el valor correcto."
Por el contrario, con el método que se instalará a partir de enero se "impone un valor ficticio, teórico", según opina Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados. En concreto, este letrado informa de que será la Dirección General del Catastro la que, cada año, fijará "el valor de los inmuebles teniendo en cuenta la información obtenida de fedetarios públicos, como son los notarios y registradores de la propiedad" y otras fuentes. Marín continúa explicando que, a partir de enero, se establecerá una media aritmética por zonas, ubicación de los inmuebles y características generales de los mismos, como superficie, antigüedad, altura o uso. No obstante, aclara que, "para evitar desviaciones, la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal prevé un índice corrector del 0,9.
La repercusión del nuevo sistema será "total". Se producirá un aumento de la recaudación de impuestos y estos generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF y Sociedades
Las modificaciones previstas traerán consigo un incremento de impuestos, que recaerá en las arcas públicas de las comunidades autónomas. Así lo prevé Xavier López Villaécija, director del área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, quien argumenta que esto se producirá porque "el valor de referencia se asimilará a un teórico valor del mercado, y normalmente las transacciones de inmuebles de segunda mano se cierran por un precio inferior al del mercado."
Por su parte, Marín reconoce que la repercusión del nuevo sistema será "total", pues pese a que el cambio afecta a los impuestos de Sucesiones y Donaciones, y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, "es fácil llegar a la conclusión" de que si estos tributos son los que marcan el valor de transmisión y adquisición, además de ser "ficticios", generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF, en el caso de las personas físicas, y al Impuesto de Sociedades, en el caso de las empresas.
El futuro valor de referencia tiene visos de ser declarado inconstitucional, porque puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario
Los especialistas en la materia consideran que la implantación del nuevo valor de referencia tiene "muchos" visos de ser declarado inconstitucional. En este sentido, Goenaga indica que a partir de ahora se utilizará "como base de cálculo" para la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "no el valor de mercado o el valor real que se ha aplicado en esa operación". Por este motivo, esta abogada reconoce que la medida "puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario."
Sin embargo, otros especialistas, como López Villaécija, ven suficiente el nuevo valor de referencia y su factor de minorización. El mismo, subraya este abogado, "indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real" que el actual. Es por ello que no cree que pueda abrirse la posibilidad de que las personas impugnen el valor de referencia aplicado ni se lleve a cabo un aumento en el número de litigios entre el contribuyente y la administración. "Quizá al contrario, dado que lo que pretende el legislador no es eso, y con la regulación del valor de referencia es razonable pensar que se consiga una mejor litigiosidad", agrega.
Para evitar fraudes y fomentar la colaboración del ciudadano, los expertos piden una reforma tributaria integral, con la que se modernice el sistema vigente
En paralelo, algunas voces del sector creen que es necesario poner el foco en la necesidad de producir una gestión recaudatoria eficiente, que evite que la actividad de la administración sea ineficaz. Así lo pone de manifiesto Gerard Aguilar, director de fiscalidad de Tecnotramit, quien asegura que es importante "que se establezcan intercambios de información tributaria a todos los niveles, entre administraciones tributarias de todos los ámbitos así como entre organismos judiciales, contribuyentes y colaboradores sociales."
En la misma línea, considera que hace falta que "tanto el legislador como las administraciones públicas" propongan una reforma integral que modernice el sistema tributario vigente, "recordando cuáles son los principios básicos del mismo, establecidos en el artículo 31 de la Constitución". "Es decir, que todos los ciudadanos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica, cada vez más vulnerada, como se ha demostrado con la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal", concluye.
Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en Andalucía en febrero de 2023 tuvo un precio medio de 1.527 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso el tercer ascenso interanual más llamativo del país: un 7,95%. Mensualmente, se produjo una subida del 0,62%.
Andalucía fue la octava autonomía más cara de España
Andalucía fue la octava autonomía más cara de España, por detrás de Baleares (3.900 ?/m²), entre otras. En cuanto a la vivienda de segunda mano en España, en febrero de 2023 registró un precio medio de 1.996 euros por metro cuadrado, arrojando un ascenso mensual del 0,76%. De un año a otro, la cifra registrada marcó una subida del 5,82%.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que los meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario.
El directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año".
Jaén fue la capital más barata de España
De un mes a otro, Huelva (2,04%) fue la quinta provincia española que más subió. Por otra parte, Almería (-0,29%) fue la octava que más se ajustó de España. Interanualmente, todas las provincias andaluzas se ajustaron, arrojando Málaga (12,92%) el tercer puesto entre las provincias españolas que más crecieron. En cuestión de precios, la provincia andaluza más cara fue Málaga (2.574 ?/m²), siendo la sexta en el ranking nacional. Por su parte, Jaén (690 ?/m²) fue la segunda más asequible del país.
En cuanto a las capitales andaluzas, Huelva (2,51%) fue la segunda que más subió del país, mientras que Almería (-1,03%) fue la séptima capital española que más se devaluó. Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España. En el apartado de precios, Jaén (1.065 ?/m²) marcó el precio más asequible de España, bastante alejada de Málaga (2.803 ?/m²), que fue la sexta más costosa del país.
A continuación mostramos el informe de Pisos.com acerca de: "Alquilar una habitación en un piso compartido es un 20% más caro que hace una década: 415 euros al mes"
El inquilino medio es una mujer (55%) de entre 18 y 25 años (51%) que busca piso en las provincias de Madrid y Barcelona, donde se concentra el 35% de la demanda, pero solo el 19% de la oferta.
La capital más cara para compartir piso es Barcelona (645 ?/mes) y la más barata Ciudad Real (154 ?/mes). Aunque los jóvenes siguen siendo mayoría, el intervalo de 26 a 35 años casi abarca el 30%.
Aunque muchos propietarios están recurriendo al alquiler de habitaciones para esquivar las restricciones de la Ley de Vivienda , la oferta sigue siendo insuficiente para esta clase de inquilinos.
- Según el estudio realizado por pisos.com, a partir de los datos extraídos de www.pisocompartido.com, el portal líder en habitaciones de alquiler en España: la renta media nacional ha subido con respecto al pasado año un 0,35%, pasando de los 413,45 euros mensuales de 2022 a los 414,91 de 2023. Si bien frente al año pasado la brecha es mínima, la diferencia frente a hace 10 años revela un notable encarecimiento. La actual mensualidad está un 20,22% por encima de la recogida hace una década, ya que en 2012 el coste de una habitación en alquiler fue de 345,12 euros mensuales.
A este incremento en el precio se le une la problemática de una oferta cada vez más reducida. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "aunque muchos propietarios están recurriendo al alquiler de habitaciones para esquivar las restricciones de la Ley de Vivienda, la oferta sigue siendo insuficiente para esta clase de inquilinos". El experto indica que "mientras Madrid y Barcelona concentran el 35% de la demanda, estas ciudades solo acumulan el 19% de la oferta".
El portavoz del portal inmobiliario señala que la situación actual le está poniendo muy difícil a los jóvenes emanciparse: "La alternativa que ofrecen las residencias o los colegios mayores puede incluso ser más atractiva económicamente que compartir piso, pero para los inquilinos por encima de cierta edad esta es la única opción, y no suele buscarse, sino que se acepta porque las finanzas personales no dan para más".
Por otro lado, el informe indica que, en cuestión de género, el 54,89% de los futuros inquilinos son chicas frente al 45,11% de chicos. El grupo de edad más numeroso es el que va de los 18 a los 25 años (51,05%), seguido del intervalo de entre 26 y 35 años (29,34%). Por su parte, los inquilinos de entre 36 y 45 años representan el 10,97% de la demanda y los que tienen entre 46 y 60 años el 6,56%. Por último, los mayores de 60 son el grupo más reducido: 2,08%.
Mujer de entre 18 y 25 años que vive en Madrid o en Barcelona
Según el informe, el 32,91% de los pisos compartidos se reparte entre Madrid (16,90%), Barcelona (16,01%) y Valencia (7,75%). Si ampliamos a diez provincias, el porcentaje de pisos llegaría al 66,23%. Respecto al reparto de la demanda, son las provincias de Madrid (21,95%), Barcelona (21,84%), Sevilla (7,10%), Valencia (5,13%), Málaga (4,61%) las que aglutinan el 60,63% de los inquilinos que buscan habitación.
En cuanto a las capitales de provincia, cinco de ellas aglutinan el 30,74% de la oferta de pisos con habitaciones en alquiler: Madrid (9,82%), Barcelona (8,97%), Valencia (4,93%), Sevilla (3,54%) y Granada (3,46%). Por otro lado, la proporción de inquilinos que busca piso en Madrid (18,10%), Barcelona (17,25%), Sevilla (6,56%), Valencia (4,37%) y Málaga (3,57%) supone el 49,84%.
Al tomar como referencia las diez provincias con mayor concentración de demanda y analizar el reparto de la misma en función del sexo, se corrobora la superioridad del género femenino en todas ellas. Granada ha sido la provincia con más chicas (60,32%) y menos chicos (39,68%), mientras que Las Palmas arroja la menor cantidad de demanda femenina (49,74%) y la mayor de masculina (50,26%).
Respecto a la edad de los inquilinos en las diez provincias con más demanda, el tramo de edad dominante es el que va de los 18 a los 25 años, menos en Baleares, donde los inquilinos más numerosos son los que tienen entre 26 y 35 años. El máximo y el mínimo en el grupo de los más jóvenes se localizan en Granada (65,34%) y en Baleares (34,54%). Los inquilinos con más de 60 años alcanzan su mayor representación en Vizcaya (3,71%), mientras que en Barcelona (1,39%) es donde su presencia es más escasa.
Barcelona es la capital más cara para compartir y Ciudad Real la más barata
La capital de provincia en la que resulta más caro compartir piso es Barcelona (645,42 ?/mes), seguida por Madrid (534,21 ?/mes), Donostia-San Sebastián (517,86 ?/mes), Valencia (470,93 ?/mes) y Palma (462,06 ?/mes). En cuanto a las más baratas, el listado está encabezado por Ciudad Real (154 ?/mes), teniendo por detrás a Palencia (194,29 ?/mes), Badajoz (226,75 ?/mes), Jaén (233,17 ?/mes) y Cáceres (235,56 ?/mes).
A la hora de buscar compañeros de piso, el 54,76% de los anuncios publicados no especifica preferencia de género. Los pisos que solo aceptan chicas abarcan el 19,45% de la muestra y los que solo aceptan chicos el 3,14%. En cuanto a las parejas, son aceptadas en el 8,86% de los pisos. Las mascotas son bienvenidas en el 9,32% de las viviendas, mientras que los fumadores tienen vetada la entrada en el 41,76%.
Respecto al equipamiento de los pisos compartidos, la lavadora está presente en el 66,33% de la oferta; la televisión, en el 51,55%; el teléfono, en el 4,28%; e Internet, en el 57,70%. Por otro lado, el 49,41% de las viviendas con habitaciones en alquiler tienen ascensor, el 14,98% trastero, el 0,67% piscina, el 9,86% secadora y el 0,33% gimnasio.
En cuanto a las habitaciones en alquiler, los dormitorios amueblados bajan del 85,13% de 2022 al 87,93% de 2023. Las habitaciones exteriores ocupan el 45,52% del total, y el año pasado alcanzaron el 50,16% de la oferta. Las suites bajan del 10,98% de 2022 al 9,89% de este año. Por otro lado, el 62,22% de los pisos cuenta con calefacción. Este porcentaje fue del 60,48% en 2022. El aire acondicionado está presente en el 14,57% de la oferta, un porcentaje que el año pasado afectó al 15,90% de los anuncios.
A partir de 2022, si la persona que cotiza ha trabajado menos de 37 años y seis meses, la edad ordinaria de jubilación aumentará a los 66 años y dos meses, tras la reforma de las pensiones. En esta reforma, se llevará a cabo un incremento progresivo en la edad para jubilarse hasta los 67 años con mira en 2027. Aquellas personas que hayan cotizado durante más tiempo, podrán hacerlo un año antes con la edad de 65 años. Además, se incrementa a los últimos 25 años los años trabajados para poder calcular la base reguladora.
Dicho calendario de aumento progresivo de la edad de jubilación pertenece a la reforma de las pensiones realizada en 2011, cuyo fin es que en 2027 finalice el calendario con la edad de jubilación en 67 años para 2027.
Desde 2011, cada año se aumentan los requisitos de cotización como la edad ordinaria para jubilarse. A partir del año que viene, volverá a subir por consecuencia la edad ordinaria, así como la jubilación anticipada, la flexible y la demorada. El incremento será de tres meses respecto a este año
En 2022, también subirá los años necesarios para calcular la base reguladora, en otras palabras, la cuantía de referencia indicada por las bases de cotización para calcular la cantidad de pensiones a los últimos 25 años cotizados. El número de años cotizados ha aumentado desde los 16 últimos años trabajados de 2011. Además, se implementa un divisor a la base de cotización que pasa a ser de 350, frente al antiguo 336.
El Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones está planeando una reforma de las pensiones con novedades como aumentar los años que se requieren para calcular la base reguladora, en un principio, a 35 años y que los trabajadores elijan los años a tener en cuenta para dicho cálculo.
El Banco Central Europeo (BCE) frena el proceso de bajada de los tipos de interés (el euribor se sitúa en el 4,25% tras la última revisión de junio). Lo más probable es que el BCE deje sin cambios la tasa de interés clave en su reunión de julio y espere a estar seguro de que la inflación realmente retrocede de manera sostenible hacia el objetivo del 2%
A pesar de la reciente caída de la inflación europea y la debilidad de algunos indicadores económicos destacados, el BCE, necesita recopilar más datos y mantener abiertas todas las opciones. Se espera que los efectos de base hagan subir temporalmente la inflación a finales de 2024 y el BCE no desea parecer precipitado, aunque los mercados siguen esperando al menos dos recortes más de 25 puntos básicos cada uno el próximo año, de modo que la tasa de depósito debería caer hasta el 3% a mediados de 2025.
Efecto dispar en el consumo
Lagarde, la presidenta del BCE, ha manejado ya los primeros datos que muestran que la demanda de los hogares por préstamos inmobiliarios y de consumo aumentó en el segundo trimestre, el primer aumento de la demanda desde 2022.
Los bancos esperan que la demanda de consumo de vivienda siga aumentando en el tercer trimestre 2024 y esperan un endurecimiento moderado de sus criterios de concesión de préstamos a empresas. Los préstamos a los hogares se mantendrán sin cambios y con normas crediticias más suaves.
Evolución del salario
El BCE ve señales de que la tendencia de la inflación podría estar revirtiéndose. «Los riesgos al alza para la inflación han aumentado», dice en su último informe de perspectiva, en el que destaca aumentos constantes en los precios de los servicios debidos al hecho de que los salarios están aumentando inusualmente, especialmente en países industrializados como Alemania.
BCE debería seguir recortando gradualmente los tipos de interés que estarían estables durante 2024, pero los expertos le recomiendan hacerlo muy despacio y solo cuando haya evidencia clara de que la inflación está regresando de manera sostenible al objetivo del 2%. No es ningún secreto que la inflación solo está cayendo lentamente. Y en este último tramo, el BCE debe prestar especial atención a la evolución de los salarios en relación con la productividad, la fluidez de las cadenas de suministro y al precio de los alquileres.
Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:
-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.
-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles?)
-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.
También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.
Iluminación
El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz natural cuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).
Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.
Electrodomésticos
Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:
-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.
-Poner la lavadora a carga completa.
-Poner programas cortos en el lavavajillas.
-Evitar el secador de pelo.
-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.
Aire acondicionado y calefacción
Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.
Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.
Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.
Temperatura y Aislamiento
Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.
Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.
Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.
Agua
El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.
Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.
En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.
Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.
Previamente a reclamar las cuantías del arrendamiento, se debe contar con un contrato de alquiler para poder justificar que existe una relación de alquiler.
En caso de que no haya contrato, se considerará alquiler pero sustentado en un contrato verbal. Los dos contratos tienen validez, pero el contrato por escrito posee mayores facilidades a la hora de demostrarlo. Para el verbal, habrá que recurrir a otros métodos de justificación como mensajes, recibos bancarios de las rentas, correos...
Por ello, los propietarios siempre deben contar con el acuerdo de alquiler por escrito.
En el supuesto de impago de rentas, el propietario posee varias opciones:
Reclamar las deudas pendientes y el desalojo
Reclamar las deudas pendientes, pero no el desalojo
Reclamar el desalojo, pero no las deudas pendientes
Cabe destacar que si existen rentas impagadas por parte del inquilino, pero continúa viviendo en el domicilio, se debe optar por la primera opción: reclamar las deudas pendientes y el desalojo.
Por otro lado, si el inquilino tiene deudas pendientes pero no reside en la vivienda, obviamente solo se recurriría a reclamar las deudas pendientes.
En cambio, reclamar el desalojo solo sin reclamar las deudas pendientes no es un caso usual.
Reclamar las deudas pendientes, sin desalojo
Para los que reclamen solamente las deudas pendientes, en principio nos encontraríamos con un inquilino que tiene rentas impagadas pero que ya ha abandonado el domicilio.
En este caso, la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1 apunta a recurrir al "juicio verbal". Debido al tratarse de una reclamación de rentas impagadas, habrá que acudir tanto a un abogado como a un procurador como dicta los artículos 23 y 31 de la normativa.
Debemos recordar que en este procedimiento, siempre se celebrará un juicio, independientemente de si el inquilino se opone o no a la demanda. No se llegará a juicio si el juez dictamina que no hay necesidad de llegar a él tras la petición de las partes implicadas.
Reclamar desalojo, sin las deudas pendientes
Esta segunda opción hace referencia a cuando el inquilino continúa residiendo en el domicilio y tiene rentas impagadas.
Este caso no suele darse con frecuencia, ya que si hay deudas pendientes, lo normal es reclamar el pago de estas.
A pesar de ello, existen casos en los que se acude a esta opción. La ventaja de esto reside en que el desalojo puede efectuarse mucho antes de lo esperado, ya que no se reclama ninguna deuda pendiente, únicamente el desahucio.
Reclamar el desalojo y las deudas pendientes
Por el contrario, lo más usual cuando el inquilino vive en el domicilio y tiene rentas impagadas es reclamar en la misma demanda tanto las cuantías pendientes como el desahucio.
Se originaría el denominado "desahucio express", un proceso verbal específico que tiene una mayor agilización que los dos casos anteriores.
Es el caso más común, ya que el juzgado en su auto, en caso de juicio, o decreto, si no se celebra un juicio, declarará el desalojo del inquilino de la vivienda, así como el abono de las rentas impagadas previamente a la fecha del desalojo.
Con este único procedimiento, se logrará expulsar al inquilino y recibir el dinero correspondiente a la deuda pendiente.
¿En qué consiste el desahucio express?
El desahucio express comienza en el momento en el que se presenta la demanda de desahucio. El procurador y el abogado están obligados a firmar ambos dicho documento.
Transcurrirán 30 días hasta que el juzgado acepte la demanda, la tramite y se envíe una notificación de ello al inquilino.
Desde el día de la notificación, el inquilino posee un plazo de 10 días hábiles para presentar su oposición o no. Si decide oponerse, se llevará el caso a juicio que finalizará con la declaración de una sentencia.
En caso de no oponerse, no se celebrará juicio y se concluirá a través de un decreto de archivo. Tras la sentencia o el decreto, se procederá a llevar a cabo el desahucio.
Aquí no estamos hablando de videos tridimensionales, sino de algo mucho más sencillo, un paseo virtual de un inmueble son fotografías en 360º de sus diferentes estancias que posteriormente se unen entre ellas mediante un software que puede ser de un crm inmobiliario, del software de las propias cámaras o de plataformas independientes.
Todas ellas al finalizar la generación del paseo virtual, nos proporcionarán una URL o Link del mismo, que deberemos insertar dentro de la ficha de inmueble de nuestro software inmobiliario, para que este lo exporte a su web y a los portales.
Ejemplo de creación de un paseo virtual desde el software inmobiliario INMOPC
Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario Inmopc, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.
Paseos virtuales software inmobiliario Vs Plataformas independientes
Los paseos virtuales se pueden realizar desde los software específicos de las cámaras 360º, desde otras plataformas independientes, de los portales inmobiliarios y lo más novedosos desde los propios crm inmobiliarios que incluyan esta opción como el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html
Vamos a realizar una comparativa entre la opción de realizar los paseos virtuales con un software inmobiliario o emplear el de la cámara 360º o de otras plataformas independientes. La conclusión nuestra es que para una agencia inmobiliaria normal es mucho más económico y sencillo de usar utilizar directamente los paseos virtuales que nos ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es
Validación por los portales inmobiliarios: No todas las plataformas virtuales están validadas por los diferentes portales, es crucial que la plataforma elegida este integrada en los mismos. Los paseos virtuales de los crm inmobiliarios están plenamente validados.
Precio de las plataformas independientes: Tanto el software de las cámaras como otras plataformas independientes, tienen una gran variedad de planes y precios. Los crm inmobiliarios normalmente no cobran por este servicio, luego es un gran ahorro anual para una inmobiliaria, generar los paseos virtuales en el propio software inmobiliario.
Calidad y opciones: Normalmente las plataformas independientes, son las que más utilidades tienen y optimización visual del paseo, que las generadas en el software de las cámaras o con los crm inmobiliarios. Si necesita otras opciones como mapas, inserción de videos, anotaciones tal vez el paseo virtual del crm inmobiliario se le quede corto.
Paseos virtuales de los portales inmobiliarios: Todos los portales tienen la opción de generarlos dentro del propio portal o importarlos desde el crm inmobiliario. Además de no poder usar esos paseos para la web de la inmobiliaria, ni para mandarlos a colaboradores, solo para el uso exclusivo de ese portal, perdiendo el mismo al cancelar la suscripción en el portal.
Cursos de videos para inmobiliarias
En este artículo aprovechamos para recomendar a una agencia inmobiliaria, que quiera mejorar en el desarrollo de videos para inmobiliarias y paseos virtuales que contraten el un curso de Vídeos para inmobiliarias del portal de formación inmobiliaria www.apiformacion.es, en el que explican cómo grabar y maquetar vídeos de inmuebles y corporativos, y cómo hacer paseos virtuales y crear un vídeo atractivo a partir de ellos.
Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseo 360º, hacemos una mención de las principales, cuyas utilidades y tarifas de precios varían considerablemente:
Marzipano
esta herramienta genera un recorrido virtual a partir de un conjunto de panorámicas y permite exportarlo como una aplicación web que puede implementarse tal cual o usarse como modelo estándar para proyectos más avanzados. Requiere Firefox o Chrome.
carga fácilmente varios archivos 360º panorámicos con solo arrastrar y soltar. Admite imágenes JPEG y TIFF de hasta 65.000 píxeles que se muestran con soporte para múltiples resoluciones. Almacenamiento ilimitado en la nube. Las fotografías se almacenan de forma segura en la nube y están disponibles para descargar en cualquier momento.
esta plataforma es específica para inmobiliarios y contiene avanzadas características, en las que que a parte de crear paseos virtuales se pueden incorporar planos de los inmuebles.
podemos crear paseos virtuales de forma ilimitada con un plan mensual, además de que esta plataforma tiene sus propias cámaras y nos facilita la incorporación directa de las imágenes captadas si contratamos un plan.
Cámaras 360º para inmobiliarias
A continuación destacadas las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos. Con estas cámaras cualquier agente inmobiliario puede realizar fotografías 360º para posteriormente hacer el paseo virtual del inmueble
Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles.
Ricoh Theta SC
360 ° PARA TODOS: modelo estándar que le permite disfrutar fácilmente de un alto rendimiento.
ALTA CALIDAD DE IMAGEN: Graba imágenes fijas y videos naturales de 360 ??° con alta resolución y procesamiento de imágenes de puntadas de alta precisión.
PELÍCULA 4K: videos 4K de 360 ??grados de alta calidad con la última tecnología de estabilización de imagen.
MODO DE VISTA NOCTURNA: El nuevo modo preestablecido permite tomar hermosas escenas nocturnas con poco ruido y un rango dinámico más amplio. También puede capturar hermosos retratos con la función de detección de rostros.
Algunas inmobiliarias las siguen usando, aunque la gran mayoría no la usan, accediendo directamente para ver los paseos virtuales a las pantallas de ordenador, tablets y otros dispositivos móviles. Hemos querido destacar tres gafas virtuales que hay actualmente en el mercado por su gran precio competitivo y calidad.
Woxter Neo VR1
Gafas VR para disfrutar de apps y juegos con su Smartphone. Las gafas de realidad virtual Woxter que le permitirán sentir la velocidad de sus juegos 3D, la vibración de sus efectos y disfrutar de todo el mundo de realidad virtual con su Smartphone
Distancia focal ajustable para evitar ver imágenes dobles / Alta transparencia. Lentes magnificadas para visualizar imágenes estéreos cópicas SBS en nuestro Smartphone
Materiales de máxima calidad: ABS (plástico muy resistente a los impactos y a las temperaturas extremas) + suave esponja con retroceso elástico
Diseño Novedoso: pesa 238g, diseño con matería de tela + ABS. Diadema nylon ajustable y lente asférica anti distorsión 42mm.
Cómodo y fácil de ajustar: pantanlla de 1050 pulgadas a una distancia 3m con ángulo visual entre 100 y 120 grados, Miopía de menos de 600 grados es una buena idea para usar este material sin gafas.
Compatibilidad: tiene disipación buena de calor por su tapa frontal desmontable y se adapta para todos los teléfonos inteligentes dentro de 4.0 ? 6.0 pulgadas.
El consumo del año móvil (marzo 2019 ? febrero 2020) aún mantiene un crecimiento positivo del 3,9%, seis décimas menos que enero, y se sitúa en 14.312.443 de toneladas, 541.376 más que en el mismo período del año anterior. "Aunque hemos de recordar que estas cifras se refieren a febrero, período previo a la crisis del COVID-19; a corto plazo prevemos una brusca caída en la producción", explica el presidente de Oficemen, Víctor García Brosa.
A este respecto, el presidente de la patronal cementera, destaca que el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en respuesta a consultas formuladas en relación con el estado de alarma ha dicho textualmente que "el tráfico de camiones de áridos, cemento y hormigones está permitido, al no haberse prohibido las obras a las que transportan dichos materiales ni el transporte para garantizar el abastecimiento. No es obligatorio el cierre de las obras, pues no se ha suspendido expresamente esa actividad".
También el presidente de Oficemen manifiesta que "apoyamos el comunicado de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO), relativo a no paralizar las obras, reforzando las inspecciones relativas al cumplimiento de las medidas sanitarias que garanticen la completa seguridad de los trabajadores"; y añade "Una vez paralizado el sector servicios, la construcción es uno de los pilares actuales de la economía española. Es de suma importancia que todas las obras actuales, incluidas la de infraestructuras mantengan su actividad para preparar a nuestro país en la salida de esta crisis".
"Las fábricas de cemento españolas, de momento, continúan trabajando con la normalidad que permite el Estado de Alarma. La seguridad y salud de los trabajadores es una prioridad para las empresas cementeras, activándose protocolos que garantizan las condiciones de trabajo seguras para los trabajadores de fábrica y modalidades de teletrabajo para gran parte de los empleados de servicios generales", afirma García Brosa.
"Desde Oficemen queremos trasladar el sentimiento de la industria cementera de apoyo a todos los afectados por la pandemia y nuestro ánimo de contribuir de la mejor forma posible a la reconstrucción social y económica del país", añade el presidente de Oficemen.
Nueva caída de dos dígitos en las exportaciones
Las exportaciones acumulan ya 33 meses en números rojos y sufren un nuevo descenso del 31,4% en febrero. Durante el mes pasado se perdieron más de 200.000 toneladas, con un volumen de exportación inferior a las 460.000 toneladas. En el acumulado del año la caída se eleva a casi un 20%, mientras que en el conjunto del año móvil (mar?19-feb?20), el descenso se eleva al 24,2%, con una pérdida cercana a los dos millones de toneladas.
Las importaciones crecen en el año móvil, pese a la caída de febrero, alcanzando casi el millón de toneladas y duplicando las cifras del año anterior.
Según el articulo "German homebuilding collapse threatens wider economic damage" publicado en el Financial Times:
Las constructoras alemanas están enfrentando dificultades debido a un declive en el sector de la construcción y una subida de hasta el 40% en el precio de los materiales de construcción. lo que a su vez amenaza a otros sectores de la economía europea. La situación ha llevado a insolvencias y obstaculizado el plan del canciller Olaf Scholz de construir 400.000 viviendas al año para abordar la escasez. Esta escasez ha elevado los precios de la vivienda en ciudades importantes, llevando al gobierno a intervenir reduciendo la burocracia, aunque hay preocupaciones sobre su efectividad y rapidez.
Factores como el aumento del 40% en el precio de las materias primas y diez aumentos consecutivos en los tipos de interés del Banco Central Europeo están desalentando a potenciales compradores. A pesar de esto, la demanda de viviendasigue siendo alta, lo que ha llevado a una caída del mercado residencial alemán y a una disminución significativa en los permisos de construcción.
Entre 2015 y principios de 2022, los bajos tipos de interés y condiciones favorables impulsaron un aumento del 66% en los precios de las viviendas y un incremento del 16% en la construcción. Sin embargo, las condiciones actuales han llevado a Alemania a caer en el ranking de las mejores economías del FMI. Las empresas relacionadas con la construcción residencial, como el grupo Baumann, se ven obligadas a recortar personal.
Las constructoras han acordado un plan de acción de 14 puntos con el gobierno en septiembre, que incluye beneficios fiscales, subvenciones y simplificación de regulaciones para abordar la crisis.
En muchos hogares, el trastero es aquel habitáculo donde se va guardando todos los objetos y elementos que no podemos o no queremos guardar dentro de la propia vivienda. Herramientas, objetos estacionales, muebles antiguos o ropa son algunos de estos objetos.
Para evitar el desorden y exprimir la máxima utilidad posible a un trastero, a continuación os aportamos algunas ideas al respecto.
Para un mejor embalaje, tendremos que recurrir a los materiales apropiados para ello, tales como fundas de plástico, cajas o cualquier tipo de material que se requiera que consigan preservar y proteger los diferentes objetos. Hay que recordar que las bolsas de plástico no se consideran una buena opción para embalar.
La mejor manera para llevar a cabo el proceso de embalaje es a través de las cajas de cartón, ya que ofrece numerosas ventajas como:
Debemos sellarlas correctamente a través de cinta de embalaje
Las cajas deben estar llenas hasta su máximo, ya que cuanto más vacías estén, más peligro hay de sufrir daños.
Escribir en el exterior de la caja el contenido que hay dentro de ella facilitará posteriormente la localización de los objetos que queramos encontrar.
Las cajas se presentan como la mejor solución para guardar objetos pequeños, aunque cabe destacar que en los espacios que queden vacíos, tenemos que rellenarlos con tiras de papel para evitar que sufran daños.
Respecto al mobiliario, tanto las patas de meses como de sillas se recomienda envolverlas con plástico de burbujas posteriormente a su limpieza. Por otro lado, los colchones tienen que ir acompañados por fundas protectoras que faciliten la mejor conservación de estos.
En suma, si cubrimos los objetos, conseguiremos una mayor protección y evitaremos que la suciedad llegue a estos objetos.
Se aconseja hacer uso de cajas transparentes con el objetivo de poder ver el contenido que se guarda dentro. Esta medida junto al escribir el contenido de la caja en el exterior facilitarían la identificación de los objetos guardados.
Tipos de embalaje
Para impedir que el desorden se adueñe del trasero, debemos atender al orden de este. Amontonar objetos no es la mejor solución para organizarlos, ya que posteriormente provocará problemas tanto para localizar objetos como en términos de limpieza.
Para tener una organización adecuada, se recomienda apostar por una optimización del espacio a través de una correcta colocación a través de las siguientes medidas:
En primera instancia, debemos colocar los objetos más pesados
Las cajas que tengan el mismo tamaño deben estar colocadas juntas
Los objetos que vayamos a utilizar más frecuentemente debemos situarlos cerca de la puerta
Hay que reservar un espacio de tránsito para poder movernos dentro del trastero
Prestar atención al espacio, ya que si existen electrodomésticos como un frigorífico, debemos dejar abierta la puerta para mejor la ventilación del habitáculo.
En cuanto a la ropa, esta la podemos colgar en una caja de armario.
Aquel mobiliario que se pueda desmontar, debemos guardarlo de esta manera.
Limpieza en el trastero
Una correcta y adecuada limpieza impulsa en gran medida la conservación de los objetos que guardamos en el trastero.
Para ello, debemos llevar a cabo una limpieza en profundidad cada año y varias limpiezas superficiales ocasionalmente. Si cuando vayamos a limpiar el trastero, además lo reordenamos, nos crearemos un inventario mental de los objetos que guardamos y en ocasiones, podemos encontrar algunos objetos que ya no queremos seguir guardando. Para ello, podremos venderlos de segunda mano o deshacernos de ellos.
Por último, también debemos prestar atención si se producen humedades o goteras en el trastero o cualquier otro tipo de desperfecto para poder solucionarlo lo antes posible.
Utilizar luminosidad de bajo consumo
Optar por una iluminación de bajo consumo en el trastero nos ayudará a llevar a cabo un mayor ahorro de luz, sobre todo, en aquellos casos en los que se vaya a utilizar el trastero frecuentemente con la luz encendida.
Analizar el espacio con el que se cuenta en el trastero
Previamente a comenzar a guardar objetos de forma eficiente dentro del trastero, debemos tener en cuenta el espacio con el que se cuenta. Aspectos como las zonas más iluminadas, los lugares con más interruptores o la altura del techo son algunos ejemplos a tener en cuenta.
Tras analizar esto, ya sabremos con qué espacio contamos, por lo que será más fácil organizar este espacio. También podemos optar a medir las diferentes áreas del trastero.
Estructuras que impulsan el orden
Para conseguir optimizar el mayor espacio posible de un trastero, es conveniente poseer almacenes modulares o estructuras metálicas que alcancen la altura del techo y que abarquen todo el espacio del trastero.
Si logramos repartir correctamente el peso, colocando los objetos más pesados en el suelo y los objetos más ligeros en las estanterías, conseguimos una mayor organización del espacio y una mayor capacidad de orden.
Se aconseja poseer una escalera con el fin de poder alcanzar cualquier rincón del trastero sin ningún problema.
La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.
"No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos", sostiene la sentencia.
La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de "estado de necesidad", debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.
Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.
Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.
El problema que se plantea en cuestión en esta demanda es la falta de actuación de las autoridades por la okupación de un hotel por inmigrantes durante más de tres años a pesar de las órdenes de desalojo del Ministerio Público y de un juzgado. Que tuvo como consecuencias el bloqueo al acceso del inmueble en propiedad y su explotación económica (con incremento de costos energéticos) durante un periodo de tres años.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, ha argumentado que el ejercicio real y efectivo del derecho garantizado por el artículo 1 del Protocolo Nº. 1 no puede depender únicamente del deber del Estado de abstenerse de cualquier injerencia. Por lo que ha expuesto la necesidad de medidas positivas de protección, en particular cuando existe un vínculo directo entre las medidas que un solicitante podría esperar legítimamente de las autoridades y el disfrute efectivo de estas últimas de su propiedad, como ya se indicó al resolver el Asunto Öneryildiz c. Turquía.
Por lo tanto para evaluar el cumplimiento del artículo 1 del Protocolo Nº. 1, se debe realizar un análisis pormenorizado de los diversos intereses aquí planteados, teniendo en cuenta que el propósito de la Convención Europea de Derechos Humanos es salvaguardar derechos que son concretos y efectivos, y solucionar el conflicto en cuestión. Aunque es cierto que las autoridades públicas están obligadas a reaccionar con la mayor brevedad posible para garantizar e implementar los derechos de propiedad del propietario objeto de las medidas impugnadas para que no sean arbitrarios ni imprevisibles.
Según relatan los medios el Gobierno griego justificó la inacción de las autoridades por motivos de orden público, ya que existía la intención de evitar el riesgo de alteraciones al orden público vinculadas a la expulsión de decenas de personas. y la evacuación de un edificio cuya okupación formaba parte de una acción militante. El conflicto en cuestión es que se prolongo durante tres años la denuncia de desalojo por parte de los demandantes así como la solicitud de asistencia de la policía para el desalojo de los ocupantes del hotel siendo objeto de varios retrasos por parte de las autoridades.
Lo que se concluye tras esta sentencia es que el Estado puede llegar a ser responsable del alargamiento del periodo de okupación si omite los actos necesarios para la restitución de la posesión de bienes inmuebles a los propietarios, algo llamativo hasta ahora, si se tiene en cuenta que el artículo 446 del Código Civil, vigente desde 1889, establece que "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".
La normativa de la nueva Ley de la vivienda puede suponer un obstáculo al problema de la okupación y una ralentización en la devolución de los inmuebles a sus verdaderos propietarios. Se da el caso en España de un año de espera para desalojar a un okupa.
Esta realidad nos lleva a plantearnos como se aborda el problema de la okupación en Europa.
¿Cómo es el desalojo en España?
Como muestran los datos recabados por Idealista y que se justifica el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en España la duración media de espera en que se desaloje a un okupa en 2021 era de 18,1 meses.
El allanamiento está penado en España con entre 6 meses y 2 años, o de 1 a 4 años si hay violencia. La usurpación con una multa económica de tres a seis meses .
Desalojo en otros países europeos
En otros países del entorno europeo los tiempos de espera para el desalojo y las penas por la okupación ilegal son diferentes que en España.
En Francia
En este país el propietario en las primeras 48 horas puede ya avisar a la policía y estos tienen autorización inmediata para desalojar sin necesidad de mandato judicial. Incluso pasado el plazo se resolvería la situación con denuncia del propietario y un proceso rapido.
Por otra parte la okupación, que se considera acto ilegal conlleva penas de hasta 3 años y multas que llegan a los 45.000 ?
En Alemania
El desalojo en este país se materializa en 24 horas y la okupación en si, supone penas de un año de cárcel o 2 si existe violencia y posibilidad de multa.
En Reino Unido
Las penas por okupación ilegal en el Reino Unido son de un máximo de 51 semanas de cárcel y multa de 5.700?. La policía puede invadir el inmueble, si existen sospechas, sin autorización judicial. El propietario puede denunciar directamente o rellenar un formulario de "orden de posesión interna" . La encarcelación de los ocupantes es posible pasadas solo 24 horas.
En Italia
La policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas.
En Italia
La policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas.
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) muestra en una encuesta reciente datos sobre las rentas y los gastos e ingresos necesarios para el alquiler de vivienda en España.
En nuestro país existen 18,5 millones de viviendas principales y casi 3 millones de viviendas de alquiler. El 74% de las familias son propietarias y el 16% viven en régimen de alquiler.
En los últimos años el alquiler de vivienda ha aumentado ya que la falta de ahorro y la subida en exceso de los precios de la vivienda además de que los precios de las hipotecas de vivienda y el problema del empleo y los salarios, dificultan enormemente el acceso a la vivienda en propiedad de las familias.
Según la encuesta del OCU, en líneas generales, un 63% de los inquilinos de viviendas en alquiler destinan más del 30% de sus ingresos. al pago de la renta de alquiler de su vivienda y a los gastos que el alquiler conlleva.
Un porcentaje del 26,6% de los individuos encuestados afirman tener una situación económica difícil o muy difícil y un 34% tienen ingresos de hasta 1500? al mes. Entre los propietarios sin embargo solo el 19% llega a esos ingresos.
Las zonas y ciudades que acumulan mayores concentraciones de empleo se acaban tensionando y los precios de alquiler de vivienda subendificultando a la población el acceso a la vivienda. Esto desemboca en una precarización de las familias que tienen que hacer un esfuerzo excesivo para alquilar una vivienda.
No obstante un 79% de los demandantes encuestados por el OCU sitúan en 5 años el periodo de tiempo máximo deseado para adquirir una vivienda en propiedad. El 42% sin embargo lo cree poco probable.
Demasiado protagonismo de los extranjeros y escasa inversión en VPO
La encuesta del OCU muestra que un 33% de inquilinos en alquiler de vivienda son extranjeros. También se aprecia una falta de inversión en vivienda protegida ( VPO). La mayor oferta de vivienda en alquiler (85%) es de carácter privado .Solo un 3% corresponde a alquiler de vivienda pública. La vivienda privada en los últimos tiempos, además, está descendiendo por el miedo de los propietarios a la morosidad, los desperfectos y las dificultades burocráticas para recuperar su vivienda en caso de impagos.
Como conclusión del estudio del OCU se aprecia un grave desequilibrio entre una demanda de viviendas que crece y una oferta de vivienda que retrocede progresivamente. Toda esta situación se agrava con más de 3,8 de millones de viviendas vacías en España.
OCU señala que los Registradores, y también los notarios, aprovecharon una modificación de los aranceles para las operaciones de cancelación, novación y subrogación de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras introducida por el Gobierno de Mariano Rajoy en el Real Decreto-ley 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, para interpretarla a su favor, lo que supuso una importante subida de los aranceles que afectaba a todos los consumidores.
OCU denuncia que de esta manera desde el día 12 de mayo de 2012, el coste de las cancelaciones de hipotecas como de las novaciones y subrogaciones hipotecarias pasó a costar más del triple de lo que costaba hasta ese momento. Aplicando el arancel correctamente una escritura de cancelación de hipoteca debería costar alrededor de 70 euros de gastos de notario y 24 euros de registrador, frente a los más de 200 euros que cobran los notarios y los más de 100 euros que cobran los registradores.
De forma reiterada El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó varias sentencias declarando que los registradores estaban aplicando incorrectamente el arancel en las operaciones de novación, subrogación o cancelación de hipotecas cuando estas operaciones se realizan por solicitud los consumidores. Aun así, los Registradores recurrieron todas las resoluciones en su contra hasta que finalmente el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 junio de 2018 ha confirmado la aplicación incorrecta del arancel por parte de los registradores, cuyos argumentos son perfectamente aplicables a los notarios.
OCU denuncia que, Registradores y Notarios, ignorando al Tribunal Supremo siguen aplicando de forma incorrecta el arancel y cobrando de más a los consumidores. Esta práctica está amparada por la desidia de la Administración, pues a fecha de hoy no nos consta que la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente en línea con la sentencia del Tribunal Supremo.
Esta situación causa un claro perjuicio a los consumidores que se ven obligados a pagar un precio superior en sus escrituras de cancelación, subrogación o novación de hipotecas. Para OCU los Registradores y Notarios deberían devolver las cantidades cobradas de más. Sin embargo, esto no es posible en la mayoría de los casos, puesto que ambos colectivos gozan de un sistema privilegiado de reclamaciones que en la práctica solo concede 15 días hábiles a los consumidores para impugnar las minutas.
OCU ha pedido al Ministerio de Justicia que de forma inmediata obligue a Notarios y Registradores a cobrar de forma adecuada sus minutas a los consumidores. Además, OCU ha solicitado a la Fiscalía General del Estado su intervención ya que entiende que no aplicar ya el criterio establecido por el Tribunal Supremo puede ser constitutivo del delito tipificado en el artículo 437 del Código Penal, por exigir "directa o indirectamente, derechos, tarifas por aranceles o minutas que no sean debidos o en cuantía mayor a la legalmente señalada".
OCU advierte que esta situación no es nueva, ya en el pasado los notarios y registradores han aplicado de forma irregular los aranceles, causando un grave perjuicio a los consumidores, y que gracias a las modificaciones legales a medida del Gobierno no ha tenido compensación.
Ante esta situación OCU se va a dirigir a los grupos parlamentarios para solicitar una profunda reforma del sistema notarial y registral para acabar de una vez por todas con los privilegios de un colectivo que de forma reiterada actúa impunemente en contra de los consumidores, incumpliendo de forma reiterada la Ley. Por todo ello OCU pide que:
Tanto notarios como registradores deberían ser funcionarios del Estado en el mismo régimen que el resto de los funcionarios, cobrando un sueldo público y no facturando directamente a los consumidores a través de un arancel que interpretan en su propio beneficio y que encarece de forma injusta e injustificada el acceso a la vivienda de los consumidores.
La integración del catastro y del registro de la propiedad en una sola institución, en línea con lo que ocurre en otros países de la Unión Europea, de forma que supriman de intermediación innecesarios.
Por ultimo y hasta que se lleve a cabo la reforma de sistema que planteamos, OCU pide la inmediata adopción de medidas legislativas necesarias para modificar los procedimientos para reclamar las minutas de notarios y registradores, con el fin de que sean verdaderamente efectivos para los consumidores y eliminar de esta forma los privilegios que la Ley otorga a notarios y registradores en contra de los consumidores.
Asimismo, en el caso concreto de cancelación de hipotecas, pedimos que la cancelación sea automática y obligatoria para la entidad financiera y transitoriamente en el caso de hipotecas sobre préstamos ya pagados, que se inscriba la cancelación de manera automática y de oficio por parte del Registrador.
Según las estadísticas del registro de la propiedad, el mercado residencial español en la gran mayoría de las CCAA sigue encogiéndose. Sigue la caída tanto de la compraventa de viviendas (bajando un 11.4% interanual) como las hipotecas sobre vivienda (descendiendo un 22,4%), situándose ambas en 44.454 y 30.850 operaciones respectivamente.
Los datos de compraventa de vivienda totales , más allá de los de hipotecas de vivienda en concreto, muestran un descenso ,tras once meses consecutivos , del 6.7% llegando solo a 86.269 operaciones.
Los porcentajes de caída en las diferentes CCAA situan en cabeza a Baleares (-29,8%) y le siguen Melilla (-28,8%); Cantabria (-25,4%) y Andalucía (-18,8%). En Cataluña el retroceso fue del 11,4% y en la Comunidad de Madrid del -9%.
Las CCAA que mostraron un crecimiento fueron Navarra (10,8%); Asturias (7,5%); Murcia (3,6%) y Castilla-La Mancha (3,1%).
En el caso de las hipotecas los datos de 2023 muestran una evolución negativa parecida a la de la compraventa de vivienda, y similar a la tendencia en 2022. La causa de esta progresión a la baja quizás sean las continuas subidas de los tipos de interés provocadas por la inflación. El descenso en las hipotecas totales, salvo en enero llego a situarse en Octubre en un 23,4%.
Por CCAA los mayores descensos en las hipotecas concedidas se dieron en Melilla(-52,7%); Asturias (-41,2%); Aragón (-41,1%); Cantabria (-38,4 %) ;Comunidad de Madrid (-36,8 %) Cataluña (-12,8 %).
En Castilla-La Mancha (4,4 %) y Canarias (3,5%) el porcentaje de hipotecas fue mayor que en 2023.
Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato) y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.
En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:
«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?
La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.
Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.
No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.
Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).
Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:
? Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.
? Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.
? Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.
? Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa
? O también aquellas que sean impuestas por la autoridad competente
Tales obras de conservación no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio. Así, porejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa, el saneamiento de la red de desagüe, los daños por humedades en estructura, muros y apoyos, o las de refuerzo de vigas.
El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).
Quedan excluidas de la obligación impuesta al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Según el artículo 22.1 de la LAU, el arrendador podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la "ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento". Además, deberá avisarle con tres meses de antelación. En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, "salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada". Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que "tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar".
Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra.
Negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato.
Derecho a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta.
Solicitar al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
El propietario está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Amparo constitucional ante el allanamiento de morada. El allanamiento de morada sin permiso judicial es inconstitucional.
Recuperar la fianza de alquiler.(Art 36 de la LAU)
¿Qué obligaciones tiene el inquilin@?
Realizar el pago de una fianza. Será de una mensualidad en el alquiler de viviendas y dos en el alquiler para uso distinto de vivienda.
Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler. Se efectuara en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
No se puede ceder el contrato.
Dejar la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando empezó el contrato de alquiler.
Pagar las pequeñas reparaciones.
Poner en conocimiento del propietario en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Soportar las obras de mejora referidas.
Bajo ningún concepto el inquilino puede realizar obras en la vivienda que alquiló.
El inquilino no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En caso de realizar alguna actividad ilegal o peligrosa la rescisión del alquiler es inmediata.
¿Qué derechos tiene el propietari@?
Recibir puntualmente el pago de la renta acordada por alquilar. Será la equivalente a una o a dos mensualidades de la renta.
Exigir al inquilino que repare los daños que haya podido causar en la vivienda. Deberán ser sufragados por el casero.
Aumentar la renta del alquiler en función de lo que se haya especificado en el contrato.
Suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado el primer año de duración del contrato.
Solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga las rentas.
¿Qué obligaciones tiene el propietari@?
Garantizar que la vivienda sea habitable. El/la propietari@ tiene que tener en todas las CC.AA. ?excepto en Madrid y Extremadura- la cédula de habitabilidad de la vivienda.
Reparar lo urgente en la vivienda.
No molestar al inquilin@. El inquilino tiene el derecho de "inviolabilidad" del domicilio.
Comunicar cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler.
Garantizar al inquilino un uso pacífico de la vivienda.
CASO EN EL SUPREMO: GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN
En el caso planteado al Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabo transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.
El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se compró (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).
Como se ve en el caso planteado no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación inicialmente existente. Y es que lo que se plantea en definitiva es si tal obra (de reforma o de ampliación), supone o no un aumento del valor de adquisición del terreno.
REPUESTA DEL TS: LOS GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO
Como afirma el Alto Tribunal "procede recordar que el IIVTNU (vivienda habitual) lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado que se haya producido una disminución del valor del terreno".
Concluyendo, las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.
Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse que han aumentado valor de adquisición al acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.
En estos casos, para los contribuyentes no es suficiente con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y obra nueva, sino que deben demostrar de otra manera, que el valor del terreno no se ha incrementado.
Por lo que se deberá aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y el de su transmisión. Dicha prueba es la que determinará si el terreno se ha incrementado o no.
El procedimiento analiza el crédito que un consumidor checo suscribió con la sociedad JET Money, a la que sucedió EC Financial Services.
La demandante en el litigio era una sociedad a la que el consumidor le cedió el préstamo, y la misma alega la nulidad del contrato debido a que el prestamista incumplió su obligación de evaluar la solvencia del consumidor.
A la luz de lo anterior, el órgano jurisdiccional se cuestiona si un prestamista puede ser sancionado en el supuesto de que el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia de un consumidor antes de la celebración de un contrato de crédito no haya tenido consecuencias perjudiciales para este.
Postura del TJUE Nulidad de préstamos y tarjetas por falta de estudio de solvencia
La Sentencia del TJUE apoya su argumentación fundamentalmente en el art. 8.1 de la Directiva 2008/48, que determina la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor de forma previa a suscribir el contrato de crédito.
Con esto, el TJUE establece la responsabilidad en la prestación del crédito, reputándose radicalmente nulos todos aquellos contratos concedidos por prestamistas que, previamente, no dispongan del correspondiente informe de solvencia del cliente.
Esta necesidad de evaluación previa de la solvencia se prevé precisamente "para evitar el mero riesgo de sobreendeudamiento o de insolvencia como consecuencia de una comprobación insuficiente de la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito y de su propensión a ello".
Esta obligación persiste aun cuando el crédito o préstamo haya sido reembolsado en su integridad, pues el art. 8 de la Directiva 2008/48, ya establece que el mismo no se subsana por el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, siendo irrelevante a estos efectos que el prestatario o consumidor no haya formulado objeción al contrato durante el periodo de vigencia del mismo.
Asimismo, la posibilidad de anulación del contrato existe aun cuando el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento de la entidad bancaria o financiera.
En este sentido, la sentencia establece literalmente:
"Por otra parte, la responsabilización de los prestamistas y la prevención de prácticas irresponsables en la concesión de créditos al consumo contribuyen de manera esencial al buen funcionamiento del mercado del crédito al consumo. Dado que esas finalidades son independientes de la situación o del comportamiento de un consumidor concreto, no se alcanzan por el mero hecho de la ejecución íntegra del contrato de crédito celebrado por este. Cualquier otra interpretación conduciría a fomentar el incumplimiento, por parte del prestamista, de la obligación que le incumbe en virtud del artículo 8 de la Directiva 2008/48 y podría privar a esta disposición de su efecto útil.
De lo antedicho se deduce que un análisis basado en las finalidades del artículo 8 de la Directiva 2008/48 permite concluir que el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en esa disposición, no puede subsanarse por el mero hecho de que se haya cumplido íntegramente el contrato de crédito. El hecho de que el consumidor no haya formulado objeción alguna contra dicho contrato durante el período de reembolso es irrelevante.
En efecto, el hecho de que, tras el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, las partes de este ya no puedan invocar las obligaciones mutuas derivadas de ese contrato no influye en la existencia de un crédito basado en una obligación de restitución de lo indebido derivada de la aplicación de una normativa nacional que sanciona, conforme a lo exigido por el artículo 23 de dicha Directiva, el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en el artículo 8 de la citada Directiva.
A este respecto, en el supuesto de que un contrato de crédito suscrito por un consumidor haya sido ejecutado en su totalidad sin que el consumidor haya sufrido consecuencias perjudiciales durante o como consecuencia de dicha ejecución, no es menos cierto que, como resulta de los apartados 33 y 34 de la presente sentencia, la obligación establecida en el artículo 8 de la Directiva 2008/48 tiene por objeto no solo proteger a los consumidores frente a tales riesgos, sino también responsabilizar a los prestamistas y evitar la concesión de préstamos a consumidores insolventes».
Consecuencias de la falta del análisis de la solvencia
El TJUE responde a la cuestión prejudicial planteada de la siguiente manera:
«Habida cuenta de las consideraciones anteriores, procede responder a la cuestión prejudicial que los artículos 8 y 23 de la Directiva 2008/48 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que, cuando el prestamista ha incumplido su obligación de evaluar la solvencia del consumidor, ese prestamista sea sancionado, de conformidad con el Derecho nacional, con la nulidad del contrato de crédito al consumo y la pérdida de su derecho al pago de los intereses pactados, aun cuando ese contrato haya sido ejecutado en su totalidad por las partes y el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento».
Esta Sentencia abre la puertaa revisar productos de crédito que han resultado sumamente nocivos para el consumidor por varios motivos, entre ellos, por la incorrecta evaluación del riesgo, como puedan ser las hipotecas crecientes, los microcréditos o las tarjetas revolving.
Ahora bien, según la Directiva 2008/48, corresponde a cada Estado miembro determinar la sanción que conlleva el incumplimiento del prestamista de la evaluación de la solvencia del consumidor. Y en este sentido, el ordenamiento jurídico español no contempla ninguna norma expresa que establezca la nulidad del contrato cuando se incumple este deber de análisis.
Por tanto, serán ahora los Tribunales los que habrán de empezar a aplicar estos criterios, correspondiendo a la Sala 1ª del Tribunal Supremo la labor de armonización del Derecho Español con el Derecho Comunitario y el establecimiento de criterios al efecto.
Potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables.
Ahorrar en consumo energético reduciéndose el uso de energía primaria.
Reducir el consumo de energía en un 40% al reducir la cantidad de energía no renovable que pueden consumir los edificios.
Adaptar el nuevo código de edificación a la Directiva 2010/31/UE (DEEE), trabajar conjuntamente y reducir el consumo energético de edificación un 90%.
Reducción de emisiones de efecto invernadero en un 20%, ahorro del 20% en el consumo de energía mediante una mayor eficiencia energética o la promoción de las energías renovables hasta en un 20%.
Causas del mayor consumo energético:
El sector de la construcción es el responsable del 40% del consumo de energía producida a nivel mundial.
Seguido del consumo de agua.
Y los residuos generados de las emisiones del efecto invernadero.
Con ello se pretende potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables y a la vez ahorrar en consumo limitándose así las necesidades de energía primaria en los edificios.
El consumo de energía primaria no renovable queda reducido de forma importante en el momento en el que se abastecen las viviendas en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria. Estas medidas supondrán la reducción del consumo de energía hasta un 40% frente a los actuales edificios.
En el 2020, el nuevo Código Técnico de la Edificación obligará a que todas las viviendas de nueva construcción sean de consumo energético casi nulo. Con esta modificación del Código Técnico de Edificación (CTE) que entrará en vigor a finales del año 2020, se pretende solventar el problema del consumo energético.
El nuevo valor de referencia catastral ya empezó a aplicarse el uno de enero de 2022. Hacienda comenzará a utilizarlo como la base imponible para poder calcular aquellos impuestos más relevantes que forman parte de los procesos de herencia o compraventa de una vivienda. Impuestos como los Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio o el de Sucesiones y Donaciones.
Esta modificación lleva consigo varios cambios drásticos, debido a que Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente.
El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.
Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.
A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio.
Cómo realizar el cálculo del nuevo valor de referencia catastral de una vivienda
Para poder llevar a cabo dicho cálculo, únicamente se requiere tener alguno de los accesos digitales como el sistema Cl@ve, un DNI electrónico o un certificado digital.
Tras esto, acceda a la Sede Electrónica del Catastro y primero de todo, encuentra la referencia catastral de la vivienda si se desconoce. Posteriormente, se cliquea en el cuadro de la primera página de la web situado encima del valor de referencia y seguir las indicaciones que aparecerán al pulsar en "consulta de valor de referencia".
En el caso de reclamación, ¿Cómo se puede recurrir?
Después de conocer el valor de referencia catastral del inmueble, en el caso de desacuerdo con el valor final, existe la posibilidad de reclamarlo ante las administraciones. Esto se podrá llevar a cabo siempre y cuando la persona que adquiere el inmueble, lo compra utilizando dicho valor como base imponible para conocer los impuestos a pagar.
Para recurrirlo, se podrá a través de dos vías diferentes. La primera, reclamando la liquidación al contribuyente si este ha llevado a cabo la autoliquidación por un precio menor al valor de referencia o si no ha liquidado el impuesto.
Si finalmente queda impugnado el valor de referencia, Hacienda se encargará de pedir un informe a Catastro con el objetivo de modificar dicho valor. Todo aquel que reclame el valor de su inmueble, deberá justificar sus argumentos a través de pruebas contrastables, defendiendo que el valor catastral no es el indicado.
El valor de un inmueble como concepto subjetivo
Según las características del inmueble, el precio de la vivienda es un término subjetivo que puede oscilar en gran medida. Características como las vistas del inmueble, el olor o las reformas realizadas. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble.
Estas valoraciones varían según los gustos y la personalidad de cada persona. Unas aprecian más las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica, otras una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar. En cambio, todas estas valoraciones solo suponen un problema cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. En el caso contrario, no se tendrán en cuenta las valoraciones positivas cuando se compre por debajo del valor de referencia.
Aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que el valor de referencia y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?
El Gobierno ha anunciado la aprobación del nuevo plan estatal de vivienda, así como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda o la ley de calidad de la arquitectura.
Nuevas medidas para el acceso a vivienda
El plan estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 incluirá medidas como la creación de un bono juvenil de 250 euros.
Se plantea un presupuesto alrededor de 10.000 millones de euros en el sector inmobiliario de aquí a cuatro años, incluyendo medidas como el Plan de Alquiler asequible o el nuevo Plan Estatal de Vivienda.
Además, se impondrán las nuevas directrices para acceder a las líneas del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con el fin de garantizar la rehabilitación a través de avales de un máximo de 1.1000 millones de euros.
Durante la segunda mitad de diciembre, se tramitará tanto la ley de arquitectura como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda. En suma, se establecerán junto a las comunidades autónomas los acuerdos de colaboración para impulsar la rehabilitación de los edificios públicos autonómicos.
En cuanto a la movilidad, también se aprobará en el próximo mes la versión definitiva de la estrategia de movilidad y la nueva ley de movilidad sostenible. Se llevará a cabo un diálogo entre los partidos políticos y los agentes sociales para estipular los parámetros de financiación de carreteras, uno de ellos la creación de peajes en todas las autovías desde 2024 según lo acordado con Bruselas.
Por otro lado, se tramitarán los proyectos Cercanías 25 y Mercancías 30 con los que se propone mejorar el transporte ferroviario. Por último, se creará una unidad que investigue tantos los accidentes ferroviarios, así como los marítimos o los de aviación civil.
Los propietarios con viviendas vacías sin inquilino no podrán deducirse los gastos en la declaración de la renta y además tendrán que imputar las rentas inmobiliarias, tributándose entre un 1,1 % o 2% del valor catastral. La Sentencia se pronuncia al respecto señalando que "todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral teniendo que dejar de deducirse los gastos".
La norma entiende que aunque la vivienda haya estado desocupada, el propietario debe imputar la renta que corresponda a los días en los que el inmueble no haya estado alquilado en el total del año. Aquellos que poseen pisos turísticos son los más afectados porque deberán de pagar por todos los días que no hayan tenido alquilada su vivienda.
Tampoco se podrán deducir gastos habituales como el agua, la luz el gas, el IBI, la comunidad o los seguros mientras que el domicilio haya estado sin inquilino.
Igualmente tampoco se podrán deducir los gastos de intereses de capitales ajenos marcados en la Ley del IRPF pero esto solamente afecta a los propietarios con el inmueble sin alquilar. En el caso de haberlo tenido alquilado durante algunos periodos de tiempo si es deducible proporcionalmente respecto a rentas percibidas.
La nueva Ley incorpora otro cambio y es que los arrendatarios que hayan calculado erróneamente los ingresos en la autoliquidación y regularizados por la administración tampoco podrán disfrutar de la reducción del 60%.
También modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos."
"En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento."
"La reducción tampoco se aplicará sobre la parte del rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos".
Esta reforma legal no puede aplicarse retroactivamente a la reducción aplicada en ejercicios anteriores.
Este hachazo fiscal a los arrendadores sí tendrá efectos respecto a las rentas obtenidas en 2021, a pesar de que la ley haya entrado en vigor a mitad de año (11 de julio).La Agencia Tributaria señala que "para el ejercicio 2021 y puesto que el impuesto se devenga el último día del periodo impositivo, la nueva redacción será aplicable a los rendimientos netos de todo el ejercicio y no solo a los exigibles a partir de la entrada en vigor de la misma."
¿A quién es aplicable?
La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda.
No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario,y no con otra finalidad.
Es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad. En el contrato de alquiler siempre debe constar que el inmueble solo se destinará a vivienda y la persona física que lo ocupará.
En el caso de que el inmueble se alquile a una ONG algo parecido ocurrirá, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad.
El Ejecutivo ha llevado a cabo un Plan Nacional de Respuesta a la Guerra en el que se aprueba desviar el IPC de la renovación anual de los contratos de arrendamiento. Se diferenciará entre los grandes propietarios, obligados a realizar un incremento máximo de alquileres del 2%, y los pequeños propietarios, que tendrán la opción de negociar aumentos superiores al 2% con los arrendatarios. Si no acuerdan un porcentaje, se implantará la subida del 2%.
El Plan Nacional que cuenta con un presupuesto de 16.000 millones de euros ya ha sido aprobado en el Consejo de Ministros. En el sector inmobiliario, por primera vez en la democracia española, se limitará la renovación anual de los contratos de arrendamiento. El Índice de Precios al Consumo (IPC) quedará desvinculado de la renovación de los alquileres, que se regirán por el 2% estipulado por el Índice de Garantía de Competitividad.
Tal y como han asegurado desde el propio Ejecutivo, se prevé que la medida impida que el contexto bélico y sus efectos sociales y económicos tengan trasfondo en el coste del alquiler de inmuebles.
Para los casos en los que el propietario sea un gran tenedor, el acuerdo con su arrendatario nunca podrá superar el 2% del IGC. Se considera gran tenedor a aquella persona jurídica o física que sea propietario de más de 10 viviendas de uso residencial o que posea un territorio construido de uso residencial por encima de los 1.500 metros cuadrados sin incluir ni trasteros ni garajes.
En cambio, los pequeños propietarios sí tendrán la posibilidad de negociar porcentajes más elevados con los inquilinos, pero si no se llega a ningún acuerdo, el aumento no podrá superar el 2%.
Cabe destacar que la limitación afectará en gran medida a aquellos contratos de rentas que se deban actualizar durante el periodo de aplicación del Real Decreto-Ley.
Por el contrato, los beneficiados serán una cuarta parte de los 3,5 millones de alquileres que se firmán en España, es decir, alrededor de 900.000 contratos.
Dentro del Real Decreto-ley 6/2022 del 29 de marzo, se aprueba una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos de la guerra, entre ellas, el artículo 46 recoge la comentada limitación de la renovación actual de los contratos de alquiler.
"La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización, con sujeción a las siguientes condiciones", requisitos que decidirá el arrendador.
Pequeños propietarios
Si se trata de un pequeño propietario, el aumento del alquiler quedará establecido por el acuerdo al que lleguen las partes implicadas. Si no se alcanza ningún acuerdo, la subida del alquiler no podrá superar la tasa de variación anual del IGC en la fecha de la actualización de la renta. Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente.
Grandes propietarios
Por el contrario, si el arrendador es considerado un gran tenedor, la subida del alquiler se obtendrá a partir del acuerdo al que lleguen las partes. Sin embargo, este acuerdo no podrá superar la tasa de variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización de la renta.
Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente. Si no se llega a ningún acuerdo, la subida del alquiler estará limitada por el 2%.
Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital
El estilo decorativo transicional consiste en combinar elementos tradicionales con elementos actuales de forma perfecta. El objetivo de esta tendencia es intercalar estilos para conseguir una equilibrada armonía dentro de la vivienda. El estilo transicional también recibe el nombre de estilo clásico atemporal.
Utilizando lo tradicional con las últimas tendencias, se consigue combinar un mobiliario antiguo con los complementos modernos.
Hay cuatro características principales que definen a la decoración transicional: muebles tradicionales; tonos neutros; espacios bien iluminados; y pocos accesorios, pero de gran tamaño.
Espacios bien iluminados
Otro de los aspectos principales de la decoración transicional es la iluminación. En este caso, se opta por una predominancia de la luz natural en los diferentes espacios. A pesar de ello, se puede combinar esta iluminación natural con luz artificial para enriquecer la decoración del espacio.
Para esta luz artificial, podemos acudir a elementos colgantes de acero, a focos LED, lámparas de metal o luminarias con bombillas expuestas. Estos modelos nos permitirán conseguir un espacio con originalidad y estilo.
El estilo transicional también hace uso de las lámparas de pared o apliques, debido a la elegancia que transmite en el ambiente. No solamente son lámparas que sirven para iluminar, sino también para adornar y destacar espejos u obras de arte.
No debemos olvidar que también en la luminosidad, debemos combinar lo mejor del estilo contemporáneo con el estilo tradicional. Intercalando elementos actuales con piezas antiguas, logramos una vivienda personal, elegante y confortable.
Muebles tradicionales
Una de las principales características de la tendencia transicional es el uso de muebles tradicionales. Estos muebles se diferencian por sus líneas curvas complementadas por piezas vanguardistas con líneas simples y rectas. En esta combinación, debemos perseguir el equilibro cromático entre lo tradicional y lo actual.
La decoración transicional utiliza en gran medida sofás de brazos redondeados, muebles de patas estilizadas y torneadas o elementos en madera tallada. Es una técnica decorativa que ofrece elegancia y que combina a la perfección con el estilo minimalista o con el arte abstracto. También se recomienda implantar elementos de madera de roble, cerezo, caoba o nogal. Son tonos de madera oscuros que generan espacios acogedores, cálidos y elegantes.
Pocos, pero grandes accesorios
El estilo transicional no se caracteriza por un uso abundante de accesorios. La idea reside en hacer uso de pocos elementos pero incorporándolos de forma correcta. Por ello, no se recomienda hacer uso de una gran cantidad de piezas que juntas no aportan sentido. Por el contrario, debemos implantar un accesorio de mayor tamaño y que combina coherentemente con el resto del estilo. Se debe evitar el recargar los espacios.
Por otro lado, con la incorporación del estilo transicional, también debemos lograr la simetría. Para ello, se tiene que organizar y administrar el espacio de forma uniforme.
Un ejemplo de un accesorio ideal para una vivienda transicional son las lámparas de sobremesa de gran tamaño. Es un accesorio que se hace notar y que posee una forma casi escultórica. Cualquier accesorio que utilicemos debe cumplir con tres requisitos: que posean relieves; que tengan curvas; y que sus tonalidades sean plateado o dorado.
Tonos neutros
La gama de colores de la decoración transicional se identifica por la abundancia de tonos neutros. Por ejemplo, tonos como el verde, el blanco, el chocolate, el beige o el caqui. Son colores que aportan una sensación de pulcritud. Junto a estos tonos, se puede complementarlos a través de pequeños toques con colores más corales, azules o turquesas.
El fin principal es utilizar los tonos junto al estilo transicional. A través de este uso, logramos una decoración que combina mobiliario tradicional con características del estilo moderno.
En la decoración transicional, podemos hacer uso de materiales como la seda, el algodón, el terciopelo o el lino. Independientemente del material, siempre debemos tener en cuenta que hay que aportar sobriedad y solemnidad. Para ello, hagamos uso de los tonos que componen la gama cromática de este estilo. Como máximo, solamente podremos utilizar dos tonos diferentes.
Otro de los elementos imprescindibles dentro de este estilo decorativo son las alfombras. Estas ofrecen sensación de confort y elegancia. Las ideales son las alfombras persas, con estampado floral, los kilim o las alfombras con diseño geométrico.
Utilizando lo tradicional con las últimas tendencias, se consigue combinar un mobiliario antiguo con los complementos modernos.
Hay cuatro características principales que definen a la decoración transicional: muebles tradicionales; tonos neutros; espacios bien iluminados; y pocos accesorios, pero de gran tamaño.
Espacios bien iluminados
Otro de los aspectos principales de la decoración transicional es la iluminación. En este caso, se opta por una predominancia de la luz natural en los diferentes espacios. A pesar de ello, se puede combinar esta iluminación natural con luz artificial para enriquecer la decoración del espacio.
Para esta luz artificial, podemos acudir a elementos colgantes de acero, a focos LED, lámparas de metal o luminarias con bombillas expuestas. Estos modelos nos permitirán conseguir un espacio con originalidad y estilo.
El estilo transicional también hace uso de las lámparas de pared o apliques, debido a la elegancia que transmite en el ambiente. No solamente son lámparas que sirven para iluminar, sino también para adornar y destacar espejos u obras de arte.
No debemos olvidar que también en la luminosidad, debemos combinar lo mejor del estilo contemporáneo con el estilo tradicional. Intercalando elementos actuales con piezas antiguas, logramos una vivienda personal, elegante y confortable.
Muebles tradicionales
Una de las principales características de la tendencia transicional es el uso de muebles tradicionales. Estos muebles se diferencian por sus líneas curvas complementadas por piezas vanguardistas con líneas simples y rectas. En esta combinación, debemos perseguir el equilibro cromático entre lo tradicional y lo actual.
La decoración transicional utiliza en gran medida sofás de brazos redondeados, muebles de patas estilizadas y torneadas o elementos en madera tallada. Es una técnica decorativa que ofrece elegancia y que combina a la perfección con el estilo minimalista o con el arte abstracto. También se recomienda implantar elementos de madera de roble, cerezo, caoba o nogal. Son tonos de madera oscuros que generan espacios acogedores, cálidos y elegantes.
Pocos, pero grandes accesorios
El estilo transicional no se caracteriza por un uso abundante de accesorios. La idea reside en hacer uso de pocos elementos pero incorporándolos de forma correcta. Por ello, no se recomienda hacer uso de una gran cantidad de piezas que juntas no aportan sentido. Por el contrario, debemos implantar un accesorio de mayor tamaño y que combina coherentemente con el resto del estilo. Se debe evitar el recargar los espacios.
Por otro lado, con la incorporación del estilo transicional, también debemos lograr la simetría. Para ello, se tiene que organizar y administrar el espacio de forma uniforme.
Un ejemplo de un accesorio ideal para una vivienda transicional son las lámparas de sobremesa de gran tamaño. Es un accesorio que se hace notar y que posee una forma casi escultórica. Cualquier accesorio que utilicemos debe cumplir con tres requisitos: que posean relieves; que tengan curvas; y que sus tonalidades sean plateado o dorado.
Tonos neutros
La gama de colores de la decoración transicional se identifica por la abundancia de tonos neutros. Por ejemplo, tonos como el verde, el blanco, el chocolate, el beige o el caqui. Son colores que aportan una sensación de pulcritud. Junto a estos tonos, se puede complementarlos a través de pequeños toques con colores más corales, azules o turquesas.
El fin principal es utilizar los tonos junto al estilo transicional. A través de este uso, logramos una decoración que combina mobiliario tradicional con características del estilo moderno.
En la decoración transicional, podemos hacer uso de materiales como la seda, el algodón, el terciopelo o el lino. Independientemente del material, siempre debemos tener en cuenta que hay que aportar sobriedad y solemnidad. Para ello, hagamos uso de los tonos que componen la gama cromática de este estilo. Como máximo, solamente podremos utilizar dos tonos diferentes.
Otro de los elementos imprescindibles dentro de este estilo decorativo son las alfombras. Estas ofrecen sensación de confort y elegancia. Las ideales son las alfombras persas, con estampado floral, los kilim o las alfombras con diseño geométrico.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en una reunión con el consejero de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad del Gobierno de Canarias, Pablo Rodríguez Valido ha confirmado una nueva convocatoria del Bono Alquiler Joven que pretende llegar en septiembre a más jóvenes con un aumento presupuestario.
Con un presupuesto de 200 millones de euros el Bono Alquiler Joven ofreció en 2022 y 2023 una ayuda de 250 euros a jóvenes menores de 35 años para las rentas de alquiler.
Además de esta continuidad en el Bono Alquiler Joven la ministra insistió en la necesidad de modificación de la Ley del suelo para la mejora urbanística y la seguridad jurídica de las entidades locales. También destacó la importancia de desarrollar la Ley 12/ 2023 de Vivienda y mejorar los mecanismos del nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV) 2025-2029, que se empezará a elaborar a partir de julio. Es destacable su intención de "sacar las políticas de vivienda del discurso partidista"
Inversión estatal en vivienda en Canarias
La reunión con el consejero canario ha girado también alrededor de los datos de inversión estatal en planes de vivienda : Bono Joven, PIREP Autonómico y Local, Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, Planes Estatales de Vivienda (2018-21 y 2022-25) y Programa 2% Cultural. La inversión estatal transferida a Canarias llega a los 390 millones de euros sumando las subvenciones nominativas.
¿Es usted propietario de un inmueble que está alquilado para vivienda de los inquilinos o está pensando en alquilar como vivienda un inmueble de su propiedad? Si la respuesta es afirmativa, siga leyendo este artículo puesto que las novedades que contiene son importantes.
Pues bien, a partir de 01/01/2024 a los nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se le aplicarán las siguientes reducciones:
Reducción del 90% cuando se formalice un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda situada en una "zona de mercado residencial tensionado" (en adelante ZMRT o "zonas tensionadas") y cuya renta inicial sea un 5% inferior a la última renta del contrato anterior.
Las "zonas tensionadas" serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transporte, Movilidad o Agenda Urbana.
Reducción del 70% cuando se cumplan alguno de los siguientes requisitos:
-Que el propietario hubiese alquilado por primera vez el inmueble, que dicho inmueble este situado en una ZMRT y el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
-Cuando el inmueble se alquile a un Organismo Público o entidades sin fines lucrativos (acogidas al régimen fiscal especial de la Ley 49/2002) y cuyo destino sea el alquiler social, alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad u otros programas públicos de vivienda.
Reducción del 60% cuando la vivienda hubiese sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha de contrato.
Reducción del50% en cualquier otro caso distinto de los señalados anteriormente.
Al respecto, es muy importante tener en cuenta que NO SE APLICARÁ REDUCCIÓN ALGUNA cuando se incumpla lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), es decir, cuando el inmueble esté situado en una ZMRT y la renta inicial supere las del último contrato de alquiler formalizado en los últimos cinco años (excepto en casos tasados de rehabilitación o duración del contrato superior a 10 años).
Por tanto, si usted se está planteando alquilar un inmueble de su propiedad como vivienda debe analizar si:
-Su vivienda está en una ZMRT o no.
-Si le interesa firmar el contrato de arrendamiento antes de 01/01/2024.
-Si le interesa subir la renta o no respecto a los contratos anteriores (a fin de aplicar, al menos, la reducción del 50%)
A medida que las campañas de vacunación en países como Israel muestran ser exitosas para que se abra la posibilidad de una ?nueva normalidad? a lo largo de este año y el que viene, la progresiva reactivación económica también amenaza con generar una situación de inflación. En medio de una gran incertidumbre para el sector inmobiliario, surge la duda de cómo afectaría una hipotética subida de precios al sector.
"La llegada de la nueva normalidad depende de muchos factores", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que "podría traer un proceso inflacionario suave con ella". En este sentido, la previsión del Bundesbank alemán es de una subida superior al 1,8 % previsto, con un máximo del 3 % a lo largo de este 2021.
Por su parte, el BCE elevó la semana pasada su previsión de inflación hasta un 1,6 %. La entidad monetaria achaca esta subida a "diversos factores temporales" y a la recuperación de los precios del petróleo.
Estos factores de recuperación, para alcanzar la ?nueva normalidad? en España, según COAPI, son "el éxito de la vacunación, la vuelta del turismo o decisiones políticas como la Ley de Vivienda o el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia", que, al reactivar la demanda en la economía, podrían generar inflación.
"El mayor problema es que no se puede asegurar cuándo van a llegar, ni si van a llegar a la vez", señala el Consejo General de COAPI de España, advirtiendo que, por ejemplo, el sector turístico podría recuperarse "a partir de 2022".
El ahorro como punto de partida
La corporación destaca que la ?nueva normalidad? puede llegar en un contexto en el que las familias están en una situación de gran ahorro debido a los cambios en los hábitos de consumo por la pandemia. En este sentido, los datos del INE situaron la tasa de ahorro de las familias en 2020 en máximos históricos, llegando al 14,8 % de su renta disponible.
"Un aumento del ahorro, unido a una situación de inflación podría generar un aumento en la inversión inmobiliaria de los particulares, que movilizan este ahorro para que el dinero no pierda valor", señalan desde el Consejo General de COAPI de España, aunque matizan que la incertidumbre juega en contra de un sector en el que los beneficios no son a corto plazo: "Vemos que está en auge la inversión en productos financieros, como las criptomonedas, que ofrecen dinero rápido".
Sin embargo, destacan la seguridad de la inversión inmobiliaria. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de inversión en vivienda se situó durante el primer trimestre de 2020 en un 6,9 %: "Las rentabilidades siguen siendo altas a pesar de la crisis, muy pocos productos financieros pueden ofrecen esto". Para la corporación, el sector inmobiliario ha demostrado que "activos como los fondos de inversión inmobiliaria (REITS) superan el efecto de la inflación la mayoría de las veces", por lo que pueden ser una opción interesante. Esto es debido a la posibilidad de cubrir la inflación con el aumento de los precios de los alquileres y las propiedades.
A pesar de ello, el Consejo General de COAPI de España advierte de que "no todos los activos inmobiliarios resisten la inflación del mismo modo" como, por ejemplo, los fondos de inversión hipotecarios, "que ofrecen un peor rendimiento en estos contextos".
Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
Código de Propiedad Horizontal
Para determinar los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno ha sacado un código de Propiedad Horizontal en el que se tratan muchos temas relativos a la convivencia: legislación general, legislación hipotecaria, eliminación de barreras arquitectónicas, información en la compraventa de viviendas, cédula de habitabilidad, conservación y rehabilitación, eficiencia energética de los edificios, infraestructuras comunes de los edificios, antenas de radioaficionados, televisión por cable, vídeos comunitarios, casilleros postales, normas fiscales, y empleados de fincas urbanas.
Puede consultar el Código de Propiedad Horizontal completo en el siguiente enlace:
El gasto público será de 4.420 millones de euros. Con medidas de bonificación fiscal para aquellas personas físicas que rehabiliten y/o reacondicionen sus viviendas de uso habitual para hacerlas más eficientes en el consumo. El objetivo del gobierno es multiplicar el número de rehabilitaciones de viviendas en España hasta 2026.
Además se prevé un gasto de casi 1.000 millones para aumentar el parque de viviendas protegidas y alquiler social.
Entre las medidas más destacadas están la inversión de ayudas del Instituto de Crédito Oficial (ICO), con un valor superior a 1.000 millones de euros, para ayudar a las comunidades de vecinos más vulnerables a aplicar los códigos de Propiedad Horizontal y puedan rehabilitar viviendas y edificios.
Por otra parte, se asume deducciones fiscales en el IRPF de aquellas personas físicas que por cuenta propia asuman un gasto en la rehabilitación de sus viviendas para limitar el gasto energético. Estas deducciones pueden ser del 20%, el 40% y el 60% en función de del tipo de rehabilitación.
Y otra medida importante es la inversión para la construcción de cerca de 20.000 viviendas de alquiler social.
El fin de esta norma es dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes, obligando al sector financiero a aportar información sencilla sobre sus contratos y ofertas. Además, se incorporan algunas directrices europeas. La ley contiene un total de 49 artículos, de los cuales, destacamos algunos a continuación:
Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.
Este artículo detalla qué información debe especificar de forma clara, concisa y detallada en toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario. Se deben especificar aspectos como: la identidad del prestamista o intermediario, el tipo de deudor (indicando si es fijo, variable o mixto) junto con información de gastos incluidos o el importe total del préstamo.
Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.
En el artículo 9 observamos que los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados deben facilitar en todo momento, en soporte de papel o electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.
Esta información general deberá especificar:
La identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
Los fines para los que puede emplearse el crédito.
Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
La duración posible de los contratos de crédito.
Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
Este apartado hace referencia a la información de la etapa precontractual y especifica que el prestamista "ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo".
Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.
En este punto podemos leer sobre cómo debe gestionarse la información solicitada por los prestamistas en cuanto a la solvencia del prestatario. Y dice textualmente que los primeros "especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos".
Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
Por último, destacamos este artículo en el que podemos tener acceso a una serie de normas de transparencia que deben cumplir las entidades bancarias a la hora de entregar el borrador del contrato al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales antes del momento de la firma.
De esta forma, el prestamista debe entregar la siguiente documentación en el plazo indicado:
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia cve.
En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
Además, también se detalla el caso en el que en el periodo de duración del préstamo se produjese una o varias subrogaciones.
Acceder a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65:
? Los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento;
? Los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario;
? Las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad.
? Se centra en la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos.
El artículo 6 detalla las características generales de la información que deberá:
Mostrar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
No recalcar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
Resultar apta y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante".
El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se exprese:
El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados
También, debe remitirse en el mes de enero de cada año, la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.
El artículo 8 hace hincapié en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que "en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:
La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
Las referencias correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.
Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés se modifique y se concrete mediante subasta en los mercados de capital, el banco "informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con antelación a la subasta de al menos 15 días naturales".
¿Cómo debe suministrarse esta información?
El artículo 10 del Real Decreto dice que "toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes".
Ha sido aprobada por los votos del PP, Ciudadanos y Vox. El PSOE se abstuvo y el grupo de Unidas Podemos y los diputados no adscritos de Adelante Andalucía, votaron en contra.
Esta ley urbanística ha sido uno de los principales objetivos de la legislatura actual del Gobierno que finalmente ha salido adelante gracias al apoyo de Vox y la abstención del PSOE.
Vox, pese a haber dado el apoyo a la ley, su portavoz, Alejandro Hernández, considera a la ley «un mal menor» que no da una solución definitiva a las 300.000 viviendas irregulares que salpican el territorio andaluz y la ley como un cierre en falso a esta situación. Vox apoyo la ley, al admitirse su demanda de que se rebajara del 20 al 15 por ciento la compensación que los propietarios dan a los ayuntamientos en los planes de urbanización.
Unidas Podemos, cree que esta ley provocará de nuevo construcción incontrolada. Su portavoz Guzmán Ahumada, considera que se ha tramitado con prisas y sin diálogo y no aparezca el uso social de la vivienda.
El PSOE presentó 48 enmiendas, su portavoz Gerardo Sánchez, destaca que es "ley muy importante para Andalucía, que hubiera requerido una tramitación más sosegada, no por urgencia" , aunque agradece el esfuerzo de acuerdo de mínimos realizado que ha provocado su abstención.
Simplificación de trámites y nueva calificación del suelo
La Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) o ley del suelo y vivienda de Andalucía tiene como principales objetivos los siguientes: la creación de un nuevo criterio para clasificar el suelo y la simplificación de los trámites urbanísticos. Respecto a la segunda cuestión, se busca terminar con aquellos procesos que impedían los avances urbanísticos de las ciudades y los pueblos. Hoy en día, tenemos numerosas localidades cuyos planes urbanísticos se encuentran paralizados esperando su aprobación, mientras que otros municipios han visto como sus proyectos han sido denegados por los tribunales debido a la falta de actualización de sus planteamientos.
El tiempo de tramitación disminuirá hasta la mitad con esta simplificación de los trámites tal y como demandaban los ayuntamientos. En suma, se reducirá tanto el contenido como la complejidad de las autorizaciones e informes sectoriales, dejando de valorar los proyectos que nunca podrán desarrollarse. Además, el silencio administrativo se reinterpretará logrando que las tramitaciones no se detengan por los retrasos de la Administración
Desdoblamiento del PGOU impedirá la anulación completa
A través de esta simplificación y con el desdoblamiento de los PGOU, un plan de ordenación municipal y un plan de ordenación urbana, se implantarán medidas para evitar que se impugne por los juzgados una parte de un proyecto urbanístico y así evitar la paralización del plan completo. Por otro lado, se llevarán a cabo colaboraciones con colegios profesionales y entidades certificadores del sector urbanístico con el objetivo de reducir aún más los plazos de los trámites
Calificación del Suelo en Urbano, urbanizable y no urbanizable
En cuanto a la clasificación del suelo, la Ley del Suelo y de la Vivienda instaura una nueva categorización basado en dos criterios: suelo urbano y suelo rústico. De esta forma, se acabaría con el modelo actual que se divide en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable. En suelo urbano, se suprime la diferenciación entre suelo urbano consolidado y no consolidado. Respecto al suelo rústico, solo se prohibirá la construcción cuando se trate de suelo considerado protegido. Para el resto, se posibilitará, a parte de los usos agropecuarios, poder acoger otros usos relacionados con el aprovechamiento de los recursos naturales o que colaboren con la impulsión del medio rural, cuyos trámites para las autorizaciones también se simplificarán en este tipo de suelo. Esto se podrá llevar a cabo siempre "respetando el medio ambiente y favoreciendo la lucha contra la despoblación".
Por último, la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía solucionará la problemática de las viviendas irregulares a través de tres medidas.
Por un lado con la regulación de suelo rústico, dotando a los ayuntamientos de la capacidad de regularlo a través de proyectos específicos con los que se podrá resolver el impacto ambiental que provocan las aglomeraciones de inmuebles irregulares. Para ello, se proveerá de infraestructuras básicas, entre ellas de agua o luz, logrando de esta forma las condiciones mínimas de salubridad y seguridad. Por otro, con la integración ambiental y territorial de las edificaciones irregulares prescritas; y a través del refuerzo de la disciplina territorial.
El Consejo de Ministros aprobará a lo largo de 2022 el Anteproyecto de Ley de Vivienda. Entre las medidas planteadas que se incluirán en dicho anteproyecto se encuentran un recargo por tiempo prolongado en el IBI a hogares vacíos, incentivos fiscales en el IRPF a propietarios pequeños, destinar un 30% de promociones de obra nueva a VPO o limitar a rentas de grandes tenedores, propuesta para 2024. La sociedad se encuentra expectante ante la medida de promociones nuevas, aunque el sector se posiciona en contra de esta, ya que puede frenar la reactivación del mercado.
Tras aprobarse el pasado octubre la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, se desveló que dicho texto estará compuesto por numerosas medidas, entre las cuales estarán las medidas principales de los partidos que componen el gobierno de coalición.
Con su publicación, el sector inmobiliario reaccionó posicionándose en contra de la Ley, ya que sus medidas provocarán el efecto contrario en la intervención del mercado, una inseguridad jurídica dentro de los sectores afectados y un ataque a la propiedad privada que causará una caída de las inversiones. El Gobierno afirmó que habrá un plazo de 18 meses como transición desde la aplicación de la normativa para implantar los límites a los grandes tenedores en aquellas zonas que los ayuntamientos consideren que son zonas tensionadas. Este significará la aplicación de la ley entre finales de 2023 y principios de 2024.
Entre las medidas más destacables del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se encuentran:
En un plazo de tres años, las instituciones encargadas del sector de la vivienda podrán declarar qué zonas del mercado inmobiliario están tensionadas, con posibilidad de prorrogarlo cada año si la situación se mantiene. En suma, se aplicará límites e incluso se congelará los precios de las rentas del alquiler.
Para que un distrito o una localidad se pueda considerar como zona tensionada, estas tendrán que tener un coste de pago del inmueble ubicado en dicha zona superior al 30% de los ingresos netos medios de las rentas familiares, independientemente de si se trata de un alquiler o una vivienda (incluidos los costes de suministros).
Otro de los requisitos será la subida del precio de la compra o del alquiler de un 5% más que el porcentaje de cada autonomía de crecimiento del IPC en los últimos 5 años.
Se congelará para los arrendatarios actuales las rentas
En las zonas que se hayan declarado como zonas tensionadas en el mercado residencial, se les podrá prorrogar extraordinariamente, como máximo tres años, a los inquilinos actuales el contrato en vigor con carácter anual.
Los nuevos contratos de alquiler se congelarán
En tales zonas tensionadas, se podrá limitar la renta a los nuevos contratos de viviendas de alquiler al del contrato previo, únicamente con la subida del IPC que le corresponda. Además, se podrán añadir otros incrementos adicionales de máximo un 10% en situaciones como contratos firmados para una etapa de 10 años o superior, la rehabilitación del hogar o la realización de reformas en la vivienda.
Por otro lado, se crearán herramientas específicas para reducir o contener los precios del alquiler en dichas zonas con el objetivo de evitar subidas abusivas de la renta o para incrementar la oferta. La reducción de precios será incentivada fiscalmente.
Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños
Con la modulación de la disminución del rendimiento neto del alquiler del hogar habitual, se incentivará de forma fiscal a precios más accesibles el alquiler de hogar habitual.
Dentro de los nuevos contratos, se aplicará una deducción general del 50% que podrá verse incrementado hasta un 90% cuando se trate de una vivienda en zona tensionada:
Deducción del 90% a rentas de una zona considerada tensionada. Este caso se aplicará en aquellos contratos nuevos firmados en una zona declarada tensionada que experimentarán una reducción de mínimo un 5% sobre la renta del contrato anterior.
Deducción del 70% al alquiler de hogares destinados a jóvenes entre 18 y 35 años. Se aplicará por primera vez en los contratos nuevos de alquiler de viviendas en zonas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años.
Deducción del 60% para reformas o rehabilitación. Se aplicará cuando en los dos últimos años se hayan llevado a cabo reformas para la rehabilitación.
Qué se considera como gran tenedor
Uno de los colectivos más perjudicados con el Anteproyecto de Ley de Vivienda son los grandes tenedores. El texto considera como gran tenedor a la persona jurídica o física que tenga titularidad de más de 10 inmuebles sin incluir trasteros y garajes o de un terreno construido con una superficie superior a 1.500m2. Las instituciones competentes que declaren las zonas tensionadas podrán implantar criterios adicionales, únicamente para pedir información extra de los parques de vivienda gestionados por ellas.
Se limitará el alquiler con un etapa de transición de 18 meses para su aplicación
En el caso en el que el titular de una vivienda en una zona tensionada sea gran tenedor y una persona jurídica, se limitará la renta de los nuevos contratos por su contrato previo o por el máximo límite que se podrá aplicar según estipule el sistema de índices de precios de referencia.
Desde la aplicación de la Ley, comenzará una etapa de 18 meses para aplicar los límites a la renta e implantar el nuevo índice de precios. Es por eso que los límites al alquiler a grandes propietarios llegarán en 2024, cuando la actual legislatura llegue a su fin, debido a la prolongación del trámite parlamentaria a lo largo de 2022.
Más acciones relevantes
Reactivación de los inmuebles vacíos
Los Ayuntamientos podrán disfrutar de un recargo de máximo el 150%, un 100% más que actualmente, en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para su salida al mercado. Esto afectaría a los hogares, cuyos propietarios tengan al mínimo cuatro viviendas, que hayan estado desocupados durante dos años o más sin un motivo concreto.
Se podrá disfrutar de un recargo del 100% cuando la vivienda desocupada lleve tres años en ese estado. En suma, se podrá añadir un 50% adicional en aquellas viviendas que estén en titularidad de propietarios con dos pisos o más en la misma localidad.
Catálogo público de inmuebles
Sin opción a enajenarlo, se protegerá permanentemente al parque público de vivienda social. Este parque llega hoy en día a las 290.000 viviendas, es decir, solamente el 1,6% de las viviendas pueden acceder a un tipo de hogar de las Administraciones Públicas, respecto al 10% de este tipo de vivienda existente en otros estados.
Se calificará de forma indefinida a la vivienda protegida. Se establecerá un régimen de protección pública de forma permanente de los hogares protegidos que se ubiquen en suelo clasificado de reserva, implantándose unas condiciones básicas a nivel nacional. En los casos restantes, se ofrecerá un plazo mínimo de 30 años para la descalificación.
En suma, se creará el concepto de la vivienda asequible incentivada, con titularidad privada, pero que podrá disfrutar de beneficios fiscales, urbanísticos o de otro cualquier tipo siempre y cuando esté dirigida al alquiler con reducción de precios.
Se destinará un 30% de las promociones nuevas a VPO
La vivienda protegida se estimulará en alquiler con límites de precio. La legislación urbanística destinará el 30% del suelo urbanizado para este tipo de inmuebles. Se les fijará las compensaciones que les corresponden cuando los derechos adquiridos estén afectados. En suma, se reservará un mínimo porcentaje de la mitad del 30% de suelo destinado a la protección pública para vivienda con alquiler asequible.
Desalojos de personas vulnerables
En último lugar, los procesos de desahucios se mejorarán, algo que incidirá en los hogares habituales de viviendas vulnerables con el objetivo de asegurar una rápida y eficaz comunicación entre los servicios sociales y el sector judicial. Se exigirá a estas instituciones que analicen la situación y en los casos de vulnerabilidad social y/o económica que acudan lo más pronto posible a atender a las personas en dicha situación.
Para evitar el desamparo fruto del desalojo, los Servicios Sociales tendrán la capacidad de aportar viviendas a los afectados. Mientras se impulsan estas medidas, los plazos de interrupción de los lanzamientos en los casos de vulnerabilidad se incrementarán de 1 a 2 meses cuando sea una persona física el propietario, y de 3 a 4 meses cuando sea una persona jurídica. Para ello, se establecerán parámetros para declarar si se trata de un caso de vulnerabilidad económica.
Las deducciones generales en la declaración de la renta 2023/2024 sobre las viviendas en alquiler pasarán del 60% habitual al 50%. Pero las deducciones pueden llegar a ser de hasta el 70% para viviendas que entren en el mercado y se destinen al alquiler de jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas .
Por otra parte las deducciones podrán ser de hasta el 90% en aquellos arrendadores que formalicen nuevos contratos en viviendas situadas en mercados tensionados y que, además, reduzcan la renta de alquiler, como mínimo, un 5% respecto a lo que su arrendatario abonó con el contrato anterior.
En caso de los propietarios españoles cuyas viviendas de alquiler hayan sido objeto de una obra de rehabilitación que haya mejorado su eficiencia energética y consumo y se haya llevado a cabo en los dos años previos a la celebración del contrato., podrán acogerse a una reducción del 60%.
Para cuantificarlo se resta los ingresos menos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las reducciones correspondientes, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia.
Aclaraciones para la declaración de la renta;
Reducciones del 60%. El rendimiento neto de los alquileres destinados a vivienda se reduce en un 60%, si los rendimientos se obtienen por periodo superior a dos años o de forma irregular se reducen un 30% con límite de 300.000 euros.
Subarrendamientos. Las cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos de capital mobiliario. La participación del propietario en el precio del subarriendo si se considera rendimiento de capital inmobiliario.
Actividad económica. Si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas.
Rentas estimadas. Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos. Cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.
Deducción en extinción. La deducción por alquiler de vivienda habitualse ha establecido en régimen transitorio que permite que los contribuyentes que formalizaron el alquiler antes 1 de enero de 2015 y que venían disfrutando de ese beneficio fiscal pueden continuar practicando la deducción en el ejercicio 2020. El importe de la deducción de este régimen transitorio consiste en el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
Arrendamiento parcial. Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Para su aplicación, en primer lugar, hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción. Se puede aplicar la reducción del 60%, salvo que sea por temporadas.
La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 47,0% interanual en la primera mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del primer semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. No obstante, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 15,4% del total de compraventas a nivel nacional, inferior al promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).
Mejor desempeño de las compraventas de viviendas de los extranjeros residentes
La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 47,0% interanual, hasta las 47.683 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.
Los extranjeros residentes realizaron el 66,1% de las compraventas, aumentando en un 55,5% interanual. El restante 33,9% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 32,9%.
Evolución positiva en todas las CC.AA.
La compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Asturias (83,2%), Galicia (81,8%), La Rioja (79,1%) y Castilla-La Mancha (76,3%). Aún por encima de la media nacional (47,0%) se situaron Castilla y León, Aragón, Cantabria, Murcia, Andalucía y Cataluña, con alzas que oscilaron entre el 64,7% y el 49,8%. Los menores incrementos se registraron en País Vasco (32,2%), Comunidad Valenciana (34,3%), Navarra (37,3%), Extremadura (38,3%) y Canarias (39,0%).
Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomía
El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la primera mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 1.863?/m2. Ello supuso un incremento de los precios del 4,1% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.452?/m2) que los residentes (1.498?/m2) y los nacionales (1.481?/m2).
El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 9,0% y el de los residentes un 1,4%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (0,7%).
En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue dispar, al aumentar en ocho CC.AA. y disminuir en las nueve restantes. Los incrementos alcanzaron tasas de dos dígitos en Baleares (11,0%), seguidos por Andalucía, Galicia, Madrid y Navarra con ascensos entre el 5,8 y el 6,3%. Se registraron aumentos más moderados en Comunidad Valenciana (2,5%), Canarias (2,2%) y País Vasco (0,7%). En cambio, se consignaron retrocesos de dos dígitos en Extremadura (-31,9%), Asturias (-20,7%), Cantabria (-19,4%) y La Rioja (-16,6%). Los descensos fueron más moderados en Murcia, las dos Castillas, Aragón y Cataluña, oscilando entre el -8,0 y el -1,1%.
Los marroquíes, los más compradores durante la primera mitad del 2021
Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad marroquí, con el 10,8% de las operaciones totales (5.159), seguido por británicos (9,7%) y rumanos (6,5%). Los extranjeros de fuera de la UE coparon el 13,0%.
Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los suizos (90,2% interanual), alemanes (75,1%) y marroquíes (74,8%).
Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.768 ?/m2), Dinamarca (2.680 ?/m2), Alemania (2.676 ?/m2), Suiza (2.464 ?/m2), EE.UU. (2.266 ?/m2) y Noruega (2.223 ?/m2). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (1.863 ?) los compradores de Rusia, Países Bajos, Francia, Bélgica, Italia e Irlanda. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (640 ?/m2), rumanos (967 ?/m2) y ecuatorianos (984 ?/m2).
Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por suizos (20,7%), irlandeses (15,6%), daneses (15,1%), alemanes (14,6%) y rusos (14,6%). En el extremo opuesto, los que más descendieron, fueron los de las compraventas de nacionales de Ecuador (-16,5%), Argentina (-15,2%) y EE.UU. (-6,7%).
Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, La Rioja, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos y Cantabria y los británicos en Andalucía y Murcia.
Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia o los archipiélagos, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.
En octubre de 2021, con respecto a octubre de 2020, la compraventa de viviendas subió un 14,4% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 7,0%. En cambio, la constitución de nuevas sociedades se redujo un 7,0%.
El número de compraventas aumentó en un 14,4% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 56.958 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.485 ?/m², registrándose un ascenso del 7,9% interanual.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,2% interanual, alcanzando las 42.194 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 7,3% interanual, hasta llegar a las 14.764 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 4,3% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.661 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.212 ?/m², registrando un aumento del 13,3%.
Incremento de compraventas por autonomías
La compraventa de vivienda creció en trece autonomías. El mayor aumento se registró en Baleares (39,4%) y el mayor retroceso en Extremadura (-7,1%).
Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Baleares (39,4%), Cantabria (24,9%), Navarra (23,3%), Andalucía (20,6%), Galicia (19,4%), País Vasco (18,2%), Canarias (17,5%), Comunidad Valenciana (17,2%), Cataluña (16,3%), Madrid (13,1%) y Castilla y León (10,8%). También mostraron ascensos, aunque de un dígito, las compraventas de vivienda en Castilla-La Mancha (2,3%) y Murcia (1,6%).
En cambio, se registraron caídas en las cuatro autonomías restantes: Extremadura (-7,1%), La Rioja (-6,9%), Aragón (-5,0%) y Asturias (-3,6%).
Incremento del precio de la vivienda
El precio del m² subió un 7,9% interanual a nivel nacional. En once autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las seis restantes disminuyó.
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en: Navarra (39,2%), Baleares (23,0%), Andalucía (16,1%), Madrid (11,1%), Cantabria (10,8%) y Comunidad Valenciana (10,2%). Los incrementos fueron de un dígito en Cataluña (9,0%), Murcia (8,2%) y Castilla y León (7,2%), Galicia (7,0%) y Asturias (1,8%).
En cambio, registraron retrocesos La Rioja (-45,4%), Canarias (-16,1%), Aragón ( 8,3%), País Vasco (-6,8%), Extremadura (-4,1%), y Castilla-La Mancha (-2,0%).
Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda
En octubre, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 7,0% interanual a nivel nacional, hasta las 26.570 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,9% interanual, alcanzando los 142.626 ? en promedio.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,3% del precio.
A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en diez CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Baleares (32,0%), Cantabria (26,3%), Canarias (20,5%), Cataluña (11,9%), Galicia (11,8%), País Vasco (11,0%) y Andalucía (10,8%). En cambio, se registraron caídas en Asturias (-14,3%), Aragón ( 13,1%), Castilla-La Mancha (-11,6%), Murcia (-7,8%), Navarra (-4,0%), Extremadura (-2,2%) y Castilla y León (-1,5%).
En cuanto a la cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, volvió a observarse una evolución dispar a nivel autonómico, pues crecieron en doce CC.AA. y decrecieron en las cinco restantes. Destacaron los incrementos en Andalucía (13,0%), Canarias (8,9%) y Galicia (7,5%) y los retrocesos en Aragón ( 18,5%) y La Rioja (-11,8%).
Incremento de la constitución de sociedades
Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en octubre de 2021 la constitución de sociedades descendió un 7,0% interanual, hasta las 8.072 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 6.161 nuevas sociedades, lo que supone un descenso del 6,4%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.026 ?.
A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó en siete CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en La Rioja (18,0%) y Cantabria (17,5%). En cambio, disminuyó en las restantes diez autonomías, destacando País Vasco (-28,6%), Asturias (-26,0%), Aragón (-25,8%), Extremadura (-25,3%), Navarra ( 24,4%), Castilla y León ( 22,6%) y Murcia (-20,0%).
Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.
Las compraventas de residentes supusieron el 54,8%, aumentando un 27,4%. Las de no residentes representaron el 45,2% restante, con un ascenso de 64,5%.
Los precios medios pagados por extranjeros aumentaron en todas las CC.AA excepto en Extremadura (-0,1%). Destacando Cantabria (24,1%) y Andalucía (16,6%).
Por nacionalidad, los británicos recuperaron la primera posición como grupo que más compraventas realiza (11,8% de las operaciones).
Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes (2.481 euros/m2) que los residentes (1.567 euros/m2) y los nacionales (1.503 euros/m2).
Madrid, 19 de abril de 2022. La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 41,9% interanual en la segunda mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del segundo semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. Rompiendo la tendencia con el semestre anterior, donde el peso de las compraventas por parte de extranjeros había descendido por debajo del 16%, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 18,6% del total de compraventas a nivel nacional, en línea con el promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).
Mejor evolución de las compraventas de viviendas de los extranjeros no residentes
La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 41,9% interanual, hasta las 63.934 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.
Los extranjeros residentes realizaron el 54,8% de las compraventas, aumentando en un 27,4% interanual. El restante 45,2% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 64,5%.
Evolución positiva en todas las CC.AA
La compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Baleares (81,5%), Canarias (57,1%) Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). Por debajo de la media nacional (41,9%) se registraron incrementos en Cataluña, Asturias, Navarra, Murcia, Madrid, Castilla-La Mancha, Aragón, País Vasco, La Rioja y Extremadura. Finalmente por debajo del 10% crecieron Castilla y León y Galicia.
Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomía
El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la segunda mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 2.016 euros/m2 . Ello supuso un incremento de los precios del 14,3% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.481 euros/m2 ) que los residentes (1.567 euros/m2 ) y los nacionales (1.503 euros/m2 ).
El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 11,8% y el de los residentes un 9,9%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (6,9%).
En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue casi unánime, al aumentar en todas las CC.AA excepto en Extremadura (-0,1%). En Cantabria se produjo el mayor incremento con una subida del 24,1%. Los incrementos alcanzaron también tasas de dos dígitos en Andalucía (16,6%), Madrid (13,7%), Canarias (11,0%), Castilla y León (10,1%) y Comunidad Valenciana (10,0%). Entre el 10% y el 5% crecieron los precios en Baleares, País Vasco, Navarra, Galicia, Castilla-La Mancha, Murcia y La Rioja. Ya por debajo del 5% pero todavía con incrementos se situaron Aragón y Asturias.
Los británicos, los más compradores durante la segunda mitad del 2021
Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad británica, con el 11,8% de las operaciones totales (7.560), seguido por alemanes (10,4%) y franceses (8,3%). El grupo de nacionalidades que engloba al resto de extranjeros de fuera de la UE supuso el 11,4%.
Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los holandeses (104,1% interanual), irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%).
Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.752 euros/m2 ), Dinamarca (2.750 euros/m2 ), Alemania (2.741 euros/m2 ), EE.UU. (2.601 euros/m2 ) y Suiza (2.479 euros/m2 ). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (2.016 euros) los compradores de Noruega, Países Bajos, Rusia, Francia, Italia y Bélgica. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (688 euros/m2 ), rumanos (990 euros/m2 ) y ecuatorianos (1.087 euros/m2 ).
Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por estadounidenses (23,4%) seguidos de los argentinos (19,6%). Sólo descendieron los precios que pagaron los nacionales de China (-5,2%) y Rusia (-1,6%).
Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, Extremadura, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos, Cantabria y Galicia , los británicos en Andalucía , Murcia y Comunidad Valenciana, los argentinos en Asturias y los estadounidenses en La Rioja y Comunidad de Madrid.
Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia, los archipiélagos y la Comunidad Valenciana, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.
Anexo 1. Tablas correspondientes a compraventa de vivienda libre según nacionalidad y residencia
La compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda continúan ascendiendo con dinamismo, al igual que los precios
La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA. a excepción de Navarra (-11,8% interanual) y País Vasco (-7,3%). Destacan Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23,0%), Castilla-La Mancha (21,7%) y Baleares (21,3%).
El precio del m² sube un 9,2% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%) o Galicia (15,6%) y las caídas en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%).
Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 8,9% interanual a nivel nacional. Crecen en 13 autonomías, destacando Cantabria (38,0%) y Canarias (18,3%), pero caen en País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia ( 2,4%) y Castilla y León (-0,8%).
Madrid, 12 de mayo de 2022. En marzo de 2022, con respecto a marzo de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%, la concesión de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda un 8,9% y la constitución de nuevas sociedades cayó un 4,6%.
El número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 70.812 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 euros/m², registrándose un ascenso del 9,2% interanual.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,8% interanual, alcanzando las 54.434 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 8,5% interanual, hasta llegar a las 16.377 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 5,7% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.745 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.297 euros/m², registrando un aumento del 15,8%.
Incremento de compraventas por autonomías
La compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Navarra y País Vasco, donde se redujo un 11,8% y un 7,3% interanual, respectivamente. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23,0%), Castilla-La Mancha (21,7%), Baleares (21,3%), Comunidad Valenciana (21,2%), La Rioja (18,1%) y Asturias (15,9%).
Los ascensos alcanzaron también los dos dígitos, aunque se situaron por debajo de la media nacional, en Cataluña (13,0%) y Madrid (10,3%) y alcanzó solo un dígito en las restantes cinco autonomías.
Incremento del precio de la vivienda
El precio del m² subió un 9,2% interanual a nivel nacional. En 13 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las cuatro restantes disminuyó.
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%), Galicia (15,6%), Comunidad Valenciana (14,3%), Castilla y León (14,2%), Andalucía (13,6%), Cantabria (12,5%), Canarias (12,2%) y Murcia (11,6%).
En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%).
Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda
En marzo, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 8,9% interanual a nivel nacional, hasta las 36.240 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,8% interanual, promediando los 147.722 euros por operación.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 51,2%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,7% del precio.
A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en 13 CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Cantabria (38,0%), Canarias (18,3%), La Rioja (16,8%), Andalucía (16,3%), Galicia (15,3%), Cataluña (13,9%) y Asturias (12,5%). Sin embargo, el número de nuevos préstamos disminuyó en las cuatro autonomías restantes: País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia (-2,4%) y Castilla y León (-0,8%).
En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda creció en 14 CC.AA. Los mayores incrementos se consignaron en La Rioja (70,0%), Navarra (14,5%) y Baleares (12,9%), seguidas de otras once autonomías en las que los aumentos fueron de un solo dígito. En cambio, la cuantía promedio de los nuevos préstamos disminuyó en Cantabria (-16,0%), Aragón (-5,5%) y Comunidad Valenciana (-0,9%).
Gráfico 1: Compraventas vivienda y precios medios (índice 2007 = 100)*
Gráfico 2: Compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 3: Precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 4: Compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 5: Precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 6: Préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)*
Gráfico 7: Préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %)
Gráfico 8: Cuantía media, por tipo de préstamos (variación interanual en %)
Gráfico 9: Porcentajes de financiación
Gráfico 10: Préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 11: Cuantía promedio préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
-La compraventa de viviendas crece en Asturias (3,0%) y disminuye en el resto de comunidades, destacando las caídas en Canarias (-30,1%) y Baleares (-29,8%).
-El precio del m² baja un 2,6% en España. Destacan los ascensos en Castilla-La Mancha (15,2%) y Baleares (10,3%) y las caídas en La Rioja (-19,3%) y Castilla y León (-16,8%).
-Los préstamos para adquisición de vivienda disminuyen un 25,8%. Destacan las caídas en Cantabria (-32,5%), Navarra (-30,2%) y Baleares (-28,7%).
-La constitución de nuevas sociedades crece un 16,2%. Destacan los aumentos en Aragón (42,8%), Galicia (35,9%) y Cataluña (32,5%) y los retrocesos en Asturias (-16,8%) y Cantabria (-15,4%).
En junio de 2023, con respecto a junio de 2022, la compraventa de viviendas cayó un 14,5% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda bajó un 25,8%, mientras que la constitución de nuevas sociedades registró un ascenso del 16,2%.
Menos compraventas de viviendas y a menor precio
En España el número de compraventas disminuyó en junio un 14,5% interanual, hasta alcanzar las 61.414 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.600 ?/m², registrándose un descenso del 2,6%.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 13,8% interanual, alcanzando las 47.369 unidades, mientras que las unifamiliares disminuyeron un 16,7% hasta llegar a las 14.045 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un descenso del 1,2%, hasta alcanzar los 1.796 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.256 ?/m², registrando un descenso del 6,3%.
Caída en la compraventa por autonomías
La compraventa de vivienda creció en Asturias (3,0%) y se redujo en las 16 comunidades restantes. Las CC.AA. que decrecieron menos que la media nacional fueron: Murcia (-2,9%), Galicia (-5,5%), Extremadura (-8,0%), Aragón (-8,3%), Castilla y León (-8,3%), Castilla-La Mancha (-10,3%), Navarra (-10,5%), Cantabria (-13,7%), Comunidad Valenciana (-13,7%) y Cataluña (-14,0%).
Los descensos que se ubicaron por debajo de la media se registraron en las CC.AA. restantes: el País Vasco (-14,6%), Andalucía (-15,8%), Madrid (-18,1%), La Rioja (-29,6%), Baleares (-29,8%) y Canarias (-30,1%).
En España el precio del m² bajó un 2,6% interanual. En ocho autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las nueve restantes disminuyó.
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Castilla-La Mancha (15,2%), Baleares (10,3%) y Canarias (10,0%). Mientras tanto, se registraron subidas más moderadas en Extremadura (6,4%), Andalucía (4,3%), Madrid (3,5%), Comunidad Valenciana (1,5%) y Murcia (0,6%).
Los precios de la vivienda registraron retrocesos en La Rioja (-19,3%), Castilla y León (-16,8%), Navarra (-11,4%), Cantabria (-5,7%), el País Vasco (-4,9%), Galicia (-4,7%), Asturias (-1,2%), Aragón (-1,2%) y Cataluña (-0,4%).
En junio, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 25,8% interanual, hasta las 26.380 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 4,5% interanual, alcanzando los 147.227 ? en promedio.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 70,5% del precio.
Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda no registraron subidas en ninguna autonomía. Sin embargo, decrecieron menos que la media nacional: Asturias (-11,3%), el País Vasco (-19,0%), Galicia (-21,4%), Castilla y León (-21,9%), Castilla-La Mancha (-22,2%), Canarias (-22,6%), Murcia (-23,9%), Extremadura (-24,2%) y Aragón (-24,9%). Los descensos superaron el -25,8% de la media nacional en las 8 autonomías restantes: Cantabria (-32,5%), Navarra (-30,2%), Baleares (-28,7%), Comunidad Valenciana (-28,3%), Cataluña (-27,6%), La Rioja (-27,4%), Madrid (-27,1%) y Andalucía (-26,5%).
En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar por CC.AA., pues creció en cuatro y decreció en las trece restantes. Destacaron los aumentos en Aragón (27,2%) y Navarra (11,7%) y los retrocesos en La Rioja (-34,7%) y Extremadura (-13,2%).
Incremento de la constitución de sociedades
Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en junio de 2023 la constitución de sociedades aumentó un 16,2% interanual, hasta las 10.275 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 7.491 nuevas sociedades, lo que supone un ascenso del 13,1% con respecto a junio de 2022. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.022 ?.
La creación de nuevas sociedades aumentó en once autonomías, destacando las alzas en Aragón (42,8%), Galicia (35,9%) y Cataluña (32,5%). En cambio, disminuyó en las restantes seis CC.AA., destacando las caídas en Asturias (-16,8%), Cantabria (-15,4%) y el País Vasco (-10,0%).
Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hast disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes
Continúa creciendo la compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda
La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA., destacando Baleares (58,4%), La Rioja (49,2%), Canarias (42,7%) y Andalucía y Madrid (31,8%).
El precio del m² sube un 7,4% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Comunidad Valenciana (14,2%), Madrid (14,0%) o Murcia (13,3%), así como las caídas en La Rioja (-22,4%), Extremadura (-7,6%) y País Vasco (-5,0%)
Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 8,3% interanual a nivel nacional. Crecen en diez CC.AA., destacando La Rioja (35,4%), Madrid (21,9%) y Canarias (21,4%), pero caen en las siete restantes, destacando Castilla-La Mancha (-10,6%), Extremadura (-10,3%) y País Vasco (-9,2%).
La constitución de nuevas sociedades crece un 8,1% interanual a nivel nacional. Destacan los aumentos en La Rioja (51,6%), Cantabria (29,6%) y Baleares (23,0%) y los retrocesos en Canarias (-15,7%) y País Vasco (-14,3%).
La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-2,0% interanual). Destacan Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Andalucía (22,0%) y Comunidad Valenciana (21,5%).
El precio del m² sube un 6,5% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%) y Galicia (12,8%), así como las caídas en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).
Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 14,7% interanual a nivel nacional. Crecen en todas las CC.AA., salvo en Murcia (-4,4%). Destacan las alzas en Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%) y Andalucía (24,8%).
La constitución de nuevas sociedades cae un 11,5% interanual a nivel nacional. Crece solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%) y disminuye en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).
Madrid, 7 de junio 2022. En abril de 2022, con respecto a abril de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%; la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 14,7% y la constitución de nuevas sociedades se redujo un 11,5%.
El número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 60.734 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.575 euros/m², registrándose un ascenso del 6,5% interanual.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 16,5% interanual, alcanzando las 46.377 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 12,4% interanual, hasta llegar a las 14.357 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.749 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.283 euros/m², registrando un aumento del 13,5%.
Incremento de compraventas por autonomías
La compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Murcia, donde se redujo un 2,0% interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Baleares (22,9%), Andalucía (22,0%), Comunidad Valenciana (21,5%) y Castilla y León (17,9%). Por debajo de la media nacional pero aún mostrando incrementos de dos dígitos se situaron Castilla-La Mancha, Cataluña, Asturias, Aragón y Extremadura.
Incremento del precio de la vivienda
El precio del m² subió un 6,5% interanual a nivel nacional. Se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda salvo en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%), Galicia (12,8%), Madrid (11,1%) y Baleares (10,2%). Incrementos más moderados se registraron en las restantes 9 CC.AA.
Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda
En abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 14,7% interanual a nivel nacional, hasta las 32.192 operaciones. La cuantía promedio de estos descendió un 1,3% interanual, alcanzando los 147.693 euros en promedio.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 53,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,5% del precio.
A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-4,4%). Alcanzaron tasas de dos dígitos en once autonomías, destacando Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%), Andalucía (24,8%), Navarra (23,0%) y Cataluña (20,2%).
En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar a nivel autonómico, pues creció en nueve CC.AA. y decreció en las ocho restantes. Destacaron los aumentos en Andalucía (9,9%), Castilla y León (8,3%), Galicia (7,7%) y Aragón (6,2%) y los retrocesos en Baleares (-14,7%) y Extremadura (-14,5%).
Descenso de la constitución de sociedades
Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril de 2022 la constitución de sociedades descendió un 11,5% interanual, hasta las 7.914 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros alcanzaron las 5.950 nuevas sociedades, lo que supone una reducción del 11,9%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.024 euros.
A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%). En cambio, disminuyó en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).
Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.
Gráficos de evolución del mercado inmobiliario
Gráfico 1: Compraventas viviendas y precios medios (índice 2007 = 100)*
Gráfico 2: compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 3: precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %)
Gráfico 4: compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 5: precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráficos de evolución del mercado hipotecario
Gráfico 6: préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)*
Gráfico 7: préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %)
Gráfico 8: cuantía media, por tipo de préstamo (variación interanual en %)
Gráfico 9: porcentajes de financiación
Gráfico 10: préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
Gráfico 11: cuantía promedio préstamos para adq. de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)
A continuación mostramos el informe del Consejo General del Notariado sobre precios ,compraventa de viviendas e hipotecas en 2023:
En 2023, con respecto a 2022, la compraventa de viviendas bajó un 11,2%; la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda disminuyó un 21,3%, y la constitución de nuevas sociedades aumentó un 8,9%. Así mismo los precios de la vivienda subieron un 1,5% anual en 2023.
2023 mostró un marcado enfriamiento en el número de compraventas, con caídas en el primer trimestre que continuaron aumentando para solo moderarse en el último cuarto del ejercicio.
En 2023, el número de compraventas de viviendas frente al año 2022 creció solo en Asturias (1,4%) y descendió en las comunidades restantes, destacando los descensos en Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-16,2%). En 2023, con respecto al 2022, el precio del m² subió destacadamente en Navarra (13,7%), Castilla- La Mancha (8,3%) y La Rioja (7,3%). Solo disminuyó en Baleares (-0,4%) y Aragón (-0,3%).
En 2023, los nuevos préstamos para adquisición de vivienda disminuyeron un 21,3% anual, hasta las 280.340 operaciones, cayendo en todas las autonomías. Su cuantía promedio fue de 148.592?, disminuyendo un 3,1% frente al año 2022. En 2023, la constitución de nuevas sociedades subió un 8,9% anual, destacando los incrementos en Comunidad Valenciana (15,6%), Canarias (12,8%) y Asturias (12,2%).
En diciembre, la compraventa de viviendas decreció un 5,2% interanual con precios promedio que aumentaron un 5,8% y se prevé una caída del 10% en las compraventas de viviendas en 2024. La concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda retrocedió un 8,1%
? La compraventa de viviendas cayó en la totalidad de CC.AA., destacando las caídas en La Rioja (-33,6%), Canarias (-29,0%) y Madrid (-28,9%)
? El precio del m² sube un 0,9%. Destacan los ascensos en Castilla-La Mancha (20,3%) y Aragón (17,2%), así como las caídas en La Rioja (-9,5%) y en el País Vasco (-1,6%)
? Los préstamos para adquisición de vivienda disminuyen un 31,9%. Destacan las caídas en Navarra (-48,0%), Cantabria (-39,8%) y Cataluña (-39,1%)
? La constitución de nuevas sociedades decrece un 2,3%. Destacan los retrocesos en La Rioja (-40,9%), Aragón (-17,6%) y Galicia (-14,9%) y los aumentos en Cantabria (19,1%) y Castilla y León (15,1%)
Madrid, 7 de junio de 2023. En abril de 2023, con respecto a abril de 2022, la compraventa de viviendas cayó un 20,7% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 31,9%, mientras que la constitución de nuevas sociedades registró un descenso del 2,3%.
En España el número de compraventas disminuyó en abril un 20,7% interanual, hasta alcanzar las 49.639 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.622 ?/m², registrándose un ascenso del 0,9%.
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 20,2% interanual, alcanzando las 38.269 unidades, mientras que las de unifamiliares disminuyeron un 22,3% hasta llegar a las 11.370 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un descenso del 0,2%, hasta alcanzar los 1.787 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.308 ?/m², registrando un aumento del 1,5%.
Retroceso de compraventas por autonomías
La compraventa de vivienda decreció en la totalidad de las CC.AA., registrándose el mejor comportamiento en Murcia, con una caída del 9,3% a nivel interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional (-20,7%) fueron: Aragón (-20,4%), Comunidad Valenciana (-15,7%), Extremadura (-14,8%), Castilla-La Mancha (-12,8%), Galicia (-10,2%) y Castilla y León (-9,8%).
Los descensos se situaron por debajo de la media nacional en las CC.AA. restantes: La Rioja (-33,6%), Canarias (-29,0%), Madrid (-28,9%), País Vasco (-25,1%), Navarra (-25,0%), Baleares (-23,7%), Andalucía (-22,4%), Asturias (-22,4%), Cataluña (-21,9%) y Cantabria (-21,4%)
Incremento del precio de la vivienda
En España el precio del m² subió un 0,9% interanual. En 15 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las dos restantes, disminuyó.
Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Castilla-La Mancha (20,3%), Aragón (17,2%), Canarias (12,6%) y Asturias (11,7%).
En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en La Rioja (-9,5%) y País Vasco (-1,6%).
Disminución de los préstamos para adquisición de vivienda
En abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 31,9% interanual, hasta las 21.884 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 6,4%, alcanzando los 142.306 ? en promedio.
El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 44,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,6% del precio.
Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda decrecieron por quinto mes consecutivo en todas las autonomías. Se registraron caídas inferiores a la media nacional en: País Vasco (-31,8%), Andalucía (-31,5%), Castilla-La Mancha (-29,1%), Asturias (-28,5%), Galicia (-28,5%), Comunidad Valenciana (-25,3%), Murcia (-24,9%), Aragón (-24,3%), Canarias (-22,3%), La Rioja (-21,4%) y Baleares (-12,9%). Las CC.AA. cuyas tasas superaron la media nacional fueron: Navarra (-48,0%), Cantabria (-39,8%), Cataluña (-39,1%), Extremadura (-35,8%), Castilla y León (-34,7%) y Madrid (-34,2%).
En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar por CC. AA., pues creció en dos y decreció en las 15 restantes. Destacaron los aumentos en La Rioja (14,2%) y Canarias (4,5%) y los retrocesos en Extremadura (-18,3%) y Castilla y León (-13,9%).
Disminución de la constitución de sociedades
Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril la constitución de sociedades descendió un 2,3% interanual, hasta las 7.886 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 5.739 nuevas sociedades, lo que supone un descenso del 6,2% con respecto a abril de 2022. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.021 ?.
La creación de nuevas sociedades aumentó en cinco autonomías, destacando las alzas en Cantabria (19,1%), Castilla y León (15,1%) y Comunidad Valenciana (6,8%). En cambio, disminuyó en las restantes doce CC.AA., destacando las caídas en La Rioja (-40,9%), Aragón (-17,6%) y Galicia (-14,9%).
Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes
La vivienda en España ha alcanzado su coste más elevado de la historia para los extranjeros. Estos compradores extranjeros han pagado de media 2.062 euros por m2 de la vivienda española en los seis primeros meses de 2022. Así lo ha recogido el Consejo General del Notariado en su último informe.
En tasa interanual, supone un aumento del precio del 10,6% y del 2,28% en comparación con el último semestre del año pasado. Este incremento ha situado al precio de la vivienda en números récords desde 2007, año en el que notarios comenzó a recoger datos.
Estos datos récords tienen su origen en el precio medio que aportan los compradores extranjeros que no residen en España por sus inmuebles. Un precio máximo de 2.522 euros por m2, aumentando un 2,9% en cuota interanual. Este precio se sitúa por encima del que pagan los compradores extranjeros residentes, cuyo valor por m2 se sitúa en 1.622 euros. En este caso, también se experimenta un aumento del 8,2% en comparación a 2021. Por otro lado, los compradores nacionales abonan 1.560 euros por metro cuadrado, aumentando en tasa interanual un 5,2%.
Este incremento de los precios a abonar por los extranjeros en España se ha experimentando en toda España. Extremadura, Asturias y Murcia han obtenido los aumentos más elevados con un 34,3%, 27,5% y un 19%, respectivamente. Madrid se sitúa cuarta con una subida del 16,6%, mientras que Barcelona experimenta un incremento del 10,4%.
Respecto a las nacionalidades, los compradores de Dinamarca fueron los que aportaron una mayor cantidad económica por m2 con un precio medio de 2.870 euros/m2. Tras los daneses, se sitúan los estadounidenses y los noruegos con 2.837 euros/m2 y 2.701 euros/m2, respectivamente.
Tanto las compraventas llevadas a cabo por estadounidenses como las realizadas por ucranianos y noruegos obtuvieron las mayores subidas en los precios. Respecto a los procedentes de EEUU, la subida fue del 25,6%, mientras que los compradores de Ucrania y Noruega, registraron un incremento del 25,4% y del 21,5%.
Los británicos, los compradores que más viviendas adquirieron
Durante los primeros seis meses, los extranjeros adquirieron 72.987 viviendas a nivel nacional. Esto supone el 20,3% del número total de compraventas realizadas en España. Un porcentaje que se sitúa por encima del promedio 18,7% registrado entre 2012 y 2019, convirtiéndose en un nuevo récord histórico.
En cuanto a nacionalidad, los británicos fueron los que mayor porcentaje de viviendas compraron con un 10,7% del total, es decir, 7.793 viviendas. Tras ellos, se sitúan los alemanes con un 10,2% y los franceses con un 7,7%.
Sin embargo, aquellas nacionalidades que registraron mayor subida en las compraventas realizadas por ello son los holandeses con un incremento del 121,5%, seguidos de los noruegos e irlandeses con una subida del 119,5% y del 106,7%, respectivamente.
La CNMC multa con 1,25 millones a varias empresas por imponer comisiones mínimas en el mercado de la intermediación inmobiliaria.
Las sancionadas implantaron en España un sistema de exclusivas compartidas, conocido como MLS, con el que imponían comisiones mínimas de intermediación.
En general, para participar en el sistema, se exigía una comisión mínima del 4 % para la compraventa y de un mes para los alquileres.
La participación en este sistema (MLS) limitó la capacidad de las inmobiliarias de competir y de fijar comisiones independientemente.
Madrid, 9 de diciembre de 2021.- La CNMC ha sancionado a Anaconda; Idealista; Inmovilla; Look & Find; MLS; Remax y Witei por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria. (S/0003/20).
Estas prácticas constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel.
En noviembre de 2019, la CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria. Posteriormente, en febrero de 2020, la CNMC inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas.
Sistema para compartir inmuebles (MLS)
Las empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.
Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la "oficina captadora" y la "oficina vendedora" comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.
MLS en España
En 2002, las empresas Remax y Look&Find promovieron el proyecto en nuestro país. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista (Idealista Tools), se encargó del desarrollo tecnológico. En el año 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para que ambos fueran compatibles con el sistema. En 2017, la empresa Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.
Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.
Reglamento interno
Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.
El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.
Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno.
La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda.
En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades.
Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.
Impago de hipoteca como delito de abandono de familia
El impago de hipoteca se considera delito de abandono de familia por cuando uno de los cónyuges - que está obligado al pago - deja de abonarla durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos, generando una situación de desamparo para el otro cónyuge conviviente y los hijos en común.
Requisitos del delito de abandono de familia por impago de hipoteca
Los requisitos que deben darse para que el impago de hipoteca se considere delito de abandono de familia son:
-Temporalidad del impago: Deberán adeudarse mínimo dos meses consecutivos o cuatro meses si no son consecutivos.
-Conocimiento de la obligación y voluntariedad del impago.
-Será necesario que se conozca por el deudor la obligación de pago de la cuota hipotecaria, decidiendo de forma voluntaria no hacerlo.
-Obligación contenida en resolución judicial:Se exige que la obligación de pago de la cuota hipotecaria esté recogida en el convenio regulador o en la Sentencia que haya resuelto el procedimiento de separación, divorcio, nulidad matrimonial, filiación, o proceso de alimentos de hijos.
-Posibilidades de pago: Que quien tenga la obligación de pagar la cuota hipotecaria, tenga posibilidades de hacerlo. Si el obligado no tuviera recursos económicos para hacer frente a la misma y ello se encontrara bien acreditado, no se le condenará.
Condena por el delito de abandono de familia por impago de la cuota hipotecaria
La condena para el cónyuge deudor será pena de prisión de tres meses a un año o multa de seis a veinticuatro meses. La reparación del daño comportará siempre el pago de la cuantía adeudada. Además de la pena de prisión o multa, deberá pagar la cantidad que adeuda.
Alternativa a la denuncia para exigir el pago de la hipoteca: la vía civil
Una alternativa a la denuncia es la vía civil. Se inicia con una demanda de ejecución por la que se pone en conocimiento del Juzgado el incumplimiento de la obligación de pago de la hipoteca por el otro cónyuge.
Si el Juez estima las pretensiones de la demanda, se le requerirá a la parte contraria que cumpla con la obligación de pago desde ese momento, que abone la cantidad adeudada y satisfaga la condena en costas y pago de intereses en su caso.
¿Pueden ser simultáneos el procedimiento penal y el procedimiento civil?
Será posible instar la vía civil en aras a conseguir el pago de las cantidades adeudadas y es posible instar a la vez la vía penal a efectos de obtener una condena de prisión o pago de multa.
No obstante, si se interpone una denuncia y una demanda civil, en el procedimiento penal deberá renunciarse a las acciones civiles porque ya se estarán dirimiendo en el otro procedimiento.No puede exigirse el pago dos veces, lógicamente.
Resumiendo
En caso de separación o divorcio, así como en un procedimiento de nulidad matrimonial o filiación, debe existir un convenio regulador o una resolución judicial que recoja quién debe abonar la cuota hipotecaria de la vivienda familiar.
De recogerse que uno de los dos dejara de pagar durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos la hipoteca, podría incurrir en el delito de abandono familiar por impago de hipoteca.
Este delito tiene como condena la prisión o el pago de una multa por el cónyuge deudor.
Si el que pretende el pago no quiere denunciar, puede instar la vía civil con un procedimiento de ejecución en el que podrá reclamar las cantidades adeudadas.
Si además de denunciar, quiere instar la vía civil, podría hacerlo pues ambas son compatibles.
Las mirillas digitales sirven para grabar y tener controlado a todo el mundo que pasa o llama a tu puerta, y mientras esto es algo totalmente legal, hay casos en los que puedes tener un encontronazo con la ley.
¿Por qué se ha impuesto la sanción?
La AEPD nunca había impuesto multas de este tipo pero en este caso al instalar la mirilla no tuvo en cuenta que el rango de visión de esta también grababa la puerta de su vecino quien, al darse cuenta, lo denunció por haber instalado la mirilla sin su consentimiento previo.
La resolución judicial indica: "Las cámaras instaladas no pueden obtener imágenes de espacio privativo de tercero y/o espacio público sin causa justificada debidamente acreditada, ni pueden afectar a la intimidad de transeúntes que transiten libremente por la zona"
Instalar cámaras en tu casa es algo totalmente legal, pero si apuntan a zonas comunes, por ley necesitas el apoyo del 60% de tu comunidad de vecinos para instalarla.
¿Por qué se ha impuesto la sanción?
La AEPD nunca había impuesto multas de este tipo pero en este caso al instalar la mirilla no tuvo en cuenta que el rango de visión de esta también grababa la puerta de su vecino quien, al darse cuenta, lo denunció por haber instalado la mirilla sin su consentimiento previo.
La resolución judicial indica: "Las cámaras instaladas no pueden obtener imágenes de espacio privativo de tercero y/o espacio público sin causa justificada debidamente acreditada, ni pueden afectar a la intimidad de transeúntes que transiten libremente por la zona"
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Cursos de formación sobre protección de datos
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.
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"Sin embargo esto no es una solución para los autónomos y las pymes, porque en verdad tarde o temprano tendrán que hacer frente al pago de estos alquileres, aunque es verdad que les alivia la tesorería en el día de hoy", valora Yannick Charton, socio fundador de Valio Consulting.
Charton añade que "son miles los inquilinos de locales comerciales que están atravesando una situación dramática al no poder hacer frente al pago de los alquileres, por lo que se requería una respuesta urgente por parte del Gobierno para descomprimir su situación".
Desde Valio Consulting, facilitamos una guía sobre quiénes pueden beneficiarse de esta medida y los pasos que deben dar para poder hacerla efectiva.
¿Quién se puede beneficiar?
PYMES y autónomos que alquilan un local (uso distinto de vivienda) donde desarrollan su actividad y no han conseguido un acuerdo con el arrendador, siempre que reúnan las siguientes condiciones:
PYMEs ? Requisitos:
1. Que no supere limites Artículo 257.1 RDL 1/2020:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
2. Actividad suspendida por el RDL 163/2020 de 14 de marzo
3. Si la actividad no ha sido suspendida por RDL: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
Autónomos ? Requisitos:
1. Estar afiliado y de alta en la fecha del estado de alarma (RDL 463/2020 del 14 de marzo)
2. Actividad suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo o por órdenes dictadas por la autoridad competente.
3. Si la actividad no ha sido suspendida por RD u orden de autoridad competente: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
¿En qué casos?
Si la persona arrendadora es:
? Una empresa pública de vivienda o un "Gran tenedor" (Por gran tenedor, se entiende una persona jurídica o física que sea titular de más de 10 inmuebles (Excepto garaje y trasteros) o de una superficie construida total de más de 1500 m2 ? Moratoria automática durante el periodo del estado de alarma (El RDL prevé también la mensualidad siguiente y hasta 4 meses según precio del arrendamiento y superación de la situación). El pago se hará una vez superada la situación por pagos fraccionados en un plazo de 2 años sin intereses ni intereses.
? Otra persona física o jurídica: Si no existe acuerdo previo de aplazamiento o rebaja de renta:
o Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta
o Se puede disponer libremente de la fianza para pagar esta renta. Entonces, el arrendatario debería reconstituir la fianza en un plazo de un año.
¿Cómo solicitarlo?
El arrendatario tiene que solicitarlo directamente al arrendador y acreditar que cumple los requisitos con la documentación siguiente:
Reducción de actividad: Declaración responsable en base a la información contable de ingresos y gastos.
Dicha moratoria de créditos hipotecarios podrán solicitarla quienes paguen cuota por vivienda habitual, local en desarrollo de negocio, vivienda en alquiler que haya dejado de percibir las rentas del inquilino durante el Estado de alarma también aquellas personas vulnerables que estén haciendo frente a créditos al consumo o cualquier otro tipo de financiación con cuotas periódicas.
Se entiende por persona vulnerable aquella que esté en : situación de desempleo, autónomos con caída en sus ventas del 40% y unidades familiares cuyos ingresos no superen tres veces el Iprem en el mes anterior a la solicitud de la moratoria y aquellos cuyas cuotas de préstamos hipotecarios más gastos y suministros básicos, sobrepasen el 35% de los ingresos familiares, así como a las personas cuyo esfuerzo en el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, un 1,3%.
El portavoz del Gobierno finalmente ha matizado que el objetivo es proporcionar instrumentos suficientes para atender a las obligaciones y compromisos de pago en tiempos de pandemia.
El Gobierno prorrogó tanto las moratorias hipotecarias como las del sector turístico y transporte aunque desde el Banco de España ponen de manifiesto que las solicitudes y concesiones han sido inferiores a las esperadas;
Concretamente las solicitudes de moratoria legislativa para créditos hipotecarios del sector turístico fue de 1.570 de las que se aprobaron 1.362.
De las moratorias legislativas referidas al transporte ascendieron a 1.836 siendo aprobadas 1.661.
Actualmente las nuevas moratorias se han ampliado hasta el 9 de mayo de 2021 de manera que se podrá solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta del alquiler, cuando el arrendador sea gran tenedor o entidad pública. Incluidos los contratos que puedan acogerse a la prórroga extraordinaria de 6 meses de los alquileres de vivienda de los términos y condiciones del contrato en vigor siempre que no se haya llegado a acuerdo entre las partes y que el propietario no hubiese comunicado necesidad de vivienda para sí en cumplimiento de los plazos y condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
"La última medida del Gobierno protege a delincuentes ocupacionales y ofrece una nueva muestra de lo errático del rumbo de la Administración en esta materia", sostienen desde Tecnotramit.
El Gobierno mediante el Real Decreto Ley 1/2020 ha modificado el Real Decreto 37/2020, aprobado el diciembre pasado, en el que se regulaban las causas de suspensión de los desahucios, si bien se excluía de la suspensión la ocupación del inmueble de carácter delictivo. Según la nueva redacción, la facultad judicial de suspensión se amplía a procedimientos penales en que se tenga que acordar el lanzamiento. Una de las modificaciones más sustanciales suprime la referencia a delito como causa de exclusión de la suspensión, yla exclusión sólo operará cuando haya mediado intimidación o violencia sobre las personas; los otros supuestos de exclusión siguen en pie.
Desde Tecnotramit, afirman que "la medida es un nuevo ataque al sector inmobiliario y al sector inversor". En un momento de crisis galopante, donde lo importante es activar la economía y, por tanto, fomentar la inversión inmobiliaria y no atacar a compañías que están llevando a cabo una actividad empresarial, "se vuelve a adoptar, por enésima vez, una medida de castigo para el sector, simplemente para contentar a unos pocos", sostiene David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.
Frente a este cambio, que llega casi por sorpresa, surgen paradojas cuestionables; de hecho, "la modificación del RDL 1/2021 es conceptualmente muy criticable, dado que es inadmisible que una norma legal ampare ocupaciones calificadas como delito", afirma David Viladecans Jiménez."Es paradójico que con la modificación sea posible amparar una ocupación calificada como delictiva, pero en cambio no se ampare una ocupación para llevar a cabo actividades ilícitas, como si cometer un delito no fuera ilícito", añade.
Excluidas de la posibilidad de suspensión viviendas y segundas residencias
Se trata, pues, de "la última medida del Gobierno para proteger a los delincuentes ocupacionales", según afirma el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que aparece además como una "nueva muestra de lo errático del rumbo del Gobierno en esta materia", añade.
Pese a estas modificaciones, cabe aclarar que el Real Decreto Ley 1/2020 no está amparando a las situaciones subsumibles en el delito de allanamiento de morada, dado que la exclusión de la posibilidad de suspensión se mantiene para el caso de ocupación de viviendas o segundas residencias. "Este decreto está pensando en situaciones ocupacionales de inmuebles que no sean viviendas de nadie", evidencia Viladecans Jiménez. Teniendo en cuenta estos datos, esta modificación de la Ley provocaría un aumento de la inseguridad jurídica en el ámbito del arrendamiento.
Podemos considerar el mindfulness como una filosofía de vida, aunque este término hace referencia a la práctica de un tipo de meditación y relajación corporal y es un concepto que puede extenderse a nuestra vivienda. Una casa mindfulness es aquella pensada para vivir y no para impresionar. Se valora pasar tiempo en ella, comer, dormir y tener espacio para meditar o estar solo.
El Dr. Craig Hassed, profesor del Departamento de Medicina General en la Universidad de Monash (Melbourne, Australia), explica que "Un hogar mindfulness es el que te ayuda a sentirte atento cuando te encuentras en él, es decir, conectado, despierto, seguro y en paz contigo mismo, con las personas con las que vives y con tu entorno. Te nutre, te interesa y te atrapa. Alimenta tus sentidos sin abrumarlos, y no te distrae de estar presente en el ahora".
Por lo tanto, el mindfulness es un ejercicio de atención plena que nos invita a ser conscientes de nosotros mismos y vivir en presente en un tiempo como el actual, en el que estamos constantemente distraídos por la tecnología.
Y dicho esto, enumeramos algunas ideas para crear una casa mindfulness:
Definir un espacio personal
Se trata de tener un espacio dedicado solo a nosotros, un refugio donde esté aquello que nos gusta. No se necesita mucho: una mesa o escritorio y un asiento cómodo es más que suficiente.
El contacto con la naturaleza
Lo primero que debemos dejar entrar en la vivienda es la luz natural, pues ilumina espacios de forma que transmite bienestar y tranquilidad.
Las plantas son una excelente fuente de decoración y haremos uso de materiales naturales. Los muebles de madera son ideales por su calidez y conexión con la tierra.
Las telas y los detalles decorativos también deben ser naturales. Por ejemplo, algodón, lino o lana en el primer caso y arcilla, porcelana y piedra en el segundo.
La idea es que la naturaleza entre en casa.
Diseño minimalista
El mindfulness va de la mano de una decoración sencilla. Los excesos nos impedirán dejar la mente en blanco. Debemos mantener espacios amplios que nos ayudarán a sentir más comodidad y nos ayudarán a disfrutar de dicha amplitud.
Colores relajantes y naturales
La pintura también debe ser natural y nos rodearemos de colores que también nos aporten relajación y bienestar.
Son colores mindfulness:
Verdes: porque recuerdan a la vegetación.
Marrones y ocres: remiten a la tierra, al suelo.
Azules:representan el cielo y el mar.
Blanco: porque es símbolo universal de la pureza.
Confort
El confort es lo más importante. Optaremos siempre por muebles que sean cómodos. No tienen que ser muebles bonitos para aparentar, sino mobiliario que nos guste y sea práctico.
Enero, 2021. ? Hacer un pronóstico sobre la evolución del mercado inmobiliario por lo que a ventas y precios se refiere, en base a un mercado volátil que se mueve por sensaciones y en un momento de incertidumbre como el actual, no es tarea fácil. Por eso, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, define así cual será el proceso de toma de decisiones que determinará el patrón de compra de una vivienda en 2021: "Si la situación económica de cara al año que viene mejora respecto la expectativa actual podremos ver un efecto psicológico positivo y por ende, una revitalización de la demanda que haga subir ligeramente los precios al igual que el número de operaciones".
Por lo que respecta a la financiación de estas viviendas, analizar la situación económica resultante de la crisis sanitaria y el perfil del comprador será determinante para fijar las condiciones hipotecarias en cuanto a criterios de riesgo y aprobación. En este sentido, no se prevé un abaratamiento adicional y sí un ligero endurecimiento de las condiciones, aunque "éstasseguirán siendo atractivas ya que la situación económica no permite un estiramiento de los tipos de interés en el corto y medio plazo", asegura Hernández Reche.
Por otro lado, el panorama bancario que se presenta marcado por las fusiones y el planteamiento de nuevas entidades también influirá en las condiciones ofrecidas, pues obligará a las grandes bancas a centrar su atención en el saneamiento de los propios balances, favoreciendo así la banca de nicho. De hecho, "la banca mediana con balances más saneados y mayor capacidad de agilidad comercial podrá permitirse una política de condiciones más agresiva para potenciar su atractivo, que en un mercado que tiende a unificarse puede ser una estrategia de posicionamiento de mercado con óptimos resultados", como vaticina el CEO de Tecnotramit.
La limitación al precio del alquiler, una medida desestabilizante para el sector
Por lo que respecta al mercado de alquiler y en concreto a la limitación de los precios, Hernández Reche ve más que probable que esta medida se extienda más allá de los límites de Cataluña. "La solución a un desequilibrio de mercado no es introducir factores que lo desestabilicen aún más: dejar toda la responsabilidad al sector privado será más perjudicial por la inestabilidad adicional que va a generar", ha lamentado.
A este respecto, ha insistido en que el acceso a la vivienda en las grandes ciudades es un problema eminentemente social que debe ser abordado desde la administración pública, y así lo han denunciado en distintas ocasiones desde la Asociación de APIs de Cataluña (AIC): "Cuando el problema es escasez de oferta no puedes tomar decisiones que desincentiven aún más esta oferta", ha puntualizado el CEO de Tecnotramit, que ha destacado la colaboración del sector público-privado como posible solución al problema.
Esta normativa permite a ayuntamientos y comunidades limitar los precios cuando se produzcan subidas desorbitadas en zonas de especial interés, teniendo como referencia el índice de precios que el Ministro tiene pensado publicar a finales de marzo, "recalcando que se haría de manera temporal y excepcional", según fuentes del Ministerio.
Todavía el Ejecutivo no tiene claro cómo va a regular los precios del alquiler y se barajan varias posibilidades. Se planteó la tramitación de la iniciativa cómo real decreto, aunque la abogacía del Estado se pronunció en contra, otra opción es incluirla en el Real Decreto-Ley de marzo o sacarla como un proyecto de Ley que reformara la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, claro, todo esto con la aprobación del Congreso.
La medida propuesta por el Ministerio no ha sentado muy bien a fondos, Socimis y expertos sector inmobiliario incluida la Comisión Europea, debido a su futuro impacto en el mercado y sus posibles efectos adversos. Ante dicho malestar Ábalos se ha pronunciado y ha lanzado un mensaje tranquilizador al sector inmobiliario diciendo que "escuchará a agentes, organizaciones sociales, administraciones públicas y al sector privado antes de que salga la norma en vigor".
La Comisión Europea se ha pronunciado al respecto y ha avisado de los efectos adversos que puede tener el control de los alquileres. Resaltando que si nos basamos en experiencias recientes, se ha mejorado el acceso de los inquilinos a corto plazo en las zonas donde se ha aplicado pero también ha aumentado los precios en otras áreas. De igual manera los controles de precios pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler a medio y largo plazo y tener efectos indeseados en la demanda y los precios.
Si se toma como referencia lo que ha ocurrido en otras capitales respecto a la congelación del alquiler, los resultados son negativos. Las medidas de control de precios en ciudades como Berlín o París han resultado erróneas y se están retirando, ya que generan el impacto contrario al deseado, reduciéndose la oferta en las zonas más tensionadas y elevándose los precios de manera desorbitada.
Regular el mercado inmobiliario frena la recuperación y el crecimiento económico según los expertos del sector inmobiliario.
Entre los principales problemas que se pueden presentar en un proceso de compraventa de vivienda de nueva construcción son los siguientes:
Incumplimiento contractual del promotor-vendedor es decir la diferencia entre lo consignado en la memoria de calidades y lo incorporado finalmente en la vivienda pudiéndose exigir el cumplimiento integro de lo recogido en el contrato. Por lo que se recomienda la recopilación de toda la documentación publicitaria y de la web en caso de encontrarnos con diferencias entre lo ofertado y lo entregado por el promotor.
También se puede acudir al artículo 61.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
También en los contratos se suele introducir la claúsula de salvaguarda en la que se permite que el proyecto de ejecución pueda sufrir cambios o modificaciones por causas técnicas o administrativas que puedan afectar a las calidades ofertadas en la memoria. Esta clausula protege al comprador de que en caso de sustitución de las calidades publicitarias deberá ser sustituido por otro de idéntica calidad, nunca inferior pues daría lugar a indemnización.
Normalmente durante las visitas a la vivienda piloto se suele poner de manifiesto los cambios en la memoria de calidades, de manera que en la firma de la escritura se hará constar que se han incluido las clausulas que supongan rebajas de los derechos.
Sin embargo en los casos en los que no se pueda hacer la visita pertinente a la vivienda entregada, se deberá realizar toda la comunicación a la promotora lo antes posible, en el caso de que hubiera algún cambio en las calidades se procedería a un informe pericial donde se reflejen dichos cambios y así reclamar a la promotora la sustitución de lo incorporado por otro de igual calidad.
Las mejores hipotecas variables de noviembre se caracterizan por ofrecer un plazo de hasta 30 años, estar reservadas para la compra de vivienda habitual, aplicar un tipo de interés alto durante el primer año de vida del préstamo y bonificar a los clientes que decidan domiciliar la nómina y contratar seguros.
Destacamos las siguientes;
Hipoteca variable de Evo Banco
Evo mantiene disponible uno de los mejores préstamos a tipo variable.
Establece un diferencial del 0,88% + euríbor (0,64% TAE), aunque durante los 12 primeros meses el tipo de interés es del 0,98%. Para una hipoteca de unos 150.000 euros, estas condiciones se traducen en una cuota mensual de unos 474 euros.
No obstante, para beneficiarse de estos números es necesario aplicar unas bonificaciones, como que el cliente domicilie la nómina en Evo Banco y que contrate el seguro de hogar. En el caso de que no se cumplan dichas condiciones, los intereses suben hasta situarse en el 1,18% durante el primer año de la hipoteca y en el 1,08% + euríbor a partir de entonces (0,88% TAE).
Como ventajas adicionales, este préstamo no tiene comisión de apertura ni tampoco de cancelación, ya sea una amortización parcial del préstamo o total. Además, incluye dos seguros gratis para el primer titular y si el cliente cumple con los pagos acordados, el diferencial va bajando a medida que pasan los años, siempre y cuando contrate la oferta que incluye las bonificaciones (nómina y seguro). En ese caso, el interés iría bajando de forma progresiva hasta quedarse en 0,68% + euríbor a partir del décimo año.
Hipoteca variable de Abanca
Otra de las alternativas es la oferta de Abanca. Su préstamo variable para la compra de vivienda habitual incluye un interés del 1,15% durante el año, aunque luego baja al 0,85% + euríbor (2,08% TAE), lo que significa que es ligeramente inferior al que establece EVO Banco. En este caso, la cuota mensual sería de unos 472 euros, siempre y cuando se contraten las bonificaciones pertinentes.
En este caso sería la domiciliación de la nómina y los seguros de hogar y vida. En el caso de que el cliente no quiera contratarlos, el interés del préstamo sube a partir del segundo año (en los primeros 12 meses se mantiene el 1,15%), hasta situarse en el 1,55% + euríbor.
La parte positiva es que no establece comisiones ni de apertura ni de cancelación (parcial ni total), y que la entidad está dispuesta a financiar hasta el 90% del precio de compra del inmueble, frente al 80% habitual, aunque siempre y cuando el cliente cumpla con los criterios que fija el departamento de riesgos.
Hipoteca variable de Kutxabank
kutxabank actualmente ofrece un préstamo que establece un interés del 1,45% durante los primeros 12 meses y que, a partir de entonces, se reduce al 0,89% + euríbor (1,78% TAE), dejando una cuota mensual de unos 475 euros para un importe solicitado de 150.000 euros.
La entidad ofrece estas condiciones siempre y cuando el cliente decida aplicarse las bonificaciones. En su caso, se trata de la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida y también un plan de pensiones. No obstante, Kutxabank es flexible a la hora de pactar las bonificaciones y que puede llegar a ofrecer financiación de hasta el 100% del precio de compra, en función de la solvencia del cliente.
Hipoteca variable de Openbank
En su caso, la hipoteca está sujeta a un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,19% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros.
¿Y qué bonificaciones hay que contratar para conseguir estas condiciones? La respuesta es domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. Por tanto, establece unos requisitos inferiores a los de otras entidades. Además, Openbank libra al cliente de asumir el coste de la tasación del inmueble y no establece comisiones de apertura ni de cancelación parcial. Solo hay penalizaciones si la amortización es total y siempre que se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo, tal y como marca la ley hipotecaria. En concreto, la comisión sería de un 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer y el quinto año.
Si el cliente no está interesado en aplicarse esas bonificaciones, la hipoteca se encarece. Durante el primer año el tipo de interés se eleva hasta el 2,39%, mientras que a partir de entonces sería del 1,39% + euríbor (2,41% TAE).
Hipoteca variable de ING
ING ofrece una de las mejores hipotecas variables del momento. La entidad, al igual que las anteriores, premia a los clientes que decidan acogerse a las bonificaciones.
La opción más ventajosa establece un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,65% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros. Para ello, es necesario domiciliar la nómina en la entidad, así como contratar el seguro de hogar y de vida.
La oferta empeoraría y se quedaría de la siguiente manera: un interés inicial del 2,79% en los primeros 12 meses, y un 1,79% + euríbor (2,83% TAE).
Entre las principales ventajas:
No aplica comisiones (ni apertura ni amortización) la entidad asume todos los gastos de la formalización del préstamo, incluida la tasación.
Tiene una revisión semestral, mientras que en los demás casos es anual.
Fase 0: se abren oficinas pero no se pueden visitar inmuebles.
Abarca del 4 al 11 de mayo, se permite retomar la actividad comercial y apertura al público, excepto aquellas cuya superficie sea mayor de 400m2 o se encuentren en un centro o parque comercial.
Se procederá a las visitas en la fase 1con las medidas de seguridad e higiene específicas que se concreten para ese momento y actividad.
Cita previa y permanencia mínima
Sólo se atenderá con cita previa y con un trabajador en el establecimiento. No habrá zonas ni tiempos de espera por motivos de seguridad. Atención individualizada y separación de dos metros de distancia.
Franjas horarias
Debe establecerse horario de atención preferente por edad. Este horario específico debe coincidir con la franja horaria de paseo: de 10 a 12 de la mañana y de 7 a 8 de la tarde.
Higiene en la oficina
Limpieza y desinfección de las instalaciones, como mínimo una vez al día, con especial atención a las superficies de contacto más frecuentes utilizando diluciones de lejía (1.50, es decir, unas dos cucharadas soperas por cada litro de agua) recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.
Ventilación diaria.
No permitir que los clientes utilicen los aseos si no es estrictamente necesario.
Colocar papeleras con tapa y pedal.
Atención al público
Mascarilla protectora para la persona que atiende.
Pantalla protectora de sobremesa.
Producto desinfectante de manos en la entrada de la oficina a disposición de los clientes y, si acaso, en el mostrador de atención al público.
Normas de protección visibles en la oficina. (Cartel enviado por API)
Marcar distancias de 2 metros mínimo entre lugar de atención y espera.
Reducir el público en la oficina según las indicaciones oficiales para cada fase del desconfinaminto.
Atención individualizada al cliente con la debida separación física. Si no es posible, instalar mostradores o mamparas.
Personal de la agencia
Que todas las personas trabajadoras de producción y oficinas puedan mantener la distancia de seguridad de 2 metros, en todos los espacios de trabajo: oficina, comedor, etc. En caso de no ser posible el mantenimiento de la distancia de seguridad, utilizar elementos físicos de separación como mamparas, metacrilato o similar, con un mínimo de dos metros de altura, señalizados de manera evidente y realizando una limpieza y desinfección frecuente del elemento.
Reducir la presencia de personal en las instalaciones al mínimo posible para la continuidad del proceso, valorando flexibilidad de turnos de trabajo, servicios mínimos, horarios diferenciados de acceso a zonas comunes, modificación de la velocidad de producción?
Establecer el número máximo de personas presentes en salas, zonas? del centro de trabajo, teniendo en cuenta sus dimensiones, distribución y distancias de seguridad.
Asignar zonas específicas a cada trabajador, de manera que sea el responsable de realizar la totalidad de tareas o actividades en la zona, asignando horarios específicos.
Reubicación de puestos de trabajo y mobiliario, si se considera necesario.
Para saludar, no dar la mano ni besar al resto de personal. Mantener una distancia de 2 metros.
No compartir el material de trabajo.
Al finalizar la jornada laboral, será necesario desinfectar la pantalla facial, según las instrucciones del fabricante.
No compartir vasos, ni beber de botellas.
No compartir los equipos de protección individuales (EPI).
Priorizar el uso de las escaleras en lugar de los ascensores.
En el caso de los trabajadores en contacto con clientes, lavar las prendas en ciclos de lavado de entre 60 y 90 grados centígrados.
Movilidad
Evitar las aglomeraciones en la entrada y la salida de la agencia, flexibilizando los sistemas de entrada y salida, en su caso.
Asimismo, evitar aglomeraciones en la ida y vuelta del trabajo, utilizar medios particulares si se dispone de ellos, y permanecer atento a las frecuencias de paso y a las advertencias de las autoridades de transporte, estimando más tiempo para los desplazamientos.
Replantearte toda la movilidad dentro de tu proceso inmobiliario para garantizar la seguridad de tus empleados y clientes.
Por último, te recomendamos que te pongas en contacto con tu empresa de prevención de riesgos laborales para que realicen un estudio personalizado de medidas de higiene en función de las características particulares de tu oficina.
En 2019 la edad ordinaria de jubilación en España será de 65 años y 8 meses para quienes hayan cotizado menos de 36 añosy 9 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado o excedido ese nivel de cotizaciones. Desde 2027, la edad de jubilación será de 67 años para quienes hayan cotizado menos de 38 años y 6 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado esa cota.
Según datos del INSS, la edad media de jubilación efectiva de los españoles durante 2017 fue de 64,2 años, sensiblemente inferior a la edad ordinaria.
La edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses.
Los españoles se jubilan cada vez más mayores.
Pero la tendencia de fondo es que la edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses, según la Seguridad Social. Esta subida se explica por la aplicación de la reforma de pensiones de 2011, la caída del retiro anticipado en un 13% hasta octubre y por varias medidas adoptadas por el Gobierno en los últimos meses.
La edad legal de jubilación y la efectivamente de los trabajadores que empiezan a cobrar su pensión de la Seguridad Social no son la misma.
¿A qué se debe? La primera, la que marca la ley como norma general, es de 65 años para quienes han cotizado 36 años y nueve meses o más, y 65 años y ocho meses para el resto. Pero la edad real es otra, porque la norma tiene excepciones (jubilación anticipada, parcial, de mutualistas que cotizaron antes de 1967) que permiten empezar a cobrar antes una pensión. Y eso explica que en los 10 primeros meses de este ejercicio la edad media sea de 64,4 años, es decir, 64 años y cinco meses.
Objetivos de las últimas reformas de pensiones:
Retraso de la edad de jubilación y acercamiento a la legal.
Contener el gasto.
Aumentar el tiempo en que los trabajadores cotizan a la Seguridad Social.
También pretenden que esa evolución vaya en concordancia con el creciente envejecimiento de la sociedad española.
Quien llegaba a los 65 años en 1975 tenía una esperanza de vida de otros 15 años. En 2000 ese horizonte se amplió hasta rozar los 19. Y en 2018 ya superaba los 21.
Pero la situación dio la vuelta en 2017 e, incluso, se ha acelerado este año, cuando en un solo ejercicio se ha retrasado la edad real de jubilación en casi 2,5 meses sobre la de 2018. Esto está directamente vinculado a la caída de jubilaciones anticipadas: las 103.553 de los diez primeros meses del año suponen un 13,3% menos que en el mismo periodo de 2018 y un 40,5% sobre el total frente al 43% de 2018, según el Ministerio de Trabajo.
El número de hogares que viven en régimen de alquiler alcanzó el máximo con un 16,9%, frente al 16,3% del año anterior. En 2004, este porcentaje se situaba en el 13,9%, y tocó mínimos en 2005, cuando se quedó en el 13%.
La tendencia al alza de los precios de la vivienda no parece detenerse. Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de los pisos crecerá un 5%, el doble que en 2017. Respecto al alquiler, las subidas son todavía mayores: un 13% en 2017, según los datos de pisos.com, porcentaje que se eleva hasta el 20% en ciudades como Madrid y Barcelona.
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), las CCAA de Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias cuentan con mayor porcentaje de hogares en régimen de alquiler.
El mercado de la vivienda en España está en un momento de cambios, Los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que cada vez más familias se deciden o se ven abocadas a vivir del alquiler. En 2018, el 17,5% de los hogares ya vivía en régimen de arrendamiento, el porcentaje más alto de los últimos años.
En contraste el 76,1% mantiene la vivienda en propiedad.
Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias, son los lugares donde más hogares viven en alquiler
Desgranando los datos del INE por comunidades autónomas, se observa el incremento del porcentaje de hogares que residen en alquiler por encima de la media nacional. En Baleares alcanzaron en 2018 el 28,3% del total de hogares, casi 12 puntos por encima de la media nacional, seguido por Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%).
En estos cuatro mercados hay más tendencia al alquiler excepto en Madrid, donde la propiedad ha vuelto a subir y el alquiler ha decaído.
Sin embargo, Canarias es la comunidad que menor porcentaje de vivienda tiene en propiedad (65,5%) debido al auge de la cesión gratuita, que supone un 15%, por encima del 6,4% de media nacional. Galicia también tiene un alto porcentaje de vivienda en cesión gratuita un 12,8% de total de hogares.
Baleares (65,9%) y Cataluña (69,6%), junto a Canarias suman las únicas tres CCAA por debajo del 70% de hogares en propiedad en 2018. Madrid (73,4%) también se encuentra por debajo de la media nacional.
Por el contrario, País Vasco (83,1%), Extremadura (82,8%), La Rioja (82,6%), Castilla y León (82,1%) y Murcia (80,1%) son las regiones con mayor tenencia de propiedades.
A día de hoy algunos expertos creen que puede haber un cambio de tendencia y cada vez más los hogares optarán por la compra en lugar de alquilar, aprovechando la mejora económica y la concesión de hipotecas.
Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería "un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional". Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.
EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que "se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración".
De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.
Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).
En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.
El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.
Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.
La representación regional de la agencia Knight Frank, ha destacado que "Marbella ha dejado de ser sólo un destino turístico para golfistas y jubilados, para convertirse en residencia permanente de muchas familias con formatos de trabajo híbridos que exigen calidad de vida, infraestructuras, colegios internacionales de prestigio y accesibilidad al resto de grandes ciudades europeas".
Según el Informe del mercadoinmobiliario elaborado anualmente por la inmobiliaria Diana Morales Properties , el inicio de los trámites del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) , los cambio legislativos y fiscales , y el aumento del precio de la alta gama de viviendas en Marbella, han situado a la localidad como destino de lujo de primer orden en Europa.
A pesar de que la recesión económica y la subida en los tipos de interés por la guerra de Ucrania han afectado negativamente a muchas ciudades, según el informe citado : "Marbella ha salido fortalecida, mostrando cifras de crecimiento muy por encima de las de sus competidores, y sigue consolidándose como uno de los lugares preferidos no solo para quienes buscan una vivienda vacacional, sino también para quienes desean fijar su residencia".
Precio, volumen de ventas y ralentización de la venta
El precio de las viviendas de alta gama en Marbella "registró un aumento del 7,1% el año pasado.
El volumen de compraventas aumentó en 2022 en viviendas de obra nueva y también en las segunda mano en Marbella , Estepona y Benahavís.
Según el Ministerio de Fomento, sin embargo , los datos trimestrales mostraban una acentuada ralentización de las ventas de viviendas de obra nueva sobre todo en Marbella .Se paso de 256 a 50 y a 30 viviendas vendidas en los últimos tres trimestres.
Previsiones positivas para 2023
Los datos positivos de los últimos trimestres, a pesar de la incertidumbre que crea la crisis energética, y la crisis de Silicon Valey, parecen augurar buena salud para el sector inmobiliario, en la costa del sol, y en Marbella especialmente.
Pia Arrieta Morales, socia directora de DM Properties, señala que "nuestras perspectivas podrían describirse como cautelosamente optimistas, y aunque el volumen de ventas parece haberse ralentizado, hemos observado que el valor medio de las transacciones sigue en aumento".
Y agrega que "se prevé que el limbo legal en el que se encuentra la situación urbanística en Marbella ? que actualmente funciona en base al PGOU de 1986 ?, llegue a su fin a finales de año, proporcionando seguridad urbanística en los terrenos pendientes de aprobación definitiva para ser urbanizados, lo que atraerá a inversores y promotores que buscan oportunidades de negocio en la ciudad".
El 33,5% de compras de inmuebles en Málaga la realizaron extranjeros en 2022
Un 33,5% de las ventas en la costa del sol fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone un incremento del 6,12% respecto al año anterior.
Según los datos del registro de datos de compraventas, el 2022 alcanzó el mayor crecimiento anual de los precios de viviendas de alta gama (5,2 %).
Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Reino Unido (16%) encabeza a los compradores en Málaga ,seguido de suecos (12%) y los Países Bajos (8%).
Los compradores de países del Este ( polacos, eslovacos, húngaros, checos) aumentan en Marbella .
En contra de lo que indican los datos mundiales en esta zona la edad media del comprador extranjero disminuye considerablemente.
Se está priorizando por los compradores la vivienda nueva o listas para residir
DM Properties destaca que los compradores internacionales necesitan viviendas de nueva construcción y listas para vivir .Compradores de Bélgica (24,5%), Países Bajos (21,90%) y Polonia (21,30%) encabezan a los compradores de obra nueva.
Además las preferencias de los foráneos pasan por las villas "llave en mano" frente a las que necesitan reformas.
Diferencias locales en la venta de viviendas en Málaga
Localmente , Marbella lidera la venta de segunda mano frente a los municipios cercanos y Estepona lidera la compra de vivienda de obra nueva ( por su mayor disponibilidad de suelo y licencias)
Tras los datos obtenidos por la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de Madrid, la comunidad se ha convertido en el territorio nacional con mayor porcentaje de viviendas protegidas para colectivos vulnerables. En España, el 60% de la oferta de este tipo de inmuebles se encuentra en la Comunidad de Madrid. A esta cifra, hay que sumarle las próximas 1.600 viviendas que ofertará la Administración Regional.
Tal y como ha sostenido la consejera de Vivienda, desde 2019, se han ofrecido más de 900 pisos destinados a familias con una renta máxima de 28.000 euros al año. "Los inquilinos abonarán 350 euros de renta por una vivienda de dos habitaciones y 50 metros cuadrados", ha defendido la consejera.
El objetivo del Gobierno regional no es solamente mejorar el acceso a la vivienda de las familias vulnerables, sino también garantizar seguridad jurídica, estimular las inversiones y respetar el derecho a la propiedad privada.
Además, la comunidad está elaborando el Plan Vive con el que se pretende ofertar más de 5.000 inmuebles con rentas que se situarán un 40% por debajo del precio medio. Este plan cuenta como objetivo crear en un plazo de ocho años 25.000 inmuebles para alquileres asequibles distribuidos por toda la comunidad. Isabel Díaz Ayuso, presidenta del Gobierno Autonómico, espera ofrecer 15.000 viviendas en el actual mandato.
Durante la primera etapa del Plan Vive, se repartirá 6.646 viviendas por 14 localidades de la región, suponiendo una inversión de 700 millones de euros.
Finalmente, después de las ofertas recibidas, Saturn Holdco S.A. y Dorsono Investments S.L. serán las empresas encargadas de desarrollar el 80% de las viviendas ofertadas.
Paloma Martín, consejera de Vivienda, ha declarado que el Gobierno regional se compromete a "facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles a través de diferentes medidas". Además, define al Plan Vive como "uno de los proyectos de alquiler más ambiciosos de Europa".
Las previsiones apuntan a que de las primeras viviendas, saldrán beneficiadas 17.000 familias, la mayoría de ellas por debajo de los 35 años de edad. En suma, se obtendrá una inversión de 500 millones de euros al crear alrededor de 35.000 puestos de trabajo.
Este plan ayuda a aquellas personas incapaces de acceder al mercado libre de vivienda o a alquileres sociales por pertenecer a grupos vulnerables como víctimas de violencia de género o colectivos jóvenes. Por ello, se crearán viviendas de alquiler asequible.
El objetivo del Plan Integral del Alquiler Municipal es captar vivienda vacía, cediendo los propietarios el usufructo a cambio de ayudas para la reforma de vivienda incluidas la garantía de renta. De esta manera el Ayuntamiento se encargaría de gestionar los alquileres y el soporte de la carga de posibles impagos de periodos en el que el inmueble esté vacio o desembolsos en caso de desperfectos de la vivienda poniéndose de manifiesto que "el plazo por el cual se constituirá el usufructo no podrá ser inferior a 4 años".
Esta regulación es la que ha creado más suspicacias poniéndose de manifiesto que; "Es una barbaridad que desde una sociedad pública se pueda limitar el derecho del inquilino a estar siete años en una vivienda", afirma Zurdo. Además la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo también recurrió a otras figuras como el aval para mediar en esos alquileres y garantizar el pago sin necesidad de ser usufructuaria.
De hecho el art 13.2 de la LAU "está pensado para usufructos individuales, no de naturaleza colectiva, porque entonces se desnaturaliza" y alerta del peligro de que fondos u otros grandes propietarios empleen esta figura para ceder ese derecho a una tercera parte y acortar así los plazos de alquiler.
En el art. 9 de la LAU se establece la duración mínima de los alquileres, reformado en marzo de 2019 para extender su plazo. Con este artículo los inquilinos tienen derecho a permanecer en el inmueble un mínimo de cinco años si el propietario es persona física y siete años si es persona jurídica. Siempre que además se respeten correctamente los plazos de preaviso, se refieren a la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para sí mismo o un familiar próximo; o que el arrendador no sea propietario del bien, sino que sea un subarrendatario o que tenga cedido un derecho superficiario o usufructuario.
El delegado del Área De Desarrollo Urbano cree que esta es una gran oportunidad para el crecimiento de la ciudad generando nuevos espacios de actividad económica y comercial para conseguir el equilibrio territorial.
El Ayuntamiento pretende hacer los ajustes y reordenación del territorio en las zonas del Bosque Metropolitano y el anillo verde de 75 kilómetros que bordea Madrid así como la agilización en la gestión de la construcción prevista para mediados del próximo año.
Desglose por fases y ámbitos:
- Los Ahijones: El convenio de gestión está aprobado y la tramitación del proyecto de reparcelación comenzará este verano. La primera etapa de urbanización ya está en ejecución. En esta primera fase se contemplan 2.780 viviendas, de las que 1.646 serán protegidas. Además, hay 47.000 m2 de edificabilidad para la actividad económica y 88.700 m2 para el sector terciario.
- Los Berrocales: El convenio de gestión está aprobado y también está en ejecución la primera fase de urbanización con 4.500 viviendas, de las que 2.168 serán protegidas. Se contemplan 8.636 m2 de edificabilidad de actividad económica y 56.200 m2 de terciario.
- Los Cerros: Está en tramitación su convenio de gestión y se prevé su aprobación definitiva este mismo año. La estimación es que las obras de urbanización se inicien en la primera mitad del próximo año con 4.175 viviendas, de las que 2.624 serán protegidas.
- Valdecarros: Se prevé aprobar el proyecto de reparcelación en 2023. Las obras de la primera etapa de urbanización se estima que empiecen este año con 2.580 viviendas, de las que 1.664 serán de protección oficial.
- El Cañaveral: La urbanización está finalizada y se está dotando de equipamientos y comunicaciones.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha publicado los datos anuales correspondientes a las viviendas libres iniciadas y terminadas en 2019. El número de viviendas terminadas en el mercado libre residencial, concluyó con 71.562 casas visadas según la Estadística de Edificación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España y de la Estadística de Obras en Edificación del propio Mitma.
Este dato supone un incremento del 19,4% interanual y el tercer año consecutivo en números verdes, aunque este aumento es el más bajo registrado desde 2016, cuando las viviendas terminadas cedieron un 9,7%.
Lejos quedan los años del boom inmobiliario en los que se superaba el medio millón de viviendas libres terminadas entre 2004 y 2008.
Las regiones más destacadas por el incremento de la construcción son Asturias (116%), Madrid (65%) o Cantabria (55,6%). De los grandes mercados de la vivienda, Madrid sigue atrayendo la inversión inmobiliaria debido a su situación y cotización al alza en el mercado inmobiliario.
Cataluña creció un 23,5% interanual, mientras que Andalucía aumentó un19,9% respecto a 2018. La Comunidad Valenciana cedió un 14,9%, pero el motor de la construcción en la región mediterránea sigue siendo Alicante, donde las viviendas libres terminadas cayeron un 30,2%. Canarias (41,6%) y Baleares (26,2%) volvieron al positivo, después de caer en 2018.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística INE sobre ocupación y rentabilidad en establecimientos hoteleros, el mercado internacional está funcionando al 25% en la comparativa de los últimos 12 meses, el mayor descenso se ha registrado en los hoteles de tres estrellas, donde las pernoctaciones de turistas extranjeros han caído un 77% y las de residentes en España un 27%.
Respecto al número de plazas ofertadas, la patronal ha destacado que existe todavía un 18% de la planta alojativa que no se ha puesto a disposición de los clientes.
Por categorías, son los hoteles de cinco estrellas los que representan un mayor cierre, afectando al 27% de los mismos, un 20% en alojamientos de cuatro y el 13% en tres estrellas.
La caída de la ocupación hotelera es de más del 42% en los últimos 12 meses, afectando de modo similar a todas las categorías.
En ciudades de más de 500.000 habitantes, como Madrid o Barcelona, el ingreso medio por habitación disponible de 2021 supone el 50% del obtenido en 2019, mientras que en las ciudades de 100.000 a 500.000 habitantes el ingreso medio por habitación supone un 80% del obtenido en 2019.
Cehat ha señalado que se está lejos de la recuperación a niveles precovid, contextualizando que "sufren un gran descenso del mercado internacional, lo que va a provocar que muchas zonas no puedan restablecer su actividad económica habitual".
Le voy a proponer tres definiciones sobre la educación (formación) en general. Vienen de una fuente segura: la UNESCO, pero, antes o después de su lectura, el lector pude pensar en lo dicho en el título de ese artículo: ¿Y esto para que me vale a mí, comercial inmobiliario?
Una respuesta rápida puede ser? para nada práctico, y esto puede alejarle o bien hacerle olvidar su contenido. Pero una respuesta así, está equivocada. Pues puede, al contrario de lo que parece evidente, servirle eficazmente, sin duda alguna, como vamos a ver. Así que siga adelante con la lectura y advierta de lo mucho que todo ello puede hacer por usted y su futuro en ventas inmobiliarias.
Los tres caballos de poder, en la formación inmobiliaria.
Suele aceptarse que son tres los caminos por los cuáles una persona puede alcanzar un nivel formativo suficiente para su desenvolvimiento exitoso en una carrera laboral específica. Son estos: la educación formal, la informal y la no formal.
Para aclarar el sentido en el que la formación inmobiliaria utiliza estos tres términos "formalmente" similares, anotaremos, desde el enlace a la UNESCO (1) que señalamos, sus definiciones canónicas. (Los resaltados en negrita son nuestros y la cursiva es de la UNESCO.)
Educación formal
?«Educación institucionalizada, intencionada y planificada por organizaciones públicas y organismos privados acreditados. En su conjunto, esta constituye el sistema educativo formal del país. Por consiguiente, los programas de educación formal son reconocidos por las autoridades nacionales pertinentes o instancias equivalentes, por ejemplo, cualquier otra institución que colabore con las autoridades nacionales o subnacionales de educación. La educación formal comprende esencialmente la educación previa al ingreso al mercado laboral. Con frecuencia, la educación vocacional, la educación para necesidades especiales y parte de la educación de adultos se reconocen como parte integral del sistema nacional de educación formal.»
Educación previa a la entrada en el mercado laboral, obtenida en organizaciones públicas y organismos privados acreditados.
Un ejemplo de esto, en nuestro sector inmobiliario, es la titulación universitaria exigida en nuestro país, entre otros requisitos, para permitir a un agente (API) abrir una agencia inmobiliaria.
Otro, es el Reconocimiento de las capacidades profesionales del agente comercial inmobiliario (ACI), obtenido tras la superación de las pruebas del Certificado de Profesionalidad de la Cualificación Gestión Comercial Inmobiliaria
Educación no formal.
? «Educación institucionalizada, intencionada y organizada por un proveedor de educación. La característica que define la educación no formal es que representa una alternativa o un complemento a la educación formal de las personas dentro del proceso de aprendizaje a lo largo de la vida. Con frecuencia, se plantea como una forma de garantizar el derecho a la educación para todos. Atiende a todos los grupos de edad, aunque no está necesariamente estructurada como una trayectoria continua. La educación no formal puede ser corta en términos de duración y/o intensidad y habitualmente se imparte bajo la forma de cursos cortos, seminarios o talleres. En general, no conduce a certificaciones reconocidas por las autoridades nacionales o subnacionales competentes como equivalentes a las otorgadas por la educación formal. En ocasiones no otorga certificación alguna. La educación no formal incluye programas que pueden contribuir a la alfabetización de jóvenes y adultos, a la educación de los niños no escolarizados, así como programas destinados a impartir habilidades básicas para la vida, destrezas ocupacionales o programas orientados al desarrollo social o cultural.»
Un ejemplo de esto, en nuestro sector inmobiliario, es la formación que se imparte por formadores independientes, asociaciones o colegios profesionales, redes, etc.
Aprendizaje informal
? «Modalidades de aprendizaje intencionadas, aunque no institucionalizadas. De esta manera, se caracterizan por ser menos estructuradas y organizadas que la educación formal o no formal. El aprendizaje informal puede incluir actividades de aprendizaje realizadas en el hogar, el lugar de trabajo, la comunidad o como parte del vivir diario. Asimismo, puede tener carácter individual, familiar o social.»
Un ejemplo de esto, en nuestro sector inmobiliario, se produce durante la propia labor en el puesto de trabajo. El agente aprende su oficio, por imitación y observación de la tarea ejercida por sus compañeros de trabajo. También por sus lecturas de libros especializados, artículos de Internet o por videos.
Bien, pero sigo sin ver ¿para qué me vale esto a mí?
¿Y qué hay de lo mío?, es, casi siempre, si no se lleva al extremo, una pregunta valiosa.
Pues vea aquí dónde está el valor que puede encontrar en esas tres definiciones. Lo haremos presentando el esquema siguiente:
Uno de los momentos más importantes en la vida de cualquier persona es la adquisición de su primera vivienda. Una compra que como, norma general, viene acompañada con la concesión de una hipoteca de vivienda. El Consejo General del Notariado apunta que un 54,7% de las compraventas requirieron de un préstamo hipotecario. Junto a esta cifra tan elevada, cabe destacar que numerosos compradores no conocen los conceptos básicos necesarios previamente a solicitar un préstamo hipotecario.
Son conceptos que el comprador necesita saber y conocer en profundidad para poder negociar los términos y condiciones de su hipoteca de vivienda. De esta forma, conseguirá un préstamo completamente adaptado a sus necesidades. En total, existen trece conceptos hipotecarios que los compradores deben controlar.
Este concepto ha cobrado gran importancia en los últimos meses, debido a su elevada tasa actual. Una tasa originada por los continuos aumentos del Banco Central Europeo de los tipos de interés. El término hace referencia al índice del precio al que los bancos ofrecen los préstamos. Por ello, es el índice de referencia para conocer la tasa de interés en los préstamos de tipo variable.
Oferta vinculante
Corresponde a la documentación que la entidad bancaria aporta al comprador en la que se expone los términos y condiciones de la hipoteca acordada. Con este documento, tanto la entidad como el cliente se comprometen a cumplirla.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
En relación a la anterior, en esta ocasión se exponen de forma más detallada y personalizada para el cliente los términos en los que se basa el préstamo. Durante la etapa precontractual, la banca debe hacer entrega de esta ficha.
FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)
Por otro lado, esta ficha se centra en desarrollar de forma detallada las cláusulas acordadas en la hipoteca y las consecuencias de no cumplirlas.
Tabla de amortización
En este cuadro, se mostrarán toda la información en relación a los pagos y devolución de la hipoteca. En caso de los préstamos variables, será en este documento donde aparezcan las revisiones de la hipoteca de vivienda.
Periodo de pago
Corresponde al plazo pactado en el que se deberá abonar la tasa completa del préstamo hipotecario. El Instituto Nacional de Estadística cifra dicho plazo medio en 24 años para la población española.
Gastos del préstamo
En este documento, se recogen los gastos de suscripción a la hipoteca de vivienda y los gastos de escritura. Aquí se engloba a los costes registrales y notariales, los honorarios de la gestoría, la tasación o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Al reunir todos estos costes, el porcentaje de gastos sobre el precio final de la vivienda es de un 10%. Cabe señalar que el banco tiene que exponer de forma explícita toda la información correspondiente al desglose de costes. Tanto los costes relacionados con el cliente como los relacionados con la entidad financiera.
Tipo de interés.
Este término hace referencia al porcentaje que cobra el banco por prestar dinero. Esta cifra se aplica al valor prestado, además de establecer las mensualidades o tasas impuestas en las que se debe realizar los pagos. Existen dos tipos de interés:
Por un lado, el tipo fijo. En este caso, la entidad y el consumidor acuerdan un tipo de interés que no variará en ningún momento a lo largo del periodo de amortización
Por otro lado, el tipo variable. Al contrario que el anterior, en esta ocasión sí se realizará una revisión del tipo de interés cada 6 o 12 meses. Esta revisión estará vinculada al índice de referencia el cual corresponde al Euribor.
Además, existen las hipotecas mixtas compuestas por ambos tipos. Tienen un periodo inicial de tipo fijo y tras este, un periodo de tipo variable.
TIN (Tipo de Interés Nominal)
Este tipo es un porcentaje invariable que se debe cobrar a la banca como concepto de pago por el dinero que la entidad aporta.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
Corresponde a un porcentaje relativo al gasto efectivo de un bien financiero. Para las hipotecas, esta tasa corresponde a las comisiones, tipos de interés y gatos. Por el contrario, no se incluyen los costes que no tengan relación con el banco. Es decir, los gastos relativos al registro, a la notaría o a la gestoría.
Loan To Value (LTV) o la diferencia préstamo-valor
En este caso, nos encontramos con un indicador porcentual que hace referencia a la diferencia entre el precio del inmueble hipotecado y el dinero que la entidad financiera aporta. De esta forma, este ratio se presenta como una garantía de la hipoteca.
Tasa hipotecaria
Esta cuota hace referencia a la cuantía económica mensual que el hipotecado debe aportar a la entidad bancaria. En total, la cuota incluirá el capital que se debe abonar junto a los intereses.
Mejoras en el contrato
Por último, hay que señalar que existe la opción de que los bancos realicen bonificaciones en los términos hipotecarios a cambio de que el cliente contrate productos suyos. Productos como un plan de pensión, la domiciliación de la nómica, tarjetas, recibos o seguros.
Sin embargo es muy importante aclarar que no tener un contrato de alquiler es completamente legal como nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pudiéndose tener un contrato de alquiler verbal.
Riesgos de no tener contrato de arrendamiento
Cuando los inquilinos abandonan la vivienda pudiera ser difícil que el propietario la recupere.
En caso de mala praxis del inquilino, el propietario nunca podrá demostrar que se esté incumpliendo algo pactado ya que no consta por escrito.
En caso de incumplimiento de pago de rentas o iniciativa del inquilino de pagar menos es también difícil demostrar que el inmueble está alquilado.
La inexistencia de contrato legal puede dificultar la obtención de ayudas o prestaciones ya que no se puede justificar que se vive en alquiler.
En el caso del pago y devolución de la fianza , ambas partes podrán tener problemas si se asegura haberla devuelto por parte del propietario y que no sea cierto, o si el inquilino niega desperfecto ya existentes en el inicio de su estancia, y no haya contrato con inventario ni información descriptiva ni gráfica de cómo estaba el inmueble al ser entregado.
Qué hacer en caso de alquiler sin contrato
Cuando no hay contrato por escrito se debe, sin embargo, ingresar la fianza en entidad bancaria y declarar los ingresos en la Renta para evitar multas que pueden ir desde 50% hasta el 150%
Es recomendable guardar recibos y facturas; guardar los mensajes previos o, directamente, redactar un contrato de alquiler.
El último estudio realizado por el colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) sitúa a España en la segunda posición en cuanto a mayor inversión de proptech inmobiliarios a nivel mundial. En el periodo 2020-2021, se invirtió en España un total de 824 millones de euros.
A pesar de ello, sigue existiendo una gran diferencia con el primer país, Estados Unidos. En caso del país norteamericano, la inversión de proptech inmobiliarios alcanzó la cifra de 5.889 millones de euros. Sin embargo, si nos centramos en otros países referentes en cuanto al emprendimiento y la innovación, España obtuvo un gran resultado. Un ejemplo de ello fue Reino Unido con 769 millones de inversión o India con 742.
En este estudio, se deja patente que el sector inmobiliario ha conseguido dar el paso hacia la digitalización, innovándose y aumentando su relevancia.
Esto se observa en la cifra de compañías tecnológicas que participan en el inmobiliario español. Una cifra de 536 empresas nos sirve para posicionar a España dentro del podio en Europa, por detrás de Alemania con 609 y Reino Unido como el primer país con 709 proptech.
Aunque los números no son tan elevados como otros países, la evolución del sector en España es significante. En comparación a 2012, la cifra de proptech ha aumentado hasta un 300%. Hay que tener en cuenta que esta evolución ha proseguido aún con una pandemia que puso a prueba la fortaleza y resistencia del sector inmobiliario español.
Los proptech más relevantes en España
España continúa su tradición inmobiliaria gracias a la inversión de la ciudadanía y a la fuerte industria de la construcción. Esto junto al aumento de la innovación y del dinamismo ha sido suficiente para el incremento de los mejores players en el sector proptech.
Clikalia, una empresa dedicada a la venta de inmuebles, alcanzó números máximos, alcanzando los 460 millones de euros. Housfy también ha mejorado sus números, captando 30 millones de inversión. Casavo, una compañía italiana con gran presencia en España, anunció la semana pasada el incremento de 100 millones de euros de capital, que consolidará su posición en España.
El negocio proptech no solamente se centra en la compraventa de viviendas, sino que también en el big data, la realidad virtual, inteligencia artificial? Esta fusión ha permitido que el sector inmobiliario se innove con plataformas de alquiler, servicios de domótica, gestión de inmuebles?
Un futuro prometedor para el mercado inmobiliario
El crowdfunding es una de las actividades que mayor relevancia obtiene dentro del mercado proptech. Este negocio se basa en la inversión colaborativa en la cual pequeños inversores se fusionan para aumentar la eficacia de proyectos inmobiliarios. Surge como alternativa a los constantes límites de la financiación bancaria.
En suma, la elevada demanda con la que se cubren las posibilidades de inversión publicadas por Urbanitae en las últimas semanas y el gran número de financiación de proyectos inmobiliarios demuestran que continúa el afán por invertir en el sector inmobiliario.
Estas cifras nos llevan a considerar que el proptech ha entrado en un periodo de evolución positiva la cual sufrirá muchos movimientos hasta finales de 2022. Sus diferentes estilos de negocio hacen de la proptech un elemento fundamental y potente para el futuro del mercado inmobiliario.
Esta medida está en vigor para todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas y transcurridos 5 o 7 años y ninguna de las partes ha notificado la cancelación, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de tres años. Salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación la fecha de terminación del contrato.
Si el inquilino no comunica al arrendador con dos meses de antelación de la finalización del contrato se puede prorrogar otra anualidad completa que debería cumplir.
Según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos los plazos de comunicación de preaviso son de 30 días o un mes. Por lo que la comunicación fuera de plazo puede alargar los contratos de 8 a 10 años. Siendo conscientes que los plazos de preaviso de finalización de arrendamientos de viviendas cambian habitualmente.
Con el final de 2022, los organismos comienzan a actualizar sus previsiones para el crecimiento económico del próximo año. Unas previsiones que pintan una situación complicada de cara a 2023 con el temor de una posible recesión.
Las previsiones apuntan a que el PIB de Españacrecerá por debajo del 2% en 2023. Un dato que se sitúa por debajo del estipulado por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado ya aprobados.
La cifra que manejó el Gobierno para llevar a cabo los Presupuestos se situaba en un 2,1% de crecimiento económico. Un número que se redujo en seis décimas al anotado en previsiones previas. A pesar de ello, el sector económico no ve posible este crecimiento e incluso señala una recesión durante la primera mitad de 2023.
Las previsiones del crecimiento económico de los organismos nacionales
Así lo apunta Banca March que prevé que el PIB únicamente crezca en un 1% en 2023. Un crecimiento limitado por los complicados requisitos financieros y por una recesión que, según el organismo, es inevitable en Europa. En suma, en el caso español, hay tres factores que frenarán el crecimiento económico. Por un lado, los continuos aumentos de los tipos de interés, la incertidumbre energética y el freno del turismo.
En cambio, BBVA Research ha declarado que en cualquier caso no se espera una elevada contracción económica. Sin embargo, sí han señalado que "la economía podría permanecer prácticamente estancada durante los próximos trimestres, o incluso registrar caídas moderadas, como consecuencia del aumento de la incertidumbre, del incremento en las expectativas de inflación y de la subida de los tipos de interés".
Por ello, BBVA Research cifra al crecimiento del PIB español en un 1%. En suma, señalan que podrán derivarse riesgos que reduzcan aún más el crecimiento. Riesgos como el incremento de los tipos de interés por una inflación aún más elevada. Algo que podría llevar a la economía del planeta a una recesión. Una recesión que podría verse impulsada también por un detrimento de la guerra de Ucrania.
Por otro lado, el Banco de España se muestra más optimista que los organismos anteriores, situando al crecimiento del PIB en 2023 en un 1,4%. Esto conlleva a que la recuperación económica a niveles prepandémicos se pospone a 2024. El Banco de España también señala como factores perjudiciales al crecimiento del PIB los elevados tipos de interés y, por consecuencia, las perjudiciales condiciones financieras y al alto nivel de la inflación. A estas dos, suma como factores principales tanto la crisis energética y sus efectos en las empresas más afectadas como la caída de la demanda o la incertidumbre económica.
Otro organismo que contradice a las previsiones del Gobierno en los Presupuestos Generales es la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal. Este sitúa también al crecimiento en 2023 en un 1,5%. De la misma forma que BBVA Research, apunta a que podrán originarse riesgos que rebajen aún más los niveles de crecimiento.
En suma, el Consejo General de Economistas coincide con AIREF y también cifra al crecimiento del PIB en un 1,5%. Además, debido a la desaceleración económica, anima a las Administraciones Públicas a tomar medidas prudentes a la hora de controlar la deuda pública y el déficit. Por ello, exigen que tengan en cuenta la elevada tasa de interés.
Funcas, por el contrario, se presenta como el organismo más optimista de todos, ya que apunta a un crecimiento económico en 2023 del 1.9%.
Los organismos internacionales cifran al crecimiento español por debajo del 1%
En último lugar, cabe señalar que los organismos internacionales coinciden con los nacionales en rebajar el crecimiento económico de España por debajo del 2,1%, la cifra establecida por el Gobierno. Organismos como el banco inglés Barclays que señala a un leve crecimiento de un 0,5% para la economía española en 2023. Aún así, la entidad incide en que las previsiones variarán en gran medida. Una variación que dependerá de la evolución de la guerra de Ucrania y de las medidas impuestas por Europa para aliviar las tensiones.
Es el área que más ha crecido, por encima de sanidad que es el segundo campo con mayor aumento.
Sin duda es el dinero proveniente del fondo europeo, el Next Generation EU el que hace posible el incremento de partidas.
El acceso a la vivienda y la edificación pasaría de los 481 millones a los 602 millones de euros. Es a esta cantidad a la que hay que sumarle los 1.651 millones de euros del fondo comunitario lo que da lugar a un aumento del 368% si no fuese por estos fondos el crecimiento sería del 25%.
El ejecutivo detalló en un documento las líneas generales del proyecto que serían la promoción del alquiler, la construcción y la rehabilitación. Así los casi 27.000 millones de euros provenientes de Bruselas y que España recibirá en 2021 suponen el 7% de los gastos previstos.
En dicho proyecto falta por concretar las partidas destinadas a vivienda y agencia urbana. En principio una de las prioridades del Ministerio de Transporte sería el fortalecimiento del parque residencial público destinado al alquiler social o asequible que representa un 2,5% del total.
En Mitma también se ha puesto el foco en la rehabilitación de edificios.
Finalmente el Gobierno calcula que con un plan potente de rehabilitación podrían crearse en España más de 250.000 puestos de trabajo.
Los socios de Gobierno han conseguido llegar a un acuerdo respecto a los Presupuestos Generales del Estado de 2023. Unos presupuestos históricos en materia de alquiler de viviendas que ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros.
Este proyecto de Presupuestos se caracteriza por ser los más elevados de la época democrática. Contarán con una cuantía de gasto social de 266.719 millones de euros. Además, también se presentan como los presupuestos con mayor dinero destinado en materia de vivienda.
Estos PGE tendrán que pasar por la votación parlamentaria a final de octubre. Entre otros asuntos, se tendrá que votar a favor o en contra de varias novedades que incluye este proyecto como:
Aplicación de un nuevo programa cuyo objetivo es incrementar el porcentaje de arrendamientos asequibles
Previsión ante un fuerte impulso de la inversión en construcción
A pesar de estas medidas en materia de vivienda, sigue sin implantarse la Ley de Vivienda. Una normativa que se aprobó a principios de año y que continúa en trámites parlamentarios.
Analizamos a continuación las cuantías económicas de los PGE destinadas al sector inmobiliario, así como las cifras económicas clave de estos.
En cuanto a ´Acceso a la vivienda y Fomento de la Edificación´, se destinará una cuantía total de 3.472 millones de euros. Esto supone un incremento del 5,4% en comparación a los presupuestos de 2022, siendo la mayor partida en vivienda de la historia. Cabe destacar que una gran parte de esta cuantía económica proviene de los fondos europeos. Estos fondos aportan 2.480 millones de euros en comparación a las 992 millones que ofrecen los fondos nacionales.
Respecto a años anteriores, a partir de 2017, el presupuesto medio se situaba por debajo de los 500 millones de euros, mientras que entre 2006 y 2010, se destinó 1.000 millones a la vivienda. Aunque la partida se haya incrementado con los fondos Next Generation, en vivienda solamente se destina un 0,7% de la cuantía total de los PGE.
Esta partida histórica contiene normas para impulsar la eficiencia energética de las viviendas, la emancipación de la población joven o incrementar el número de inmuebles destinados al alquiler social. Además de esta partida, hay que añadir los 421 millones de euros incluidos en el Plan de Vivienda 2022-2025. En total, de los 3.472 millones que se invertirán en vivienda, se dividirán de la siguiente forma:
Ausencia de la nueva normativa de vivienda
En febrero, el proyecto de Ley de Vivienda fue aprobada por el Consejo de Ministros, a pesar de que instituciones como el Consejo General del Poder Judicial se posicionasen en contra de este. A día de hoy, la normativa continúa enfrentándose a numerosas enmiendas.
Desde la aprobación del proyecto de ley en el Consejo de Ministros, la norma ha recibido 800 enmiendas. La mitad de ellas ya se han tramitado.
Además de esta normativa, tampoco se conoce si el límite del 2% de la renovación de las rentas al actualizar los contratos de arrendamiento se extenderá más allá. Esta medida fue aplazada en marzo hasta finales de junio y posteriormente, se amplió hasta diciembre de este año. Una norma que se aprobó para reducir el impacto económico del conflicto ruso-ucraniano y que se analizará su posible ampliación a final de 2022.
Ampliación y requisitos del bono del alquiler joven de viviendas
Una de las medidas que definitivamente sí continuará aplicada en 2023 el bono de alquiler joven de viviendas. Esta cuenta con un presupuesto de 200 millones de euros. Consiste en una subvención como máximo de 250 euros al mes durante un plazo límite de dos años.
Los requisitos para acceder a esta son:
Tener entre 18 y 35 años y contar con un contrato de trabajo
Recibir ingresos por debajo del triple del IPREM, es decir, no ganar al año más de 24.318,81 euros.
Tener un alquiler que no sobrepase la renta límite de 600 euros en tasa mensual. Esta renta máxima podrá incrementarse hasta 900 euros en el caso de zonas con un alquiler medio de viviendas más elevado.
Junto a esta ayuda, se podrá cumplimentar con otras subvenciones incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. El Ejecutivo indica como beneficiarios a más de 66.000 jóvenes.
Impulso del acceso al alquiler de viviendas
Otros 260 millones de euros recogidos en la partida de 2023 se destinarán a un nuevo programa para impulsar los alquileres asequibles. Este programa estará en manos del SEPES, Entidad Pública del Suelo. Hasta la fecha, se conoce que este será la cuantía destinada a dicho programa cuyo fin es incrementar el porcentaje de inmueble en suelos públicos.
Repunte del 8,4% en el sector de la construcción
Otro de los aspectos importantes de los Presupuestos Generales reside en la previsión del Gobierno de un fuerte repunte de la inversión en el sector de la construcción.
Tal y como ha afirmado el Ministerio de Asuntos Económicos, se prevé un crecimiento del 8,4% del FBCF, formación bruta de capital fijo, durante 2023. Un aumento especialmente relativo, considerando que el Gobierno fecha el freno económico en 2023. En cuanto a las previsiones del PIB, se ha aumentado el crecimiento en una décima, situándose en el 4,4%. Sin embargo, de cara a 2023, el crecimiento del PIB se prevé que decaiga siete décimas, posicionándose en un 2,1%.
Futuros aumentos del Euribor y de los tipos de interés
Uno de los factores que entran en juego y contempla el Gobierno es la evolución del Euribor. Para esta partida, el Ejecutivo tomará el plazo a 3 meses como referencia del índice de hipotecas. Con ello, sitúan en 2023 al Euribor en un 2%, mientras que a día de hoy se encuentra entre el 1,1% y el 1,2%.
Cabe resaltar que aquellos préstamos de tipo variable cuya renovación ha tenido lugar en los últimos meses han experimentado un gran encarecimiento. En suma, la evolución de esto dependerá del porcentaje de interés estipulado en la eurozona. Los tipos de interés se encuentran en 1,25%. Sin embargo, el Banco Central Europeo ya ha afirmado que aprobaron nuevos aumentos con el fin de frenar la tendencia al alza de la inflación.
Los programas con mayor presupuesto económico
Dentro de la partida de 2023, el protagonismo recaerá en las pensiones. Estas obtendrán un presupuesto de 190.687 millones de euros, aumentando un 11,4% en comparación al año anterior. Esto a causa de la renovación a partir del IPC, el cual el Ejecutivo señala una tendencia al alza de un 8,5%.
Tras las pensiones, el segundo presupuesto más elevado será destinado al cobro de intereses de la deuda pública. Este presupuesto se sitúa en 31.275 millones de euros, subiendo un 3,6% respecto a 2021. Para este factor, se destinará tal cantidad de dinero debido a los elevados tipos de interés.
En tercer lugar encontramos el cobro de prestaciones por desempleo, el cual recibirá 21.278 millones de euros. En este caso, este supone una caída del 5,3% respecto a 2021, ya que el mercado laboral se encuentra en una situación mejor. Debido a ello, esta partida es la única que experimenta una reducción en su porcentaje de presupuesto.
Medidas aprobadas en los PGE en materia fiscal, laboral y de transporte
Por otro lado, el Gobierno confía en las mejoras del mercado laboraly en el repunte de la economía para continuar con la creación de empleo. Para finales de 2023, estima que el paro baje del 12% con un número total de ocupados de 21 millones.
Otra de las medidas aprobadas en los PGE es la ampliación del transporte gratuito en trenes de Cercanías y Media Distancia. Una medida destinada a pasajeros frecuentes y que, en un principio, iba a finalizar a finales de 2022. Esta contará con un presupuesto de 700 millones de euros.
En suma, los PGE reúnen otras medidas como las siguientes:
Aumento del Ingreso Mínimo Vital
Incremento salarial en trabajadores públicos situado entre un 2,5% y un 3,5%.
En material fiscal, se han aprobado la aplicación de un nuevo impuesto a grandes patrimonios o una reducción del IRPF para ingresos por debajo de los 21.000 euros.
Con estas últimas medidas fiscales, se prevé un incremento en la recaudación del 7,7%, lo que supondría 262.781 millones de euros. Esto a causa del impulso general en tributos como el IVA, el Impuesto de Sociedades, el IRPF o Impuestos Especiales.
En el lado de los países más golpeados por la crisis se encuentran Aruba (-13,7%); las islas Seychelles, (-10,8%); Croacia (-9%) Bahamas (-8,3%) o Maldivas (-8,1%).
"Los jóvenes de entre 16 y 29 años tenían un nivel de ingresos claramente inferior al de las personas de mayor edad y son los que están experimentando un mayor deterioro", según CaixaBank Research.
El 20% de los jóvenes han visto desplomarse sus ingresos un 45,5% entre marzo y agosto de este año, sin contar con las ayudas públicas. El 42% de los jóvenes que tenían ingresos medios antes de la pandemia pasaron a tener un nivel de ingresos bajo o a quedarse sin ellos; entre los que tenían ingresos bajos, el 44% no ingresó nada.
Las ayudas del sector público han ayudado a amortiguar el impacto de la crisis. El nivel de cobertura entre los jóvenes ronda el 50%, las personas que se quedaron sin ingresos se redujeron a la mitad.
Por otro lado, las personas con ingresos altos se mantuvieron más estables a lo largo del tiempo, tanto entre las personas mayores como entre los jóvenes.
La tasa de emancipación de los jóvenes con un contrato indefinido asciende al 62%, frente al 36,8% de los que disponen de un contrato temporal. La continuación de los estudios también puede retrasar la salida del hogar familiar, ya que únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado. Por último, ante las dificultades de acceso a la vivienda, en 2017 casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes opta por una vivienda en alquiler o cedida por familiares, mientras que en 2008 el 60,5% se decantaba por una vivienda en propiedad.
Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en 2018 el 34,9% de la población de entre 16 y 34 años vivía emancipada, lo que implica que el 65,1% restante de la población joven no había abandonado el hogar parental.
El porcentaje de jóvenes emancipados difiere por grupos de edad: es muy reducido en la población menor de 25 años (el 1,2% para los jóvenes entre 16 y 19 años y el 10% para la población entre 20 y 24 años), es del 40,8% en los jóvenes de edad entre 25 y 29 años; y del 71,4% en los que tienen entre 30 y 34 años.
La tasa de emancipación de los jóvenes españoles con edad entre 16 y 34 años ha presentado una tendencia decreciente: se ha reducido en 7 puntos porcentuales desde 2008.
La caída en la tasa de emancipación de la población joven en España se ha producido con mayor intensidad en la población entre 20 y 29 años como consecuencia de la crisis económica
Emancipación y relación con la situación laboral
La situación laboral y la calidad del empleo constituyen factores relevantes para los jóvenes a la hora de tomar la decisión de emanciparse. En consecuencia, la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes de entre 16 y 34 años que están ocupados en el mercado de trabajo (51,4%) frente a aquellos que se encuentran en situación de desempleo (31,7%) o de inactividad (12,1%). Asimismo, el porcentaje de jóvenes que han abandonado el hogar familiar difiere en función de la mayor o menor estabilidad en el empleo: la tasa de emancipación de los jóvenes asalariados con contrato indefinido asciende al 62% en 2018, mientras que este porcentaje se reduce al 36,8% en los jóvenes asalariados con contrato temporal.
Emancipación y nivel de estudios
El nivel de estudios alcanzado es también una variable determinante de la tasa de emancipación de los jóvenes. Se observa que la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes que tienen estudios superiores (FP de Grado Superior y Universitarios, 43,7% y 47,2%, respectivamente).
En términos generales, los jóvenes españoles esperan a finalizar sus estudios para poder independizarse, pues únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado.
Tenencia vivienda jóvenes: en propiedad y alquiler
Las dificultades de acceso a la compra de vivienda normalmente vienen derivadas de la inestabilidad del empleo juvenil y los reducidos salarios, así como la incertidumbre respecto al futuro.
En la actualidad casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes de entre 16 y 34 años ocupan una vivienda en régimen de alquiler o cedida por algún familiar. Una situación que difiere sustancialmente de la anterior a la crisis cuando el 60,5% de los hogares jóvenes disponían de vivienda en propiedad con o sin préstamo o hipoteca en curso.
Principales novedades y cambios producidos en el mercado inmobiliario entre abril y junio;
La compra de viviendas por parte de extranjeros se ha recuperado en primavera un 10%, con un incremento de 13.600 transacciones. Teniendo en cuenta todavía las restricciones de movilidad internacional actualmente los niveles todavía están lejos de alcanzar los resultados de 2008.
En el segundo trimestre, Baleares (29,8%), Canarias (23,9%), Comunidad Valenciana (19,5%), y Murcia (14,7%) han sido las regiones con más transacciones lideradas por compradores foráneos.
Las cifras que más han llamado la atención han sido la de compra de vivienda de nacionalidad británica que siempre han estado en el top, este ha año se ha encontrado a mínimos históricos situándose en un 9,5% frente a más del 38% que representó en 2008. Le sigue de cerca la nacionalidad alemana 9%, marruecos un 8,3%, Francia un 7% y Rumania un 6,1%.
Durante la pandemia las necesidades cambiaron y se impulsaron la venta de chalets durante 2020 y principios de año. Aunque los registradores afirman que durante esta primavera la venta de pisos y viviendas unifamiliares se acercan a niveles previos a la pandemia. Los dos últimos trimestres muestran la estabilización de las ventas un 80% pisos y un 20% viviendas unifamiliares. Solo en seis comunidades autónomas el peso de los chalets se ha incrementado en términos intertrimestrales: Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Navarra y La Rioja.
Durante el segundo trimestre del año también se ha puesto de manifiesto que se ha reducido el tamaño de la compraventa de inmuebles un 11%. En vivienda libre la superficie ha alcanzado los 110,7 m2 mientras que la vivienda usada alcanzó los 100,3 m2.
Otro de los cambios que se ha producido en primavera es el incremento del precio de las viviendas de segunda mano mientras que desciende el de nueva construcción.
En la actualidad las comunidades autónomas más caras son: Madrid (2.820 euros/m2), País Vasco (2.781 euros/m2), Baleares (2.731 ?/m2) y Cataluña (2.268 ?/m2). En cambio, los precios más bajos se registraron en Extremadura (717 euros/m2) y Castilla-La Mancha (813 euros/m2).
La previsión es que el precio de la vivienda siga aumentando de forma gradual en los próximos meses.
Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 137.204 compraventas de vivienda, con un incremento del 6,2% sobre el trimestre anterior. De ellas, 26.384 fueron inmuebles de nueva construcción, mientras que la vivienda usada registró 110.820 operaciones.
Solo dos regiones registran un repunte de las operaciones de viviendas nuevas respecto al primer trimestre de 2021: Aragón y Murcia.
Durante los peores momentos de la pandemia se incrementó el interés por la compra de viviendas a las afueras de las ciudades sin embargo durante los dos últimos trimestres se está incrementando el interés por comprar en la capital suponiendo un 43% según idealista.
A pesar de los cambios producidos en el mercado lo que si se mantiene en máximos históricos son las hipotecas a tipo fijo. Según datos de los registradores el 56,76% de los nuevos créditos hipotecarios del último trimestre se han formalizado a tipo de interés fijo, alcanzando un nuevo máximo histórico mientras que la contratación a tipo variable ha supuesto el 43,24%. En total en 14 comunidades autónomas la contratación de créditos a tipo fijo ha sido superior a la contratación de tipo variable.
Finalmente los registradores concluyen que a lo largo de los próximos trimestres se producirá una continuidad de la contratación de créditos hipotecarios a tipo de interés fijo.
-Lo primero que debes saber es que tienes que pagar la matriz del notario. La matriz del notario va en función del precio de venta de
la vivienda.
-La plusvalía
municipal. Este impuesto varía en función de los años que se sea
propietario de la vivienda. Es decir, cuantos más años lleve de propietario,
más se paga de plusvalía.
-También como vendedor, tienes que llevar un certificado
de eficiencia energética, asi como
- Certificado de la comunidad de estar
al corriente en el pago de la misma.
-El IBI del año entero, lo paga el vendedor, el
que sea propietario en enero del año de la venta.
En definitiva, tienes que tener a mano y
actualizados toda esta documentación para vender tu vivienda y calcular bien
los gastos antes de ponerle un precio definitivo a tu propiedad.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Según el Consejo General del Notariado, los extranjeros representaron un 21,4% del total de compras viviendas en España entre enero y junio, que se situaron en 67.983 viviendas, un dato histórico, que se ha consolidado en el segundo semestre del 2023. Los británicos supusieron casi el 10% de las ventas seguidos por los alemanes con un 8,1% y los marroquíes con un 7,3%.
La costa es la más atractiva para los extranjeros, la Comunidad Valenciana alcanzó un máximos de 20.933 viviendas vendidas a extranjeros en 2023, siendo Andalucía, la segunda con 12.656 viviendas, a continuación Cataluña, con 10.350.
El precio medio de las compras de viviendas por extranjeros en la primera mitad de 2023 fue de 2.095 euros/m2, lo que supone un incremento del 1,3% en comparación con el mismo periodo del año pasado .
Británicos, Alemanes y Marroquís los que compran más viviendas
En el primer semestre del 2023, los extranjeros que más viviendas compraron fueron los británicos, con el 9,6%, seguidos por alemanes con un 8,1% y los marroquís con un 7,3%.
Las compraventas de viviendas de los extranjeros disminuyeron a nivel interanual, cabe destacar la caída del -26% de Alemania, del -17% de Reino Unido, del -13% de Rumanía, -13% de Francia (-13%) o del -9% de Marruecos. Por otro lado han subido considerablemente los rusos en un 50%, los Ucranianos un 42% o los estadounidenses un 14%, estos últimos alcanzaron las 1.339 compraventas.
Pisos en propiedad con zonas verdes y con servicios
Según datos del último Barometro inmobiliario XXI de UCIlos inmuebles más demandados por los extranjeros, son el piso (60%), el apartamento (21%) y por último la vivienda unifamiliar (19%).
Los aspectos más valorados por los extranjeros, son la proximidad a servicios un 28%, un 25% que tenga zonas verdes y destacamos que solo un 18% valoran la proximidad a zonas costeras.
El destino de la vivienda comprada por los extranjeros es el 68% lo adquiere como primera residencia, el 21% como segunda vivienda y solo un 11% como inversión para alquiler.
Se consolida el interés de los foráneos en alquilar casas, sobre todo en la costa
Según el portal inmobiliario idealista Baleares (26%), Alicante (25,2%), Málaga (22,8%) y Santa Cruz de Tenerife (21,4%) son las regiones donde los extranjeros alquilan más viviendas, seguidos por Valencia (17,3%), Barcelona (17,2%) o Las Palmas (16,9%). Girona (14,5%) y Almería (14,3%) .
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) y el Consejo General de Economistas (CGE) se han manifestado frente al gobierno a favor de anular los topes y el control sobre los precios que establece la Ley 12 /2023 de la vivienda y de modificar la estructura tributaria para ir bajando paulatinamente los impuestos sobre las transmisiones de vivienda y sobre la construcción de vivienda nueva.
Desde Fedea se denuncia una estructura tributaria "disparatada" que carga el peso de los impuestos sobre las compraventas y transmisiones de vivienda y no sobre la tenencia de estas. Manifiestan también que el sistema tributario castiga a quienes quieren moverse a otras ciudades y buscar otros empleos y no tanto a quienes están en situaciones de mayor estabilidad. Es el mismo gobierno y no solo los supuestos especuladores quien acaba llevándose al menos la mitad del precio de pago de una operación inmobiliaria.
Fedea y CGE, como ya hicieran el CEMAD de Madrid, el Colegio de Economistas de Cataluña y el Banco de España respecto a los topes al alquiler de viviendas, se manifiestan muy críticos con la Ley 12/ 2023 de la Vivienda, ya, que ni los precios del alquiler de la vivienda han bajado, ni la oferta de vivienda va en aumento. La oferta en realidad se ha desplazado hacia otras modalidades de alquiler como el alquiler de temporada, por habitaciones o el turístico, que han crecido por encima del 15% o el 20%. Y frenar estos tipos de alquiler de viviendas, como tiene previsto el gobierno, no va a resolver nada. Estas nuevas formas responden a necesidades sociales reales de estudiantes, nuevos modelos profesionales, etc. que no pueden obviarse.
Como la mayoría de los colectivos del sector inmobiliario, Fedea y el CGE coinciden en la necesidad de la creación de vivienda social que garantice un parque público de viviendas de alquiler asequible que España no tiene. La Ley 12/ 2023 de la vivienda es contraproducente y acaba por incrementar el riesgo de los inversores y promotores, reduciendo su rentabilidad, y provocando que abandonen el mercado, o seleccionen a los inquilinos, dejando desvalidos a los demandantes más vulnerables. En opinión de los economistas, es necesario por parte del gobierno lanzar incentivos a la iniciativa privada interesada en invertir en vivienda asequible.
Así se puede observar en el análisis realizado por HomeAway, plataforma de reserva de alquileres vacacionales, cuyos resultados nos muestran que Madrid, Sevilla y Valencia fueron los destinos domésticos más demandados por los viajeros nacionales.
Los 10 destinos más demandados en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es
POSICIÓN
DESTINO / CC
1
Madrid (Comunidad de Madrid)
2
Sevilla (Andalucía)
3
Valencia (Comunidad Valenciana)
4
Barcelona (Cataluña)
5
Málaga (Andalucía)
6
Denia (Comunidad Valenciana)
7
Granada (Andalucía)
8
Conil de la Frontera (Andalucía)
9
Jávea (Comunidad Valenciana)
10
Chiclana de la Frontera (Andalucía)
Por otra parte, respecto a las zonas turísticas con mayor aumento de la demanda por parte de los viajeros nacionales, los municipios de costa fueron los principales protagonistas. Muro (Mallorca) con un 102%, seguido de Vejer de la Frontera (Cádiz), con un 89%, Sant Francesc Xavier (83%) fueron los tres municipios con mayor aumento de la demanda.
Los 10 destinos españoles con un mayor incremento de la demanda en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es
POSICIÓN
DESTINO/PROVINCIA/CCAA
% AUMENTO DEMANDA 2018 vs 2017
1
Muro (Mallorca ? Islas Baleares)
102%
2
Vejer de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)
89%
3
Sant Francesc Xavier (Formentera ? Islas Baleares)
83%
4
Torrevieja (Alicante ? Comunidad Valenciana)
77%
5
Nerja (Málaga ? Andalucía)
65%
6
Barbate (Cádiz ? Andalucía)
63%
7
Costa Adeje (Tenerife ? Islas Canarias)
62%
8
San Lúcar de Barrameda /Cádiz ? Andalucía)
62%
9
Conil de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)
61%
10
Estepona (Málaga ? Andalucía)
57%
Por último, en cuanto a los destinos extranjeros, los más demandados por los viajeros nacionales en 2018 fueron París, Londres y Roma. Por otro lado, la localidad de Budens (Portugal), Budapest (Hungría) y Berlín (Alemania), fueron los destinos internacionales que mayor incremento de la demanda experimentaron respecto al año 2017, con un 57%, 48% y 48%, respectivamente.
Este análisis fue realizado entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018.
Durante el año 2021, España volvió a experimentar un incremento en el número de desahucios que aumentaron en un 40,6%, alcanzando los 41.359 desahucios. Esto se originó tras la creación de un ´escudo social´ a manos del Gobierno con el objetivo de evitar los desahucios de personas vulnerables. A pesar de ello, los datos se mantienen lejos de los obtenidos previamente a la pandemia, donde los niveles se situaban en un 23,4% menos que los niveles actuales.
El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestra en los datos obtenidos cómo las medidas planteadas por el Gobierno han suavizado el incremento en el número de desahucios. A pesar de su considerable subida, el número de desahucios se sitúa en cifras mínimas desde 2013. Durante este periodo, la cifra más baja se registró en 2019 con 54.000 procesos de desahucios.
Comparado con 2020, también se ha experimentado una subida interanual del 37,1% de los desahucios provocados por impago del arrendamiento. En cambio, respecto a 2019, se presenta como una disminución del 20,5%. En general, los desahucios por impago del alquiler han supuesto el 70% del total de lanzamientos.
En cuanto a los provocados por ejecuciones hipotecarias, los desahucios por este motivo subieron en comparación con 2020 un 46,1%, pero se redujeron en un 28,8% respecto a los niveles previos a la pandemia.
Entre las medidas aprobadas por el Gobierno para contener el incremento de desahucios destacan la protección a los inquilinos o la prohibición de lanzamientos a personas vulnerables hasta junio de 2022. A su vez, se aumentaron los casos en los que el juez tenga la capacidad de evitar desahucios hasta que las instituciones competentes encuentren un hogar alternativo a los afectados.
Las comunidades autónomas con mayor índice de desahucios son Cataluña con el 22,7% de los lanzamientos a nivel nacional. En total, unos 9.398 desahucios. Tras ella, Andalucía y la Comunidad Valencia que superan los 6.000 lanzamientos y Madrid con 4.039 desahucios.
Las ejecuciones hipotecarias aumentan un 36,2%
De los datos registrados por el Consejo General, el dato más negativo reside en el aumento de las ejecuciones hipotecarias que comenzaron el año pasado. En 2021, las ejecuciones aumentaron un 36,2% más que en 2020, llegando a los 27.874 lanzamientos, pero se redujeron un 28,8% en comparación a los niveles prepandémicos.
Al igual que los desahucios a nivel general, las comunidades con mayor nivel de ejecuciones hipotecarias en 2021 están encabezadas por Cataluña y Andalucía con 5.848 y 45.703 respectivamente, seguidas por la Comunidad Valencia con 4.794, Madrid con 2.523 y Murcia con 1.675.
La cifra de concursos de acreedores en niveles positivos
En contraposición a los niveles negativos de los desahucios, los concursos de acreedores sí obtuvieron datos positivos con una subida notable a lo largo de 2021. Los datos obtenidos por el CGPJ reflejan que el incremento fue del 37,5% en relación con 2020, llegando a los 18.892 concursos, y respecto a 2019, del 57%.
De los más de 18.000 concursos, 10.006 concursos fueron expuestos por personas físicas sin actividad empresarial, registrados en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia de Instrucción. El resto de concursos (8.886) se anotaron en los Juzgados de lo Mercantil. De estos más de 8.000 concursos, 3.512 corresponden a personas físicas consideradas empresarios y 5.374 a personas jurídicas.
Respecto a los concursos presentados por personas físicas no empresarios, en comparación con 2020, se han visto aumentados a nivel nacional en un 45,6% y con 2019, en un 96,7%. Cataluña fue el territorio autonómica con mayor cifra de este tipo de concursos con 2.642 seguida de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valencia, todas ellas por encima de los 1.000 concursos.
Sin embargo, las demandas por despido registradas en los Juzgados de lo Social durante 2021 se redujeron. A nivel interanual, la disminución fue del 9,3% y respecto a 2019, del 2,3%, situándose la cifra en 117.293. A diferencia del resto de datos, en esta ocasión, Madrid lideró la tabla de demandas con un 24.416 y tras ella, Cataluña y Andalucía con 21.794 y 17.484 respectivamente.
Respecto a los datos del mes de diciembre el experto destaca que "el interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
Jueves, 27 de febrero de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de diciembre, lo que su vez permite analizar el mercado hipotecario de todo 2019.
Análisis mensual: diciembre de 2019
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, indica que "los datos de hipotecas del mes de diciembre publicados por el INE son muy positivos" pero subraya que "la subida del 43% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es un dato que está afectado por elementos coyunturales, pues diciembre es un mes en el que tradicionalmente se registran subidas en la firma de hipotecas, también debido a estrategias comerciales de las entidades bancarias".
El experto entra en materia: "Hay que destacar que la variación mensual del número de hipotecas sobre viviendas de noviembre a diciembre volvió a cierre de 2019 a cifras positivas (+3,9%), algo que no se daba desde 2015. En cuanto al tipo de interés, el tipo de interés medio cae un destacable -3,5%, sobre todo debido a la caída de 9,1 puntos del interés variable, ya que el fijo mantuvo su tendencia alcista (+2,6%). El interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
Análisis anual del 2019
El número de hipotecas inscritas sobre viviendas aumentó un 2,7% en 2019 respecto al año anterior hasta sumar 357.720. Si bien supone el crecimiento porcentual más moderado desde 2014, representa la cifra más alta desde 2011, lo que acaba con la tendencia bajista de los últimos meses y significa el sexto aumento anual consecutivo tras de siete años de caídas.
Regionalmente, quienes lideraron esta estadística siguieron siendo Madrid (69.616 hipotecas constituidas), Andalucía (67.845) y Catalunya (57.787). Las dos primeras registraron aumentos del 5,3% y del 2,9%, respectivamente, mientras resulta reseñable la caída del 0,6% interanual en Catalunya. La estadística vuelve a mostrar un mercado a doble velocidad, con aumentos muy destacados en las autonomías de Castilla-La Mancha (+17,9%), la Comunidad Valenciana (+6,8%) y la Región de Murcia (+6,1%).
Ferran Font hace balance: "El 2019 fue un año de crecimiento contenido y de consolidación para el mercado hipotecario español. Indicadores como el aumento del 0,6% del capital prestado no sólo son prueba del aumento sostenido de los precios de la vivienda sino también de la mayor estabilidad financiera de las familias españolas. Tendremos que estar muy atentos en el futuro a elementos como el efecto de la Ley Hipotecaria, que tendrá influencia en las estadísticas de comparativa interanual de este 2020, así como a factores coyunturales como la estabilidad política nacional o internacional y el efecto económico del Brexit en el mercado inmobiliario español".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de noviembre.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "el sector vuelve a la senda del crecimiento y el número de operaciones registradas crece interanualmente por primera vez desde el inicio de la pandemia". "Las casi 40.000 transacciones cerradas significan la mejor cifra mensual desde el pasado febrero y permiten crecer no sólo respecto a octubre sino también respecto al 2019. La actividad acumulada de todo el 2020 también recibe el impacto positivo de estos datos siguiendo con la tendencia a la recuperación, y por primera vez es inferior al -20%", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que recupera las 30.000 operaciones mensuales previa a la crisis, vuelve crecer después de ocho meses de caídas y sigue liderando esta estadística. Por otro lado, la obra nueva continúa con su lenta recuperación y también vuelve a situarse en la senda del crecimiento con un moderado aumento del 0,6%. Territorialmente, Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana lideran la estadística. De estos principales mercados hay que destacar que tanto Catalunya como Madrid vuelven a crecer después de 10 y 12 meses de descensos, respectivamente. Ya son 11 las comunidades que crecen interanualmente, aunque como vino siendo habitual durante el 2020, el comportamiento sigue es muy irregular. Mientras siguen registrándose caídas de más del 15% en Baleares, en Asturias o Castilla- La Mancha el crecimiento es superior al 30%".
Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos se vuelve a la tendencia de lenta vuelta a la normalidad que se inició el pasado mes de mayo, cuando se registraron las peores cifras, y el sector va asumiendo el impacto irregular de la pandemia. Las próximas cifras seguirán condicionadas por la realidad de cada territorio y sobre todo del impacto de la COVID-19 en la economía en general y de la situación económica de la demanda de vivienda. El papel de las administraciones públicas en generar estabilidad es una de las claves para analizar las cifras de cierre del 2020 y una recuperación más consolidada".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19"."Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero. No obstante, la paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada siguió liderando esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufrieron caídas cercanas al 20% respecto al 2019. Territorialmente, Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid siguieron acaparando la mayor parte de las transacciones. El impacto de la pandemia fue heterogéneo, y mientras Catalunya y la Comunitat Valenciana cayeron alrededor del 15%, Andalucía lo hizo muy cerca de la media nacional, y la Comunidad de Madrid registró un descenso interanual del 30%, la caída más abultada del país en marzo".
Ferran Font se muestra prudente pero avisa de que los datos de abril serán mucho más alarmantes: "Con estos datos ya empieza a notarse el impacto del COVID-19 y se rompe el periodo de normalización tras la bajada iniciada en verano del año pasado causada, principalmente, por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Teniendo en cuenta que la parálisis se produjo medio mes de marzo, por lo que los datos incluyen cierres de operaciones provenientes de la propia dinámica acumulada del sector, es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".Miércoles, 13 de mayo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19"."Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero. No obstante, la paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada siguió liderando esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufrieron caídas cercanas al 20% respecto al 2019. Territorialmente, Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid siguieron acaparando la mayor parte de las transacciones. El impacto de la pandemia fue heterogéneo, y mientras Catalunya y la Comunitat Valenciana cayeron alrededor del 15%, Andalucía lo hizo muy cerca de la media nacional, y la Comunidad de Madrid registró un descenso interanual del 30%, la caída más abultada del país en marzo".
Ferran Font se muestra prudente pero avisa de que los datos de abril serán mucho más alarmantes: "Con estos datos ya empieza a notarse el impacto del COVID-19 y se rompe el periodo de normalización tras la bajada iniciada en verano del año pasado causada, principalmente, por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Teniendo en cuenta que la parálisis se produjo medio mes de marzo, por lo que los datos incluyen cierres de operaciones provenientes de la propia dinámica acumulada del sector, es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".
Viernes, 9 de octubre de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de agosto.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "los efectos de la COVID-19 sobre las compraventas de vivienda empiezan a suavizarse y la caída respecto al 2019 se reduce drásticamente acercándose al -10%, siendo la más moderada desde el estallido de la pandemia". "No obstante, en la comparación mensual, se registra un ligero descenso después de dos meses subiendo a un ritmo del 20%. Las cifras son comparables al momento posterior a la burbuja, ya que las poco más de 31.000 transacciones significan el peor valor de agosto desde el 2015. En los datos acumulados de todo el año se ha producido un cambio en la tendencia y es el primer mes en el que la caída respecto al año pasado empieza a reducirse", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "Aunque la vivienda usada, con cerca de 25.000 operaciones, sigue liderando esta estadística, hay que destacar que la obra nueva se sitúa en terreno positivo y crece respecto al año pasado por primera vez desde febrero. Territorialmente, las comunidades que siguen liderando esta estadística son Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana. La situación empieza a enderezarse de manera irregular y, aunque los principales mercados siguen lastrando la recuperación, en agosto un total de siete comunidades ya consiguen crecer respecto al año pasado. Mientras Andalucía va en la línea nacional, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid caen alrededor del 20% respecto al 2019".
Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos sigue reduciéndose mes a mes el impacto de la COVID-19 en el sector tras la vuelta a la normalidad. Las próximas cifras corresponderán al mes de septiembre, cuya previsión es que el cambio en la tendencia siga consolidándose tras el verano. Estas mejoras seguirán dependiendo del territorio, los rebrotes del coronavirus y, sobre todo, de la afectación que ha causado la pandemia en la capacidad económica de las familias. Será clave encontrar la estabilidad necesaria y contar con el apoyo de las administraciones para que el sector afronte con garantías los retos que tiene para encarar la recta final de este 2020".
Martes, 10 de marzo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del precio de la vivienda en España durante el cuarto trimestre de 2019, que aumentó un 3,6% interanual respecto al mismo trimestre de 2018.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, considera que con las cifras que ofrece este nuevo informe muestran que "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida". "Si bien desde que se inició la recuperación estas cifras no han abandonado la moderación y sólo han superado ocasionalmente el 7% en el periodo de máximo crecimiento, el 3,6% registrado en el final del pasado ejercicio significa el crecimiento más moderado desde mediados del 2015. Esta moderación afecta no sólo a la segunda mano, sino también a la obra nueva, que abandonó los dos dígitos en el ritmo interanual hace dos trimestres y en la actualidad se sitúa muy poco por encima del 5%", ha analizado el experto.
Ferran Font subraya la existencia de un mercado a doble velocidad: "La evolución de los precios en España ha sido extremadamente heterogénea y, aunque se registran diferencias notables por Comunidad Autónoma, todas se mantienen en cifras positivas pero cada vez más moderadas. Se confirma la contención registrada tanto en Madrid como en Catalunya, que históricamente han liderado esta estadística, y este trimestre han dejado paso a Aragón y Baleares que, situándose en el 5,5% interanual, pasan a ser las zonas donde se registra una mayor subida de precio. Deberemos seguir atentos a las próximas estadísticas para ver cómo sigue comportándose el precio de la vivienda y ver cuándo y dónde empiezan a haber ajustes en el precio".
El comprador no pagará impuestos por la vivienda sino por su valor en el mercado, dicha Ley estará aprobada por la Dirección General del Catastro y entrará en vigor el próximo enero de 2022 por lo que afectará a todas las compraventas a partir de esa fecha y sin carácter retroactivo.
Este valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles, sin necesidad de saber el estado del inmueble y sin necesidad de visitarlo. Este nuevo valor afectará al ITP y al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es decir la base imponible será dicho valor de referencia.
En caso de no estar de acuerdo con ese valor el contribuyente deberá demostrar su desacierto y por tanto la carga de la prueba recaerá en el contribuyente que deberá de demostrar que el valor de referencia del catastro no se corresponde con el valor de mercado. La nueva Ley estima que el valor de mercado será el de referencia en el Catastro a partir de enero de 2022.
Unas de las principales dudas es ¿Cómo van a determinar el valor de la vivienda?
A partir de enero de 2022 será mediante el nuevo valor de referencia, por lo que la administración no estará obligada a enviar perito a la vivienda, el contribuyente que haga reformas para revalorizarla antes de venderla será castigado ya que valdrá lo mismo que una sin reformar.
Actualmente la Ley está en proceso de aprobación y "Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado".
Por lo tanto cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.
A continuación mostramos los impuestos de compraventa según las diferentes comunidades autónomas:
Dentro de las personas que viven de alquiler, un 40% se han visto obligados a acudir a esto, ya que su estado económico no le permite adquirir un inmueble. Esto muestra la relación existente con el régimen de propiedad dentro de la sociedad española.
A pesar de este porcentaje, el restante se ha decantado el arrendamiento como método para vivir. Con la solvencia económica para poder apropiarse de una casa o de un piso, deciden decantarse por el alquiler.
Para ello, hemos realizado un análisis acerca de los motivos y principios que han llevado a estas personas a elegir el alquiler como modo de vida. Dentro de este estudio, se concluye 4 razones principales por los que este porcentaje de arrendatarios se decantan por dicha operación:
Libertad económica, despreocupaciones y flexibilidad
Para este sector de la sociedad, el arrendamiento les supone menos preocupaciones que si comprasen una vivienda. Preocupaciones como impuestos, reformas o reuniones de propietarios. Con el alquiler, estas preocupaciones se las trasladan al dueño de la vivienda, mientras que ellos se desentienden de ellas.
Los usuarios a favor del alquiler dudan de la rentabilidad que se pueda obtener al invertir en una vivienda. Después de 20 o 30 años, la cuantía económica destinada a gastos como la hipoteca de la vivienda, las derramas, las reformas, el IBI, la comunidad, los seguros o las remodelaciones? es mucho más elevada que la cantidad destinada en ese mismo tiempo a únicamente el alquiler.
Aquellos que se decantan por el arrendamiento y no han destinado una parte de sus ingresos a invertir en un inmueble, sienten que poseen menos limitaciones y restricciones, pudiendo destinar esa inversión a otros asuntos como ocio, formación de sus hijos, viajes o cualquier otro motivo que ellos escojan libremente.
Esta mayor flexibilidad es la que permite a estas personas adaptar el alquiler a cada situación de su vida. De esta forma, si tienes que cambiar de trabajo o tus circunstancias personales cambian, puedes elegir qué vivienda se adapta mejor a tu nueva situación profesional y personal. Tu vivienda es la que se debe adaptar a tu vida y no tu vida la que debe adecuarse al inmueble que poseas.
Facilidad de moverse por tema laboral a través del alquiler
A diferencia de otros países europeos, la sociedad en España no suele moverse al extranjero a la hora de encontrar trabajo. Independientemente del motivo, estamos más anclados al territorio, ya sea por amor a la cultura española, al país, al clima, a las costumbres?
A pesar de ello, hay una parte de la sociedad que ven a la movilidad residencial como una ventaja laboral a la hora de competir por un puesto de trabajo en un mercado con altas tasas de desempleo. De esta forma, gracias a su apuesta por el alquiler como forma de vida. se diferencian del resto de candidatos que compiten por el mismo puesto.
Optando por el arrendamiento, te puedes mover y cambiar de domicilio de una ciudad o barrio a otra con gran facilidad. Sin depender de mantener una vivienda o de pagar los impuestos correspondientes, los arrendatarios pueden elegir vivir en el centro de la ciudad y si luego lo desean, pasarse a las afueras o a una ciudad menos urbanizada.
Para estas personas, el alquiler resulta una herramienta flexible y ágil. Aunque pueda ser complicada la resolución de un acuerdo de arrendamiento en caso de no haber completado el año, este caso siempre será más fácil de resolver que vender la propiedad por tener que cambiar de trabajo.
Vivienda adapta a nuestras necesidades
Los usuarios que se decantan por un piso o casa en alquiler, tienen la opción de destinar al completo esta cantidad de dinero al domicilio sin descontar esta cuantía para hipoteca, reformas, intereses bancarios, gastos de notaría o mobiliario.
En suma, los interesados eligen la vivienda con las características que ellos prefieran, y si no las cumple, pueden buscar otras que mejor se adapte a su demanda y a sus necesidades.
Control total de los gastos con el alquiler
En caso de que estén sufriendo pérdidas económicas viviendo de renta, son libres de mudarse sin problema ninguno a una vivienda más barata.
Respecto a esto, resultará más sencillo negociar con el propietario del inmueble una deducción del alquiler que con el banco para disminuir la hipoteca.
Esta es la opinión que comparten las personas de 40, 50 años o más para acceder a una vivienda nueva. Estos se decantan por el alquiler, debido a que en el supuesto de fallecimiento, los herederos serán los que tengan que seguir cobrando la hipoteca.
Viviendo de alquiler, las personas pueden mudarse al centro de la ciudad, en el barrio más cercano posible a su lugar de trabajo. En esta zona, la mayoría de inmuebles están de alquiler. En suma, con el arrendamiento, la persona tiene el control de sus gastos sin tener que anticiparse a ningún susto. Sustos causados por derramas, reparaciones o tener que abonar gastos fijos.
Tras analizar los diferentes motivos obtenidos del estudio, podemos concluir que el alquiler como forma de vida no es solamente una obligación para ciertas personas sin poder adquisitivo suficiente para adquirir una vivienda, sino que es una opción atractiva para una gran parte de la sociedad.
Dentro del marketing, la realidad virtual ha entrado con gran fuerza revolucionando, sobre todo, el sector inmobiliario a través de los denominados paseos virtuales. Estos paseos virtuales permiten a los usuarios interesados a visitar los inmuebles deseados a través de una experiencia similar a una visita real. Estos paseos virtuales también son conocidos como tours virtuales interactivos o visitas online a viviendas.
Esta herramienta se ha impulsado en gran medida debido a la pandemia covid que ha obligado a las empresas a aplicar medidas tecnológicas como el trabajo telemático para continuar con su actividad.
Un cambio que a principios solo iba a afectar al periodo pandémico, pero que sin embargo, ya ha modificado las formas de vivir de la sociedad actual.
Por ello, el mercado inmobiliario debe animar a sus profesionales a utilizar cámaras especiales y a aprovechar la mayor cantidad de herramientas posibles con el objetivo de mejorar los servicios a sus clientes.
Dentro de la aplicación de la realidad virtual en el sector inmobiliario, existe una serie de necesidades tanto para el cliente como para los profesionales que a continuación repasaremos.
La cuantía invertida variará según el poder adquisitivo y el gasto que efectúe el agente o agencia inmobiliaria. Sin embargo, la Matterport, la mejor cámara para fotografiar y grabar en formato 360, tiene un precio final de 3.760 euros.
En suma, es necesario adquirir un trípode especial para poder capturar fotografías. Su coste dependerá del gasto que queramos realizar, aunque un trípode de buena calidad podría rondar los 200 euros.
En el caso de querer llevar los proyectos de la agencia a un nivel más profesional, habrá que contratar un plan en un software de paseos virtuales en el que poder almacenar todos los proyectos.
Con ello, se creará un link específico para cada paseo virtual con el fin de añadirlo posteriormente a la ficha de la vivienda. En tasa mensual, el coste medio por contratar una plataforma de estas características se sitúa en 40 euros.
Respecto al tiempo, la inversión de este variará según las particularidades de la vivienda: su complejidad, su tamaño... Como norma general, organizar un paseo virtual tiene una duración aproxima de 3 o 4 horas más 2 o 3 horas destinadas a la maquetación del paseo o vídeo.
Beneficios del tour virtual para el propietario
El dueño de la vivienda siempre valorará positivamente el paseo virtual de su inmueble. Gracias a los paseos virtuales, la vivienda adquiere un valor extra no económicamente, sino que aporta una imagen más atractiva a los usuarios interesados en ella.
Aquellos inmuebles que ofrezcan la opción de paseos virtuales, aportan un punto de vista diferente a los clientes que quieran visitarlo. En suma, estas viviendas resaltan ante aquellas que no posean la opción del paseo virtual.
En un futuro, cuando los paseos virtuales sean más comunes y estén más normalizados en el sector inmobiliario, perderán esta característica diferenciadora.
Además, el dueño de la casa sabe que estos paseos van a ser fructuosos, debido a que aquellos usuarios que visiten su hogar de forma presencial, lo harán después de haberla visto por el paseo virtual y después de haberse decantado por esta vivienda y descartando otras.
Beneficios del tour virtual para el cliente
Más que los propietarios, los clientes valoran positivamente esta herramienta, debido a que previamente a contactar con la agencia o visitar la vivienda presencialmente, ya han recurrido al paseo virtual del inmueble sin tener que moverse y con una idea muy clara sobre el estado de la vivienda que quieren visitar.
Por este motivo, los clientes solo acuden a viviendas que previamente han visitado a través de un tour virtual interactivo o visita online, llegando incluso a descartar casas que no hayan podido ver antes.
En suma, el número de visitas disminuirá, ya que antes los clientes visitaban todas las casas por las que estaba interesado y descartaba después de su visita presencial. En cambio, ahora, después de realizar el proceso de descarte de forma virtual, solo acuden presencialmente a dos casas de las cuales ya más o menos han decidido.
La demanda de clientes de paseos virtuales está incrementándose cada vez más, debido a su comodidad, no únicamente por no tener que moverse o por poder descartar antes de desplazarse, si no por evitar visitar un inmueble que no cumpla con sus requisitos, gustos o necesidades.
Beneficios del tour virtual para los agentes inmobiliarios
Debido a que tanto los clientes como los propietarios agradecen y demandan estos tours virtuales, el agente inmobiliario ve el positivo retorno de la inversión realizada, ya que no solo obtiene un mayor número de operaciones satisfactorias, sino que también aumenta la demanda por este servicio tecnológico que la empresa está ofreciendo.
Los paseos o tours virtual está demostrado que incrementa en un 84% el interés de los compradores, un interés en el que si invierten los agentes inmobiliarios en tecnología 360º, conseguirán rentabilizarlo.
Esta tecnología es fruto de la aplicación de la vida telemática al marketing inmobiliario. En un momento en el que todo evoluciona con gran rapidez y donde la tecnología aplicada por la pandemia está revolucionando la forma de vida de la sociedad actual, para los sectores afectados la realidad virtual supone el mejor aliciente posible. Sectores como el inmobiliario que puede continuar trabajando gracias a los tours virtuales, facilitando a sus clientes las visitas a inmuebles, haciéndole este más cómodo y continuando, de esta forma, con la actividad del sector.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
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En numerosas ocasiones cuando se adquiere un terreno para construir viviendas, surge la cuestión de si construir una casa de una o dos plantas. No hay una respuesta concreta para todo el mundo, ya que dependerá de lo que vaya buscando el propietario del inmueble.
Debido a esto, vamos a analizar qué ventajas aportan los inmuebles de una única planta y los inmuebles de dos plantas.
Viviendas de planta baja
El mayor beneficio que ofrece las viviendas de una única planta es poder acceder a todos los espacios que componen el inmueble desde un solo nivel, siendo más funcional que las viviendas de dos plantas. Para personas mayores o con movilidad reducida, esta opción se presenta como la más atractiva, ya que no existen escaleras que subir.
Sin tener que reservar un área para pasillos o escaleras, logramos tener más espacio para distribuir los habitáculos de nuestra vivienda.
En suma, si así se requiere, con una sola planta existe la posibilidad de implementar un acceso en cada habitación al exterior de la vivienda. Además, si se opta por colocar cristaleras para mejorar la cantidad de luz de las habitaciones, esto facilitará aún más la limpieza del hogar.
A pesar de estas ventajas, las viviendas de planta baja no es la mejor opción de las dos, ya que todo dependerá del tamaño de la parcela, el nivel económico o las preferencias del propietario. Estas variables llevarán a decantarse por una o por otra.
Vivienda de dos plantas
Respecto a los inmuebles de dos plantas, los beneficios de estos son los siguientes:
Previamente a la construcción, hay que analizar el terreno de la parcela, ya que si es de un tamaño pequeño, convendría una vivienda de dos plantas. Esto se debe a que se requiere menos cubierta y cimentación. De esta forma, el coste de la construcción será menor y se contará con mayor espacio para el jardín.
En cuanto a la distribución del hogar, una vivienda de dos plantas ofrece numerosas posibilidades a diferencia de la de una planta, ya que permite jugar con las dos plantas, reservando la de arriba para las habitaciones y la de abajo destinada al ocio con el salón, cocina?
Debido a que el volumen del inmueble es menor al contar con menos cubierta y fachada, se resguarda mejor el calor dentro de la vivienda, impulsando el ahorro energético.
Otra de las ventajas reside en que si la localización y el paisaje son buenos, una vivienda de dos plantas ofrece mejores vistas.
Respecto al coste económico, hay diferencias entre cómo se construye una vivienda de una planta y una de dos.
La de una única planta tendrá un coste mayor, ya que se necesita mayor cimentación y un tejado y cubierta más grande. Esto se debe que el coste por metro cuadrado es más caro a la hora de construir.
Por todas estas razones, hay que estar seguro antes de encargar el proyecto de lo que queremos y de analizar tanto las ventajas como los inconvenientes de ambas opciones.
Los bancos liquidan sus viviendas ya que los costes del desalojo son altos, y la paciencia de los propietarios se agota.
Actualmente es muy posible encontrar viviendas desde los 7.000 euros en diferentes localidades, incluso en zonas céntricas o chalets siempre muy por debajo del precio de mercado.
Es importante saber que los bancos no conceden préstamos para la compra de un piso con okupas ya que es difícil tasar un piso que no se puede visitar. Por tanto, habrá que comprar la vivienda sin plazos ni ayudas.
La compra de una vivienda okupada
Para la traslacción de la vivienda okupada es importante:
-Tratar de averiguar quién es el okupa y si está en la lista de morosos.
-Tener la máxima información sobre la vivienda; su estado y cargas.
-Obtener información sobre el propietario de la vivienda. ¿Es una persona o el banco? y en el segundo caso todo los procesos y acciones judiciales tomados ya.
-Solicitar la ayuda de un abogado que nos aclare nuestras posibilidades y derechos y los pasos a seguir para la desocupación. En España, se tarda 20,5 meses en echar a unos okupasque han usurpado una vivienda ilegalmente, es decir, casi dos años.
La parte positiva de comprar un piso okupado de un banco
-Las viviendas okupadas suelen ser mucho más baratas que las viviendas vacías por la urgencia de los vendedores en deshacerse de ellas.
-Como inversión suelen ser una buena opción para rehabilitar y vender o alquilar después.
-Si estas viviendas están en buen estado pueden interesar mucho a quienes no puedan rehabilitar y quieran una vivienda a muy buen precio.
Inmobiliarias vinculadas a entidades bancarias
Aliseda
.Es uno de los portales inmobiliarios más destacados por sus precios. Pertenece al Banco Santander y el fondo de inversión Blackstone. Y dispone tanto de obra nueva como viviendas de segunda mano. Accede a su web:https://www.alisedainmobiliaria.com/
Altamira
.Es el portal inmobiliario del Banco Santander, y tiene gestión de activos inmobiliarios y financieros. También cuenta con una red fuera de España para vender a extranjeros que quieres vivir en España. Accede a su web: https://www.altamirainmuebles.com/
Bantierra Vivienda
Es el portal inmobiliario de Caja Rural de Aragón. Centra su oferta especialmente en Zaragoza, pero también gestionan viviendas de Madrid y Barcelona. Accede a su web: https://vivienda.cajaruraldearagon.es/
Este portal gestiona obra nueva y segunda mano. Pertenece al banco Cajasur, que actualmente pertenece al BBK. Contiene un simulador de hipotecas para conocer. Accede a su web: https://www.cajasurinmobiliaria.com/
Casaktua
Es una red de inmobiliaria que pertenece al banco Santander. Cuenta con personal cualificado especializado en el sector inmobiliario. Además de la venta de viviendas, cuenta con diversos servicios inmobiliarios, financieros y de gestión. Accede a su web: https://www.casaktua.com/
Eurocaja Rural, portal Inmobiliario
Es, evidentemente, el portal inmobiliario de Eurocaja Rural. Tienen una gran oferta en viviendas y garajes, además de locales, terrenos, parcelas, etc. Solo tiene ofertas en algunas provincias de España, sobre todo en Madrid, Valencia y Toledo. Accede a su web: https://portalinmobiliario.eurocajarural.es/
Globalcaja, portal inmobiliario
Este portal ofrece servicios de venta de viviendas, naves, oficinas, terrenos, garajes, trasteros y locales. Su rango de actividad es en Murcia, Comunidad Valenciana, Madrid, y parte de Castilla-La Mancha. Accede a su web: https://inmuebles.globalcaja.es/ HabitaClic
Este es el portal inmobiliario de Caja Rural del Sur. Tiene oferta en algunas provincias de España Además de compra, también disponen de un fondo de alquiler social para familias vulnerables. Accede a su web: https://www.habitaclic.es/
Es un portal inmobiliario de CaixaBank, y ofrece inmuebles en alquiler y venta. También tiene vivienda de obra nueva. Accede a su web: https://www.inmocaixa.com/
Inmuebles DB
Este es el portal inmobiliario de Deutsche Bank. Ofrece venta de todo tipo de inmuebles repartidos por toda España. Accede a su web: https://www.inmuebles.db.com/
Kutxabank Inmobiliaria
Es el portal de Kutxabank, y el que tiene los mayores descuentos. Dispone de viviendas de segunda mano y obra nueva. Accede a su web: https://www.kutxabankinmobiliaria.es/
Retama Real Estate
Este portal pertenece a la entidad de UCI (Unidad de Créditos Inmobiliarios). Y disponen de pisos en venta en toda España. Accede a su web:https://www.retamarealestate.com/
Ruralcentral, portal Inmobiliario
Es el portal de Caja Rural Central. Tiene oferta de obra nueva y segunda mano. También tiene servicios para la compra y alquiler en Alicante, Murcia y Toledo. Accede a su web: http://www.ruralcentralportalinmobiliario.com/
Ruralocasion
Ruralocasion es el portal inmobiliario de Caja Rural de Granada. De ahí que la mayor oferta de inmuebles está ubicada en la provincia de Granada, pero también tienen inmuebles en otras provincias andaluzas. Accede a su web: http://www.ruralocasion.com/
Ruralvía
Es el portal inmobiliario del Grupo Caja Rural y ofrece servicios de venta, alquiler y traspaso. Tiene gran variedad de tipos de inmuebles. Solo es accesible a su web si eres usuario del Grupo Caja Rural. Aquí hay más información: https://www.grupocajarural.es/es
Servihabitat
Es el portal inmobiliario de CaixaBank. Es uno de los portales inmobiliarios de banco más experimentados, y que cuenta con grandes profesionales expertos. Disponen de varios servicios como la gestión de créditos, gestión patrimonial, gestión urbanística, comercialización de activos inmobiliarios, etc. Accede a su web:https://www.servihabitat.com/
Solvia
Era el portal inmobiliario del bando Sabadell, pero actualmente se encuentra en proceso de venta. Ya es un portal inmobiliario consolidado, a la altura de Servihabitat y Altamira. Dispone de gran variedad de inmuebles en toda España y servicios. Accede a su web: https://www.solvia.es/
Unicaja inmuebles
Es el portal inmobiliario de Unicaja. Este portal ofrece tanto venta como alquiler. Accede a su web:https://unicajainmuebles.com/
Viviendas Laboral Kutxa
Es el portal inmobiliario de la entidad Laboral Kutxa. Tiene viviendas en toda España, pero en especial en el País Vasco, Navarra y Aragón. Accede a su web: https://viviendaslaboralkutxa.com/
La banca española es la segunda que aplica el interés más alto a clientes y empresas por sus depósitos, la que más caros vende los préstamos hipotecarios y la que menos paga por el dinero de los particulares.
Los datos del BCE sobre los tipos de interés que aplica el sector, ponen de relieve que las entidades de nuestro país están a la cabeza por la imposición de tarifas más elevadas a las sociedades no financieras con un 0,09% de media.
Los países donde se están aplicando los intereses más elevados son Luxemburgo con un 0,23% y España un 0,05%. Seguido de Italia, Malta y Chipre con un 0,6% de interés por sus depósitos sin embargo en Austria no se cobran intereses algunos. Sólo los bancos de cuatro países europeos cobran por sus depósitos Alemania, Irlanda, Bélgica y Países Bajos.
La actual inexistente remuneración a los clientes ahorradores
El sistema financiero actual aún, no está cobrando a los clientes ahorradores por sus depósitos. Pero cómo la banca está soportando intereses del BCE es algo que tienen en mente, esperemos que no sea así ya que debería de ser al revés.
Países como Bélgica, Portugal, Luxemburgo y Alemania reciben una remuneración del 0,12% y 0,18% respectivamente, mientras que el porcentaje de la media comunitaria es del 0,31%.
Los países donde se pueden obtener más del 1% por tener depósitos bancarios son Francia, Países Bajos y Eslovaquia.
Ranking de lo que cobra y remunera la banca de cada país a particulares y empresas:
Con las continuas subidas del Euribor experimentadas a lo largo de 2022, las entidades bancarias han cambiado la estrategia hipotecaria, debido al encarecimiento de los préstamos de tipo fijo con el fin de impulsar a los consumidores a optar por las de tipo variables, beneficiándose de los incrementos del Euribor. Los bancos a finales de 2021 cerraron su oferta de tipo fijo en los costes más bajos, causado por la elevada demanda de estos préstamos y por la baja rentabilidad que poseían las variables con cifras bajas históricas del Euribor, que se situaba en números negativos con un -0,501%.
Este panorama ha cambiado completamente con cuatro entidades bancarias (Ibercaja, BBVA, MyInvestor y Bankinter) duplicando los costes de tipo fijo. Ya han finalizado las hipotecas con intereses fijos al 1%, números que se alcanzaron en diciembre de 2021 y a principios de 2022.
Durante los últimos años, BBVA se ha presentado como uno de los bancos que antes han actuado ante la reducción de costes de las hipotecas a fijo, animando a la entidad a continuar con las bajadas. En 2021, el banco finalizó con una oferta del 1,71% TAE para los préstamos hipotecarios que actualmente duplican su interés, alcanzando los 2,81% TAE. En suma, Ibercaja comercializó con uno de los préstamos más agresivos del sector, disminuyendo el interés fijo en 2021 al 1,5%, mientras que hoy en día se encuentra en un 2,95%.
De la misma forma, MyInvestor, la banca online de AndBank, cerró 2021 con una de las ofertas más atractivas con un interés fijo del 1,49% TAE, el cual se encuentra ahora en un 2,8% TAE. Otra entidad que ha incrementado sustancialmente sus tipos fijos es Bankinter que de un interés del 1,95% ha pasado a un 3,52%.
Cabe destacar que estos precios son contando la bonificación, por lo que son los precios más bajos a cambio de que los consumidores se vinculen con las entidades por medio de una contratación de otros productos como seguros o nóminas.
A diferencia de estas bancas, la única entidad que conserva un interés fijo por debajo del que ofrecía el año pasado es CaixaBank que de un 3,91% en 2021 ha pasado a un 2,162% en la actualidad.
Otros ejemplos como Openbank y Abanca han aumentado la TAE de sus préstamos hipotecarios en un punto porcentual. Evo Banco, Santander o Sabadell han registrado aumentos que oscilan los 50 puntos porcentuales.
Los préstamos variables y mixtos
Por otro lado, los préstamos hipotecarios variables mantienen sus números a la baja con el objetivo de aumentar la contratación de este interés. En marzo, el sector bancario español comercializaba esta clasificación de hipotecas con diferenciales con Euribor que oscilan entre un 0,85% y un 0,99%. En junio, estos diferenciales se encuentran ahora entre un 0,64% y un 0,89%. Estas cifras se situaban entre el 0,99% y el 1,09% hace un año, causando que las entidades se decantasen por el tipo fijo, dejando a un lado las hipotecas variables.
Debido a este contexto de la tendencia al alza del Euribor, el encarecimiento del interés fijo y la incertidumbre por las posibles futuras subidas, las entidades bancarias están experimentando una débil subida en la contratación de hipotecas mixtas. Estos préstamos consisten en una parte inicial de vida con un interés que suele ser fijo y luego, una segunda parte con un interés variable. Aunque haya aumentado la demanda por este tipo de hipotecas, la contratación de estas continúa con números muy bajos.
Mayor oferta de hipotecas mixtas
A pesar de la baja contratación, el Banco Santander se ha arriesgado a publicar una oferta de hipoteca mixta online consiste en un primera parte de 10 años con interés fijo al 1,10% TAE y una segunda parte con un interés variable más diferencial al 0,75%. Otras entidades no llegaron a suprimir este producto a pesar de la poca demanda de este, tales como ING o Bankinter.
Sin embargo, se confirma que en los últimos meses los consumidores están apostando por las hipotecas mixtas por tres razones:
Se considera a estos préstamos como un comodín respecto al continuo encarecimiento de los préstamos fijo y a los aumentos de las hipotecas variables del Euribor
Las entidades bancarias están atrayendo a los clientes a estos préstamos, reduciendo los TIN en los intereses variables y fijos.
Por último, estos TIN rebajados se sitúan en un precio inferior por el que se comercializa con las hipotecas de interés fijo al completo.
Desde diciembre hasta junio, el Euribor se ha visto incrementado en 1,588 puntos porcentuales, continuando su tendencia al alza. Los últimos datos oficiales indican que el Euribor se ha posicionado en el 1,089%, una cifra inferior en comparación al alcanzado el 21 de junio con un 1,115%, un número que no se registraba desde 2012.
Permitir que los ICO puedan ver renegociadas sus condiciones.
Si las deudas resultan impagadas a su vencimiento se introducirá un régimen singular para los créditos derivados de la ejecución de sus avales.
Novedosas previsiones que pueden permitir la agilización de los procedimientos concursales.
Los créditos computarán como pasivo financiero en los acuerdos preconcursales y en el concurso pasarán a ser créditos ordinarios en su totalidad.
La norma recoge tres tipos de medidas para renegociar los ICO:
? La extensión del vencimiento de los avales.
? Conversión préstamos participativos manteniendo el aval público.
? Transferencias directas que reduzcan la deuda.
Para hacerlas efectivas, deudores y entidades financieras deben alcanzar unos acuerdos de renegociación pendientes de desarrollo normativo. Para ir a un acuerdo de renegociación, se precisa haber solicitado la ampliación de plazo aprobada en noviembre, por la que los ICO iniciales ya fueron novados.
Es frecuente que las empresas en dificultades, ante una tensión de tesorería, dejen de pagar antes a Hacienda que al proveedor que le suministra el material. Por eso, aproximadamente el 95% de las empresas en concurso tienen deudas con los acreedores públicos. El problema reside en que "los privilegios del crédito público hacen muy difícil sacar adelante convenios de acreedores o acuerdos de refinanciación con los organismos públicos".
Concluyendo si la refinanciación de los ICO no fructifica o se incumple, cabría plantearse si la solicitud o su refinanciación constituyen un agravamiento de la insolvencia. Y es que, "la moratoria exime del deber de presentar concursos si la insolvencia es debida a causa de la covid-19, pero en este supuesto estaríamos ante su agravamiento".
Lo que si hay que matizar es que no todos los locales pueden convertirse en vivienda porque no todos cumplen los requisitos de vivienda como son la iluminación, dimensiones, ventilación por lo que hay que pensarse muy bien antes de comprar un local para convertirlo en vivienda.
Por lo tanto los requisitos para conseguir ese cambio de uso son los siguientes:
A) Aprobación del proyecto técnico por el Ayuntamiento.
B) Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras.
C) Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
D) Obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral.
Los requisitos dependen de cada municipio y Comunidad Autónoma cumpliéndose siempre la normativa urbanística del Ayuntamiento correspondiente.
Los principales elementos que ha de tener una vivienda son: baño, dormitorio, cocina, y estancia-comedor, la superficie útil ha de ser como mínimo de 25 y 37 m2. A partir de 38m2 se pueden construir las diferentes estancias comedor, cocina, dormitorio y aseo todo ello dependiendo de la legislación de cada país.
Esta opción permite obtener vivienda a un precio más asequible aunque no hay que obviar que la transformación de un local en vivienda conlleva una serie de gastos a tener en cuenta antes de comprar un proyecto de estas características.
A continuación exponemos como se tributan los diferentes rendimientos inmobiliarios frutos de las diferentes operaciones inmobiliarias que generan movimiento económico. Lo primero que tenemos que tener en cuenta es el tipo de inmueble y la finalidad del mismo.
Tributaciones según el tipo de inmueble
La vivienda de residencia habitual no paga
El propietario no paga impuestos por la vivienda habitual donde resida. Recordemos que se considera vivienda habitual aquella en la que se resida de manera permanente al menos durante tres años salvo algunas circunstancias como traslado por enfermedad, cambio en el trabajo...
Tributación del alquiler de una vivienda como residencia habitual
Cuándo el inmueble que se alquila es una vivienda habitual, esto provocará unas ventajas para el propietario de la vivienda y también para el inquilino.
El propietario de la vivienda tributará por los rendimientos de capital inmobiliario que serán la diferencia entre los ingresos (rentas de alquiler) y los gastos deducibles del alquiler obtenidos durante el año natural.
Qué ingresos considerar y que exenciones
-Los ingresos netos serán todos los pagos de las rentas de alquiler recibidos durante el año, también se consideran los atrasos. Si el inmueble se utiliza como una vivienda habitual, no tributará sus ingresos netos en su totalidad sino que habrá excepciones.
Hasta el 2023 solo se considera el 40% de los ingresos netos, estando exentos el 60% restante.
A partir del año 2024 (para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023), el importe sobre el que se aplicará la exención dependerá de varias situaciones:
De forma general, la exención es 50% de los ingresos netos.
Si el inquilino tiene entre 18 a 35 años, se aplica una exención del 70% sobre los ingresos netos o si bien si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada.
-Los gastos deducibles son los implicados en el alquiler de la vivienda y la posibilidad de obtener unos ingresos de ello. Se establecen dos categorías de gastos deducibles:
La primera categoría implica:
Intereses y gastos de financiación para la compra de la vivienda que se alquila y/o se rehabilita.
Gastos de reparación y conservación que permiten un uso ordinario y adecuado de la vivienda. Este tipo de gastos, en función de los rendimientos íntegros del año correspondiente, podrán deducir en los cuatro ejercicios económicos siguientes.
Hay que tener en cuenta que no se consideran gastos de reparación y conservación los que se desprenden de la ampliación o mejora de la vivienda
2. En la segunda categoría se incluyen :
Gastos por tributos, tasas y recargos como son la tasa por recogida de basura, el IBI.
Cantidades devengadas a terceros como son salario del portero del edificio u honorarios a abogados, asesores o inmobiliarias.
Gastos de formalización de contratos o de defensa jurídica en caso de formulación de contratos de alquiler de la vivienda o procedimientos jurídicos por impagos de alquiler, desahucio etc.
Primas de contrato de seguro. Se trata de los gasto de contratación de cualquier tipo de seguro relacionado directamente con e alquiler de la vivienda.
Saldos de dudoso cobro. Estos gastos suponen todos los importes no pagados por el inquilino a lo largo del año. Estos gastos tendrán consideración fiscal siempre que se cumplan estas condiciones
1-La deuda contraída por el inquilino haya sido reclamada
2-Deben haber pasado al menos 6 meses desde la deuda contraída hasta la reclamación por el arrendador
Gastos en servicios y suministros como internet, agua, luz que sean pagados por el propietario de la vivienda
Otros gastos fiscalmente deducibles. También se consideran otros gastos implicados en la obtención de ingresos por alquiler que no se hayan citado anteriormente.
A partir de la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles se establecerá el rendimiento de capital inmobiliario que deberá tributar por la base imponible.
Replanteamiento en centros urbanos y zonas periféricas.
Los ciudadanos están planteándose sus necesidades en el hogar mudándose a zonas periféricas.
Acceleración tendencias
Se han incrementado los cambios debido al uso de las tecnologías y a las nuevas tendencias demográficas.
Mercados afectados
El sector logístico es el menos perjudicado mientras que el retail y el hotelero son los más perjudicados.
Cámbio climático
El año comienza con el nuevo Gobierno estadounidense en enero y culmina con la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) en noviembre.
Estas cinco claves provocarán cambios significativos en la composición de las carteras inmobiliarias, según Nuveen:
La exposición de la cartera a los segmentos de oficinas tradicionales y ?retail? se reducirá de forma considerable, dejando espacio para sectores alternativos.
El segmento de asistencia sanitaria crecerá a medida que aumente la demanda de instalaciones con fines científicos, consultorios médicos y residencias para la tercera edad.
El énfasis en los apartamentos en el sector residencial se desplazará a alternativas como el almacenamiento, las viviendas prefabricadas y las viviendas unifamiliares de alquiler.
El crecimiento de activos viables, como los centros de datos y las torres de telefonía móvil, fomentarán la expansión y la consolidación del sector de la tecnología.
A medida que las oportunidades de inversión evolucionen en la próxima década, prevemos que las asignaciones objetivo a inversiones alternativas aumentarán desde cerca del 12% hasta más del 50% en una cartera inmobiliaria típica.
Cuando nos encontramos ante una situación de matrimonios casados en términos gananciales, la ley indica que la norma general es identificar a un bien como privativo o ganancial, según de la cuantía económica que costó o la procedencia de este.
Si durante el matrimonio se obtienen bienes, el Artículo 1.361 del Código Civil apunta que estos se considerarán como gananciales a no ser que una de las dos partes demuestre que lo posee privativamente.
La parte que defiende que dicho bien pertenece únicamente a él y se presume como bien privativo, tendrá que demostrar la procedencia de la cifra económica empleada al adquirir dicho bien.
Los cónyuges pueden acordar el carácter de sus bienes
Tal y como apunta el Código Civil en su artículo 1.323, los cónyuges tienen la opción de poder firmar contratosen los que se acuerde con qué bienes se queda cada uno.
De esta forma, ambas partes pueden hacer uso de esta libertad para crear acuerdos en los que se plasme que conjuntamente han decidido atribuir a un bien privativo de uno de los cónyuges un carácter ganancial. Así lo plasma el artículo 1.355.
Independientemente del motivo del acuerdo, siempre tendrá que existir una declaración donde se muestre el acuerdo entre las partes y la decisión de convertir un bien privativo en un bien ganancial.
Ante esta situación y siempre y cuando que una de las partes no haya declarado otra cosa por decisión propia, el Tribunal Supremo no lo considera como una acto donativo ni se debe esperar que en otro momento, esta decisión sea compensada.
Sin embargo, en el caso en el que se haya ofrecido los bienes a la sociedad de gananciales, ya sea una cuantía económica o la resultante de vender un bien privativo, y no se haya mencionado concretamente la procedencia de tales bien o no se haya renunciado ante estos, la persona podrá solicitar el reembolso del precio actualizado en el momento en el que se liquide la sociedad de gananciales.
¿Cuándo se considera a una vivienda familiar como bien privativo?
En el supuesto en el que previamente al matrimonio, una de las partes tuviese la propiedad de la vivienda familiar, esta será considerada como un bien privativo perteneciente al que lo poseía.
Otro de los casos en el que la vivienda familiar se postula como bien privativo es cuando uno de los cónyuges adquiere por medio de un documento privado el domicilio antes de casarse a pesar de que se realice la escritura del hogar durante el matrimonio.
Si la vivienda familiar ha sido heredada por una de las dos partes, también será considerada como bien privativo.
En suma, cuando un cónyuge adquiera la vivienda familiar a partir del dinero resultante de la venta de un bien privativo, también será considerado el hogar familiar como un bien privativo del cónyuge correspondiente. Esto será así siempre y cuando que en el momento de apropiarla en la Escritura pública, se exponga directamente que el domicilio poseerá carácter privativo y que la otra parte acuda presencialmente a la firma de la Escritura para dar su consentimiento de que el domicilio será privativo.
Aunque, el cónyuge que invierta el dinero privativo en el hogar, también tiene la posibilidad de adquirirla como bien ganancial en la Escritura. En este caso, tendrá que exponer que la vivienda se apropió con dinero privativo o que no renuncia al reembolso de su valor en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide, recuperando de esta forma la propiedad del domicilio.
Opción a reembolso en las inversiones privativas en domicilios familiares
Tal y como expuso el Tribunal Supremo en la Sentencia del 13 de septiembre de 2017 y estipulan los artículos 1.358 y 1.398.3 del Código Civil, si el domicilio familiar ha sido adquirido con el dinero privativo de una de las partes o a través de la cuantía económica resultante de la venta de otro bien privativo, el cónyuge tendrá derecho a solicitar el reembolso del dinero privativo invertido.
Respecto a esto, el Tribunal Supremo sostuvo en la Sentencia del 28 de junio de 2021 que el cónyuge poseerá el derecho al reembolso de la inversión privativa incluso cuando no se haya expuesto la procedencia de tal dinero en el momento de la compra. Siempre existirá el derecho al reembolso en este supuesto, excepto cuando se haya renunciado específicamente al reembolso.
Sin embargo, si el domicilio familiar es un bien ganancial, pero una de las partes hace uso de su dinero privativo para poder abonar las tasas de la hipoteca, este cónyuge tendrá que demostrar que el dinero era dinero privativo y no común, debido a que tal inversión posee una presunción de ganancialidad.
Si se demuestra correctamente, la sociedad tendrá que reembolsar el valor de las inversiones privativas del cónyuge actualizado en el momento de la liquidación.
Domicilio comprado de soltero, pero con hipoteca pagada en matrimonio
Si un domicilio, durante el matrimonio, es apropiado por método de plazos o hipoteca por solamente una de las partes:
Se considerará ganancial de ambas partes si el primer cobro se realizó a partir de dinero ganancial
Será considerada privativa si el primer pago lo lleva a cabo uno de los cónyuges con su dinero privativo.
De esta forma, el origen del dinero con el que se pague las diferentes tasas de la hipoteca no será lo que defina el carácter de la vivienda, sino el del primer cobro que se realice.
A pesar de ello, la parte no adquirente podrá adquirir su fracción del dinero invertido común con el que se cobre las tasas en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide.
Hogar familiar adquirido de soltero, pero con hipoteca abonada con dinero común
Sin embargo, si el hogar adquirido se trata de la vivienda familiar, el caso cambia, ya que, en este supuesto, se aplica el artículo 1.354 del Código Civil. Esta norma declara que la cuantía pagada previamente al matrimonio será privativa del cónyuge que lo adquirió. Por otro lado, si durante el matrimonio se abona con dinero común el resto de la fracción con hipoteca o por plazos, se considerará como ganancial.
De esta forma, la liquidación de una vivienda en estas condiciones sería de la siguiente manera. Si una persona adquiere un domicilio por 500.000 euros, abona 125.000 y firma una hipoteca de 375.000 euros.
Previamente al matrimonio en términos gananciales, pague de la hipoteca unos 125.000 más. La cifra restante que será abonada con dinero común será de 250.000 euros.
Por lo tanto, la parte privativa del domicilio del cónyuge que adquirió la vivienda sería del 50% y la parte perteneciente a la sociedad de gananciales de ambas partes sería el 50% restante.
En conclusión, el cónyuge que la adquirió tendría el 75% de la propiedad del domicilio, uniendo la parte privativa y la parte común, mientras que el otro cónyuge solamente poseería un 25%.
Domicilio construido en terreno privativo de un cónyuge, pero con dinero común
Todo aquello que se haya construido a partir de dinero común sobre un suelo privativo de una de las dos partes durante el matrimonio, tal y como expone el Artículo 1.359 del Código Civil será privativo del propietario del suelo, por lo que tanto la vivienda construida como el terreno serán privativos del cónyuge propietario.
Cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, se tendrá que aportar en el inventario el incremento del valor del suelo tras la edificación y reformas realizadas con el objetivo de reembolsar al cónyuge no propietario del suelo su parte del dinero común invertido.
Sin embargo, si el domicilio se vende antes, el propietario del suelo tendrá que reembolsar la cuantía económica del valor actualizado del suelo tras las reformas llevadas a cabo a la sociedad de gananciales.
Reformas realizadas con dinero común en un hogar privativo familiar
Cuando se haya invertido dinero común en un domicilio familiar privativo en obras de acondicionamiento y reformas, será considerado cuando se liquide la sociedad de gananciales para compensar al cónyuge no dueño del suelo de la mitad del nuevo valor del dinero aportado en reformas.
Por el contrario, si se realizan obras de mantenimiento u ordinarias, no se tendrá en cuenta sin opción a reembolso.
El gobierno canario quiere limitar la venta de viviendas a extranjeros
En la Unión Europea , según el Tratado de Funcionamiento en su artículo 63, está prohibida la restricción de movimientos de capital entre los estados y países terceros. Por eso cualquier extranjero en nuestro país tiene derecho a comprar una vivienda con escasas restricciones. Sin embargo el Gobierno canario se plantea solicitar una limitación de las compras de viviendas por extranjeros justificando tal medida por la saturación demográfica en zonas turísticas y la escasa oferta de vivienda para los habitantes de las islas. En el tercer trimestre de 2023 más del 15% de operaciones inmobiliarias en España fueron realizadas por extranjeros.
Lo cierto es que podrían imponerse ciertas restricciones y requisitos de residencia pero a ciudadanos de países no pertenecientes a la UE. Habría que establecer una normativa legal muy clara y contundente que evita la posible inconstitucionalidad de estas limitaciones. En definitiva se trataría de dejar muy claro que las medidas son proporcionadas, necesarias, y no discriminatorias y
En el caso de las Islas Canarias estas medidas podrían estar justificadas en su estatus de región ultraperiférica y por su lejanía e insularidad y deberían estar revisadas y aprobadas tanto por el gobierno español como por la Comisión Europea
Ejemplos de restricciones a la compra de viviendas por extranjeros
En Canadá por ejemplo, con el objeto de evitar la especulación inmobiliaria y proteger los intereses de sus ciudadanos, se han implementado impuestos adicionales a los compradores de vivienda extranjeros.
Malta, Dinamarca y las islas Aland en Finlandia establecieron por ejemplo medidas de restricción a la compra de viviendas por extranjeros en sus tratados de adhesión antes de formar parte de la UE. En Malta solo se permite la compra de una vivienda por extranjeros. Para comprar varios inmuebles es necesario garantizar la residencia en el país durante 5 años.
Efectos de las restricciones a la compra de viviendas por extranjeros en nuestro país
Sin duda las restricciones a las compras de viviendas por extranjeros , harían bajar los precios de la vivienda y reducirían la corriente especulativa pero a su vez la disminución de las inversiones extranjeras afectarían negativamente al sector de la construcción, al empleo y a la economía en global.
Las opiniones son variadas pero quizás lo adecuado sería combatir la especulación buscando equilibrar el mercado inmobiliario pero sin abusar de las prohibiciones, sin un excesivo intervencionismo institucional y teniendo siempre en cuenta que España es un país turístico por naturaleza. En 2023 los extranjeros compraron el 21% de las viviendas vendidas en España.
La renovación de los acuerdos de arrendamiento de inmuebles y locales comerciales llega a Portugal con un límite del aumento del precio de los alquileres de viviendas de un 2% desde 2023. El Gobierno de Portugal ha anunciado que los dueños de las viviendas obtendrán subvenciones a través de beneficios fiscales tanto en el Impuesto de Sociedades como en la declaración de la Renta.
Esta medida es parte de un paquete de acciones de respuesta ante el incremento de costes causados por el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania.
El incremento en el precio de los alquileres de viviendas pasará del 5,43%, el límite actual del coeficiente, a una subida del 2%. Cabe señalar que en Portugal, la actualización de los contratos de alquiler no dependen de la evolución del IPC, ya que se encuentra sujeto al mismo índice estabilizado.
¿A qué contratos afecta la medida portuguesa y española?
Esta acción repercutirá en casi los 900.000 contratos de alquiler de viviendas firmados en Portugal. Solamente se excluye a aquellos contratos de "renta antigua", firmados previamente a 1990. Respecto a este tipo de contratos, los pertenecientes a locales comerciales, la medida no afectará a los contratos realizados previos a 1995.
Además, tampoco tendrá incidencia la medida en aquellos contratos de alquiler en los cuales se haya actualizado la renta a través de otro índice establecido.
En comparación con España, la medida del límite del 2% de la actualización únicamente va dirigida a los contratos de alquiler de viviendas. Cabe destacar que se excluyen también a los acuerdos de renta antigua, así como que la acción no se aplicará automáticamente en todos los acuerdos de arrendamiento.
La medida se aplicará únicamente en aquellos contratos donde se exponga expresamente que se aplicará la subida de la cuota anual. En caso de que esto no aparezca, no se aplicará la renovación del contrato. Además, si no aparece el índice de referencia, el contrato se renovará según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
¿Cuánto supondrá el incremento en el alquiler anual?
En el caso portugués, los dueños de la vivienda serán los responsables de decidir aplicar el incremento en la renovación del contrato o no. Los inquilinos podrán exponer una contraoferta en caso de no estar de acuerdo, aunque, en principio, deben cumplir con lo estipulado por el propietario.
Si comparamos el incremento del precio de los alquileres de viviendas de ambos países, mientras que en el caso de Portugal las rentas se sitúan por debajo de los 500 euros y el aumento oscilaría entre los 120 euros al año, en España tendrían que enfrentarse a una subida de 156 euros al año con un alquiler mensual en 663 euros.
Los expertos son cautos respecto a las previsiones para los próximos años ya que todo depende de la evolución de la pandemia de hecho los datos de este 2020 no permiten extraer conclusiones al respecto.
Según datos del informe sobre el sector inmobiliario elaborado por Caixabank concluyen una ligera reactivación durante el verano pero los últimos indicadores muestran que la segunda ola está desacelerando la recuperación por lo que no se descarta un nuevo retroceso de la actividad en el cuarto trimestre de 2021.
Según estimaciones se prevé durante el primer trimestre de este año una leve disminución de la actividad inmobiliaria y de los precios.
Los datos del informe de BBVA Research reflejan que las operaciones de compraventa mensuales se han recuperado a niveles de 2019 aunque la caída interanual acumulada hasta septiembre sería del 21,6% acompañado de un ajuste de precios.
En el segundo trimestre se produjo una caída interanual de precios con un recorte del 1,7% que se habría moderado entre julio y septiembre hasta el 1,1%.
S&P, España, Portugal y Grecia preveían caídas anuales de precios en 2020 a diferencia del resto de países europeos.
En España este descenso será del 1,4%. El informe del BBVA Research muestran que las compras de extranjeros fueron las que más cayeron durante el primer trimestre un 38,4%.
Sin embargo el informe de CaixaBank Research apunta a una recuperación del 42,5% intertrimestral entre julio y septiembre.
Precios
La opinión de los expertos respecto a los precios, reflejan que el recorte de precios iniciado a mitad de año no será más acusado en 2021 ya que la tendencia es la estabilización, como resultado de no haber ofertas ni promociones desmedidas. Lo que sí se prevé es un cierto ajuste ya que la demanda determinará la inversión.
S&P estima que 2021 finalizará con una subida moderada de precios del 1,8% hasta alcanzar un 4,5% en 2022 mientras que CBRE apunta caídas alrededor del 2% y 3% entre 2020 y 2021.
Las previsiones del Fitch son más negativas y apuntan a un descenso de precios entre el 4% y el 6% en 2021 lo que supone que España junto al Reino Unido registrará la mayor caída entre las 16 grandes economías mundiales analizadas.
Peor será el comportamiento de precios en segunda vivienda ubicadas en la costa donde los precios son elevados y hay altos niveles de oferta.
Hasta 2023 no se verá los efectos de la recuperación.
Destacar que entre julio y septiembre la compraventa de viviendas unifamiliares se situó en máximos históricos un 20,4% del total de transacciones registradas en ese periodo según el informe de Caixabank.
Los datos de Unión de Créditos Inmobiliarios reflejan que la demanda de viviendas ha aumentado un 5,7% y la venta de chalets o viviendas unifamiliares supondrá un 39% del total de 2020 el equivalente a 156.000 propiedades lo que prevé que la tendencia hacia la vivienda unifamiliar continuará el próximo año.
Los registradores también han observado un incremento de venta de pisos de más de 80 metros cuadrados cayendo los de 60 y 80 metros.
Según UCI la extensión media de los hogares ha subido 6,4 puntos desde los 90,4 m2 a los 96,8m2.
Finalmente destacar también que ha habido movimientos hacia las afueras incluso la compra de propiedades en poblaciones con menos de 25.000 habitantes habría aumentado un 5,3% según UCI.
De manera que esta norma estará vigente hasta que se apruebe una Ley estatal de alquileres o hasta que el Constitucional se pronuncie al respecto.
El Parlament aprobó el pasado mes de septiembre un Ley pionera para regular los alquileres en Cataluña. Entre las medidas que contiene la norma encontramos las siguientes:
Obligación de congelar o bajar el precio de los alquileres si se detectan zonas con "tensión" residencial en las 60 ciudades catalanas que suman más de 20.000 habitantes.
Quedan exentos de esta obligación los arrendadores "vulnerables", considerándose como tales a los que ingresan menos de 2.000 euros mensuales.
La norma establece un baremo oficial de precios por zonas del cual no pueden exceder los nuevos contratos de arrendamiento, que deben tomar como tope el importe que preveía el contrato anterior del mismo inmueble, si este fuera inferior.
En su momento PSC, Cs y PPC se opusieron a esta Ley ya que varios artículos vulneraban competencias estatales. Aunque las comunidades autónomas tienen transferidas muchas competencias la Ley que regula los alquileres de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. El Gobierno mediante este recurso pretende abrir un nuevo periodo de negociación con la Generalitat para llegar a un acuerdo. El ministro competente Ábalos se ha pronunciado al respecto manifestando que "la anticonstitucionalidad es tan evidente que no se puede pasar por alto" "Todo lo que podamos hacer en favor de la vivienda tiene que tener solidez jurídica" en lo que está trabajando el Gobierno es en una ley "rigurosamente constitucional" y que se apruebe con "seguridad jurídica".
La regulación de los alquileres en Cataluña continuará por tanto vigente hasta que llegue una nueva norma o el Constitucional se pronuncie, algo que sin duda contribuirá a rebajar la tensión entre el Ejecutivo y la Generalitat.
Por su parte el portavoz de ERC Marta Vilalta, ha considerado "un error gravísimo" que el Gobierno vaya a recurrir la ley catalana, aunque no solicite la suspensión cautelar. Vilalta mantiene que con este movimiento el Ejecutivo de Pedro Sánchez se pronuncia en contra de una decisión aprobada en el Parlamento catalán. Según Marta Vilalta "La ley está funcionando muy bien y se están bajando los precios" manifestando que "La obligación de los responsables políticos es ayudar a la gente, la cual no entiende de competencias entre instituciones, sino de poder tener una vivienda". La republicana ha emplazado al Gobierno central a, en lugar de recurrir la ley, aprobar una similar a nivel estatal.
Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal, considera que aquellas sanciones que se han impuesto por no informar de los índices de referencia se mantendrán, mientras que las que se han establecido por superar el precio máximo dependerán de la sentencia del Constitucional.
El Ayuntamiento de Barcelona ha comenzado a imponer sanciones a inmobiliarias por no respetar la ley de regulación de los precios del alquiler. El Consistorio ha abierto 32 expedientes a diferentes inmobiliarias y anunciantes, que sumarían sanciones por valor de casi 100.000 euros. Estos expedientes llegan en medio de una gran polémica, ya que el Tribunal Constitucional está pendiente de resolver un recurso de inconstitucionalidad contra esta ley, que podría dejar sin efectos algunos de sus preceptos.
"La imposición de las sanciones está causando mucho revuelo en el sector, ante la incertidumbre de qué pasará con las sanciones impuestas en caso de que el Tribunal Constitucional acabe declarando la norma inconstitucional", señala Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.
La abogada señala que se están imponiendo dos tipos de sanciones e indica que, en función de su naturaleza, basándose en previas sentencias del Tribunal Constitucional, unas podrían prosperar y otras no.
¿Van a prosperar las sanciones?
La ley del alquiler se basa en la obligación de informar de unos índices de referencia máximos y mínimos del precio del alquiler, que no pueden ser sobrepasados a la hora de establecer un contrato de arrendamiento. Cristina Bilbao explica que "por un lado encontramos aquellas sanciones impuestas por no hacer constar el índice de precios de alquiler de viviendas en la publicidad y por otro aquellas consistentes en establecer una renta superior a la que corresponda por aplicación del índice". La abogada señala que el principal motivo de sanciónes el primer supuesto, no hacer constar en el anuncio el índice de referencia.
Cogiendo como referencia la sentencia del Tribunal Constitucional por la resolvía el recurso de inconstitucionalidad presentado contra el Decreto Ley catalán sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado en 2019 en Cataluña, la abogada considera que estas sanciones sí prosperarán, ya que esta sentencia "validó la existencia de los índices de referencia en los precios de alquiler, siempre y cuando estos fueran utilizados a efectos informativos y como criterios orientadores". La experta considera que el criterio del Constitucional se mantendrá en la futura sentencia, por lo que "lo más probable es que se mantenga esta obligación por parte de las inmobiliarias de mantener informados a los futuros arrendatarios".
Además, el precepto por el cual se establece que la falta de hacer constar el índice de referencia en la publicidad supone una infracción leve, no es objeto del recurso de inconstitucionalidad, por lo que el Tribunal Constitucional no va a pronunciarse al respecto, manteniéndose este precepto intacto independientemente de la sentencia.
¿Qué pasará con las sanciones por imponer alquileres elevados?
La abogada considera que el segundo tipo de sanciones, aquellas que sean impuestas a arrendadores con motivo de establecer una renta superior al índice de referencia "sí va a causar controversia, porque sí que es objeto del recurso de inconstitucionalidad". Cristina Bilbao opina que "teniendo en cuenta los antecedentes del Tribunal de su anterior sentencia", que validaba los índices de referencia, pero solo con criterios informadores, y "declaraba que la limitación del precio del alquiler limitaba el derecho constitucional a la propiedad", lo más probable es que este precepto se declare inconstitucional.
"En este supuesto, si se declarara inconstitucional el precepto, entendemos que los arrendadores que hayan sido objeto de sanción en base a este artículo se habrían visto perjudicados por la aplicación del mismo", señala la abogada.
En este caso, la experta explica que, ya que se les habría causado un perjuicio económico, los perjudicados podrían ejercer una acción de responsabilidad patrimonial de la Administración contra el Ayuntamiento, reclamando el resarcimiento de los daños causados por la imposición de la sanción. Esto implicaría la reclamación, no solo la devolución del importe abonado, sino de las rentas no percibidas a causa de la limitación del precio de los alquileres.
"No obstante, deberemos estar a la espera de la sentencia del Tribunal Constitucional quien determinará qué preceptos declara inconstitucionales", advierte Cristina Bilbao.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
FELIPE VI
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley:
PREÁMBULO
I
La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho. Todo ello como proyección de su artículo 9.2, lo que explica su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica.
Por su objeto, el derecho constitucional así reconocido incide en el goce del contenido de otros derechos constitucionales, declarados incluso fundamentales, como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE); derechos, todos ellos, que guardan una relación estrecha con los valores de la calidad de vida ?de la que habla el propio preámbulo de la norma fundamental? y del libre desarrollo de la personalidad en sociedad (artículo 10.1 CE). Esta incidencia e imbricación también se deduce de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y resalta en la doctrina del Tribunal Constitucional, que es receptiva de aquella. Todo lo cual modula, tanto el derecho de propiedad, como la libertad de empresa, cuando operan en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general, respectivamente (artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE). Y ello sobre el trasfondo de la igualdad de todos los españoles en cualquier parte del territorio del Estado (artículo 139.1 CE) en los términos del artículo 14 CE y, en particular, de las personas y grupos sociales en situación de especial desventaja (artículo 48 CE) y los legítimos intereses de consumidores y usuarios, de acuerdo con el artículo 51.1 de la Constitución Española.
La vivienda resulta ser, así, un bien esencial de rango constitucional que presenta múltiples dimensiones. Desde esta perspectiva, el propio Tribunal Constitucional ha reiterado que no constituye un título competencial autónomo, sino que puede recaer bajo distintos títulos competenciales estatales o autonómicos dependiendo de cuál sea el enfoque y cuáles los instrumentos regulatorios utilizados en cada caso por el legislador. Dicha complejidad competencial es clara consecuencia de las distintas dimensiones constitucionales que presenta la vivienda.
La vivienda constituye, ante todo, un pilar central del bienestar social en cuanto lugar de desarrollo de la vida privada y familiar, y centro de todas las políticas urbanas. Pero también, desde el punto de vista de su soporte físico, es un bien que acota un sector económico dedicado a su producción, puesta en el mercado y su gestión. De hecho, en el conjunto de la edificación urbana, la vivienda ocupa el 80% del espacio construido y, como tal, es un factor determinante de la estructuración espacial.
Es lógico que, dada su relevancia social, el derecho a la vivienda se recoja en importantes declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, adoptada y proclamada por la 183.ª Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas, de 10 de diciembre de 1948. Su artículo 25.1 prevé que toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, tanto a él o ella, como a su familia, la vivienda. El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, hecho en Nueva York el 19 de diciembre de 1966, reconoce también en su artículo 11.1, el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado incluyendo, entre otros, una vivienda igualmente adecuada. Asimismo, la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad sigue esta misma línea, reconociendo a lo largo de su articulado la necesidad de garantizar la accesibilidad como presupuesto fundamental para el disfrute de una vivienda adecuada.
La Unión Europea también ha avanzado en el reconocimiento del derecho a la vivienda de toda persona, que se recogió en la Carta Social Europea de 1961 y se reforzó en la Carta Social Europea revisada en 1996, según la cual las partes se comprometen a adoptar medidas destinadas «a favorecer el acceso a la vivienda de una calidad suficiente; a prevenir y paliar la situación de carencia de hogar con vistas a eliminar progresivamente dicha situación y a hacer asequible el precio de las viviendas a las personas que no dispongan de recursos suficientes». También el artículo 19 del Pilar Europeo de derechos sociales, incorpora la vivienda entre los principios y los derechos esenciales para el funcionamiento de los sistemas de bienestar europeo y, por último, la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Europea el 7 de diciembre de 2000 establece en su artículo 34.3 que «con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales».
En esta misma línea se ha expresado la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021, sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, en la que se pide a la Comisión y a los Estados miembros que se aseguren de que el derecho a una vivienda adecuada sea reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental mediante disposiciones legislativas europeas y estatales aplicables, y que garanticen la igualdad de acceso para todos a una vivienda digna. En suma, la normativa internacional más actual es consciente del proceso de segregación de facto en el acceso a la vivienda de la que es víctima gran parte de la población, especialmente jóvenes y familias y colectivos vulnerables. Como consecuencia, sus postulados demandan un cambio de paradigma en la consideración jurídica de la vivienda, para reforzar su función como servicio social de interés general. Sólo de este modo será posible garantizar el derecho efectivo a una vivienda digna y asequible para todas las personas jóvenes, y especialmente a aquellos colectivos en riesgo de exclusión, reconocido y ejecutable como un derecho humano fundamental e incluyendo en el mismo el acceso a los servicios básicos definidos en la legislación urbanística y de ordenación del territorio, contribuyendo así a garantizar la vida digna en un entorno adecuado y a erradicar la pobreza en todas sus formas.
Por su parte, las Agendas Urbanas internacionales prestan especial atención, también, a la vivienda y, en concreto, la Agenda Urbana Española, alineada con estas y con los objetivos de desarrollo sostenible que proclama la Agenda 2030, reclama la promoción de medidas y la adopción de políticas en materia de vivienda que respalden la realización progresiva del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada, a precios asequibles; que luchen contra todas las formas de discriminación y violencia, especialmente en materia de género; que impidan los desalojos forzosos arbitrarios y que se centren en las necesidades de las personas sin hogar erradicando el fenómeno del sinhogarismo, de quienes padecen situaciones de vulnerabilidad, de los grupos sociales con bajos ingresos y especiales dificultades y de las personas con discapacidad; a la vez que propician la participación y la colaboración de las comunidades y de todas las personas interesadas. Estas nuevas Agendas, tanto nacional, como internacionales, muestran a los Estados y demás escalones de Administración Pública la necesidad de reconocer la función social del suelo y de la vivienda y su compromiso a favor de una amplia gama de opciones de creación de vivienda, de promoción de diversos tipos de tenencia y de enfoques centrados, en suma, en las personas. Todo ello en el marco de una visión inclusiva de los asentamientos humanos.
Asimismo, la aprobación de la presente ley cumple con el hito establecido en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, relativo a la reforma C02.R03 «Ley de Vivienda» recogido en el número 22 del anexo a la Propuesta de Decisión de Ejecución BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Página 6 del Consejo, de 16 de junio de 2021, relativa a la entrada en vigor de una norma que incluye acciones de apoyo al aumento de la oferta de viviendas que cumplan los requisitos de los edificios de consumo de energía casi nulo, estrechamente vinculado a los objetivos que marca la propia definición de vivienda digna y adecuada a los que se orienta el conjunto de medidas adoptadas.
Tal como viene recogido en la nueva Ley de la vivienda, publicado su proyecto en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, se van a aplicar unas deducciones fiscales para los ingresos del alquiler de las viviendas dirigidas a los pequeños propietarios, estas deducciones entrarán en vigor el 1 de enero del 2024 , por lo cual le afectará en su IRPF de este ejercicio.
A continuación hacemos un estudios de los aspectos que influirán en el IRPF y en sus deducciones:
¿Qué es una zona tensionada del alquiler vivienda?
Para cualquier tipo de deducción la vivienda en alquiler tiene que estas en una zona tensionada .
Según la nueva ley de la Vivienda una zona se considerará tensionada cuando "la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente". Esta memoria la deberán desarrollar las diferentes comunidades autónomas aunque también será necesario una declaración por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Las condiciones que deberá cumplir una zona tensionada son:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente".
La vigencia de las zonas tensionadas serán de tres años
Según la ley de la vivienda "La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración".
Análisis de reducciones fiscales de la Ley de Vivienda
Reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores cuando estén en zonas tensionadas:
En los nuevos contratos de arrendamiento se pasa del 60% actual al 50%, este % puede ampliarse hasta el 90% si cumple alguna de estas condiciones: a) el inquilino es menor de 35 años, b) que la vivienda haya sido reformada o c) si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el anterior.
La normativa indica, "se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior, esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Y podrá alcanzar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores".
Solo se podrán aplicar estas deducciones a contratos nuevos, "serán de aplicación en los contratos de arrendamiento que se lleven a cabo desde que entre en vigor la Ley de Vivienda"
Deducciones incompatibles
Las diferentes deducciones son incompatibles entre sí y el contribuyente solo se aplicará la de mayor cuantía y siempre se mantendrán mientras se cumplan los requerimientos exigidos "los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos".
Nuevos contratos de alquiler con rentas bloqueadas
El contrato de alquiler de vivienda, no puede presentar un alquiler superior al contrato anterior, como indica Ley de Vivienda, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior". Sin embargo hay excepciones, si por ejemplo hemos realizado reformas en la vivienda para mejorar su accesibilidad o eficiencia energética, o si se firma un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o más.
La camara alta del Senado ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda , sin cambios respecto al que llegó del Congreso de los Diputados, con los votos favorables de PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, y los votos negativos de PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN.
Estas últimas opciones políticas rechazan la nueva Ley considerando en ella una clara debilidad jurídica , una descarada invasión de competencias y suponen que la Ley facilita la okupación de viviendas, e interfiere en el derecho a la propiedad privada.
La Ley de la vivienda entre otros aspectos pretende regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas, permite la actualización de las rentas creando un nuevo índice de referencia, ofrece nuevos incentivos fiscales y puede gravar los casos de viviendas vacias. Tambien es pretensión de esta Ley regular las ayudas al acceso a vivienda social , crear un parque de vivienda asequible y controlar los desahucios.
A continuación planteamos con más detalle que medidas son inmediatas (en un plazo de 15 dias desde la publicación en BOE) y cuales dependen de las CCAA y Ayuntamientos y deberan esperar sus informes especÍficos.
¿Qué medidas de la Ley de Vivienda entran ya en vigor?
Aumento del IBI de las viviendas vacías
Se establece de inmediato un recargo de hasta el 150 % en el IBI en aquellas viviendas que lleven más de dos años vacías. En la normativa se especifica: "se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad".
Y apunta la Ley "el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare".
Prórrogas en los contratos de alquiler para vulnerables
El arrendatario que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar una prorroga extraordinaria de un año en su contrato de alquiler cuando el arrendador se considere un gran tenedor de viviendas (propietario de 10 o más viviendas o cinco si están en zona de mercado tensionado)
En concreto expone la Ley: "podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento".
Limites a la actualización de las rentas del alquiler
Como sabemos ya existe un tope al incremento del precio de la vivienda en los nuevos contratos desde marzo de 2022. Esta medida económica se tomo para combatir los efectos negativos de la guerra de Ucrania , no siendo ya el IPV una referencia válida en lo que se refiere a actualización de precios de alquiler. Ahora y hasta final de año los nuevos contratos de alquiler no podrán subir más de un 2%. En 2024 un 3% como máximo y en adelante, a partir de 2025, se establecerá ya un nuevo Índice calculado por el INE junto al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Esta norma se aplica tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios y es válida salvo caso de acuerdo entre propietario e inquilino.
Minima información que debe ofrecerse en la compra y alquiler de vivienda
Con la nueva normativa se delimita la minima información que debe proporcionarse en las operaciones de compraventa. Información tanto del inmueble como del propietario si lo requiere el comprador o inquilino: -Características del Inmueble y el edificio (acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, superficie útil y construida de la vivienda ,servicios de los que dispone el edificio y su antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad)
-Condiciones económicas (Precio y conceptos en él incluidos)
-Condiciones de pago y financiación
-Y ha resultado polémico que el inquilino tenga acceso, dice la Ley, a la: "identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación". Incluyendo sanciones económicas si esto se incumple. Para los profesionales del sector este punto supone un aumento en la burocracia y una ralentización evidente en los procedimientos y operaciones inmobiliarios. Pudiendo incluso provocar la desaparición de pequeñas inmobiliarias a las que no compensaría el esfuerzo a realizar o el riesgo que supondría.
¿Qué es "el gran tenedor de viviendas"?
Se define el "gran tenedor" de viviendas como el titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros o superficies de más de 1500 m² y que sean de uso residencial. Esto último es lo que aporta la nueva Ley al Real Decreto-ley 11/2020, donde ya se contemplaba esta figura, además de plantear una disminución del número de inmuebles considerados a 5 cuando se trate de entornos de mercado residencial tensionado, consideración que será competencia de las CCAA
Normativa relativa al régimen de vivienda protegida o ?incentivada?
Este punto viene recogido en el articulo 16 que expone que: "las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años"
Igualmente el artículo 17 determina que "los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas" y define la vivienda asequible como "aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado"
Modificaciones en desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
La nueva Legislación aporta una serie de modificaciones respecto a los desahucios, subasta de inmuebles y ejecuciones hipotecarias:
El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad:
-Las Administraciones públicas competentes recibirán la resolución que fije la fecha de comprobación de la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda sin necesidad del consentimiento de los interesados.
? El demandante deberá indicar si el inmueble es la residencia habitual del ocupante. También deberá acreditar con informe del Registro de la Propiedad su condición o no de gran Tenedor y en este último caso , deberá indicar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad.
-Las administraciones públicas establecerán un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes previo al procedimiento propiamente dicho en los casos de gran tenedor, vivienda habitual y vulnerabilidad económica, dándole al juez la potestad de añadir criterios de vulnerabilidad adiccionales ante situaciones concretas.
-El procedimiento de suspensión automática del procedimiento de desahucio por el Letrado de la Administración de Justicia actual dará paso a un sistema de decisión previa valoración ponderada y proporcional de los casos.
? Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio pasarán a ser de 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas y no de 1 y 3 meses como son actualmente.
La Ejecución de los bienes hipotecados
En estos casos también se extiende la protección para los mas vulnerables en supuestos de ejecución hipotecaria:
-Obligación del ejecutante de indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si este está en situación de vulnerabilidad y también indicar su condición o no de Gran Tenedor de vivienda a través de informe del Registro de la Propiedad
-Que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes regido por las Administraciones Públicas competentes. como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria.
Inmuebles en subasta
En los casos de subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad , la protección supone que :
-El ejecutante deberá declarar la situación o no de vulnerabilidad del ocupante.
-Si el ejecutante no se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes no podrá iniciarse la vía de apremio
Por último en los procedimientos de señalamiento del lanzamiento del desahucio deberá concretarse la fecha y hora en que se materializará.
Obligatoriedad del pago por medios electrónicos
Las rentas de alquiler de los nuevos contratos se pagarán a partir de ahora a través de medios electrónicos. La excepción: "cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada".
Honorarios de gestión inmobiliaria
Los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a partir de ahora a cargo del arrendador.
Medidas a la espera de que se declaren las zonas de mercado tensionado por parte de las CCAA y Ayuntamientos.
Estas medidas , necesarias para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, se basarán en el análisis y denominación de determinadas áreas de población como Zonas de mercado residencial tensionado y en la planificación de unas medidas especificas en cada caso.
Las Administraciones competentes determinarán estas zonas "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal"
Normas para declarar una zona de mercado residencial tensionado
Se establecen una serie de normas a la hora de declarar una zona de mercado residencial tensionado.
Se realizará un análisis previo sobre la situación del mercado residencial, evaluando el esfuerzo de los hogares para tener una vivienda con dignidad y adecuación.
Una memoria preceptiva deberá justificar el riesgo de ofertas insuficientes de viviendas para la población, teniendo muy en cuenta la formación de nuevos hogares.
El plan específico propondrá medidas de corrección de los desequilibrios con los objetivos de:
? Que el coste de la hipoteca o del alquiler de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, no debe superar el 30% de la media de los ingresos del hogar. ? Que en los cinco años anteriores a ser declarada una zona como mercado de vivienda tensionado el precio de compra o alquiler no haya experimentado una subida mayor del 3% a la subida del IPC de su CCAA.
La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con carácter trimestral. El Mitma recibirá de las CCAA la relación de zonas de mercado residencial tensionado, siendo vigente esta consideración durante 3 años si persisten las circunstancias que lo justifican,
Contratos todavía vigentes en una zona de mercado residencial tensionado
Los topes en el aumento del precio de alquiler del 2% (2023), 3% ( 2024) y nuevo índice de referencia(a partir de 2025) se mantendrán. Sin embargo, ahora, una vez agotado el plazo de 5 o 7 años (según el titular de la vivienda sea pequeño propietario o gran tenedor) de los contratos de alquiler , el inquilino en zonas tensionadas podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual de su contrato , por un máximo de tres años.
Salvo que el propietario necesite ocupar con su familia la vivienda, pacte con el inquilino o se genere un nuevo contrato con las limitaciones de renta correspondientes, deberá aceptar estas prorrogas.
Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado
Según si el titular de la vivienda es pequeño propietario o gran tenedor deberá asumir unas normas respeto a los nuevos contratos en zonas tensionadas:
Si se trata de un pequeño propietario
Los nuevos contratos no podrán tener unas rentas superiores a las del contrato anterior , vigente en los últimos 5 años.. Si bien se actualizará su clausula según Ley, no podrá con llevar nuevas condiciones y gastos que no apareciesen en el contrato anterior. Sólo podrán actualizar las rentas con un 10% máximo en caso de justificarse obras de rehabilitación para la mejora energética o la accesibidad en los dos últimos años anteriores al contrato nuevo. Cuando se firme un contrato de 10 años o más de duración, o si se ofrece al inquilino un derecho a prorroga de estos 10 años o más de duración.
Si se trata de grandes tenedores o en contratos en nuevos pisos en alquiler.
En los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores de viviendas en zonas tensionadas, la renta pactada estará marcada por el índice de precios de referencia que se establezca según el tipo de vivienda, edificio y condiciones en las que se halle, o siguiendo la pauta del contrato anterior.
Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler
Con el fin de contrarrestar aumentos desproporcionados en el precio de las viviendas de alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE) establecerá, en vistas a 2025, un índice de referencia para la actualización de las rentas de los contratos de viviendas de alquiler.
Los gastos en los alquileres en las zonas tensionadas
Será posible un pacto entre las partes que atribuya los gastos generales de la vivienda al arrendatario, pero nunca en zona de mercado tensionado, si esta distribución de gastos no apareciera en el contrato anterior.
Los nuevos incentivos fiscales para los arrendadores se aplicarán según la declaración de la renta de 2025, correspondiendo al curso económico de 2024.
La reducción general sobre el rendimiento del alquiler en los nuevos contratos pasa de un 60% a un 50%.
Las ventajas fiscales sobre los inmuebles siempre en zonas consideradas de mercado tensionado serán las siguientes:
-Deducción en un 90% cuando el mismo arrendador, en zona de mercado tensionado, rebaje la renta de alquiler en más de un 5% respecto al anterior contrato. Siempre después de aplicar la clausula de actualización correspondiente.
-Deducción en un 70% cuando estos inmuebles sean considerados vivienda asequible incentivada o protegida y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o que sean procedentes de la administración pública o entidades del tercer sector, entidades sin ánimo de lucro o sean participes de algún programa de carácter social que limite sus rentas.
? Deducción en un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
En lo que se refiere a la situación del parque de vivienda, en términos generales, se caracteriza por una elevada antigüedad.
Según datos del último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística, más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980.
Todo anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios.
Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.
Asimismo, si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de su calificación energética.
Se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G.
En términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético, antes de la Ley del precio del alquiler y rehabilitación de las viviendas.
Lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética.
Por el contrario, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, apenas representan el 0,3 % del total en el caso de las emisiones.
También se sitúan en el 0,2 % en el caso de consumo energético.
A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles.
Del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más.
El Anteproyecto de Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucíase encuentra en tramitacióny revisa el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo
Resumen del anteproyecto
El Consejo de Gobierno, en su reunión del 7 de mayo de 2019, acordó instar a la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio a revisar el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia urbanismo, acogiendo con ello una demanda generalizada de los agentes implicados en la ordenación territorial y en la actividad urbanística.
En base a este mandato, y en ejercicio de las competencias exclusivas de la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo, se inicia el procedimiento de elaboración del Anteproyecto de Ley que integra y revisa la normativa vigente; la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA), y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
La Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio acuerda el inicio de la tramitación con fecha 14 de mayo de 2020 y eleva propuesta al Consejo de Gobierno que, en su reunión del 18 de mayo de 2020, acuerda los ulteriores trámites del Anteproyecto de Ley que responde a los siguientes objetivos:
Regular la ordenación y la actividad territorial y urbanística conforme al interés general y al principio de sostenibilidad social, ambiental y económica, propiciando el equilibrio y desarrollo de todos los municipios andaluces y la puesta en valor de sus recursos naturales.
Potenciar el carácter de función pública de la ordenación territorial y urbanística y la colaboración público-privada para su desarrollo y ejecución.
Configurar una norma sencilla, actualizada, coherente con la normativa básica del Estado y con el resto de la legislación sectorial, que ofrezca seguridad jurídica a la ciudadanía y a los operadores económicos.
Reforzar el carácter transversal que caracteriza la ordenación territorial, para dotar a las políticas sectoriales que intervienen sobre el territorio de una estrategia común y coherente para el desarrollo de Andalucía.
Definir los criterios básicos para la ordenación del litoral, para la preservación de los elementos identitarios de las ciudades y del territorio de la Comunidad Autónoma y para la transformación del espacio público urbano en lugares accesibles, confortables y habitables.
Conformar un sistema de ordenación urbanística basado en un modelo de planificación estratégica estable, con capacidad de respuesta ante las dinámicas económicas y sociales y adecuado al tamaño y dinámica de los pequeños municipios.
Simplificar el contenido y el procedimiento de tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística garantizando en su proceso de elaboración la participación ciudadana, la transparencia, la coordinación de las administraciones y la reducción del plazo necesario para su aprobación.
Simplificar la intervención administrativa conforme al principio de proporcionalidad, incorporando las figuras de la declaración responsable y la comunicación previa.
Reforzar el carácter preventivo de la disciplina territorial y urbanística y el control a posteriori de los actos y usos del suelo.
Impulsar y facilitar la adopción de medidas ambientales y de sostenibilidad de aquellos terrenos con procesos de transformación irregulares.
Concluida la tramitación administrativa del Anteproyecto de Ley el Consejo de Gobierno, en sesión celebrada el 20 de abril de 2021, acordó aprobar el Proyecto de Ley y remitir el mismo para su tramitación parlamentaria.
Entre otros mecanismos, se han elevado las exigencias y los requisitos del estudio de solvencia previo.
La nueva ley podría dificultar la compraventa y actuar como freno, aunque sea temporal.
La Asociación Hipotecaria Española(AHE), pone el foco en las dificultades que podrían encontrar los ciudadanos con rentas más bajas o con una situación laboral inestable, especialmente los jóvenes.
En muchos de estos casos los consumidores serán empujados al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado, con el consiguiente impacto sobre los precios.
Alquileres más altos ? ¿hipotecas más caras?
La nueva ley establece que sean los bancos quienes asuman la totalidad de los costes de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que los clientes tendrán que pagar los gastos de tasación.
Los consumidores temen que ese aumento para las entidades se compense con unas hipotecas más caras.
Habrá bancos que se sientan tentados de trasladar los costes al precio de las hipotecas, pero la competencia del mercado determinará en último término las ofertas que más interesan al consumidor.
Se supone que en la nueva ley hipotecaria priman las garantías durante todo el proceso. "Confiamos en que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reducir tanto las discrepancias judiciales como la litigiosidad, que es perjudicial para el cliente y la entidad", afirman desde la Asociación Española de la Banca(AEB).
La agencia de calificación Moody?s, ha publicado un análisis sobre el impacto de los cambios:
La nueva ley reducirá los riesgos legales para la banca al incrementar la transparencia en el proceso de contratación, pero también dificultará la recuperación de préstamos morosos al retrasar el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
Introduce un esfuerzo de información en la fase precontractual para las entidades y los notarios con el fin de asegurar que el cliente entiende bien las características del contrato y mejorar la clarificación y tramitación de hipotecas.
Los notarios serán los encargados de verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia, es decir, que los bancos han entregado la documentación precontractual con diez días de antelación (tal y como obliga la ley), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre el contrato y que el prestatario las comprende y acepta.
Tendrán que incrementar sus infraestructuras para poder dar cobertura a todos.
La norma exige utilizar un canal telemático seguro que permita a la entidad enviar la documentación al notario elegido libre y gratuitamente por el cliente antes de la firma evitando así la paralización de tramitaciones por no haberse completado la conexión con las plataformas telemáticas de algunas entidades de crédito.
Tras la presión del sector, el Gobierno finalmente ha publicado el Anteproyecto de Ley de Calidad de la Arquitectura. Un anteproyecto que podría colocar a España como referente y líder internacional en esta materia.
Esta futura ley tiene como objetivos aportar los mecanismos necesarios para superar los retos energéticos del presente y del futuro e impulsar la tolerancia y la conservación del patrimonio arquitectónico patrio. Os presentamos las principales claves y el funcionamiento de la normativa de esta futura ley.
La ley de Calidad de la Arquitectura no responde a la situación actual del sector
La Ley de Calidad de la Arquitectura funcionará como una herramienta legislativa con la cual se implantará un modelo de cambio en el que el protagonismo recaerá en los ciudadanos. Sin embargo, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) declara que "su aprobación no responde a este momento concreto, sino que será una ley dinámica, moderna e inclusiva", continuando la línea del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), originado por el estallido de la Covid-19.
El sector lleva esforzándose para poseer una ley que al igual que en otros países, reconozca y defina al sector para asegurar el desarrollo económico y social del país con el bienestar de la arquitectura.
Objetivos de la Ley de Calidad de la Arquitectura
Uno de los puntos en los que se basará la ley será la sostenibilidad, ya que los criterios sostenibles cada vez son más demandados por los participantes en el ciclo constructivo, por lo que están cobrando más importancia en el presente del sector.
Entre los objetivos a cumplir se prevé garantizar la descarbonización del patrimonio inmobiliario y, según la CGATE, "conseguir la neutralidad climática, avanzar en la eficiencia energética, fomentar el uso de las energías renovables, luchar contra la pobreza energética e impulsar la economía circular". Para cumplir con esto, se analizará detalladamente los efectos positivos y negativos de la arquitectura actual y futura. Además, tanto en los nuevos edificios como en la rehabilitación de antiguos, se impulsará el consumo de energía positivo o nulo.
El bienestar de los ciudadanos y su salud, los propósitos a cumplir.
La arquitectura comenzará a contribuir a la salud, la calidad de vida y el bienestar de la ciudadanía, provocando un efecto directo en la vida de las personas con sus medidas transformadoras. Con el estallido de la Covid-19, se descubrió la correlación existente entre la vivienda, el bienestar social, la ciudad y el barrio, aspectos que tendrá en cuenta la ley. Se satisfará las necesidades de la sociedad, aportando tanto eficiencia como comodidad y bienestar, creando una arquitectura de calidad.
A pesar de perseguir dichos aspectos, no se abandonará elementos importantes de la arquitectura tradicional como la belleza o el diseño de los edificios. Tal y como defiende el presidente del Consejo Superior de los Arquitectos Técnicos de España, Lluís Comerón, el cambio a una sociedad "más sostenible, justa y resiliente" se debe basar en la conjugación perfecta del diseño y la belleza "con innovación y desarrollo tecnológico". Un edificio bello está formado por la funcionalidad para sus habitantes, el diseño y la tolerancia por la sostenibilidad y el medio ambiente.
La accesibilidad universal como valor superior de Ley de Calidad de la Arquitectura
El Anteproyecto de ley persigue impulsar el acceso universal, un objetivo que el sector espera que se constituya como un valor superior al que respetar y basado en la inclusión e igualdad de oportunidades de la arquitectura de España. Esto facilitaría la supresión de la exclusión o la discriminación por ausencia o incumplimiento del diseño y la accesibilidad como valores superiores para la ciudadanía.
El sector pide que esta reglamentación cumpla con el principio de la asequibilidad, es decir, la supresión de los límites económicos que prohíban a los ciudadanos disfrutar de la arquitectura y de los edificios construidos. Asimismo, esperan que se haga una referencia expresa a la participación de la sociedad y a la inclusión social.
La idea de un impuesto personal sobre la renta de las personas físicas de carácter general, personal y progresivo, se introdujo en España con la reforma tributaria de 1978, si bien ha conocido diferentes modelos derivados de los distintos objetivos de política económica y social que se han articulado a través de esta figura impositiva.
El proceso se inició con la Ley 44/1978, norma que llevó hasta sus últimas consecuencias la idea de generalidad y comunicación entre las diferentes fuentes de renta, de manera que se diseñó un impuesto sintético en el que la compensación entre cualquiera de ellas se permitió con absoluta libertad. Con el tiempo, el diseño inicial hubo de ser rectificado en dos aspectos básicos: de un lado, la total libertad en la compensación de rentas propició que aquellas que podían realizarse con absoluta discrecionalidad, caso de las pérdidas patrimoniales, se utilizaran como instrumento para reducir el impuesto a satisfacer por el resto de fuentes de renta. De otro, la acumulación obligatoria de las rentas de la unidad familiar, en un impuesto de naturaleza progresiva que considera como contribuyente al individuo, estuvo en el origen de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de febrero de 1989 y obligó a modificar la regulación del impuesto para adecuarlo a su naturaleza esencialmente individual.
Estas modificaciones se consolidaron en la posterior evolución del impuesto. Así, las posteriores regulaciones ya no configuraron un impuesto absolutamente sintético, sino que mantuvieron la diferenciación en el tratamiento fiscal de determinadas fuentes de renta, en especial las ganancias y pérdidas patrimoniales, respecto del resto, y al tiempo configuraron el impuesto con un carácter marcadamente individual, quedando la tributación conjunta como una opción para aquellas unidades familiares que así lo decidieran. En particular, en las sucesivas reformas se ha venido manteniendo una definición muy similar de las diferentes categorías de renta y de los supuestos de no sujeción y exención, es decir, de los conceptos básicos en la determinación de la renta.
Las últimas de estas reformas del IRPF, la de la Ley 40/1998 y la de la Ley 46/2002, han supuesto una reducción tanto de los tipos de gravamen como del número de tramos de la escala, al tiempo que han sustituido las deducciones en la cuota en concepto de circunstancias personales y familiares por reducciones en la base imponible, y han mantenido, en buena medida, la diversidad en el tratamiento de las distintas fórmulas del ahorro.
En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, en los últimos años se ha producido una mayor aproximación entre las normas fiscales de cálculo de la base imponible y el resultado contable, manteniendo una estabilidad en los tipos nominales de gravamen e incorporando numerosos incentivos fiscales. Al mismo tiempo, se ha ampliado sustancialmente el ámbito de aplicación del régimen fiscal de las pequeñas y medianas empresas.
La creciente globalización de la economía está introduciendo una importante preocupación por la productividad y el crecimiento económico. Va acompañada de nuevas tendencias en la fiscalidad internacional, en las que se destacan la reducción de tipos nominales para empresas y personas físicas, la simplificación de tarifas e incentivos fiscales, así como la búsqueda de una disminución en la tributación del factor trabajo. Al mismo tiempo cabe señalar, como factores relevantes, el intento de lograr una mayor homogeneidad en el tratamiento fiscal del ahorro, vinculado sin duda a la creciente libertad de circulación de capitales, y una mayor importancia relativa de la imposición medioambiental.
La reforma que se aborda se inscribe en este marco. Se profundiza en la modernización del sistema tributario español con una visión estratégica e integral que contribuirá a la mejora del modelo de crecimiento y de la competitividad, planteamiento que se adecua a la realidad social y económica de España. Las novedades que se proponen se incorporan en el cuerpo normativo actual, manteniendo en lo posible la estructura de los textos actualmente vigentes y el contenido que se considera adecuado. Por otra parte, la reforma relativa al Impuesto sobre Sociedades y a los impuestos medioambientales tiene una dimensión temporal, ya que está prevista su implantación gradual.
n un contexto en el que la globalización de la economía, los nuevos modelos de negocios y la aparición de avances tecnológicos disruptivos están suponiendo importantes retos, la prevención y lucha contra el fraude fiscal exigen de una estrategia integral que además de un marco legal apropiado incluya una Administración Tributaria dotada de los medios necesarios para optimizar sus resultados. Ello hará necesario que las modificaciones legales aquí contenidas deban de acompañarse de determinadas medidas organizativas y operativas que, adecuando a la Administración Tributaria del Estado, esto es, Agencia Tributaria, Dirección General de Tributos y Tribunales Económico-Administrativos, al contexto económico, la sitúen al nivel de los países más avanzados.
En particular, se deben concentrar esfuerzos en el control de los y las contribuyentes con grandes patrimonios, así como en sus entornos societarios y familiares, a fin de favorecer el correcto cumplimiento de sus obligaciones tributarias mediante la creación de una unidad central de coordinación de dichas actuaciones de control.
Pero en cada Comunidad Autónoma es diferente, ya que el precio del alquiler varía mucho. Por ejemplo en Madrid, la media anual es de más de 20 mil euros, en Cataluña de más de 14 mil, en las Baleares 16 mil, y País Vasco casi 17 mil. En proporción, Cataluña es la comunidad que más pierde, acusando medidas para promover el alquiler de viviendas vacías; seguida de Andalucía y Comunidad Valenciana. Todo este dinero están perdiendo anualmente los propietarios de viviendas vacías, un asunto inexplicable, teniendo en cuenta la alta demanda de alquiler que existe actualmente, y el fácil acceso al alquiler que tendrían estas viviendas.
En total en España, se está dejando de ganar por alquiler cerca de 39 millones de euros. Pero, ¿Cuál es el motivo por el que estas viviendas están vacías? Uno de los principales motivos, es la subida en el precio del alquiler, ya que proporciona una inseguridad jurídica a los propietarios. Temen el riesgo de impagos, e incluso de okupación por la situación de las leyes. Es necesario incentivar a los propietarios, con nuevos planes de activación.
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) están sostenidas por una legalidad específica que establece unos precios de estas viviendas inferiores a los de una vivienda normal y que van dirigidos a unos sectores de la población con unos ingresos limitados. La Ley y cada CCAA establece unos requisitos y condiciones especificas para el acceso a estas viviendas.
Requisitos para el acceso a las VPO
Los ingresos de la unidad familiar que opta a una VPO no podrán exceder determinados porcentajes del IPREM 2024.
-Para las Vivienda con Protección Pública de Precio Limitada (VPPL) no se podrán superar en 7,5 veces el IPREM, es decir 63.000 € anuales.
-Para las Vivienda de Protección Básica (VPPB) no se podrán superar en 5,5 veces el IPREM lo cual supone 46.000€ anuales.
Condiciones para el acceso a una VPO
Las viviendas VPO tienen limitado su alquiler y su venta durante el periodo de protección que es normalmente de entre 10 y 30 años. No obstante estos límites los impone cada CCAA.
Así mismo la vivienda debe estar registrada como vivienda de residencia habitual.
El precio máximo de una vivienda de VPO
Existe un tope en el precio de una VPO que lo marca la CCAA y es el precio máximo por el que podría ser vendida en el mercado de vivienda usada durante el periodo de protección. Una VPO podría ser vendida pero por un precio especifico que establece su CCAA y depende también del municipio en que esté ubicada.
Este precio final tope depende de una serie de datos:
Tipo de protección de la VPO
La fecha de calificación provisional y final
Duración de la protección de la VPO.
La superficie de la vivienda y anejos o el módulo al que queda asignado el inmueble
En caso de superar el periodo de protección la vivienda podrá venderse por un precio libre.
Como se realiza la tasación de una VPO
La tasación de una vivienda de protección oficial vendrá determinada por dos valores: el valor máximo legal y el valor de mercado.
El valor de mercado es el valor que tendría esa vivienda si se vendiese en condiciones normales ofertada públicamente y sin presión de mercado. El tasador comparará 6 viviendas similares en su zona además de valorar aspectos como su, superficie, estado, orientación, antigüedad de la vivienda, mantenimiento, calificación energética o servicios e infraestructuras de comunicaciones de la zona.
Estos datos de mercado serán cruzados por un tasador homologado con otras fuentes históricas o externas oficiales.
Por último establecido el valor máximo legal y el valor de mercado de la vivienda se certificará el menor de ellos como valor de tasación de la VPO.
Durante estos once meses de 2018, el 81% de las transacciones se realizaron sobre casas usadas, lo que llega a un total que supera las 390.000 operaciones en vivienda de segunda mano. Llama la atención esta cifra porque se acerca a las que veíamos en el boom inmobiliario, cuando en el mismo periodo de 2007 se produjeron más de 425.000 transacciones de viviendas usadas.
Algunos expertos aseguran que no se producirá una burbuja inmobiliaria debido a la escasez de obra nueva. Pero, por otra parte, algunos profesionales del sector sí advierten sobre la creación de una nueva burbuja en los centros de las grandes ciudades, sobre todo por el aumento de los precios de los alquileres.
Durante el mes de noviembre de 2018 se realizaron 42.150 transacciones de viviendas, lo que se traduce en un crecimiento interanual del 2,8%. Las 481.220 transacciones de viviendas que se produjeron en los primeros once meses de 2018 equivalen a un 10,6% más que en el mismo periodo del año anterior.
Si bien la vivienda usada sigue siendo la más demandada del mercado, la vivienda nueva no se acerca a las cifras de ventas alcanzadas en el boom inmobiliario. Durante el mes de noviembre de 2018 las primeras ocuparon casi el 81% del total de operaciones, con más de 33.000 ventas. Sin embargo, aunque la venta de vivienda nueva aumentó en noviembre un 7,9%, las previsiones son que cierre el año con las 90.000 operaciones (cuando en 2007 se vendieron más de 325.000 casas nuevas).
En los últimos años, las cocinas abiertas han sido la revolución y la moda dentro del interiorismo. Aunar en un mismo espacio habitáculos sin recurrir a muros o paredes se está convirtiendo en una prioridad en las viviendas de obra nueva, en gran medida porque esta es una efectiva solución para aquellas construcciones nuevas con pocos metros cuadrados. En suma, esta medida hace que podamos contemplar los espacios con una mayor amplitud y dentro de una misma unidad.
Cocinas personalizadas a tus demandas
Otra de las tendencias en cuanto a cocina hace referencia al mobiliario de este. El objetivo de los nuevos mobiliarios es integrar al completo los muebles de la cocina, mezclando estilos, suprimiendo los tirados o optimizando la capacidad de almacenamiento.
Con esto, se logra tener más libertad a la hora de moverse, así como ahorrar más tiempo en las tares del hogar.
Aumentar el almacenamiento sin romper con la estética
Para tener espacios de almacenamiento sin afectar al estilo refinado y moderno, se puede instalar un amueblamiento estructurado en línea formado por dos armarios columnas y tres muebles bajos: un portaplaca, un portafregadero y un cajonero.
Estructura fácilmente accesible
Dentro de los cajones, un platero da la opción de almacenar la vajilla de forma organizada y segura. Los cajones contenedores que se pueden extraer facilitan la segmentación del interior, y los separadores permiten administrar los utensilios de grandes dimensiones, sartenes y ollas.
Los módulos bajos mencionados se apilan en tales cajones que aumenta la capacidad de los muebles hasta el suelo, aportando un sistema de almacenaje repartido en cuatro niveles de fácil acceso.
Resistencia, funcionalidad y belleza
A la hora de crear un nuevo espacio en la vivienda, esta creación se debe realizar a partir de tres premisas: la resistencia, la funcionalidad y la belleza. De esta forma, garantizaremos la comodidad del hogar, así como su facilidad a la hora de limpiar. En suma, se impulsará la capacidad de almacenaje, la durabilidad de los materiales, originándose cocinas amplias, prácticas, efectivas y acogedoras.
Almacenaje en cuatro niveles en cocinas
El mobiliario sin tiradores da una imagen más limpia, despejada y minimalista en el que la continuidad visual causa una sensación relajada, pero con la misma cantidad de almacenamiento.
Los cajones del mobiliario incluyen una base modular en el que se puede incluir varios accesorios como tablas de corte, cuberteros, especieros o cuchilleros. Estos accesorios serán intercambiables y extraíbles para impulsar la limpieza y una organización personalizada.
Mantener la tradición en la cocina
Para obtener una cocina amplia con espacio suficiente para tener reuniones, lo ideal es instalar una isla central de grandes dimensiones entre el comedor y el área de almacenaje.
Sistema modular
Estos sistemas modulares living mezclan armarios del tipo columna y paneles con baldas, aportando el doble de almacenamiento y una mejor organización.
La renovación de los contratos del alquiler continuará limitada al 2% hasta el 31 de diciembre de 2022. Como medida aprobada en marzo dentro del paquete de ayudas por el conflicto bélico Ucrania-Rusia, este límite de las rentas se encuentra desvinculada de la elevada inflación actual.
Desde el mes de aprobación del paquete, el IPC ha alcanzado en todas las tasas mensuales el 8%. Además, ha llegado a superar la barrera del 10% en los tres meses últimos.
Aquellos alquileres que deban renovarse en septiembre continuarán con el tope máximo del 2% en caso de haberse acordado así en el contrato. De esta forma lo recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 donde declara la obligación de exponer explícitamente dentro del contrato el acuerdo pactado entre las partes implicadas acerca de la renovación del alquiler.
Como norma general, dicha renovación se realiza a partir del IPC, Índice de Precios al Consumo, pero aún así, se tiene que concretar el porcentaje de actualización. Por el contrario, si no se expresa la metodología utilizada para la renovación, automáticamente se tomará como referencia la variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad.
La renovación del alquiler registra una subida de 163 euros al año
Con los datos económicos actuales, la renovación del alquiler medio de España en septiembre sufriría un incremento de la renta de 694 euros. Comparado con 2021, supone 14 euros más al mes. En tasa interanual, la subida supondrá 163 euros más al año.
Rentas 850 euros más caras si se vinculase el alquiler con la inflación
Durante el mes de agosto, el IPC registró un aumento de una décima respecto a las previsiones realizadas, situándose en el 10,5%. Este dato es tres décimas inferior al registrado en el mes de julio donde se anotó un 10,8% del Índice de Precios al Consumo.
Si la renovación de los alquileres limitada al 2% se hubiera vinculado a la evolución de la inflación, las rentas a abonar hubieran experimentado de media un incremento de 700? más.
Concretamente, el alquiler de un piso con dos dormitorios se situaría en 751 euros al mes. Aplicándose la tasa del 10,5% de inflación, al mes supondría un aumento de 71 euros. En cuota anual, la subida marcaría los 857 euros de diferencia.
Estos aumentos alcanzarían cifras más elevadas en las grandes capitales que sufrirían incrementos anuales importantes.
A finales de 2021, la situación económica y energética propició la subida del 6,5% del IPC, Índice de Precios al Consumo, el mayor incremento registrado desde 1992. Al igual que el IPC, la inflación también se ha visto aumentada en un 7,6% en el mes de febrero, la mayor subida desde 1986. Esto a causa de la guerra entre Ucrania y Rusia que ha provocado la subida de los precios de la gasolina y de la electricidad.
Estas numerosas subidas también han tenido sus efectos en los sectores productivos, entre ellos la construcción y los oficios relacionados como la carpintería, electricidad o fontanería. En estos sectores, se obtuvieron subidas notables en comparación a 2020. Estos incrementos quedaron equilibrados gracias al alza también de la demanda de estos sectores.
Los oficios con mayor subida de demandas
Durante el año pasado, los sectores que mayores incrementos registraron fueron los oficios de carpintería y de materiales destinados a reformas y conservación de hogares, en un 4,2% y un 2,9% respectivamente. Tras estos dos sectores, se encuentra la fontanería en un 2% y la pintura un 0,1% por debajo de la anterior. A pesar de que los profesionales de los sectores admiten que han sufrido con la subida de los precios en los materiales, también afirman que estos incrementos quedaron equilibrados gracias al importante aumento de la demanda de estos oficios.
Estas subidas experimentadas en la demanda de los trabajos de reformas han situado a la construcción como uno de los sectores primordiales para la recuperación económica española.
Los presupuestos invertidos en reformas
En 2021, los proyectos más demandados fueron las reformas parciales e integrales. Cabe destacar que estos proyectos son los que cuentan con mayor presupuesto, algo que hace patente la mejora de la situación económica. De entre las reformas completas realizadas, el 21% de estas contaron con una inversión superior a los 70.000 euros, mientras que el 18% obtuvieron un presupuesto que oscila entre los 25.000 y 30.000 euros, convirtiéndose en los presupuestos más habituales.
En cuanto a las reformas parciales de uno o más habitáculos, las inversiones más frecuentes se situaron superior a los 10.000 euros y entre los 5.000 y 8.000 euros.
Por otro lado, tanto los oficios de pintura como los de mantenimiento y reparación se mantuvieron estables a lo largo de 2021, independientemente de las subidas de las materias primas.
En último lugar, las viviendas principales supusieron más del 80% de las reparaciones realizadas en inmuebles, mientras que las segundas residencias se posicionaron por detrás y los hogares dirigidos al alquiler y al venta en un 1%.
En este mismo contexto de dificultades e incertidumbre también nos encontramos con las previsiones del PIB por parte del Gobierno para este año, en el que se prevé un desplome del 11,2%.
A esto hay que sumarle las críticas al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, por parte de los juristas expertos en arrendamientos urbanos, que consideran que las medidas contenidas en dicho decreto para paliar la situación actual son insuficientes.
Por lo que de aquí en adelante nos vamos a basar en las resoluciones más recientes sobre los conflictos entre arrendatarios y demandas planteadas al respecto.
Lo primero que debemos tener presente es que el arrendatario ante esta tesitura debe actuar con celeridad, aunque se hubiera negociado con el arrendador una reducción de la renta ya que se están dando múltiples casos debido a la extensión de la situación excepcional. Toda solución negociada es siempre más reconfortante para ambas partes antes que acudir a los Juzgados y Tribunales. Hay ocasiones en que el recurso es obligado para reequilibrar las prestaciones del contrato ante la alteración sobrevenida de las circunstancias.
No podemos obviar el contenido expuesto en artículos anteriores con respecto a la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo de defensa ante la nueva crisis económica que estamos viviendo.
Por lo que vamos a mencionar el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, de fecha 25 de septiembre de 2020, en el que se estiman las medidas cautelares solicitadas por una sala de fiestas que vio interrumpida su actividad a consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la covid-19, que obligó a la adopción de diferentes medidas entre las que se encuentra el cierre de los locales de ocio nocturno. Ante esta situación, el autor dispone que el demandante interpuso demanda solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, incluida en el contrato de arrendamiento y la adopción de medidas cautelares.
Las medidas cautelares aceptadas por el Juzgado y que la demandante solicitó son las siguientes:
1º) Una vez que se permita la apertura de la sala de fiestas se acuerda la reducción en un 50% de la renta que venía abonando la sala de fiestas antes de la pandemia.
2º) Mientras la sala de fiestas este cerrada se acuerda la suspensión del pago de la renta.
Otra sentencia que podemos tomar como referencia también en este caso es el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm de 7 de julio, en el que se estiman las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración consistentes en la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.
Para solicitar estas medidas cautelares resulta de gran utilidad valerse de un informe pericial económico que revele las pérdidas del negocio desde el comienzo de la pandemia.
Aunque el Juzgado estime las medidas cautelares que se soliciten, posteriormente se resolverá en sentencia la demanda principal y se tendrá en consideración todas las pruebas aportadas por ambas partes determinándose finalmente si procede estimar o no todo aquello propuesto por ambas partes.
Asimismo, como siempre recordamos se requiere actuar con rapidez y celeridad en estos casos, para que se ponderen todas las pruebas antes de plantearse correctamente el litigio.
Pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo la desaceleración mundial y esto sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.
Importancia del análisis del sector inmobiliario y la economía
Mencionar en primer lugar que el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. La reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo y a tomar en cuenta para evitar otro auge insostenible.
Actualmente la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia.Se necesita un análisis más detallado de las relaciones precios viviendas y alquiler.
En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias.
Las políticas de vivienda también desempeña otras funciones; los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria.
Los estudios del FMI revelan que de todos los indicadores de riesgo potencial, uno de los que más conviene vigilar es el crecimiento del crédito.
Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un "mal" desenlace poseen una característica que los distingue: la coincidencia del auge inmobiliario con el rápido aumento del apalancamiento y la exposición de los hogares y los intermediarios financieros.
Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron "auges dobles" en los mercados inmobiliarios y en los mercados de crédito terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB en relación con sus resultados previos a la crisis.
En cambio, los países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo atravesaron crisis sistémicas, y en promedio, experimentaron recesiones leves.
Por esta razón, el personal técnico del FMI está prestando cada vez más atención al crecimiento del crédito, junto con otras características de los mercados inmobiliarios específicas de los países.
La política monetaria tendrá que centrarse más que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados inmobiliarios.
La regulación del sector inmobiliario implica un conjunto de políticas:
La fórmula "MiP" denota las políticas microprudenciales, con las cuales se procura garantizar la capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas políticas son necesarias, pero quizá no sean suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso también se necesitan políticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia del sistema como un todo.
Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares suba a niveles prohibitivos.
Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo
Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital más estrictos a los préstamos concedidos a un sector específico, como el sector inmobiliario.
Para respaldar las políticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la política monetaria, o "MoP". Se suele decir que las tasas de interés de política monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios inmobiliarios.
Consecuencias
La OCDE ha analizado los efectos que han tenido las estrictas medidas exigidas al sector financiero y se ha llegado a la conclusión que se ha contribuido a crear una economía más resistente. Del estudio se deduce que la limitación y control de los préstamos hipotecarios se asocia con una menor probabilidad de recesión.
Por el contrario, se confirma que las regulaciones más estrictas en las rentas de los alquileres se vinculan a una mayor recesión. De igual modo, la OCDE observa que las imposiciones fiscales más altas se vinculan a recesiones menos impactantes.
Conclusiones
Quisiera señalar que las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. La OCDE prevé que a medida que las economías se desarrollan, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.
Dentro de la eurozona, las pensiones españolas se posicionan como la quinta pensión más elevada de los países europeos con una pensión total de 1.248 euros. A nivel mundial, también se posicionan dentro de las primeras posiciones.
Tal y como expone el siguiente gráfico, de los 44 países que han sido analizados, Noruega se coloca como el país cuyos jubilados reciben la pensión más elevada. Las estadísticas señalan que en tasa mensual, perciben 1.911 euros, por delante de Suiza y Estados Unidos, en segunda y tercera posición con 1.813 euros y 1.576 euros respectivamente.
En el caso de España, los jubilados españoles son los séptimos dentro de la clasificación mundial. Esto supone que España está por encima de otros países europeos como Reino Unido con un importe de 1.184 euros, Alemania con 1.052 euros o Portugal con una pensión total de 591 euros.
El PSOE, en coalición con Nueva Canarias y Podemos en el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canarias ha solicitado al gobierno autonómico la declaración de la capital como zona de mercado residencial tensionado. Esta medida que aparece en la Ley de la Vivienda 12/2023 que regula las zonas tensionadas para el alquiler de viviendasy da la competencia sobre la materia al Gobierno Autonómico, supondría la regulación de los precios del alquiler de vivienda en la capital canaria.
Competencias y procedimientos de la declaración de mercado residencial tensionado del alquiler de la vivienda en Canarias
Es el Ayuntamiento de las Palmas quién desarrollará el expediente administrativo que incluya una memoria donde se justifique la petición de zona tensionada y se especifiquen que zonas serían las declaradas como tal.
El gobierno autonómico canario deberá obtener información sobre la situación del mercado residencial del alquiler de la vivienda, en este caso en Las Palmas de Gran Canaria, para tras la elaboración de una memoria pasar a la declaración de mercado residencial tensionado del alquiler de la vivienda. Es condición que la petición se contextualice sobre una población que crece y es potencialmente demandante de vivienda , sea de compra o alquiler.
El objetivo del Gobierno canario es ofrecer en un plazo de seis meses un protocolo-guía para los municipios de la región. Además deberá realizarse un plan especifico que resuelva los problemas concretos de cada zona , en un plazo marcado y con una regulación de los precios del alquiler de vivienda según el índice de precios de referencia del alquiler de la vivienda que la Ley de la Vivienda 12 / 2023 prevé.
El Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canarias, en voz de su alcaldesa , ha justificado la necesidad de la declaración de zona tensionada ante la carencia de vivienda disponible que se acentúa con la creciente actividad turística y en concreto con el aumento del alquiler vacacional.
Se suman peticiones de otros Ayuntamientos a la declaración de "zona tensionada para alquiler de "
Tras la petición de Cataluña para ampliar las zonas tensionadas para la limitación del alquiler de la vivienda en 140 municipios hasta llegar a los 271, poco a poco se van uniendo a la petición otros territorios.
El Gobierno de Euskadi de sus 251 localidades considera que 41 de ellas cumplirían las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado.
Algunos Ayuntamientos de Madrid gobernados por el PSOE como Alcorcón, Fuenlabrada o Getafe interesados en la regulación de los precios de alquiler ya han solicitado a la Comunidad de Madrid la declaración de zona tensionada.
PP, CC y Vox contrarios a las medidas del Gobierno
Los partidos en la oposición en el Consistorio de la capital canaria (PP, CC y Vox) son contrarios a la regulación de precios que propone la Ley de la Vivienda 12 / 2023 ya que consideran que va a ser contraproducente y bloqueará el mercado inmobiliario, y exigen la flexibilización del mercado residencial y la construcción de más vivienda pública.
Durante los últimos seis meses se ha incrementado el precio del acero, la madera, el aluminio y el cobre incluido el del petróleo según afirma Guillermo Jiménez director General de ACR matizando que no se aprecian todavía significativas subidas en el coste de la mano de obra ya que era la principal causa del incremento de los costes de construcción de los últimos años.
Sin embargo es un hecho que la subida de los costes de construcción repercute de manera directa en el precio final de la vivienda de nueva construcción al encarecerse la producción como resaltan desde la Confederación Nacional de la Construcción.
En los actuales contratos privados de venta de vivienda el precio está cerrado y no se puede alterar, situación que sí repercutirá en los nuevos proyectos de construcción si la situación continúa igual en los próximos meses.
Un ejemplo de ello es el petróleo que ha aumentado su precio en los últimos doce meses un 76,8% incrementándose también los precios del transporte, materias primas así como el del acero que se ha incrementado un 50%.
Respecto al precio de venta de vivienda de nueva construcción los promotores advierten que son muchos los factores que afectan al coste directo de construcción y que dependiendo del proyecto puede suponer un 25% del coste global llegando a afectar al precio de la vivienda.
Desde CNC apuntan que tras la subida del 10% de los costes de construcción habrá que esperar su evolución a largo plazo para cuantificar por partida el impacto en los costes totales. Guillermo Jiménez considera que no será tan elevado porque los costes de producción suponen una cuarta parte del coste global teniendo influencia otros factores como la gestión de licencias, el precio del suelo, la escasez de oferta y la alta demanda así como la ubicación y calidad.
Ante estas previsibles subidas la duda que surge en las empresas es si se van a rebajar los márgenes o se trasladará al precio de vivienda. Lo habitual es que repercuta en el precio final de vivienda pero cada empresa puede optar por la decisión que quiera y adoptar la estrategia más adecuada según CNC.
ACR se pronuncia al respecto y señala que las constructoras y proveedores no pueden rebajar sus márgenes porque son muy ajustados y pondrían en peligro la viabilidad de su negocio.
El informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las pernoctaciones turísticas de extranjeros en agosto, indicaron que las Islas Baleares con un 34,2%, Cataluña con un 21,5% e Islas Canarias 17,7% coparon dicha demanda. Por países, los que más nos visitaron fueron el Reino Unido con un 25,5 %, Alemania con un 15,7% y Francia con un 12,1%.
El sector hotelero incremento según los datos INE el 1,2% en las pernoctaciones en hoteles durante el mes de agosto en comparación con el año 2022 y un aumento del 6,7% en la facturación con respecto al mismo período del año anterior.
Alemanes, británicos y franceses buscan destinos de costa y de lujo
El ingreso medio hotelero se situó en agosto en 136,5 euros, un 6,7% más respecto a al año anterior, siendo las Islas Baleares la región que ha experimentado un mayor crecimiento respecto a agosto de 2022 (9,6%).
Los alojamientos de lujo se han mantenido en continuo crecimiento por parte de los extranjeros, que eligen costa y viviendas de alto standing.
El ingreso medio de por habitación disponible ha aumentado en 6,9 puntos respecto a 2022, siendo los hoteles de 5 estrellas quienes han experimentado un crecimiento en el ingreso medio más elevado creciendo de los 203,8 euros en agosto de 2022 a los 222,5 en 2023.
Las innovaciones PropTech está causando que el mercado inmobiliario tenga que adaptarse a él y que adopte los nuevos avances provocados por dicho desarrollo.
En España, existe un número de 225 empresas que son totalmente tecnológicas. A este tipo de compañías se les denomina como PropTech. La diferencia de estas empresas con las tradicionales reside en la aplicación de tecnologías como la tecnología Iot, estrategias de venta como peer to peer, medidas como el marketplaces, el Big Data o los portales o las casas inteligentes.
Con la utilización de estas tecnologías, se ofrecerá una respuesta más rápida y eficiente a los clientes. A través de la recogida masiva de datos e información y de la aplicación de las matemáticas, las PropTech consiguen impulsar la optimización de la compañía.
Estos datos propios del sector inmobiliario y los algoritmos de valoración inteligente ofrecen la opción de conocer el precio real dentro del mercado de inmuebles de una manera instantánea. Algunos de los datos a los que podemos acceder en el sector inmobiliario español son: la demanda y oferta actual de áreas y de viviendas, la lista de transacciones históricas o el estado estructural de los inmuebles.
Hoy en día, existe un algoritmo programado que ofrece la oportunidad de guardar dicha información y de aportarle al cliente una valoración real de mercado.
El proceso es sencillo, eficaz y fiable, debido a que la primera valoración aportada se corresponde con el precio final de la operación.
Ante estos casos, tener la ayuda de las PropTech, de empresas tecnológicas que ofrecen la venta de inmuebles por el coste real del mercado en un periodo inferior a 3 meses es imprescindible para llegar a la venta del inmueble.
Actualmente, hay varias tendencias que están revolucionando el sector:
Los drones son utilizados para analizar desde una vista panorámica el espacio que contiene y que rodea una vivienda. Con ellos, se recoge información acerca del barrio en el que se ubica el inmueble, la seguridad de este o el nivel de ruido que pueda haber.
En suma, estos datos se complementan posteriormente a la realidad virtual con la que se crea una imagen virtual fiel a la realidad sobre la vivienda, aportando al cliente una imagen más clara y atractiva sobre ella.
Geolocalización
Esta herramienta resulta de total importancia dentro del sector, ya que la ubicación sigue siendo un factor clave en el proceso de compraventa. La geolocalización permite dar información acerca de los alrededores de la vivienda como los bares o restaurantes más cercanos, eventos, tiendas...
En suma, las empresas PropTech están haciendo uso de la geolocalización para impulsar la experiencia del cliente a través de una actualización de aplicaciones destinadas a la búsqueda de inmuebles. A través de estas apps, el usuario puede obtener notificaciones cuando pase por una vivienda que esté disponible para comprar o alquilar.
Big Data
Otra de las actualizaciones proptech es el reconocido Big Data, una herramienta que aporta numerosas posibilidades al sector.
Una de ellas consiste en la posibilidad de los agentes inmobiliarios y otros profesionales de la propiedad de conectar a los compradores potenciales con sus intereses para mejorar la toma de decisiones durante el proceso de captación de los compradores. Por ello, el Big Data es capaz de transformar un inmueble en una propiedad más unida y conectada con el usuario interesado.
Acceso remoto
En la actualidad, los clientes demandan accesos más seguros, con mayor eficacia y rapidez. Debido a ello, podemos acceder a diferentes edificios por medio del reconocimiento facial o del teléfono.
Las ventajas que ofrecen las claves digitales son numerosas. Una de ellas es que se suprime el peligro de perder dichas claves y de olvidarlas o de no recordarlas. El acceso por control remoto ha llegado a reemplazar las antiguas claves físicas.
Sensores inteligentes
La utilización de estos dispositivos se está incrementando en los últimos años y están impulsando las llamadas casas inteligentes.
Estas casas inteligentes son viviendas que podemos monitorizar, es decir, controlar la iluminación del hogar o incluso la temperatura. De esta manera, aumenta el confort del propietario, así como a la sostenibilidad de su forma de vida.
Asociaciones minoristas
La tecnología proptech está siendo utilizada en los últimos años para crear software destinados a la gestión de propiedades. Con estos software las empresas consiguen mejorar su catálogo de viviendas a través de una mayor transparencia en la información de ellas, así como la inteligencia en directo de sus propiedades.
En un mundo que se encuentra en continuo cambio, es imprescindible adaptarse a los avances tecnológicos que evolucionan y digitalizan los diversos sectores de la sociedad. Las empresas PropTech imponen nuevas reglas de innovación con las que asegurar el éxito de las compañías.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
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La posición actual del BCE respecto a la inflación y su probable bajada augura un cambio de tendencia inminente en los tipos de interés. Las hipotecas sobre vivienda bajarán en 2024. Se presume una bajada escalonada desde el 4.5% actual hasta un 3.5% en otoño de 2024 En Marzo empezaría a bajar los tipos de interés y habría una repercusión directa en los hipotecados que podría llegar a ser de un ahorro de hasta 1100 euros en sus hipotecas el año próximo.
El ahorro en los viviendas con hipotecas en 2024 será proporcional al importe de la deuda, a la antigüedad del préstamo y los meses pendientes de pago.
Viendo como evoluciona la inflación, Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, considera "improbable" alzas adicionales de los tipos de interés para las hipotecas de vivienda en 2024. El Euribor además, bajó en Noviembre desde un 4,160% previo al 4,022%, y a un 3,77777 en lo que llevamos de Diciembre. Esto igualaría los datos de mayo. La previsión es que en febrero o marzo veríamos las primeras rebajas efectivas en las cuotas de las hipotecas.
Como hemos dicho las hipotecas sobre vivienda bajarán en 2024 pero es posible que se revierta la situación que se dio entre enero y octubre en que se dieron tan solo transacciones hipotecarias por valor de 46.104 millones de euros y desplomes en las formalizaciones que llegaron a ser hasta de el 26,7% en abril de este año.
La firma de hipotecas lleva un descenso progresivo desde febrero (cayendo 2%) y marzo (16%) hasta abril con una caída del 18,3% ,su cuota más baja desde 2021. En abril llegaron a constituirse 27.053 a un tipo del 3.09% .
La creciente subida de los tipos de interés
Según el (INE) se confirma un escenario de ralentización debido a la subida de los tipos de interés Juan Villén, director de Idealista/hipotecas comenta: "Los datos reflejan de forma clara la aceleración en el ajuste a la baja que estamos viviendo en este principio de año, y que muy probablemente continuará al menos hasta finales del verano", y subraya la importancia de la subida de los tipos ya que: "expulsa del mercado a las familias y jóvenes con ingresos más bajos, que no pueden hacer frente a cuotas hipotecarias que crecen muy por encima de los salarios".
¿Qué nos dicen los datos sobre las hipotecas en el último año?
Entre febrero y marzo las firmas de hipotecas subieron un 0,8% , sin embargo entre marzo y abril las hipotecas de viviendas cayeron un 25,2%.
Si consideramos el trimestre enero-abril el número de hipotecas cayó un 8,4 %.
El importe de las hipotecas baja un 4% respecto al año anterior situándose en 136.945 ?, debido seguramente al ajuste obligado a las cuotas que pueden ser afrontadas, y muy influenciado por la caída de los prestamos en zonas con precios de vivienda más altos.
El tipo de interés sube al 3,09 %, subiendo 1,32 puntos respecto al año anterior.
En las hipotecas sobre viviendas, el tipo de interés medio ascendió al 3,09% tras elevarse 1,32 puntos respecto al del mismo mes de 2022, y el plazo medio fue de 24 años.
Las hipotecas fijas, que han liderado desde hace 7 años las preferencias de los compradores bajarán este año respecto a 2022. Esta caída no se producía desde 2015. Detrás de este cambio de rumbo está el impulso que están adquiriendo las hipotecas de tipo mixto.
Según los datos del INE, en los dos primeros trimestres de 2023 se han inscrito en los registros 146.206 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, tan solo un 44% de los casi 330.000 que se registraron en 2022. De media, se están formalizando unas 20.886 hipotecas fijas al mes, por debajo a su vez de los niveles en los últimos dos ejercicios. La estadística del INE indica que las hipotecas de interés fijo han pasado de ser un 75% de las operaciones de Julio de 2022 a un 58% en Julio de 2023. El nivel más bajo desde 2021.
¿Qué hay detrás del auge de las hipotecas mixtas?
Basicamente, la hipotecas de tipo de interés fijo caen por la contracción del mercado, por la subida de los tipos, y sobre todo por la apuesta de los hogares por la hipoteca mixta.
Además los bancos están priorizando las hipotecas mixtas, endureciendo las condiciones de su tramo fijo ( 3, 5 o 10 años según banco)
Y es que a la vez que no dejan de subir los tipos impuestos por el BCE y a su vez los bancos han ido subiendo las condiciones de sus hipotecas fijas, lo cual ha sido un gran desencadenante de la eclosión de las hipotecas de tipo mixto.
Otra de las circunstancias que favorece esta tendencia son las expectativas a la baja del mercado en cuanto a los tipos de interés. Parece que el mercado, de esta manera, a partir de ahora, tiende a equilibrarse.
Condiciones ofrecidas actualmente por los bancos
Las entidades bancarias ofrecen actualmente intereses entre entre el 2,9% y el 3,5%, en el tipo de hipoteca fijo, financiando hasta un 80% . Se suele anular la comisión de apertura y exigen contratar seguros de vida y hogar y domiciliación de las nóminas.
En cambio en las hipotecas fijas el interés parece ser de hasta un 2.5% en los primeros años para esperar unas políticas más positivas del BCE respecto al Euribor, en sus tramos variables del futuro.
Las ofertas publicadas por las entidades bancarias suelen ser revisables y negociables con los clientes, estableciéndose un margen de mejora para ellos.
Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA): la tasa de interés aplicada a los préstamos hipotecarios a tipo fijo y un plazo de 30 años en EEUU se ha situado la última semana en el 7,53%, desde el 7,41% de la semana precedente y el 6,75% de un año antes, alcanzando así su nivel más alto desde el año 2000.
A su vez la demanda de hipotecas para la adquisición de viviendas caía a mínimos desde 1996.
El mercado de compras de vivienda se desaceleró hasta alcanzar el nivel de actividad más bajo desde 1995, a medida que el rápido aumento de tipos expulsó del mercado a un número cada vez mayor de compradores potenciales de viviendas.
Los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una subida en el mes de octubre del 27,9% interanual de préstamos registrados para la adquisición de una vivienda, en total 36.249 préstamos. Este es el mejor dato obtenido en un mes de octubre desde 2010, a pesar de la moderación en la subida frente a los anteriores meses.
Sumando este repunte a los que llevamos de año, las hipotecas han incrementado un 23,6% interanual. En suma, continúa la situación favorable de capital que ofrecen los bancos en forma de hipotecas, situándose la cifra en un 26,1% entre enero y octubre, y del importe medio de los préstamos, aumentando un 2%.
Entre las opciones preferidas por los consumidores, el tipo fijo se posiciona como la primera. En octubre, se registró la cifra más alta con un 67,2% de las operaciones en forma de tipo fijo después de la registrara en julio con un 68,1%.
En cambio, el tipo de interés medio continúa en mínimos históricos sin repuntar. Según los datos del INE, en octubre se ha situado en 2,55%, un 0,08% menos que en septiembre. Por otro lado, los cambios en las condiciones de hipotecas continúan aumentando hasta un 118,8% más interanual.
En cuanto a comunidades, las que han registrado más préstamos para compra son Andalucía, Cataluña y Madrid, las tres comunidades que más capital han prestado los bancos en forma de hipotecas.
Por último, el INE subraya que las hipotecas han incrementado en toda España, excepto en País Vasco y Baleares.
Según el INE el semestre del año muestra un repunte del número de hipotecas inscritas del 11,2%.
La mejora del mercado hipotecario se debe:
Al descenso del tipo de interés medio de los prestamos llegando en junio hasta el 2,28%.
Más del 60% de ellas se firmaron a tipo variable, mientras que el 38,8% fue a tipo fijo. La cifra está 20 puntos porcentuales por debajo del récord que marcó abril.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 5,5% en junio, hasta situarse en 140.456 euros, mientras que el capital prestado por los bancos para la compra de vivienda creció un 49%, hasta los 5.331 millones de euros.
El número total de hipotecas con cambios en sus condicionesinscritas en los registros de la propiedad en junio se situó en 27.488 unidades, lo que supone un 309,1% más interanual.
Se registraron 23.072 novaciones con un aumento anual del 342,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) subió un 211,0%, y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), casi un 148%.
Por CC.AA.
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio han sido Andalucía (7.853), Madrid (7.372) y Cataluña (5.889). Además, son las regiones en las que la banca ha prestado más capital para la compra de vivienda, aunque en el número uno de la lista se sitúa Madrid (con 1.520,5 millones de euros), seguida de Andalucía (983,3 millones) y Cataluña (968,7 millones).
El País Vasco es la única que registra un descenso de las hipotecas registradas, mientras que en el resto de España se producen ascensos.
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (97,5%), Aragón (87,2%) y Castilla-La Mancha (86,5%). En Navarra, Andalucía, Madrid y Murcia el crecimiento también supera el promedio nacional (41,2%), mientras que en Asturias y Extremadura no. En cambio País Vasco ha experimentado una caída del (33,2%).
El Euribor ha alcanzado números récords que no alcanzaba desde 2009. En tasa diaria, ha registrado un porcentaje del 2,2% y una tasa mensual en septiembre que oscila el 2%. Al igual que el Euribor, las hipotecas de tipo fijo han experimentado un incremento de sus costes.
Desde abril, se han registrado constantes subidas del Euribor a 12 meses con aumentos históricos. Al mes, estas subidas están significado el encarecimiento de las hipotecas en 100 euros. Sin embargo, el sobrecoste siempre variará según la fecha de realización del préstamo, el tipo de interés o la deuda pendiente de pago.
Aquellos que se decantaron por los préstamos hijos han conseguido protegerse del aumento del Euribor. Un total de 1,17 millones hogares optaron por las hipotecas fijas entre 2009 y 2022. Esta cifra supone el 24% del total de préstamos firmados durante este periodo.
Los préstamos fijos siguen siendo las hipotecas preferidas actualmente. En los primeros seis meses de 2022, el 70% de los préstamos formalizados han sido de tipo fijo.
Encarecimiento de los tipos fijos
Este incremento de los préstamos fijos en parte es gracias al mercado hipotecario y a las entidades bancarias que han impulsado la contratación de estos. En los últimos años, las hipotecas fijas han registrado números mínimos en comparación a las hipotecas variables.
A pesar de ello, los últimos meses han llevado al mercado financiero a encarecer las hipotecas de tipo fijo para las nuevas contrataciones, disminuyendo a la vez el coste de las hipotecas variables.
Actualmente, el valor de los tipos de interés los préstamos hipotecarios fijos oscila entre el 2,5% y el 3%, unos porcentajes que duplican con los registrados en meses anteriores.
La evolución de las hipotecas en 2019 fue desigual, ya que en mayo subió (11,2%), pero cayó en abril (-0,1%). Hubo repuntes en marzo (15,8%), febrero (9,2%) y enero (22,5%).
El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018. Por otro lado, la variación mensual cayó un -26,8%.
Asimismo, el importe medio fue de 127.888 euros en el tercer mes del año, un 1,6% superior en tasa interanual y un -27,4% inferior en tasa mensual. En cuanto al capital prestado, este superó los 3.373,9 millones de euros, cayendo un -13,3% frente a marzo de 2019 y cayendo un -46,9% frente febrero de 2020. Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en enero fueron Andalucía (5.223), Cataluña (4.917) y Madrid (4.417). La mayor tasa de subida se registró en La Rioja (26,4%) y la mayor caída se produjo en Baleares (-44,6%).
Hipotecas en marzo de 2020: La opinión de pisos.com
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "los datos de hipotecas del mes de marzo publicados por el INE muestran las primeras consecuencias de la parálisis provocada por el COVID-19. Después de tres meses consecutivos creciendo respecto al 2019, la caída cercana al 15% responde al medio mes en el que el sector quedó en stand by". El experto asegura que "ante esta realidad, los datos de los próximos meses serán previsiblemente mucho peores".
El mercado hipotecario sigue a buen ritmo ya que se sigue optando por hipotecarse en detrimento del alquiler.
Para los que barajan contratar una hipoteca fija aquí le ofrecemos las cinco mejores hipotecas que existen actualmente en el mercado financiero:
Hipoteca exclusiva fija de Rastreator
Esta entidad gestiona sus hipotecas con condiciones exclusivas. Se trata de una hipoteca fija con un TAE del 2,34% y un TIN del 1,60% el primer año para una cantidad de 150.000 euros.
La oferta es a partir de 70.000 euros, con rentas superiores a 3.000 que desean financiar el 80% de tasación con un máximo de 20 años. Los requisitos de contratación son la domiciliación de la nómina y un seguro de hogar y de vida.
Hipoteca Open Fija de Openbank
Los clientes de esta hipoteca dispondrán de 30.000 euros de financiación a amortizar entre cinco y treinta años. Los requisitos de contratación son: nómina domiciliada, pensión o préstamo por un importe igual o superior a 900 euros o 1.800 si son dos titulares. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años el TAE es del 1,94% y el TIN del 1,75%.
Hipoteca fija sin comisiones de Bankia
Esta hipoteca ofrece cero costes de apertura, compensación por desistimiento o riesgo de tipo de interés. Requisitos: domociliar la nómina y contratar un seguro de Hogar por daños.
Dicha entidad proporciona 30.000 euros con un plazo máximo de amortización de hasta 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, el banco aplica un TAE del 2,54% y un TIN del 2,2%.
Hipoteca fija de Bankinter
Ofrece financiación del 2,59% TAE al 1,89% TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 20 años. Requisitos: domiciliar la nómina y adquirir un seguro de vida y un seguro de hogar. Este producto tiene comisiones en concepto de apertura por valor de 1.500 euros 1%, en caso de amortización total o parcial 0,5% los cinco primeros años y 0,25% el resto, y un 0,75% por riesgos de tipo de interés en caso de cancelación anticipada o subrogación.
Hipoteca fija de Kutxabank
Este producto proporciona financiación del 2,77% TAE y del 2,2 TIN para un préstamo de 150.000 euros a 20 años. Requisitos: domiciliar una nómina igual o superior a 3.000 euros, contratar un seguro de vida y un seguro de hogar, tener tarjetas Kutxabank y un plan de pensiones. La cantidad que ofrece el banco va desde 30.000 hasta 600.000 euros a devolver entre 10 y 30 años.
El número de préstamos bancarios ha ido decreciendo con el endurecimiento de las condiciones de adquisición marcadas en la zona euro desde 2022 hasta el último trimestre de 2023, aunque en estos últimos meses de 2023 este endurecimiento ha ido moderándose. La percepción de riesgo de las entidades bancarias a la hora de conceder los préstamos afectó sobre todo al sector de prestamos para el consumo y no tanto en el sector de la vivienda y la construcción que arrancó el año con el euro a 3,6% y bajada de hipotecas.
Caída de la demanda de préstamos a entidades bancarias
La caída de la demanda de préstamos bancarios se observa, sin embargo, en la misma medida en todos los sectores, tanto en las solicitudes de préstamos de las empresas, los préstamos para el consumo, como en los préstamos para adquisición de vivienda. El porcentaje de entidades estudiadas que manifestaron esta caída en la demanda de préstamos bancarios fue menor que en el trimestre pasado, este menor descenso sin embargo no fue tan acusado en el sector inmobiliario.
Las entidades bancarias encuestadas manifestaron, así mismo, una mejora en el acceso a la financiación a largo plazo en los mercados monetarios en el 2º semestre de 2023.
Los expertos indican que existen dos aspectos que justifican el cambio de tendencia:
Inversión.
Fondos y promotoras han observado que los precios en ciudades como Madrid o Barcelona son muy elevados y ponen su atención en zonas donde hay demanda potencial y precios más discretos.
Mejora de condiciones económicas.
En las ciudades medianas existe una tendencia al mayor índice de empleo y el incremento de los salarios. Además, se ha producido un traspaso de personas del mercado del alquiler a la compra porque en algunas áreas es más barato adquirir una vivienda que alquilarla.
Breve Análisis de las ciudades medianas y su potencial.
En Valencia el mercado de la vivienda atraviesa un buen momento de venta en operaciones que se concentran en el centro de la ciudad y en las zonas próximas a la playa, contando con el respaldo de la demanda extranjera. También comienza a repuntar al mercado de obra nueva.
Málaga experimentó un aumento de precios el año pasado. El protagonismo se comprarte entre la vivienda de segunda mano y, especialmente, la segunda residencia. La tendencia es volver a inmuebles pequeños para contener los precios.
En Sevilla se ha dado un fuerte dinamismo en la vivienda en los últimos años. Esto se debe a los tiempos medios de venta que manejan los propietarios de inmuebles, que suele ser inferior a 90 días.
¿Cuánto durará esta tendencia?
Los expertos opinan que el buen momento que atravesarán las ciudades medianas durante 2019 se traducirá en un aumento del valor de los inmuebles y las compraventas serán sobre todo sobre inmuebles de segunda mano. Además prevén que esta situación se dilatará en el tiempo por la mejora de las condiciones económicas del país.
Una buena presentación de la vivienda acompañada de un precio adecuado para el inmueble son las dos claves para vender lo antes posible y de la forma más eficiente. Para ello, vamos a repasar los puntos más importantes que se deben considerar para una venta fácil, sencilla y rápida:
Las oportunidades de vender la vivienda se pueden desvanecer si los propietarios muestran su casa cuando se encuentre todo el núcleo familiar en ella o cuando no se responde a un correo o a una llamada a tiempo.
Sobrevaloración
A menudo, es reincidente que los vendedores de una vivienda establezcan un precio parecido al de otras viviendas del área sin considerar las peculiaridades de su hogar. Esto es un aspecto negativo, ya que disminuye el interés de los clientes por el inmueble previamente a visitarla.
Marketing inmobiliario
A través de las últimas herramientas tecnológicas, podemos planear una estrategia de marketing personalizada para el inmueble en cuestión para lograr definir el perfil de nuestros clientes potenciales y captarlos lo antes posible.
El Precio
Uno de los trucos más eficientes es redondear al precio de menor valor en los 30 primeros días para impactar en mayor magnitud en las personas interesadas. De esta forma, podríamos acercarnos a cerrar la operación. Cabe destacar que el precio se debe ajustar al valor de mercado a través de una tasación profesional.
Visión rentabilidad
Existen numerosos particulares que deciden obtener rentabilidad por medio de sus viviendas. Por ello, es recomendable que cuando se venda una vivienda, se señale la rentabilidad aproximada que se puede adquirir por la vivienda.
Home Staging
Preparar el inmueble, realizando arreglos pequeños que añaden un valor extra. Por ejemplo, neutralizar espacios, limpiar todos los habitáculos para atraer a más clientes, o cuidar la pintura e iluminación del hogar. Estas son las características de la técnica Home Staging.
La primera impresión
Causar una gran impresión influirá positivamente en la actitud con la que el potencial comprador visite la vivienda.
Con la nueva legislación de viviendavista para aplicar en los próximos cuatro años, el Gobierno pretender aumentar el acceso a la vivienda a través de un incremento del parque público residencial, en mayor medida para arrendamiento asequible y social, subvenciones a grupos vulnerables y a jóvenes al alquiler o facilitar la emancipación de los más jóvenes en zonas rurales. A continuación, recogemos lo más destacado de estos programas y los beneficiados de cada una de las ayudas.
El Boletín Oficial del Estado recientemente ha hecho público el Real Decreto 42/2022 con el que se regula tanto el Bono Alquiler Joven como el Plan Estatal 2022-2025 para el acceso a la vivienda. Tras los cambios realizados en el Plan de Vivienda 2018-2021, las ayudas están más dirigidas al alquiler en vez de a la propiedad de la vivienda e incrementar el parque público de inmuebles que actualmente está en niveles mínimos.
En el preámbulo de la normativa, se defiende que: "La irrupción de los fondos europeos en el ámbito del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España destinados a la rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de nuestras viviendas, recomienda que el nuevo plan estatal de vivienda, por su coincidencia cronológica, centre sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, y al incremento del parque público de vivienda y del parque de vivienda en alquiler asequible o social, también en entornos rurales donde la disponibilidad de vivienda es escasa".
A continuación, os exponemos el reciente paquete de programas de ayudas enfocadas en la compra de una vivienda y del alquiler en zonas rurales:
Facilidades a los jóvenes para acceder a una vivienda en zona rural y urbana
Con el objetivo de impulsar el acceso a la vivienda, se pondrá a la disponibilidad de los jóvenes menores de 35 años una serie de ayudas a los arrendatarios de tales edades de hasta el 60% del alquiler mensual en el hogar habitual, así como facilidades para comprar un inmueble habitual por debajo de los 120.00 euros en localidades o poblaciones pequeñas con un número de habitantes inferior a los 10.000. De esta forma, se pretende dar solución al reto demográfico, ofreciendo a los jóvenes la opción de permanecer en las localidades pequeñas.
En este programa se ofrece dos posibilidades de ayudas a la persona adquirente, arrendataria o cesionaria del inmueble no simultáneo entre ellas:
Ayuda para adquirir un hogar permanente y habitual perteneciente a una población o localidad pequeña con un número igual o inferior a 10.000 habitantes.
Facilidades para el cobro de la renta del alquiler o precio de cesión en la utilización de la habitación o del hogar permanente y habitual.
Los beneficiados del programa de ayuda a los jóvenes para el alquiler de vivienda
Las personas beneficiadas por el paquete de ayudas mencionado recientemente deberán cumplir los próximos requisitos:
Estar por debajo de los 35 años, incluyendo los treinta y cinco, a la hora de pedir la ayuda
Cumplir las condiciones necesarias para firmar un contrato de alquiler o ser titular de un inmueble estipulado en los términos de la Ley 29/1994, en forma de arrendatario, de un contrato de cesión de uso de habitación en calidad de cesionario o arrendatario o de un contrato de cesión en uso en calidad de alquiler o de cesionario.
Que la habitación o el inmueble cedido, arrendado o para ceder o para arrendar se convierta en el hogar permanente y habitual del arrendatario.
Aquellas personas cuya vivienda permanente y habitual sea un inmueble cedido o arrendado, sean o no titulares del contrato de cesión o de alquiler, deben poseer en general unas rentas anuales iguales o por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En el caso de personas hijos o hijas de víctimas de violencia de género o con discapacidad el umbral se situará en 4 veces el IPREM y en 5 veces cuando sean personas con una discapacidad igual o mayor al grado de 33%. En el caso de cesión de habitación o de alquiler no estarán incluidos en la ayuda las personas que posean su domicilio permanente y habitual en la vivienda, sino que solamente a los estén en calidad de cesionario o arrendatario.
Que el precio o renta de la vivienda que se va a ceder o alquiler se sitúe por debajo o igual a los 600 euros mensuales. En el caso de cesión de uso de habitación o de alquiler el precio o renta de la vivienda deberá ser igual o por debajo a los 300 euros mensuales.
Si este programa de ayudas es compatible con el Bono Alquiler Joven, la cantidad de la subvención llegará hasta el 40% de la diferencia entre el precio mensual o renta que debe saldar el beneficiario por la cesión o alquiler de la habitación o vivienda permanente y habitual y de la cifra de 250 euros mensuales provenientes del Bono Alquiler Joven. Independientemente de ello, si la suma de la ayuda a la cesión o alquiler de este programa y la ayuda del Bono Alquiler Joven superan el 75% del pago total del precio o renta de la habitación o del inmueble, el porcentaje de la ayuda a la cesión o al alquiler se reducirá a la cantidad correspondiente.
Se podrá disfrutar de esta ayuda durante un plazo de cinco años como máximo. Todas aquellas personas que se hayan beneficiado de este programa de ayudas tendrán que hacer saber obligatoriamente si se produce alguna modificación en algunos de los requisitos que les llevaron a optar por la ayuda, ya que perdería el acceso a las ayudas. Los órganos responsables de las comunidades autonómicas abonarán periódicamente las ayudas.
Los beneficiados de las ayudas para la compra de un inmueble
Las personas físicas beneficiadas por las ayudas para la compra de un inmueble en zona rural tendrán que cumplir las siguientes condiciones:
Desde el 1 de enero de 2022, las personas que estén en condiciones de suscribir o que hayan suscrito un contrato privado o público de compra de un inmueble que esté situado en una localidad pequeña, incluyendo el caso de inmuebles a construir, deben disponer de unas rentas igual o por debajo del triple del IPREM. En el caso de personas con discapacidad, será de cuatro veces el IPREM y cinco veces cuando sean personas con una discapacidad de las siguientes características: por un lado, todas aquellas personas con discapacidad intelectual, parálisis cerebral, discapacidad del desarrollo con un grado igual o por encima del 33% o con enfermedad mental; por otro lado, personas con discapacidad sensorial o física con un nivel igual o por encima del 33%.
Tener igual o menos de 35 años cuando se pide la ayuda o cuando se suscribe un contrato privado o público para adquirir un inmueble cuando se lleve a cabo previamente a la convocatoria o posterior al 1 de enero de 2022.
Que el inmueble a comprar se convierta en la vivienda permanente y habitual del beneficiado con un plazo mínimo de cinco años desde que se adquiere, teniendo que ocuparla tres meses después de ser entregada la vivienda. Dicho plazo puede estar por debajo de los cinco años en el caso de que se cambie la vivienda habitual por motivos laborales o cuando se venda el domicilio reinvirtiendo el total de lo obtenido en adquirir otro domicilio permanente y habitual que se adapte a las nuevas necesidades de la persona beneficiada. Cuando se trate de un inmueble a construir, el plazo de cinco años comenzará contar cuando se entregue el inmueble al comprador.
Que el precio para adquirir el inmueble se sitúe en 120.000 euros o por debajo de dicha cifra.
La ayuda para adquirir un inmueble en una zona rural podrá alcanzar hasta los 10.800 euros por vivienda, con el límite del 20% del gasto de adquirir la vivienda. En el caso de adquirir la posesión de un inmueble por dos o más personas, la cuantía de la ayuda recibida por el beneficiado, que se convierte en propietario de una parte de la vivienda, se calculará a través de la aplicación del porcentaje de cuota adquirida al importe de la ayuda obtenida si hubiera adquirido el 100% de la vivienda
Para optar a la ayuda, se abrirá un plazo de tres meses que empezará a contar desde el día en el que se notifique la resolución de la solicitud de la ayuda. Este plazo se ofrecerá para que los beneficiados muestren el contrato privado o la escritura pública de compraventa que oficialice que se ha apropiado de la vivienda.
Este paquete de ayudas no estará disponible para aquellas personas que posean la propiedad de un inmueble en España. A la persona solicitante no se le considerará propietaria de un inmueble cuando la propiedad haya sido transmitido por mortis causa sin testamento o herencia. Por otro lado, quedarán también excluidos aquellas personas que aún obteniendo la titularidad de un inmueble, justifiquen que no disponen de ella debido a una situación de divorcio o separación o por un motivo ajeno a su voluntad.
Impulsar el acceso al alquiler a las personas más necesitadas
Este paquete está constituido por tres programas de ayudas dirigidas a aquellas personas con menos recursos. Estas ayudas prevén mejorar el acceso al alquiler de este grupo vulnerable y subsanar los subsidios causados por previos planes.
Se contará con una subvención que podrá llegar al 50% de la renta para aquellas personas que deseen alquilar con un plazo de cinco años y cuyos ingresos de los individuos en convivencia no se sitúen por encima del triple del IPREM. Si es el caso de personas con discapacidad o una familia numerosa de clase general, se aumentará el umbral hasta cuatro veces el IPREM. Será de 5 veces el IPREM cuando sean personas con una mayor discapacidad más pronunciada o familiares numerosas de clase especial.
Esta clase de subvenciones será aplicada a rentas que alcancen hasta los 600 euros al mes. Este máximo podrá llegar hasta los 900 euros en el caso en el que se acuerde previamente en el contrato de alquiler de una vivienda localizada en un área tensionada. De la misma forma, se podrá optar a la ayuda si se alquila o existe una cesión de una habitación con un alquiler de 300 euros o inferior, aunque esta cifra podrá subir hasta los 450 euros en algunos casos.
Criterios a cumplir para optar a las subvenciones del alquiler del Plan de Vivienda
Para poder acceder al paquete de ayudas del nuevo Plan de Vivienda, las personas mayores de edad y físicas que lo soliciten deberán cumplir los siguientes criterios:
Poseer la titularidad de un contrato de cesión de uso de una habitación o vivienda o de alquiler de un inmueble o habitación según lo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Aquella habitación o inmueble cedido o alquilado tendrá que ser el domicilio permanente y habitual del arrendatario. Para ello, la persona arrendataria deberá justificarlo con un volante de empadronamiento o un certificado en el que se expongan el día de la petición y todas las personas que vayan a ocupar la vivienda o la habitación expuesta en el contrato. Ambos habitáculos tendrán que ser la vivienda permanente y habitual mientras que se esté beneficiando de la ayuda.
Este paquete tendrá que destinarse únicamente por los beneficiados del cobro de la renta o del coste de la habitación o de la vivienda. No será compatible con otro tipo de ayuda al alquiler expuesto en este Plan ni con otras ayudas destinadas al mismo objetivo que puedan ofrecer las comunidades autónomas.
Apoyo al sector vulnerable
Este sector vulnerable estará formado por personas sin hogar o en situación de desahucio de su domicilio permanente, por víctimas de violencia de género y a otros grupos vulnerables, entre ellos casos de vulnerabilidad sobrevenida.
Se concederán ayudas destinadas tanto a los costes de comunidad y suministros como al alquiler que podrán alcanzar el 100% de tales gastos y de la renta. Para ello la renta deberá alcanzar hasta los 600 euros al mes o hasta los 900 euros en casos excepcionales. Por otro lado, los costes de suministros tendrán que situarse en los 200 euros mensuales. Estos números tendrán que estar vigentes durante el periodo de cinco años en el que se acceda a las ayudas
Apoyo a arrendatarios en caso de vulnerabilidad sobrevenida
En caso de haber inquilinos que se encuentren en vulnerabilidad sobrevenida y continúen en su vivienda permanente de alquiler, esta ayuda se destinará para el conjunto de personas convivientes cuyos beneficios económicos previos a la situación vulnerable se situasen en el quíntuple del IPREM y con ingresos posteriores a la vulnerabilidad del triple del IPREM. Para ambas situaciones, se tratarán como casos sin detrimento de ninguna característica en particular y con carácter general.
Es decir, las personas convivientes tendrán que haber experimentado una disminución de sus beneficios netos del 20% o más, además de situarse el esfuerzo para afrontar el alquiler en un 40% o más de sus beneficios. Esta ayuda se dirigirá a arrendamientos de cómo máximo de 900 euros mensuales cuya cantidad podría llegar a los 100% de la renta. El porcentaje de ayuda será determinado por las comunidades autónomas a través de informes anteriores realizados por los servicios sociales. Se podrá acceder a la subvención durante un plazo de 2 años.
Estarán excluidas de esta ayuda las personas que poseen propiedad de una vivienda o esté en situación de usufructo en la cual pueda vivir.
Las instituciones competentes de las autonomías serán las responsables de abonar las subvenciones periódicamente y con carácter general, posteriormente a que éstas lleven a cabo los procesos de concesión de ayudas a través de convocatorias abiertas permanentes y continuadas.
Mayor seguridad en caso de impago del arrendamiento
En suma de estas ayudas, se llevará a cabo otro programa destinado al cobro del seguro de protección del alquiler. El objetivo de este paquete es impulsar la oferta de inmuebles para alquilar con subvenciones a los arrendadores de inmuebles alquiladas, sobre todo, a los beneficiados por alguno de los programas del Plan de Vivienda.
¿Quiénes serán los beneficiados por la ayuda al pago del seguro de protección del alquiler?
Este paquete de ayuda podrá beneficiar a aquellos propietarios arrendadores de inmuebles independientemente de su categoría jurídica, o a los inquilinos que cumplan varios los criterios expuestos en el Plan Estatal de ayuda al alquiler.
¿Cuál será el importe mínimo asegurado?
El arrendador o la comunidad autónoma podrá ser el poseedor del seguro. Como mínimo, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual. Si, por el contrario, obtiene algunas de las ayudas establecidas por el Plan de Vivienda, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual, pero restándole dicha ayuda obtenida para el alquiler anual.
¿Qué porcentaje de ayuda se puede obtener?
La ayuda podrá alcanzar el 5% de la renta arrendaticia anual. Al igual que en el importe mínimo, en caso de obtener algunas de las ayudas expuestas en el Plan de Vivienda, la cifra de ayuda podría llegar hasta el 5% de la renta arrendaticia anual, pero se le restaría la ayuda concedida. Dicha ayuda nunca podrá ser mayor que el costo del seguro de protección que le corresponda de la renta arrendaticia.
Esta ayuda será ofertada anualmente con opción a prorrogarse cada año siempre y cuando el Plan de Vivienda siga estando vigente.
La aplicación revolucionaria CamToPlan, a través de la realidad aumentada, consigue desplegar en la pantalla la cinta métrica de forma realista gracias a la tecnología 3D.
Haciendo uso de la cámara del dispositivo electrónico que se desee, tendremos la opción de medir el largo de las paredes o de los zócalos, o, por ejemplo el largo y ancho de una alfombra o las dimensiones de un mueble. Esto permitirá a los usuarios no tener que agacharse o tirarse al suelo para poder medir. Además, resultar ser más fácil que otros utensilios como el telémetro láser o la regla.
CamToPlan realiza el cálculo del terreno instantáneamente (ya sea por pies cuadrados o por metros cuadrados) y desarrolla el espacio del habitáculo a través de todas sus dimensiones. De esta forma, se ofrecerá la opción de compartir los planos a través de redes sociales, mensaje o correo electrónico con un simple cliqueo.
360 Panorama
A diferencia de la anterior, la aplicación 360 Panorama ofrece la posibilidad de desarrollar imágenes impactantes panorámicas y de compartirlas. Imágenes 360 grados de nivel profesional y de forma gratuita.
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La aplicación Scannable está más dirigida a facilitar el proceso de papeleo. Con esta, se podrá escanear tarjetas de visita, contratos, recibos y cualquier otro papel. Existe la opción de guardar los documentos al instante y compartirlos.
Por Scannable, podrás capturar con alta calidad textos escaneados de forma automática desde cualquier sitio:
Desarrolla de forma profesional el procedimiento del papeleo.
Escanea para todos. Cada uno de los miembros de un equipo, desde su propio dispositivo, podrá acceder a un escáner ScanSnap de versión Evernote y trasmitir textos que inicialmente se encontraban en papel.
Conversión de tarjetas de visita en contactos. Recibe toda la información acerca de las tarjetas de visita y almacénalas en tu listado de contactos.
Digitalización. Scannable es compatible con ScanSnap de la versión Evernote para lograr guardar los textos de otras páginas en el sitio deseado.
Escaneo rápido. Scannable captura al instante los textos, pizarras o recibos de gastos a los que apuntes con la cámara.
Guardar y compartir. Podrás compartir tus documentos con el resto de miembros a través de texto o correo electrónico. Además, podrás exportarlos a otras aplicaciones como Evernote con archivos JPG y PDF.
Ahorro de tiempo. Con el objetivo de obtener textos claros y legibles, de forma automática Scannable ajusta las imágenes, las recorta y gira.
MagicPlan
Para poder desarrollar planos de forma profesional, la aplicación MagicPlan lo realiza a través únicamente de fotografías. Con esta app, se podrá crear presupuestos completos de trabajo, observar en 3D los espacios, o generar proyectos creados por uno mismo, o, por otro lado, amueblar la vivienda.
Genere y edite de forma fácil y rápida planos de planta. Podrás añadir en un solo clic elementos, impuestos, notas, tareas, fotografías y lista de costes de productos.
Para descargar archivos en otros formatos como CSV, PNG, JPG, SVG, PDF y DXF, compre sus proyectos. Además, podrás enviarlo a otro miembro de la aplicación.
Observe en 3D sus proyectos. Tendrás la opción de publicarlos en formato de planos interactivos dentro de la Web o almacenarlos dentro de la Cloud de MagicPlan para visualizarlos y editarlos desde cualquier dispositivo que desee.
Snapseed
Esta aplicación se presenta como un editor profesional de fotos que Google ha desarrollado.
Si en otros sectores, una fotografía es el elemento más llamativo e importante, en la venta online lo es aún más. Para impulsar la publicidad online de propiedades, necesitamos acompañarla de imágenes de alta resolución gracias no solo a un buen móvil, sino también a una aplicación completa de edición, Snapseed.
Esta aplicación es una herramienta muy útil que te permite tratar imágenes con una versión final profesional a través de un uso muy intuitivo.
Simulador de hipotecas del Banco de España
Si tenemos potenciales compradores, es necesario ofrecer la mayor cantidad de datos posible y la máxima información para que sea conocedor sobre todas las condiciones de su futura hipoteca. A través de esta app del Banco de España, solo tendrás que aportar la información de los clientes para llevar a cabo los cálculos requeridos y ofrecerle unos resultados aproximados.
Vitrio
La última herramientaque es vital para un profesional del sector inmobiliario es Vitrio. Esta aplicación da la oportunidad de administrar a tiempo real su agencia: tanto los documentos como los comerciales, clientes, la actividad o la agencia.
Estas funciones y otras más dentro de Vitrio Agency CRM. De entre el resto de acciones que puedes desarrollar se encuentra adquirir estadísticas del canal o del perfil del que proceden tus compradores o leads y extraer información imprescindible. De esta forma, se obtendrá información necesaria para tomar las decisiones comerciales más eficaces dentro del marketing.
A simple vista, se podrá detectar la situación general de la agencia, el número de visualizaciones de los inmuebles, las llamadas o correos. En suma, también se podrá llevar a cabo paseos virtuales para compartirlos posteriormente en la web de la agencia.
Cursos de formación Fotografía Inmobiliaria
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso está dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece la Fotografía con sus técnicas de encuadre, claves para mejorar las fotografías, cámaras Réflex o apps de edición de imágenes para móviles y editores para PC.
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Según los datos ofrecidos por el Banco de España, abril 2024 fue el mejor mes para el mercado de hipotecas desde junio de 2022. Fueron concedidas nuevas hipotecas por un valor de 5.778 millones de euros, superando al mes de marzo en un 11,2% y con una subida interanual del 36,6%.
Las amortizaciones anticipadas de hipotecas fueron mayores que las nuevas concesiones . Ya el volumen de hipotecas registradas en febrero aumentó un 3,8% respecto al mismo mes de 2023. En abril el valor de las hipotecas registradas fue de 492.975 millones de euros; un 2,3% interanual y un 0,01% menos que en marzo 2024. Estos valores no habían sido tan bajos desde 2006.
Los precios de las hipotecas en este mes de abril estuvieron 18 puntos por debajo que en el mismo mes de 2023.
Por último las renegociaciones de préstamos en abril descendieron frente a marzo un 38,7% , un 2,2 interanual, alcanzando un valor de 311 millones de euros.
Esta tendencia, en opinión de los expertos, no parece que vaya a cambiar. Sin embargo, la pandemia está modificando el modus operandi tanto de los adquirientes de vivienda como de aquellos potenciales compradores que en un futuro piensan materializar una operación de estas características. ¿Cómo está influyendo el coronavirus en la compra de vivienda en España cuando lo que se busca es la rentabilidad o la posibilidad de dotar al propietario de mayor tranquilidad económica?
La vivienda se erige hoy en día como uno de los activos "más populares" en los que invertir, pues aporta seguridad en tiempos de incertidumbre. Sigue siendo un valor refugio.
Desde el sector inmobiliario se confirma que en los últimos meses la función de la vivienda en España como valor refugio se está intensificando. En concreto, Toni Expósito, director general de Comprarcasa, explica que la vivienda se ha configurado a raíz de la Covid19 como "uno de los activos más populares a la hora de invertir en nuestro país", ya que, a pesar de que se trata de un bien con escasa liquidez, "la seguridad que aporta a los propietarios en la actualidad es muy importante".
Esta valoración es compartida por Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien expone que ante "la incertidumbre" que la crisis sanitaria está generando en la sociedad a nivel económico en estos momentos, la vivienda ejerce de cortafuegos, pues se trata de una inversión arraigada en nuestro país y "de la que la gente tiene conocimiento", frente a otras opciones "con mayor volatilidad" y que exigen un alto grado de especialización, las cuales han quedado descartadas.
Los compradores de reposición económicamente solventes copan este tipo de operaciones, aunque han esperado a que los precios bajaran para beneficiarse de los descuentos.
En cuanto al perfil del comprador, desde Foro Consultores inciden en que se trata en su mayoría de "repositores". En concreto, subrayan que la pandemia ha dejado enseñanzas entre los propietarios, por lo que "la gente busca la casa que mejor se adapte a las nuevas necesidades", especialmente viviendas con mayor superficie y funcionalidad. De igual modo, Smerdou hace hincapié en que el coronavirus ha generado un "efecto psicológico" en la sociedad, que en los clientes se está materializando en una aceleración de las decisiones de compra.
Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, defiende que desde el inicio de la pandemia hasta ahora "exclusivamente están comprando vivienda aquellos que tienen necesidad de hacerlo y pueden permitírselo". Sin embargo, reconoce que los compradores son conscientes de que los precios están a la baja, "por lo que han optado por esperar hasta ver dónde llegan los descuentos" y poder beneficiarse de ellos.
La pandemia ha modificado las preferencias de los millennials, que manifiestan su inclinación por la compra antes que por el alquiler, aunque son los peor tratados por la crisis.
Otra de las claves que se está viviendo en el sector inmobiliario tiene que ver con los millennials. En este sentido, Duque afirma que ahora los jóvenes, "al igual que antes hicieron sus padres", ven la compra como una opción con numerosas ventajas frente al alquiler". Esta idea también se desprende de las declaraciones de Palmero, quien adelanta que para este colectivo "el alquiler es una solución exclusivamente temporal, ya que supone un gasto a fondo perdido que no es lógico mantener en el tiempo". "Teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, en la mayor parte de los casos se paga por un alquiler solo un 10-20% menos que por una cuota mensual hipotecaria", argumenta este experto.
Pese a ello, Duque no esconde las trabas con las que los millennials se encuentran en la actualidad a la hora de acceder a una vivienda en propiedad. Así, insiste en que si bien la intención de estos es comprar "otra cosa muy distinta es que puedan hacerlo, dada la dificultad que existe para ahorrar y reunir el 20% del importe de una vivienda que exige cualquier entidad bancaria", además de hacer frente a los gastos adicionales que toda compra requiere, como son los costes de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos.
Ahora hay más compradores que adquieren vivienda para sus hijos porque ven esta operación una inversión rentable en el largo plazo. Son conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad.
En paralelo a esta situación, los expertos del sector perciben que en los últimos meses existe un mayor número de compradores que adquieren una vivienda con el fin de legarla a los hijos. En esta línea, Duque recalca que se trata de un colectivo "estable que siempre ha existido", pero reconoce que recientemente se ha hecho notar más, al ser "conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad".
En concreto, estos compradores "tratan de ayudar a sus descendientes a convertirse en propietarios, ya sea asumiendo la totalidad del importe de la operación o una parte de ella", agrega el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Asimismo, desde Libra GP añaden que este perfil de comprador "varía con el ciclo económico" y que, en general, se distingue por percibir la compra de un inmueble "como una inversión rentable en el largo plazo".
El inversor profesional no ha desaparecido. Este compra vivienda de segunda mano en su zona de influencia, buscando revalorización y una mayor rentabilidad.
Por último, los expertos del sector descartan que se haya producido una desaparición del cliente que busca vivienda únicamente para invertir, a pesar de la bajada de precios que se está produciendo en la compraventa y de la inestabilidad que se está registrando en el mercado del alquiler.
Al respecto, desde Foro Consultores Inmobiliarios ponen de manifiesto que se trata de un inversor que "compra en su zona de influencia, que ya conoce" y opera sobre viviendas de segunda mano. Así, apunta Smerdou, este perfil de cliente está configurado por personas que saben esperar y que ven la inversión como una operación con la que poder revalorizar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad en el futuro.
Según Pedro Saura, secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Gestión Urbana, en la actualidad se está ultimando la licitación de los primeros 5.000 inmuebles. Una promoción de inmuebles que se ubicarán en las zonas más tensionadas del país y cuya gestión será público-privada.
Sin embargo, en los últimos años distintas comunidades autónomas han desarrollado iniciativas para incrementar el parque de vivienda pública en alquiler. A continuación analizamos las diferentes comunidades autónomas con mejores medidas de vivienda social.
El primer puesto lo ocupa el País Vasco que pone el foco en la captación de viviendas vacías para la creación de un parque en alquiler asequible para sectores de la población vulnerables.
La normativa vasca reconoce el derecho subjetivo que tienen los ciudadanos a acceder a una vivienda digna. Se ha optado por el alquiler social, hasta el punto de que en 2020 todas las viviendas promovidas por el Ejecutivo de esta comunidad autónoma deben estar destinadas al arrendamiento. La construcción de un parque público y la captación de viviendas deshabitadas, son las estrategias por las que el Gobierno vasco ha apostado para fomentar este mercado.
En la actualidad se está intensificando la movilización del stock de viviendas vacías de particulares. Así, la administración regional recibe los inmuebles en régimen de usufructo y, durante seis años, se encarga de la gestión integral del arrendamiento. Por su parte, el dueño del inmueble recibe una serie de garantías, entre las que destaca una renta mensual que puede alcanzar los 600 euros y el compromiso del Gobierno autonómico de devolver la vivienda a la finalización del contrato en condiciones adecuadas.
Esta fórmula ha permitido captar casi 6.000 viviendas y se calcula que la misma alcanzará los 7.200 inmuebles residenciales cedidos. Como contrapunto a esta medida, en 2020 el Gobierno vasco espera comenzar a aplicar un canon a las viviendas vacías. La acción, incluida en la Ley de Vivienda vasca de 2015, penaliza los inmuebles deshabitados con una tasa anual mínima de 10 euros por metro cuadrado. Asimismo, prevé la expropiación de aquellos pisos que durante más de dos años permanezcan deshabitados sin causa justificada.
En Cataluña la vivienda se basa en las compras por tanteo y retracto en el mercado privado a favor de la Administración. Además, existen acuerdos con diferentes entidades financieras.
En 2019, Cataluña contaba con un parque de vivienda social de más de 20.000 inmuebles. La administración autonómica ha rubricado acuerdos con diferentes entidades financieras, de manera que estas en 2018 cedieron a alquiler social un total de 2.930 inmuebles. De igual modo, y como sucede en País Vasco, el Gobierno catalán desarrolla programas de mediaciónpara sacar al mercado viviendas vacías. Ofreciendo bonificaciones a aquellos propietarios privados que cedan temporalmente la gestión de sus viviendas en alquiler. En 2018 se registraron más de 8.300 contratos de estas características.
En Andalucía la promoción de obra nueva y la rehabilitación son las dos estrategias para impulsar la vivienda en alquiler social y que cuenta con una alta demanda entre los jóvenes.
Andalucía es la comunidad autónoma que cuenta con el mayor parque de vivienda pública de España, con alrededor de 81.000 viviendas protegidas en régimen de arrendamiento. En Andalucía, la demanda de vivienda social en la región alcanza actualmente las 70.000 peticiones, en su mayoría de alquiler.
Este desequilibrio ha motivado que el Gobierno autonómico de coalición PP-Ciudadanos haya apostado por la promoción de vivienda nueva a precio asequible, anticipando programas focalizados en el arrendamiento. Fruto de este compromiso es el Plan en materia de alquiler, que en 2019 se ha saldado con la firma de 23 promociones de viviendas asequibles para levantar 722 pisos. Está previsto que en el primer cuatrimestre de 2020 se lance su segunda convocatoria.
Ambas iniciativas forman parte del ambicioso Plan Vive en Andalucía, que busca sumar 40.000 inmuebles al parque de vivienda pública regional entre 2020 y 2024. Desde la Consejería de Fomento andaluza confirman que el parque público de alquiler se aumentará a través de la rehabilitación de inmuebles, y que todos estos nuevos inmuebles estarán dirigidos prioritariamente a jóvenes que necesitan un apoyo para acceder a la primera vivienda.
Madrid comenzó apostando por la intermediación entre propietarios e inquilinos, pero ahora quiere dedicarse a la promoción de vivienda asequible en alquiler.
La Comunidad de Madrid puso en marcha, en el año 2008, el Plan Alquila, por el que la administración se comprometía a gestionar y mediar los contratos de arrendamiento entre propietarios e inquilinos. La iniciativa se ha saldado, hasta la fecha, con casi 90.000 contratos suscritos. No obstante, desde el Gobierno autonómico madrileño reconocen que el acceso a la vivienda constituye un "problema" en la región, por lo que recientemente se ha apostado por potenciar la construcción de obra nueva en régimen de alquiler.
Según el consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid David Pérez, los inmuebles que incluye el Plan Vive Madrid, contarán con unos alquileres más bajos, entre un 40% y un 50% menos, que los actuales precios del mercado. Estas viviendas se ubicarán en 43 municipios diferentes y, en un 80% de los casos, constarán de 1 y 2 dormitorios. Se llevarán a cabo en promociones de suelo público mediante concesiones administrativas en colaboración público-privada.
Según Pérez, el objetivo del Gobierno autonómico es "ayudar a aquellos colectivos más necesitados los jóvenes y los mayores jubilados de 65 años". Por lo que desde la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid se ha contemplado también un nuevo reglamento de vivienda protegida, en el que quedarán incluidas nuevas figuras, como el alquiler rotacional, "que permitirá modelos similares al coliving" y los alojamientos estudiantiles universitarios.
Según el informe de Culmia y GAD3: "Acceso a la vivienda y las necesidades de alquiler asequible":
España necesitaría una inversión estatal de 108.000 millones de euros para la vivienda dedicada al alquiler asequible. La construcción de vivienda pública ha caído más de un 80% ,situándose en 80.000 viviendas construidas, lo que es un máximo desde 2006. Se necesitan 761.000 nuevas viviendas protegidas y asequibles en los próximos 10 años.
La colaboración público-privado es fundamental para conseguir un parque de viviendas asequibles que cubra la necesidad actual y venidera.
Demanda de vivienda asequible por territorios
Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana encabezan la carencia de vivienda barata. Cataluña necesita 225.000 viviendas de alquiler asequibles en los próximos diez años; una inversión pública de 1.010 millones de euros. Madrid precisa de 174.000 nuevas viviendas de alquiler asequible en la próxima década, con una inversión pública que alcanzará los 5.418 millones de euros.
Andalucía por su parte necesita de 85.000 nuevas unidades y una inversión de 4.529 millones. La Comunidad Valencia precisa 85.000 viviendas y 3.245 millones y Canarias, 46.000 viviendas y 2.486 millones de inversión.
En opinión de Culmia: "La última actualización del precio de los módulos explica que la inversión en Cataluña sea menor que la que tiene que realizar la Comunidad de Madrid, pese a que el número de viviendas que precisa es mayor"
Situación especialmente delicada en España
En España la construcción de vivienda pública es especialmente insuficiente. Los datos nos sitúan en el quinto país de la UE con menor parque de viviendas de este tipo. Solo el 10% de la construcción de viviendas corresponde a vivienda protegida y el 80 % de ésta es de inversión privada.
Todo esto conlleva una fuerte tensión en determinadas zonas queencarece la vivienda y supone un gran esfuerzo económico por parte de las familias. Observamos en el informe de Culmia una tasa media de esfuerzo del 40 % de los ingresos. En familias con salarios entre 1000 y 2000 euros la tasa sube al 50% en muchos casos.
El confinamiento disparó el interés de los ciudadanos por el mercado inmobiliario, algo que quedó patente en los incrementos que experimentó en su audiencia el portal pisos.com
El estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019.
De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m², 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.
Los usuarios y profesionales necesitaban información veraz de lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda durante los meses más duros. La transformación digital ha sido decisiva
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto.
Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance". Desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.
pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias
En un contexto de crisis sanitaria y económica, pisos.com puso en marcha durante el mes de marzo su plan de Comunicación para la lucha contra la crisis del COVID-19 a nivel nacional: #TodoIraBien. El portal inmobiliario ofreció, tanto a usuarios como a profesionales, nuevos contenidos especiales con consejos para paliar al máximo las adversidades que generó la parálisis de la actividad inmobiliaria en España. Con el inicio de la desescalada en el mes de mayo, el portal inmobiliario impulsó el plan #VolverAEmpezar, en el que siguió siendo la principal fuente de información inmobiliaria, difundiendo un análisis realista sobre el mercado basado en mensajes claros y constructivos y ayudando a sus clientes a digitalizar su negocio para hacerlo más productivo en un futuro inmediato.
Además, la compañía ha colaborado con campañas solidarias centradas en la recogida de alimentos como ?Proptech Solidarias?, junto a la Federación Española de Bancos de Alimentos, y #LaCenaDeNavidadMásGrande, una carrera virtual organizada por Acción Contra el Hambre a partir de la donación del dinero destinado a las comidas navideñas. De esta manera, el sector inmobiliario suma fuerzas en la lucha contra los efectos de la crisis del coronavirus en los segmentos más vulnerables de la población.
José Ramón Zurdo, añade que "en el alquiler de viviendas: son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, y no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial. Analizando la actual legislación arrendaticia se puede afirmar que cuando el titular arrendador de la vivienda que se desea alquilar es una persona física el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal más favorable que cuando el titular arrendador es una mercantil".
Vamos a mencionar cinco situaciones en las que la balanza se inclina hacia el particular en detrimento de las personas jurídicas:
Reducción fiscal. Los propietarios particulares gozan actualmente de una bonificación en la declaración de la renta. En concreto, de una reducción fiscal estatal del 60% de los rendimientos netos que obtengan del alquiler. "Reducción que se perdería si los arrendadores de las viviendas fueran personas jurídicas, excepto aquellas sociedades cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal más favorable, como por ejemplo fondos, socimis y grandes tenedores de inmuebles".
Plazo menor. También cuando los arrendadores de las viviendas son sociedades mercantiles, la duración de los arrendamientos es mayor, porque en estos casos los inquilinos pueden permanecer arrendados hasta siete años; en cambio cuando los arrendadores de las viviendas son personas físicas, el plazo de duración de los arrendamientos se acorta hasta los cinco años.
Menos gastos. En el caso de los propietarios que son personas jurídicas, los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento tienen que ser asumidos por ellos, mientras que "cuando los arrendadores son personas físicas, pueden repercutir dichos gastos a los inquilinos".
Recuperar la vivienda por causa de necesidad. Otra de las ventajas de los particulares es quepueden recuperar las viviendas arrendadas en casos de necesidad, antes del quinto año de finalización de los arrendamientos. En cambio, "un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas solo a las personas físicas", detalla la Agencia Negociadora del Alquiler.
Recuperar la vivienda en desahucios. "En casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses, frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas".
Los precios de la obra nueva alcanzan 1,7 puntos más que el trimestre pasado dejando atrás la senda de caídas que inició en el tercer trimestre de 2022 y acercándose a las cotas que se dieron en la burbuja inmobiliaria. La vivienda de segunda mano, por su parte, creció 2,9%, una décima frente al trimestre anterior.
El sector se mantiene y los precios no bajarán
Aunque los precios siguen presionando al alza, se trata de la segunda menor subida interanual en dos años. Estamos en un momento de cambio de tendencia principalmente en la compraventa por la subida de tipos de interés acometida para controlar la inflación.
Con la subida de las hipotecas abandonan el mercado los compradores de baja capacidad financiera pero la demanda de compradores solventes se encuentra muy por encima de la oferta de viviendas en venta. A pesar de este desajuste entre oferta y demanda no parece que vayan a bajar los precios de la vivienda, incluso seguirán subiendo.
Son un 28% el total de compradores que renuncian a comprar vivienda pero el resto de la demanda se mantiene fuerte. Se trata de una demanda latente que impide la devaluación de los precios de la vivienda.
En resumen, el sector inmobiliario lo máximo que espera en este sentido son pequeñas variaciones puntuales en el precio de la vivienda usada. El gran momento de la vivienda nueva no va a provocar la bajada de los precios. Los precios seguirán subiendo debido a los bajos niveles productivos de obra nueva y es que la inflación afectará a costes de los materiales, a la producción y a la logística.
Otra de las tendencias durante este año además del freno de las transacciones de compraventa es el incremento de venta de viviendas de obra nueva. Durante el primer mes de 2021 se han vendido 8.416 viviendas de nueva construcción un 0,4% menos interanual. En cambio, las operaciones de inmuebles de segunda mano retroceden un 18,8%, hasta situarse en 31.337. las ventas de viviendas de obra nueva aumentan su peso en el mercado, hasta representar 21 de cada 100 operaciones en España.
Francisco Iñareta, portavoz de idealista, aclara que "a pesar de lo abultado de la caída interanual en el mes de enero, que ha cortado la serie de dos meses consecutivos de crecimiento, no creemos que haya motivos para el desánimo del sector, sobre todo si tenemos en cuenta que estamos frente al mayor número de compraventas en un mes desde que estalló la pandemia". La tendencia es que en los próximos meses las transacciones sigan incrementándose.
Datos por CC.AA
Andalucía la comunidad en la que se inscribieron más registros de compraventa de viviendas 8.376, seguida de Cataluña 6.356, Comunidad Valenciana 5.577 y Madrid 5.277.
Respecto a la evolución interanual solo dos autonomías crecerán en términos anuales. Cantabria las ventas han crecido 4,9% respecto a enero 2020 y Navarra con un repunte del 0.3%. Todas las demás comunidades han registrado caídas.
Canarias ha sufrido un descenso del 52%, en enero se han inscrito menos de la mitad de las ventas del año pasado. Ha habido fuertes retrocesos en Murcia y Baleares con bajadas del 30% y 28%, País Vasco con un descenso del 22% y Rioja un 19% mientras que en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid la caída es algo inferior al promedio nacional.
Según la AsociaciónEspañola de Personal Shoppers Inmobiliarios AEPSI "Solo en la provincia de Tarragona, las compraventas de vivienda nueva han aumentado un 57% respecto a los datos del año pasado", la provincia registra las mismas tendencias que el resto de España, en cuanto a aumento de compraventas.
La vivienda de obra nueva ha soportado el impacto del coronavirus, con mayor resistencia que la vivienda de segunda mano según CEO de Green Habitat grupo empresarial especializado en la promoción, construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña.
Según un informe elaborado por la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en el conjunto de España no ha parado de crecer desde 2014 y se situó en diciembre en 2.476 euros/m2, la cifra más alta desde 2010.
La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), estima que con los datos que se disponen, los precios de compraventa de obra nueva "crecerá significativamente" durante este 2021.
La AEV prevé una tasa de crecimiento de hasta el 5% hasta finales de año punto en el que los precios bajarán. La actual creciente demanda está provocando la subida de los precios esto unido a los bajos tipos de interés hace que sea un gran momento para invertir en vivienda ya que los precios van a seguir subiendo. Las grandes promotoras son conscientes de ello y están lanzando grandes proyectos residenciales. La consultora Activium cifra estos proyectos en más de 32.000 inmuebles en toda España.
No es casualidad que la compraventa de vivienda de obra nueva aumente ya que es una tendencia que se lleva registrando durante años pero la situación actual invita a comprar nuevos inmuebles más amplios en los que pasar más tiempo en ellos.
La crisis sanitaria ha situado la vivienda como una prioridad y las buenas perspectivas ante la comercialización de la vacuna está fomentando la compra de inmuebles, asegurando los activos inmobiliarios como un valor seguro de inversión en las grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.
Si algo ha generado la COVID-19 es incertidumbre, y esto se ha reflejado en el sector inmobiliario contrayendo el mercado y bloqueando alrededor del 20% de las operaciones de compraventa de segunda mano previstas para 2020 en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, a la espera de un escenario más sólido. Ahora, con las buenas perspectivas que ofrece la comercialización de la vacuna y la necesidad de liquidez de los propietarios, ese porcentaje de la oferta inmobiliaria ?paralizada? debido a la pandemia vuelve a recuperarse, y muchas viviendas que se retiraron del mercado hoy vuelven a estar a la venta, expandiendo el sector y corrigiendo los precios de mercado a la baja entre un 6% y un 10%, según indica la Asociación Española de Personal Shopper Immobiliario (AEPSI).
En este sentido, desde AEPSI destacan como factor positivo para el sector inmobiliario el hecho que esta crisis haya situado la vivienda como prioridad de muchos núcleos familiares y aseguran que el plan de vacunación está inyectando moral en sus decisiones de compra. A este respecto, Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, afirma que "el sector inmobiliario tiene actualmente una gran dependencia del mercado nacional, no sólo de grandes tenedores sino de familias con capacidad de ahorro que ven en estos activos una respuesta a sus necesidades además de un valor seguro de inversión a largo plazo".
Por su parte, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, ha puesto el foco sobre la situación económica que resultará del fin de los ERES, ERTES y moratorias de pago, y ha situado la clave de esta etapa expansiva del sector inmobiliario en el sector financiero: "Es muy positivo ver cómo está contribuyendo la comercialización de la vacuna a mejorar las expectativas de compra en este mercado tan cambiante que, en contextos de crisis, se mueve por sensaciones. Pero esto debe ir acompañado de políticas económicas dirigidas a los compradores, pues la recuperación del mercado dependerá en gran parte de la capacidad adquisitiva de éste, y dependerá de las condiciones que plantee la banca a fin de no aumentar el esfuerzo hipotecario, que actualmente ronda el 30-40% en las principales ciudades españolas".
El mercado de alquiler, por su parte, está viviendo también un aumento de la oferta y de la demanda, no sólo por parte de compradores que no tienen esta capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda y optan por la opción de alquiler a largo plazo, sino como estilo de vida muy arraigado en las grandes ciudades, lo cual está consolidando otras fórmulas de inversión por parte de grandes inversores como el build to rent.
Frecuentemente, las fincas cuyos titulares las poseen desde hace mucho tiempo pueden no estar inscritas dentro del Registro de la Propiedad. En estas ocasiones, se puede acudir al ordenamiento jurídico para su regularización. Dentro de la normativa, existe la opción de apropiarse de la vivienda o de otros derechos reales. Simplemente cumpliendo una serie de condiciones. Entre estas, haber tenido la propiedad del bien inmueble durante un plazo de tiempo concreto. A esto se le denomina como usucapión de inmuebles o prescripción adquisitiva.
Para la apropiación tanto de los derechos reales como del inmueble, existen dos maneras principales.
Prescripción adquisitiva ordinaria
Dentro de esta primera opción, existen varios requisitos concretos de esta. Una de ellas es que exista la buena fe del propietario. En otras palabras, a la hora de adquirir una vivienda, debe existir la creencia de que el antiguo poseedor de ella era el propietario del inmueble y tenía la capacidad para traspasarla a otro dueño.
En cambio, la mala fe del propietario consistiría en la existencia dentro del título de este de un vicio, a conciencia del poseedor, que invalide la transmisión del inmueble.
Otra de las condiciones es el justo título. A este se le denomina al título válido para traspasar el derecho real o la propiedad de un bien. Al igual que válido, debe ser verdadero, ya que se tiene que demostrar su autenticidad.
Estas condiciones requeridas para apropiarse de un bien inmueble deben ser concurridas durante 10 años en el caso de que las partes implicadas estén presentes. Si, por el contrario, el poseedor se encuentra ausente, ya sea en ultramar o con una nueva residencia en el extranjero, el plazo se incrementará a 20 años.
En el caso de usucapión ordinaria dirigida a bienes muebles, la normativa obliga a la posesión de tal bien durante 3 años cumpliendo con las condiciones mencionadas.
Prescripción adquisitiva extraordinaria
Por otro lado, la usucapión extraordinaria de inmuebles consiste en la apropiación del bien en un plazo de 30 años sin diferenciar entre ausentes o presentes. Esta adquisición de la propiedad se realizará siempre que se cumpla con las siguientes condiciones.
La apropiación del bien tiene que ser en concepto de dueño, sin interrupción, pública y pacífica. En el caso de la usucapión para bienes muebles, el plazo de tiempo aumenta hasta los 6 años.
Los procesos sobre prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles tienen una gran complejidad. Esto se debe a que se exige un extenso trabajo de documentación previo y un análisis minucioso de cada uno de los casos ante la justicia para solicitar el derecho de propiedad.
La tecnología en el hogar hace casas inteligentes, y está cada vez más presente en nuestras vidas, y casi sin darnos cuenta, cambiando nuestros hábitos cotidianos. La inclusión de la tecnología en el hogar, hace de nuestra casa lo que ya conocemos como vivienda inteligente.
Muchos de los aparatos que tenemos en casa han evolucionado gracias a la tecnología, tales como la televisión, la lavadora, las cafeteras, el microondas, etc.
Todos los electrodomésticos han evolucionado con el tiempo, aportándonos un plus de comodidad a nuestra vida. Hoy en día contamos con planchas a vapor sofisticadas con diferentes programas para el cuidado de nuestra ropa, cuando nuestros abuelos planchaban con planchas de hierro. Las televisiones también han evolucionado radicalmente, llegando a reducir su tamaño y obligándonos así ha adaptar algún mueble del salón, favoreciendo a pisos pequeños.
También existen nuevos electrodoméstico que pueden ser controlados a distancia por móviles u ordenadores, pudiendo así encender, apagar, o activar cualquier función.
Cuando que el ser humano empezó a cuestionarse la posibilidad de que una máquina pudiera pensar por sí misma, llegó a nuestras vidas lo que conocemos como inteligencia artificial. La ergonomía y funciones de muchos dispositivos han evolucionado de forma pasmosa.
Las máquinas con inteligencia artificial son capaces de analizar su entorno, y mejorar su rendimiento con acciones adaptadas a ello. Un ejemplo lo podemos encontrar en las nuevas cafeteras que se apagan solas pasado un tiempo de inactividad; o también en mesitas de noche que pueden cargar la batería de los móviles.
Podemos tener control sobre nuestro hogar incluso de forma telemática. Existen dos tipos de tecnologías que nos permite tener el control:
Telemetría: necesita de un ordenador para funcionar, y consta de un sistema de comandos a distancia, que con la ayuda de un programa, podemos ver nuestra casa a distancia y podemos indicar una serie de acciones sobre ella, todo ello a través de internet.
Domótica:funciona de forma muy parecida a la telemetría, pero desde un teléfono móvil conectado a internet.
Existe lo que se denomina la interconexión digitalizada, que es la interacción de los objetos cotidianos de casa a internet. Podemos ver algunos ejemplos:
Las cámaras de vigilancia: todos sabemos lo que han avanzado las cámaras de vigilancia, pero lo novedoso es la nueva gama de diseños, que se adaptan a la estética de la vivienda. También cabe destacar, que se pueden conectar al Wifi de casa, pudiendo así ser controladas en todo momento.
Luces inteligentes: ya ahorramos energía con las luces LED, pero ya podemos incluso montar un sistema que nos permita controlarlas desde el móvil o Tablet.
Enchufes: ya existen enchufes inteligente que se pueden modificar y controlar desde un móvil.
Aspiradores robóticos: están modernizándose cada día. Son cada vez más usadas por la autonomía y eficacia que tienen.
Termostatos: son capaces de mantener de forma autónoma la temperatura del hogar, manteniendo un clima ideal en cualquier momento.
Casas inteligentes
Las viviendas inteligentes tienen la habilidad de ser controladas por dispositivos. La arquitectura y la última tecnología se integran para fusionan para resolver y satisfacer las necesidades de nuestro hogar. La electricidad, electrónica e informática se entrelazan en el diseño global de la vivienda, para tener un fácil acceso al control de dispositivos electrónicos, calefacción, luces, etc.
Hay tres tipos de casas inteligentes:
Controlables: todos los miembros de la familia puede controlar un dispositivo de forma eficiente, ya sea la televisión, música, luces, etc. Todo debe estar conectado a una red Wifi. También existen dispositivos que se pueden controlar mediante voz o movimiento.
Programables: se puede programar acciones o tareas en el hogar de algunos dispositivos, como el encendido o apagado, conexión de la música, regulación de la intensidad de luces, y demás funciones.
Inteligentes: no es necesario programar tareas, ya que la casa lo hará por sí sola. Se adapta al estilo de vida de los habitantes y se auto regula para ofrecer un entorno confortable para todos.
Cabe destacar, que estas viviendas pueden aportarnos además, un ahorro energético, optimizando el uso de la calefacción. Y son casas más seguras, con avanzados sistemas de alarmar y cámaras que nos permite ver también su interior.
Durante el mes de noviembre hemos visto como la inflación incrementaba hasta un 5,5%. Esto ha provocado, tal y como indica la revisión anual de los contratos de arrendamiento, que el precio medio del alquiler en España suba en 470 euros más al año, situándose en 739 euros al mes.
Este mes de noviembre nos dejó un IPC del 5,5% con una subida generalizada en todos los precios. Esta es la tasa de variación más alta que se haya registrado desde septiembre de 1992 causada en mayor medida por el incremento de los precios de los alimentos, así como en el sector automovilístico con la subida de los lubricantes y carburantes. Sin embargo, el INE, Instituto Nacional de Estadística, resalta que la luz y su precio no han influido tanto en noviembre en la subida de la inflación.
Por otro mes más, la subida del IPC afectará en gran medida a aquellas rentas mensuales que deben pagar los inquilinos por sus viviendas cuyos contratos solicitan una nueva actualización anual en relación al IPC del mes en el que se firmó dicho contrato.
El portal Idealista ha llevado a cabo un nuevo estudio donde se concluye que la subida establecida será de 39 euros al mes para aquellas familias y personas que en el mes de noviembre de 2020 arrendaron una casa con dos habitaciones. El precio medio de una vivienda de estas características el año pasado se situaba alrededor de los 700 euros, mientras que en 2021 asciende hasta los 739 euros. En conclusión, al año el alquiler se ve incrementado en 470 euros.
El Banco Central Europeo (BCE), la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) y el Banco de Inglaterra (BoE) se han mostrado dispuestos a proseguir la senda de endurecimiento de sus respectivas políticas monetarias, a pesar del riesgo de recesión para las economías.
Estancamiento pero no recesión
La presidenta del BCE, Christine Lagarde , en el coloquio mantenido con sus homólogos de los bancos centrales de Estados Unidos, Reino Unido y Japón reconocía : «Nuestro escenario base no incluye una recesión, pero es parte del riesgo que existe» Acerca de la contracción del PIB de la eurozona en un 0,1% , Lagarde comentó: «se podría argumentar que no vimos una recesión, sino que la economía está estancada», mientras que las expectativas para el siguiente trimestre «no dan muchas esperanzas de que haya una fuerte recuperación pero si un crecimiento moderado del 0.9%"
Jerome Powell, ha reconocido que, si bien el principal escenario manejado por el banco central estadounidense no contempla una recesión, "hay una probabilidad significativa de que también haya una recesión",
El gobernador del Banco de Inglaterra, Andrew Bailey, comparte que la entidad británica no pronostica actualmente una recesión, «pero hay que observar con mucho cuidado».
Consenso en la subida de los tipos de interés
De este modo los tres grandes banqueros centrales occidentales han expresado la necesidad de seguir subiendo los tipos de interés.
La presidenta del BCE ha reiterado que «se ha cubierto mucho terreno, pero aún queda terreno por recorrer», añadiendo que las decisiones del banco central se adoptarán según los datos y reunión a reunión.
Por su parte Jerome Powell ha asegurado que el banco central estadounidense tiene margen para seguir subiendo los tipos de interés, después de haber interrumpido en junio la secuencia de diez subidas consecutivas. «Creemos que se avecinan más restricciones»
El gobernador del Banco de Inglaterra Andrew Bailey, ha explicado que la decisión de la entidad de subir los tipos de interés respondió a la evolución de los datos tanto en el mercado laboral como de inflación, que ofrecían signos claros de resistencia y llevó al banco a concluir que tenía que hacer realmente «un movimiento bastante fuerte (?) Estaba justificado».
Tras 6 meses consecutivos de descenso en el IPC se está observando una subida del indicador del 3% a finales de 2023.
Las principales economías de la Eurozonas se han visto resentidas por un repunte de la inflación acabando 2023 debido a la reducción de las subvenciones al gas, la electricidad y los alimentos. Se confirma un aumento de la inflación desde el 2,4% de Noviembre 2023 hasta un 3% en diciembre. Tanto Francia , Alemania y en menor medida España debido a la buena salud del sector servicios, están sufriendo una nueva desaceleración económica.
Los inversores europeos están muy atentos al Euribor y las reacciones del BCE ante estos altibajos con que empieza 2024. No obstante se espera una continuidad en la tendencia descendente de la tasa de inflación. Sin embargo, el ritmo de desaceleración de la subida de los precios será más lento de lo esperado.
Por tratarse como un atentado contra el libre mercado y contra la libertad empresarial. Se considera que fijar por decreto el precio del alquiler supone vulnerar una de las reglas básicas del capitalismo, que no es otra que considerar el precio como el equilibrio entre la oferta y la demanda.
Se considera como intervención grave contra la propiedad privada la posibilidad de obligar a alquilar, o incluso intervenir directamente desde el sector público viviendas vacías por considerarse una vulneración de los derechos fundamentales considerados básicos de cualquier democracia liberal como es la propiedad privada.
Otra de las razones que lo fundamentan es que se trata de un mecanismo de control político sobre un bien fundamental cómo es la vivienda y cuyos resultados han sido negativos en todos los lugares en donde se han implantado. Alemania, Francia y Portugal ya han probado esta fórmula y los resultados fueron: reducción de la oferta de vivienda disponible, listas de espera para acceder a una vivienda en alquiler y aparición de un mercado negro aún más caro que deja fuera del mercado a los más desfavorecidos.
Desde estas organizaciones liberales recuerdan que existen otras medidas más eficaces y beneficiosas para controlar el precio de la vivienda como por ejemplo: La liberalización del suelo edificable, transparencia en los plazos y condiciones de las licencias de obra, simplificación normativa, revisión de requisitos técnicos y medioambientales, etc. Poniéndose de manifiesto que solo desde un libre mercado se podrá acceder a una vivienda en condiciones dignas independientemente del status sin necesidad de controlar el precio de la vivienda.
¿Cuál es la vivienda tipo en España según la zona? Redacción/pisos.com ? La vivienda tipo en España presenta unas características muy definidas. Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, se trata de bloques abiertos plurifamiliares y con una superficie media que ronda los 100 metros cuadrados.
Un 39% de los españoles contratará un seguro de vida en 2021 Redacción/pisos.com ? La pandemia de la Covid-19 ha provocado el mayor exceso de mortalidad de la historia de España desde que existen registros.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo enero-marzo fue del 5,78%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el primer trimestre fue de 207.870 euros (123 m² a 1.690 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 1.002 euros, el propietario obtuvo un total de 12.024 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 5,78%.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, subraya que estos datos son una prueba de que "el inmobiliario es un mercado muy interesante para los inversores, que en estos momentos buscan proteger su patrimonio y obtener más seguridad que nunca en sus operaciones". En este sentido, el experto destaca que "los datos del primer trimestre todavía no llegan a reflejar el impacto del COVID-19 en el mercado, el cual se empezó a hacer patente sólo durante la segunda quincena de marzo". Font vaticina oportunidades para los inversores en el corto plazo, pues "la crisis podría generar aumentos en la rentabilidad de los activos debido a las caídas en los precios de compra y la estabilización del precio de los alquileres".
En comparativa interanual, en el primer trimestre del año se registró un aumento de más de 5 décimas respecto al mismo trimestre del año pasado. Teniendo en cuenta que en 2019 el precio medio de compra de una vivienda fue de 205.700 euros (121 m² a 1.700 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 904 euros, un propietario obtuvo un total de 10.848 euros brutos anuales, lo que le arrojaba una rentabilidad bruta por el activo del 5,27%.
Aragón la comunidad más rentable. Cataluña y Madrid suben y Baleares cierra la lista
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,68% registrada en Aragón al 3,38% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y la Comunidad Valenciana las colocan junto a Cataluña y Madrid en lo alto de una lista que cierran Galicia, Andalucía y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. Los aumentos de Cataluña y Madrid, que en ediciones anteriores del ranking se movían alrededor del 5%, se deben a la corrección de los precios de compra registrada en el primer trimestre y al comportamiento estable de la demanda de alquiler.
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia fue la más rentable con un 6,19%. Tras ella se situaron Sevilla (6,16%), Zaragoza (6,05%), Valencia (5,98%) y Las Palmas (5,68%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,32%), Bilbao (3,85%) y Donostia-San Sebastián (3,44%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Barcelona y Madrid ocupan el décimo y decimotercer puesto, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "el aumento de la rentabilidad refuerza al sector inmobiliario como una opción segura y fiable para la inversión en un contexto de crisis en el que otros sectores han registrado una alta volatilidad". El experto añade que "es muy relevante que Madrid y Cataluña se sitúen en lo alto del ranking autonómico pese a contar con precios de compra bastante más elevados que la mayoría de autonomías, lo que todavía las afianza más como las dos principales plazas inmobiliarias del territorio nacional".
Madrid fue la comunidad más rentable (6,94%). Cerró el ranking La Rioja (4,98%). Por capitales, Murcia, Valencia, Las Palmas y Zaragoza son las más interesantes para el inversor.
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España va desde una rentabilidad del 6,94% registrada en Madrid al 4,02% de Baleares.
En el análisis por comunidades autónomas, los precios para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y Castilla y León colocan a Madrid y Cataluña en lo alto de una lista y cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, por su elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie.
El protagonismo de Madrid y Cataluña afianza la corrección de los precios de compra registrada desde inicios de año en ambos territorios y la estabilidad en la demanda del alquiler convirtiéndolas en las dos comunidades más interesantes para la inversión.
Si nos centramos en el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,47%.
Le siguen Valencia (5,99%), Las Palmas (5,98%), Zaragoza (5,95%) y Sevilla (5,88%).
El ranking lo cierran las ciudades de Pamplona (4,36%), Girona (4,33%), A Coruña (4,20%) y Donostia-San Sebastián (3,78%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda.
Madrid y Barcelona ocupan el séptimo y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional aunque compensada por la elevada demanda para el alquiler de viviendas.
La rentabilidad de la vivienda en alquiler ha descendido de manera interanual en el primer trimestre en los principales mercados inmobiliarios del país. Concretamente Madrid y Barcelona han visto como su rentabilidad se ha contraído entre un 15 y 20%, mientras que en Valencia entre un 10 y 15% según los datos del UrbanData Analytics debido al desplome de los precios de las rentas en el primer trimestre de 2021. Situándose la rentabilidad media en Valencia en un 5,8%, seguida de Madrid 4,82% y Barcelona un 4,5%.
Si se observan las tres ciudades importantes de España se advierte una disminución generalizada ocasionada por estas rebajas en los precios de los alquileres tras el impacto del Covid.
El ránking de los diez distritos con mejores retornos son Madrid y Valencia, ya que no es hasta el puesto 16 cuando aparece Barcelona con el distrito de Nou Barris, con un 5,95%, siendo esta la rentabilidad residencial media más alta que ofrece la capital catalana, según los datos de UrbanData Analytics.
De hecho, mientras que en Barcelona ningún distrito supera el 6% de rentabilidad, en Madrid lo hacen cinco (Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Latina y Carabanchel) y en Valencia son 10 los que se sitúan por encima.
Las mayores caídas en la rentabilidad se han dado según la firma de big data en las zonas céntricas de las tres ciudades, donde se han registrado reducciones de doble dígito. Es el caso de Ciutat Vella, Eixample y Les Corts en Barcelona; Centro, Tetuán y Chamberí en la capital, así como en los distritos valencianos Benimaclet, L?Eixample y Ciutat Vella.
En las zonas más céntricas y con precios más tensionados, se ha producido un mayor abaratamiento del alquiler producido por el aumento de la oferta y el traslado de los pisos de alquiler turístico al mercado tradicional.
A pesar de todo la vivienda sigue siendo un producto atractivo para invertir frente a la bolsa o mercado de bonos, a esto hay que sumarle que nos encontramos en un momento histórico en el que los tipos de interés se encuentran bajos habiendo descendido cerca de 20 puntos un 1,5% en mayo de 2021 y con un incremento de la tasa de ahorro debido a la pandemia por lo que se ha incrementado las ganas de invertir en vivienda ya que cuenta con un nivel de seguridad superior según datos del INE.
Concretamente el número de transacciones destinadas a inversión según Century21 se han incrementado un 20% respecto al año anterior lo que supone un 11% del total de las transacciones.
El perfil que se dibuja del inversor español es bastante tradicional, por lo que la primera opción de inversión suele ser la primera vivienda en su ciudad o pueblo y en segundo lugar la residencia de veraneo.
El informe de Caixabank Research destaca que los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses.
La mejora de la confianza y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. Las condiciones financieras seguirán siendo acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito.
Finalmente, el ahorro "forzoso" acumulado debido a la pandemia podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria.
Gran parte del ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido acumulado por hogares de renta media y alta por lo que el año podría cerrarse con 450.000 transacciones de vivienda un 7,7%. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019.
Pese a las buenas expectativas en la actividad general residencial, en el caso de la inversión existen también ciertas barreras que podrían suponer un freno:
La Ley de Vivienda que sigue en proceso de negociación.
Y la ocupación ilegal y nuevas medidas que suspenden los desalojos por impago de alquiler de familias vulnerables sin alternativa habitacional.
Martes, 27 de octubre ? El Gobierno ha anunciado que presentará al Congreso dentro de cuatro meses una ley de vivienda para poner control al mercado del alquiler que podrá contener las subidas de precio de las viviendas o incluso obligar a bajar las rentas en determinadas zonas urbanas. Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, alerta de que "la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado".
Y es que, según los datos de precio de oferta de pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. "La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler", subraya Font.
Este problema no es exclusivo del mercado español, sino que se produce en muchas otras ciudades que ya tienen experiencia en este tipo de legislación. Los precedentes en mercados como París o Berlín han mostrado la ineficacia del control de las rentas, que han causado un aumento en el precio del alquiler o consecuencias negativas para los inquilinos, que es precisamente el colectivo que busca protegerse. En este contexto, los propietarios dejan de invertir en el mantenimiento de la vivienda, dando lugar a un parque de vivienda en alquiler más deteriorado, o bien prefieren vender ante la caída de rentabilidad, disminuyendo la oferta de alquiler y aumentando así el precio medio al no disminuir la demanda.
Mientras, existe una economía sumergida o "picaresca" para acceder a pisos que siguen manteniendo mucha demanda, sean pagos en negro para acceder al piso o para compensar una renta baja. En definitiva y como resultado, la disminución del parque de viviendas y la alta demanda deja más expuestos a los inquilinos a la posible discriminación por parte de los propietarios.
"En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas han sido aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta. Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el especialista.
Ferran Font resumen así el escenario que plantea la regulación de alquileres: "La diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Esta ayuda debe ir enfocada a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler tanto en el mercado libre como el de vivienda asequible o alquiler social, a través de la colaboración público-privada".
Debido a la ausencia en España de una política del alquiler se hace más difícil realizar un análisis exhaustivo y extraer conclusiones al respecto por lo que lo único que podemos hacer es basarnos en las experiencias de otros países como Alemania, Francia, Italia y EEUU.
En el caso de Alemania
Varias son las ciudades que tienen una alta densidad de población y una elevada demanda lo que empuja al aumento de precios. De hecho la renta de las siete ciudades alemanas subió más del 40% de media.
El Gobierno en un primer momento aprobó la ley del freno del alquiler limitando los precios en los nuevos contratos a un máximo del 10% en las zonas más tensionadas y de dicho estudio las conclusiones que se extrajeron fue una desaceleración moderada, los precios habían subido mucho y dicho control evitó fuertes repuntes. También entró en vigor otra norma que ponía un tope límite al alquiler en función del año de construcción del inmueble y cuyos resultados fueron la bajada del alquiler y la reducción de la oferta.
En el caso de Francia
Han publicado dos normas al respecto durante los últimos 5 años.
La primera de ellas durante el Gobierno de Francois Hollande la Ley del límite de rentas en zonas tensas de 2014. Dicha Ley no tuvo mucho éxito ya que disparó los precios del alquiler un 25% cuando el 60% de la población francesa vive de alquiler siendo posteriormente abolida en 2017.
En 2019 fue publicada una nueva normativa "la Ley Elan" que volvió a limitar las rentas. Dicha norma regula contratos nuevos y renovaciones y limita el precio del alquiler, en este caso no puede exceder del 20% del valor fijado cada año por decreto teniendo en cuenta la localización, el número de habitaciones y el año de construcción. Tampoco puede ser inferior al 30%. Los límites se aplican en 80 barrios de París y las multas por infringirlo van de 5.000 euros, para particulares, a 15.000 euros, para empresas.
Las conclusiones extraídas del Observatorio de París muestran que aún con la entrada en vigor de la Ley Elan en 2019 para contener los precios, uno de cada tres contratos subió la renta por encima del índice oficial, resultados que no eran los esperados ya que en 2020 se incrementaron los precios.
Italia
Desde 1998 cuenta con un mecanismo de control de rentas llamado "Alquiler de tarifa acordada".
Posteriormente en 2004 se introdujo otra norma en la que cada Ayuntamiento a partir de acuerdo entre asociaciones locales de propietario y representantes de inquilinos se fijan precios máximos y mínimos. Se bareman los inmuebles y el Estado ofrece incentivos fiscales contemplándose un pago de tasas para los propietarios del 10% del total de la renta.
Desde el pasado abril, inquilinos y propietarios pueden pactar una reducción del alquiler por la crisis del coronavirus.
Según el último informe del portal SoloAffitti, los alquileres cayeron un 7,5% de media en Italia durante la emergencia sanitaria. En 2020 aumentaron más de un 3% las adhesiones al contrato de alquiler de precio acordado, debido a los beneficios fiscales que conlleva esta fórmula.
EEUU, limites en tres estados
Tres son los Estados limitados en EEUU; New York, California y Oregón.
En el caso de New York la falta de espacio y la oferta de mercado libre sitúan los precios por las nubes tratándose de una ciudad enfocada al alquiler, el 65% de los residentes son inquilinos. En 2019 un tercio dedicaba el 50% de sus ingresos al pago del alquiler. Una agencia gubernamental regula el parque de viviendas existente en Nueva York donde el 43% son libres y el 45% son de propiedad privada.
En 2019 se adoptó una norma junto a otras dos categorías:
La renta controlada equivalente a la renta antigua en España y la oferta pública en las que hay un 12% del total de viviendas en alquiler dedicadas a personas con menor nivel de ingresos.
En el caso de California el 1 de enero de 2020 publico una norma que limita durante 10 años el aumento anual de rentas al 5% más la inflación.
Finalmente en Oregón se aprobó en 2019 la ley a del límite de renta anual del 7% más la inflación sin límite temporal.
También ha puesto de manifiesto en la sesión de control de Gobierno que el PP "solo se preocupa por el bien de mercado igual que hizo cuando gobernaba reduciendo hasta un 63% El Plan Estatal de Vivienda". El ministro ha apostillado que "ahora es una buena oportunidad en unos presupuestos que contemplan una partida de 2.250 millones para política de vivienda".
Ábalos ha resaltado que había un acuerdo de Gobierno de coalición que se ha convalidado y que está relacionado con la regulación de precios del alquiler.
Según palabras del Ministerio se van a conformar diferentes grupos de trabajo para la creación de la primera Ley de Vivienda en democracia de carácter estatal. En la que se va dar oportunidad a los diferentes grupos para opinar, pensar y proponer en este proyecto de Ley.
Esta Ley se pretende aprobar en tres meses y entregar el proyecto de Ley en cuatro y su objetivo es insertar la regulación del alquiler. Ábalos ha remarcado que "van a plantear si Ayuntamientos y Comunidades autónomas tienen esa voluntad para que a partir del índice de referencia de los precios del alquiler puedan establecer su propio índice de precios de acuerdo con una metodología objetiva y revisable periódicamente".
Ya han pasado más de 7 años, desde que el PP, pese a prometer bajadas de impuestos y reducción de los gastos estatales superfluos, se dedicó a legislar medidas impositivas draconianas para saquear a empresas y particulares a través del coeficiente de actualización en la venta de las viviendas.
En este caso queremos hablar de la reforma fiscal sobre el coeficiente de actualización en la venta de las viviendas, que el señor Cristóbal Montoro, aprobada en 2014 y que entró en vigor el 1 de enero de 2015. Donde se eliminaron los coeficientes de abatimiento para los que compraron una vivienda antes de 1994 y también se suprimieron el coeficiente de actualización en la venta de viviendas, que permitían ajustar la ganancia obtenida al vender una casa, al valor real, pagando menos impuestos.
Pese a los años pasados el Tribunal Constitucional sigue estudiándola para dictaminar si dicha reforma tiene un carácter confiscatorio y si vulnera el principio de capacidad económica, marcando inconstitucional dicha reforma.
Si al final se anula dicha reforma, el estado tendría que devolver los impuestos confiscatorios que se hayan pagado por la venta de las viviendas desde el 2015.
¿Cómo funcionaban los coeficientes de actualización anulados por Montoro?
Básicamente en base a las tablas de coeficiente de actualización en venta de viviendas, hasta el 1 de enero de 2015 la Ley del IRPF, al vender una vivienda, el vendedor podía actualizar el valor de venta de la casa y así reducir el beneficio obtenido y tributar menos en el IRPF por dicha ganancia patrimonial.
Dicho coeficiente, se aplicaba tanto al valor de adquisición, como sobre las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que provocaban un incremento en el valor de adquisición.
El artículo 32.5 de la Ley del IRPF, antes de su modificación por Ley 26/2014 , indicaba que "El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado."
Tablas de coeficientes de actualización de la vivienda y ejemplo práctico
A continuación exponemos la tabla de los coeficientes de actualización de la vivienda desde 1994 hasta 2014, momento de su anulación.
Si un contribuyente vendió su casa en 2013, por 300.000 euros, vivienda adquirida en el año 2000, por 100.000 euros, puedo aplicarle en su IRPF un valor de adquisición de 125.600 euros (100.000 x 1,2560), reduciendo así el valor de la ganancia patrimonial.
Por lo que si no se aplicara dicho coeficiente de actualización, produciría en el contribuyente una falta de actualización del valor real de adquisición y por tanto la indefensión del ciudadano ante el estado confiscatorio.
Vizcaya sí mantiene los coeficientes de actualización
Las normas forales de Vizcaya, han permitido que sus residentes sí puedan actualizar el valor de adquisición de los inmuebles vendidos o donados, reduciendo así la ganancia patrimonial a declarar.
El artículo 45.2 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del IRPF, dispone que "el valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se aprueben reglamentariamente, atendiendo principalmente a la evolución del índice de precios del consumo producido desde la fecha de adquisición de los elementos patrimoniales y de la estimada para el ejercicio de su transmisión. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan."
El Constitucional tiene la última palabra sobre los coeficientes de actualización y su anulación
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía recurrió al Tribunal Constitucional contra la anulación de los coeficientes de actualización efectuada por Montoro en 2014, entendiendo que se producía una vulneración de los principios de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad.
La cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía respecto a la vulneración del principio de capacidad económica, se basa en que considera que la ley del IRPF 2014 vulnera el principio de capacidad económica al obligar a los contribuyentes a tributar en el IRPF por una ganancia patrimonial muy superior a la realmente obtenida, ya que no es lo mismo el valor del dinero en el año 2000 que en el 2015, pudiéndose dar incluso la no existencia de ningún tipo de ganancia, sino una pérdida real.
Respecto a la vulneración de la prohibición de confiscatoriedad, el TSJ de Andalucía considera que es posible que se haya vulnerado este principio en caso de que el impuesto a pagar por la ganancia patrimonial supuestamente obtenida, absorbiera total o en gran parte, la ganancia realmente obtenida, por lo cual, el impuesto a pagar podría ser igual o incluso superior a la ganancia obtenida.
Solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los últimos 4 años
Desde Inmonews aconsejamos a todos los contribuyentes que soliciten una rectificación de las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro ejercicios, siempre y cuando en la venta de la vivienda haya habido ganancia patrimonial y no se hayan aplicado los coeficientes de actualización sobre el valor de adquisición, sin esperar a la sentencia del Tribunal Constitucional y basándose en la solicitud de anticonstitucionalidad del TSJ de Andalucía, ya que tendríamos una base jurídica sólida para iniciar un proceso litigioso con Hacienda.
En el caso de que al final el Tribunal Constitucional, defienda los derechos del ciudadano del Estado confiscador, los contribuyentes que hayan solicitado rectificaciones en sus autoliquidaciones tendrán muchas más posibilidades de recuperar lo confiscado que aquellos que no hayan realizado ninguna reclamación.
Cabe recordar la sentencia del 26 de octubre del 2021, del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal (número 182/2021) que declaraba inconstitucional el sistema de cálculo del impuesto de plusvalía municipal, y que sorprendentemente pese a la declaración inconstitucionalidad de dicho cálculo por confiscatorio, no obligó a los ayuntamientos a devolver el dinero confiscado ilegalmente, solo a aquellos que tenían rectificación de su autoliquidación o procesos judiciales pendientes por dichos cálculos.
Valga una última reflexión, sobre el estado confiscatorio en el que vivimos, donde los ciudadanos estamos desprotegidos ante unos legisladores voraces y unos tribunales de Justicia de rango superior (Constitucional, Supremo, Provinciales..), que a veces no se manifiestan independientes y nos dejan en manos del Estado y sus secuaces.
El portal pisos.comy la entidad financiera digital hipotecas.comanalizan el escenario inmobiliario en una coyuntura extraordinaria originada por el impacto del coronavirus en la economía española cuyos efectos serán notables en el segundo y tercer trimestre del año.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace una predicción optimista del actual estado del sector inmobiliario: "El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento. Después, la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes. La parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar", ha subrayado el experto.
En el segmento del alquiler los precios no han bajado, pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo.
De cara a 2020, desde pisos.com se dibujan dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado post-confinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año. Si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos.
Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, se muestra en la misma línea y cree que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades: "La autoridad monetaria europea mantendrá la política de tipos bajos más tiempo para estimular la economía, por lo que será un buen momento para el inversor de compra de vivienda. No se prevé una subida del Euribor, sino todo lo contrario. En este sentido, tampoco se prevé en el corto plazo que las condiciones de los bancos varíen".
Por otra parte, en un contexto de confinamiento, desde hipotecas.com recuerdan que la banca digital tiene cada vez más adeptos, lo que supone una oportunidad de digitalización del sector y de sus profesionales. "La capacidad de adaptación y reinvención de las empresas y los servicios será clave para superar la crisis con éxito, pues las prioridades de los propietarios cambiarán al igual que los hábitos. La digitalización, la domótica y la personalización del espacio serán claves", afirma Armesto.
Crece la actividad inmobiliaria online durante el confinamiento
El comportamiento de los usuarios de pisos.com ha ido modificándose a medida que ha avanzado el confinamiento. "La primera semana la audiencia cayó un 10%, y la segunda, un 20%. Eran semanas de adaptación a la situación", señala Font, pero en abril comenzó a recuperarse: "El tráfico por Internet en España creció un 80% en un mes. La previsión es que nuestro tráfico se recupere".
Además, el directivo apunta que no sólo hay que fijarse en la audiencia, también en los leads: "Si antes se entraba en los portales para tomar el pulso a los precios, ahora hay gente activa que busca vivienda de verdad". En cuanto a si se demandan viviendas con habitaciones más grandes debido a necesidades crecientes como el teletrabajo, o bien con espacios exteriores para disfrutar del aire libre, lo cierto es que Font no lo ha percibido: "No estamos viendo unos cambios relevantes en el comportamiento de la audiencia con lo que busca respecto a hace un mes".
Por su parte, Ruth Armesto indica que en hipotecas.com han registrado "un aumento del 25% de las visitas que se realizan por ordenador en vez del móvil, algo que no pasaba desde la era previa a los smartphones". Además, en la entidad financiera digital han notado variaciones en las simulaciones que realizan los usuarios, que ahora usan horquillas de cantidades más amplias precisamente por lo difícil que resulta prever el impacto de esta crisis en los precios. De momento, Armesto hace una lectura positiva con la estadística en la mano: "En abril hemos registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no hemos cancelado hipotecas concedidas, simplemente se han pospuesto. De hecho, el modelo digitalizado en el que trabajamos ha permitido encontrar vías alternativas para los usuarios esquivando la parálisis coyuntural en la que nos encontramos".
En pisos.com, un aspecto que sí ha cambiado es la configuración de la oferta en el portal, destacando la estabilidad de los anuncios de profesionales frente a la volatilidad de los particulares. "Tenemos un 10% más de anuncios profesionales que el año pasado, pero los particulares han caído un 4%", expone Font. "Muchas agencias están cerradas de cara al público, pero están contactando con sus clientes para tener oportunidades de negocio activas en el momento en el que todo se reactive", revela.
El equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. "Los anuncios de viviendas a la venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%", aclara Font. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, el experto subraya que "desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado a larga duración". Font enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que "el turismo recuperará la confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura".
Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com
Meses después de la aprobación de nuevas deducciones fiscales a las compañías, la medida ha causado un alcance muy reducido en cuanto a rebaja fiscal. Hacienda ha hecho público que apenas 400.000 empresas han disfrutado de las deducciones del Impuesto de Sociedad. Sin embargo, a este tributo están sometido más de 1,5 millones de pymes. Por lo tanto, las deducciones solo se ofrecen a un 25% de las pymes.
Dicha rebaja de impuesto se refleja en 717 euros de ahorro para cada una de las empresas. En total, considerando a las 407.384 empresas beneficiadas por la deducción, la cifra alcanzaría los 292 millones de euros.
La medida dirigida al Impuesto de Sociedades está beneficiando a aquellas empresas que se encuentran en una situación cómoda económicamente. Mientras tanto, aquellas compañías en una situación peor debido a la inflación no han tenido acceso a la deducción.
Para conocer más datos aportados por Hacienda respecto a los beneficiados por la deducción del Impuesto de Sociedad y a la rebaja fiscal, acceda al siguiente artículo.
Ante la imperiosa necesidad de oferta de vivienda en nuestro país, además de la iniciativa gubernamental para potenciar la promoción urbanística y regular gestión del suelo, las grandes promotoras se están asociando entre sí siendo muy conscientes del déficit acumulado tras la crisis y por lo tanto de la importancia que cobra el capital en este entorno financiero. Detrás de estas alianzas o coinversiones subyace la necesidad de no presionar a los accionistas y minimizar el consumo de caja.
El modelo de coinversión no es nuevo, ya existía con la burbuja inmobiliaria y la crisis lo derribó. La coinversión se realizaba con los bancos. Tras la crisis las compañías se han capitalizado con inversión extranjera, y el crecimiento genera mayor capitalización a su vez.
Hasta ahora, no era muy habitual en España pero en Europa las grandes compañías solían ir levantando promociones de viviendas a la vez que iban encontrando fuentes de cofinanciación y de inversión inmobiliaria. Estos modelos de inversión que suelen asociarse a grandes fondos acaban siendo muy sostenibles a largo plazo .
En nuestro país las inversiones inmobiliarias se enfocaban en oficinas y retail, sectores muy turbulentos en los últimos años. Actualmente hay un giro hacia lo residencial y la promoción de viviendas lo cual justifica la necesidad de socios locales de financiación. En España se espera retornos del 15% sin llegar al 20% europeo en la inversión residencial, pero el especial interés en este ámbito justifica la diferencia.
Las grandes inmobiliarias optan por la coinversión para quedar mejor situadas en bolsa inmobiliarias pero su situación es compleja porque existe una gran diferencia entre el valor inmobiliario de los activos que tienen y el precio al que cotizan.
Claves y futuro de la coinversión
Los elementos claves para la coinversión podrían enumerarse:
El socio local con capacidad de ejecución,
El portfolio que muestre, visibilidad de ejecución con retornos equilibrados al riesgo de la operación, los retos-objetivos y la flexibilidad posible con los socios.
El futuro inmobiliario español irá de la mano de la coinversión y de empresas españolas especializadas en la compra de suelo, diseño y construcción de edificios. Las fuentes de financiación serán externas como fondos de universidades, fondos de pensiones o patrimonios privados.
El impuesto de la plusvalía municipal grava la revalorización de los inmuebles cuando hay una transmisión de los mismos, ya sea por una compraventa, una herencia o una donación y es la segunda fuente de ingresos de los ayuntamientos, siendo la primera el Impuesto de Bienes Inmuebles.
Recordemos que en Octubre del 2021 el Tribunal Constitucional anuló su método existente de la revalorización, que obligo al Gobierno a aprobar un Real Decreto-ley 26/2021 con un nuevo sistema de revalorización, que esta teniendo mucha litigiocidad, debido al cálculo de las plusvalías y los cambios normativos.
En el informe publicados por El País, los 1.306 millones de euros que recaudaron los ayuntamientos en 2022 por el impuesto de la plusvalía municipal es la recaudación más baja en una década y que casi la mitad de los 2.591 millones recaudados en 2016.
Según la Intervención General de la Administración del Estado (IGAE), la recaudación de la plusvalía se hundió casi un 40% en 2022, que ha pasado de 2.141 millones de euros de 2021 a los 1.306 millones del 2022, perdiendo 835 millones de euros en apenas un ejercicio.
El Consejo General del Poder judicial (CGPJ) saca a la luz los datos registrados sobre demandas judiciales por okupación ilegal de viviendas donde se incluyen las demandas de los propietarios que son personas físicas, entidades sin ánimo de lucro, o bien, entidades públicas poseedoras de vivienda social, que posteriormente desembocan en los juicios verbales posesorios por okupación ilegal.
Los datos registrados por el CGPJ en lo referente a la citadas demandas por okupación ilegal de viviendas en España muestran un número de 797 procedimientos en los juzgados en el 2º trimestre de 2023, siendo 373 ingresos el último datos registrado, un descenso del 38,6% interanual. Además se han registrado 17 .264 ingresos en los juzgados desde 2018; una media de 9 demandas al día en los últimos 10 años.
El segundo trimestre de 2023 ha registrado los niveles más altos de demandas judiciales por okupacion ilegal de viviendas: 797 ingresos, un 2,3% de crecimiento respecto a 2022 y un 26,7% respecto al primer trimestre de 2023. A pesar de estas subidas, lo datos no superan a los de los años 2018 y 2019 en los que se llegó a las 1000 demandas por okupación ilegal de viviendas por trimestre.
Cataluña encabeza las demandas por okupación de viviendas en España en los últimos 5 años
La Comunidad Catalana lidera al resto de CCAA con 4100 demandas por okupación de viviendas desde 2018 , una cuarta parte del total de ingresos judiciales en España. Tras ella Andalucía ( 3.500) Comunidad Valenciana (2.200) Madrid (1.500) y Castilla-La Mancha( 1.100), Canarias, Baleares, Murcia y Galicia con más de 500 operaciones y en la cola están Navarra y La Rioja, con menos de 100 unidades.
Subidas del nivel de demandas por okupación de viviendas en el 2º trimestre de 2023 y bajadas en el 3er trimestre.
Se aprecia una clara evolución al alza en el segundo trimestre de 2023. Barcelona es la ciudad donde se han dado mayor número de interposiciones de demanda por okupación ilegal de vivienda con 125 procedimientos en 6 meses. Le siguen Alicante y Madrid (104) , Girona (76) y Valencia (71). Teruel, Guadalajara y Ourense no presentan ningún caso.
Observando el tercer trimestre de 2023 Navarra no ha registrado ni una sola demanda por okupación ilegal de viviend. Murcia, baja más del 70% y Cataluña, Castilla-La Mancha, Castilla y León y Cantabria que no superan el 60% en sus caídas.
En lo que respecta a los procedimientos judiciales registrados y ya resueltos entre 2018 y 2023 hablaríamos de 12.739. 2021 sería el año de mayor celeridad resolutiva con 3.300 casos cerrados. Cataluña y Andalucía encabezan sin embargo la lista de CCAA con procedimientos por okupación ilegal de viviendas aun en trámite con 500 casos de los 2500 del total a final de 2022.En 2022 el plazo medio de resolución de los procedimientos registrados en Juzgados de Primera Instancia y en Audiencias Provinciales fue de 20,5 meses.
En el caso de los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas en los Juzgados de Primera Instancia y de Instrucción de lo Civil el tiempo medio de demora se ha cuadriplicado en 4 años . En 2018 fue de 4,9, en 2021 9,6 meses y en 2022 se situó en 10,9 meses.
A estos plazos habría que añadir la demora que sufren las apelaciones de sentencia en las Audiencias Provinciales: 9,6 meses de media en 2022, más de 8,5 meses en 2021 y 2022 y 7 meses de espera en 2017 y 2018.
Andalucía y Murcia son la CCAA con mayores tiempos de resolución de demandas registradas por okupación ilegal de viviendas, superando el año de espera. , Canarias, Castilla y León y Comunidad Valenciana, llegan a los 11 meses. A la cola La Rioja, Navarra y País Vasco con 7 meses de media.
Añadiendo los promedios autonómicos de las Audiencias, Andalucía (22,5 meses), Baleares (23,2 meses), Canarias (23,5 meses) y Castilla y León (31,5 meses) repiten en lo alto del ranking. Añadiendo las citadas demoras por apelación de sentencia el plazo de espera total podría llegar a ser de 2 años y medio.
Desde el PP han considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.
PP, Ciudadanos y Vox han acusado al Gobierno de querer amparar y legalizar a la okupación a través de esta medida y, durante el debate, han anunciado que lo recurrirán ante el Tribunal Constitucional.
Desde los populares, Cuca Gamarra ha considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.
«Nada hay más vulnerable para un consumidor que estar bajo sus competencias» y este decreto es «un ataque a la propiedad privada«, ha matizado Gamarra.
La diputada de Vox Alicia Esteban ha defendido asimismo el derecho a la propiedad privada frente a los «malhechores» que «okupan» las casas y ha subrayado que «no hay democracia sin propiedad privada».
Ha asegurado que en España faltan dos millones de viviendas sociales y que el Gobierno es incapaz de solucionar esta situación y lo hace «a costa de la confiscación de los bienes y ahorros de los españoles».
Ciudadanos, ha calificado como «disparate» y «tropelía» el decreto por querer «justificar» un supuesto de «okupación» e ir en contra del artículo 245 del Código Penal de delitos sobre el patrimonio.
UPN también se ha mostrado contrario a este decreto por «poner alfombra roja a los okupas».
Unidas Podemos también se ha pronunciado manifestando que "tienen miedo desde el sentido liberal de perder el capital que acumulan".
Finalmente Sánchez se ha pronunciado al respecto diciendo que «No es cierto que se esté protegiendo delincuentes» ni atacando «el derecho a la propiedad privada» sino que se especifica que se da un plazo de tres meses para que los servicios sociales busquen una solución habitacional.
El punto más crítico de este decreto radica en la suspensión del procedimiento de desahucio y los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, pero ha matizado que solo se contemplará durante el estado de alarma por la pandemia.
El objetivo de esta modificación de la normativa es evitar la nulidad total de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística que estén causados por errores formales subsanables. Se busca un aumento de la seguridad jurídica, la certeza y la estabilidad en las normas que rigen el desarrollo urbanístico. LaReforma contribuirá a que reduzca el estancamiento de los desarrollos urbanísticos. En opinión del gobierno os planes urbanísticos no deben estar bloqueados ya que son una herramienta imprescindible para el desarrollo de pueblos y ciudades con criterios de sostenibilidad, la política de vivienda, la generación de empleo y, en general, la economía nacional
Ya tanto la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) como muchos ayuntamientos habían hecho manifiesta esta necesidad de reforma . Ya fue planificada en 2022 esta reforma, pero no llego a materializarse al disolverse las Cortes con la convocatoria de elecciones generales.
También la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) ha valorado positivamente la reforma de la Ley del suelo en post de la seguridad jurídica en el urbanismo y en el desarrollo y la gestión del suelo. Sus datos indican que existen más de 100 municipios bajo sentencias de nulidad de muchos de sus proyectos urbanísticos, una situación problemática que afecta a más de 4 millones de personas.
Podemos en contra de la reforma de la Ley del Suelo
La reforma ha pasado ya por el Congreso y el Consejo de Ministros y las expectativas para el Gobierno de que se apruebe son muy positivas. Pero la agrupación política Podemos está en contra aludiendo a que esta normativa potenciaría la "cultura del pelotazo" y la aparición de "fondos buitre. Por su parte el PP parece no estar dispuesto a apoyar la reforma si Podemos se niega a hacerlo.
La nuda propiedad es un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su propiedad a un tercero sin tener que abandonar su hogar. Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. La nuda propiedad tiene poco éxito en España pero si está más arraigado en otros países como Francia e Italia.
Una de sus principales ventajas es que el vendedor conserva el usufructo de la vivienda de por vida, incrementando sus ingresos y mejorando su calidad de vida, para hacer frente a una situación económica desfavorable; y el comprador adquiere la nuda propiedad, como inversión, para disponer de ella al finalizar el usufructo.
Además, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.
Con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que éste pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda.
¿Quiénes pueden vender la nuda propiedad?
El perfil del vendedor suele ser una persona mayor, sin hijos y con necesidades económicas, pero también suele tratarse de personas que desean disponer de una mayor calidad de vida o ayudar a sus descendientes, etc.
¿Quiénes pueden comprar?
Inversores locales, personas con ahorros y con solvencia económica que buscan una inversión segura a medio/largo plazo y que no quieren complicarse con inversiones de riesgo.
Los compradores de nuda propiedad suelen ser ahorradores que pueden adquirir un bien inmueble a un precio muy ventajoso, del que obtendrán el pleno dominio en un plazo medio ? largo.
¿Qué presencia tiene la nuda propiedad en España?
La mayoría de las transacciones tuvieron lugar en la Comunidad Valenciana (20%), Madrid (17%), Cataluña (15%), Andalucía (13%) y Canarias (9%).
En 2018 se cerraron 1.457 transacciones de compraventa basadas en la figura de la nuda propiedad. De hecho, la venta de la nuda propiedad se ha incrementado en nuestro país un 300% el año pasado.
Al respecto, las cifras no han dejado de caer desde 2008. Los compradores de este tipo de inmuebles son, en su inmensa mayoría, grandes inversores especializados.
Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.
Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.
Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.
En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.
Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.
Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos son destinados a la vivienda.
Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable "el juvenil".
Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.
Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.
La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.
Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.
Según los datos del Banco de España, por primera vez desde hace 12 años y medio, la tasa de morosidad de los préstamos otorgados por la banca a particulares y empresas se sitúa en su nivel más bajo en un 4,35%. No se veía una tasa tan baja de dudosos préstamos como la actual desde marzo de 2009.
A pesar del leve repunte de agosto, se ha vuelto a la tendencia a la baja en el mes de septiembre, cayendo la cifra de préstamos dudosos hasta los 52.815 millones de euros (frente a los 1,213 billones de créditos en circulación).
Las tasas de hoy en día dejan en evidencia la gran diferencia comparado con los niveles máximos alcanzados en diciembre de 2013, una fecha marcada por la crisis financiera y económica que debilitaba el mercado de los inmuebles y de la economía españolas. Las tasas de préstamos dudosos alcanzaron en esta época el 13,62% del total de los créditos. Si lo comparamos con el noveno mes de 2020 marcado por la pandemia covid-19, los niveles se situaban alrededor del 4,6%.
Esta reducción de la morosidad experimentada en este mes de septiembre fue consecuencia de la caída de la cifra total de los créditos dudosos, mientras que el crédito total se ha visto incrementando en comparación con el mes de agosto.
Los datos obtenidos en septiembre muestran que el crédito total del sector incrementó hasta un 0,33%, alcanzando los 1,28 billones de euros, una cifra que con respecto a hace un año, ha bajado un 0,69%.
Por el contrario, se ha producido una caída de los créditos dudosos hasta un 1,36%, situándose en los 52.815 millones de euros, un 5,57% menos si lo comparamos con septiembre de 2020.
En estas cifras ya está incluido el cambio metodológico en el ranking de los Establecimientos Financieros de Créditos (EFC), que dejaron de pertenecer a la etiqueta de entidades de crédito desde enero de 2014. Si dejamos a un lado esta modificación, la morosidad se encontraría en un 4,461%, ya que con la exclusión del crédito de los EFC, el saldo de crédito se situaría en agosto en 1,18 billones de euros.
Los números desglosados según el carácter de la entidad demuestran que también se produjo una reducción en la ratio de dudosos del conjunto de entidades de depósito (cooperativas, bancos y cajas), que disminuyó de un 4,37% en agosto a un 4,29% en septiembre.
Por último, las provisiones de las entidades financieras en septiembre descendieron hasta los 38.962 millones de euros, 0,41% menos en comparación con el mes de agosto.
Estos dos planteamientos serán elevados al Gobierno para que sean recogidos en la futura Ley de vivienda en la que se está trabajando y de la que aún se desconoce su marco normativo.
El consejero de la mesa de okupación de Murcia ha manifestado que "El fenómeno de la okupación ilegal de viviendas ha pasado de ser una molestia a un auténtico problema social que, además de atentar contra el derecho constitucional a la propiedad privada provoca focos de delincuencia y conflicto social".
También ha argumentado que el cambio del marco normativo de vivienda "es necesario que incluya la protección de la propiedad para que se aumente la oferta de alquiler y así se mejore al acceso del hogar a quienes lo necesitan". Manifestó que "amparar a los okupas es un despropósito, tal y como sucede en el Real Decreto ley 37/2020, aprobado recientemente por el Estado que ha sido una oportunidad perdida para implantar medidas sociales que realmente funcionen".
La gran promotora ha mostrado un inequívoco problema de liquidez dejando de pagar el cupón de algunos bonos en el mercado internacional por valor de 22 millones de euros.
Sus ventas han caído un 35% anual, facturando un 60% menos que el mismo mes del año pasado y un 78% menos que el anterior.
Country Garden responde
Country Garden ha justificado esta situación, ante la bolsa de Pekín, señalando la falta de beneficios brutos y la caída en las ventas por la crisis del sector inmobiliario y factores externos como las fluctuaciones de las divisas extranjeras
La presidenta de la empresa Yang Huiyan en un comunicado a través de la red social We Chat declaraba que "Desde 2021, el sector ha entrado en un período de dificultades sin precedentes". Esto unido al "reciente deterioro del entorno de financiación", ha provocado que los fondos de la firma "se hayan reducido continuamente", entrando en una situación de "presión de liquidez progresiva"
Añadía la presidenta: "Uno debe levantarse por sí mismo cuando ha caído. La compañía cumplirá con sus responsabilidades, hará todos los esfuerzos por rescatarse a sí misma, tomará medidas efectivas y luchará por revertir las dificultades imperantes"
Un grupo especial de trabajo con algo más de tiempo tratará de entregar proyectos inconclusos y tratarán de reducir la tensión provocada por la falta de liquidez.
Se espera de esta forma igualar la entrega de 700000 propiedades que se dieron en 2022 con una financiación del gobierno a los proyectos sobre plano, algo prioritario para los intereses sociales del país.
Incertidumbre sobre la empresa y el sector
Pero lo cierto es que la agencia Moody?s rebajaba la calificación de la deuda de Country Garden a bono basura o de muy alto riesgo y reducía la previsión de ingresos para la compañía.
La empresa ha suscitado dudas en la Bolsa y en los inversores inmobiliarios y se devalúa pasando de una capitalización de 45.500 millones de dólares en 2018 hasta los 3.150 millones en la actualidad.
El diario hongkonés South China Morning Post comenta que Country Garden, para enfrentarse a la deuda, necesitará de al menos 2000 millones de dólares para pagar bonos "offshore" ( externos) y 1000 millones para la deuda "onshore" ( en su propio pais)
El CEO de anticipa y Aliseda han manifestado que la inseguridad jurídica será un lastre para la recuperación económica.
El CEO de Anticipa explica que la recuperación económica es inútil si carece de seguridad jurídica, aludiendo a la mencionada protección de los okupas. "El aumento de la oferta, especialmente de viviendas asequibles, y la seguridad jurídica son los motores que permitirán al sector un crecimiento sostenible y generarán interés por parte de inversores institucionales a largo plazo".
Esta normativa trajo como consecuencia un incremento de la ocupación en Cataluña. La sentencia del Tribunal Constitucional ha derogado dos decretos catalanes que apoyaban la okupación, pero este tipo de normas pueden dañar muy seriamente la inversión y el comportamiento de propietarios, inversor privado e inversor institucional.
Desde blackstone ponen de manifiesto que existe una alarmante falta de vivienda asequible y que hasta que se aborde este problema habría que llegar a acuerdos para dar cobertura a las familias vulnerables mediante programas de colaboración público-privada.
La cabeza visible de Anticipa también ha hablado sobre el límite de los precios del alquiler en Cataluña. "La regulación del alquiler no ayuda, sino que actúa como un freno para la oferta y puede provocar un mercado paralelo fuera del control regulatorio, en detrimento de los inquilinos. Tenemos claros ejemplos de ello en ciudades donde se ha producido esta regulación de precios, como París y Berlín". "La clave está en aumentar la oferta".
El Gobierno ha aprobado una nueva medida por la que se pretende limitar los contratos de arrendamiento al 2%. Esto se prevé que causará graves pérdidas económicas a los arrendadores de las viviendas, pérdidas que oscilarán entre los 560 millones de euros. Esta es la cifra de pérdidas que experimentarán hasta el 30 de junio tanto los pequeños propietarios como los grandes. El número final es resultante de la diferencia entre el límite máximo a los arrendamientos, medida incluida en el Plan Nacional de Respuesta al conflicto bélico de Ucrania aplicada para los próximos tres meses, y el incremento de las rentas a causa de la elevada inflación prevista en un 9,8%.
El Ejecutivo ha reaccionado ante la guerra de Ucrania, aprobando medidas extraordinarias con las que actuar dentro del mercado del alquiler. Una de ellas, es el tope máximo del 2% aplicable desde el 1 de abril hasta el 30 de junio en la renovación anual de los contratos de arrendamientosde vivienda habitual.
Esto provoca que dicha renovación de los contratos se comenzará a regir por lo que aplique el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y no por lo que indique el Índice Precios del Consumo (IPC) incluida en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este es el principal motivo que causará las pérdidas gananciales de 560 millones de euros.
Para realizar el cálculo sobre esta caída de ingresos y comparándolo con los últimos datos de inflación, el Instituto Nacional de Estadística ha avanzado el IPC de marzo, un dato récord que se sitúa superior a la del mes anterior en dos puntos y que no se alcanzaba desde 1985, llegando al 9,8% en cuanto a tasa interanual.
Para aquellos propietarios que tengan que renovar anualmente en marzo, esta situación va a provocar una subida de media de 805 euros de los arrendamientos para 2023. Este dato se obtiene cogiendo de referencia un alquiler de marzo de 2021 de vivienda tipo piso con dos dormitorios.
El pasado año en el mismo mes, el alquiler de un domicilio de estas características tenía un precio medio de 685 euros, mientras que, tras las previsiones del IPC, la renta mensual actualmente se encuentra 67 euros por encima, llegando a los 752 euros.
A pesar de ello, si contamos con la medida implantada del límite del 2% de las rentas, estas se situarían en 699 euros al mes. Por lo tanto, se experimentará un incremento anual de 164 euros, una subida que supondrá 641 euros de diferencia respecto al dato de inflación prevista en marzo.
Sin embargo, la medida aprobada solo beneficiará a una cuarta parte de los más de 3,5 millones de contratos de rentas que se acuerdan en España, es decir, a 875.000 alquileres, tal y como señala el INE.
En conclusión, si aplicamos tal disparidad de ingresos a este número de alquileres beneficiados, se prevé que los propietarios dejarán de recibir casi 560 millones de euros en las rentas de sus domicilios.
El acuerdo de Gobierno suscrito hace año y medio entre el PSOE y Unidas Podemos para la investidura de Pedro Sánchez incluía el compromiso de frenar las subidas abusivas de los alquileres y planteaba medidas para "poner techo" a esos precios, especialmente en las zonas de mercado tensionadas. Pero para poder fijar límites a los alquileres, como ha sucedido ya en algunas capitales europeas, el Gobierno debería regular esa posibilidad y habilitar ese instrumento tanto a los ayuntamientos como a las autonomías. Este es el debate en el seno del Ejecutivo, entre los dos socios de la coalición.
Esta discursión entre PSOE y Podemos coincide en un momento crítico como es el anuncio de Pablo Iglesias de dejar la vicepresidencia para presentarse como candidato a la Comunidad de Madrid. Este matizó que no dejaría su cargo hasta que se culminara la puesta en marcha de Ley de vivienda, pronunciando que "No tengo duda de que el PSOE va a rectificar y va a cumplir el acuerdo firmado" expresando que "El PSOE y Unidas Podemos nos comprometimos ante toda España a regular los precios de los alquileres".
Desde Podemos y ERC recordaba el jueves pasado al PSOE en el Congreso que no dispone el Ejecutivo de Pedro Sánchez de una gran "estabilidad parlamentaria" y se advertía de que la misma "correría peligro y estaría en riesgo" si no se dispone a cambiar el proyecto de la Ley de Vivienda que impulsa ya el Ministerio de Transportes José Luis Ábalos.
Podemos como en ERC dan un paso más en sus amenazas: "Si el Gobierno lleva al Congreso esta Ley de vivienda como está, sin negociarla y sin atender a nuestras peticiones, no saldrá a no ser que logren el apoyo de otros socios como el PP". En ERC insisten que: "Ese proyecto es humillante y hostil". Y se refieren a que el proyecto del Ministerio, adelantado por EL PAÍS, solo contempla bonificaciones y beneficios fiscales, pero no los límites a los alquileres.
Los juristas , durante una jornada organizada por el Consejo General de los COAPI de España y el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid, manifiestan que: la nueva Ley de la vivienda establece unas medidas para resolver el problema de los desalojos por impago del alquiler (Inquiocupación) que no son más que "una prórroga encubierta a los contratos de arrendamiento".
Los requisitos exigidos al arrendador para el lanzamiento del desahucio pasan porque informe sobre: si se trata de la vivienda habitual del inquilino, si este se encuentra en vulnerabilidad económica y social, su propia condición o no de gran tenedor o si ha existido conciliación previa Todas estas exigencias van a provocar un retraso en los desahucios y la recuperación de la vivienda por parte del propietario.
Se va a provocar indudablemente una gran inseguridad jurídica en el mercado de alquiler . Este mercado puede girar hacia otros modos como el alquiler vacacional con el perjuicio que esto conlleva para el acceso de los jóvenes a la vivienda.
Según los juristas todo podría resumirse en "limitaciones para los propietarios" y "perjuicio para el funcionamiento y las garantías de los consumidores en el acceso a la vivienda"
En Madrid no habrá zonas tensionadas
Participaron en las jornadas José María García Gómez, Viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid y María José Piccio ? Marchetti Prado Directora General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.
La directora apuntó que "la política de vivienda de la Comunidad de Madrid es diferente a la que se ofrece desde la ley estatal, ya que en la región se promueve la facilidad para el acceso a la vivienda, como refleja el Plan Alquila".
El viceconsejero opinó sobre la nueva Ley de la vivienda que "genera inseguridad jurídica, carece del rigor técnico para desplegar sus efectos de forma adecuada y debe ser derogada por los efectos que ya está produciendo, como la restricción de la oferta del alquiler, el incremento de precios o la reducción de la promoción de la vivienda protegida".
También anunció que la región "no declarará zonas de mercado tensionado porque se trata de la competencia de urbanismo y vivienda autonómica, que la nueva ley de la vivienda invade".
La escasez de suelo, su elevado precio y las dificultades para su transformación dificultan la construcción de nueva vivienda y aumentan el precio de la vivienda. Los factores macroeconómicos y sobre todo la nueva Ley de la vivienda empeoran la situación
La ley limita y regula las rentas y reserva un 30% o 40% de suelo urbanizable para vivienda protegida. Según Ernesto Tarazona, CEO de Serviland : "Son cargas y costes que van contra los propietarios y los promotores de suelo. El problema de la legislación es que se ha determinado un porcentaje, pero no desde cuándo se aplica"
Parece que las compañías miran hacía las bolsas de suelo que tienen en cartera , para sus futuras construcciones. Insiste explica Ernesto Tarazona: "Estamos viendo que los promotores empiezan a entrar en inversión en suelo urbanizable para poder comprar el activo al mejor precio"
Previsiones sobre la obra nueva para 2023
Los datos apuntan hacía un ajuste en los próximos meses lo cual parece una corrección lógica. Esten año se prevé un descenso delo 13,1% en los visados de obra nueva, (118.000 visados) y una reducción del 5,5% en la compraventa de vivienda nueva (64.000 viviendas)
El inicio de obras nuevas descenderá un 12% ( 94.000 inicios) y las transacciones de suelo se reducirán un 10% (23.700)
Las transacciones de suelo se reducirán un 10%, (23.700 transacciones) Además, el inicio de obras nuevas bajará un 12%, ( 94.000 obras nuevas)
El informe sigue destacando que: "La oferta de obra nueva será limitada, dada la problemática de altos costes y recepción de suministros que han arrastrado los promotores con la crisis bélica",
Los precios del suelo permanecen estables
El precio medio del suelo permanece parejo al del curso anterior en torno a 160 euros/m2, lejos de los 200 euros/m2 en que llego a estar en 2010.
En ciudades Madrid, Barcelona o Málaga, donde el suelo escasea , este es más caro, llegando a los 300 euros/m2 en regiones como las Baleares, 4% más que el año pasado.
Por otra parten la superficie de suelo edificable urbano en España se mantiene alrededor del 35% de su capacidad como en 2022 algo que Serviland considera "escaso desde hace años".
El freno de la burocracia
Precisamente, el informe de Serviland señala que "la ineficacia de la gestión del suelo impide que la relación entre oferta y demanda se armonice".
Es necesario sin duda un marco jurídico y fiscal que dinamice este área y así lo llevan reclamando promotores y constructores. Y dice el informe: "Las administraciones deben destinar más recursos y regulaciones que aboguen por la colaboración entre el sector privado.
Tras la solicitud del Gobierno al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para realizar un informe acerca del anteproyecto de la Ley de Vivienda, el órgano judicial se ha pronunciado respecto a ella antes de que fuese aprobada por el Consejo de Ministros.
Respecto a dicha solicitud, el CGPJ se pronunció defendiendo que se reuniría el Pleno del Consejo "para estudiar la propuesta de informe al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que fue tomado en consideración en primera lectura por el Consejo de Ministros el pasado 26 de octubre y remitido al órgano de gobierno de los jueces el 1 de diciembre. El 9 de diciembre, la Comisión Permanente acordó designar como ponente para la elaboración del informe al anteproyecto al vocal Álvaro Cuesta, cuya ponencia ha sido ya repartida al resto de los vocales del CGPJ para que, si lo estiman oportuno, formulen sus observaciones antes del debate en el Pleno".
Después del análisis sobre la Ley de Vivienda, a nivel general, el Consejo General subrayó que la Ley "parte de unas consideraciones generales favorables por cuanto el anteproyecto de ley constituye un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda, que la Constitución recoge en su artículo 47.1". Además, resaltó que uno de los objetivos principales de la futura ley es "garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles" y definir "los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y establece un régimen básico del derecho a la propiedad privada; regula la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda".
A pesar de ello, también se argumentó que la ley tiene aspectos negativos los cuáles deben solventarse previamente a su aprobación. Medidas como controlar los precios del alquiler de viviendas es uno de los ejemplos de ello.
Debido a ello, el CGPJ solicita que se debe evaluar, analizar y contrastar datos e información, ya que el órgano "echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas". Por esta razón, el Consejo evalúa que será necesario tener "un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico". En suma, reincide en la importancia de que "el hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado (declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables), no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe".
Sin embargo, el control de alquileres no es la única parte del escrito sobre la que el órgano se haya pronunciado en contra. A parte de ello, existen numerosas contradicciones y argumentos poco precisos que salpican la validez de otros puntos de la ley. Por este motivo, defienden que es complicado averiguar cuál es el verdadero derecho que se quiere garantizar.
Una muestra de ello es "la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda".
No solo eso, sino que también requieren que se concrete cuáles serán las herramientas a utilizar para asegurar el derecho a la vivienda a la población. Se solicita más claridad en algunos apartados como "en la identificación del titular del derecho y del sujeto obligado y respecto del modo en que puede exigirse el cumplimiento de dicho derecho".
Esta poca claridad también se localiza en la falta de definición de las normas de intervención para controlar los precios del alquiler en el mercado de la vivienda. "El prelegislador parece haber renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos para asegurar el cumplimiento de las limitaciones que se introducen en la disposición final primera del texto, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento". Dicha propuesta, según el Consejo, podría tener efectos en la ya alta cantidad de trabajo que los tribunales tienen actualmente.
Volviendo a los aspectos positivos de la ley, el CGPJ se posiciona a favor del Gobierno central, ya que sostienen que garantizar el derecho a la vivienda y controlar el mercado del alquiler son dos medidas compatibles. Respecto a ello, se subraya que "la regulación adoptada no hace irreconocible dicho derecho ni niega la utilidad económica de la propiedad, por lo que se mueve dentro de los parámetros de control establecidos por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos".
Normas que inciden en el alquiler y en el mercado de la vivienda
El anteproyecto de la Ley de Vivienda recoge en su escrito una serie de medidas que se pretenden aplicar para el alquiler de la vivienda. Tales como:
Actuar en las zonas tensionadas
Las instituciones con competencias en vivienda tendrán la posibilidad cada tres años de definir qué zonas del mercado de la vivienda se encuentran tensionadas, algo que podrá sufrir una prórroga de un año si la situación tensionada continúa. Esto irá acompañado de medidas concretas para actuar que servirán de orientación para resolver dicha problemática. Como ejemplo de ello, se pretende limitar los precios de las rentas del alquiler, llegando incluso a congelarlos si es necesario.
Para que se considere a una zona como lugar tensionado, el precio de la vivienda, independientemente de si es alquiler más gastos o hipoteca, deberá superar el 30% de las rentas netas medias de las viviendas de dicha zona.
Otro requisito será que el precio de compra o alquiler sufra una subida del 5% en los últimos cinco años por encima del crecimiento del IPC de la comunidad autónoma a la que pertenece.
Congelar a los inquilinos las rentas
Para los arrendatarios actuales que se encuentran en las zonas tensionadas, podrán solicitar una prórroga de hasta máximo tres años del contrato firmado de carácter anual. Esta prórroga extraordinaria únicamente se podrá aplicar cuando se declara el área como zona tensionada.
Los nuevos contratos de arrendamiento congelados
En el caso de nuevos contratos de alquiler de un inmueble situado en zonas tensionadas, se podrá aplicar una limitación de la renta, volviendo a la renta del contrato previo con el crecimiento del IPC que le corresponda. En otros casos más específicos como reformas de la vivienda o para contratos de alquiler para 10 años o más, se permitirá establecer incrementos extras de hasta un 10%.
Con el objetivo de evitar el uso abusivo de los precios o para incrementar la oferta, se aplicarán medidas específicas para disminuir el precio del alquiler o para contención de ello. Dicha bajada de precios será incentivada fiscalmente.
¿Qué se considera como gran tenedor?
Un gran tenedor, según el escrito de la futura ley, es toda aquella persona jurídica o física que posea un número de 10 o más viviendas, sin contar ni trasteros ni garajes, o un terreno construido superior a 1.500m2. En las áreas tensionadas, se aplicarán otros criterios con el objetivo de adquirir información extra sobre la gestión de sus parques de vivienda.
Limitar el alquiler con un periodo de 18 meses para imponer un precio concreto
Para las zonas tensionadas, en el caso en el que el propietario sea un gran tenedor y sea una persona jurídica, para los nuevos contratos se les aplicará el límite de la renta recuperando la del contrato anterior o se le impondrá el precio máximo que se establezca en el sistema de índices de precios de referencia.
Desde la aprobación de la Ley, existirá un periodo de un año y medio para aclarar los índices y definir el precio límite máximo. Con los constantes atrasos de la ley, estas medidas de control podrán llegar ya en 2024, cuando la legislatura actual haya terminado.
Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños
Se concederán ayudas fiscales para imponer precios asequibles para el alquiler de la vivienda, corrigiendo la disminución del rendimiento neto del arrendamiento actual de las viviendas.
Para los contratos nuevos, se aplicará una deducción a nivel general del 50% que se podrá aumentar si se trata de una zona tensionada hasta el 90%.
En este último caso de la deducción del 90%, se establecerá cuando se firme un contrato nuevo en un área tensionada al cual se le ha aplicado una reducción del 5% respecto a la renta del contrato previo.
Protección e incentivación de la vivienda asequible (70%). Para aquella vivienda alquilada a las instituciones públicas o empresas del tercer sector o que pertenezca a un programa público de vivienda cuya renta del alquiler se encuentre limitada.
Arrendamiento de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Primer contrato de arrendamiento de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas
Mejoras o reformas (60%). Para aquellas viviendas en las que se hayan llevado a cabo reformas en los últimos dos años.
Más normas que se aplicarán
A parte de las medidas dirigidas al alquiler, también se recogen normas para aportar mayores garantías al alquiler y compra de vivienda, incrementar el número de viviendas pertenecientes a parque público, reservar un 30% de promociones nuevas a VPO, disminuir la cantidad de vivienda vacía o la creación del Consejo Asesor de Vivienda.
La ley que tardará meses en aplicarse
El Gobierno aprobó el anteproyecto a finales de octubre de 2021, momento en el que comenzó una etapa de alegaciones. Numerosas entidades, empresas, instituciones y particulares presentaron sus respectivas alegaciones según recogió el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Después de ello, el Consejo General del Poder Judicial acudió a la petición de realizar un informe sobre el escrito. Tras esto, la ley volverá a debatirse el 18 de enero en el Consejo de Ministros para su aprobación. Si la consigue, dará comienzo a la tramitación parlamentaria que finalizará con la aplicación de la ley que según el Gobierno será a lo largo de la segunda mitad de 2022.
El Gobierno comenzará a aplicar la ´Ley crea y crece´dentro de 20 días como normativa para combatir contra la morosidad empresarial. Sin embargo, algunos capítulos de dicha normativa entrarán en vigor más adelante.
Una de las novedades de esta ley es la implantación de un nuevo régimen jurídico destinado a la financiación participativa en las ´plataformas de crowdfunding´. Estas plataformas son compañías en las que personas físicas y jurídicas se unen por medio de herramientas digitales. Su objetivo es aportar financiación con otras personas jurídicas o físicas para generar un nuevo proyecto.
Como método para impulsar la creación de empresas, la nueva normativa aprueba disminuir el capital mínimo para crear una sociedad de responsabilidad limitada. Previamente el mínimo se situaba en 3.000 euros, mientras que ahora el capital será de un euro.
En suma, desde el Centro de información y red de creación de empresas (Circe) se facilitará la tramitación, así como la creación de compañías de forma telemática.
Se incrementa el número de actividades que no requieren licencia
Se profundizará en la cooperación y confianza mutua entre las diferentes Administraciones públicas y se refuerzan las ventanillas en las que las empresas pueden reclamar cuando consideran que las Administraciones no cumplen los principios de una buena regulación económica.
Por último, se regulará más eficazmente las actividades económicas, aumentando el número de actividades exentas de licencia, incorporándose al listado estatal las actividades que se hayan considerado inocuas por al menos una Comunidad Autónoma o simplificando la legislación actual.
En ella se adoptan los acuerdos necesarios para una convivencia armoniosa y un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, adoptando decisiones que permitan un mejor disfrute para todos.
La junta de propietarios es, tal y como asegura la Ley de Propiedad Horizontal, el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios. Es en sus reuniones donde se dan cita los dueños de cada uno de los inmuebles.
Se trata de un órgano íntimamente relacionado con el régimen de división horizontal. Por eso un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o urbanización en los que existen zonas comunes que deben gestionarse entre todos los dueños de las fincas privativas y unas normas de convivencia que deben adoptarse. La comunidad de propietarios se establecerá con sus correspondientes órganos de gobierno y toma de decisiones.
? Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estas personas
? Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
? Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparaciónde la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
?Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior
? Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común
Tipos de junta de propietarios
Existen dos tipos de junta de propietarios:
Junta ordinaria
La LPH nos dice que la junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, si bien es posible incluir más asuntos en el orden del día.
El número de propietarios que son necesarios para convocar una junta, dependerá del número de propietarios existentes y de sus cuotas de participación. En caso de junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene carácter obligatorio.
Junta extraordinaria
La junta también se reunirá "en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación", para tratar cualquier asunto de interés para la comunidad.
Organización y funcionamiento de la junta de propietarios
El funcionamiento de una Junta de Propietarios seguiría el siguiente esquema:
Convocatoria de la junta de propietarios
Es posible comunicar la convocatoria de la junta por cualquier medio (incluso por WhatsApp) siempre con el consentimiento de todos los propietarios y cuando sea posible confirmar la recepción del mensaje por parte de todos los propietarios. Lo más habitual sigue siendo comunicar estas convocatorias vía correo electrónico, circulares y/o carteles en la zonas comunes de la comunidad.
Cuando una citación no pueda llegar a todos por los medios citados, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado para ello.
Una junta de propietarios mal convocada supone la nulidad de la convocatoria. De ahí la existencia de unos requisitos legales en cuanto a plazo, información de la convocatoria, forma de notificación, etc. De no cumplirse estos, podría impugnarse lo acordado.
Quién convoca la junta de propietarios
El presidente de la comunidad o, en su defecto, los promotores de la reunión, debe convocar la junta de propietarios
En la convocatoria deberán indicarse el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria y los asuntos que en ella van a tratarse.
Plazos para la citación de una junta de propietarios
La citación para la junta ordinaria anual, como mínimo se hará con seis días de antelación, mientras que en el caso de las juntas extraordinarias la antelación mínima será "la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados."
Por otro lado, la junta podrá reunirse sin la convocatoria del presidente cuando concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Asistentes que dan validez a una junta de propietarios
En principio es necesaria la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
Una junta de propietarios sin asistentes , o si a la reunión de la junta no concurriese un número suficiente de propietarios supondrá la citación de una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum.
La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y también podrá celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, se convocará nuevamentedentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada.Las citaciones, ahora, deberán enviarse con una antelación mínima de tres días.
Si bien no se recoge en la LPH y, a raíz de la pandemia por coronavirus, cada vez se dan más casos de juntas de propietarios online.
Asistentes a una junta de propietarios
La asistencia a la junta de propietarios es responsabilidad de cada propietario dentro de la comunidad, aunque es posible asistir mediante representación legal o voluntaria.
En este segundo caso a través, de una autorización por parte del propietario para asistir a junta de propietarios.En ella debe identificarse a representante y representado, así como la finca o fincas de que se trate. También debe recogerse una mención expresa a la autorización para asistir y votar, así como la firma de ambos.
En caso de una propiedad "pro- indiviso" , la normativa nos dice que el conjunto de propietarios deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (es decir, el dueño del inmueble), quien, salvo que se indique lo contrario, se entenderá representado por el usufructuario.
Intervención y voto en una junta de propietarios
Los propietarios que mantengan deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente (o consignado judicial o notarialmente), podrán participar en las deliberaciones de la junta, pero no tendrán derecho de voto.
Un inquilino podrá asistir a una junta de propietarios siempre que sea la persona a la que el propietario ceda su representación. En cualquier caso, actuará en nombre del propietario y decidirá según la voluntad de éste.
Un abogado , también podrá asistir siempre en representación de un propietario.
Orden del día de la junta de propietarios
Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a través de un escrito al presidente de la comunidad donde se citen los asuntos concretos que desea que se traten.
Aprobación de las decisiones de la junta de propietarios
En el artículo 17 de la LPH se recogen las reglas para adoptar acuerdos en la junta de propietarios , puntos que garantizarán así la validez de lo acordado:
? La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios.
? La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simplede los propietarios. que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación.
?La instalación de las infraestructuras comunespara acceso a servicios de telecomunicaciones , la instalación de sistemas (comunes o privativos), de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá acordarsepor un tercio de los integrantes de la comunidad.
? El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés generalrequerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto se aplica de igual forma respecto al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
-, La adopción válidamente de acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, sin que quienes estén en contra deban asumir su coste, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja , requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
? El resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios.
Registro de las juntas y decisiones
Los acuerdos adoptados por parte de la junta de propietarios, quedarán recogidos en el acta de la reunión que, a su vez, se integra en ellibro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
? Orden del día de la reunión
? La fecha y el lugar de celebración
? El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido
? Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria
? Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación
? Acuerdos adoptados
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos serán ejecutados.
Ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios
En general, el presidente de la comunidad "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten."
El presidente es la persona encargada de hacer cumplir las normas y acuerdos de la comunidadde propietarios bien a iniciativa propia, bien a iniciativa de cualquiera de los propietarios u ocupantes.
El presidente podrá requerir a quienes realicen actividades prohibidas su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y en su caso demandar al infractor, siempre con la autorización de la junta de propietarios convocada con este fin.
Nota de Prensa de la Junta de Andalucía respecto al recurso al tribunal Constitucional de la Ley de la Vivienda.
El Consejo de Gobierno ha tomado conocimiento del inicio de los trámites para interponer un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. El informe de los servicios jurídicos de la Junta de Andalucía concluye que esta norma del Gobierno central invade competencias en materia de vivienda exclusivas de la comunidad autónoma y recogidas en el artículo 56 del Estatuto de Autonomía. Igualmente, concluye que el Gobierno estatal excede con esta norma el poder legislativo que le confiere la Constitución Española.
El estado no puede legislar sobre la materia de la Vivienda
De esta forma, la Junta de Andalucía plantea el recurso de inconstitucionalidad sobre 18 artículos y cuatro disposiciones adicionales recogidos en la Ley Estatal de Vivienda, dado que el Estado no puede legislar, ni siquiera de forma supletoria, en materia de vivienda, tal y como se ha pronunciado de forma reiterada el Tribunal Constitucional.
Los servicios jurídicos entienden que se han sobrepasado los límites desde el artículo 3, de las definiciones (apartados f, g y k), en el que se recogen conceptos sobre vivienda protegida, vivienda social, vivienda protegida de precio limitado, gran tenedor, vivienda asequible incentivada y parque público, que se desarrollan posteriormente en la norma cuando ya están reguladas por la legislación autonómica, competente en la materia.
En este marco se encuentran, además, los artículos 9 (apartado e), 16, 17, 25, 27, 28, 29, 32, 33, 34, 35 y 36, así como la Disposición Transitoria Primera. En todos ellos se recogen conceptos con una regulación tan completa y acabada que no deja espacio alguno de regulación al legislador autonómico, según advierten los servicios jurídicos de la Junta de Andalucía. En ese punto, hay varios ejemplos en los que se considera que se incurre en inconstitucionalidad. En el artículo 16 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley se detalla un régimen prácticamente completo en relación con la vivienda protegida, con asuntos que ya estaban regulados por la propia administración autonómica como la duración de la calificación o con los requisitos para ser adjudicatario.
Las zonas tensionadas del alquiler vivienda atenta contra competencias autonómicas y el derecho propiedad
También se incluyen una serie de reglas imperativas de carácter casi reglamentario para la declaración de zonas tensionadas (artículo 18) o de los grandes tenedores (19), que suponen, a juicio de los servicios jurídicos, una invasión frontal y directa de las competencias exclusivas autonómicas en materia de vivienda y del derecho de propiedad.
Limitación a los parques públicos de la vivienda
El informe también indica que la Ley Estatal de Vivienda se extralimita a la hora de regular la gestión de los parques públicos de vivienda, que entra tan al detalle que reduce a las comunidades autónomas a ser meros ejecutores de sus políticas. De igual forma, se crean nuevas figuras como las viviendas asequibles incentivadas (17 y 25) que tampoco deberían ser competencia del legislador estatal.
En paralelo, se propugna la impugnación de los artículos 8 (apartados a y c) y 11.1 (apartado b y e) de la citada ley, dado que hacen una regulación de los derechos y deberes de los propietarios de viviendas y de su estatuto jurídico, que a la luz de la Jurisprudencia Constitucional compete a la comunidad autónoma, a la que corresponde velar por los intereses tutelados por dicha legislación y establecer las limitaciones inherentes a la propiedad sobre la misma.
Impugnación al % de reserva del VPO y residencial
Por último, se propone la impugnación de artículo 15.1 (apartados d y e) y la Disposición Final Cuarta de la Ley Estatal de Vivienda relativos al porcentaje de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler y de reserva en zonas de mercado residencial tensionado para la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, por vulnerar el articulo 56.3 y 5 del Estatuto de Autonomía de Andalucía, relativos a la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
Dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía
Una vez obtenido el informe del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía, la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda ha solicitado esta semana el dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía y, una vez conseguido, se elevará nuevamente al Consejo de Gobierno para autorizar el recurso de inconstitucionalidad a dicha ley.
La Junta de Andalucía aprobó el lunes 29 de enero del 2024 un decreto que regulará los apartamentos turísticos y hotelerosy las viviendas con fines turísticos (VUT), dándole poder a los ayuntamientos para su control y limitación.
Según la nueva normativa los ayuntamientos podrán limitar el número de viviendas con fines turísticos de un edificio o sector urbanístico.
Los ayuntamientos en el punto de mira del Decreto sobre pisos turísticos
El borrador hecho público establecía en su exposición de motivos la importancia de que con la nueva normativa «se da seguridad jurídica en la aplicación de la norma para delimitar competencias con respecto a las que corresponde aplicar a las corporaciones locales en materia urbanística y de planificación de su territorio, y tal como establece la Sentencia del Tribunal Supremo número 625/2020 de 1 junio, ante impugnación del decreto gallego con idéntica redacción«.
Así mismo la Junta de Andalucía añadía que «no se prevé una limitación o restricción concreta a la actividad económica sobre las viviendas de uso turístico, sino que se autoriza a los ayuntamientos a hacerlo en el ámbito de sus competencias»
Justifica la Junta de Andalucía que el Supremo a su vez entiende que «la posible limitación establecida por un Ayuntamiento será la que habrá que ser sometida a un escrutinio estricto desde la perspectiva de la garantía del mercado y la competencia».
Novedades del Decreto sobre viviendas turísticas en Andalucía
El Decreto reconoce la competencia de ayuntamientos para establecer limitaciones, prohibiciones, o condicionantes sobre los pisos turísticos por razones urbanísticas de ubicación.
Se incorporan nuevos requisitos respecto a los previstos en el Decreto 28/216, de 2 de febrero, para ejercicio de una actividad económica, como es la prestación del servicio turístico de alojamiento de viviendas, acorde con la normativa europea y nacional que regula los principios de libre acceso al mercado.
El procedimiento de regulación de los pisos turísticos supone que los ayuntamientos deben comprobar la legalidad urbanística del alta de una vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo. Además deberán establecer la figura de «empresa explotadora», es decir la identificación del prestador real del servicio turístico. Se garantiza así la profesionalización de la actividad, la calidad de los servicios turísticos prestados y los derechos de los usuarios.
Respecto a los apartamentos turísticos, se definen las diferentes especialidades, incidiendo en que ningún establecimiento podrá incurrir en discriminación ni prohibición hacia colectivos no preferentes. También se amplía el período de ocupación de las unidades de alojamiento que se establece desde las 15 horas del primer día del periodo contratado hasta las 11.00 horas del día señalado como fecha de salida.
Cambios en los requisitos establecidos para las viviendas turísticas
Siguiendo la línea de la reciente regulación de los establecimientos hoteleros, se han eliminado a su vez parte de los requisitosexigidos para la prestación del servicio de alojamiento turístico. Se elimina la exigencia de obligaciones estructurales cuando los que corresponden por normativa sectorial ya los hacen idóneos para el fin pretendido. Se permiten sin embargo servicios prestados incluso por personas o entidades distintas del titular de la explotación del alojamiento turístico, siempre que reúnan determinados requisitos, y siempre que no se ponga en duda el principio de unidad de explotación
Además van a establecerse según el Gobierno andaluz nuevos requisitos de habitabilidad y confort como son los de superficie máxima por persona, el número de baños o la climatización, entre otros.
Otra novedad prevista es la celebración de convenios de colaboración e intercambio de información entre empresas de turismo inmobiliario para fortalecer el sector.
Según el estudio del portal inmobiliario de la Organización de Consumidores y usuarios en el que se analiza el mercado de compra y alquiler de garajes en las principales ciudades españolas se pone de manifiesto el gran número de oportunidades de inversión. Como modelo de ejemplo de inversión o ideal sería una plaza de garaje en barrio estable con buenas dimensiones en espacio y altura y buena accesibilidad. Los expertos recomiendan un estudio de mercado antes de lanzarse a invertir, conocer la zona, el aparcamiento en el barrio, la existencia de parkings públicos. Desde la Ocu también recomiendan la compra de garaje para alquilar ya que se trata de una buena estrategia de inversión a largo plazo.
Una de las ventajas de la compra de un garaje es el precio, ya que es más asequible que la compra de un trastero o pequeño local comercial.
También el estudio de precios de una ciudad a otra es determinante a la hora de invertir, pudiendo llegar la rentabilidad hasta un 5% neto anual. En Madrid, por ejemplo, los precios de compra de los garajes oscilan entre los 10.000 euros y los 60.000 en función del barrio en el que se encuentre la plaza, mientras que las rentas tienen un rango de entre 45 y 180 euros mensuales, según la actualización de precios de alquiler de aparcamientos de enero de 2021.
Los expertos inmobiliarios desaconsejan la compra de un garaje que no supere el 3% de rentabilidad neta anual (38 euros al mes como mínimo para una parcela de 15.000 euros, por ejemplo) si bien es cierto que el estudio realizado en más de 60 ciudades revela «bastantes zonas con ganancias superiores», admiten los autores del informe encargado por la OCU.
La inflación subyacente se situó en un 6.1.En general, la tasa mensual de los precios de consumo avanzó un 0,5% respecto a julio
El avance de la inflación y la inflación subyacente en el índice general se debe principalmente al encarecimiento de los carburantes mientras que los precios de la electricidad aumentaron menos que en agosto de 2022. Los alimentos en julio se encarecieron un 10,8% tras cuatro meses de frenazo en los avances. Veremos en Agosto.
Por su parte, la tasa de variación anual estimada del IPCA (el índice de precios armonizado que toma Europa como referencia) también anota una subida y se sitúa en el 2,4%, tres décimas más que el mes anterior.
El BCE toma nota: los precios suben en España y caen menos de lo esperado en Alemania.
El indicador adelantado del IPC del Ministerio de Asuntos Económicos, consolida a España como uno de los países de la zona euro con uno de los mayores niveles de crecimiento económico y menores niveles de inflación. "Esto favorece la competitividad de las empresas españolas, la ganancia de cuota de mercado y el aumento del poder adquisitivo de los salarios", ha subrayado Nadia Calviño.
El dato adelantado del IPC alemánreforzaría este escenario. Si bien la inflación en este país ha disminuido una décima en agosto, hasta el 6,1%. Lo ha hecho en un nivel menor del esperado.
Los expertos en la comunidad europea coinciden en que el BCE ejecutará una nueva subida para situar los tipos de interés en el 4% en su reunión de septiembre. Va ha ser complicado el ajuste hacia abajo de la inflación
Tras los datos obtenidos por el Banco de España, en 15 años nunca antes en España la inflación había anulado la rentabilidad que se obtiene por el alquiler. En 2021, el año terminó con una inflación del 6,5%, mientras que la rentabilidad media del alquiler se encuentra en un 3,7%. La subida de los precios de la vivienda está impidiendo obtener su rentabilidad.
España históricamente se considera una nación de propietarios. Debido a la tendencia al alza de los precios de la vivienda, la sociedad parece ser que se está apresurando para adquirir un inmueble. Desde 2017, el precio ha subido un 20% y el año pasado un 2,8%, donde se registró un precio medio de 1.829 euros por metro cuadrado.
En 2021, España puede registrar el mejor dato de los niveles de compraventa de inmuebles desde 2008 si en diciembre se obtiene el mismo dato de años prepandemia como 2019, alcanzando el número de 552.080 viviendas vendidas. A falta de saber la cifra del último mes, según el Instituto Nacional de Estadística, los inmuebles vendidos en noviembre se situaron en la cifra de 517.404.
Sin embargo, el alquiler, por primera vez desde 2013, disminuyó un 4,5% por todo el territorio español de media el año pasado, situándose en 10,6 euros/m2. A partir de 2013, cuando el alquiler se encontraba en 7,2 euros/m2, comenzó a incrementarse su precio hasta 2020 un 65%, registrando una cifra superior a los 11 euros por metro cuadrado.
Analizando el contexto actual con una inflación que seguirá elevada y con los tipos de interés al alza, se cuestiona si la cifra de inversión en un inmueble incrementará en los próximos meses. En suma, la pandemia ha provocado dos supuestos que impiden ver el alquiler como una opción a tener en cuenta para los usuarios. Por un lado, el ahorro familiar está incrementándose, beneficiando la adquisición de viviendas y por otro lado, los números de desempleo provocado por el covid y de teletrabajo perjudican al alquiler como opción atractiva.
A causa de los confinamientos y el no acceso a la vida pública, los ahorros familiares han ido aumentando, alcanzando niveles máximos de renta bruta que supere los 200.000 millones de euros, lo que corresponde a un 1,5% del PIB de España. Debido a la escasez de retornos de la renta fija y la baja rentabilidad de los depósitos bancarios, el dinero quiere huir del incremento de la inflación. De cara a diez años, el bono nacional aporta un 0,7%, un número 13 puntos superior a lo registrado en diciembre.
Hay que recordar que la invertir en inmuebles es una acción ilíquida de por sí. Si se requiere, nunca la venta de la vivienda será instantánea, algo que no ocurre con los bonos o las acciones. Además, desde 2007 el IPC no superaba la rentabilidad que ofrece un alquiler. En aquella época, la inflación se situaba en un 4,2%, mientras que la rentabilidad de la renta estaba en un 2,9%. En 2014 llegó el mejor momento, donde invertir en una vivienda para arrendarla aportaba un 4,65% de beneficios a los propietarios.
¿Se obtiene beneficios alquilando hoy en día?
En los últimos 5 años, la rentabilidad bruta de arrendar pisos se situaba en el 4%, incluido el año pasado donde la inflación registró números negativos, existía un bajo porcentaje de retorno. Según las previsiones, el IPC de España finalizará 2022 con un 3,4% y en 2023 cerrará en un 1,4%. En el caso de que alquilar una vivienda tuviese el mismo retorno que en los dos últimos años, es decir, de un 3,7%, la rentabilidad bruta sería únicamente del 0,3%.
Si lo comparamos con invertir en bolsa, esto produce ganancias mucho más superiores que alquiler una vivienda. Tanto las SOCIMI como las promotoras inmobiliarias que cotizan hoy en día están obteniendo ganancias alrededor de un 9% desde hace diez años. Hay que tener en cuenta que se han vivido dos crisis en la última década, la de 2012 en la eurozona y la provocada por la pandemia actual y debemos sumar la devaluación del yuan que tuvo un impacto en la economía mundial.
La deuda se sitúa a estas alturas de 2024 en un 107%. Esta cantidad supera con creces el 60% como objetivo de convergencia e incluso el 90% esperado para los países con mayores dificultades económicas.
La inflación en la eurozona
Desde Junio de 2023 la inflación en España ha pasado de un 1,6% a un 3,2% en Marzo de 2024, mientras que en general en la eurozona en Marzo se ha situado en un 2,4%.
La inflación baja en 9 países de la zona euro, tres se mantiene y en ocho países sube.
[caption id="attachment_21469" align="alignnone" width="726"] IPC en la Eurozona entre febrero -marzo 2024[/caption]
Algunos países han desarrollado políticas económicas acertadas obteniendo buenos resultados. En Alemania la inflación decreció de un 6,8% a un 2,3% entre Junio 2023 y Marzo de este año. En Francia la inflación baja 8 décimas situándose en 2,4%.Irlanda también obtiene buenos datos de inflación, bajando esta al 1,7% con la bajada del IPC.
En otros países la inflación sube, como en Italia creciendo 8 décimas pero con un nivel baja de inflación de 1,3 puntos o Letonia que mantiene su inflación en un 1 %.
Paises Bajos tiene peor suerte colocando su inflación en un 3,1% subiendo 4 décimas.
La tecnología avanza a gran velocidad en los últimos años, causando grandes cambios. Uno de esos cambios es el impulso de la relevancia de las redes sociales dentro del mercado inmobiliario.
Ante esto, aparecen cuestiones como qué redes debe tener una inmobiliaria o qué publicaciones debe llevar a cabo. En primer lugar, la inmobiliaria debe tener cuenta en aquellas redes sociales donde se mueva mejor y se encuentre más cómodo, no hace falta tener presencia en todas las redes sociales. De la misma forma, tampoco hace falta tener muchos seguidores, ya que en el sector inmobiliario esto no tiene relevancia.
Por este motivo, solamente hay que tener aquellas redes en las que exista mayor capacidad para gestionarla y en las que podamos ofrecer publicaciones de calidad con gran frecuencia con las que aportar una positiva imagen a nuestros clientes potenciales.
Para ello, vamos a analizar las ventajas principales para el sector de cada una de las redes sociales.
Las redes sociales más relevantes en el sector inmobiliario
Con el paso de los años, el número de redes sociales ha ido creciendo, diversificándose el uso de estas. Actualmente, las redes más importantes para el mercado inmobiliario son Instagram, Twitter, Facebook y Linkedin.
Facebook
Facebook cuenta con la red de usuarios más grande en el panorama actual. Dentro de Facebook, existen dos tipos de cuenta diferentes, el perfil y la página.
La primera de ellas hace referencia a aquella persona que se identifica con su nombre real y que utiliza la red desde una manera personal. Por el contrario, las páginas son aquellas que son utilizadas por las empresas y gestionadas por un perfil personal.
Cabe destacar que si hemos configurado correctamente la privacidad de la cuenta personal, ninguna persona podrá ver cuál es el perfil que administra la página de Facebook que esté visitando.
Twitter
Twitter es otra de las redes sociales que posee una gran cantidad de usuarios. La característica principal de esta es que su utilidad reside en redactar textos de no más 280 caracteres donde opinar de diversos asuntos.
En este caso, no hay ninguna restricción ni diferenciación entre un uso empresarial o un uso personal, la cuenta pueda ser utilizada para ambas. La aplicación resulta especialmente útil a la hora de conocer a otros expertos y debatir conjuntamente, así como para publicar servicios e inmuebles. Pero, en gran medida, es importante para aportar noticias sobre el mercado inmobiliario tal y como vemos a continuación.
Linkedin
A pesar de ser una de las redes más importantes con menor cantidad de usuarios, este número está aumentando. Una de las ventajas de Linkedin es que es una red dedicada únicamente al ámbito profesional.
Al igual que Facebook, Linkedin tiene el mismo procedimiento en el que tenemos un perfil personal con el que administramos la página de nuestra empresa. Al ser una red dedicada exclusivamente al sector profesional, es especialmente útil para relacionarse con otros profesionales y compartir conocimientos.
Instagram
Instagram se encuentra dentro del grupo de Facebook y en los últimos años, su crecimiento ha sido muy significativo, colocándose como la segunda red social con mayor porcentaje de usuarios. Por este motivo, es una red muy atractivo para el sector inmobiliario.
A pesar de que Instagram no permita incluir enlaces como a la web, la importancia de las fotografías en esta red aporta la opción de impactar visualmente a los clientes de las empresas. Para el mercado inmobiliario, es eficaz publicar banners atractivos en los que exponer los servicios de la empresa.
Además, se pueden publicar imágenes de las viviendas con un formato diferente al de las fichas, añadiendo banners informativos para ponerlas más atractivas.
Blog inmobiliario y Youtube
En este supuesto, ni el blog inmobiliario ni YouTube son redes sociales como tal, pero sí son aplicaciones con las que ofrecer un contenido de calidad y llamativo para posteriormente difundirlas por las redes sociales de la empresa.
Cabe resaltar que en ambas aplicaciones, hay que publicar frecuentemente, un vídeo cada 10 días como mínimo en YouTube y una entrada a la semana en el blog. No tienen por qué ser contenidos diferentes, pueden estar relacionados.
¿Qué fines se persigue con la presencia en redes sociales?
Para el sector inmobiliario, con las redes sociales se busca crear el medio de comunicación para los usuarios, aumentar el valor de la marca y ofrecer la cara visible de la agencia a través de estas redes:
Nuevo medio de comunicación para los usuarios. Las redes ofrecen la oportunidad a las agencias de conocer cuál es la reacción de los usuarios ante sus servicios o productos, ya hayan sido publicados o no. En suma, a través de estas se podrá atender a los clientes de forma directa. En resumen, es la vía online con la que escuchar a los clientes, obtener información de ellos y solucionar las cuestiones que planteen los usuarios.
Impulso de la marca de la empresa. Como herramienta de promoción, las redes tienen un gran poder. Con estas, podemos impulsar la reputación de la empresa, aumentando la confianza con los clientes, así como la credibilidad. Una de las opciones es crear campañas enfocadas a fidelizar la marca con los clientes.
Incremento en número de ventas. Al igual que se puede promover un negocio, también podemos aumentar las ventas de este. Especialmente, los pequeños negocios hacen uso de este tipo de marketing para difundir su actividad y obtener nuevos clientes.
Debemos resaltar que el 30% del tiempo que emplea un usuario en Internet, lo realiza dentro de las redes sociales. En suma, los usuarios se fían más de los comentarios de otros clientes acerca de la agencia que de la propia información publicada en la web de esta.
¿En qué consiste el marketing inmobiliario?
El éxito se podrá medir a partir del crecimiento que se experimente dentro del número de seguidores en las diferentes redes sociales, debido a que será el método por el que se difundan los servicios y productos de la empresa.
Aunque el fin primordial para una agencia inmobiliaria es poseer unas redes correctamente actualizadas. Para los grandes negocios, se puede llegar a obtener una gran cantidad de seguidores, capacitando a la empresa que sus publicaciones tengan numerosas visualizaciones. Sin embargo, en el caso de ser una pequeña empresa, no se podrá tener muchos seguidores, por lo que se debe ofrecer publicaciones llamativas frecuentemente para aportar una buena imagen a los futuros clientes potenciales.
Contenido actualizado y profesional
Si logramos tener unas cuentas de redes atractivas, podremos captar nuevos seguidores, que llamen a otros usuarios, con nuestro contenido de interés y actualizado.
Captación de nuevos seguidores desde el trato directo
En el contacto directo y presencial con nuestros clientes, podremos captar también a nuevos seguidores, instándoles de los beneficios de seguir a la agencia por las redes con información más detallada acerca de sus servicios, las promociones, los nuevos inmuebles...
Este proceso de captación también podríamos complementarlo con correos corporativos en los que incluir enlaces a nuestras redes y con mensajes que les animen a seguirnos.
Incluir las redes sociales en carteles o dípticos
En los métodos tradicionales de publicidad, ya sean revistas, carteles o dípticos, es importante añadir los logos de las redes en las que hay presencia. De esta forma, los clientes entrarán en nuestras cuentas y algunos de ellos se convertirán en seguidores.
Publicidad en Internet
La mayoría de las redes sociales ofrecen la oportunidad de crear publicidad con la que llevar a los usuarios a nuestras cuentas en las que tenemos que fidelizar a través de nuestro contenido de calidad. En el caso de Facebook, existe la herramienta Facebook Ads donde podemos administrar la publicidad tanto de Facebook como de Instagram.
Si creamos un anuncio, previamente hay que prestar atención a tres aspectos:
Segmenta tu público objetivo. Hay que tener claro a qué tipo de cliente nos queremos dirigir con nuestro anuncio, algo que dependerá de si es un anuncio de venta o alquiler, de viviendas o locales, de lujo o rurales...
Definir el área geográfica. La búsqueda la podremos restringir por la zona geográfica, dependiendo de si buscamos un público más local o internacional. Cabe destacar que Facebook permite ubicar incluso por código postal con lo que podemos definir la búsqueda por barrios específicos, muy útil para los procesos de alquiler.
Especificar los conceptos clave. Según el target, habrá que definir unas palabras claves u otras con las que queremos que nos encuentren. Por ejemplo: "Alquiler de locales en Triana"
Tres tipos de publicaciones en redes sociales
Dentro del contenido publicado, una agencia inmobiliaria no debe limitarse únicamente a publicar inmuebles, ya que una red social es el medio de comunicación con el usuario, por lo que debemos ofrecer todos los servicios y productos que la empresa posea.
Una publicidad masiva de inmuebles podría causar que los clientes se cansaran de seguir el perfil, llegando hasta el punto de dejar de seguir a la cuenta.
Como método de diversificar el contenido, junto a la publicidad de inmuebles se pueden publicar noticias relevantes acerca de las ubicaciones en las que se vendan las viviendas (incrementando el conocimiento del cliente acerca de esta localidad o barrio), noticias relacionadas con el sector inmobiliario como la evolución de este, consejos para una mayor eficacia a la hora de buscar inmuebles, novedades acerca de la situación económica del sector o pasos a seguir para los usuarios acerca de cómo diferenciar las hipotecas, los aspectos más importantes acerca de los contratos de arrendamiento...
Además, numerosas agencias inmobiliarios poseen sus propios blogs de noticias en los que publicar contenido atractivo para difundirlo por redes o incluso se puede acudir a otras fuentes informativas y publicar el contenido de ellas.
En conclusión, podemos diferenciar tres contenidos diferentes:
Catálogo de viviendas: Publicar imágenes llamativas de los inmuebles de la agencia con un breve y directo texto. Estas imágenes tienen que estar enlazadas con la ficha de la vivienda.
Contenido ajeno: Noticias sacadas de otras fuentes de información que puedan ser difundidas por las redes sociales, apuntando el autor siempre o la fuente de la noticia original.
Contenido propio: Noticias elegidas y redactadas por la agencia y que sean de gran interés dentro del mercado inmobiliario (guías, novedades del alquiler o de hipotecas, situación de los locales...)
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
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Aun así, el peso andaluz en el mapa hipotecario sigue siendo muy relevante. Andalucía comprende casi el 19% del total de 345.186 hipotecas en España, lo que sitúa a Andalucía primera en el ranking regional.
No obstante, pese a los últimos cuatro avances anuales, las cifras de hipotecas siguen estando lejos de las registradas antes de las crisis. Las 65.431 de 2018 contrastan con las 269.000 de 2006 o las 254.000 de 2007. Otro dato que se observa es que la venta de viviendas es muy superior a los préstamos concedidos (101.330 frente a 65.431).
Pero la desaceleración en la concesión de hipotecas tiene su otra cara de la moneda: la aceleración en su valor. El importe medio es cada vez mayor y, en el caso de Andalucía, supera por primera vez los 100.000 euros desde 2011 (104.384) tras incrementarse un 5,7% en el último año, la mayor subida desde 2015.
En 2018, casi la mitad de las hipotecas concedidas en Andalucía se concentraron en Málaga y Sevilla. Además, son las dos únicas provincias que superan el importe medio de 100.000 euros.
Una Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad (y de ahí su denominación de "inversa" o "hipoteca invertida" o "hipoteca revertida") de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las hipotecas inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.
2. Beneficios
La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos?) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.
3. Funcionamiento
Características a tener en cuenta:
Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%.
El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.
4. Condiciones y garantías
Es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
La casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia.
El solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
En el proceso de contratación debe de haber un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
El banco o la aseguradora solo pueden obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no comprometen su patrimonio.
Respecto a las garantías;
La hipoteca inversa es un producto que está regulado legalmente a través de la Ley 41/2007. Se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.
Palabras textuales de la normativa:
"Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socio económicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. [?] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.
Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana ya que en éste caso el receptor del capital sería el heredero.
El conflicto bélico entre Ucrania y Rusia está provocando efectos económicos que están abarcando a todos los mercados, entre ellos, el inmobiliario de España. La situación bélica podrá disminuir la demanda, además de aumentar los precios en la construcción y detener las inversiones. Esto unido a la subida de la inflación causará que las entidades financieras cambien sus estrategias monetarias.
Las multas dirigidas a Rusia tendrán un impacto directo en las inversiones del capital ruso en territorio español. Esto a causa de la larga lista de entidades sancionadas y de la continua devaluación del rublo.
Tanto las medidas adaptadas para sancionar a Rusia como la situación actual donde los precios de la construcción han llegado a máximos históricos van a provocar una bajada significativa de la compra de viviendas por parte de los ciudadanos rusos.
En suma, las operaciones realizadas entre las entidades inmobiliarias y los usuarios tanto rusos como ucranianos se están viendo aceleradas debido a la incertidumbre y el miedo a un futuro cierre de los bancos en estos países.
Características de la compraventa rusa
A pesar de que se relacione a los clientes rusos con la compraventa de viviendas de lujo, en 2020 solamente el 0,3% de este tipo de operaciones llevados a cabo por extranjeros se realizaron por compradores rusos. De este porcentaje, la mayor parte fueron compraventas de hogares de segunda mano. Las zonas más atractivas para los clientes rusos son las islas y el área costera de España.
De entre las zonas que más interés despierta se encuentran las comunidades bañadas por el Mar Mediterráneo, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña.
Aunque los inmuebles que compran son mínimos, el valor de estos es muy elevado, por este motivo los efectos serán más patentes en aquellos mercados dirigidos para la compra extranjera. Alrededor del 30% de los clientes rusos tienden a decantarse por domicilios con una superficie por encima de los 100 m2.
Leve impacto en el mercado inmobiliario español
Las compraventas de ciudadanos rusos se verán reducidas por la situación actual en cuanto a la economía y la movilidad de la población rusa. Sin embargo, respecto al mercado inmobiliario, no tendrá grandes efectos en los precios de la vivienda en España, debido a que el mercado ruso no es el primordial en el sector inmobiliario.
De la misma forma, el mercado ucraniano también supone un porcentaje mínimo en los procesos de compraventa de España, ya que solamente configura el 0,1% del total de este tipo de operaciones.
Los tipos de interés se incrementarán un cuarto de punto, llegando hasta el 0,5% en comparación al 0,25% en el que se sitúa actualmente, tal y como anunció la Reserva Federal. Esta será la primera de las subidas que se confirmarán posteriormente. Según el escrito publicado por el Comité de Mercados Abiertos del banco central de Estados Unidos, será conveniente continuar aumentando los tipos con el objetivo de llegar a la estabilización de la inflación.
Durante este año, Fed prevé hasta seis incrementos de los tipos, llegando a alcanzar el 2%. A pesar de esto, existen otras entidades financieras cuya previsiones apuntan hasta subidas que lleguen al 3% en 2022.
En un principio, se esperaba que las entidades aprobasen un aumento de medio punto de golpe. Sin embargo, la situación delicada causada por la guerra de Ucrania y Rusia ha llevado a dichas empresas a optar por la vía lenta, incrementando los tipos poco a poco.
Dentro de la nota enviada por el Comité se expone: "La invasión de Ucrania por parte de Rusia está causando enormes dificultades humanas y económicas. Las implicaciones para la economía de EEUU son muy inciertas, pero en el corto plazo es probable que la invasión y los eventos relacionados generen una presión adicional al alza sobre la inflación y pesen sobre la actividad económica".
Jerome Powell compareció frente al Congreso, declarando que debido a la inflación superior al 2% y a la positiva situación del mercado laboral, es necesario incrementar los tipos. Esta subida unida a la disminución del tamaño del equilibro de Fed serán consecuencias de la supresión de la política acomodaticia. Sin embargo, se desconoce cuándo se procederá a la disminución.
Previsiones del mercado inmobiliario
Bank of America contaba con que Fed realizase una subida de 25 puntos en este mes y que Powell reaccionase desde una posición radical a la inflación y a las medidas aprobadas por Fed. La situación implica que si durante la segunda mitad de 2022, no se disminuye la inflación, se procederá a implantar políticas monetarias más duras.
Previamente a la pandemia, entidades como Axa IM ya contemplaban un rápido crecimiento de la economía estadounidense, convirtiéndose en autosostenida la inflación. Un hecho que da sentido al incremento de los tipos en shock energético.
Tras 2023 y las constantes subidas, el ciclo se situaría en el 2,0%. Este clico se posicionaría como uno de los más cortos y superficiales de los últimos años. La empresa Fed procederá a disminuir el balance de 9 billones de dólares con el que cuentan, así como de hipotecas y bonos del tesoro.
Efectos de la guerra entre Rusia y Ucrania
Powell defendió durante su discurso que la economía estadounidense no será frenada ni por el conflicto bélico ucraniano-ruso ni por la inflación. En los próximos tres años, Fed prevé importantes subidas del PIB por encima del 2%, mientras que la inflación pasará la barrera del 4% y se situará en el 2,8% ya en 2023.
En suma, Powell continuó negando cualquier opción de una recesión en los próximos años. El presidente argumentó que "todas las señales apuntan a una economía muy fuerte, que no solo podrá soportar sino que florecerá en un entorno de tipos más duros".
Por último, el presidente Powell durante su comparecencia comentó los efectos de la guerra entre Rusia y Ucrania. Este conflicto ha causado que el fin de la inflación se posponga, así como un empeoramiento de los problemas de las cadenas de suministro. "Esperábamos que tocara techo al final del primer trimestre, pero la subida de las materias primas y el hecho de que muchas cadenas de suministro estén enredándose otra vez, evitando a empresas rusas, ha retrasado la caída de la inflación".
Durante el segundo semestre de 2022, prevén que los costes se reduzcan, aunque en unos precios más elevados y con un ritmo más lento de lo que se esperaba. Este ritmo se verá acelerado para el próximo año en 2023.
Debido a que ha sido un sector castigado este tiene una gran capacidad para anticiparse a los cambios de ciclo. Además en la actualidad con el impulso que se le va a dar con los fondos Next Generation este se mantendrá en una senda positiva durante las próximas décadas por lo que se impulsará el desarrollo empresarial, la eficiencia, la productividad, digitalización e industrialización etc. Los datos de la Seguridad Social así lo reflejan, con un incremento de empresas inscritas del 7%. Aunque si se encuentra con algunos escollos como es la falta de mano de obra cualificada, la elevada edad media de los trabajadores y el incremento del precio de las materias primas que repercuten en los precios de los materiales de obra.
En dicho informe se refleja también cómo el 70% de los encuestados vinculan como potencial freno a la actividad, la escasez de mano de obra especializada y el 60% menciona la escasez de mano de obra de forma general.
La financiación y la escasez de demanda han retrocedido posiciones hasta el quinto y sexto lugar.
Concluyendo, la falta de mano de obra cualificada y la evolución de los costes de los materiales pueden poner en tensión la rentabilidad del sector y con ello los recursos que las empresas puedan dedicar para transformarlo.
El importe desembolsado por las arcas públicas para cubrir las nóminas del desempleo se acercaría a 18.000 millones de euros.Además habría que sumar los desembolsos por los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE), subsidios, incapacidades temporales, reposiciones agotadas y las ayudas reconocidas a artistas o el sector taurino que sumarían todos ellos casi 1.900 millones más.
Se añadirían también los 1,5 millones de autónomos que en algún momento de la pandemia han cobrado prestaciones extraordinarias por cese de actividad ahora mismo quedan 349.342, frente a las 432.903 solicitudes que fueron registradas, cerca de 100.000 fueron denegadas.
El importe total de estas prestaciones para autónomos sería de 5.340 millones. A estas prestaciones habría que sumarle las exoneraciones de cotizaciones empresariales por ERTE, que serían unos 6.350 millones, y de las cuotas de autónomos, otros 2.700, y 650 más en concepto de moratorias y aplazamientos de cotizaciones sociales.
Las moratorias legales hipotecarias añadirían más de 23.000 millones, que sumados a los derivados de las ayudas del bono social, los arrendamientos y el ingreso mínimo vital elevaría la cifra final de prestaciones y ayudas entorno a los 60.000 millones de euros en 2020.
La evolución del nivel de estas prestaciones ha sido descendente a lo largo del último año, después de alcanzar su máximo en primavera.
En noviembre continuó consolidándose el descenso del gasto en prestaciones de empleo, ya que estas se situaron en 2.430 millones, de los que 781 millones correspondieron a los pagos por ERTE, frente a los 968 millones de euros que se gastaron en octubre y los 944 millones de septiembre.
Entre abril y noviembre, la prestación por ERTE ascendió a 14.173 millones de euros. La cobertura absoluta del sistema de protección por desempleo fue del 66,2%, por encima de la registrada en 2019 (64,8%).
El gasto medio mensual de prestaciones por desempleo por beneficiario, en el mes de noviembre fue de 1.043,7 euros, lo que supone un aumento interanual de 154,6 euros (17,4%). La cuantía media bruta de la prestación contributiva percibida creció hasta los 862,5 euros. Por su parte, el gasto de las prestaciones de los beneficiarios extranjeros ascendió a 257,6 millones de euros (un 51,6% más que en 2019).
Las ventajas fiscales del testamento son superiores al de las donaciones aunque no siempre es así. En el testamento se ha de dejar constancia de los bienes traspasados.
Existen algunos casos en los que se anula el estado no colacionable de la donación en vida.
Recientemente en Sentencia del Tribunal Supremo se especifica que se puede revocar la dispensa de la colación de la donación si no se especifica en el testamento. Es decir no se tomarán en cuenta versiones anteriores que incluyen la donación del inmueble como no colacionable si no aparece en el testamento.
La otra manera en que se puede anular esta dispensa de la colación es si se considera inoficiosa por afectar negativamente la legítima, es decir, la tercera parte de los bienes del testamento que corresponden a los herederos forzosos. En el cómputo para calcular el valor de la masa hereditaria se toma en cuenta, no solo lo que deja en el testamento, sino también todas las donaciones en vida a alguno de los herederos forzosos o a terceros.
Si los bienes en la herencia no alcanzan ese tercio, se considera que las donaciones en vida son inoficiosas, por lo que se tendrán en cuenta como adelantos de la herencia y se reducirá en la misma proporción la porción correspondiente a los donatarios.
También la herencia sale más rentable a nivel impositivo que la donación debido a que hay zonas en nuestro país donde no se contempla ningún tipo de bonificación.
¿Qué impuestos se pagan finalmente?
Impuestos sucesiones y donaciones
El impuesto de sucesiones y donaciones está regulado por la Ley estatal de Impuestos de sucesiones y Donaciones por la que herederos o donatarios han de pagar una serie de impuestos a Hacienda teniendo en cuenta que cada comunidad autónoma regula de diferentes maneras las reducciones y bonificaciones.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre incremento valor Terrenos Naturaleza Urbana
Además del impuesto de sucesiones y donaciones también hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal sobre el incremento de valor de terrenos de Naturaleza Urbana se paga cuando se hereda o se cobra un bien inmueble, el pago corresponderá a los herederos y donatarios y variará en función de la antigüedad del inmueble.
IRPF
En caso de donación: el donante tendrá que declarar como ganancia patrimonial la donación en su IRPF, a excepción de que se trate de una persona mayor de 65 años y la donación consista en su vivienda habitual.
En caso de herencia: las herencias están exentas de tributar el IRPF salvo que se generen rentas de otro tipo como por ejemplo si se hereda una casa en alquiler se tendrá que declarar este importe, fondos de inversión etc.
La deuda asciende tras caer en octubre a 1,575 billones de euros. No obstante esta subida no alcanza el dato de Septiembre de 1577 billones de euros.
Desde 2008 se aprecia una subida progresiva de la deuda del estado desde los 320.000 millones de euros hasta los 1,400 billones de Euros a finales de 2023.
Seguridad Social sube la deuda
Salvo los Ayuntamientos, en el resto de las Administraciones públicas (Estado, CCAA y la Seguridad Social) aumento la deuda en Noviembre de 2023.
El aumento de la deuda en el caso del Estado tuvo un incremento del 0,3% llegando a 1,414, 4919 millones más en un mes.
Las comunidades autónomas han elevado su deuda frente al mes de octubre, hasta los 324.456 millones de euros, unos 838 millones de euros más (0,3%), mientras que en tasa interanual experimenta un repunte del 2,4%.
La Seguridad Social ha incrementado su deuda en noviembre hasta los 116.172 millones de euros,. El incremento intermensual e interanual es del 9,4%. Detrás de este aumento están los préstamos del Estado a la Tesorería General
Por último, en los Ayuntamientos en noviembre la deuda fue de 22.889 millones de euros, 0,2% menos que el mes anterior bajando un 0,3%.
El empleo en el sector de la construcción está creciendo más del doble de la media a pesar de que no dispone de mano de obra cualificada además del retraso en recibir las ayudas comunitarias que deben ser ejecutadas como plazo máximo en 2026 como así afirma el presidente de la CNC.
La CNC Confederación Nacional de la Construcción ha pedido al Gobierno la derogación de la Ley de Desindexación para garantizar la viabilidad de los proyectos y contratos ya que la escalada de precios de las materias primas es uno de los principales escoyos que amenazan el sector.
Los dos más importantes desafíos del sector de la construcción según la Royal Institution of Chartered Surveyors RICSson el déficit de trabajadores y el encarecimiento de los precios de las materias primas.
La previsión de 2021 es crecer un 7% este año en línea con las de Euroconstruct, que pronostica un avance del 5,5% en el segundo semestre y un 6% en 2022.
Por segmentos, la producción en edificación se incrementará un 7,6% respecto a 2020 mientras que la ingeniería civil lo hará un 4,5%.
El avance de la producción en edificación será superior al civil, ya que estará impulsado por la rehabilitación, que avanzará un 10,4%, mientras que las viviendas de obra nueva contribuirán con un crecimiento del 8% y la edificación no residencial aumentará un 4,9%.
El consejero de vivienda de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo Domínguez comenta en rueda de prensa "La vivienda es una competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid" y esta ley supone "una excesiva regulación por parte del Estado",
Podría existir inconstitucionalidad hasta en 11 apartados de 8 artículos de dicha norma estatal y en una de las disposiciones finales, la que se refiere a la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En concreto el recurso ante el TC se fundamenta en la excesiva regulación estatal de aspectos de la Ley de la vivienda como el derecho a la vivienda, la protección pública o la definición de las zonas de mercado residencial tensionado.
Esta medida pretende duplicar los contratos a menores reduciéndose el impago del alquiler y fomentándose los arrendamientos de viviendas.
Con este tipo de seguro se consigue un contrato de alquiler seguro tanto para arrendadores como para arrendatarios además de garantizar el cobro de las rentas durante 24 meses sin ningún impago dicho seguro incluye también cobertura de asistencia jurídica en caso de acudir a procedimientos judiciales de desahucio.
Dicha medida supondrá la ampliación del parque de viviendas para alquilar en la Comunidad de Madrid generándose una amplia bolsa de vivienda para alquilar a precio asequible y confiando en que se produzca una mayor demanda y bajada de precios.
Ya se ha publicado la orden con la regulación del seguro de dos años en el Boletín Oficial de la Comunidad en el Plan Alquila Joven que se puso en marcha en julio del año pasado.
Esta medida junto al programa de fomento del arrendamiento de 2008 y el Plan Vive pretende solventar los problemas de emancipación de los jóvenes en la Comunidad de Madrid.
Desde que surgió el Plan Alquila se ha beneficiado a 150.000 madrileños incrementándose la firma de 100.000 contratos de alquiler distribuidos a través de los municipios de la Comunidad, en dicho programa se han adscrito 800 viviendas de las cuales 585 están situadas en la capital.
Regionalmente, todas las autonomías crecieron frente al año pasado. Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en junio fueron la Comunidad de Madrid (99,3%), Aragón (89%) y Andalucía (88,4%). Por su parte, Cantabria (24,3%), País Vasco (29,3%) y el Principado de Asturias (38%) registraron los menores aumentos.
Compraventa vivienda junio 2021: La opinión de pisos.com
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que "si bien es lógico que tras un 2020 marcado por la pandemia se registren aumentos interanuales abultados, hay que poner en valor los datos de junio, pues fue precisamente el primer mes en el que el estado de alarma dejó de estar en vigor"
En el 1er trimestre de 2024 se movieron 34.500 millones de euros. Esto supone un 26% menos que en 2023 y siete caídas trimestrales consecutivas. Las compraventas de oficina bajaron un 45% y en el caso de París, por ejemplo, fueron las peores en cifras de su historia.
En España, en concreto, en 2023 la compraventa de viviendas cayó un 11,2% y los precios de la vivienda aumentaron un 1,5% anual
¿Qué hay detrás de este bloqueo del mercado inmobiliario en el 1T 2024?
Debajo de esta situación de paralización inmobiliaria subyace una clara brecha entre las expectativas de los compradores y los vendedores. Estamos en un momento de gran incertidumbre respecto a la esperada bajada en los tipos de interés. El mercado inmobiliario y su financiación ha sido golpeado con las medidas para paliar la inflación además de los cambios en el entorno laboral y las presiones medioambientales y aunque la situación actual es de recuperación y esa es la esperanza de los inversores que necesitan un fortalecimiento de los precios de venta de los inmuebles ya que muchos vendedores inmobiliarios no pudieron evitar la bajada de precios de los inmuebles debido al vencimiento de préstamos y fondos. No obstante los expertos consideran que en el momento que estamos el mercado sigue siendo un lugar dificultoso para las transacciones inmobiliarias.
En definitiva es inevitable reconocer que la tendencia actual es hacía la recuperación y el aumento de volumen de operaciones pero el problema está en las dudas de compradores e inversores sobre "cuándo" se producirá el cambio.
En los casos analizados por MSCI Real Assets, se advierte por ejemplo una brecha del 20% entre los precios solicitados para compraventa de oficinas en Londres y los valores reales de las operaciones de compraventa realizadas.
Enlace directo al artículo en Bloomberg: European Real Estate Deals Slump to Lowest Level in 13 Years
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
Colaborador:
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
Colaborador:
La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.
He encontrado una referencia de mucho interés en un "paper" que me ha remitido www.academia.edu (1)
En él he encontrado la siguiente referencia a Hasparté:
[?] Otros ejemplos de conexión con Séneca son más evidentes, como la idea de la necesidad de reconocer los propios errores y no creer que todos los vicios provienen de causas externas, que recuerda Hurtado de Mendoza a Luis de Ávila recurriendo a la anécdota del ?lósofo sobre Arpaste, criada que se vuelve ciega y cree que el problema es la oscuridad:
¿Qué otra cosa haces sino mejorarte de día en día, abandonar alguno de tus errores, darte cuenta de que están en ti los defectos que piensas que están en las cosas? De hecho, atribuimos al lugar y al tiempo o algunos de nuestros defectos, mas estos a cualquier sitio que nos traslademos nos han de acompañar. Sabes que Harpaste, la sirvienta boba que tenía mi mujer [...] ha perdido repentinamente la vista. Te cuento un hecho increíble, pero auténtico: ignora que está ciega; constantemente pide a su guía que la traslade de sitio; alega que la mansión está a obscuras.74 [?]
74 Séneca, Epístolas morales a Lucilio, I, pp. 292-293. Ep. V, 50.
Y enseguida se me ha planteado esta cuestión: ¿No estará nuestro sector inmobiliario sufriendo un cierto síndrome de Hasparté?
Esto es: ¿no estaremos pensando en que la casa está a oscuras ? la Crisis es externa y no nos afectará a nosotros o si lo hace, lo que hacemos actualmente es suficiente? cuando realmente lo que pasa es que estamos ciegos frente a la misma? Y que, como no vemos, la oscuridad no está en nosotros sino en el exterior,
No, no, aunque la oscuridad ?la Crisis? está ahí fuera, nos afecta y tenemos que resolverla para poder seguir navegando con seguridad.
No podemos excusarnos en su externalidad, lo que hay que hacer es encender la luz.
Y para ello le convendría repasar los artículos que venimos dedicando últimamente a nuestro tratamiento de la Crisis, bien sea por la vía de la retirada, bien por la de la resistencia.
Y este fragmento de la misma, (las negritas son nuestras) le vendrá bien:
No conocemos nuestros defectos. He recibido tu carta muchos meses después de que tú la enviaras; por eso creí inútil de preguntar qué hacías a aquél que la trajo. Muy buena memoria tiene, si se acuerda, por bien que confío que ya vives así que, donde quiera que estés, sé lo que haces. Porque ¿qué otra cosa haces que estar cada día mejor, deshacerte de algunos errores, e ir entendiendo que son tuyo los defectos que atribuyes a las cosas? Pues a veces imputamos a los lugares y al tiempo aquellos defectos que, donde quiera que nos traslademos, nos siguen. Ya sabes que en mi casa ha quedado como una carga hereditaria, Harpaste, la fatua que tenía mi mujer. Siento una gran aversión por estas equivocaciones; si alguna vez me quiero divertir con un fatuo, no me hace falta buscarlo muy lejos: me río de mí mismo. Esta vanidosa perdió de repente la vista, y te contaré una cosa increíble, pero verdadera; ignora que es ciega, y a menudo pide a su guía que le cambie de habitación, porque dice que la casa es oscura. Esto que nos hace reír en ella, constate bien claro que nos pasa a todos nosotros; nadie no se reconoce avaro, nadie que es concupiscente. Y aún, los ciegos piden un guía, y nosotros andamos equivocados sin guía, diciendo: «Yo no soy ambicioso, pero en Roma nadie puede vivir de otra manera; yo no soy malversador, pero la ciudad exige grandes gastos. No es culpa mía si soy iracundo, si aún no me he señalado una norma de vida: esto lo hace la juventud» ¿Por qué nos engañamos? No nos es extraño nuestro mal, está dentro de nosotros, reside en las mismas entrañas; por eso nos protegemos difícilmente, ignorantes de nuestra enfermedad. Puestos a que ahora comenzásemos a protegernos. ¿Cuándo nos liberaremos de la virulencia de tantas enfermedades? Pero ahora ni tan siquiera llamamos al médico, el cual tendría la tarea más fácil, si trabajase en un vicio reciente; mostrándonos él lo correcto, las almas tiernas y principiantes lo seguiríamos. Nadie ha encontrado la dificultad de volver a la naturaleza, si antes no se ha apartado, pues nos damos vergüenza de aprender a tener sentido común.
El Tribunal Supremo mediante Auto de 5-12-2019 tras el recurso interpuesto por el Gobierno de Cantabria estima que es necesario por interés casacional "Determinar si en el caso de aportación sin contraprestación por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad conyugal, tal transmisión se encuentra sujeta al ISD o, por el contrario, al ITPAJD y, en el primer caso, si el sujeto pasivo es la sociedad de gananciales o el otro cónyuge".
Ahora en sentencia del 3 de marzo el alto Tribunal considera que las aportaciones de bienes inmuebles en régimen de gananciales no tributan ni en el Impuesto de Donaciones ni en el de ITP porque "constituye un patrimonio separado distinto del patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, y que funciona como un régimen de comunidad de adquisiciones. Por ello, cuando, se produce una aportación de un bien a favor de la sociedad de gananciales, no se produce la copropiedad del bien entre los cónyuges sobre una cuota determinada, no existe un proindiviso, sino que ambos cónyuges son titulares del total".
Por lo tanto el Supremo considera imposible gravar esta donación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones porque el sujeto pasivo no es persona física sino jurídica que es la sociedad de gananciales.
La aportación de una vivienda a un régimen de gananciales también se escapa del pago del ITP porque este impuesto grava las transmisiones onerosas y en este caso se trata de una transmisión gratuita.
Por lo tanto esta doctrina casacional es muy favorables para los ciudadanos ya que supone una importante reducción de la fiscalidad.
» Calculamos el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir en algunos de los mercados inmobiliarios internacionales que presentan señales de sobrevaloración.
Ejercicios de sensibilidad para los mercados inmobiliarios internacionales
En el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte I)» hemos documentado signos de sobrevaloración en distintos mercados inmobiliarios internacionales. Si bien algunos de ellos ya han empezado a corregirse, la tensión en las ratios de accesibilidad a la vivienda y el endurecimiento de la política monetaria resaltan la exigencia del entorno económico. Para calibrar la fuerza que ambas dinámicas pueden ejercer sobre estos mercados, realizamos dos ejercicios complementarios que nos informan sobre el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir.
En primer lugar, calculamos la caída del precio de la vivienda necesaria para que la ratio de accesibilidad a la vivienda (precio de la vivienda entre la renta disponible del hogar) volviera, en los próximos dos años, al nivel anterior al estallido de la pandemia. En segundo lugar, estimamos un modelo econométrico que nos informa sobre la sensibilidad del precio de la vivienda frente a un shock del tipo de interés para cada uno de los países.
Según la primera metodología,1 y para el conjunto de los 25 países analizados, el ajuste promedio del precio nominal de la vivienda en los próximos dos años desde su valor máximo podría ser de alrededor del 13%.2 Sin embargo, las diferencias entre países son reseñables. EE. UU. y Nueva Zelanda son los mercados en los que estimamos que el ajuste del precio de la vivienda debería ser mayor (cercano al 20% peak-to-bottom) para recobrar la ratio de accesibilidad de finales de 2019. En ambos países los precios empezaron a caer a mediados del año pasado, pero todavía quedarían pendientes unos dos tercios del ajuste total estimado. Por el otro lado, en Italia estimamos que el precio de la vivienda tiene margen de crecimiento en los próximos dos años, puesto que el aumento previsto de la renta de los hogares ya conseguiría por sí solo que la ratio de accesibilidad converja, a finales de 2024, al nivel del 4T 2019. Para España, no se estima que sea necesario un ajuste material en el precio de la vivienda. Suecia, Australia y Canadá, que se encuentran entre los mercados que más se llegaron a sobrecalentar, destacan por haber realizado ya más de la mitad del ajuste. En cambio, Luxemburgo y Países Bajos, con un potencial de ajuste similar (alrededor del 15%), solamente habrían completado una cuarta parte del camino.
1. Este cálculo asume que la renta del hogar en 2023-2024 (el denominador de la ratio de accesibilidad) crece al mismo ritmo que el PIB real y según las previsiones del FMI (WEO de octubre de 2022). También hemos realizado cálculos alternativos usando previsiones del PIB per cápita y del PIB nominal. Los resultados son cualitativamente similares. Es decir, el ajuste para recobrar la ratio de accesibilidad del 4T 2019 se consigue, en parte, gracias a la mejora del denominador (renta).
2. Consideramos un periodo temporal de ocho trimestres para que se realice este ajuste, puesto que es el tiempo que el impacto del endurecimiento de la política monetaria suele tardar en alcanzar su impacto máximo tras el incremento de los tipos de interés oficiales por parte de los bancos centrales.
A pesar de que los ajustes potenciales estimados son elevados, también es importante remarcar que, incluso así, el precio de la vivienda seguiría estando a finales de 2024 por encima del nivel de diciembre de 2019 en todos los países. Es decir, se trata de una corrección parcial del precio de la vivienda tras los fuertes repuntes registrados durante la pandemia (véase el segundo gráfico).
La segunda metodología3 señala que el endurecimiento de la política monetaria observado en los últimos trimestres tiene, de mediana, un potencial de ajuste sobre los precios cercano al 5%.4 El análisis sugiere que las subidas de tipos tardan alrededor de ocho trimestres en transmitirse plenamente sobre los precios de la vivienda, lo que apunta a un enfriamiento gradual de los mercados inmobiliarios que podría prolongarse durante 2023 y 2024. Además, este ejercicio nos permite separar el impacto final del endurecimiento monetario entre dos fuerzas: por un lado, la sensibilidad de cada economía a una subida de tipos determinada; y, por el otro, la subida de tipos realmente observada en los últimos trimestres. Así, y en una línea parecida a la del primer ejercicio, en algunas economías estimamos un potencial impacto que se acerca al 15%, mientras que en otras apenas se estima efecto.
3. Reproducimos y extendemos al resto de los países el modelo de la eurozona de Battistini et al. (2022), «The impact of rising mortgage rates on the euro area housing market», BCE, Boletín Económico 6/2022. En concreto, estimamos un vector-autorregresivo entre el precio de la vivienda, la inversión residencial y el tipo de interés hipotecario, añadiendo variables de control (PIB real, IPC, tipo de interés interbancario de corto plazo y crédito inmobiliario), para el periodo 2003-2022. Las funciones de impulso-respuesta se estiman con el método de proyecciones locales.
4. Analizamos un grupo de países anglosajones (EE. UU., Reino Unido, Canadá y Australia), otro de europeos (agregado eurozona, Alemania, Francia, Italia, España, Países Bajos e Irlanda) y otro de escandinavos (Noruega, Dinamarca y Finlandia).
Por ejemplo, en EE. UU. la sensibilidad estimada de los precios inmobiliarios a los tipos de interés no es de las más elevadas de la muestra, pero el endurecimiento monetario sí lo ha sido y se traduce en un potencial de corrección relativamente alto (casi del 20%). La imagen para el conjunto de la eurozona es parecida, aunque algo más moderada por su menor tensionamiento de los tipos de interés (potencial algo inferior al 15%). Sin embargo, el impacto estimado entre las grandes economías europeas es claramente inferior (entre ?2% y ?10%). En el conjunto de la muestra, los mercados más señalados por este ejercicio son los anglosajones, con Canadá, Australia y el ya mencionado caso de EE. UU., además de Países Bajos en Europa.
1. Este cálculo asume que la renta del hogar en 2023-2024 (el denominador de la ratio de accesibilidad) crece al mismo ritmo que el PIB real y según las previsiones del FMI (WEO de octubre de 2022). También hemos realizado cálculos alternativos usando previsiones del PIB per cápita y del PIB nominal. Los resultados son cualitativamente similares. Es decir, el ajuste para recobrar la ratio de accesibilidad del 4T 2019 se consigue, en parte, gracias a la mejora del denominador (renta).
2. Consideramos un periodo temporal de ocho trimestres para que se realice este ajuste, puesto que es el tiempo que el impacto del endurecimiento de la política monetaria suele tardar en alcanzar su impacto máximo tras el incremento de los tipos de interés oficiales por parte de los bancos centrales.
3. Reproducimos y extendemos al resto de los países el modelo de la eurozona de Battistini et al. (2022), «The impact of rising mortgage rates on the euro area housing market», BCE, Boletín Económico 6/2022. En concreto, estimamos un vector-autorregresivo entre el precio de la vivienda, la inversión residencial y el tipo de interés hipotecario, añadiendo variables de control (PIB real, IPC, tipo de interés interbancario de corto plazo y crédito inmobiliario), para el periodo 2003-2022. Las funciones de impulso-respuesta se estiman con el método de proyecciones locales.
4. Analizamos un grupo de países anglosajones (EE. UU., Reino Unido, Canadá y Australia), otro de europeos (agregado eurozona, Alemania, Francia, Italia, España, Países Bajos e Irlanda) y otro de escandinavos (Noruega, Dinamarca y Finlandia).
En este contexto, los datos oficiales recientemente publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Encuesta Continua de Hogares relativa al año 2020 muestran que el tamaño medio del hogar en España se situó en 2,5 personas, la misma cifra que el año anterior, mientras que el 55% de los jóvenes de 25 a 29 años vivía con sus padres. Pero, ¿y qué pasó con el comportamiento de la demanda inmobiliaria a la hora de encontrar una vivienda? ¿Cuáles son los cambios y nuevas tendencias que aparecieron durante la pandemia y que podrían haber llegado para quedarse?
Los contactos para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, en línea con la emancipación tardía de los jóvenes
Los datos estadísticos de pisos.com sobre el comportamiento de sus usuarios a la hora buscar una vivienda durante el pasado año plasmaron el aumento del interés por viviendas unifamiliares más grandes y con espacios exteriores. Los contactos realizados por los usuarios para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para estudios el crecimiento apenas fue del 5%. Por otra parte, los contactos para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, algo que va en la línea del retraso registrado en la edad de emancipación de los jóvenes revelado por el INE.
Además, la oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones muestra el protagonismo que han adquirido las viviendas más amplias. Las viviendas con 3 habitaciones acapararon el 43% del total de viviendas ofertadas en 2020 de entre 0 y 4 habitaciones, seguidas de las de 2 habitaciones (26%) y de las de 4 (18%). Las viviendas con una sola habitación cierran la lista con un 9% del total, aunque el número de viviendas de esta tipología creció un 22% respecto al 2019, lo que podría indicar que se está tratando de dar salida a viviendas pequeñas vendiéndolas o alquilándolas para optar por viviendas unifamiliares que cumplan las exigencias poscovid.
La oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones constató el protagonismo de las viviendas más amplias. De la oferta total de 0 a 4 habitaciones, las de 3 acapararon el 43% del total
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, incide en que "si bien no puede decirse que de un año para otro se haya dado un cambio drástico en la tipología de los hogares, las cifras estadísticas sí permiten afirmar que la pandemia ha marcado un antes y un después en nuestra forma de vivir y convivir". "Lo que hoy es sólo una tendencia al alza, en unos años será una realidad, por lo que el sector inmobiliario y su parque de viviendas deberán estar preparados para poder ofrecer soluciones a las futuras necesidades de la demanda", indica el experto.
En términos contextuales, según el INE, el tipo de hogar más frecuente en 2020 fue el formado por parejas, con o sin hijos, que supuso el 54% del total. Mientras, en España hubo 4.849.900 personas viviendo solas el pasado año, de las que un 43,6% tenían 65 o más años y, de ellas, un 70,9% eran mujeres. En cuanto a los hogares unipersonales de menores de 65 años, el 59,1% estuvieron formados por hombres y el 40,9% por mujeres.
La complicada situación económica está perjudicando el poder adquisitivo de numerosas familias. El incremento de los tipos de interés, la recesión económica y la elevada inflación están causando el encarecimiento de las hipotecas de vivienda. Esto está llevando al sector económico a recurrir a alternativas para ayudar a las familias con mayores dificultades para afrontar esta escala de precios.
Para ello, podrán recurrir al Código de Buenas Prácticas que se aprobó en la crisis previa para estos casos concretos. Dentro de este Código, hay varias alternativas para las familias que no pueden abonar la tasa de préstamo. Algunas de estas alternativas son daciones en cobro que dan la opción de abonar la hipoteca, entregando el piso, reestructuraciones de deudas o quitas.
Estas alternativas solo podrán acceder aquellas familias que cumplan con los requisitos del "umbral de exclusión". Un umbral que en la actualidad dejaría fuera a gran parte de la sociedad español afectada por el incremento de los tipos de interés.
Modificaciones en los requisitos de acceso del Código de Buenas Prácticas
Por ello, se plantea incrementar dicho umbral, aumentando la renta máxima que actualmente se sitúa en el triple del Iprem, es decir, 24.318,84 millones. Existe una excepción para aquellos hogares con miembros con discapacidad o enfermedad severa, en el que se incrementa el umbral a cinco veces el Iprem.
Otro de los requisitos del "umbral de exclusión" hace referencia a que el préstamo que no se puede saldar debe ser el de la vivienda habitual y no el de otro inmueble en propiedad. Además, el esfuerzo del cobro de la cuantía pendiente tiene que situarse como mínimo en el 50% de los ingresos netos. En este aspecto, también se solicita que este mínimo se reduzca al 40%.
Por otro lado, CaixaBank ha propuesto rescatar las moratorias en el cobro del capital en 12 meses para aquellas hipotecas de vivienda más asfixiadas. Una medida que se aplicó durante el Covid-19 para impedir un gran número de impagos y de desahucios. Sin embargo, otras entidades se han posicionado en contra de la medida al ser una decisión gravosa para las provisiones. En suma, la Autoridad Bancaria Europea permitió la aplicación de esta medida durante la pandemia del Covid, pero no se espera que vuelva a aprobarla, teniendo en cuenta que sería únicamente a nivel nacional.
A pesar de que de momento no se aprecia una tendencia de impagos, el sector bancario sopesa que entre un 15% y un 16% de sus clientes tendrán dificultades para resistir a los elevados números de los préstamos hipotecarios.
La artesanía es tendencia en la mayoría de los hogares durante 2022. Actualmente como objetos de decoración están siendo muy apreciadas porque son hechas a mano, por la versatilidad que presentan y por su atractivo.
En su elaboración no interviene ni la maquinaria ni la automatización, solamente el talento la originalidad y el trabajo humano. Consideradas como objetos culturales de gran valía. En las artesanías se utilizan materiales que no se tratan industrialmente. Colorantes naturales, textiles puros, inspiración local. Son productos elaborados con métodos tradicionales aprovechándose así textiles y fibras naturales para su uso.
Las artesanías son variadas y proceden de todas las regiones del mundo por lo que es una decoración de gran variedad temática y cultural. Actualmente se recurre mucho a las fibras naturales y textiles crudos que se utilizan tanto en objetos de decoración, vajillas, mobiliario, cerámica, barro y mucho más.
Características de la artesanía actual
Las artesanías se encuentran elaboradas en vidrio, madera, cestería y esparto. También para elaborarla se recurre a los metales. En textiles podremos encontrar muchos maravillosos tejidos en piezas como cojines o ropa de cama. Y en ese mismo sentido, los03 bordados y encajes. Desde luego, también las alfombras. Unas de las artesanías más populares es la elaborada en cuero así como las joyerías.
También mencionar la cestería, que está triunfando en todos los espacios del hogar en sus diferentes versiones ya que pueden estar presente en los salones a modo de maceteros, objetos de decoración, como guarda ropas, jaboneras etc.
Con el ratán, el mimbre y otros se pueden elaborar desde bandejas hasta sillas y otros muebles. Son una de las formas más fáciles de decorar con artesanía, porque se integran fácilmente.
Y así como estos podrás encontrar infinidad de elementos decorativos. ¿A qué esperas? Es tiempo de cambiar la decoración.
Debido a la subida de los precios de los materiales de proyectos públicos en el sector de la construcción, la indemnización de la que disfrutan las constructoras será limitada por el Gobierno. Esta limitación, según el propio mercado, podría afectar a los planes que no se encuentren dentro del reequilibrio económico.
El Real Decreto-ley que se prevé aprobar pretende regular las cuantías económicas de los proyectos de construcción. El último borrador publicado de dicho decreto dictaba que la compensación económica no se situará por encima del 20% del coste de la contratación. Si los contratistas desean acceder al reequilibrio, tendrán que verificar que se ha experimentado un aumento en el precio de materiales como el cobre, materiales bituminosos o siderúrgicos que se sitúe por encima del 8% del importe registrado en el contrato de 2021.
En esta nueva normativa, el Ejecutivo no incluye la regulación de los precios de energía, restringiendo, a su vez, la repercusión de los certificados desde el 1 de enero de 2021. De esta forma, se deja a un lado las alzas de los costes experimentados desde el primer trimestre de 2020.
La normativa podrá aplicarse en territorios autonómicos que la aprueben
El Real Decreto-Ley apunta que: "La revisión excepcional de precios se reconocerá cuando el incremento del coste de los materiales empleados para la obra adjudicada haya tenido un impacto directo y relevante en la economía del contrato durante el ejercicio 2021". Esta normativa está compuesto por tres disposiciones finales, una derogatoria y cinco artículos con acciones extraordinarias para la regulación de los costes en los proyectos públicos de obras. El Real Decreto-Ley expone que dichas medidas se aplicarán "excepcionalmente, en los contratos públicos de obras, ya sean administrativos o privados, adjudicados por cualquiera de las entidades que formen parte del sector público estatal que se encuentren en ejecución a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley". Esto se implantará en aquellas ciudades y comunidades autónomas que lo acepten.
La Ley de Contratos del Sector Público es la encargada de regular los costes en las contrataciones de obra. Solamente se aplicará en el supuesto en el que haya pasado dos años desde la contratación formal y se haya efectuado mínimo en un 20% de su cuantía. A pesar de esto, el Decreto dará la posibilidad de ofrecer excepcionalmente el reequilibrio en el caso en el que estas premisas no se cumplan o no aparezcan explícitamente en el contrato. En estos dos casos, se excluirá el concepto que reproduzca el elemento de precio que corresponda a la energía.
Sin embargo, la regulación de los costes se incluirá solamente en las contrataciones de proyectos en los que, según la normativa, "el incremento del coste de materiales siderúrgicos, materiales bituminosos, aluminio o cobre, calculado aplicando a los importes del contrato certificados en el ejercicio 2021 su fórmula de revisión de precios si la tuviera, y en su defecto, aplicando la que por la naturaleza de las obras le corresponda de entre las fijadas en el Real Decreto 1359/2011, de 7 de octubre, considerado individualmente o en conjunto, exceda del 8% del importe certificado del contrato en el ejercicio 2021". Previamente, el porcentaje se preestableció en un 5%, pero se ha aumentado al 8%.
La cifra de la regulación excepcional no podrá superar el 20% del coste de la contratación. Esto no se considerará a las consecuencias del límite establecido del 50% en las normas previas a la nueva normativa.
Aspectos polémicos que el sector de la construcción denuncia
Dichas limitaciones provocarán que numerosas obras no puedan acceder a la regulación de los precios si no poseen los porcentajes necesarios de materiales concretados o si acceden, no le compensarán el incremento experimentado en los precios. Lo mismo sucederá con aquellas obras que no hagan uso de los materiales que más han afectado a la subida de los costes como el acero.
Otro aspecto que denuncia el propio sector reside en que las medidas se implantarán según el índice de costes que establece el Gobierno, que se sitúa por debajo de los precios reales. A pesar de ser una medida urgente, el último índice que se público se fecha a principios de 2021.
Renuncia a peticiones
Además, la normativa decreta que el pago de la indemnización se encontrará sujeto a que el contratista decida desistir de peticiones judiciales o administrativo por la subida del precio de los materiales. En el momento en el que apruebe la regulación de precios, el contratante tendrá que crear una planificación nueva de trabajo que se ajuste a las nuevas circunstancias del proyecto. El contratista estará obligado a ello y si lo incumple, se le impondrá severas multas.
Esta Sentencia supone un cambio de criterio en la materia pues, hasta ahora, el Tribunal Supremo y la mayor parte de las Audiencias Provinciales, no habían apreciado que el IRPH, siglas del "Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios", adoleciera de nulidad.
Ahora, con esta nueva Sentencia, se abre la puerta a miles de reclamaciones de usuarios afectados por este índice que ven cómo se les reconoce también la posible abusividad y falta de transparencia de una cláusula financiera y de un índice, cuyo funcionamiento y cálculo es difícil de comprender, y que ha supuesto una importante desigualdad entre aquellos consumidores con hipotecas referenciadas al Euríbor y aquellos otros vinculados por el IRPH que siempre ha estado por encima del anterior.
Aplicación de la Circular 5/ 1994
Así, el TJUE viene a destacar la importancia de la Circular 5/1994 del Banco de España, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, recordando que corresponde a los tribunales españoles determinar si el proceso de contratación del préstamo fue transparente o no y si ha existido abusividad por parte de la entidad bancaria, al mismo tiempo que establece una serie de recomendaciones o parámetros para determinar la transparencia.
Esta Circular establece que el IRPH es un TAE en sentido estricto, lo que significa que el mismo indica el coste anual de la operación, incluyendo comisiones y gastos, lo que incluso puede suponer un caso de doble retribución de determinadas prestaciones al Banco.
A fin de adecuar el IRPH al resto de índices del mercado, la Circular del Banco de España establece la necesidad de aplicar un diferencial negativo para equilibrarlo y no ir en contra del consumidor. Y podemos asegurar que, prácticamente el 100% de las hipotecas, no establecen dicho diferencial negativo por lo que no cumplirían los criterios de transparencia en la contratación.
Será por tanto ahora el Juez nacional el que deba examinar si la mera referencia en la hipoteca a la existencia de esta Circular es suficiente o no.
Falta de transparencia y abusividad
En mi opinión, comprender el alcance de la misma supone una investigación jurídica no exigible y excesiva para cualquier consumidor medio, al no ser una información fácilmente accesible, por lo que se daría una clara falta de transparenciaen la contratación por falta de información suficiente y comprensible al consumidor.
Además de ello, el control de abusividad de la cláusula pasa necesariamente por hacer una comparativa entre el modo de cálculo del tipo de interés aplicado (IRPH) y otros tipos de interés del mercado en las mismas fechas, lo cual usualmente tampoco se ha llevado a cabo por los Bancos.
Nulidad de la claúsula
Aunque los criterios son claros y parece más que probado que los consumidores no han recibido información suficiente por lo que la cláusula hipotecaria de determinación del tipo de interés podría ser considerada nula de pleno derecho, esta Sentencia, ha de ser objeto de valoración y aplicación por los Tribunales españoles pudiendo darse posturas discordantes en las distintas Audiencias Provinciales.
Lo ideal sería que el Tribunal Supremo se pronunciara al respecto a fin de unificar criterios pues, a buen seguro, las sentencias favorables que se puedan obtener en primera instancia, serán objeto de recurso de apelación por parte de las entidades bancarias, haciendo que los procesos se ralenticen en perjuicio del consumidor y que incluso pueda haber pronunciamientos contradictorios, lo que sólo contribuye a crear más confusión.
Esta información, debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario; tanto de la información contractual como de las consecuencias económicas de dicho contrato.
Si llegaran a la conclusión de que dicha cláusula (IRPH) es abusiva, tendrán que sustituirla por un índice legal aplicable de manera supletoria.
Recomendamos no firmar ningún documento con el banco sin que lo haya visto un abogado experto. Con la aceptación de la propuesta de las entidades financieras es probable que estés renunciando a la posibilidad de emprender acciones legales además de que puede no ser el acuerdo más te favorece.
Cuatro son las sentencias conocidas dictadas por Juzgados españoles que han decidido anular la cláusula de intereses remuneratorios que contiene como referencia el IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios), por falta de transparencia. Este indicador es sustituido por el Euribor.
Las sentencias (una de un Juzgado de Burgos, dos de un Juzgado de Lérida y la última conocida, de 20 de abril de 2020, Palma de Mallorca), siguen la doctrina dictada por el Tribunal Europeo en sentencia del pasado 3 de marzo 2020, contraria a la dictada por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2017. Europa considera que el IRPH, aunque sea un índice oficial y publicado en boletines oficiales, puede y deber ser sometido al control de abusividad y de transparencia.
G&G Abogados, puntualiza que esto significa que son los jueces nacionales los que deben controlar si por parte del profesional, y en el momento de su comercialización, se facilitó, al consumidor, la información precontractual obligatoria, para que este último pudiera adoptar una decisión meditada y fundada para contratar precisamente ese índice y no otro.
Los bancos que han sido condenados, hasta la fecha, son Caixabank y Banco Popular.
En esencia, dichas cuatro sentencias plantean en los casos analizados individualmente que:
Existe una falta de precisión en la definición del IRPH, se trata de una cláusula con remisión normativa, lo que no se puede considerar como válido a efectos de información precontractual.
El IRPH presenta una especial complejidad, lo que lo convierte en un elemento idóneo para el control judicial de transparencia y, por tanto, para analizar si el profesional facilitó al consumidor una información precontractual adecuada que llevara a este último a comprender, no solamente el mecanismo de aplicación del índice, sino también de qué manera se iba a comportar económicamente a lo largo de la vida del contrato de préstamo, y por tanto, cómo iba a influir en la propia economía del consumidor.
Se analiza en alguna de las mencionadas sentencias que no se facilitó al consumidor información por la que se indicara la posibilidad de Cajas y/o entidades, de influir en el IRPH, así como tampoco que para su cálculo se tomaba en consideración la TAE (Tasa Anual Equivalente), comprensiva de comisiones y gastos.
Las consecuencias de dicha declaración de nulidad (siguiendo las instrucciones establecidas por el TJUE) no pasan por dejar el préstamo sin intereses, pues desnaturalizaría su carácter mercantil, "puesto que la intención del profesional no es que sea gratuito". Por tanto, lo que se hace es reintegrar la cláusula, determinándose que el préstamo se debe recalcular desde su inicio con el tipo de interés Euribor, debiendo de reintegrarse al consumidor los intereses pagados en exceso durante la aplicación del IRPH, más los intereses legales de dichas cantidades desde cada uno de los pagos.
¿Qué se reclama?
El TJUE establece que en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo, será el juez nacional quien determine que se sustituya el IRPH declarado abusivo por un índice legal aplicable.
Los efectos de esta sentencia no están limitados temporalmente. Es decir, todos los afectados podrán reclamar íntegramente las cantidades pagadas demás.
¿Cómo reclamar el IRPH?
Se recomienda que se ponga en manos de un profesional cualificado que le indicará sobre la viabilidad de su reclamación. Recuerda que no todas las reclamaciones son viables, y que hay que estudiar cada caso concreto, además de que el IRPH se ha de reclamar individualmente y no de manera colectiva.
El profesional redactará la reclamación extrajudicial previa a la entidad, quien tiene un plazo para contestar de dos meses. Transcurrido dicho plazo, si la entidad no ha contestado o lo ha hecho negativamente a sus intereses, se podrá proceder a interponer la demanda ante el juzgado competente, la que precisará de Abogado y de Procurador.
Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración
Viviendas en las que se pueden realizar las obras:
Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.
No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.
Obras que dan derecho a deducción:
Aquellas que hayan reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7 por ciento la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración.
Es preciso que este extremo quede acreditado mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.
Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022
Base de deducción:
Cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras.
Máximo 5.000 euros.
Periodo impositivo en el que se aplica:
Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023.
Porcentaje de deducción: 20%
Cumplimentación de casillas en renta WEB
Localización de los datos en el certificado expedido
Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
Referencia catastral
Fecha de cada uno de los certificados
Demanda energética de cada uno de los certificados
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.
La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.
La demanda energética de calefacción y refrigeración consta en el apartado 3 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, al final de la página:
En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del primer certificado son 116,9 y 16,4. Por tanto su suma 133,3 se consigna en Renta WEB.
Segundo certificado, al final de la página:
En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del segundo certificado son 106,2 y 14,7. Por tanto su suma 120,9 se consigna en Renta WEB.
Como la reducción es del 9,3% Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 5.000 euros, 5.000 x 20% = 1.000 euros.
Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable
Viviendas en las que se pueden realizar las obras:
Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.
No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.
Obras que dan derecho a deducción:
Aquellas que hayan reducido en al menos un 30 por ciento el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, consigan una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.
Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.
Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022
Base de deducción:
Dan derecho a la deducción las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras.
Máximo 7.500 euros.
Periodo impositivo en el que se aplica:
Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023.
Porcentaje de deducción: 40%
Cumplimentación de casillas en renta WEB
Localización de los datos en el certificado expedido
Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
Referencia catastral.
Fecha de cada uno de los certificados.
Consumo de energía primaria no renovable de cada uno de los certificados.
Letra de calificación energética de cada uno de los certificados.
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.
La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.
La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.
Segundo certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.
Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo.
Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 7.5000 euros, 7.500 x 40% = 3.000 euros.
Edificaciones en las que se pueden realizar las obras:
Viviendas propiedad del contribuyente -ubicadas en edificios de uso predominante residencial- y plazas de garaje y trasteros adquiridos con estas. No obstante, no da derecho la parte de la vivienda afecta a actividades económicas.
Obras que dan derecho a deducción:
Aquéllas que hayan reducido el consumo de energía primaria no renovable, en un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.
Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.
Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023.
Periodos impositivos en los que se aplica:
En principio se puede aplicar en 2021, 2022 y 2023. No obstante, es requisito para poder aplicar la deducción que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2024.
Base anual de deducción:
Cuando se haya expedido el certificado en el periodo impositivo:
Las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta la finalización del periodo impositivo.
Cuando el certificado se hubiera expedido en un periodo impositivo anterior:
Las cantidades satisfechas en el año.
Base máxima 5.000 euros anuales.
Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros.
Tratándose de obras llevadas a cabo por una comunidad de propietarios la cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada contribuyente vendrá determinada por el resultado de aplicar a las cantidades satisfechas por la comunidad de propietarios, el coeficiente de participación que tuviese en la misma.
Porcentaje de deducción: 60%
Cumplimentación de casillas en renta WEB
Localización de los datos en el certificado expedido
En este caso el certificado será el del bloque completo o el de una vivienda unifamiliar.
Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:
Referencia catastral
Fecha de cada uno de los certificados
Consumo de energía primaria no renovable de cada uno de los certificados
Letra de calificación energética de cada uno de los certificados
La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.
La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.
La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:
En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.
La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:
Primer certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.
Segundo certificado, en la parte central de la página:
En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.
Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo. Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, base anual máxima por contribuyente 5.000, 5.000 X 60% = 3.000. En este caso, también calcula los excesos que generan derecho a deducción los cuatro ejercicios siguientes. Base pendiente de deducción 10.000 euros (Base máxima total 15.000 menos base aplicada en el ejercicio 5.000).
¿Que debe saber el arrendador que alquila su vivienda a un autónomo?
? Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF
Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si el inmueble de alquiler se destina a vivienda y oficina, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Es recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda y oficina.
Si el arrendador dispone de una persona contratada a jornada completa, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción.
? Sobre el IVA
Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino.
En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303. Si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ?pillado?, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.
El IRPF en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo
Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF
El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.
Los gastos del inmueble que se pueden deducir en el IRPF
Desde el 1-1-2018 el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros, en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. Por consiguiente, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.
En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios?), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.
La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF). Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.
El IVA en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo
¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?
El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. "La propia Ley del IVA permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, en dicha actividad".
¿Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?
La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasando lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.
Concluyendo, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60% respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.
"Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina".
Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta:
No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:
? si eres mayor de 65 años ? si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.
A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta
Si transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.
La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.
Cuando vendas o transmitas un inmueble (vivienda, local, garaje) que tienes en tu patrimonio, obtendrás una ganancia o pérdida que se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
La venta o transmisión de un inmueble se puede realizar de forma onerosa, es decir, a cambio de un precio o, de forma gratuita o lucrativa.
Las adquisiciones gratuitas de un bien están sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones para el adquirente del bien y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la persona que transmite el bien.
Qué se entiende por vivienda habitual a efectos de la deducción
A efectos de la deducción, se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:
1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
- celebración de matrimonio -separación matrimonial - traslado laboral - obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas - Se entenderá igualmente como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o ella.
2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las circunstancias señaladas anteriormente y cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.
¿Quién tiene derecho a seguir aplicando esta deducción?
Qué requisitos tienes que cumplir
A partir del 1 de enero de 2013, sólo puedes aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate en los siguientes casos: a. Si has adquirido tu vivienda habitual o has pagado cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013. b. Si has pagado cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017. c. Si has pagado cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones hayan finalizado antes de 1 de enero de 2017.
En todo caso, para poder aplicar la deducción por vivienda habitual se exige que te hayas aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayas podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.
¿Por qué importes se puede deducir?
Qué cantidades invertidas son deducibles
Puedes deducir por las cantidades invertidas durante el ejercicio: a. Para inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual: hasta 9.040 ? anuales. Este límite será único para el conjunto de los conceptos de inversión reseñados y se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta. b. Por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad: hasta 12.080 ? anuales.
Este último límite es independiente del límite de 9.040 ? establecido para los restantes conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual.
Este límite se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.
En ambos casos, el eventual exceso de las cantidades invertidas sobre dichos importes no puede trasladarse a ejercicios futuros.
Los contribuyentes que deseen ejercer el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por cumplir los requisitos exigidos, estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por el IRPF .
Si eres un trabajador por cuenta ajena puedes solicitar una reducción en dos enteros en el tipo de retención aplicable a tus rentas del trabajo siempre que:
- la cuantía total de tus retribuciones íntegras por rendimientos del trabajo procedentes de todos tus pagadores sea inferior a 33.007,20 ? anuales - efectúes pagos por préstamos destinados a la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual (no se contempla la ampliación ni la construcción) - tengas derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual - comuniques esta situación a tu pagador. Puedes utilizar el Modelo 145 - el tipo de retención no resulte negativo como consecuencia de la reducción. Si eres el pagador de las rentas del trabajo tendrás que tenerlo en cuenta para calcular la retención que debes practicar a tus empleados.
Plazos de presentación y efectos
Puedes efectuar la comunicación desde el momento en que destines cantidades a la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual.
La regularización del tipo de retención tendrá efectos desde la fecha en que lo comunicas y, siempre que falten al menos 5 días para confeccionar la nómina. No tienes que reiterar esta comunicación en cada ejercicio salvo que se produzcan variaciones en los datos que inicialmente has comunicado.
Como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, el arrendamiento lo puedes realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Tributación del alquiler de apartamentos turísticos
Cómo tributan
Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una -edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.
Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios. Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas. Estos servicios serían, entre otros:
? recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
? limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
? cambio periódico de ropa de cama y baño
? puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc?)
? y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:
? limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
? cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
? limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
? servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.
Quién está obligado a suministrar información
? A partir de 26 de junio de 2021 las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos tanto a título oneroso como gratuito están obligados a presentar el Modelo 179.
Recuerda que cuando cedas temporalmente el uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y, la comercialices o promociones en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, los intermediarios tendrán la obligación de informar, aunque la vivienda esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
? No deben presentar el Modelo 179: ? Los alojamientos turísticos regulados por su normativa específica. ? El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
? El plazo de presentación pasa de tener una periodicidad trimestral a ser anual. Las declaraciones se presentarán entre el 1 y 31 de enero de cada año en relación con la información y operaciones que correspondan al año natural inmediato anterior. Este nuevo plazo será aplicable por primera vez a las declaraciones informativas correspondientes al ejercicio 2023 que se deberán presentar en enero de 2024.
? La información a suministrar es la siguiente:
? Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias. ? Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, si la tiene asignada. ? Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos. ? Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda. ? Fecha de inicio de la cesión. Opcionalmente se podrá informar sobre: ? Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda. ? Fecha de intermediación en la operación. ? Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).
Tributación de locales comerciales y plazas de garaje
Cómo tributan
Las rentas que obtienes por el arrendamiento de un local de negocio o de una plaza de garaje son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
También lo es la cantidad que percibes como arrendador del local en el caso de traspaso. Excepcionalmente, el alquiler genera rendimientos de actividades económicas cuando para ordenar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
La cuantificación del rendimiento del capital inmobiliario se realiza restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario:
? Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
? Cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres. En el supuesto de subarrendamientos:
? Cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario.
? La participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
Gastos deducibles
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:
1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
2. Los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:
? Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
? Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
3. Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc.., excluidas las sanciones.
4. Primas de contratos de seguros
5.Gastos de defensa jurídica.
6. Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Esta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.
El rendimiento neto positivo declarado, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario.
La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
Cuando el arrendatario o el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute del bien inmueble, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive), el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.
Los grados de parentesco tanto por consanguinidad como por afinidad hasta el tercer grado son: Primer grado: hijos, cónyuge, padres, suegros, yernos y nueras. Segundo grado: abuelos, hermanos, nietos y cuñados. Tercer grado: tíos, sobrinos, bisabuelos y biznietos.
1-Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas. 2-Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, no afectos a actividades económicas. 3-Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles. 4-Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos. 5-Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso. -La concesión del derecho de uso de plazas de aparcamiento para residentes no genera la imputación de rentas inmobiliarias, al no constituir dicha concesión un derecho real.
A qué personas se imputan las rentas inmobiliarias
-Si eres el propietario de un inmueble y lo tienes a tu disposición todo o parte del año.
-Si eres usufructuario o tienes otro derecho real de uso o disfrute sobre un inmueble tienes que incluir las correspondientes rentas en tu declaración en la misma cuantía que la que correspondería al propietario, éste no incluirá cantidad alguna en su declaración en concepto de imputación de rentas inmobiliarias.
-Si eres titular de un derecho de alojamiento por tiempo compartido tienes que incluir en tu declaración rentas inmobiliarias imputadas en función de la duración anual (días, semanas o meses) del periodo de aprovechamiento salvo que sea inferior a dos semanas al año.
-Cuando la titularidad corresponda a varias personas cada uno de los cotitulares deberá declarar como renta imputable la cantidad que resulte de aplicar a la renta total imputada al inmueble o derecho, el porcentaje que represente su participación en la titularidad del
Cálculo de la renta imputada
Cómo se cuantifica la renta imputada
La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:
a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
b-Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.
Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:
-El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble. -El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
-Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto.
Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario.
Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.
En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste es inferior a dos semanas al año no procederá la imputación de rentas.
La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:
-Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI. -El 1,1% en los siguientes supuestos:
a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.
b-Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:
-El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble. -El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto.
Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario.
Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.
En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste
En tu vivienda habitual o en cualquier otra de tu titularidad que tengas arrendada para uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este caso, la alquiles antes de 31 de diciembre de 2024.
No podrás aplicar la deducción por la parte de la obra que realices en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda que esté afecta a una actividad económica.
¿Qué obras dan derecho a la deducción?
Aquellas que permitan reducir la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7%. Deberás acreditarlo con un certificado de eficiencia energética de la vivienda emitido por el técnico competente antes del inicio de las obras, (a estos efectos será válido el emitido como máximo en los dos años anteriores al inicio de las obras) y, al final de las mismas.
¿Qué plazo tienes para realizar las obras?
Desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023.
¿En qué periodo impositivo debes aplicar la deducción?
En aquel en el que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras.
En todo caso, el certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2024.
¿Cuál es la base y el porcentaje de la deducción?
La base de la deducción son las cantidades satisfechas por las obras realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023 con un máximo de 5.000 ?.
Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio que permite que te sigas beneficiando de esta deducción por alquiler de vivienda habitual si cumples los siguientes requisitos:
Has celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 y has satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de tu vivienda habitual.
Has tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.
Podrás deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20 ? anuales y, sin perjuicio de la deducción por alquiler de vivienda habitual que, en su caso, para cada ejercicio, haya aprobado tu Comunidad Autónoma.
Inviertis, vaticina un enfriamiento de las operaciones en el primer semestre y, en la segunda mitad de año, una recuperación de buena parte de las operaciones pospuestas por lo que el el precio del alquiler subirá un 6% y la compra se mantendrá estable.
La inversión inmobiliaria siguió siendo un refugio frente a la inflación para aquellos que disponen de liquidez y necesitan proteger su patrimonio. De hecho, sólo el 20% de los inversores decidieron apalancar sus inversiones por la vía del crédito financiero.
El problema del alquiler: "Los propietarios están dispuesto a ajustar el precio antes que perder a un buen inquilino. Son los propietarios de inmuebles vacíos los que están fomentando la escalada de precios".
En estos momentos la rentabilidad media en España es de un 7%, cifras similares a las del año pasado, pero con una mayor fidelización del arrendatario. Las operaciones se cierran en un tiempo medio de 30 días, aunque se llegan a cerrar operaciones en sólo 24h.
Cambio de ciclo en el mercado
coincide en que se ha iniciado un cambio de ciclo en el mercado que va ligado a la coyuntura macroeconómica causada por la guerra, la inflación y el encarecimiento de la vida y la financiación. En este escenario, Inviertis, plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria, prevé que el devenir de la economía y del mercado inmobiliario español esté marcado por un factor principal en este ejercicio económico: la evolución del precio de las materias primas.
Así pues, la empresa vaticina un enfriamiento de las operaciones para el primer semestre y asegura que en la segunda parte del año se registrará una aceleración de las transacciones durante la que el mercado recuperará buena parte de las operaciones pospuestas por la demanda debido a la incertidumbre del momento actual. Algo similar a lo que ya ocurrió durante el segundo semestre de 2020, cuando las operaciones se reactivaron con la relajación paulatina de las medidas sanitarias para combatir la pandemia.
"El año ha empezado en un ambiente favorable para la inversión. Y es que, pese a la prudencia natural de los inversores y las actuales barreras de financiación, el número de operaciones se mantuvo estable en 2022 e incluso aumentó ligeramente en la recta final del año. La inversión inmobiliaria siguió siendo un refugio frente a la inflación para aquellos que disponen de liquidez y necesitan proteger su patrimonio. De hecho, sólo el 20% de los inversores decidieron apalancar sus inversiones por la vía del crédito financiero", asegura Rebeca Pérez, CEO de Inviertis.
Por su parte, Vicenç Hernández Reche, asesor de Inviertis y CEO de Tecnotramit, ha asegurado que "cuanto más difícil sea el entorno, más oportunidades vamos a tener los profesionales del sector inmobiliario para sacar partido y mejorar nuestro trabajo". "Nos espera un 2023 que irá de menos a más en el número de compraventas de activos residenciales y que consolidará tendencias que todavía están en proceso de maduración y que serán la base del nuevo ciclo inmobiliario en el que nos estamos adentrando", añade el economista.
Precios: el alquiler subirá y la compra se mantendrá estable
En este contexto, tal y como indican desde la organización, en el precio de compra se han notado ajustes debido a la caída de parte de la demanda, lo cual ofrecerá una mejor rentabilidad a aquellos que puedan invertir en vivienda. De hecho, durante este año este indicador va a continuar siendo muy susceptible a la evolución del interés de los compradores. Una menor presión de la demanda va a generar ajustes en los precios de aquellas zonas en las que la oferta no había sido absorbida, pero se mantendrán estables en los mercados más dinámicos.
Elevado precio del alquiler en las grandes ciudades
Por otra parte, desde Inviertis subrayan que el elevado precio del alquiler en las grandes ciudades es un problema que se arreglaría con un incremento de la oferta disponible. En este sentido, la empresa asegura que no se prevén cambios en el horizonte legislativo o fiscal, por lo que no esperan que haya correcciones a la baja, sino más bien lo contrario: la compañía espera un incremento interanual medio del 6% en el precio medio del alquiler en el caso de que el endurecimiento de las condiciones de la financiación hipotecaria no frene su escalada y siga aumentando el interés por el arrendamiento de viviendas en detrimento de su compra. "El propietario está más dispuesto a ajustar el precio antes que subir el alquiler por su interés de conservar un buen inquilino y seguir rentabilizando su activo sin sobresaltos. Son los propietarios de inmuebles vacíos los que están fomentando la escalada de precios", asegura Pérez.
La rentabilidad es del 7% y las operaciones se cierran en 30 días
En lo que a rentabilidad respecto, se ha producido una evolución al alza de la rentabilidad de la inversión en el segmento residencial. A lo largo del 2022 este indicador escaló hasta llegar al 7-9% en algunas de las grandes ciudades debido, sobre todo, a los ajustes en el precio de venta. Estas rentabilidades serán superiores en las zonas donde se produzca una ralentización del aumento del precio de venta. No obstante, según los datos de Inviertis, la limitación en la subida del IPC vigente durante todo el 2023 dejará en un 7% la rentabilidad media a nivel nacional pero con inquilinos mucho más fidelizados.
"En este momento, nuestros inversores dedican alrededor de 30 días para encontrar una oportunidad de inversión en nuestra plataforma. Sin embargo, son cada vez más comunes los casos de inversores que necesitan menos de 20 días para invertir e incluso operaciones que se cierran sólo 24h después de haberse publicado un activo. Quien está buscando una propiedad para invertir no se lo piensa mucho cuando ve una oportunidad", indica Rebeca Pérez.
El informe muestra que durante el segundo semestre del año los segmentos build to rent, logístico y residenciales para mayores y estudiantes junto al hotelero son los principales dinamizadores que mantienen el mercado inmobiliario.
El estudio pone de manifiesto que están aflorando las inversiones en el negocio residencial, en materia de rehabilitación de inmuebles y el segmento de las oficinas. Continuando siendo atractivos para invertir los distritos financieros de las principales ciudades y zonas centro.
El sector industrial y logístico es el más resiliente con tendencia alcista respecto al año anterior. Las principales urbes como Madrid y Barcelona no han mostrado variaciones a la baja.
Para 2021 los expertos prevén el desarrollo en terrenos destinados a las plataformas de última milla, se espera que este tipo de activos aumente su valor. Por otro lado mencionar también que el sector retail y hotelero son los más afectados por la pandemia y tardarán más tiempo en recuperarse.
La COVID-19, una pandemia que no entiende de fronteras, ni de todas las restricciones asociadas, está dibujando un panorama de incertidumbre económica que está afectando a los flujos de inversión extranjera, provocando un decrecimiento global del 42% en 2020, y del 71% en Europa. Pero no en España, donde la adquisición de empresas españolas por parte de capital extranjero salvó estas cifras, suponiendo un crecimiento del 52%, según datos de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD).
En este contexto, los sectores de la economía española que han concentrado mayores inversiones extranjeras en 2020 han sido el sector servicios e industria, con un 71,1% y un 20,3% de inversión respectivamente, situando la construcción en tercer lugar con un 7,8%, el cual aumentó un 115% respecto a 2019. Estos datos arrojan buenas perspectivas al mercado inmobiliario español.
"Esta crisis sanitaria está afectando de especial manera a las inversiones extranjeras en proyectos ?greenfield?, donde se engloba la construcción, pues las restricciones y la incertidumbre hacenque las empresas extranjeras se planteen seriamente invertir desde cero en otro país", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, que considera que a medida que avance el plan de vacunación y se anime la vuelta del turismo, este tipo de inversiones se recuperarán por el alto atractivo del mercado español.
"Aun así,esta recuperación no se espera hasta 2022", explica Tufano, pues la incertidumbre relacionada con la evolución de la pandemia y los periodos de gestación de los distintos proyectos de inversión, que acostumbran a ser largos, seguirán afectando a las dinámicas de inversión extranjera, posponiendo su decisión a un momento de estabilización económica global. En este sentido, se espera que las inversiones extranjeras sigan cayendo a nivel global en 2021 entre un 5 y un 10%, según datos de la UNCTAD.
El sector ?biotech?, la otra cara de la pandemia
Si el sector turístico está siendo uno de los más penalizados por la crisis sanitaria de la COVID-19 por lo que respecta a las inversiones extranjeras, también es cierto que la pandemia está impulsando inversiones en actividades relacionadas con la tecnología, la salud o las energías renovables, ámbitos en auge que se consideran el lado positivo de esta crisis.
"En este contexto de crisis y restricciones, los inversores buscan proyectos de menor riesgo, como inversiones en fusiones o absorciones de sectores en auge como las empresas biotech, relacionadas con los ámbitos de la tecnología y la salud, tan indispensables en la actualidad", analiza Eva González-Nebreda, secretaria general de FIABCI España. Según datos de la UNCTAD, se espera que las empresas europeas atraigan más del 60% de las operaciones tecnológicas.
En 2019, los hogares dedicaron unos 49.000 millones de euros a adquirir activos no financieros -viviendas en su inmensa mayoría-, mientras que en 2007 se rozaron los 100.000 millones.
En cinco años y tres meses la inversión inmobiliaria neta de los hogares españoles ha rozado los 200.000 millones de euros. Sin embargo, en los cinco años y tres meses previos a la crisis fue de 440.000 millones.
¿Cuáles son los factores que están frenando el sector inmobiliario?
El enorme diferencial refleja los profundos cambios que se han producido en todos estos años en el mercado inmobiliario.
La amarga experiencia que dejaron los años del «boom».
La crisis demográfica que se da en España, esa crítica combinación entre baja natalidad y creciente envejecimiento de la población.
La banca no prestan con tanta facilidad, se realiza un estudio más pormenorizado y el acceso es más restringido. Los nuevos inversores firman menos créditos.
Las rentas y la financiación de los hogares es menor, hay endeudamiento hipotecario aunque esta se ha reducido desde 2014 en más de 85.000 millones.
¿Es rentable invertir en vivienda?
Para las familias con renta y ahorros disponibles para invertir, actualmente la vivienda ofrece interesantes expectativas, no solo por la revalorización neta de los activos inmobiliarios, sino por cómo se han disparado los alquileres. La firma Idealista destacaba que la rentabilidad de la inversión en vivienda que se situó en el 7,6% en el segundo trimestre de este año, frente al 0,2% que ofrece el Bono del Estado a 10 años.
¿Cabe esperar un repunte sostenido del precio de compraventa de vivienda en España?
Es un hecho, los precios de la compra de vivienda y alquiler están subiendo aunque no creemos que veamos una burbuja tal y como la vivimos hace unos años, pronostica el director de Estudios y Estadísticas de Inverc, José Luis Manrique.
Concluyendo
Actualmente el patrimonio inmobiliario de los hogares españoles vale 1,17 billones más que en 2013. De esa cifra, 200.000 millones han sido para la compra de nuevos activos, gracias a la revalorización inmobiliaria que se ha producido tras la crisis.
La rentabilidad media del alquiler se situó en el 7% en 2019, según el Solvia IV Market View. Asimismo, en el primer trimestre del año, este porcentaje se situó en el 5.78% según pisos.com. Por otro lado, la vivienda en alquiler en España tuvo uan renta media de 1.002 euros en marzo de 2020, lo que supuso una subida trimestral de 3,70%. Un punto de partida realmente interesante, especialmente en las grandes ciudades españolas o en las ubicadas en la costa.
El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, mientras que en 2020 confirmaba esa misma tendencia. La vivienda se encareció un 3,6% de media, según Tinsa. Sin embargo, la llegada de la gran epidemia que mantiene en vilo a todo el planeta ha cambiado los esquemas y ha generado una paralización de gran parte de la actividad del sector inmobiliario.
La crisis fortalecerá al sector del ladrillo por la trascendencia que va a tener en la actividad económica y porque creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración.
¿Es suficiente como para pensar que va a ahondar en una gran crisis y que, por tanto, es preferible estar distanciado de la inversión en ladrillo? Según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña no tiene por qué ser así: "Creo que el sector va a salir reforzado de esta situación por varios motivos", declara. "El primero, por la trascendencia que va a tener frente a la economía nacional, puesto que ya somos una parte muy importante del conjunto de la actividad", describe. La recuperación que se va a plasmar a nivel económico, sobre todo por la posibilidad de creación de puestos de trabajo, saldrá muy reforzada en su opinión.
"Especialmente, creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración, que tiene muchos deberes que hacer en los procesos de digitalización", asevera Gómez-Pintado. La actividad como tal no se ha parado totalmente, tal y como afirma Marcos Beltrán, director comercial de Real Estate de Altamira AM. "Es cierto que se ha retrasado la materialización o el cierre de las operaciones por este estado de confinamiento, pero estas operaciones que no se pueden hacer se están agendando para cuando termine este periodo", matiza. "El estallido de esta crisis ha paralizado muchos de los procesos que teníamos en el sector inmobiliario", pero que después volverán a dinamizarse generando oportunidades de inversión, según Beltrán.
En algunos casos, el sector inmobiliario puede ofrecer más rendimientos que la bolsa, siempre que el horizonte temporal trazado sea a largo plazo. El ladrillo ganará atractivo
¿Es mejor apostar por activos inmobiliarios que por acciones del mercado de valores con el abaratamiento de los precios? "Aunque a corto plazo la enorme recesión que va a causar el virus y que está siendo infravalorada por los mercados va a presionar a la baja los activos del ladrillo, se van a generar nuevas oportunidades de inversión en un activo que a largo plazo tiene muy buenas perspectivas", analiza José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.
"De hecho, vemos mucho interés en el sector residencial, que en el largo plazo seguirá funcionando bien a nuestro modo de ver, aunque buscando muy bien las oportunidades concretas", añade el experto. Por otro lado, para Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, va aún más allá: "La bolsas de liquidez que hay en el mundo buscando donde ser invertidas, que tradicionalmente siempre han tratado de diversificar riesgo en renta fija, renta variable, y algo de alternativo, creo que a día de hoy ven en el inmobiliario mucho atractivo".
El sector inmobiliario ganará peso conforme gane estabilidad frente a la renta fija y variable. Habrá que estar atento a los dividendos de las SOCIMI, pues se podrían disparar
Gener asegura que, dado que la renta fija está en mínimos históricos desde hace tiempo y probablemente el escenario se alargará bastante, y puesto que la renta variable tiene ahora mismo una gran sensación de dispersión y de poca estabilidad, el inmobiliario, compara muy bien con el resto de vehículos. "El sector pienso que será capaz de recabar más dinero del que nos correspondería si las alternativas de inversión estuviesen en una situación más equilibrada", sostiene.
Asimismo, hay que tener en cuenta otro factor adicional que es el de los dividendos de las SOCIMI. En esta línea, basta con echar un vistazo a Estados Unidos, como comenta Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds: "Los REITs han tenido unas caídas absolutamente descomunales en las últimas semanas con retrocesos de entre el 50% y 60% de cotización de estas compañías y, por eso, ofrecen rentabilidades por dividendo espectaculares con rendimientos en algunos casos por encima del 25% o 30%".
Los parques residenciales de alquiler presentan una gran oportunidad para invertir. El 96% de este mercado está en manos de particulares. Es necesaria la gestión profesional
Por último, otra de las alternativas que brinda el ladrillo en el plano de la inversión puede tener que ver en los parques residenciales de alquiler, tal y como destaca Gener: "El inversor internacional al final investiga si hay una demanda insatisfecha y una oportunidad de negocio. La realidad es que España, antes de esta crisis en el segmento residencial, ya tenía una demanda insatisfecha muy clara de la falta en las principales ciudades españoles de un gran parque de viviendas de alquiler a precios asequibles".
En este sentido, el gran reto es producir este parque de viviendas y que se gestione y se patrimonialice de una manera profesional. "Ahí es donde está la oportunidad y dónde pienso que hay dinero internacional especializado en este segmento de la vivienda en alquiler y que todavía es muy residual en nuestro país", dice Gener. El parque residencial actual sería insuficiente en Barcelona y Madrid, con el 96% en manos de particulares, según los cálculos de la CEO de Savills Newman Barcelona.
"Hay una necesidad para la sociedad y, obviamente, en los países en los que esto funciona, es porque hay dinero institucional que ha decidido invertir. Son perfiles con capacidad de asumir riesgos, con voluntad de permanencia a largo plazo y que se conforman con una rentabilidad exigua", añade. "Para que esto suceda también hay que dejar claro que tiene que haber un marco de estabilidad laboral y seguridad jurídica, mientras que el objetivo es llegar al 30%, que es la media europea: unos 2 millones de viviendas", concluye.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España, comenta: "Este nivel de conmoción en los mercados mundiales no tiene precedentes y vemos un efecto generalizado en todo el mundo, incluso en las economías que relativamente no se vieron afectadas en la crisis financiera global como China y Australia. La caída del PIB mundial va de la mano de otros factores, como restricciones de viajes, la caída de los precios del petróleo y la volatilidad de los mercados bursátiles. La buena noticia es que el repunte se verá en breve y la recuperación se prevé que sea fuerte".
Colliers asegura que ha habido elementos positivos en algunos mercados en el primer trimestre.
Por segmentación de mercados;
EE.UU está en primer lugar, aunque su inversión inmobiliaria descendió un 2,6% hasta 113.000 millones de dólares (103.440 millones de euros).
Reino Unido creció un 9% hasta 18.400 millones de dólares (16.843 millones de euros).
Alemania creció un 35%.
Italia la inversión ascendió un 43%.
Y España incrementó su inversión un 46%.
Concluyendo, destacar que la actividad del primer trimestre fue particularmente fuerte en Alemania (+35% anual), Italia (+43% anual) y España (+46% anual).
Según Jorge Laguna, Business Intelligence Director señala que "es imposible predecir a corto plazo la evolución de las transacciones de activos comerciales debido a la cambiante naturaleza de la crisis de COVID-19 pero desde Colliers creemos que hay algunas razones para ser cautelosamente optimistas. Los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado mucho más rápido y a una escala mayor de lo que lo hicieron en la crisis financiera mundial, y por otro lado, el peso del capital global es mayor que hace una década; los inversores van a querer diversificar sus carteras.
El modelo de Colliers predice que habrá un repunte considerable en el segundo semestre después de una corta recesión, sin embargo, se basa en una previsión actual de una recuperación económica fuerte en el segundo semestre y hay que señalar que requiere una cierta cautela."
El segundo sector de inversión favorito es el relativo al almacenamiento y actividades anexas al transporte (el mundo de la logística), que ha ocupado un 11,3% de todo el dinero foráneo que ha aterrizado en nuestro país.
El tercer negocio preferido por la inversión extranjera, con un 10,2%, ha sido el del suministro de electricidad y gas.
A pesar de todo lo acontecido con la crisis y el boom inmobiliario el ladrillo sigue ocupando los primeros puestos en el ránking de la inversión inmobiliaria extranjera en España. Porque lo que más atrae a los inversores es:
Invertir en aquello que ofrece posibilidades de crecimiento.
Un país muy atractivo para la inversión inmobiliaria por las condiciones de vida que ofrece: calidad de vida, seguridad, sol, acervo cultural?
Desde 2015, las cifras en inversión se han moderado. Los extranjeros invirtieron un total de 8.659,4 millones de euros en construir, comprar y hacer negocio con inmuebles. Concentró el 34,9% de la inversión foránea que llegó a España en 2015. A partir de entonces, la cifra ha ido progresivamente a menos. Aún así, durante el primer semestre de este 2019, ha sido el tercer mayor destino del dinero foráneo.
Los precios de los inmuebles se han recuperado, han crecido desde que tocaron fondo con la crisis, y eso hace que las expectativas de rentabilidad que ofrecen ahora son menores de las que mostraban años atrás.
Pero, además de los precios, otro factor es el de la inestabilidad política y las incertidumbres económicas. Las incertidumbres políticas, déficit de gobernabilidad acaban pasando factura e influyen en la adquisición de inmuebles por parte de los inversores extranjeros.
Pese a todo, está claro que, desde hace años, el negocio del ladrillo es destino preferente de la inversión extranjera. Y cuando éste ha empezado a perder atractivo, el cómputo de esta inversión exterior se ha empezado a resentir, porque no hay otros sectores que hayan tomado el relevo o sean una alternativa clara para ese segmento de inversión foránea.
En el periodo 2014-2018, el 20% de inversión extranjera que concentró el negocio del ladrillo contrasta con el 2,8% que recaló en la industria de la alimentación (4.056 millones en cifra absoluta) o el escuálido 0,8% que llegó a la industria automovilística (1.216,5 millones de euros), pese a ser un auténtico puntal del sector secundario nacional.
Igual que es lógico que las actividades relacionadas con la logística tengan también un elevado peso en la inversión extranjera, por la posición geográfica estratégica de nuestro país.
"El primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España.
El sector inmobiliario sigue teniendo la necesidad y la ambición de ir más allá de las fronteras nacionales pese a las restricciones impuestas para contener los contagios por COVID-19. Según la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), la actual crisis económica está trayendo consigo un panorama de decrecimiento de inversiones extranjeras global del 42%, lo que equivale a una desinversión de 859 miles de millones de dólares y, en concreto, para Europa del 71%.
Pese a este panorama, en el webinar organizado por la Federación Italiana de Mediadores y Agentes Comerciales (FIMAA), en el que han asistido Alessandro Simonetto, Consejero Nacional de FIMAA y responsable de Internacionalización, Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, y Antonio Campagnoli, presidente de FIABCI Italia, se ha expresado la necesidad urgente de internacionalizar el sector inmobiliario, partiendo de los agentes, que tendrán que adaptarse a la nueva situación nacional y europea empezando por formarse e instaurar relaciones a distancia con otros agentes que se encuentran en el extranjero. En relación con esta urgencia, durante la sesión se han tratado las oportunidades que brinda la internacionalización de las agencias inmobiliarias empezando por un mercado tan cercano como el italiano.
El vicepresidente de FIABCI España ha puesto el foco en la posibilidad de expandir el horizonte profesional para todos aquellos agentes inmobiliarios españoles que quieran emprender en Italia, un país cercano con el que España tiene varios puntos en común, partiendo de los contactos que los agentes puedan tener en este país. De hecho, "los ciudadanos que más compran en el sector inmobiliario en Barcelona son los de nacionalidad italiana; en toda Cataluña, están en el tercer puesto", según Felice Tufano, que defiende que la relación económica y profesional entre España e Italia podría favorecer a ambos países. En este sentido, "el primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Tufano.
"Comparando la situación con la de hace unos años, la posibilidad de internacionalizarse y de abrirse camino en el resto de Europa ha mejorado notablemente; no se puede decir lo mismo, en cambio, si hablamos de las relaciones entre Europa y el resto del mundo", explica Antonio Campagnoli. En este sentido, el presidente de FIABCI Italia cree que la clave de la internacionalización de las empresas reside en mantener una estructura especializada con profesionales preparados y formados no solo a nivel nacional, sino también con respecto al país extranjero en el que se quiere aterrizar.
Para abrirse paso hacia el extranjero, para los agentes inmobiliarios un obstáculo podría ser el idioma, aunque, según Alessandro Simonetto, este "no puede ser la excusa para no emprender, ya que es necesario tener la proactividad para conocer lo que hay más allá de nuestro propio mercado", en un espacio que puede parecer mar abierto, pero que, "con las herramientas y el apoyo adecuados, es una posibilidad accesible incluso para aquellos que jamás la hubieran imaginado".
Según los datos del Banco Central Europeo (BCE), el interés medio de las hipotecas en España se situó en abril en el 2,14%. Se trata de la cifra más elevada desde septiembre de 2015 y supera con creces el promedio de la zona de la moneda común, que se situó en el cuarto mes del año en el mínimo histórico del 1,75%. Al contrario que Alemania, Francia o Portugal, donde los intereses mantienen una tendencia a la baja
¿Y por qué se están produciendo esta tendencia? Razones:
El impacto de la nueva ley hipotecaria.
La creciente contratación de hipotecas fijas o la estrategia generalizada de la banca doméstica de aplicar un tipo de interés más elevado durante los primeros meses de préstamo (normalmente 12 o 24 meses).
El tipo medio del stock de hipotecas sigue siendo inferior a la media y creen que en Europa habrá hipotecas baratas.
El incremento de los intereses hipotecarios producido en los últimos meses "vinculado a que los bancos anticiparon el impacto de la nueva ley hipotecaria supuse que los bancos asumieran más gastos y riesgos que lógicamente deben "cobrar" implícitamente fijando un mayor tipo de interés. Lo que ha creado un clima de inseguridad jurídica que no beneficia a nadie y que obliga a las entidades a protegerse con tipos mayores que compensen el riesgo tan elevado que asumen".
La entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 obliga a los bancos de realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de los clientes antes de concederles la hipoteca, así como la limitación de las comisiones por amortización anticipada o los intereses de demora, y la eliminación de las cláusulas suelo. Además, la ley obliga a las entidades a hacerse cargo de la mayor parte de los gastos asociados a la formalización del préstamo, excepto la tasación de la casa y las copias que solicite el cliente.
Otro elemento clave es la creciente contratación de los préstamos a tipo fijo, que empezaron a crecer en 2015, justo cuando el interés medio se empezó a dar la vuelta.
De hecho, es habitual que las entidades apliquen intereses mucho más elevados durante los primeros 12-24 meses de vida del préstamo, que puede ser más de medio punto superior al que se pagará durante el resto del tiempo.
Previsiones sobre los tipos de interés
Los expertos insisten en que los tipos de interés seguirán siendo muy competitivos. Actualmente, el tipo de interés medio de las nuevas transacciones se mantienen todavía por debajo de los niveles registrados.
Además, el euríbor a 12 meses está a un paso de volver a marcar mínimos históricos (lo que permitirá que las cuotas de las hipotecas variables se mantengan baratas), mientras que la fuerte competencia entre los bancos en materia de hipotecas podría limitar nuevos encarecimientos de los préstamos.
"Teniendo en cuenta los tipos formalizados fijos y variables, la evolución del Euribor y la evolución de los tipos de referencia que se aplican para calcular el valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios (Interest Rate Swap ? IRS-, que en junio se mueven en el 0,8% en un plazo a 30 años, frente al 1,6% que marcaba en febrero de 2018), podemos decir sin miedo a equivocarnos que en España, como en el resto de Europa, tendremos hipotecas baratas para rato", insiste Villén.
Resumiendo se puede decir que a pesar de esta subida de los tipos de interés en las nuevas transacciones financieras, el tipo medio del stock vivo de créditos hipotecarios sigue siendo inferior en España que en la media de la eurozona".
Todos los años las diferentes comunidades realizan campañas de inspección a las agencias inmobiliaria por parte de sus Consejería de Consumo y en relación sobre todo a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas gestionadas y publicitadas por las inmobiliarias.
Las viviendas publicitadas en nuestros escaparates y portales inmobiliarios, serán las más inspeccionadas, ya que el inspector tendrá constancia de su comercialización.
Hay que recordar que estas inspecciones se suelen realizar sin previo aviso, presentándose en la oficina de la agencia los inspectores de consumo que deberán identificarse correctamente, con el objeto exacto de su inspección.
Documento DIA, explicación del precio, honorarios y forma de pago
Las inspecciones se suelen centrar en la documentación que tenemos de los inmuebles y los que le ofrecemos a los demandantes de los mismos.
Así, tenemos que tener actualizada toda la información solicitada en los documentos DIA (Documento Identificativo Abreviado) del inmueble en base a la normativa vigente, teniendo especial atención a las notas explicativas sobre el precio, los honorarios de la agencia inmobiliaria y las formas de pago.
Recordemos que dicho documento DIA, se debe entregar en el momento de la visita en las compraventas y antes de firmarse el contrato en los arrendamientos.
Además del DIA, otros documentos que debemos de tener
Además del DIA, nos podrán solicitar los modelos de contratos de encargos de venta, contratos de arras, contratos de arrendamiento y si le cobramos honorarios a compradores, el documento del encargo de servicios, con sus honorarios y forma de pago.
También, deberemos de tener como mínimo las notas de encargo firmadas por los propietarios, Notas Simples actualizadas y Certificados de Eficiencia Energética.
Obras nuevas en proyecto con avales
Mientras si comercializamos obras de vivienda nueva en proyecto o ejecución, tenemos que tener la información de los avales sobre las cantidades que el comprador haya aportado.
Para ver más información sobre la campaña, acceda a la página oficial de la Inspección de Consumo.
Según el informe trimestral de precios de venta , el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2020 fue de 1.690 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -1,25% frente a diciembre de 2019. Interanualmente, el descenso alcanzó el -0,61%. La caída con respecto a febrero de 2020 fue del -0,89%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.705 euros por metro cuadrado.
"La tendencia hacia la contención que lleva caracterizando a los precios de la vivienda desde hace unos meses podría verse agravada por la crisis sanitaria que estamos viviendo en España debido al coronavirus", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Para el experto, "todavía es pronto para hacer previsiones, pero es evidente que el estado de alarma tiene la compraventa paralizada, puesto que el confinamiento no permite realizar visitas a inmuebles susceptibles de compra". El portavoz del portal inmobiliario indica que "este impasse en las transacciones y, por ende, en la firma de hipotecas, tendrá mayor o menor impacto en los precios en la medida que se alargue esta situación excepcional".
Font declara que "aunque los síntomas de desaceleración económica ya comenzaron a notarse a finales del año pasado, una crisis sobrevenida como la del COVID-19 podría tener consecuencias negativas para el mercado de la vivienda en España". Sin embargo, Font reitera que "debemos ser prudentes y no entrar en una guerra de hipotéticas cifras a la baja que fomente el desánimo". El directivo de pisos.com argumenta que "ahora más que nunca es vital que todos los profesionales inmobiliarios colaboren y aúnen esfuerzos con el fin de retomar la normalidad en cuanto sea posible".
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
En el primer trimestre del año, los mayores repuntes se dieron en Baleares (1,68%), Aragón (0,98%) y Extremadura (0,71%). Los descensos más altos se localizaron en Andalucía (-3,19%), Castilla-La Mancha (-2,37%) y Madrid (-2,28%). Interanualmente, los repuntes más significativos vinieron de la mano de Baleares (8,32%), Canarias (4,33%) y Madrid (3,60%). Los porcentajes de caída más amplios tuvieron lugar en La Rioja (-5,40%), Castilla-La Mancha (-4,72%) y Cataluña (-3,89%). La región más cara en marzo de 2020 fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Castilla-La Mancha (870 ?/m²).
PROVINCIAS
Los mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Cuenca (5,02%), Teruel (3,10%) y Álava (2,54%), mientras que los retrocesos más marcados se dieron en Lugo (-4,94%), Sevilla (-2,74%) y Málaga (-2,57%). De un año a otro, Baleares (8,32%), Álava (8,31%) y Cuenca (5,92%) lideraron los ascensos. En el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Ciudad Real (-6,98%), Zamora (-6,91%) y Lleida (-6,42%). La provincia más cara fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Cuenca (747 ?/m²).
CAPITALES DE PROVINCIA
Frente a diciembre de 2019, Pontevedra (5,90%), Vitoria (4,06%) y Santa Cruz de Tenerife (3,95%) fueron las que más subieron. Los descensos más intensos tuvieron como protagonistas a Córdoba (-3,42%), Zamora (-2,71%) y Logroño (-2,57%). En el último año, Vitoria (8,95%), Ávila (8,30%) y Huesca (8,01%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Barcelona (-6,19%), Zamora (-5,98%) y Lleida (-4,97%) fueron las que más lo bajaron. La capital más cara fue Donostia-San Sebastián (5.002 ?/m²) y la más barata Ávila (1.057 ?/m²).
DISTRITOS
El distrito madrileño más caro fue Salamanca (6.477 ?/m²) y el más barato, Villaverde (1.879 ?/m²). En el primer trimestre, San Blas (4,21%) fue el que más subió. El que más bajó fue Retiro (-3,29%). Les Corts (5.810 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato, Nou Barris (2.492 ?/m²). La subida trimestral más alta se registró en Les Corts (8,19%), mientras que Gràcia (-9,99%) registró la bajada más intensa. El distrito valenciano más caro fue L´Eixample (3.189 ?/m²) y el más barato, Pobles del Nord (1.196 ?/m²). La mayor subida trimestral fue la de Patraix (2,21%). Poblats Marítims (-15,43%) lideró las caídas.
MUNICIPIOS
Las mayores subidas trimestrales se dieron en Moguer (18,81%), en Huelva, A Guarda (16,49%), en Pontevedra, y Capdepera (14,53%), en Baleares. Las que más bajaron fueron Ronda (-19,97%), en Málaga, Petrer (-19,86%), en Alicante, y Benavente (-16,85%), en Zamora. Los que más crecieron de un año a otro fueron Balenyà (28,97%), en Barcelona, Moguer (28,36%), en Huelva, y San Nicolás de Tolentino (27,92%), en Las Palmas. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Calahorra (-28,88%), en La Rioja, Petrer (-28,22%), en Alicante, y Valle de Trápaga (-27,82%), en Vizcaya. El municipio más caro fue Sant Josep de Sa Talaia (5.618 ?/m²), en Baleares, y el más barato, Albox (540 ?/m²), en Almería.
Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com
Un total de 13 capitales arrojaron descensos de dos dígitos en la comparativa interanual. Los mayores ajustes se dieron en Córdoba (-17,89%), Barcelona (-16,96%) y Cádiz (-16,24%).
La estabilización dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir.
Según el informe trimestral de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España en marzo de 2021 tuvo una superficie media de 105 metros cuadrados y una renta media mensual de 958 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,21% frente al mes de febrero y una caída del -2,24%% respecto a diciembre de 2020. Interanualmente, el recorte fue del -4,37%. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las rentas del alquiler están pisando el acelerador de las bajadas". El experto asegura que, en momentos de contención económica, como el que estamos viviendo debido a la crisis pandémica, el mercado del alquiler siempre responde a la baja más rápido y de forma más llamativa que el de venta, que suele arrojar caídas más moderadas y progresivas". El portavoz del portal inmobiliario cree que "la estabilización de ambos indicadores dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir". Además de los factores directamente relacionados con la COVID-19, el directivo también alude al efecto que tendrán en el arrendamiento las medidas que formen parte de la cada vez más cercana Ley de Vivienda: "Sobre la mesa del Gobierno de coalición se han vertido soluciones muy variopintas y no exentas de polémica que van desde la elaboración de índices de referencia para establecer límites y la definición de gran tenedor hasta los incentivos fiscales por bajar la renta y las penalizaciones por tener vivienda vacía", comenta Font. Madrid, Cataluña, Baleares y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.550 ?/mes), Cataluña (1.333 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). Por su parte, Extremadura (443 ?/mes), Castilla-La Mancha (553 ?/mes) y Galicia (594 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cataluña (4,82%) fue la autonomía que más creció en el primer trimestre, y Canarias (-6,88%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Andalucía (7,78%), Navarra (5,44%) y Cataluña (4,25%). Los ajustes más llamativos los registraron Madrid (-15,84%, Baleares (-12,18%) y Canarias (-10,76%). En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.550 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.422 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 410 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Teruel (410 ?/mes) y Córdoba (418 ?/mes). La provincia que más se encareció en el primer trimestre fue Ciudad Real (5,80%), mientras que la que más se abarató fue Córdoba (-7,42%). De un año a otro, la que más subió fue Soria (6,65%), y la renta que más se ajustó fue la de Madrid (-15,84%). En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.650 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.596 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.246 ?/mes). Por su parte, Ciudad Real fue la más barata, con 446 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Teruel (460 ?/mes) y Cuenca (471 ?/mes). Pontevedra (7,35%) protagonizó la mayor subida trimestral, mientras que los retrocesos los lideró Cáceres (-8%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Teruel (10,01%), situándose Córdoba (-17,89%) en el otro extremo de la tabla.
El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatandoincrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.
En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que" habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses". También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.
Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.
También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.
Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.
Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.
La vivienda frenó en diciembre la tendencia bajista de los precios observada entre septiembre y noviembre. «Las cifras al final del año muestran cierta estabilización de la tendencia descendente, acercándose en el caso del índice general y de capitales y grandes ciudades a niveles del verano, tras el ajuste adicional del otoño», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
El índice IMIE General y Grandes Mercados se situó en diciembre en 1.511 puntos, la misma referencia que en el último mes de 2019. «La variación interanual del índice general en diciembre es prácticamente nula, cayendo respecto al pasado mes de marzo un 2,1 %. El incremento interanual medio de los doce meses es de un 0,9 %», afirma Gil.
La contabilización de los datos definitivos de diciembre modifica en dos décimas los datos provisionales anunciados para el último trimestre del año, situando la caída del precio de la vivienda en España en un 1,5 % interanual en el cuarto trimestre y el ajuste desde marzo en un 2,1 %.
La estabilización experimentada en diciembre permitió que todos los grupos, excepto las áreas metropolitanas, finalizaran el año con precios iguales o ligeramente superiores a los de un año antes. La caída interanual en las áreas metropolitanas se situó en el 2,8 %. Tanto las capitales y grandes ciudades como la costa mediterránea se mantuvieron en niveles similares a los de finales de 2019, mientras que las islas y los municipios más pequeños de interior (grupo ?Resto de municipios?) registraron en diciembre un incremento del 2,3 % y del 1,1 % interanual, respectivamente.
Evolución durante la pandemia
Las islas y la costa mediterránea son los grupos analizados donde más se ha depreciado la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria, con caída superiores al 6% desde marzo. También las áreas metropolitanas reflejaron un descenso superior al 2,1 % de la media nacional, con un ajuste del 3,9 %. Por su parte, los mercados que muestran menores diferencias respecto al momento del inicio de la crisis sanitaria son las capitales y grandes ciudades (-0,6 % desde marzo) y ?Resto de municipios? (+ 0,0 %).
El precio medio en España es un 15,3 % superior al mínimo de 2015 y acumula un descenso del 33,8 % respecto a los máximos alcanzados en 2007.
Otros indicadores
El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.
La compraventa de viviendas y de visados de obra nueva mantienen una caída acumulada superior al 20% entre enero y octubre, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística y el Ministerio de Transporte, respectivamente. La diferencia es menor en la firma de hipotecas, que, según el INE, acumula un descenso del 7,4 % en los diez primeros meses del año, tras las 28.248 hipotecas firmadas en octubre, que representan una caída interanual del 5,9 %.
Consulta el histórico y los últimos datos del IMIE General, así como el detalle de los diferentes indicadores financieros e inmobiliarios en:
Los expertos prevén que el sector continúe por esta senda positiva como así lo reflejan los diferentes factores macroeconómicos es decir los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos fijos que están dando lugar a que la demanda inmobiliaria siga activa.
El director de Servihabitat ha afirmado que la inversión en patrimonio "continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en el 7,6%, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria".
Los agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también informa que las transacciones de compraventa se mantendrán o incluso subirán. Todo esto junto a una subida moderada de los precios del 1,4% al cierre del año.
La obra nueva se mantendrá estable y las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano será menos acusada.
Desde Servihabitat concluyen que a pesar del repunte de los precios es el mejor momento para comprar vivienda.
Según pisos.com, el precio medio de alquiler en España fue de 9,63 euros por metro cuadrado, cayendo un -0,19% en el segundo trimestre y un -3,35% frente a junio de 2020.
Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (15,65 ?/m²), Donostia-San Sebastián (15,60 ?/m²) y Madrid (15,01 ?/m²).
La congelación de las rentas introduciría un mecanismo de distorsión en un sistema donde la oferta y la demanda deberían armonizarse por sí mismas.
Durante la pandemia la compraventa de viviendas por extranjeros cayó un 24,2% interanual en 2020 menos de 77.500 transacciones. Los Británicos compraron un 12,6%, marroquíes un 8,3%, franceses un 8,3% y alemanes 7,7%.
A pesar del confinamiento los extranjeros han seguido comprando vivienda en España bien para vivir o como segunda residencia, sin obviar que ha habido una caída generalizada en las transacciones de un 14,5% lo que se traduce en 470.749 transacciones por debajo del medio millón desde el 2016 en comparación con el año pasado que se produjo el mayor descenso de compra del 24,2% con 77.492 transacciones según la Estadística Notarial.
El conjunto de transacciones de vivienda 2020 ha cerrado el año con un 16,5% de operaciones inferior al promedio de 2012 y 2019 de un 18,7% según datos notariales.
Por nacionalidades, los extranjeros que más viviendas compraron en 2020 volvieron a ser los británicos, con el 12,6% de las operaciones totales por parte de foráneos (9.783) en 2020, seguidos por marroquíes (9,7% y 7.526 compras), franceses (8,3% y 6.470) y alemanes (7,7% y 6.002). También destacan por encima del 5% de las transacciones de extranjeros los rumanos (7,4% y 5.752 compras), italianos (6,3% y 4.866) y belgas (5,9% y 4.554). Entre estas siete nacionalidades casi suman el 50% (48,2% exactamente) de las compraventas realizadas por extranjeros en 2020.
En más de 20 nacionalidades que han sido analizadas han bajado sus transacciones, siendo los británicos los principales compradores.
Las compras de los ciudadanos del Reino Unido solo han tenido una evolución positiva en 2018, del 7,5% anual.
Del resto de estas nacionalidades destacan, rumanos (-25,2%), italianos (-25%), franceses (-22,5%), alemanes (-21,7%) y belgas (-16,2%) también descendieron el año pasado, mientras que los marroquíes son los que menos han caído (-11,5%).
Entre los principales descensos de otras nacionalidades, destaca la de los ciudadanos chinos (-44,5%) -que apenas llegaron a las 2.500 operaciones, algo que no se veía desde 2013- rusos (-37,7%) o noruegos (-50,5%).
La compraventa de vivienda por parte de extranjeros comprende más del 60% del total de las transacciones: Comunitat Valenciana (26,7%), Andalucía (19%) y Cataluña (16%), con 20.660 operaciones, 14.754 y 12.406, respectivamente. Por detrás de ellas, se encuentran Madrid (6.681), Canarias (5.278), Murcia (4.243) y Baleares (4.107) aunque hay otras seis autonomías que no llegan al millar de compraventas como Galicia (914), Navarra (613), Asturias (576), La Rioja (435), Cantabria (335) y Extremadura (400).
Todas las autonomías registraron descensos en 2020, con las principales caídas producidas en Canarias (-32,4%) y Baleares (-29,9%), pero también en la Comunitat Valenciana (-29,1%), pese a ser donde más casas compraron los extranjeros. Por encima de la media nacional del -24,2%, se sitúan también Cantabria (-25,9%) o Madrid (-25,1%).
Las regiones con las menores bajadas se dieron en Asturias (-5,3%), Galicia (-4,7%) o Extremadura (-4,2%), en uno año marcado por la pandemia del coronavirus.
El informe sobre Europa, "COVID-19 driven housing trends will exacerbate wealth inequalities among young and low-income populations in Europe";
"Los precios de la vivienda se debilitarán en toda Europa, especialmente en los países que dependen del turismo y el Reino Unido", señalan desde Moody?s Investors Service, y vaticina que la caída de los precios no va a provocar una mayor accesibilidad a la vivienda. Los ingresos de los hogares también se han visto afectados por la crisis del covid-19, sobre todo entre los más jóvenes y los trabajadores con salarios más bajos, generalmente los procedentes de los sectores de la hostelería, turismo y comercio, los más golpeados por la pandemia del coronavirus.
Moody?s espera que los precios se mantengan en 2020, incluso suban un 2,5% en España, para empezar a estancarse y bajar en la mayoría de Europa a partir de 2021. Las previsiones de precios en España serán de una caída del 2%, al igual que otras economías como Italia o Francia, y será peor en Reino Unido.
Sin embargo otras organizaciones, ya prevén una corrección de los precios en este 2020, pero será en 2021 cuando la vivienda vuelva a incrementar sus valores. La Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) limitó el pasado septiembre la caída máxima del precio de las casas al 8% en el conjunto del año, mientras que la consultora Acuña & Asociados adelantó un ajuste del precio de la vivienda del 6,1% este año.
La agencia de calificación crediticia Standard&Poor?r también destacó una caída del precio de la vivienda del 1,4%.
Los estímulos y medidas para contener la crisis de la mayoría de los Gobiernos europeos están manteniendo los precios y frenando un incremento de los créditos impagados, lo que provocará la dificultad del acceso al mercado crediticio. Otros efectos de los que alerta Moody?s en su informe es que habrá una mayor demanda de viviendas sociales, y un incremento de las regulaciones del mercado de alquiler, junto con un cambio en las preferencias habitacionales, que pasarán de zonas urbanas a ciudades y suburbios más pequeños.
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2021 fue de 1.834 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,88% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.818 euros. El repunte con respecto a mayo de 2020 fue del 1,75%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.802 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda ha demostrado su resistencia frente a la crisis sanitaria, dado que los precios se han corregido de forma muy suave, al tiempo que las subidas tampoco superan los márgenes razonables". El portavoz del portal inmobiliario señala que este "buen tono" ha sido posible gracias a la profesionalidad del sector, un aspecto que, según Font, "no solo se ha puesto de manifiesto durante los momentos tan difíciles que nos ha traído la pandemia, sino mucho antes, durante los años posteriores al pinchazo de la burbuja". Ese "poder de regeneración" ha potenciado la estabilidad del precio, a pesar de los fuertes ajustes de compraventas e hipotecas, unos indicadores que, tal y como recuerda Font, "ya están volviendo a cauces normales".
El experto comenta que "la inmunidad que lleva aparejada la vacunación vuelve a colocar a España en una posición interesante para el inversor". Además, Font explica que "la demanda de compradores y de inquilinos sigue creciendo, pero es esencial dar respuestas individualizadas a necesidades concretas, ya que habrá perfiles que cuenten con ahorro y capacidad de pago, pero también hallamos otros con menos recursos y de carácter vulnerable".
41 capitales subieron sus precios frente al año pasado
Las regiones más caras en mayo de 2021 fueron Baleares (3.174 ?/m²), Madrid (3.035 ?/m²) y País Vasco (2.794 ?/m²), y las más baratas Extremadura (813 ?/m²), Castilla-La Mancha (816 ?/m²) y Murcia (1.040 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (8,15%), Comunidad Valenciana (4,23%) y Murcia (3,48%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Aragón (-3,54%), Navarra (-2,85%) y Baleares (-1,39%).
Baleares fue la provincia más cara con 3.174 euros por metro cuadrado, seguida de Guipúzcoa (3.108 ?/m²) y Madrid (3.035 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 637 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (710 ?/m²) y Cuenca (723 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (9,02%), Madrid (8,15%) y Lugo (7,73%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Burgos (-4,63%), Jaén (-4,38%) y Palencia (-4,03%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.356 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.256 ?/m²) y Madrid (3.968 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.097 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Jaén (1.099 ?/m²) y Ciudad Real (1.119 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2020 se produjeron en Huesca (11,55%), Las Palmas de Gran Canaria (8,63%) y Huelva (6,63%). Las que más bajaron fueron Jaén (-6,26%), Teruel (-5,09%) y Palencia (-4,65%).
Muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, pero otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no es igual que antes.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en noviembre de 2020 una superficie media de 108 metros cuadrados y una renta media mensual de 985 euros. Esta cifra marcó un descenso mensual del -0,81%. En la comparativa interanual cayó un -0,10%.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el alquiler está asumiendo más rápidamente la contracción del mercado provocada por la crisis sanitaria que la venta porque hablamos de operaciones que se cierran en días, no en meses, como pasa con la compraventa". El experto indica que "no solo en Madrid y Barcelona, sino en otras capitales de referencia, ser inquilino hoy es más barato que hace un año". Para el portavoz del portal inmobiliario, "si bien muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no está al mismo nivel que antes de la pandemia". Asimismo, Font revela que "la urgencia por alquilar también influye, por lo que aquellos cuyas finanzas dependan de este ingreso, tenderán a realizar ajustes, mientras que los que no tienen prisa, mantendrán las rentas congeladas".
Volviendo a la situación delicada que están pasando determinados inquilinos, Font señala que "la ampliación en la solicitud de los préstamos ICO hasta mayo de 2021 es un alivio para los inquilinos más vulnerables". En este sentido, el directivo expone que "la oferta de alquiler residencial se ha incrementado debido, entre otros motivos, al trasvase desde el turístico o por medio de los pisos heredados por fallecimientos de pacientes COVID, pero estos activos no colaboran al incremento del parque de alquiler asequible. Para eso necesitamos la colaboración público-privada".
Tarragona fue la capital que más bajó de un año a otro
El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en noviembre de 2020 fueron Madrid (1.656 ?/mes), Baleares (1.409 ?/mes) y Cataluña (1.314 ?/mes), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Extremadura (455 ?/mes), Castilla-La Mancha (531 ?/mes) y Galicia (610 ?/mes). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Extremadura (1,22%). El mayor ajuste se produjo en Baleares (-2,79%). Respecto al año pasado, Andalucía (7,95%) fue la que más subió y Madrid (-7,48%) la que más se rebajó.
En la clasificación de provincias por renta, en noviembre de 2020 la primera posición fue para Madrid, con 1.649 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.510 ?/mes) y Baleares (1.409 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 395 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Cáceres (423 ?/mes) y Cuenca (427 ?/mes). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Albacete (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Santa Cruz de Tenerife (-3%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Lugo (8,85%). La renta que más se ajustó fue la de Toledo (-13,63%).
En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos con una renta media de 1.761 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.745 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.321 ?/mes). Por el contrario, Ciudad Real fue la más barata con 457 euros de renta mensual. Otras capitales de provincia económicas Zamora (458 ?/mes) y Teruel (459 ?/mes). Teruel (2,60%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Madrid (-2,99%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a noviembre de 2019, Murcia (7,80%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Tarragona (-13,97%).
Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2020: Lugo (17,35%) y Huesca (16,30%). El mayor ajuste se produjo en Lleida (-17,92%).
Es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos. La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España en mayo de 2021 tuvo un precio medio por metro cuadrado de 9,70 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 0,32% frente al mes de abril. Interanualmente, el recorte fue del -2,84%.
El alquiler sigue registrando descensos interesantes en la mayoría de regiones. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos, puesto que en determinadas ciudades se estaba haciendo un esfuerzo por encima del porcentaje máximo de ingresos que debe destinarse a este gasto". El portavoz del portal inmobiliario señala a la pandemia como la principal razón que está detrás de estos ajustes: "La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta, fruto de los pisos de fallecidos, la bajada en el flujo de turistas y el retraso en la emancipación, entre otros factores de índole económica", comenta Font.
El experto presta especial atención a las grandes capitales, donde "ahora la oferta de estudios y apartamentos pequeños a precios asequibles ha crecido, dado que muchos profesionales se han mudado a pisos más grandes en otros municipios porque teletrabajan y ya no necesitan vivir tan cerca de la oficina". Asimismo, Font incide en que habrá que estar atento a las nuevas propuestas que traerá la Ley de Vivienda, puesto que "el mercado va a reaccionar en la medida que se implanten mecanismos para controlar las rentas y se pongan en marcha incentivos fiscales".
Cinco capitales superaron los 11 euros por precio cuadrado:
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (12,28 ?/m²), Baleares (10,90 ?/m²) y Cataluña (10,78 ?/m²). Por su parte, Castilla y León (4,75 ?/m²), Castilla-La Mancha (5,30 ?/m²) y Extremadura (5,52 ?/m²) registraron las rentas más económicas. Madrid (2,75%) fue la autonomía que más creció frente a abril, y Asturias (-2,50%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Navarra (10,85%), Cataluña (4,60%) y Galicia (2,73%). En este periodo, las que más cayeron fueron Madrid (-8,70%), Canarias (-8,16%) y Baleares (-7,34%).
En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 12,28 euros por metro cuadrado. Por detrás, se posicionaron Barcelona (11,67 ?/m²) y Guipúzcoa (11,59 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,45 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Toledo (3,67 ?/m²) y Zamora (3,82 ?/m²). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cádiz (3,25%), mientras que la que más se abarató fue Guadalajara (-2,90%). De un año a otro, la que más subió fue Málaga (11,10%), y la renta que más se ajustó fue la de Burgos (-11,69%).
En cuanto a capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos, con 15,59 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,38 ?/m²) y Madrid (14,96 ?/m²). Por su parte, Lugo fue la más barata, con 5,58 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas fueron Cuenca (5,90 ?/m²) y Ávila (5,90 ?/m²). Lugo (3,61%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Soria (-5,33%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Lugo (17,35%), situándose Lleida (-17,92%) en el otro extremo de la tabla.
Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Donostia-San Sebastián (16,05 ?/m²), Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²).
Aunque las mensualidades resultan algo más asequibles, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido. Además de varios meses de fianza, se exigen garantías adicionales.
Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en julio de 2021 un precio medio por metro cuadrado de 9,67 euros. Esta cifra arrojó una subida mensual del 0,42%. En la comparativa interanual, cayó un -1,48%.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el ajuste que, desde hace un tiempo, arrastran las principales capitales de provincia, las está poniendo al mismo nivel de precios que otros municipios de primera línea y con una alta densidad de población, pero que no tienen esta condición de principal foco administrativo". El portavoz del portal inmobiliario asegura que, "si bien el enfriamiento que está teniendo lugar en estas ubicaciones comenzó antes de que estallara la crisis sanitaria, la pandemia ha logrado que esa progresiva y deseable alineación entre rentas y sueldos se acelere". En cualquier caso, el experto comenta que "este fenómeno se ha apoyado en aspectos como el teletrabajo y la formación online, que han descongestionado las ciudades, así como en el trasvase turístico, que ha hecho aumentar la oferta disponible".
Por otro lado, Font indica que, "aunque las mensualidades de alquiler resultan algo más asequibles para la demanda que antes, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido de forma notable". Font asegura que ahora, "además de varios meses de fianza, y no solo uno como estipula la ley, se exigen garantías adicionales como un segundo titular, aunque el primer inquilino demuestre su solvencia con contrato indefinido y las últimas nóminas. En el caso de que el solicitante tenga un empleo temporal, entran en juego los avales y los depósitos bancarios como herramientas para dotar de seguridad al pago mensual".
Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Zamora la más barata
El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en julio de 2021 fueron Madrid (12,38 ?/m²), Baleares (11,27 ?/m²) y Cataluña (10,72 ?/m²), mientras que las rentas más económicas se registraron en Castilla y León (4,63 ?/m²), Extremadura (5,37 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,41 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Cantabria (3,57%). El mayor ajuste se produjo en Asturias (-3%). Respecto al año pasado, Cataluña (7,48%) fue la que más subió y Canarias (-11%) la que más se rebajó.
En la clasificación de provincias por renta, en julio de 2021 la primera posición fue para Madrid, con 12,38 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (11,62 ?/m²) y Guipúzcoa (11,58 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,59 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,69 ?/m²) y Toledo (3,73 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Cantabria (3,57%), mientras que la que más los abarató fue León (-3,10%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Guadalajara (16,67%). La renta que más se ajustó fue la de Las Palmas (-14,82%).
En cuanto a las capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos con 16,05 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²). Por el contrario, Zamora fue la más barata con 5,76 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Lugo (5,82 ?/m²) y Cáceres (5,85 ?/m²). Huesca (2,99%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-3,10%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a julio de 2020, Huesca (17,86%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palma de Mallorca (-15,09%).
? La vivienda en alquiler en España tuvo una superficie media de 104 metros cuadrados y una renta media de 960 euros mensuales, registrando una subida del 0,21% frente a marzo. ? Dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). El mayor ajuste tuvo lugar en Cádiz (-18%). ? Las administraciones deben redoblar esfuerzos con el objetivo de presentar una oferta de alquiler asequible al ciudadano, pero sin caer en el intervencionismo.
Durante estos últimos años el arrendamiento se ha visto impulsado por factores como la creciente movilidad geográfica y las dificultades económicas de los jóvenes para financiar vivienda ,tendencia que se va a mantener en los próximos años y que estará acompañado de un aumento de la oferta de vivienda destinada al alquiler según los datos del estudio de la consultora JLL en el que calculan que entre 2021 y 2024 llegarán al mercado entorno a los 14.800 inmuebles de nueva construcción destinados al arrendamiento, mientras que en todo el lustro (incluyendo 2020) el número de inmuebles nuevos disponibles para arrendar superará las 17.350 unidades, según sus estimaciones. Una previsión que sitúa como protagonista al modelo ?build to rent?, basado en el desarrollo de nuevas promociones residenciales para alquilar, y que irá cogiendo velocidad año tras año.
En la actualidad, el alquiler supone en España en torno al 24% del parque residencial, aunque todo apunta a que en los próximos años ese porcentaje irá creciendo hasta acercarse a los niveles de otros países europeos. Ya en 2018, por ejemplo, la media de la eurozona se situaba en el 30%.
Desde JLL Research explican que sus estimaciones "determinan niveles del 35%-40% de los inquilinos viviendo en régimen de alquiler. Estas estimaciones parten de los cambios que se producirán fruto del desarrollo del mercado de alquiler y la consolidación de este régimen entre la población joven con acceso muy limitado al crédito que le permita la adquisición".
El documento insiste en que "la emancipación de los jóvenes se ha convertido en un problema social en España", dado que más de la mitad de los jóvenes de entre 25 y 29 años sigue viviendo en casa de sus padres. Además, alerta de que "estos datos pueden incrementarse aún más por los efectos derivados de la pandemia del covid-19, en tanto que esta parte de la población es de las más vulnerables a la crisis económica".
En este escenario, y teniendo en cuenta que el tiempo de ahorro que se necesita para la entrada de una casa es de 12,3 años, JLL Research cree que muchos jóvenes estarán abocados a vivir en régimen de alquiler, pero apunta a que el modelo del ?build to rent? ayudará a una mayor profesionalización del mercado, lo que permitirá "eliminar tensión en el esfuerzo para el acceso a la vivienda".
Actualmente hay más de 90.000 viviendas nuevas destinadas al alquiler bajo la fórmula BTR 2028 incluyendo los planes públicos y privados.
El estudio también afirma cree que las distintas iniciativas público-privadas que se están llevando a cabo para la vivienda en alquiler en Madrid, Barcelona y otros municipios serán de gran ayuda, para poner más suelo en el mercado y ampliar la oferta de viviendas en alquiler.
Por regiones Melilla ha experimentado una variación positiva del 6,7% mientras que la variación más baja se ha dado en Extremadura 1,7%. Destacar también que las subidas más importantes se han dado en Baleares, Canarias y Cantabria, las dos primeras con subidas 4,6 puntos y 3,3 puntos Cantabria. Las regiones con menores ascensos han sido Castilla y León, Aragón y La Rioja.
Según los expertos el precio de la vivienda ha crecido un 3% volviéndose a datos de 2020 en la que después de cuatro trimestres a la baja el último trimestre ha aumentado un 1%.
Funcas en su último informe ´Cuadernos de Información Económica´ ha señalado que a causa de la elevada inflación, el cambio de la política monetaria causará que la tendencia alcista con la subida de los precios del mercado inmobiliario se modere en 2023.
La Fundación de las Cajas de Ahorros ha alzado la expansión del sector a pesar de la desaceleración económica. Una subida experimentada tanto en precios como en transacciones. Sin embargo, el mercado se debilitará dentro de poco a causa del aumento de la referencia hipotecaria, el Euribor.
Aunque la capacidad de compra se haya reducido debido a las presiones inflacionistas, el crecimiento positivo del sector laboral y los ahorros realizados en pandemia continúan alzando la demanda. Junto a ello, estos dos factores causarán que se registre una subida de los precios este año de un 6% en tasa anual. Un porcentaje que supera los ingresos de las familias.
Funcas ha anticipado que la moderación del sector inmobiliario llegará con el endurecimiento de los requisitos de financiación y con el aumento del esfuerzo financiero de los hogares. Un esfuerzo que ya se encuentra en números superiores a la media.
Desde la asociación señalan que "la menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares". En suma, defienden que no tendrá lugar un aumento elevado de la morosidad ni el mercado se hundirá. Esto debido a que el sector inmobiliario no se encuentra en una sobrevalorada posición.
La subida de los precios del interés tendrá beneficios tardíos en las entidades bancarias
El giro de la política monetaria tendrá varios efectos en el mercado financiero. Un incremento de los tipos de interés no conlleva directamente un impulso de la rentabilidad de los bancos. Y menos, en el estado actual del sector.
Estas modificaciones monetarias conllevan una serie de desafíos a los que debe enfrentarse el sector. Desafíos como el incremento de los precios de financiación que causa la actual debilidad financiera, la posible llegada de una recesión o el grave procedimiento inflacionario. Por otro lado, también encontramos como desafíos el fin de las moratorias de créditos o las tasas de morosidad de hipotecas con avales públicos.
Respecto a los porcentajes de tipos de interés actuales, Funcas indica que existe una incidencia directa de estos con el margen de la intermediación.
En primer lugar, el estado actual de los tipos tendría que impulsar dicho margen del sector bancario europeo y español. El motivo de ello reside en que el Euribor se encuentra por encima del 2%. Sin embargo, esta traslación del aumento de tipos al margen no será lineal.
Eso se debe a la intensidad y el ritmo de repreciación de pasivos y activos bancarios diferentes para adaptarse a la tendencia del Euribor. La traslación del aumento del interés a la rentabilidad del margen se lleva a cabo a un ritmo gradual y progresivo. Un ritmo muy inferior en la rentabilidad del crédito comparado con el precio de los depósitos.
En último lugar, Funcas destaca: "El resultado sería un efecto en forma de "J" en el margen, con una ligera caídaen los primeros meses, como ponen de relieve los últimos datos publicados por las entidades más representativas, a la que seguiría una tendencia creciente a partir sobre todo de 2023".
Esta bajada tan grande puede estar condicionada porque el mes de marzo ha tenido muchas fiestas y es un período donde se registran menos operaciones junto al mes de abril.
Cifras de venta de viviendas anuales de 580.000 unidades
Las casi 45.000 viviendas compradas suponen una caída del -19% respecto la cifra del mismo periodo del año anterior, aun teniendo en cuenta el "factor de fiestas y Semana Santa" y las ventas de viviendas anuales son 580.000, unas cifras tan bajas no sé producía desde enero del 2022.
Andalucía, Cataluña y Valencia retroceden un 20%
Las caídas de venta de viviendas son generalizadas, aunque destacamos Andalucía, Cataluña y Valenciana que retroceden cerca del 20%, Madrid lo hace alrededor del 10%. Pese a esto, Andalucía lidera el volumen de operaciones con 9.000, siguiéndole Valencia y Cataluña con unas 7.000 operaciones cada una.
Mercado inmobiliario en Standby
Se supone que en el mes de abril 2024 se recuperará el mercado inmobiliario y que la evolución de los tipos de intereses y la recuperación del PIB, ofrezca un soporte para el crecimiento de las compraventa de viviendas, aunque la inestabilidad políticas, el exceso de regulación actual, las variables económicas de interés e inflación y la incertidumbre internacional (precio petróleo, Ucrania, Brics?€?) pueden influir negativamente en la expansión del mercado inmobiliario.
"Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo", asegura en el informe El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019 publicado este viernes.
Respecto a dichas medidas, la institución alerta de que "conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda" que el sector residencial lleva experimentando en los últimos años en el país. .
Por el contrario, el documento repasa en profundidad el periodo de recuperación del sector después del estallido de la burbuja inmobiliaria que se llevó por delante buena parte de la economía en 2008.
ESTIMULAR EL SECTOR PRIVADO
En su análisis, el Banco de España destaca la escasez de oferta residencial como el elemento clave que condiciona las dificultades de acceso a la vivienda y el repunte de los precios experimentados por el alquiler en los últimos años.
Para aliviar la tensión en el arrendamiento, la entidad aboga por "estimular" al sector privado y a los grandes tenedores para potenciar su colaboración a la hora de incrementar el parque de vivienda en el país.
Ese estímulo, según su perspectiva, se produciría incrementando "la seguridad jurídica de la oferta" y la dotación de garantías y beneficios fiscales por parte del sector público. "Ampliar por ley la duración de los contratos o limitar los incrementos de los precios reducen la oferta y desincentivan la entrada de nuevos agentes al mercado", asegura, en una alusión directa de las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo de Pedro Sánchez antes de que estallase la crisis por el coronavirus.
Por el contrario, asegura que "la dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de estos agentes en el mercado del alquiler".
EN CONTRA DE LIMITAR EL ALQUILER
El Banco de España ha vuelto a reiterar su posición contraria a limitar los precios del alquiler. Una medida que se ha puesto en marcha en otros países y por la que han apostado desde el principio los miembros de Unidas Podemos presentes en el Gobierno.
Según su análisis, esta fórmula podría provocar el efecto contrario al deseado. "No ataja la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas".
Por el contrario, sí considera de utilidad elaborar un índice de precios que sirva como referencia estadística para abordar la situación del mercado y sus posibles soluciones. "El diagnóstico adecuado de los problemas de accesibilidad a la vivienda de los hogares y la articulación de políticas públicas requieren de datos administrativos fiables sobre la renta de los hogares y los precios del alquiler".
PRESIÓN DEMOGRÁFICA
En el análisis del banco se hace hincapié en la presión demográfica como uno de los factores que más directamente incide en el aumento de los precios de compra y alquiler en algunos puntos más poblados del país.
"Las regiones con mayores aumentos de la población han registrado incrementos más acentuados de los precios de venta y alquiler", asegura, en línea con lo observado en otras economías avanzadas. "Este fenómeno afecta especialmente a las grandes áreas metropolitanas", concluye.
RIESGO BAJO PARA LAS ENTIDADES
Otro de los focos del Banco de España se centra en la situación de las entidades financieras respecto al crédito inmobiliario. Éste fue uno de los detonantes de la crisis de 2008 y de la profunda reconversión del sector a partir de aquel momento, y por eso su vigilancia ha centrado buena parte de la atención de los supervisores en la última década.
En este sentido, la entidad asegura que en este tiempo se ha venido reduciendo el peso en el balance de los bancos de los créditos a la compra de vivienda y del sector de la construcción e inmobiliario. Asimismo, el riesgo de impago estimado de las hipotecas ha permanecido estable en niveles históricamente bajos en los últimos años, por lo que los riesgos para las entidades de crédito a finales de 2019 estaban "relativamente contenidos".
Aragón fue la comunidad más rentable con un 6,89% de rentabilidad bruta, seguida de Catalunya (6,59%) y Madrid (6,55%). Cierran el ranking La Rioja (5,09%), Galicia (5,01%) y Baleares (3,99%). Por capitales, Murcia, Sevilla, Zaragoza y Las Palmas fueron las más interesantes para el inversor, mientras que Madrid y Barcelona ocuparon el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, del ranking de pisos.com.
Ferran Font, director de Estudios: "El segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores. En un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables durante esta crisis".
pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el cuarto trimestre del año, ahora es el momento de analizar qué rentabilidad obtuvieron aquellos inversores que primero compraron para después arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo octubre-diciembre fue del 6,39%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el cuarto trimestre fue de 183.933 euros (107 m2 a 1.719 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 980 euros, el propietario obtuvo un total de 11.760 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,39%, un aumento de casi un punto respecto a 2019 (5,46%) y de trece centésimas con relación al tercer trimestre de 2020 (6,26%).
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "si bien el 2020 será recordado por el sector inmobiliario como un año de superación y adaptación constantes a las dificultades que origina la crisis sanitaria, lo cierto es que el segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores". En este sentido, el experto añade que "en un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables de los últimos doce meses".
Madrid y Catalunya siguen siendo protagonistas en el ?podio? y Baleares cierra la lista: El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,89% registrada en Aragón al 3,99% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Navarra, Castilla y León o Murcia las colocan junto a Madrid y Catalunya en lo alto de una lista que cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. El protagonismo de Madrid y Catalunya sigue confirmando la corrección de los precios de compra registrada desde inicios del 2020 en ambos territorios y el comportamiento estable de la demanda de alquiler, convirtiéndolos en los dos epicentros más interesantes para la inversión.
Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,38%. Tras ella se situaron Sevilla (6,07%), Zaragoza (6,02%), Las Palmas (5,58%) y Oviedo (5,54%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,19%), Bilbao (4,13%) y Donostia-San Sebastián (3,67%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Madrid y Barcelona ocupan el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.
La nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis.
El acercamiento entre vendedores y compradores sigue siendo complicado. Según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com, en 2020 los vendedores ofrecían un piso tipo por un precio medio de 137.520 euros, mientras que los compradores contaban con un presupuesto de 97.500 euros. La diferencia fue de 40.020 euros, 640 euros más que el año anterior.
La distancia entre ambas partes ha crecido debido, sobre todo, a que lo que el futuro propietario está dispuesto a pagar no ha variado de un año a otro. Por otro lado, la oferta se ha encarecido suavemente. En este sentido, si la brecha entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 40% en 2019, en 2020 alcanzó el 41%. Se trata del tercer porcentaje más alto desde que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa (2009 ? 55% y 2010 ? 47%).
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis". El directivo señala que "los recortes en el precio de la vivienda se están absorbiendo poco a poco, sobre todo, porque existe un colchón de ayudas gubernamentales importante que se ampliará gracias a los fondos europeos. Este apoyo permitirá mitigar males mayores, por eso la distancia que existe en estos momentos entre los precios de mercado y lo que se está dispuesto a pagar por ser propietario apenas ha variado". En cualquier caso, Font avisa de que "la confianza de la demanda, muy dañada por la pandemia, será la que marque el ritmo".
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Dos autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta (Madrid y Navarra) y otras dos lo subieron (Baleares y La Rioja). El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron Navarra (-4%), País Vasco (0%) y Castilla-La Mancha (5%). Los mayores desajustes se dieron en Canarias (63%), Asturias (54%), Madrid (51%) y Comunidad Valenciana (51%).
PROVINCIAS
La cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en ocho provincias y subió en cuatro. Los guipuzcoanos fueron quienes partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media, seguidos de vizcaínos (217.500 euros), baleares (172.500 euros) y alaveses (157.500 euros). 28 provincias buscaron vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. La demanda superó a la oferta en dos provincias: Navarra (-4%) y Vizcaya (-1%). Hubo seis provincias por encima del 60%: A Coruña (61%), Santa Cruz de Tenerife (61%), Sevilla (62%), Cádiz (65%) y Las Palmas (65%). Alicante lideró la clasificación con un 77%.
CAPITALES
Nueve capitales bajaron su presupuesto, mientras que seis lo subieron. Los donostiarras estuvieron dispuestos a desembolsar 292.500 euros de media, la cantidad más alta. En Bilbao (247.500 euros), Barcelona (217.500 euros), Madrid (187.500 euros) y Vitoria (157.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 150.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo ocho capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en 14 capitales. No hubo capitales donde la demanda estuviera por encima de la oferta. Las capitales que arrojaron las brechas más altas fueron Las Palmas de Gran Canaria (77%), Alicante (73%) y Madrid (72%).
España sigue siendo un país de precios muy competitivos de la vivienda frente al resto de Europa, lo que está provocando un crecimiento de las inversiones inmobiliarias de extranjeros, las cuales en los últimos años, siempre se han mantenido por encima del 10% de media en todas las transacciones.
El estallido de la pandemia, con las medidas de confinamiento y las restricciones de movilidad internacional golpearon de lleno a la inversión extranjera inmobiliaria en España, con caídas superiores al 20% por la pandemia, las cuales no se han recuperado en su totalidad debido a la incertidumbre en torno a la situación sanitaria y económica de España.
La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) a través de su asociados, ha notado un crecimiento de la inversión extranjera de segunda residencia en España, sobre todo en Madrid, Barcelona y las islas Baleares.
El retorno a la normalidad relativa, con una menor tasa de incidencia del Covid y una recuperación económica, ha provocado una reapertura de las fronteras, retornando los extranjeros que buscan sol, precio y estabilidad como segunda residencia.
Anna Puigdevall, directiva de FIABCI, indica que "los precios de las viviendas españolas son muy competitivos en comparación con los del resto de Europa y eso está provocando que los extranjeros vean una oportunidad de inversión en nuestro país" también indica que "la flexibilidad que se está estableciendo entorno a las modalidades de trabajo en remoto está provocando que los extranjeros realicen una inversión pensando en pasar largos periodos de tiempo, con la intención de establecer su segunda residenciaen España".
Destaca el interés por las viviendas ubicadas en las grandes capitales como Madrid , Valencia, Baleares o Barcelona, donde la oferta cultural y de ocio, así como las oportunidades profesionales son un factor decisivo a la hora de elegir un destino para invertir.
La vivienda residencial de España experimentará una caída del precio durante 2023 del 3% y en 2024 del 2%, tal y como apunta el último análisis de Bankinter. Una caída que se registrará de igual forma en el resto de países del mundo.
Todos los países excepto Estados Unidos, mientras que España continuará con la bajada de precio de la vivienda. Aunque con esta bajada no se conseguirá una corrección, hay que tener en consideración este cambio de tendencia, ya que tendrá efectos directos en el consumo privado.
Dentro del informe trimestral del último trimestre de 2022, Bankinter señala que la economía tendrá que hacer frente a un procedimiento de ajuste debido a la elevada inflación que obliga a las entidades bancarias a incrementar los tipos de interés y extender su duración.
Precio de la vivienda en mínimos a finales de 2022
Por otro lado, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania desestabilizará la economía durante varios años. La guerra causará graves efectos como la disponibilidad de materias primas o la regionalización. Unos efectos que no concluirán a corto plazo y que seguirán elevando la inflación.
Todos los mercados registrarán sus cifras mínimas entre diciembre de 2022 y febrero de 2023. Después de este periodo, llegará la estabilización y la tendencia alcista del mercado.
En suma, Bankinter señala que después de que las bolsas repunten, comenzará la recuperación económica. Para este momento, la entidad bancaria apunta que habrá que esperar todavía entre tres y seis meses.
La reducción en la concesión de préstamos, el acceso a empleos precarios o la fiscalidad asociada a la vivienda habrían contribuido al incremento del alquiler.
España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones.
El Banco de España constata que muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar vivienda.
La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida Eurostat 2018 en el 22,9%.
En el caso de España, un 14,4% de la población residía en viviendas de alquiler a precio de mercado y un 8,5% en viviendas de alquiler a precio inferior al de mercado.
La tendencia de los tres últimos lustros en la ECV muestra un incremento gradual del peso del alquiler residencial y de las cesiones gratuitas de vivienda en los hogares españoles, desde el 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (14,8% en 2018, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,7% en 2018, frente al 3,5% de 2005). Las cesiones gratuitas de vivienda, por su parte, han oscilado ligeramente en torno al 6,4% en los últimos. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.
La tendencia observada desde 2004 hasta ahora, refleja un incremento proporcional de los hogares residentes en alquiler, intensificándose en 2013.
Se observa en el gráfico, el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, entre los hogares jóvenes, y en particular entre el conjunto de hogares, aquellos cuya persona de referencia en la vivienda se sitúa entre los 30 y los 44 años, para quienes esta ratio aumentó del 19,1% en 2010 al 29,9% en 2018. Por tipología de hogar, la mayor tasa de alquiler se observa en los hogares monoparentales, con un porcentaje del 21,8% en 2018.
El sector juvenil y el extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en alquiler se debe al aumento de esta ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años.
Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y en la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.
De acuerdo con la ECV, la proporción de hogares que residen en alquiler se sitúa por encima de la media del conjunto de España en cuatro comunidades. En concreto, en 2018, estas ratios alcanzaron el 28,3 % en Islas Baleares, el 26,3 % en Cataluña, el 23,6 % en Madrid y el 19,5 % en Canarias. Al mismo tiempo, desde la recuperación iniciada en 2013, el incremento de la proporción de alquiler residencial en Cataluña (6,9 pp), Canarias (4,8 pp), Asturias (3,2 pp), Castilla-La Mancha (3,1 pp) o la Comunidad Valenciana (3,1 pp) contrasta con las caídas en Galicia (?3,8 pp), Aragón (?3,7 pp), Extremadura (?2,2 pp) o Murcia (?2 pp).
Las dificultades financieras complicarán el pago de las rentas, por lo que no se descarta un aumento de la morosidad. Además, muchos potenciales compradores seguirán viviendo de alquiler hasta que el entorno sea más seguro.
El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha publicado su último Índice de Precios de Vivienda (IPV) acerca del primer trimestre de 2022. En dicho estudio, se indica que la variación interanual de los costes de la vivienda libre se ha situado en un 8,5%, aumentando respecto al trimestre previo donde alcanzaba el 6,4%. Por otro lado, el coste de la vivienda nueva también se incrementa desde un 6,1% hasta un 10,1%, mientras que la vivienda de segunda mano aumenta de un 6,4% hasta un 8,2% con solo un único trimestre de diferencia en ambos casos.
En cuanto a comunidades, Baleares con un 12% obtiene la mayor variación positiva, mientras que la más baja se ha registrado con un 6,3% en el País Vasco. En cuanto a los incrementos más significativos, se han experimentando en Cantabria con un aumento de 3,3 puntos, y en Canarias y Castilla-La Mancha, ambas con subidas de 3,1 puntos. En el lado opuesto, donde menos ha subido la variación ha sido en Asturias con 1,1 puntos, Aragón con 1,4 y Galicia con un 1,5.
A continuación, le adjuntamos el estudio íntegro con todos los datos obtenidos del Índice de Precios de Vivienda de INE.
La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%
Los precios de la vivienda suben un 2,6% respecto al trimestre anterior
Evolución anual de los precios de vivienda
La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de 2022 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%, la más alta desde el tercer trimestre de 2007.
Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube cuatro puntos, hasta el 10,1%.
Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 8,2%, casi dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior. Esta tasa es la más elevada de este tipo de vivienda desde el segundo trimestre de 2007.
Tasa anual del IPV Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Evolución trimestral de los precios de vivienda
La variación trimestral del IPV general en el primer trimestre es del 2,6%.
Tasa trimestral del IPV Índice general. Porcentaje
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 3,2% entre el primer trimestre de 2022 y el cuarto de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 2,4%.
Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual
La tasa anual del IPV en el primer trimestre de 2022 aumenta respecto al último de 2021 en todas las comunidades autónomas.
Los mayores incrementos, de 3,3, 3,1 y 3,1 puntos, se producen en Cantabria, Canarias y Castilla-La Mancha, respectivamente.
Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son Principado de Asturias, Aragón y Galicia, con aumentos de 1,1, 1,4 y 1,5 puntos, respectivamente.
Tasas anuales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el primer trimestre de 2022 en todas las comunidades autónomas.
Las mayores subidas se producen en Canarias, Cantabria y Comunidad Foral de Navarra, con incrementos del 4,4%, 4,1% y 3,9%, respectivamente.
Por su parte, Extremadura (0,5%), Castilla-La Mancha (1,6%) y Castilla y León (1,8%), registran las menores subidas trimestrales.
Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Revisiones y actualizaciones de datos
Los datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase.
Índice de Precios de Vivienda. Base 2015. Primer trimestre de 2022
Índice nacional: general y por tipo de vivienda
Índice general por comunidades autónomas
Índice por comunidades autónomas. Vivienda nueva.
Índice por comunidades autónomas. Vivienda de segunda mano.
Según los datos estadísticos del INE incluso en el clima de incertidumbre , inflación elevada y crisis del mercado de la vivienda , la permuta de viviendas sigue creciendo. Las compraventas de viviendasretrocedenun 6,5% en lo que llevamos de año pero las permutas siguen creciendo.
Han sido 851 permutas de vivienda hasta Agosto en España , cifra superior a la de 2022 y subidas también de un 16,5% en los trueques de fincas.
La permuta de vivienda "es un contrato por el que las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra" según el Código Civil. En el contexto inmobiliario se trata de la adquisición de una vivienda pagándola con otra vivienda del mismo valor. Esto tiene la ventaja de evitar el pago de una entrada ni otros gastos de financiación.
La permuta de viviendas gira solo en torno al acuerdo entre las partes donde se consideran ambas viviendas de igual valor o se acuerda compensar económicamente el supuesto valor inferior de una de las viviendas. Este sería el caso de una permuta mixta en la que la compensación puede establecerse con recursos propios o financiación bancaria. No existen otros requisitos para la permuta de viviendas por lo que acaba siendo una forma atractiva de adquirir una propiedad para algunos compradores.
Permutas de vivienda en España por CCAA
Andalucía y Cataluña encabezan el número de permutas de vivienda aglutinando 180, una tercera parte del total producido. Le siguen Canarias (90), Comunidad Valenciana (87) y el País Vasco (80) ,Madrid (65) y Aragón (52). En la cola se sitúan Navarra (8), Melilla (4), La Rioja (2), Ceuta (1) y Cantabria que no formalizó ninguna permuta.
Procedimiento para la permuta o el intercambio de viviendas
La vivienda tras una tasación oficial se lanzará al mercado a la espera de conectar con algún interesado que esté dispuesto a ofrecer otra vivienda a cambio.
Se formalizará un contrato por el que una de las partes se compromete a dar el dominio o propiedad de su vivienda y recibir el dominio o propiedad de otra y como hemos citado anteriormente con la posibilidad de darse una compensación económico si hay desigualdad en el valor entre los inmuebles.
Tras la elaboración del contrato el proceso continua de la misma forma que en una compraventa de viviendas tradicional con la firma notarial.
¿A qué condiciones de financiación e impuestos están obligadas las permutas de vivienda?
Los bancos no suelen estar reacios a la hora de conceder créditos de financiación para las permutas y las posibles compensaciones económicas . Las condiciones y criterios de admisión suelen ser los mismos que en otras operaciones como la compra de vivienda o la extinción de dominio
Como en una operación de compraventa tradicional los impuestos a pagar serán los mismos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la CCAA, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro. Y de la misma forma la permuta afectará también a la declaración de la renta.
Sin embargo al existir dos inmuebles , existen dos bases imponibles y así se duplican el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la el valor de la compra y la plusvalía por cada una de las ventas. Según la Agencia tributaria "la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado"
En general la permuta será más gravosa que la compraventa normal , por lo que es importante por lo que es necesario un reflexión pormenorizada sobre el posible beneficio o agravio económico de la operación.
Los "pro" y los "contra" de la permuta de viviendas
La permuta de viviendas tiene la ventaja de poder adquirir una vivienda sin desembolso económico ni financiación bancaria. Otra ventaja es poder cambiar de vivienda sin tener que vender la propia previamente
Entre los inconvenientes de esta fórmula inmobiliaria podríamos citar la dificultad de encontrar una opción que consideremos del mismo valor que la nuestra. Además si las viviendas están hipotecadas, se necesitará el visto bueno de la entidad bancaria respecto al nuevo titular de la hipoteca.
Futuro que se vislumbra para la permuta de viviendas
La permuta de viviendas no es algo nuevo. Era algo común en la venta de terrenos de un propietario a una promotora a cambio de algún pisos de los que se iban a construir. Pero es sobre todo en épocas de crisis cuando esta alternativa cobra más fuerza. Entre 2007 y 2008 se permutaron 10000 viviendas , diez veces más que en nuestros días que se han contabilizado 851 trueques frente a 413.000 compraventas de vivienda.
Aunque actualmente no son muchas las permutas que se realizan lo que está claro es que están en alza y podrían multiplicarse en el futuro. Algunos expertos opinan que la permuta de viviendas seguirá subiendo por cuestiones demográficas. Una población cada vez más envejecida va a encontrar una buena opción de mejorar sus condiciones de vida. Por ejemplo pudiera darse el caso de conseguir una liquidez económica en personas con una vivienda demasiado grande y dificultosa de mantener a través de un trueque.
Lo importante es la tasación inmobiliaria y la situación de la finca en la permuta de viviendas
La permuta de viviendas no debería presentar más riesgos que una compraventa de viviendas pero es importante realizar una buena tasación inmobiliaria y tener garantía de que la vivienda a cambiar no tiene cargas ni deudas fiscales. Se debe comprobar la situación del inmueble en el registro de la propiedad : titular, condiciones de uso, cargas, pago de IBI.
Para todo esto puede ser de gran utilidad pedir los servicios de los profesionales e incluso acudir a un notario para un asesoramiento imparcial acorde con la legalidad.
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 33.423, un 4,5% más en tasa anual
El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 2,2% y se sitúa en 142.253 euros
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.423, un 4,5% más que en abril de 2021. El importe medio es de 142.253 euros, con un aumento del 2,2%.
El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en abril (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 159.242 euros, un 5,1% superior al del mismo mes de 2021.
Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.906,6 millones de euros, un 8,1% más que en abril de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.754,6 millones, con un incremento anual del 6,8%.
Hipotecas constituidas Abril 2022
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 67,5% del capital total prestado en el mes de abril.
Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca Abril 2022. Porcentaje
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas
Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de marzo y abril en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del -22,9%.
Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas Variación mes de abril sobre marzo del mismo año. Porcentaje
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del -24,8%.
Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas Variación mes de abril sobre marzo del mismo año. Porcentaje
Tipo de interés de las hipotecas
Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en abril, el tipo de interés medio al inicio es del 2,69% y el plazo medio de 24 años. El 28,4% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 71,6% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,27% para las hipotecas a tipo variable y del 2,91% para las de tipo fijo.
En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52% y el plazo medio de 25 años. El 24,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 75,3% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,16% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,65% para las de tipo fijo.
Tipo de interés medio para viviendas Porcentaje
Hipotecas con cambios registrales
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 13.034, un 40,9% menos que en abril de 2021.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en abril se producen 10.803 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 41,3%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,3% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 32,8%.
Hipotecas con cambios registrales Abril 2022
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
De las 13.034 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 25,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 21,8% al 50,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 76,9% al 45,9%.
El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (68,7%), como después (41,1%).
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos.
Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés Abril 2022
Resultados por comunidades autónomas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril son Andalucía (6.688), Cataluña (6.141) y Comunidad de Madrid (5.598).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.125,7 millones de euros), Cataluña (1.043,4 millones) y Andalucía (815,7 millones).
Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son Castilla - La Mancha (40,5%), Castilla y León (28,9%) y Aragón (27,0%).
Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas Abril 2022
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Castilla - La Mancha (29,4%), Illes Balears (27,7%) y Aragón (16,4%).
Por su parte, las comunidades con las menores tasas de variación anuales son Extremadura (-12,7%), Comunidad de Madrid (-9,5%) y Comunitat Valenciana (-7,1%).
Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas Abril 2022. Porcentaje
Estadística de Hipotecas Abril 2022. Datos provisionales
H.1 Hipotecas constituidas sobre fincas rústicas y urbanas Capital en miles de euros
H.2 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, según naturaleza de la finca Capital en miles de euros
H.3 Hipotecas constituidas sobre fincas rústicas, según entidad prestamista Capital en miles de euros
H.4 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, según entidad prestamista Capital en miles de euros
H.5 Hipotecas canceladas registralmente según naturaleza de la finca
H.6 Hipotecas canceladas registralmente según naturaleza y entidad prestamista
H.7 Hipotecas con cambios registrales según tipo de cambio y naturaleza de la finca
El último informe estadístico del INE de febrero 2024 indica un cambio de tendencia del mercado inmobiliario 2024 con una subida en la firma de hipotecas de viviendas del 3,8% en febrero 2024, que irá en aumento a medida que vayan bajando los tipos de interés, que se prevé que empiecen en junio. Este cambio en el sector inmobiliario estará condicionado también por el desarrollo de la Ley de Vivienda 12/2023 que va a incentivar la construcción de viviendas y la financiación de las mismas, como por ejemplo con las ayudas ICO para la adquisición de viviendas.
A continuación exponemos un resumen del informe estadístico detallado de hipotecas de viviendas ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en febrero del 2024.
37.232 hipotecas de la vivienda en febrero 2024
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en febrero fue de 37.232, un 3,8% más en tasa anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas disminuyó un 5,2% y se situó en 136.145 euros. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,33%.
3,33% de interés medio y 23 años de plazo en las hipotecas sobre vivienda
Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,33% y el plazo medio de 23 años. El 44,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 55,3% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,07% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,57% para las de tipo fijo.
El mayor número de hipotecas sobre viviendas concedidas se da en Madrid y Cataluña
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en febrero fueron Canarias (77,8%), Comunidad Foral de Navarra (64,6%) e Illes Balears (41,5%). Por su parte, las que presentaron los mayores descensos en sus tasas anuales fueron Cantabria (-20,5%), Castilla La Mancha (-20,1%) y Andalucía (-16,3%).
Las CCAA con mayor número de hipotecas concedidas , superando las 6000, son Madrid y Cataluña . Algo por debajo se sitúa Andalucía. En la parte baja de del ranking está La Rioja con 195 hipotecas concedidas.
En líneas generales crecen respecto al año pasado los mercados hipotecarios de Canarias (78%) y Baleares (41%) y el mercado hipotecario en Madrid crece más de un 10% . El crecimiento respecto a 2023 en Andalucía y Cataluña es negativo aún con un -2,7% y -16,3% respectivamente.
Se observa una caída en las compraventas de viviendas del 2% prácticamente la misma que en los doce meses anteriores. El total de transacciones inmobiliaria ha sido de 585.000, es decir tampoco ha variado significativamente. Estos datos dicen mucho de un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario que pronto volverá a una fase de crecimiento.
El dato negativo se fundamenta sobre todo en los niveles de compraventa de vivienda usada que cae un -3.5% ya que la vivienda nueva crece más de un 3.5%.
Esta tendencia a la moderación no afecta por ahora a los precios de la vivienda que siguen muy en alza y cuya evolución en el año próximo dependerá mucho de los tipos de interés y de las consecuencias de las políticas que marque la nueva Ley de la vivienda 12/ 2023
Datos de compraventas de viviendas por CCAA
Castilla y León (30,5%), Galicia (15,9%) y Comunidad Foral de Navarra (15,7%) registraron las tasas anuales de variación más elevadas en enero en el número total de fincas transmitidas.
Por su parte, País Vasco (-9,1%), Andalucía (-5,9%) y Comunitat Valenciana (-5,4%) presentaron las tasas anuales más bajas.
Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Castilla La Mancha (25,8%), Castilla y León (21,1%) y Galicia (20,5%).
Por su parte, La Rioja (-12,8%), Comunidad de Madrid (-11,6%) y País Vasco (-11,5%) registraron los mayores descensos
Según la estadística de ejecuciones hipotecarias publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE):
En el segundo trimestre del año se iniciaron 5.386 ejecuciones hipotecarias, un 26% menos que en igual periodo de 2022, pero un 4,2% más que en el primer trimestre del año. 286 afectaron a fincas rústicas y 5.100 afectaron a fincas urbanas.
Ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales
El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales alcanzó la cifra de 2.697 en el segundo trimestre, un descenso del 16% respecto al mismo periodo de 2022., La cifra de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se ha incrementado un 6,1% con respecto al trimestre anterior.
Ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas
En el segundo trimestre las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas subieron un 3,3% en relación al trimestre anterior y bajaron un 25,5% interanual. Dentro de las fincas urbanas, 3.677 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 0,4% menos que en el trimestre anterior y un 21,6% menos que en el segundo trimestre de 2022. Dentro de las viviendas 417 fueron sobre residencias a nombre de personas jurídicas (-46,3%) y 3.260 fueron sobre casas de personas físicas (-16,7%).
El INE advierte que no todas las ejecuciones hipotecarias registradas acaban con el desahucio de sus propietarios.
En mayo se inscriben en los registros de la propiedad 213.034 fincas, un 14,6% más que en el mismo mes del año anterior
El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de mayo es de 213.034, lo que supone un 14,6% más que en el mismo mes de 2021. En cuanto a las compraventas de viviendas, estas incrementan un 27,7% en comparación al año anterior.
En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones es de 118.433, con un aumento anual del 20,8%.
Fincas transmitidas inscritas en el registro de la propiedad En miles
Fincas transmitidas registradas según título de adquisición Mayo 2022
Compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad
El 87,0% de las compraventas registradas en mayo corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas.
El número de compraventas de fincas rústicas sube un 4,9% en mayo en tasa anual, y el de fincas urbanas un 23,6%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registran un aumento anual del 27,7%.
Compraventas de viviendas registradas por naturaleza de la finca Mayo 2022
Evolución de la tasa mensual
Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de abril y mayo en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 26,8%, lo que supone 15,7 puntos más que la del año anterior.
Tasa mensual del número de compraventas de viviendas Variación mes de mayo sobre abril del mismo año. Porcentaje
Compraventas de viviendas registradas según régimen de protección y estado
El 92,0% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son libres y el 8,0% protegidas.
En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumenta un 28,9% y el de protegidas un 14,8%.
El 17,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son nuevas y el 82,9% usadas.
El número de operaciones sobre viviendas nuevas sube un 13,3% respecto a mayo de 2021 y el de usadas un 31,1%.
Número de compraventas de viviendas registradas Mayo 2022
Número de compraventas de viviendas registradas En miles
Compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular
El número de compraventas realizadas entre personas físicas en el mes de mayo es de 41.350, lo que supone un 26,8% más que en el mismo mes de 2021.
Número de compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular Mayo 2022
Resultados por comunidades autónomas
En el mes de mayo el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes alcanza sus valores más altos en La Rioja (1.041), Aragón (862) y Castilla y León (857).
Canarias (27,2%), La Rioja (26,5%) e Illes Balears (24,2%) registran las tasas anuales de variación más elevadas.
Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (?8,8%), Principado de Asturias (0,8%) y Región de Murcia (7,0%) presentan las tasas anuales más bajas.
Atendiendo a las compraventas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son Comunitat Valenciana (235), La Rioja (230) e Illes Balears (179).
Fincas transmitidas por comunidades autónomas Mayo 2022
Las comunidades autónomas que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en mayo son Illes Balears (68,1%), La Rioja (60,4%) y Canarias (55,6%).
Las únicas comunidades con tasas de variación negativas son Aragón (?1,0%) y Comunidad Foral de Navarra (?0,5%).
Variación anual del número de compraventas de viviendas por comunidades autónomas Mayo 2022. Porcentaje
Compraventas inscritas en los registros de la propiedad
El 86,0% de las compraventas registradas en marzo correspondieron a fincas urbanas y el 14,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,9% fueron compraventas de viviendas.
El número de compraventas de fincas rústicas disminuyó un 19,2% en marzo en tasa anual y el de fincas urbanas un 20,1%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registraron un descenso anual del 19,3%. La vivienda de segunda mano cayo en marzo 2024 un 20%.
Compraventas inscritas en los registros de la propiedad
El 93,0% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran libres y el 7,0% protegidas.
En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuyó un 18,5% y el de protegidas un 28,8%.
El 19,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran nuevas y el 80,1% usadas.
El número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 14,0% respecto a marzo de 2023 y el de usadas un 20,5%.
Resultados por comunidades autónomas
Comunidad Foral de Navarra (3,4%) y Cantabria (0,3%) registraron las únicas tasas anuales de variación positivas en marzo en el número total de fincas transmitidas.
Por su parte, Andalucía, Illes Balears (ambas -26,6%) y Región de Murcia (-26,1%) presentaron las más bajas.
Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las únicas comunidades autónomas que presentaron aumentos fueron Comunidad Foral de Navarra (37,6%) y Cantabria (3,5%).
Por su parte, Illes Balears (-39,0%), Castilla y León (-30,0%) y Extremadura (-28,9%) registraron los mayores descensos.
Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2015 Cuarto trimestre de 2021
La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4%
Los precios de la vivienda suben un 1,2% respecto al trimestre anterior
Evolución anual de los precios de vivienda
La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de 2021 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4%. Es la más alta desde el primer trimestre de 2019.
Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube dos puntos, hasta el 6,1%.
Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 6,4%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior y la más elevada desde el cuarto trimestre de 2018.
Tasa anual del IPV Índice general, vivienda nueva y de segunda mano.
Evolución trimestral de los precios de vivienda
La variación trimestral del IPV general en el cuarto trimestre de 2021 es del 1,2%.
Tasa trimestral del IPV Índice general. Porcentaje
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 2,5% entre el cuarto y el tercer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 1,0%.
Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual
La tasa anual del IPV aumenta en el cuarto trimestre de 2021 respecto al tercero en todas las comunidades autónomas.
Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Cataluña y País Vasco, con una subida de 2,8 puntos en todas ellas.
Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son La Rioja y Región de Murcia, con aumentos de dos y tres décimas, respectivamente.
Tasas anuales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el cuarto trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas.
Las mayores subidas se producen en Extremadura, Andalucía y Comunitat Valenciana, con incrementos del 2,2%, 1,6% y 1,5%, respectivamente.
Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (0,3%), Canarias (0,4%) y La Rioja (0,5%), registran las menores subidas trimestrales.
Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Revisiones y actualizaciones de datos
Los datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase.
La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2021 aumenta 2,4 puntos y se sitúa en el 3,3%, su nivel más alto desde el cuarto trimestre de 2019. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube casi cuatro puntos, hasta el 6,0%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 2,9%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.
Tasa anual del IPV
Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Evolución trimestral de los precios de vivienda del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
La variación trimestral del IPV general en el segundo trimestre de 2021 es del 2,4%.
Tasa trimestral del IPV
Índice general. Porcentaje
Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben 1,3 puntos entre el segundo y el primer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan 2,7 puntos.
Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
La tasa anual del IPV en el segundo trimestre de 2021 aumenta respecto al primero en todas las comunidades autónomas.
Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Canarias y Cantabria, con una subida de 4,6 puntos en las dos primeras y de 3,3 puntos en la última.
Por su parte, las comunidades donde menos aumenta la tasa anual son Castilla y León, Aragón y La Rioja, con subidas de seis décimas en las dos primeras y de ocho décimas en la tercera.
Tasas anuales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el segundo trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas.
Las mayores subidas se producen en Illes Balears, Extremadura y Castilla?La Mancha, con incrementos del 4,0%, 3,8% y 3,6%, respectivamente.
Por su parte, Comunidad de Madrid (1,3%), País Vasco (1,3%) y Aragón (1,6%), registran las menores subidas trimestrales.
Tasas trimestrales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje
Estadística de Hipotecas (H) Enero 2022. Datos provisionales
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 36.185, un 29,4% más en tasa anual
El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 9,5% y se sitúa en 141.427 euros
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 36.185, un 29,4% más que en enero de 2021. El importe medio es de 141.427 euros, con un aumento del 9,5%.
El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en enero (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 152.547 euros, un 7,5% superior al del mismo mes de 2021.
Importe medio hipotecado sobre viviendas
Miles de euros
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.026,8 millones de euros, un 36,9% más que en enero de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 5.117,5 millones, con un incremento anual del 41,7%.
Hipotecas constituidas
Enero 2022
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 71,4% del capital total prestado en el mes de enero.
Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca Enero 2022. Porcentaje
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas
Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de diciembre y enero en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 10,0%.
Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas Variación mes de enero sobre diciembre del año anterior. Porcentaje
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del 6,9%.
Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas Variación mes de enero sobre diciembre del año anterior. Porcentaje
Tipo de interés de las hipotecas
Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en enero, el tipo de interés medio al inicio es del 2,59% y el plazo medio de 23 años. El 30,8% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 69,2% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,25% para las hipotecas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo.
En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,54% y el plazo medio de 24 años. El 29,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 70,4% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,69% para las de tipo fijo.
Tipo de interés medio para viviendas Porcentaje
Hipotecas con cambios registrales
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 14.695, un 32,1% menos que en enero de 2021.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en enero se producen 12.225 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 31,9%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,1%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 7,0%.
Hipotecas con cambios registrales Enero 2022
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
De las 14.695 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 23,0% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 20,2% al 45,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 79,0% al 52,1%.
El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (71,2%), como después (48,4%).
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos.
Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés Enero 2022
Resultados por comunidades autónomas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero son Andalucía (7.644), Comunidad de Madrid (6.063) y Cataluña (5.833).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.268,7 millones de euros), Andalucía (976,6 millones) y Cataluña (953,5 millones).
Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son La Rioja (75,3%), Illes Balears (71,4%) y Principado de Asturias (63,8%).
Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas Enero 2022
Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Principado de Asturias (51,7%), La Rioja (51,3%) y Comunitat Valenciana (42,6%).
Por su parte, la única comunidad con tasa de variación anual negativa es Comunidad Foral de Navarra (-26,7%).
Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas Enero 2022. Porcentaje
Revisiones y actualizaciones de datos
Los datos de 2022 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de enero de 2023, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2022.
En mayo, la compraventa de viviendas aumentó considerablemente un 27,7% en tasa interanual, dejando atrás la desaceleración experimentada en abril. Desde 2008, no se alcanzaba en un único mes una cifra de 60.059 compraventas.
Tras los últimos datos obtenidos por el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa continúa su tendencia positiva, tras situarse en cifras positivas en los últimos 15 meses.
Debido a la inflación e incertidumbre que causaron un receso en el mes de abril, esto ha causado que la diferencia en tasa mensual sea del 26,8%, la más elevada en el mes de mayo desde 2017.
En comparación con enero, la compraventa se ha incrementado un 24,1%, creciendo dicha operación en viviendas nuevas un 11,8% y un 27,3% en las de segunda mano.
Fuerte impulso de la compraventa de viviendas de segunda mano
Las viviendas nuevas siguen avanzando como en los últimos 19 meses, registrando un 13,3%. Sin embargo, el repunte de las compraventas está impulsado por las viviendas de segunda mano que han aumentado un 31,1%.
Respecto a las viviendas libres, el 92% fueron transmitidas en el régimen de protección libre, mientras que un 8% corresponde a las protegidas.
El INE apunta a su vez que se ha experimentado un gran incremento de las compraventas por personas físicas con un total de 41.350 operaciones, lo que supone un aumento del 26,8% respecto a 2021.
Futuro incierto del sector inmobiliario
Pisos.com señala que los datos de mayo prueban que mantienen la tendencia positiva del sector, cuya situación continúa mejorando gracias a la anticipación de compraventa ante la incertidumbre del futuro y al inmobiliario como valor refugio.
Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda, la inflación o los aumentos de los tipos de interés del Banco Central Europeo podrían causar cambios en el curso del sector.
El tipo interés medio se situó en 2,86% y el fijo pasa a 2,96%
El interés medio alcanza el 2,38% y hay que remontarse mayo del 2017 para encontrar un valor superior. El l interés fijo, pasa del 2,79% al 2,96%, y el variable pasa del 2,38% al 2,70%. Las hipotecas a tipo fijo siguen marcando la tónica, pero van perdiendo fuelle y ahora representan un 65% del total, cuando hace un año era el 73%.
Son Andalucía, Cataluña y Madrid , territorialmente, quienes lideran esta estadística, con cerca de 7.000 , 6.500 , y 6.000 respectivamente. La Rioja se sitúa abajo con 203 hipotecas concedidas. Se producen aumentos en 5 territorios. Destacan las caídas de Baleares (-7,3%) y Madrid (-4,7%), que contrastan con Cataluña (+6,9%). En definitiva se aprecia mucha heterogeneidad
El importe medio de dichas hipotecas disminuye un 4,6% y se sitúa en 141.798 euros
El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,15%
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.398, un 24,0% menos que en mayo de 2022.
El importe medio es de 141.798 euros, con una disminución del 4,6%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en mayo (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 164.430 euros, un 3,4% superior al del mismo mes de 2022.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.141,1 millones de euros, un 19,7% menos que en mayo de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.735,8 millones, con un descenso anual del 27,5%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 65,0% del capital total prestado en el mes de mayo.
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas
Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número dehipotecas sobre viviendas entre los meses de abril y mayo en los cinco últimos años. En 2023 la tasa mensual es del 23,5%.
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2023 es del 27,8%.
Tipo de interés de las hipotecas
Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en mayo, el tipo de interés medio al inicio es del 3,50% y el plazo medio de 23 años. El 40,6% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 59,4% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 3,22% para las hipotecas a tipo variable y del 3,74% para las de tipo fijo.
En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,15% (con una subida de 1,34 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 25 años. El 38,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 62,0% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,79% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,40% para las de tipo fijo.
Hipotecas con cambios registrales
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 12.414, un 9,0% menos que en mayo de 2022.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en mayo se producen 9.796 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 13,3%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 10,4% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) sube un 19,5%.
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
De las 12.414 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 36,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 13,4% al 37,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 85,6% al 61,3%.
El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (80,9%), como después (58,8%).
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,3 puntos.
Resultados por comunidades autónomas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en mayo son Andalucía (7.111), Cataluña (5.759) y Comunidad de Madrid (5.078).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.080,8 millones de euros), Cataluña (922,8 millones) y Andalucía (840,5 millones).
Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son Principado de Asturias (11,8%) y Cantabria (7,2%).
La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas es Cantabria (6,5%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son Canarias (?42,4%), Galicia (?36,0%) e Illes Balears (?34,3%).
Revisiones y actualizaciones de datos Los datos de 2023 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de mayo de 2024, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2023.
Nota metodológica
La Estadística de Hipotecas ofrece información sobre constituciones de hipotecas, es decir, sobre el número de nuevas hipotecas que se constituyen durante el mes de referencia sobre bienes inmuebles y el importe de los nuevos créditos hipotecarios correspondientes a dichas hipotecas. A partir de 2006 se publica información sobre cambios y cancelaciones registrales de hipotecas.
Toda esta información se desagrega en base a diversas variables como naturaleza de la finca hipotecada o entidad prestamista. Toda la información sobre constituciones, cambios y cancelaciones registrales de hipotecas se obtiene a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional, en virtud de un convenio de colaboración firmado en 2004 entre las dos instituciones. Para facilitar la comparación, los datos correspondientes al año 2003 se presentan de acuerdo tanto a la base anterior como a la nueva base.
Tipo de encuesta: continua de periodicidad mensual.
Ámbito poblacional: las inscripciones de hipotecas constituidas, con cambios o canceladas en los registros de la propiedad.
Ámbito geográfico: todo el territorio nacional, por CC.AA. y provincias.
Período de referencia de los resultados: el mes natural.
Período de referencia de la información: el mes natural.
Clasificación: fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras urbanas).
Método de recogida: registros administrativos procedentes del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.
Las estadísticas del INE se elaboran de acuerdo con el Código de Buenas Prácticas de las Estadísticas Europeas, que fundamenta la política y estrategia de calidad de la institución. Para más información, véase la sección de Calidad en el INE y Código de Buenas Prácticas en la página web del INE.
Según elinforme del INE sobre Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) Mayo 2024
El estudio del INE muestra el panorama de la compraventa de viviendas del 1er semestre de 2024 según los datos del registro de la propiedad.
El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de mayo fue de 155.241, lo que supuso un 22,6% menos que en el mismo mes de 2023. Las compraventas de viviendas inscritas disminuyeron un 21,5% respecto a mayo de 2023. En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 85.378, con una disminución anual del 22,1%.
A estos datos se suma una subida del precio de la vivienda del 7,5% en Junio 2024 y en definitiva una estabilidad del mercado inmobiliario que irá en aumento en lo que queda de año.
Compraventas inscritas en los registros de la propiedad
El 86,9% de las compraventas registradas en mayo correspondieron a fincas urbanas y el 13,1% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 59,3% fueron compraventas de viviendas.
El número de compraventas de fincas rústicas bajó un 22,6% en mayo en tasa anual y el de fincas urbanas un 22,0%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registraron una disminución anual del 21,5%.
Debido a este cambio en el sistema de cálculo, para la actualización de rentas de alquiler por anualidades completas debe realizarse siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
Con el programa de cálculo "¿Quiere actualizar una renta?"
El programa ¿Quiere actualizar una renta? es la opción más sencilla; solo tiene que introducir los periodos inicial y final para los cuales precisa actualizar su renta.
Calculando la actualización a partir de las tasas de variación
El programa ¿Cuánto ha variado el IPC desde...? le proporciona el incremento que debería aplicar a la renta que desee actualizar entre los períodos considerados.
Realizar directamente los cálculos utilizando los índices
Para realizar directamente los cálculos debe seguir las recomendaciones que se indican a continuación, que serán diferentes según cuáles sean los períodos entre los que se vaya a actualizar la renta de alquiler. En este caso, es preciso tener en cuenta que el resultado puede diferir en algunos decimales, debido al redondeo ya que, por motivos prácticos, el INE publica los datos de índices redondeados a tres decimales, pero calcula las variaciones utilizando índices con mayor número de decimales.
Según el informe del INE sobre Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) Abril 2024:
En abril se inscribieron en los registros de la propiedad 191.286 fincas, un 20,8% más que en el mismo mes del año anterior. Esto es un claro indicador de la estabilidad en la compraventa de viviendas este año 2024.
Las compraventas de viviendas inscritas aumentaron un 24,0% respecto a abril de 2023.
El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de abril fue de 191.286, lo que supuso un 20,8% más que en el mismo mes de 2023.
En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 103.950, con un aumento anual del 21,1%.
Compraventas inscritas en los registros de la propiedad
El 86,7% de las compraventas registradas en abril correspondieron a fincas urbanas y el 13,3% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,9% fueron compraventas de viviendas.
El número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 17,5% en abril en tasa anual y el de fincas urbanas un 21,7%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registraron un aumento anual del 24,0%.
Compraventas inscritas en los registros de la propiedad
El 93,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en abril eran libres y el 6,9% protegidas.
En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 25,6% y el de protegidas un 6,4%.
El 20,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en abril eran nuevas y el 79,9% usadas.
El número de operaciones sobre viviendas nuevas subió un 31,7% respecto a abril de 2023 y el de usadas un 22,3%.
Resultados por comunidades autónomas
Canarias (43,9%), Castilla y León (37,7%) y Principado de Asturias (35,2%) registraron las tasas anuales de variación más elevadas en abril en el número total de fincas transmitidas.
Por su parte, Comunidad de Madrid (-1,3%) presentó la única tasa anual negativa.
Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Castilla-La Mancha (49,2%), Principado de Asturias (45,0%) y Aragón (44,5%).
Por su parte, Extremadura (1,2%), Comunidad de Madrid (6,1%) y País Vasco (15,0%) registraron los menores aumentos.
El Instituto Nacional de Estadística en su último informe ha concluido que en 2037 el número de nuevos hogares incrementará en casi 3 millones. Si continúa la evolución actual, el porcentaje de hogares se incrementará en 2,73 millones, mientras que los ciudadanos residentes crecerían en 4,23 millones. En total, España contará con 21,65 millones de viviendas destinadas para 51 millones de residentes.
Por un lado, la cifra de hogares aumentará de cara a los siguientes 15 años en un 14,5%. Este incremento será mucho más elevado en comparación al de habitantes que subirá en un 8,9%. Estos datos hacen pensar que el tamaño medio de los hogares disminuirá en los próximos años. INE señala que "esto implicaría la reducción del número de personas que viven en cada hogar. Así, el tamaño medio del hogar pasaría de los 2,48 actuales a 2,36 personas en 2037". Unos datos por debajo del número promedio de 2012, el cual se situaba en 2,57.
El hogar prototipo de 2037 se constituirá de dos personas
En las previsiones hasta 2037, se experimenta un gran crecimiento del porcentaje y del número de viviendas unipersonales. De esta forma, este tipo de viviendas aumentará en un 27,3% a partir de 2022. En total, habrá 6,5 millones de viviendas unipersonales que supondrá el 29,8% del total de hogares. Debido a ello, el porcentaje de personas que residan solas pasará de ser el 10,7% en 2022 de la población total a representar el 12,5% en 2037.
Por otro lado, la familia prototipo solamente estará formada por dos personas, representando este tipo de familia un total de 7 de millones de viviendas. De esta forma, se experimentará un incremento del 22%. En 2037, este tipo de hogares representará el 32,3% del total de viviendas.
Además, las viviendas de tres personas también experimentarán un ligero aumento del 4,3% para representar el 18,5% del total con 4 millones de hogares de estas características. En cambio, los hogares de cinco residentes o de más aumentarán un 5%, situándose en 1,16 millones de hogares y suponiendo el 5,4% del porcentaje total.
Cabe destacar que los hogares de cuatro residentes son los únicos que sufrirán un descenso en comparación al número actual. El INE apunta a que se registrará una caída del 4,1% hasta llegar al 14,1% del total de hogares con 3,04 millones de unidades. En cambio, en la actualidad, las viviendas de 4 personas suponen el 16,8% del total de hogares.
El tamaño medio de hogares disminuirá en toda España
El aumento de hogares se registrará en la mayoría de las comunidades autónomas, salvo el caso de Asturias. Las Islas Baleares, Murcia y la Comunidad de Madrid serán las comunidades que experimentarán el mayor aumento de número de hogares. En el caso de Baleares, se incrementará en un 27%, mientras que en Murcia y en Madrid crecerá en un 22,6% y en un 21,8%, respectivamente.
Cabe señalar que otras comunidades autónomas registrarán un crecimiento, pero por debajo de la media nacional que se situará en un 14,5%. De esta forma, Galicia o Extremadura solamente crecerá el porcentaje de viviendas en un 3,1% y en un 1,9%.
Por el contrario, Asturias será la única comunidad que anote una caída en su porcentaje de viviendas, reduciéndose en un 0,8%. A pesar de esta bajada, Asturias continuará liderando en mayor número de hogares unipersonales con el 36,2% del total de viviendas unipersonales. Por detrás, Castilla y León y Extremadura con un 35,5% y un 33,4%.
Por último, a nivel nacional sí coincidirán todas las comunidades autónomas en la caída del tamaño medio en los hogares. Extremadura, Andalucía y Castilla y León serán las comunidades que registren la mayor bajada.
El importe medio de dichas hipotecas disminuye un 0,7% y se sitúa en 143.796 euros
El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,19%
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.478, un 21,9% menos que en junio de 2022. El importe medio es de 143.796 euros, con una disminución del 0,7%.
El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en junio (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 167.904 euros, un 8,3% superior al del mismo mes de 2022.
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.159,4 millones de euros, un 15,8% menos que en junio de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.814,0 millones, con un descenso anual del 22,5%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 65,8% del capital total prestado en el mes de junio.
Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2023 es del 1,7%.
Tipo de interés de las hipotecas
Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en junio, eltipo de interés medio al inicio es del 3,50% y el plazo medio de 23 años. El 41,1% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 58,9% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 3,25% para las hipotecas a tipo variable y del 3,72% para las de tipo fijo.
En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 3,19% (con una subida de 1,37 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 24 años. El 40,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 60,0% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio es del 2,84% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,45% para las de tipo fijo.
Hipotecas con cambios registrales
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 11.176, un 24,9% menos que en junio de 2022.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en junio se producen 8.633 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 30,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) aumenta un 8,6%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) baja un 9,7%.
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
De las 11.176 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 40,3% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 14,5% al 39,5%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 84,5% al 59,3%.
El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (81,1%), como después (57,8%).
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumenta 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo sube 0,2 puntos.
Resultados por comunidades autónomas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio son Andalucía (7.043), Comunidad de Madrid (5.675) y Cataluña (5.336).
Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.218,2 millones de euros), Andalucía (883,4 millones) y Cataluña (858,4 millones).
La única comunidad con tasa de variación anual positiva es Illes Balears (9,3%).
La única comunidad con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas es Canarias (5,4%). Por su parte, las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son La Rioja (?64,7%), Castilla y León (?41,2%) y Aragón (?33,0%).
Revisiones y actualizaciones de datos
Los datos de 2023 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de junio de 2024, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2023.
Nota metodológica
La Estadística de Hipotecas ofrece información sobre constituciones de hipotecas, es decir, sobre el número de nuevas hipotecas que se constituyen durante el mes de referencia sobre bienes inmuebles y el importe de los nuevos créditos hipotecarios correspondientes a dichas hipotecas. A partir de 2006 se publica información sobre cambios y cancelaciones registrales de hipotecas. Toda esta información se desagrega en base a diversas variables como naturaleza de la finca hipotecada o entidad prestamista.
Toda la información sobre constituciones, cambios y cancelaciones registrales de hipotecas se obtiene a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional, en virtud de un convenio de colaboración firmado en 2004 entre las dos instituciones. Para facilitar la comparación, los datos correspondientes al año 2003 se presentan de acuerdo tanto a la base anterior como a la nueva base.
Tipo de encuesta: continua de periodicidad mensual.
Ámbito poblacional: las inscripciones de hipotecas constituidas, con cambios o canceladas en los registros de la propiedad.
Ámbito geográfico: todo el territorio nacional, por CC.AA. y provincias.
Período de referencia de los resultados: el mes natural.
Período de referencia de la información: el mes natural.
Clasificación: fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras urbanas).
Método de recogida: registros administrativos procedentes del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.
Las estadísticas del INE se elaboran de acuerdo con el Código de Buenas Prácticas de las Estadísticas Europeas, que fundamenta la política y estrategia de calidad de la institución. Para más información, véase la sección de Calidad en el INE y Código de Buenas Prácticas en la página web del INE.
Datos del 4º Trimestre del Índice del Precio de la Vivienda del INE
Evolución anual de los precios de vivienda
Por tipo de vivienda, la tasa de la vivienda nueva alcanza el 5,3%, 1,3 puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja un punto, hasta el 3,4%.
Tasa anual del IPV
Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje.
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual.
La tasa anual del IPV disminuye en 10 comunidades autónomas en el cuarto trimestre respecto al tercero, y aumenta en las siete restantes.
Los mayores descensos se producen en País Vasco, Andalucía y Comunidad de Madrid, con bajadas de 1,9, 1,8 y 1,7 puntos, respectivamente.
Por su parte, Castillay León, Región de Murcia y Principado de Asturias registran los mayores incrementos en sus tasas anuales, con subidas de nueve, nueve y ocho décimas, respectivamente.
Tasas anuales del IPV
Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.
Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral.
Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en 10 comunidades autónomas.
La mayor subida se produce en Castilla y León, con un incremento de ocho décimas.
Por su parte, País Vasco (?1,9%) y Comunidad de Madrid (?1,7%) registran las mayores bajadas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.
Con el paso del tiempo, una vivienda pierde valor, algo que perjudica al propietario, ya que si desea ponerla en venta con una antigüedad considerada, las posibilidades de venderla decaen.
Esto hará que el dueño se sienta obligado a recudir el coste de la vivienda, aunque existe la opción de llevar a cabo reformas con el fin de revalorizar la vivienda. Si en suma con esto, se mejora la eficiencia energéticay el aislamiento, aumentará la rentabilidad de la inversión. Después de las formas, un inmueble puede llegar a revalorizarse entre un 10% y 20%.
Previamente a realizar las obras, hay que determinar un presupuesto que nos permita obtener beneficios. Dependiendo de lo que queramos o podamos gastar, realizaremos unas reformas u otras.
Una reforma media es aquella con la que se reforma cocina, baños, se pintan las paredes y se arregla el suelo.
Todas estas reformas y otras que podamos llevar a cabo, a continuación:
Dentro de los cambios que se puedan hacer en un baño, uno de los más eficientes es modificar la bañera por una ducha. Esto, además de modernizar el espacio, mejora la seguridad de este. Unido a esto, se tiene que actualizar las instalaciones de agua, así como modificar paredes, suelo y sanitarios en caso de que haya necesidad y el presupuesto lo permita.
Actualizar y modernizas la cocina
En el supuesto de contar con un presupuesto bajo, bastará con pintar muebles y azulejos. Si nuestro presupuesto es más elevado, podemos implantar electrodomésticos nuevos y aumentar la iluminación natural de la cocina. Un método eficiente para ganar luz natural es abriendo la cocina al salón de forma parcial o incluso total.
Solucionar suelos y paredes recién pintadas
De cara a la venta, tener las paredes recién pintadas y limpias dan una muy buena impresión. Dependiendo de las tendencias, se puede pintar de un color u otro, así como lograr efectos con simplemente el color. Un ejemplo de ello son los colores claros que en habitaciones oscuras genera mayor sensación de amplitud.
A parte de las paredes, el suelo es otro elemento fundamental. En caso de estar dañado o no poder recuperarlo, una solución es implantar suelos laminados de imitación piedra, madera o cerámica o una tarima flotante sin tener que levantar y quitar el antiguo suelo.
Simplemente con estas modificaciones, ya obtendríamos una reforma media cuyo resultado dependerá según el presupuesto. A pesar de ello, todos los espacios del inmueble se encontrarían en perfecto estado. Si aún así nos sobra más presupuestos, otras reformas y mejoras que aumentaría la revalorización de la vivienda son:
Mejoras secundarias para impulsar el valor de la vivienda
Facilitar el acceso a la vivienda
Puede existir la posibilidad de que el piso esté en la tercera o cuarta planta y no cuente con un ascensor. En este caso, la instalación se puede subvencionar, aunque estas reformas tendrán que ser aprobadas por la comunidad.
Por otro lado, siempre que se pueda, las rampas tienen que ser construidas para facilitar el acceso a la vivienda o contar con espacios amplios será también otro beneficio para incrementar el valor del inmueble.
Instalaciones actualizadas
Se recomienda que las instalaciones sean actualizadas, incorporando servicios de Internet, televisión o telefonía a cada una de las habitaciones del hogar.
Aunque eso sea aconsejable, sí es obligatorio tener las instalaciones de evacuación de agua, fontanería y suministro en perfecto estado para aumentar aún más las posibilidades de venta.
Redistribuir el inmueble
A día de hoy, los pisos que más demanda reciben son aquellos que cuentan dos o tres dormitorios. Si estos dormitorios tienen un aseo complementario, esto impulsará la revalorización de la vivienda.
En suma, las viviendas están siendo redistribuidas para unir en un único espacio al salón y al comedor para crear un ambiente más amplio.
Incrementar el almacenamiento
Esta supone la solución más práctica, ya que conseguimos incrementar el almacenamiento de la vivienda implantando, por ejemplo, armarios empotrados con gran capacidad de almacenaje.
Modificar ventanas y puertas
Las ventanas antiguas con vidrios simples pueden ser sustituidas por ventanas con un mejor aislamiento acústico y térmico. Esto podría disminuir el consumo de la calefacción y del aire acondicionado.
Las puertas de paso son otro factor que llama mucho la atención. Si no nos podemos permitir cambiarlas por el presupuesto, podemos simplemente arreglarlas aportándoles un aspecto más moderno y renovado.
Cerramiento de terraza
Las terrazas pueden ser cerradas para ampliar el espacio de la vivienda, incrementando la utilidad de este. A pesar de obtener más espacio, cabe recordar que una superficie cerrada es hasta un 80% más cara que una terraza al aire libre.
Durante la pandemia, el mercado de la vivienda mundial registró un gran impulso que ahora se ve frenado por la bajada de los precios de hasta dos dígitos. Una caída originada por la reducción de la demanda de bienes inmuebles. El acceso a los préstamos hipotecarios cada vez se complica más con el endurecimiento de sus condiciones y los hipotecados deben abonar tasas que constantemente incrementan los bancos.
El incremento de los precios de las hipotecas está arrinconando tanto a propietarios como a usuarios interesados en adquirir un inmueble. Mientras que se incrementan los tipos de interés en todo el mundo y el precio de los inmuebles se reducen, los que se hipotecaron durante la pandemia por el bajo coste de los préstamos, ahora deben hacer frente al aumento del precio de la hipoteca por la actualización al alza de los tipos de interés.
Aunque se descarta una recesión como la experimentada en la crisis de 2008, se teme que las entidades bancarias opten por una política más perjudicial que empeore la situación económica actual. Una muestra de este inicio de recisión reside en la reducción de dos dígitos en el coste de los inmuebles en mercados como el de Canadá o Australia. A pesar de querer contrarrestar la inflación y no perjudicar al consumidor, las medidas adoptadas pueden causar una gran recesión.
El sector económico perjudicado por los precios de financiación
Una recesión que comenzará a ser más fuerte durante 2023 y 2024 a nivel mundial. Esto a causa de los elevados aumentos de los tipos de interés cuyos efectos tardarán en aparecer.
La subida en los precios de la financiación tiene numerosos efectos en el sector económico. Mientras que los usuarios hipotecados se ven obligados a reducir su gasto, los compradores potenciales se alejan de la compra por el incremento de la tasa de los préstamos. Todo este panorama causando a su vez una caída de los costes de la vivienda y un freno en el desarrollo de promociones de obra nueva.
Uno de los sectores de la población más afectados por esta situación económica son las familias jóvenes. Estas familias hipotecadas nunca se han enfrentado a un incremento de los tipos, y ahora deben hacerlo cuando sus salarios se reducen a causa de la inflación.
Todo ello por haber aprovechado el periodo de tipos de interés en números negativos o bajos que se experimentó tras la crisis financiera y se acentuó durante la pandemia. Tras pagar precios históricos, ahora tienen que pagar hipotecas muy elevadas en el momento en el que la inflación no para de subir y la recesión económica está a punto de comenzar.
La subida de los tipos de interés y sus efectos en los mercados inmobiliarios extranjeros
Cabe destacar que según el país, los efectos del incremento de los tipos de interés en las hipotecas son más o menos notables. En el caso de Estados Unidos, la mayor parte de la población poseen hipotecas fijo de un plazo de 30 años. Mientras tanto, en los cinco últimos años, los préstamos hipotecarios variable únicamente reflejaron el 7% de las hipotecas contratas.
En cambio, otros países solamente existen hipotecas de tipo fijo durante un único año o préstamos variable cuyo coste oscila según el tipo de interés oficial.
A nivel mundial, los países que cuentan con un mayor protagonismo de los préstamos de tipo variable son Canadá, Australia, Reino Unido y Nueva Zelanda. En este último caso, se experimentó un fuerte impulso del sector inmobiliario en pandemia y ahora se está registrando una importante caída. La entidad bancaria central neozelandesa ha aprobado un aumento de los tipos de interés 7 veces mayor que el establecido a finales de 2021. En noviembre de este año, registraron números récords en el precio de la vivienda, mientras que en julio el coste se redujo un 11%. Una caída que se espera que llegue al 20%.
A pesar de este panorama, los países están controlando la caída de los costes de los inmuebles. Siguen sin experimentarse números negativos, solamente se ha ralentizado el crecimiento económico. Según apuntan los economistas y expertos, tanto los ahorros familiares como los balances se encuentran en cifras estables. En cuanto al mercado laboral, este sigue mejorando y los índices crediticios se han visto endurecidos tras la crisis de 2008. Estos datos dan la confianza al sector de que no se llegará a una oleada de desalojos por incumplimiento de cobro.
El inicio de la recesión en los principales mercados inmobiliarios
El Fondo Monetario Internacional apunta que la fuente de riqueza de los hogares reside en el valor de sus bienes inmuebles. A pesar de ello, si la reducción de los costes llega a perjudicar gravemente a las familias, los promotores y las entidades bancarias, la economía mundial podría verse afectada hasta el punto de llegar a una recesión.
Hay que resaltar la actuación de algunos gobiernos que han aprobado medidas para ayudar a la población a hacer frente a la subida de intereses. Uno de ellos es el gobierno de Corea del Sur, uno de los pioneros en el incremento de los tipos. Sus legisladores han aprobado una subvención superior a los 290 millones de dólares para disminuir la proporción de familias con préstamos de tipo variable.
Mientras tanto, en Polonia, se han duplicado las tasas mensuales a los hipotecarios mientras que los tipos también se incrementan. Esta medida llega después de que al comienzo del año, se interrumpiesen los cobros durante 8 meses a la población polaca. Esto terminó con los continuos beneficios de las entidades bancarias de la región, obligadas a guardas en provisiones más de 2.700 millones de euros.
Por otro lado, China está en plena crisis del sector inmobiliario. Esto debido al incremento de impagos de promotores y de hipotecados que reservan los cobros de la hipoteca para inmuebles pendientes de construcción.
Dentro de Europa, Suecia, uno de los países con los mercados más fuertes del territorio europeo, ha registrado una reducción de los costes de los inmuebles de un 8%, que puede verse incrementado hasta el 15%. El incremento de los tipos está afectando a las compañías inmobiliarios endeudas para financiar sus proyectos. Una situación que preocupa a los inversores que ven complicado la refinanciación de la deuda pendiente.
La estabilidad se mantiene en Reino Unido y en Estados Unidos
Si nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión. Una recesión que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023.
Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos. Estos compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario. Los expertos señalan que "aquellos que solo se fijaron en el corto plazo se enfrentan ahora a reembolsos significativamente más altos en un momento en que los salarios reales están cayendo a un ritmo récord y el costo de vida se está disparando".
Volviendo al caso de Estados Unidos, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023. Esto a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia, los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores.
Aunque la población de Estados Unidos confía en los préstamos de tipo fijo, debido al incremento de los tipos, los consumidores se ven obligados a recurrir a hipotecas variable con una flexibilidad mejor. La compañía Zillow Group apunta a que la contratación de préstamos hipotecarios de tipo variable ha alcanzado números máximos de los últimos 15 años.
Crisis inmobiliaria en Australia y Canadá
En el caso deCanadá y Australia, ya alertan de que se producirá una crisis notable. Un anticipo de ello es la contratación de los préstamos variable que ha supuesto el 60% del total de hipotecas en Canadá.
Mientras tanto, en Australia se registra la mayor caída de los precios de los inmuebles de los últimos 40 años. Aunque las familias están haciendo frente a la subida de los tipos, en 2023 se manifestarán los efectos de tal subida. Nos encontraremos con miles de millones en hipotecas con tipos mínimos. En el caso australiano, la duración de dichos préstamos oscila entre los dos y los tres años.
Para ello, los empresarios consideran necesario planificar con antelación la fase de remontada económica, que empezará cuando acabe el estado de alarma y la actividad pueda volver a la normalidad.
"Debemos pensar en la deseada fase de recuperación, que será más rápida y enérgica cuanto menos se haya deteriorado la actividad productiva, más empresas sigan operando y menos trabajadores hayan perdido sus empleos", añade el Círculo de Empresarios.
El documento habla de una crisis intensa de una duración indeterminada por lo que se pide asegurar el buen funcionamiento de las medidas que ya se han puesto en marcha y más ayudas que preserven los puestos de trabajo.
"Los colectivos más vulnerables necesitan el apoyo del Estado a través de medidas sociales que, aunque con cierto retraso, ya se están poniendo en práctica. Pero también las empresas, especialmente de los sectores más afectados, necesitan ayudas y disponibilidad de financiación y flexibilidad para mantener sus plantillas y superar así esta etapa tan difícil sin echar el cierre ni destruir empleo", aclara el comunicado. Además, los empresarios insisten en la necesidad de que la Administración garantice la efectividad de las medidas que ha aprobado a lo largo de las últimas semanas. Por ejemplo, de los 100.000 millones de euros en avales públicos para que las pymes y los autónomos puedan pedir créditos al ICO respaldados por el Estado.
De dicho importe ya se han activado los primeros 20.000 millones de euros, aunque hay sobredemanda por parte del tejido empresarial. Por eso, reclaman una gestión ágil de las solicitudes.
Hay mucha preocupación por parte de algunos sectores como el comercio poniendo de manifiesto que no pueden afrontar los gastos corrientes del día a día y que se están viendo abocados a cerrar, además de otros sectores cómo el turismo y la construcción según publica ABC.
Necesidad de un impulso económico
El documento considera que la estrategia de recuperación necesita un impulso monetario y fiscal tanto de España como de la Unión Europea ampliándose el programa de compra de deuda para mantener la liquidez y la estabilidad financiera en la eurozona.
España es uno de los países europeos que menos facilidades está dando a las empresas para pagar impuestos. Mientras potencias como Alemania y Francia están dando varios meses de margen para que todas las empresas paguen impuestos, las medidas anunciadas por el Gobierno de Pedro Sánchez están enfocadas a las pymes y establecen unos límites.
Detrás de estas diferencias fiscales con los principales socios europeos se esconde el escaso margen que tiene España para tomar medidas debido a los desequilibrios que arrastra la economía española. Por eso, el tejido empresarial respalda una respuesta a nivel comunitario, incluso la puesta en marcha de los bautizados ?coronabonos?, un instrumento financiero que permitiría mutualizar la deuda de toda la UE.
Sin embargo, países como Alemania, Holanda, Austria o Finlandia se oponen a la puesta en marcha de este mecanismo por lo que no parece ser una alternativa viable a corto plazo.
Veamos los impuesttos tanto de obra nueva como de
vivienda de segunda mano:
-IVA: la compra de
una vivienda de obra nueva está sujeta al
Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10% si es libre y 4% si
es de protección oficial de régimen especial). Este impuesto recae sobre la
vivienda y sus anexos (garajes, trasteros o zonas comunitarias) y se paga
directamente al vendedor, que será el encargado de ingresar dicha cantidad en
Hacienda.
-Plusvalía municipal:
se trata de un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos
de naturaleza urbana durante los años en los que el vendedor ha sido el
propietario de la vivienda. Según la ley, ha de ser el vendedor quien satisfaga
el pago de este impuesto (salvo si se ha pactado lo contrario entre las
partes). Para calcular este impuesto hay que tener en cuenta el valor catastral
y el número de años que ha tenido el vendedor la vivienda (tiene como límite
máximo 20 años y no podrá ser inferior a un año, aunque si supera el máximo se
tomará éste como valor). Después, cada ayuntamiento aplica un tipo de gravamen
distinto. El plazo para liquidar este tributo en el ayuntamiento es de 30 días
naturales desde la fecha de la escritura.
-A.J.D.:
el impuesto de Actos Jurídicos
Documentados(A.J.D.) grava la
escritura en la que se documenta la transmisión de la vivienda (tanto si es
primera transmisión como segunda o sucesivas) Depende del el importe de la
compraventa, aunque el tipo de gravamen oscila entre el 0?5% y el 1?5% según la
comunidad autónoma. Este tributo se satisfará en el momento de otorgamiento de
la escritura (una vez pagada la vivienda).
-I.T.P.:
las viviendas de segunda mano deben asumir el
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aunque están exentas del pago
del IVA,. Su cuantía se determina por la aplicación de un porcentaje sobre el
precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se
encuentre la vivienda, aunque en la mayoría de comunidades suele oscilar entre
el 6% y el 10%. Existen, además, tipos reducidos para algunos casos (familias
numerosas, VPO, jóvenes?).
Tributos que gravan la
titularidad de la vivienda
-IBI: la propiedad
de una vivienda obliga al pago del denominado IBI (Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles), un impuesto municipal que ha de satisfacerse anualmente. Se devenga
el 1 de enero de cada año, aunque se paga en diferentes fechas según la
población. El importe de este tributo depende de los valores catastrales
asignados a la vivienda (en el caso de viviendas nuevas será calculado por el
catastro posteriormente).
Gastos por prestamos
hipotecarios
-Comisión de apertura: se
cobra en el momento que se concede el préstamo en concepto de los gastos de
análisis de la viabilidad del cliente.
-Seguro de daños: la
entidad financiera solicita, por exigencia legal, la suscripción de un seguro
de daños que cubra el valor del inmueble.
Gastos adicionales
Además de estos impuestos, hay otros gastos que no
debemos olvidar:
-Inscripción en el Registro de la
Propiedad: importe que hay que pagar por inscribir
la compra-venta en el Registro de la Propiedad, fijado por normativa. Su
cuantía depende del precio del inmueble, aunque existen variaciones que
modifican las reglas generales de la normativa, como cambios para viviendas de
protección oficial, montes o explotaciones agrarias.
-Escritura pública en la Notaría: los
gastos del notario se producen cuando se otorga la escritura pública de
compra-venta. Dichos honorarios están fijados por normativa y su cuantía suele
depender del importe de la vivienda, aunque puede aumentar por aspectos
notariales: extensión de la escritura, nº de copias, etc. Estos profesionales
aplican un arancel fijo establecido por el gobierno en 1989, por lo que todos
cobran casi lo mismo (pueden hacer un descuento del 10%). Del mismo modo,
conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las
subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles.
-Gastos de gestoría: los
trabajadores de una gestoría se encargan de preparar el papeleo y los pagos
para que el comprador únicamente tenga que acudir a firmarlos. Los precios
varían en función del trabajo realizado, aunque si la operación conlleva un préstamo hipotecario puede aumentar.
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A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:
La relación de parentesco entre donante y donatario.
Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.
Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.
Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.
Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.
A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al los tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.
Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF.
En el caso de Andalucía:
Adquisiciones inter vivos
Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:
1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.
2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.
Base máxima de reducción:
120.000, para menores de 35 años.
180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.
Base máxima de reducción: 180.000 euros.
4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa.
Dentro de los tributos que son de la titularidad de los ayuntamientos, se encuentra el ICIO, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Así se estipula en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004.
El ICIO es un tributo indirecto y no periódico. Esto conlleva que grava cualquier obra, construcción o instalación que se lleve a cabo en una vivienda y que requiera la adquisición de una licencia urbanística o de obras.
Este impuesto está destinado a aquellos usuarios que piden las correspondientes licencias, lleven a cabo obras en su inmueble o notifiquen tales acciones en el Ayuntamiento de su municipio o sus sustitutos. A pesar de ello, hay numerosas cuestiones acerca del cálculo del tributo y de quiénes deben abonarlo.
El responsable de abonar la cuantía del ICIO es el propietario de la obra o el empleado contratado para llevar a cabo la obra o el propietario del inmueble en el caso de que sea el encargado de realizar la obra, construcción e instalación. Si el responsable es el propietario de la obra, este puede solicitar el reembolso del impuesto al propietario del inmueble.
Cálculo del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras
El cálculo del Impuesto se realiza según la cuota, el tipo de gravamen y la base imponible. Esta última equivale al precio efectivo y real de la obra o construcción. En cuanto al tipo de gravamen, correspondería al impuesto por la normativa fiscal establecida en cada municipio, el cual no puede superar el 4%. Y, por último, la cuota es la cifra resultante de la aplicación de la base imponible al tipo de gravamen.
Respecto al momento de cobro del tributo, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en su artículo 102.4 estipula que "el impuesto se cobrará en el momento de iniciarse la construcción, obra o instalación, aún cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia"
Además, cabe destacar que esta normativa excluye al resto de tasas en el cálculo del ICIO. El artículo mencionado señala que "no forman parte de la base imponible, el IVA y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material".
Cantidad correspondiente a la bonificación del ICIO
Las bonificaciones sobre el ICIO son reguladas por la normativa fiscal del ayuntamiento, institución que establece la cantidad de bonificación que considere. Para las obras que sean de utilidad municipal o de especial interés, para el impulso del empleo o para obras que conlleven sistemas eléctricos de energía solar para autoconsumo o de aprovechamiento término, las bonificaciones pueden llegar al 95%.
En cambio, las bonificaciones serán del 50% para las obras que fomenten la creación de viviendas de protección oficialo cambien los requisitos de acceso y habitabilidad para los discapacitados.
Iglesia y Administración Públicas, exenciones del ICIO
Dentro de la ley LRHL, el artículo 100.2 indica que solamente hay dos exenciones obligatorias para el ICIO: una aplicable a la Iglesia Católica y otra a las Administraciones públicas.
Cuantía diferente de tipo de gravamen en España
Aunque sea un tributo nacional, cada ayuntamiento es responsable de establecer las condiciones y las bonificaciones que desee. Así lo dictamina la Ley Reguladora de Haciendas Locales que posee unas ordenanzas específicas para las comunidades de Madrid, Barcelona, Islas Baleares e Islas Canarias y para las ciudades autonómicas de Melilla y Ceuta.
Si desea adquirir más información acerca del trámite de este impuesto y de otros, puede acceder a la sede electrónica correspondiente a su municipio y a su comunidad autónoma:
Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras en Sevilla: El porcentaje correspondiente al tipo de gravamen es de un 3%.
Málaga: En este caso, la cuantía de gravamen alcanza el 3,8%.
Islas Canarias: Los ayuntamientos de la comunidad canaria contarán con los regímenes recogidos en la normativa expuesta sin considerar los requisitos propios de la legislación de las ordenanzas fiscales canarias. Por ello, los cabildos insulares serán considerados como diputaciones provinciales.
Islas Baleares: De la misma forma que Canarias, a los consejos insulares baleares se les aplicarán los recursos que se aplican a las diputaciones provinciales.
Melilla: Obtendrá una bonificación del 50% en las tasas de los impuestos municipales que regula la LRHR. De la misma forma también se aplicará en Ceuta.
Los niveles de paro juvenil y los altos salarios en la raíz del problema.
Los jóvenes españoles están experimentado una clara pérdida de poder adquisitivo. La tasa de paro del 28,6% es 14 puntos mayor que la media en Europa. Nuestro país lleva dos años liderando el ranking en el número de desempleados menores de 25 años de la Unión Europea.
Pesa sobre los jóvenes la inflación y el estancamiento de los salarios, que no crecen al mismo nivel que los precios. Tanto el acceso a la vivienda como la posibilidad incluso de alquilar una vivienda se hace una tarea imposible lo cual dificulta la emancipación de los jóvenes españoles.
Una consecuencia inevitable de estos datos de Eurostat es el aumento de la opción de compartir piso. Otra consecuencia es el desplazamiento de los jóvenes a otros municipios con precios de la vivienda más económicos. En la mayoría de los casos, en la actualidad, los jóvenes deberían destinar un 80% de su salario al alquiler de una vivienda con lo que el abandono de la vivienda familiar se convierte en una tarea imposible.
En inmonews.es ya hemos hablado muchas veces de las landing pages, que son páginas de aterrizaje, es decir, páginas que solo tienen como función enseñar de forma sencilla y explícita un producto o servicio. Por eso, es una de las mejores formas de aumentar la conversión cuando hacemos publicidad. Pero, ¿cuál es la importancia de una Landing Page para una Ecommerce?
Una landing page debe ser sencilla, por ello no es complicada de elaborar, ya que simplemente debemos mostrar el producto o servicio que vendamos, y explicar de la manera más sencilla posible toda la información relativa a este, pero sin excedernos con informaciones innecesarias que no aportan nada.
Estas páginas de aterrizaje, se pueden usar durante mucho tiempo, y para ello es necesario hacerla atractiva y visualmente fácil de interpretar para el usuario y posible cliente.
Al tratarse de una página de aterrizaje, es una página sencilla que no dispone de menú, ya que es una página sola, a modo de folleto digital, y que solo tiene algún botón para salir de la página o para realizar la compra del producto. Como ya hemos dicho, sencillez.
Hay que conseguir que el diseño esté orientado a realizar la compra, como por ejemplo poner el botón de compra con un tamaño considerable, y mostrar una imagen del producto o servicio que hable por sí sola, para intentar poner el menor texto posible, y este mismo texto, que también tenga un buen tamaño.
Al ser una página tan sencilla, conseguimos que los factores de conversión sean más efectivos, ya que incitamos mucho más a la compra.
En el caso de una inmobiliaria, se hará una landing page para vender un servicio nuevo, o que ya existía pero al que queremos ponerlo en valor.
Por ejemplo, si vendemos que conseguimos el 100% de la hipoteca, estaría bien hacer una página de aterrizaje en el que apareciera un banner atractivo relacionado con las hipotecas, y una frase con las letras grandes que diga "Te conseguimos el 100% de tu hipoteca", y un botón que vaya a la parte de nuestra web que hable más sobre este servicio, o directamente un botón de llamada, en el que ponga "más información" o "llámenos". Y ya está, en esta página no hace falta nada más.
Si lo que queremos es vender una villa especial, podemos hacer lo mismo, crear una landing page en el que se muestren dos o tres fotos atractivas, y las características principales de la villa, y un botón de contacto.
Importancia de una landing page para una tienda online
Las landing pages y las redes sociales tienen en común una cosa, y es que son como recipientes de información, que llega antes al usuario, para redirigirlos a una venta si al usuario le interesa lo que ve.
Todos los tipos de negocio pueden disponer de una landing page para vender, y las tiendas online quizás sean las más idóneas para vender con este método. Está demostrado, que las landing page aumentan significativamente los ingresos de las ecommerce, ya que la conversión es mayor, es decir, mayor número de usuarios llegan a nuestra web o se ponen en contacto con nosotros a través de una landing page.
Y es fácil de entender, y es que una página normal de servicios, tiene muchos factores de distracción para el usuario, perdiendo más tiempo, e incurriendo en la pérdida de atención y posteriormente la posible compra del usuario. Sin embargo, en la landing page esto no ocurre, ya que el usuario no tiene más opción que ver la información que le damos, y aceptar o no comprar el servicio o producto.
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
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Mindfulness hace referencia al proceso de decoración de ambientes con el fin de lograr bienestar y equilibrio entre cuerpo y mente.
En los últimos años se ha experimentado una tendencia al alza de la tendencia mindfulness. El mindfulness es una filosofía de vida que persigue el bienestar mental de la persona a través de relajación corporal y meditación. Sin embargo, este concepto no solo afecta a nivel personal, sino que se puede llevar hasta el sector inmobiliario. Una vivienda mindfulness es una casa construida y decorada para vivir. Es decir, es un hogar destinado a vivir en él, comiendo, durmiendo, con espacio para la meditación o para permanecer solo aislado del resto de la sociedad.
En resumen, el mindfulness es una práctica que requiere total atención y nos impulsa a conocernos a nosotros mismos y a disfrutar del presente en un momento de la historia donde la tecnología nos bombardea con continuas distracciones.
Os adjuntamos una serie de consejos para llevar a cabo una vivienda mindfulness:
La luminosidad del hogar es algo imprescindible para cumplir con el objetivo del mindfulness. Una vivienda a la que entra gran cantidad de luz natural, iluminando todos los espacios de la casa aporta sensación de tranquilidad y bienestar.
En cuanto a decoración, las plantas resultan una gran fuente de bienestar, al igual que tener un mobiliario creado con materiales naturales. Por ejemplo, los muebles de madera aportan conexión con la naturaleza y calidez.
De la misma forma que los muebles, los detalles decorativos y las telas también deben ser de materiales naturales. En cuanto a las telas, se recomienda utilizar lana, algodón o lino y en los detalles decorativos, piedra, arcilla y porcelana.
Colores relajantes y naturales
Los colores de la pintura deben de aportar también bienestar y relajación, siendo a la vez pintura natural.
Algunos colores mindfulness son:
Blanco: Representa la pureza.
Azules: Simbolizan el mar y el cielo.
Verdes: Se asocian con la vegetación.
Marrones y ocres: Se relaciona con el suelo y la tierra.
Tener una habitación dedicada al culto a uno mismo
Reservar un espacio de la vivienda para nosotros mismos, una habitación donde se encuentre todo aquello que nos apasiona. Para ello, no se requiere muchos elementos, únicamente con un asiento cómodo y un escritorio es más que suficiente.
Relajación
Lo más importante es el confort. Hay que elegir muebles según su comodidad, optando por los mejores. No se debe guiar uno por la belleza del mueble para impresionar, sino un mobiliario que nos agrade y nos sea útil.
Hay que dejar entrar a la naturaleza en nuestro hogar mindfulness
El mindfulness es un diseño minimalista en el que se puede combinar con las decoraciones sencillas. Una casa con excesos decorativos no permitirá despejar la mente. Por ello, hay que crear espacios con mucha amplitud que nos aporte una sensación de comodidad.
El empleo de líneas curvas en la decoración de interiores a través del mobiliario suavizan y rebajan la simetría y linealidad. Hoy en día se han convertido en tendencia y recibe el nombre de decoración bold. Presentes tanto en el mobiliario como en complementos y piezas de decoración forman el equilibrio perfecto para conseguir una decoración chic y delicada.
La ventaja de optar por un mobiliario voluminoso y curvo que rompa con las líneas rectas y paralelas es que no necesitarás mucho más para que el espacio se identifique con la tendencia bold. Este tipo de mobiliario se recomienda en estancias donde las paredes no son paralelas así como en espacios de reducidas dimensiones ayudando a crear visualmente más amplitud.
Dentro de las tendencias que marcan la decoración en 2022 están las relacionadas con hacer los espacios más confortables y amplios.
Las líneas sinuosas hacen más cercanos los ambientes y tras la pandemia se buscan hacer los espacios más confortables. Vuelve el uso de las formas orgánicas y con ellas, las curvas.
Las líneas curvas en decoración son importantes. Con ellas es posible suavizar y alargar los espacios. Además, los elementos circulares favorecen el flujo de circulación por lo que no deben faltar nunca en interiorismo, aunque se usen en mayor o menos medida.
¿Cómo introducir líneas curvas?
La curva es llamativa en interiorismo porque rompe con la linealidad del cubo que suelen formar los espacios: techo, paredes y suelo. La mayoría de los muebles añaden líneas rectas y paralelas. Este tipo de mobiliario se pueden emplear tanto en mesas auxiliares como butacas o asientos de menor tamaño, cojines, jarrones y lámparas ya que son elementos que dan volumen y aportan sinuosidad.
La curva usada en su justa medida
Da fluidez y movimiento en los espacios pero también se asocian a la libertad y a la ruptura de las reglas y de los convencionalismos. Resultan envolventes y, por tanto, generan una sensación de protección.
Líneas curvas conectan ambientes
Otra de las características de las líneas curvas, protagonistas de la tendencia bold, es que conectan espacios y son útiles para crear sensación de profundidad.
Recuperar el peso de la curva
Las paredes y techos, también se pueden redondear. Hoy la tecnología y los materiales más innovadores permiten que podamos moldear el espacio a nuestro antojo con trasdosados de pladur, panelados o textiles. Usados adecuadamente y en combinación con la iluminación, es posible lograr efectos sinuosos muy atractivos. Por supuesto, en los techos, bovedillas y abovedados se pueden remarcar con pintura con la misma idea o crear con falsos techos adornos en los que esconder tiras led con efecto sinuoso.
Curva y calma con la decoración bold
La curvatura es agradable al ojo humano, más relajada, crea un efecto sosegador. La decoración bold aporta detalles sutiles haciendo los espacios más acogedores y creando sensación de calma.
Según elúltimo índice de precios de idealista el precio de la vivienda usada en España registra una subida del 7,5% interanual durante el segundo trimestre del año. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.138 euros. El precio de la vivienda se ha incrementado un 2,9% repuntando levemente en el segundo trimestre, impulsado por las zonas turísticas España alcanza así un nuevo máximo histórico. En Mayo 2024 el precio de la vivienda ya había subido un 10,88% frente al año pasado.
Los precios de la vivienda en las capitales
[caption id="attachment_22352" align="alignnone" width="587"] Idealista- Precio medio de la vivienda usada por capitales . Junio 2024[/caption]
Un total de siete capitales marcan sus máximos históricos. Se trata de las ciudades de Madrid, Barcelona, Palma, Málaga, Cádiz, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria.Todas las capitales españolas han incrementado sus precios en los últimos 12 meses, excepto en Pamplona, donde se redujeron un 1,1%. Málaga encabeza la subida de precios, tras encarecerse un 19,9% en el último año. Le sigue Alicante (16,9%), Valencia (14,7%), Santander (13,7%), Soria (13,6%), Madrid y Santa Cruz de Tenerife (12,4%, en ambos casos). Entre los grandes mercados, los precios también han subido en Palma (9,4%), Sevilla (7,5%), Barcelona (7,2%), San Sebastián (5,2%) o Bilbao (4,1%).
San Sebastián es la capital española más cara (5.461 euros/m2), seguida de Madrid (4.514 euros/m2), Barcelona (4.430 euros/m2), Palma (4.114 euros/m2) y Bilbao (3.301 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla, encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 1.154 euros/m2
El Banco de España publicó la semana pasada un informe en el que alertaba de un estrangulamiento entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, que hace que el precio de los inmuebles se resista a caer pese al retroceso de la actividad.
De él se podían extraer dos ideas principales:
1)Tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado, a escala nacional, con mayor intensidad que la oferta, más rígida a corto plazo, lo que se ha traducido en un cierto desajuste entre ambas y en presiones alcistas sobre los precios.
2) Actualmente, y pese al encarecimiento del crédito, por el endurecimiento de la política monetaria, en el actual entorno inflacionista en el que nos encontramos, es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado.
Es más, el mes anterior ya comentábamos que esperábamos que este ejercicio, 2023, consolidara el cambio, vs 2022, hacia niveles inferiores de concesión hipotecaria. Y es que, el sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito pero, la coyuntura actual (ralentización de la economía, la subida de los tipos - el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,09%-, entre otros) apuntaban a una menor demanda por parte de los hogares.
Todo lo anterior se plasma a la perfección si atendemos a los datos publicados hoy el INE, donde se aprecia cómo el número de hipotecas concedidas para viviendas en España cayó en abril un -18,3% interanual (tras un -15,7% interanual ya en marzo), hasta las 27.053, de forma que el importe total concedido cayó un -21,6% interanual.
No obstante, si focalizamos la atención ahora en el importe medio, con datos a cierre de abril del 2023, se aprecia este mantra de "resistencia a la caída", y es que éste se ha visto disminuido, aunque de una forma mucho menor que en importes totales, cayendo un -4,1%, hasta los 136.945 euros. De esta manera, por primera vez desde noviembre del 2021 (momento en el que alcanzó los 138.189 euros), es inferior a los 140.000 euros.
Finalmente, y a modo de comentario, recalcar que la duración media de las hipotecas sobre viviendas sigue rondando los 24 años, manteniéndose en este rango desde hace ya algún tiempo.
Según el dato preliminar se situó en el 3,3% interanual, -2,7 puntos porcentuales por debajo del dato de febrero (6,0%). El efecto base ha tenido un papel importante, ya que el encarecimiento de la energía fue especialmente acusado en 2022 durante el mes de marzo tras el inicio de la guerra de Ucrania. El propio INE apunta a que la moderación del IPC procede de los precios de la electricidad y los carburantes. La tasa subyacente, que no incluye estas partidas (ni los alimentos no elaborados), sólo se ha frenado una décima y se sitúa en un todavía excesivo 7,5% interanual. Variación interanual: El pequeño repunte del IPC en enero y febrero generó algunas dudas sobre la senda de moderación de los precios en España, mientras que la fuerte ralentización de marzo puede conducir a un exceso de optimismo. Cabe esperar que la desaceleración continúe, pero conaltibajos (por ejemplo en abril el efecto base será ligeramente al alza) y hay que seguir estudiando los precios de los alimentosy la tasa subyacente, que muestran cierta resistencia a la baja.
Las claves para que finalice el episodio inflacionista en el que vivimos residen en que la moderación de los precios de la electricidad, el gas y los carburantes se traslade en mayor medida en las cadenas de producción y consumo y en que no se produzca una espiral precios-salarios, la cual es una de las mayores preocupaciones del Banco Central Europeo.
En lo que respecta a los precios de la electricidad, según los datos del Operador del Mercado Ibérico de Energía (OMIE), en el mercado mayorista los precioscayeron un -31,0% respecto al mes de febrero, si bien, estuvieron por encima del mínimo alcanzado en enero (+32%).
El precio medio de marzo, 92?, fue un -67,5% inferior al de un año antes (283?), que fue el máximo histórico hasta la fecha y sólo sería superado por los precios pagados en agosto (309?).
La contención de los precios de las materias primas energéticas sigue siendo notable. En marzo, el precio medio del gas en Europa fue de 44? por MWh tras los 54? de febrero, los 117? de diciembre y el máximo de 237? en agosto. Siguen siendo precios elevados en términos históricos, pero caen un -67% interanual y se ha reducido el temor a que no se pueda cubrir la demanda de gas para el próximo invierno gracias al elevado nivel de almacenamiento en el que se encuentran los depósitos para estas fechas del año.
El precio del petróleo continúa en niveles inferiores a los del año pasado. Las dudas sobre la evolución del ciclo ante las turbulencias financieras vividas en marzo llevaronal barril de brent hasta los 72 dólares si bien, posteriormente rebotó para acercarse a 80 dólares, un nivel más acorde con la media de lo que llevamos de 2023. Tras el inicio de la invasión de Ucrania el petróleo se encareció para acercarse a los 130 dólares por barril, de forma que la tasa interanual supera actualmente el -30%.
Desaceleración de los precios de alimentos, energías e inflación subyacente
Los precios de los alimentos se desaceleraron hasta el 5,7% interanual (desde el 6,1%) gracias al menor incremento en los alimentos elaborados, alcohol y tabaco (5,3% desde 5,9%), que compensó la aceleración de los alimentos no elaborados (7,0% desde 6,8% en diciembre y un mínimo del 4,5% en octubre).
Los precios energéticos siguieron cayendo de forma notable (-6,3%), aunque lo hicieran cuatro décimas menos que el mes anterior (-6,7%).
La tasa subyacente también se moderó una décima, hasta el 3,3% interanual, gracias a la contribución del menor encarecimiento de los bienes industriales (2,0% desde 2,5%). Sin embargo, la subida de precios de los servicios se mantuvo por tercer mes consecutivo en el 4,0% interanual.
El número de hipotecas sobre viviendas concedidas en España cayó un -29,6% interanual en el mes de septiembre, el importe medio se mantuvo estable (0,0% en 143.186?) y el importe total concedido cayó un -29,7%. En lo que llevamos de año, con datos acumulados de enero a septiembre, la caída del número de hipotecas concedidas es del -17,2%, en el importe medio del -2,1% y en el importe total concedido del -18,6%. El número de hipotecas concedidasen doce meses había alcanzado un máximo de 467.000 en noviembre de 2022. En septiembre de 2023, este dato se había reducido hasta 404.000.
Número de hipotecas viviendas concedidas en 12 meses
[caption id="attachment_20195" align="alignnone" width="618"] Ibercaja Hipotecas viviendas septiembre 2011-23[/caption]
El ajuste desde niveles que parecían insostenibles de acuerdo con las tendencias demográficas, se ha precipitado con la subida de los tipos de interés, resultado de las políticas restrictivas del Banco Central Europeo para contener la inflación. La autoridad monetaria ha subido el tipo de referencia en 450 p.b., y este movimiento se ha trasladado, de forma amortiguada a los tipos hipotecarios. Según las estadísticas del INE, que parten de los datos del Registro de la Propiedad, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas fue en septiembre del 3,26%, lo que supone una subida de 126 p.b. frente al 2,0% de septiembre de 2022, y de 150 p.b. desde el mínimo del 1,76% de febrero de 2022
Tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de vivienda
[caption id="attachment_20196" align="alignnone" width="613"] Tabla con el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas en el periodo 2009 al 2023[/caption]
Una de las mejores noticias es que el ritmo de subida de los tipos hipotecarios para la viviend se está reduciendo y que podemos estar cerca de su techo. En el último trimestre (septiembre respecto a junio), el tipo hipotecario subió sólo 7 p.b. frente a 20 p.b. en el segundo, 33 p.b. en el primero y 66 p.b. en el cuarto de 2022. El Euribor a doce meses se está estabilizando e incluso, en lo que llevamos de noviembre, se encuentra por debajo de los meses anteriores, ya que promedia un 4,03% frente a un 4,16% en octubre y un 4,15% en septiembre.
Que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, ya que parece difícil que el Banco Central Europeo tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas, es el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario. A pesar de ello, creemos que es pronto para considerar que se ha alcanzado el suelo y podemos terminar el año en torno a las 390.000 hipotecas viviendas concedidas frente a 464.000 en 2022. En 2024 probablemente asistiremos a una moderación en las caídas, conforme las mejoras salariales permitan una pequeña recuperación de la accesibilidad de la vivienda tras el fuerte deterioro del último año
El número de hipotecas sobre viviendas concedidas en España cayó un -29,6% interanual en el mes de septiembre, el importe medio se mantuvo estable (0,0% en 143.186?) y el importe total concedido cayó un -29,7%. En lo que llevamos de año, con datos acumulados de enero a septiembre, la caída del número de hipotecas concedidas es del -17,2%, en el importe medio del -2,1% y en el importe total concedido del -18,6%. El número de hipotecas concedidasen doce meses había alcanzado un máximo de 467.000 en noviembre de 2022. En septiembre de 2023, este dato se había reducido hasta 404.000.
Número de hipotecas viviendas concedidas en 12 meses
[caption id="attachment_20195" align="alignnone" width="618"] Ibercaja Hipotecas viviendas septiembre 2011-23[/caption]
El ajuste desde niveles que parecían insostenibles de acuerdo con las tendencias demográficas, se ha precipitado con la subida de los tipos de interés, resultado de las políticas restrictivas del Banco Central Europeo para contener la inflación. La autoridad monetaria ha subido el tipo de referencia en 450 p.b., y este movimiento se ha trasladado, de forma amortiguada a los tipos hipotecarios. Según las estadísticas del INE, que parten de los datos del Registro de la Propiedad, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas fue en septiembre del 3,26%, lo que supone una subida de 126 p.b. frente al 2,0% de septiembre de 2022, y de 150 p.b. desde el mínimo del 1,76% de febrero de 2022
Tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de vivienda
[caption id="attachment_20196" align="alignnone" width="613"] Tabla con el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas en el periodo 2009 al 2023[/caption]
Una de las mejores noticias es que el ritmo de subida de los tipos hipotecarios para la viviend se está reduciendo y que podemos estar cerca de su techo. En el último trimestre (septiembre respecto a junio), el tipo hipotecario subió sólo 7 p.b. frente a 20 p.b. en el segundo, 33 p.b. en el primero y 66 p.b. en el cuarto de 2022. El Euribor a doce meses se está estabilizando e incluso, en lo que llevamos de noviembre, se encuentra por debajo de los meses anteriores, ya que promedia un 4,03% frente a un 4,16% en octubre y un 4,15% en septiembre.
Que se alcance un techo en los tipos de interés y haya algo más de visibilidad, ya que parece difícil que el Banco Central Europeo tensione aún más la política monetaria en un contexto de debilidad en el crecimiento y moderación de las tensiones inflacionistas, es el primer paso para que se estabilice el mercado hipotecario. A pesar de ello, creemos que es pronto para considerar que se ha alcanzado el suelo y podemos terminar el año en torno a las 390.000 hipotecas viviendas concedidas frente a 464.000 en 2022. En 2024 probablemente asistiremos a una moderación en las caídas, conforme las mejoras salariales permitan una pequeña recuperación de la accesibilidad de la vivienda tras el fuerte deterioro del último año
Santiago Martínez Morando, Responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja
Los precios de la vivienda en España crecían un 7,6% interanual en el tercer trimestre según los datos del INE, basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad. Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeñamoderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. En contra de lo que venía siendo habitual, pasan a crecer más los precios de las viviendas de segunda mano (7,8% interanual) que los de las nuevas (6,8%), al haberse moderado más el incremento desde los máximos en las nuevas (10,1% en el primer trimestre) que en las usadas (8,2%). Variación interanual:
Los precios de la vivienda habrían subido un +51,1% desde el mínimo del ciclo, y tan sólo quedarían un -5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. La evolución ha sido desigual en este sentido para las viviendas nuevas y las de segunda mano. El precio de las viviendas de segunda mano habría crecido un +49,3% desde el mínimo y estaría un -15,9% por debajo del máximo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los de las viviendas nuevas habríancrecido un +66,1% y ya superarían en un +12,8% el máximo del ciclo anterior. Índice con base 100 en el segundo trimestre de 2008:
Precio Vivienda Nueva y Usada periodo 2008 al 2022
El crecimiento es alto y generalizado por comunidades autónomas, ya que la menor expansión sería de un todavía elevado 6,1% en Galicia, y las mayores se darían en Cantabria (9,3%) las islas Baleares (8,3%) y Andalucía (8,3%).
La serie que ofrece el MITMA, basada en precios de tasación, presenta un incremento menor: del 4,7% interanual en el tercer trimestre después de un máximo del 6,7%. Este indicador de precios se situaría en 1.740 euros por metro cuadrado, un -17,4% por debajo del máximo de 2.101 alcanzado en la burbuja inmobiliaria
Comparativa Precio Vivienda MITMA e INE periodo 2008 al 2022
El mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos. Además, el exceso de ahorro generado al limitarse las posibilidades de consumo durante los confinamientos y las restricciones a la movilidad y la actividad ha sido en buena parte canalizado hacia la inversión en vivienda. Tras la revisión de las series por parte del INE, este exceso de ahorro acumulado en dos años (respecto a los dos anteriores a la pandemia) sería aún mayor de lo estimado anteriormente y alcanzaría los 138.000 Mn?: un 10,9% del PIB. A pesar de esta notable resistencia, las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres. Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España en los últimos trimestres, y existen varios factores que apuntan un cambio en el ciclo. El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación, ya que están viendo reducidos sus ingresos en términos reales, y también el valor de su patrimonio financiero e inmobiliario. El segundo factor que puede actuar como detonante en el cambio de ciclo es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera.
También hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta, pues el número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en doce meses desde 112.000. Además, el número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares (más de 200.000 en los últimos doce meses), lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta circunstancia, junto a la ausencia de sobrevaloración, puede actuar como soporte para los precios de los inmuebles aunque se produzca una reducción en el número de transacciones.
Según el análisis que hace Ibercaja sobre la evolución de las hipotecas en 2023:
El año 2022 ha sido un año excepcional para el sector inmobiliario, destacando el número de compraventa de viviendas y la concesión de hipotecas. Esto es así ya que, durante la pandemia, se retrasaron transacciones, generando una demanda acumulada, y se produjo un cambio en las preferencias de los consumidores, hacia viviendas de mayor tamaño y espacios abiertos. Lo anterior, sumado a un exceso de ahorro, generado precisamente en la crisis pandémica, y unos tipos de interés reducidos, incluso negativos hasta entrado el 2022, crearon el contexto perfecto para impulsar el mercado hipotecario, a la vez que se iba recuperando la actividad tras la pandemia.
Sin embargo, este comportamiento fue de más a menos a lo largo del ejercicio, y se produjo, en el segundo semestre, el punto de inflexión previsto. Al haberse alcanzado niveles de concesión hipotecaria y transacciones de viviendas que parecían superar los sostenibles a medio plazo, de acuerdo con la situación demográfica, se produjo un cambio en la tendencia, por mero agotamiento, y por otros factores que apuntaban en esta dirección, entre ellos: el enfriamiento de la economía al verse, los hogares, afectados por la inflación, y la subida de los tipos.
Para 2023 se espera que se consolide este cambio hacia niveles inferiores de concesión hipotecaria. El sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito, como se aprecia en los indicadores de solvencia o el ratio de créditos sobre depósitos (que está por debajo de la unidad), pero las tendencias demográficas y sociales, la ralentización de la economía y la subida de los tipos (que, a marzo del 2023, ascienden, en hipotecas constituidas sobre viviendas, a un interés medio del 2,99% -desde un 1,80% a marzo del 2022-) anteriormente comentados, apuntan a una menor demanda por parte de los hogares.
Esto se plasma a la perfección si atendemos a los datos publicados hoy el INE, donde se aprecia cómo el número de hipotecas concedidas para viviendas en España cayó en marzo un -15,7% interanual, hasta las 36.182, de forma que el importe total concedido cayó un -17% interanual.
En cuanto al importe medio, puede existir una resistencia a la baja, ya que no parece haber un exceso de oferta de vivienda (nº de viviendas construidas) como se produjo tras la burbuja inmobiliaria: el stock acumulado entonces se ha absorbido, como muestra el incremento de los precios de la vivienda en los últimos años, y se ha incrementado menos el número de viviendas construidas que el número de hogares creados (la demanda).
Es más, en los datos publicados a cierre de marzo del 2023, el importe medio se reduce un escaso -1,5%, hasta los 142.663 euros,
Finalmente, y a modo de comentario, hay que recalcar que la duración media de las hipotecas sobre viviendas sigue rondando los 25 años, manteniéndose en este rango desde hace ya algún tiempo.
Veremos qué nos depara lo que queda de ejercicio? y si, efectivamente, sigue esta trayectoria.
Por el contrario, la compra de vivienda es de media un 21% más barata que antes del estallido de la burbuja. Varios factores han alterado un mercado inmobiliario en el que, de media, parece más asequible comprar una vivienda que alquilarla.
En los últimos cinco años, los precios del alquiler se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona, según informaba el Banco de España. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.
Únicamente en Navarra se registraron en 2018 precios ligeramente inferiores a los de hace doce años, un 0,8% más baratos según el IPC. Superan ampliamente la media los precios registrados en Cataluña (un 15,4% más caros), Cantabria (14,7%), Baleares (14,6%) y Galicia (13%).
La vivienda en propiedad es más ?barata? un 77%
Actualmente el precio de la vivienda en propiedad no ha alcanzado los niveles previos a la crisis, pese a haberse registrado un importante aumento. Desde 2014 a 2018 el precio aumentó un 23%, sin embargo este sigue siendo un 21% inferior al de 2007. A pesar de todo en España sigue predominando la vivienda en propiedad frente al alquiler.
El porcentaje de hogares que residen en una vivienda en propiedad es del 77,1%, en el promedio de la UE 69,3% y la eurozona es del 66,1%, respectivamente. También el porcentaje supera al de las principales economías de la Unión: 51,4% en Alemania, 64,4% en Francia, 65% en Reino Unido y 72,4% en Italia.
Por otro lado, el informe también destaca la mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España desde el comienzo de la crisis, pues si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 este indicador ha caído a 9,7 años.
Mientras que la renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8%, el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, siendo Baleares la comunidad donde más esfuerzo hay que realizar para la compra (13,3 años), seguida de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6), frente a La Rioja (6,5 años).
En el último documento mensual divulgado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), destacan el aumento del porcentaje de hogares que residen en viviendas de alquiler en todas las comunidades autónomas.
Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, desde 2007 el porcentaje de hogares que residen en vivienda en alquiler se ha incrementado en 4 puntos porcentuales, hasta situarse en el 18% en 2018 (16,8% en el caso de alquiler a precio de mercado).
A nivel regional, estas diferencias alcanzan casi 17 puntos de diferencia, entre las comunidades con mayor peso del alquiler Canarias (27,8%), Baleares (27,7%), Cataluña (24,9%) y Madrid (23,3%) y aquellas donde esta opción tiene menor incidencia, como Extremadura y Castilla-La Mancha (10,9% ambas) y Cantabria y País Vasco (11,6% ambas).
El informe destaca cómo España destaca en el contexto europeo por presentar un mayor porcentaje de hogares que residen en viviendas en propiedad, un 77,1%, frente al 69,3% del promedio de la Unión Europea y del 66,1% de la eurozona.
Según los datos de Eurostat a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2017, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado era del 14,4% (22,9% si se tiene en cuenta alquilar a precio por debajo de mercado y cesión gratuita), 9,2 puntos por debajo del de la Eurozona, donde Alemania y Dinamarca rozan el 40%.
La proporción de hogares que destinan el 40% de su renta disponible a la vivienda alcanza el 43%, mientras que en la UE esta tasa de asequibilidad se queda en el 28%. En el caso de vivienda en alquiler a precio reducido o cedida, la tasa es menor en España (10,6%) frente al 13,6% de la UE.
Cuidando la "puesta en escena" de la vivienda
en las fotografías en la red está probado que aumentan significativamente el
número de interesados. Un "nuevo look" multiplica las visitas y reduce los días
de espera para la venta.
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una forma más neutral, a gusto de todo el mundo y así conseguir llamar la
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despersonalizar la casa.
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muebles y siempre útiles en el salón y en el resto de las habitaciones y
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figuras y elementos decorativos
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edredones por otros con colores más
neutros o modernos.
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son viejos.
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para conseguir aumentar la iluminación
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vivienda estuviese vacía (da la sensación de ser pequeña), amueblarla
y modernizarla . Los muebles pueden
ser de alguna franquicia low cost o hasta pueden ser de
cartón para ver e imaginar cómo se podrían distribuir en el espacio.
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gran reforma, lo más razonable sería vaciarla del todo y ponerle un precio acorde a la reforma que necesita para que los
futuros dueños la rediseñen a su gusto.
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Holanda se sitúa con porcentajes de vivienda social por encima del 30% frente al 1,6 % de España.
Para la elaboración del anteproyecto de Ley Derecho Vivienda se va a tener en cuenta el informe "Think tank". Según José Carlos Cano Montejano, autor del informe manifiesta que a través de dos leyes, la ley de ocupación y vacantes de 2010 y la ley del alquiler temporal de 2016, Holanda consigue que espacios no utilizados sean reconvertidos para uso de alquiler social. De esta manera zonas portuarias deterioradas, zonas logísticas sin uso y almacenes se han rehabilitado y se han convertido en viviendas amparadas por la Ley del alquiler temporal.
El informe considera que el "alquiler temporal" (uno o dos años), no vincula al propietario de manera "gravosa" y "permanente", lo que incentiva la salida al mercado de pisos vacíos, por lo tanto es una solución mejor que las "medidas de intervención negativas o de salvaguarda de la precariedad".
Mientras que en Holanda se ha reducido un tercio la ocupación ilegal, en España se está incrementando. Como ejemplo de ello durante el primer semestre de 2020 las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles se situaron en 7.450, de las que más de la mitad se registraron en Cataluña (3.611), con Andalucía en segundo lugar (1.183), seguida de la Comunidad de Madrid (657) y Canarias (566).
Concluyendo el presidente de Europa Ciudadana pone de manifiesto que el modelo de éxito Holandés debería ser seguido y tenido en cuenta en la futura Ley de vivienda.
Como, al final, es un problema de valoración y yo podré haber sido TONTO, pero, de lo que no hay duda es que habré sido un TONTO ASESORADO, asesorado por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que se llevó su justa comisión.
Y dentro del asesoramiento estaba el precio por el que se vendió el piso.
Mi asesor ha llamado a su compañero del Departamento Legal del despacho para que nos dé su opinión. Se da unos aires?, mi asesor también es abogado pero dice que, desde que se dedica al asesoramiento fiscal, no sabe de otra cosa, así que es necesario que intervenga un especialista en derecho contractual, en contratos, vaya.
Pues nada, su compañero me dice que para hacerse una idea y poder emitir una primera opinión necesita que le envíe el contrato de corretaje (¿eso que es? ¿una hoja de encargo que firmé?), mails que cruzase con él sobre el precio, la factura y el pago de la factura del API.
Uff, pues a ver si tengo todo eso: la factura sí, porque era un gasto de la venta, pero el resto?
Bueno pues sí, lo tenía todo, y se lo envié.
En la hoja de encargo únicamente se indicaba el importe por el que quería vender de salida, pero nada de que hubiera sido asesorado en la fijación del precio. Lo que sí existían eran correos electrónicos en lo que el API me informaba de las visitas y de los motivos por los que él creía que no estaba cuajando la cosa, principalmente, que el precio era "un poco alto" y que el piso estaba muy antiguo y que necesitaba un buen dinero para una buena reforma, por lo que nos aconsejaba "reducir nuestras pretensiones económicas".
Después de hablarlo con mi mujer, que es la que manda, habíamos convenido seguir su consejo y reducir el precio.
Tras seis meses, fue bajar el precio un 10% y en menos de un mes, se vendió.
Pues bien, si la Administración Tributaria señalaba que el valor de mercado era el doble del precio de venta, y mi asesor dice que, salvo prueba en contrario, las actuaciones administrativas se presumen válidas: ¿el valor de la Agencia Tributaria era el bueno? ¿la Agencia Inmobiliaria me había hecho perder dinero al aconsejarme vender por la mitad?¿podría pedirle responsabilidad a la Agencia? ¿Cuánto me debería indemnizar la Agencia? ¿al menos los impuestos que la Agencia Tributaria me iba a hacer pagar? ¿Tendría la Agencia un seguro en condiciones?
El abogado lo iba a estudiar. Me dice que no se me ocurra decirle nada al API hasta que lo tenga claro, y que, de todas formas, hay que esperar a que finalice la inspección, para que haya no sé qué de un "acto administrativo".
Mientras tanto, mi asesor ya está con las alegaciones al acta de inspección y las presentará en breve.
Además, amablemente me informó de que iba a pagar los impuestos como si hubiese sido LISTO. Un 23% de la diferencia nada menos. Una pasta.
Mi asesor me pidió ver la valoración. La lee atentamente, es una persona seria, a veces, demasiado seria.
Son 22 páginas 22, nada menos. Aunque bueno, está la portada, el índice y 10 páginas son anexos: un plano del pueblo (google earth), un plano de la calle (google maps), otro de esos en los que no solo se ven las calles sino que también se ven los parques y las casitas, unas fotografías de google Street view de la fachada del bloque (google maps satélite), y la nota simple y el certificado catastral que ya se adjuntaron a la escritura.
El informe en sí se queda en 10 páginas.
Lo ha preparado y firmado una entidad de esas, de las que hacen tasaciones hipotecarias y están inscritas en el Banco de España, muy formales hasta que se descubre que hacen las valoraciones según interese a quien se las paga, normalmente, un banco.
Pues nada, sorprendentemente, la valoración se hace en 2020 cuando la venta se hizo en 2017, hace tres años y se dice que el inmueble se visitó el 26/03/2020 a las 10.00h ¡en pleno estado de alarma!
Mi asesor y yo dudamos de que entrasen en el piso, a mí me tendrían que haber dicho algo, ¿no? Los compradores eran de fuera, como nosotros, y en la valoración no se dice nada y no hay fotografías del interior. Me pregunto si los compradores habrán arreglado el piso pues era un piso de playa que, aunque ya tuviese unos cuantos años cuando lo vendimos y necesitase una buena reforma, nosotros no habíamos hecho nada, la verdad.
Cinco páginas son para identificar el piso (datos catastrales y registrales que ya estaban en la escritura), describir el pueblo como viene en Wikipedia (entorno le llaman) y señalar la normativa urbanística ¿Einn?
Pero lo realmente sorprendente es que en la propia valoración reconoce que no tienen "testigos" de 2017 y señala que "los comparables y estudio de mercado usado en la valoración de la base de datos que ? posee de valoraciones efectuadas en la zona en el momento actual y la Base de Datos con testigos de venta en torno a esta fecha" y colocan "testigos" que son anuncios de IDEALISTA y de MILANUNCIOS de ahora, de 2020. Hasta han puesto el enlace los anuncios (no se han debido vender todavía).
Además, algunos anuncios no son ni siquiera del pueblo donde está el piso, sino de pueblos de alrededor. Luego, "homogeneizan los comparables", dicen, o lo que es lo mismo, hacen una media, aplican un descuento de actualización y ¡equilicuá, su valoración normal de mercado!
Es decir, TONTO, QUE ERES TONTO, TONTO DEL TO, PERO NO PA UN RATO, NO, PA SIEMPRE?
Vendiste por la mitad de lo que vale.
Ufff, es fuerte el tema, cuando se lo diga a los de la JUNTA DE ANDALUCÍA, que me dieron un VALOR FISCAL que era la mitad del precio por el que vendí, se van a quedar a cuadros.
Yo estaba tan contento de vender por el doble de lo que decía la Junta, y digo yo que algo tendrán que decir, ¿verdad?
Mi asesor me mira y me dice ¿¿tienes una valoración de la Agencia Tributaria de Andalucía por la mitad del precio de venta??¡!
Oiga, que yo no he defraudado un céntimo en mi vida, que lo he declarado siempre todo, todo todito todo, que soy un simple empleado y después de 30 años trabajando lo que tengo es mi cuenta, mi plan de pensiones, mi casa y, antes, el pisito en la playa.
No, si ya, si es lo que dicen todos?En fin, que yo en eso no me tengo que meter, que tiene usted que pagar el 23% de la diferencia entre el precio de escritura que usted declaró y el valor que dice el informe, es decir, de la ganancia patrimonial que usted debería haber tenido.
Pero bueno, perdone, ¡que eso es una pasta que no tengo!, pero además ¿cómo voy a pagar por una plusvalía que no he tenido? ¿Pero eso cómo va a ser? Por lo que usted dice, lo que habré tenido es una pérdida puesto que no he vendido por lo que se suponía que podía vender. Pero si es que con esa cantidad adicional en impuestos y todos los gastos resulta que ni beneficio ni nada de nada.
Sí, claro, lo que usted diga, me hace las alegaciones por escrito, tiene quince días, y ya le contestaremos.
Vaya, que tal como salí de la oficina de la señora con un disgusto que pá qué, llamé a mi asesor fiscal y me fui a verle, y me explicó que las ganancias patrimoniales tributan por la diferencia entre los valores de adquisición y el de transmisión y que el artículo 35 de la Ley de IRPF, en el apartado 2, se dice que el valor de transmisión es "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado".
Bueno, pues hasta ahora, bien, ¿no? Eso es lo que hemos hecho.
Pues no, porque hay un segundo párrafo en el apartado 2 que dice que "por importe real de la enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".
Ahh, pero ¿hay un valor "anormal" de mercado? Bueno, bien, vale, pero será en caso de fraude, ¿no? Si se demuestra que he sido UN LISTO y he defraudado, es decir, que he vendido por encima de lo que he puesto en la escritura, ¿verdad? La inspectora tendrá que probar que efectivamente he vendido por ese importe, ¿no?
Pues eso es lo que tiene lógica, me dijo el asesor, pero no es lo que dice la Ley.
¿Me dejas ver la valoración que te ha dado la inspectora?, me preguntó.
Esto no me lo dijo mi cuñado, imitando al Richelieu de José Mota, en la cena de navidad después de preguntarme impertinente por cuanto había vendido el piso de la playa y después de negarme varias veces a contestarle, y, para que me dejase en paz, decírselo en un acto de extrema debilidad.
Tampoco me lo dijo mi mujer cuando le comenté el precio que había acordado con el comprador; entre otras cosas, porque se encontraba en el rango alto de la horquilla que nos habíamos marcado como objetivo, con el asesoramiento del API que lleva vendiendo pisos en la zona desde hace 30 años.
Tampoco me lo dijo mi suegra, mujer discreta donde las haya, aunque en su foro interno esté convencida de que lo soy y se lo haya dicho repetidamente a mi mujer desde que me conoció.
Me lo ha dicho HACIENDA, es decir, la AGENCIA TRIBUTARIA, también conocida como AEAT, y en concreto, una Inspectora de Hacienda que me envió una atenta carta en la que amablemente me pedía que me pasase por su despacho para que llevase la escritura de compra y la de venta del piso de la playa y los justificantes de los gastos.
"Claro que sí, señora, encantado de verla, Fernando Galindo, un admirador, un esclavo, un amigo, un siervo". Lo llevé todo; estaba tranquilo, la declaración la había hecho mi asesor fiscal, que me hace las declaraciones de toda la vida, muy ordenado y paciente conmigo, que me había pedido lo mismo cuando preparó la declaración y yo había tardado ni se sabe en encontrar los papeles.
Pues nada, con otras palabras pero, vaya, la inspectora, en resumen, me dijo: vendiste por debajo del valor de mercado, regalaste el piso, so TONTACO, el valor de mercado era el doble del precio al que vendiste (lo del doble, es literal, un poco menos).
Bueno, señora, ¿y usted qué sabe?, llevaba seis meses intentando venderlo, empecé alto pero, aun así, el precio de salida era bastante menos de lo que usted dice, pero no iba a verlo nadie, ni llamadas tenía. Lo vendí con un descuento respecto a lo que estaba pidiendo al principio, pero vaya, como cualquier vendedor que, al principio, pide el oro y el moro y luego la realidad te pone en tu sitio.
Pues ¿qué quiere que le diga? He pedido una valoración a un "experto independiente" y me dice que el valor de mercado era el doble, y aquí lo tiene, un informe, al final lo dice: Valor normal de mercado: TONTO DEL TÓ.
Ya, oiga, vale, pues nada, acepto pulpo por animal de compañía, ¿y a mí qué?
¿Qué a usted qué? Pues que va a pagar usted el IRPF como si hubiese sido LISTO.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, los préstamos fijos para adquisición de vivienda con vencimiento superior a diez años se situaron en un 1,45% en abril mientras que los créditos variables se situaron en 1,40%. Es decir apenas hay diferencias entre ambos tipos préstamos.
Desde hace unos años el sector financiero ha ido ajustando sus tasas, llegando el Euribor a bajar de manera importante hasta llegar a ser negativo por lo que se incentivó la comercialización de las hipotecas a tipo fijo que garantizan ingresos por préstamos en el medio y largo plazo y elimina el riesgo del mercado. Si en 2015, apenas el 5% de las hipotecas se contrataban a tipos fijos, en la actualidad ya son más de la mitad. De hecho, hasta marzo de este año no han sobrepasado el umbral del 50%.
Detrás de este fenómeno se encuentran las condiciones de financiación de la política monetaria del BCE, que está propiciando un marco de precios competitivos, unido a la mayor sensibilidad del mercado hacia una subida de los tipos que estaría inclinando la balanza hacia esta modalidad.
Durante toda la pandemia la adquisición de crédito para compra de vivienda es el único segmento de actividad del sector que se ha mantenido.
En abril la solicitud de préstamos para la compra de inmuebles avanzó un 32% respecto al mismo mes del año anterior.
Según datos de la AHE el tipo de interés más bajo de las hipotecas, se da en la modalidad variable situándose en el 1,39%.
Por su parte, la tasa se encuentra en el 1,41% para los préstamos con tipos fijos hasta el quinto año y después variable. En cuanto a los fijos hasta diez años, una tipología apenas contratada, el precio es el más elevado, llegando a rozar el 4%, una cantidad que es triple que en el resto de las operaciones.
Por último en el 1,45% se venden los préstamos con cuotas inamovibles durante toda la existencia de la financiación con plazos de vencimiento por encima de los diez años. Estos últimos préstamos llegaron a ser el doble de caros en la salida de la anterior crisis que las hipotecas variables (más de un 5% frente a menos de un 3%). Desde entonces, su coste se ha ido reduciendo hasta igualarse.
Gracias a este descenso de los precios, las cuotas que pagan los hipotecados de media han descendido. La AHE calcula que en el primer trimestre de 2021, cada mes la factura del crédito para la vivienda se sitúa en 561 euros, que son 65 euros menos que en el mismo periodo de 2020. Si no se tiene en cuenta el efecto de fluctuación del endeudamiento medio, en siete años la rebaja de la cuota hipotecaria asciende a unos 100 euros derivados de la caída de los tipos y el Euribor en negativo.
Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y una vez que se ha dado el paso, puede ocurrir que, con el tiempo, nuestras circunstancias y las necesidades del hogar cambien. Algunas personas necesitan vender su vivienda y comprar a una nueva, pero todavía no han terminado de pagar la hipoteca.
Para estos casos, existe una solución, la hipoteca puente.
¿Qué es una hipoteca puente?
Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario del que disponen los bancos que consiste en unir los dos préstamos (el antiguo y el nuevo) hasta que el cliente logre vender su anterior vivienda en un plazo de entre dos y cinco años.
De esta forma, la nueva hipoteca que se contrata cubrirá el coste de la vivienda que se va a comprar más la cuantía pendiente de devolución del préstamo de la vivienda actual, así como los costes de gestión asociados a la operación.
La cuota a la que se hace frente durante los años previos a la venta puede ser de tres tipos:
Cuota con carencia de capital: solo se hace frente al interés del préstamo, por lo que no se amortiza capital pendiente de devolución. Su coste es inferior al de una cuota normal.
Cuota especial reducida: el importe de la cuota será ligeramente inferior al de las cuotas posteriores a la venta de la vivienda original, aunque la mayoría del dinero invertido irá destinado a pagar intereses.
Cuota normal: se amortiza capital e interés a su ritmo normal.
Con independencia del tipo de cuota elegida, una vez vendida la casa antigua, se formaliza una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.
La hipoteca puente permite, además, conseguir una financiación de hasta el 100 % del valor de tasación de la nueva vivienda, así como cubrir sus gastos, mientras no se sobrepase el 80 % del valor total de tasación de las dos viviendas.
El periodo de amortización puede llegar a ser de hasta 40 años y las entidades bancarias no suelen cobrar una comisión por amortización parcial tras la venta de la primera vivienda.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente.
La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que permite realizar las transacciones de compraventa con cierta flexibilidad. No obstante, existe una limitación de plazo para vender la antigua vivienda y las exigencias de los bancos para concederla son más elevadas que las que corresponden a una hipoteca normal. El perfil del cliente que puede acceder a ellas es aquel cliente solvente, con ingresos elevados y estables y escasas deudas.
Durante el segundo trimestre de 2022, los requisitos y condiciones para la concesión de hipotecas para viviendas se han visto endurecidos en España. Así lo recoge el Banco de España en su encuesta sobre préstamos bancarios.
Estas modificaciones en la oferta de créditos tienen lugar cuando incrementan los peligros por la elevada inflación y los efectos económicos de la guerra Ucrania-Rusia.
Respecto a la demanda, se ha mantenido al alza los préstamos hipotecarios a hogares, aunque a un nivel inferior que en meses anteriores.
Con el aumento de los costes de financiación de los bancos, se produjo un endurecimiento de los criterios de las nuevas operaciones, lo que llevó a incrementar los tipos de interés de estos créditos.
A su vez, se ha experimentado un leve incremento de los márgenes y de las garantías necesarias. Esto causado por el aumento de los riesgos y de la reducción de la capacidad de tolerancia ante estos peligros.
Esta situación de aumento de tipos de interés, de financiación interna y la disminución de las inversiones en activos fijos han conducido a una reducción de las solicitudes. Para los próximos tres meses, se espera que todo continúe su curso sin cambios que lleven a un contexto más positivo.
El Banco de España ha apuntado que el endurecimiento en los requisitos para la concesión de créditos a familias se debe al deterioro del sector económico y de la solvencia de los prestatarios.
Esto ha llevado a que las familias reduzcan la demanda de créditos, debido a su desconfianza hacia los consumidores y a un uso mayor de los ahorros destinados a financiar sus compras.
Aumento leve de la demanda de hipotecas para viviendas
En cuanto a los préstamos hipotecarios, estos continúan su tendencia al alza, aunque a un ritmo menor que en meses anteriores. Esto causado por la relativa positiva situación del mercado inmobiliario.
En último lugar, la morosidad no ha tenido incidencia en la política crediticia en lo que llevamos de año. En cambio, para la próxima mitad, los bancos esperan que el nivel de morosidad podría causar un mayor endurecimiento de las condiciones y criterios para conceder los créditos solicitados.
Las entidades financieras establecen medidas rigurosas relacionadas con la edad de los solicitantes, la solvencia y el aval a cargo de perfiles más jóvenes para conceder préstamos a perfiles senior, según indican desde el Consejo General de COAPI de España.
La hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad o productos financieros al margen de las entidades bancarias son otros tipos de financiación a valorar "con el asesoramiento profesional de expertos en la materia".
El actual contexto de movilidad gracias al teletrabajo y el deseo de disponer de más espacios exteriores, ha propiciado el cambio de residencia de muchas familias. En este contexto, vivir cerca de los hijos, el deseo de residir en la localidad de nacimiento, o la elección de un destino tipo vacacional para establecer su residencia habitual o de temporada tras la jubilación son las principales causas que mueven a una persona mayor a adquirir una vivienda y endeudarse, según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España.
"Aun así, la demanda de hipoteca por parte de mayores de 65 años no es frecuente pues los fondos para costear la nueva vivienda suelen proceder de otros cauces, en la mayoría de las ocasiones de la venta del inmueble anterior, con lo que no necesitan financiamiento bancario", explica Alcover. Por otro lado,las entidades financieras no ofrecen una figura específica de hipoteca que se ajuste al perfil de edades más avanzadas y, a fin de asegurarse el cobro de la deuda, acostumbran a aplicar medidas rigurosas a la hora de tramitar préstamos de este tipo.
En este sentido, la solvencia, garantizada generalmente a través de unos buenos y saneados ingresos, y la vinculación del préstamo a otra persona de rango de edad más joven como garantía serán algunas de las características que el banco fijará para la concesión del préstamo. Respecto al porcentaje de vivienda financiado, este también va ligado a la capacidad de pago del que lo solicita, aunque "no es nada probable que el importe concedido vaya más allá del 40 o 50% del valor de tasación", indica Alcover.
La edad del solicitante es otro punto a tener en cuenta en la solicitud de hipotecas por parte de perfiles senior: "ninguna entidad bancaria va a conceder, en principio, un préstamo hipotecario en el cual la suma de la edad del solicitante más el del plazo de duración del crédito supere el rango de 75, cifra que en algunas firmas se reduce a 70", apunta Alcover, que añade que, para una persona de 65 años, el plazo máximo de una hipoteca serían 10 años y 5 en los casos más restrictivos.
Otros tipos de financiamiento
Según indica Alcover, existen otros tipos de financiamiento por parte de personas mayores, aunque la adecuación de cada producto dependerá de las necesidades del comprador. Una de estas posibilidades es la hipoteca inversa, un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda de propiedad del solicitante libre de cargas, y cuyo importe difícilmente superará el 50% de la tasación. "Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses", puntualiza Alcover.
La venta de la nuda propiedad es otra víade financiamiento mediante la cual el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio y conservando el derecho de usufructo. Esta, según señala Alcover, no es la vía más recomendable pues, aunque a efectos fiscales el cálculo del valor de cada una de las porciones está establecido por ley, dicha valoraciónno tiene ninguna incidencia a la hora de fijar el precio del inmueble en el libre mercado: "Quien adquiera la nuda propiedad de una vivienda, aunque ostente el derecho de ser dueño de la misma, no tendrá sin embargo el de poseer, disfrutar, ni percibir rentabilidad mientras dure el usufructo, y esto es algo que siempre va a condicionar a la baja lo que el mercado esté dispuesto a ofrecer".
Por último, Alcover apunta a otro tipo de entidades ajenas al sector bancario que ofrecen hipotecas para personas "senior" de hasta 70 años y con un tope de duración de hasta los 85 años del prestatario, aunque a un tipo de interés más elevado. "En cualquier caso, se debe estudiar detenidamente todas las opciones y, en caso de no disponer de los conocimientos necesarios, dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia para reducir el riesgo", concluye Alcover.
Sin embargo el BCE está empezando a presionar a los bancos para que suban los precios porque generan poca rentabilidad y pérdidas.
No hay que restar importancia a las advertencias de los supervisores que ponen de manifiesto la elevada competencia en el mercado bancario español y a la ralentización de la economía de nuestro país.
Por primera vez en años las entidades bancarias están ofreciendo créditos a tipo fijo más baratos que a tipo variable.
Los grupos financieros con las mejores condiciones a plazos de vencimiento cortos son BBVA, Openbank y Myinvestor.
BBVA vende desde finales de agosto hipotecas con un tipo de interés TAE del 1,74%, MyInvestor 1,49% mientras que Openbank lo hace al 1,65%. Ibercaja, Abanca, Liberbank y Sabadell han bajado sus precios aunque no por encima de las tres principales entidades bancarias.
Los bancos han incentivado la comercialización de los tipos fijos, porque hasta la fecha les reportaba una mayor rentabilidad, al contar con precios más elevados, y porque a largo plazo se atisba un largo periodo de Euribor en negativo. Este indicador se encuentra en la actualidad en el -0,28% y, según el pronóstico provisional, cerrará octubre en el -031%.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) refleja que la contratación a tipos fijos continúa creciendo, tras permanecer durante décadas siendo un producto de menor reclamo.
A junio de 2019, el porcentaje del stock ligado a una tasa constante presentaba un repunte del 30%, situándose su peso en el 14,7%.
El mercado da por hecho que el BCE no aumentará el precio oficial del dinero hasta al menos 2022, por lo que no se estima que el Euribor vaya a entrar en terreno positivo. Y ya lleva cuatro ejercicios por debajo del 0%. Por lo tanto para financiaciones a más corto plazo diez o quince años como máximo puede salir más rentable para un cliente el tipo de interés variable que el fijo, siempre y cuando la primera sea más barata.
Para periodos largos, sería más conveniente contratar la modalidad de fijo, ya que se prevé que cuando el BCE deje atrás la política expansiva para impulsar la economía, no se descarta que el Euribor suba.
Concluyendo a día de hoy, en el mercado no se percibe una creciente remontada hasta 2025, a pesar que este indicador llegó a situarse en el 6%.
La construcción de vivienda prefabricada está en auge y, aunque en Europa hace años que se construye mediante sistema de bloques des de residencias de estudiantes hasta hospitales, en España está cogiendo fuerza en la actualidad y ya estamos viendo, en ciudades como Barcelona, distintas promociones de vivienda asequible construidas mediante este sistema. El contenido coste económico y la rapidez de construcción está haciendo que se popularice su uso también a nivel particular, ya sea como vivienda principal o segunda residencia, y se ponga el foco en los productos bancarios destinados a financiar estas viviendas de construcción a plazos: las hipotecas de autopromoción o hipotecas autopromotor.
"Las hipotecas de autopromoción vienen a dar salida a este tipo de construcciones que se levantan sobre suelo propio, ya sean prefabricadas o que se construirá poco a poco uno mismo, que van a encontrar limitaciones al solicitar una hipoteca tradicional para financiarla" explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).
En este sentido, para obtener financiación mediante hipoteca convencional las entidades financieras basan sus requisitos en bienes inmuebles, suponiendo que estos se situarán sobre un terreno urbanizable, contarán con un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos, la obra estará anclada al suelo y estará registrada correctamente en el registro de la Propiedad. "Pero las viviendas que se levantarán sobre suelo rústico, prefabricadas o que se construyen poco a poco, algunos de estos supuestos no se dan", afirma Puigdevall.
Y es que las hipotecas autopromotor tienen ciertas ventajas para este tipo de construcciones que se construirán a plazos. "La principal diferencia entre estas hipotecas de autopromoción y las convencionales es la manera como la entidad financiera entrega el dinero al solicitante", explica Puigdevall, que añade que ésta se realiza por fases según avanza la obra: fase suelo, donde se aportará el 50% de capital; fase de certificaciones, donde el banco abonará distintos pagos según requerimientos de la obra; y fase de fin de obra, donde se entregará el capital restante, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.
Condiciones y requisitos
Sobre las condiciones de acceso a este tipo de hipotecas, des de FIABCI España advierten que convencer al banco de que el proyecto es viable será clave para decidir la concesión del préstamo. "En una hipoteca tradicional, el banco cuenta con la futura vivienda como garantía para conceder el capital solicitado, pero en este tipo de construcciones esta garantía no existe", afirma Puigdevall. Para la concesión del préstamo, será indispensable contar con un proyecto visado por un colegio de arquitectos para avalar ficha construcción y un presupuesto de obra sobre el que basar el capital solicitado a la entidad financiera.
Por lo que respecta al resto de requisitos, estos son parecidos a las hipotecas tradicionales por lo que respecta al porcentaje financiado y al plazo de devolución: máximo el 80% de la vivienda sin contar con el suelo, que debe ser de propiedad del solicitante (60% en caso de segundas residencias), y máximo 30 años. "Aunque cuenta con una particularidad", explica Puigdevall, "y es que, durante los dos primeros años, existe una carencia en la que solo se pagan los intereses del préstamo, pasando a amortizar el capital de la hipoteca una vez finalizada la construcción".
Durante los últimos años en el mercado hipotecario han imperado los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable, normalmente con un periodo de revisión semestral o anual.
Actualmente, y ya desde hace algún tiempo, con la subida del euríbor que se preveía y que ya constituye una realidad, nos encontramos ante una tendencia inversa, pues comienzan a proliferar gran cantidad de hipotecas a tipo fijo.
Nueva Regulación de Hipotecas
Esta nueva regulación conlleva cambios en el sistema hipotecario, fundamentalmente respecto al deudor, que se puede encontrar con comisiones desconocidas o a las que no prestó el debido interés en su momento.
Todos estamos ya acostumbrados a cláusulas suelo, comisiones de apertura, gastos hipotecarios, comisión de cancelación anticipada, etc. pero ahora, hay una nueva comisión o compensación bancaria a la que debemos prestar especial atención: la COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS.
Esta compensación es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y ello conlleva una pérdida para la entidad si se lleva a cabo la cancelación en un momento de bajada de tipos de interés.
Esta compensación aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia.
El régimen ahí regulado es por tanto sólo de aplicación a los préstamos hipotecarios formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, esto es, a partir del 9 de diciembre de 2007.
Es de aplicación para dos tipos de préstamos hipotecarios:
Préstamos y créditos a interés fijo.
Préstamos a interés variable con periodo de revisión de tipo de interés superior a 12 meses.
Ello supone que los préstamos a interés variable con periodos de revisión igual a inferior a doce meses, no pueden conllevar compensación alguna por la posible bajada de intereses en el periodo.
Asimismo, la hipoteca ha de recaer sobre vivienda y el deudor ha de ser una persona física.
Es importante tener en cuenta que la compensación por riesgo de tipo de interés y la comisión por desistimiento no son incompatibles entre sí y en una hipoteca pueden coexistir ambas. Asimismo, esta compensación se aplica en cualquier caso en que se proceda a la cancelación de la hipoteca, incluida la subrogación de ésta.
Si su Hipoteca contiene esta cláusula
Si nuestra hipoteca contiene esta cláusula, cabe preguntarse: ¿puede ser considerada una cláusula abusiva y por tanto nula?
La respuesta ha de ser afirmativa puesto que esta cláusula constituye una condición general de la contratación, y por tanto, y como tal, puede ser considerada abusiva, para lo cual habrá que ver, en primer lugar, si la misma supera los controles de inclusión y transparencia, y si se da o concurre falta de información al prestatario sobre la existencia, el contenido y los efectos de dicha cláusula. Para esta determinación de abusividad es importante tener en cuenta lo siguiente:
1º.- La existencia de información precontractual clara y precisa ofrecida a la parte prestataria sobre la existencia de esta compensación en caso de cancelación del préstamo. Para ello es preciso contar con oferta vinculante, sin que la información ofrecida por el Notario al tiempo de la formalización del préstamo supla la obligación de la entidad bancaria
2º.- La existencia de información previa, clara y veraz sobre la existencia de esta compensación con carácter previo a la cancelación del préstamo, debiendo figurar especificada esta cantidad en la respuesta de la entidad bancaria a la solicitud de reembolso que efectúe el cliente.
3º.- El cálculo de la pérdida de capital sufrido por la entidad bancaria debe estar fundamentada y realizados todos los cálculos necesarios para que el prestatario pueda comprender y comprobar la misma.
4º.- El porcentaje a aplicar sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación no puede ser desproporcionado, máxime si también se ha pactado comisión por desistimiento. Para ello hay que tener en cuenta, aun con carácter orientador, los límites establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además de una rigurosa información sobre las condiciones para el caso de reembolso anticipado, establece una serie de limitaciones que han de considerarse en cada caso concreto.
Es una cuestión novedosa que plantea ciertas dudas de derecho, no obstante, cada vez son más los Tribunales que declaran abusivas estas cláusulas.
Compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas
En mi opinión, en la mayor parte de las ocasiones la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés podrá ser declarada nula pues, hasta el 2019, las entidades bancarias obviaban la información previa y el total conocimiento por parte del prestatario que no era informado de la existencia de esta cláusula y/o sus consecuencias y efectos lo que ya, de por sí, determina su nulidad, siendo obligación del Banco facilitarla y demostrar que lo ha hecho. Al mismo tiempo, también ha de tenerse en cuenta la falta de reciprocidad de la cláusula en prácticamente todos los casos, pues no se suele establecer de forma simétrica para el prestatario en el caso de que se genere una ganancia de capital para la entidad.
Ello supone un desequilibrio en las prestaciones de ambas partes que puede determinar su nulidad.
Por tanto, si la cláusula existe en la hipoteca y teniendo en cuenta lo anterior, se ha de formular reclamación previa a la entidad bancaria en reclamación de la nulidad de la cláusula y la consiguiente restitución de la cantidad cobrada por este concepto. De no contestar o hacerlo de manera negativa, se debe valorar el acudir a la vía judicial.
Actualmente, las empresas se ven obligadas a tener que actualizarse para adaptarse al ritmo de actualización de la digitalización. Existen agencias que todavía trabajan con el sistema tradicional, rechazando numerosas herramientas digitales.
Esto posiblemente esté provocando que estas agencias estén perdiendo un gran número de ventas y de captaciones. Por ello, es importante conocer en qué consisten y las funciones de las herramientas digitalizadoras más importantes.
La tecnología aumenta la eficacia de las agencias inmobiliarias
Los posibles clientes hoy en día acceden a Internet como la primera opción en la que encontrar ofertas tanto de venta como de alquiler o compra de viviendas. Durante este proceso de búsqueda, el usuario comienza a valorar numerosos aspectos para decantarse por una agencia. Para ello, tenemos que tener presencia en la red para que el cliente pueda visualizar nuestros servicios y nuestra agencia en Internet. Esta fórmula es lo que se denomina como Marketing Inmobiliario.
El primer paso para poder desarrollar nuestra agencia inmobiliaria en el mundo digital es considerar a la tecnología como una herramienta facilitadora y útil que nos permitirá impulsar la eficacia del trabajo.
El Marketing inmobiliario y sus principales bases
Para crear o mejorar la presencia de la agencia inmobiliaria, podemos acceder a las siguientes herramientas que nos permitirá desarrollar un eficaz Marketing Inmobiliario.
Blog inmobiliario
A nivel mundial, Google se ha postulado como el buscador más utilizado en Internet. Por ello, todas las empresas con presencia en la red desean aparecer si no es en la primera posición, en las primeras posiciones de este buscador.
Para poder llegar a ello, se debe cumplir un listado de requisitos pertenecientes al mundo SEO con el objetivo de aumentar el posicionamiento de la página web tanto offline como online.
La herramienta más útil para mejorar el posicionamiento SEO es el blog inmobiliario. A través del blog, podremos publicar artículos de mayor extensión sobre nuestra agencia, las ofertas o promociones que ofrecemos, los servicios que poseemos, sobre los éxitos conseguidos, la experiencia personal de nuestros clientes o sobre eventos o reuniones que se llevarán a cabo.
En estos artículos, es recomendable implantar elementos multimedia como fotografías, vídeos o enlaces que lleven a nuestra página web. De esta forma, aumentaremos la visibilidad y el tráfico de la empresa en Google. En suma, tener un blog inmobiliario aporta un valor añadido a nuestros clientes, ya que pueden conocer más de la empresa y de los trabajadores.
Videoconferencias
Esta opción es muy útil para aquellos profesionales que lleven a cabo reuniones entre ellos. Para ello, se acceden a aplicaciones como Zoom o Skype. La principal ventaja de estas es la reducción del tiempo, ya que al no requerir de presencialidad, las reuniones son bastante más cortas.
Esta es una herramienta cada vez más habitual dentro de las agencias inmobiliarias.
Paseos virtuales 360º
Tras el estallido de la pandemia, los paseos virtuales han ido cobrando cada vez más importancia, siendo una de las herramientas digitales más demandadas.
Los CRM inmobiliarios como InmoPC nos permiten poder tomar fotografías en 360º para posteriormente generarlas.
El usuario aprecia positivamente la experiencia aportada, pero también es un factor positivo para los dueños de los inmuebles como para los agentes inmobiliarios, debido a que no tienen la necesidad de desplazarse.
En suma, el cliente, al haber visitado de forma online las diferentes viviendas que más se ajustaban a sus necesidades, solo acudirá presencialmente a aquellos inmuebles que de verdad les interese, ya que han logrado formar una imagen muy cercana a la realidad.
Home staging
Esta nueva técnica procedente de Estados Unidos hace referencia a la decoración de una vivienda con un estilo neutral, sobre todo en el mundo virtual.
De esta forma, se logra que la vivienda no posea ninguna identificación decorativa personal para que los clientes puedan imaginarse viviendo dentro de ella sin ninguna distracción visual.
De una forma más clara, el procedimiento del Home Staging es similar al que realizamos cuando mostramos el antes y después de una vivienda en fotografías. Con el Home Staging, a pesar de que el estado actual del inmueble sea el "antes", al cliente le creamos una imagen visual de lo que sería el "después" de su futura vivienda.
Firma digital
La firma digital se ha convertido en uno de los servicios que las empresas inmobiliarias facilitan. En la firma de documentos, se requiere la presencia de las dos partes de un contrato. La incapacidad de alguno de ellos dos para acudir ha impulsado la utilidad de la firma digital. Esta posee la misma validez que una firma presencial sin necesidad de que se desplazasen ambas partes.
Campañas de pago
Como alternativa al marketing tradicional, han surgido las campañas de pago. Al igual que anteriormente una empresa se anunciaba a través de una revista, un periódico o en una radio, hoy en día las campañas de pago se han traspasado a Internet con herramientas como Google Ads o Facebook Ads.
Según el objetivo que persigamos a través de nuestra campaña publicitaria, estas herramientas ofrecen diferentes medios con el que podemos dar a conocer nuestra agencia inmobiliaria.
Chatbots
Los chatbots consisten en chat despegables que podemos incluir dentro de la web de la agencia inmobiliaria con el que ofrecemos la posibilidad al cliente de interactuar con nosotros. El usuario que visita nuestra web puede aportar en el chat un formulario de contacto con el que la agencia puede desarrollar una base de datos de futuros clientes interesados en los productos y servicios que ofrecen.
Email marketing
A través de la base de datos que hayamos creado a través de los posibles clientes, podemos desarrollar campañas de email marketing por medio de plataformas. El email marketing consiste en el envío de boletines a la lista de contactos que hayamos creado o solamente a una parte que podría estar interesada en el contenido de los boletines.
Una de las plataformas más conocidas y más eficaces para el email marketing es Mailchimp. A parte de sus planes de pago, también tienen gratuitos que cuentan con algunas restricciones.
WhatsApp Web inmobiliario
WhatsApp se ha convertido en la mejor aplicación por excelencia para la comunicación directa. Al igual que los Chatbots, también podemos añadir en nuestra web un botón que permite al cliente interactuar de forma directa con nosotros.
Para ello, InmoPC ofrece la integración de WhatsApp en la web a través de una burbuja en la cual se puede configurar según los usuarios u horarios deseados. En suma, se puede incluir un formulario de contacto al usuario para que pueda contactar directamente con el agente inmobiliario.
Cursos de formación Marketing Inmobiliario
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias el servicio de WhatsApp Web consistente en la activación de dicha herramienta en su web. El visitante de la misma podrá pulsar el botón Hola ¿te puedo ayudar?, abriéndose un despegable con los agentes inmobiliarios online, para comunicarse con ellos. Para más información, acceda al Servicio de Whatsapp Web Inmobiliario para web agencia inmobiliaria.
Formas de conseguir ventajas fiscales a través del uso de inmuebles de una sociedad por parte de los socios
-Viviendas compradas por la sociedad como residencia de alquiler del socio
En este caso se podrían deducir en el Impuesto de Sociedades todos los gastos asociados con la adquisición y los necesarios para obtener ingresos de alquiler, que en caso de adquisición directa por el socio no se contemplarían.
- Inmuebles adquiridos para la actividad profesional del socio:
En inmuebles que adquiere la sociedad para actividades profesionales de socios, podrían deducirse, en actividades exentas de IVA, el coste de adquisición y las cuotas de IVA
-Interposición de sociedades : fraude o legalidad
Aparentemente la interposición de sociedades está contemplada en la Ley pero podrían considerarse fraudulentas por la Agencia Tributarias algunas actividades si se entiende que su fin es el ahorro fiscal.
Según la intensidad del fraude y la conducta del contribuyente Hacienda establece tres procedimientos de control:
-Simulación: Cuando se presenta una actividad inexistente o diferente a la realizada en la realidad.
-Calificación: Supone determinar la verdadera naturaleza de la actividad entre socio y sociedad. Los fines futuros por ejemplo que esconde el negocio concertado.
-Conflicto en la aplicación de la normativa: Siendo cierto y verdadero el contrato concertado habría que determinar por parte del AEAT las intenciones subyacentes al contrato, ya que a estas intenciones podrían corresponderle otro tipo de contrato.
Sentencia ejemplar ante errores en la regulación de Hacienda
Hacienda prefiere el procedimiento de "simulación" al de "conflicto en la aplicación normativa" ya que este último es de mayor complejidad burocrática.
Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana del pasado 30 de junio de 2023 anula una liquidación dictada por la Inspección de Tributos por haber acudido de forma errónea al instituto de la simulación, en lugar de usar la vía del conflicto en la aplicación de la norma.
Se trataba de la adquisición de una vivienda en arrendamiento que la Agencia Tributaria consideró simulada ya que desde su construcción el destino de la vivienda ha sido la utilización por el matrimonio que son administradores y socios mayoritarios de la sociedad ,generado unos gastos propios de una actividad económica que no corresponden a particulares que disfrutan de una vivienda. El TSJ de la Comunidad Valenciana anuló las liquidaciones dictadas por la Inspección de Hacienda , considerando que "no existió" ocultación (Simulación) ya que en la inspección constaba , el contrato, las sumas satisfechas en concepto de arrendamiento, los gastos, y la posterior transmisión.
En conclusión , no cabe duda del riesgo de la interposición de sociedades para beneficios fiscales pero igualmente determinados errores en la regulación de Hacienda permiten una defensa jurídica.
Sin embargo, la intención del Gobierno choca frontalmente con lo establecido en la Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA). Según el texto, "las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre: a) Mínimo exento. b) Tipo de gravamen. c) Deducciones y bonificaciones de la cuota.. Las deducciones y bonificaciones aprobadas por las Comunidades Autónomas resultarán, en todo caso, compatibles con las deducciones y bonificaciones establecidas en la normativa estatal reguladora del impuesto y no podrán suponer una modificación de las mismas. Estas deducciones y bonificaciones autonómicas se aplicarán con posterioridad a las reguladas por la normativa del Estado". Algo similar ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, también en manos de los gobiernos regionales, que son los que tienen la potestad de fijar la tarifa del impuesto según el propio texto normativo.
Tanto Sucesiones y Donaciones como Patrimonio son competencias regionales y su armonización territorial es complicada de aplicar en estos momentos
"El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y que genera importes controversias en tanto en cuanto su regulación es bastante diferente dentro del territorio español, y que lleva a que se practique "cierta competencia fiscal" para atraer los grandes patrimonios a aquellas Comunidades Autónomas con tipos impositivos menores", asegura Carolina Montalbán Ramírez, Coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR. La experta también señala que al ser un tributo cedido al 100% a las CCAA, se puede plantear un debate arduo si el Gobierno decide crear una armonización entre los territorios de España, algo que tiene difícil progresión debido a la fragmentación existente en el Congreso de los Diputados. Por tanto, Montalbán se muestra prudente debido a que su cambio normativo es complejo.
Además, ambos impuestos tienen características comunes como son las de que varían de una región a otra tanto en las bonificaciones, en los tipos fijados y en las cantidades exentas. En Madrid está bonificado al 100% el Impuesto de Patrimonio y al 99% el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "algo que ha permitido que en los últimos 16 años los madrileños tengan un ahorro fiscal de 53.000 millones de euros", asegura Javier Fernández-Lasquetty, consejero de Hacienda en la Comunidad de Madrid. Sin embargo, en otros territorios Cataluña y Extremadura el mínimo exento es de 500.000 euros, mientras que en Aragón la cantidad está fijada en 400.000.
La armonización podría tener un efecto negativo, ya que elevarlos estos impuestos afectará a los propietarios de vivienda y podría desincentivan la actividad económica en nuestro país
Pero, sin duda, la pregunta que cabe hacerse es cómo afectaría una subida fiscal de estos dos tributos a los contribuyentes. "Sería un error pensar que este impuesto no genera otras distorsiones y que no afecta a la clase media", explica Diego Sánchez de la Cruz, analista, escritor y CEO de Foro Regulación Inteligente. "Este impuesto tiene un efecto de reducir los salarios y la inversión. En la Comunidad de Madrid, las estimaciones realizadas plantean que por cada euro recaudado introduciendo ese impuesto se perderían cinco euros de actividad económica. Eso golpea a todos los contribuyentes, no solo a los que tienen grandes patrimonios", añade.
Por su parte, el economista e investigador en Fundación Civismo, Francisco Coll, cree que una subida de estos impuestos "no es excesivamente preocupante, pero sí hablamos de un claro desincentivo para la ciudadanía, que tiene que destinar más recursos a pagar por unas obligaciones que, en el caso del Impuesto de Sucesiones, son de doble imposición, y, en el caso del Impuesto de Patrimonio, no existe como tal en ningún otro país europeo homólogo". Los propietarios, en este caso pueden ser los más afectados, especialmente aquellos que residan en regiones donde no el tributo es limitado o está bonificado al completo, como el caso de Madrid. "Es evidente que una subida de este tipo de tributos afecta de forma negativa a los propietarios de inmuebles, sin embargo, y como ya he puesto de manifiesto, estas consecuencias van a ser muy diferentes en función de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos", sostiene la coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR.
Estos impuestos que no existen en la mayor parte de los paíeses europeos, aunque la OCDE sí que los recomienda, sobre todo, el de sucesiones. En cualquier caso, tienen poca capacidad recaudatoria
Por último, de ir en esta dirección, España iría siguiendo una senda muy diferente a la que están siguiendo el resto de países europeos. Muy pocos países del Viejo Continente tienen figuras fiscales similares -salvo Noruega-. Pese a ello, la OCDE ha publicado un informe en el que recomienda estas herramientas, fundamentalmente en el Impuesto sobre Sucesiones, para "una mejora de la desigualdad y una forma de reducir la concentración de riqueza". "Es cierto que este informe hace referencia a un Impuesto de Sucesiones bien diseñado ya que, aunque es un impuesto vigente en muchos países, suele generar muy pocos ingresos en relación con otras figuras impositivas. Por lo tanto, se aboga por un rediseño de este tributo más que por una eliminación o una subida del mismo", comenta Montalbán.
Además de ir en dirección contraria al resto de la Eurozona, estos tributos suponen muy poca recaudación para las arcas del Estado. Por ejemplo en el caso del Impuesto de Patrimonio, la recaudación anual es de 1.100 millones de euros, aunque en el caso de que Madrid cobrase el tributo la cantidad se podría elevar hasta los 2.000 millones. Por su parte, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones representan 2.500 millones de euros anuales para las arcas autonómicas. Además, de eso, "la configuración del impuesto como un tributo progresivo en el que, como ocurrirá en España para los declarantes de más de 10 millones de euros, estos tengan que soportar un tipo de gravamen del 3,5%, es claramente confiscatoria, ya que la rentabilidad actual de cualquier inversión dista bastante de este porcentaje. Además, gravar un patrimonio con un tipo así desincentiva el ahorro y su localización en España", concluye María Crespo, de Fundación Civismo.
El Ejecutivo del Gobierno ha actualizado los coeficientes máximos de la plusvalía municipal a partir del Decreto Ley del "Escudo social" para evitar las irregularidades en la gestión tributaria que podrían haberse originado al no estar aprobado los presupuestos generales de 2024.
El Decreto Ley permite que los ayuntamientos corrijan los coeficientes de la plusvalía hasta un 15% a la baja según los valores catastrales del terreno.
Hay que tener en cuenta que estos coeficientes son la solución a las múltiples polémicas judiciales que el controvertido impuesto de la plusvalía municipal ha desencadenado años atrás. A veces se cobraba este impuesto y el contribuyente llegaba a perder dinero en la operación inmobiliaria.
Variaciones en el coeficiente máximo aplicable a la Plusvalia Municipal para 2024
Se mantiene el coeficiente del 0,15 para ventas de inmuebles comprados hace menos de un año, y para las ventas a un año.
El coeficiente para las ventas a 2 años se mantiene también en el 0,14.
En el caso de las ventas de 3 años se reduce el coeficiente del 0,15 al 0,14.
Para las ventas a 4 añosel coeficiente también se reduce del 0,18 al 0,16.
Las ventas de 5 años mantienen el coeficiente en el 0,18.
Las ventas a 6 años mantiene el coeficiente en 0.19.
En la zona alta en cuanto a los años en las ventas, el coeficiente máximo también se reduce:
Para las ventas a 17 años el coeficiente pasará del 0,17 al 0,13.
Con las ventas a 18 años el coeficiente pasa del 0,23 al 0,17
En el caso de las ventas a 19 años cae del 0,29 al 0,23
Para las ventas a veinte añospasará del 0,45 al 0,40
La mayor reducción se establece por el Decreto Ley en la franja entre 7 y 11 años:
Ventas a 7 años el coeficiente pasa del 0,18 al 0,20.
A 8 años, se incrementa el coeficiente desde el 0,15 hasta el 0,19.
Las ventas a 9 años, tendrán un coeficiente máximo del 0,15 (antes era del 0,12).
Las ventas de 10 años pasan del 0,10 al 0,12.
El intervalo entre los años 2013 y 2017 sufrirán la mayor carga fiscal respecto a la plusvalía municipal.
Las viviendas vendidas en 2013 pagarán un 11,11% más de plusvalía al igual que las vendidas en 2017.
Las vendidas en 2014 serán un 20% más caras.
Las viviendas vendidas en 2015 y 2016 serán las más caras de todas con un 25% y 26, 67 % respectivamente de subida.
Estos datos supondrían en un supuesto terreno de valor catastral de 100.000 euros un encarecimiento de entre 300? y 1200? según el año de venta.
Por un año más, la Agencia Tributaria solicita centrarse en impulsar los alquileres por medio de las notificaciones concretas emitidas en los borradores de la declaración del IRPF a los contribuyentes.
Hasta el 30 de junio, Hacienda prevé avisar a más de 700.000 contribuyentes sobre la obtención de sus rentas relacionadas con el alquiler de viviendas. Esta campaña de avisos arrancó en 2016, experimentando un gran aumento de su uso en los últimos años.
En su primer año, solamente se notificó sobre las rentas vinculadas al alquiler de viviendas a 21.000 contribuyentes, una cifra que aumentó hasta 10 veces más al año siguiente con 136.000 notificaciones. En 2021, el número de contribuyentes notificados fue de 400.000, por lo que durante el ejercicio de 2022 la cifra llegará hasta duplicarse.
Estos números indican que cada vez se llega a una recopilación de datos mayor gracias a la información que aportan las Comunidades Autónomas sobre las finanzas aportadas. A parte de las comunidades, también se acceden a otras fuentes como entidades bancarias, portales inmobiliarios o empresas de suministros de agua o luz.
Los Técnicos de Hacienda concluyen que en España un 40% del total de arrendamientos se producen en negro, alrededor de 1,28 millones de alquileres. Por lo tanto, cuatro de cada 10 arrendamientos no son declarados.
En suma, aquellos contribuyentes que realicen alquileres turísticos no serán notificados de las rentas debido al ´modelo 179´ que están obligados a presentar las empresas y personas que se consideren intermediarias en los arrendamientos turísticos con un plazo trimestral. Esta documentación está formada por datos esenciales para el fisco, debido a que los intermediarios tienen que ofrecer informaciones como la referencia catastral de la vivienda, los titulares de esta, el precio del alquiler o la duración del alquiler turístico.
De esta forma, Hacienda es conocedora de qué contribuyentes han recibido beneficios económicos por arrendamientos vacacionales. Esta información se incluye automáticamente en los datos fiscales sin necesidad de emitir una notificación concreta.
Además, el número de avisos específicos se incrementará si incluimos las notificaciones que va a realizar Hacienda a 856.000 contribuyentes que han obtenido rentas extranjeras y a 233.000 por monedas virtuales. Por lo tanto, si calculamos todas las notificaciones totales, la cifra de contribuyentes notificados alcanzará los 1,8 millones en 2022.
Nueva bonificación fiscal: rebaja del arrendamiento
Respecto al arrendamiento de locales comerciales, la Campaña de la Renta 2021 implementará un cobro deducible por rebajas.
Renta Web es el programa encargado de añadir nueve casillas con las que poder aplicar para los tres primeros meses de 2021 dicho gasto por rebaja en las rentas de alquileres de locales tanto a autónomos como a pymes. Para acceder a esta medida, el propietario de la vivienda alquilada tendrá que aportar el número de identificación fiscal del inquilino cuya renta se rebajaría y la cuantía económica del gasto deducible.
Dentro del real decreto-ley de medidas urgentes aprobado en 2020 por el Gobierno, se incluye esta medida junto a otras acciones que prevén impulsar los sectores más afectados como el comercio minorista o el turismo y disminuir los costes dentro del ámbito financiero, fiscal y laboral.
La nueva normativa preveía impulsar a través de esta bonificación fiscal los acuerdos entre los arrendadores que fuesen personas físicas que no se considerasen grandes tenedores y las empresas inquilinas. La medida consiste en que el gasto deducible en el IRPF será la reducción del arrendamiento producido entre los tres primeros meses de 2021.
Respecto a esta bonificación, el Real Decreto-ley indicaba que se "podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo en 2021".
En suma, dentro de la legislación se especificaba que no se aplicaría "cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive".
El director general del organismo, Jesús Gascón, ha señalado que durante las tres últimas campañas de la Renta, Hacienda ha registrado hasta 120.000 nuevos declarantes de capital inmobiliario tras los avisos a los contribuyentes.
Además, ha resaltado que la estrategia de prevención y control debe ser global pero ha destacado que estas alertas en las campañas del IRPF son relevantes para que los contribuyentes "no se equivoquen". Asimismo, ha revelado que la recaudación por actuaciones de lucha contra el fraude fiscal subió en 2018 y superó los 15.000 millones de euros.
Pisos turísticos.
Para los alquileres vacacionales, Hacienda cuenta con el Modelo 179 «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos» que deben presentar las personas y empresas intermediarias de dicha actividad.
El modelo se presenta por primera vez en enero y es de carácter trimestral. En él se recogen datos relevantes sobre la vivienda:
a) Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias. b) Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada. c) Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos. d) Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
e) Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda. f) Fecha de inicio de la cesión. g) Fecha de intermediación en la operación. h) Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).
Gascón ha anunciado durante unas jornadas sobre fiscalidad que, en la Campaña de la Renta 2018, el fisco enviará advertencias a los contribuyentes que no declaren ingresos por el arrendamiento de un inmueble vacacional. El fin es ?invitar? a que sean los contribuyentes los que declaren de forma voluntaria los ingresos que obtienen por el alquiler de un piso turístico.
Si quieres reformar tu casa estás a punto de emprender un camino lleno de incertidumbres. Es un proceso muy bonito, ya que puedes reformar un piso entero a tu gusto. Pero no reformas viviendas todos los días, ¿verdad?
La realidad es que, como propietario, no eres un experto en obras y reformas. Dependerás de lo profesional que sea la persona o empresa constructora que contrates. Desde el diseño hasta los acabados.
Pero eso no significa que no puedas tener el control. Puedes consultar la guía elaborada por dicha empresa de reformas integrales en Bilbao en el siguiente enlace:
En diciembre de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Anteproyecto de Ley para la modificación del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Sin embargo, el citado anteproyecto no llegó a tramitarse como consecuencia de las elecciones, por lo que el pasado 26 de marzo de 2024, se ha vuelto a aprobar la modificación de esta Ley por el Consejo de Ministros, que fue remitida al Congreso de los Diputados y hoy es publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el texto del Proyecto de Ley, por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Uno de los aspectos más relevantes de la reforma de esta Ley es la introducción de determinadas particularidades en lo que se refiere a la anulación del planeamiento urbanístico, es decir, el instrumento que ordena de forma integral todos los usos de un municipio, así como en lo que se refiere a la forma en la que estos pueden ser impugnados ante los Tribunales. "Hasta ahora, los planes urbanísticos podían ser impugnados por cualquiera y ello daba lugar a situaciones en los que se buscaban otro tipo de intereses, más allá de los propios para el cumplimiento de la legislación del suelo", matiza Marta Plaza, socia del bufete GTA Villamagna.
En el anterior texto, la declaración de nulidad de un instrumento de planeamiento general suponía su total desaparición del mundo jurídico, por lo que no podían ser subsanados o corregidos, y se debía iniciar de nuevo el proceso de aprobación, lo que podía suponer años de tramitación e incluso décadas. Asimismo, la anulación de un plan general afectaba a las licencias de obras dictadas al amparo del mismo, así como los actos de gestión urbanística de esos planes, como pueden ser los acuerdos de aprobación de los Estatutos y las Bases de Actuación de las Juntas de Compensación, los Proyectos de Urbanización o los Proyectos de Equidistribución, en la que tampoco tendrían amparo o cobertura en otro plan superior.
Según Marta Plaza, "las actuales modificaciones buscan que cuando el motivo de la anulación obedezca a una mera infracción durante el proceso de tramitación, porque se haya omitido algún trámite, estas infracciones podrán ser corregidas, sin necesidad de iniciar de nuevo la tramitación del plan en su conjunto". Y añade, "la regla general será que se suavizarán los efectos propios de una declaración de nulidad, salvo determinadas excepciones, como que se haya omitido el trámite de evaluación ambiental o el de información pública y participación ciudadana o de otros órganos u organismos públicos o Administraciones en relación con los informes que sean preceptivos, así como la falta de informes o del instrumento equivalente".
Esta modificación tendrá un enorme impacto en la ciudadanía en general, debido a que en los últimos años el Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de varios instrumentos de planeamiento general, incluyendo entre otros muchos la Revisión del Plan de Ordenación Urbanística de Marbella, el Plan General de Ordenación Urbana de Boadilla del Monte, o la nulidad parcial de la Revisión del Plan General de Madrid, que tuvo paralizados los grandes desarrollos del Sureste durante más de una década, provocando retrasos en la construcción de viviendas.
Además, este nuevo texto, una vez aprobado, será de aplicación directa a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas competentes para aprobar los instrumentos de ordenación territorial y urbanística. De esta forma, estas Administraciones se beneficiarán de un régimen más flexible, en caso de que prospere una impugnación de este tipo por infracciones formales.
La abogado de GTA Villamagna destaca, "cuando se anule un plan, mientras se tramita el procedimiento para subsanar el defecto, se aplicará el plan anulado excepto en aquellas determinaciones que resulten directamente afectadas por la infracción. Sin embargo, ¿cómo se distingue cuales son las determinaciones de un plan que resultan directamente afectadas por esa infracción?; ¿y que pasa si no se subsana el error cometido en el plazo señalado en la norma?; ¿se volvería entonces a la situación anterior? Sería conveniente que todos estos aspectos quedasen convenientemente aclarados, pues de lo contrario se generará una indeseable confusión jurídica".
Acerca de GTA Villamagna Abogados
Despacho de abogados fundado por profesionales de reconocido prestigio con más de treinta años de experiencia en la función pública y en el ejercicio de la abogacía. Su filosofía se asienta sobre principios y pilares tradicionales, de forma innovadora y eficiente, con el fin de anticiparse a las necesidades del cliente y a los problemas que les pueden suscitar, prestando asistencia legal, tanto en la valoración y gestión de los riesgos que pueden estar asumiendo, como en la búsqueda de soluciones a problemas actuales o potenciales que pudieran suceder.
La Agència de l?Habitatge de Catalunya en su informe estadístico en materia de vivienda ofrece datos estadísticos de construcción y mercado inmobiliario en Cataluña en el 2º trimestre de 2023. La actividad inmobiliaria que muestra el informe es máxima, la segunda mayor de un 2º trimestre desde que existen datos. No obstante se aprecia un frenazo inmobiliario con una caída del -6.1% tras 9 meses al alza en Cataluña.
El mercado se enfría y dependerá de las decisiones del BCE y de las repercusiones de la aplicación de la Ley de la vivienda la evolución futura del mercado inmobiliario en Cataluña.
Mercado inmobiliario catalán a nivel comarcal
El mercado a nivel comarcal lo lidera Barcelona con 6.100 transacciones seguida del Vallès Occidental y Baix Llobregat con 2.475 y 2.113 operaciones, respectivamente.
Las operaciones inmobiliarias caen en Cataluña un -6% pero en Barcelona la caída es del -13% que es el doble, lo cual muestra una clara heterogeneidad de la evolución del mercado entre territorios.-
El precio de la viviendaen Cataluña alcanza el máximo de 2.475 ?/m2 aumentando un 2% frente al 1% del trimestre pasado. El mercado Barcelonès (3.707 ?/m2) y la Vall d´Aran (3.529 ?/m2) son los mercados con el precio más elevado, mientras Les Garrigues (564 ?/m2) y La Ribera d´Ebre (686 ?) /m2) son los mercados más económicos Como vemos se aprecian grandes variaciones de los precios entre los diversos territorios.
Según el ministro de Asuntos Exteriores, José Manuel Albares, se ha paralizado la concesión de los visados de residencia a ciudadanos rusos bajo el epígrafe del Golden visa, que con lleva por ejemplo la compra de una vivienda de más de 500.000 euros.
Estas medidas se mantendrán como sanción al conflicto armado Rusia y Ucrania a la espera de cómo se desarrollen los acontecimientos geopolíticos y la decisión de la Comisión Europea sobre las sanciones que se apliquen.
En el futuro se plantea una regulación europea con controles más exhaustivos sobre el origen de la riqueza de los solicitantes de las ´golden visa´.
¿Qué es el Golden Visa?
Es un visado de residencia para los ciudadanos extracomunitarios, recogido en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, para fomentar la llegada de emprendedores a nuestro país, esta medida es aplicada por casi todos los países europeos, facilitando la llegada de inversores. La Golden visa permite residir en España a ciudadanos no europeos a cambio de hacer inversiones importantes, por ejemplo la adquisición de inmuebles por un valor superior a los 500.000 euros. Esta visa tiene una duración de dos años, renovables por periodos de cinco años.
1.005 visas Rusas desde 2013
Según los datos del Ministerio de Asuntos Exteriores, se han concedido 1.005 visados a ciudadanos rusos, de los cuales 938 corresponden a inversiones inmobiliarias, 60 a inversiones de capital y los 7 restantes a proyectos empresariales.
159 viviendas de lujo en 2021, 13,3% inversiones de lujo
En el periodo 2021 según datos de los Registradores de la Propiedad, los ciudadanos rusos adquirieron 159 viviendas con un valor superior a los 500.000 euros.
En 2021 los ciudadanos rusos supusieron el 13,3% de las transacciones realizadas por ciudadanos no comunitarios sobre viviendas superiores al medio millón de euros o más en España. Queda muy lejos del 45% que alcanzaron en 2012 con más de 250 viviendas.
El concepto del Golden Visa hace referencia al visado de residencia destinado a inversores. Este característico visado ofrece la oportunidad a personas extranjeras que vayan a llevar a cabo una importante inversión de capital dentro del territorio español, acceder a la residencia tanto de los inversores como de sus familiares. El procedimiento para ello resulta ser simple y rápido.
El Gobierno de España impulsó la creación de este visado con el objetivo de incrementar las inversiones extranjeras dentro de la nación. De esta forma, con la Golden Visa se agiliza los trámites de permanencia y entrada debido a los motivos económicos.
Diferencia entre Golden Visa y autorización de residencia
Dependiendo de la situación del inversor, se puede pedir dos tipos de documentos: una autorización de residencia para inversos o la Golden Visa España, el visado de residencia para inversores.
Estos dos documentos se diferencia el uno del otro en si el inversor se localiza legalmente en el extranjero o, por el contrario, se encuentra dentro del territorio nacional. Si se localiza en España, se pide una autorización de residencia para inversores por un periodo de dos años. Por el contrario, si se sitúa fuera de España, tendrá que pedir un visado de residencia anual.
En suma, una vez pasado los dos años, el permiso puede ser renovado si se demuestra la inversión realizada. Para los inversores extranjeros que deseen vivir en España por un periodo de tiempo mayor, tienen la opción de renovar su autorización por etapas sucesivas de cinco años si los requisitos por los que se accedió al visado se mantienen. Tras un periodo de residencia de 10 años, los inversores tendrán la oportunidad de conseguir la nacionalidad española si continuarán residiendo en España, ya que cumplirán las condiciones para ello.
¿Quiénes pueden acceder a la Golden Visa?
La Golden Visa será accesible para toda aquella persona extranjera que no tenga la nacionalidad de ningún estado miembro de la Unión Europea.
Además, estas personas tendrán que constituirse como investigadores, emprendedores, profesionales altamente cualificados, trabajadores que realicen cambios intraempresariales en su empresa o grupo de empresas o inversores.
¿Cuál es la inversión mínima necesaria para acceder a la Golden Visa?
Dentro del artículo 63 de la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, aparecen expuestos los casos de inversión necesarios para poder acceder a la Golden Visa.
Dentro de estos supuestos, el más habitual es la adquisición de bienes inmuebles cuyo coste se sitúa como mínimo en 500.000 euros por cada inversor.
Condiciones que cumplir para acceder a la Golden Visa
El visado de residencia para inversores está compuesto por numerosos puntos que se debe cumplir y al igual que el resto de procedimientos burocráticos, este proceso también necesita su tiempo. Para agilizar el procedimiento, es recomendable acudir al asesoramiento necesario para facilitar el acceso a la Golden Visa.
Siguiendo las condiciones expuestas en el artículo 62 y estipuladas en la Ley Nº 14/2013, los requisitos a cumplir son:
Ser mayor de edad, es decir, mayor de 18 años.
No haber padecido una enfermedad contagiosa. Para ello, se requerirá una revisión médica previamente.
Ser ciudadano extranjero que no pertenezca a algún estado miembro de la Unión Europea.
No residir ni haber entrado ilegal o irregularmente dentro de España.
Poseer el nivel económico necesario para el inversor y sus familiares durante la etapa de residencia en España.
Llevar a cabo una inversión importante en territorio español. Esta condición es el objetivo de la Golden Visa, por lo que es obligatorio su cumplimiento.
No poseer ningún antecedente penal ni en el territorio español ni en el o los países en los que haya vivido en los cinco últimos años según los delitos establecidos en la legislación española.
Pagar la tasa por los trámites de visado o autorización.
Poseer un seguro privado o público de enfermedad obtenido con una institución aseguradora con capacidad para trabajar en España.
No haber sido denegada nunca una solicitud de entrada del inversor en algún país Schengen o en otro país que posea un pacto de inmigración con España
España se posiciona como uno de los países con mayor beneficio debido a la concesión de este tipo de visado, a causa de la cifra elevada de valoración para llevar a cabo inversiones en el mercado inmobiliario.
A continuación mostramos un Glosario básico de conceptos utilizados habitualmente en el sector inmobiliario:
Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)
Profesional adscrito a un Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliario, cuya actividad principal es la intermediación en las transacciones inmobiliarias, además de otras como asesoramiento inmobiliario-urbanístico y valoración.
Agente urbanizador
Empresario que lleva a cabo las obras de urbanización necesarias en el terreno, asumiendo su coste. A cambio recibe de los propietarios terrenos edificables o una determinada cantidad en metálico.
Ámbito de gestión
Son zonas de un término municipal sometidas a una ordenación urbanística conjunta. También se refiere a suelos pendientes de desarrollo urbanístico cuya gestión unitaria se llevará a cabo por los propietarios de los suelos afectados, por la administración o por agentes urbanizadores privados distintos de la propiedad del suelo.
Amortización
Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando un activo a lo largo de su vida útil debido a su mismo uso, por el transcurso del tiempo, por haber cumplido con su fin o por otros motivos parecidos.
Anexo de un Inmueble
Anexo bajo rasante: Construcción edificada bajo el nivel de suelo. Anexo sobre rasante: Construcción realizada sobre la rasante del terreno y de carácter anexo, no teniendo porqué computar a efectos de edificabilidad
Antigüedad de un Inmuebles
Son los años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble( o la de la última rehabilitación integral del mismo) y la fecha de la valoración
Apremio
Mandamiento de una autoridad judicial para exigir el pago de una cantidad o el cumplimiento de algún acto obligatorio.
Aprovechamiento urbanístico
Es la resultante de contrapesar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; hace referencia al aprovechamiento urbanístico; la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea.
Área de reparto
Ámbitos físicos, normalmente delimitados por un planteamiento general, en que se divide tanto el suelo urbano como el urbanizable, fijando para cada uno un aprovechamiento de referencia.
Arras
Pago anticipado de parte del precio de una compraventa que entrega el comprador al vendedor. Esta entrega a cuenta asegura la firmeza del contrato de compraventa y tiene una serie de consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad entregada, y si es el vendedor el que decide no consumar la compraventa, deberá devolver al comprador el doble de lo que este le entregó.
Arrendador
El arrendador es la persona que cede a otra el uso de una propiedad (vivienda, finca, inmueble) por tiempo y precio determinado.
Auto de adjudicación
Acto judicial consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, a partir de una subasta o partición hereditaria que finaliza con la consiguiente entrega de la misma.
Aval
Compromiso firmado por parte de una persona física o jurídica, normalmente en un documento de crédito, por el que se compromete a responder económicamente de la obligación de pago que tiene otra persona en caso de que ésta no lo realizara.
Avalista
Persona física o jurídica que firma un aval, estando obligado con ello a su pago si no lo hace el obligado principal.
Bien inmueble
Se dice de todos aquellos bienes que tienen una situación fija en el espacio y no pueden ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno, por naturaleza o por accesión.
Bienes gananciales
Régimen económico matrimonial, que supone que tanto los beneficios y derechos como las obligaciones y deudas contraídas por uno de los cónyuges, tras el matrimonio, pasan a ser comunes a los dos.
Bienes privativos
Bienes de un cónyuge que son de su exclusiva propiedad y administración.
Calificación urbanística
Es la asignación de usos y niveles de intensidad y las características formales y volumétricas de la edificación que se asigna para cada suelo con el fin de orientar el proceso de urbanización y construcción
Capital
Caudal, haber, patrimonio. En una hipoteca, se dice del importe nominal delpréstamo hipotecario y por lo tanto la deuda pendiente, excluidos los intereses.
Capital amortizado
Parte del préstamo o crédito ya pagado por el que lo recibió.
Capital asegurado
Valor total que la entidad aseguradora y el tomador del seguro asignan a los bienes objeto del contrato de seguro y que a su vez. Esta cantidad marcará el límite máximo de la indemnización que la aseguradora vendrá obligada a pagar en caso de siniestro.
Carencia
Tiempo en la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Este periodo suele tener una duración máxima de tres años.
Cargas
Gravámenes sobre bienes inmuebles que limitan el dominio de una finca. Estas cantidades o costes fijos constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad, suponiendo todas ellas una disminución del valor de la finca.
Cargas registrales
Cargas de un inmueble que se reflejan en el registro de la propiedad.
Catastro
Censo estadístico de los bienes inmuebles de una determinada población que contiene la descripción física, económica y jurídica de las propiedades rústicas y urbanas. Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda). Sin perjuicio del registro de la propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.
Cédula de Clasificación Definitiva
Certificado expedido por las distintas consejerías de la vivienda de las correspondientes Comunidades Autónomas, En este documento se concretan las características de las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.)y sus precios máximos de venta y alquiler.
Cédula de calificación
Documento emitido por los organismos de las distintas comunidades autónomas en los que se muestran las leyes y normativas de aplicación a las viviendas calificadas solicitadas.
Cédula de Habitabilidad
Documento expedido por la Administración Pública donde se da fe de las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.
Cédula Urbanística
Documento acreditativo del régimen y condicionantes urbanísticos a que está sujeta una finca, parcela o solar del término municipal.
Certificación de Obra
Informe oficial relativo al estado puntual de una construcción de obras.
Cesión de Aprovechamiento Lucrativo
Porcentaje o parte del derecho de aprovechamiento urbanístico se debe ceder obligatoriamente, a la corporación local, incluída la urbanización , en función al desarrollo de un planeamiento urbanístico.
Clasificación Urbanística
Técnica de categorización del suelo, según su destino urbanístico básico: suelo urbano, urbanizable, no urbanizable.
Comisión de Apertura
Cantidad porcentual sobre el capital prestado o sobre el límite del préstamo que se realiza en un pago único al constituir el préstamo y que se suele justificar como gastos de administración y gestión del préstamo.
Comisión de Estudio
Gasto incluido en las tarifas de comisiones de algunas entidades por el estudio de las operaciones de riesgo. Este tipo de comisión no puede considerarse un servicio y viene, por lo tanto, a incrementar el coste financiero.
Comisión de Cancelación Anticipada
La cantidad que cobran las entidades financieras por cancelar o cerrar un préstamo o una hipoteca en fecha anterior a la prevista.
Comisión de Cierre
Son los gastos de notaría y registro que afectan al préstamo al efectuarse el último plazo de dicho préstamo. Básicamente es la formalización de la carta de pago del banco, mediante escritura pública inscrita en el Registro que implica la anulación de la hipoteca.
Comisión de Subrogación
Cantidad que cobra el Banco inicial al cambiar una hipoteca de entidad financiera.
Comisión de Entregas a Cuenta
Similar a la cancelación anticipada, pero ahora, la devolución no es sobre el importe total pendiente, sino únicamente sobre una parte.
Comisión de Reclamación de Impagados
Cantidad fija reclamada en caso de impago de algún recibo.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles
Contrato por el que los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, con un precio predeterminado y en una fecha concreta
Concesión Administrativa
Autorización temporal por una Administración Pública, a uno o más sujetos, de la utilización privada de un bien público, mediante el pago de un canon
Condicionante
Alertas que aparecen en el expediente ante algunas carencias determinadas por normativa (comprobaciones insuficientes, ausencia de documentación necesaria, dudas relevantes sobre determinados aspectos), que suponen la invalidez del informe a los efectos de su finalidad mientras no sean subsanadas.
Condominio
Generalmente se utiliza para describir la propiedad horizontal. Es la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas.
Condonación
Renuncia incondicional al derecho de reclamo de un crédito, una pena o una deuda.
Constitución de un Préstamo Hipotecario
Se formaliza en el momento de la inscripción de la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.
Contrato de arrendamiento o alquiler
Contrato por el que una de las partes, el arrendador se obliga a dar a otra, el arrendatario el uso de una vivienda por tiempo y precio.
Contrato de arras
Es un contrato privado, o precontrato donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.
Crédito a tipo fijo
Préstamo en el que la cuota de interés no varía a lo largo de la vida de este.
Crédito a tipo variable
Préstamo en el que la cuota de interés cambia a lo largo del tiempo que dure operación, en función de una referencia.
Depreciación
Disminución de valor de un activo fijo, debido al gestaste por el uso, al paso del tiempo o a la obsolescencia.
Depreciación física
Es la disminución que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien, en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.
Depreciación funcional
Es la disminución que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Pueden ser pérdidas inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
Derecho de retracto
Es el derecho de adquisición preferente que determinadas personas pueden ejercitar dentro de un plazo señalado por la ley para adquirir una cosa, una vez que ésta ha sido transmitida a otra persona.
Derecho de superficie
Es el derecho a poseer y disfrutar de la propiedad de una edificación en terreno ajeno.
Derecho de tanteo
Es aquel del que disfruta una persona física o jurídica para adquirir un bien de manera preferente, frente a otras personas que puedan estar interesadas en adquirir ese mismo bien. Se da cuando está establecido por un pacto reconocido en la propia ley, antes de que se formalice la transmisión a un tercero y en las mismas condiciones.
Derecho de uso
Es el derecho que tiene una persona sobre un inmueble, finca etc a la que el propietario de la cosa le ha concedido la facultad de uso, goce y disfrute de la misma, sin facultades de disposición, y con o sin contraprestación a su cargo
Derecho de usufructo
Derecho real de uso, por el cual el propietario de una cosa, mueble, inmueble o semoviente, concede a un tercero el uso y disfrute de la misma, con la condición de salvaguardar su conservación y custodia.
División en propiedad horizontal
Acto documentado en título público, por el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.
Edificabilidad
Variable urbanística básica que relaciona la superficie de una parcela a edificar y los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.
Edificio en construcción
Obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con su correspondiente licencia y su proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto
Cualquier tipo de construcción que será realizada sobre un terreno o finca, con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Elemento de un edificio
Es toda unidad física, funcional o registral de un edificio, compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos, que pueda ser vendida individualmente.
Elementos comunes de un edificio
Son los espacios de un inmueble que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
Enajenación
Acto jurídico que transmite a otro la propiedad de una cosa ya sea de forma onerosa o lucrativa.
Equipamiento urbano
Espacio urbano y metropolitano urbanizado y /o edificado, destinado al uso público, entendido este uso desde múltiples criterios e intereses.
Escritura de cancelación de hipoteca
Documento ante notario que da por finalizada una hipoteca por haberse cumplido la obligación garantizada, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Escritura de compraventa
Documento oficial ante notario, donde constan las cláusulas y condiciones que se hayan pactado entre comprador y vendedor.
Escritura de hipoteca
Documento oficial, expedido por un notario, donde constan las cláusulas y condiciones que se han pactado entre acreedor y deudor de un préstamo o crédito hipotecario.
Escritura pública
Una escritura pública es un documento público en el que se realiza ante un notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, mostrando sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó.
Estimación de valor
Estimación del valor de parámetros estadísticos a partir de las observaciones de una muestra.
Índice de referencia ,en el mercado interbancario del euro, publicado diariamente, que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero.
Exceso de cabida
Desajustes mostrados por las nuevas tecnologías en las antiguas mediciones poco fiables de una superficie que están publicadas por el Registro de la Propiedad
Finca matriz
Solar, edificación principal o finca madre, de la que provienen las fincas o departamentos independientes tras la división horizontal, por medio de una obra nueva
Finca rústica
Terreno se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria, perteneciente al nivel urbanístico II
Finca urbana
Finca no dedicada a la explotación agrícola, pecuaria o forestal.
Garantía hipotecaria
Aseguramiento mediante la afección de uno o varios bienes inmuebles ofrecidos como aval para el pago de una deuda o crédito hipotecario.
Garantía personal
Patrimonio del deudor compuesto por todos los bienes presentes y futuros, y que garantiza el cumplimiento de una obligación. También puede ser prestada esta garantía por un tercero.
Gastos de comunidad de vecinos
Cantidad que se desembolsa , normalmente con periodicidad, en una Comunidad de Propietarios, para cubrir los gastos comunes de una Comunidad de Vecinos
Hipoteca
Derecho de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación, pago de un crédito o préstamo para la adquisición normalmente de un inmueble.
Homogeneización
Corrección del valor de un inmueble tras un estudio de mercado ajustándolo según unas variables comunes a otros inmuebles.
Homogeneización de precios de inmuebles comparables
Procedimiento que analiza las características de un inmueble tasado comparándolo con otros similares para reducir su precio de compraventa o su renta de alquiler.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto que grava los actos de escrituras públicas. Si se trata de hipoteca se calcula en importe según un porcentaje aplicado según el valor escriturado.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se determina según el valor catastral de la vienda.. Es obligatorio para el vendedor estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.
Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía)
Impuesto a favor del Ayuntamiento donde radica la finca, por el hecho de la transmisión o venta de la misma. La cantidad a pagar por el vendedor es la diferencia entre del valor actual y el valor en la última transmisión que se hizo de la vivienda. También depende de la zona donde esté situada y los años transcurridos desde la última liquidación.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Impuesto que grava todo tipo de transmisión de bienes tanto muebles como inmuebles. El impuesto actual está situado en el 7%, si bien algunas comunidades autónomas establecen condiciones particulares.
Impuesto sobre el Valor Agregado o Añadido (IVA)
Impuesto indirecto estatal que graba las diferentes fases de la producción de un bien o la prestación de un servicio por el valor incorporado en cada una de esas fases.
Índice de Referencia CECA
Es el Índice de tipo activo de las Cajas de Ahorro. Sirve para referenciar hipotecas.
Su cálculo es: el 90%, redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos personales formalizados mensualmente por plazos de un año a menos de tres años, y la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre formalizados mensualmente por plazos de tres años o más.
MIBOR
Es el tipo de interés establecido en las transacciones bancarias que se dan en el mercado bursátil de Madrid y que, por lo tanto, repercuten en el internacional. Digamos que daba una imagen general de lo que sucedía en España en términos económicos a través de las operaciones cruzadas de los bancos que operaban en ella. Pierde su carácter oficial como índice recomendado por el Banco de España para el mercado hipotecario para las operaciones firmadas a partir del 31 de diciembre de 1999.
Infraestructuras del terreno
Son las infraestructuras necesarias para que un terreno disfrute de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación
Inmueble ligado a una actividad económica
Son los edificios, o elemento de estos, de uso monovalente que están vinculado a una explotación económica.
Interés de demora
Interés adicional cobrado sobre las cuotas impagadas de un préstamo y en función de los días de retraso en el pago de una deuda vencida. Siempre son superiores a los intereses ordinarios.
Interés fijo
Intereses de un préstamo que no varían a lo largo de la vida de la operación.
Interés mixto
Tipo de interés que se mantiene fijo durante los primeros años ?hasta 10? mientras que durante el resto de la vida del préstamo se transforma en variable.
Interés nominal
Es el interés pactado al realizar una operación inmobiliaria, pero que posteriormente puede variar según lo pactado.
Interés variable
Interés de un préstamo que cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.
IRPH
El IRPH es un índice hipotecario, que se publica mensualmente por el Banco de España, y sirve como referencia para algunas hipotecas que se comercializaron con este índice. Sirve para calcular cuánto se pagará en la cuota mensual de la hipoteca al IRPH.
Junta de compensación
La Junta de Compensación es un sistema o herramienta organizativa de naturaleza privada en el que los propietarios del suelo objeto de ejecución urbanística asumen las funciones públicas correspondientes para llevar a cabo la ejecución del planeamiento urbanístico bajo la vigilancia de la Administración.
Junta de propietarios
Órgano de gobierno de una Comunidad de Propietarios, que se constituye con la reunión de los titulares de los inmuebles, previamente convocados según marca la ley y en reunión ordinaria o extraordinaria.
Justiprecio
Es el precio que se estima para una propiedad a expropiar, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.
Licencia de actividad
Concesión de autorización para unas determinadas actividades que pueden ser molestas para la comunidad (ruidos, humos, etc) y que deberán cumplir una serie de medidas especiales con obligatoriedad.
Licencia de apertura
Se trata del permiso otorgado por la autoridad municipal para poder iniciar una actividad comercial de cara al público.
Licencia de obra
Permiso municipal imprescindible para la iniciación de obras o modificaciones arquitectónicas en un inmueble.
Licencia de primera ocupación
Acredita por parte del ayuntamiento el cumplimiento de todos los requisitos de seguridad y edificación de una vivienda.
Local comercial
Elemento de uso polivalente, independiente, normalmente ubicado en planta baja o primera de un edificio, o en un centro comercial
Mancomunidad
Régimen jurídico de una comunidad de propietarios o deudores que implica que únicamente podrá reclamarse a cada deudor la parte del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo (a diferencia del régimen de solidaridad).
Metodología de la valoración
Procedimientos de análisis previos a la obtención de valores para clasificar un inmueble, que varían en función de la tipología de inmueble valorado
Moratoria
Prórroga en el plazo establecido para algo, especialmente el pago de una deuda o el cumplimiento de una obligación.
Nave industrial
Edificio o elemento independiente de carácter industrial o de almacenaje, que suele estar ubicado en polígonos o casco urbano de una población.
Niveles urbanísticos de los terrenos
Para su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluirá los terrenos no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos urbanizables que no estén incluidos dentro del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
Nota extensa registral
Documento en el que se reproduce el contenido de los asientos vigentes en el Registro de la Propiedad, emitido por este.
Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca. A diferencia de la certificación registral la nota simple no tiene valor ante los tribunales
Nuda propiedad
Derecho de una persona sobre una vivienda, cedida por derecho real en usufructo, en la que su vinculación se convierte en ser únicamente propietario.
Obra nueva
Documento público que atestigua de la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una nueva finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.
Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
Plan general que clasifica el territorio municipal en: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Conlleva un Plan de Actuación y un Estudio Económico Financiero de evaluación de las actuaciones de desarrollo del Plan.
Plan parcial
Plan dentro del plan general de ordenación que desarrolla una normativa sobre el suelo urbanizable.
Plan Urbanístico
Son los instrumentos técnicos y normativos que se plantean para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación.
Porcentaje de depreciación
Porcentaje del coste de construcción que pierde valor , por el paso del tiempo de en las edificaciones e instalaciones o por correcciones funcionales o de diseño.
Préstamo hipotecario
Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, esta garantizado también con una vivienda, un inmueble o un bien.
Además del capital prestado, supone el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento en los pagos. Este contrato se formaliza mediante una escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Principio de anticipación
Principio en el que se basa el método de actualización de rentas, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que se prevée que proporcionará en el futuro.
Principio de finalidad
Según el cual los métodos valoración de una vivienda deben ser coherentes con la finalidad de esa valoración.
Principio de probabilidad
Ante varias elecciones o escenarios posibles siempre se elegirán los de mayor probabilidad estimada.
Principio de proporcionalidad
Los informes y tasaciones se realizarán con una amplitud proporcional a la importancia , el uso y la singularidad en el mercado del inmueble.
Principio de prudencia
Este principio incita a una menor tasación ante escenarios o posibilidades de elección parejos. Es de aplicación obligatoria cuando tasación tenga unas determinadas finalidades relacionadas con:
-Garantía hipotecaria de créditos o préstamos
-Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
-Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones
Principio de sustitución
Supone que el valor de un inmueble es similar al de otros activos de similares características sustitutivos de este. En este principio se basa el método de comparación.
Principio de temporalidad
Plantea que el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Principio de transparencia
El informe de valoración de un inmueble deberá ser claro, comprensible y tener la suficiente información, detallando hipótesis y documentación utilizada para su realización.
Principio del valor residual
Indica que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total y los valores atribuibles al resto de los factores.
Principio de mayor y mejor uso
El valor de un inmueble que puede ser dedicado a varios usos será el del uso considerado económicamente más aconsejable . Si el inmueble puede ser construido con varias intensidades edificatorias se consideraría la que mayor valor diera al inmueble.
Proindiviso
Condición en que se encuentra una cosa o un grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.
Promotor
Es la persona física o jurídica que programa, decide y financia las obras de una edificación. Pueden serlo propietarios, comunidades de propietarios y cooperativas de viviendas.
Propiedad horizontal
Se trata del Régimen jurídico que regular las relaciones entre copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos del interior de su piso, y sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Este régimen es el que suele darse en un edificio separado por pisos.
Propiedad vertical
Propiedad única de una finca separada en locales o viviendas que incluso en calidad de ser compartida pro-indiviso, no adoptaría en ningún caso el régimen horizontal..
Proyecto de ejecución
En esta fase de una obra se desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos que puede llevarse a cabo antes del comienzo de la obra o parcialmente antes y durante la ejecución de la misma. Si su contenido es reglamentario se obtendrá el visado colegial para iniciar las obras.
Proyecto técnico
Conjunto de planos, esquemas y textos explicativos utilizados que definen (en diversos medios de representación) las condiciones de una obra.
Referencia catastral
Se trata del Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Es un código alfanumérico único, asignado por el Catastro, que sitúa la vivienda en la cartografía .
Registro de la propiedad
Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
Renta
Precio del bien arrendado que paga el arrendatario.
Renta de mercado
Valor de alquiler de un determinado inmueble que se determina en base a un estudio de mercado de inmuebles comparables.
Rentas esperadas
Ingresos que se prevé que produzca el uso de un determinado inmueble.
Reparcelación
Es la nueva agrupación de fincas en función de un planeamiento y una nueva ordenación urbanísticas. Las fincas serán adjudicadas a los interesados según sus derechos.
Repercusión del suelo
Es el valor resultante en euros por metro cuadrado, de una superficie construida o construible en función de criterios de utilización óptima , máxima edificabilidad y tipologías de edificaciones posibles. Este valor se calcula por el método residual teniendo en cuenta los valores de mercado y los costes de construcción.
Retranqueo
Es la distancia mínima entre la línea de referencia (por lo general de una propiedad) y un edificio o parte de éste, según las ordenanzas en vigencia.
Ruina
Corresponde al estado de la vivienda que corre riesgo de caerse, estando su propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar su caída o a la demolición del edificio.
Segregación
Separación de una parte de una finca, para formar por sí sola un elemento independiente.
Servidumbre
Se trata de un gravamen impuesto sobre un bien en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Uno es considerado predio sirviente y el otro predio dominante.
¿Qué es una sociedad de tasación?
Son empresas inscritas en el Registro Especial del Banco de España, cuya finalidad es la garantía hipotecaria y ofrecen servicios de tasación inmobiliaria.
Suelo no urbanizable
Suelo que se encuentra protegido bajo criterios paisajísticos, históricos o ambientales por algún régimen especial de protección que impide la edificación en él.
Suelo rústico
Aquel que no puede ser edificado por estar dedicado a labores agrícolas o ganaderas.
Suelo urbanizable
Suelo que bajo un plan urbanístico y no teniendo la condición de no urbanizable
apto para su conversión en urbano y por lo tanto en urbanizable.
Suelo urbano
Suelo transformado que cuenta,como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o cumplir para su edificación la legislación urbanística.
Superficie adoptada
Superficie que a efectos de valoración se considera como computable tras realizar medición en base a documentación aportada y/o medición in situ,
Superficie comprobada
Es el área medida por el tasador según las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Para su tasación será visitada por un técnico con titulación adecuada a la naturaleza del inmueble
Superficie construída sin zonas comunes
Es la superficie útil de un inmueble, sin incluir zonas comunes pero incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie construída con zonas comunes
Es la superficie construida sin partes comunes a la que se añade la parte proporcional que le corresponda de los elementos comunes del edificio.
Superficie edificable
La dicta una normativa municipal y supone la superficie que puede edificarse de un inmueble expresada en metros cuadrados. Son importante las limitaciones que impone la normativa ya que cualquier modificación del inmueble podría exceder la superficie edificable permitida.
Superficie real
Superficie que se obtiene por medición directa sobre el inmueble.
Superficie útil
La superficie útil es la delimitada por perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
TAE (tasa anual equivalente)
Tasa anual calculada, correspondiente a las condiciones financieras de un préstamo independientemente de su forma de liquidación y tipos de interés .Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que la T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.
Tasación hipotecaria
Es un informe, certificado por sociedades constituidas al efecto, que refleja el valor de un inmueble. Sería este el valor real y referencia para las posibles condiciones de financiación. La tasación hipotecaria está regulada por el Banco de España que obliga a cumplir diversas condiciones para que la tasación sea homologada:
El tasador tiene que visitar el inmueble, realizar medidas de cada estancia, recoger 6 testigos o tasaciones similares de la zona, comprobar que la finca registral es la correcta y comprobar que no existe ilegalidad urbanística
La tasación hipotecaria garantiza al Banco que la vivienda tiene un valor suficiente para que en caso de impago puedan recuperar el dinero prestado por vía hipoteca. Los bancos no suelen financiar más allá del 80% del valor de tasación de la vivienda lo que da una idea al interesado del dinero aproximado que le será concedido.
La ubicación del inmueble, los servicios que tenga la zona, la situación dentro del edificio, la superficie y distribución del inmueble, la calidad de sus materiales y la antigüedad y estado de conservación son las variables que condicionan la tasación.
Los bancos están obligados a hacer una tasación hipotecaria pero también a aceptar una tasación del cliente siempre que esté homologada
Terreno
Suelo susceptible de aprovechamiento urbanístico, sin edificaciones, o sin ser consideradas si las hubiera en una posible valoración. El terreno se considera finca rustica si estuviera sujeto a explotación agropecuaria
Testigos
En una tasación son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
Unidad de actuación
Son superficies de terrenos, interiores a las áreas de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con los mismos que delimitan el ámbito completo de una actuación integrada
Unidad de ejecución
Ámbito territorial delimitado dentro de las áreas de reparto, para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos, conforme a lo establecido por la legislación urbanística vigente.
Unidad registral
Elemento univoco en el Registro de la Propiedad con un número y asignamiento a un determinado tipo de inmueble.
Urbanismo
Rama del derecho que se ocupa del planeamiento de las ciudades, regulando el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del mismo.
Usos permitidos
Son el conjunto de usos respecto a un inmueble considerados "permitidos" por la Ley y la normativa urbanística
Valor Catastral
Valor que figura en el catastro de una determinada finca.
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual
Estos valores responden a la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.
Valor de Mercado
Precio de un inmueble mediante un contrato privado, sin tener en cuenta la tasación y cuando se dieran las condiciones para venderse con legalidad:
Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, que la realización de la comercialización fuera adecuada al tipo de bien de que se trate, que exista ausencia de información privilegiada entre las partes, que el precio sea consecuente con la oferta pública y razonable, que no se incluyan los impuestos ni gastos de comercialización en la operación.
Valor de tasación
Es el valor jurídico establecido por la ley para cada tipo de inmueble.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado
Es el valor final que podría alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación a fecha de su terminación siempre que se cumplan nlos plazos de construcción estimados y sin modificar las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario
Es el valor determinado por tasación prudente de la comercialización futura del inmueble. Se valoran los aspectos duraderos, se calcula sobre condiciones del mercado normales y se tienen en cuenta sus posibles usos en el futuro. El valor hipotecario no tiene en cuentas variables especulativas.
Valor liquidativode un fondo de inversión
El valor liquidativo es el precio de la unidad de participación en un fondo de inversión. Se calcula dividiendo el patrimonio del fondo entre el número de participaciones en circulación en ese momento. La evolución del valor liquidativo marcará la rentabilidad del fondo.
Valor máximo legal
El valor máximo legal de una vivienda sujeta a protección pública es el precio máximo de venta que marca la normativa específica aplicable.
Valor medio ponderado
Es una medida de tendencia central apropiada cuando en un conjunto de datos cada uno de ellos tiene una importancia relativa o peso respecto de los demás datos. El valor medio ponderado se obtiene dividiendo la suma de los productos de cada dato por su peso o ponderación y la suma de los pesos.
Valor patrimonial
Este valor es el que deben tener los bienes en la declaración del impuesto de renta.
Valor de reemplazamiento bruto o a nuevo
Es el valor de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, un inmueble de las mismas características pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
Valor de reemplazamiento neto o actual
Se obtiene al deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble.
Valoración intermedia de obra
Son las valoraciones sucesivas que se emiten después de la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación del edificio. Su existencia no supone en ningún caso la actualización de las valoraciones iniciales
Vicios ocultos
Los vicios ocultos en una viviendas son los posibles defectos que aparecen en un determinado plazo después de la venta, de los cuales es el vendedor el responsable de su saneamiento y subsanación
Vida útil de un inmueble
La vida útil es el tiempo durante el cual el inmueble estará en condiciones de uso para el fin a que se destina. Es total calculado desde la construcción o rehabilitación integral. Es residual si se calcula desde la fecha de tasación.
Vivienda para primera residencia
Es la vivienda destinada previsiblemente, por su ubicación y otros factores al uso habitual , independientemente del uso actual.
Vivienda de Protección Oficial
La Vivienda de Protección Oficial (VPO), también llamada Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida, es un tipo de vivienda subvencionada parcialmente por la administración pública española y por lo tanto con precio limitado.
Estas viviendas están destinadas a ayudar a personas con niveles de renta bajos a que puedan comprar o alquilar viviendas a unos precios acordes a sus salarios.
La VPO es de competencia autonómica, por lo que no existe una única normativa estatal sobre ella.
Vivienda protegida
La vivienda protegida por su tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración y pueden acogerse a determinadas ventajas económicas y fiscales para los compradores los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.
La vivienda protegida tiene sin embargo algunas restricciones : tiene que ser destinada a vivienda habitual, su precio máximo de venta o renta de alquiler está limitado al igual que los ingresos máximos de compradores o inquilinos.
Vivienda para segunda residencia
Independientemente de su destino actual son viviendas que por su ubicación o características se considera que su destino es el uso residencial temporal.
Vuelo o salientes
Son los elementos de una construcción que sobresalen del plano de la fachada
La primera decisión que hay que tomar es si invertir en propiedades o bien administrar las viviendas de terceros.
La primera opción requiere una investigación significativa sobre la demanda del mercado y otros factores para determinar qué ubicaciones están listas para la inversión. También implica realizar comparaciones de precios para garantizar una cotización justa de la propiedad. La segunda posibilidad, es algo menos exigente en lo que a inversión inicial se refiere, el esfuerzo reside en la búsqueda de propietarios que confíen en usted como gestor de su vivienda. Una vez que haya decidido cuál de estos modelos adoptar, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones requerirá precisar algunos detalles más.
La estacionalidad juega un papel muy importante, si busca un negocio estacional con meses más bajos durante los cuales pueda trabajar en la estrategia comercial, puede considerar ubicaciones remotas que tengan más atractivo durante ciertas épocas del año. Si desea una empresa que genere ganancias constantes durante todo el año, querrá abrir sus puertas en una ubicación urbana o en un destino que atraiga a los huéspedes todo el año.
Es fundamental elegir una ubicación que atraiga a muchos viajeros. Investigue para asegurarse de que está invirtiendo en un área con amplias atracciones y una creciente escena turística. Al mismo tiempo, querrá tomar nota del volumen de opciones de alquiler a corto plazo existentes en el área. Aunque la mayoría de los lugares turísticos están repletos de propiedades vacacionales, puede concentrarse en los tipos de alquileres que son menos comunes (como villas o apartamentos) e intentar identificar formas de diferenciarse de la oferta actual.
Como aumentar la rentabilidad.
Una de las primeras preguntas que se hacen aquellos que consideran dedicarse a este negocio es si son rentables los alquileres vacacionales. Independientemente del tipo de propiedad que se esté comercializando, una de las estrategias clave para maximizar las ganancias es implementar un modelo dinámico de precios que refleje caídas y aumentos en la demanda. Una decisión importante que deberá tomar es si externalizar o no las operaciones o contratar internamente tareas como la limpieza y el mantenimiento.
Las crecientes expectativas de los huéspedes junto con las operaciones cada vez más complejas de la administración de propiedades de alquiler de vacaciones hacen que la implementación de soluciones tecnológicas en su modelo de negocio sea imprescindible. Buscará un software fiable que pueda ayudarle a facilitar operaciones , como unificar listados en múltiples plataformas de reserva, administrar a su personal, y brindar un servicio y experiencias de calidad a sus invitados a través de mensajes automatizados, domótica, guías personalizadas.
Al igual que cualquier nueva empresa, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones no es fácil. Sin embargo, dado que la demanda social de este tipo de alojamientos continúa en aumento, es probable que la recompensa valga la pena, ¡siempre y cuando se tome el tiempo para hacerlo bien!
Sobre Guesty.
El software de administración de propiedades de Guesty proporciona a los administradores de propiedades y compañías de administración una solución única para simplificar las complejas necesidades operativas de los alquileres. Con Guesty, los usuarios pueden administrar diferentes canales, incluyendo Airbnb, Booking.com, Agoda y TripAdvisor, y utilizar herramientas que incluyen: bandeja de entrada unificada, herramientas de automatización, servicios de comunicación para huéspedes 24/7, procesos de pago y más. Para más información visite https://www.guesty.com/es/homepage-es/
Para muchas personas, adquirir una vivienda puede ser una de las metas vitales más importantes. Se trata, después de todo, de una acción que nos aportará una gran seguridad. No obstante, es habitual que, para lograr llevar a cabo esta transacción, tengamos que solicitar una hipoteca bancaria. El banco va a cobrar una serie de intereses, pero también es posible que haya decidido que abonemos una serie de gastos que no nos corresponden. Por suerte, todavía se pueden reclamar los gastos de hipoteca.
Reconocer los gastos de hipoteca abusivos
Cada vez que acudimos a un banco para contratar un préstamo hipotecario, este tendrá que ser escriturado e inscrito. Se trata de un proceso que producirá diversos costos, los cuales, en conjunto, suelen ser conocidos como gastos de formalización de la hipoteca.
Una vez familiarizados con estos gastos, hemos de tener en cuenta un detalle: hasta junio de 2019 no tuvimos una ley que regulase qué pagos debían ser a cargo de la entidad y cuáles a cargo del empresario. El problema radica en que las leyes, antes de esa fecha, eran un tanto pantanosas al respecto. Por eso, muchas entidades aprovechaban la confusión para que fueran los clientes quienes se hicieran cargo de forma indiscriminada del pago de todos los gastos. En la actualidad, sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictaminado que este tipo de práctica es abusiva. Y es por eso que ahora, como clientes, tenemos algo que decir al respecto.
Qué dice el Tribunal Supremo al respecto de cada pago
En lo que se refiere a los diferentes gastos de formalización de la hipoteca, el Tribunal Supremo dice lo siguiente:
Notario: Como el tribunal considera que la formalización del préstamo va a beneficiar tanto al cliente como al banco, se establece que este gasto debe abonarse a medias.
Registro: Este gasto debe ser abonado íntegramente por el banco, porque inscribir una hipoteca en el registro da pie a futuras acciones por parte de dicha entidad.
Gestoría: Si el banco ha impuesto una gestoría, los gastos deberán ser asumidos por la entidad.
Gastos de tasación: Según el Tribunal Supremo, el banco debe encargarse de los gastos de tasación anteriores a la ley vigente. El consumidor solo deberá afrontar este gasto si su hipoteca es posterior al 2019.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca
Aunque la entidad bancaria haya intentado que asumamos la totalidad de los gastos, ya hemos comprobado que podemos reclamar y recuperar nuestro dinero.
Para ello, el primer paso será declarar la nulidad de la cláusula que impone dicho pago. Por supuesto, para este paso vamos a necesitar la ayuda profesional de un abogado y un procurador. No obstante, la ley está de nuestro lado y, además, estos gastos no prescriben, así que no hemos de temer haber llegado tarde.
La ley actual lo deja claro: como consumidores, no tenemos que afrontar todos los gastos hipotecarios y, además, podemos reclamar a nuestra entidad bancaria en caso de que esta sea anterior a junio de 2019. Por supuesto, contar con la ayuda de profesionales hará que todo el proceso sea más sencillo y tranquilizador.
Deberíamos poner en cuarentena tanto el contenido de las leyes y las sentencias como el respeto que las profesan los defensores del estatus establecido ?unos los respetabilísimos señores que ocupan cargos con trascendencia social, de donde derivan las jerarquías y el estatus establecido del que ellos disfrutan en mayor medida que los demás? para valorar su salud (la de las sentencias), lo cual, en términos lógicos, supondría valorar su "verdad", antes de dejarlas vagar libremente para imponerse en las relaciones sociales y económicas de la vida en colectividad, la cual está generada por la división de funciones lo que, en teoría, debería llevar a la creación de una justa estructura social.
La experiencia y la historia
Demuestran que eso es completamente falso y que quien lo sigue pensando sufre de una extraordinaria ingenuidad, muy apreciable en los niños, pero muy peligrosa en los adultos.
Esa ingenuidad lleva a la comunidad a aceptar la imposición de la injusticia del poderoso y a su defensa por parte de otros poderosos, porque, así, los grupos se aseguran recíprocamente el poder. Cuando eso ocurre, la sociedad deja de ser justa y pierde su sentido fundacional, lo que debería llevar, en circunstancias normales, a la disolución del cuerpo putrefacto. Pero la sociedad es la única forma de satisfacer todas nuestras necesidades y acabamos aceptando los excesos del poder para asegurar nuestro bienestar.
II. Argumentos sobre Gastos de comunidad de los locales
La injusticia suele justificarse mediante falsos argumentos ?que podrían refutarse mediante un análisis lógico?, pero lo incompresible es que, en la sociedad, se admita una injusticia justificada mediante un absurdo.
Un ejemplo de lo que pueden llegar a hacer los poderosos es lo que ocurre con la teoría del arte, para la cual hay numerosas definiciones. Una de tantas teorías absurdas aceptadas es la que dice que arte es lo que llamamos arte. Si "definir" viene a ser explicar con palabras qué es una cosa o un concepto, esa definición del arte no explica nada y ni llega a ser una tautología, pues ésta exige decir lo mismo de otra forma; pero decir lo mismo de la misma manera o es una broma o una imposición de un poderoso incompetente. Lo curioso, como decimos, es que el absurdo tenga seguidores, que serían algo así como las grupis de los músicos.
Verdad es lo que llamamos verdad.
A nadie parece importarle lo que digan los sabios sobre una cosa tan escurridiza a la hora de definirla como es la cuestión del arte, pero no se dan cuenta de que, admitido el argumento de un grupo en su parcela de poder, ese argumento ya pueden emplearle los demás grupos en sus campos. De hecho, hemos visto cómo, en política, nos han dicho que verdad es lo que la gente cree que es verdad que es lo mismo que decir que verdad es lo que llamamos verdad.
Una sociedad honesta y perfecta cuestionaría los argumentos de los teóricos del arte por sus absurdas definiciones y, con mayor motivo, las leyes y los fallos de las sentencias. Pero quienes debieran hacerlo no lo hacen porque forman parte de algún grupo que, a cambio de que los demás grupos respeten su autoridad en alguna de las parcelas en que se ha dividido la sociedad, están obligados a respetar el poder ajeno en otras parcelas, callando, si llega el caso, sus defectos y sus excesos, como hizo USA cuando protegió al asesino de José Couso por ser miembro de su ejército. Así es cómo el compromiso social corrompe la sociedad.
III. Problemas Judiciales sobre Gastos de comunidad de los locales
El problema judicial es que ni la evidencia del absurdo ni la demostración del error argumental pueden alegarse siempre, pues llega un momento en el que ya no es posible presentar más alegaciones en el procedimiento, por lo que la injusticia queda como justicia. Además, los jueces poseen una absoluta libertad para apreciar las pruebas y no tienen obligación de valorar todos los argumentos que presentan las partes, por lo que es posible que una razón quede desestimada sin haber sido considerado su determinante valor en la resolución judicial.
Un juez puede convertir el juzgado en un campo de batalla de la razón o en su torre de marfil, por lo que de nada sirve que a todos los interesados se les llene la boca hablando de grandes valores, como que gozamos de un sistema muy garantista, pues todo lo que cae en manos del hombre queda convertido en un juguete que utiliza a su capricho.
Los USA, por ejemplo, poseen, teóricamente, un sistema muy garantista para las condenas a la pena capital y, no obstante, asociaciones como el Proyecto Inocencia están exonerando a muchos condenados a la pena de muerte, y no hay más exculpaciones porque estos grupos solo se ocupan de evitar ejecuciones, no cualquier tipo de condena injusta. El sistema, por sí solo, no garantiza la justicia.
La justicia proviene del hombre justo. El derecho español nos habla del proceder de un buen padre de familia, cayendo en la cuenta de que no todos ellos son buenos padres, pero ¿Todos los jueces son siempre buenos jueces, o solo algunos, o solo algunas veces?
IV. Supuestos sobre Gastos de comunidad de locales
En cualquier discusión, se pueden presentar unos argumentos u otros para alcanzar la conclusión que más convenga, sin que esa argumentación tenga nada que ver con la verdad intrínseca de los hechos. Los motivos que cada uno tenga en cada caso serán inescrutables, pero el conocimiento del conocer nos dice que la razón puede llevarnos a la verdad, al error, a la falsedad o a expresar una opinión.
En los casos de deliberada tergiversación de la argumentación se dice, ingenuamente: Allá cada uno con su conciencia, pero quien hace el mal ni tiene conciencia ni, por eso, forma de llevar alguna carga sobre ella. Y, por otra parte, quien se desentiende del problema está justificando la injusticia.
Caso Hipotético de gastos de comunidad de locales
En un caso hipotético, un juez puede llegar a decir que Fulano ha detallado con precisión en su informe el problema existente, pero ¿Cómo podría saber el juez que ese informe sería preciso? Solo podría decirlo si conociera el caso antes de que se presentaran los informes de las partes. Como eso no es posible, con igual certeza, podría decir lo mismo respecto del informe de la parte contraria. Lo que estaría haciendo ese juez, en ese caso hipotético, sería justificar su valoración.
En otro supuesto hipotético ?de los que presentamos para tratar de la libertad del juez a la hora de valorar los hechos y de los errores que eso pueden producir?, si unas normas de comunidad dijeran que los gastos de portal serán sufragados por los propietarios de las viviendas, incluso por los del entresuelo con puerta de acceso al portal, pero no por los de los locales, el tribunal podría llegar a entender que el entresuelo no está exento de sufragar ese gasto, sin valorar si tiene o no esa puerta de paso.
V. Restricciones Judiciales sobre Gastos de comunidad de locales
Frente a todas estas restricciones que nos impone la justicia para alcanzar la verdad tenemos, afortunadamente, este otro campo de batalla, o torneo, en el que solo se admiten caballeros que practiquen el fair play, en donde, sin trampa ni cartón, ?es decir, sin que ninguna de las partes se pueda reservar una ventaja o un privilegio? se pueden analizar los hechos y los argumentos de las partes, y se establezca una conclusión a la que podamos llamar, de verdad, verdad.
Aquí oponemos a la verdad filosófica la verdad real, puesto que, la primera, es la consecuencia de una argumentación lógica, lo cual tiene dos inconvenientes para que sea real:
El primero, que hay que incluir todos los hechos, lo que no siempre se hace.
Y el segundo, que se debe evitar la falsedad, el error y el interés. Nadie puede garantizar que, de esa forma, se alcance la verdad, especialmente, cuando no se quiere alcanzar.
En este campo de disputas de gastos de comunidad de locales,
No se puedan dejar preguntas sin responder ni se pueden dar argumentos injustificados, como cuando los tribunales dicen que la instalación de un ascensor redunda en beneficio de todos los propietarios, incluyendo los locales. Nadie explica de qué manera obligar a gastar un dinero en algo que no se usa puede ser beneficioso para un local, en lugar de considerarlo una pérdida, y debemos asumir ese argumentum ad verecundiam, contrario a la evidencia y la razón.
VI. La Política sobre Gastos de comunidad de locales
La política y los juicios están extralimitándose en sus funciones, haciendo política social, en lugar de justicia. Si alguien quiere hacer caridad, puede hacerla con sus bienes, pero que no obligue a los demás a hacerla con los suyos. Al eliminar la exigencia de unanimidad de propietarios y cuotas para adoptar muchas decisiones de la comunidad, no solo se están negando derechos a los propietarios, también, se está alterando la naturaleza de esa institución, en la que todos los propietarios tienen derecho sobre cada elemento común. Una comunidad de propietarios no es una sociedad mercantil ni una asociación sin ánimo de lucro, en las que los acuerdos se pueden adoptar por mayoría simple, cosa que saben de sobra quienes acaban pervirtiendo el sentido de lo que es una "comunidad".
Sabemos que de nada sirve la verdad cuando la fuerza del cargo nos hace asumir un fallo no siempre establecido sobre los hechos o argumentos más relevantes. Aun así, buscamos la verdad para que, como se dice respecto de la finalidad de las leyes, los errores no se vuelvan a producir.
arios estudios realizados por todo el mundo consideran que incluso en las viviendas donde se da en proporciones bajas la exposición al radón se considera peligrosa.
Los casos de cáncer de pulmón atribuibles al gas son entre un 3%-14%, siendo este gas la segunda causa de muerte junto al tabaco. La probabilidad de sufrir cáncer de pulmón por exposición al radón es 25 veces mayor en los fumadores que en los no fumadores
Así aparecen "edificios enfermos " donde se dan los efectos continuados de contaminantes externos o internos de gas Radón.
El Organismo Internacional de la Energía Atómica (OIEA), establece como limites para la acción los niveles de 200 a 600 Bq/m3, para radón en viviendas y1000 Bq/m3 en lugares de trabajo. La ICRP (Comisión Internacional de Protección Radiológica)los considera como niveles de exclusión ya que en estas cantidades no es muy posible su control.
Mayores concentraciones de gas radón en España (mapa)
Según el Consejo de Seguridad Nuclear las principales zonas con presencia del gas en España ,son Galicia, parte de Castilla y León, Extremadura, Comunidad de Madrid y ciertas zonas de Castilla La-Mancha,.
¿Cómo se acumula el gas radón en las viviendas?
El radón se origina por la desintegración radiactiva del Uranio que existe en suelos y rocas, que pasa al aire donde se desintegra a su vez y no es peligroso, pero que se puede acumular en mayores cantidades en espacios cerrados.
En minas, cuevas, plantas de agua la concentración es elevada. En viviendas, escuelas etc no tanto pero pueden ser de <10 Bq/m3 hasta más de 10.000 Bq/m3.
En viviendas se suele acumular más en espacios más en contacto con el terreno como sótanos, bodegas.
Suele entra a través de de grietas del suelo, de los pisos con las paredes, espacios cerca de tuberías o cables, poros de paredes de hormigón hueco, sumideros y desagües. También puede ser emitido por los propios materiales de construcción y según la porosidad de las distintas superficies.
En síntexis la OMS determina tres posibles factores que determinan la presencia del gas:
-Vías de filtración existentes
-Cantidad de Uranio en el suelo o la zona determinada.
-Nivel de ventilación de los espacios cerrados es decir su intercambio de aire con el exterior.
¿Técnicas para detectar el gas radón en tu vivienda?
Existen diferentes técnicas para detectar la presencia de Radón en una vivienda. Estas miden el nivel de partículas radiactivas emitidas.
Las técnicas pueden ser activas o pasivas según se utilice o no aire forzado al captar la muestra a analizar.
Podemos diferenciar entre tres metodologías existentes:
-Métodos instantáneos. Se realizan barridos generales para localizar las rutas de entrada del gas o comprobar la eficacia de acciones correctoras realizadas.
-Métodos de lectura continua. Estas técnicas permiten medir las concentraciones de Radón a lo largo del tiempo y relacionan el edificio con sus actividades.
-Métodos integrados. Son los más concluyentes y a través de inspecciones y reconocimientos permiten concretar las acciones correctoras. ¿Cómo eliminar el radón de las viviendas y edificios?
En general evitar una concentración alta de Radón en nuestra vivienda nueva o usada supone prevenir las filtraciones del gas y asegurar la renovación del aire. Para ello la OMS recomienda:
-Mejorar en general la ventilación de la vivienda
-Mejorar la ventilación del forjado.
-Instalar un sistema de extracción mecánica de Radón, en el sótano, forjado o solera .
-Despresurizado del espacio entre el suelo del edificio y el terreno.
-Sellado del piso y de las paredes.
Según el Ministerio de Fomento se está trabajando en el nuevo borrador del CTE que incorporará los requisitos de la Directiva Europea 2013/59/EURATOM sobre protección frente al radón
Las entidades bancarias, a la hora de ofrecer una hipoteca, suelen solicitar un aval. Ante esto, una alternativa es el aval del hipotecante no deudor. Esta opción tiene un funcionamiento parecido al avalista tradicional, pero, en suma, limita la responsabilidad del hipotecante.
De esta forma, en el supuesto de impago, el hipotecante puede no responder son su patrimonio total para poder abonar la cuantía pendiente. Por el contrario, podrá saldar la deuda ofreciendo un inmueble en propiedad a modo de garantía o una cuantía económica específica.
A pesar de estas ventajas, también hay algunos inconvenientes. Hay numerosos bancos que no permiten esta fórmula. Por ello, vamos a analizar los aspectos importantes del hipotecante no deudor.
Un avalistaes aquella figura responsable en el supuesto de impago de abonar la deuda de una hipoteca. Por lo tanto, si el titular del préstamo no salda su deuda, la entidad financiera podría exigir al avalista que abone la deuda correspondiente de dicha hipoteca.
Si así se exige, el avalista tendrá que abonarlo a través de la totalidad de su patrimonio. Esto conlleva que el avalista perdiese su patrimonio al completo en caso de que no sea suficiente para abonar toda la cuantía pendiente de pago.
¿En qué consiste la figura del hipotecante no deudor?
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria no exige un aval, a parte del avalista, se puede recurrir al hipotecante no deudor. Esta figura correspondería a un avalista, pero con una responsabilidad mucho más limitada. En este caso, el hipotecante no deudor ofrece un inmueble de su patrimonio como garantía para abonar la deuda. O, por el contrario, una cuantía económica específica.
Debido a esta figura, si se llega al impago del préstamo, la entidad podrá exigir al hipotecante que salde la deuda a través del inmueble ofrecido como garantía o, en cambio, la cantidad de dinero acordada. De esta forma, el banco nunca podrá exigirle otros recursos para abonar la cuantía pendiente. Esto conlleva que la entidad financiera no pueda recurrir al resto del patrimonio del hipotecante para resolver el impago.
¿Es más rentable el hipotecante no deudor que el avalista?
La mayor diferencia entre ambas figuras reside que mientras que el avalista tiene que responder al impago de una hipoteca con todo su patrimonio al completo, el hipotecante no deudor no. En suma, en caso de impago, el avalista tendrá que saldar la cantidad completa correspondiente a la deuda pendiente, mientras que el hipotecante solamente tendrá que abonar una parte concreta de la deuda. Con esto, el patrimonio del hipotecante queda totalmente asegurado.
Puntos a favor del hipotecante no deudor
Como hemos comentado, el beneficio principal del hipotecante no deudor reside en la garantía de la conversación de su patrimonio. En caso de impago, se reduce el riesgo de perder todo el patrimonio. Por ello, no tendrá que ofrecer el total de su patrimonio, sino que simplemente se asume un riesgo mucho menor, ofreciendo una sola parte de este.
Puntos en contra del hipotecante no deudor
El hipotecante no deudor puede suscitar muchas dudas acerca de si es tan rentable comparado el avalista, por qué se utiliza tan poco en comparación al avalista. La respuesta está en que posee una gran desventaja. Y es que las entidades bancarias en la mayor parte de los casos no permiten el hipotecante no deudor a la hora de conceder un préstamo hipotecario.
Esto se debe a que la entidad bancaria quiere garantizarse la seguridad total de la cantidad de dinero que ofrece. Es decir, asegurarse de tener todas las garantías de que recuperarán el dinero. Algo que solamente se garantizan con el avalista que debe hacerse cargo de la deuda al completo, y no con el hipotecante no deudor que únicamente es responsable de una parte.
Consejos para asegurarse una hipoteca y al hipotecante no deudor
Existen una serie de pasos a seguir para lograr que la entidad bancaria conceda una hipoteca, aceptando al hipotecante no deudor en vez de un avalista:
Comparar préstamos hipotecarios. En primer lugar, hay que analizar las diferentes entidades bancarias y los diferentes préstamos. A través de este estudio, lograremos encontrar un préstamo que se acomode a nuestras exigencias. Exigencias como el hipotecante no deudor.
Negociar con la entidad bancaria. Tras decantarnos por el préstamo hipotecario que más se adapta a nuestras necesidades, llega la hora de negociar con el banco. De esta forma, se podrá conseguir mejores condiciones, entre ellas, que acepten al hipotecante no deudor como sustituto del avalista.
Impulsar nuestro ´scoring´ bancario. Si acudimos al banco con una situación económica más segura y solvente, lograremos que la entidad no tenga tantos obstáculos para concedernos la hipoteca con el hipotecante no deudor.
Acudir a un bróker hipotecario. Esta figura del bróker hipotecario maneja a la perfección el sector bancario. Nos buscan la hipoteca que nos interesa e incluso negocian con la entidad en nuestro nombre. Para adquirir la hipoteca que queremos con las condiciones que queremos, el bróker hipotecario es la mejor opción.
El avance de la tecnología y las continuas innovaciones del sector inmobiliario está causando cambios en las viviendas. Cambios como la inclusión de la tecnología o la personalización de los hogares.
Mejora de espacios
La distribución de los espacios es muy importante, una de las principales tendencias es la creación de plantas abiertas, espacios bien comunicados, también se ha puesto de moda el open concept una propuesta que busca la amplitud y conexión entre estancias, casas abiertas al exterior y conectadas con espacios abiertos y diáfanos.
Personalización de las viviendas
Otro de los motivos por los que se invierte en el hogar es para personalizarla, a través de paredes, suelos, iluminación, elementos decorativos, muebles, cornisas y perfiles con diferentes diseños para crear diferentes ambientes etc.
La domótica en las viviendas del futuro
Las casas del futuro ya están aquí, proveer las viviendas de nuevas tecnologías es una realidad, se puede domotizar prácticamente casi todo, desde las luces, las persianas, los sistemas de seguridad para que reconozcan la presencia de extraños u obedezcan con comandos de voz etc.
Otro aspecto positivo que la domotica ofrece es la seguridad, ya que gestiona el hogar de forma eficaz, por ejemplo, los accesos a tu casa, los sistemas de alarmas o de prevención de incendios, etc. Una casa domótizada es, por lo general, más segura.
Puedes tener controlados todos los sistemas eléctricos de tu casa desde tu teléfono móvil, estés donde estés. Otras de las soluciones más sencillas y prácticas son los detectores de presencia que activan la luz a nuestro paso.
La sostenibilidad y el ahorro son unos de los requisitos más demandados actualmente en los hogares. Hay nuevos proyectos como el de las casas prefabricadas y sostenibles que cuentan con aislamiento extra, corriente térmica envolvente, paneles solares, vidrios con control térmico, baja energía primaria y control domótico.
La economía española recuperará este año el nivel de actividad prepandemia
La inflación se moderará, pero seguirá por encima del objetivo del BCE: el deflactor del PIB subirá un 4,8% en 2023 y un 3,2% en 2024
El mercado laboral resiste con la creación de unos 370.000 empleos netos durante estos dos años
Funcas espera que la economía española alcance a finales de este año el nivel de actividad previo a la pandemia tras crecer un 1,5%, cinco décimas más de lo previsto en enero, en un ejercicio que irá de más a menos y que supone una clara desaceleración respecto al 5,5% registrado en 2022. La evolución del PIB estará condicionada por elementos contrarios. Si a corto plazo van a persistir factores alcistas, en la segunda mitad del año los factores negativos pesarán en el ritmo de crecimiento, según han advertido hoy el director general de Funcas, Carlos Ocaña, y el director de Coyuntura, Raymond Torres, en la actualización de las previsiones para España en el periodo 2023-2024.
A favor de la economía juegan la desescalada de los precios energéticos, la plena normalización del turismo y el mejor ritmo de ejecución de los fondos europeos. En contra juegan el impacto de la política monetaria, la elevada inflación y las tensiones en los mercados financieros surgidas tras la caída de Silicon Valley Bank. Las previsiones parten del supuesto de un aumento de los tipos de interés del BCE (facilidad de depósitos) desde el 3% actual hasta el 3,75% a final de año, antes de bajar en 2024.
El impacto contractivo de la política monetaria y de las tensiones financieras se visibilizará con más contundencia a partir del verano, momento a partir del cual el avance del PIB perderá vigor. Esto explica los contrastes en el perfil trimestral de crecimiento: tras el repunte de los dos primeros trimestres, se espera una desaceleración en el resto del año. Esta ralentización se trasladará a 2024, lo que ha motivado un recorte de la previsión para ese año hasta el 1,4%, cuatro décimas menos que en enero.
El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha apuntado que "este escenario de crecimiento débil y elevada inflación en España y en el conjunto de Europa probablemente caracterizará todo el periodo de previsión".
La demanda interna será el principal motor de la economía, destacando el tirón de la inversión gracias al estímulo de los fondos europeos. El director de Coyuntura de Funcas, Raymond Torres, ha señalado que "el Next Generation explicaría cerca de la mitad del crecimiento previsto de la inversión, y aportaría cuatro décimas de crecimiento del PIB". El otro impulsor de la demanda será el consumo público.
El consumo privado, sin embargo, apenas avanzará, lastrado por la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la merma del colchón de sobre-ahorro heredado de la pandemia. La tasa de ahorro de los hogares cayó en 2022 hasta el 7,2% de la Renta Disponible Bruta anual, desde el 13,7% del año anterior. Para este año se espera una caída adicional hasta el 6,7%.
La aportación del sector externo se ha revisado significativamente al alza -siete décimas- debido al auge del turismo extranjero, que debería superar los niveles prepandemia en la próxima temporada, y al buen comportamiento de las exportaciones de mercancías y de servicios no turísticos.
La caída de los precios energéticos ayudará a moderar la inflación, aunque esta seguirá por encima del objetivo del BCE. El deflactor del consumo de las familias se incrementará un 4,3% este año y un 3,4% el próximo. El deflactor del PIB ?que mide la presión de los precios internos, es decir, descontando los costes importados? subirá con más vigor, un 4,8% en 2023 y se frenará hasta el 3,2% en 2024.
El mercado laboral se mantendrá como uno de los principales factores de resistencia de la economía española. Pese a la desaceleración de la actividad, Funcas prevé la creación de cerca de 200.000 empleos netos este año (en términos equivalentes a tiempo completo) y de otros 170.000 en 2024. La tasa de paro bajará hasta el 11,9% en 2024, un nivel todavía elevado en comparación europea.
El plus de ingresos provocado por la inflación y los nuevos impuestos permitirán un descenso del déficit público. Pero el recorte será leve, hasta el 4,5% del PIB, por la ralentización de la economía, las medidas anti-inflación, la indiciación de las pensiones y las mayores cargas financieras por la subida de tipos. Para 2024 se espera que baje al 4,3%. Ese año la deuda pública se situará en torno al 110% del PIB.
La persistencia de un déficit público superior al 4% es una de las mayores amenazas para la economía española, en un contexto de retirada del apoyo del BCE en materia de tipos y de compra de deuda pública. Pero el riesgo más preocupante es una perturbación financiera más intensa de lo previsto. Bajo la hipótesis incorporada en esta previsión de una subida adicional de tipos de interés de 75 puntos básicos, los pagos por intereses de los hogares aumentarían en 16.000 millones de euros y los de las empresas no financieras, en 24.000 millones. Un encarecimiento de las cargas financieras más abrupto de lo anticipado aumentaría el riesgo de impago en los sectores más vulnerables.
La evolución de los precios es el principal factor que condiciona la recuperación de la economía española, que se mantiene por la demanda embalsada, el rebote del turismo y la mayor ejecución de los fondos europeos
La demanda interna sigue siendo el motor de la economía, aunque la espiral inflacionista mermará la renta real disponible de los hogares en 16.700 millones de euros y dañará el consumo
En 2023, el PIB crecerá un 3,3%, dos décimas menos de lo esperado, y la inflación media anual se situará en el 2,8%
Madrid, 30 de marzo de 2022.- Funcas ha rebajado la previsión de crecimiento de la economía española para este año hasta el 4,2%, 1,4 puntos menos de lo esperado en enero, al tiempo que ha revisado al alza la estimación de inflación hasta el 6,8% de media anual. La subida de precios reducirá la renta disponible de los hogares en términos reales, frenando el crecimiento del consumo y la inversión residencial, mientras que el contexto externo conduce a un menor crecimiento de la inversión en equipo y de los mercados de exportación, según las previsiones para España 2022-2023 presentadas hoy.
El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha señalado que "el crecimiento seguirá en positivo, aunque a un ritmo inferior, lo que supone que aún estaremos este año un 2,5% por debajo del PIB prepandemia". También ha incidido en que "para la economía española, la clave está en la sensibilidad de los mercados energéticos al entorno exterior actual". Como se anticipó en las anteriores previsiones, la senda de crecimiento de España dependerá en buena medida de la evolución del coste de los hidrocarburos y la electricidad.
A día de hoy, la expansión se mantiene por la persistencia de tres factores: la demanda embalsada, el rebote del turismo y la mayor ejecución de los fondos europeos, en línea con el último trimestre de 2021. La demanda interna será el motor del crecimiento, a pesar de su pérdida de vigor, con una aportación de 3,8 puntos. La demanda de los hogares todavía crecerá gracias al ahorro, que amortiguará el descenso de la renta real disponible de los hogares, estimado en 16.700 millones de euros, por el impacto de la inflación.
Las previsiones, que como ha señalado Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, deben interpretarse con cautela dada la elevada incertidumbre por el conflicto en Ucrania y sus derivadas en la economía mundial, contemplan un crecimiento del PIB del 3,3% en 2023, dos décimas menos de lo esperado en enero, y una inflación media anual del 2,8%. Sería el próximo año cuando la economía española recupere el nivel de PIB de 2019. Para volver a la actividad prepandemia en 2022, el PIB debería crecer un 6,7%.
El empleo crecerá a menor ritmo que en 2021, en consonancia con la desaceleración de la economía. Hasta finales de 2023, se crearán 473.000 puestos de trabajo, con lo que la tasa de paro se situaría en el 13,8% este año y por debajo del 13% el próximo.
El déficit público bajará al 5% este año y todavía sería del 4,5% en 2023. La deuda pública, por su parte, superará el 112% del PIB en 2023.
En cuanto a la política monetaria, se espera que el BCE comience a subir los tipos de interés este año y realice varias subidas más a lo largo de 2023, de modo que el Euribor a un año se situará en positivo a lo largo de la segunda mitad de este año.
Estas previsiones no integran el reciente plan de choque. No obstante, Funcas apunta que el conjunto de medidas puede relajar las presiones inflacionistas a corto plazo, restando en torno a un punto porcentual de aumento de IPC (de 6,8% a 5,8%, en términos medios para 2022, aún un nivel muy elevado), y así limitar la pérdida de poder adquisitivo.
El principal riesgo que se cierne sobre estas previsiones radica en el entorno geopolítico, con el posible empeoramiento del conflicto bélico y una escalada de sanciones que derive en la ruptura total de las relaciones comerciales entre la UE y Rusia, algo que agravaría la crisis energética y generaría nuevas disrupciones en la cadena de suministros. En ese contexto, no sería descartable una recesión en la eurozona.
A la inversa, un rápido desenlace del conflicto a raíz de un acuerdo estabilizaría los mercados energéticos y ayudaría a contener la inflación. Sin embargo, incluso en este escenario favorable, perdurarían dos legados de esta crisis. En primer lugar, una inflación subyacente superior al 3% y que tiende a crecer. En segundo lugar, un déficit público exacerbado por la doble crisis pandémica y energética. El desafío será, por una parte, su coherencia con las reglas fiscales europeas que acabarán por reactivarse y, por otra, su financiación ante el giro de la política monetaria del BCE.
La rentabilidad en España pasa del 6,7% registrado en junio de 2021 al 6,9% registrado en 2022
La Región de Murcia es la más rentable con un 8,8% en junio de 2022, casi 5 puntos más rentable que hace 15 años (4,1% en 2007)
Invertir en vivienda en las capitales de Huelva, Lleida, Almería, Cuenca y Murcia da una rentabilidad superior al 7%
Aquí se puede ver una valoración en vídeo de la directora de Estudios de Fotocasa
La rentabilidad interanual de la vivienda en España en los primeros seis meses de 2022 se sitúa en un 6,9%, 1 punto más que hace 5 años (un 5,9% en 2017) y 2,4 puntos más que hace 10 años (un 4,5% en 2012), según el estudio de "La rentabilidad de la vivienda en España en 2022", basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de junio de 2022 por el portal inmobiliario Fotocasa. Los datos también indican que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en junio es un 0,2 punto más rentable que en 2021 (6,7%).
La rentabilidad sigue siendo la inversión con menor riesgo
"El rendimiento de comprar una vivienda y ponerla en alquiler recupera su tendencia al alza y se sitúa en niveles máximos como los alcanzados en 2020. Hay que recordar que venimos de una gran transformación en el mercado del alquiler, ya que comenzó a caer en 2021, lo que resultó en una moderación de la rentabilidad. Sin embargo, en el primer semestre del 2022, el precio de los alquileres nunca había estado tan alto como ahora, que presenta las cifras máximas de toda la serie histórica. Además, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo el foco de inversión con menor riesgo del mercado. De hecho, la inversión en activos inmobiliarios se ha vuelto un amparo de cara a la incertidumbre causada por la guerra en Ucrania y los niveles de inflación que azotan a Europa y a nuestro país. Muchos pequeños particulares que apuestan por la vivienda como un valor refugio para evitar que sus ahorros se devalúen y que se han lanzado a invertir al percibir este mercado como seguro tras la evolución y recuperación tan positiva tras la pandemia", comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
Por Comunidad Autónoma
Ocho de las comunidades tienen una rentabilidad igual o por encima de la media española (6,9%) el primer semestre del año y son: Región de Murcia (8,8%), Comunitat Valenciana (8,2%), Cantabria (7,3%), Navarra (7,3%), Canarias (7,2%), La Rioja (7,0%), Castilla-La Mancha (7,0%) y Cataluña (6,9%). Por debajo de la rentabilidad media se encuentran las comunidades de Castilla y León (6,7%), Aragón (6,5%), Asturias (6,5%), Extremadura (6,4%), Andalucía (6,2%), Galicia (5,9%), País Vasco (5,5%), Madrid (5,5%) y Baleares (5,0%).
Por municipios
El análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad por municipios. Así, del análisis se desprende que el 30% de los municipios estudiados (136 municipios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6,9%).
Cuatro de las ciudades estudiadas tienen una rentabilidad por encima del 10%. En concreto, la ciudad costera de Gandía ha pasado en 10 años del 4,2% al 11,5% de rentabilidad. De esta forma, se ha convertido en la ciudad más rentable de España en junio de 2022. Le siguen muy de cerca como las ciudades más rentables, Águilas con 10,9%, La Manga del Mar Menor con 10,8% y Santa Pola con 10,2%.
En cambio, las ciudades con una rentabilidad inferior al 5% son Donostia ? San Sebastián con 3,5% y Rincón de la Victoria con 4,1%. Tras ellas, se sitúan Getxo con 4,2%, Palma de Mallorca con 4,5% y Vigo con 4,6%.
Por distritos
El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que los tres distritos más rentables del país son: Norte con 9,2% (Granada capital), San Lázaro - Otero - Villafría con 7,8% (Oviedo) y Villaverde con 7,5% (Madrid Capital). Por otro lado, el distrito con la rentabilidad de la vivienda más baja es Centre de la ciudad de Palma de Mallorca con un 3% en junio de 2022.
En cuanto a Madrid capital, el distrito de Villaverde es el más rentable de Madrid capital con un 7,5% en junio de 2022. Le siguen los distritos de Usera (7,0%), Puente de Vallecas (6,8%), Carabanchel (6,3%), Latina (6,3%), Villa de Vallecas (6,1%), San Blas (5,2%).
En cuanto a Barcelona capital, el distrito de Nou Barris ha pasado en 5 años del 6,8% al 6,6% de rentabilidad. Esto le ha convertido en el más rentable de la capital catalana. Le siguen, Sants - Montjuïc (6,3%), Horta - Guinardó (5,7%), Sant Andreu (5,6%), Sant Martí (5,4%), Ciutat Vella (5,3%), Gràcia (5,0%).
Por barrios
El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que el barrio más rentable del país es el barrio Polígono Cartuja - La Paz con un 8,5% (Granada capital). Detrás de él, El Torrejón - El Cerezo con un 8% (Sevilla capital) y Nou Moles con un 7,3% (Valencia capital). Por otro lado, el barrio menos rentable del país en el madrileño Recoletos con un 2,8% en junio de 2022.
En cuanto a Madrid capital, el barrio más rentable sigue siendo el vallecano San Diego con un 7,3% de rentabilidad. Por detrás, el barrio de puerta bonita con 6,9%. Por otro lado, el barrio de la capital con menos rentabilidad es Recoletos con un 2,8%, seguido del barrio de Castellana con un 2,9%.
En cuanto a Barcelona capital, el barrio más rentable sigue siendo El Poble Sec - Parc de Montjuïc con un 5,1%, seguido de El Raval (5,1%). Por otro lado, los barrios de la capital catalana con menos rentabilidad son Pedralbes con un 3,2%.
Durante el segundo trimestre del año, los precios del alquiler de viviendas se han incrementado un 6,4% en tasa interanual situándose en 11,11 euros/m2, un 5,5% más de lo registrado a principios de años. Esta tendencia al alza del precio de alquiler de viviendas es la primera vez en dos años que se registra en tasa trimestral, tal y como señala el Índice inmobiliario Fotocasa. La subida se ha experimentado en todas las comunidades autónomas, con 10 de ellas registrando números máximos récords.
La directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos, señala que "el precio del alquiler se encuentra en una situación alarmante, de tendencia alcista y, al parecer, sin frenos". La subida de los costes está originada por la elevada demanda del alquiler de vivienda la cual crece a un ritmo superior del que puede soportar el mercado inmobiliario. A ello, se le añade la bajada pronunciada de la oferta, en mayor medida en los meses pasados. La directora apunta: "Este aspecto provoca un desfase todavía más acentuado entre la oferta y la demanda que, sumando al aumento incesante de la inflación, hace que los precios mantengan una tendencia alcista".
El portal inmobiliario en su estudio concluye que 16 autonomías han sufrido un encarecimiento de los precios en tasa trimestral. Las más pronunciadas en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Región de Murcia (9,5%).
A esta situación, hay que añadirle las 10 regiones que han registrado números récords de precios máximos de alquiler. Liderando la tabla se encuentra Canarias (10,76 euros/m2 al mes), Cantabria (10,75 euros/m2 al mes) y Navarra (10,24 euros/m2 al mes).
Todas las provincias experimentan subidas en el alquiler de viviendas
Respecto al segundo trimestre del año pasado, los precios del arrendamiento han aumentado en todas las provincias. Además, en comparación al primer trimestre, 41 de estas provincias han incrementado sus precios del alquiler.
Las subidas más elevadas se han registrado en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Cádiz (10,5%). En cambio, hay provincias donde el precio ha sufrido un descenso. Provincias como Toledo (2,7%), Palencia (0,5%) y Cáceres (0,4%).
Las provincias con un alquiler más elevado son Barcelona y San Sebastián con 15,75 euros y 15,60 euros, respectivamente. Por otro lado, las más baratas respecto al alquiler son Ciudad Real (5,42 euros), Cáceres (5,56 euros) y Jaén (5,77 euros).
Respecto a los municipios, un 80% de ellos han sufrido incrementos en el precio del alquiler en tasa trimestral. Algunas de ellas con incrementos de más del 10% como en el caso de Benidorm (20,8%), Cartagena (14,2%) y Alicante (12,7%). A pesar de ello, hay municipios donde el precio ha caído como Cáceres con el descenso más elevado experimentado del 4,5%.
Según las conclusiones de Fotocasa, en su contacto con los principales expertos inmobiliarios, acerca de las previsiones sobre el sector de la vivienda para 2024:
2023 ha sido un año interesante en el sector inmobiliario. La aprobación de la Ley de Vivienda, las elecciones generales, la subida de tipos del Banco Central Europeo y la consecuente subida del precio de las hipotecas son algunos de los hitos que han marcado el sector durante estos meses. La estabilización de las compraventas durante el año en comparación con el boom de 2021 y 2022 y la bajada de la oferta de vivienda en alquiler han marcado el 2023.
Con 2021 y 2022 con un gran boom de las compraventas en España, 2023 ha sido el año de la estabilización del mercado. En 2024, de acuerdo con todos los expertos consultados, será el año de la ralentización de la compraventa de viviendas. Aunque, detallan, debido a las grandes cifras de los años anteriores, serán unas cifras de compraventas acordes al mercado. Recopilamos las previsiones de las expertas y expertos inmobiliarios sobre qué pasará con las compraventas de viviendas en 2024.
Durante 2023 la tendencia de ralentización en las compraventas de viviendas se ve al inicio del cuarto trimestre del año. Aunque hay que poner en contexto que esta bajada se produce debido al compararlo con 2022, con un año de auténtico boom inmobiliario. Es una cifra que sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual similar a las cifras del 2019 por lo que supone una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado.
¿Qué ocurrirá con el precio de la vivienda en venta en 2024?
El precio de la vivienda en compraventa ha seguido con una tendencia al alza durante 2023, de acuerdo con el índice inmobiliario de Fotocasa. En 2024, debido a la evolución de las hipotecas y la bajada de las compraventas, los precios de la vivienda deberían bajar, pero la gran demanda y la menor oferta hará que se mantengan. Así lo afirman la mayoría de expertos.
¿Qué pasará con el alquiler de viviendas en 2024?
La gran diferencia entre la poca oferta y la gran demanda de pisos de alquiler es lo que marcará el mercado de cara al año que viene. Según los expertos, seguirá habiendo poca oferta de vivienda en alquiler, lo que contribuirá al desequilibrio del mercado durante el próximo año.
¿Qué ocurrirá con el precio de la vivienda en alquiler en 2024?
El precio del alquiler en España durante 2023 ha ido subiendo. Si bien durante el último trimestre se ha moderado, el desequilibrio entre la oferta y la demanda hará que durante 2024 los precios del alquiler sigan tensionados y al alza, aunque esta evolución será diferente según la zona, de acuerdo con los expertos.
Durante 2023 el precio del alquiler en España sigue aumentando con fuerza y atrás queda la tendencia de ralentización que mostró desde el segundo trimestre del año. De hecho, las comunidades más tensionadas continúan mostrando incrementos muy significativos, de dos dígitos, y alcanzando de nuevo precios máximos históricos
¿Cómo evolucionarán las hipotecas para viviendas en España en 2024 ?
La evolución de la contratación de hipotecas durante este año muestra una estabilización en las cifras, aunque 2023 cerrará en torno a las 380.000 concesiones, uno de los mejores años desde 2010. El próximo año traerá un cambio de ciclo hipotecario, donde probablemente la firma de hipotecas baje en comparación con este año.
Los datos de firmas este año ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. Esta equiparación refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000 operaciones.
¿Qué pasará con el interés de las hipotecas para vivienda el próximo año?
La evolución del Euribor en el histórico de este año ha presentado su mayor subida de los últimos 15 años, acusada por la subida de tipos del Banco Central Europeo ? una medida a la que acudió para bajar la inflación de la eurozona. De cara al próximo año los intereses de las hipotecas podrán variar según los diferentes escenarios macroeconómicos
La subida de los intereses de las hipotecas acompañado por el endurecimiento de los requisitos para su contratación por parte de las entidades son algunas de las principales razones de esta moderación.
¿Qué pasará con el sector inmobiliario el año que viene?
Todas las expertas y expertos coinciden en que 2024 será el año de la estabilización del mercado inmobiliario de las compraventas después de dos grandes años tras el parón de la pandemia. Los números muestran una bajada en las compraventas y la firma de hipotecas en comparación con 2022, una tendencia que parece seguirá el próximo año, asemejándose a cifras de 2019. Aún así, a pesar de la ralentización, los precios de las viviendas siguen resistiéndose a bajar y, de cara a 2024, estos precios podrían mantenerse o bajar según la zona.
En cambio, el mercado del alquiler seguirá tensionado. La Ley de Vivienda ha creado un clima de inseguridad que ha hecho que muchos propietarios retiren sus viviendas del alquiler a largo plazo, haciendo que bajen los alquileres ofertados mientras que la demanda del alquiler se ha visto incrementada debido a la subida del precio de la financiación, que ha hecho que muchos particulares pospongan la compra y vuelvan al alquiler. Esto ha creado un gran desequilibrio que hará que durante 2024 sigan subiendo los precios
En la primera sesión del Foro Fundación Notariado ´Temas que importan´
Rehabilitación y propiedad compartida o temporal, soluciones para el acceso de los jóvenes a la vivienda
=> Los expertos demandan políticas de vivienda "reales" y simplificación legislativa
Madrid, 12 de noviembre de 2021.- El Foro Fundación Notariado. Temas que importan ha celebrado esta mañana su primera sesión, bajo el título Jóvenes y vivienda ¿Es posible la propiedad? Promotores, académicos, entidades financieras y notarios han debatido en una mesa redonda sobre el asunto.
Participaron en el debate Juan Carlos Delrieu, director de estrategia y sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB); Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de vivienda (de la Universidad Rovira y Virgili); y Elena Ruiz Cebrián, presidenta del Consejo de la Juventud. Estuvo moderado por Concepción Barrio, vicedecana del Colegio Notarial de Madrid y fue presentado por José Ángel Martínez Sanchiz, presidente del Consejo General del Notariado y de la Fundación Notariado.
Para Martínez Sanchiz la respuesta al título de la sesión es contundente: "Aunque existan dificultades, como el paro juvenil, el acceso a la propiedad de la vivienda por parte de los jóvenes debe ser posible. Esta respuesta exige apoyar a la juventud, creando vínculos de solidaridad intergeneracionales". Sobre la puesta en marcha de este foro, apuntó que "nace con voluntad de permanencia para abordar cuestiones que preocupan a la sociedad y requieren de una solución. Es un acierto que esta materia haya sido la primera que tratemos. El de la juventud es uno de los temas que más nos preocupa a los notarios".
Concepción Barrio hizo hincapié en el recientemente aprobado anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que "refuerza la información y la transparencia, aspectos en los que los notarios podemos aportar mucho, como ya hiciéramos con las actas de transparencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Concretamente en la fase precontractual, nuestra intervención puede resultar muy útil a la hora de, por ejemplo, formalizar un contrato de arras. Asimismo, en el ámbito del alquiler se podría evitar falta de información y de seguridad jurídica con el asesoramiento notarial".
Sergio Nasarre señaló la propiedad compartida y temporal como alternativas al mercado actual, dos figuras de tenencia intermedia que se han regulado ya en Cataluña con la Ley 19/2015: "Los propietarios adquieren un 25% (el 5, con recursos propios; el 20, con financiación externa), mientras que el 75 restante se sufraga con una contraprestación económica, menor que una renta de alquiler. Se es propietario a todos los efectos, independientemente del porcentaje. Es una tercera vía, diferente a la propiedad o al alquiler, que permite ser propietario por un período entre 10 y 99 años, hipotecarte y transmitir mortis causa. La propiedad compartida o temporal permite paliar la burbuja del alquiler y evita seguir siendo inquilino toda la vida".
Juan Carlos Delrieu resaltó que "de los 25 millones de viviendas existentes, siete necesitan una rehabilitación severa. La rehabilitación debe ser un eje central de la política de vivienda. Hay que tener en cuenta el envejecimiento de la población. Con una tasa demográfica en mínimos, la demanda de viviendas nuevas bajará en los próximos años, por lo que no cabe iniciar construcciones, ya que la oferta sería superior a la demanda. La rehabilitación, que cuenta con ayudas europeas, reduciría ese cuello de botella". En su opinión, desde el sector financiero "se debería contar con un portfolio de activos inmobiliario sostenible con criterios de eficiencia energética altos para los jóvenes; con este tipo de viviendas, la posibilidad de mora es más baja que en otras circunstancias". Asimismo, demandó que "la fiscalidad redujera los impuestos de transmisión, que gravan el coste final".
Elena Ruiz Cebrián también apostó por "la rehabilitación de viviendas antiguas y la sostenibilidad de las casas como soluciones al problema del acceso a la propiedad. La oferta para los jóvenes es de obra nueva, con precios poco asequibles; o antigua, con pisos de más de cuarenta años, que no ofrecen las mejores condiciones para vivir". Desde el Consejo de la Juventud las propuestas en materia habitacional pasan por una mejora del empleo: "Hay un viraje al alquiler, porque es imposible afrontar la entrada de una hipoteca, que puede suponer tres años de salario íntegro. Por eso, la edad de emancipación media ronda los 29 años. La situación de la juventud es precaria, no por la pandemia y la crisis, sino porque desde hace veinte años suben el coste de la vida y la vivienda".
Juan Antonio Gómez-Pintado consideró que "el acceso a la propiedad depende de las políticas de vivienda que hasta el momento están siendo cortoplacistas. Se ha focalizado la vivienda en alquiler, pero sin dar las herramientas para crear un parque grande de inmuebles en ese régimen, como el fomento a la empresa privada para su construcción. La vivienda protegida o la VPO provenían desde el sector privado en su mayor parte. En otros países consideran prioritario dar solución al acceso a la propiedad de los jóvenes, como en Canadá, Gran Bretaña, Francia o Italia, con iniciativas como el crédito cero, el Help to buy, financiación,...". "La superproducción legislativa en urbanismo es muy grande, con múltiples legislaciones autonómicas y escasa coordinación, lo que genera la carestía. Por eso, la Ley de vivienda que se está debatiendo es difícil que se logre aplicar por las transferencias de competencias. Esta maraña de normas, por ejemplo, encarece el precio del suelo que puede llegar al 40% de la inversión. Hay que hacer planes de vivienda más actualizados y facilitar la concesión de licencias" aseguró.
Foro ´Temas que importan´
Con esta iniciativa, la Fundación Notariado desea abrir un espacio de conversación y diálogo con otras entidades y expertos para abordar temas de interés para la sociedad. La participación de representantes de la universidad, la economía, la empresa, la política...) permitirá ofrecer una visión global e integral de los temas analizados.
Potenciar la oferta más que proteger la demanda inmobiliaria
Según el FMI las políticas sobre la vivienda deben enfocarse más en el desarrollo y crecimiento de la oferta de viviendas que en el apoyo a la demanda. La nueva Ley de la vivienda 12 /2023trata de resolver la dificultad del acceso a la vivienda y la subida disparada de los precios poniendo topes a estos precios de alquiler de vivienda, pero no está claro que estas medidas sean eficaces y no contraproducentes. Sus consecuencias podrían ser reducir la oferta de vivienda y limitar el acceso de los más necesitados al alquiler de vivienda, que es justo lo que se quiere resolver. Según el FMI sería necesario evaluar el impacto de las medidas en Cataluña que es donde se están aplicando únicamente hasta el momento.
Para el FMI sí son es un paso adecuado en el esfuerzo por ampliar la oferta el aprovechamiento de los fondos NGEU en viviendas asequibles en suelo público y la expansión del parque de viviendas social. Así mismo es de vital importancia la racionalización de la planificación urbana, desburocratizando la concesión de licencias a nivel regional y local entre otras medidas.
Sector inmobiliario español sin riesgos sistémicos
España ha soportado bastante bien las medidas de endurecimiento financiero del BCE para combatir la inflación. Nuestro sector inmobiliario no parece tener grandes riesgos sistémicos. Las entidades bancaria significativas (EBS) en nuestro país cuentan con colchones de liquidez y mejoras en el ratio de capital. Las mejoras en la rentabilidad han reforzado la calidad de los activos bancarios.
El precio de la vivienda no ha disminuido a pesar del aumento de los tipos de interés y el descenso de las operaciones inmobiliarias.
El FMI constatar un alto nivel de resiliencia de nuestro sistema financiero inmobiliario. Se advierte una solida liquidez en los periodos de crisis y abundantes reservas de activos líquidos de buena calidad. No obstante aconseja políticas que permitan a la entidades bancarias reforzar sus colchones de capital, que son más bajos que otros en la zona euro, para poder satisfacer mejor la demanda de créditos ante riesgos de cola a la baja.
Los principales cambios se realizarán en materia de licencias de obras que serán sustituidas por simples declaraciones responsables de obra agilizándose así las tramitaciones en construcción.
La principal diferencia entre licencia y la declaración responsableradica en el momento en el que el solicitante puede ejecutar la obra o actividad para la que solicita el permiso: mientras que en el caso de la licencia el solicitante tiene que esperar a la resolución formal que le autorice a ejecutar la obra o a iniciar la actividad, basta la cumplimentación y presentación de la declaración responsable para dar inicio a la actividad solicitada.
No obstante, la Administración tiene la facultad de inspeccionar y verificar la legalidad de la actuación, otorgando al inspeccionado un plazo de 10 días para subsanar cualquier defecto documental o técnico.
Por lo tanto solamente con una declaración responsable podrá acometer obras de edificación con rapidez y sencillez técnica, así como realizar ampliaciones o reformas "que no produzcan una variación esencial" en el edificio.
Esta sustitución de las licencias por declaraciones responsables permitirá agilizar los trámites necesarios para el inicio de una obra o reforma.
El objetivo del legislador no es otra que reducir el tiempo medio de concesión de licencias de obras ya que actualmente se encuentra entre 12 y 18 meses, un plazo bastante extenso si queremos realizar obras menores o urgentes.
De igual manera la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid permitirá realizar obras menores, como pueden ser el cambio de las instalaciones eléctricas y de gas, o cambiar puertas o ventanas sin necesidad de obtener una licencia, ni presentar declaración responsable.
Por lo tanto, tras la entrada en vigor de la nueva Ley, solamente quedarán sujetos a licencia urbanística los "movimientos de tierra, las intervenciones en edificaciones protegidas, la división de terrenos, la tala de árboles y la ubicación de vivienda prefabricada". En estos casos, los sujetos afectados o, en su caso, sus asesores legales, deberán comprobar que la licencia de obra se ciñe a la legalidad, con un procedimiento mucho más exigente, descrito de forma minuciosa en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Los beneficiarios serán tanto particulares como empresarios y empresas.
Por su parte, los particulares podrán realizar en sus viviendas obras en un corto plazo y con tramitación sencilla.
Los empresarios y empresas podrán colocar elementos publicitarios o casetas prefabricadas sin necesidad de solicitar licencias, todo ello a través de la declaración responsable y constatándose, la cumplimentación de los requisitos técnicos y legales exigidos.
El sector más favorecido por estas medidas será el sector inmobiliario y de la construcción pues no hay que olvidar que la existencia de plazos extensos para la obtención de licencias afecta las empresas del sector.
La adjudicación de una vivienda heredada por varios copropietarios es más favorable desde el punto de vista fiscal mediante la extinción de condominio, es decir mediante un pacto entre los herederos , que a través de la venta entre ellos o a terceros.
Siempre será más rentable tratar con los copropietarios en términos de cesión que con compradores terceros ya que la extinción de condominio estaría exenta del pago de la plusvalía municipal y el IRPF de ganancia patrimonial por considerarse una transmisión y no una operación ordinaria de compraventa..
¿Por qué es mejor la extinción de condominio?
Los inversores inmobiliarios siempre estarán atentos a la posibilidad de adquirir un inmueble en manos de varios herederos ya que puede suponer el desembolso de menos fondos económicos . Pero la venta de un proindiviso o uno de los derechos sobre el pleno dominio a un tercero, supone una serie de gastos que hay que tener muy en cuenta.
Normalmente el proindiviso se da en casos de inmueble heredado por hermanos o ante la necesidad de liquidación de gananciales o privativos en caso de divorcios o rupturas en parejas de hecho. Llegar a un acuerdo siempre será más ventajoso fiscalmente ya que no se considerará que existe la transmisión de un patrimonio. Esto es así porque se considera que el condominio se extingue como una compensación al resto de copropietarios. La propiedad acaba siendo de un solo propietario. Si fueran dos o más los que compran al resto, no hablaríamos ya de extinción ya que el condominio seguiría existiendo y los impuestos serían los de una venta normal de cuotas indivisas.
Ventajas en la tributación inmobiliaria
Aunque la extinción de condominio está exenta de plusvalía (siempre que corresponda lo adjudicado con la cuota de titularidad) y exenta de IRPF por ganancia patrimonial, tendrá unos gastos de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor de lo que se cede en concepto de nueva escritura ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Será necesario, por lo tanto, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
En una venta a un copropietario o a un tercero, en caso de proindiviso, los impuestos serán los mismos que en una venta de pleno dominio. El vendedor tributara el IRPF de ganancia o pérdida patrimonial y el comprador pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
La ?cláusula Beckham? permite rebajar la factura fiscal para personas que se convierten en residentes fiscales en España, pagando el impuesto de no residente al 24% hasta los primeros 600.000? declarados del año en que se convierten en residentes fiscales hasta 5 años después.
El pago de impuestos por parte de personas físicas no residentes en España es un tema que causa confusión entre aquellos que deciden trasladarse en el país por distintas razones. Cabe destacar que las personas no residentes, es decir, aquellas que suelen vivir menos de 183 días al año en el país, no tienen residencia fiscal en España, por lo que solo deberán pagar un impuesto sobre las rentas y plusvalías obtenidas en España.
En este caso, el concepto de la declaración es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), cuyas tasas impositivas aplicables varían entre el 19% y el 24%, según su país de residencia y el tipo de ingresos. Raisa Venermo, socia fundadora de AvaLanding, firma especializada en movilidad internacional para empresas e inversores extranjeros que buscan abrir negocio en España, afirma que dicha declaración "incluye los ingresos obtenidos en España a través de actividades económicas, rentas de capital inmobiliario, posesión de una segunda residencia y pensiones".
En el ámbito de la propiedad de bienes inmobiliarios, más allá de estos aspectos, existen otros impuestos habituales que puede afectar a los no residentes, que varían en función de la Comunidad Autónoma en cuestión, como el Impuesto sobre el patrimonio de los activos ubicados en España con valor superior a los 700.000?, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Dependiendo del país de proveniencia, los mismos ingresos derivados de actividades en España deberán declararse en ambos países. "Para mitigar esta doble imposición, existen Convenios entre los Estados con los que se determina cuál de los dos países tiene la capacidad de exigir la declaración de la renta y qué tipos de impuestos máximos se deberán pagar", asegura Lourdes Santisteban, socia fundadora de AvaLanding.
La ?cláusula Beckham? para reducir la factura fiscal
Existen opciones dentro del marco legislativo vigente que permiten rebajar los impuestos a pagar para personas no residentes que se convierten en residentes fiscales en España. Es el caso de la denominada ?cláusula Beckham?, según la cual se puede optar por pagar el impuesto de no residente, que es de tipo fijo al 24%, en lugar del mismo impuesto para residentes, que es progresivo y puede llegar hasta alrededor del 45%, hasta los primeros 600.000? declarados del año en el que el individuo se convierte en residente fiscal hasta 5 años después.
Para aplicar dicha cláusula, son numerosos los requisitos que deben cumplirse y "generalmente se utiliza para empleados que se desplazan a España bajo un nuevo contrato de trabajo o con uno ya existente", señala Raisa Venermo. La ?cláusula Beckham? puede aplicarse también a los administradores de sociedades constituidas en España si no poseen más del 25% del dicha sociedad.
Otras formas de ahorrar en el pago de impuestos
Más allá de la ?cláusula Beckham?, existen otras formas para pagar menos impuestos siendo no residentes. La compra de viviendas con la intención de revenderlas después de remodelarlas puede justificar una reducción del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): "Dicha reducción, por ejemplo, en Cataluña supondría el pago por el ITP del 3%, en lugar del 10%", comenta Lourdes Santisteban.
En el caso de la adquisición de una propiedad de forma financiada y fraccionada con algún familiar, se puede reducir, e incluso eliminar, el Impuesto sobre el patrimonio y el Impuesto de sucesiones. Esta situación puede darse también si se realiza una actividad económica y existe una transmisión de la propiedad del negocio.
El INE en su estudio de marzo ha concluido que la compraventa de fincas rústicas ha llegado a números que no alcanzaba desde 2007, con una cifra total de transacciones del 16.378. Este dato es la quinta mejor cifra obtenida en un mes desde que se obtienen registros, incrementándose las previsiones durante los primeros meses hasta un total de 43.650 operaciones.
A pesar de no ser el activo inmobiliario con mayor peso dentro del sector, el propio mundo rural afirma el auge e impulso que está obteniendo. Este aumento de interés por las fincas rústicas viene provocado por la pandemia, la inestabilidad económica y la inflación. Ya no solo atienden a la rentabilidad de los negocios, sino también al disfrute y al ocio.
Esta tendencia se prevé que siga incrementando con el paso de los años. Uno de los motivos es por la alta rentabilidad de este activo que oscila el 5%, así como el precio atractivo del suelo rústico o los cultivos ecológicos y la sostenibilidades.
Además, los suelos rústicos ofrecen múltiples usos para sus compradores. Las más habituales son las agrícolas, la caza, de recreo o las ganaderas. Y dentro de estas, existe una clasificación de fincas entre las que destacan los viñedos, las hípicas o los olivares.
La adquisición de fincas rústicas puede aportar una simple satisfacción a la persona propietaria, pero también se puede recoger una elevada rentabilidad, debido a que se pueden transformar en fuertes industrias: viñedo con bodega o un olivar donde se produzca aceite a través de su almazara.
Dentro del incremento de la inversión, hay un alto porcentaje atraído por los huertos solares en los que poder producir hidrógeno ecológico y energías renovables. El arrendamiento de estos suelos está aportando rentas de 2.000 euros por hectárea. Un incremento de la rentabilidad que causa un aumento del valor de la finca.
La resiliencia es otro de los factores que ha provocado que en plena crisis, incrementa el interés y la inversión en los suelos rústicos. Esto unido a la alimentación como primera necesidad y a los altos números de exportación de España están causando el aumento de las empresas agrícolas y el crecimiento de cooperativas dentro del mercado internacional.
La finca de recreo, la finca rústica más atractiva en el mercado
Dentro de las fincas rústicas, las de recreo se posicionan como el activo que más interés obtiene, ya que los compradores desean un terreno amplio con espacios verdes.
Cabe destacar que hay que distinguir entre el particular y el inversor, ya que el segundo buscará la rentabilidad del suelo y su explotación con unos precios asequibles, una alternativa atractiva al resto de negocios. En este tipo de suelos, se podrá crear compañías de placas fotovoltaicas, explotación agrícola, agroindustrial o ganadera o para negocios de celebraciones o compañías hoteleras.
En cambio, los particulares prefieren suelos donde encontrar una segunda residencia con espacio para animales y disfrutar del mundo rural. En general, suelen ser fincas que se encuentren a menos de una hora del mundo urbano.
Características de los compradores
Los compradores fundamentalmente suelen ser personas interesadas por el mundo rural, dentro de una franja de edad de 40 y 50 años, con un medio-alto poder económico que busca disfrutar de su familia en naturaleza o crear una empresa.
La gran cantidad de fondos para el mundo agroalimentario, así como de fuertes corporaciones están buscando incrementar la producción, diversificar el cultivo o aumentar los mercados.
Por otro lado, los vendedores son personas que han heredado las fincas y con poco interés en disfrutar de ellas, así como de mantenerlas.
Comunidades con mayor índice de ventas
Entre las Comunidades Autónomas, el INE detalla que en marzo las tres primeras comunidades con mayor compra-venta de viviendas son Castilla y León con 2.637 fincas, Andalucía con 2.532 y Castilla-La Mancha con 2.259 fincas. En cambio, Madrid se posiciona la última con una cifra de 249 unidades. A pesar de ello, numerosos compradores de Madrid se apropian de fincas que se encuentren cerca de la comunidad en ciudades como Toledo o Segovia.
En lo que llevamos de año, las tres comunidades con mayor porcentaje en marzo también son las que más ventas de fincas han obtenido en 2022, continuando el mismo orden. Dentro de Andalucía, Sevilla, Huelva y Cádiz son las provincias con mayor número de activos.
Según el análisis que hace Financial Times sobre el mercado inmobiliario , basado en la opinión de los expertos inmobiliarios y los datos proporcionados por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), parece que la crisis inmobiliaria que hemos venido padeciendo en los últimos años en el sector está llegando a su fin en 2024.
Se confirma que los precios de la vivienda han empezado a crecer en la gran mayoría de los países y ya en el 3er trimestre de 2023 subieron un 2,1%. Esta regulación necesaria de los precios de la vivienda viene de las expectativas de que los bancos centrales bajarán los costes del endeudamiento tras el aumento soportado durante años de los tipos de interés para combatir la inflación. La caída en la oferta de viviendas en venta es otro de los factores que han hecho subir los precios y desinflado la burbuja, situándonos en una situación mucho más real.
Correcciones de los precios de la vivienda en los principales países
Incluso en países como Suecia , Alemania o Dinamarca donde el sector del alquiler es más poderoso se prevé que los precios de la vivienda empiecen a subir. Igual ocurrirá en otros como Reino Unido, Canadá y Australia en los que además la limitación a los extranjeros de la compra de viviendas había tensionado en sector.
En EEUU el crecimiento económico y laboral permitió una subida de los precios de la vivienda de un 5% ya desde 2022. Sin embargo Alemania con un gran mercado de alquiler y gran sobrevaloración inmobiliaria sufrió una recesión en los precios del 10,2% en 2023. En Corea los precios de la vivienda se estabilizan y suben en Australia y Nueva Zelanda .En la UE los precios subieron un 0,8% en septiembre compensando la subida sufrida a principios de 2023 del 1%.
En general la caída que se esperaba no fue tan fuerte quizás tapada por la alta inflación que hemos venido sufriendo. Ni siquiera la pandemia pudo evitar grandes ganancias en el sector inmobiliario de países como EEUU, Australia y el Reino Unido cuyas correcciones en los precios no impidieron el dinamismo inmobiliario.
China , sin embargo, que sufre una gran crisis económica y una baja demanda de inversión, no ha podido evitar la caída de los precios de la vivienda , que se ha situado en un 7% entre 2022 y 2023.
Desde hace cuatro décadas en España se ha extendido el término popular "okupación", el cual hace referencia de forma coloquial a la ocupación ilegal, delito de usurpación regulado en el artículo 245.2 del código penal, en el que se detalla la ocupación de un inmueble o vivienda que no constituyan morada, es decir, la residencia habitual.
No obstante, cuando hablamos de ocupación también se puede dar otro contexto para los propietarios, este es el caso de los inquilinos que están viviendo en un inmueble en régimen de alquiler con todo en orden y en determinado momento dejan de pagar, pero deciden por diferentes causas, quedarse en el inmueble, a esto se le conoce como la "inquiocupación".
Según el último estudio elaborado por Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), XIII Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos, en el año 2020 la morosidad en España aumentó un 66,19%, en comparación al 2019, siendo Asturias, Navarra y Ceuta las comunidades autónomas con menor aumento con un 21,77%, 24,46% y 26,68% respectivamente y Murcia, Madrid y Cataluña las que registraron aumentos de hasta el 93,65%, 80,71% y 80,05% respectivamente. Asimismo, la deuda por impago se sitúa de media en los 6.372,60 euros, siendo Zamora, Soria y Ávila las provincias con la deuda media más baja y Barcelona, Madrid y Guipúzcoa con la más alta. Dicha radiografía nos acerca a una realidad económica en la que muchas familias se han enfrentado desde la pandemia a un contexto de inflación en el que los precios de los alimentos, de la gasolina y de la electricidad no dejaban de subir y en algunos momentos han encontrado dificultades para realizar ciertos pagos.
Para evitar estas situaciones completamente perjudiciales para los propietarios, Finaer, multinacional de garantías de alquiler, te explica cómo prevenir o limitar las consecuencias de un impago y qué acciones tomar en caso de sufrir una inquiocupación.
La recomendación más importante para cualquier propietario sería: no pongas en riesgo tu patrimonio y confía la garantía de cobrar tus rentas a una empresa especializada en garantizar el alquiler con experiencia acreditada en la gestión del impago y la recuperación del inmueble. En caso de retraso, comunícalo a la empresa de tu elección desde el primer día, no esperes ni negocies directamente con el inquilino, ya que esto no suele dar resultados y es un tiempo perdido muy valioso en caso de que sea necesario emprender alguna acción judicial.
Sin embargo, en caso de no tener contratada una empresa que te garantice tus rentas en caso de impago, te damos 5 recomendaciones a seguir:
No acordar ningún contrato o condición de forma verbal y de ser posible registra tu contrato ante el organismo autonómico correspondiente: Es una norma básica en el mundo legal, pero a veces se nos olvida que las formalizaciones son esenciales en cualquier ámbito.
Una buena redacción del contrato de alquiler es muy importante, ya que es una manera de prevenir posibles problemas, estableciendo normas claras y ajustadas a derecho, así como cauces oficiales de comunicación entre las partes para tratar cualquier cuestión relativa al contrato de arrendamiento, como nº de teléfono o correo electrónico, entre otras cuestiones.
En caso de impago como debemos actuar:
Nunca entres por la fuerza en tu vivienda ni te tomes la justicia por tu cuenta: A veces podemos pensar que tomar alguna medida molesta puede solucionar las cosas y la realidad muestra que en estos casos empeora y dificulta la situación. Los propietarios no pueden ni deben realizar un cambio de cerradura, ni acceder al interior y vaciar la casa, ni echar a los inquilinos que no pagan, estas acciones pueden tener consecuencias penales para los propietarios, quienes pueden caer en un delito de allanamiento o de coacción.
Si no tienes contratada una empresa que te garantice el pago de la renta y te gestione el impago; busca asesoramiento legal con alguna de ellas. En el mercado español hay diferentes opciones y te sabrán guiar durante el proceso de negociación, demanda o desahucio por incumplimiento del contrato si es necesario. Cada procedimiento tiene sus fases, documentación asociada y plazos y, por ello, contar con profesionales expertos en la materia es fundamental.
Si vas a llegar a un acuerdo de pago con tu inquilino, que sea por escrito. Todos podemos tener imprevistos y desbarajustes a final de mes. Muchas veces se llega al impago por situaciones ajenas al inquilino que le han llevado a no poder hacer frente a la cuota de forma puntual. No obstante, según datos internos de Finaer, "el 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia"; lo que nos indica que la predisposición general de los inquilinos es siempre positiva y que la mayoría de veces se puede llegar a buen entendimiento aplazando la deuda en el tiempo o tomando otras medidas conciliadoras, pero es imprescindible que estos acuerdos queden por escrito.
Para Jesús Pérez Amair, Director Comercial de Finaer, "Cuando se produce un impago hay que buscar la vía más rápida y sencilla, siempre salvaguardando los intereses de todas las partes. Muchas veces la solución a ese problema puntual parte de una necesidad y se puede solventar sin tener que recurrir al ámbito legal. El 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia. Por ello, es importante que las personas conozcan que hay nuevas soluciones en el mercado inmobiliario que permiten delegar toda la gestión del impago del alquiler a los profesionales expertos en la materia, que velan por los intereses del propietario sin dejar de brindar facilidades al inquilino".
Sobre Finaer
Finaer es una multinacional de Garantías de Alquiler, que cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector, más de 12.000 inmobiliarias que operan a nivel global y más de 200.000 garantías gestionadas. Finaer garantiza el alquiler de viviendas, habitaciones, locales y oficinas, y brinda un respaldo total al propietario, garantizando el cobro de su renta sin límite y sin demora.
Muchas personas interesadas en adquirir vivienda durante los últimos meses se han encontrado con esta norma por lo que el Gobierno decidió poner fin a dicho artículo poniéndolo a merced de la Ley 8/2021 publicada el 2 de junio por el que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
Dicha norma publicada en el BOE dice así: "se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".
La mayoría de los compradores que se encontraban con dicho artículo 28 solían cancelar las transacciones de compraventa por el riesgo que entrañaba dado que si en ese periodo de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, no podían negarse a devolverla. Y en este caso el comprador se quedaba con el pago de la hipoteca.
Ese riesgo no sólo echaba para atrás a compradores y bancos, conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldaba las hipotecasconcedidas, de ahí que muchas entidades se negasen a dar financiación para estos casos.
Aunque en España esté finalizando el impulso del sector inmobiliario, en otros países se siguen experimentando subidas en el precio de la vivienda de la financiación perjudicando tanto a propietarios como a compradores.
A medida que las entidades bancarias aprueban subidas de los tipos de interés, el porcentaje de compradores decae. Por lo tanto, el precio de la vivienda disminuye. En cambio, aquellos consumidores que contrataron una hipoteca en los años donde los tipos se encontraban en zona negativa, ahora deben hacer frente a deudas elevadas.
Este debilitamiento del mercado inmobiliario causará una pérdida del poder adquisitivo de las familias, así como efectos negativos en la economía mundial.
A pesar de estos datos, la agencia Bloomberg señala que la situación actual no llega a los niveles drásticos que se alcanzó en la crisis de 2008. La caída del sector inmobiliario es parte de la estrategia de las entidades bancarias que esperan reducir la inflación sin perjudicar a los consumidores ni causar una recesión.
En países como Canadá o Australia, el coste de los inmuebles sufren caídas de hasta dos dígitos. Una señal para el sector económica del comienzo de la recesión. Una recesión que no empezarán a notar el sector inmobiliario hasta los años 2023 y 2024 cuando comiencen a manifestarse los efectos de los elevados incrementos de los tipos de interés.
Un encarecimiento de los préstamos hipotecarios incide de numerosas formas al sector económico. Las familias con hipotecas elevadas reducirán su gasto. Las hipotecas encarecidas alejarán a los compradores de actuar en el mercado, causando una caída de la oferta y de los precios.
Las medidas del BCE afectarán en gran medida a España
A pesar de la situación actual general, los efectos de la subida del precio del dinero son variados dependiendo del país. Por un lado, la mayoría de la población estadounidense se ha decantado por hipotecas fijas con un plazo de 30 años. En cambio, los préstamos de tipo variable solamente han compuesto el 7% del total contratado. En el caso de otros países, el tipo fijo tiene una duración de un único año y después de este, pasan a ser préstamos variables.
España, por ejemplo, es uno de los países que más sufrirá las modificaciones monetarias impulsadas por el BCE. Esto se debe al protagonismo de las hipotecas variable y al elevado precio medio sobre la renta disponible mensual.
Debilitamiento del sector inmobiliario neozelandés impulsado en pandemia
Por el contrario, existen países donde la mayoría de los préstamos hipotecarios se actualizan inminentemente. Es el caso de Nueva Zelanda donde el 55% de la deuda pendiente de los préstamos hipotecarios residenciales pertenecen a un tipo variable o uno fijo el cual se tiene que actualizar en el año con un plazo máximo en julio del próximo año.
Continuando con el caso de Nueva Zelanda, el país experimentó un incremento de los costes del 30% en el año 2021. A pesar de ello, es un claro ejemplo de impulso inmobiliario pandémico que más adelante se debilitaría. La entidad financiera central incrementó los tipos de interés hasta siete ocasiones en lo que llevamos de año. De la misma forma, en el pasado julio los inmuebles vieron sus precios reducidos hasta un 11% después de registrar precios máximos a finales de 2021. Una bajada que el sector económico no descarta que alcance el 20%.
Subvenciones a hipotecados en Polonia y Corea del Sur
Ante la complicada situación causada por las hipotecas, algunos países han aprobado medidas para solventar la situación de los hipotecados. Corea del Sur es uno de esos países. El gobierno coreano aprobó un fondo de 290 millones de dólares destinado a subvenciones para disminuir el porcentaje de familias con préstamos variables.
Otro de los países que han ayudado a los hipotecados es Polonia, donde los hogares han visto duplicado sus facturas mensuales debido al incremento de los tipos de interés. A comienzos de 2022, el gobierno aprobó una moratoria durante 8 meses. De esta forma, se frenaron los beneficios económicos de las entidades bancarias, las cuales tuvieron que llevar a cabo provisiones por una cifra total de 2.780 millones de dólares.
En el caso de China, se está experimentando una crisis inmobiliaria cada vez más pronunciada. Una crisis originada por la elevada tasa de impagos de prestatarios y promotoras que paralizan los cobros de préstamos para inmuebles pendientes de construcción. Una situación que también se está originando en otros países.
Hasta en los países que gozaban de una gran fortaleza de su mercado inmobiliario como Suecia, los inmuebles han sufrido una caída del 8% de sus precios, la cual apuntan de que puede llegar a alcanzar el 15%.
La recesión llega a su nivel máximo en Reino Unido
Si nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión, que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023.
Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos que compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario.
En cambio, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023, a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores.
En primer lugar para estar inscrito en un fichero de morosos la Ley exige una serie de requisitos:
Existencia previa de una deuda cierta, vencida y exigible, que haya resultado impagada.
Que se haya practicado un requerimiento previo al deudor.
Que el acreedor o quien actúe por su cuenta e interés (despachos de abogados, gestores de cobro), se asegure de que concurren todos los requisitos, en el momento de notificar los datos adversos al responsable del fichero común.
El límite máximo de la deuda tiene que ser de máximo 5 años desde la fecha de vencimiento de la obligación de pago.
La Ley impone la obligación a la empresa que inscribe la deuda notificar, en el plazo de 30 días, la inscripción en el fichero de morosos.
Para salir de un fichero de morosos existen varias opciones;
La primera y más lógica es pagando la deuda y acreditando al fichero la justificación del pago realizado.
Existen otras posibilidades cuando;
La fecha de vencimiento de la obligación de pago de la deuda sea de una antigüedad máxima a los 5 años.
Pueda demostrar la inexistencia de la deuda.
La deuda se encuentre prescrita.
La deuda este siendo discutida en tribunales o ante órganos administrativos.
La deuda es incierta, dudosa, no pacífica o sometida a litigio.
En el caso de un error en el que la deuda no sea cierta y no hayan eliminado los datos en el fichero de morosos ¿Se puede reclamar indemnización? La respuesta es sí, mediante demanda en la jurisdicción civil, contra la entidad acreedora, contra la Entidad Responsable del Fichero, o contra las dos. A la primera por inclusión indebida y a la segunda por no haber cancelado los datos tras haberle participado el error cometido, y no haber sido suficientemente diligente en la verificación del crédito.
La Ley Orgánica de Protección de datos es clara al respecto e indica que si como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley, el ciudadano sufre daño o lesión en sus bienes o derechos, tendrá derecho a ser indemnizado, máxime cuando es un derecho fundamental, como es el derecho al honor, el que se ve menoscabado mediante esta conducta.
El Consejo de Ministros ha culminado algunos puntos de la reforma de la ley hipotecaria con algunas novedades para que se facilite el proceso de contratación de estos créditos a partir del 16 de junio. Día, en el que entrará en vigor la nueva normativa que afectará a quienes se hipotequen desde ese momento.
El reglamento aprobado por el Gobierno obliga a la banca una ficha de información precontractual, así como de advertencias estandarizadas.
La entidad tendrá que incluir la información exigida por la ley para que el cliente pueda visualizar de forma clara las condiciones, al tiempo que pueda compararlas con otras ofertas, si así lo desea.
La ley establecerá cuál es la información que el banco deberá remitir a los hipotecadosde forma periódica, una vez entrado en vigor el crédito. Las entidades tendrán que enviar «un documento de liquidación» en el que figuren: el tipo de interés aplicado al préstamo como el que se vaya a calcular para el periodo siguiente; las comisiones abonadas, con su concepto, base y el periodo de devengo; cualquier otro gasto vinculado a la hipoteca; y «cuantos antecedentes sean precisos» para que el cliente pueda comprobar que la liquidación efectuada es la correcta. El banco remitirá este documento durante el mes de enero de cada año.
El reglamento concreta que la entidad tiene que informar a los hipotecados sobre los cambios en las condiciones del préstamo, si corresponde la revisión del tipo de interés con al menos 15 días de antelación antes de que cumpla el plazo establecido en el crédito para proceder a esa revisión.
La norma regula:
Las reglas de publicidad de las actividades bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario.
Los términos de la información de los préstamos en moneda extranjera y los requisitos mínimos de conocimientos y competencias exigibles al personal y directivos de los prestamistas de crédito, incluidos los bancos.
Medidas que garantizan el mantenimiento de la protección de los titulares de hipotecas inversas.
Con la aprobación de este decreto se pone fin al largo proceso de tramitación de la reforma hipotecaria.
La ley hipotecaria introduce mejoras para la protección del ciudadano:
? Prohibición de las cláusulas suelo.
? La reducción de los intereses de demora.
? La extensión del código de buenas prácticas o alternativas a los desahucios.
En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria residencial oscilará entre el 3% y el 8% en 2023.
El precio medio de la vivienda en España va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Los salarios no han aumentado en proporción a la inflación y el encarecimiento de la vida, lo que hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos, que van a poder pagar menos por los mismos pisos.
FIABCI España prevé un equilibrio entre oferta y demanda de la inversión inmobiliaria que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado.
Cambio de ciclo ligado
Un cambio de ciclo ligado al retroceso de la demanda inmobiliaria de la inversión inmobiliaria por la inflación y el encarecimiento de la vida que esta conlleva. En este sentido, las previsiones de FIABCI España para este año son positivas, especialmente para la segunda mitad del 2023. Pese al entorno macroeconómico convulso, la organización prevé un "equilibrio entre oferta y demanda que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado".
En este contexto, según el análisis de la entidad, el precio medio de la vivienda en el país va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Por un lado, los salarios no han aumentado en proporción a la inflación; por otro, el encarecimiento de la vida y el aumento de los tipos de interés hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos. Es decir, van a poder pagar menos por los mismos pisos, lo que se va a traducir en una corrección lógica a la baja del mercado en lo que respecta a los precios para poder dar salida a las viviendas en venta y encontrar un comprador.
Buen momento para la comprar y rentabilidades de hasta el 8%
"Analizar el buen momento para la adquisición de una residencia depende de las necesidades de cada caso y, sobre todo, de la ubicación. Si bien hay regiones en las que es muy difícil encontrar lo que se busca, pues estamos en un momento de falta de oferta, quien prefiera esperar se expone a perder oportunidades de compra que difícilmente van a volver, por lo que aconsejo a los compradores que en vez de esperar, negocien", asegura Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España.
"Invertir en ladrillo siempre ha sido interesante y seguro, pero todavía más en momentos como el actual, especialmente en aquellos casogestios en los que no haga falta financiación para la adquisición del inmueble. En el segmento residencial las zonas con menor demanda siguen siendo las más rentables debido a sus precios de compra más competitivos, alcanzándose rentabilidades de hasta el 8%. En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados, y las rentabilidades no pasan del 3-4%", indica la experta.
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA) en informe, tacha las reformas del Plan de Recuperación del gobierno de "muy decepcionantes", debido a la utilización en exceso de medidas precipitadas y urgentes que hacen disminuir la calidad del plan. La crítica se centra en concreto en la Ley de la Vivienda en vigor desde el pasado de 26 Mayo
La nueva Ley de la vivienda, en su afán por paliar la escases de oferta con estas medidas puede ser contraproducente ya que reduce la rentabilidad creando un clima de riesgo en el sector.
Límites a los precios de alquiler
Según el informe de FEDEA un claro ejemplo de lo dicho son las medidas de control del alquiler en las llamadas zonas "tensionadas", catalogadas así por la CCAA y administraciones locales. En contra de la LAU , ahora la renta de arrendamiento de los nuevos contratos solo podrá aumentarse en función de una clausula de actualización del contrato anterior siempre que hablemos de zonas tensionadas.
En casos de rehabilitación o mejora de la vivienda en los 5 últimos años la renta tendrá un margen de incremento del 10% máximo. También se establece un límite en las rentas de alquiler de viviendas de grandes tenedores o personas jurídicas, o viviendas que lleven más de 5 años sin alquilar. Estos límites vendrán marcados por uníndice de precios de referencia.
Estas medidas , en opinión de Fedea, lejos de aliviar, empeoran el problema de la escasez de oferta inmobiliaria que padece nuestro país.
El derecho a la vivienda de la Constitución
La nueva Ley, en su contenido referido al derecho a la vivienda que impone la Constitución no acaba de concretar demasiado y añade cuestiones delicadas que podría ser problemáticas como "los deberes asociados a la propiedad de la vivienda para asegurar su función social". Se corre el peligro de aumentar la inseguridad jurídica que ya sufren los propietarios y de esta manera afectar a algo tan importante y crucial como la inversión.
Algunas medidas mal planteadas del Plan de Recuperación Económico
Como ejemplos a lo decepcionante del Plan de Recuperación, Fedea en su informe, muestra las consecuencias de algunas de las medidas peor planteadas de la reforma:
Reforma del Sistema Público de Pensiones
La reforma del sistema público de pensiones que debería garantizar la sostenibilidad financiera , lejos de ello, tendrá en efecto contrario: supondrá una fuerte presión al alza sobre el gasto sin que se prevean a su vez unas medidas compensatorias.
A pesar de la subida de las cotizaciones sociales prevista con la nueva clausula del (Mecanismo de Equidad Intergeneracional (MEI), FEDEA pronostica un aumento muy fuerte del déficit del sistema de pensiones que en el futuro absorberá gran parte de los ingresos tributarios.
Innovaciones en el Estatuto Básico del Empleado Público
Estás reformas deberían mejorar el funcionamiento de la administración pública ya que supondrían una profesionalización de sus cargos directivos y una mejora en la incentivación del desempeño personal pero según FEDEA: "los avances son excesivamente tímidos, desvirtuándose, por ejemplo, el papel de las nuevas evaluaciones de desempeño a la vez que se introducen nuevos elementos de rigidez que tendrán efectos contrarios a los supuestamente buscados, como la exigencia de pactar por adelantado con los sindicatos cuestiones clave para el buen funcionamiento de las administraciones".
El Proyecto de Ley de Familias; algo de mayor interés
Se actualiza la idea de familia adecuándolo a la cambiante realidad social y las tradicionales ayudas a familias numerosas o parejas casadas se amplía a otros beneficiarios.
FEDEA , no obstante, opina sobre el Proyecto de Ley de Familia: "se alarga innecesariamente con un voluntarioso catálogo de buenos propósitos que en muchos casos carecen de contenido o resultan redundantes por tratarse de derechos ya garantizados en otras normas vigentes".
4. Una Ley vivienda contraproducente Una ley de vivienda contraproducente Tras casi un año de parálisis, el Gobierno ha reactivado la tramitación del proyecto de ley de vivienda mediante un acuerdo con varios de sus aliados parlamentarios habituales para aprobar el texto con rapidez. El acuerdo introdujo algunos cambios significativos en el contenido del texto que en general lo han empeorado (véase el Recuadro 2), aunque sin cambiar sus grandes líneas, ya bien definidas en el anteproyecto. Este último fue comentado en Nasarre (2022) y en el Boletín no. 15 (de la Fuente, 2022c, pp. 17-19). Esta sección se basa en de la Fuente (2023e), donde se analiza en mayor detalle el texto resultante del acuerdo y finalmente aprobado sin cambios significativos como Ley 12/2023, de 24 de mayo (BOE, 2023g), justo antes de la disolución de las Cortes.
La nueva norma busca dar contenido al "derecho a la vivienda" y establecer una regulación homogénea en toda España de los objetivos e instrumentos esenciales de las políticas públicas de vivienda, así como del derecho de propiedad de la vivienda, que se considera limitado por la función social de ésta. Aunque una cierta sistematización de las bases generales de la política de vivienda puede ser de cierta utilidad para ordenar en alguna medida la abundante legislación autonómica sobre el tema, el esfuerzo por avanzar hacia un "derecho efectivo" a la vivienda resulta fallido e incluso contraproducente en la medida en que, ignorando las lecciones de 8 nuestra historia no tan lejana y de la teoría económica,2 el texto apuesta por algunos instrumentos de política que sólo agravarán la insuficiencia de la oferta de vivienda en alquiler. El mismo efecto tendrá el debilitamiento de los derechos de propiedad sobre ciertos bienes inmuebles que se desprende de la nueva ley. Recuadro 2: Cambios con respecto al anteproyecto
________________________________________________________________________ Recuadro 2: Cambios con respecto al anteproyecto ______________________________________________________________________ - Definición de "gran tenedor." En principio se mantiene el mismo criterio que en el anteproyecto, exigiéndose la propiedad de un mínimo de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, pero ahora se añade la posibilidad de reducirlo a 5 inmuebles que estén ubicados en una misma zona tensionada, si así lo disponen las CCAA (art. 3k) - Zonas de mercado residencial tensionado (art. 18). Se suavizan los requisitos para la declaración de tales zonas. En particular, bastará con que se cumpla una de las siguientes condiciones (en lugar de ambas como exigía el anteproyecto): i) que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler, más los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona, y ii) que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya crecido más de tres puntos (cinco en el anteproyecto) por encima del IPC de la CCAA en términos del crecimiento acumulado durante los últimos cinco años. ? Objetivo de tamaño para el parque de vivienda social (Disposición transitoria segunda). Salvo que las administraciones territoriales competentes decidan otra cosa antes de un año, se establecerá como referencia general el objetivo de alcanzar en el plazo de 20 años un parque mínimo de viviendas sociales del 20% del total de hogares residentes en aquellos municipios en los que se hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado. - Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler de vivienda. (Disposición Final (DF) 5ter): En 2023 se utiliza como tope la variación anual del índice de garantía de competitividad, esto es, el 2%.3 En 2024, el límite será del 3%. - Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. (DF1.cinco) Para evitar "crecimientos desproporcionados" de los alquileres, el INE definirá un nuevo índice de referencia que se utilizará a estos efectos comenzando en 2025. - Reserva de suelo (DF4). Se modifica el art. 20.1 de la ley del suelo (RD Legislativo 7/2015) para elevar la reserva mínima de suelo para vivienda de protección pública (desde el 30) hasta el 40% en el suelo rural de nueva urbanización y (desde el 10 hasta) el 20% para el suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma. ________________________________________________________________________
El art. 8.a de la ley reitera la disposición constitucional en la que se establece el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.4 De acuerdo con la Constitución y con la propia ley, sin embargo, no se trata de un derecho bien delimitado y directamente exigible, sino de algo que entraría en el ámbito de los llamados principios rectores que han de guiar la actuación de los poderes públicos. Esto es, con la nueva ley o sin ella, ningún ciudadano puede exigir a las administraciones públicas que le faciliten una vivienda de ciertas características en un plazo determinado y a un precio inferior a un porcentaje dado de sus ingresos, pero tales administraciones están obligadas a trabajar para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, y especialmente de las personas con menos recursos. Así, de acuerdo con el propio art. 8 del texto, el derecho a la vivienda habrá de ejercerse en los términos dispuestos por la propia ley y se concretará fundamentalmente en el derecho de los ciudadanos a inscribirse como demandantes de vivienda protegida y de acceder, en su caso y de acuerdo con la normativa relevante, a las prestaciones, programas y ayudas públicas en materia de vivienda que puedan establecerse.
El grueso del texto se dedica a regular las políticas públicas que deben hacer efectivo el derecho a la vivienda. Estas políticas han de favorecer el acceso a la vivienda de las personas más vulnerables, especialmente si tienen menores a cargo, y de facilitar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles y pueden instrumentarse mediante la creación y gestión de parques públicos de vivienda, ayudas y subvenciones al alquiler, compra o rehabilitación de viviendas, incentivos fiscales y medidas de colaboración con entidades privadas o entre administraciones públicas, incluyendo la cofinanciación por el Estado de los planes autonómicos de vivienda. Entre otras cosas, se regula el régimen básico de los parques públicos de vivienda, la vivienda protegida y la vivienda incentivada. La vivienda protegida debe destinarse a vivienda habitual de personas que no cuenten con otra vivienda o tengan ingresos superiores a un determinado umbral y habrá de asignarse mediante un procedimiento transparente de acuerdo con criterios objetivos. Se prohíbe la enajenación del parque público de vivienda social y la descalificación de la vivienda protegida para su venta o alquiler a precio libre durante un período mínimo de 30 años con el fin de favorecer la creación y mantenimiento de un parque suficiente de viviendas públicas o protegidas. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, que contará con beneficios fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada a residencia habitual de personas de renta baja a precios asequibles. Como se afirma en el preámbulo de la ley y en su artículo segundo, un objetivo central de la política pública de vivienda ha de ser el de "favorecer la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda, que responda a la demanda existente y permita el equilibrio del mercado" (BOE, 2023g, p. 71.485). Con este fin, el texto apuesta por potenciar los parques públicos de vivienda en alquiler, por mantener y reestructurar en parte los incentivos fiscales a la puesta en alquiler de la vivienda privada y por desincentivar el mantenimiento de viviendas desocupadas mediante la imposición de recargos sobre el IBI. Con ciertos problemas y limitaciones, cabe esperar que estas medidas ayuden a aliviar en algún grado el acuciante problema de escasez de vivienda que padecemos en ciertas áreas.
En Inmonews.es ya hemos hablado de lo que es un embudo de ventas inmobiliario, la forma que una empresa tiene de planear y establecer los procesos para contactar con diferentes usuarios y conseguir los diferentes objetivos de venta.
En el sector inmobiliario un embudo de venta es algo más complejo que en otros sectores, porque hay que tener en cuenta diferentes aspectos de venta, como el económico, el social y los personales. Cada cliente es un mundo, y acertar en una venta aplicando un embudo de ventas inmobiliario es una labor compleja.
También los nuevos tiempos cambian las cosas, ya que antes un cliente acudía directamente a la oficina de la Agencia inmobiliaria, pero actualmente el primer contacto lo tiene a través de la web inmobiliaria.
Hagamos un repaso de las diferentes fases del embudo de ventas inmobiliario.
Atracción de los clientes
La primera impresión es la que cuenta, y en esta primera fase es donde hay que atraer al cliente.
La publicidad y el marketing inmobiliario hacen un papel muy importante en esta fase, ya que el primer contacto que un cliente tiene con una agencia inmobiliaria es a través de internet, de la web inmobiliaria, de los portales inmobiliarios.
Los clientes tienen a su disposición cualquier tipo de información de una vivienda y/o de la agencia inmobiliaria, una información continua, por lo que hay que ser cuidadosos con el marketing y la publicidad que hacemos de nuestra agencia.
La visibilidad en internet es algo muy importante, y ser atractivos mucho más, ya que de nuestra imagen va a depender que un cliente se sienta atraído por nuestra agencia, por otra, o por ninguna.
En esta etapa, hay que seguir una estrategia de marca, es decir, poner en valor todo el potencial de la agencia inmobiliaria, de los servicios que ofrezcamos, cómo los ofrecemos, de los logros, de la interacción con clientes satisfechos,? y hacerlo visible con la ayuda del marketing inmobiliario, contenidos en redes sociales, blog inmobiliario, publicidad en Google Ads y redes sociales, etc.
Al fin y al cabo, se trata de llamar la atención del usuario, y atraerlo a nuestra oficina. El primer contacto debe ser determinante.
Interacción
Una vez que el cliente ha "aterrizado" en nuestra agencia, el siguiente paso es la interacción con dicho cliente. Y en la actualidad, el agente inmobiliario actúa mucho más como un asesor inmobiliario que oriente al cliente hacia lo que busca y lo que mejor le convenga.
Esta interacción debe ser de confianza con el cliente y de respeto, pero siempre haciendo que el cliente se sienta a gusto. Al cliente hay que dedicarle el tiempo que necesite, y acompañarlo en todo el proceso de compra, para que se sienta arropado y seguro de lo que hace.
Una estrategia para consolidar una interacción con el cliente, es el email marketing inmobiliario, haciendo un envío de emails adecuados a aquellos clientes que puedan estar interesados en un servicio especial.
De esta forma, seguiremos estando presentes en el cliente, ya que recordará que tiene algo pendiente con nosotros, y cuando le haga falta, puede recurrir a nosotros. Lo que conseguimos es estar en la mente del cliente.
Conversión
La conversión es la siguiente fase en el embudo de ventas inmobiliario, y se trata de la acción que ejerce el cliente al ponerse en contacto con nosotros tras recibir nuestra información.
Los clientes que no responden a nuestros emails, o no se ponen en contacto con nosotros, no han efectuado la conversión, por tanto siguen en la fase de Interacción.
Esta fase es la que todo agente inmobiliario espera, porque es la fase en la que el cliente se decide a contratar nuestros servicios.
Fidelización
Aunque en el sector inmobiliario pueda parecer que esta fase no es del todo importante, sí lo es. Muchos agentes caen en el error de una vez cierran una venta, se despreocupan del cliente.
Pero no hay que abandonar a un cliente una vez efectúe su compra, venta o alquiler, o haga uso de cualquier servicio que le ofrezcamos. Esos clientes, pueden volver a serlo en cualquier otro momento futuro para cualquier otra cosa.
Hay que fidelizar a esos clientes, para que en un futuro, ya sea próximo o más lejano, nos puedan tener en cuenta y recurran a nosotros.
Un cliente satisfecho, y con buenas referencias, será idóneo para próximas compras, e ideal para una publicidad gratuita, lo que llamamos coloquialmente el "boca a boca".
El embudo de ventas en el marketing inmobiliario
Para poder orientas a los usuarios al embudo de ventas inmobiliario, es necesario administrar las distintas estrategias de marketing que podemos desarrollar desde nuestra agencia inmobiliaria.
Es inteligente mostrar a todos el tipo de interacción que tenemos con nuestros clientes, ya que ello hará que el resto de usuarios se puedan sentir atraídos, y además, mostrar todos los servicios que desempeñamos, para dar más credibilidad a nuestro trabajo.
El embudo de ventas inmobiliario servirá para filtrar mejor a los clientes más potenciales y ahorrarnos más tiempo, ya que trabajaremos directamente con los clientes que estén interesados en nuestros servicios.
El email marketing es una de las estrategias más importantes y consolidadas dentro del embudo de ventas inmobiliario, y por ello debemos crear newsletters orientadas solo a esos clientes potenciales, y no caeremos en un desperdicio de envío de emails.
Cómo realizar un embudo de ventas inmobiliario
Cada agencia puede seguir los pasos que considere oportunos para establecer su propio embudo de ventas, ya que conoce mejor a su clientela, pero los siguientes pasos son importantes de seguir.
Guía de servicios
Es conveniente hacer un dossier o guía para los clientes, de todos los servicios que ofrecemos y cómo los llevamos a cabo. Y que además sea en un formato descargable, como una imagen o un pdf.
En este dossier debemos tener en cuenta los intereses de los clientes, para no poner información irrelevante para ellos.
También se pueden poner problemas, dudas y soluciones ante algunos infortunios que surgen durante un proceso de venta, y que por supuesto, nosotros como agentes, sabemos resolver.
Se puede hacer una guía audiovisual, con vídeos corporativos, de esta forma, se pueden poner vídeos cortos, en los que en cada uno de ellos se aborde un tema en concreto. Los vídeos son muy atractivos para el cliente, y funciona muy bien en el marketing inmobiliario.
Promoción del producto
Tanto si hemos elaborado vídeos, o un dossier, boletín, etc., debemos darle promoción para que llegue a cuanta más gente mejor.
Una campaña de publicidad de pago en redes sociales o Google Ads puede ser la mejor alternativa para promocionar nuestros productos.
Contacto continuo y directo
El contacto con el cliente es muy importante, y debemos hacerlo desde el primer momento que este nos contacta por primera vez.
Debemos darle una sensación de seguridad tanto a él o ella, como seguridad en nosotros mismos y lo que hacemos, para que sepa que sabemos hacer lo que busca y estaremos encantados de darle asesoramiento.
También para ello es importante dar una respuesta rápida, ya sea una llamada telefónica o contesta a un email. No da buena impresión contestar un email después de varios días.
Cierre de la venta inmobiliaria
Al igual que en todo el proceso, hay que estar presente en el momento más decisivo, el momento en el que se cierra una venta, alquiler, etc.
No se puede llegar tarde a la cita, hay que dar apoyo continuo al cliente, resolver sus dudas hasta el final y aportar siempre confianza.
Efectividad
Para poder realizar un embudo de ventas inmobiliario hay que conocer muy bien los servicios que ofrecemos, no se puede titubear delante del cliente, hay que estar bien formados e informados de todo para poder dar una respuesta inmediata y veraz.
Conocer bien los puentes fuertes y débiles de nuestra agencia nos ayudará a afrontar mejor las estrategias durante el proceso de venta.
Todos los contenidos que creemos para nuestra web, redes sociales, etc., deben ser de calidad y atractivos, al igual que la información que enviemos por email, y no caer en el error de enviar información vacía que no indica nada.
Recursos
Los mejores recursos que se pueden tener para realizar un embudo de ventas inmobiliario, es el que nos proporciona el marketing inmobiliario.
Estos son los vídeos inmobiliarios, una buena estrategia de SEO en la web inmobiliaria, tener un blog inmobiliario, actualizar frecuentemente las redes sociales con contenido atractivo y de calidad, realización de newslatter para el envío de emails, creación de landing pages para servicios especiales, y mucho más.
Cursos de formación Técnicas de Venta
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es formar en los aspectos que un profesional de la venta debe dominar desde la planificación, la comunicación, y la presentación.
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.
Respecto al contrato del alquiler tras el fallecimiento del casero se dan dos casos:
Arrendador con pleno dominio del alquiler: En este caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor sin modificaciones. Los herederos simplemente se subrogarán el contrato y respetarán las condiciones pactadas. Y será el cónyuge del fallecido el que ostentará la condición de arrendador si tras la herencia se le adjudica, como suele ser habitual, el usufructo vitalicio de los bienes del difunto.
Arrendador usufructuario del piso alquilado: Tras el fallecimiento del usufructuario en principio el contrato de alquiler queda extinguido, según los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 y 513 del Código Civil que resultarán de aplicación subsidiaria. No obstante, quien consolide el dominio de la vivienda en alquiler tras el fallecimiento del usufructuario, podrá decidir si sigue en vigor el contrato de arrendamiento, salvo si se trata de un alquiler de renta antigua, ya que en estos casos el contrato perdurará, aunque el usufructuario fallezca.
En caso de fallecimiento del arrendador el inquilino ha de seguir pagando el alquiler en la cuenta en que lo hacía, en caso de que la cuenta sea cancelada se aconseja que el arrendatario realice la consignación judicial de rentas según la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria para asegurarse de su obligación de pago y evitar desahucio por impago del alquiler.
A continuación le mostramos la nota de prensa de FAI acerca de las consecuencias de la intervención del gobierno en el mercado de alquiler de viviendas:
El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias recuerda que el mercado está soportando una dificultad para alquilar sin precedentes, y advierte que se verá agravado a partir del 1 de enero si el Gobierno no dota de incentivos y de más seguridad a los que tienen la posibilidad de poner oferta en el mercado
Alfaro considera imprescindible que haya un diálogo constante con quienes conocen de primera mano la realidad del mercado inmobiliario para consensuar y articular medidas que permitan acabar de raíz con el problema del alquiler de viviendas.
La actuación del gobierno repercute negativamente en la oferta y demanda de viviendas
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegura que las diferentes medidas que ha aprobado el Gobierno a lo largo de este 2023 para regular el mercado del alquiler, enfocadas a la limitación de los precios y sus prórrogas, o la falta de medidas compensatorias para los caseros ante los impagos y paralización de los desahucios, han provocadoun retroceso en la oferta y el consiguiente estrangulamiento de la demanda de viviendas , que expulsará a más inquilinos del mercado de alquiler de viviendas.
De hecho, el presidente de FAI, José María Alfaro, insiste en que cualquier cambio legislativo que genera inseguridad jurídica a los arrendadores conlleva un descenso de la oferta de alquiler de vivienda y un aumento de los precios, como ya está sucediendo.
Datos en mano, ha recordado que, según el último estudio realizado por FAI, tras la entrada en funcionamiento la nueva Ley de la Vivienda12/2023, el 45,59% de las agencias consultadas indica que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos o suben el precio de la renta para atenuar la demanda y ante el temor y riesgo de impagos, el 15,44% indica que los propietarios trasladan su vivienda al mercado del alquiler temporal y el 13,07% indica que lo hacen al mercado de compraventa.
Malos presagios para el mercado de alquiler de viviendas
Asimismo, Alfaro recuerda que, actualmente, el mercado está soportando una dificultad para alquilar sin precedentes, y advierte que se verá agravado a partir del 1 de enero si el Gobierno no dota de incentivos y de más seguridad a los que tienen la posibilidad de poner oferta en el mercado. En este sentido, señala que en el 95% de los casos son pequeños caseros que necesitan de las rentas del alquiler para llegar a fin de mes o hacer frente a su economía doméstica.
Al respecto, apunta que el mercado del alquiler es muy susceptible y ante cualquier cambio legislativo la oferta se contrae. Y esto, apunta, "hace que alquilar se esté convirtiendo casi en un lujo, ya que obliga al casero a blindar el arrendamiento con un casting muy severo o subidas de rentas, puesto que los dueños de los pisos o casas tienden a protegerse ante el miedo de impagos, ya que están en juego sus ingresos mensuales".
Medidas urgentes que pasan por la voluntad de consenso
Alfaro subraya que desde FAI coinciden con el Gobierno en que "hay que tomar medidas urgentes frente a la difícil situación habitacional que viven miles y miles de familias". No obstante, señala que "estas no pueden ser puestas en marcha sin que haya un diálogo constante con quienes conocen de primera mano la realidad del mercado para consensuar y articular medidas que permitan acabar de raíz con el problema del alquiler, porque estamos hablando de un auténtico drama social".
Asimismo, considera que el hecho de que Vivienda tenga rango propio de Ministerio es una buena oportunidad para ello. En este sentido, señala que "confía en que haya voluntad de apostar por la vía de consenso y trabajo conjunto con los diferentes agentes sociales para que el alquiler salga del cuello de botella en el que ha entrado".
Madrid, martes 19 de julio de 2022.- El nuevo valor de referencia del catastro, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), incrementa un 17,11% de media nacional la tributación de las compraventas viviendas de segunda mano por encima de su valor real de mercado.
Así lo recoge un estudio realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) sobre el impacto de este nuevo sistema de valoración, que entró en vigor en enero de 2022, mediante una encuesta realizada entre 427 agencias inmobiliarias de las diferentes comunidades autónomas durante el primer semestre de 2022.
Tal y como se desprende de la información recopilada por la FAI, un 76,11% de las agencias inmobiliarias encuestadas han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia de mercado del catastro ha sido superior al valor de transmisión real en escrituras y que el incremento se ha dado en un 19,05% de éstas. (Se adjuntan al final de la nota las tablas por CCAA).
Desde la FAI (Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias), remarcan que este nuevo sistema supone una injusta y nueva "carga fiscal" para los compradores. De la misma forma, supone un desembolso económico más para el comprador. Esto desincentivará o frenará una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual. Todo esto en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximo históricos.
El valor catastral no se corresponde con la realidad
Del mismo modo, FAI insiste en que el acuñado ya como ´catastrazo´, impuesto vigente desde el 1 de enero, no se ajusta a parámetros reales de mercado, ya que no considera el estado de reforma de viviendas o la distribución interior de las viviendas, entre otros factores.
Además, desde FAI señalan que el hecho que Hacienda haya traspasado al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, podría interpretarse como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado, que son la mayoría, y, en consecuencia, podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos.
En este contexto, la federación pide que se revise el nuevo sistema de cálculo del valor catastral para ajustarlo más a la realidad del mercado y que no prevalezca por encima del valor de transmisión en las escrituras de compraventa.
Por otra parte, FAI considera que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo repetido en cada transmisión por compraventa. Por ello, debería quedar exento en el caso de una primera vivienda habitual no de lujo. Así, se favorecerá la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad.
Datos sobre porcentaje del valor de referencia del catastro según las agencias inmobiliarias consultadas por FAI
% de agencias inmobiliarias que han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia del catastro ha sido superior al valor de transmisión real
Porcentaje de compraventas en las que el valor de referencia catastral ha sido superior al valor real de la transmisión
Promedio en % del incremento de valoración respecto del valor real de transmisión
El 43,1% de las agencias inmobiliarias encuestadas estiman que el número de operaciones a cierre de año será superior que el de 2021, el 42,7% que será igual y el 14,17% estima que será inferior
El sondeo de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias indica que la mayoría de las operaciones cerradas son con personas que compran la vivienda para uso residencial propio y que los compradores de vivienda como inversión son principalmente de nacionalidad española
Madrid, 25 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) prevé que 2022 se mueva en un escenario de estabilidad y continuidad en las compraventas, con una tendencia alcista y alejado de una burbuja inmobiliaria. Así se desprende de la encuesta realizada por FAI entre un total de 519 agencias inmobiliarias de todas las comunidades autónomas sobre "Perspectivas del Comportamiento de las Compraventas en 2022" durante la última semana de diciembre y la primera quincena de enero.
No obstante, el 43,1% estima que el número de operaciones a cierre de año será superior al de 2021, el 42,7% que será igual y solo el 14,17% prevé que será inferior. Asimismo, el balance de crecimiento lo sitúan en un promedio de 4,3%.
De hecho, el 58,73% de las agencias inmobiliarias encuestadas considera que el mercado inmobiliario ha mostrado un comportamiento normalizado en 2021 y considera que se mantendrá en la misma línea este año, frente a un 41,31% que opina que no, ya que ha respondido a un mercado alterado por la pandemia y a un mercado financiero sin alternativas de inversión atractivas.
Sobre el impacto de la pandemia en el sector, más concretamente ante el estallido de la sexta ola y la aparición de la variante ómicron, un 59,15% de las agencias inmobiliarias encuestadas señalan que no se ha dejado notar en las compraventas en el último trimestre de 2021, frente a un 40,85% que asegura que sí ha habido un descenso por este motivo.
Los cinco indicadores claves que descartan que haya una burbuja inmobiliaria
Datos en mano, respecto al riesgo de que haya una nueva burbuja inmobiliaria, el 81,12 de las agencias inmobiliarias encuestadas no ven síntomas de que se dé esta situación.
Preguntadas por los motivos, los principales argumentos que esgrimen son el hecho de que los bancos tengan establecidos mayores sistemas de control a la hora de conceder hipotecas, sumado a que estamos, señalan, ante una coyuntura de subida de precios estable muy alejada de la de 2007, a que la vía de financiación más frecuente de las personas compradoras es con ahorro personal más hipoteca, que el número de hipotecas a tipo fijo es alto y favorece la estabilidad de endeudamiento y que los precios no están subiendo en todos los territorios.
Precisamente, sobre los precios, opinan que seguirán subiendo en 2022 en las principales ciudades, pero de forma moderada y por debajo de la inflación.
Por otra parte, un 18,8% de las agencias participantes sí que aprecia riesgo de burbuja inmobiliaria, atribuido, mayoritariamente, a que pueda haber un endeudamiento excesivo por parte de los compradores ante el crecimiento del IPC.
Perfil de los compradores
El perfil mayoritario es el de personas que compran la vivienda para uso residencial propio, según el 62,24% de las agencias encuestadas, frente al del uso de inmueble como inversión, según el 7,71%. Asimismo, un 30,06% de las agencias inmobiliarias señalan que han cerrado operaciones con ambos perfiles.
Otro dato que revela el estudio de percepción es la procedencia de los compradores de vivienda para inversión, que es mayoritariamente nacional, según el 89,17% de las agencias encuestadas, seguido de compradores procedentes de países de la EU, según el 9,28%, y del de compradores de fuera de UE, según el 1,55%.
FAI teme que la actual coyuntura económica aumente los problemas que venían arrastrando los más jóvenes para poder emanciparse y adquirir su primera casa. Problemas causados por la falta de ahorro. Además, considera que esta medida permitirá destensionar, a su vez, el mercado del alquiler. Esto debido a que se promoverá la salida de las viviendas para arrendar que dejarían los nuevos compradores.
Desde la federación aseguran que la fórmula de financiación más recurrente a la hora de adquirir una vivienda es la combinación de ahorro personal e hipoteca. Una financiación experimentada en el 49,2% de los casos, seguida del préstamo hipotecario total. Precisamente, en estos momentos, la capacidad de ahorro se está viendo reducida debido a la escalada de la inflación
FAI propone un aval de hipotecas para la adquisición de la primera vivienda
Madrid, miércoles 9 de noviembre de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) pide al Gobierno central un aval hipotecario para costear el 20% del valor de compra de la primera vivienda que no cubren las hipotecas.
Una medida, explican, dirigida a los compradores de su primera residencia habitual y no de lujo. La acción facilitaría a los jóvenes la emancipación y adquirir una vivienda en un marco económico complicado como el actual.
Desde FAI, recuerdan que los hipotecas de vivienda se financian, normalmente, con un máximo del 80% de lo que cuesta una vivienda y muchas personas, especialmente el colectivo de los más jóvenes, no tienen suficiente dinero ahorrado para pagar ese 20% restante, al que hay que sumar otros impuestos y gastos a los que tienen que hacer frente a la hora de comprar una propiedad.
De la misma forma, concretan que se trataría de un aval dirigido a compradores con ingresos estables suficientes, pero sin ahorros y con carácter temporal; es decir, que cuando el beneficiario haya pagado el 20% del préstamo el aval se extinguiría.
Desde FAI proponen que esta medida debe impulsarse desde la Administración central para unificar criterios en su aplicación en las diferentes comunidades autónomas, que sería quienes gestionarían los avales públicos hipotecarios.
Además, subrayan que significaría avanzar hacia la homogeneización de políticas en materia de vivienda y se uniría a otras que se están adoptando, como el pacto bancario para prologar el plazo de pago de la hipoteca a familias que atraviesan una situación de vulnerabilidad, como consecuencia de la subida del Euríbor y la inflación.
La actual inflación atrasa la emancipación de los jóvenes
Asimismo, desde la federación aseguran que esta solución para eliminar la barrera económica que supone el pago de la entrada y facilitar la emancipación de los jóvenes cobra especial relevancia. Especialmente, señalan, cuando la capacidad de ahorro se está viendo reducida, en estos momentos. Una reducción causada por la elevada inflación. Además, se debe considerar que la fórmula de financiación más recurrente para adquirir una vivienda es la combinación de ahorro personal e hipoteca. Así lo recoge el último estudio del Perfil de Compradores realizado por FAI. En dicho estudio, se cifra la frecuencia de esta fórmula en el 49,1% de los casos. (Tabla método de financiación más frecuente para adquirir una vivienda)
De esta forma, desde la federación aseguran que esta medida permitirá, a su vez, el equilibrio en el mercado del alquiler de las grandes ciudades. Se quitará presión de demanda al mercado al promover la salida de las viviendas para arrendar que dejarían los nuevos compradores. Y, en consecuencia, ayudando a estabilizar los precios de las rentas.
Una vez aprobada en el Senado la nueva Ley de la Vivienda (con PSOE, ERC, Bildu, Más Madrid, ASG, Compromis, Més per Mallorca y Teruel a favor, PP, PNV, Junts, Vox, Ciudadanos, PAR y UPN en contra y la abstención de PRC), se pone ya en funcionamiento su normativa estatal que afecta a aspectos inmobiliarios como: la actualización de los contratos de alquiler, las modificaciones en los procedimientos de desahucio, la regulación de la mínima información obligada en la compraventa de viviendas, el IBI en inmuebles vacíos o los contratos prorrogados para los más vulnerables.
La fuga de propietarios de viviendas de alquiler hacia otros modos de negocio inmobiliario provoca que las agencias inmobiliarias atribuyan esta problemática a la entrada en vigor de la Nueva Ley de la Vivienda:
Reacción de la FAI a las consecuencia de la nueva Ley de la Vivienda
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) afirma que "esta fuga ya ha sido detectada por las agencias inmobiliarias que trabajan con pequeños propietarios, y especialmente en grandes ciudades"
Además FAI ya había denunciado en abril que "la primera Ley de Vivienda de la democracia era un experimento político que había ignorado todas las advertencias de los expertos" y anticipó que "los propietarios acabarían retirándose del mercado de alquiler y optando por incorporarse directamente al alquiler vacacional o coliving"
Ahora, en voz de su presidente José María Alfaro, la FAI comenta "la elevada incertidumbre que existe, en estos momentos, entre los arrendadores", y lamenta que "las prisas electorales hayan dado luz verde a una ley que no ataja de raíz el grave problema que existe en España con la vivienda". Además, Alfaro advierte de que "la Ley de Vivienda terminará siendo contraproducente, perjudicando a los inquilinos y a los pequeños propietarios"
Otras reacciones del sector inmobiliario
De la misma forma otros integrantes del sector inmobiliario como Alquiler Seguro o Libre Mercado advierten sobre esta retirada de viviendas de alquiler del mercado o del anunciado y grave abandono de la inversión en alquiler de viviendas de importantes inmobiliarias como Merlin Properties, perteneciente al Ibex 35.
La Federación Nacional de Asociaciones de Agencias Inmobiliarias (FAI) reitera que el anteproyecto Ley de Vivienda que ha echado atrás el CGPJ no recoge un plan de medidas "realista" y sí contraproducente para el mercado del alquiler
Desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas y brinda su colaboración al Gobierno
Madrid, 17 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aboga por un "Pacto de Estado de Vivienda" acordado con los diferentes actores sociales implicados a través de grupos de trabajo sectoriales para atajar de raíz e problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como compraventa, tal y como lo han reivindicado en numerosas ocasiones y que vuelven a reclamar tras el pronunciamiento del Consejo General del Poder Judicial ( CGPJ), que ha echado para atrás el informe que validaba el anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno tenía previsto aprobar este próximo martes.
En este sentido, desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas.
Sobre la regulación del mercado del alquiler, que es donde ha puesto el principal foco el anteproyecto de ley de vivienda, para FAI todas las normativas dirigidas a poner topes a los precios conllevan altos riesgos como la retirada de viviendas para arrendar, que aflore el mercado negro o el envejecimiento del producto en alquiler, al no poder actualizar las rentas, la falta de seguridad jurídica y otras restricciones que perjudican finalmente al arrendatario y hacen que sean medidas contraproducentes.
Asimismo, subrayan que, ante un mercado que geográficamente va a diferentes velocidades, dependiendo de cada ciudad o provincia, incluso zona, pero con un mismo problema, toca articular medidas que reflejen todas las realidades y sensibilidades y escuchar a todos los agentes sociales. De hecho, desde FAI brindan al Gobierno su colaboración, como conocedores de primera mano de la realidad del mercado y necesidades del pequeño propietario y los inquilinos, para buscar soluciones al problema de acceso a una vivienda.
Montserrat Junyent, presidenta de FADEI: "Nos consta que los legisladores querían un registro obligatorio de los agentes inmobiliarios, pero no ha llegado a plasmarse en la ley. Ahora, tras dejarnos indefensos y sin regulación, se está haciendo una demonización injusta de la profesión inmobiliaria de manera".
Agosto de 2023 ? La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) hace público su análisis sobre la nueva Ley de Vivienda. Montserrat Junyent, presidenta de la patronal inmobiliaria, considera que la nueva ley "nació en un contexto electoralista tras un largo letargo". "De forma precipitada, las fuerzas políticas desbloquearon su trámite y, lejos de fomentar el incremento de viviendas en el mercado, apuestan por medidas que, en su aplicación, reducirán la oferta, como ya pasara antes en Catalunya".
La experta lamenta que el texto aprobado no contenga un marco regulatorio para la profesión inmobiliaria. "Nos consta que una amplia mayoría de los grupos parlamentarios querían un registro obligatorio de los agentes inmobiliarios, pero desgraciadamente no ha llegado a plasmarse en la ley, una carencia que perjudicará al consumidor. Ahora, tras dejarnos indefensos y sin regulación, se está haciendo una demonización injusta de la profesión inmobiliaria".
Regular la profesión inmobiliaria para proteger al consumidor
Desde FADEI se recuerda que los poderes públicos deben garantizar a los ciudadanos que la adquisición o alquiler de una vivienda se produzca en un contexto de seguridad jurídica adecuado y nunca por debajo de la que tienen en la compra o el uso de cualesquiera otros bienes.
La organización reclama que debiera garantizarse por ley que cualquier operador cuente con la necesaria formación, la tenencia de un seguro de responsabilidad civil y una garantía de caución, entre otros. "Un sector que busca su propia regulación es un sector que apuesta por mejorar la calidad de los servicios que presta, elevar el nivel formativo de las empresas y ofrecer una seguridad que garantice las entregas de dinero de terceros y que cubra cualquier error que pueda producirse en el contexto de cualquier operación inmobiliaria", subrayan desde FADEI.
"Ese trabajo les convierte en un operador privilegiado, perciben la situación del mercado, conocen de primera mano las inquietudes y necesidades de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Sin embargo, la imagen que se proyecta de las empresas del sector inmobiliario es la de estar vinculadas a la especulación y posicionadas en la defensa de intereses espurios, cuando en realidad son garantía de un buen funcionamiento del mercado y un equilibrio en la defensa de los intereses de las partes", lamenta Junyent.
Sobre FADEI
La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) se constituyó el 31 de mayo de 2017 con la intención de crear una patronal fuerte y representativa del sector de la mediación inmobiliaria, sensible a todo tipo de empresas, grandes, medianas y pequeñas, y con el ánimo de posicionarlas en el lugar en que les corresponde. Es una federación sin ánimo de lucro y de ámbito nacional y está integrada por 13 entidades que representan a unas 5.000 agencias inmobiliarias.
FADECO, la Asociación de Contratistas Andaluces, se ha pronunciado a través de una nota de prensa sobre el alza de los precios en la obra pública que está causando una crisis en las empresas de construcción.
NOTA DE PRENSA FADECO, ASOCIACIÓN DE CONSTRUCTORES
Desde hace unos meses se viene produciendo una incontenible alza de los precios de las materias primas, lo que está colocando a un gran número de empresas de la construcción en una situación insostenible para poder cumplir con los contratos suscritos con las Administraciones Públicas, ya que los precios de adjudicación de los mismos no han sido revisados o actualizados y se encuentran absolutamente desfasados con la realidad.
Esta situación está comportando que sean muchas las empresas que se vean abocadas a abandonar los contratos de obra en ejecución, aun con penalizaciones, así como a no acudir a las licitaciones de las Administraciones Públicas, dejándolas desiertas, sencillamente porque resultan imposibles de cumplir. Ello no solamente provoca la ruina de las empresas, sino que compromete muy seriamente la actividad pública y la recuperación económica, incluyendo la ejecución de las obras que afectan al ámbito sanitario en un momento de severa incertidumbre.
FADECO CONTRATISTAS, la patronal andaluza de las empresas de la construcción alerta públicamente de este hecho, apreciando una presumible falta de voluntad política de las Administraciones Públicas, a pesar de las buenas intenciones expresadas verbalmente- de abordar la imprescindible revisión o actualización de los precios de los contratos, cuyos presupuestos fueron elaborados en su día conforme a unos precios y parámetros que nada tienen que ver con los actuales.
La patronal reconoce la dificultad legal de aplicar la revisión de los precios en muchos casos por los estrictos requisitos que impone la Ley de Contratos del Sector Público, pero también es cierto que la propia ley contiene mecanismos, como las modificaciones contractuales por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles que permiten una actualización, que las Administraciones Públicas no están poniendo en marcha a pesar de las insistentes peticiones y llamadas de auxilio en tal sentido.
Así, señalan desde la patronal que, algunas Comunidades Autónomas, como Galicia, están en trámite de aprobación de una norma que aclara y ayuda a sus órganos de contratación para actualizar los precios de los contratos y permitir la correcta ejecución de los mismos, respetando el justo equilibrio económico que constituye uno de los principios de la ley.
Por todo ello, FADECO CONTRATISTAS y las organizaciones provinciales y empresas asociadas a las mismas, alertan con urgencia sobre la insostenible situación actual y reclaman de todas las Administraciones Públicas la sensibilidad necesaria, en sus respectivas esferas de competencia, para proveer de soluciones que atiendan a sus obligaciones con la ciudadanía, velando por la correcta ejecución de los contratos y la cobertura de las licitaciones, así como salvando a un ingente número de empresas de su quiebra o ruina. Y, a tal fin, demandan que se lleven a cabo las modificaciones legislativas necesarias y que, sin perjuicio de las mismas, directamente o con las superiores instrucciones oportunas, se apliquen desde ya las previsiones legales que permiten el cumplimiento adecuado de los contratos con la inaplazable actualización de sus precios.
¿En qué consiste la valoración de bienes dirigida a la extinción de condominio?
Se denomina a la valoración de bienes para una extinción de condominio a la implantación del valor real de un bien que posteriormente se tendrá en cuenta para eliminar la copropiedad de este. En otro sentido, se refiere a la adquisición por uno de los copropietarios de la parte del valor objetivo y real del bien del otro copropietario.
En este caso, para llevar a cabo la extinción, debemos saber qué cantidad debe adquirir el comprador de la parte del bien que le corresponde al vendedor.
¿Qué se elimina con el condominio?
Con el condominio, se suprime el régimen de copropiedad que influye en un bien que no se puede repartir.
Este concepto de copropiedad hace referencia al derecho de propiedad parcial que ostenta una persona respecto a un bien físico. Por lo tanto, solo es dueño de un porcentaje de ese bien.
Previamente a la extinción de condominio, ninguno de los copropietarios tiene la propiedad completa del bien. Con la extinción, uno de ellos puede adquirir la totalidad de la propiedad del bien.
Esta extinción de condominio viene regulada de los artículos 400 a 406 del Código civil. También hace mención el artículo 1.062 donde se lee:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucha por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
¿En qué momento necesitamos realizar la valoración de bienes para la extinción de condominio?
Para llevar a cabo este proceso de valoración necesitamos que se den dos situaciones principalmente. En primer lugar, una separación conyugal o un divorcio y por otro lado, una adquisición o una repartición de herencia.
Respecto a la herencia, es habitual que los herederos adquieran su parte de la herencia tras la defunción de la persona. El problema viene cuando la mayor parte de los bienes heredados no se pueden dividir, por lo que se da una situación de copropiedad.
Algo similar ocurre cuando se trata de divorcios. Cuando se posee la copropiedad de una vivienda familiar, en el momento de la separación, el inmueble es el único bien que une a ambas personas. Para romper esta copropiedad se recurre a la extinción del condominio.
¿A qué bienes se le aplica la extinción de condominio?
Existe una clasificación de los bienes a los que se le puede aplicar según sus peculiaridades que se divide en dos categorías: bienes divisibles y bienes indivisibles.
En cuanto a los primeros, no existe ninguna problemática. Nos encontramos ante bienes que podemos dividirlos como terrenos. Para esta clase de bienes, hay dos opciones: se reparte dividiendo el bien entre las partes implicadas o sino, una de ellas adquiere la parte del otro para hacerse con la totalidad del bien.
Sin embargo, para los bienes indivisibles sí podemos encontrar varias complejidades que se puede resolver a través de dos medidas.
Por un lado, que uno de los copropietarios decida hacerse con el bien completo, dándose de esta manera una extinción del condominio. Para ello, es necesario que otorgue a las partes restantes las cuantías económicas y las partes compensatorias que les corresponde.
Aunque, otra solución también podría ser la venta del bien, de manera que todos los implicados reciben su parte económica de forma equitativa.
La extinción de condominio aplicado a la vivienda familiar
Uno de los casos más habituales en los que se aplica la extinción de condominio es la valoración de una vivienda familiar. En este caso, se debe evaluar objetivamente el bien o los bienes en concreto.
De esta forma, se extrae el valor real de la vivienda para evitar los posibles problemas que pueda provocar la desigualdad en los beneficios obtenidos por los implicados. Esta valoración se debe realizar con exactitud, ya que puede inducir a una mala praxis o a un fallo durante el cálculo que puede perjudicar a una parte.
¿Qué impuestos inciden en la extinción de condominio?
Uno de los aspectos positivos sobre la extinción de condominio es que únicamente se le aplica entre el 0,5% o el 1% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. A parte de esto, solo se le incluye los gastos de notario.
En cambio, si no recurrimos a la extinción, se nos aplicaría otros gatos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales desde un 6% hasta un 110%.
Según el BTR el mercado del alquiler se ha profesionalizado y concluye que el 90% de los pisos de alquiler está en manos de particulares y tan solo entre un 2% y un 4%, 120.000 viviendas, están en manos de profesionales, una cifra muy baja si lo comparamos con otros países que superan el 50%.
En este momento los grandes inversores están adquiriendo edificios y terrenos con el fin de construir viviendas para el alquiler, buscando rentabilidad a largo plazo en un mercado en el que hay más demanda que oferta pero los expertos vaticinan una burbuja inmobiliaria en este mercado ya que se está produciendo un boom inmobiliario según los expertos del CEO de alquiler seguro. Así nos lo hace saber Andrés Horcajada, CEO de Tectum. "Estoy de acuerdo en que se puede producir una burbuja en el BTR, porque se ha puesto de moda y es un formato necesario, pero están llegando al mercado proyectos que no se han vendido y buscan una salida a través del alquiler, pero son productos que no están pensados ni diseñados para el alquiler".
Pero ¿Qué opciones existen en el mercado actual para invertir?
Además del BTR existe la opción de invertir en disperso y dentro de esta invertir en vivienda en alquiler con opción a compra porque si quiere obtener flujo de caja inmediato tiene que alquilar en disperso.
Lo ideal es que se complementen estas dos alternativas
Gestionar el alquiler en concentrado, que es más sencillo porque tienes todos los inmuebles localizados en un edificio y a la hora de gestionar los gastos es más fácil. El problema que se plantea en este tipo de gestión es que hay muy poca oferta y, aunque hay muchos inversores interesados, la rentabilidad tiende a reducirse porque hay que comprar más caro.
En cambio en disperso, la gestión es más difícil porque cuentas con una cartera de inmuebles distribuidos por toda la geografía española, ahora la tecnología te ayuda, y la demanda es mayor porque puedes comprar inmuebles a inversores o a particulares y la rentabilidad es mayor.
Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).
El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.
En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.
El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.
El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.
Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en financiación bancaria.
La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.
En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.
Discrepancias jurisdiccionales
Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.
Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.
Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.
Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.
Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.
En la última sentencia del 16 de noviembre de 2021, el TEAR se posiciona a favor de los contribuyentes. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Castilla La Mancha señaló en dicha resolución los casos en los que la exención del IRPF por reinvertir en un domicilio habitual no se considera una opción tributaria, sino que es tratado como un derecho. Por ello, si el comprador de una vivienda comete un error tiene la posibilidad de rectificar posteriormente y aprovechar el no tener que tributar en la declaración de la renta.
En dicha sentencia, el Tribunal distingue entre dos casos: aquel en el que el contribuyente reinvierta el dinero en la misma actividad en la que venda su domicilio y no incluya la exención en el IRPF; y aquel en el que el contribuyente solo busca rectificar su declaración con el objetivo de añadir su acuerdo de reinvertir la cantidad económica obtenido en los dos años posteriores.
La resolución apunta que "en el supuesto, cual es el caso, de que se obtiene una ganancia patrimonial en la venta de una vivienda habitual y que el precio de dicha venta se reinvierte en el mismo ejercicio en la adquisición de una nueva vivienda habitual no nos encontramos ante una opción sometida a plazo, si no a una exoneración de tributación que de no ser ejercida habrá de estimarse que lo ha sido exclusivamente por error y que como tal entra en la previsión del artículo 120.3 de la LGT".
Esta ley dictamina que "cuando un obligado tributario considere que una autoliquidación ha perjudicado de cualquier modo sus intereses legítimos, podrá instar la rectificación de dicha autoliquidación de acuerdo con el procedimiento que se regule reglamentariamente".
Cabe señalar que en estos casos no se consideraría la actividad como una opción tributaria, ya que se consideraría un equívoco en la tributación, posteriormente a demostrar que dicha reinversión se realizó en la misma actividad, pudiendo aplicarse de esta forma la exención.
Otro caso es aquel en el que el contribuyente busque añadir su acuerdo de reinvertir en los dos años posteriores en su declaración después de haber terminado el periodo de presentación. Respecto a esto, el TEAR aclara que si la reinversión no se produce en la misma actividad de la venta con la que se obtiene la cuantía que se quiere exonerar. En este supuesto, sí se consideraría como una opción tributaria, ya que no reinvierte en inmuebles ni se compromete a aplicar con un cobro de intereses la cuantía dejada de ingresas en el caso en el que no se vaya a realizar la reinversión en el periodo correspondiente.
Por lo tanto, esta sentencia beneficia a los contribuyentes, a pesar de que también los perjudique al considerar que en los casos más corrientes como con el compromiso de reinvertir la exención por ello se trataría como una opción tributaria.
La consideración de Hacienda contra los contribuyentes
La legislación del IRPF indica la opción de poder declarar exenta la cuantía económica obtenida por la venta de un inmueble cuando la ganancia obtenida en dicho proceso se dirija a adquirir un nuevo domicilio. Aunque este caso Hacienda lo considera como una opción tributaria y no como un derecho. Esto provoca que si el contribuyente no expone su compromiso de reinvertir, tras el fin del periodo de campaña de la renta no podrá realizarlo.
Esta consideración de Hacienda es una problemática para aquellos contribuyentes que desean implantar la exención por reinversión después de haber finalizado el plazo de la declaración de la renta el 30 de junio.
De esta forma, si un contribuyente declara la cuantía obtenida y la tributa en el IRPF, pero luego desea la exención por reinversión, Hacienda se opondrá a ello, debido a que no expuso en el periodo correspondiente la opción tributaria. Por ello, se le desestimará la petición de rectificación.
Dentro de la ley del IRPF, una gran mayoría de los contribuyentes españoles disfrutan de la exención por reinversión en domicilio habitual. A pesar de ello, existen diversos intentos por parte de la Agencia Tributaria de restringir dicho beneficio fiscal. Por ello, hay que conocer cuándo se puede acceder a este beneficio y cuándo no.
¿En qué consiste el beneficio fiscal de la exención?
La exención por reinversión en vivienda habitual está integrada dentro de la ley del IRPF donde se expone que aquellos usuarios que hayan vendido su hogar y que en un periodo de dos años tanto previos como post a la venta, hayan vuelto a invertir la cifra económica obtenida, no la ganancia, en una nueva compra, pueden acceder a este beneficio fiscal. De esta forma, estas personas no tienen que tributar en el IRPF dicha ganancia adquirida con la venta del hogar.
Una vivienda habitual es el hogar que se ocupó durante un año a partir de su adquisición y durante una etapa de tres años sin interrupción. A su vez, también será considerada como tal cuando fue el domicilio habitual del usuario en un plazo mínimo de dos años previos a la venta.
La cuantía económica adquirida con la venta tiene que reinvertirse para la adquisición de una nueva, ya sea parcial o totalmente. En el caso de ser total, se podrá obtener el total del beneficio.
En cambio, el Tribunal Supremo ha sentenciado en numerosas ocasiones la flexibilidad de estas condiciones, dando la opción de acceder al beneficio en ocasiones en las que no se podía anteriormente.
El Tribunal Supremo permite la exención a los contribuyentes en contra de Hacienda
En numerosas sentencias, el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a los usuarios a acceder a la exención en casos en los que Hacienda no lo permitía.
1. Exención al adquirir una casa nueva con hipoteca
En la sentencia del 1 de octubre de 2020, se aprobó un nuevo requisito para acceder a este beneficio fiscal. Mientras que Hacienda solo permite reinvertir total o parcialmente en una adquisición nueva de hogar las cuantías obtenidas de hipotecas cobradas en los dos años previos o posteriores a la venta del domicilio, el Tribunal Supremo solo considera la cuantía total dirigida a la adquisición de un domicilio nuevo habitual, sin tener en cuenta la parcialidad o totalidad obtenida con el préstamo hipotecario.
Con este requisito, se impulsará la seguridad en la declaración de IRPF, así como el número de rectificaciones o de retorno de cuantías indebidas en los cuatro años últimos, momento en el que no se accedió a la exención para separarlo de financiación ajena.
Respecto a esto, en la sentencia, el Tribunal Supremo declara lo siguiente: "Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble".
2. Exención cuando una casa en construcción no finalice dentro del periodo de dos años
De la misma forma, el 17 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo volvió a establecer una nueva condición beneficiosa para los usuarios. En este caso, el periodo para reinvertir la cuantía adquirida con la venta del domicilio en una nueva que se encuentra en construcción será de dos años. Este plazo comenzará a partir de la transmisión de la vivienda con el objetivo de acceder a la exención, de esta forma, los usuarios no tendrán que tributar en el IRPF la ganancia adquirida en la venta.
Cabe destacar que será válido cuando en este periodo el usuario reinvierta la cuantía propia sin tener que poseer el nuevo domicilio o sin que las obras hayan finalizado. A pesar de ello, la construcción debe terminar en un periodo máximo de 4 años a partir del momento de la inversión.
Supuestos en los que hay que rectificar contra Hacienda
Aunque existan casos en los que el Tribunal se ha posicionado a favor del contribuyente, hay otros donde todavía los usuarios tendrán que enfrentarse a los criterios de Hacienda. A pesar de ello, hay argumentos suficientes para rebatir dichos criterios.
Compra de domicilio finalizado en un periodo superior a dos años
En esta ocasión, se refiere a aquel usuario que adquiere una casa en un periodo superior a dos años previos o posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal ha dictaminado que dicho periodo es para reinvertir el dinero, no para apropiarse de una casa nueva, pudiendo aplicarse esto también a hogares ya finalizados. De esta forma, habría opción a la reinversión por cuantías aportadas "a cuenta", en el plazo de dos años previos y posteriores a la venta de la vivienda, sin considerar si se ha adquirido en tal periodo.
Por ello, se podría adquirir la exención, ya que la reinversión de las cantidades entregadas se realizó en el periodo establecido. Además, la casa nueva tendría que adquirirse en términos jurídicos en un periodo de 4 años posteriores al momento de la inversión llevada a cabo.
Debido a esto, se puede tributar según dictamina Hacienda, pero luego rectificar la autoliquidación y pedir el retorno de las cuantías indebidas.
En una separación, ¿hay exención para el excónyuge que deje el domicilio habitual?
A los casos de divorcio se le considera una situación dudosa, ya que los usuarios que dejen el domicilio habitual por motivo judicial, no tienen opción, como defiende Hacienda, a acceder a la exención si el plazo ha superado los dos años a partir de la fecha en el que abandonaron el antiguo domicilio, ya que el hogar dejó de ser la vivienda habitual.
Esta injusticia está provocada por los usuarios que no tuvieron capacidad de vender el domicilio habitual después de abandonarlo, ya que su uso se le adjudicó por decisión judicial al excónyuge y a los hijos.
Sin embargo, la Ley sí aprueba que puedan seguir disfrutando de la deducción, aunque abandonasen la vivienda siempre y cuando se compró el hogar previamente a 2013 y cuando se contribuye al cobro de la hipoteca.
Para este supuesto, se recomienda tributar según Hacienda y rectificar luego la autoliquidación.
El obstáculo a la hora de rectificar ante Hacienda
Cabe destacar que existe un obstáculo para los que quieran tributar según Hacienda y posteriormente rectificar, ya que Hacienda define esto como una opción tributaria, lo que conlleva que únicamente se pueda rectificar cuando se encuentre dentro del periodo para declarar el IRPF.
Debido a ello, es mejor pedir la rectificación previamente a que termine el periodo de declarar el IPRF. En el caso en el que esto no sea posible, entonces no se debería considerar la exención como una posibilidad tributaria.
En conclusión, en estos supuestos se podrá rectificar también a través de varios argumentos, pero primero habría que justificar que no se puede considerar como una opción tributaria.
En el estudio se destaca la resiliencia de los activos logísticos y multifamily, mientras que el sector hotelero y el retail sufren el mayor impacto de la pandemia.
Además, CBRE vaticina un reajuste del valor de los suelos en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona del -10% a finales de este ejercicio.
El sector logístico e industrial, a finales del primer semestre apenas había descendido un 0,5% respecto al final del ejercicio anterior, de cara al cierre de 2020 se prevé una revalorización de entre el 4% y el 6% que se mantendrá en 2021.
"Se puede afirmar que el sector logístico ha sido el más resiliente a los efectos de la crisis sanitaria causada por la pandemia. La inversión ha recuperado la actividad; se están cerrando operaciones con rentabilidades nunca vistas anteriormente y los promotores logísticos no han detenido sus construcciones en ningún momento. Esto puede propiciar un ligero aumento de la disponibilidad de producto, lo que ayuda a la estabilización de las rentas de mercado. Es sin duda positivo de cara a las valoraciones de estos activos", argumenta Fernando Fuente, director nacional del área de valoraciones y consultoría de CBRE España.
Se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren 2020 con aumentos, superiores al 5% en el caso de Barcelona (5,6%) y Madrid (5,3%) y por encima del 4% en Valencia (4,7%) y Zaragoza (4,6%).
Esa tendencia a la revalorización persistirá en los primeros meses de 2021 y, en el mejor de los escenarios, se ampliará hasta el 7% en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6% en la Zona Centro y hasta el 5% en Valencia y Zaragoza.
Por su parte, en el segmento residencial multifamily, es uno de los más atractivos para el inversor por el potencial de crecimiento del mercado español del alquiler, se prevé un volumen de inversión similar al de 2019 y un ajuste en el valor del -1,3% por considerarse un producto residencial en rentabilidad.
En cuanto al suelo, se podría ajustar su valor hasta un -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.
El informe elaborado por los expertos del área de Valoraciones de CBRE incluye por primera vez el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también han visto un impacto en sus valoraciones. El valor de estos activos ya se habían ajustado a la baja en torno al -6% en las residencias de ancianos y alrededor del -8% en las residencias de estudiantes, pero los expertos de CBRE prevén que acabarán cerrando el ejercicio con ajustes algo inferiores en todos los casos del -5,8% en las residencias de la tercera edad y del 7,1% en las residencias de estudiantes.
Por último, el impacto a cierre de año en las valoraciones de los activos de oficinas será algo más moderado que en otros segmentos y con alguna variación en función de su ubicación.
El ajuste en los valores de las oficinas prime se situará en torno al -2% a final de año respecto a un año antes, las situadas en centros secundarios registraran una reducción cercana al -5% y las oficinas periféricas, más perjudicadas, verán mermar su valor en un -8% y este ajuste podría ampliarse en los primeros meses de 2021 hasta -13%.
Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).
Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.
Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España
Evolución concesiones hipotecaria en España
Del análisis de las entidades nacionales en el tercer trimestre de 2019, se deduce que los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.
La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.
Fuente:INE
A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.
La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 ?, 0,9% interanual.
En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 ?, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 ? (36,6% interanual).
Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.
A principios de año estuvo subiendo, pero en abril retomó la tendencia bajista. Fue en verano cuando tocó suelo y desde entonces se ha iniciado una pequeña tendencia alcista, hasta terminar 2019 en el -0,261%. Es la cota más baja en la que ha terminado un año, a pesar de que esté repuntando.
Los hipotecados que vayan a revisar su préstamo próximamente se beneficiarán de una nueva rebaja en la cuota mensual. En 2018, se quedó en el -0,129% y en 2017, en el -0,19%.
La razón que explica que el euríbor a 12 meses se mantenga en unos niveles tan bajos es que el Banco Central Europeo (BCE) mantiene una política monetaria ultraexpansiva.
Por ejemplo, los tipos de interés siguen en el 0,0%, donde llevan instalados desde primavera de 2016, y ha retomado la compra de deuda pública y privada dentro del programa QE, aunque de forma más moderada que en el pasado. Y de momento la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona no da visos de cambiar la situación.
Es por eso que los analistas descartan grandes movimientos del indicador de la referencia de las hipotecas en un futuro a corto plazo.
Bankinter, por ejemplo, prevé que el Euribor se mantendrá en negativo hasta 2022. Una previsión que se traduce en una buena noticia para los hipotecados, que seguirán beneficiándose de estos índices tan bajos.
Los bajos niveles del Euribor han coincidido este año con una mayor firma de hipotecas fijas, pretendiendo cerrar 2019 en máximos: entre enero y octubre se han firmado 123.000 préstamos a tipo fijo, el segundo mejor dato de la historia y cercano al récord de 2018.
La vivienda usada, tradicionalmente más penalizada que la obra nueva, verá aumentada su demanda por el factor ubicación, un aspecto que influirá también en el precio de estos inmuebles.
El mercado de alquiler afronta un panorama impredecible por la falta de seguridad jurídica, que puede repercutir negativamente en la oferta y endurecer el acceso a determinados colectivos.
La crisis económica que afronta la sociedad española como consecuencia de la pandemia y de las restricciones a la actividad y el comercio plantea un mercado inmobiliario de compra y alquiler plagado de incertidumbre. En este sentido, pronosticar una bajada de precios como consecuencia de una disminución del poder adquisitivo de los compradores parece la tendencia general, pero, desde el Consejo General de COAPI de España se mantienen cautelosos al respecto por considerar que hay muchos factores externos que podrían incidir en su evolución.
"Son tantos los factores que van a influir, que es demasiado aventurado hacer previsiones. Por hacernos una idea, incluso lo que ocurra con la regulación de los alquileres va a influir en la tendencia de precios, ya que, si hay movimiento de inmuebles destinados a alquiler hacia la venta, eso hará que todo cambie", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que analizar el mercado por micromercados según barrios, tipología de viviendas o tipos de mercado ofrecería un análisis más realista del sector inmobiliario.
"Si nos atreviéramos a generalizar, cosa poco recomendable, podríamos hablar de ajustes a la baja en general, pero con una tendencia al alza al volver a subir la demanda a medio plazo", afirman. De hecho, en muchas zonas los precios de los inmuebles no solo no han bajado, sino que se han incrementado. Estos precios a la baja se notarán de especial manera en los locales comerciales ubicados en las zonas no-prime, como resultado de un ajuste de precio incrementado desde 2008.
Respecto a la evolución de precios en las viviendas de segunda mano, tradicionalmente el segmento más penalizado por la tendencia general de preferir lo nuevo a lo usado, el factor ubicación puede incidir favorablemente en este tipo de inmuebles. En igualdad de condiciones, lo nuevo prima sobre lo usado, pero si añadimos el factor ubicación, la situación podría ser distinta, ya que generalmente las obras nuevas disponen de ubicaciones menos privilegiadas y céntricas que las viviendas de segunda mano.
Inseguridad jurídica en el mercado de alquiler
El alquiler, por su parte, está sumido en la incertidumbre provocada por la falta de seguridad jurídica que existe en torno a la nueva Ley de Vivienda y la regulación del precio del alquiler. En el libre mercado todo se regula por la conjunción de la oferta y la demanda: una intervención "desde fuera" provoca que se reduzca la oferta y, si al mismo tiempo aumenta la demanda, el resultado podría ser totalmente distinto al esperado.
En este contexto, esta situación produciría un mercado más exigente con el perfil del inquilino, endureciendo las condiciones de acceso a la vivienda penalizando, todavía más, los colectivos más desfavorecidos. "Si un propietario compite con menos propietarios para tener un inquilino, si le limitaran el precio que marcaría el mercado, lo que va a hacer es ser mucho más exigente con el perfil de inquilino. De esa forma, los más desfavorecidos lo serán aún más. No encontrarán casa de alquiler", pronostican desde el Consejo General de COAPI de España.
La costa está menos penalizada de lo esperado
Las restricciones de movilidad han afectado también los mercados residenciales y vacacionales, que junto a la disminución de la demanda local se ha sumado la reducción del turismo, y todo ello hace pensar en un mercado muy penalizado. Sin embargo, la costa se ha comportado mucho mejor de lo esperado y apunta a la tecnología y la capacidad de innovación de los API como factores que han amortiguado la caída, y la vía de recuperación a futuro.
"Las restricciones, como es lógico, afectan, pero no tanto como esperábamos. Nuestros compañeros API han sabido ?reinventarse?, prospectando en otros mercados que no eran los habituales y utilizando la tecnología como nunca la habían utilizado y, quizás por todo eso, se ha mantenido razonablemente el mercado de costa", explican desde el Consejo General de COAPI de España. Y concluyen: "Es cierto que hay miedo e incertidumbre, pero también muchas ganas de trabajar e innovar que, hasta ahora, han atenuado la situación".
España se encuentra en un momento de cambio y este contexto está influyendo en el mercado inmobiliario, un sector que se mueve por impulsos y sensaciones. En este sentido, la negociación de la prórroga de los ERTE, el plan de vacunación en marcha, la futura y controvertida Ley de Vivienda, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para la rehabilitación de viviendas y edificios que atraerá 70.000 millones de fondos europeos a la economía española, la posible vuelta a la normalidad y la vuelta del turismo, "dibujan un panorama volátil que cabe ser analizado en profundidad y que hace difícil esta predicción, aunque hablar de estabilización de precios sería acertado", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
"Nos encontramos ante un futuro prometedor por al plan de vacunación y la vuelta a una posible normalidad, pero con un contexto económico debilitado" analiza Bermúdez, que destaca que cualquier input, como podría ser una no-prórroga de los ERTE, influiría en el estado de ánimo del consumidor, paralizando el mercado de compra y potenciando otros segmentos, como el del alquiler, por el bajo compromiso económico que representa.
Por su parte, la futura Ley de Vivienda, actualmente en discusión por la inseguridad jurídica que representa a los propietarios, afectaría a la oferta de viviendas en alquiler, sobre todo en el mercado convencional: "Con el turismo a la vuelta de la esquina, es posible que vivamos un trasvase de viviendas hacia este sector, más seguro a nivel jurídico, y a la espera que se resuelva la Ley de vivienda", explica Bermúdez.
El Plan de rehabilitación de viviendas: un refuerzo a las viviendas de segunda mano
Por lo que respecta a la opción de compra de obra nueva, que durante el último trimestre de 2020 fue protagonista como consecuencia de la búsqueda por parte de los compradores a encontrar viviendas con espacios exteriores y comunes, ahora podría verse afectado por distintos motivos. El primero es "esta percepción de que las cosas están yendo bien y que estamos volviendo a la progresiva normalidad", que empujaría a los compradores a recuperar el hábito de inmuebles situados en zonas céntricas a la ciudad y con buenos servicios alrededor.
Pero también el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que ha puesto en marcha el gobierno que atraerá 72.000 millones de fondos europeos a la economía española, de los cuales 5.800 dedicados a la rehabilitación de viviendas y edificios, con las miras puestas en la sostenibilidad. "Este plan podría subvencionar del 35 al 100% de la rehabilitación de la vivienda, con lo que uno de los principales motivos por los que decantan la compra de una vivienda nueva, como sería la calificación energética y los bajos consumos de esta, podrían verse afectados en pro de esta opción", considera Bermúdez.
En el panorama actual que vivimos en el que muchos sectores como el del turismo cuya actividad se ha visto reducida por la pandemia del coronavirus, así como el sector del alquiler turístico que ha sufrido una caída importante respecto a la demanda, los inversores se preguntan si ¿Ahora es buen momento para invertir en el sector inmobiliario? La respuesta es sí, según los expertos la vivienda sigue siendo un activo rentable, así lo constatan los datos de idealista donde la rentabilidad bruta de renta de vivienda para el alquiler se sitúa en el 7,1% en el 2º trimestre respecto al 8,2% de la primavera de 20020. Además los bancos están ofreciendo hipotecas muy baratas, lo que puede impulsar la compra de viviendas, debido a la bajada de los tipos de interés que están ofreciendo las entidades bancarias y la previsible subida en un tiempo de los precios del alquiler en algunas zonas de la Península.
Los mayores retornos se están obteniendo en Lleida con un 8,2% seguido de Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas del país son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).
Mencionar también que el coronavirus también ha afectado al mercado inmobiliario residencial. El precio de la vivienda libre sufrió una caída del 1,8% en 2020 hasta situarse en los 1.622,3 euros por m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dando por finalizado los cinco años de subidas consecutivas.
Los expertos prevén para este año la estabilización del mercado de la vivienda.
Según los datos actuales el precio de la vivienda ha caído un 0,9% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, ha subido un 0,2% en los últimos tres meses, hasta situarse en los 1.625,4 euros por m2.
Las previsiones pronostican que el precio de la vivienda podría sufrir correcciones a la baja permitiendo la entrada de potenciales compradores de vivienda ante el esperado incremento de la oferta.
Según los datos del mercado de segunda mano 2021, los descensos se mantienen en las grandes ciudades pese al aumento de precios de más de un 10% interanual en junio.
Según los datos de idealista un total de 18 capitales sufrieron caídas respecto a junio de 2020, con algunas de las principales ciudades de España a la cabeza de los descensos, como Sevilla (-5,6%), Barcelona (-4,2%) y Bilbao (-1,8%). Y también, aunque con cifras más leves, Valencia (-0,6%) o Málaga (-0,2%). En cambio en Madrid y San Sebastián los propietarios piden un precio un 0,8% superior por las viviendas que tienen en venta, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria el repunte ha superado el 5%.
El actual gobierno quiere regular los alquileres, ya que el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado un 40% en la última década y en regiones como Valencia, Cataluña, Madrid y Canarias, todavía no tiene preparada la Ley por el Derecho a vivienda cuya aprobación está prevista a principios de año, la última propuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana quiere añadir incentivos fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos una congelación de las subidas máximas para los nuevos contratos de un 10%, y la prórroga obligada de tres años a los contratos vigentes en las zonas tensionadas. Aunque esta propuesta no cumple con el acuerdo del gobierno de poner freno a las subidas abusivas del precio del alquiler.
Mientras trabajan en el texto definitivo de la nueva Ley de vivienda, los expertos creen que esta limitación afectará a la rentabilidad de los alquileres pero no tendrá un gran impacto en el mercado de la vivienda.
En la actualidad, adquirir una vivienda supone un gran esfuerzo para la economía de los hogares españoles. En total, un hogar familiar tiene que destinar más de ocho años de su salario bruto para poder comprar una vivienda, el doble del esfuerzo en los años ochenta y noventa. Si lo comparamos con junio de 1987, el hogar solamente necesitaría menos de tres años para poder financiar su vivienda con su salario.
El último estudio del Banco de España concluye que desde marzo de 1987 hasta la actualidad, de los 142 trimestres estudiados, en 81 periodos se destinó más de 5 años del salario bruto a la adquisición de una vivienda. El dato más elevado corresponde previamente a la crisis de 2008 y a la burbuja inmobiliaria. Los meses de septiembre, junio y diciembre de 2007 registraron unos datos de 9,45 años, 9,37 años y 9,32 años de media, respectivamente.
El precio de la vivienda ha incrementado un 10% más que los salarios
Por otro lado, el último reportaje realizado por RTVE índice cómo los salarios han evolucionado a un ritmo diferente al del precio de la vivienda. Dentro del reportaje "Comprar una vivienda, cada vez más cuesta arriba" se hace patente el incremento de las dificultades de las familias a la hora de adquirir una vivienda. Poniendo en conjunto los datos del portal Fotocasa, especializados en alquiler y compraventa de viviendas, y de la plataforma Infojobs, especializado en el sector laboral, se visualiza la diferente de ritmo en la evolución de ambos factores. Desde 2016 hasta 2021, los salarios aumentaron por debajo de un 6%, mientras que el precio de la vivienda incrementó por encima de un 15%.
Cabe señalar que las entidades bancarias únicamente financian el 80% del precio de la adquisición de la vivienda. Por lo que, a pesar de las ayudas existentes en materia de vivienda, se debe tener ahorros para poder apropiarse de un hogar.
El mercado residencial de alquiler de las grandes capitales como Madrid y Barcelona se ha incrementado debido a la entrada de muchos productos pequeños como estudios o pisos de un dormitorio procedentes del alquiler vacacional. Además, muchos inquilinos de pisos pequeños del centro se han cambiado a viviendas más grandes y en zonas periféricas a consecuencia de la pandemia.
La vivienda unifamiliar actualmente es el producto más carotanto del mercado de venta como de alquiler. En el último trimestre de 2020, el precio medio de las casas alcanzó los 1.836 ?/mes en España; mientras que el importe medio de la vivienda plurifamiliar fue de 919 euros mensuales.
Estas cifras reflejan una leve caída de precios en ambas tipologías respecto al trimestre anterior, concretamente, de un 2% en el caso de las viviendas unifamiliares y de un 0,9% en los activos plurifamiliares. Si se compara con respecto al primer trimestre del año, el precio de los unifamiliares ha crecido un 4%, mientras que los plurifamiliares han sufrido una caída de un 8,7%.
En cuanto a la distribución oferta alquiler, los pisos representan un 91,9% del producto, siendo los de 2 y 3 dormitorios las viviendas más habituales en el mercado, suponiendo el 58% del total de las viviendas en alquiler en España durante el cuarto trimestre. Por su parte, las viviendas unifamiliares suponen el 8,1% de la oferta. Tras la crisis, ha disminuido levemente el porcentaje de unifamiliares ya que antes de la pandemia ascendía a 10,01%.
Entre octubre y diciembre, el mayor alquiler de pisos tubo un tamaño medio de 85 m2, con 2 o 3 dormitorios; frente a los 232 m2 que alcanzó la vivienda unifamiliar, con 3 o más dormitorios.
Los pisos de 1 dormitorio continuaron siendo el producto más rentable del mercado, al lograr una rentabilidad bruta del 7,32%; mientas que las viviendas grandes, de 4 dormitorios, fueron las menos rentables, con una rentabilidad bruta del 5,53%.
En el último trimestre de 2020, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en un 6,6% en el caso de la vivienda plurifamiliar y en un 5,74% para la vivienda unifamiliar.
Respecto a los precios de las distintas tipologías en España; la mensualidad de los pisos de 1 dormitorio alcanzó los 723 euros al mes.
Los pisos de 2 dormitorios, la tipología más abundante del mercado tubo un precio medio de 871 ?/mes (11,2 ?/m2); los de 3 habitaciones se alquilaron de media a 977 ?/mes (9,7?/m2) y los de 4 dormitorios a 1.262 ?/mes (9,6?/m2).
En el cuarto trimestre de 2020, en el mercado español el 83% de la vivienda correspondió a inmuebles destinados a la venta, frente a un 17% destinados al alquiler.
En España, la mayoría de los propietarios de vivienda en alquiler optan por acudir a agencias inmobiliarias para encontrar inquilino. Así, el 83% de los inmuebles en alquiler está en manos de agentes inmobiliarios y tan solo el 17% restante lo gestionan particulares.
En este contexto, destaca el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, los hogares jóvenes.
Los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en régimen de alquiler se debe en buena medida al aumento de este ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años para quienes esta ratio aumentó del 19,1 % en 2010 al 29,9 % en 2018.
Por tipología de hogar, las mayores ratios de alquiler se observan en los hogares monoparentales, con una ratio del 21,8 % en 2018. Además, dada una tipología de hogar en función del número de adultos que residen en él, los ratios de alquiler son sistemáticamente más elevados en los hogares con niños dependientes.
La proporción del alquiler de hogares de nacionalidad española alcanzó el 13,1 % en 2018, frente a un mínimo del 8,8 % en 2007. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero en la población total como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.
Estos cambios en la composición de los hogares hacen compatible los significativos incrementos de las ratios de alquiler residencial de estos grupos con los moderados aumentos del alquiler a nivel agregado.
En relación con la situación laboral de los hogares, las ratios de alquiler son más elevadas en el conjunto de hogares cuya persona de referencia se encuentra activa, con una ratio del 23,3 % en 2018, frente al 8,3 % en los hogares no activos.
Eurostat ha obtenido los últimos datos acordes al mercado residencial. La información recogida afirma que el ritmo de aumento de los precios de la vivienda fue más rápido que el de los alquileres. Si comparamos el último trimestre de 2021 con 2010, en la UE en general se incrementaron en un 16% las rentas, a la vez a la que los precios de compraventa se alzaron un 39%. A nivel nacional, en España, los precios están bastante igualados en alquiler y compra. Los costes de viviendas en venta disminuyeron un 0.5%, mientras que los precios en alquileres aumentó hasta el 5%.
Tal y como exponen estos datos de Eurostat, en la Unión Europea se experimentó un incremento del 9.1% interanual del precio de la vivienda durante el tercer trimestre de 2021. Este supone el mayor aumento registrado desde el segundo trimestre de 2007. Es por ello, por lo que Eurostat ha llevado a cabo un análisis histórico sobre cómo los precios del mercado residencial han evolucionado desde 2010.
De este análisis, se han obtenido numerosos datos destacables. Entre 2010 y el último trimestre del año pasado, las rentas subieron en toda la UE un 16%, mientras que la compraventa incrementó sus precios hasta un 39%.
A partir del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica de 2008, los países europeos comenzaron a experimentar caídas de los precios en sus respectivos mercados de la vivienda que se prolongaron hasta 2013. Sin embargo, a unos países le duro más que a otros, siendo el efecto de la crisis diferente para cada país.
Continuando con el estudio de Eurostat, los costes de los alquileres y de la vivienda en la UE experimentaron vías de crecimiento positivo similares en 2010 y 2011, pero tras estos años, las vías han tomado caminos diferentes.
Las rentas del alquiler no han dejado de incrementar en los últimos 10 años, mientras que los costes de la vivienda han oscilado en gran medida, sin sufrir una caída hasta 2013, y situándose hasta 2016 por debajo de los precios alcanzados en 2010. A partir de aquí, el precio medio de la vivienda ha ido aumentando y aumentando hasta posicionarse 40 puntos por encima de 2010.
La vivienda española regresa a los valores de 2010
Comparando los precios de 2010 y 2021, los costes de la vivienda incrementaron en 23 países europeos y solamente cuatro países, entre ellos España, experimentaron una caída de los precios. En los datos obtenidos de los últimos 11 años, existen países cuyos precios han llegado hasta duplicarse como es el caso de Estonia o Hungría con una subida del 141% y 118% respectivamente, mientras que Suecia y Alemania se colocan por encima del 80%. Los únicos países que sufrieron una caída fueron Chipre, Italia, Grecia y España.
Si analizamos los precios de los alquileres con los de ventas, los precios de ventas de 18 países de la UE incrementaron en mayor medida que el de los alquileres. En esta época, otros países sufrieron una mayor subida del precio del alquiler como España o Italia.
Continuando con el alquiler, los únicos países en los que se redujeron las rentas del alquiler fueron Grecia y Chipre, aunque los costes de ventas cayeron por encima de los alquileres. Por el contrario, los alquileres subieron en 25 Estados miembros, siendo los más pronunciados los de Estonia y Lituania. En general, la subida ha oscilado por debajo del 50%. En el caso de España, el alquiler solamente ha aumentado un 5% respecto a 2010, niveles parecidos a los de Eslovaquia e Italia.
Los datos aportados por Eurostat muestran que durante el cuarto trimestre de 2021 se alcanzó el mayor incremento del precio de la vivienda de toda la historia. En la zona euro, la vivienda aumentó su precio hasta un 9,4% interanual, mientras que en el tercer trimestre la cifra era del 8,8%. Estas cifras continúan preocupando a los sectores europeos que avisan sobre una posible ´burbuja inmobiliaria´.
Si se analiza todo el territorio de la Unión Europea, el valor de las viviendas incrementó un 10% interanual durante el cuarto trimestre de 2021, continuando las continuas subidas que comenzaron hace seis trimestres.
En términos interanual, es el incremento más alto desde 2005 en territorio europeo, fecha en el que se empezó a recoger los precios de las casas, y el más elevado en la Unión Europea desde 2006.
Si se compara con el tercer trimestre del año pasado, en la Unión Europea la subida del coste de la vivienda fue de 2,1%, de un 1,9% en el caso de la eurozona.
De los Estados miembros de la UE, 15 países obtuvieron en el cuarto trimestre subidas interanuales por encima del 10%. El único país que experimentó una bajada en los precios de las viviendas fue Chipre con un reducción del -5,3%.
Chequia, Estonia y Lituania encabezan la tabla de países con mayores incrementos anuales con cifras de +25,8%, +20,4% y 19,8% respectivamente.
En cuanto a las economías europeas más fuertes, Alemania obtuvo un incremento récord del precio de los hogares de un +12,2% en tasa interanual, al igual que lo hizo Países Bajos con un +18,7%.
En Francia el aumento fue del 7%, una décima por encima del trimestre anterior, lo que continuó la tendencia al alzada del mercado inmobiliario francés situándose en las cifras más elevadas desde 2007. Italia obtuvo un incremento interanual del 4%, la segunda subida más alta registrada por detrás del 4,1% obtenido en el tercer trimestre de 2021.
En el caso de España, del 4,2% del tercer trimestre, en el mercado inmobiliario español aumentaron los costes con una subida interanual con un 6,3%, el más elevado desde comienzos de 2019.
En febrero, el Banco Central Europeo ya mostró su preocupación por una futura burbuja inmobiliaria en algunos de los estados europeos, donde las subidas del precio de la vivienda son demasiado elevadas. En este grupo, no se incluía a España.
El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, admitió que "España no es de los países donde haya habido incrementos más importantes de los precios de la vivienda, hay una recuperación del mercado inmobiliario". En su opinión, existen otros estados donde se hace más patente la sobrevaloración de la vivienda que conllevaría un "sobrecalentamiento" del sector inmobiliario.
Según el articulo en Bloomber : "Europe?s Great Housing Crisis Is Only Getting Started"
El crecimiento del sector inmobiliario y la oferta de viviendas parece lastrarse en los últimos tiempos en Europa debido a la fuerte inflación y otros factores como los excesivos costes de construcción, las rígidas normativas sobre eficiencia energética o la lenta burocracia que ralentiza los proyectos.
El número de proyectos de obra nueva estás descendiendo en los países más poderosos de Europa: Reino Unido (25% ), Alemania ( 27%), Francia ( 28%).
La gran constructora Vonovia SEen Alemania cesa su actividad indefinidamente y en Suecia algunos proyectos se paralizan por el miedo a la falta de trabajadores.
Los grandes proyectos estatales se resienten así mismo y los gobiernos empiezan a no cumplir sus promesas en materia de vivienda. Este es el caso de Reino Unido donde se prometieron 300.000 nuevas viviendas al año en 2019 y no se está pudiendo llegar a esta cifra en ningún caso. En Alemania se intentó llegar a la creación de 400.000 viviendas asequibles , reto que no parece lograr cumplirse hasta 2026. Suecia incumple su propia normativa constitucional en lo que respecta a la vivienda asequible y mantiene muy altos los precios de la vivienda de alquiler.
Las familias cada vez tienen que emplear más ingreso en la vivienda lo cual puede provoca ansiedad y mayor desigualdad social. Se da cierto rechazo de la población a los inmigrantes que buscan vivienda, vislumbrándose una situación que podría llegar a ser ciertamente conflictiva. En Alemania por ejemplo la escasez de vivienda obligó a algunas personas a abandonar su hogar para dejar espacio a algunos refugiados.
Alemania oriental por ejemplo sufre desigualdades frente a la Alemania occidental a la hora de adquirir vivienda, cuando en el pasado el régimen comunista se las proporcionaba.
A pesar de haber superado la crisis inmobiliaria que duró hasta 2007, España y Portugal sufren una escasez de vivienda notable que se ve reflejada en la subida de lo9s precios de la vivienda.
En Europa las medidas gubernamentales acaban volviendo al sector volátil y vulnerable Se da una situación intermedia entre el intervencionismo y el libre mercado que frena la inversión y descuida la necesaria vivienda asequible. Parece que la rentabilidad solo puede enfocarse hacia la vivienda de lujo. Incluso podría hablarse de una tendencia hacía la iniciativa privada en la vivienda que sin embargo carece de incentivos por la escasez de gasto adicional de los gobiernos debido a la inflación.
Se está dando un incremento del cierre de empresas constructoras muy significativo en toda Europa. En Reino Unido han cerrado 45.000 constructores. En Suecia los cierres han crecido un 35% (1145 empresas en quiebra) y
Es el caso de los 45.000 constructores residenciales de Reino Unido que han tenido que cerrar en los últimos cinco años. Suecia también ha sufrido estos cierres, con un incremento del 35% desde 2022 al declararse en quiebra alrededor de 1.145 compañías en los primeros 10 meses del año, según datos de Creditsafe.
Intenciones políticas para atajar la crisis inmobiliaria
Ante esta delicada situación del mercado inmobiliario la actitud de los políticos lejos de ser contundente se muestra cauta y temerosa.
El partido laboralista en Reino Unido pretende acelerar los procesos y construir 1,5 millones de viviendas. Para Portugal lo importante sería un aumento de las viviendas para uso residencial motivando una mayor sencillez en los procedimientos de concesión de viviendas. Alemania a su vez se focaliza en impulsar la inversión pública y simplificar la normativa de construcción.
Sin embargo la demora excesiva en desarrollar estás reformas puede tener un efecto contraproducente ya que los inversores se retraen esperando estos cambios, con el consiguiente bloqueo del mercado que puede producirse
Mientras, los políticos se muestran cautelosos y prometen tibias actuaciones que poco se prevé que ayuden a aliviar el mercado. En Reino Unido, el Partido Laboralista ha prometido un paquete de reformas para acelerar los procedimientos y construir 1,5 millones de nuevas viviendas. En Portugal, se pretende aumentar el número de viviendas disponibles para uso residencial mediante la simplificación de los procedimientos de concesión de licencias. Mientras, Alemania ha prometido impulsar la inversión pública y hacer más sencillas las normas de construcción.
Sin embargo, como afirma Wolfgang Schubert-Raab, presidente del grupo de presión del sector de la construcción ZDB: el hecho de que estos cambios se produzcan con cuentagotas corre el riesgo de provocar el efecto contrario, ya que muchas constructoras esperan para llevar a cabo sus proyectos a recibir subvenciones más interesantes, lo que continua lastrando al sector, como ha afirmado
Europa está viviendo una entrada profunda en una recesión provocada por múltiples factores donde destacamos la inflación en alza, debido sobre todo a la desastrosa gestión del Banco Europeo con la impresión masiva de euros y el crecimiento anormal del endeudamiento de los Estados (España más de un 30% en 4 años), eso unido a la guerra de Ucrania y a la política suicida de Europa poniendo sanciones y restricciones de compra a los combustibles y materias primas de Rusia, que son claves para el crecimiento Europeo por su volumen y por su precio moderado, sin ellas Europa tiene un futuro incierto, entrando en recesión con Alemania a la cabeza.
Los elevados datos de la inflación y de los precios de la energía están llevando a la situación económica de la UE a una posible contracción. Las últimas previsiones económicas realizadas por Bruselas reafirman la llegada de una recesión en el territorio europeo y del crecimiento económico de España. Unas previsiones que ha llevado a la UE a debatir acerca de una contracción económica para los siguientes seis meses.
Se rebajan las previsiones de crecimiento del PIB español
En contra de las previsiones del Gobierno español y del propio Ejecutivo europeo, los últimos datos disminuyen la estimación de crecimiento del PIB. Del 2,1% que se indicó en el mes de octubre, Bruselas señala que la expansión del PIB será únicamente del 1%.
Un porcentaje que como señala el Ejecutivo comunitario en 2024 será del 2%, siendo España el país con mayor crecimiento económico de los estados miembros de la UE.
A pesar de ello, Bruselas también señala que la tasa de déficit española continuará superando el 3%. Mientras que se prevé que España registre un significativo crecimiento económico durante 2022, de cara a 2023 el crecimiento se reducirá debido a la incertidumbre causada por el conflicto ruso-ucraniano. En cuanto a la inflación, Bruselas apunta que se originará una reducción de los niveles actuales en los próximos trimestres.
España se posicionará como uno de los países que mayor ralentización económica experimente durante 2023. Una ralentización que sitúan de 3 puntos entre la expansión del PIB en 2022 y las previsiones del año que viene.
Previsiones de crecimiento de cara a 2023 y 2024
Por otro lado, los elevados costes de la energía también comenzarán a disminuir durante 2023 para dar lugar a una recuperación gradual de la economía. Una recuperación que se comenzará a notar en la segunda mitad de 2023. Además, se confía que sea impulsada por el Plan de Recuperación generado.
Para 2024, el Ejecutivo comunitario ha anunciado que las previsiones apuntan a un mayor crecimiento del 2% causado por el impulso de las inversiones y de la demanda doméstica.
En la reunión del Consejo de Gobierno del BCE , se elevó el precio del dinero en 25 básicos para los tres indicadores de tipos de interés del euro (el nivel más alto desde 2007) , y tal y como se esperaba, la tasa de referencia para las operaciones de refinanciación se situará en el 4,25%, mientras que la tasa de depósito alcanzará el 3,75% y la de la facilidad de préstamo el 4,50%.
Declaraciones en rueda de prensa de la presidenta Lagarde
En rueda de prensa posterior la presidenta declaraba: "Tenemos la mente abierta en cuanto a cuáles serán las decisiones en septiembre y en reuniones posteriores, así que podríamos subir, y podríamos mantener, y lo que se decida en septiembre no es definitivo. Puede variar de una reunión a otra",
Lagarde parece querer pausar la secuencia de subidas del precio del dinero y los tipos de interés, iniciada 9 reuniones atrás. Declaraba que según los datos que se tengan en Septiembre sobre la inflación y la transmisión monetaria: "se determinará si subir o no" En bromas añadía: "Lo que les puedo asegurar es que no vamos a bajar"
Seguidamente Lagarde comentaba que una posible pausa en los tipos de interés sería temporal y en decisiones que se irían dando reunión a reunión. Ha recordado la buena labor realizada habiéndose conseguido disminuir la inflación del 10,6% hace 9 meses, hasta un 5,5% actual.
"Sabemos que estamos cada vez más cerca, pero también sabemos que las opciones sobre la mesa son seguir subiendo o aguantar", explicaba. "Existe la posibilidad de una subida. Existe la posibilidad de una pausa (?) La carga de la prueba estará en los datos" y subrayando "el 2% es la meta y lo lograremos, pase lo que pase".
Buenos datos de España
En relación a España, Lagarde ha destacado que los recientes datos inflación, desempleo y crecimiento en nuestro país demuestran "la belleza de Europa y la heterogeneidad entre los 20 países de la zona euro", destacando que "obviamente, las cifras que vemos ahora para España con una inflación que tiende hacia el 2% y, con suerte, de manera sostenible, además de las cifras de desempleo más bajas que nunca, son un buen conjunto de cifras para España y para la economía en general"
Pero la situación no es igual en todos los países de la eurozona. En algunos países la inflación sigue siendo muy alta y permanecerá alta más tiempo: "Son los que están impulsando nuestra perspectiva de inflación, que nos están ayudando a determinar nuestra política, pero también tenemos que mirar a cada miembro", ha explicado Lagarde.
Manteniendo las subidas de los últimos meses, el euríbor a 12 meses ha superado ya en su tasa diaria el 1%, una cifra que no se alcanzaba desde julio de 2012. Este índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas llegó a situarse el pasado martes en el 0,957%, incrementándose dicha cifra el miércoles con un 1,067%, sobrepasando el límite del 1%.
Durante la primera mitad de junio, la media mensual provisional se encontraba en 0,64%, cuando en mayo finalizó el mes con un 0,287%. Esta media son niveles de octubre de 2012, pero los incrementos significativos que a diario sufre el Euribor hace que se espere un aumento mayor.
Este gran incremento aparece después de los mínimos históricos que alcanzó el Euribor con cifras de -0,5% e impulsado por las subidas que se esperan en los tipos de interés en los próximos meses por parte del Banco Central Europeo. En julio, el incremento llegará a ser de 25 puntos básicos, mientras que el dato de septiembre es incierto, a pesar de que analistas apuntan que se situará sobre el medio punto. A finales de 2022, se prevé que los tipos se sitúen entre el 1% y el 1,5%.
En suma, como ha comunicado la institución, en julio terminarán las compras netas que se encuentran en el programa de compra de activos públicos, justamente en el mes donde se experimentarán los 25 puntos básicos de subida de los tipos.
El aumento significativo perjudicará en gran medida a aquellas familias que posean hipotecas a tipo variable que estén referidas al Euribor, por lo que sufrirán el encarecimiento en sus tasas a la hora de revisar la hipoteca. En mayo, ya se experimentó una subida media de 600 euros al año en las revisiones, en tasa mensual 50 euros, aunque para junio se esperan incrementos más elevados en las revisiones dentro de este mes.
Sin embargo, sobre el incremento del Euribor, Nadia Calviño, la ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, ha comentado que la subida será limitada, porque las hipotecas del tipo fijo han alcanzado una subida de su peso dentro de la estructura hipotecaria, además de que los indicadores acerca del esfuerzo histórico se encuentran en mínimos históricos, tal y como pronunció en el Congreso la semana pasada.
Se trata del primer repunte de las hipotecas desde el pasado mes de junio, aunque el impacto en el bolsillo de los hipotecados será importante.
La cuestión es ¿El Euribor seguirá subiendo o no?
En el mes de abril, al menos, ha vivido una evolución muy volátil. A pesar de que arrancó el mes con una tasa diaria del -0,168%, llegó a tocar máximos el día 22 de abril al situarse en el -0,053%, desde entonces, ha estado cayendo día tras día, hasta quedarse en el -0,114%.
En principio, y con la recesión económica que se avecina, todo apunta a que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá los tipos de interés en mínimos del 0,0% (nivel en el que llevan instalados cuatro años, bajo la presidencia del italiano Mario Draghi) lo que no debería provocar grandes movimientos en el indicador hipotecario de referencia. Sobre todo si tenemos en cuenta que, antes de que estallara la crisis del covid-19, el mercado ya daba por hecho que el Euribor no volvería a terreno positivo al menos hasta 2022.
Según los expertos todo apunta a que veremos el Euribor en niveles negativos durante bastante tiempo, están convencidos de que el indicador de referencia de las hipotecas en España estará por debajo del 1% durante los próximos cinco años. Resultado de esta recesión será menor empleo y salario en muchos sectores ya que los estados tendrán un nivel elevado de deuda por lo que habrá mucha presión para que los tipos de interés no suban.
A efectos prácticos quienes tengan una hipoteca con un vencimiento en un plazo corto de tiempo, sin duda el tipo variable será beneficioso, mientras quienes se hipotequen a largo plazo, la oportunidad de los tipos fijos puede ser una manera de evitar riesgos futuros.
Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.
El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.
El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.
Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:
Los cambios legislativos de los últimos meses respecto al crédito inmobiliario y a la compra de vivienda.
Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.
Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.
En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.
Conclusiones
Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.
Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe, a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.
Dónde está bajando el precio de la vivienda en la costa
Según los datos de Tinsa, los mercados que han experimentado los descensos más intensos son Valencia (en la costa entre Canet d?en Berenguer y Alboraia), Alicante (entre Calpe y Pilar de la Horadada), Gran Canaria y Lugo.
Dónde están subiendo más los pisos en la playa
Los enclaves donde se apunta a una recuperación notable del mercado de vivienda vacacional en los últimos meses se localizan en las costas de Cádiz, Huelva, Pontevedra, Asturias y Vizcaya.
En opinión de Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa, las nuevas preferencias hacia espacios abiertos y de mayores dimensiones, así como el avance del teletrabajo han empujado a una demanda local, que buscaba segundas residencias en enclaves costeros próximos dentro de la propia provincia o Comunidad Autónoma.
¿En qué municipios se están comprando más casas en la playa?
De acuerdo con los datos de Tinsa, 19 municipios costeros aumentaron en 2020 el número de viviendas vendidas respecto al año anterior: Santa Cruz de Bezana, Ondarroa, Almonte, Llanes, El Prat de Llobregat, Moaña, Mutriku, Puçol, Bakio, Cambrils, Estepona, Orio, Águilas, Baiona, Rota, La Unión, Ayamonte y Piélagos.
Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas); Orihuela (2.841 compraventas); Gijón (2.953); Marbella (2.568) y Estepona (2.524).
La Ley la de Propiedad Horizontal ha generado no pocos problemas en el reparto de los gastos de comunidad y vamos a intentar aclararlos. Para ello, vamos a ver, primero, lo que dice la LPH y, luego, cómo deberían cobrarse, puesto que una cosa es la realidad (de lo que se hace) y, otra, la verdad (que se deriva del contenido de la LPH y de las prácticas contables), que al poderoso interesa poco, por lo que, en la lucha entre la fuerza y la razón, nunca se logra imponer la lógica.
PRIMERO.- En cuanto al contenido de la Ley la de Propiedad Horizontal, pasamos a analizar el contenido de los artículos 9.1.e, y 9.2, mediante el desglose de cada una de las normas que contienen y dando una somera explicación para cada una de ellas. La Ley la de Propiedad Horizontal dice:
Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
La Propiedad Horizontal , en estos apartados, dice:
1º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, ? a los gastos generales ? Y que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales?
De ahí se deduce que hay "gastos generales" y "gastos particulares" (o "no generales") que son aquellos gastos imputables a propietarios concretos por lo que el pago de su coste no es una obligación de todos los propietarios.
2º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? a los gastos generales? que no sean susceptibles de individualización?
De ahí se deduce que los "gastos generales", y no solo los "particulares", se deben cobrar, en principio, por consumos, solo, cuando no sea posible individualizarles, se cobrarán por coeficientes.
3º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? o a lo especialmente establecido, a los gastos generales?
De ahí se deduce que a ciertos propietarios, se les puede eximir del pago de algunos "gastos generales" (ordinarios y extraordinarios), debido que a que ni consumen ni utilizan ni disfrutan de ciertos suministros, servicios o instalaciones.
4º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir ? a los gastos generales ? sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes
De ahí se deduce que el mantenimiento de ciertos elementos comunes deben sufragarle todos los propietarios aunque no los utilicen. Se trata de evitar que los pisos inferiores aleguen, por ejemplo, que no pagan gastos de tejado puesto que de la cubierta solo se benefician los de la última planta.
SEGUNDO.- Sobre el cobro de los gastos a los propietarios:
1º.- La Ley la de Propiedad Horizontal establece, en el Art. 9 (apartados 9.1.e y 9.2), la forma de cobro de los gastos de comunidad. Pero, por lo que hemos visto, hay cierta confusión en la cuestión de la "individualización" de gastos, en la de los "gastos privados" (o sea, de los "gastos particulares") y en la de la exoneración de ciertos gastos a ciertos propietarios. Pero hay mucha mayor confusión en lo que es el "reparto" inicial de un gasto entre las secciones de la comunidad y su posterior "distribución" entre los propietarios.
Porque no es lo mismo hacer el "reparto" de los gastos de una comunidad en la que solo haya viviendas, que en otra con viviendas y locales, porque, en la primera, todos los gastos van a la misma y única cuenta y hay una sola sección y un solo presupuesto. Pero, en la segunda, hay "gastos generales" y "gastos de viviendas" y, en general, hay dos secciones y dos presupuestos.
Los "gastos de viviendas" son, en realidad, un tipo de los "gastos particulares", la de los propietarios que tienen pisos. Y hay otros "gastos particulares" que no son de viviendas, como los de devolución de recibos por parte de algún propietario, que son "gastos particulares" exclusivamente de ese propietario. Estos no suponen una tercera categoría de gastos, sino que son otra variante, aparte de los "gastos de viviendas", de los "gastos particulares", la de los "gastos particulares de uno o más vecinos concretos".
En cuanto al "reparto" de gastos, en el primer caso de nuestros supuestos (bloque solo de pisos), la factura de reparación de una teja la pagan entre todos los propietarios, lo mismo que la reparación de una baldosa del portal. Pero, en la segunda comunidad (bloque de pisos y locales), mientras que la reparación de la teja la pagan todos, la baldosa (en general) solo la pagan los pisos.
2º.- Entonces, lo primero que se hace, y no se entiende bien a la hora de analizar el problema (por lo que se desconocen las consecuencias de este sencillo acto), es que se "reparten" las facturas entre esas dos "secciones" ?la "general" y la de "viviendas"?, pues la existencia de grupos distintos de propietarios ?formados por propietarios que deben hacer frente a unos gastos u otros?, genera la existencia de secciones comunitarias. En el segundo caso (bloque con pisos y bajos), la comunidad tiene una "sección general" y otra "sección de viviendas", y, cada vez que llega una factura, hay que establecer a qué sección va, lo que se denominamos "repartir".
Pero ¿Qué pasaría si el albañil de nuestro caso reflejara, en una única factura, un coste de 100 ? por reparar la teja y, otro, de 200 ? por reparar la baldosa, en lugar de emitir dos facturas distintas? ¿Debería ir el importe de esa factura, en su totalidad, como gasto general?
A cualquiera, con dos dedos de frente, se le habrá ocurrido que los 100 ? de la teja se contabilizarán como "gasto general" y que los 200 ? de la baldosa se contabilizarán como "gasto de las viviendas". Además, el IVA habría que repartirle entre las secciones en proporción a esos importes. Es decir, que el importe total de la factura habría que "repartirle", con un criterio objetivo, entre las dos secciones.
¿Y qué se debería hacer si la empresa de limpieza pasara una factura global por la limpieza de las escaleras y la de los garajes, en un supuesto en el que no todos los pisos tuvieran garaje? ¿La cargaríamos en su totalidad a la sección de garajes o preguntaríamos por el coste de cada labor?
Nos encontramos con algo que no han contemplado seriamente los tribunales, la existencia de una "factura compartida", que puede tener, como en el caso del albañil, "conceptos específicos" e "importes específicos" para cada sección; o, como en el caso de la limpieza, un "importe global" por el total del "gasto compartido" por las dos secciones.
El "reparto" de las facturas supone el "reparto del importe" de las facturas, por lo que una factura puede tener que "repartirse" entre dos secciones, a diferencia de lo que ocurre, en este tipo de casos, en la falsa realidad, en la que se imputa su importe total a una de las secciones (a la general).
TERCERO.- Hemos visto que hay 1.0.- facturas de distintos tipos: 1.1.- por "gastos generales" y 1.2.- por "gastos particulares" (entre ellos, los de viviendas), que dan lugar, generalmente, a dos secciones en las cuentas comunitarias, por lo que 2.0.- las facturas que se reciben deben "repartirse" entre las secciones 2.1.- asignando su importe total a la sección correspondiente, cuando se trate de facturas que solo tengan "gastos específicos" de cada sección. Pero una factura puede contener "gastos generales" y "gastos particulares", que sería 2.2.0.- una "factura compartida" ya sea por contener 2.2.1.- "gastos específicos" de cada sección o 2.2.2.- un "gasto global" común a las dos secciones. Hecho el "reparto", se procede, para su cobro a 3.0.- la "distribución", del importe correspondiente de cada sección, entre los propietarios beneficiados por ese servicio o suministro; y sabemos que los gastos 3.0.- se pagan, en principio, 3.1.- por consumos, o 3.2.- por coeficientes (cuando no se puedan calcular los consumos individuales) o 3.3.- de otras formas aprobadas legalmente, incluyendo la posibilidad de exonerar a algún propietario del pago de algún gasto o de cobrarlos a partes iguales.
"Repartir" entre secciones y "distribuir" entre propietarios son dos operaciones distintas. Por ello, es posible que un gasto cuyo importe no se pueda "individualizar por consumos" entre los propietarios beneficiados por ese servicio a la hora de proceder a su "distribución", pueda, previamente, tener que "repartirse", con un criterio objetivo, entre las diversas secciones, si se tratara de un "gasto compartido" que afectara a varias de ellas.
Cualquiera que sea el gasto, siempre será posible "repartirle" correctamente entre las secciones y "distribuirle" entre los propietarios, pues ese gasto tendrá un origen y un beneficiario (todos ellos o algunos en particular), y, siempre, habrá un criterio para calcular a) qué parte de ese gasto consume cada sección, o b) si se trata de un gasto de propietarios determinados y c) si la distribución se hará por consumos o por coeficientes.
Según la LPH, los gastos generales pueden ser objeto de "individualización por consumos" y no solo el agua o el gas, que son gastos particulares de los propietarios de los pisos, y de los que se habla siempre en estos casos sin hacer referencia 1º.- ni a los "gastos compartidos individualizables por consumos en el "reparto" entre secciones", como son el gasto del administrador y el del seguro; ni 2º.- a los "gastos generales individualizables por consumos en la "distribución" entre propietarios", como son los gastos por las copias de actas y convocatorias, o los gastos de correo.
Si el administrador administra tanto los "gastos generales" como los "gastos de las viviendas" ¿Es razonable que a estas, al hacer el "reparto" entre secciones, no se las impute un gasto por una labor que tiene un coste económico y de la que se benefician en mayor medida que los locales? Dicho de otra forma, si los comercios situados en los bajos del edificio tienen, al igual que las viviendas, unos gastos de administración de sus facturas de agua, luz, limpieza? esos "gastos de administración de los gastos de los locales" ¿Son "gastos generales"? ¿No? Pero, entonces ¿Por qué los "gastos de administración de los "gastos de viviendas"" son "gastos generales"? Y si, por otra parte, cada vecino recibe una copia de cada acta, ¿Es razonable que (en la "distribución" entre propietarios) se cobren las copias por coeficientes cuando todos reciben la misma cantidad y se puede medir el "consumo" individual?
Durante la pandemia también se han producido cambios en las características de demanda de vivienda; demanda de viviendas de mayor tamaño, de obra nueva, demandantes de mayor edad y perfil socioeconómico así como el freno del incremento de los precios respecto a la financiación, destacar también que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de conceder préstamos.
Principales cambios durante esta pandemia:
Cambio del tipo de vivienda demandada y comprada.
El Banco de España señala que "la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada, debido a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo", y destaca también el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.
Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores, prosigue, "podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva.
Los últimos datos del INE apuntan a que la ventas de viviendas de nueva construcción están en su nivel más alto desde 2014.
Cambio de perfil del demandante vivienda
El cambio de las perspectivas laborales ha influidos en los cambios de perfil de los compradores incrementándose la edad y la posición económica.
Cambio de ubicación.
Otro de los cambios que ha provocado el coronavirus está relacionado con la ubicación con cambios de preferencia hacia los extrarradios de los nucleos urbanos o ciudades secundarias.
Descenso de la inversión en vivienda
Antes de la pandemia la inversión en vivienda media sobre el PIB se sitúaba por encima del promedio europeo sin embargo ahora vuelve a situarse por debajo. En 2020, esta variable cayó un 17%, más que en la UE.
No ha habido desplome de precios
Aunque en los últimos meses se ha producido un ajuste en los precios de la vivienda no ha afectado como cuando se produjo la crisis financiera global, debido a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, menor endeudamiento de los agentes.
Por el contrario el mercado de obra nueva en la segunda mitad de 2020 alcanzó máximos históricos con elevada demanda y escasa oferta.
Freno de los precios gracias al alquiler.
Otro de los cambios producidos por la pandemia, es el incremento de la oferta del alquiler residencial como vacacional debido al desplome de la actividad turística.
Según datos de idealista, las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.
Endurecimiento criterios financiación
Los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.
El porcentaje que financian los bancos a través de las hipotecas se mantiene estable. En esa misma línea, la proporción de préstamos más arriesgados en las nuevas operaciones ha continuado descendiendo en los últimos trimestres.
El mercado inmobiliario hoy no tiene una sobre oferta de inmuebles como los que tenía en 2008.
Hoy construimos un número de viviendas nuevas muy, muy, inferior a las de entonces.
Promotores y compradores no están hoy sobre endeudados como lo estaban antes.
Tampoco hoy puede hablarse de sobre demanda.
Hay más ahorro en las familias y estas se han des apalancado -amortizado sus deudas- durante estos años.
Multitud de empresas (promotoras, constructoras, cooperativas, agencias intermediarias?) han desaparecido hoy, respecto de 2008
La situación financiera-inmobiliaria es distinta: ahora no hay hipotecas subprime.
El origen de las dos crisis es distinto, antes financiera, ahora la pandemia.
Etc. (Seguro que un experto en crisis podría encontrar mil diferencias.)
? Así que para la mayoría no hay duda: A?B y por tanto: Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008.
Pero? Si me electrocuto mañana ¿importa algo si la tensión mortal es una u otra? ¡Qué más dará su voltaje! ¿Es distinto morir por una descarga de 10.000 v. que por una de 50.000 v.? Seguro que entre las dos formas de muerte podemos encontrar mil diferencias, pero todas estas se desvanecen frente a su resultado. Esto es, aunque las circunstancias pudieran ser muy diferentes, A=B. El resultado, mortal, iguala las dos situaciones.
Pero? ¿Está la agencia inmobiliaria hoy igual que lo estaba en el 2008?
Seguro que no. Y de nuevo podríamos listar múltiples diferencias si nos atenemos a muchos de sus aspectos distintivos. Es decir, que también la respuesta más extendida sería la de A?B. Esto es, que la agencia inmobiliaria actual está en mejores condiciones que lo estaban en 2008 para superar la crisis.
Pero entonces? ¿por qué insistimos en que esto es una falsa percepción y que, por el contrario, estamos en una situación A=B?
Porque la situación competitiva global de las agencias, eso sí por distintas causas y circunstancias entre una y otra crisis, es la misma: lo que iguala las dos situaciones es la enorme dificultad de salir con bien de este huracán.
Otro apoyo a la igualdad es la necesaria respuesta ante esta crisis, ante cualquier crisis (hubo que hacerlo en la de 2008, en la de los noventa y en las anteriores). En todas, lo que las iguala es la necesidad vital de superarlas.
Los que venden brotes verdes como los que venden humo inmobiliario no se lo dirán pero? o supera usted la crisis o su negocio terminará. No hay ninguna otra opción. O sobrevive o muere.
Esto es lo radical. Por eso, no se entretenga en nada que no sea en preparar -si no lo tiene- un plan de gestión contra la crisis; usarlo y aplicarlo si ya lo tiene; controlarlo si ya lo ha puesto en marcha y modificarlo, en función de los resultados que vaya obteniendo. ¡Hágalo, deprisa, deprisa pues el lobo siempre mata a los rezagados!
Y uno puede retrasarse por diferentes motivos. No se distraiga sobre si son galgos o son podencos; no, en si esta es igual (A=B) o distinta a la anterior crisis (A?B); olvide los mensajes optimistas, que abundan mucho, o pesimistas, que abundan menos. Ambos grupos de mensajes tienen fuentes o emisores con intereses diferentes. Y ambos están equivocados. El futuro no está escrito y nadie puede conocerlo. Ocurrirá?lo que ocurra y no lo sabremos hasta que sea pasado. Siempre ha sido así. Su futuro dependerá de lo que haga usted con lo que tiene.
Sobrevivir o no dependerá de lo ajustado, rápido e intensas que sean nuestras acciones frente a las solicitaciones del entorno caótico en el que hemos recaído.
Así que? ¡En vez de quejarse o hacer oídos prestos a lo que le dicen o lee, mantenga con firmeza, en cambio, su plan de combate contra la crisis!
Me despido a la romana: ¡Hoy más que nunca, siga con salud!
La OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos)? es un organismo de cooperación internacional, compuesto por 36 países, cuyo objetivo es coordinar sus políticas económicas y sociales. Este organismo analiza periódicamente la evolución de los impuestos desde 1965. La OCDE ha analizado las tendencias fiscales de los países más ricos del mundo. En los últimos años, se ha recurrido a alzas del IVA, cotizaciones sociales e impuestas de sociedades en detrimento del IRPF.
Según el informe, la recaudación del IBI en España se ha multiplicado por ocho desde 1990. Es el impuesto que más ha crecido en los últimos 30 años.
Por otro lado, los datos de Eurostat revelan que España es uno de los países del mundo con más vivienda en propiedad. El 77% de los ciudadanos posee una vivienda propia (casi 10 puntos más que la media europea). Este distintivo ha provocado que los Ayuntamientos hayan exprimido el IBI (Impuestos sobre Bienes e Inmuebles) y el Impuesto sobre Plusvalía. Además, las comunidades gravan las transmisiones patrimoniales por la compraventa de vivienda de segunda mano y el Estado central, la acumulación de inmuebles en la declaración de la renta.
Finalmente, esta presión tributaria sobre la vivienda en propiedad ha llevado a nuestro país a ser uno de los componentes de la UE con los impuestos más elevados sobre los inmuebles en propiedad.
Por su parte, el ITP (Impuesto de Transacciones Patrimoniales) también ha crecido notablemente. A principios de los noventa este tributo recaudaba 2.500 millones aproximadamente. Sin embargo, en 2017 alcanzó los 7.500 millones.
Otros datos de la OCDE
El informe también recoge que, en los últimos 25 años, los sistemas tributarios de los países más desarrollados han ido convergiendo. En general, se ha ido reduciendo la importancia del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) a favor del IVA, cotizaciones sociales e impuesto de sociedades.
En cuanto a la presión fiscal, el estudio desvela que en 2017 alcanzó el 34,2% (dos décimas más que en 2016), el mayor nivel desde 1965. Los ingresos fiscales en proporción de la riqueza nacional, han crecido desde 2008, cuando alcanzó su mínimo. La presión fiscal varía desde el 16,2% de México hasta el 46,2% de Francia. España se encuentra levemente por debajo del promedio de la OCDE con el 33,7%.
Desde la entidad financiera CaixaBank, se ha advertido de no dejarse caer en los extremos ante el complicado estado económico del mundo. Y en concreto, de la economía española. La entidad ha recalcado los positivos datos del verano y concluyen que en los primeros dos trimestres de 2023, el PIB evolucionará por la zona cero.
Predicciones de CaixaBank del futuro estado económico de España
A pesar de que el presidente de la entidad bancaria, José Ignacio Goirigolzarri, admite que no prevén datos tan optimistas como las predicciones del Gobierno, tampoco esperan unasignificativa reducción del PIB. A nivel europeo, la Unión Europea visualiza una evolución del PIB españolentre el 0% y el 1%. Además, el organismo europeo también prevé que los tipos de interés se sitúen alrededor del 3%. Otras predicciones son una continuación de los datos actuales del sector laboral y una inflación en torno al 4,5% y el 6%.
Desde CaixaBank, defienden que "esta situación significa que hoy estamos un 2% por debajo del PIB prepandemia, lo que significa que no recuperaremos el nivel prepandemia hasta el año 2024".
Factores negativos de la economía española
Goirigolzarri señala a la productividad como el aspecto más perjudicial para la economía de España, además del nivel de vulnerabilidad de las cuentas públicas. El endeudamiento de las cuentas públicas está causando un déficit estructural con un porcentaje de deuda rondando el 110% y 115%.
Respecto a la productividad, ha animado a implantar reformas exhaustivas y complejas para poder impulsar los niveles de productividad. Para ello, defiende que se mejore la formación y educación tanto de jóvenes como de trabajadores durante su etapa profesional. De esta forma, podrán evolucionan a medida que evolucionan las demandas del mercado laboral.
A pesar de esta compleja situación, el presidente de CaixaBank declara que España se encuentra en un estado financiero más positivo que en 2009-2010.
Atlas RE Analytics y Gesvalt en su último estudio sobre vivienda asequible tras analizar donde existe la mayor necesidad de vivienda asequible se pone de manifiesto el ranking por orden de necesidad;
En primer lugar se encuentra Madrid con 214.740 unidades, Málaga dondeserian necesarias 136.700 viviendas, Barcelona 128.733, Valencia 60.000, Alicante 40.000, Sevilla 71.000, Cádiz 60.000, Granada con 19.500 y Murcia con 21.000.
Las provincias con más demandas de alquiler asequible son aquellas que combinan alta población y precios de alquiler elevados.
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y su recuperación en 2015 una de las preocupaciones ha sido el problema del acceso a la vivienda de los más jóvenes y el fuerte crecimiento del precio de la vivienda entre 2014 y 2019 que fue de un 12% y un 5%.
El creciente interés por el alquiler ha dado lugar a diferentes iniciativas legislativas en los últimos años, Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, Real Decreto de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del coronavirus en los ámbitos de transportes y vivienda o la Ley por el Derecho a la Vivienda.
"En 2009, se firmaron 1,79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación. A su vez, en el último trimestre de 2020 menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%".
A este fenómeno junto al fuerte incremento de los precios de la vivienda y mayores restricciones para acceder a una hipoteca hay que sumar los efectos económicos derivados de los ceses de actividad que apuntan a una lenta recuperación de la economía española.
La primera explicación estaría en la riqueza y la renta. Construir un bloque de apartamentos con 40 pisos es más barato que construir 40 chalets. Lo que explicaría que los países más ricos tiendan a situarse entre los que más viviendas unifamiliares tienen.
La segunda explicación que razonaría esta cuestión sería el porcentaje de población urbana. A más gente viviendo en las ciudades más pisos y menos viviendas unifamiliares.
España está en la parte medio-alta de la lista en cuanto a más porcentaje de sus habitantes que viven en ciudades y suburbios frente a las áreas urbanas.
Reino Unido y Holanda, son dos de los países con más habitantes urbanos sobre el total que también están entre los que tienen más viviendas unifamiliares.
La tercera razón estaría en la geografía. Cuando se impone ciertos límites es lógico crecer en vertical y no en horizontal. Por ejemplo, a nivel mundial Singapur es el país con un mayor porcentaje de su población urbana y su skyline, con cientos de rascacielos en los que viven ricos, pobres, familias y solteros, es muy reconocible: no tienen terreno para hacer otra cosa. En algunas zonas de España, más concretamente en zonas costeras como Cádiz o Málaga el terreno está limitado también, por lo que algunas ciudades crecen hacia arriba y no hacia los lados.
Otro de sus razonamientos puede estar en el tema institucional respecto a la situación actual y evolución histórica. Un ejemplo de ello son los países del este de Europa que estuvieron bajo control comunista y que se caracterizan por su gran número de pisos, torres, apartamentos etc En la España de postguerra con el éxodo del campo a la ciudad y para acomodar a la población la solución también fue construir bloques de pisos.
Otra de las razones que lo justifican es la cuestión cultural. España es uno de los países con un porcentaje elevado de viviendas en propiedad y menor en alquiler.
Por último, se intuye un factor fundamental detrás de estas cifras: el legal. En España la legislación siempre ha sido muy restrictiva y los ayuntamientos han tenido mucha margen de maniobra para establecer que terrenos eran urbanos y cuáles no.
La cuestión finalmente es que España crece a lo alto y no a lo ancho aunque no existan barreras físicas que lo justifiquen, la realidad es que si se compara con el resto de la UE el tipo de viviendas en como una gran colmena.
España se ha colocado en el máximo nivel de gravamen a la propiedad dentro de los países desarrollados. Ha llegado al nivel de Italia, el país que habitualmente obtiene una mayor presión fiscal sobre la vivienda dentro de la OCDE, Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Según el Índice de Competitividad Fiscal Internacional 2021 España ha caído tres puestos dentro del ranking de impuestos a la propiedad tras las reformas realizadas en el último año respecto a esta materia.
Así lo han defendido los expertos estadounidenses del Think Tank que después de comparar el número de impuestos sobre los inmuebles y la base imponible, llegaron a tal conclusión. En suma, investigan si existe cualquier otro tipo de impuestos que los estados puedan aplicar a la propiedad. El caso de España es de los pocos dentro del estudio donde se aplican numerosos impuestos que inciden en las viviendas como los impuestos sobre transacciones financieras o sobre transferencias de propiedad, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, los derechos de capital o los impuestos sobre activos corporativos. Tal y como apunta el vicepresidente de Proyectos Globales de la Tax Foundation, Daniel Bunn: "Aunque es un elemento importante al medir la neutralidad y competitividad del código fiscal de un país, los impuestos a la propiedad representan en promedio menos del 5% de los ingresos fiscales totales en los países europeos de la OCDE".
España es el país con mayor número de impuestos que inciden en la vivienda de toda la OCDE. Entre ellos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, Impuesto sobre la Renta a los No Residentes por arrendamiento, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta imputado al propietario para segundas viviendas, Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre el Patrimonio.
Esto provoca que España sea débil competitivamente hablando dentro del sector inmobiliario frente a los demás países desarrollados. El informe de la Tax Foundation señala que: "España tiene múltiples impuestos a la propiedad que distorsionan con gravámenes separados sobre transferencias de bienes raíces, patrimonio neto, herencias y transacciones financieras".
Con bonificaciones y políticas de exención, las CCAA han reducido la presión fiscal
La presión fiscal del país se ha visto combatida gracias a las políticas de las haciendas autonómicas. A diferencia a nivel nacional, algunas comunidades sí llevan a cabo exenciones o reducciones de impuestos.
Madrid es la comunidad autónoma que más ayudas fiscales ofrece a la vivienda. El Impuesto sobre el Patrimonio está bonificado al 100%. En suma, respecto al Impuesto de herencias, donaciones entre familiares o entre parejas de hecho o cónyuges, el contribuyente solamente debe abonar el 1% de la cuota correspondiente.
Por otra parte, las personas menores de 30 años pueden disfrutar una reducción del 30% del Impuesto sobre la Renta en las cuantías dirigidas al alquiler, una deducción como máximo de 1.000 euros al año.
Estas políticas fiscales que han llevado a cabo las comunidades autónomas suavizan lo que podría ser una mayor presión fiscal. Siguiendo lo que indica el informe de la Tax Foundation, "España tiene un sistema fiscal territorial que exime de impuestos tanto a los dividendos extranjeros como a las rentas de plusvalías".
España es el único de la UE que impone un Impuesto sobre el Patrimonio y el que más incide en la riqueza
Mientras que España se sitúa como el país que más grava a la vivienda, en el otro extremo encontramos a Estonia. Estonia, de entre los países de la OCDE, es el que posee el sistema de impuestos a la propiedad más eficiente. Junto a Australia y Nueva Zelanda, Estonia es de los pocos que suprimen de la base impositiva el valor de las estructuras en la tierra o de los edificios. Su impuesto sobre bienes inmuebles únicamente lo aplican al valor de la tierra. A parte de este, en el Índice de Competitividad Fiscal Internacional no aparece registrado ningún otro impuesto a la propiedad.
En cuanto a impuestos a la propiedad, Italia es el peor país con mayor número de impuestos. A parte de las grandes recaudaciones que se obtienen de los impuestos a la propiedad, en Italia se grava las transacciones financieras, las herencias, la emisión de acciones, las transferencias de bienes raíces y además, existe un impuesto sobre las propiedades en el extranjero y sobre el patrimonio sobre los activos financieros.
Si no existiesen en las comunidades autónomas españolas las bonificaciones ni las exenciones, España ocuparía el puesto de Italia. Es el país de la UE que más impuestos impone a la riqueza y el único con un Impuesto sobre el Patrimonio. En suma, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, a pesar de existir en diversos países, las tasas alcanzan porcentajes tan altos como el 81,6%.
Grado de dependencia
La Tax Foundation ha expuesto en su informe el grado de dependencia de los países de la OCDE de los ingresos fiscales y sus diferentes fuentes. En 27 países europeos de la OCDE, solamente un 4,5% de los ingresos fiscales provenían de los impuestos a la propiedad en 2019.
De entre los países con mayor dependencia de los impuestos a la propiedad, encontramos a Reino Unido con un 12,4% de los ingresos fiscales, seguido de Luxemburgo con un 9,7% y Francia con un 8,9%. El país con menor dependencia es Estonia con un 0,6%.
Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.
Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.
El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:
El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.
Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.
Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.
El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.
Abril ?La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona han organizado una mesa redonda digital que ha atraído la asistencia de más de 1.650 personas y ha reunido a algunos de los principales representantes del sector inmobiliario y económico para analizar las consecuencias del impacto de la crisis del COVID-19 en la economía y el mercado inmobiliario.
Así pues, el webinar ha contado con la participación de Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPIs de España, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y del COAPI de Barcelona; Lluís Marsà, presidente de la APCE; Antoni Cañete, secretario general de PIMEC; Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit y Treshabitat; el economista Gonzalo Bernardos; Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida; Luis Fabra, asesor científico en mercado inmobiliario; y Anna Puigdevall, gerente de la AIC, que ha moderado la mesa redonda.
El impacto del COVID-19 en el real estate: paralización del sector y nuevas oportunidades
El presidente del colectivo API en Catalunya y España, Gerard Duelo, ha inaugurado el encuentro digital avisando de que "habrá un antes y un después del coronavirus, pues hay cambios que han venido para quedarse en el sector tecnológico y creativo". Duelo ha incidido en que es "muy importante reaccionar a tiempo en situaciones críticas, algo que en la AIC y el COAPI de Barcelona supimos hacer, por lo que nuestros agentes inmobiliarios han aprendido mucho no sólo en cuestiones técnicas y económicas, sino también humanas".
Vicenç Hernández ha destacado que "mientras la crisis del 2008 fue generada por un colapso del sistema financiero y un debilitamiento de la demanda debido a un gran apalancamiento privado y una crisis de liquidez, la coyuntura que vivimos hoy es provisional". Hernández reconoce que esta crisis "debilita a oferta y demanda" pero añade que "hoy las políticas de concesión de crédito son mejores y de mayor calidad, mientras las políticas económicas del BCE tratan de dar estabilidad a los mercados".
Lluís Marsà, como máximo representante de la promoción de viviendas, ha querido subrayar que en esta crisis, a diferencia de la anterior, "las empresas promotoras cuentan con más capital y apenas tienen stock a la venta, algo que es muy importante para evitar tensiones de liquidez". El presidente de la APCE ha indicado que "en estos momentos la principal preocupación de las promotoras es la entrega de los pisos que ya están acabados, pues del día a la mañana nos hemos encontrado con una paralización impuesta por la Generalitat con ciertas deficiencias". El presidente de la APCE ha indicado que las operaciones de viviendas compradas sobre plano apenas se han visto afectadas por el momento.
En representación del conjunto catalán de pequeñas y medianas empresas, Antoni Cañete ha aprovechado para hacer una "lectura en clave positiva" de la crisis coyuntural que vive el sector inmobiliario pero ha señalado que "el principal problema de esta crisis es que provoca un bajón repentino en la liquidez y en la facturación, dos indicadores que son el oxígeno de las empresas".
El economista Gonzalo Bernardos ha analizado el impacto de esta crisis en el mercado inmobiliario y ha indicado que "en estos momentos hay un parón de oferta pero también de demanda, pues la gente gana menos dinero y las empresas también, por lo que es muy importante que el Gobierno dé ayudas para compensar estas pérdidas". Bernardos ha añadido que "la demanda ahora se divide entre los que tienen dudas y los que tienen miedo, mientras la oferta tiene urgencias, lo que origina la aparición de ?gangas? en buenas zonas, un cierto trasvase de la compra al alquiler y la aparición de inversores oportunistas".
Luis Fabra ha puesto sobre la mesa algunas cifras que ayudan a cuantificar el impacto del COVID-19 en el mercado de la vivienda: "En España en 2019 se registraron poco más de 500.000 compraventas, lo que supone una media de unas 40.000 al mes. Si tenemos en cuenta que la peor parte de esta crisis va a suponer la paralización casi total de las operaciones durante dos meses, estamos hablando de, al menos, 80.000 operaciones afectadas en este periodo".
Por último, Lorenzo Viñas ha recordado la importancia de "la adaptación, la formación y la información que todo colectivo de los administradores de fincas está recibiendo en estos momentos para luchar de la mejor manera contra esta crisis como uno de los gremios profesionales que está en primera línea de la actividad inmobiliaria".
El escenario post-crisis: 2020 de recuperación y vuelta a la estabilidad en 2021
Los expertos que han participado en el webinar organizado por la AIC y el COAPI de Barcelona han querido hacer sus predicciones de cara al final de esta crisis que califican de "temporal" y han vaticinado que el mercado vivirá un 2020 "difícil" pero que volverá en 2021 a un comportamiento estable y dentro de la normalidad.
Gerard Duelo ha ido más allá y ha augurado "cambios en nuestras relaciones y en nuestra forma de interactuar con el mercado inmobiliario" y ha lamentado "las consecuencias negativas de las decisiones tomadas desde la Administración en la gestión del parque residencial, de la construcción y del alquiler, que van en contra de lo que desde el colectivo API aconsejamos".
Por su parte, Hernández prevé "una pronta recuperación en un escenario favorable, mientras que en el peor de los escenarios entraremos en un entorno deflacionario y una bajada generalizada en algunos indicadores, lo que a su vez conduciría a un mayor protagonismo del alquiler". "El aprendizaje a raíz de esta crisis será menor del que nos pensamos, pero sí se verán acelerados los cambios a nivel macro, geoestratégico, de liderazgo y tecnológico", ha afirmado. Además, el experto ha avisado de que "las fintech y las proptech serán las empresas del sector inmobiliario que más tensión financiera van a tener que soportar durante estos meses".
El presidente de la APCE ha destacado que "la vuelta a la actividad de la construcción de viviendas será clave para aumentar tanto los ingresos de las empresas como los de la Administración" y ha alertado de que "acabar las obras que han quedado a medias es fundamental para, entre otras cosas, combatir las ocupaciones ilegales que se están produciendo".
Por su parte, el secretario general de PIMEC ha hecho una lectura constructiva de la crisis del COVID-19: "A raíz de esta situación excepcional han cambiado ciertas cosas para siempre. Hemos conseguido en sólo unas semanas alcanzar una cultura digital que hubiera tardado años en llegar. Este cambio de paradigma en el uso de las tecnologías digitales ha venido para quedarse".
Bernardos ha dibujado un escenario heterogéneo tras el estado de alarma: "Al salir del confinamiento habrá mucha más oferta que demanda, por lo que los precios en 2020 van a bajar bastante, hasta un 15% dependiendo de la zona. Será un año de oportunidades y es probable que superemos la caída interanual de precios del 2009". El economista ha hecho hincapié en la importancia de medidas políticas a nivel europeo: "La evolución de la economía española dependerá de lo que haga Europa. Mientras EEUU saldrá de la crisis rápidamente porque Donald Trump ya está dando de dinero a familias y empresas mientras pone en marcha un plan fiscal muy ambicioso, Europa depende del comportamiento poco solidario de países como Alemania. Pero si hay unión entre los países y se toman decisiones pronto, conseguiremos que esto sólo sea un mal recuerdo".
Por el contrario, Luis Fabra no prevé caídas destacables en los precios: "Habrán ajustes o correcciones pero no serán significativas. Eso sí, en el segmento del alquiler va a costar ver a propietarios queriendo arrendar su vivienda. Y es que la Administración, queriendo proteger al inquilino, ha puesto en marcha medidas que van a generar el efecto contrario, reduciendo la oferta y produciendo el consiguiente aumento de los precios". Además, Fabra vaticina que el mercado internacional quedará prácticamente inactivo durante los próximos seis meses.
En el cierre de la sesión, moderada en todo momento por Anna Puigdevall, gerente de la AIC, Lorenzo Viñas ha subrayado que "de esta coyuntura se tiene que sacar el máximo provecho, pues toda crisis es una oportunidad de mejorar, de crecer personalmente y de reestructurar nuevos métodos y formas de trabajar".
Sobre la AIC
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad.
Fuente : Comunicación de la AIC y COAPI de Barcelona
La prensa internacional advierte sobre la okupación de las segundas residencias de los extranjeros en España
Los propietarios de segundas viviendas en nuestro país empiezan a sufrir la okupación y las consecuencias de una Ley de la vivienda que no les protege.
The Times advertía, en un articulo que se hizo viral e inspirándose en el caso del fiscal Marc Robinson y su vivienda ocupada en Ibiza : "Están okupando las segundas residencias de los británicos en España, y la ley les ayuda a hacerlo" y añadía "Ya están más protegidos en España que en cualquier otro lugar del planeta, además con la nueva Ley se necesitarán dos años de Servicios Sociales antes de que puedas iniciar un desalojo"
En el mes de marzo se dió otro caso en el que una familia de gitanos ocupó una vivienda que tenía en Barcelona Yue Zhang, un ciudadano Chino, que no pudo salir de su pais durante la pandemia.
En redes sociales como Weibo ( en China ) o RedBook, decenas de internautas alarmados contaban su experiencia al ser okupados en España y algunos se preguntaban :"¿La propiedad privada occidental no es inviolable? ¿Mañana puedo ir a España de viaje y, si me apetece, entrar en una casa vacía y quedarme allí a vivir?"
Consecuencias de artículos como el publicado por "The Times"
Según "The Times", como decíamos, cuando Marc Robinson fue a la policía "Los agentes le dijeron que tendría que seguir pagando las facturas de agua y electricidad de los okupas hasta que consiguiera una orden de desalojo" y el periódico añadía que "las mafias se están aprovechando de la Constitución Española que otorga a todos los ciudadanos el derecho a una vivienda digna" , sobre todo desde la pandemia y la publicación del decreto antidesahucios del Gobierno.
Es evidente que hay una gran población flotante de extranjeros con vivienda en España que enriquecen nuestra economía y publicaciones como el articulo en "The Times" puede pasar factura gravemente al sector inmobiliario.
El caso es que, quiero recordar, se pidió una valoración a la Junta de Andalucía para ver cuál era el "valor fiscal" y luego no tener problemas con Hacienda. No se aportó a la escritura porque el precio que se acordó resultaba ser el doble de lo que decía la Junta, por lo que todo el mundo, el API, mi asesor, el abogado del comprador, el notario, el suegro de un amigo de mi primo que es Registrador de la Propiedad y hasta el camarero del bar donde desayuno, me dijeron que me quedara tranquilo, que no hacía falta.
Pues el caso es que mi asesor me dijo que la buscase hasta debajo de tierra, he removido Roma con Santiago y la verdad, no aparece. Un papel de hace tres años que no hacía falta?
Llamé al API a ver si lo tendrían ellos y me dijo que ellos no guardan esos papeles y que destruyen el expediente después de realizar la operación. También llamé al notario y el oficial que gestionó la escritura me dijo que si no estaba anexado a la escritura, que ellos no tenían nada. Mi asesor me dice que únicamente le pregunté tomando un café pero que no conté con él para realizar la operación y que solo tiene los papeles que le di para preparar la declaración.
Mi asesor me ha dicho que vaya a la Junta y que pida un duplicado. ¿Cómo? Eso es echar toda la mañana, que tengo que trabajar, que tengo que pedirle un día a mi jefe, que por favor vaya él.
Me ha pedido una autorización formal para que me represente, va a solicitar cita previa y ya veremos cuando se la dan.
Y ya veremos a ver por cuanto me va a salir a mí la broma ésta. Le he pedido presupuesto, es amigo pero dice que sus niños tienen que comer y, la verdad, tiene razón. Lo comenté con mi mujer, que ésta sí que es lista: ¡¡pero si ese "amigo tuyo" se divorció de Laura a los tres meses de casarse, no tiene hijos, y vive todavía con sus padres con 40 tacazos que tiene ya el tío!!
El divorcio le dejó tocado?
En fin, que fue a la Junta el día que le dijeron y que en el ordenador no consta que se expidiese ningún certificado del valor. ¿Cómo va a ser eso? Se pidió, yo lo recuerdo. "El sistema dice que NO", ni a su nombre, ni a la del comprador. Bueno, pues me lo saca por favor. Es que su representado no es ya propietario del piso y no está previsto en nuestros procedimientos la posibilidad de emitir un certificado a quien no es el titular. ¿Cómo va a ser eso? No lo quiero del valor ahora, sino del valor del año 2017 cuando el piso sí era de su propiedad. "El sistema dice NO".
Mi asesor dice que es posible que no se solicitarse un certificado formal sino que únicamente se realizase una "consulta" en la web de la Junta.
Pues vaya?
En cualquier caso, mi asesor ha podido sacar otra consulta de donde resulta el mismo valor que yo recordaba de 2017.
¡Tremendo! La mitad del precio de venta y una cuarta parte de la valoración de la Agencia Tributaria. Por cierto, en la valoración del "experto independiente" nada se dice del valor fiscal de la Junta.
Ya puestos con las valoraciones, le pregunto a mi asesor: la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que me asesoró en cuanto podía venderse el piso, ¿algo tendrá que decir, no?
Como resultado del reciente confinamiento provocado por la crisis del coronavirus, se ha visto forzada una toma de conciencia respecto a las carencias que tienen miles de viviendas en España y se ha visto modificada la búsqueda y las expectativas de la demanda por parte de nuevos compradores. Un cambio sustancial que se ha registrado es la búsqueda de viviendas eficientes y se ha detectado un incremento del 30% en este tipo de demanda desde el inicio de la pandemia.
Dentro de los factores más valorados, destacan que las viviendas tengan un rendimiento elevado de eficiencia energética y unos aislamientos acústicos de calidad.
"Una vivienda con un mal aislamiento término es una vivienda costosa de mantener y conseguir una temperatura agradable las 24 horas del día a lo largo de un periodo de tiempo resulta prohibitivo", explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. Además, indica que una vivienda con mal aislamiento acústico "siempre es incómoda y molesta y se puede tornar muy difícil de en ella durante días y días de manera ininterrumpida". Se denomina vivienda eficiente, soportar el permanecer energéticamente hablando, a los inmuebles que consumen una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes."Será mejor la que instale luminarias tipo LED y electrodomésticos de bajo consumo (los de letra A) que aquella que "desperdicie" energía a través de suelos, techos y paredes, o de rendijas en las ventanas. También será mejor aquella que ajuste con programación sus instalaciones de calefacción y refrigeración a los periodos de tiempo en los que se encuentra ocupada o desocupada", analiza Alcover.
¿Qué diferencia una vivienda sostenible de una vivienda eficiente?
Una vivienda sostenible es aquella respetuosa con el medio ambiente tanto en su diseño y construcción, como en el día a día de su vida útil, y en el momento de su demolición. Así, por ejemplo, será más sostenible una vivienda construida con los mismos materiales cuando éstos provienen de un fabricante local, al reducirse el consumo de carburantes en el coste de transporte (utilicemos mármoles levantinos, y no italianos, o granitos castellanos, y no brasileños); una envolvente -suelos, paredes, techos y carpintería exterior- aislante; o una instalación de calefacción geotérmica; o una cubierta de placas solares o con cobertura vegetal que permitirán economizar en consumos de energías suministradas desde el exterior y con su correspondiente coste ambiental.
A la hora de seleccionar los materiales constructivos, hará más sostenible a la vivienda la elección de aquellos que resulten fácilmente reciclables (como metales, maderas, o piedra natural), frente a otros (como cerámicas u hormigones) que con un alto consumo energético de fabricación van a terminar en las escombreras.
"Mientras que el concepto de eficiencia puede ser medido a través del simple parámetro de ahorro económico en el consumo energético cotidiano (a menor consumo mayor eficiencia); el de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro -de nuevo cuño- huella de carbono (Kg de CO2 emitidos a la atmósfera por la fabricación de un artículo, por el transporte de cierto material, o por la realización de cualquier actividad humana). En definitiva, es la cantidad de energía no renovable necesaria para construir, mantener a los ocupantes cómodos, y "deconstruir" una vivienda (a menor huella de carbono mayor sostenibilidad", explica Alcover.
"Una vivienda eficiente NO es más cara que una no eficiente"
Es cierto que todavía es bastante corriente la opinión de que las viviendas de estas tipologías son más caras que las otras, pero es preciso tener presente que, aunque esto sea así si con un criterio muy limitado atendemos exclusivamente al simple coste de adquisición del inmueble, la realidad es totalmente la contraria.
La secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España asegura que "una vivienda eficiente NO es más cara en absoluto, algo que es fácilmente constatable en el importe de las facturas energéticas que se generan y que evidencian no solo la amortización del gasto inicial adicional, sino el ahorro continuado en el consumo de energía del inmueble".
Además, destaca que una vivienda sostenible añade a los beneficios de la anterior el hecho de que con ella "sembramos futuro". "Se trata de una inversión que, aunque no vaya a repercutir totalmente en nosotros, sí lo hará en las generaciones venideras, al dejarles un entorno más amable y agradecido, que también será traducido con certeza en un retorno económico", subraya la experta en el sector inmobiliario.
Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.
El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.
La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.
Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.
La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.
El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.
El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.
El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.
Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.
Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.
Los datos según el presidente de la Junta de Castilla y León por la aplicación de este alivio fiscal son demoledores, se ha reducido el impuesto de las herencias y las donaciones a mínimos y el número de autoliquidaciones se ha disparado.
Del 9 de mayo al 15 de junio se han registrado en la comunidad 885 autoliquidaciones por donaciones multiplicándose por 4 en comparación con 2020 en el que se contabilizaron 242 autoliquidaciones.
El importe total de donaciones asciende a 6.069.399 euros, lo que supone 29 veces más que la del mismo periodo de 2019, que ascendió a 211.314 euros. Tras aplicar la bonificación del 99%, los contribuyentes apenas pagaron a Hacienda 60.694 euros. Por tanto, los castellanoleoneses se beneficiaron de un ahorro fiscal de unos 6 millones de euros en este periodo.
En la siguiente tabla se puede ver el reparto por provincias:
Desde la Consejería de Economía y Hacienda ponen de manifiesto que la eliminación del impuesto es positiva para la reactivación de la economía incluido el ahorro del que pueden disfrutar para realizar futuras inversiones, emprender, montar negocios etc.
Durante este primer mes el valor del volumen total de las donaciones ha crecido hasta alcanzar los 52,7 millones de euros. Por lo que la disminución de la fiscalidad operaciones que las familias querían hacer y estaban penalizadas.
Dicho movimiento llamado Mietendeckel pretende alcanzar las 300.000 firmas aunque solo se validaron 183.711.
Desde el Senado de Berlín afirman que la votación no será vinculante y no afectará a ningún proyecto de Ley, aunque si se abordará este asunto políticamente.
El objetivo de este movimiento es presionar al Gobierno de Berlín para que compre a través de una estructura pública 240.000 viviendas a fondos inmobiliarios aunque el actual alcalde no se ha mostrado a favor de dicho movimiento.
El movimiento Mietendeckel justifica las medidas de presión en el complicado escenario inmobiliario en el que se encuentra Alemania destacando la subida de la vivienda un 43% durante los últimos cinco años y la limitación de los precios de los arrendamientos, lo que dio lugar a que muchos propietarios sacaran al mercado sus inmuebles.
En los últimos años el aumento de la demanda ha provocado un incremento del mercado negro del alquiler. Katina Schubert promotora del referéndum defiende que se saquen grandes corporaciones al mercado de la vivienda y que aumenten la proporción de pisos comunales frenando así el auge del mercado negro del alquiler.
La tasa de emancipación juvenil en España se estanca en el 15,9%, muy por debajo de los niveles europeos con una tasa media de 31,9 %.
Para alquilar en solitario, una persona joven debería destinar el 83,7 % de su salario neto anual.
Una de cada cinco personas de menos de 30 años con un puesto de trabajo se encontraba en pobreza o riesgo de exclusión social.
La tasa deemancipación juvenilse sitúa en el 16,75% en el segundo trimestre de 2021, es decir, casi 17 de cada 100 jóvenes de entre 16 y 29 años residen fuera del hogar familiar. La tasa de emancipación juvenil ha ido disminuyendo a lo largo del siglo XXI y actualmente se sitúa en la cifra más baja registrada en este periodo.
La presente edición del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) registra la edad media de emancipación en España más alta de los últimos 20 años: 30, 3 años. Las personas jóvenes en España no pueden emanciparse hasta que dejan de ser jóvenes. Esto es un síntoma muy preocupante que demuestra que los problemas estructurales de la juventud siguen muy presentes y condicionan la vida adulta. Durante el segundo semestre de 2022 el porcentaje de población joven que se emancipaba residencialmente se estancó y las subidas en los precios del alquiler y la vivienda hacían que para una persona joven fuera imposible emanciparse sin sobreendeudarse.
Mientras que en España la emancipación fue del 15,9 %, en la Unión Europea la tasa media de emancipación fue del 31,9 %, el doble que en nuestro país. Para las personas jóvenes españolas independizarse es prácticamente una quimera, siendo siempre más difícil para una persona joven española hacerlo que para una europea.
¿Por qué es casi imposible emanciparse en España?
Tasa de paro
La tasa de paro juvenil aumentó exponencialmente en el segundo trimestre de 2020, ascendiendo al 30,01% respecto al 25,17% del primer trimestre de 2020. En el segundo trimestre de 2021 se ha reducido 1 punto porcentual la tasa de paro, situándose en el 28,8%. A pesar de este ligero descenso, la tasa de paro aún se encuentra por encima de los valores previos a la Covid-19.
La tasa de paro juvenil aumentó exponencialmente en el 2020, ascendiendo al 30,19% respecto al 23,81% de 2019. En el segundo trimestre de 2021 se ha reducido ligeramente la tasa de paro, situándose en el 30,01%. A pesar de este ligero descenso, la tasa de paro aún se encuentra por encima de los valores previos a la Covid-19.
Situación formativa y laboral
Tener empleo no es suficiente para poder acceder a una vivienda en España.
Pese a que el salario medio de una persona joven subió un 4,6 %, estableciéndose en los 13.079,19 euros netos al año (o 1.089,93 euros netos al mes), el precio de las viviendas en alquiler lo hizo un 7,55 %. Así, el alquiler medio de una vivienda se establecía en 912 euros. Una persona joven tendría que dedicar el 83,7 % de su sueldo. Eso, sumado a los 141 euros de media que cuestan de media los suministros y servicios de una vivienda (como los recibos de agua, luz, gas, etc.), supondrían 1.053 euros al mes, el 96,6 % de su sueldo. Es decir, sólo le quedarían 36,93 euros para adquirir alimentos, comprar ropa y gastar en ocio, algo completamente inasumible.
Una de cada cinco personas de menos de 30 años con un puesto de trabajo se encontraba en pobreza o riesgo de exclusión social. Este fenómeno, el de personas jóvenes que siguen siendo pobres, aunque trabajen, debería ser una de las prioridades de la clase política, ya que la imposibilidad de acceder a unas condiciones que permitan poder vivir de forma digna e independiente causa no solo problemas materiales en la juventud, sino que también afecta a su salud mental.
El 48,8% de la juventud entre 15 y 29 años estudiaba en 2020, la cifra más elevada de los últimos 5 años y el 25,4% trabajaba, siendo la cifra más baja del último lustro. Además, el 8,5% trabaja y estudia y el 17,3% ni estudia ni trabaja.
Tener estudios superiores tampoco garantizaba, en ningún caso, poder emanciparse.
Tan sólo el 22,9 % de las personas jóvenes que habían completado enseñanzas de formación profesional de nivel superior o estudios universitarios se habían podido emancipar. Además, para las personas jóvenes que no continuaba estudiando la tasa de emancipación era similar entre quienes tenían estudios superiores y entre quienes no los tenían.
El mercado de alquiler en Españacontinuó encareciéndose durante la segunda mitad de 2022. Ante la imposibilidad de alquilar en solitario, una de cada tres personas jóvenes que viven de alquiler se ven obligadas a hacerlo en una vivienda compartida. El alquiler medio de una habitación era a finales de 2022 de 282,19 euros, el 25,9 % del salario medio joven. Esta cifra está peligrosamente cerca de la recomendación a la que llegan la mayoría de los estudios, que establecen que el precio de la vivienda habitual no debería suponer más del 30 % del salario de una persona.
El incremento del precio medio de compra de la vivienda
La opción de pagar una hipoteca tampoco era mucho mejor para las personas jóvenes. Lo primero, porque la entrada media de una vivienda se establecía a finales de 2022 en 49.852,20 euros, el equivalente a 3,8 años completos de sueldo de alguien que tuviera menos de 30 años. Y, por otra parte, para aquellas personas jóvenes trabajadoras que consiguieran acceder a una hipoteca, el importe medio de la primera mensualidad era de 661,33 euros, el 60,7 % del salario medio de una persona asalariada de menos de 30 años.
La tasa de paro de las personas jóvenes
Seguía siendo en 2022 mucho mayor que la de la población general: del 22,2 % frente al 12,9 %. Las personas jóvenes tenían a finales de 2022 una tasa de paro similar a la que se registró en 2008 con el estallido de la crisis económica y financiera. Tras la reforma laboral, se puede afirmar que la temporalidad, un problema tradicionalmente endémico de la población joven, se ha reducido importantemente, pasando de un 55,4 % de temporalidad a finales de 2021 a un 38,9 % en el último trimestre de 2022.
Se ha disparado la contratación fija discontinua
Aquellas personas jóvenes que tenían un contrato indefinido pero que sólo trabajaban, por la naturaleza de su empleo, determinados meses del año. En solo un año España ha pasado de tener 23.569 contratos fijos discontinuos firmados por personas jóvenes a 233.828, casi diez veces más. Además, se triplicaron los contratos indefinidos a tiempo parcial, cuando casi la mitad de las personas jóvenes bajo esta modalidad decían que preferirían tener un empleo a tiempo completo, pero no lo habían encontrado.
En palabras de Andrea González Henry, presidenta del Consejo de la Juventud de España: "El Consejo de la Juventud de España sigue alertando de la falta de acción en política de vivienda en España y las consecuencias negativas que eso ha provocado en la población general y, especialmente, entre la juventud, que sigue viendo como año tras año disminuye el porcentaje de emancipación por una pérdida de poder adquisitivo, situación que se solapa con la subida ininterrumpida de los precios de alquiler y compra de vivienda."Según palabras de Juan Antonio Báez, vicepresidente y responsable de socioeconómica y comunicación del CJE: "Las políticas de juventud en muchos casos se convierten en una huida hacia adelante que no entran a solucionar de manera estructural los problemas principales que preocupan a la juventud, como son la vivienda y el empleo, y que provocan grandes problemas de salud mental para la población joven, cuya principal causa de muerte es el suicidio."
Según los últimos datos publicados, la tasa de emancipación juvenil a finales de 2020 se situó en un 15,8% tres puntos por debajo del registrado en 2019, la cifra más baja de los últimos 21 años.
España es uno de los países europeos donde los jóvenes se independizan más tarde. Esto es debido a la precariedad laboral (temporalidad contractual) y a los elevados precios del alquiler.
En concreto el Consejo de la juventud pone de manifiesto que el coste del alquiler para un joven supone destinar un 91,6% del sueldo y para la compra de vivienda un 55,1% más el ahorro de un 20% del valor del inmueble más gastos administrativos y fiscales.
Por lo que la fórmula menos costosa para emanciparse era la de compartir alquiler lo que supondría destinar tan solo un 27,8% de los ingresos.
Los jóvenes de hasta 29 años deben destinar más del 30% de su sueldo al pago de la vivienda en propiedad toda España, por encima de lo que recomiendan los expertos.
Las ciudades menos accesibles para emanciparse son; Baleares donde la hipoteca supone más del 90% de su salario. Madrid por encima del 60% junto a País Vasco, Canarias, Cataluña, Ceuta y Melilla.
En el otro lado se encuentran Castilla y León, Murcia, Extremadura y Castilla-La Mancha, que son las regiones más asequibles, aunque el peso de la vivienda sobre el salario de los jóvenes supera el 30% recomendado por los expertos. En la Rioja o Asturias la vivienda supone algo más del 30% del sueldo.
En el caso del alquiler, la situación es todavía más complicada, ya que ni los menores de 30 ni los jóvenes de entre 30 y 35 años pueden asumir en solitario el pago de la renta en ninguna comunidad.
Esto podría ocurrir si un vendedor vende la vivienda en dos ocasiones. Solo quien tenga su contrato elevado a público podrá disfrutar de la casa. El otro comprador, aunque haya adquirido la vivienda primero, si su contrato no ha sido elevado a público, perderá el derecho a esta. Aunque podrá demandar al vendedor por daños y prejuicios y recuperar su dinero.
La elevación de un contrato privado a público se puede realizar cerrando la venta en notaría. Además, una vez hecho este trámite, será posible inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Otro dato a tener en cuenta es que, en la notaría, habrá que abonar la tasa correspondiente.
Una vez que la vivienda aparezca en el Registro de la Propiedad y esté a nuestro nombre en un contrato público, constaremos como propietarios legítimos desde el primer momento en que se pudiera producir algún problema.
También hay que saber que para que un contrato privado se eleve a público, hay que contar con el original o los originales.
Otras circunstancias para elevar un contrato.
Con las herencias, también puede darse el caso de elevar un contrato. Si se hereda la propiedad a través de un contrato privado, los herederos pueden necesitare regular esta situación. Para ello, deberán demostrar que son los herederos del antiguo propietario mediante la documentación oportuna.
Asimismo, es posible elevar a público un contrato verbal. Siempre que el vendedor y comprador así lo soliciten en la notaría.
A comienzos de 2022, los impuestos como el de Sucesiones y Donaciones (ISyD) o el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) cuentan con una nueva base resultante del valor de referencia de Catastro. En suma, esta modificación de valor tendrá efectos en otros impuestos como la plusvalía municipal o el IRPF.
Evitar las anulaciones de valoraciones con un nuevo valor de referencia
El objetivo principal por el que se originó el valor catastral es disminuir la litigiosidad. Así se subraya dentro de la Ley 11/2021, de 11 de julio, donde se recogen las medidas para reducir y suprimir el fraude.
Sin embargo, si se analiza los usuarios que estaban siendo perjudicados antes por la litigiosidad, se descubre la finalidad real por la que se introdujo el valor de referencia catastral. En la práctica, las comprobaciones de valor estaban siendo invalidadas por los Tribunales, que se posicionaban en contra de que la Administración realizase las valoraciones de las viviendas desde sus propias oficinas.
Por este motivo, la Administración ha promovido el origen del valor catastral para esquivar las anulaciones de los Tribunales y poder realizar las valoraciones sin que sean posteriormente invalidadas.
De esta forma, con los cambios realizados con el fin de no cambiar nada, la Administración ha conseguido llevar a cabo las comprobaciones de valor desde la oficina con una normativa que se lo permite, excepto si se demuestra que el valor resultante del cálculo sea el mismo valor del mercado.
Aplicar el valor catastral en cualquier proceso inmobiliario bajo el pretexto de "fraude fiscal"
Además, se ha argumentado el motivo de la aplicación en la seguridad jurídica del nuevo valor. Este motivo residía en dejar de realizar el cálculo a través de un "valor real" indeterminado, para llevarlo a cabo por medio de un sistema objetivo que se basa en estadísticas y datos propios del mercado. A pesar de esta afirmación, este nuevo sistema sigue fundamentándose en la valoración de viviendas sin obligación de visitarlos, es decir, igual que como se realizaba antes.
El nuevo valor de referencia se ha introducido para recudir el fraude fiscal, por lo que la Administración ha comenzado a aplicarlo en cualquier operación inmobiliaria, considerando que en cada una de ellas existe cierto fraude. Sin embargo, en varias transacciones, según el bien que se adquiere o vende, resulta imposible que se aporte cuantías económicas en B. o que se dé fraude fiscal.
Casos sin fraude fiscal donde se obliga el valor catastral
A pesar de ello, la Administración continúa imponiendo este nuevo valor a los contribuyentes, tal y como se ha hecho patente en las últimas dos consultas que se han llevado a cabo a la Dirección General de Tributos. En estas consultas, la Administración ha decidido exigir la aplicación del valor catastral en casos como adquirir una vivienda a través de subasta pública o un inmueble de protección oficial.
La DGT en el auto V0298-22 expone que el valor de un inmueble protegido no podrá superar al límite de venta impuesto, cuyo máximo valor es el correspondiente al valor de mercado.
En caso de que el valor de referencia se sitúe por encima del valor de mercado (valor máximo) y que esto no le libre de llevar a cabo la autoliquidación por el primer valor, si el usuario considerase que el valor damnificase "sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD".
Esto significa que el contribuyente tendrá que tributar acorde al valor catastral y si así lo considerase, podrá protestar.
Respecto a aquellas viviendas que se han adquirido a través de una subasta pública, en la sentencia V0453-22 se señala que en caso de subasta, ya sea administrativa, notarial, pública o judicial, el valor de referencia será la base imponible en el momento del impuesto, excepto si el valor de adquisición de la vivienda o el impuesto por los interesados o ambos sea mayor que el valor de referencia cuya base se considerará la mayor de estos valores.
Es decir, ni aunque exista un valor de adquisición exacto que se haya impuesto en la subasta, el contribuyente tendrá que seguir tributando acorde al valor.
En estos dos casos, donde no hay fraude fiscal, la Administración dictamina seguir aplicando el valor de referencia, que en principio el único objetivo de esta medida es eliminar el fraude, un fraude que no existe en ninguno de estos supuestos.
¿Cómo combatir la imposición del valor catastral de referencia?
Por este motivo, se puede determinar que la aplicación del valor catastral produce un aumento secreto de la tributación en los procesos inmobiliarios.
Para combatirlo, no solo se puede justificar que el valor de mercado de la vivienda sea menor que el estipulado por el Catastro. Esto significaría que se acepta que se lleve a cabo una persecución del fraude, incluso cuando es inexistente, además de que con valoraciones llevadas a cabo sin visitas a la vivienda, el contribuyente puede contraatacar solamente con datos y documentos que prueben su inocencia y que el valor estipulado por el Catastro es superior al del mercado.
También existe la opción de cuestionar los motivos de la aplicación del valor catastral, su imposición en todas las operaciones inmobiliarias, así como la violación del concepto de capacidad económica. Se puede considerar vulneración, ya que se impone a los contribuyentes a tributar con un valor superior al de mercado y obligándolos a tener que probar lo contrario.
En sentencia publicada el pasado viernes, el Supremo estimaba el recurso de casación interpuesto por una entidad financiera, por el que "declara la validez de la estipulación que modifica la cláusula suelo originaria, de manera que solo será válida la cláusula suelo rebajada en beneficio del consumidor, no la original". Y al mismo tiempo, "confirma la nulidad de la renuncia genérica de acciones que ya declaró la sentencia recurrida".
Tras esta sentencia, se puede abrir un nuevo periodo de litigiosidad entre consumidores y bancos, teniendo estos últimos que demostrar, que se cumpla el requisito de transparencia en el acuerdo de reducir el tipo de interés mínimo de la hipoteca.
En primer lugar, el Tribunal Supremo destaca que las novaciones de estos contratos se produjeron después de la sentencia del 9 de mayo de 2013, cuanto el Supremo declaró abusivas las cláusulas suelo y cuando ya existía un conocimiento generalizado de la posible nulidad de las cláusulas suelo".
Es decir, el acuerdo de novación, o cambio del tipo de interés, en esta sentencia el Supremo lo considera que sí fue transparente y, por tanto, no hubo abusividad.
"El requisito de la transparencia exige que el prestatario esté en condiciones de conocer las consecuencias económicas derivadas de la modificación (reducción del suelo), especialmente mediante la información de la evolución pasada del índice a partir del cual se calcula el tipo de interés". Y considera que en los casos examinados, "la exigencia de tal información se cumplía teniendo en cuenta el conocimiento por el consumidor de la cuota periódica que había venido pagando, sobre la que incidía la evolución del índice; por el propio documento que especifica el valor del índice en el momento del acuerdo; y por la publicación oficial y periódica de los índices de referencia oficiales por el Banco de España".
Incremento de pactos novatorios
Meses después de la sentencia del 2013 del Supremo se produjeron cientos de novaciones hipotecarias, produciéndose así una avalancha de este tipo de contratos a raíz del fallo del TJUE, en 2016, cuando el TS dictaminó que la banca sí debía devolver todo el dinero cobrado de más por estas cláusulas, fue entonces cuando muchos bancos firmaron con sus clientes pactos novatorios que no solo cambiaban las condiciones del contrato (con tipos de interés más bajos), sino que obligaban al cliente a renunciar a emprender acciones legales en un futuro, perdiendo de esta manera el dinero abonado de más en muchos casos.
Ahora podrán los hipotecados recurrir a la justicia, puesto que la renuncia a tomar acciones legales a cambio de un tipo de interés más bajo, sí puede ser nula.
La cláusula predispuesta por el banco según el Supremo, debe ser sometida al mismo examen de transparencia, "a fin de comprobar si el consumidor dispuso de la información pertinente para conocer las consecuencias jurídicas de la suscripción de la cláusula".
"Al respecto, siguiendo la doctrina del TJUE, la sala declara la no vinculación del consumidor a la renuncia a controversias futuras sobre acciones basadas en derechos reconocidos por la Directiva 93/13 y, en consecuencia, la nulidad de las renuncias en estos casos por exceder de las acciones relativas a la validez del suelo y de pagos realizados hasta la fecha, extendiéndose a cuestiones ajenas a la controversia objeto de transacción", concluyó el Supremo.
Como ya he tenido ocasión de comentar en anteriores ocasiones, la cuestión sobre el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios y, de manera más concreta, el cómputo de la fecha de inicio del mismo, ha sido objeto de continuo debate y polémica en los Tribunales españoles.
Postura del TJUE. Sentencia de 25 de enero de 2024:
El primero en arrojar luz en esta cuestión fue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que, en su Sentencia de 25 de enero de 2024 ya estableció que "para determinar el inicio del plazo de prescripción de la acción que pueda ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades indebidamente abonadas con arreglo a una cláusula contractual abusiva, tampoco puede considerarse que la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares constituye una prueba de que se cumple el requisito relativo al conocimiento, por el consumidor de que se trate, del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella".
A raíz de esta Sentencia, fuimos muchos los abogados que vimos confirmado el criterio que defendíamos ante los Tribunales, esto es, que el plazo para obtener la devolución de cantidades es de 5 añoscontados desde que se obtiene la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de repercusión de los gastos hipotecarios, nunca antes, siendo además esta interpretación la única acorde con el principio de eficacia que rige en el ordenamiento jurídico español.
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2024:
Ahora ha sido el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) el que ha dictado Sentencia de fecha 14 de junio de 2024 (de la que ha sido ponente el Excmo. Sr. Don Pedro J. Vela Torres) en la que, aplicando esta doctrina del TJUE ha venido a confirmar y zanjar de manera definitiva la polémica sobre el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios.
En esta Sentencia el TS asume el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y resuelve que, por lo general, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados por un consumidor cuando la cláusula del contrato resulte ser abusiva comenzará a contar desde el momento en que haya una sentencia firme que así lo declare. A partir de entonces, los usuarios tienen cinco años para reclamar. No obstante, también establece, como salvedad, aquellos casos en los que la entidad prestamista pruebe que el consumidor pudo conocer en una fecha anterior que la estipulación era abusiva, algo sumamente excepcional.
Esta es una buena noticia para todos los consumidores que, aun teniendo su hipoteca cancelada, podrán reclamar la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente abonados.
En LL&M Abogados somos especialistas en derecho de los consumidores, teniendo un nivel de éxito prácticamente del 100% de las demandas presentadas en todo tipo de reclamaciones bancarias (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, préstamos multidivisa, compensaciones tipo de interés, etc.) así como en tarjetas revolving. Expónganos su caso y obtendrá nuestra opinión profesional sin coste para la primera consulta. Todos nuestros datos están en la web www.llmabogados.es. Puede contactar con nosotros en el teléfono 957 48 05 86 o correo electrónico info@llmabogados.es
La sentencia 671/2018, dictada el 28 de noviembre, aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.
Esta sala había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.
Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada por diversas resoluciones en las que se pretendía que el TJUE declarara que no era conforme con el Derecho de la Unión Europea. El TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.
La reciente sentencia de la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2020 (rec.6386/2017), despeja dudas de manera razonada sobre las liquidaciones de plusvalías provocada por el Tribunal Constitucional.
En el caso planteado, la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, cuya sentencia es recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, llevaba a considerar la inconstitucionalidad del art.107 de la Ley de Haciendas Locales y determinaba la imposibilidad de liquidar el impuesto, sin ni siquiera entrar a examinar si existía incremento de valor real y determinando la devolución de los ingresos indebidos.
Esta reciente sentencia rechaza la tesis de la Sala de instancia y rechaza igualmente que deba actualizarse el valor de adquisición de los terrenos conforme al Índice de Precios al Consumo.
Recuerda la sentencia el vigente escenario de liquidación, mediante una precisa síntesis de los derroteros tomados por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos tras la sentencia del Tribunal Constitucional 126/2019, de 31 de octubre que declaró la nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL, concluyendo que:
Solo cabe tributar donde se pone de manifiesto ese incremento de valor, y se produce un balanceo de la actividad probatoria.
Primero, el contribuyente solicitará la rectificación de la autoliquidación para pedir la devolución del ingreso efectuado con arreglo a los valores catastrales. Es importante subrayar (como se dijo en la STS de 17 de julio de 2018, rec.5664/2017) que "corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido", y podrá apoyarse en pruebas que demuestren que no ha existido tal beneficio (ej.precios reflejados en escrituras de adquisición y posterior transmisión o pruebas periciales).
Segundo, la administración podrá replicar apoyándose en contraprueba de valoraciones alternativas para demostrar la realidad del incremento de valor.
Tercero, frente a esta última resolución administrativa, el particular podrá acudir a los tribunales, donde se examinará con todas las garantías si existe o no tal incremento real.
Ahora el Supremo sale al paso de la cuestión de si el valor de la antigua adquisición ha de compararse con el de reciente venta, pero actualizando aquél según el Índice de Precios al Consumo. Recuerda que la STS de 10 de noviembre de 2020 (rec.1308/2019) aclaró que el legislador ha optado por fijar "el valor del terreno en el momento del devengo", y precisa hábilmente que el valor de adquisición no puede integrarse con un índice de precios al consumo que se va produciendo en momento posterior a aquella. De ahí que el hecho imponible requiere identificar el valor de adquisición y el de transmisión, verificación distinta de la determinación de si ha existido o no ganancia o pérdida patrimonial real.
La sentencia remarca el principio de no confiscatoriedad, para aviso de navegantes tributarios y administraciones voraces:
Aclara que la Constitución prohíbe no solo la "confiscación" sino "que la imposición tenga alcance confiscatorio" «lo que sucedería si mediante la aplicación de las diversas figuras tributarias, se llegara a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades». Este rechazo de que no se pague por el tributo más que el beneficio que se obtiene con la venta:
Una situación como la descrita resulta contraria también a los principios de capacidad económica y a la prohibición de confiscatoriedad que prevé el artículo 31.1 de la Constitución.
En este punto, la Sala considera que la administración ha aplicado un precepto con arreglo a la Constitución al existir incremento real de valor, pero en la medida que ese valor es gravado y le es arrebatado por la cuota del tributo, afronta las consecuencias: ¿invalidar totalmente o aplicar un cuota menor para no confiscar?
En esta tesitura, la Sala rechaza convertirse en legislador y recuerda lo dicho en la STC 126/2019:
El Supremo se centra en resolver lo que puede ? sin saltar la barrera del legislador ni la de la administración-, y dar respuesta a las pretensiones del litigio.
En consecuencia, declara que resulta confiscatoria la liquidación del litigio que fija una cuota que coincide con el incremento de valor producido, y en consecuencia en el caso concreto resuelve estimar el recurso, declarar la procedencia de la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
En suma, esta es una valiosa sentencia porque encuadra las consecuencias de la inconstitucionalidad del tributo, sintetiza la jurisprudencia preexistente y avanza en las garantías del contribuyente.
En este caso las rentas impagadas por la sociedad inquilina se le reclamaron en procedimiento de desahucio y resultaron incobrables, circunstancia que impulsó a los propietarios del local a buscar alternativas para no dar por pérdidas las cantidades adeudadas.
El punto de inflexión se produjo con la demanda interpuesta por los propietarios del local contra los administradores de la sociedad inquilina. Procedimiento en el que se solicitó la condena a los administradores del pago de las rentas de alquiler impagadaspor la mercantil arrendataria.
El argumento de los administradores radica en que la deuda de la sociedad por impagos de alquiler proviene de un contrato celebrado con anterioridad a que la mercantil incurriera en causa legal de disolución.
La cuestión de fondo es la posible responsabilidad solidaria de los administradores societarios por las obligaciones sociales posteriores a que se produzca causa legal de disolución de la mercantil.
La sentencia analiza que el origen de las obligaciones que en este caso se dan viene derivadas de un contrato de tracto sucesivo como es "el arrendamiento de un local comercial" cuya celebración tuvo lugar antes de que concurriera su disolución pero se incumplió después de que se produjera.
El Tribunal supremo estima que el momento para decidir sobre si la obligación es posterior o no a la causa de disolución es cuando nace dicho deber. El Supremo puntualiza que la obligación no nace en el momento de celebración del contrato sino cada vez que se realiza una prestación.
Por lo tanto las rentas devengadas con posterioridad a la disolución se consideraran obligaciones posteriores y serán los administradores los que tendrán que responder solidariamente.
El Tribunal Supremo concluye que los administradores sociales deberán responder (pago de rentas periódicas y asimiladas) pese a que el contrato de arrendamiento de la sociedad fue suscrito con anterioridad a la causa de disolución, por haber sufrido pérdidas netas en su patrimonio.
En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha ido limitando las cantidades que pueden ser reclamadas por los consumidores.
En el mes de octubre, el Tribunal Supremo rectificó la pasada sentencia sobre el Impuesto AJD . Decidió que debía ser la entidad bancaria quien debe abonar el impuesto y no el cliente. Sin embargo, esta decisión levantó una gran polémica en la banca y mayor fue la controversia cuando el 6 de noviembre, el Alto Tribunal volvió a rectificar y dictó que es el cliente quien debe pagar el impuesto.
Ahora, con la sentencia de 24 de enero de 2019, el Tribunal Supremo establece que los consumidores solo podrán reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día, excluido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es el gasto de mayor cuantía.
Esta sentencia no es aplicable a las hipotecas constituidas desde el 10 de noviembre de 2018, que se rigen por una nueva normativa.
Además, mediante cinco sentencias se fija la doctrina sobre los gastos hipotecarios ante el posible carácter abusivo de la cláusulade la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Asimismo, el Tribunal se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.
Finalmente, el TribunalSupremo aclara cómo deberían repartirse los distintos gastos de constitución de una hipoteca atendiendo a la norma que rige cada uno.
Los principales gastos que acompañan a la formalización de una hipoteca son: notaría, registro, tasación y el pago de impuestos de Actos Jurídicos Documentados. El fallo reparte estos gastos entre los bancos y los clientes (con algunas excepciones). Por ejemplo, según el reparto bancos y clientes deberán compartir el pago de los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los gastos de gestoría, que tienen que ser abonados al 50% por las partes firmantes del contrato.
Tras el fallo, las sentencias que se emitan desde ahora deberán tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo y repartir los gastos entre las partes cuando anulen la cláusula de gastos.
Los consumidores que firmen una hipoteca podrán solicitar un reparto de gastos similar al del Tribunal Supremo.
¿Cómo influirá esta sentencia a la reforma hipotecaria?
La nueva Ley Hipotecaria, aprobada para proteger a los consumidores que soliciten hipotecas, prevé que la banca se hará cargo de todos los gastos, excepto el de tasación. Todavía pendiente de pasar por el Senado, esta reforma podría ser modificada.
Si el Parlamento aprueba el texto de la reforma hipotecaria actual y mantiene que la banca cargue con todos los gastos, la doctrina del Supremo solo tendrá efecto sobre las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma. Los nuevos créditos, basados en esta nueva legislación, no estarán sujetos al reparto que el tribunal considera legítimo bajo la normativa que todavía sigue vigente.
El Auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021 consolida la posibilidad que las empresas y profesionales puedan solicitar la anulación de la "cláusulas suelo" de sus préstamos hipotecarios, dicha nulidad hasta ahora solo estaban suscritos los consumidores o particulares; pero no las empresas, ni profesionales, que se entendía con capacidad suficiente para comprender todo el contrato financiero y no se diera la condición de cláusula abusiva.
Debemos recordar que la cláusula suelo, en sí misma no es objeto de anulación, si la entidad financiera lo ha explicado de forma clara y fehaciente y solo será considerada cláusula abusiva cuando no se ha dado estos supuestos y se ha escondido la misma dentro del un clausulado extenso.
La falta de información provoca la nulidad de las cláusulas suelos por abuso
El auto del Tribunal Supremo ha inadmitido el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera Caja Laboral Popular contra la Sentencia nº 579/2018, de 25 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Álava, que había dado la razón a los clientes "no consumidores" una zapatería, a quienes el banco impuso sin conocimiento suficiente una cláusula de limitación a la variación del tipo de interés en el préstamo suscrito para la financiación de su negocio, indicando el auto que "Caja Laboral debió informar a los clientes de que se incorporaba una cláusula que limitaba la bajada del tipo de interés. Tras analizar la prueba practicada, la Sala concluye que no se dio esta información a los actores".
Una puerta abierta a profesionales y empresas para la nulidad de las cláusulas suelos abusivas
Este nuevo auto del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a la posibilidad de anular las cláusulas suelo consideradas como abusivas (por falta de conocimiento o información fehaciente) insertadas en los contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario es una empresa o un profesional. Dicha nulidad por falta de información fehaciente, parecía que iba dirigida exclusivamente clientes bancarios que ostentasen la condición de consumidores, en base al principio del "control de abusividad en los contratos".
Conocimiento financiero del cliente bancario, con independencia si es consumidor, profesional o empresa
Destacamos como primer argumento, refrendado en el auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021, en base a las Sentencias del 3 de junio de 2016 y del 18 de enero de 2017, basado en la doctrina del "necesario respeto a la buena fe contractual y el justo equilibrio en las prestaciones, para evitar situaciones de abuso contractual, que permite considerar nulas -con independencia de la condición o no de consumidor del adherente- aquellas cláusulas que supongan un abuso de la posición contractual dominante del banco y generen un desequilibrio en la posición del adherente, sea o no consumidor, alterando la legítima expectativa que tenía dicho adherente sobre lo que contrataba pero que, precisamente por esa imposición, predisposición y falta de negociación e información clara al respecto, no pudo conocer realmente sus consecuencias y efectos".
Hay que analizar el conocimiento del cliente bancario, de materia financiera, con independencia de si es un consumidor particular, una empresa o un profesional para determinar, en cada caso, el nivel de desventaja en que se encontraba respecto del banco que impuso la cláusula y por tanto considerar su abusividad o no.
Control de incorporación y gramatical, claves de abusividad en las cláusulas suelo
Como segundo argumento, se apunta la posible declaración de nulidad de una cláusula suelo suscrita por un profesional o empresa, tomando como base el denominado "control gramatical" o "control de incorporación" de la cláusula en el contrato, con arreglo a los arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Así lo declaro las Sentencias del Tribunal Supremo nº 57/2019, de 25 de enero 2019 y la nº 168/2020, de 11 de marzo 2020. En dichas sentencias se consideraron las cláusulas suelo abusivas, en aquellos casos no superaban el control de incorporación "porque los adherentes no tuvieron la posibilidad real de conocer siquiera la propia existencia de la cláusula en el momento de prestar su consentimiento contractual".
Para analizar el control gramatical y si la posibilidad de conocimiento existió o no, deberemos tener en cuenta los siguientes elementos: Modo de inclusión de la cláusula en la escritura de préstamo, el tenorliteral de la misma, su extensión, así como la entrega o no de informaciónprecontractual antes de la firma.
La jurisprudencia del tribunal supremo abre las puertas a empresas y profesionales
En resumen, la progresiva jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo está siendo tomada en cuenta por los Juzgados y Audiencias Provinciales de toda España y consolidando el hecho de que ser una empresa o un profesional, no tiene que implicar un conocimiento financiero o una información fehaciente clara que impida interpretar las cláusulas suelos como abusivas.
Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital
Tal y como había dictaminado el Supremo, y reconocido la Ley 13/2015 tales terrenos eran rústicos y habían tributado cómo urbanos. Por lo que se anularon las liquidaciones del IBI de pleno derecho más allá de los plazos de prescripción pudiéndose reclamar.
Sin embargo el alto Tribunal ha cerrado esta vía por completo no pudiéndose reclamar al respecto.
Reclamación particular ante el Tribunal Supremo
Un particular llevó hasta el Tribunal Supremo la nulidad de pleno derecho de las liquidaciones de IBI urbano dictadas por el Ayuntamiento de Albacete ya que no era suelo urbano de acuerdo con la sentencia del TS de 30-5-2014.
El Juzgado de lo Contencioso 1 de Albacete le dio la razón porque dichos terrenos siempre fueron rústicos y nunca debieron pagar IBI urbano pero sin hacerse mención a las causas de nulidad y devolución del IBI pagado en ejercicios anteriores. Para ello habría que acudir a los motivos de nulidad del artículo 217.1 de la LGT.
No hay nulidad de pleno derecho
El Supremo concluye que no se vulnera el derecho a la defensa, el principio de igualdad ni el de capacidad económica. Dictaminó que no es posible la revisión ni devolución de las liquidaciones del IBI en base a las exigencias sobrevenidas de que el suelo pueda ser o no urbanizable. Ya que las liquidaciones se rigieron de acuerdo a la legislación vigente en ese momento.
Concluyendo dicha sentencia cierra la opción de reclamación y devolución del IBI pagados antes de 2015 sobre terrenos que fueron calificados urbanos cuando en realidad eran rústicos.
La Plusvalía es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Esta tasa se paga siempre que un inmueble se transmite a través de una venta, herencia, donación o permuta después de que el inmueble lleve al menos un año en poder de la persona o empresa que lo comercializa.
Pero hay que tener en cuenta que desde que estalló la crisis inmobiliaria, se han experimentado caídas en los precios de las propiedades de entre el 30% y el 40%, por lo que el impuesto está siendo cuestionado.
Los expertos opinan que en el caso de vender una vivienda a un precio inferior al de la compra, lo lógico sería no pagar el impuesto cuando ha habido una depreciación. Los vendedores reclaman la inconstitucionalidad de esta tasa que consideran injusta y denuncian el pago indebido de la plusvalía.
Cuando el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional cobrar la plusvalía en las ventas de viviendas que han tenido pérdidas, el Tribunal Supremo apoyó la decisión, pero determinó que son los contribuyentes quienes deben justificar que se ha producido una venta en pérdidas.
Son varias las formas mediante las que el contribuyente puede acreditar dichas pérdidas. Pero ahora, además, el Tribunal Supremo ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webs para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Es decir, se puede usar como medio de prueba de la falta de ganancia en la venta de un inmueble los valores de referencia que cada CCAApublican en su página web, para ayudar a declarar el ITP o el ISyD.
Aunque no siempre se podrá acudir a este método de prueba alternativo, ya que algunos valores no podrán aplicarse a ciertos inmuebles o terrenos con unas características específicas. Y no hay que olvidar que los Ayuntamientos también pueden acudir a estos valores de referencia cuando les beneficien.
Estas medidas formaban parte de las "medidas de excepción" impuestas por el gobierno frente a las consecuencias de la guerra de Ucrania y la subida progresiva de la inflación que sufría la economía general.
Los datos de Octubre muestran que los precios de los alquileres , según los topes establecidos, han supuesto un aumento de 180 euros anuales (En viviendas tipo medio de 2 habitaciones)
Subidas del precio de alquiler de viviendas por provincias
En Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma, Valencia o Bilbao, la subida del precio del alquiler de viviendas con nuevos o renovados contratos superará los 210 euros al año ( hasta 290 en Barcelona)
En el otro polo, en ciudades como Lugo o Ciudad Real el aumento del precio del alquiler de viviendas será apenas de 100 euros anuales.
Si las subidas del precio del alquiler de viviendas hubieran seguido vinculadas al IPC como antes de las medidas de regulación, hubieran sido de más de 370 euros anuales de media nacional y cercanas a los 450 o 500 euros en capitales como Barcelona, Madrid o San Sebastián.
Situación del precio de un nuevo alquiler de vivienda en Noviembre 2023
En Noviembre de este año el precio del alquiler de una vivienda tipo medio de 2 habitaciones vendrá a ser de 765 euros mensuales aplicando la subida del 2% correspondiente a 2023.
En capitales como Barcelona ,Madrid o San Sebastián las nuevas rentas de alquiler fluctuarán desde los 1000 a los 1300 euros. Por la cola, en Lugo o Ciudad Real, los alquileres costaran sobre los 408 euros.
El PP ya había manifestado que no pondría en funcionamiento estas medidas en sus CCAA. Incluso la misma Ley de la vivienda corre peligro en vistas del adelanto de las Elecciones Generales que podrían cambiar el signo de nuestro gobierno.
En qué consiste la declaración de zona de mercado residencial tensionado
La ley de la vivienda pretende regular el precio de los alquileres a través de, entre otras cosas, la declaración por parte de las CCAA y Ayuntamientos de las zonas de mercado residencial tensionado.
Estas zonas se caracterizarían por tener un coste de hipotecas y alquileres que supera el 30% de los ingresos de los hogares y porque el precio de compra o alquiler haya subido, en ellas, en los últimos 5 años un 3% más que el IPC de la CCAA.
El estudio de estas zonas por las comunidades autónomas y ayuntamientos y la memoria correspondiente se materializaría en un informe que sería subido a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) que aprobaría y publicaría con carácter trimestral la relación de zonas de mercado tensionado.
No obstante todo parece indicar que estas medidas no se van aplicar en casi ninguna CCAA.
Rechazo de las CCAA a limitar el precio de los alquileres
La Ley de la vivienda, atascada hasta antes de las elecciones, fue una de las bazas tanto de la derecha como de la izquierda de cara a sus campañas electorales.
Ya anunciaba el PP que en sus CCAA no aplicaría la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado.
A las comunidades de Madrid, Andalucía, Galicia o Castilla y León , tras las elecciones, se unen Comunidad Valenciana, Cantabria, Baleares, Extremadura y Aragón, en su negativa a poner un tope a los alquileres. Además ni el Partido Nacionalista Canario ni el PNV apoyan la Ley de la Vivienda, denunciando invasión de competencias autonómicas
Tan solo La comunidad catalana, donde gobierna ERC, Asturias, Castilla-La Mancha y Navarra estarían dispuestas a aplicar la declaración de zonas de mercado tensionadas.
En estas comunidades podría darse una huida de inversores a otras comunidades que no limiten sus inversiones en alquiler. Podrían crearse dos ritmos de inversión diferentes en España, algo poco deseable para la economía global.
Efecto del adelanto de las elecciones generales sobre la Ley de la Vivienda
Podría darse una derogación total de la Ley de la Vivienda en caso de victoria del Partido Popular en las elecciones adelantadas al 23 de Julio.
Y es que el PP esta misma semana presentaba una proposición no de ley en la que pedía la derogación de la recién aprobada Ley de Vivienda y también la puesta en marcha de un plan ?antiokupación? que permita desalojos en un plazo de 24 horas.
El PP justifica la derogación por suponer medidas intervencionistas y contrarias a la libertad individual que podrían perjudicar la oferta del mercado de la vivienda.
Otra de las medidas que propone para favorecer el acceso de los jóvenes a la vivienda es un Pacto de Estado por la Vivienda, con apoyos económicos al alquiler y a la compra.
Los interrogantes a la derogación de la Ley de la Vivienda
La derogación total de la Ley deja, no obstante, una serie de incógnitas en temas como la gestión de los desahucios o la actualización de los contratos de alquiler, y lo cierto es que no es fácil imaginar cómo serían abordados.
En conclusión la seguridad de los propietarios e inquilinos quizás no debería depender del resultado electoral, ya que esto destruye oferta y dificulta en definitiva el acceso a la vivienda.
El TJUE ha dictaminado que son los juzgados españoles los que deben decidir si el IRPH es abusivo o no. El TJUE considera que es un índice sobre el que sí se puede permitir el control de abusividad y saber si se comercializa adecuadamente en los contratos hipotecarios.
Esta sentencia expone a la banca a mayores riesgos legales por la falta de transparencia de este tipo de préstamos y la considera que es negativa
Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".
El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.
En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.
Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.
En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.
Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.
Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros.
¿Quién podrá reclamar y cómo?
Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:
Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada.
Aquellos que aún no hayan reclamado.
Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.
Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".
El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.
En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.
Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.
En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.
Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.
Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros.
¿Quién podrá reclamar y cómo?
Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:
Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada.
Aquellos que aún no hayan reclamado.
Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.
Las grandes entidades bancarias del país ya comercializan el 66% de las nuevas hipotecas.
Según últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española hasta octubre del 2020 la mitad de los créditos que se dieron fueron de tipo fijo y por el interés de obtener mayor rentabilidad, bancos cómo Caixabank y Sabadell ya no ofertan hipotecas variables.
Por otro lado también nos encontramos con el cambio de preferencia de los clientes tras las últimas crisis, por préstamos de tipo fijo.
De esta manera la banca se recupera por completo con hipotecas con una concesión de un 1% en 2020. En 2012 solo se vendía el 2% de los créditos inmobiliarios a tipo fijo. En 2015, el porcentaje de estas hipotecas frente a las variables y mixtas se elevó hasta el 8,5%. Fue a partir de 2016, año en el que el euribor entró en terreno negativo, cuando se notó el mayor incremento, el 29,8% de los préstamos para la adquisición de vivienda a tipo fijo. Desde entonces este porcentaje no ha parado de crecer.
En la actualidad, el Banco Sabadell es el que mayor número de hipotecas a tipo fijo ha concedido. La entidad concedió el 85% de los préstamos inmobiliarios a tipo fijo, frente al 60% que concedía tan solo dos ejercicios antes, en 2018. La entidad asegura que el 40% de su stock de hipotecas a particulares ya tiene un tipo de interés fijo.
Le sigue muy de cerca Bankia dando dos tercios de las nuevas hipotecas a tipo fijo. Otorgó a lo largo del año pasado 3.348 millones de euros en créditos inmobiliarios. Del total de las operaciones cerradas, el 67% fueron también con un interés fijo.
El banco Santander da un salto exponencial en dos años. La entidad vendía en 2018 el 30% de las hipotecas a tipo fijo, mientras que cerró el ejercicio pasado con el 58% de las mismas.
En el caso de Bankinter este comercializó préstamos inmobiliarios por 2.900 millones en 2020 en el que el 56% de las hipotecas fueron a tasas variables.
Finalmente la variación de los tipos de interés es una incógnita aunque desde Standard & Poor?s aseguran que no subirán los tipos en la zona euro hasta 2023.
El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.
Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.
El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.
Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, "Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo". Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. "Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite". "Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia". Algo que ocurre en otros países.
En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.
Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.
Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.
Los jueces han estimado que la ley de limitación de precios es "incompatible con la Constitución" declarándola nula y sin valor.
El Tribunal Constitucional Federal de Alemania ha manifestado que la Ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín es inconstitucional porque fija límites a los precios. El modelo de Berlín ha servido como referencia para la realización de normativa de regulación del alquiler en España.
Los jueces fundamentan su rechazo en que las regulaciones sobre los alquileres son competencia general.
La resolución de dicho Tribunal ha supuesto un revés para muchos inquilinos que habían conseguido una revisión a la baja de sus contratos de arriendo y que verán revocada dicha diferencia. Se es sabido que en Berlín el 85% de los 3,7 millones de habitantes vive de alquiler por lo que muchos inquilinos se verán afectados.
Concluyendo, la anulación por parte del TC de dicha Ley no sólo afectará a inquilinos sino a la política de Berlín ya que coincide con los comicios del 26 de septiembre y las elecciones generales.
Como apunta el magistrado "Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico".
La Sentencia rechaza el actual criterio del Gobierno de la nueva normativa antifraude por las elevadas tasas que cobran las Haciendas autonómicas en contra del Criterio del Tribunal Supremo en el que se pone de manifiesto que el Catastro establezca el valor de los inmuebles.
El Gobierno busca descargar la tasación en el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM), calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura excediendo el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos en la liquidación.
El Supremo subraya en su sentencia, de 21 de enero de 2021, que "esta mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan". Los magistrados insisten en que "ha de razonarse individualmente y caso por caso.
El Supremo establece que "en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto".
En dicha sentencia del Tribunal Supremo se ha ratificado la obligatoriedad de dicha visita por el perito y comprobar así las características de: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados.
El objetivo es cotejar que el precio que se ha pagado por la vivienda está en línea con las cifras que maneja la Administración y así cobrar el ITP o impuesto de Sucesiones correspondientes.
La obligación de la visita está determinada por la jurisprudencia por circunstancias de antigüedad, conservación o calidades o materiales.
La visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.
Pero hay comunidades autónomas como Cataluña o Canarias donde el perito solo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.
Actualmente existen varios métodos de comprobación de valores establecidos por la Ley General Tributaria, no solo el dictamen de peritos, algunas recurren a la tasación hipotecaria.
Aunque el Supremo aclara que aunque se empleen otros métodos de valoración la visita del perito es obligatoria. Considera que la valoración de la Administración "no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales. Es decir, el Supremo critica la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos sin examinar in situ el inmueble.
Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es "regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada".
Pautas del Tribunal Supremo de cómo debe ser la valoración pericial:
Debe razonarse caso por caso por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
En caso de usarse valores de venta de inmuebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
Cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el porqué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.
Finalmente se trata de una Sentencia importante que puede anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble sin haberse justificado las razones de la ausencia de la visita. En cualquier caso siempre debe visitar la vivienda un perito para hacer un reconocimiento del inmueble y evitar así la valoración de cada hacienda autonómica regulada en sus cifras.
Con esta sentencia se desestima el recurso de la Comisión Nacional de los mercados y la Competencia por el que se regulan los pisos turísticos. De esta sentencia se deduce que las administraciones pueden imponer umbrales sin ir contra la libertad de empresa.
? La placa identificativa de la actividad en la entrada de la vivienda.
La empresa que preste servicios de alojamiento de uso turístico deberá exhibir en la entrada una placa identificativa de la actividad así cómo cumplir con los requisitos de habitabilidad, salubridad, higiene y confortabilidad en el establecimiento y la en la prestación de servicios de hospedaje.
Se trata de requisito esencial para dar seguridad al usuario de que el alojamiento turístico seleccionado cumple con la normativa vigente.
? Cumplimiento de los requisitos de habituabilidad y tiempo.
Las Administraciones Públicas pueden imponer umbrales de habitualidad y tiempo a la actividad de alojamiento turístico sin atentar contra la libertad de empresa (artículo 38 de la Constitución), no vulnerándose las leyes de libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio de Garantía de Unidad de Mercado.
La habitualidad y la limitación de tiempo en el arrendamiento de la vivienda con fines turísticos, está regulado en el artículo 29 de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, y establece que la prestación del servicio de hospedaje debe tener carácter temporal, de modo que la fijación del límite de duración de dos meses, no puede considerarse como una restricción ilegítima al ejercicio de la actividad.
? Estándares de habitabilidad.
El Tribunal considera que la imposición de condiciones estándares al acondicionamiento de las viviendas está justificada, ya que se trata de garantizar una determinada calidad del producto turístico en defensa y protección de los derechos de los consumidores.
El magistrado desestima que la fijación de estándares mínimos en el acondicionamiento de las viviendas de uso turístico favorezca a los tradicionales y excluya a los del mercado.
? Atención al cliente.
Con respeto a facilitar a los clientes un servicio de asistencia telefónica disponible durante las 24 horas del día, "este requisito no constituye una carga innecesaria y excesiva carente de justificación, puesto que está destinada a resolver las incidencias que pudieran surgir durante la estancia Estadísticas".
? Recogida de datos.
Se habilita a las Administraciones Públicas para recabar datos sobre los precios de los servicios de alojamiento turístico con fines estadísticos, informativos o publicitarios además de su inclusión en catálogos, guías o sistemas de aplicación informáticas de carácter turístico.
El Tribunal considera que " que dicha habilitación reglamentaria no limita el ejercicio de la actividad comercial ni obstaculiza la existencia de competencia de mercado".
La Suprema estima que no procede anular las liquidaciones firmes del pago de la plusvalía municipal que en su día no se recurrieron en base a varios supuestos recogidos en el artículo 217.1 de la Ley General Tributaria:
La causa de que lesione los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (art. 217.1.a LGT): En este caso, la "lesión" afectaría al principio de capacidad económica. Y dicho principio (artículo 31 de la Constitución) no se encuentra dentro de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (artículos 14 a 29 de la Constitución).
El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada prescindiendo del procedimiento legalmente establecido para ello (art. 217.1.e LGT): es decir, que no se daba opción al contribuyente a aportar prueba que acreditase la existencia de una minusvalía en la transmisión. El Tribunal Supremo que "para imputar a un ayuntamiento tan grave conducta procedimental determinante de la nulidad de su resolución, tendríamos que exigir a las Haciendas Locales que hubieran inaplicado la Ley o que hubieran incluido en el procedimiento un trámite no previsto -como el de abrir un período de prueba para acreditar la eventual inexistencia de la plusvalía-; algo que, en nuestro caso, ni siquiera fue aducido por el contribuyente en su momento, pues éste solo pretende exonerarse del tributo por ausencia de hecho imponible cuando se publica la sentencia núm. 59/2017 del Tribunal Constitucional".
El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada en base a actos contrarios al ordenamiento jurídico, por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición (art. 217.1.f LGT): esto se fundamentaría en que los consistorios habrían adquirido el "derecho" a cobrar este impuesto careciendo de los requisitos esenciales para ello. Esto se debería a la declaración de inconstitucionalidad del impuesto en los casos de transmisiones en pérdidas. Pero el Supremo lo descarta considerando que se trata de un artículo que no está pensado para declarar nulas liquidaciones dictadas por la Administración.
La causa de nulidad consistente en que la liquidación firme haya sido dictada en base a cualquier otro supuesto que se establezca en una disposición de rango legal (art. 217.1.g LGT): el Supremo considera que "no existe ningún precepto expreso, contenido en una norma con rango de ley, que tipifique o establezca que la nulidad -por inconstitucionalidad- de un precepto legal (como lo sería, en el caso, el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales, a tenor del cual se dictó un acto administrativo -en el supuesto analizado, la liquidación del tributo) determine la nulidad de éste cuando el mismo ha ganado firmeza en vía administrativa".
Concluyendo el Supremo cierra la puerta a los contribuyentes que quieran recurrir la liquidación firme de plusvalía municipal. Considera que no hay motivo para la nulidad de dichas liquidaciones.
El Supremo deberá decidir si las casas móviles requieren de licencia urbanística o se consideran vehículos y por lo tanto no la necesitarían, más allá de la licencia de actividad del camping.
Las casas móviles ¿verdaderas viviendas o simples remolques?
La idea de que a pesar de tener ruedas las "mobile home" ocupan suelo urbanístico susceptible de tener una licencia, que defiende el TSJ de Cataluña, se enfrenta al planteamiento del camping que considera remolques este tipo de viviendas de recreo y en base a esa condición no necesitarían la licencia.
El Tribunal admite el recurso alegando que la problemática afecta a un gran número de situaciones que carecen de jurisprudencia, y repercute de forma suficientemente significativa en el régimen urbanístico de la propiedad del suelo.
Será, la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso, la competente para determinar la naturaleza de las "mobile homes" en cuanto a la exigibilidad de licencia urbanística por uso del suelo. Y también si la licencia de actividad del camping ampara sufientemente la instalación de estas viviendas
Dicha comisión que ronda entre los 20 y 40 euros aproximadamente y que se cobra cada vez que no se paga la cuota hipotecaria total o parcialmente ha sido anulada argumentando el TS que no cumple las exigencias del Banco de España porque funciona como una reclamación automática sin identificar el tipo de gestión, ni el gasto efectivo que supone, generándose en el mismo momento intereses moratorios y sanción por incumplimiento en el mismo concepto.
La cláusula enjuiciada contiene alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor haciéndose especial hincapié en que debería ser el banco el que probara la gestión y el precio pero con la clausula se traslada al consumidor la obligación de probarla.
Según el TS se infringen los Arts. 85.6, 87.5 y 88.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
¿Cómo podemos reclamar dichos cobros?
Si el banco ha cobrado esta comisión por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, hay que comprobar el importe que aparece en la escritura de hipoteca que se encuentra en la cláusula cuarta de las "cláusulas financieras".
El banco tiene obligación de especificar al cliente de forma detallada el importe cobrado, concepto y fecha.
Seguidamente el cliente deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de los importes indebidamente cobrados, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro en su propia cuenta.
Si en un plazo de dos meses el banco no contesta o da una respuesta negativa, hay que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula con la consecuencia de solicitar que el banco devuelva los importes pagados más los intereses legales.
Se trata de una Sentencia relevante que está dando que hablar y que dará lugar a muchas reclamaciones.
Hasta la fecha, la vivienda se ha movido poco pese al desplome de la economía. Es más, el precio de tasación de la vivienda aumentó un 0,6% intertrimestral en el tercer trimestre de 2020, rompiendo así la tendencia descendente de los dos trimestres anteriores.
En términos interanuales, el precio suavizó su descenso al -1,1% interanual frente al -1,7% del trimestre anterior. Esta evolución ha sido mucho más positiva de lo previsto, lo que ha obligado a estos expertos a reconocer que existe cierto riesgo al alza sobre el precio para 2020, una caída del 3,3% que ahora parece complicada.
No obstante, mercado cree que las bajadas de precio en la vivienda comenzarán a llegar. Antes o después se tiene que producir una corrección en los precios que refleje lo que está ocurriendo, aunque sea una caída muy inferior a la de la crisis pasada.
Los expertos creen que 2021 y 2022 serán años complicados para la vivienda.
Respecto al precio de la vivienda de segunda mano en España cayó un 2,4% en el tercer trimestre de 2020 (Índice Inmobiliario Fotocasa) con respecto al mismo periodo de 2019. Y la perspectiva de los profesionales es que seguirá haciéndolo al menos seis meses más, pero de forma moderada: el 56% de ellos cree que bajará ligeramente y otro 14% augura una caída mayor.
Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023.
[caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"] Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]
Fondos Next Generation de la Unión Europea
20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España.
Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año.
El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla.
[caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]
En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas".
En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla.
Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"
Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.
Todos los expertos han coincidido
Todos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado.
Previsiones para 2023 en el Sector Inmobiliario
Hernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela.
En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante.
"Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse".
Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens".
Final de Jornada
Para concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes.
Sobre la AIC
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:
El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina.
Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023.
[caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"] Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]
Fondos Next Generation de la Unión Europea
20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España.
Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año.
El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla.
[caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]
En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas".
En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla.
Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"
Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.
Todos los expertos han coincidido
Todos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado.
Previsiones para 2023 en el Sector Inmobiliario
Hernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela.
En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante.
"Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse".
Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens".
Final de Jornada
Para concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes.
Sobre la AIC
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:
El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina.
Uponor y ASPRIMA han reunido en InmoSostenible 2024 a más de 150 directivos del sector inmobiliario, por cuarto año consecutivo, para analizar el estado de la transformación de la edificación en materia de sostenibilidad
Las principales barreras señaladas para alcanzar los objetivos de descarbonización del sector de la edificación, con un 50% del parque inmobiliario construido antes de 1980, han sido la falta de competencias de la Administración Central y de un marco normativo común, y un enfoque legislativo territorial y municipal que se ha centrado en la expansión urbana en lugar de en la regeneración urbana
Además, se ha apuntado que se necesita empoderar la figura del agente rehabilitador, un sistema de financiación fuerte, y políticas con un enfoque positivo que premien las buenas prácticas y establezcan estándares mínimos de calidad de la vivienda con carácter retroactivo y márgenes anuales
La cuarta edición de InmoSostenible, encuentro impulsado por Uponor, multinacional líder de soluciones para el transporte de agua en la edificación y de Climatización Invisible por superficies radiantes, y ASPRIMA, Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid, ha reunido a líderes de compañías y a más de 150 directivos del sector inmobiliario, para analizar el estado de la transformación de la edificación en materia de sostenibilidad.
Sus organizadores han querido que este encuentro sirva para dar voz a todos los agentes implicados en el proceso, fabricantes, estudios de arquitectura, constructoras, consultoras, y por supuesto empresas promotoras inmobiliarias.
El debate ha sido especialmente alarmante cuando se ha analizado el mercado de la rehabilitación, un área clave para conseguir los objetivos de 2030 y 2050 en un país como España donde más del 50% del parque inmobiliario fue construido antes de 1980. Se ha expuesto así que hoy se rehabilitan 33.000 viviendas al año aproximadamente, y que los más optimistas, cuando se inició este proceso, estimaban que podría establecerse un ritmo entre 71.000 y 200.000 viviendas al año, sin embargo para cumplir los objetivos de 2030 y 2050 se necesitaría intervenir en más de 300.000 viviendas cada año.
Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, firmará el convenio entre el ICO y el Banco Santander y rubicarán Ángel Rivera, consejero delegado de Santander España junto a José Carlos García de Quevedo, presidente del ICO.
Tras la adhesión a ellos del Banco Santander está prevista la adhesión del resto de entidades. Hasta ahora, tan solo Bankinter ha confirmado su adhesión declarando que "A estos efectos, el banco va a acometer los desarrollos necesarios para ofrecer este producto a sus clientes. De igual modo, la entidad continuará, asimismo, con la oferta ligada a las líneas de financiación de ayuda a las empresas con aval del ICO en sus diferentes modalidades"
Los avales ICO en detalle
Los avales ICO son una línea de crédito que lanza el gobierno dotada de 2500 millones de euros para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo.
Los ICO están dirigidos a personas que cuentan con solvencia financiera, aunque aún no han generado capacidad de ahorro suficiente para poder adquirir su primera vivienda. Los jovenes deberán pasar el estudio financiero de los bancos. El aval podrá cubrir hasta el 20% del préstamo, llegando hasta el 25% en aquellos casos en los que la vivienda adquirida disponga de una calificación energética D o superior.
La medida está dirigida a personas cuyos ingresos no superen los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM). Si la vivienda es adquirida por dos personas, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar en conjunto la suma del límite establecido para cada uno. Los avalados no podrán superar los 100.000 euros de ingresos y no podrán disponer de vivienda ninguna.
Los avales cubren a personas físicas y que sean mayores de edad y tengan residencia legal en España. Los jóvenes que soliciten esta medida no podrán superar los 35 años en la fecha de formalización del préstamo hipotecario, mientras que en el caso de familias con menores a cargo, no aplica este límite de edad.
La duración del aval será de 10 años desde su formalización y tendrán carácter gratuito tanto para los solicitantes de un préstamo como para las entidades gestoras de éste.
A quienes paguen un alquiler y se encuentren desempleados por la crisis.
Quienes hayan sufrido ERTES.
A quienes hayan reducido su jornada laboral por cuidado de niños o personas mayores.
Por otras circunstancias que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
Los dos partidos negocian la suspensión de los desahucios vía decreto Ley en lugar de una enmienda en los Presupuestos Generales del Estado de 2021 hasta la finalización del Estado de alarma.
El viernes, la ponencia del proyecto de ley presupuestario no descartó dicha enmienda, aunque tampoco fue incluida en el dictamen, donde sí entraron 45 iniciativas. No obstante, los letrados de la Comisión que asesoran a los miembros de la ponencia en materia presupuestaria señalaron en un escrito que las dos iniciativas vinculadas a los desahucios "podrían" no ser de materia de Presupuestos.
Dentro del Gobierno hay ámbito y posibilidades para llegar a acuerdos", ha afirmado, al tiempo que ha detallado que su intención es mantener las primeras reuniones interministeriales esta misma semana. Aunque no se ha querido concretar el horizonte temporal que manejan, sí han dado a entender que se tendrá en cuenta que la duración del estado de alarma vigente actualmente es hasta mayo, por lo que la prohibición de los desahucios hasta el 31 de enero de 2021 podría extenderse, hasta ese momento.
En este artículo Foro Empresarial, empresa digitalizadora, especializada en soluciones tecnológicas para inmobiliarias, como su crm inmobiliario INMOPC desea acercar al sector inmobiliario la subvención Kit Digital.
A través de nuestra página web www.plan-kitdigital.es podrá acceder a una información mucho más completa y registrarse sin compromiso
Es un programa de ayudas que pone a disposición el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, cuyo objetivo es financiar los costes de transformación digital de las pequeñas y medianas empresas en todo el territorio nacional.
Las ayudas dependerán del número de trabajadores, pudiendo ser de hasta 12.000 euros para empresas de entre 10 y 50 trabajadores, de 6000? para empresas de entre 3 y 9 trabajadores y de 2000 euros para empresas de 1 a 2 trabajadores y autónomos.
Es una subvención al 100% de la inversión en digitalización
Para cada tipo de solución hay un importe máximo subvencionable, que normalmente garantizará el valor de la solución elegida, sin tener que aportar recursos adicionales.
¿Qué soluciones se pueden subvencionar en el Kit Digital?
Se establecen diferentes soluciones pero desde Foro Empresarial queremos destacar las siguientes:
Diseño de Página Web para su inmobiliaria: Nuevas páginas webs inmobiliarias, con potentes motores de búsqueda de inmuebles, interrelación con las redes, áreas internas de clientes, calculadoras financieras...
Community Inmobiliario Profesional: Optimización de sus redes sociales, para potenciar sus inmuebles y los servicios de su agencia, con noticias del sector y estadísticas.
Gestión de Clientes CRM Inmobiliario INMOPC: Programas de gestión integral de su agencia inmobiliaria, gestión de inmuebles, demandas, operaciones, facturación, exportación a portales inmobiliarios y mucho más.
Ciberseguridad: Garantiza a las empresas la seguridad básica y avanzada para los dispositivos de sus empleados. Sistemas de prevención de ataques y eliminación de virus / malware. Formación sobre seguridad.
Factura Electrónica: Le ofrecemos el servicio de digitalización de facturación, para poder realizar facturar sin papeles, todo online
Oficina Virtual: Trabaje desde cualquier parte, le ofrecemos soluciones de virtualización de su negocio, su oficina donde quieras y cuando quieras.
Comercio Electrónico E-commerce: Que le permita tener un catálogo online profesional y vender 24 horas del día, 7 días a la semana.
Requisitos para solicitar el Kit Digital
Los principales requisitos para optar a las ayudas de Kit Digital son:
Ser una pequeña empresa, microempresa o autónomo menor 50 trabajadores.
Estar al corriente de las obligaciones tributarias y frente a la Seguridad Social.
No estar sujeta a una orden de recuperación pendiente de la Comisión Europea que haya declarado una ayuda ilegal e incompatible con el mercado común.
No incurrir en ninguna de las prohibiciones previstas en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones.
Primer paso, registro y test de autodiagnóstico digital. +Info
Segundo paso, solicitud de la ayuda Kit Digital.+Info
Tercer paso, obtención de la ayuda Kit Digital y selección de soluciones. +Info
Cuarto paso, ejecución de las soluciones de digitalización. +Info
Consejos Claves para no equivocarte
A la hora de decidir qué empresa digitalizadora me va a realizar las soluciones elegidas para mi agencia inmobiliaria (diseño web, redes sociales, ciberseguridad...etc).
Empresas de confianza y no vende humos: Tenéis que buscar una empresa con la que trabajéis o que os de confianza sus soluciones y no empresas que venden humo. Que su función principal es captar la subvención, con soluciones poco transparentes y muy básicas.
Soluciones adaptadas a vuestro sector: Muchas empresas de marketing ofrecen soluciones muy estandarizadas que no se adaptan al sector inmobiliario con soluciones de calidad. Por ejemplo, no pueden ofrecer páginas web con potentes motores inmobiliarios unidos al crm inmobiliario, cuestión básica para las agencias. O, por otro lado, sus servicios de community son generales y no inmobiliario, no pudiendo enlazar de forma automática los inmuebles destacados en las redes, generar noticias inmobiliarias de calidad...etc. Por eso es muy importante que antes de contratar analicéis realmente las soluciones que os ofrecen, para evitar decepciones.
Atento a los contratos de gestión del Kit Digital: Algunas empresas digitalizadores, prometen gestionar la subvención del Kit Digital sin coste alguno; pero en la letra pequeña de sus contratos, se puede leer que cobran el 20% de la subvención concedida si no realizas los trabajos con ellos o renuncias a la misma. Es decir si me tramitan una subvención de 4000 euros y solo gasto 2000 euros con otra empresa que no son ellos me cobraran 800 euros por una gestión que apenas dura 10 minutos.
Vigilar los planes de mantenimiento posteriores: Lamentablemente no es obligatorio para las empresas de digitalización poner junto a sus soluciones, cuál será el coste de mantenimiento, una vez concluida la ayuda por el Kit Digital, encontrándonos con situaciones inesperadas por ejemplo:
Ejemplo de situación a evitar:
"Contrato una página web nueva con mantenimiento de un año, 100% subvencionada con el Kit digital. De repente, al año la empresa digitalizadora nos dice que el coste de mantenimiento anual es de 1000 euros en vez de 250 euros precio normal de mercado. Esto nos provocaría muchísimas molestias al tener que buscar un nuevo proveedor o incluso ante la imposibilidad de trasladar la web con otra empresa".
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Según el informe mensual de precios de alquiler, la vivienda en alquiler en España en abril de 2020 tuvo una superficie media de 121 metros cuadrados y una renta media mensual de 995 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,67% frente al mes de marzo. Interanualmente, el repunte fue del 8,39%.
La situación excepcional que vive el país debido a la crisis sanitaria también ha tenido su efecto en el mercado del alquiler. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "la subida de las rentas ya estaba empezando a enfriarse en las ciudades con mayor presión, y la llegada de la pandemia favorece que esta desaceleración se produzca más rápido". La razón que el portavoz del portal inmobiliario se fundamenta en el impacto que el coronavirus está teniendo en los ingresos de los hogares. "La difícil situación laboral a la que se están enfrentando muchas familias está promoviendo la negociación de las mensualidades a la baja, y en algunos casos, la rescisión de contratos de arrendamiento". El experto señala que "aunque las ayudas del Gobierno ayudarán a aliviar las finanzas de muchos afectados por ERTEs, el desfase entre la solicitud de las mismas y el cobro dejará por el camino a muchos inquilinos".
No obstante, el experto indica que en ciertas capitales el efecto en el precio del alquiler será contenido porque sigue habiendo más demanda que oferta. En este sentido, Font también expone que este desequilibrio podría suavizarse gracias al alquiler turístico, aunque de forma puntual: "Aunque existe cierto trasvase de pisos vacacionales al alquiler residencial, es poco probable que se consolide, pues está motivado por las limitaciones de movilidad del contexto actual", reflexiona Font.
Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes.
Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.828 ?/mes), Baleares (1.476 ?/mes) y Cataluña (1.285 ?/mes). Por su parte, Extremadura (460 ?/mes), Castilla-La Mancha (578 ?/mes) y Galicia (608 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cantabria (2,93%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Extremadura (-2,17%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Baleares (15,49%), Madrid (12,70%) y Cataluña (8,97%). En este periodo, solo cayeron tres regiones: Canarias (-6,29%), La Rioja (-2,72%) y Comunidad Valenciana (-1,86%).
En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.828 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.542 ?/mes) y Baleares (1.476 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 396 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (434 ?/mes) y Lugo (438 ?/mes). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cantabria (2,93%), mientras que la que más se abarató fue Toledo (-3,02%). De un año a otro, la que más subió fue Baleares (15,49%), y la renta que más se ajustó fue la de Teruel (-7,03%).
En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.930 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.876 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.376 ?/mes). Por su parte, Teruel fue la más barata, con 426 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Zamora (453 ?/mes) y Lugo (458 ?/mes). Cádiz (2,98%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Huelva (-4,08%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Girona (13,77%), situándose Las Palmas de Gran Canaria (-13,30%) en el otro extremo de la tabla.
Según datos estadísticos los precios medios más elevados en los municipios de más de 50.000 habitantes se registraron en Madrid (464,3?7m2), Barcelona (424,7?/m2) y Baleares con (395,9?/m2).
Por el contrario, los precios medios más bajos en este tipo de municipios se dieron en las provincias de Toledo (72,5?/m2), Zamora (97,6?/m2) y A Coruña (101,1?/m2).
Se deduce que el precio medio del metro cuadrado en nuestro país subió un 0,9% en el segundo trimestre de 2019 hasta situarse en los 164,5 euros al contrario que en el tercer trimestre.
Por su parte, las transacciones de suelo en este periodo se quedaron en 3.638, un 37,5% menos que las realizadas en el mismo trimestre de 2018. La superficie trasmitida ascendió a 5 millones de metros cuadrados por un valor de 594,6 millones de euros. Por lo tanto en el segundo trimestre de 2019 se produce un descenso interanual de la superficie transmitida del 42,2%.
Según datos del informe del tercer trimestre de 2019 del Banco de España, el precio de la vivienda en nuestro país se encuentra en equilibrio y cerca del promedio a diferencia de otros países de la Unión Europea como Luxemburgo, Austria o Bélgica, donde se han alcanzado precios superiores a niveles anteriores de la crisis. Por lo que se desestima una sobrevaloración de los precios en el mercado inmobiliario sin olvidar que hay una gran incertidumbre que rodea a dicho sector ya que está en constante movimiento.
Los países de la Eurozona vieron cómo bajaban los precios de la vivienda un 40% durante la crisis económica, cómo se ha revalorizado hasta hoy un 18% y cómo en estos últimos meses se ha frenado. Por lo que el Banco de España concluye que hay que llevar un seguimiento de las medidas económicas y del sector inmobiliario ya que son sectores muy influyentes que pueden afectar a la financiera.
Las subidas en determinadas zonas tensionadas han puesto de manifiesto el gran desequilibrio existente entre la oferta y la demanda. Aunque se descarta la burbuja inmobiliaria, es un hecho el repunte acelerado del incremento del alquiler y el esfuerzo de los inquilinos para llegar a fin de mes. Señalar también que los intentos del Gobierno de proteger con leyes e índices dicho sector, no ha tenido los resultados esperados ya que existen otros problemas asociados al alquiler que aún siguen sin resolverse.
El Gobierno está pensando introducir nuevas medidas que conllevarían serias diferencias entre regiones y ciudades, dado que habrá territorios que acepten los límites estipulados por Fomento más los desarrollados por la propia normativa de las regiones ad-hoc.
Según datos del portal inmobiliario Font se pone de manifiesto también que la autorregulación de las rentas es ya una realidad en las grandes capitales abandonándose los dos dígitos de crecimiento interanual.
Destacar que la capital más cara fue Madrid y Teruel la más barata.
Las regiones más caras para vivir de alquiler en diciembre de 2019 fueron Madrid (1.744 ?/mes), Baleares (1.394 ?/mes) y Cataluña (1.249 ?/mes), mientras que las rentas más económicas se registraron en Extremadura (459 ?/mes), Castilla-La Mancha (585 ?/mes) y Galicia (596 ?/mes). Frente a noviembre, el incremento más llamativo tuvo lugar en Galicia (2,91%). El mayor ajuste se produjo en Cataluña (-2,95%). Respecto al año pasado, Cataluña (13,55%) fue la que más subió. El único descenso fue el de La Rioja (-3,71%).
Precio vivienda julio 2021: 1.848 euros por metro cuadrado
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los precios siguen sin dar grandes sorpresas, con subidas y ajustes poco pronunciados, lo cual es una buena noticia para la economía española, que tiene en el sector inmobiliario un aliado fiel". El portavoz del portal inmobiliario indica que "el ahorro, que alcanzó máximos históricos a finales del año pasado, está volviendo a mirar al ladrillo porque, sin duda, hablamos de una inversión segura, con garantías y con grandes posibilidades de revalorización". El experto sostiene que "es probable que este verano no decaiga la actividad en el mercado de la vivienda como ha ocurrido otros años".
Asimismo, Font señala que "tras un 2020 fuertemente condicionado por la crisis pandémica y un primer semestre de 2021 de progresiva vuelta a la normalidad, es de esperar que parte de la demanda que ha estado esperando un panorama económico más estable, por fin se decida y aproveche estos meses más tranquilos para filtrar oferta y visitar inmuebles en venta". Todo apunta a que de aquí a finales de año "las operaciones de compraventa y la concesión de hipotecas van a pisar el acelerador". Sin embargo, Font admite que "no hay que perder de vista el impacto que podría tener una Ley de Vivienda que acumula mucho retraso".
Madrid (7,68%) lideró las subidas autonómicas. La provincia que más bajó fue Jaén (-6,22%), Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Jaén la más barata.
Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en julio de 2021 fueron Baleares (3.191 ?/m²), Madrid (3.033 ?/m²) y País Vasco (2.796 ?/m²), y las más baratas Extremadura (800 ?/m²), Castilla-La Mancha (827 ?/m²) y Murcia (1.058 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (7,68%), Murcia (6,70%) y Comunidad Valenciana (3,88%), registrándose los ajustes más intensos en Baleares (-2,71%), Navarra (-1,85%) y Asturias (-1,73%).
Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Lleida (9,53%), Zamora (7,90%) y Santa Cruz de Tenerife (7,82%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Jaén (-6,22%), Palencia (-6,17%) y Córdoba (-5,17%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en julio de 2021 fue para Baleares, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.120 ?/m²) y Madrid (3.033 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 645 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (703 ?/m²) y Cuenca (719 ?/m²).
En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a julio de 2020 se produjeron en Guadalajara (9,38%), Lleida (8,20%) y Valencia (7,60%). Las que más bajaron fueron Jaén (-7,81%), Palencia (-6,22%) y Ávila (-1,74%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.368 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.295 ?/m²) y Madrid (3.963 ?/m²). La capital de Jaén fue la más asequible con 1.075 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ávila (1.087 ?/m²) y Ciudad Real (1.107 ?/m²).
"Los precios siguen sin acusar los grandes descalabros que muchos vaticinaban tras la irrupción de la pandemia", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. En cualquier caso, el experto admite que "en un contexto de crisis, es obvio que se vayan a producir ajustes, dado que la capacidad de la demanda no invita al optimismo, pero estos están siendo suaves". El portavoz del portal inmobiliario alude a que "no podemos olvidar que hablamos de un sector económico fuerte y consolidado, que ha sido capaz de regenerarse, por lo que la recuperación será rápida". Asimismo, Font explica que, "si algo ha logrado el coronavirus, es apuntalar más aún si cabe el rol de activo refugio de la vivienda, dado que es un producto estable a largo plazo".
Font expone que esta situación excepcional ha servido también para acelerar la transformación digital en las empresas inmobiliarias. "Actualmente, el proceso de compra de un inmueble pasa obligatoriamente por el uso de la tecnología. Estos meses han subrayado la importancia de contar con herramientas online que permitan cubrir toda la comercialización hasta la firma evitando desplazamientos". En este sentido, Font asegura que "esta necesidad parte del propio comprador, que es más digital que nunca". Algo similar ocurre con la preocupación por la sostenibilidad: "A aquellos que todavía no lo hayan hecho, no le va a quedar más remido que apostar por la construcción eficiente tarde o temprano, ya que es el propio ciudadano el que lo está exigiendo", concluye.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en octubre de 2020 fueron Baleares (3.161 ?/m²), País Vasco (2.741 ?/m²), Madrid (2.740 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (897 ?/m²), Extremadura (1.018 ?/m²), Murcia (1.134 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (4,14%), Madrid (3,97%) y Navarra (2,89%), registrándose los ajustes más intensos en Castilla y León (-1,19%), Galicia (-0,59%) y Murcia (-0,32%).
PROVINCIAS
Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Girona (5,13%), Huelva (4,90%) y Santa Cruz de Tenerife (4,56%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-9,21%), Soria (-7,35%) y Palencia (-7,29%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en octubre de 2020 fue para Guipúzcoa, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Baleares (3.161 ?/m²) y Madrid (2.740 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 735 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (787 ?/m²) y Ávila (802 ?/m²).
CAPITALES
En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a octubre de 2019 se produjeron en Santa Cruz de Tenerife (7,11%), Donostia-San Sebastián (5,51%) y Tarragona (5,38%). Las que más bajaron fueron Soria (-5,20%), Palencia (-4,61%) y Teruel (-4,04%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.056 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.548 ?/m²) y Madrid (4.024 ?/m²). La capital de Ávila fue la más asequible con 1.012 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ciudad Real (1.099 ?/m²) y Jaén (1.111 ?/m²).
El informe Euroval pone de manifiesto cómo el precio de la vivienda se mueve en diferentes rangos por las distintas comunidades autónomas.
Siete provincias registran desde 2014 incrementos superiores a la media nacional; mientras que otras 26 tienen una evolución positiva, aunque por debajo de la media nacional. En las restantes 20, los precios se han estancado o retrocedido respecto a la media nacional que ha sido del 12,9 % (de 1.459 euros en 2014 a 1.647 euros en 2019).
Madrid y Barcelona son "las expertas en incrementar el precio de la vivienda". Ambas duplican la media nacional, con incrementos del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente.
Por detrás, se posicionan Málaga (24,1%: de 1.480 a 1.837 euros), Islas Baleares (23,9%: de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%: de 1.325 a 1.618 euros). Cierran este grupo de alta velocidad la isla de Santa Cruz de Tenerife (18,6%: de 1.220 a 1.447 euros) y la ciudad autónoma de Melilla (15,4%: de 1.461 a 1.687 euros).
El grupo que únicamente superan la mitad del incremento medio nacional son Valencia, con un repunte en el precio del metro cuadrado desde 2014 del 10,1% (de 1.066 a 1.174 euros). Está seguida de Alicante (8,1%: de 1.208 a 1.306 euros) y Navarra (7,2%: de 1.321 a 1.416 euros). Por detrás, se sitúan Zaragoza (6,7%: de 1.222 a 1.304 euros), Girona (6,5%: de 1.436 a 1.530 euros), Valladolid (6,5%: de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%: de 814 a 867 euros).
Por debajo de la mitad de la media nacional se sitúan otras 18 provincias. Lideradas por Lleida (5,3%: de 981 a 1.033 euros), Granada (4,8%: de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%: de 1.258 a 1.317 euros), Castellón (1,8%: de 1.053 a 1.072 euros), entre otras. De esta forma, el estudio muestra que casi el 40 % de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, un balance entre neutro y marcadamente negativo.
España es uno de los 27 países de la UE en los que el precio de la vivienda se ha reducido durante la última década, junto a Grecia, con una caída del 31%; Italia, con un ajuste del 15,5%; y Chipre, donde el ajuste en los precios acumulado desde 2010 ha sido del 7,7%.
En el lado puesto, los países con mayor incremento de precio fueron Estonia con un 105,1% desde 2010, 9,2% Hungría, 90,5% Luxemburgo y Austria un 81,3%.
Respecto al mercado del alquiler hay una tendencia alcista entre 2010 y el tercer trimestre de 2020 en 25 países de la UE y con bajadas únicamente en Grecia -25,2%, Chipre -4,5%. Los alquileres se han encarecido un 14,6% mientras que en la zona euro el incremento ha sido del 13,8%.
Las mayores subidas se han registrado en Estonia donde las rentas han aumentado un 136,6% desde 2010 superior al incremento del 106,9% registrado en Lituania y el 62,2% en Irlanda.
En el caso de España, desde 2010 el precio del alquiler de vivienda se ha encarecido un 4,02%, la menor subida acumulada de los 25 países de la UE.
La oficina comunitaria de estadística informó de que en el tercer trimestre de 2020 el precio de la vivienda en la zona euro registró una subida interanual del 4,9% mientras que en el conjunto de la UE el incremento fue del 5,2%.
Entre todos los países de la UE cuyos datos estaban disponibles, las mayores subidas del precio de la vivienda respecto al tercer trimestre de 2019 se observaron en Luxemburgo (+13,6%), Polonia (+10,9%) y Austria (+8,9%), mientras que los precios bajaron en Chipre (-1,4%) e Irlanda (-0,8%), Hungría (+5,2%), Dinamarca (+4,2%) y Letonia (+3,7%), mientras que se observaron retrocesos en Chipre (-4,8%), Rumanía (-2,6%), Italia (-2,5%) y Croacia (-0,6%).
Estas son las estimaciones de Pisos.com, que señala que "las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%".
Según Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario "todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que el próximo año podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%". Si bien, el experto destaca que la obra nueva y la vivienda de segunda mano mejor situada se comportarán de forma más favorable.
El directivo asegura que la vivienda se ha mantenido estable porque "los propietarios se están mostrando mucho más cautos de lo esperado y no están haciendo grandes bajadas de precio, y no las hacen porque pueden esperar y no tienen necesidad de vender"
En este sentido, Font explica que han tenido mucho que ver las ayudas que han llegado por parte de la administración. "Las ayudas que se han producido durante este confinamiento para el pago hipotecario y la moratoria han sido efectivas desde el punto de vista de su tramitación, ya que han sido directamente a través de las entidades bancarias. Ha habido una moratoria estatal y sectorial que ha quitado mucha presión en el pago de hipotecas", explica.
Sin embargo, en el caso del alquiler "las ayudas han funcionado bastante peor ya que la tramitación era más dificultosa". Además, "muchos de los beneficiarios han preferido no solicitarla ya que no querían ampliar su endeudamiento", apunta Font.
Otro de los factores que también han frenado la caída de precios en la vivienda ha sido la buena vuelta a la normalidad que hubo tras el confinamiento "El mercado se reactivó de forma muy rápida", explica el directivo de pisos.com, que asegura que "la demanda ha vuelto con muchas ganas de buscar piso". Tanto que el portal ha alcanzado cifras récord de audiencia "con 1,2 millones de anuncios vistos por día y con un incremento interanual del 50% de vistas".
Caída de las compraventas
En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a caer hasta un 53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, lacaída anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com.
"Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates del Covid, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%.
El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador.
"Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta el experto.
El alquiler cae en grandes capitales
En el caso del alquiler estamos asistiendo a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%".
Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Índice de ventas de viviendas pendientes en EE.UU.
El índice de ventas de viviendas pendientes (PHS, Pending Home Sales), es un indicador adelantado de la actividad de la vivienda, y mide la actividad de los contratos de compraventa de viviendas.
Debido a que una casa tiene contrato uno o dos meses antes de ser vendida, lo que en España se asemeja al contrato de arras, el índice de ventas de viviendas pendientes generalmente muestra estos contratos y se pueden llevar a cabo predicciones con ese margen de tiempo.
Este informe les sirve a muchos agentes inmobiliarios para anticiparse a la evolución más próxima del sector inmobiliario, teniendo en cuenta también el precio de la vivienda en EE.UU.
Con el último informe de viviendas pendientes de su venta, se puedo apreciar que la subida de precios en agosto iba a ser latente, y vaticinaba el esfuerzo de los agentes inmobiliario y la recuperación del sector inmobiliario en Estados Unidos.
Pero según los expertos, hay que mantener la calma, y asegurarse una buena gestión en las condiciones de los precios de la vivienda, debido a que la media de los salarios de los estadounidenses está casi tres veces por debajo de la subida de precios de la vivienda, algo que puede suponer un receso en la compraventa de viviendas en Estados Unidos, un país que no puede permitirse una bajada prolongada en el sector inmobiliario.
Los datos que se aprecian en el mercado inmobiliario en esta última etapa del año parecen indicar que no se producirán bajadas de los precios de la vivienda hasta ya entrado 2024. Acabaremos 2023 en una estabilización de los precios de la vivienda.
El mercado en este momento se está contrayendo y como en otras ocasiones habrá que esperar un tiempo para ver un proceso deflacionista del precio de la vivienda. En 2022 subieron los precios un 3%, este año la subida será de un 2% , es decir será menor.
Parece darse un cierto equilibrio entre la oferta y la demanda pese al encarecimiento de la vida y la financiación que sufrimos. Bajan las compraventas pero menos de lo esperado y el mercado de alquiler se tensiona.
Mercados territoriales
En las grandes capitales es donde más se aprecia ya una al ajuste y a la bajada de precios de la vivienda.
Los mercados más dinámicos en materia de vivienda serán los de las capitales Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla o Bilbao, así como sus áreas metropolitanas, y los litorales de la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia.
Los mayores niveles de compraventa de viviendas en los años que llegan se darán en la cornisa cantábrica fundamentalmente por su clima y sus precios
Baleares y Canarias por su parte han entrado en un periodo de cierta estabilidad en sus datos.
La inversión inmobiliaria
Se empieza a apreciar una bajada en la inversión inmobiliaria sobre todo a pequeña y mediana escala. La Ley de la vivienda no estimula a los inversionistas que se retraen ante el intervencionismo y los límites que la Ley impone al mercado.
2 de junio de 2020.- Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2020 fue de 1.696 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,12% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.698 euros. El recorte con respecto a mayo de 2019 fue del -1,28%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.718 euros por metro cuadrado.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los descuentos en los precios de venta eran de esperar, dado que la crisis sanitaria ha afectado a todos los sectores, y el mercado de la vivienda no iba a ser una excepción". El experto advierte de que "la situación financiera de muchas familias ha dado un vuelco, dado el impacto que ha tenido y sigue teniendo la pandemia en el empleo. Este escenario provoca que las expectativas respecto a la compra de un piso se moderen y den un paso atrás hasta que el contexto laboral resulte más propicio y seguro". No obstante, Font admite que "el interés de la demanda no está tocado y hundido, puesto que la búsqueda de vivienda sigue estando en el punto de mira de perfiles con ahorro que han mantenido su fuente de ingresos durante estos meses". En este sentido, Font revela que "estos potenciales compradores aprovecharán la oportunidad que les brinda un mercado a la baja".
Por otro lado, y respecto a la financiación para la compra de vivienda, el portavoz del portal inmobiliario indica que "la concesión de hipotecas ha caído, no solo por las limitaciones en notarías y registros, sino también por la prudencia que domina las decisiones de los ciudadanos en estos momentos". Font expone que "está por ver cómo van a reaccionar los bancos, que podrían aplicar nuevas comisiones y extremar aún más sus criterios de riesgo con el fin de evitar impagos futuros".
21 capitales subieron sus precios frente al año pasado
Las regiones más caras en mayo de 2019 fueron Baleares (3.159 ?/m²), el País Vasco (2.734 ?/m²) y Madrid (2.621 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (1.001 ?/m²) y Murcia (1.115 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (3,84%), Canarias (2,42%) y Madrid (2,39%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Castilla-La Mancha (-6,03%), Murcia (-3,97%) y Andalucía (-3,77%).
Guipúzcoa fue la provincia más cara con 3.164 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.159 ?/m²) y Vizcaya (2.709 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 745 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (745 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Álava (7,58%), Baleares (3,84%) y Cuenca (3,19%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-13,93%), Zamora (-11,25%) y Jaén (-10,62%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.037 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.502 ?/m²) y Madrid (3.927 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.044 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Lleida (1.131 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2019 se produjeron en Vitoria (8,09%), Palma de Mallorca (6,03%) y Murcia (4,48%). Las que más bajaron fueron Zamora (-9,16%), Logroño (-7,29%) y Toledo (-7,20%).
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de abril de 2020 fue de 1.698 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,50% frente al pasado mes de marzo, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.690 euros. El recorte con respecto a abril de 2019 fue del -0,97%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.715 euros por metro cuadrado.
"Todavía es pronto para hacer previsiones en firme sobre el impacto de la crisis sanitaria en los precios de la vivienda", comenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, dado que "aunque ya se están dibujando las líneas maestras de una desescalada por parte del Gobierno, no sabemos si tendremos que dar pasos hacia atrás por un posible repunte de los casos de coronavirus". El responsable del portal inmobiliario indica que "los precios de oferta anticipan la tendencia de los precios de cierre de las operaciones, y lo que hemos visto en el portal es que se están produciendo bajadas, pero de forma tímida y en ningún caso de forma generalizada".
Font revela que es en estos momentos de dificultades sobrevenidas cuando más falta hace apostar por la digitalización de las empresas: "El sector inmobiliario debe focalizar sus esfuerzos en una atención al cliente y en una comercialización que se apoyen cada vez más en herramientas telemáticas y virtuales. Debemos demostrar a vendedores y compradores que el trato cercano no está reñido con la tecnología". Además, el experto señala que "es la propia demanda la que se está dando cuenta de que realizar trámites o consultas evitando desplazamientos no solo redunda en su comodidad, sino también en su seguridad".
Frente al año pasado hubo 26 capitales que cayeron y 24 que subieron
Las regiones más caras en abril de 2020 fueron Baleares (3.152 ?/m²), Euskadi (2.752 ?/m²) y Madrid (2.638 ?/m²) y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (983 ?/m²) y Murcia (1.119 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (5,25%), Baleares (4,93%) y Madrid (4,46%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Galicia (-4,12%), Castilla-La Mancha (-3,80%) y Cataluña (-3,74%).
Gipuzkoa fue la provincia más cara con 3.154 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.152 ?/m²) y Bizkaia (2.719 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerró la clasificación con 738 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Cuenca (739 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Ávila (7,14%), Araba (6,66%) y Baleares (4,93%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-12,23%), Córdoba (-7,86%) y Soria (-7,71%).
La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.031 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.457 ?/m²) y Madrid (3.967 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.047 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Cáceres (1.135 ?/m²). Las subidas más intensas frente a abril de 2019 se produjeron en Ávila (7,94%), Vitoria (7,88%) y Palma de Mallorca (6,47%). Las que más bajaron fueron Zamora (-8,30%), Logroño (-6,56%) y A Coruña (-5,56%).
España se coloca en la novena posición en la UE; la misma posición que el año pasado. El SMI en España ha subido un 75% desde 2014, año en el que se situaba en 752,85 ? en 12 pagas. Las subidas del salario SMI en España han sido progresivas hasta 2024.
Estos datos proporcionados por Eurostat utilizando paridades de poder adquisitivo (PPA) para el gasto de consumo final de los hogares dividen a los países de la UE en tres grupos :
Países con salario mínimo nacional superior a 1.250 PPS. Aquí estarían situados por orden Alemania, Luxemburgo, Países Bajos, Bélgica, Francia, Irlanda, Polonia, Eslovenia y España.
Países con salario mínimo nacional entre 1 000 y 1 250 PPS, dónde se situarían Lituania, Croacia, Rumanía, Chipre, Portugal, Grecia, Malta y Hungría
Paises con salario mínimo nacional menor a 1 000 PPS: República Checa, Eslovaquia, Estonia, Letonia y Bulgaria. En este grupo estarían además los países candidatos a entrar en la UE y Estados Unidos.
Existen algunos países como son Dinamarca, Italia, Austria, Finlandia y Suecia que no utilizan el medidor de Salario Mínimo ya que evalúan el poder adquisitivo en los diferentes sectores y los salarios se establecen por negociación colectiva.
En términos absolutos los países con mayor y menor salario mínimo serían Bulgaria y Luxemburgo respectivamente.
Al menos, ese ha sido el motivo que ha llevado a la Audiencia Provincial de Jaén a dejar en suspenso el fallo de un recurso. "No habiéndose llevado a cabo la deliberación de la Sentencia".
Ante la reciente sentencia del TJUE resolviendo en cuestión prejudicial sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos atribuidos a los prestatarios consumidores, esta Sala estaba estudiando si procedía mantener o modificar el criterio que seguía al respecto, y habiéndose tenido conocimiento de que la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene señalado para el día 23 de junio la deliberación de los recursos de casación que versan sobre dicha cuestión, lo que serviría para unificar la doctrina de criterios existentes en las Audiencias Provinciales, se ha considerado procedente, con el fin de evitar innecesarios y costosos recursos de casación, dejar en suspenso la deliberación, votación y fallo de este recurso hasta el dictado de la sentencia por el Tribunal Supremo", afirma el documento judicial.
La deliberación también afectará a los plazos para reclamar los gastos de los préstamos para compra vivienda
La pronunciación del Alto Tribunal el 23 de junio se producirá apenas dos meses después de que el Tribunal de Justicia de Unión Europea determinara el plazo que tiene para reclamar desde la firma ya que impediría sus derechos e importes.
Desde el portal reclamador.es se ha puesto de manifiesto que dicha sentencia sobre el criterio de los plazos de prescripción para reclamar los gastos de formalización de hipotecas tumbaba los argumentos de la Audiencia Provincial ya que el plazo comenzaba a contar desde el momento de constitución del préstamo.
En la próxima Sentencia de 23 de Junio se prevé que el Supremo incluya las clausulas abusivas hipotecarias.
Actualmente el plazo para reclamar los importes del préstamo están pendientes de definir por el Supremo.
A día de hoy el computo del plazo comenzaría desde la firma del préstamo y afectaría a todos los gastos abonados desde 2005 excepto en Cataluña donde el plazo es de 10 años.
Respecto al reparto de los gastos en los últimos meses el Supremo se ha posicionado a favor del cliente determinando que la entidad financiera debería asumir el 100% de los gastos de gestaría, registro y 50% notaria. Es decir el cliente solo cargaría con el 50% de los gastos de notaria y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pero ¿Cómo podemos reclamar los gastos hipotecarios? Pasos a seguir:
Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario.
Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco.
En la demanda se ha de solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.
Se recomienda reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago.
Durante el segundo trimestre del año, el crecimiento del PIB y de la economía española avanzó un 1,5%. Un dato que supera la previsión realizada en julio de 1,1%, así como al porcentaje registrado en los primeros tres meses, situado en 1,7 puntos por debajo del actual. Así lo ha transmitido el Instituto Nacional de Estadística a través de su último estudio de Contabilidad Nacional.
A su vez, el PIB o Producto Interior Bruto también superó el dato del trimestre anterior en tasa interanual. Del 6,7%, se ha alcanzado en el segundo trimestre un 6,8%. De igual manera, se han superado las previsiones de julio en cinco décimas respecto al crecimiento del PIB.
Parte del avance interanual del PIB es gracias a la apertura de la economía al exterior y a la demanda nacional. Los datos apunta que el sector exterior contribuyó 4.9 puntos al PIB de abril a junio, 2,1 puntos por encima del último dato registrado. Estos 4,9 puntos suponen la mayor aportación de la demanda desde el 2000. En cambio, la demanda nacional ofreció 1,9 puntos, cayendo 1,9 puntos en comparación a los primeros meses del año.
En las previsiones que se aportaron en el mes de julio, los datos registrados solamente llegaban hasta el mes de mayo. Por tanto, los nuevos datos indican la evolución económica completa de abril a junio, plazo en el que ya estalló la guerra rusa-ucraniana.
Por otro lado, en el mercado laboral, se ha experimentado un avance interanual del 5,2%, una décima por debajo de lo anotado en el primer trimestre. Este porcentaje representa la creación anual de 939.000 empleos a tiempo completo.
El avance de datos de Contabilidad Nacional que publica el INE muestra como España acelera tres decimas el crecimiento de su economía , hasta el 2,4% en 2024 superando las previsiones que situaban el PIB en torno al 1,5%.
La economía creció un 0,7% en los tres primeros meses del año. Este crecimiento trimestral del PIB se basó fundamentalmente en el sector exterior, que apuntó cinco de las siete décimas.
En los dos últimos trimestres los hogares incrementaron su consumo un 0,3% respectivamente. La inversión tras dos trimestres en negativo creció un 2,6% entre enero y marzo. El gasto público, que en 2023 con las pensiones fue el mayor de la historia, mostró su primera tasa negativa trimestral desde el segundo trimestre de 2022 y se contrajo un 1%.
En un informe anual, reclaman una serie de medidas de control al máximo organismo financiero europeo. Los eurodiputados han mostrado su preocupación en materia económica en un documento que resalta en primer lugar el impulso al dinero "barato" para los bancos y que este no llegue al usuario a través de préstamos. En segundo lugar, se hace hincapié en la vigilancia hacia las inversiones públicas y privadas de los bancos. También demanda que se haga lo posible por asegurar la estabilidad de los mercados financieros en el contexto del Brexit. El informe ha sido redactado con la aprobación de 500 eurodiputados, 115 en contra y 19 abstenciones.
Los eurodiputados también reclaman que la retirada de los estímulos monetarios en los distintos mercados financieros de los países de la UE sea gradual y que se preste especial atención al ritmo de reducción para que los mercados no vuelvan a hundirse. Asimismo, han reclamado una mayor armonización de los criterios para evaluar si un banco está en quiebra, así como una "distinción clara" entre los poderes de supervisión y de actuación temprana.
El informe de revisión del BCE concluye con otros temas relevantes: la normativa europea contra el blanqueo de capitales y el acuerdo para el fondo europeo de garantías de depósitos.
Fuente de la imagen: Wikipedia. Autor de la fotografía: DAVID ILIFF. Copyrigth: CC BY-SA 3.0.
Las operaciones inmobiliarias sufrirán modificaciones a principios de 2022 con elnuevo concepto del valor de referencia. Este consistirá en la reducción de litigios tributarios a través de la valoración de los inmuebles, sobre todo en aquellos litigios que la Administración ha ido perdiendo.
Este valor será la base imponible para aquellos impuestos que la sociedad pagará si compra, hereda o les regala una vivienda, es decir, los impuestos de ITP-AJD, Sucesiones y Donaciones. Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.
A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio
Como se calculará el valor de referencia inmobiliario
Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente. El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.
La subjetividad del valor de un inmueble
El precio de las cosas es un término subjetivo que varía según determinados aspectos. Aspectos como las reformas realizadas, las vistas del inmueble o su olor. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble. Estas valoraciones pueden cambiar según cada persona. Unas aprecian más una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar, otras las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica. Sin embargo, todas estas valoraciones solo suponen un inconveniente cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. Por el contrario, nunca se considerarán estas valoraciones como un aspecto positivo cuando se compre por debajo del valor de referencia.
Habrá quien crea que con la aplicación de este nuevo concepto conocerán el valor exacto de un inmueble porque Catastro lo fijará. Y aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que dicho valor y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?
Un nuevo índice de referencia de los precios de alquiler permitirá a las CCAA regular sus zonas tensionadas y, como establece la ley, lo hará solo sobre los grandes tenedores de viviendas. El índice también es aplicable a las viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años. Así mismo se establecen desgravaciones fiscales para los pequeños propietarios.
Hasta ahora solo Cataluña ha establecido sus zonas tensionadas, considerando 140 municipios que tendrán limitados los precios de alquiler de sus viviendas o deberán modificar su régimen de prorrogas..
Queda por lo tanto la publicación trimestral por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento. Esta resolución periódica deberá concretar el periodo de vigencia de la citada declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado así como las particularidades que cada CCAA consideré respecto a ellas.
El índice oficial de precios de la vivienda de alquiler
Se establecen unos valores máximos y mínimos de precios de alquiler de vivienda que serán el principal instrumento a la hora de fijar las rentas de alquiler de vivienda en los nuevos contratos.
El índice solo se aplica para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2
Sobre quiénes recae el índice oficial de precios de la vivienda de alquiler
Solo podrá aplicarse este índice sobre nuevos contratos de arrendadores considerados grandes tenedores de vivienda, es decir, toda persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos o de más de 5 viviendas en una misma zona tensionada, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso .
En concreto para nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores se aplicará el precio menor entre la referencia del contrato anterior o el valor superior del índice de precios
Nueva aplicación para obtener el rango de valores de alquiler
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) explica los pasos a seguir para obtener el rango de valores de alquiler de vivienda a través de una nueva aplicación en su web:
1-Introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. Detallar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Podemos ayudarnos en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.
La dirección o referencia catastral de la vivienda y la localización de la sección censal en la que se encuentra nos indicará si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
Las viviendas de Navarra y País Vasco no aparecen en el buscador, dado su carácter foral.
2-Tras haber introducido las características de la vivienda a alquilar , la aplicación ofrece inmediatamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda. El usuario podrá descargar un pdf con los valores de referencia expresados en euros.
Los agentes responsables de establecer los precios de alquiler de vivienda
Los precios de alquiler se han establecido a través grupo de trabajo interdisciplinar con participantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.
Contratos ya en vigor y de pequeños propietarios en zonas tensionadas
Los contratos de alquiler de vivienda ya en vigor no tendrán que acogerse a las limitaciones que establece el sistema estatal de referencia, aun estando ubicada la vivienda en zona tensionada. La renta seguirá siendo la pactada y la subida de la renta no podrá superar el 3% en 2024 como estable la normativa. En 2025 las posibles renovaciones de estos contratos, si no hay acuerdo en la renta, se regirán por un índice que establecerá el INE .
Para los nuevos contratos entre particulares y pequeños propietarios en zonas tensionadas, la renta que se pacte al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Se aplicará, eso sí, la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Excepciones de contratos en zonas tensionadas en que se permite una subida de más del 3% acordado
Según la Ley de Vivienda 12/ 2023 se podrá incrementar hasta un máximo del 10% más allá del 3% máximo de actualización de la renta en contratos de alquiler de vivienda habitual en los siguientes casos:
a)?Si existe una rehabilitación de la vivienda en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b)?Si en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de En el caso de rehabilitaciones o mejora de la vivienda, en los 2 años anteriores a un nuevo contrato de arrendamiento, en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.
Serán necesarios dos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la rehabilitación o reforma.
c)?Cuando se hayan realizado mejoras de la accesibilidad, debidamente acreditadas en los 2 años anteriores al nuevo contrato de arrendamiento de vivienda.
d)?En el caso de contratos de arrendamiento de 10 o más años, o que establezcan un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y con las condiciones durante un periodo de 10 o más años.
El pasado 8 de noviembre se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº 268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.
Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.
Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".
¿Tiene carácter retroactivo?
Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica, no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre
Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria
"En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.
La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?
El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones
Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.
Dos opciones a elegir por el contribuyente
Con la nueva reforma se permitirá elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.
Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a pérdidas.
¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?
Se ha sustituido los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.
Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.
Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria
Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.
Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ?se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta? es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.
El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.
¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?
Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia, el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. El contribuyente reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.
Operaciones a corto se encarecen
Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.
Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria
El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del 50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de 2.500 millones de euros por la plusvalía.
Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.
Los expertos creen que el decreto-ley del Gobierno, que alarga los contratos de tres a cinco años, está «endureciendo» las condiciones que los arrendatarios se encuentran para acceder al alquiler. El miedo al impago es uno de los grandes frenos del mercado, y, por ello, se están redoblando los requisitos que se exigen.
En este terreno, hay experiencias para todos los gustos: Sonsoles asegura que tuvo que presentar, el mismo día que firmaba el contrato -el uno de este año-, la vida laboral por un piso situado frente a la Playa del Sardinero en Santander (Cantabria). Una vivienda de 80 metros cuadrados, por la que paga 750 euros al mes y por la que tuvo que abonar una mensualidad más IVA, además de otro de fianza y uno adicional por el mes en curso. Todo ello, con la intermediación de una agencia inmobiliaria, que cobró por sus servicios una de esas mensualidades.
En el caso de Pablo, empleado en una importadora de equipos de seguridad, firmó hace dos meses por un estudio de 40 metros cuadrados, que encontró a través de la aplicación de un portal inmobiliario. Para su alquiler, el propietario le exigió las dos últimas nóminas, la copia de su contrato -indefinido- y una fianza de dos meses. Unas condiciones que, a su juicio, resultaron «razonables», respecto a ocasiones anteriores. «Antes de ver el piso me han llegado a pedir ya documentación», comenta Pablo, quien ahora paga 700 euros mensuales, con garaje y trastero incluidos.
Entonces, ¿se han endurecido realmente las condiciones para alquilar? Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) recuerda que las garantía adicionales se han limitado a dos meses «más un mes de fianza», pero que este eleva la periodicidad de los contratos de tres a cinco años y pone un tope a las subidas del alquiler. «Esto hace que el propietario le ponga más requisitos al inquilino», dice. En esta línea, Calvo-Parra apunta que «propietarios y agencias hacen sus cuentas» y añade que «la intervención de agentes «siempre encarece» el precio. Por su parte, el director de estudios de Pisos.com Ferran Font, subraya que el último decreto del Gobierno adolece de cierto «proteccionismo sobre el inquilino». Lo que, en opinión de Font, puede hacer que «el propietario sea más restrictivo a la hora de escoger al arrendatario o se vea desincentivado para alquilar». Sobre las agencias especializadas en la gestión de alquileres cree que «como todos los servicios cada uno es libre para contratarlo» y admite que el arrendador tienen «menos margen, pero se asegura cobrar».
Gestión profesional
Lo más importante es el comportamiento del inquilino» y habla de «solvencia» y «viabilidad». Para ello, se ha de consultar que no haya sin pagar facturas o préstamos. Con este objetivo piden acreditar los ingresos (nóminas, declaraciones de IVA o IRPF, avales si son estudiantes, etc?). Usando el sistema big data se da una valoración predictiva. Se pone en valor la «gestión integral» por la que se encargan de todos los problemas que surjan. Sobre las garantías exigidas, una garantía no es un coste, porque se devuelve al finalizar el contrato».
Hay dos componentes clave en el alquiler: la selección y la gestión. Para la segunda, asegura que hay que «sacar a los propietarios» y confiar en profesionales. «La mayoría de los problemas surgen más de la gestión que de la selección», se concluye.
Cumpliendo el compromiso que el Gobierno fijó con la Ley de la Vivienda de Mayo12/2023-24 mayo, el renovado Ministerio de la Vivienda pretende una serie de actuaciones de cara a regular los alquileres de vivienda temporal. El objetivo es hacer eficiente la nueva normativa y evitar el fraude de los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas.
La ministra Isabel Rodríguez convocó al Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, los sindicatos CC.OO. y UGT, la CEOE, el sindicato de inquilinas e inquilinos. la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y las Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas.
La intención de dicha convocatoria era la redacción de una nueva normativa para los contratos de alquiler de menos de un año a estudiantes y trabajadores temporales, tenemos que recordar que son los únicos contratos que laLey de Arrendamientos Urbanos ( LAU) considera para uso distinto a la vivienda.
El sector inmobiliario y el colectivo de inquilinos ya advirtieron en su momento que la Ley dejaba fuera la regulación de los contratos de alquiler de vivienda de temporada que a su vez aumentaban como opción muy rentable y como forma de escapar de la intervención estatal sobre el alquiler tradicional de vivienda.
Este tipo de contratos de duración menor a un año podían pactarse sin cortapisas entre arrendador y arrendatario en lo que respecta a las rentas de alquiler, así se evitaba el sometimiento a prorrogas forzosas. La nueva normativa intentará limitar el uso del contrato temporal de alquiler de la vivienda, mediante un mayor control de los participantes y de las condiciones del contrato.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha anunciado la aprobación de la creación de más de 14.900 inmuebles destinados al alquiler asequible y social sobre terreno público. Estas viviendas llegarán para los años 2025 y 2027 con la visión de incrementar el número de estas hasta 34.000 en un periodo de 10 años. Esta medida pertenece al paquete de acciones que tanto CCAA como ayuntamientos están llevando a cabo para incrementar en 100.000 viviendas el parque público.
Dicho objetivo busca aumentar el porcentaje actual de parque público de viviendas para el alquiler social o asequible en un 25%. Actualmente, este porcentaje se sitúa en España por debajo del 2% del número total de viviendas residenciales.
Creación de 34.000 viviendas de cara a 2032
El primer grupo de viviendas se crearán en las ciudades que mayor oferta de viviendas en alquiler necesitan. Ciudades como Valencia, Málaga, Madrid, Sevilla o Ibiza. A parte de este grupo, el Ministerio también ha confirmado la creación de un paquete extra de viviendas que se repartirán a lo largo del territorio español.
Esta medida permitirá al estado construir un número de 34.000 viviendas durante la próxima década, aunque esperan que esta cifra no sea definitiva.
Respecto a ello, la ministra de Vivienda, Raquel Sánchez, ha declarado lo siguiente. "En definitiva, el 60% de las viviendas ya las tenemos en desarrollo. Creemos que este país, si queremos que sea un país digno donde todos tengan un lugar donde poder desarrollar su proyecto vital y hacer realidad sus sueños, hay un elemento fundamental que es disponer de un hogar".
El Ministerio de Vivienda exige la aprobación inmediata de la Ley de Vivienda
Con las antiguas leyes de viviendas, el número total de inmuebles destinados al alquiler social se ha situado en 52.000 viviendas. Para aumentar dicha cifra, la futura Ley de Vivienda prohibirá la venta del parque público.
Una ley que desde el Ministerio de Vivienda solicitan que se apruebe cuanto antes para que la población española pueda acceder a las medidas planteadas en ellas.
La convocatoria de elecciones generales anticipadas justo a continuación de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, supuso una pausa en el normal devenir del sector inmobiliario pues conllevó una inmediata paralización de la oferta de alquiler, así como de la compra para inversión.
Esta Ley nació en un momento de interés puramente electoralista, y se aprobó de manera precipitada. Además, de su contenido se desprende una técnica legislativa deficiente, una redacción que deja de lado o no regula cómo se van a poner en práctica o cómo se van a articular los mecanismos para su aplicación, una invasión de competencias de las CC.AA., una manifiesta desigualdad entre territorios, y definitivamente una ruptura del mercado.
Toda esta situación supuso una gran inestabilidad en el sector inmobiliario, y la convocatoria de elecciones generó unas expectativas de cambio para aquellos propietarios que estaban dejando las viviendas sin alquilar y para aquellos que querían invertir en inmuebles; inestabilidad que se hizo más patente a la vista de los anuncios electorales de dos partidos políticos que procedieron a comunicar su intención de proceder a la inmediata derogación de la Ley de Vivienda si accedían al gobierno así como tras los anuncios de recursos de inconstitucionalidad de la Ley por parte de las CC.AA. de Madrid y Andalucía.
Una de las causas principales de este parón en la oferte de alquiler, fue el apartado de la Ley que limitaba el precio de los alquileres en las denominadas "zonas tensionadas".
Como ya he manifestado en otras ocasiones, tratar de limitar el precio de los alquileres es siempre negativo además de intervencionista, y no resuelve el problema de la vivienda, antes al contrario, como se ha podido comprobar en aquellas ciudades europeas donde ya se ha intentado poner en práctica: Berlín, Estocolmo, París, etc. y dentro de nuestro país en Cataluña donde ya se vivió un detrimento de la oferta de alquiler y consiguiente aumento de precios de los inmuebles destinados a este fin ante el incremento de demanda y descenso de oferta generalizada.
La Ley si no se deroga o, al menos, modifica sustancialmente, va a llevar a que el propietario de vivienda la deje vacía, la destine a arrendamiento de temporada o a alojamiento turístico o directamente proceda a venderla. Lo que realmente no se va a conseguir es incrementar la oferta de alquiler sino más bien todo lo contrario.
Desde el Ejecutivo se debería promover un marco legislativo para la vivienda más estable, que responda a las verdaderas necesidades de unos sectores como son la construcción y el mercado inmobiliario, que permita un funcionamiento ordenado y acorde a las necesidades de todos los sectores involucrados en el mismo promoviendo el consenso y aportando soluciones reales, ágiles y eficaces.
Corresponde pues al nuevo Gobierno que finalmente se forme en España intentar poner remedio a esta situación creada y estas elecciones generales, lejos de aportar claridad, con sus resultados lo único que han hecho ha sido contribuir a que este clima de incertidumbre e inseguridad en el mercado se mantenga. Esperemos que, pase lo que pase políticamente, en esta materia acabe imperando el sentido común por el bien de todos.
Los datos del Banco Internacional de Pagos muestran ya caídas en la vivienda en términos nominales en Hong Kong (-13,5%) Nueva Zelanda (-10%), Suecia (-3,7), Australia (-3,2%), Alemania (-3,6) la caída supera el 10% en Europa. La situación en España ha venido siendo similar durante tres trimestres consecutivos. como advirtió el Fondo Monetario Internacional o el Banco Central Europeo.
EEUU muestra indicios de estabilización del sector inmobiliario. Por ejemplo el indicador de inicio de vivienda que sube un 2,2% en Abril. Esta subida también ocurre con otros indicadores como demandas de hipoteca o venta de viviendas en países como Canadá o Australia. La escasez de vivienda nueva y la inflación en los materiales, desde la pandemia, ha motivado además aumento de los precios.
Los economistas se posicionan:
?Allianz en un informe destaca: "En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido la necesidad de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta; el rápido aumento en el coste de los materiales también ha alejado la demanda de casas que necesitan renovación". Lo cierto es que esta aparente calma podría dar la vuelta si el mercado empeora y las familias empiezan a necesitar liquidez y venden. El equilibrio existente es frágil, sin lugar a dudas.
Innes McFee, Economista Jefe Global de Oxford Economics en una nota de investigación comenta: "Los mercados de la vivienda se han visto afectados por los elevados tipos de interés en los últimos trimestres, con una caída de los precios en la mayoría de los mercados y un desplome de las transacciones, ya que los elevados tipos desaniman a los nuevos compradores. Sin embargo, la solidez del mercado laboral y la mayor prevalencia de las operaciones a tipo fijo entre los prestatarios actuales han contribuido, hasta ahora, a limitar las consecuencias",.
Vicky Redwood, de Capital Economics"Varios factores podrían explicar esta mejora de los mercados inmobiliarios. En primer lugar, los prestatarios parecen estar soportando bien la subida de los tipos de interés, lo que refleja en parte la resistencia de los mercados laborales. Como resultado, todavía hay relativamente pocos vendedores forzosos, lo que ha mantenido baja la oferta"
y prosigue:
"En segundo lugar, aunque los tipos de las nuevas hipotecas han seguido subiendo en muchos países, la caída de los tipos de las nuevas hipotecas desde principios de año en EEUU y, sobre todo, en el Reino Unido (a medida que "la prima Truss" se ha deshecho) puede haber apoyado a esos mercados. En tercer lugar, los precios de la vivienda ya han bajado mucho en muchos países -por ejemplo, Nueva Zelanda-, lo que, en igualdad de condiciones, habrá mejorado considerablemente la asequibilidad. En cuarto lugar, el repunte de la migración neta en algunos países, sobre todo en Australia y Canadá, podría estar impulsando la demanda de vivienda"
Lo cierto es que los condicionantes del precio de la vivienda acaban en una confrontación final de la oferta contra la demanda .¿Quién acabará imponiéndose?
Cuidado con los tipos de interés , aun no han dado la cara totalmente
Los bancos centrales endurecen sus políticas en estos momentos por lo que el impacto de la subida de los tipos de interés en la economía tardara un poco en sentirse. En general la intención es mantener el precio del dinero en niveles altos y se esperaría una bajada de la inflacción.
Aunque es evidente que se detiene la caída del mercado inmobiliario es cuestionable que esto esté marcando la realidad de fondo de el mercado ya que la subida de los tipos aun no ha dado la cara y los precios de la vivienda podrían seguir bajando. Redbook opina: "Dudamos que la reciente estabilización/mejora de los mercados de la vivienda vaya a durar mucho en la mayoría de los lugares. Incluso tras las caídas de los precios de la vivienda observadas hasta ahora, las medidas de asequibilidad siguen siendo muy ajustadas".
La asequibilidad va a mejorar pero se duda que alcance los niveles deseados Las diferentes economías solo han podido notar una parte del impacto de la subida de los tipos de interés por lo que el crecimiento económico debería ser débil en este año, y habría un aumento del desempleo, frenos innegables del mercado inmobiliario.
Tras observar los análisis del boletín mensual del Banco Central Europeo, vemos como la economía y el crecimiento del PIB se verán afectados por las previsiones negativas para el sector inmobiliario y en concreto la inversión en vivienda: el endurecimiento de las condiciones de financiación, subida de tipos de interés o el endeudamiento de las familias. Resumiendo los mercados no están aun en un punto de mejora. En general es probable que los precios de la vivienda sigan cayendo.
La subida en España de los precios podría simplemente reflejar una fuerte compensación a la bajada que sufrieron tras la crisis de 2008
3? ¿Existen en España dificultades en el acceso a la vivienda para determinados colectivos? 23
3.1? La evidencia disponible sobre las dificultades de acceso a la vivienda? 23
3.2 Los retos de la intervención pública en el mercado de la vivienda 30
4 Una evaluación de los posibles riesgos asociados al mercado inmobiliario residencial español antes del Covid-19 36
4.1 La evolución de los precios y sus determinantes 36 4.2 Riesgos crediticios 36 4.3 Riesgos para la actividad económica 38 4.4 El papel de las políticas macroprudenciales 39
5 Conclusiones 41
Recuadro 1 Cambios en la relación préstamo-precio y la dinámica del mercado inmobiliario 43 Recuadro 2 Un análisis de los factores explicativos del cambio reciente en las decisiones de tenencia de vivienda en propiedad de los hogares españoles 46
Recuadro 3 Evolución reciente del precio de la vivienda en las economías avanzadas 49 Bibliografía 52
Introducción
El mercado de la vivienda desempeña una importante función económica y social. Por una parte, las condiciones de este mercado, junto con las de los mercados de trabajo y de crédito, determinan en gran medida el grado de accesibilidad de los distintos hogares a la vivienda.
Por otra, la actividad de este sector tiene un peso destacado en la economía, tanto a través del empleo en la construcción como de la inversión vinculada con él. En parte por este motivo, y también porque una fracción destacada de las transacciones de vivienda se financian con recurso a la deuda, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede tener implicaciones para la estabilidad financiera. Así, las crisis inmobiliarias a menudo han venido asociadas a crisis bancarias profundas, como la que tuvo lugar en España entre 2008 y 2013. Todo ello justifica un análisis exhaustivo y riguroso de las implicaciones que puede haber para el conjunto de la economía y el sistema financiero derivadas de la situación de este mercado. Por este motivo, el Banco de España está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alerta temprana relacionados con este mercado. Este trabajo, tras resumir los rasgos más destacados de la evolución del mercado inmobiliario residencial en España durante la última etapa expansiva iniciada en 2014, se centra en analizar dos aspectos relacionados con su situación de finales de 2019.
En primer lugar, indaga sobre las posibles dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España, y apunta a que estas se han agravado durante los últimos años, especialmente para determinados colectivos, como los jóvenes y los hogares con rentas bajas, sobre todo en algunas zonas, como las grandes áreas metropolitanas.
Seguidamente se revisan las implicaciones económicas y sociales relativas a los obstáculos a la accesibilidad a la vivienda y se analizan posibles medidas públicas que podrían considerarse para aliviar estas dificultades. La última sección ofrece una valoración de los posibles riesgos sistémicos asociados a la situación del mercado inmobiliario. El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario. Sin embargo, dada la ausencia de datos por la cercanía de este episodio, estos aspectos no se analizan aquí.
En todo caso, el Banco de España, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.
La semana pasada se celebró en Londres el evento por antonomasia para el mercado de deuda europeo, cuyo stock supera ya los 635.000 millones de euros en créditos. Más de 300 delegados de las principales empresas continentales que operan en el sector se reunieron en el congreso NPL Europe, organizado por SmithNovak, y que contó con la participación de Miguel Arimont, CEO y fundador de LEM Loan eMarket.
Elprimer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.
Arimont formó parte de una mesa redonda donde se desgranaron los beneficios y utilidades de las plataformas online de compraventa de deuda, junto a altos ejecutivos europeos expertos en la materia. "Estamos ante una gran oportunidad de crecimiento como start ups tecnológicasen un mercado maduro como es el de deuda: en España, por ejemplo, las grandes compras de cartera de créditos inmobiliarios por parte de los fondos de inversión internaciones ya se han realizado, lo que permitirá al inversor de rango medio poder realizar operaciones en un mercado hasta ahora impracticable para él", apuntó Arimont.
En esta décima edición de NPL Europe se dieron cita los principales inversores y administradores de deuda, así como asesores y empresas tecnológicas como LEM Loan eMarket, que explora nuevas oportunidades en un mercado al alza y donde España copa un lugar preferencial. No obstante, el mercado nacional se sitúa en el top 3 europeo, con un 13% de cuota de mercado, sólo por detrás de Italia y Francia.
LEM Loan eMarket: 5.000 créditos en comercialización
LEM Loan eMarket, el primer marketplace de compraventa de deuda, presenta una cartera con más de 5.000 créditos inmobiliarios en comercialización. La plataforma española cuenta con créditos vinculados a propiedades de todo tipo, desde viviendas y locales comerciales, hasta oficinas y suelos. Todos ellos activos de alto interés y que cuentan con el abal de LEM Loan eMarket para garantizar que las operaciones se realicen con la mayor transparencia y seguridad.
Acerca de LEM Loan eMarket
LEM Loan eMarket es el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.
Colaborador
Departamento de Comunicación press@loanemarket.com
El extraordinario caso de la agencia inmobiliaria Dip?
Hace años tuve la ocasión de conocer al API de una conocida y especialísima agencia inmobiliaria. Ya casi la había olvidado hasta que, al terminar el artículo anterior: Tres Tristes Trimestres(1) y hablar de los posos que a veces se depositan en el fondo de los recipientes de vino, tales como toneles, botas, odres, garrafas, etc., lo volvía a rememorar.
La razón fue la siguiente: igual que cuando el vino se almacena durante largo tiempo, algunas de sus impurezas se van al fondo, quedando el mejor y más libre de ellas en la superficie, igual ocurre con las operaciones inmobiliarias que perseguimos. Muchas de ellas son operaciones a las que nunca deberíamos haber pretendido, por diversas razones, pues, o bien son las de menor rentabilidad o bien, en ellas se encuentran elementos que hacen necesario el descarte(rechazo) de las mismas). (2)
Para eso las agencias deben de mantener claros y definidos los criterios de aceptación y rechazo de las operaciones que pretenden realizar. Y una de sus herramientas definitivas es precisamente la determinación exacta de su(s) mercado(s) objetivo (s).
El caso que voy a presentar es un caso extremo de segmentación del mercado al que se dirigían todas las acciones de la agencia en cuestión. Y con muy, muy, notable éxito.
El proceso de segmentación que utilizaba.
La agencia inmobiliaria sólo se dedicaba al arrendamiento de bienes inmuebles: esto es, no a la venta o permuta de inmuebles, no a las valoraciones, no al asesoramiento fiscal, etc.; era una agencia que podríamos calificar como de solo alquileres.
Pero su trabajo de arrendamiento no alcanzaba a todos los sectores posibles sino tan solo al residencial; se descartaban así segmentos de mercado tales como alquileres de oficinas, naves, locales, etc.
Tampoco atendían a todo el sector residencial en arrendamiento, sino tan solo a una pequeña parte: los de más alto precio. Rechazaban así los alquileres cuya renta mensual fuese inferior a ? (una cantidad estimable). (Había algunas otras consideraciones de localización, más el criterio de la renta era el principal.)
Iban pues, detrás de clientes muy solventes. Entre ellos figuraban:
Diplomáticos, embajadas, consulados y organizaciones tipo ONG.
Altos empleados de empresas comerciales que reciben parte de su sueldo en especie.
Empleados con alta movilidad de su puesto de trabajo, nacionales o transnacionales.
Otras situaciones que exigen o aconsejan el arrendamiento y no, la compra del inmueble.
Nótese, que este proceso reduce enormemente el campo de trabajo de la agencia inmobiliaria en aras de la muy superior rentabilidad de cada operación individual.
Tampoco debe olvidarse que en ocasiones las más severas reglas pueden, deben a veces, romperse y que puede haber excepciones en algún caso aislado.
En cualquier caso, a esta agencia, cuando la conocí, le iba muy bien con esa segmentación de su mercado.
El buen vino para nosotros, los posos para la competencia.
Este ejemplo de superespecialización se puede aplicar en estos días de recesión a otras áreas. Lo que le sugiero es que reflexiones en cuáles lo va a hacer usted. Pero una de las que no puede evitar es el filtrado de sus clientes potenciales. Así que, en este caso:
Vaya a por los mejores (3) productos (inmuebles) de su zona.
Persiga, analizando con cuidado sus "poderes de compra", a los demandantes de inmuebles.
Impuesto aplicable a la compra de viviendas nuevas y usadas
Concepto de vivienda y primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)
La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA. Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica".
Se entiende por "primera entrega" de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.
Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una "primera entrega", no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.
Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas. Impuesto aplicable a la venta de viviendas y al arrendamiento con opción de compra
? La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
? La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
? La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP)
La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública. Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:
? 10% con carácter general, ? 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.
En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10%, y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puedes utilizar el Calificador inmobiliario, accediendo al enlace que figura arriba, en "Herramientas de IVA"
Alquilo una vivienda, ¿tengo que ingresar IVA?
Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de vivienda
El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no deberá repercutir este impuesto.
No se aplicará la exención y el arrendador repercutirá IVA:
? Si se atribuya a la vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional. El tipo será del 21%
? Cuando el arrendatario sea un agente inmobiliario u otro empresario, aunque éste lo alquile a particulares para su uso como tal, siendo el tipo aplicable el 21%. No obstante, si el arrendatario es una empresa y cede el uso a sus empleados, el arrendamiento estará exento cuando en el contrato de arrendamiento figure de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s del inmueble.
? En el caso de viviendas amuebladas, cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). El tipo será del 10%.
Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?
Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de apartamentos con fines turísticos
Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). No obstante, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).
Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.
No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:
? Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
? Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
? Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
? Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?
Información sobre tipos aplicables a las distintas obras en viviendas
Tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:
? Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.
? Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.
? Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.
La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.
Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
Obras de rehabilitación
Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:
1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Obras análogas a las de rehabilitación
a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Obras conexas a las de rehabilitación
Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
c. Las obras de rehabilitación energética.
Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Obras de renovación o reparación
Como norma general, el tipo aplicable será el general (21%).
Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:
Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.
Por ejemplo:
La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 ?, correspondiendo 3.000 ? a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido. Una obra por un importe total de 10.000 ?, si los materiales aportados ascienden a 5.000 ? , tributa, sin embargo, al tipo general.
La subida del precio de los paquetes turísticos estivales y de los carburantes, y los precios del vestido y el calzado que en Julio han bajado menos de lo que lo hicieron en el mismo mes de 2022 motivan un alza en el IPC que subió en Julio un 0,1% respecto al mes anterior y a su vez un 2,3% interanual.
El INE detecta que además en julio bajaron los precios de la electricidad y el gas, frente al repunte que experimentaron en el mismo mes del año pasado.
La inflación subió hasta un 2,3 % y tb la inflación subyacente ( la que no contempla precios de alimentos no elaborados ni productos energéticos) llegando esta hasta un 6,2%.
No obstante la economía española se alza en un 0,4% trimestral.
Avance de los datos del IPC previstos para Agosto
Nadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos en funciones destaca en los medios de comunicación en un avance de los datos del IPC(que ese esperan para el 18 de agosto) que : " todo apunta a una progresiva estabilización de los precios, con la inflación en el entorno del 2% y la subyacente en el entorno del 6%" y añade : "Nuestra política económica funciona, como demuestra el fuerte crecimiento, la creación de empleo y la estabilidad de los precios que contrasta con la situación de los países de nuestro entorno en beneficio de las empresas y familias españolas"
Para el gobierno el mantenimiento de la inflación en torno al 2% "favorece la competitividad de las empresas españolas y la ganancia de poder adquisitivo de los salarios" Destacando que la inflación se ha reducido 8,5 puntos desde julio de 2022.
El año 2021 finalizó con una tasa anual del Índice de Precios al Consumo (IPC) del 6,5%. Con el incremento del 1,2% en noviembre debido a la subida de la luz, hoteles, restaurantes y alimentos, el dato ha sido dos décimas por debajo de que el INE había previsto.
Desde hace treinta años, desde mayo de 1992, no se había registrado una cifra tan alta de IPC, que además supone la duodécima tasa positiva consecutiva. En suma, la inflación media de este año oscila alrededor del 3%.
A pesar de estos datos, se mantiene lejos de las cifras máximas históricas alcanzadas. Máximos como los que se alcanzó a finales de la década de los 70 con un tasa anual por encima del 28%.
La INE ha observado en el IPC el incremento de los precios tanto de la luz, cuyo precio en diciembre ha sido mayor que en el mismo mes del año pasado, como de alimentos, sobre todo cereales, pan, legumbres y hortalizas y carne.
A igual manera que la electricidad, la hostelería también ha experimentado una subida de sus precios en diciembre respecto al año pasado, igual que la restauración que también se ha encarecido en comparación a 2020. Sin embargo, los lubricantes y carburantes para automóviles personales sí han visto reducido sus precios a finales de 2021.
Sin productos energéticos ni alimentos no elaborados, la inflación subyacente incrementó hasta el 2,1%, cuatro décimas más en el mes de diciembre, colocándose 4,5 puntos por debajo del IPC general. Desde marzo de 2013, no se alcanzaba una cifra de inflación subyacente tan alta.
El descenso del Euribor en los últimos meses ha provocado un segundo mes consecutivo de bajada de los tipos de interés en las hipotecas libres a tres años concedidas pero con valores superiores a los registrados al cierre de 2022 ( 3,11%), es decir 1,03 puntos de diferencia. En hipotecas concedidas con amortizaciones entre uno y cinco años a final de 2024 los tipos de interés subieron hasta el 4.31% frente al 3,04% de 2022.
Como se preveía el Euribor baja en 2024. El dato del Euribor a doce meses en el mes de Diciembre fue del 3,679% frente al 4,022% de noviembre y el 3,018% de diciembre de 2022.
Por su parte la media de Euribor se situó en 3,86%, y el tipo medio de referencia cerró Diciembre de 2024 en el 3,99%.
Debido a la inflación y el interés por formas más sostenibles de viaje el intercambio de casas se sitúa como una modalidad de vivienda vacacional muy relevante en 2023.
Por ejemplo, la plataforma Home Exchange, una de las más relevantes en esta fórmula inmobiliaria, cuenta con 120.000 usuarios a nivel mundial, y 17.646 en España, según la portavoz de la compañía, Pilar Manrique.
Las pernoctaciones derivadas del intercambio de casas se situaron en 254.017 en el primer semestre de 2023, lo que supone un 46,7% más que durante los primeros seis meses de 2022. Las reservas de verano, que suponen cerca de la mitad del total anual, han sido superiores en 2023 respecto al año anterior creciendo un 17%. El cierre de año también debería mejorar al de 2022, cuando se alcanzaron las 601.838 pernoctaciones, el 37% sobre los datos precovid, en 2019.
Manrique comenta que "En los últimos años siempre ha ido en alza, a excepción de 2020, por la pandemia. Ahora, estamos consiguiendo los números más altos de nuestra historia. Esperamos que 2023 sea año récord"
Intercambio de casas es sinónimo de sostenibilidad
Home Exchange comenta que "La emergencia climática ha hecho que cada vez más gente se plantee su forma de visitar un sitio. El intercambio de casas es una opción de futuro, ya que implica la utilización de recursos ya existentes y no el uso de nuevos" El hecho de no pagar, comenta también Home Exchange, evita la repercusión en los precios de alquiler y la tensión en las zonas de alojamiento.
Otra plataformas como Home for Home o Loveswap en las que se hace el intercambio abonando una cuota anual, tienen presencia en más de cien países TrustedHouseSitters, junto al alojamiento pide el cuidado de la mascota del propietario.
Son , sin duda la creciente digitalización en las búsquedas de residencia vacacional, el aumento de los precios de los hoteles y la voluntad de los usuarios de viajar de una manera más sostenible lo que ha motivado el crecimiento en el intercambio de casas.
Cataluña, País Vasco y Andalucía son las comunidades preferidas para esta modalidad vacacional y Francia, y son Reino Unido y Países Bajos los países favoritos.
Protección ante el riesgo a los desperfectos
HomeExchange ofrece un seguro que cubre desperfectos de más de 500 euros Si los daños son inferiores, los paga el invitado. Sin embargo Manrique comenta que "Del 99,6% de los intercambios que se han producido de enero a día de hoy no se ha reportado ninguna incidencia" y sigue diciendo que "La plataforma se caracteriza por el respeto. Al final, si yo quiero que mi casa esté bien, debo cuidar las demás"
Aunque las plataformas apelan a la confianza entre las dos partes de la operación hay páginas que ofrecen modelos de contrato para confirmar el acuerdo entre los usuarios
Los propietarios deben enfrentarse a uno de sus temores a la hora de alquilar su vivienda, un inquilino moroso que no paga la renta. Cuando el inquilino comienza a no abonar la renta, el arrendador debe mandar un aviso a través de un burofax. En numerosas ocasiones, el inquilino no llegaba a recoger el aviso, lo que causaba una situación complicada para el dueño del inmueble. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado respuesta a este suceso con la sentencia dictada el pasado mes de junio.
En dicho auto, el Supremo aclaró que el hecho de que el inquilino no acepte la recepción del requerimiento de pago no provocaría la ineficacia del aviso. Esto permite que el propietario no deba volver a notificar el requerimiento para obtener la eficacia jurídica del aviso. Cabe resaltar que esta sentencia se limita únicamente a este supuesto y que en caso de que el inquilino no haya sido capaz de acceder al requerimiento, nos encontraríamos ante otro hecho.
Si el dueño de la vivienda desea acreditar que ha notificado al arrendatario el aviso de impago, el requerimiento de pago es la herramienta ideal para legalizar dicho acto a través de burofax. Esto gracias a que se aporta todos los datos necesarios para su legalización. Datos como la identidad del emisor y receptor, del domicilio, la ubicación y el resultado del envío.
En el supuesto planteado por la sentencia, el correcto envío del burofax se efectuó sin ningún problema, por lo que el inquilino pudo recoger el requerimiento. Debido a ello, no se pudo justificar un envío erróneo o en contra de lo que estima la justicia.
Tal y como dictamina el auto, un burofax siempre será eficaz en aquellos casos de frustración originados por la tácita o la voluntad expresa del arrendatario o por la negligencia, pasividad, error o desinterés del arrendatario.
¿Cuándo dispone el inquilino de la opción de enervación de desahucio?
El inquilino tiene como obligación abonar siempre la renta correspondiente al propietario. Además, la legislación le ofrece la opción al inquilino de no ser desahuciado si abona la duda pendiente en un periodo de 10 días. Este caso se denomina como enervación de la acción de desahucio y provoca el final del proceso judicial iniciado para expulsar al inquilino.
Esta opción de enervación solamente estará disponible para el arrendatario una vez. Además, se encontrará vinculado al inquilino moroso que previamente enervó el proceso de desalojo, excepto en el caso en el que el pago no se llevó a cabo debido a motivos imputables al propietario.
Se procederá a la enervación en el momento en el que el arrendatario, a quién le han requerido el pago previamente al proceso de desahucio, no ha devuelto la cuantía económica pendiente en el periodo de un mes.
Esta enervación se encuentra regulada por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicho artículo, se expone el procedimiento como:
"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (...), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".
Condiciones para efectuar legalmente el requerimiento de pago
En el supuesto del impago de renta, el dueño posee dos opciones de actuar ante ello: por un lado, emitir por burofax el requerimiento de pago o comenzar el proceso de desalojo. Lo aconsejable es la primera opción, excepto si el caso en concreto requiere la actuación de los tribunales.
Emitir el requerimiento permite justificar que se ha producido un impago coyuntural y que el arrendatario tiene la voluntad de abonar la renta pendiente. En suma, es especialmente útil para impedir que el arrendatario proceda a la enervación del desalojo si se llega al proceso de desahucio.
Con el objetivo de evitar la enervación, se debe cumplir una serie de condiciones a la hora de requerir el cobro al arrendatario. Unas condiciones que el Tribunal Supremo ha impuesto con su última sentencia:
Poseer el requerimiento de pago
Que sea fehaciente para justificar su recepción por parte del inquilino
Requerimiento vinculado a cuantías asimiladas o deudas impagadas.
Cabe señalar que el Alto Tribunal apunta que el propietario solamente está obligado a solicitar el retorno de la renta impagada. Por lo tanto, no tiene la responsabilidad de asesorar al inquilino. No tendrá que notificar al arrendatario que el acuerdo finalizará ni que podrá acceder a la enervación del desahucio si no abona la cuantía pendiente. El propietario solamente tendrá que cumplir con lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22.
Al ser el INE una institución gubernamental podría estar influenciada por el ejecutivo. Esta situación crearía una tensión política que no debería sufrir a la hora de determinar el índice de precios de alquiler. El índice acabaría no reflejando objetivamente la realidad del mercado y perjudicando de esta forma tanto a propietarios como a inquilinos.
Esade continua explicando que La Ley de la vivienda sustituye el IPC como referencia para regular el alquiler y establece topes del 2% en 2023, 3% en 2024 , y un nuevo índice que establecería el INE a partir de 2025. Esto podría afectar negativamente, reduciéndose la oferta de viviendas de alquiler , aumentando los precios de alquiler en las zonas tensionadas y provocando incluso injusticias en la redistribución
La aplicación de la Ley para Esade será un verdadero reto administrativo que podría limitar su eficacia:
Es muy costoso en recursos la categorización de propietarios, grandes tenedores de más de 5 viviendas.
La ocultación de la propiedad o división en estructuras societarias supone altos incentivos que dificultarán el monitoreo continuo.
Las CCAA tiene competencia para establecer o no el control de cada zona , según criterios políticos. Esto puede alejar las actuaciones de la esencia y objetivo de la Ley.
En conclusión: misión imposible
Por su parte es difícil de imaginar un parque público del 20% de viviendas públicas en tan solo 20 años, teniendo en cuenta que no todas vendrían del sector público.
Esade concluye :"Esta condición solo sería válida si todas las viviendas añadidas al parque español en las próximas dos décadas fueran públicas, algo que no va a suceder en la medida en que seguirá existiendo un mercado de vivienda privado. Para que la proporción pase al 20%, por tanto, al menos 9 de cada 10 viviendas sumadas deberían ser públicas. Algo que se antoja improbable y virtualmente imposible"
El Ministerio de Hacienda ha entregado al de Fomento los datos de las declaraciones de la Renta de 2015 a 2018 de aquellas personas que han generado ingresos por el arrendamiento de viviendas.
Los técnicos del Ministerio, con la colaboración del Banco de España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y expertos como el catedrático de Economía José García Montalvo, están ultimando ahora el nuevo Índice de precios del alquiler cruzando los datos del fisco con otros relacionados con las características de los inmuebles alquilados como la tipología o superficie construida, que toma principalmente del Catastro.
El objetivo del Ministerio es presentarlo durante el 1º Trimestre del año a pesar de que se quería presentar después de la publicación en marzo de 2019 del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En un principio este índice iba a servir como referencia para que los gobiernos autonómicos y municipales elaborasen los suyos propios y conocieran el mercado del alquiler sin embargo se va a convertir en la base para limitar las rentas de los arrendamientos en zonas tensionadas según el programa político PSOE-Unidas Podemos presentado el 30 de diciembre.
Características:
El índice de precios del alquiler tendrá carácter anual en el que se ofrecerán los valores medios de la renta mensual (euros/m2) de barrios distritos municipios, provincias y CC.AAs.
Garantizará la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como incrementar las políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.
El primer adelanto del índice de precios dista mucho de las cifras de los principales portales inmobiliarios siendo difícil encontrar pisos con esos precios. Los precios del alquiler registrados por Fomento son hasta un 57% más bajos que los de los portales inmobiliarios.
Consecuencias:
La Comunidad de Madrid ya se ha pronunciado y ha adelantado que pondrá límite al mercado del alquiler si se coartan sus competencias acudiendo a los juzgados si es necesario.
Otra Comunidad como Cataluña también ha intentado poner en marcha medidas de control de los precios del alquiler y en la actualidad la alcaldesa Ada Colau ya ha pedido al Gobierno que haga hincapié en dicha regulación.
Los expertos como el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y el vicepresidente de la CEOE inciden en que el control de precios podría tener efectos negativos, que no sería la solución y que podría afectar a un peor mantenimiento de los edificios y caídas de las ofertas.
Si profundizamos un poco, subyacen muchas más consecuencias negativas, promesas que no se han cumplido y actuaciones contraproducentes.
De su intento de crear un parque de vivienda de alquiler social solo encontramos 11.500 viviendas de este tipo de las 800.000 que existen en Barcelona. La incorporación de estas viviendas al parque ha supuesto unos gastos desorbitados en la adquisición de estas del sector privado. Viviendas que han costado a la ciudadanía entre 160.000 y 450.000 ?.
Otro ejemplo de la mala gestión lo vemos en la intención de la alcaldesa de reservar un 40% de las nuevas construcciones de más de 600 m2. El resultado no es ni más ni menos que la caída en el numero de visados de obra nueva concedidos en la ciudad. Ante la obligación de que 4 de cada 10 viviendas se reserven los promotores abandonan sus proyectos.
Las consecuencias de todo esto evidentemente son: un aumento desmesurado del precio que pagan los inquilinos (que aumentó un 20%) y aumento del precio del m2 de suelo, dando máximos históricos.
Desastre generalizado
La distancia entre el discurso político de Colau y los resultado es abismal : Caída de la oferta, subida de los precios, desplome de las promociones de obra nueva y gasto millonario en compra de vivienda del sector privado.
Además inseguridad jurídica provocada por la expropiación de viviendas , proteger a los okupas y perseguir el alquiler turístico
En la charla, también se abordó la situación del mercado residencial español, que continúa alejado de las cifras que presentan otros países. "El año pasado se entregaron 56.000 nuevas viviendas en España frente a las más de 300.000 de otros países. Y no hay una justificación demográfica para ese gap tan significativo. El principal motivo es que la gente joven, una generación como mínimo, no ha tenido la oportunidad de ahorrar para acceder a la vivienda. En definitiva, la vivienda vive un momento dulce, pero existe un problema importante y es que no somos capaces de poder proporcionar una vivienda a las generaciones jóvenes que lo necesitan" explicó el CEO de AEDAS Homes.
El Built to Rent (BtR) para relajar las rentas
También se pusieron sobre la mesa los desafíos a los que se enfrenta el Built to Rent (BtR), un guante que recogió David Martínez: "La subida exponencial de los precios de la vivienda en alquiler ha puesto de manifiesto que existe un problema significativo con la oferta y, para poder contener las rentas, debemos ser capaces de proveer más oferta, ya sea en propiedad o en alquiler. Desde la parte privada necesitamos que las administraciones públicas nos ayuden, que nos permitan fabricar más suelo. Estimulando la oferta se puede llegar a solucionar el problema del acceso a una vivienda".
El CEO concretó que "AEDAS Homes está intentando contribuir a resolver este problema a través de iniciativas como el Plan Vive en Madrid, así como colaborando con otras administraciones públicas regionales que quieren seguir el ejemplo de la Comunidad de Madrid. También estamos dedicando parte de nuestros recursos a fabricar vivienda en alquiler (BtR). En definitiva, el problema de la vivienda existe y la solución es muy sencilla: poner más vivienda en el mercado. Llevamos prácticamente desde 2008 sin fabricar vivienda de un modo relevante y la sociedad necesita viviendas".
El futuro del inmobiliario pasa por la industrialización
Mirando al futuro, David Martínez aseguró que "el principal reto que tenemos como industria de la promoción y de la fabricación de obra nueva es la construcción". Y advirtió: "Cada día hay menos personal cualificado trabajando en la construcción y esto es un problema importante de cara al futuro".
"Desde hace tres años, en AEDAS Homes implementamos los llamados Métodos Modernos de Construcción (MMC) precisamente para anticiparnos a esa situación. Así, este año vamos a instalar 1.800 baños industrializados, lo que nos permitirá reducir plazos y costes", concluyó David Martínez.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, se ha reunido con un grupo de trabajo para la regulación de los alquileres temporales de vivienda donde han estado presentes representantes de otros Ministerios y miembros de la sociedad civil, tales como miembros del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias, de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo. También, con los sindicatos Comisiones Obreras (CCOO) y Unión General de Trabajadores (UGT), la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas
Según la ministra en relación a los alquileres temporales: "Este fenómeno está tensionando el mercado del alquiler de viviendas al tiempo que esa tensión genera un incremento de precios de la vivienda, del mismo modo que los alojamientos turísticos tensionan el alquiler residencial y contribuyen al incremento de precios"
La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales en el caso de transmisiones por herencia que por donaciones.
La adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos los beneficios fiscales. El que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
Una de las principales ventajas de esta opción es que solo queda gravado el impuesto de sucesiones y donaciones y no el del IRPF.
Recordar que el pacto sucesorio solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares con vecindad civil o nacimiento adopción o residencia durante más de dos años.
Con la nueva normativa aprobada en el Congreso el adquiriente del inmueble deberá tributar el IRPF si transmite los bienes antes de fallecer.
Más concretamente se modifica el artículo 36 de la Ley de IRPF para cambiar la forma de calcular la ganancia patrimonial en el caso de vender el inmueble adquirido mediante pacto sucesorio y el causante no haya muerto. En concreto la modificación contempla que el contribuyente que venda un bien heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo transmitió se subroga y se toma como valor de adquisición el precio originario.
El Gobierno elimina el paquete de medidas que se lanzaron para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania. En concreto se elimina la posibilidad de extender automaticamente, seis meses, la vigencia de los contratos de alquiler de vivienda, en las mismas condiciones del contrato en vigor. Esta medida fue ideada para evitar subidas excesivas de precios y desahucios.
La extensión automática de seis meses de los contratos de alquiler no aparece ya en el real decreto-ley que prorroga las medidas anticrisis que caducan el 30 de Junio. Nadia Calviño , ministra de asuntos económicos y transformación digital, justifica esta ausencia señalando que ya en la nueva Ley de la vivienda se prevé una prorroga de un año en los contratos de alquiler de vivienda para personas vulnerables.
El Ministerio de Fomento prepara el índice que servirá para calcular los precios del alquiler. Hasta ahora no había una referencia oficial y la que había era de algunos portales inmobiliarios. La nueva estadística se incluyó en el acuerdo entre Gobierno y Unidas Podemos con la intención de poder limitar las rentas en zonas tensionadas. Finalmente en el decreto que entró en vigor únicamente se plasmó que serviría para elaborar políticas que eleven la oferta y medidas fiscales. Ahora se utilizarán las declaraciones del IRPF de forma anónima para conocer los precios y se cruzarán con el catastro para saber cuáles son las características de los inmuebles.
Los precios de los alquileres se sitúan en máximos históricos en buena parte de la geografía española, según datos de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. El problema se agrava más en las principales capitales como Barcelona y Madrid.
Según las estadísticas del INE, la proporción de personas en alquiler sube. Hasta un 17% frente al 13% de 2007. Y entre los jóvenes de 16 a 29 años, el porcentaje alcanza hasta el 48%. A ello se suma las cifras del Banco de España que dicen que los jóvenes ganan menos que hace una década en trabajos similares. Hasta el punto que muchos no pueden emanciparse y no tienen acceso a la vivienda.
En semejante contexto, el Gobierno valora implantar medidas como los incentivos fiscales, el uso de suelo público o la ampliación del parque de vivienda y posteriormente crear dicha estadística de precios. De momento, solo se prepara para disponer de una imagen fiel con la que diseñar políticas de vivienda.
El decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo daba ocho meses para que se crease una estadística de precios que se publique con una periodicidad anual. Probablemente esté lista con algo de retraso, en torno a febrero, según explican fuentes conocedoras.
Portales como Idealista o Fotocasa ofrecen buenas estadísticas. Pero son solo de ofertas y no recogen la negociación que pueda haber entre casero y arrendatario. Con Íñigo de la Serna como titular de Fomento, el ministerio elaboró un informe sobre el alquiler que empleaba cifras de Fotocasa. Y ya entonces prometió que se crearía una estadística oficial.
Otra posibilidad es hacer una encuesta pero son costosas y salen caras. Finalmente se usarán los datos del IRPF, que se consideran más fiables, ya que el arrendador tiene la obligación de declararlo utilizándose de forma anónima para construir la estadística. Según fuentes, aunque todavía en una fase bastante inicial, la Agencia Tributaria ya está liderando los trabajos. El decreto afirma que se tiene que ofrecer una relación de valores medios mensuales en euros por metro cuadrado.
El IRPF ofrece además la gran ventaja de poder construir un histórico y comparar la evolución con años pasados. El inconveniente reside en que la estadística se publicará con algo de retraso, pues habrá que esperar a cuando se acabe la campaña de renta del año anterior para volcar los datos.
Es la primera y más importante. PSOE y Podemos aprovecharon el estallido de la pandemia en el mes de marzo para suspender los desalojos por impago de alquiler.
A diferencia de lo que han hecho muchos otros países, cuyos gobiernos han concedido prestaciones y ayudas a los afectados para que puedan seguir pagando sus rentas, el Gobierno optó aquí por derivar el coste de la crisis hacia los propietarios, de modo que estos tengan que asumir obligatoriamente las pérdidas causadas por la morosidad de sus inquilinos. Medida que durará como mínimo 14 meses después de que el Consejo de Ministros haya prolongado hasta el 9 de mayo de 2021 la suspensión de los desahucios.
Los propietarios no podrán recuperar su vivienda en caso de morosidad o finalización de contrato de alquiler, siempre y cuando sus inquilinos sean considerados "vulnerables" y no dispongan de una "alternativa habitacional" por parte de la Administración.
La categoría de "vulnerable" engloba a parados, afectados por ERTE, familias cuyos ingresos no superen, como mínimo, los 1.613 euros al mes o que el pago del alquiler y los suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, telecomunicaciones y comunidad) supongan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.
Esta medida supone una expropiación temporal de viviendas. Tanto es así que hasta el Gobierno establece en el Real Decreto una compensación a los propietarios afectados, si las comunidades autónomas no ofrecen a los inquilinos una "vivienda digna" en el plazo de tres meses desde que queda acreditada su vulnerabilidad económica.
Cortes de suministros
Y sucede lo mismo con los cortes de suministros básicos. Los propietarios de los inmuebles tendrán que hacer frente a las facturas de luz, agua y calefacción de sus inquilinos morosos durante el tiempo que dure la suspensión de los desahucios, tanto si tienen contrato como si no. Es decir, tampoco podrán cortar los suministros a los okupas.
Legalización de okupas
Por si fuera poco, el real decreto aprobado por el Gobierno extiende la prohibición de los desahucios a los okupas si se hacen con viviendas vacías de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles), aunque estos podrán solicitar una compensación si demuestran que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio económico "al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble". Es decir, sólo podrán reclamar justiprecio en determinados casos, excluyendo así muchas viviendas vacías.
Según denuncia la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), esto "supone la legalización de la ocupación ilegal, lo que va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas".
Precio máximo de alquileres
Hay dos propuestas que se podrían materializar en los próximos meses;
? Por un lado, la fijación de un precio máximo en los alquileres de zonas calificadas como "tensionadas" a través de la futura Ley de Vivienda. Este tipo de controles ya se ha intentado aplicar en otros países y ha resultado un rotundo fracaso.
? La Agencia Negociadora del Alquiler advierte de que es "una medida puramente ideológica, contraria al libre mercado de alquiler, donde los pequeños propietarios particulares, que son más del 90% del sector, se van a ver perjudicados y muchos de ellos preferirán cerrar sus viviendas al alquiler".
Expropiación de pisos vacíos
Existe la posibilidad de penalizar a los propietarios de viviendas vacías mediante nuevas cargas fiscales. De hecho, Podemos va incluso más allá y habla abiertamente de la posibilidad de expropiar, de forma temporal o definitiva, e incluso confiscar, sin indemnización posible, los inmuebles vacíos de grandes tenedores de vivienda.
Pedro Sánchez, en rueda de prensa, ha anunciado la aprobación de un decreto con el paquete de medidas "escudo social" previstas para luchar contra los efectos de la inflación, la crisis de la energía y la guerra de Ucrania. Estas medidas proponen la suspensión de los desahucio de viviendas hasta 2025 en determinadas circunstancias que más adelante detallaremos.
El "Escudo social": medidas propuestas por el gobierno
Entre las medidas del citado decreto destacan:
Suspensión de lanzamientos y desahucios de familias vulnerables hasta 2025.
Compensación económica a arrendadores o propietarios de vivienda afectados por morosidad hasta Enero de 2025
Eliminación de las comisiones compensaciones bancarias por la amortización anticipada de los créditos a tipo variable y las conversiones a tipo fijo.
Reconocimiento de la gratuidad de las conversiones de tipo variable a mixto.
Determinación futura de un techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de vivienda de tipo variable a fijo.
Incremento del umbral de renta para acogerse a las medidas del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios hasta los 38.000 euros anuales, desde los 29.500 euros.
Retirada gradual de las rebajas fiscales vinculadas a la electricidad y el gas
Se tiene previsto por parte del gobierno la retirada progresiva en un plazo de 6 meses de las ventajas fiscales relacionadas con la electricidad y el gas que sirvieron para combatir los efectos de la guerra de Ucrania.
El IVA actual que bajó de un 21% al 5%, se situará en junio en un 10% y el IVA del gas volverá al 21% inicial. El impuesto sobre la producción eléctrica, inicialmente del 7% y actualmente suspendido se recuperará poco a poco así como el impuesto especial eléctrico (ahora en el 0,5% frente al 5,1% inicial).
Se mantendrán durante 6 meses las ayudas a las familias vulnerables
Las medidas de protección a la vulnerabilidad, como los bonos sociales de luz, agua se mantendrán durante 6 meses, así como los límites impuestos actualmente a las subidas de los precios en el gas y las bombonas de las familias.
Los trenes de cercanías seguirán siendo gratuitos y las autonómicos un 50% más baratos
Se confirma que durante 2024 los trenes de cercanías y media distancia mantendrán su gratuidad. Además se mantiene una rebaja del 50% en el resto de transportes públicos. Las CCAA tendrán que cubrir el 20% de dicha rebaja para poder mantener en marcha los abonos y títulos multiviajes.
La gratuidad se extiende además a viajeros de autobuses cuya competencia es estatal y para viajeros habituales.
Otras medidas que siguen en vigor durante el primer semestre de 2024
Se revalorizarán las pensiones contributivas un 3.8 %.
Está previsto seguir manteniendo el IVA de alimentos básicos al 0% y el IVA de pastas y aceites al 5%.
Se eliminan las comisiones bancarias por la retirada de efectivo en ventanilla para personas mayores y con discapacidad.
Los impuestos extraordinarios a las entidades bancarias y las energéticas seguirán prorrogados y se incentivará con deducciones fiscales las inversiones estratégicas relacionadas con la "transición verde".
El Ingreso Mínimo Vital podrá ser cedido a las CCAA que los deseen.
Será mantenido el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas hasta la revisión de la fiscalidad patrimonial de las CCAA.
Paralización de los desahucios. Beneficiados.
Serán ampliadas las medidas de protección frente a los desahucios de vivienda habitual exclusivamente para familias que sufran vulnerabilidad económica, u hogares donde existan personas víctimas de violencia de género o menores a cargo. El procedimiento deberá contar siempre con la implicación de los órganos judiciales y los servicios sociales .
Podrá suspenderse un lanzamiento o desahucio de vivienda o tomar otras medidas de protección por un juez, bajo la valoración de los Servicios Sociales, siempre que el propietario sea considerado gran tenedor, es decir que posea más de 10 viviendas.
Circunstancias en que no se podrá suspender de ninguna manera un desahucio de vivienda
No podrá suspenderse un desahucio cuando:
La vivienda es vivienda habitual o segunda vivienda del propietario o de una persona a la que el propietario ha cedido legalmente el inmueble como vivienda habitual o segunda vivienda.
La entrada en la vivienda se haya producido posteriormente a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020.
La vivienda se esté utilizando para actividades ilícitas
La entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
La vivienda se haya asignado ya a un nuevo inquilino en calidad de vivienda social.
Posibles efectos negativos de la prorroga a los desahucios
Es muy posible que la consecuencia más inmediata de estas medidas de protección del gobierno frente a los desahucios de viviendas sea la eliminación de una oferta de vivienda asequible en el mercado ante el miedo de los propietarios a la morosidad y la demora en la recuperación de sus viviendas y la situación de vulnerabilidad en la que quedan ante ella.
Se tiene previsto valorar en el Consejo de Ministros un informe del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para poner fin a la ?Golden Visa?, pero las fechas de la entrada en vigor de estos cambios de normativa aun están por discutir.
Lo cierto es que en 2022 tan solo se concedieron 136 permisos residenciales que fue el 0,14% de las compras totales de viviendas por extranjeros, beneficiando principalmente a compradores rusos y chinos y fundamentalmente en las provincias de Palma de Mallorca, Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante.
Todos estos datos dejan además de las restricciones a las Golden Visa que ya se hicieron en muchos paises dejan entrever el muy cuestionable impacto que puede tener la desaparición de las Golden Visa en el mercado inmobiliario.
La limitación del alquiler sigue su curso, un ejemplo de ello son París y Berlín donde se ha constatado el fracaso de intervenir los precios: el número de pisos en alquiler ha descendido, la renta media se ha encarecido y se ha fomentado un mercado negro.
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas en España y el Gobierno se ha comprometido a introducir un tope a los precios para intentar revertir la escalada de los precios del alquiler.
Ahora, la compañía Alquiler Seguro ha analizado la experiencia durante décadas en otros países y ha recogido sus conclusiones.
Según el estudio, las legislaciones de París y Berlín se encuentran bajo supervisión del Tribunal Constitucional y su intención de frenar la subida de los precios del alquiler ha tenido el efecto opuesto al deseado. "Los mercados se han tensionado aún más, la oferta de inmuebles en alquiler ha mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y muchos propietarios reclaman los pagos de la renta de manera irregular", aseguran desde CEO. Por su parte, los precios en estas ciudades continúan al alza, mientras que en otras donde el alquiler no está intervenido, se observa como el mercado se autorregula y los precios descienden.
BERLÍN
En el caso de la capital alemana, la tasa del alquiler asciende al 85% del total. En 2015, la Administración introdujo el freno al precio de los alquileres Mietpreisbremse con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de alquileres.
Ya en 2019 el estudio constató que la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año, el precio medio ha subido un 36% desde 2015; las viviendas a la venta se ha disparado un 38,8% y se ha desincentivado el interés del inversor.
Además, las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (el precio por ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular.
En la actualidad Berlín se encuentra a la espera de una revisión de la normativa por parte del Tribunal Constitucional al violar el derecho de los propietarios a decidir los precios.
EN PARÍS
En París, François Hollande aprobó la llamada Ley Alur, pero apenas estuvo dos años en vigor porque los tribunales la derogaron. Esta legislación impedía poner la vivienda en alquiler a un precio inferior, el 30% más barato o un 20% más caro.
Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la Ley Elan que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años. Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas como de primeros arrendamientos.
VIENA
Su modelo vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. Una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados.
Los ciclos formativos más demandados fueron los relacionados con Comunicaciones e Informática. Y es que los ciclos relativos al sector de la construcción han perdido la mitad de alumnos en la última década.
Puede consultar todo lo relativo a la Formación Profesional en la página del Gobierno destinada a ello: www.todofp.es
Falta mano de obra en la construcción
A pesar de los pésimos datos de estudio, lo cierto es que el sector de la construcción está escaso de mano de obra, y necesita trabajadores cualificados para poder desarrollarse, como maquinistas, albañiles, peones, encofradores, etc.
Se estima que al menos 700 mil trabajadores más serán necesarios para realizar las obras pendientes que se harán con las ayudas provenientes de los fondos europeos, y se teme una crisis en el sector de la construcción por culpa de estos datos.
Teniendo en cuenta, que el pasado curso los alumnos matriculados en áreas de construcción no llegó a los 6.000 alumnos, no da para cubrir la oferta de empleo que se estima.
Estamos ante un crecimiento notable en la construcción, infraestructuras y sector privado desde hace muchos años, y además, hay una falta de relevo generacional.
Relevo generacional agotado
Si tenemos en cuenta que "la crisis del ladrillo" en 2008 supuso la pérdida de más de millón y medio de puestos de trabajo en la construcción, hablamos de un problema generacional.
Ya que muchos trabajadores que entonces tenían una edad elevada, a día de hoy están en edad de jubilación, y los que eran más jóvenes, no volverán al sector por la edad y porque se buscaron la vida en otros sectores.
El sector de la construcción siempre ha sido un sector generacional, es decir, muchos trabajadores "arrastraban" a sus hijos y familiares a trabajar en su sector, pero aquellos que perdieron su puesto de trabajo, no van a traer consigo a nuevas generaciones.
Ya no existe una herencia de trabajo como ocurría antes, y los ciclos formativos que se pensaba que iban a solucionar este problema, no lo están haciendo, ya que el número de alumnos matriculados cae cada año en la formación profesional de la construcción.
De hecho, hay un bajo porcentaje de alumnos nuevos, la mayoría son personas desempleadas que buscan reciclarse laboralmente.
A esto se suma, que ante tan pocos alumnos y la necesidad de las empresas de contratar, acuden directamente a las escuelas y ofrecen trabajo, dejando las aulas vacías sin que los estudiantes terminen sus estudios.
Alguna solución al problema
Para algunos expertos, una posible solución sería dar al sector de la construcción un prestigio, asumiendo la necesidad de dotar a sus empleados de estudios cualificados.
De esta forma, todos los trabajadores que quieran entrar en este sector, deben tener una titulación especial.
Actualmente es cierto que no es así, solo algunos altos cargos dentro de una obra tienen una titulación, pero por ejemplo para ser peón o albañil, muchos empleados no tienen titulación.
La solución pasaría por dotar a estos trabajadores de una formación reglada para poder desempeñar su trabajo, e incluso así podrían aspirar a tener mejores puestos de trabajo dependiendo de la formación que tengan.
Además, ante este problema, el gobierno sacó el año pasado un Plan de Modernización de la Formación Profesional, con el que quiere asegurar un número mínimo de plazas de FP para todos los sectores de empleo en España. También muchos trabajadores con experiencia, pueden convalidar tiempo de experiencia por asignaturas dentro de la Formación Profesional, y poder así tener una formación reglada.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) y la Comisión Europea ven imposible una tasa de paro en España del 8% para 2027 como tiene previsto el gobierno en el "Pacto de Estado por el Pleno Empleo". El FMI y Bruselas sitúan una tasa de paro media en España para 2024 y 2025 cercana al 11,5 %, muy lejos de las expectativas del Gobierno.
El descenso del paro irá moderándose hasta su nivel estructural del 11% con la normalización de las afluencias migratorias. De confirmarse estas previsiones la tasa de paro (paro juvenil y de larga duración sobre todo) sería la mitad que en 2013 (26%) y la más baja desde 2007 pero una tasa muy alejada no obstante de la media europea. Este paro juvenil es una de las causas de la falta de acceso a la vivienda de los jóvenes.
El Banco de España (BdE) y la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) no avalan los datos del Gobierno
Para el Banco de España (BdE) y la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) en sus últimas previsiones de marzo se prevé un paro del 11,6% en 2024, del 11,5% en 2025 y del 11,3% en 2026.
Para el Banco de España la moderación que se espera en la creación de empleo y el crecimiento de la población activa impedirán un nivel de paro inferior al 11% hasta 2026%.
La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF), por su parte, no prevé una bajada del 11% del paro hasta 2026 en que podría situarse en un 10,8% y bajar en 2028 al 10,7%. Y justifica: "que existen ciertos desajustes entre los perfiles de los desempleados y las características de las vacantes de las empresas"
En general, los diversos organismos ven imposible el pleno empleo a corto plazo sin reformas adicionales en el mercado laboral y en el sector educativo
Además, con el objetivo de prevenir futuros problemas financieros y riesgo de burbujas inmobiliarias, exige que se tomen medidas de carácter macroeconómico. Asimismo, alerta de que una limitación de los precios del alquiler podría provocar efectos negativos sobre la oferta y pide que se agilicen los desarrollos urbanísticos para aumentar la oferta de vivienda.
Recomendaciones del FMI.
Banca, hipotecas y construcción.
El organismo pide que el Banco de España tenga herramientas para controlar la concesión de crédito. De esta forma se podría evitar tensiones y riesgos financieros.
El FMI y la UE llevan pidiendo a España desde al año 2013 que organice una autoridad de riesgos sistemáticos. Estaría compuesta por un grupo de expertos formado por el Banco de España, la CNMV o el Ministerio de Economía. Su función: emitir informes, alertas y recomendaciones.
Por otra parte, el FMI sugiere a los hipotecados que pidan préstamos a tipo fijo.
También insta a las constructoras a que saneen sus balances e insiste en que hay que hacer mejoras para aumentar la oferta de vivienda, tanto en la regulación de los desarrollos urbanístico como en las ayudas a la vivienda social o al alquiler.
El precio de la vivienda.
El FMI no se muestra de acuerdo con la creación de un Índice de Precios del Alquiler para controlar las rentas en las grandes ciudades. El argumento es que "Cualquier nueva iniciativa diseñada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler debería evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendría un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos".
Asimismo, aconseja no infravalorar la sobrevaloración de los precios de la vivienda. La relación entre el precio de la vivienda y la renta de las familias, y el coste de la vivienda relacionada con los alquileres están casi al mismo nivel que a mediados de 2003. "Nunca hay que infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos".
Del mismo modo, sugiere que la vulnerabilidad viene por la elevada acumulación de deuda pública y externa. Y no por una excesiva concesión de hipotecas, a pesar de la subida de los precios, ni de una elevada construcción de obra nueva.
La respuesta del Gobierno.
Jose Luis Ábalos, Ministro de Fomento, no está de acuerdo con todas las recomendaciones. Ha afirmado que "hay que evitar una espiral especulativa como la de hace una década. El Ejecutivo trabaja en un paquete de medidas urgentes que queremos elevar próximamente a Consejo de Ministros y que aborda una mejora del marco regulatorio del alquiler, mayor coordinación con servicios sociales en los desahucios, sacar la vivienda de uso turístico de la ley de Arrendamientos Urbanos, y medidas para estimular la oferta de vivienda en alquiler, la moderación de precios y la rehabilitación".
Los trabajadores menos cualificados fueron los más castigados por el estallido de la burbuja inmobiliaria reduciéndose así su posibilidad de acceso a la vivienda y teniendo que mirar al alquiler. A ello se suma que desde hace unos años los jóvenes que acceden al mercado laboral, acceden con sueldos relativamente bajos.
El aumento de demanda en el mercado de alquiler no ha venido acompañado de un incremento de la oferta de pisos en arrendamiento. Tendencia que ha contribuido a un aumento de los precios de los alquileres, sobre todo en los últimos años.
"La crisis del covid-19 podría empeorar los problemas de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables", afirma el FMI.
"El confinamiento por el estado de alarma que paralizó el país puede agravar más aún los problemas de accesibilidad por los menores ingresos de los inquilinos, que por la posible caída de los precios de alquiler", destaca el organismo internacional.
El Fondo Monetario Internacional hace un análisis del mercado y concluye que:
"Los precios del alquiler a nivel nacional comenzaron a subir en 2014. En agosto de 2020, los precios de alquiler están alrededor de un 30% más altos que en 2007", destaca el informe. "Sin embargo, los precios de venta están aproximadamente un 15% más bajos que en 2007", compara el FMI con datos de idealista.
El Gobierno español está tratando de contrarrestar estas presiones con medidas como la nueva Ley de arrendamientos urbanos, ampliando los contratos a cinco años, y los subsidios para los inquilinos con bajos ingresos.
Actualmente España es uno de los países de la UE con la mayor tasa de esfuerzo para los inquilinos, es decir, aquellos que gastan más del 40% de sus ingresos en los costes totales de la vivienda.
Según datos de Eurostat, la "tasa de esfuerzo" se mantuvo en 2018 por encima del nivel anterior a la crisis financiera de 2008.
El Fondo Monetario Internacional ofrece algunas consideraciones al Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler:
Pide mejorar la oferta de viviendas y sugiere simplificar la normativa de construcción para impulsar la construcción de un mayor parque residencial en alquiler social.
Evitar la sobreprotección excesiva del arrendamiento como la inseguridad jurídica para soslayar efectos en la oferta de viviendas de alquiler que intensifiquen los problemas de accesibilidad.
Los esfuerzos de las diferentes Administraciones se centrarían en abordar las limitaciones de las ofertas, ya que la elasticidad de la oferta de vivienda es relativamente baja en España.
Entre esas prioridades del Estado pide:
Facilitar y simplificar la regulación del suelo y acelerar los procesos de reparcelación, en el desarrollo de vivienda asequible.
Incrementar el stock de vivienda social en alquiler.
Mejorar la eficiencia de los procesos de acceso a vivienda.
Garantizar una buena infraestructura pública en ubicaciones más asequibles.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe anual Artículo IV respecto a la economía de España señala que la nueva medida de la futura Ley de Vivienda de limitar las rentas no es una respuesta para solucionar la problemática del acceso a la vivienda y advierten de que podría provocar consecuencias contrarias.
En su sección de conclusiones preliminares consideran que "algunas medidas, como los techos a las subidas del alquiler en áreas tensionadas, pueden introducir ineficiencias y restringir la disponibilidad de inmuebles para futuros arrendatarios".
En cuanto a las medidas previstas para la oferta de vivienda, entre ellas, el aumento de vivienda social o el incremento de impuestos a inmuebles no ocupados, el FMI defiende que dichas medidas tendrían que suavizar las presiones que existen en los alquileres. Para ello, tendrían que evaluar más minuciosamente las medidas planteadas para prever sus posibles efectos.
Como ejemplo de medidas efectivas para impulsar la oferta, los técnicos del FMI proponen facilitar los permisos de los gobiernos autonómicos y simplificar la normativa de uso de terrenos.
Prestar atención a la subida del precio de la vivienda
En general, el mercado de la vivienda ha experimentado una aceleración de los precios residenciales y un repunte a su vez de las transacciones residenciales durante 2021, algo que refleja la represión de la demanda.
Respecto a ello, advierte el FMI: "Aunque no hay evidencia de un desalineamiento significativo de los precios de la vivienda, conviene vigilarlos con atención".
Por el contrario, a pesar de la buena situación de los colchones de capital por parte de los bancos españoles, el Fondo Monetario apunta que se requiere una mayor atención para asegurar una resiliencia continua.
Respecto a esto, expone que "los bancos deberían mantener niveles prudentes de provisiones dado que las dificultades de los prestatarios pueden surgir con retardo conforme se vayan reduciendo gradualmente las medidas de apoyo".
A su vez, exigen analizar cada caso individualmente de recompras de acciones y reparticiones de dividendos, ya que aún se desconoce los efectos económicos que puede ir causando la pandemia.
En el caso de que dichos efectos no sean preocupantes, "se debe alentar a los bancos a utilizar sus colchones a fin de evitar un endurecimiento indebido de las condiciones de préstamo".
En suma, el FMI alaba que el Banco de España apruebe ampliar el número de herramientas macroprudenciales, ya que consideran esta medida como una decisión útil para suavizar las presiones en sectores concretos como, por ejemplo, si incrementan los riesgos en el sector inmobiliario.
Por último, en cuanto a la UE, el Fondo Monetario Internacional defiende que se apruebe un sistema común de seguro de depósitos (EDIS en inglés) para impulsar la resiliencia y fomentar la unión bancaria de Europa.
La caída en las hipotecas de viviendas que se está produciendo responde a una demanda de viviendas que se retrae. Los tipos de interés hipotecario que se situarán entre el 2% y el 4% son percibidos como altos pero que no deben considerarse desproporcionados. En realidad responden al contexto económico y geopolítico actual. El 80% de cobertura que ofrecen los bancos con sus hipotecas de viviendas no satisface a una gran parte de la población a la que no le sobran los ingresos.
La realidad es que las previsiones de futuro sitúan al Euribor en unos niveles entre el 2% y el 4%. Estos porcentajes entran dentro de la lógica inmobiliaria actual según los expertos.
Veamos las conclusiones ante las cifras dadas a conocer por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el número de hipotecas sobre viviendas de octubre.
La prudencia de las entidades bancarias hace que ofrezcan tan solo un 80% de cobertura de sus hipotecas de viviendas sobre el precio total de la vivienda. Esto está ocurriendo por el clima de incertidumbre y los altos niveles de morosidad que se perciben en el mercado de la vivienda. Esto es un problema para un sector de la población maltratada por la inflación y los altos tipos de interés.
Pero lo cierto que esta caída del mercado hipotecario (22.3 % de hipotecas menos anual en Octubre de 2023) era previsible dado los altos cifras registradas en años anteriores. Además el importe medio de dichas hipotecas también cayó un 5,3%, mientras que las hipotecas siguieron subiendo de precio. El tipo de interés medio aumentó más de un punto porcentual respecto al año anterior, hasta el 3,32%.
Las decisiones deflacionistas del BCE sobre los tipos de interés y los conflictos bélicos han hecho caer los indicadores inmobiliarios . Esto según algunos expertos no debe ser señal de alarma de crisis inmobiliarias en nuestro país. Se trataría de una situación coyuntural. Lo anormal seguramente serían los bajos niveles del Euribor en años anteriores. Lo normal al hacer una compra de la importancia vital de de una vivienda es pagar unos intereses, no que el prestamos solicitado sea gratuito.
En el supuesto caso de hipotecas de 150.000? a 30 años, las hipotecas que se revisen semestralmente experimentarían una bajada de 40 euros en sus cuotas mensuales ya que el Euribor ha bajado respecto a los seis meses anteriores, pero las hipotecas revisadas anualmente experimentarían un aumento de 24 euros en las cuotas, ya que la bajada del Euribor actual sigue situándolo más alto que hace un año.
Será en primavera 2024 cuando todas las hipotecas empiecen a experimental la bajada de sus cuotas ya que el Banco de España da por acabada la subida de intereses. Según los expertos el verdadero cambio se dará en el segundo trimestre de 2024.
Con respecto a la evolución del Euribor en los próximos meses las previsiones son cautas y se espera cierta estabilidad en el Euribor sin cambios al alza o a la baja. En cualquier caso todo dependerá de la fecha en que el BCE bajé los intereses. Esta bajada del precio del dinero supondrá una caída fuerte del Euribor igual que fuerte fue la subida con las 10 alzas consecutivas de intereses que provocó el banco europeo.
En general la mayoría de entidades bancarias de España sitúan al Euribor en 2024 rondando el 3%.
En el mes de marzo, el euríbor a 12 meses ha aumentado en gran medida. En la mayor parte de las hipotecas de España, la media mensual durante marzo ha alcanzado el -0,237%, la cifra más elevada desde junio de 2020, después de que en febrero se alcanzase un -0,335%.
Este dato de marzo consiste en la tercera subida consecutiva, después de que en diciembre se situase en mínimos históricos debido a la posibilidad de que la política montería se modificase dentro de la eurozona.
Para los meses siguientes, tal y como prevén los agentes del sector económico, el BCE aumentará los tipos de interés debido a las continuas subidas de la inflación. En estos próximos meses, las entidades bancarias como Bankinter o Funcas esperan que el euríbor se sitúe en números positivos. Esto provocará que los precios de las hipotecas variables aumenten, un tipo de hipoteca que en España constituye las tres cuartas partes del número total de hipotecas.
En suma, las hipotecas que tengan que ser revisar sus cláusulas tomando en cuenta la cifra de marzo sufrirán los aumentos de la cuota. Si se trata de una hipoteca media, el incremento se situará en 16 euros mensuales, que supondrá en tasa anual 200 euros más. Si se compara con 2021, el indicador se encontraba en un -0,487%. En cambio, las hipotecas que poseen un importe mayor, la subida de la cuota será de hasta 350 euros al año.
Estos números seguirán subiendo durante el mes de abril, ya que según los indicadores del euríbor a 12 meses, la tasa diaria de este se sitúa ya en -0,1%.
Mientras que no deja de subir el indicador hipotecario, las entidades bancarias están actuando a través de medidas impulsoras para la oferta de sus préstamos variables. Entre estas medidas se encuentra el encarecimiento de las hipotecas de tipo fijo, las cuales alcanzaron datos récords en 2021 y que han seguido situándose en cifras máximas durante el inicio de 2022. Tal y como registró el INE, por primera vez las hipotecas fijas supusieron el 70% de los nuevos préstamos recogidos en un mes.
El mes pasado el Euribor pasó del 3,862% de mayo al 4,007% de Junio.
El indicador sigue en máximos desde noviembre de 2008, cuando se colocaba en el 4,350%.De esta manera, una persona con hipoteca variable de 150.000? a 30 años y con un diferencial del 0,99% más euríbor, en Mayo debería pagar 265 euros más de cuota hipotecaria. Pasaría de pagar 500 euros a pagar 818 al mes en términos absolutos, es decir: 3180 euros más al año.
Para el mes de Agosto según las decisiones tomadas por el BCE de subir el euríbor 25 puntos básicos hasta elevarlo al 4,25% se mantendrá la tendencia de ascenso. Pero esta tendencia de subida de lostipos de interés podría empezar a pausarse si se dan las tendencias económicas adecuadas respecto a la inflación.
La media mensual del Euribor del mes de Noviembre es de -0,487% , abaratándose respecto al -0,477% del mes octubre. Esta bajada es realmente testimonial para un préstamo medio, de céntimos al mes.
El euríbor a 12 meses ha vuelto a cambiar de tendencia, disminuyendo, tras acumular dos meses consecutivos de subidas y tocar máximos del año.
La inflación en el ojo del huracán
Aunque el euríbor a 12 meses de momento se mantiene estable y crea hipotecas baratas, existe un gran peligro con la inflación, que marca máximos de varias décadas en Europa, destacando España con un 5,6% o Alemania con un 4,9%. Con una media de la eurozona, en noviembre de 4,9%, lo que supone el mayor encarecimiento de los precios en la región del euro de toda la serie histórica, según los datos adelantados de la oficina comunitaria de estadísticas (Eurostat).
La inflación y su escalada en los precios es la principal variable en la toma de las decisiones monetarias del Banco Central Europeo (BCE) y para intentar reducirla va a obligar a corto o medio plazo a subidas de los tipos de interés, lo que impulsaría al alza al euríbor.
Sin embargo a corto plazo, el mercado no espera subidas de intereses en los próximos meses, en los que se prevé una moderación de la inflación, con una normalización de los flujos de transporte y abaratamiento de las fuentes de energía.
El Banco Central Europeo tiene que tener especial cautela al utilizar la subida de intereses para ralentizar la inflación y la economía, ya que los estados están sobre endeudados y podría provocar grandes problemas de tesorería a los mismos.
Ralentización de China y restricción monetaria en EEUU
La nueva variante del Covid, Ómicron , ha provocado una incertidumbre momentánea de volatilidad en los mercados financieros internacionales. Los datos sanitarios globales no sostienen esta alarma, ni las nuevas tendencias de confinamiento y restricciones de la libertad individual que se van imponiendo nuevamente en Europa y que podría ralentizar nuevamente la economía, que no se ha recuperado todavía de la crisis.
Esto unido a la ralentización de China y una política monetaria más estricta en EEUU con una inflación del 6%, puede provocar que la inflación de Europa se desinfle, no siendo necesaria la intervención del BCE sobre los tipos de intereses, por lo que creemos que las primeras subidas de los tipos de interés no llegarán al menos hasta finales de 2022, en una escalada al alza que se espera suave y paulatina.
Álvaro Conde Alonso Economista Liberal CEO Digital
Por primera vez desde 2009, el índice de referencia de hipotecas Euribor a doce mesesha vuelto a situarse en un 2,778%. Una cifra elevada que deja ver la rapidez con la que está aumentando el índice de hipotecas. Este ritmo no se registró ni durante la burbuja inmobiliaria.
El último incremento registrado causará un encarecimiento de las hipotecas medias alrededor de los 584 euros en 189 euros. Este encarecimiento de las hipotecas lo experimentarán aquellos clientes que deban revisar su préstamo hipotecario con el Euribor actual. Esto se debe a que las últimas revisiones tuvieron que llevarse a cabo con la tasa del Euribor de mayo, situado en un 0,28%.
Aunque se comenzó a registrar un aumento del Euribor a comienzos de año, desde junio el ritmo de las subidas de las hipotecas ha incrementado sustancialmente. Esto debido a los incrementos anunciados por el Banco Central Europeo respecto a los tipos de interés. Unos incrementos que se aprobaban por primera vez desde 2011. A esta primera subida del interés, le han seguido más subidas a medida que la inflación continuaba su tendencia alza.
Debido a la elevada inflación, el Banco Central Europeo ya prevé un nuevo aumento de los tipos de interés para la próxima semana. En esta ocasión, será una subida de 75 puntos básicos. La preocupación por la inflación presionará aún más la evolución ascendente del Euribor.
Y esta no será la última subida que se registre, ya que el sector financiero espera la llegada de una recesión a nivel europeo. Una recesión a la que el BCE pretende controlar con unos tipos de interés elevados. De cara a 2023, Funcas prevé que el promedio de Euribor a doce meses se sitúe en 2,51%.
Estos niveles del Euribor están alejando a los posibles compradores de realizar cualquier operación inmobiliaria en el mercado. Respecto a esto, Fotocasa apunta que de los potenciales demandantes de inmuebles, un 24% han tenido que paralizar la operación por la escalada del Euribor.
El sector debate medidas para aliviar a los hogares
Con este panorama, los que salen más perjudicados son los propios hipotecados, consumidores que tendrán que destinar su renta a abonar su tasa hipotecaria. La elevada inflación y la reducción del poder adquisitivo ha llevado a la banca a planear medidas para evitar una escalada de impagos. Medidas que consigan facilitar a los hogares con una renta más baja hacer frente a la situación actual.
Una de las medidas propuestas con mayor alcance es la anunciada por Caixabank. La entidad propone una congelación temporal de las tasas hipotecarias en un año. O, por el contrario, en caso de que el préstamo hipotecario supere la barrera del 30%, extender el periodo de devolución. El sector financiero también tantea como opción las moratorias de pago para aquellas familias en situación de paro.
El Euribor en junio cerró con un valor medio de -0,176%. Este valor se tomará como referencia para las hipotecas nuevas y para la revisión de hipotecas en la mayoría de los casos. La media de Junio se coloca finalmente en el -0.191% ligeramente por debajo de su valor de hace un año, por tanto los que revisen su hipoteca este mes verán como su cuota bajará unos céntimos al mes.
Con la publicación del Euribor hoy podemos ver que es la cuarta bajada mensual consecutiva del Euribor.
Esto indica un descenso mensual de -0,042 puntos respecto al mes de mayo. Respecto a junio del año pasado la diferencia del valor del Euribor es de 0,005 puntos más.
Primera semana de julio de 2.019: Euribor a -0,244%
Los hipotecados que les toque revisión del Euribor en este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales subirán.
Si el Euribor cerrara el mes así sería la quinta bajada mensual consecutiva del Euribor.
El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de -0,064 puntos menos
¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el Euribor así? Una hipoteca por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 543 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi -4 euros al mes.
Segunda semana de julio de 2.019: Euribor a -0,255%
Los datos de los días que llevamos del mes de julio sitúan la media del Euribor en -0,255%. Veremos al final de julio que valor alcanza el Euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.
Si la tendencia sigue hasta el final de mes el Euribor sumaría así su quinto mes consecutivo de bajada.
El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría una diferencia de -0,075 puntos menos.
Revisión de la hipoteca: Si el Euribor terminara con este valor de -0,255, y tuviéramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 180.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 25 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 705 euros, que al revisarse con el Euribor conocido hoy obtendrá una reducción de casi -6 euros al mes, lo que supone -72 al año.
El Euribor comenzó el año al alza y todas las previsiones nos hacían verlo al final de año en positivo, no obstante la desaceleración económica en la zona euro y la guerra comercial han hecho mover ficha a los bancos centrales frenando su interés en subir tipos. Desde Bankinter se han atrevido a prever el valor del Euribor los dos próximos años concluyendo que terminará este año entorno al -0.2%, subiendo hasta el 0.1% para el 2020 y terminando el 2021 en el -0.05%.
Aquellos que opten por las hipotecas de tipo fijo también están de enhorabuena ya que son varias las entidades que han decidido reducir el interés fijo a aplicar cuando el plazo es de 30 años.
De momento las hipotecas variables todavía son sensiblemente más baratas que las fijas, ya que el Euribor está en mínimos y los diferenciales rara vez superan el 1% (en algunos casos, hasta están por debajo del 0,90%).
El Euríbor, el íncide al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha cerrado el mes de mayo en el -0,08%. Se trata de la tasa más alta en casi tres años y medio tras subir por tercer mes consecutivo. Con este comportamiento la hipoteca se encarecerá en hasta 88 euros. Por el contrario, en mayo de 2019 el índice se situaba en -0,134%.
En apenas dos meses y medio el euríbor ha pasado de mínimos cercanos al -0,4% a subir por encima del -0,1%. Pese a los repuntes, motivados en gran parte por el deterioro de la confianza entre los bancos en el mercado interbancario, los expertos opinan que el Euríbor no abandonará las tasas negativas en el medio plazo.
Durante el mes de abril, el Euribor, el mayor índice de referencia en España para los préstamos hipotecarios, ha finalizado en números positivos la tasa mensual superando el 0%, llegando al 0,013%. Este dato supone la primera vez desde 2016 que se termina un mes en cifras positivas.
En el último día hábil de abril, el 29, el Euribor llegó a colocarse en la tasa diaria en un 0,166%, un dato muy superior comparado con los datos obtenidos en marzo cuya tasa se posicionaba en el -0,237% o con las cifras alcanzadas en 2021 donde se registraba una tasa del -0,483%. Este 0,166% está causado en gran medida por el futuro incremento que se espera de los tipos de interés en el área europeo. La recuperación del Euribor se ha acelerado en los últimos meses, dejando a un lado los mínimos históricos que se alcanzó a finales de 2021 donde el Euribor se posicionaba en un -0,5%.
A mitad de abril, el Euribor en su tasa diaria a un año logró obtener números positivos. Los máximos responsables del Banco Central Europeo han declarado que esperan impulsar el índice a un 0,1%, además de un posible aumento en este verano de los tipos de interés.
Dentro del mercado, se comienza a descontar el encarecimiento del coste del dinero en un momento donde la gran inflación estructuraly el conflicto bélico ucraniano-ruso están perjudicando la economía mundial.
Debido a esta situación, aquellos hipotecados cuyo préstamo enlazado al Euribor a tipo de interés variable que tengan que revisar las cláusulas experimentarán un aumento de los costes en las tasas mensuales. Este encarecimiento podrá oscilar entre los 25 y los 30 euros mensuales para hipotecas medias. En la cuota anual, la diferencia será de 300 hasta 360 euros extras que tendrán que abonar por el encarecimiento.
Afectará al consumo y al ahorro
A lo largo de este año, el sector económico espera que se produzca numerosos incrementos de los tipos de interés, un hecho que provocará que el Euribor continúe subiendo. A pesar de las constantes subidas, se espera que el ritmo se vaya suavizando, finalizando 2022 con un Euribor del 0,4%. Para el año que viene, las cifras del Euribor pueden alzarse hasta el 0,8%, una previsión que variará según el curso de la inflación.
Sin embargo, un hecho que sí se producirá será el incremento de las hipotecas variables y sus tasas, una subida que provocará que las familias sufran una disminución en sus rentas y a su vez, esto afectará al consumo y ahorra para equilibrar el aumento de los préstamos. Respecto a esto, los incrementos podrían superar a las previsiones actuales, lo que ha llevado a alertas a las familias a no endeudarse, a amortizar a largo plazo las hipotecas y a traspasar los préstamos variables a fijos.
Los préstamos fijos se están convirtiendo en la primera opción de numerosos particulares, ya que no se modifican las cuotas en ningún momento, aunque poseen unas tasas de intereses más altos. En cuanto a esto, los estudios realizados por el INE concluyen que del total de las hipotecas registradas en febrero, un 74% representa a hipotecas fijas, un dato histórico de este tipo de préstamos.
El mes de Diciembre está dando un respiro a los hipotecados maltratados durante todo el año por un Euribor que llegó a sobrepasar el 4% y que por fin baja el último mes del año al 3,5%. No obstante según los expertos esta bajada no se verá todavía reflejada en un recorte en las cuotas hipotecarias. Parece que el Euribor ha llegado a su máximo y ya solo puede bajar.
Según las predicciones de Bankinter, empieza un nuevo ciclo y el Euribor a 12 meses irá decreciendo hasta un 3,25% en 2024 y un 2,75 % en 2025. Caixabank por su parte lo sitúa al 3,06% en 2024 y al 2,45% en 2025.
Nuevo ciclo: los bancos se anticipan y bajan sus intereses e hipotecas de vivienda
El BCE marca la pauta con sus bajadas en los tipos de interés. El Euribor ya ha empezado a descontar estas bajadas previstas para 2024. El Euribor a largo plazo muestra menor interés que el Euribor a corto plazo. Los bancos europeos bajan ya sus intereses para operaciones a un año , anticipando las bajadas de tipos del BCE previstas para 2024
En los dos anteriores ciclos de subida en el año 200 y en 2008 el Euribor llego a situarse al 5,248% y al el 5,393% respectivamente. Si bien en 2023 no se ha llegado a tanto , la subida ha sido la más rápida y potente de la historia.
Durante el mes de septiembre, el Euribor a 12 meses ha registrado un aumento récord en su media mensual. Una tasa que seguirá incrementando en los próximos meses.
El Euribor ha alcanzado en el mes pasado un porcentaje mensual del 2,233%. Mientras que en agosto, el índice de referencia por excelencia para las hipotecas en España anotó un 1,249%. Esto supone la mitad de lo registrado en septiembre. El 2,233% es la cifra récord del indicador desde principios de 2009, además del mayor incremento en la historia del Euribor.
En suma, la tasa mensual continúa la racha de seis meses consecutivos de un Euribor positivo desde el mes de abril. Desde 2016, el Euribor se ha situado en cifras negativas hasta que en abril volvió a números positivos. Por otro lado, los préstamos de tipo variable cuya revisión se deba realizar experimentarán un gran encarecimiento.
De esta forma, una hipoteca variable de 30 años de 300.00 euros que posea un diferencial del 0,99%, experimentará un incremento en su tasa mensual de 400 euros, incluyendo el porcentaje actual del Euribor. A nivel anual, la subida supondrá un encarecimiento de 4.800 euros.
Impactos diferentes según el tipo de hipoteca
Dentro de la subida de la tasa mensual, intervienen numerosos factores. Factores como el año de la firma, la cuantía del préstamo o el tipo de interés.
Cabe destacar que un gran porcentaje de los préstamos de tipo variable de España poseen el sistema de amortización "francés". Esto conlleva que en los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la tasa mensual es para el cobro del tipo de interés. El resto se dirige al principal. Sin embargo, con el paso de los años, estos dos factores se invierten, disminuyendo poco a poco el porcentaje de la hipoteca destinado a pagar el interés.
Debido a esto, el aumento del Euribor tiene efectos diferentes para una hipoteca firmada en 2005 que para otra firmada en 2021.
Las cifras que está registrando el Euribor en estos meses se debe en gran medida a las modificaciones que el Banco Central Europeo ha realizado en su política monetaria. Tanto en septiembre como en julio, el BCE incrementó el interés para alzarlo hasta un 1,25%. Este cambio en su política, a su vez, está motivado por la elevada inflación en números máximos, la cual quiere frenar el BCE aumentando los tipos de interés.
Más subidas del Euribor en 2022 y 2023
Ante esta situación, el mercado inmobiliario teme mayores aumentos del precio del dinero. Bankinter en su último estudioestima que a finales de 2022 el Euribor alcanzará el 2,8%, una cifra seis décimas por encima de la tasa actual. Para 2023, la entidad financiera apunta que se llegará al 3% de Euribor, mientras que en 2024 el porcentaje disminuirá hasta el 2,1%.
En cambio, Asufin, la asociación de usuarios financieros, sitúa el porcentaje de Euribor para finales de 2022 ya en el 3%. Además, la asociación recalca que ninguna empresa de análisis estimo un porcentaje del Euribor por encima del 1% en 2022.
Ante estos incrementos inesperados del Euribor, Funcas ha señalado que esta situación afectará a la demanda de viviendas. Una demanda que, además, se verá reducida debido a la incertidumbre económica y a la caída del poder adquisitivo de las familias. A pesar de todo ello, no se teme una crisis inmobiliaria como la experimentada en 2008.
El Banco Central Europeo (BCE) ha decidido bajar los tipos de interés al 4,25%, después de ocho años sin bajar y pese a que la tensión inflacionista sigue vigente.
En un principio esta bajada de los tipos de interés se trasladará a las nuevas hipotecas o a aquellas que se renegocien, mejorando las condiciones de adquisición y fomentando las operaciones de compraventa en general, tanto en Europa como en España.
El abaratamiento de la financiación podrá tensionar todavía más el precio de la vivienda, que no para subir tal como indica todos los indicadores.Hay que recordar que la zona Euro tiene una inflación de la Euro zona que está en un 2,4%, y en España, que se sitúa por encima del 3%. Según previsiones, este dato se situará en un 2,5% en el 2024, un 2,2% en el 2025 y ya por debajo del 2% en el 2026".
El ahorro en las cuotas, en actualizaciones de las condiciones hipotecarias anuales, en un principio será simbólico ya que teniendo en cuenta los datos de abril de 2023 (3,757%), las cuotas de una hipoteca media bajarían solo 5 € ( 60€ al año). Será a partir del verano cuando el ahorro sea significativo ya que el indicador marcaba por encima del 4% en 2023 por esas fechas.
El BCE marca la pauta del ahorro en las hipotecas
Es el Banco Central Europeo (BCE) en última instancia el que marcará el ritmo del ahorro de los hipotecados. El índice de referencia no registrará grandes cambios hasta empiecen a bajar los tipos de interés. Para la mayoría de expertos junio podría ser el mes en que empiecen a bajar los tipos (septiembre para otros como por ejemplo Bankinter). En lo que están todos de acuerdo es que habrá tres bajadas en lo que queda de 2024 y el euribor no va a bajar del 3%.
Los hipotecados a interés variable notarán menos el ahorro que los nuevos hipotecados, ya que la competencia entre entidades ha provocado que se hayan reducido los diferenciales para nuevas hipotecas y así continuarán el resto del año.
Como conclusión, la mayoría de los expertos consideran demasiado optimista una caída brusca del Euribor y apuestan como el Banco de España que se mantendrá estable el interés en 2024
Las previsiones sobre tipos de interés y Euribor para 2024
En general el mercado considera que la inflación está todavía muy por encima de los niveles adecuados del 2% y no alcanzará este nivel plenamente hasta 2025.
Los recortes en los tipos de interés no comenzarán hasta Junio 2024. Con los niveles actuales en el 4% se espera una bajada al 3% en el 2º semestre de 2024, hasta llegar al 2% deseable en 2025 y 2026. No obstante hay quien opina que el BCE pudiera hacer una pausa en la subida este verano para frenar el impacto de la subida en el crédito y el enfriamiento de la demanda.
Otro de los aspectos relevantes de la situación actual es el salto (GAP) que existe entre los tipos de interés del euro y del dólar.La Reserva Federal de EEUU inició antes que Europa su política de tipos de interés con lo cual se crea un desfase que fortalece al dólar frente al Euro y encarece nuestras facturas de gas y petróleo que se pagan en dólares.
El euríbor se mantendrá cerca del 4% hasta 2025
El Euribor como vemos se mantendrá en una media del 4.35% o incluso el 4.50% este año y 4% en 2024, manteniendo así su presión sobre los hipotecados. Las cuotas de las hipotecas variables seguirán altas aunque dejarán de aumentar con tanta intensidad. El miedo de los hipotecados a una subida al 5% es manifiesto ya que la alta inflación causante de esta situación es difícil de dominar.
Repercusión en los consumidores con menor poder adquisitivo
Las subidas de los tipos de interés previstas por el BCE van a incidir especialmente en los compradores con menores recursos económicos que se verán fuera del mercado y por consiguiente afectará al número de hipotecas concedidas.
Habrá una subido en los impagos sin llegar no obstante a una situación de morosidad grave como en otras crisis padecidas.
En Abril solo el 44% de compras de viviendas se realizaron a través de hipotecas aumentando las compras a través de ahorros o con el dinero de la venta de otro inmueble.
Los bancos además extreman la prudencia a la hora de conceder hipotecas para evitar la morosidad dificultando el acceso a los compradores con mayor riesgo de endeudamiento. Las políticas del BCE contra la inflación están sin duda afectando a las condiciones de las hipotecas y los costes de financiación, lo cual supone una contracción de la demanda.
Subida de las amortizaciones anticipadas
Los hogares con ahorros, ante las subidas de los tipos de interés, tratan de reducir el pago de sus cuotas e intentan una amortización anticipada de sus hipotecas. La devolución anticipada de los préstamos empieza a superar a las nuevas formalizaciones y afecta al saldo total de hipotecas (504.355 millones de euros en el total de entidades bancarias) situándose en mínimos desde 2021)
Otras formulas hipotecarias; en especial el tipo mixto
En el mercado hipotecario se está imponiendo la renegociación de las condiciones de hipotecas con su propio banco (novaciones) o a subrogación a otras entidades. Se produce un cambio de hipotecas variables a hipotecas fijas o mixtos. Hay que tener encuentra que con el Euribor al 4% aun existen ofertas de tipo fijo o mixto al 3% o menos.
La posibilidad aun existente de hipotecas atractivas de tipo variable pasa por encontrar buenas ofertas negociadas y personalizadas. Los bancos se defenderán de la situación negativa con ofertas agresivas mixta, con plazos cortos entre 3 y 5 años, para atraer clientes de otros bancos o necesitados de financiación. La opción mixta , que diversifica el riesgo, es una clara opción actual al menos hasta que bajen los tipos de interés.
Para algunos profesionales un 4% de interés no es una mala opción si miramos el pasado pero las familias tienden a hipotecarse a 30 años llevando al límite las cuotas. Además las familias gastan el 40% o 50% de sus ingresos en hipotecas cuando lo aconsejable es no sobrepasar el 33% de gasto familiar en vivienda.
En definitiva parece que lo que nos espera son menos hipotecas y viviendas mucho más caras.
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¡Visita el piso piloto de la promoción Culmia Ciencias Park en Sevilla Este! Publirreportaje ? Culmia Ciencias Park está ubicada en la Avenida de las Ciencias en el barrio de Sevilla Este, una de las zonas más privilegiadas de la ciudad. Es la opción perfecta para el cliente urbano exigente.
El precio de la vivienda sube un 1,75% frente al año pasado Redacción/pisos.com ? Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2021 fue de 1.834 euros por metro cuadrado.
Los compradores de vivienda menores de 35 años solo representan el 15% del total Redacción/pisos.com. En muchos países europeos existen ayudas para favorecer su emancipación, pues la sociedad ve como un problema común el que los jóvenes no tengan incentivos para iniciar su proyecto de vida.
"El consumidor cada vez estará más sensibilizado con las soluciones de sostenibilidad" Entrevista ? Según Margarita Chiclana, CEO de Unexum Real Estate y Director of Global Master in Real Estate Development at IE School of Architecture and Design, "el esfuerzo de España ha sido considerable, pero tiene que seguir trabajando, invirtiendo y educando en sostenibilidad".
Si no aumenta la oferta podría producirse una burbuja en el segmento de obra nueva Redacción/pisos.com. Durante la pandemia, e incluso antes, se redujeron los proyectos de firma drástica. Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, "estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid".
¿Cómo debería rehabilitarse un inmueble para beneficiarse de las ayudas del Gobierno? Redacción/pisos.com ? El Plan de Recuperación del Gobierno incluye entre sus medidas la posibilidad de deducirse hasta el 60% en el IRPF si se emprenden acciones de rehabilitación en la vivienda habitual. Desde STO recomiendan mejorar la estanqueidad del edificio o la vivienda.
La inversión extranjera es "vital" para la recuperación inmobiliaria, según Instituto de Valoraciones Redacción/pisos.com ? El Instituto de Valoraciones cree que la inversión extranjera en la reactivación del mercado inmobiliario es "vital", especialmente en las zonas costeras. En un año marcado por las restricciones, los extranjeros han copado el 9,7% del total de transacciones.
Demandan que el sector financiero apoye la reactivación de la compra de vivienda Redacción/pisos.com ? Gerad Duelo, presidente del Consejo General de COAPI de España, ha demandado al sector financiero "apoyar la reactivación de la compra de vivienda". Según este experto, estamos ante el inicio de un ciclo muy bueno para la vivienda.
Las mejores camas balinesas vistas en Instagram Redacción/pisos.com ? Si te gustan las camas balinesas, no puedes perderte esta selección de modelos que hemos recogido de Instagram. Desde estructuras de madera y aluminio a soluciones innovadoras y polivalentes.
Cada vez más, el esfuerzo financiero que las familias deben realizar para comprar una vivienda va aumentando. Con los últimos aumentos de los tipos de interés que realizó el Banco Central Europeo en los pasados meses, se ha producido un encarecimiento en los requisitos financieros. Un encarecimiento que ha llevado a aumentar el esfuerzo de los hogares para adquirir un inmueble.
En 2021, la tasa de esfuerzo financiero de media para que una familia pudiese comprar una vivienda se encontraba en 20,1%. Sin embargo, tras el mes de septiembre, dicho porcentaje ha aumentado hasta el 23,5%, aumentando un 3,4%.
Cuatro capitales superan el 35% en tasa de esfuerzo financiero
Los profesionales del sector indican que la tasa de esfuerzo de las familias no puede superar el tercio de los ingresos que obtienen. A pesar de ello, en cuatro capitales de provincia, el nivel de esfuerzo sí supera el tercio de los ingresos. Este es el caso de Barcelona, la capital con mayor cuota de esfuerzo. En la ciudad catalana, las familias deben destinar el 49,7% de sus ingresos para adquirir una vivienda. En suma, la capital experimenta el mayor aumento de todas las capitales con una subida del 14,3%. Es decir, en 2021, el nivel de esfuerzo en Barcelona se encontraba en un 35,4%.
Por metro cuadrado, los usuarios que quieran adquirir una vivienda en Barcelona tendrán que abonar 4.121 euros. Sin embargo, la capital con el precio más caro de vivienda es San Sebastián con un coste por metro cuadrado de 5.144 euros.
En cambio, Madrid posee una tasa de esfuerzo del 41,3% tras incrementarse respecto al año pasado en un 7,6%. El precio de la vivienda por metro cuadrado en la capital madrileña se encuentra en 3.992 euros. La última de las capitales que supera el tercio de los ingresos familiares en tasa de esfuerzo es Bilbao. En este caso, el nivel de esfuerzo se sitúa en 37,3%.
En cuanto a las capitales con menor tasa de esfuerzo, nos encontramos con Jaén, Lugo y Cáceres con un nivel del 16,2%, 16,3% y del 16,6% respectivamente.
Barcelona y Madrid de las provincias con mayor tasa de esfuerzo
En cuanto a las provincias, en las primeras posiciones con mayor tasa de esfuerzo se encuentran Guipúzcoa, Barcelona y Madrid. Las tres provincias poseen un nivel de 39,1%, 29,4% y del 27,2% respectivamente. Todas ellas registrando un gran incremento respecto al año pasado.
Por el lado contrario, las provincias con menor tasa de esfuerzo son Cuenca, Teruel y Lugo con un 12%, 12,3% y 13,5% respectivamente.
Cabe destacar que este nivel de esfuerzo se corresponde a la cuantía económica que las familias deben aportar de sus ingresos. En el caso de Idealista, esta tasa se calcula por el precio de la vivienda y por las estimaciones de los ingresos netos de los hogares. Por ello, en el último estudio del portal inmobiliario, se calcula tanto los ingresos de las familias como el precio de venta de vivienda en septiembre y los gastos financieros. Estudio al que puedes acceder por el siguiente enlace.
Este acuerdo ratificado por el Gobierno y comentado por el presidente del gobierno, supondrá más de 50 actuaciones en comunidades autónomas y en Ceuta y Melilla, sobre 8 millones de metros cuadrados con el objetivo último del alquiler social o asequible.
La ambiciosa operación tendrá un coste de 620 millones de euros que suministrará Hacienda para ir creando el tan deseado parque de vivienda social. La coyuntura entre Invied y el Sepes se articulará a través de convenios que corresponderán con las diferentes actuaciones previstas.
Continuidad en la política de vivienda
La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez manifiesta la dificultad del proyecto ya que algunas actuaciones requerirán más tiempo debido a que algunos suelos implicados están aun pendientes de urbanización.
Para el presidente Pedro Sánchez estos proyectos son la continuación de otros ya iniciados como la Operación Campamento en Madrid , con el cuartel de Son Busquets en Palma. A las 12000 viviendas de la Operación Campamento se unirían las 20000 previstas de las que el 60% serán de carácter público.
Desde defensa se justifica la contraprestación económica acordada , por la imposibilidad legal de ceder los terrenos y la necesidad de fondos para cubrir la defensa nacional. En palabras de Margarita Robles "no se puede demonizar la compra de vivienda; es una buena medida que complementa a otras muchas"
Avales del ICO
El gobierno también ha lanzado unos créditos ICO que cubrirán el 20% del crédito hipotecario de familias con menores a cargo y jóvenes de hasta 35 años . Avalarán la parte que piden los bancos al comprador y estos avales no tendrán coste para los beneficiarios y podrán solicitarse hasta el 31 de diciembre de 2025, prorrogable dos años más. Además se aportarán 4000 millones de euros de fondo europeo para financiar 43.000 viviendas públicas
Perspectiva positiva del Gobierno
Concluyendo, Margarita Robles ha negado que estas iniciativas puedan equipararse con el llamado programa "Help to buy (ayuda a la compra)" del Reino Unido y ha afirmado que "No puede leerse como una medida aislada. Es una medida oportuna y positiva, que no desvirtúa el objetivo y las prioridades del Gobierno" y calcula que podrá beneficiar a unas 50.000 personas.
Según la normativa vigente está regulado en el art. 63 del Decreto de 26 de abril de 1957 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa en el que tendrá la obligación de devolver esos terrenos a los expropiados o los herederos de éste cuando:
Cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación.
Cuando realizada la obra o establecido el servicio quede alguna parte sobrante de los bienes expropiado.
Cuando desaparezca la afectación de los bienes o derechos a las obras o servicios que motivaron la expropiación."
La Ley de Expropiación Forzosa establece que cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación, la administración (de forma expresa o tácita) debe notificarlo a los titulares expropiados para que puedan ejercitar el derecho de reversión. En defecto de esta comunicación, con el transcurso de cinco años desde que los bienes o derechos quedaron a disposición de la administración expropiante sin haber iniciado las obras de inicio o servicio del que se pretendían. El derecho de reversión no se podrá ejercitar cuando el bien expropiado se desafecta y afecta a otro fin.
El plazo para instar la reversión será de tres meses desde la notificación de la administración expropiante a los administrados. Cuando no se haya producido dicha notificación, según los art. 54.2 y 54.3 de la LEF, se atenderá a lo siguiente:
Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos.
Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.
Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación."
Solicitado el Derecho de reversión y aprobado por la administración, el expropiado no podrá desistir de la acción ejercitada, teniendo que pagar lo que la administración tase en base a valores catastrales y el precio de mercado.
Sin embargo a lo largo de la pandemia esa idea ha ido perdiendo fuerza al igual que la de un nueva burbuja inmobiliaria, esta opinión contaba con 6,1 puntos sobre 10 en 2020 sin embargo doce meses después en 2021 la valoración es de 5,5 siendo la primera vez en cinco años que se disipa la proximidad de una nueva burbuja.
Respecto a la regulación de los precios del alquiler esta idea crea controversia pero entre los que se han posicionado se ha incrementado el volumen de detractores hay un 22% de población con percepción negativa respecto al 18% de 2020.
Por territorios Cataluña y Madrid están más a favor de pagar alquiler que hipoteca siendo Madrid la más reticente a la nueva regulación de precios.
También hay que decir que la opinión sobre el mercado del alquiler cambia según el segmento de edad. Los jóvenes prefieren alquilar mientras que los de mayor edad prefieren comprar. Según datos del informe; los particulares que tienen entre 55 y 75 años valoran en 7,9 puntos sobre 10 adquirir vivienda mientras que los que tienen entre 18 y 24 años lo valoran en 6,7 puntos. En cuanto a los de los 45 y 75 años, más del 40% se muestra a favor de comprar en lugar de vivir de alquiler.
En el cuarto trimestre de 2019 los precios de construcción ya marcaban máximos históricos, tras registrar subidas durante 16 trimestres consecutivos. Una tendencia creciente que se rompió con la crisis sanitaria en 2020, que llevó al Índice a registrar caídas del 3,8% al cierre del año.
Respecto a 2021, no solo se ha retomado la tendencia alcista de los últimos años, sino que se ha incrementado.
Dichas subidas están justificadas por la escalada de precios de materias primas como el acero, aluminio o el cobre y no en el coste de la mano de obra como se achacaba anteriormente.
Hoy día es difícil pronosticar cual será el comportamiento de los precios en los próximos meses, por lo que se ha de ser prudente en la toma de decisiones en cada uno de los momentos de la cadena de producción para que afecte de la menor manera posible a la viabilidad y rentabilidad.
Respecto a los costes directos en construcción el segundo trimestre refleja un incremento interanual del 7,7% en los últimos seis meses se ha elevado un 9,6% por lo que el índice de precios pagados se colocó en 140,85 puntos superando el valor máximo alcanzado en 2019 con 133,63 puntos.
Las subidas están marcadas por los costes de cimentación y estructura de nuevas obras con un incremento del 13,4% y 17% respectivamente. También destaca el crecimiento de los precios en Carpintería de madera 71% y vidriera 10,4% registrándose un descenso del precio del terreno en -1,8%.
Los principales aspectos que se han de especificar en el contrato:
Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.
El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.
¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?
Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.
¿Puede ceder el derecho de opción a compra a terceros?
Dependerá de lo estipulado en el contrato.
La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. La clave es que se prevea expresamente en el contrato, el consentimiento expreso del arrendador-concedente.
¿Quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?
El arrendador dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.
¿Qué pasa si finalmente no decide vender?
Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?
El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. El incumplimiento del contrato de arrendamiento descarta la opción de compra.
Este ajuste en negativo del cómputo trimestral viene marcado por la caída de un 23,6% experimentada en marzo, con un valor absoluto de 1.101.570 t, que ha supuesto una pérdida de 339.869 t respecto a Marzo-Abril del pasado año.
"Es conveniente reseñar dos variables externas que, aunque coyunturales, inciden de manera significativa en el consumo: por un lado, el efecto calendario, al tener más festivos que años anteriores por la celebración de la Semana Santa en marzo en lugar de abril; y por otro, el efecto lluvia, ya que las precipitaciones del pasado mes duplicaron las habituales, siendo uno de los meses de marzo más lluviosos de las últimas décadas, según la AEMET", explica el director general de Oficemen, Aniceto Zaragoza.
Por lo que respecta a los datos acumulados de año móvil, en los últimos 12 meses (abr?23-mar?24), la caída se sitúa en un 6,4%, con un consumo total en volumen absoluto de 14.133.701 t, casi un millón de toneladas menos que en el mismo período anterior.
"Al margen de la situación coyuntural de marzo, los datos de año móvil reflejan una tendencia en negativo, fruto de 10 meses en retroceso, que resulta preocupante, aunque acorde con nuestras previsiones que estimaban un arranque del año en negativo, con una tímida recuperación a lo largo del segundo semestre, siempre y cuando la coyuntura internacional y local se mantenga estable", añade Zaragoza.
El hipotecado deberá acudir a la notaría en la que va a formalizar el préstamo al menos un día antes de la firma. Una vez allí, el notario deberá asesorar gratis al titular de la futura hipoteca y también deberá asegurarse de que comprende todo lo expuesto en el contrato.
Tal y como dice Eduardo Amal Alcaraz (Notario de Puerto Lumbreras, Murcia) en un interesante artículo publicado en Idealista el otorgamiento de escrituras de préstamos hipotecarios asociadas a la compra de inmuebles para cuya adquisición se concede la financiación es una de las operaciones más frecuentes y trascendentales que autorizan los notarios.
No obstante, apunta que la mayoría de los clientes acuden a la notaría con poca antelación y en algunas ocasiones no plantean todas sus dudas, cuando se trata de un asesoramiento totalmente gratuito. Por eso aconseja "elegir el notario que se prefiera y acudir a él en cuanto se tenga intención de suscribir un préstamo hipotecario o, si el préstamo se pide para adquirir una vivienda o inmueble, cuando se tenga ya decidida su compra o esté suscrito el documento de reserva o arras."
Con la nueva ley, el hipotecado deberá tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma del mismo, por lo que podrá acudir a un notario de su elección durante ese margen de tiempo para recibir el asesoramiento gratuito y plantear todas las dudas con respecto al contrato.
El Tribunal Constitucional en una nueva sentencia ha declarado que la Ley Catalana de alquiler es inconstitucional, debido a que se apropia de competencias pertenecientes al Estado.
Después de no aprobar la medida por la que se limitaba los preciosde los alquileres, el Constitucional ha fallado en contra de obligar los grandes tenedores a aportar un alquiler social como método de realojo para los colectivos vulnerables previamente a que se comience el desahucio.
Tras el recurso de inconstitucionalidad que presentó el Gobierno catalán contra la Ley autonómica del alquiler, el Tribunal Constitucional ha reafirmado su posición, ya que la legislación pretende apropiarse de competencias de derecho civil del Estado, sobre todo, en los contratos de alquiler de viviendas.
Hace un mes, el Constitucional falló contra la normativa catalana tras el recurso que presentó el Partido Popular por la inconstitucionalidad de 11 puntos pertenecientes a dicha ley. Dentro de estos artículos, se encontraban la medida por la que se pretende limitar los precios del arrendamiento en las áreas tensionadas. Una medida que el TC declara que pertenece al Estado fijar tal limitación.
En este último fallo, se ha declarado nulos e inconstitucionales los siguientes artículos:
Artículo 14 que afecta al régimen sancionador
Artículo 16.1 que fija el precio del contrato de alquiler en los anuncios
Artículo 17 y 18 que obligan a los grandes tenedores a probar ante el juzgado que ofrecieron previamente a la demanda de impago, realojo o un alquiler social a los colectivos vulnerables.
Sin embargo, respecto a la tramitación de la Ley de Vivienda Estatal, las dos sentencias del Constitucional coinciden con ella. Dentro de las medidas planteadas en esta se encuentra limitar los alquileres en áreas tensionadas.
Unidas Podemos presentó una serie de enmiendas ante el Congreso de los Diputados a la tramitación de la legislación de vivienda que promovieron en el Ejecutivo.
Dentro de estas medidas planteadas se encuentran:
Obligar a Sareb a Destinar al alquiler social un 75% de las viviendas
Establecer un tope de hasta el 2% de los habitantes de un barrio en las plazas de vivienda turística.
Reducir el índice del aumento de los precios para clasificar a una zona como área tensionada y controlar sus precios.
Respecto a esta última enmienda, la regulación del Gobierno propone considerar a un área como tensionada cuando se produzca en una comunidad autónoma un incremento de 5 puntos superior al IPC de los precios en los últimos cinco años. La medida planteada por Podemos propone que los 5 puntos se reduzcan solamente a dos.
El principal partido de la oposición había presentado el pasado mes de abril de 2019 un recurso de inconstitucionalidad contra todo este Real Decreto-ley del alquiler, por no respetar el presupuesto habilitante y por no cumplir el carácter de urgencia de alguna de las medidas.
Principales cambios;
El Alto Tribunal anula dos disposiciones adicionales al texto normativo, pero el grueso de la regulación sobre el alquiler queda avalado.
El Constitucional ha declarado inconstitucional y nulas la disposición primera y tercera.
La primera se refiere a los planes del Ministerio de Fomento para promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada.
Esta medida contemplaba la movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo al Estado.
La disposición adicional tercera se refería a algo no relacionado directamente con el mercado del alquiler, en concreto, a los convenios en materia de infraestructuras de transporte terrestre, aéreo y marítimo.
Fundamentos en pie en la normativa
Se avala la necesidad de la creación de un Índice de referencia del precio del alquiler, que pronto se dará a conocer, y que puede servir de base para limitar la subida de las rentas.
La sentencia razona que "no puede descartarse que se trate de criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, por lo que desde este punto de vista está justificada la conexión con la situación de extraordinaria y urgente necesidad".
El Constitucional reitera que "su función no es enjuiciar la eficacia o utilidad de las normas, sino que las mismas se mantengan dentro del marco de lo constitucionalmente admisible, y que se responda al motivo de la impugnación aducida", que en esta caso es su conexión de sentido con la situación de urgencia previamente definida.
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato ? como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
Respecto a los beneficios fiscales:
Posibilidad de establecer a los Ayuntamientos una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda. Seelimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
El Tribunal Constitucional se pronunció al respecto en febrero de 2021 manifestándose en contra del decreto catalán de 2019 sobre el alquilersocial dejando entrever que el control de los precios de la Generalitat será declarado inconstitucional.
Dicha resolución anuló parcialmente el primer decreto ley además creó un marco jurídico para un control de los precios desde la administración por entenderse que el derecho de propiedad no puede regularse por un decreto.
La sentencia del Alto Tribunal acabará eliminando el decreto catalán publicado en octubre de 2020 que ponía topes a los precios del alquiler de los locales comerciales.
Actualmente el Alto Tribunal estudia un recurso de inconstitucionalidad del Partido Popular contra el decreto de control de precios del pasado mes de octubre. De dicho estudio se deduce además que hay más probabilidades de tumbar el control de precios que de avalar su constitucionalidad.
Miércoles, 28 de octubre ? Las medidas anunciadas por el Gobierno en materia de alquiler no favorecerán el acceso a la vivienda de aquellos sectores de la sociedad más desfavorecidos ni de aquellos que se encuentran en situación vulnerabilidad. Se trata de una medida de carácter populista que, si bien puede suponer a corto plazo una respuesta efectiva sobre el precio del alquiler, la realidad comportará una reducción de la oferta de alquiler.
El derecho a una vivienda digna es un derecho expresamente reconocido en la Constitución que, si bien cuenta con la participación y colaboración del sector privado, corresponde a los poderes públicos adoptar las medidas necesarias para que sea efectivo. Sin embargo, una medida como la anunciada traslada exclusivamente la problemática del aumento del precio del alquiler de la vivienda al sector privado. Es indispensable buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. El derecho a la propiedad privada es también un derecho expresamente reconocido en la Constitución.
Es por ello que las Administraciones Públicas tienen la obligación de actuar contra el origen del incremento del precio, que no es otro que la escasez de oferta. No hay suficiente vivienda para abastecer a la demanda, por lo que las Administraciones deben fomentar la creación de un parque público de vivienda social e incentivar su construcción mediante estímulos fiscales de todo tipo. La solución no se sustenta en medidas intervencionistas ni restrictivas de la libertad de mercado ni penalizando al tenedor del producto.
Las medidas anunciadas pueden suponer la vuelta a tiempos pretéritos en los que la larga duración del arrendamiento, unida a la imposibilidad de actualizar la renta, o estando sujeta a una actualización ligada a un IPC que para nada reflejaba el verdadero incremento del coste de la vida, llevó al paulatino deterioro del parque de vivienda en alquiler. La imposibilidad de mantener las viviendas en óptimas condiciones de uso conllevó a su vez a una reducción de la oferta. Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto disminuida la oferta en alquiler en un 25%, según información reciente.
No se puede tampoco obviar que encontramos una franja importante de pequeñostenedores que utilizan el alquiler para complementarsus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que, en muchos casos, decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial. A pesar de ello, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento esté en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. Lo cierto es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.
El gobierno ha conseguido los apoyos necesarios en la cámaras baja para iniciar la tramitación de la prórroga de la suspensión de desahucios hipotecarios para familias vulnerableshasta 2028 y del proyecto de Ley para la creación de una oficina de derechos de autor.
Ampliación de las medidas antidesahucio
La prórroga hasta el 15 de mayo de 2028 de las medidas antidesahucio partío de la moratoria aprobada por el Ejecutivo de Mariano Rajoy en 2013 para la protección de las personas vulnerables ante los desahucios. Posteriormente se aprobó una nueva moratoria en mayo de 2020 en la época de la pandemia y a iniciativa de Podemos. Además en la Ley 12-1023 de la Vivienda se trataban de retrasar los desahucios en determinadas situaciones y Pedro Sánchez manifestó su interés por la suspensión de algunos desahucios hasta 2025 en su decreto con el paquete de medidas "escudo social" previstas para luchar contra los efectos de la inflación, la crisis de la energía y la guerra de Ucrania
Las medidas actuales protegen del desahucio a:
Familias monoparentales con hijos a cargo.
Familias numerosas.
Familias con algún miembro discapacitado más del 33%
Personas mayores de 60 años
Victimas de de la violencia machista
Mujeres desempleadas
Según el gobierno el objetivo de estas medidas es evitar la exclusión social de las personas que no pueden pagar las hipotecas ante las variaciones inciertas de los tipos de interés. No se trata en palabras de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana de una medida política sino una medida directa de protección de los derechos de la ciudadanía.
Trámite de la Ley de Derechos de Autor
Tanto Junts como Vox habían presentado una enmienda a la totalidad para impedir la viabilidad de la creación de una Oficina de Derechos de Autor pero con los acuerdos de Junts con el gobierno el Congreso de Ministros ha podido dar continuidad a esta iniciativa.
El objetivo de la propuesta de una oficina de derechos de autor es introducir una nueva legislación sobre propiedad intelectual al nuevo y fulgurante consumo de contenido audiovisual mediante plataformas de streaming. Se pretende un organismo autónomo flexible y eficiente que canalice la actividad cultural del país y que respete las particularidades autonómicas.
Algunos tipos de comunidad de bienes como la ?comunidad de gananciales?, la comunidad hereditaria? o la ?comunidad de pastos? están sujetas a disposiciones especiales.
Extinción del proindiviso o condominio
En los casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ?cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común?.
También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ?acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a 10 años renobable.
También es posible realizar la extinción del ?proindiviso? sin la voluntad de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo o uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción.
¿Cuándo se realiza la extinción del condominio?
Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.
Divisivilidad de la cosa común
Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad sea divisible o indivisible:
La ?división material? de la propiedad se practica cuando la ?cosa es divisible? y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.
En el caso de las fincas puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.
La ?división económica? procede en los casos en que la ?cosa es indivisible? físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.
En el caso de la división económica existen dos posibilidades:
Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.
Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ?subasta pública?y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.
Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ?indivisibilidad jurídica? cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un desmerecimiento o gasto considerable.
Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.
¿Cómo se divide el proindiviso o condominio?
Existen tres vías para llevar a cabo la división de la cosa común:
A) Por ?acuerdo de los copropietarios?.En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ?contrato divisorio?.
B) ?Concurso de árbitros o amigables componedores?.Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.
C) La ?vía judicial?. Debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ?procedimiento para la división de la cosa común?.
Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.
Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de extinción de condominio, un procedimiento de división de cosa común o un procedimiento de división judicial.
Procedimiento para la división de una cosa común
El Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, la acción de división o ?actio communi dividendo?.
La facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad.
Con la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente la división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta. El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal en función de la cuantía.
Destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.
Para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).
Contraprestación extinción condominio
En la extinción de condominio ?no es obligatoria? la existencia de contraprestación económica.
Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas.
Fiscalidad en la extinción de condominio
Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación aunque no es obligatorio.
Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ?IRPF?. De no estar ante esta situación, se tributa por ?Actos Jurídicos Documentados?, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados. Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.
Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal. La tributación por este impuesto quedará para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.
Extinción condominio cuando existe hipoteca
La situación más habitual que se da es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca?.
A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda.
Se aconseja que ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es mejor ?llegar a un acuerdo con la entidad bancaria?, antes de empezar con el procedimiento.
Ambos Colegios de economistas se manifestaron contrarios a la penalización y el control de rentas como solución al problema del alquiler. Los incentivos a la oferta de viviendas de alquiler serían la solución más adecuada, así como un consenso en las políticas en el sector que de estabilidad al mercado.
Destacamos las manifestaciones de algunos de los intervinientes en las jornadas:
Carles Puig de Travy decano del Colegio de Economistas de Cataluña argumentó que "La vivienda es un derecho fundamental y está maltratado por los políticos. Se dedica sólo el 1% del gasto público a la vivienda" remarcando que "ante la falta de oferta, hay que hacer políticas expansivas. En materia de vivienda la colaboración pública-privada es muy importante" y que "La regulación sobre la vivienda tiene que consensuarse con el sector".
Amelia Pérez Zabaleta la decana del CEMAD, , reconoció la importancia del acceso a la vivienda para los jóvenes; "Además de los problemas económicos, el paro, la sanidad o la educación, la vivienda se ha posicionado como una inquietud creciente", y sobre el nuevo índice de precios de alquiler manifestó: " los efectos adversos que este tipo de medidas puedan tener sobre el mercado".
Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid planteó que "la solución no pasa por la penalización y por el control de precios, sino por la creación de incentivos que incrementen la oferta de vivienda a medio y largo plazo". En relación a la declaración de zonas tensionadas y la polémica situación actual (esta medida solo se ha aplicado en Cataluña) comentó que "las administraciones tienen que elaborar planes específicos como exige la ley y esos planes tienen que ser realistas, que tengan un calendario y estén consensuados con todos los actores involucrados".
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) sobre la Ley 12/2023 de la vivienda declaraba:"Esta ley surge de la necesidad del apoyo de Podemos a los Presupuestos Generales del Estado. Creemos que la aprobación de una ley de estas características va a tener un efecto contrario al deseado, vulnera el derecho a la propiedad y produce unos efectos asimétricos entre propietarios y grandes tenedores" añadiendo que "en un país que necesita viviendas, sobre todo nueva, estamos asistiendo a la marcha de la inversión internacional. Aquellas zonas donde se está reforzando la seguridad jurídica es donde más inversión atraen. Estamos a las puertas de entrar en una dinámica de difícil retorno. Las políticas de la vivienda tienen que plantearse desde un punto de vista pragmático y no ideológico".
Los datos de visado de los Colegios de Arquitectos en 2021 indican que la edificación ya ha recuperado el ritmo anterior a la pandemia, destacando el crecimiento de la rehabilitación de edificios residenciales
En 2021 se visaron 107.518 viviendas nuevas, ligeramente superior a las 106.040 de 2019, recuperándose claramente sobre las 87.689 a las que se cayó en 2020 por la pandemia
El visado de Obra nueva y Rehabilitación residencial y Rehabilitación No residencial es ligeramente superior al alcanzado en 2019
La superficie total visada en 2021 ascendió a 33.959.671 m2, cifra que supone un +26,80% respecto a 2020 y un +1,17% con respecto a 2019
La recuperación del sector en 2021, tras un 2020 anómalo, recobra los niveles anteriores a la pandemia, excepto en la rehabilitación residencial, con un crecimiento del 43,49 % por encima de 2020 e, incluso, un 30,23 % por encima de 2019
Los fondos Next Generation para rehabilitación deben aproximarnos a los niveles de gran rehabilitación del parque de viviendas comparables con nuestro entorno europeo y necesarios para que los edificios existentes se actualicen y aporten su contribución en el proceso de descarbonización que ha establecido la Unión Europea
Madrid, 3 de febrero de 2022. El año 2021 ha resultado ser un revulsivo para revertir la tendencia a la baja que mostraron los datos de visado del año anterior, lastrados por la crisis sanitaria y la parálisis de gran parte los sectores productivos. Como informamos desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), el sector de la construcción no fue ajeno a esta casuística, pero los últimos 12 meses han demostrado su rápida capacidad de recuperación y reacción, coincidiendo con un notable incremento de las ayudas públicas y en la visión de futuro y oportunidad que ofrecen los fondos europeos para el apoyo a la rehabilitación residencial.
Los datos de 2021, ofrecidos por los Colegios de Arquitectos, indican que se visaron un total de 107.518 nuevas viviendas frente a las 87.689 de 2020, cifra que se acerca a las 106.040 viviendas totales de 2019. El análisis de los datos de diciembre de 2021 refleja el fuerte incremento en Obra Nueva No Residencial con respecto a años anteriores (1.929.188 frente a las 1.563.754 del 2020 o las 1.724.029 del 2019). Este crecimiento en Obra Nueva No residencial se mantiene desde agosto del pasado año.
Para la presidente en funciones del CSCAE, Marta Vall-Llosera, "el análisis de los datos de visado de 2021 refleja un retorno a la situación anterior a la pandemia. En obra nueva y equipamientos, la actividad de 2021 ha sido parecida a 2019, mientras que la rehabilitación de viviendas mantiene su tendencia al alza, que limitó su caída en 2020 respecto a 2019 por debajo del 10% y ahora presenta un aumento del 30,23% respecto a 2019, y al 43,49% respecto a 2020, lo que nos permite acercarnos a las cifras de gran rehabilitación que señala la Unión Europea para sus objetivos de transición ecológica".
La recuperación del sector en 2021 vuelve los niveles previos a la pandemia
En Obra Nueva Total, el nº viviendas totales en 2021 se sitúa en 107.518, mostrando un incremento del 22,67% frente a las 87.689 de 2020. En 2019, la cifra total de viviendas se saldó con 106.040. El 2º trimestre de 2021 fue el que arrojó mejores datos con 28.541 viviendas (un 43,53% más que en 2020, en el mismo periodo, y superando a las 26.964 viviendas logradas en 2019)
La superficie de Obra Nueva Total regresa a los niveles previos a la pandemia: 26.052.021 m2 totales en 2021, frente a los 26.469.493 m2 de 2019. El incremento respecto al año de la crisis sanitaria muestra de nuevo lo anómalo de aquella circunstancia, donde solo se visaron 20.906.559 m2 en ese ejercicio, alcanzándose ahora un incremento del 24,61%. Los dos primeros trimestres del 2021 no mostraron mejoría, -17,29% y -0,88%, respectivamente sobre los niveles de 2019, pero la tendencia volvió a la senda positiva con un crecimiento del 7,83% y 5,33% en el siguiente semestre.
En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie Residencial, 2021 se saldó con 19.259.791 m2, cifra similar a los 19.644.562 m2 de 2019. Respecto a 2020, se apreció recuperación frente a los 15.474.478 m2 de ese año, logrando un incremento del 24,46%). El tercer y cuarto trimestre de 2021 arrojaron los mejores datos, con un incremento del 8,72% y del 3,14%, respectivamente frente a las cifras de 2019.
En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie No Residencial, 2021 se coloca también en niveles de 2019, mostrando un total de 6.792.230 m2 visados frente a los 5.432.081 m2 de 2020 (25,04 % de incremento), y ya a niveles de 2019 donde la superficie visada alcanzó los 6.824.931 m2 (-0,48%). El último trimestre del 2021 muestra los mejores datos: 1.929.188 m2 frente a los 1.724.029 m2 de 2019 y 1.563.754 m2 de 2020.
Las Viviendas Totales Rehabilitadas en 2021 fueron 30.417, mostrando un evidente crecimiento respecto a 2020 (23.439) y 2019 (25.554), y la Superficie Total Rehabilitada marca la tendencia de crecimiento en este sector. Durante el pasado año, mostró un crecimiento del 11,44% frente a la superficie visada en 2019. Puesto que en los últimos doce meses se visaron 7.907.650 m2, superando casi en 1 millón a los 7.096.063 m2 de 2019, y la cifra total rehabilitada en 2020 se estancó en 5.874.901 m2, se aprecia una salida de la crisis con los datos de visado que ofrecen los colegios.
En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie Residencial, 2021 creció un 30,23% respecto a 2019 (3.784.325 m2 frente a 2.905.912 m2), y en 2020 se saldó con una cifra parecida, 2.637.412 m2. Por tal motivo, este fuerte incremento señala por dónde va a avanzar la tendencia del sector.
En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie No Residencial, se vislumbra la misma tendencia de mejora. Aunque 2021 ha supuesto un decrecimiento del -1,59% respecto a 2019 (4.123.325 m2 frente a 4.190.151 m2), hay una evidente mejora que apoya este cambio de tendencia: en 2020 la superficie fue de 3.237.489 m2, por lo que, respecto a ese año, se percibe un crecimiento del 27,36%.
La mejoría del sector se aprecia en casi la totalidad del territorio
Por territorios, la recuperación del sector, aunque desigual en algunas zonas, muestra mejoría en gran parte del país. Solo Madrid, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Islas Canarias y Navarra muestran cifras negativas comparando 2021 con 2019, pero profundizando en este análisis, la comparativa del periodo 2019-2021, aunque deja ver que en el caso de la obra nueva total las cifras podrían indicar que no se construye al mismo nivel, comparado con 2020, el año 2021 demuestra que sí existe una mejora y una tendencia al alza en casi todas las comunidades.
Respecto a la Rehabilitación Total, observamos una vuelta a las cifras de 2019 salvo en contados territorios como Galicia, donde se ve una tendencia a la baja. Todas las comunidades parecen mostrar síntomas de crecimiento en este aspecto al realizar las dos comparativas de periodos entre el año prepandemia y el año pandémico. Es precisamente en el apartado dedicado a la rehabilitación residencial donde se comprueba que la superficie visada muestra que, salvo en la Comunidad de Madrid, hay una apuesta por este sector en casi todas las comunidades.
En la actualidad, nos encontramos en un escenario de transición ecológica, con un parque construido en el que el grueso de sus 25,7 millones de viviendas necesita una actualización urgente, para dar respuesta a las demandas de sus usuarios en materia de accesibilidad, funcionalidad, eficiencia energética y acceso a una vivienda digna y adecuada.
La aplicación en España de los Fondos Next Generation, que pasa por el componente 2 del plan de Recuperación, Transición y Resiliencia del Gobierno, supondrá un fuerte impulso a la rehabilitación de edificios y barrios con subvenciones en diversos ámbitos, desgravaciones fiscales, y acciones legislativas, como la Ley de Calidad de la Arquitectura, con el objetivo de poner en marcha esta "ola de renovación" de edificios que también dinamizará el flujo económico gracias al empleo que genera el sector de la edificación y cuya tendencia al alza se refleja en el análisis de los datos de visado de 2021.
Este crecimiento en la rehabilitación nos situará en los niveles europeos que se exige a España pero solo si es sostenido en el tiempo; para ello será necesario que una correcta gestión de los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación. El incremento detectado confirma, para la presidente en funciones "la idoneidad de la decisión de hacer una inversión en rehabilitación como la que plantean los Fondos Next Generation". Los datos muestran su potencial y demuestran que acelerarán los ratios, lo que ayudará a acercarnos a la media del parque europeo y sus niveles de eficiencia y calidad.
En el último mes del pasado año, los datos aportados por los Colegios de Arquitectos indican que también hay fuertes incrementos en el último trimestre del año en Obra Nueva Residencial, en el caso de Andalucía y Asturias; en Obra Nueva No Residencial, en Galicia, con un fuerte repunte gracias a proyectos de instalación de inversiones privadas; y en Rehabilitación No Residencial, en Mallorca, Ibiza y Formentera, propiciados por la finalización del plazo para acceder a beneficios del decreto del gobierno autonómico.
¿Qué es el procedimiento de regularización catastral y cuál es su finalidad?
El procedimiento de regularización catastral es uno de los procedimientos de incorporación al Catastro Inmobiliario de los bienes inmuebles urbanos y rústicos con construcción, así como de las alteraciones de sus características, en supuestos de incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta las circunstancias determinantes de un alta o modificación catastral. Su finalidad es garantizar la adecuada concordancia de la descripción catastral de los bienes inmuebles con la realidad.
La regularización de la descripción de los bienes inmuebles está sujeta a la tasa de regularización catastral.
El procedimiento de regularización se aplicará en aquellos municipios y durante el período que se determinen mediante resolución de la Dirección General del Catastro, que deberá publicarse en el "Boletín Oficial del Estado".
¿Cómo se inicia el procedimiento?
El procedimiento de regularización catastral se inicia de oficio por la Administración. Este inicio debe ser comunicado a los interesados, que disponen de un plazo de 15 días para formular las alegaciones que estimen convenientes.
En aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de regularización, junto con la liquidación de la tasa de regularización catastral.
¿Cuándo se producen los efectos de la incorporación o modificación en el Catastro de los inmuebles afectados por la regularización?
Las alteraciones catastrales resultantes del procedimiento de regularización surten efectos desde el día siguiente al de los hechos, actos o negocios que originan la incorporación o modificación catastral.
¿Cómo se tramita una declaración catastral que se presente durante el período de aplicación de la regularización en un municipio?
Las declaraciones que se presenten dentro del plazo legalmente establecido, es decir dos meses contados desde el día siguiente al del hecho, acto o negocio objeto de la misma, se tramitarán como cualquier otra declaración, conforme al procedimiento regulado en el artículo 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En el caso de que las declaraciones se presenten fuera de ese plazo, si en el municipio se está aplicando el procedimiento de regularización, se tramitarán conforme a éste, sin perjuicio de que la información que en ellas se contenga y los documentos que las acompañen sean tenidos en cuenta en este procedimiento.
¿Qué es la tasa de regularización catastral?
La tasa de regularización catastral es un tributo de carácter estatal cuyo hecho imponible lo constituye la regularización de la descripción de los bienes inmuebles resultante del procedimiento de regularización catastral.
La cuantía de la tasa es de 60 euros por cada uno de los inmuebles objeto de regularización.
Esta tasa debe ser abonada por quien tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el ejercicio en el que se haya iniciado el procedimiento de regularización catastral.
¿Qué hechos, actos o negocios deben ser declarados al Catastro?
Una declaración catastral es el documento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral.
Es obligatorio formalizarla cuando se lleven a cabo los siguientes hechos, actos o negocios:
La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total.
La modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento.
La segregación, división, agregación y agrupación de los bienes inmuebles.
La adquisición de la propiedad, así como su consolidación.
La constitución, modificación, adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie.
Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad jurídica.
¿Quiénes están obligados a declarar ante el Catastro?
Con carácter general están obligados a declarar los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo, cuando se produzca cualquiera de los hechos, actos o negocios recogidos legalmente que deben ser objeto de declaración.
Se exceptúan de la obligación de declarar los siguientes supuestos:
Cuando se haya remitido la información al Catastro a través del procedimiento de comunicación, como es el caso de las comunicaciones de Notarios y Registradores de la propiedad.
Cuando se haya presentado una solicitud de baja por el anterior titular catastral en el plazo establecido para declarar el correspondiente hecho, acto o negocio.
Cuando ya haya sido declarado por otro en el caso de que fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio.
El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción tributaria simple que puede ser objeto de sanción.
¿Qué plazo existe para presentar las declaraciones? ¿Dónde y cómo se pueden presentar?
El plazo para presentar una declaración catastral es de dos meses desde el día siguiente al hecho, acto o negocio que es objeto de la declaración.
Para el cómputo de este plazo se tiene en cuenta, según los casos, la fecha de terminación de las obras, del otorgamiento de la autorización administrativa de modificación de uso o destino, de la escritura pública o del documento en que se formalice la modificación de que se trate.
Las declaraciones catastrales se presentarán preferentemente de manera electrónica a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.
Las declaraciones se cumplimentarán mediante el asistente de confección y presentación de declaraciones existente en dicha Sede Electrónica. Como resultado de este proceso de cumplimentación, se generará una predeclaración identificada por su número de referencia o código. Cuando se disponga de los medios de identificación y firma electrónica admitidos por la Dirección General del Catastro, dicha predeclaración podrá ser presentada a través de su Sede Electrónica.
En caso de carecer de dichos medios de identificación y firma, dicha predeclaración podrá imprimirse y presentarse en los lugares señalados en el artículo 28.1 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril. En estos casos también podrá utilizarse el modelo de declaración, aprobado mediante Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, que podrá obtenerse en el Portal de la Dirección General del Catastro.
¿En qué consiste el procedimiento de incorporación mediante comunicación?
Consiste en la remisión al Catastro de determinada información por parte de Notarios y Registradores de la propiedad y Administraciones públicas que evita, en los supuestos y condiciones legalmente previstos, que el ciudadano deba presentar la correspondiente declaración. Existen cuatro tipos de comunicaciones:
Las realizadas por Notarios y Registradores de la propiedad.
Las que remiten los Ayuntamientos que, mediante ordenanza fiscal, se acojan a este procedimiento.
Las realizadas por las Administraciones actuantes en los procedimientos de concentración parcelaria, deslinde administrativo, expropiación forzosa y en los actos de planeamiento y gestión urbanística.
Las que remite la Agencia Estatal de Administración Tributaria relativas a la cotitularidad de los inmuebles y a los datos identificativos, domicilio fiscal y residencia habitual de los titulares catastrales, de las que tenga conocimiento a través de los procedimiento de aplicación de los tributos.
Las que remite el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, relativas a cambios de los cultivos o aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos, con motivo de las solicitudes de ayudas de la Política Agrícola Común.
¿Cuál es el objeto del procedimiento de solicitud?
Mediante el procedimiento de solicitud se puede instar:
La baja de un titular catastral.
La inscripción de trasteros y de plazas de estacionamiento.
¿Cómo y dónde se formalizan las solicitudes? ¿En qué plazo deben presentarse?
La solicitud puede formalizarse de diversas maneras:
Mediante la presentación del modelo normalizado disponible en las Gerencias del Catastro, así como en el Portal del Catastro.
También será válido cualquier escrito de solicitud en el que se haga constar la referencia catastral del inmueble y se aporte el documento acreditativo de la extinción o modificación del derecho, en el que figure el adquirente del mismo.
Asimismo, podrá ser utilizada para la presentación de una solicitud de baja la declaración-autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Dado su carácter voluntario, no existe plazo para la presentación de las solicitudes, por lo que se pueden formalizar en cualquier momento presentándose en los siguientes lugares:
La Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que se integran.
Los órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas
El Ayuntamiento en cuyo término municipal se sitúa el inmueble a que se refiere la declaración o la entidad pública que gestiona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La Sede Electrónica del Catastro.
¿Cuándo se producen los efectos catastrales de los actos dictados en los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?
Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud, tendrán efectos al día siguiente a aquel en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originaron la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen.
Excepcionalmente, los efectos catastrales de la división de trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso se producirán el día siguiente al de la solicitud.
¿Qué recursos se pueden interponer contra los actos resultantes de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?
En el plazo de un mes desde la notificación de la resolución del procedimiento se puede interponer una reclamación económico administrativa o un recurso de reposición, no siendo admisible la interposición simultánea de los dos.
La reclamación económico-administrativa se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional o Local. Cuando el valor catastral del inmueble exceda de 1.800.000 euros, la reclamación puede interponerse directamente ante el Tribunal Económico-Administrativo Central.
El recurso de reposición tiene carácter potestativo y previo a dicha reclamación económico-administrativa y se interpone ante la Gerencia del Catastro que haya dictado el acto.
Tanto la reclamación económico-administrativa como el recurso de reposición deberán dirigirse a la correspondiente Gerencia.
Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.
El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral?
¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.
No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?
Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.
El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.
No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.
Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.
¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?
El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).
Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.
Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.
¿Qué son los mapas de valores publicados en la Sede Electrónica del Catastro?
El día 14 de octubre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.
Los mapas contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, a partir del 1 de enero de 2022, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.
Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.
Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:
- Inmuebles urbanos.
Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.
Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.
Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.
De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares). En el caso del mapa urbano de garaje-aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica.
- Inmuebles rústicos.
Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.
Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.
Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.
¿Qué son las resoluciones de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles, publicadas en la Sede Electrónica del Catastro?
El día 11 de noviembre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), las siguientes resoluciones:
Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles rústicos del ejercicio 2022.
Estas resoluciones tienen por objeto detallar la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo.
¿Qué son los factores de minoración aprobados por la Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre?
Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.
Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.
Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.
¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?
Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).
La Sede Electrónica del Catastro ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.
Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.
¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?
La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.
Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.
¿Por qué no existe valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha? ¿Qué efectos tiene la inexistencia del valor de referencia?
Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia.
Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo.
Las causas son de tipo jurídico-técnico:
No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.
El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.
Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:
La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
¿Qué es un procedimiento de valoración colectiva de carácter general?
Es el procedimiento administrativo mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los bienes inmuebles urbanos y de los bienes inmuebles rústicos con construcciones de un municipio, con la finalidad de adecuarlos a los valores de mercado y concordar sus características físicas y jurídicas con la realidad.
Este procedimiento, que en la actualidad se desarrolla previa manifestación del interés en su realización por parte del Ayuntamiento correspondiente, se inicia con la aprobación por el Director General del Catastro de una Ponencia de valores. La ponencia de valores es el documento administrativo que, en base a los criterios marco de coordinación de valores aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, contiene los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para asignar un valor catastral individualizado a los bienes inmuebles dentro del ámbito municipal.
En todo caso, el Ayuntamiento correspondiente emite informe previo a la aprobación de la Ponencia, tanto en lo que se refiere a la delimitación de suelo como al propio contenido de la misma.
¿Cómo se conoce el nuevo valor catastral del inmueble tras un procedimiento de valoración colectiva?
Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva se notifican individualmente bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto.
La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.
¿En qué consiste la notificación mediante comparecencia en la Sede Electrónica del Catastro (SEC)?
La Dirección General del Catastro ha habilitado en su Sede Electrónica (SEC) un servicio que permite a los ciudadanos obtener las notificaciones derivadas de los procedimientos de valoración colectiva, con todas las garantías y plena seguridad jurídica.
El acceso al servicio únicamente requiere que el destinatario de la notificación se identifique en la SEC por cualquiera de los siguientes medios:
A través de su firma con certificado electrónico reconocido.
Haciendo uso de una clave concertada, compuesta por la clave de acceso facilitada en la carta previa que remite el Catastro y un dato adicional, conocido por ambas partes (Catastro y destinatario).
Para realizar esta comparecencia se pueden utilizar medios electrónicos propios, como un ordenador personal con acceso a Internet, o ajenos, proporcionados de forma gratuita en los siguientes lugares:
En cualquier Gerencia del Catastro, con independencia del municipio en que esté ubicado el inmueble objeto de notificación.
En el Ayuntamiento del término municipal en que se sitúe el inmueble objeto de notificación, así como en la Oficina de Atención al Ciudadano, si se hubiese procedido a su apertura en este periodo.
En cualquier Punto de Información Catastral ubicado en una Administración Pública.
Esta modalidad de notificación solo puede practicarse durante un plazo determinado, del que se informa en la carta previa que remite el Catastro y no tiene coste adicional para el ciudadano ni supone vinculación alguna para ser notificado del mismo modo en futuros procedimientos o actuaciones ante el Catastro.
¿Existen otras modalidades de notificación?
Además de la notificación mediante comparecencia electrónica en la SEC la notificación del valor catastral individualizado puede efectuarse, tras el anuncio de inicio del trámite de notificación en el boletín oficial correspondiente, mediante alguna de las siguientes modalidades:
Comparecencia presencial, que consiste en la obtención de la notificación del nuevo valor catastral por el interesado, identificado mediante su NIF/NIE, o su representante, que acreditará la representación por cualquier medio válido en derecho, acudiendo para ello a los siguientes lugares habilitados:
Cualquier Gerencia del Catastro, aunque el bien inmueble no esté situado en su ámbito.
El Ayuntamiento del término municipal en que se ubica el inmueble.
Las Oficinas de Atención al Ciudadano que se habiliten en el término municipal en que se ubica el inmueble.
Notificación postal en el domicilio fiscal del interesado, que se realiza cuando no se ha producido la notificación en el plazo determinado por comparecencia electrónica o presencial.
Comparecencia presencial tras edicto, cuando no ha sido posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y una vez intentado por dos veces (una sola si costa como desconocido), se publica un anuncio en el Boletín Oficial correspondiente, en el que se indica lugar y plazo de exposición pública de la relación de titulares con notificaciones pendientes. Esta exposición se realiza en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia. En caso de que no se produzca esta comparecencia en el plazo de 10 días la notificación se entiende producida desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer.
¿Cómo se puede obtener más información sobre el nuevo valor catastral asignado al inmueble?
La Dirección General del Catastro dispone de un servicio de información telefónica, prestado a través de la Línea Directa del Catastro (902.37.36.35), que opera de lunes a viernes, ininterrumpidamente, de 9 a 19 horas, excepto festivos de ámbito nacional.
A través de este servicio los ciudadanos pueden obtener información sobre datos catastrales contenidos en las notificaciones emitidas en las revisiones catastrales.
Además, la Dirección General del Catastro, en colaboración con el Ayuntamiento del municipio en que se ha realizado la revisión catastral, habilita una oficina de atención al público a la que pueden dirigirse los ciudadanos para obtener información sobre el proceso de revisión
¿Puedo interponer algún recurso contra la notificación que he recibido? ¿En qué plazo?
En el plazo de 1 mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o al de la finalización del plazo de 10 días para comparecer en el caso de notificación por edicto, puede interponer contra el acuerdo, de modo diferenciado para cada uno de los inmuebles objeto de notificación:
Reclamación económico - administrativa ante el TEAR o el TEAC (según corresponda por la cuantía del valor catastral del inmueble reclamado). Esta reclamación ha de dirigirse al TEAR, pero se debe presentar ante el Catastro.
Con carácter potestativo y previo a dicha reclamación, se puede presentar recurso de reposición dirigido a la Gerencia del Catastro correspondiente.
Los propietarios en los últimos meses han experimentado un incremento de los okupas ilegales en sus viviendas. Este hecho causa pérdidas económicas al propietario que debe esperar durante un largo periodo de tiempo hasta que los tribunales aprueben el desalojo por medio de una sentencia. Un periodo de tiempo que cada vez es más largo.
Este plazo de tiempo de espera hasta que se dicte la sentencia del desahucio en España tiene una media de 18,1 meses tal y como recoge el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En estos datos, se tienen en cuenta "los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas" correspondientes a los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil (9,6 meses) y "las apelaciones de sentencias de juicios verbales" procedentes de las Audiencias Provinciales (8.5 meses). Por ello, los actuales actos referentes al desahucio de okupas ilegales tardan en dictaminarse más de un año y medio.
El CGPJ aclara que estos procesos verbales posesorios debido a una okupaciónilegal de un inmueble son "para que las personas físicas, y las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer una vivienda, que sean titulares legítimas de ésta, y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social, que se ven privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda, puedan recobrar la posesión en los supuestos de ocupación ilegal de viviendas". Debido a esta definición, los procedimientos de impago de rentas del alquiler no aparecen incluidos en los procesos expuestos, ya que se identifican "como procedimiento verbal arrendaticio".
El plazo medio de respuesta, un 20% más en tasa interanual
Este periodo de tiempo de 18 años es especialmente grave, debido a que la okupación ilegal afecta en España a 100.000 propietarios con 40 okupaciones diarias, tal y como apunta la Plataforma de Afectados por la Ocupación.
Las denuncias por ocupación incrementaron un 20% en tasa interanual el año pasado, con 13.400 denuncias. Un incremento al cual le tenemos que sumar el aumento del plazo de respuesta por parte de los tribunales. En 2018, este plazo se situaba en 11,7 meses, mientras que en la actualidad se superan los 18 meses.
En cuanto a comunidades autónomas, más de la mitad no llegan a los 18,1 meses de plazo de respuesta. Asturias y Navarra registran los plazos más cortos con 9,3 y 9,7 meses, respectivamente. Sin embargo, la media aumenta debido a comunidades como Castilla y León, Canarias o Murcia, las cuales poseen un periodo de 30,8 meses, 22 y 21 meses respectivamente.
Medidas para disminuir la okupación ilegal
Para evitar que estos plazos sean tan extensos, España debe fijarse en las medidas tomadas por otros países. Medidas como continuar el proceso judicial de desahucio con los okupas ya expulsados de las viviendas; responsabilizar a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado del desahucio de okupas sin necesidad de poseer una autorización judicial; o incrementar las sanciones por usurpación con penas de cárcel menor y no multas económicas.
La oposición a favor de un pacto de Estado
Ante este incremento de los desahucios, el Partido Popular ha presentado una proposición de ley. En esta, se plantean varias acciones con las que reducir el número de ocupación ilegal:
Recuperar el delito de usurpación de viviendas
Permitir desalojo de 24 horas
Prohibir a okupas el empadronamiento para que no accedan a los beneficios de las Administraciones Públicas
Sanciones de uno a tres años de cárcel para quienes ocupen una vivienda a través de la intimidación o la violencia
Además del ámbito político, el sector inmobiliario también se ha movilizado contra la okupación ilegal. El COAPI (Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) se ha posicionado en contra de la normativa actual en cuanto a okupación, debido a la escasez de claridad de esta.
Por ello, solicitan un acuerdo entre técnicos, políticos y agentes sociales para garantizar el derecho a la propiedad privada. Además, buscan suprimir la okupación ilegal que tanto perjudica a la economía nacional como al sector inmobiliario.
Se espera que el Plan vive Madrid construya en los próximos ocho años 25.000 viviendas de alquilera precios asequibles con altos descuentos en comparación con las rentas del mercado actual, con un ahorro para la administración de más de 3.500 millones de euros y cuyo coste correrá a cargo de la empresa de construcción y que irán destinadas tanto a jóvenes como a familias vulnerables.
Según se estipula en el plan la concesión de estos proyectos se extenderá por 50 años. El punto de retorno de la inversión está en torno a 29 años y la cola de retorno de deuda serían otros 21 años más. Es un plazo más que amplio incluso para permitir hasta tres periodos de amortización de préstamos", según apunta el Director General de Vivienda.
El tema que más preocupaba en el sector inmobiliario es el de la rentas de las viviendas ligadas al IPC. Una vez fijado el precio de contrato se actualiza conforme al IPC, con una hipótesis de inflación también en el plan económico financiero de una tasa anual del 1%.
El perfil del inversor para acudir a la licitación ha de ser combinado entre promotor y gestor patrimonial con experiencia tanto técnica como económica de al menos 500 viviendas en promoción con 50 millones de euros de cifra de negocio en los últimos cinco años, experiencia en gestión de arrendamientos y 3 millones de euros de cifra de negocio.
El negocio consta de dos fases:
Fase de promoción y construcción de viviendas
Fase de gestión del patrimonio en arrendamiento con plazo y precio limitado.
También se ha de demostrar solvencia económica, cada lote cuenta con 11 y 12 parcelas que supondrá una inversión inicial de 180 millones de euros. Cada inversor podrá pujar por un máximo de dos lotes y "les vamos a exigir una demostración de disponibilidad de financiación". Poniéndose de manifiesto que el derecho de la concesión es transmisible, lo que facilitará las distintas fórmulas de colaboración entre promotores, fondos y gestoras etc. Se pedirá la autorización de la administración según dicta la ley y subrogación de derechos y obligaciones.
Para reactivar la economía y el precio del alquiler el Gobierno regional se ha reducido el número de parcelas, centrándose en las que cumplen todas las condiciones sin descartar subvenciones o ayudas con cargo al Plan de Vivienda para reactivar la economía.
Los plazos que ha fijado la CAM para la presentación de las ofertas vinculantes es de dos meses desde la publicación de los pliegos.
A mediados de octubre se adelantará una primera lista provisional de parcelas. Lo que se pide ahora es un ante proyecto, que una vez se confirme la adjudicación deberá transformarse en un proyecto básico y cuyo plazo será de otros dos meses.
Una vez adjudicadas las parcelas los ganadores tendrán 36 meses para construir las viviendas. "El objetivo es generar el impacto sobre el mercado del alquiler lo antes posible"
El gobierno tiene previsto ampliar los fondos a las CCAA para el Bono Alquiler Joven .La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez ha pedido a las CCAA que "también asuman corresponsablemente complementar esa aportación del Estado". La intención del gobierno es analizar por qué el Bono no ha llegado de la misma forma a todas las comunidades.
Los datos que se barajan respecto a la emancipación de los jóvenes y el acceso a la vivienda son muy negativos. Solo una media del 16% de jóvenes en España consiguen independizarse cuando en Europa rondan el 32% de media. Los jóvenes para acceder a una vivienda de alquiler en España deben emplear casi el 100% de su salario neto anual. Esto supone uno de los principales problemas de nuestro país ante el que deben tener conciencia, tanto el gobierno como la sociedad civil y el sector empresarial.
El Bono Alquiler Joven: requisitos para solicitarlo
Con un presupuesto de 200 millones de euros, los 6000 euros de ayuda en 24 mensualidades están destinados a personas de entre 18 a 35 años y deberían llegar a 70000 jóvenes que cumplan los siguientes requisitos:
Ser ciudadano español, europeo (incluido Suiza), o de otros países siempre que se tenga residencia legal en España.
El precio máximo de la vivienda alquilada será de 600 euros, 300 para el arrendamiento de habitaciones. Estas cantidades podrán ser superiores en algunos casos, previo acuerdo de la Comisión de Seguimiento MITMA-CCAA, pudiendo llegar hasta 900 euros o hasta 450 euros en alquiler de habitación.
No se pueden tener unos ingresos anuales que superen tres veces el IPREM, es decir, los 318,84 euros
La ayuda está destinada únicamente a pagar la renta del alquiler.
Las familias numerosas de categoría general o de personas con discapacidad pueden optar al bono aunque superen cuatro veces el IPREM, y cinco veces el IPREM para familias numerosas de categoría especial o de personas con discapacidad más severa.
Los alquileres, tanto de vivienda como de habitaciones, tienen que contar con contrato legal.
Esta ayuda es compatible con otras ayudas para personas con bajos ingresos, como el Ingreso Mínimo Vital, yse solicita en las comunidades autónomas.
Tras haberse publicado el BOE del Real Decreto 42/2022 posteriormente a su probación, España cuenta con una nueva regulación a nivel nacional cuyo objetivo es impulsar el acceso a la vivienda. Dentro de este marco normativo, se encuentra el denominado Bono Alquiler Joven.
¿Qué debe cumplir un joven para acceder al bono de alquiler?
Dirigiéndose al sector joven que no cuenta con los recursos necesarios para alquilar o comprar una vivienda, esta ayuda pretende mejorar el acceso tanto a la habitación como a la vivienda a través de una serie de medidas para cesionarios y arrendatarios.
En primer lugar, en el Real Decreto se expone como una de las medidas una subvención de 250 euros al mes. El límite se situará en el importe mensual del coste de cesión o de la renta arrendaticia con un periodo máximo de dos años. Para ello, la persona física mayor de edad que acceda al bono de alquiler, deberá cumplir las siguientes condiciones:
Estar entre los 18 y los 35 años cuando se pide la subvención
Haber obtenido la nacionalidad española, pertenecer a algún Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europea, tener la nacionalidad suiza o alguna nacionalidad estipulada dentro de la normativa a aplicar. Aquellas personas que no posean ninguna de las nacionalidades mencionadas (extranjeros no comunitarios), podrán acceder a la ayuda si su residencia regular o estancia se encuentra en España.
Cumplir con los requisitos necesarios para ser arrendatario y poder firmar un contrato de arrendamiento de inmueble según lo estipulado en la Ley 29/1994, fechada en el 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. O ser titular y acceder a un contrato de cesión de uso en términos de cesionario. Si solamente se va a alquilar una habitación, no será necesario cumplir con las formalizaciones expuestas en la Ley 29/1994.
Obtener regularmente una cantidad de ingresos, incluidos los de aquellos usuarios cuya vivienda permanente y habitual se encuentra en el domicilio cedido o arrendado. Estos ingresos deberán ser iguales o estar por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Esta cifra podrá incrementarse hasta 4 o 5 veces cuando se trate de víctimas de violencia de género o personas con discapacidad. En el caso de haber alquilado una habitación, no se tendrán en cuenta los ingresos que viva permanentemente en la vivienda, sino las del arrendatario. Se consideran ingresos regulares, según la normativa, aquellos que provenga de un trabajador ajeno o propio, los investigadores que se estén formando o los beneficiados de subvenciones sociales públicas de modo periódico. Se tendrá que justificar siempre que en los seis meses previos a la solicitud de la ayuda, exista un periodo laboral superior a tres meses o una duración prevista de los futuros ingresos de mínimo medio año a partir del día en el que se pide la ayuda.
El precio de cesión o la renta arrendaticia no podrá situarse por encima de los 600 euros al mes. En esta cifra no está incluido el precio de otros habitáculos de la vivienda como trasteros, garaje o parecidos. Si el objeto del contrato es una habitación, el coste o la renta tendrá que situarse por debajo o igual a los 300 euros al mes. Las comunidades autonómicas podrán incrementar el precio máximo de la renta a los 900 euros en vivienda y a los 450 en habitaciones, cuando se acredite con datos de estudios recientes sobre la oferta de inmuebles que justifiquen la necesidad de aumentar el límite máximo.
Adversidades que impiden acceder al bono de alquiler
Si solicita la ayuda, tendrá que tener en cuenta de que existe una serie de impedimentos para acceder a ella:
El usuario solicitante o alguna de las personas que residan permanentemente en el inmueble estipulado en el contrato no podrá ser usufructuario o propietario de un inmueble en España. No se considerara como propietario cuando el derecho pertenece solamente a una parte alícuota de la misma, obteniendo la propiedad por herencia. No se tendrá que cumplir esta última condición en el caso de motivos ajenos a su voluntad, cuando la vivienda no sea accesible a personas con discapacidad o por separaciones o divorcios.
En el caso en el que la persona que resida habitualmente en el domicilio o sea cesionario o arrendatario tenga un parentesco, ya sea de primer o de segundo grado, de afinidad o de consanguinidad con la persona que cede o arrienda la vivienda. También se impedirá el acceso al bono cuando el usuario sea partícipe de la persona cedente o del arrendador o socio de él.
Todas estas medidas empezaron a tener efectos desde el 1 de enero de este año, independientemente de que el día de la concesión fuera posterior. Además, se aplicarán en toda España, excepto en País Vasco y Navarra.
Aspectos que hay que considerar
Mientras se disfruta de la ayuda, el inmueble objeto del contrato deberá ser el domicilio permanente y habitual. En suma, se podrá solicitar otras ayudas con el mismo objetivo que el bono de alquiler joven según lo que estipule la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, será compatible con el Ingreso Mínimo Vital y con servicios no contributivos de la Seguridad Social.
Como máximo, las sumas de todas las ayudas podrán alcanzar el 100% de la renta arrendaticia a excepción de dos casos: la subvención del Programa de ayuda a las personas jóvenes y la contribución al reto demográfico del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025. En estos dos supuestos, el máximo de la renta se situará en 75%.
Si se produce un cambio en algunos de los requisitos por lo que el beneficiario ha accedido a la ayuda, deberá notificarlo a las instituciones competentes para analizar su situación y en caso necesario, revocar la subvención.
Tras su entrada en vigor el pasado 20 de enero, el Real Decreto 42/2022 transfiere las competencias a las ciudades y comunidades autónomas que gestionaran las ayudas a partir de los fondos que envíe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De esta forma, se encargarán de los procesos para conceder y cobrar las subvenciones.
¿Cómo han de realizar ese control las agencias y promotoras?
La manera de controlar el origen del dinero por parte de las promotoras es a través de la firma de un documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador y que incluye: todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos si es propia o ajena. Se ha de comprobar también el origen de los fondos, si procede de cuenta corriente de nuestro país o del extranjero y si proviene de una actividad ilícita o no y notificarlo a la agencia tributaria.
Ambas partes deben cumplir sus obligaciones respecto a la prevención de blanqueo de capitales y tienen conocimiento de la obligatoriedad de la firma de dicho documento ya que es un trámite previo a la firma de la escritura. Finalmente después de que el banco y la promotora haya cumplido con las obligaciones, el notario debe comprobar que se cumplen todas obligaciones de diligencia.
¿Cómo realizan las comprobaciones las agencias?
Existen diferentes programas que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas. Aparte de dichos programas se han de realizar otras cuestiones, está el trámite de la firma del documento de blanqueo y la verificación de la procedencia de los fondos que se realiza a través de los siguientes trámites:
Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra.
Segundo, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos.
Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación.
Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliancepara la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en la transacción inmobiliaria. Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales etc.
Si hay sospechas, se ha de comunicar a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación.
En el caso de encontrarindicios de delito, incluso de tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos.
Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción pueden ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años.
La subida volverá a impulsar el Euribor, que crece en tres puntos en un año, de vital importancia en el sector inmobiliario ya que es el indicador referencial principal de la gran mayoría de prestamos para viviendas.
El BCE justifica las correcciones como necesarias ante el nivel alto de inflación que padece la economía en la UE.
Por su parte la RESERVA FEDERAL en EEUU se estabiliza y no anuncia cambios inmediatos.
La desaceleración económica y el incremento de los precios están causando que las instituciones europeas estén aprobando políticas fiscales que están impulsando la demanda, pero agravando la inflación. Mientras tanto, el Banco Central Europeo pretende llevar a cabo lo contrario con sus políticas. La incongruencia entre la política monetaria y la fiscal podría provocar que el BCE incremente aún más los tipos de interés para suprimir la inflación.
Por ello, el BCE ha solicitado a los gobiernos europeos que sean cautos a la hora de aprobar nuevas medidas fiscales. Los gobiernos están aplicando a gran escala las subvenciones públicas ofrecidas para contrarrestar los efectos de la crisis climática. Una decisión que estaría aumentando la inflación y perjudicando la transformación de la energía europea.
Si continúa esta política fiscal, los datos señalan que se podría alcanzar un precio del dinero del 3% en el tercer trimestre de 2023. Un dato propiciado por un histórico IPC en un 9,1% y por el encarecimiento de la energía y del euro frente al dólar, un aumento que seguirá incrementándose a corto plazo.
A lo largo del año, el Banco Central Europeo ha aumentado el interés en 0,75%. Una subida que espera un nuevo impulso en el mes de octubre de entre 50 y 75 puntos básicos.
De cara al futuro, se espera que el BCE incremente los tipos hasta un 4,5%. Un aumento que causaría una recesión en Europa que reduciría los costes. Sin embargo, esta subida seguiría siendo insuficiente para acabar con la inflación.
En suma, el BCE debe tener en cuenta el diferencial con la política monetaria estadounidense para evitar una depreciación del euro y un nuevo impulso de la inflación.
Desde el Banco de España se estima que en los próximos meses se producirá una desaceleración de la actividad económica. Una caída originada en gran medida por los cada vez más requisitos financieros, la inflación, la crisis energética o la incertidumbre.
Aunque durante los meses de verano se haya experimentado una temporada turística positiva, la actividad económica comienza a dar señales de desaceleración. Señales como los indicadores de consumo y producción, de empleo o de confianza.
De la misma forma, el PIB ha mostrado un crecimiento por encima del previsto, un hecho que ha registrado datos positivos gracias a la reapertura económica. A pesar de ello, al igual que el PIB ha aumentado, la inflación continuó incrementándose en todos los sectores.
Unos números tan elevados de la inflación que el Banco de España ya avisa de que permanecerán en esos niveles durante un largo periodo de tiempo.
Según apuntan las últimas previsiones, en 2022 el crecimiento del PIB se situará en un 4,1%. En el caso de 2023 el aumento decrecerá hasta un 2,8%. En cambio, la inflaciónapunta a que alcanzará en este año el 7,2% y el 2,6% el año que viene.
Con estos datos y previsiones del panorama económico, el Banco de España apunta que la recuperación española volverá a los niveles prepandémicos a finales de 2023.
A nivel europeo, a pesar de haber registrado un primer semestre positivo, las previsiones señalan que se estancarán en 2022 y en 2023. Esta desaceleración económica provocada por la elevada inflación y a su consistencia.
Efectos de la subida de los elevados tipos de interés
Acerca de los efectos del endurecimiento de los requisitos financieros, los tipos de interés incrementados de los préstamos hipotecarios actuales no llegan a los niveles máximos alcanzados en etapas previas de incremento de tipos de interés.
Por el momento, los nuevos préstamos del sector privado siguen registrando niveles estables. A pesar de ello, hay tres elementos que tomarán protagonismo en las decisiones de las familias respecto a su inversión y consumo. Estos tres elementos son el incremento de los tipos de interés, la subida de los costes de la energía y la caída de la confianza.
Un hecho que también se dará en las empresas, a pesar de haber mejorado sus beneficios y actividad tras la etapa complicada de la pandemia.
Desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas
El mercado de la vivienda se ve afectado por los desajustes actuales entre la oferta y la demanda .La inflación, las condiciones de financiación o la política monetaria son factores que provocan un desequilibrio entre ambas.
El impacto del aumento de los tipos hipotecarios (por la subida del Euribor, que es de 100 puntos básicos) sobre los visados de vivienda nueva, la compraventa y los precios no es el mismo para cada variable. Mientras que este impacto es del 11% sobre los visados y del 3% sobre la compraventa en un periodo de 8 trimestres, sobre los precios es apenas del 2% en 2 años. Con la fuerte subida de la inflación , sigue apuntando el Banco de España, el precio de la vivienda lleva cayendo desde 2021 tanto en vivienda de segunda mano como nueva.
Serán los flujos migratorios los que marquen el futuro . Según el INE debería aumentar el números de hogares hasta 2024, lo que podría tensionar determinadas zonas y mercados al no corresponder la oferta con la demanda de viviendas de las familias.
En general, el desajuste es más acentuado en áreas de mucha población
En definitiva, ante tal desajuste sería necesaria una revisión de la gestión del suelo para poder generar las viviendas demandadas.
Presión alcista sobre los precios de la vivienda
El informe del Banco de España muestra, a nivel nacional, como se recupera la demanda pero la oferta se mantiene aun rígida, este desequilibrio presiona al alza los precios de la vivienda.
Regionalmente ocurre algo similar, dificultades en la oferta frente a la demanda y mayor subida de precios en las regiones con mayor escasez de oferta.
En lo relativo a vivienda nueva, la oferta sigue en cifras bajas. El encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra hacen estragos ; además de la falta de disponibilidad de suelo. La consecuencia es un desplazamiento de la demanda hacia otras tipos de vivienda como la de segunda mano, alzándose de la misma forma los precios.
Aunque la oferta de vivienda usada aumentó con el aumento de la vivienda heredada, su influencia en los precios no fue tan significativa como la de los factores anteriormente citados, influencia frenada quizás por la recuperación del turismo y el consiguiente giro del mercado hacia el alquiler turístico y vacacional.
La demanda, además, aumentó primero en los compradores nacionales y posteriormente en los extranjeros.
Hay que puntualizar como hace el estudio del Banco de España que el comprador español suele ser de edad mediana (30-39 años) un nivel económico alto y de estudios superiores.
Durante la pasada conferencia realizada por el Consejo General de Economistas, Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), confirmó que el índice del paro no se encontrará dentro de las prioridades de la institución económica. Luis De Guindos afirma que los objetivos de la política monetaria continuarán centradas en frenar los efectos de la inflación a pesar del peligro de una posible recesión. Además, apuntó que el incremento en los tipos de interés no tiene incidencia en los costes de los alimentos ni de la energía.
El BCE busca estabilizar los precios a medio plazo
El Banco Central Europeo ha reconocido que durante sus previsiones, observan los niveles de desempleo o el tipo de cambio. Sin embargo, su principal objetivo es estabilizar los precios a medio plazo. En suma, el Banco Central Europeo defiende que las decisiones en materia fiscal de los gobiernos no entren en conflicto con la política monetaria de la institución.
De esta forma, se evita que se originen fuertes desequilibrios entre ingresos y gastos. La estrategia seguirá enfocada en aumentar los tipos de interés y el precio del dinero para enfriar a la economía.
En suma, el Banco Central Europeo confía en que de cara a 2024, la inflación se moderará hasta situarse en un 2% en la eurozona. Durante el pasado mes de septiembre, la inflación alcanzó números récords situándose en el 10% en comparación a septiembre de 2021.
La política monetaria de la FED sí incluye al paro
Por el contrario, la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) sí incluye al paro entre sus objetivos prioritarios, garantizando siempre que sus decisiones no afectarán al incremento del desempleo. Las decisiones de la FED están consiguiendo que los salarios hayan aumentado un 7%, mientras que los incrementos en los tipos de interés están impulsando la rentabilidad de los activos en dólares.
La Comunidad de Madrid tendrá que ratificar el texto en un plazo máximo de cuatro meses después de este Pleno municipal.
Borja Carabant, el delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, comenta que estas nuevas normas impulsarán, según sus palabras, "la creación de 4.182 empleos e incrementará en 215 millones el PIB de esta ciudad al introducir agilidad administrativa".
La oposición se ha mostrado en contra de las nuevas normas urbanísticas, y Más Madrid ya ha avanzado que llevará a los tribunales las normas urbanísticas modificadas. El PSOE mientras tanto comenta que la nueva normativa "volverá a beneficiar a los mismos: la construcción, las finanzas y los seguros"
Contenido de las principales modificaciones de la normativa urbanistica
En líneas generales las modificaciones se resumen en la prohibición de construcción de viviendas nuevas de menos de 40m2 y la regulación de nuevos modelos residenciales como el "cohuosing" y el "Coliving".
La modificación de las normas también afectará a la implantación de cocinas industriales, a los pisos turísticos y a los locales de apuestas, entre otras cosas.
Módelos emergentes de vivienda compartida o colaborativa : ?coliving? y ?cohousing?
El "coliving" se caracteriza por la dotación de espacios comunes, y la reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Éstas no podrán ser inferiores a 15 m2 para una persona, ni a 10m2 por persona cuando esté prevista para más de una.
El ?cohousing?, son viviendas privadas que fomentan el contacto social aumentando los espacios comunes hasta abarcar todas las zonas de estancia y ocio mientras que las viviendas dispondrán de las piezas que considere cumpliendo el programa mínimo de vivienda, salvo la estancia comedor, que será libre. La superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 m2, compensando el resto hasta los 40 m2 con las zonas comunitarias.
Regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias
Las nuevas normas incluyen la regulación de los tendederos, trasteros y zonas comunitarias. Desde este momento no será necesaria la separación física entre cocina y tendedero y se admite la planta baja para los trasteros sin computar edificabilidad.
Transformación de locales a viviendas
Se garantiza que se respeten las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción en las transformaciones de locales en viviendas.
Elementos excluidos del cómputo de edificabilidad
Mejoras en la eficacia energética como son las galerías bioclimáticas, chimeneas solares, locales de generación, almacenamiento y distribución de energías renovables, y el incremento del espesor de cerramientos para aislamiento acústico y térmico, a partir de ahora se excluyen del cómputo de edificabilidad.
También se excluyen elementos de seguridad en caso de incendio como son escaleras adicionales y las zonas de refugio que se deban disponer.
Se admite la posibilidad de disponer terrazas sobre el espacio libre de parcela sin computar edificabilidad cuando estén descubiertas en al menos dos plantas.
Se incluye la incorporación de balcones y balconadas, incrementando su saliente (hasta 0,75 metros frente a los 0,45 de hasta ahora)
La exclusión de los miradores del computo de edificabilidad se mantiene, pero mejorando su comportamiento bioclimático con la incorporación de persianas y otros elementos de protección solar. Además, se abren a cornisas a nivel de todas las plantas como elementos de protección solar.
Nuevo parámetro de edificabilidad: ?el factor verde?
Se trata, según el texto "de aumentar la superficie verde total en la edificación mediante cubiertas y fachadas verdes, y en el espacio libre de parcela mediante su arbolado y ajardinamiento" Así se reducen las islas de calor y mejora la calidad del aire.. Se aplicará a las obras de nueva planta, sustitución, ampliación y en las de reestructuración y acondicionamiento generales.
Restauración de edificaciones en los patios de manzanas
Se pretende la recuperación de las edificaciones de los patios de manzana mejorando sus condiciones medioambientales. Según el área de Urbanismo del Ayuntamiento, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 "no ha logrado dotarles de vida útil y se ha degradado y deteriorado afectando a sus condiciones ambientales e higiénicas".
Destaca el Consistorio: "La difícil implantación de nuevos usos en las edificaciones que ocupan los patios de manzana y espacios libres en el ámbito de la Norma Zonal 1 ha provocado el desuso y abandono de edificaciones existentes o su infrautilización como espacios residuales almacenes o cuartos de instalaciones",
Como medidas de recuperación se plantean obras de reestructuración general o de nueva edificación o condiciones para flexibilizar el régimen de usos permitidos en los patios.
Aprovechamiento de solares sin uso durante cuatro años
Las normas urbanísticas permitirán aprovechar solares vacantes para distintos usos que respondan a intereses generales para los ciudadanos, tanto de recreo y esparcimiento, como dotacionales, siempre con carácter provisional y mientras no se estén utilizando.
Previamente a alquilar un inmueble, el arrendador debe comprobar si el inquilino tiene el nivel económico necesario para poder abonar las rentas y las cuantías económicas necesarias. Por ello, en ocasiones se suele pedir documentos para demostrar la capacidad económica del arrendatario como nóminas o contratos con el objetivo de dar garantías al propietario.
Sin embargo, existen otras garantías que se pueden aportar para evitar os peligros de impago, expuestos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha normativa en su artículo 36.5 expone que: "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".
En este ámbito es donde nace el avalista, el profesional encargado de responder a los derechos del inquilino ante el propietario en el caso de incumplimiento. El contrato de alquiler debe incluir claramente las funciones del avalista, concretando si dará respuesta solamente al impago de rentas o a otros aspectos como impagos de la comunidad de vecinos, suministros o incluso, a los daños causados en la vivienda posteriormente a la conclusión del contrato.
Además, dentro del contrato se puede determinar una cifra máxima y un aval límite al que podrá dar respuesta el avalista cuando el inquilino incumpla tales cuantías. Por este motivo, es necesario que todos estos datos aparezcan expuestos en el contrato de alquiler, debido a que si no aparecen, se tendrá que responder con los bienes presentes y futuros.
Los principales tres derechos del avalista
La función del avalistaes dar respuesta cuando el inquilino incumple lo acordado, aunque debido al derecho de orden, el propietario del inmueble debe comunicar al arrendatario su obligación de cumplir con la deuda pendiente. En el caso en el que el inquilino lo incumpla, este será el único momento en el que el dueño de la vivienda actuará en contra del avalista.
A pesar de ello, el avalista puede recurrir también a su derecho de excusión. Este fuerza al arrendador a actuar en contra de los bienes del inquilino. Sin embargo, en aquellos casos en los que no se pueda recurrir al embargo de estos bienes, ya que no llegan a la cuantía económica necesaria, o cuando no existan los bienes, se podrá pedir el embargo al avalista de sus bienes.
De la misma forma, cuando dentro del mismo contrato de alquiler haya dos o un número mayor de avalistas que lo garanticen, se puede acudir al beneficio de división. Este beneficio sostiene que el arrendador únicamente podrá solicitar a cada uno de los avalistas la cuantía económica que les corresponda, excepto si los avalistas llegan a un acuerdo para garantizar entre ellos la solidaridad.
Estos tres derechos pueden ser aplicados siempre que el avalista dentro del contrato firmado no haya renunciado a uno de estos derechos. Si renuncia, el propietario tendrá la oportunidad de actuar en contra de los bienes del avalista, sin tener que actuar antes en contra del inquilino.
El plazo de respuesta de un avalista de sus deberes
En cuanto al plazo que posee el avalista para poder responder, este plazo tiene que estar expresado directamente en el contrato. El tiempo de respuesta puede abarcar hasta que sus funciones finalicen tras concluir el plazo original acordado, independientemente de si se prórroga o no, o, por el contrario, el avalista puede responder mientras que el contrato del alquiler esté vigente.
Según estipula el Código Civil en su artículo 1851, en el supuesto en el que no se exprese el plazo de respuesta en el contrato "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza". De esta forma, el deber del avalista no estará presente en dichas prórrogas del contrato.
A pesar de lo que indica el Código Civil, hay Audiencias Provinciales que no cumplen con lo expuesto en su artículo 1851. Por el contrario, declaran que la obligación del avalista sí llega hasta las prórrogas que impone forzosamente el propietario según los derechos que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.
Debido al incremento de las cláusulas abusivas dentro de las hipotecas, cláusulas como las cláusulas suelos o los gatos hipotecarios, se ha producido un nuevo punto de vista respecto a la protección de los clientes ante esta problemática. En cambio, cabe destacar que existe una clasificación de cláusulas en la que se indica que hay ciertas cláusulas que se consideran nulas por simplemente ser abusivas. Un ejemplo de ello son las cláusulas de vencimiento anticipado o las de garantía solidaria, ambas incluidas dentro del aval hipotecario, que pueden llegar a ser muy perjudiciales para el cliente.
Estas dos cláusulas se repiten considerablemente en la mayoría de los préstamos que los bancos ofrecen por medio de cláusulas preimpresas, unos préstamos que poseen numerosas cláusulas abusivas.
Efectos perjudiciales de las cláusulas hipotecarias
El mayor conflicto reside en lo perjudicial que son estas cláusulas para los consumidores que no obtienen ningún beneficio de ellas. En caso de no tener los recursos para pagar el préstamo, el consumidor podría terminar en situación de impago, indicándolo esto en el informe crediticio y complicando las posibilidades de obtener futuros préstamos.
Los créditos destinados al consumo lo conceden entidades profesionalizadas en la oferta de préstamos tales como cooperativas de crédito o entidades bancarias. Estos créditos se ofrecen a familias o particulares para destinarlos a gastos personales.
Para ofrecer una garantía para un préstamo hipotecario, se está recurriendo a pignorar un bien del prestamista por si este incumple con sus pagos. Esto se realiza por medio de una póliza de seguro, una cuenta de ahorros o una línea de crédito con garantía hipotecaria.
Todas estas cláusulas hipotecarias tienen características comunes entre sí con independencia del banco que los ofrece:
Se suscriben por los particulares desconocedores del sector financiero
Poseen un tipo de interés fijo
Son devueltos por periodos cortos o medios con unas tasas mensuales constantes.
Poseen un avalista solidario que, como norma general, suele ser un familiar próximo al prestatario. El acuerdo de garantía solidaria en un préstamo personal incumple tanto la Directiva 93/13/CEE como la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).
Estos contratos no se acuerdan entre el prestamista y el consumidor, al contrario son impuestos como un requisito para contratar el préstamo, siendo la entidad financiera la responsable de probar que dicha cláusula no supone un requisito para contratarlo.
El aval, según el Banco de España, se considera un "contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta última no lo hace. Mediante el contrato de aval, el avalista garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones del avalado, asumiendo frente a un tercero, el compromiso de cumplir dichas obligaciones si el avalado no lo hace."
Proceso de solicitud de la nulidad del préstamo hipotecario
Para la cláusula de garantía solidaria, existe la opción de solicitar que sea declarada nula por ser abusiva.
Para declarar la nulidad, la persona que lo solicita debía desconocer o no tenía capacidad de prever que tendría que responder solidariamente ante las responsabilidades y deudas correspondientes a otras partes.
La nulidad del aval hipotecario puede ser declarada por motivos de injusticia en el momento en el que se añade una cláusula de garantía solidaria en el acuerdo.
Esta cláusula obliga que las partes implicadas en el acuerdo tengan la responsabilidad de cumplirlo, a pesar de no haber contribuido a su ejecución o creación. Es decir, si una parte incumple con sus obligaciones según lo estipulado en el acuerdo, el resto de partes tendrán que seguir responsabilizándose de su parte de tales obligaciones.
Razones para declarar un préstamo como nulo
A pesar de que los avalistas pueden enfrentarse a las entidades bancarias y existen motivos para considerar nula a la cláusula garantía hipotecaria, hay otras razones que también lo avalan:
Los préstamos hipotecarios regulados por el Banco de España suelen incluir la cláusula de garantía hipotecaria. Esta cláusula la imponen las entidades bancarias que les permite no negociar con el interesado.
Las cláusulas varían mucho según la entidad financiera y según el tipo de préstamo. En numerosos casos, los avalistas son los consumidores, y debido a la cláusula del avalista, esta los posiciona en una situación inferior respecto al Banco que cuenta con doble garantía: la real de la hipoteca y la personal del avalista, el cual debe responder en caso de incumplir el prestatario o deudor principal con los pagos.
Habitualmente, los bancos no informan sobre esta garantía y si lo hacen, es de forma errónea. Debido a ello, los avalistas firman procesos financieros de los cuales desconocen varios aspectos como los límites de estos, el alcance de la garantía o los efectos graves si se incumplen las responsabilidades. Esto provoca que la cláusula de garantía hipotecaria se considere abusiva o nula debido a la escasez de transparencia.
Las cláusulas de garantía hipotecaria son acuerdos que negocian un avalista y un acreedor para asegurarse de que si el deudor no cumple con sus responsabilidades, el acreedor tenga la capacidad de cobrar del avalista. Para ello, dentro de dichas garantías, se debe incluir una renuncia de derechos que cause que el avalista vuelva a situarse en una posición inferior respecto al Banco. Es decir, renuncia a sus derechos de división, orden y excusión que el Código Civil establece para cualquier avalista. En primer lugar, el acreedor tendría que recurrir a los bienes del deudor en caso de tener un cobro pendiente. Si estos bienes no suman la cantidad requerida, el banco tendrá que recurrir a los bienes del avalista. La renuncia de derechos tiene efectos muy perjudiciales, ya que si nos encontramos ante un impago del deudor, la entidad financiera puede atacar contra el deudor y contra el avalista.
Los tribunales son los únicos que poseen voz para declarar las cláusulas abusivas o nulas de un acuerdo. Esto provoca que si el avalista quiere anular la garantía hipotecaria, tendrá que recurrir obligatoriamente al proceso judicial que conllevará la participación de procuradores y abogados.
En dicho proceso, se tienen que exponer las razones expuestas anteriormente para efectuar el procedimiento. Cabe destacar que para proceder a la nulidad de la garantía, no es necesario encontrarse ante una situación de impago, si todos los cobros están efectuados, también se puede actuar.
En cambio, si es un caso de impago del prestatario, el acreedor podrá reaccionar por la totalidad de la cuantía económica pendiente.
Respecto a los pasos a seguir por el consumidor para solicitar la nulidad de la garantía solidaria de un préstamo, la sentencia 56/2020 del 27 de enero expone las acciones a desarrollar.
En primer lugar, para demostrar la transparencia de dicha cláusula es necesario que el avalista solidario tenga constancia de que en caso de impago por el deudor, él asumirá la responsabilidad como avalista y el acreedor podrá ir en contra de él solicitándole el cobro total pendiente. La sentencia indica que:
"... Dada la subsunción de los contratos de fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva 13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de 28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto permitir comparar ofertas - pues en puridad en la fianza gratuita no hay prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador conocer el alcance del riesgo asumido».
Sentencias que han declarado cláusulas como abusivas
La sentencia del 13 de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de la Laguna declaró numerosas cláusulas nulas pertenecientes a préstamos hipotecarios concedidos por CaixaBank S.A. Ante esto, el Juez determinó que no existió una negociación, provocando un desequilibrio entre las partes implicadas.
En suma, previamente a esta, el 30 de septiembre de 2015 se dictaminó otra sentencia por la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que también declaró nula la cláusula de garantía. En esta ocasión, el motivo fue la desinformación de los avalistas de las consecuencias causadas por la renuncia de derechos, así como la inexistencia de una negociación de los requisitos del aval.
La Audiencia Provincial de Álava también declaró nula dicha cláusula, debido a que obligaba al prestatario a asumir un número mayor de responsabilidades en comparación a las asumidas por la entidad bancaria.
Estos casos son significativos, ya que los tribunales han establecido una jurisprudencia por la que dictaminar cuáles son las cláusulas abusivas dentro de los préstamos hipotecarios y las razones de ello.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo contra las cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios
El Tribunal Supremo también ha dictaminado en la sentencia 745/2021 del pasado 2 de noviembre respecto a los avales ofrecidos en las hipotecarias como garantía adicional a la garantía hipotecaria.
Esta sentencia unida a otras dictaminadas por el Tribunal Supremo han esclarecido la impugnación por los avalistas de las cláusulas y la garantía de los contratos de préstamos hipotecarios.
El Tribunal Supremo ha afirmado que un avalista de un consumidor tiene la capacidad de impugnar las cláusulas abusivas de las hipotecas.
Si el deudor no es un consumidor, sino su avalista, es posible que el consumidor que asume el papel de avalista puede impugnar las cláusulas que se han declarado como abusivas. Cláusulas como la de vencimiento anticipado.
En suma, hay otras cláusulas de contratos que pueden impugnarse como abusivas:
La cláusula que impone al fiador más obligaciones que al deudor principal.
Que capacita al acreedor a solicitar otra fianza, a pesar de que la principal no ha llegado a la insolvencia.
Que destituye al acreedor negligente de excluir bienes cuando no exista ningún motivo de exclusión.
La cláusula que permite la renuncia a la extinción de fianza en caso de que el acreedor no puede subrogarse en hipotecas o en derechos.
La cláusula que prohíbe al acreedor oponerse a excepciones del deudor inherentes a la deuda.
Por otro lado, cabe destacar que el Tribunal Supremo ha señalado que no existe ninguna limitación ni condición para solicitar la nulidad de un contrato por incluir cláusulas abusivas, pudiendo declarar el contrato como nulo.
En suma, para solicitar un contrato como nulo por abusivo, el Tribunal Supremo en su sentencia 56/2020 aclaró los diferentes criterios de las audiencias provinciales, señalando que aunque sea un contrato autónomo en comparación al de préstamo, esto no es un obstáculo para proceder al proceso judicial de la abusividad.
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "la recuperación de las cifras habituales ya es una realidad". "Después de la tendencia a la recuperación del impacto de la Covid-19 iniciada en junio del 2020, las compraventas de viviendas de marzo significan la cifra más alta desde mayo del 2019 y el mayor registro en marzo desde 2007, donde empieza esta estadística. La comparación interanual supera el 30% respecto al que fue el primer mes con incidencia pandémica del 2020, aunque también lo hace holgadamente respecto al registro del 2019, aumentando un 11%", subraya el experto
El director de Estudios entra en materia: "La obra nueva, que mantiene las 10.000 operaciones alcanzadas el mes anterior, sigue liderando la recuperación y crece interanualmente por encima del 50%, y también lo hace un 26% respecto al 2019. Por su lado, la segunda mano sigue creciendo mes a mes, y en la comparación anual deja de caer después de dos meses con tendencia a la baja, y consigue la mejor cifra desde enero del 2020. Hay que destacar que el mercado vuelve al alza en cifras anuales acumuladas después de 19 meses de no hacerlo como consecuencia de la consolidación de la recuperación".
"Territorialmente la evolución sigue siendo muy heterogénea y sólo Baleares registra peores cifras que el 2020, a la que se une Canarias si la comparación es respecto al 2019. Los territorios donde se han anotado más operaciones son Andalucía, Catalunya, que recupera la segunda posición, y la Comunidad de Madrid. Los incrementos producidos tanto en Catalunya como Madrid son muy destacables y vuelven a impulsar con fuerza el mercado inmobiliario", analiza el director de Estudios del portal inmobiliario.
Ferran Font hace balance del segundo primer trimestre del 2021 en el mercado de la compraventa: "Con estos datos se alcanza por primera vez una situación prepandemia. Durante los próximos meses esta evolución positiva deberá ir confirmándose del mismo modo que lo haga en la economía del país. Tendencias que siguen totalmente condicionadas al éxito del plan de vacunación, evoluciones macroeconómicas y cambios legislativos en materias de vivienda".
"En 2021, más allá de la pandemia, otros factores que marcarán el devenir del próximo año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de diciembre y del balance del 2020.
Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que "según estos datos se consolida el cambio de tendencia del sector y por segundo mes consecutivo el número de operaciones crece interanualmente". "Las más de 36.000 transmisiones del cierre de mes significan el diciembre con la cifra más alta desde el periodo de la burbuja inmobiliaria y hay que remontarse a mediados del año pasado para encontrar un crecimiento parecido. Las cifras mensuales contrastan con la actividad acumulada durante todo el año que ha recibido el terrible impacto de la COVID-19. Finalmente, el 2020 se ha cerrado con una caída del 17,7%, la mayor desde el 2011, y una cifra de 415.748 operaciones que se sitúa a niveles del 2016", subraya el experto.
El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que ha liderado claramente esta estadística durante todo el año, pierde las 400.000 operaciones firmadas los últimos dos años y, con algo más de 333.000 firmas cae por encima del 19% interanual. Por otro lado, la obra nueva se sitúa por debajo de la cifra de 92.000 operaciones registrada los últimos dos años y, con poco más de 82.000 cae un 11%".
"Territorialmente durante el mes de diciembre la mayoría de las comunidades volvieron a la senda del crecimiento a excepción de seis, entre los que destacan Madrid, la Comunitat Valenciana, Baleares o Canarias. Si analizamos el 2020 en su conjunto, las autonomías que lideran esta estadística son Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid. La evolución ha sido muy heterogénea y el impacto de la pandemia en estas comunidades ha sido evidente, con caídas del 16% en Andalucía y cercanas al 20% en las otras tres", profundiza el director de Estudios de pisos.com.
Ferran Font hace balance del ?año COVID? y prevé una mejoría paulatina del sector: "Con estos datos se cierra un año marcado de forma evidente por la pandemia. La caída registrada en la primera ola vino seguida de una lenta recuperación iniciada en mayo, donde las cifras de transmisiones tocaron fondo. El ritmo de compraventas ha ido acelerando hasta los dos últimos meses del año donde la recuperación se ha hecho evidente. Ahora empieza un 2021 en el que iremos viendo como los datos vuelven a mostrar una mejor evolución, siempre pendientes de las posibles nuevas olas y la efectividad de las vacunas disponibles. Por otro lado, otros factores que marcarán el devenir del año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de octubre.
Desde pisos.com, el director de Estudios del portal, Ferran Font, considera que los datos muestran cómo "el sector vuelve a sentir los efectos de la COVID-19 y, tras dos meses al alza, la comparación respecto al 2019 vuelve al terreno negativo". "Por otro lado el crecimiento respecto al mes anterior, aunque se modera notablemente, consigue mantener la tendencia positiva iniciada con fuerza el mes pasado. El crecimiento respecto a septiembre, aunque sea moderado, permite seguir escalando hasta la normalización de las cifras consiguiendo el mejor resultado desde el estallido de la pandemia el pasado marzo", indica el experto.
Font entra en materia: "Regionalmente, la situación sigue siendo muy heterogénea y el cambio en la tendencia afecta de maneras diversas según el territorio. Mientras nueve comunidades autónomas no consiguen mantener la tendencia interanual al alza, el resto se mantiene en los crecimientos moderados. Quienes lideran esta estadística son Madrid y Andalucía, con clara tendencia positiva, seguidos por Catalunya y la Comunitat Valencina, que registran evoluciones mucho más planas. En cuanto al tipo de interés, las cifras entre fijo y variable siguen igualadas y sólo algo más de la mitad se decantan por la segunda opción. Ambos tipos de interés aumentan ligeramente y el fijo sigue manteniéndose por debajo del 3% por octavo mes consecutivo, condiciones que no se veían desde 2018".
El director de Estudios de pisos.com resume así el momento que vive el mercado de hipotecas español: "La recuperación se moderó notablemente en el mercado hipotecario de octubre a causa del impacto de la segunda ola en el sector, aunque es menor que el sufrido por otras estadísticas del propio INE. Deberemos esperar a ver cómo avanza la segunda ola o si se produce una tercera antes de la llegada de la esperada vacuna en un año cuyo sector hipotecario y sus estadísticas ya estaban muy condicionados por la Ley Hipotecaria del mes de junio de 2019".
Actualmente con las nuevas regulaciones que limitan el alquiler turístico se está produciendo un bloqueo y paralización en el sector que esta frenando el crecimiento de esta modalidad de alquiler. En este sentido, Cataluña lanzo suDecreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, sobre el régimen urbanístico de las viviendas de alquiler uso turísticoo Andalucía el Decreto 31/2024, de 29 de enero en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros. Todos los implicados en el mercado, agencias y propietarios, esperan con incertidumbre los cambios que llegarán con estas medidas del Gobierno y las diferentes CCAA.
El alquiler turístico en España es muy relevante económicamente
Sin embargo la realidad innegable en España es que el alquiler turístico genera grandes ingresos para los propietarios y las comunidades locales. En 2023 se generaron más de 25.000 empleos directos y más de 2089 millones de euros de ingresos para los propietarios. Los alquileres turísticos ocupan un tercio de los alojamientos totales , acogiendo en 2023 a 9.12 millones de extranjeros con sus gastos correspondientes en la comunidad.
Verdaderamente las viviendas de Uso Turístico VUT, en ciudades como Madrid , no repercuten en los precios de la vivienda de alquiler ya que solo representan menos del 1% del total de viviendas.
Freno en la oferta de apartamentos turísticos y precios más elevados
A pesar de estos datos positivos, con el intervencionismo del estado y la regulación de los alquileres turísticos , se está frenando la oferta y de esta manera los precios no dejan de subir como está sucediendo en Barcelona, pionera en aplicar la Ley de la vivienda12 /2023 y las medidas sobre el alquiler de viviendas. Ante esto una parte de la demanda podría desplazarse a otros destinos europeos con mercados más abiertos.
Lo cierto que ante esta incertidumbre, para el año próximo, las empresas preparan sus estrategias para combatir posibles cambios en el marco regulatorio y se prevé un escenario de estancamiento pero de mayor claridad en este sector turístico y vacacional.
Con un mercado inmobiliario marcado por la insuficiente oferta de viviendas y los precios de la vivienda en alza constante, las personas que buscan una vivienda y muy en especiallos jóvenes cada vez optan más por la opción de compartir pisos.
El auge de los alquileres turísticos de vivienda
El boom de los alquileres de vivienda turísticos está motivando una escasez considerable de viviendas de alquiler para largas temporadas y un aumento en los precios que afecta incluso a las habitaciones compartidas. En las grandes ciudades las habitaciones pueden alcanzar los 500 o 600 euros, lo cual es un grave problema para jóvenes y familias que carecen de ingresos suficientes.
Por ejemplo se está dando una situación en que hay más estudiantes que habitaciones o viviendas disponibles, es decir mucha menos oferta que demanda de alquiler de vivienda.
Los precios de la vivienda en general , además, parece que seguirán subiendo hasta fin de 2023.
Alquiler turístico de vivienda: mayor rentabilidad para los propietarios
La clave del problema de la conversión de pisos de alquiler o pisos para estudiantes en viviendas turísticas está en que en la actual situación del mercado, el alquiler turístico de las viviendas de mayor rentabilidad para los propietarios . Esta modalidad permite acomodar los precios con flexibilidad en función de la demanda de vivienda, la duración de la estancia de los inquilinos o la época del año .
Los precios de los alquileres turísticos de vivienda pueden variar y esto resulta más beneficioso que un precio fijo en largas temporadas para el que alquila, que además tiene la ayuda de muchas inmobiliarias especializadas que facilitan los trámites para el alquiler turístico de viviendas.
La nueva Ley de la Vivienda diferencia además entre las habitaciones compartidas y el alquiler de vivienda en su normativa, permitiendo el desajuste existente entre ambas modalidades de alquiler.
La vivienda compartida no dejará de crecer en 2024
La opinión generalizada ante esta situación es que la opción dealquiler pisos de habitaciones compartidas seguirá creciendo en 2024 sobre todo en grandes ciudades. Junto a ella proliferarán opciones como el "coliving" ( huéspedes o residentes se instalan en una habitación o estancia privada y comparten las restantes zonas de la vivienda ) o los" alojamientos flexibles" (que ofrecen una serie de servicios personalizados a los inquilinos sin exigir compromiso de permanencia y sobre todo esquivando los límites en los precios que marca la Ley de la vivienda a las viviendas de alquiler)
Parece que la tendencia obligará a los demandantes de vivienda de alquiler a largo plazo a desplazarse a la periferia de las grandes ciudades en busca de alquileres más asequibles. La colaboración de lo público y lo privado podría ser la gran opción para corregir estos desajustes entre oferta , demanda y precios de la vivienda.
Según Servihabitat el incremento de pisos en alquiler el año pasado era de un 52% debido al trasvase de pisos de alquiler turístico al mercado tradicional, así como el cambio de venta a alquiler.
El incremento de nueva vivienda en el mercado ha impactado en las zonas del alquiler más tensionadas como es el caso de Madrid, Barcelona y las zonas costeras sin embargo las limitaciones de movilidad llevaron la rentabilidad a mínimos históricos lo que empujó a los propietarios a cambiar de modelo de negocio.
Idealista también refleja que en las capitales donde más rápido se cerraban los contratos de alquiler han registrado un aumento de la oferta.
Es el caso de Barcelona o Madrid en las que el tiempo de alquiler antes de la pandemia era de una semana, ahora esto sucede solo en un tercio de viviendas ofertadas. El porcentaje de viviendas en alquiler que tardan menos de una semana en encontrar inquilino se ha reducido en 13 puntos porcentuales desde el inicio de la pandemia, según el estudio publicado por idealista. Así, si en febrero de 2020 el 43% de las viviendas que se alquilaron en España llevaba menos siete días en el mercado, ese porcentaje se ha reducido hasta el 30% en el mes de abril de 2021.
Las viviendas de las ciudades que se han alquilado con más rapidez han sido, Castellón donde se alquilaron en menos de una semana de salir al mercado. Sin embargo Málaga descendió del 53% al 26% actual.
Le sigue Barcelona que pasa del 52% al 31%, Toledo del 35% al 15% Logroño del 31% al 12% y Madrid del 52% al 33%. Entre las grandes ciudades la tendencia es similar: Zaragoza del 46% al 28%, Sevilla del 37% al 22%, Valencia del 40% al 27%, Palma del 33% al 22%, Valladolid del 35% al 27% y Bilbao del 30% al 23%.
Hay ciudades en los que el covid no ha sido tan negativo como es el caso de Victoria donde se ha incrementado el alquiler de viviendas en menos de siete días pasando del 39% al 49%.
También han crecido Badajoz del 25% al 34%, Lugo del 23% al 31%, Ourense del 29% al 37%, Palencia del 19% al 26%, Zamora del 21% al 24%, Lleida del 28% al 31%, Ávila del 19% al 22% y Guadalajara del 35% al 37%. El menor incremento se ha dado en Segovia del 13% al 14%, mientras que en Ciudad Real y Santa Cruz de Tenerife el porcentaje de alquileres se ha mantenido estable.
En el norte se encuentran las dos capitales donde menos viviendas se alquilaron en menos de una semana: Logroño y San Sebastián solo el 12% de las arrendadas llevaba menos de 7 días en el mercado. Les siguen Segovia 14%, Toledo 15%, Huelva, Almería, León y Córdoba 18%.
Durante los últimos años, los alquileres de viviendas en España han experimentado una continua evolución dentro de la actividad inmobiliaria. En este sentido, el arrendamiento basado en periodos cortos poco a poco fue ganando terreno como una opción de creciente interés tanto para los propietarios como para los inquilinos.
El alquiler de temporada, comparado con el de una vivienda habitual, representa una opción beneficiosa para el propietario y también cubre las necesidades del inquilino que, de forma transitoria, busca residir en un inmueble.
En este marco, se destaca la agencia inmobiliaria DFLAT Madrid con su servicio de alojamiento temporal ajustado para cada cliente.
Los beneficios que incluye el alquiler de temporada
Alquilar una propiedad se establece como una forma de obtener ingresos permanentes, pero también puede suponer un problema al propietario por diferentes motivos. En ese sentido, resulta necesario evaluar qué tipo de modalidad de arrendamiento es la más adecuada, en función de los intereses particulares, de las características del inmueble y las regulaciones legales.
El alquiler por temporada conlleva varias ventajas para los propietarios e inversores. De primera medida esta fórmula posibilita conseguir mayores ingresos que los alquileres tradicionales, con valores superiores al 30%, ya que al mayor valor de renta hay que añadir el menor gasto de mantenimiento, ratio de impagos entre otras ventajas.
En el arrendamiento de vivienda habitual una de las preocupaciones más comunes para los dueños de inmuebles es el de hallar inquilinos responsables y cumplidores.
En la modalidad temporal, por ejemplo, prevalecen los arrendatarios pertenecientes al ámbito corporativo que en general son más respetuosos.
Además, debido a que el alquiler en temporada suele involucrar a trabajadores desplazados, cuando contrata una empresa no hay problemas de impago, ya que la ocupación y las rentas puede correr por cuenta de la empresa. De esta manera, el arrendador que renta su inmueble por una agencia inmobiliaria, tiene que lidiar con menos responsabilidades.
Como explica Newtral.es "la mayoría de los estudios no debe superar el 30% de los ingresos en alquiler de vivienda".
Por el contrario el Banco de España sitúa en el 35% los ingresos mensuales, es decir para un salario de 1.000 euros no se debe superar más de 350 euros mensuales.
Desde Newtral recuerdan la existencia de la formula 50/30/20para distribuir el presupuesto mensual o anual: 50% para los gastos, 30% elección propia y 20% ahorro.
A raíz de la pandemia han disminuido las rentas del alquiler y los precios de los pisos, viéndose los salarios afectados desde la CCOO señalan que "el descenso de los precios del alquiler no compensa la enorme subida producida en años anteriores". También hace hincapié en que la caída de los precios del alquiler puede repercutir en la reducción del salario destinado al pago del alquiler.
Los Datos del estudio Relación de salarios y viviendas en alquiler de Fotocasa e infojobs 2019reflejan que los hogares destinaron un 40% de sus ingresos a pagar el alquiler vivienda, lo que supone un aumento de seis frente a 2018 y 12 puntos en cinco años. Analizando los incrementos de los últimos cinco años, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler venía creciendo un 45% mientras que los salarios apenas se han incrementado un 3,4% desde el año 2015. La subida del precio medio de la vivienda en alquiler explica el destino de un porcentaje elevado del salario al pago del alquiler ya que los sueldos no han subido en la misma proporción.
El estudio Fotocasa e Infojobs refleja que hay tres Comunidades Autónomas donde se gasta más de la mitad del salario en el alquiler vivienda, es el caso de Cataluña, Madrid y País Vasco.
El estudio La vivienda en Alquiler de Comisiones Obreras muestra que el 41% dedica más del 30% de sus ingresos al alquiler soportando lo que se considera alquiler excesivo.
El 59% de la población que reside de alquiler destina como máximo el 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el 22% dedica entre el 30 y 50% y el 19% destina más del 50% teniendo en cuenta que dos de cada tres hogares está en riesgo de pobreza y exclusión. De ahí surge la necesidad de vincular las rentas del alquiler a los salarios, desde CCOO la mayoría de los arrendadores (un 52%) tienen ingresos muy altos más de 40.000 euros al año.
Los hogares con menos recurso dedican casi el 40% de sus ingresos en vivienda según la OCDE, en su último estudio Affordable Housing Database se destina el 24,5% de los ingresos netos al coste de la vivienda.
Las últimas estadísticas publicadas por Idealista y Pisos.com, así como los datos de Fotocasa adelantados a EL PAÍS, coinciden en el abaratamiento de pisos desde julio en las grandes urbes. Sólo Valencia en agosto y Zaragoza en septiembre se salen de esa norma. En todos los demás casos, coinciden en rentas a la baja.
Desde Idealista se pone de manifiesto que los alquileres se congelaron en Zaragoza en agosto y en Barcelona y Sevilla en septiembre junto a una caída del 2,95% en Málaga en Septiembre. En la mayoría de casos, ese retroceso no llega al 2%.
Estas bajadas de manera continuada están teniendo una variación interanual de precios por lo que no hay duda de que en Madrid y Barcelona, ciudades que protagonizaron el último ciclo alcista de rentas y que estaban en máximos históricos, son más baratas que en 2019.
¿Cuánto ha bajado el precio en las principales ciudades?
Fotocasa considera que el mes pasado los alquileres en Madrid eran un 2,6% más baratos que en septiembre de 2019; diferencia que Idealista eleva al 3%. Para Pisos.com, las viviendas en la capital eran un 9,43% más baratas que hace un año. En el caso de Barcelona, las caídas interanuales oscilan del 4% al 11,26%. En dinero, eso se expresaba en una horquilla que va de los 15,89 euros por metro cuadrado que se pagaron en Madrid, según Fotocasa, a los 18,58 euros que valía alquilar en Barcelona, según Pisos.com.
Retroceso en el Mercado Inmobiliario
A falta de una estadística oficial que refleje las oscilaciones mensuales, las webs inmobiliarias se consideran un indicador fiable de las tendencias del mercado de alquileres.
¿Y qué pasa en el resto de municipios con más de 500.000 habitantes? Según Idealista las rentas siguen más altas que hace un año, pero las mínimas resisten en Valencia, Sevilla y Málaga y Zaragoza estando a un 1,1% por encima de los niveles de septiembre de 2019.
En el extremo opuesto, Pisos.com es la que detecta las caídas anuales más bruscas y sitúa a todas las urbes con retrocesos de precios de al menos el 6%. Según Fotocasa, en Sevilla los alquileres eran en septiembre más altos que en 2019 un 0,7%.
Todo apunta a un retroceso, con la pandemia, el dinamismo que existía en el alquiler ha cambiado, se cierran menos operaciones hay mayor lentitud en la realización de las transacciones aunque se ha producido un ligero aumento de la oferta de inmuebles del 20%.
Para Gonzalo Bernardos, experto en economía, la situación es peor de lo que reflejan las estadísticas porque muchos propietarios "no bajan el precio en el portal, lo bajan al negociar". Como causas que inciden en las grandes ciudades, destaca el retroceso del turismo y del alquiler de temporada.
Lo que está claro es que la pandemia ha provocado una situación impensable. Como resultado de las tensiones acumuladas durante años, podían verse ajustes puntuales en lugares como Barcelona. Pero el nivel de generalización que han alcanzado las bajadas no se veía en algunas series estadísticas desde 2013.
La duda es ¿Hasta cuándo seguirán abaratándose las rentas? Según Cabrera, "es la propia evolución de la economía la que está provocando estos cambios y es factible que en los próximos meses se consoliden determinadas tendencias a la baja". Gonzalo Bernardos señala que las caídas se mantendrán "seguramente hasta el primer semestre de 2022".
El alquiler de viviendas compartidas o habitaciones se está disparando por falta de alternativas en 2024 adquiriendo gran relevancia en el mercado inmobiliario debido a las dificultades de acceso a la vivienda sobre todo de los jóvenes y a los altos precios de la vivienda de alquiler.
Más allá de la inversión en viviendas convencional ( como podrían ser pisos con 3 dormitorios, ascensor, garaje y trastero) en los últimos tiempos aparece la oportunidad de adquirir por parte de los inversores otros inmuebles alternativos que suponen una buena oportunidad de beneficio. La compraventa de locales en planta baja, pisos en núcleos parcialmente ocupados o el "coliving" se abren paso como ejemplo de inversión innovadora.
Es en este escenario en el que cobra especial importancia el alquiler de habitaciones. Se trata de una respuesta a las dificultades que tienen los jóvenes para alquilar una vivienda que tal como está el mercado les supondría más del 40% de sus ingresos y también una opción a la creciente movilidad laboral y la necesidad de vivienda temporal.
El alquiler de habitaciones se está profesionalizando cada vez más y empieza a ser rentable la contratación de agentes especializados en la venta inmobiliaria de este tipo de alojamiento.
Lo realidad normativa en este sector tan concreto del alquiler de viviendas es actualmente muy flexible y facilita mucho la labor inmobiliaria pero se esperan cambios en este sentido conforme el alquiler de habitaciones se vaya asentando como opción residencial.
Lo cierto es que los datos muestran como la oferta de habitaciones se dispara en las capitales un 43% en el primer trimestre del 2024 y con unos precios asequibles que no superan los 400 euros de media. Hasta que los problemas para el alquiler residencial tradicional no se vayan resolviendo aquí tenemos esta opción inmobiliaria que está funcionando y funciona bien
España que está a la cabeza en cifras de paro juvenil en la UE con el 28% de los jóvenes menores de 25 años encontrándose en situación de desempleo, sufre un grave problema en la adquisición de primera viviendapor parte de estos, siendo poco a poco expulsados del mercado una parte importante de los menores de 25 años.
Se da una caída en el poder adquisitivo ante la creciente inflación y una creciente subida en los precios del alquiler que aumentó un 7,46% en términos interanuales, situándose en 10,95 euros el metro cuadrado. La consecuencia evidente es un retraso en la edad de la emancipación. Los jóvenes están muy lejos de emplear el 35% de sus ingresos en su vivienda como recomiendan los expertos. La Ley de la vivienda además no ayuda a desarrollar una oferta de vivienda que decrece progresivamente.
El desempleo juvenil por regiones
Las regiones que más acusan el paro juvenil son Extremadura, Canarias o Andalucía, donde las cifras superan el 30% y se aproximan peligrosamente al 40% (38,91% en Canarias).
Las regiones más caras para vivir de alquiler son Baleares (15,91 ?/m²), Madrid (15,01 ?/m²), Cataluña (12,34 ?/m²), País Vasco (10,22 ?/m²) y Canarias (10,11 ?/m²), todas ellas con una tasa de paro juvenil por encima del 19%.
Difícil divisar una adecuada solución
Incluso los jóvenes que tiene un trabajo no ven fácil la adquisición de viviendas. Su salario medio es de 1089 ?-13.0979? al año. Estos datos llevan a los jóvenes a optar por compartir vivienda ya que tendrían que aportar un 80% de su salario a la vivienda, lejos del 35% aconsejado por los expertos. No parece fácil el abandono de los jóvenes del hogar familiar.
Desde el inicio de la pandemia pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias dirigidas a los segmentos más vulnerables de la población.
El coronavirus ha sido el protagonista absoluto de este 2020 en el que la población mundial ha tenido que sobreponerse a una pandemia sin precedentes que ha cambiado nuestra forma de vivir del día a la mañana. En este sentido, el confinamiento fue un punto de inflexión en la manera que los españoles tienen de entrar en contacto con el mercado inmobiliario y de sus expectativas en relación con su hogar.
Así pues, el estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019. De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m2, 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto. Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance".
Y es que, desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.
En los próximos trimestres, el Banco de España ha señalado que seguirá la tendencia al alza de trasladar los costes a los precios de venta a manos de las empresas españolas.
Según una encuesta realizada por el Banco de España, en el cuarto trimestre un 30% de las empresas han aumentado los costes, un dato que supera en diez puntos a los registrados en el tercer trimestre. Por otro lado, un 40% de los productores también han declarado su intención de subir los precios durante el primer trimestre, mientras que un 60% lo hará a medida que avance el año 2022.
Sin embargo, nos encontraremos con una compresión de los márgenes empresariales, ya que la subida que se prevé realizar en los precios de venta será inferior a la subida sufrida en los costes de los consumos intermedios. Como ejemplo de ello, durante el cuarto trimestre del 2021 las empresas no financieras se han visto favorecidas con la mejoría de la situación epidemiológica, que ha causado una reactivación de la demanda y en consecuencia, de la facturación y el empleo de dichas sociedades.
División por sectores
Observando la situación de cada sector, aquellos que se han ido recuperando son los sectores de la comunicación y la información, el no mercado, el sector administrativo o el transporte. En cambio, las más perjudicadas han sido la agricultura, el sector cultural y de ocio, la construcción y la restauración.
De las empresas encuestas, existe un tercio que han vuelto a su grado de facturación pre pandemia, mientras que el otro tercio confían en recuperarlo durante 2022. En cuanto al resto, todavía desconocen cuándo volverán a su nivel de facturación de antes de la pandemia o incluso si llegarán alguna vez a recuperarlo.
Se disminuye la recuperación de las empresas
Debido al encarecimiento de los consumos intermedios y los cambios en las cadenas de aprovisionamiento, las empresas deducen que bajará la intensidad de recuperación a comienzos de 2022, una situación que según ellas continuará dándose en los siguientes trimestres.
El 50% de las empresas ve como significativa la subida de los costes, un hecho que seguirá empeorando, ya que confían en que se incrementarán aún más en 2022 en los productos intermedios.
Debido a esta situación y el aumento constante de los costes del consumo intermedio, las empresas se ven obligadas a aumentar sus precios de venta.
El mayor incremento en alquiler se produce en Canarias (34,5%), Baleares (34,1%), Cataluña (30,4%) y Madrid (26,6%), Ceuta (27,6%). En el conjunto de España este porcentaje ya alcanza el 23,9%, más de tres puntos y medio que en el año 2011, en el que se situaba en el 20,4%.
El alquiler crece especialmente entre los jóvenes debido a las dificultades de acceso a la vivienda. Un 39,3% de los jóvenes de edad entre los 30 y los 44 años que se han emancipado, residen en alquiler, mientras que el 70,4% lo alcanza jóvenes de 30 años.
El análisis de los inmuebles en arrendamiento muestra que el alquiler se produce en edificios de mayor antigüedad, mayoritariamente viviendas colectivas, y en viviendas de menor tamaño.
Respecto a los precios del alquiler, se observa que han alcanzado niveles muy elevados, especialmente en Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias, según la información de oferta de los dos principales portales inmobiliarios (Idealista y Fotocasa).
En la Tabla y Gráfico, que recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler, ambos del INE, puede observarse que el IPCA del alquiler se sigue manteniendo estable en los últimos años, en tanto que el precio de venta, que mantenía una tendencia a la baja, se estabiliza en 2013 y 2014. Los tres últimos años el índice de precio de venta ha experimentado subidas, situándose el índice según se observa en el Gráfico en el 127%. El tercer índice refleja una línea parecida al IGP en venta.
En artículos anteriores hemos analizados que las hipotecas de tipo fijo continuaban tomando peso en 2018. Pues bien, así lo siguen confirmando los datos del INE (Instituto Nacional de la Estadística). Según esta fuente, la firma de hipotecas ha experimentado un aumento del 10,3% en 2018 con respecto al año anterior. En 2018, se concedieron un total de 345.186 préstamos para la compra de viviendas, siendo la cifra más alta desde 2011. Pero destaca que el 41,4% de los créditos otorgados en diciembre eran a tipo fijo, lo que consolida el auge de este tipo de hipotecas.
Uno de los principales motivos está relacionado con el Euríbor, que ha comenzado a repuntar tras casi tres años en tasas negativas. Los clientes consideran el tipo fijo como la opción más segura y estable. Además, sus temores coinciden con los intereses de las entidades financieras, que con los tipos fijos se garantizan ciertos márgenes de rentabilidad.
En el cómputo anual, aumentó también el importe medio de las hipotecas (un 5,6%), hasta los 123.727 euros, y el capital prestado (un 16,5%), hasta los 42.709 millones de euros.
Las Comunidades Autónomas que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2018 fueron Madrid (65.503), Andalucía (65.431) y Cataluña (57.477).
Al menos un 30% de los proyectos de vivienda residencia de los promotores deben estar destinados a viviendas protegidas, y viviendas de alquiler social.
Pero la ley no obliga directamente, aunque sí otorga a los ayuntamientos la posibilidad de aplicar la ley en sus municipios.
Por lo cual, esta medida es una herramienta por parte de los ayuntamientos, a obligar a promotores a que casi un tercio de los proyectos sean viviendas de VPO.
¿Es legal esta medida?
Esta medida puede incurrir en una ilegalidad, porque vulnerar el derecho a la propiedad privada, por tanto, en el que caso de que un ayuntamiento aplica la ley, y obligue a un promotor a cumplirla, debe compensarlo de alguna manera, ya que si no podría incurrir en inconstitucionalidad.
La forma de compensación puede ser económica, pero también puede ser una compensación territorial, cediendo terrenos del municipio para otras construcciones del mismo tamaño o superior a la zona de construcción de viviendas protegidas.
Esta nueva ley de la vivienda, intenta arreglar los desperfectos del sector inmobiliario, pero no asume responsabilidad. El gobierno conformado por los partidos de PSOE y Podemos lanzan una normativa dando la potestad a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, esquivando cualquier tipo de culpa ante posibles embrollos.
Según el nuevo estudio "Observatorio de Emancipación" del Consejo de la Juventud de España, el acceso al alquiler de los jóvenes es uno de los principales problemas que tenemos en España. Un joven para alquilar una vivienda debería emplear más del 95% de su salario sin contar otros gastos adicionales cuando lo aconsejable sería emplear no más del 30% de su sueldo.
En España solo el 16,3% de los jóvenes consiguen emanciparse frente al 32% que se emancipan de media en Europa. La situación parece mejorar ligeramente respecto a 2022 en que no se llegaba al 16% actual de tasa de emancipación , pero está aun lejos de los datos de 2008 en que la tasa de emancipación se situaba en 25%.
[caption id="attachment_20889" align="alignnone" width="751"] Tasa de emancipación 2006-2023[/caption]
Los precios de alquiler de vivienda suben pero los salarios no
El alquiler es la forma más común de emancipación de los jóvenes pero los precios de la vivienda en alquiler no dejan de subir, situándose en el 1er semestre de 2023 en 944 euros al mes, la cifra máxima que se ha registrado. Los salarios sin embargo no suben al mismo ritmo. Alquilar un vivienda más los gastos de luz, gas, agua y suministros en general ronda los 1.100 euros al mes sobrepasando la media del salario de los jóvenes los 944 euros citados.
[caption id="attachment_20890" align="alignnone" width="616"] Precio medio alquiler 2006-2023[/caption]
Los datos son contundentes: en un año ha aumentado un 9,3% el precio de la vivienda en alquiler. Sin embargo los sueldos medios de los jóvenes solo han aumentado un 5% anual y con la subida de los precios de alquiler el poder adquisitivo de los jóvenes ha bajado un 3,3%.
El sector inmobiliario es uno de los más obsoletos en cuanto a tecnologías se refiere. Si miramos atrás no hace mucho, las visitas a los clientes eran físicas, todo era un continuo ir y venir de la oficina a los inmuebles con todo lo que ello conlleva, esfuerzo físico, gastos de tiempo y dinero etc.
Hoy día la tecnología en el sector inmobiliario ha supuesto un antes y un después, los procesos de gestión han sido automatizados, se han reducido los papeleos mejorando los resultados y aumentando la productividad.
Actualmente las inmobiliarias manejan un mayor volumen de datos, todo ello gracias al Big Data lo que hace cada vez más confiar en el Big Data.
Solo la inteligencia artificial nos permite seleccionar la información necesaria y adecuada para tomar decisiones con mayor velocidad, ya no se trata de acceder a la mayor cantidad de información posible sino de tener las herramientas adecuadas que nos analicen la información que queremos recopilar sin perder tanto el tiempo, de ahí la gran importancia que tienen las aplicaciones hoy día.
El futuro del sector inmobiliario es la Inteligencia Artificial. Es imprescindible tener las herramientas adecuadas que encuentren las propiedades concretas en el menor tiempo posible, seleccionando en base a unas pautas predeterminadas, ciudad, barrio, metros cuadrados etc.
Consiguiéndose el objetivo del sector inmobiliario que es dar mayor rapidez y eficacia reduciéndose los tiempos de espera y respuesta a los clientes.
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La inclusión en los ficheros de morosos es un problema para muchos ciudadanos que ven cómo por este hecho no tienen acceso a un préstamo o crédito y, en ocasiones, hasta tienen problemas y dificultades para la obtención de tarjetas bancarias o acceder a determinados contratos, subvenciones o beneficios fiscales, suponiendo todo ello además un descrédito a su honor, su dignidad y su fama.
Por ello, y tratándose de un tema tan delicado es especialmente importante comprobar que la inclusión en estos ficheros se hace de acuerdo con el marco legal y, lo que es igualmente importante, que se suprimen dichos datos cuando desaparece la causa que motivó la inscripción.
En España ya la Constitución establece en su art. 18.1 el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar, y a la propia imagen.
Tras ella se dictó la Ley Orgánica 1/1982, de protección civil del derecho al honor, la cual, junto con la Ley 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales, constituye el marco normativo en esta materia.
Es precisamente esta última Ley la que regula los requisitos de inclusión en el fichero de morosos, estableciendo que el tratamiento de datos de carácter personal con esta finalidad es ilícito en general salvo que concurran los siguientes requisitos:
1º.- Que la persona en cuestión tenga deudas ciertas, vencidas y exigibles: ello significa que cuando se trata de deudas que se encuentran en litigio ante los tribunales o han sido objeto de reclamación administrativa no se pueden computar a estos efectos. Esta cuestión normalmente no es comprobada por las empresas de ficheros de morosos de manera que la inclusión puede no ser legal.
2º.- Que el acreedor haya informado con antelación al afectado. Esta notificación debe ser fehaciente y llegar al destinatario para que se pueda entender bien notificada, aunque algunas empresas optan por enviar tan sólo un correo electrónico o un mensaje de texto al móvil, sin apercibirse siquiera de si el cliente sigue siendo titular de ese número de teléfono o esa cuenta de correo. Si no se acredita ello se causa indefensión e inseguridad jurídica al ciudadano y vulnera la legalidad. Por ello las empresas actualmente optan por incluir un apartado en el mismo contrato del que proviene la deuda, autorizando expresamente a la inclusión en el fichero, a fin de que sea aceptado de antemano por el cliente.
3º.- Que la deuda siga vigente, de manera que, si ha sido abonada, deben ser suprimidos los datos del fichero.
Si la inclusión en el fichero se realiza no cumpliendo estos requisitos, ¿qué puede hacer el ciudadano?
Lo primero que ha de hacer es una reclamación extrajudicial ante la empresa encargada del fichero por no cumplir los requisitos de inclusión o tratarse de una deuda ya pagada.
Dado que normalmente las empresas no responden a este requerimiento, al ciudadano no le queda otra salida que acudir ante los Tribunales presentando demanda judicial al efecto.
Esta demanda se presenta ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio del demandante, de acuerdo con lo establecido en el art. 52.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en la misma se podrá pedir no sólo esa retirada del fichero sino también la indemnización procedente por esta indebida inclusión. El tipo de procedimiento (ordinario o verbal) vendrá determinado por la cuantía de la indemnización solicitada.
La demanda puede ser presentada tanto por el propio interesado como por sus herederos, caso de fallecimiento pues todos ellos tienen legitimación activa para el ejercicio de esta acción.
Caso de que la solicitud se haga por persona solicitante de concurso de persona física al amparo de la Ley de Segunda Oportunidad, la solicitud de exclusión del fichero de morosos debe hacerse conjuntamente con la solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho (EPI).
¿Cómo se computa esta indemnización?
Según establece la Jurisprudencia, la cuantía de la misma se determina en función del daño causado el cual estará en correlación con la cuantía de la deuda, el tiempo de inclusión en el fichero de morosidad, visualizaciones reales en el fichero (este dato puede ser obtenido directamente por el interesado sin necesidad de pedirlo a través del Juzgado) o los perjuicios realmente ocasionados al cliente (pérdida de un crédito, o de una señal de compraventa si de este modo no se obtiene hipoteca, etc.), entre otros factores que puedan concurrir.
Es muy conveniente que para probar el daño se aporte informe pericial elaborado al efecto para que el Juez tenga acceso a los datos objetivos tenidos en cuenta a la hora de cuantificar la deuda.
Reclamación al Banco de España:
Siempre en materias como esta existe la opción de hacer una reclamación al Banco de España pero en este caso resulta poco útil.
Al tiempo que tardan en atender una reclamación, hay que sumar que la respuesta nunca es contundente, manifestando este organismo por lo general, aun siendo un caso claro, que "podría ser dudosa" la inclusión en el fichero pero no suele afirmarlo de manera contundente.
Si a ello unimos que las resoluciones o dictámenes no son vinculantes, podemos comprobar cómo no es la mejor opción ante una indebida inclusión en el fichero de morosos.
Sentencia Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2022:
Si bien en esta materia, la Jurisprudencia en ocasiones ha sido oscilante, existiendo diferentes pronunciamientos de las distintas Audiencias Provinciales, el Tribunal Supremo ha ido perfilando los requisitos de inclusión en varias sentencias.
La última más relevante dictada al efecto es la de 20 de diciembre de 2022 en la que este Tribunal analiza los dos requisitos más relevantes de inclusión en el fichero de morosos realizando una interpretación más restrictiva de los mismos en perjuicio del consumidor, y concluyendo que:
"El hecho de que el importe de la deuda que se comunicó a dicho fichero fuera superior al realmente adeudado no basta para considerar que la inclusión de sus datos en el fichero vulneró su honor, pues hasta ese momento el deudor no había intentado restituir el capital recibido ni había manifestado a la acreedora su disconformidad con la cantidad reclamada por la demandada, por lo que no había duda de que existía una deuda y el demandante había incurrido en mora. Y habida cuenta de las circunstancias expresadas, no puede considerarse que la comunicación de sus datos al fichero supusiera una presión ilegítima del acreedor para zanjar una disputa sobre la existencia o cuantía de la deuda.
El requisito del requerimiento previo de pago establecido en el art. 38.1.c del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1720/2007 sigue siendo exigible tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre que no ha derogado aquel precepto reglamentario puesto que no existe incompatibilidad entre uno y otro. Pero ya no es indispensable que en ese requerimiento se advierta al deudor de la posibilidad de comunicar sus datos al fichero de morosos si tal advertencia se ha hecho al celebrar el contrato.
Que en esa advertencia no se informara al deudor de los sistemas de información crediticia en los que participa el acreedor no determina, por sí solo, que la comunicación de los datos a uno de esos sistemas constituya una vulneración del derecho al honor del deudor".
El sector inmobiliario está entrando en una nueva etapa tras años de fortaleza. Como muestra de este cambio de periodo, Estados Unidos ha experimentado su primera caída del precio de la vivienda desde 2012.
Esta bajada de los precios ha tenido lugar en las 20 ciudades más grandes del país norteamericano. En el mes de julio, la caída fue del 0,44%.
Ante la elevada inflación, la Reserva Federal ha optado por una estrategia agresiva. En 2022, el interés ha duplicado sus tasas, reduciéndose la demanda de viviendas y en consecuencia, la caída de las ventas.
El precio de la vivienda aumenta un 15,8% respecto a 2021
En julio, los precios se incrementaron en un 15,8% en tasa interanual, mientras que la desaceleración económica registró un 18,1% en el mes de junio.
Por otro lado, cabe destacar los altos números de demanda acumulada que existe de inmuebles. En el mes de agosto, el Gobierno estadounidense visualizó un incremento inesperado de la venta de inmuebles de obra nueva en el país.
Una subida que fue el mayor aumento registrado de ventas de obra nueva desde el mes de marzo. Este incremento se debe a la rapidez de los compradores de adquirir una vivienda antes de que continúen aumentando los tipos de los préstamos y disfrutando de las reducciones de precios de las empresas constructoras.
Al igual que la venta de obra nueva incrementó en todas las zonas de Estados Unidos, la caída de los precios de los inmuebles también se ha registrado en todo el país. Sin embargo, ha sido especialmente notable en las áreas más inasequibles.
Caída del número de viviendas disponibles en el mercado
La caída de la demanda está causando que las viviendas en venta estén más tiempo anunciadas, incrementándose el stock. El único factor que puede favorecer a un precio de la vivienda elevado es la reducción del número de inmuebles disponibles en venta o en alquiler.
Adquirir una vivienda en la actualidad significaría para los ciudadanos estadounidenses renunciar a un préstamo más barato. Por ello, aquellos que no necesitan mudarse, se quedarán en sus casas. La baja de la demanda, por tanto, ha causado que el anuncio de nuevos inmuebles en el mercado cayese también un 23% en el mes de agosto.
Con este panorama complicado en la economía mundial y en los precios de la vivienda, la Reserva Federal continúa aumentando los tipos de interés.
Según los datos publicados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. En EEUU, en Mayo, se iniciaron 1,63 millones de viviendas nuevas. Esto supone un 21,7% más que el mes anterior y un 5,7% más que hace un año.
En lo referente a los permisos de construcción concedidos, la cifra fue de 1,49 millones, un 5,2% más que en abril, pero un 12,7% por debajo del dato en 2022.
997.000 viviendas en construcción, en Mayo, fueron viviendas unifamiliares, un 18,5 más que en abril.
Por su parte 1,518 millones de viviendas han sido completadas en Mayo. Un 9,5% más que en mayo y un 5% más que en Mayo del año pasado.
Tras los confinamientos provocados a causa de la Covid-19, el comercio electrónico o el ecommerce inmobiliario ha experimentado un gran impulso. Las empresas han tenido que acudir a la tecnología para contrarrestar las pérdidas y los efectos negativos causados por la crisis de la pandemia, sobre todo el sector inmobiliario. De esta forma, las agencias inmobiliarias han podido continuar con su actividad y sus procesos de compraventa o alquiler a través de Internet. Esto les ha llevado a que día de hoy, hayan decidido ofertar la posibilidad de realizar dichos procesos y más a través de sus páginas webs.
En estos procedimientos de compraventa, la tecnología aparece como un recurso innovador que está modificando el panorama del sector inmobiliario. A través de herramientas como los paseos virtuales, las vistas 360º, los reportajes fotográficos o los vídeos desde vista de dron en los que visualizar el entorno de la vivienda, las agencias están readaptando sus servicios tradicionales, aplicándoles las novedades tecnológicas. Con este panorama, está surgiendo una nueva realidad en el mundo empresarial y en el mundo inmobiliario.
De entre todos estos cambios, uno que ha llegado para quedarse es el Ecommerce, cuya creación de empresas de tales características está cobrando un gran impulso.
El confinamiento ha causado que la única ventana al mundo para la población haya sido Internet, aumentándose el número de ventas online, en gran medida debido a esas personas que no compraban por Internet y se vieron obligadas a hacerlo. En España, un 4% de la sociedad realizó una compra online por primera vez, y de aquel sector que ya compraba por Internet aumentó el número de compras un 25%.
A pesar de que hayan sido unos incrementos que han tenido lugar por obligación y no de forma causal, después del confinamiento, las cifras han probado que la sociedad se está acostumbrando más y a acudir más a Internet como vía para visitar inmuebles, realizar trámites digitales e incluso llevar a cabo los procesos de compraventa o alquiler.
Las agencias inmobiliarias adoptan el modelo ´ecommerce´
No solo las medidas aprobadas durante el curso de la pandemia han afectado a la situación de las agencias inmobiliarias, sino que tras el fin de estas acciones, la situación de estas no ha mejorado, ya que el cambio hacia el ámbito digital ya se ha producido. Tras el fin de las medidas, el crecimiento de agencias inmobiliarias como ecommerce continúa su tendencia al alza, aunque haya reducido su ritmo de crecimiento.
Las agencias han vuelto a la normalidad y la afluencia del público regresa al nivel existente previamente al COVID. A pesar de ello, las agencias integradas en el ámbito digital ya se encuentran asentadas, haciéndole competencia a las agencias físicas.
Debido a ello, hay un gran número de agencias que están modificando sus fórmulas de venta y su estrategia de marketing. Esto les está llevando a impulsar sus páginas webs a promocionar sus servicios o productos. Pero también a ofrecer una opción online de compraventa, alquiler, tramitación, publicidad de inmuebles o asesoramiento.
En suma, una agencia online ofrece numerosos beneficios en el ahorro de tiempo, recursos y dinero con un coste muy inferior a las físicas. De esta forma, se igualan las competencias entre pequeñas, medianas y grandes agencias inmobiliarias. Para ello, existen numerosas herramientas que ofrecen servicios de creación y mantenimiento de ecommerce con un mecanismo fácil y sencillo para cualquier usuario: Shopify, Prestashop, Mabisy, Urbecom o Simply Shop.
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La Ley por el Derecho a la Vivienda 12 /2023ha creado gran incertidumbre en el sector inmobiliario y se teme una desmotivación de los inversores ante la inseguridad jurídica que inunda el sector. Las agencias no tienen claros los honorarios del alquiler de vivienda, la información que deben ofrecer sobre los inmuebles que ofrecen, y no se atisban con facilidad las consecuencias de los límites que establece la Ley de la vivienda 12 /2023 sobre los precios de la vivienda de alquiler en las zonas tensionadas.
Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable. Se producen despidos de personal, caídas de la producción e incluso el cierre de agencias.
Detallamos algunos aspectos de la Ley de la vivienda que no están claros para muchos agentes inmobiliarios:
Consecuencias de la Ley de la vivienda 12/2023 en la rentabilidad de las inmobiliarias
La Ley de la vivienda 12/ 2023 respecto a los gastos generales en la compraventa o alquiler de vivienda plantea la posibilidad de un pacto entre las partes para afrontarlos. No obstante los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato según la Ley correrán a cargo del arrendador (anteriormente y según CCAA se podían repartir o incluso recaían en el arrendatario). Hay que matizar que esto solo es aplicable al caso de la vivienda habitual. En otros tipos de inmuebles como los contratos de temporada, de viviendas suntuarias, de uso turístico, y de uso distinto del de vivienda como locales, oficinas y despachos, los gastos de gestión inmobiliaria podrán pactarse entre las partes.
Esta nueva situación puede crear nuevos tipos de gestión inmobiliaria que pueden diversificar los honorarios de agencias. Sería el caso de un cambio de titularidad en los gastos generales de la vivienda, por ejemplo.
La nueva Ley no resuelve la subida de los precios de alquiler y la escasez de oferta inmobiliaria de alquiler por lo que las empresas inmobiliarias optarán por otras modalidades de alquiler, como el alquiler de viviendas por temporada, el alquiler turístico, , o el alquiler de habitaciones, oficinas o garajes que escapan además de la tributación ordinaria y la regulación estatal. En definitiva el alquiler residencial se acabará convirtiendo en algo minoritario.
Sin respuestas ante la escasa profesionalización del agente inmobiliario
La Ley de la vivienda 12/2023 no aborda la falta de profesionalización de las agencias inmobiliarias que padece el sector. . La Ley no exige un Registro obligatorio de agentes inmobiliarios como ya hay en Cataluña o en la Comunidad Valenciana y permite a cualquier persona sin experiencia dedicarse a la venta o alquiler de viviendas.
Se está produciendo un claro giro de las agencias hacia el sector compraventa en detrimento del alquiler de viviendas que es cada vez menos rentable. Se producen despidos de personal, caídas de la producción e incluso el cierre de agencias.
Mínima información obligatoria que hay que ofrecer al cliente
Plantea la Ley que los compradores o arrendatarios de vivienda, antes de abonar cualquier cantidad de dinero a cuenta, tiene derecho a recibir información detallada de las condiciones de la compraventa y de las características del inmueble y el edificio en que se encuentre. Deben aportarse además los datos de identificación del vendedor y la información sobre la situación jurídica de la vivienda.
Esta información no está claro si vulnera la protección de datos y además podría ser muy útil para terceros que pudieran hasta okupar la vivienda si está vacía.
¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?
Una de las clausulas muy importantes en los contratos de intermediación inmobiliaria se refiere a la exclusividad inmobiliaria. Esta clausula compromete al cliente con la inmobiliaria durante un periodo determinado de tiempo y establece una penalización en caso de incumplimiento por parte del usuario, que pudiera vender por su cuenta o por cuenta de un tercero, por ejemplo.
Esta penalización se deberá cumplir siempre que aparezca clara y expresa en el contrato de intermediación inmobiliaria.
Efectos de la declaración de zona de mercado residencial tensionado
Otro de los aspectos fundamentales de la Ley de la vivienda 12 /2023 es la declaración de zona de mercado residencial tensionado que sufrirán una limitación en la subida de las rentas de alquiler. Pero esta normativa, apenas instaurada (solo en Cataluña) provoca confusión entre los propietarios y los inquilinos que no tienen claro a qué tienen derecho u obligación respecto a los precios de alquiler de la vivienda.
La consecuencia parece ser la reticencia de los propietarios a ofrecer vivienda de alquiler en estas zonas problemáticas ya de por sí para el acceso a la vivienda de alquiler.
Además la experiencia de utilizar índices para limitar los precios en Europa o Cataluña en 2020 parece haber sido un fracaso.
El derecho de desistimiento o renuncia del consumidor en su contrato con la agencia inmobiliaria
El consumidor, tendrá derecho al desistimiento del contrato de intermediación en una compraventa en un plazo de 14 días sin necesidad de dar motivo y sin coste por ello Este plazo se amplía a 30 días si se realizan visitas de carácter comercial a la vivienda del consumidor o viajes para promocionar o vender bienes.
El desistimiento será válido siempre que el consumidor cumpla como tal, es decir sea persona físicas que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión y que el contrato se celebre fuera del establecimiento mercantil del empresario.
En estos casos se anulan además cualquier tipo de clausulas en el contrato de intermediación que supongan penalización por el desistimiento o la renuncia.
Crear un espacio ordenado es fundamental, muchos decoradores apuestan incluso por un estilo minimalista.
Para crear orden, una de las principales recomendaciones es deshacerse el mobiliario innecesario, ya que demasiado muebles pueden restar mucho espacio a la estancia.
Asimismo, la colocación de éstos también influye a la hora de crear amplitud. Cada mueble debe estar en el sitio que resulte más óptimo.
2 Colores
Los colores juegan un papel muy importante y a partir de ellos se pueden conseguir diferentes efectos: Por ejemplo, el blanco da sensación de amplitud, limpieza y luminosidad.
No tenemos que limitarnos al blanco, pero sí que es cierto que los colores claros o neutros desahogan mucho una estancia y tienden a ser mucha mejor opción que los oscuros o estridentes. Otra alternativa es el uso de papeles en las paredes de estilo antiguo, ya que, según algunos decoradores, aportan una agradable sensación de calidez.
Por otra parte, también tenemos que prestar atención a los colores de los tejidos (en camas, cortina, cojines?). Los textiles de colores suaves o con patrones o dibujos pequeños, ya sean cuadros, rayas o flores, tienden a tranquilizar.
Elija lo que se elija, es importante que los colores en los distintos elementos creen una sensación visual armoniosa.
3 Cama con un aspecto confortable
Al ser la cama el elemento protagonista de un dormitorio, es fundamental que tenga un buen aspecto, sobre todo voluminoso, y una de las mejores formas de conseguirlo es vestirla con rellenos nórdicos. De esta forma, se desdibujará la rectitud del colchón.
También hay que tener en cuenta otros elementos: En cuanto a las sábanas, lo mejor es que sean ajustables, para conseguir una óptima colocación. Hay que evitar que se vean las patas del somier o el canapé (las piezas que quedan cortas, deslucen) y el uso de cabecero puede aportar otro punto de confort.
En cuanto a los tejidos, se recomienda que se opte por tejidos naturales para el juego de cama, como el lino y el algodón, para que proporcionen naturalidad.
4 Almohadas y cojines
Se aconseja disponer en la cama dos almohadas por persona, colocarlas una encima de la otra y reposar sobre ellas los cojines. Además, con ellos se puede jugar a la hora de decorar, pues según su colocación pueden crear un aspecto u otro. Por ejemplo, para conseguir un aspecto clásico, se deben colocar de forma simétrica, mientras que para uno más natural o informal, se pueden colocar desordenados (por supuesto, con cierto control). Por otra parte, está el número de cojines. Poner muchos sobre la cama da un toque lujoso y muy reconfortante.
5 Muebles
Como mencionábamos anteriormente, el mobiliario puede ser el responsable de crear sensación de orden o no? Y para los dormitorios hay una serie de muebles muy específicos.
Las mesillas de noche son muy importantes y dan muchas posibilidades, desde usar las clásicas mesillas hasta sustituirlas por otro elemento que cumpla su función, por ejemplo un baúl, estando siempre acorde con el resto de muebles del conjunto: cómoda y armario.
Por otro lado, los espejos aportan amplitud. Un espejo de un buen tamaño, además de ser útil, dará una importante sensación de espacio al cuarto.
Algunos decoradores optan por imprimir un toque temático al dormitorio. Por ejemplo, darle un estilo vintage aporta elegancia o decorar el dormitorio según la ubicación de la vivienda, utilizando artículos de decoración customizados, puede ser otro golpe de efecto.
Muchas personas optan por donar sus bienes, en vez de inscribirlos en testamento. En este sentido, hay que tener en cuenta que la donación es un acto, en el que una persona transfiere fondos o la propiedad de un bien a otra persona, mientras que el testamento es un acto por el cual una persona deja por escrito cómo quiere que se repartan sus bienes, una vez haya fallecido.
La primera diferencia fundamental, explican desde Círculo Legal Madrid, es que la donación se hace efectiva en vida, mientras que en el testamento hay que esperar a que la persona fallezca. Desde esta organización sostienen, que las donaciones son convenientes en caso de querer adjudicar cierta parte del patrimonio. También es un instrumento conveniente cuando se quiere beneficiar o proteger a unos herederos, por encima de otros.
"Las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión", aseguran desde donpiso.
Apagar las luces con un chasquido de dedos o comprobar el estado de tus alimentos con una aplicación en tu móvil. La domótica, este concepto de ciencia ficción más propio de una película de Kubrick, ya está aquí y, ante la novedad que supone para la mayoría de la población, surgen dudas de qué es y cuáles son sus usos.
"La domótica es el conjunto de tecnologías que puedes incluir en una casa para automatizarla y comunicarte con ella", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. "En un principio puede parecer que sus aplicaciones sirven para hacernos la vida más cómoda, pero la realidad es que van mucho más allá", asegura el experto.
Según los últimos datos de la Asociación Española de Domótica e Inmótica (CEDOM), que corresponden a 2019, el volumen de negocio del sector en España creció en este año un 15%, y ha pasado de movilizar menos de 40 millones de euros en 2013 a facturar más del doble, 91 millones de euros.
Las casas inteligentes ofrecen más confort, interconexión y una mayor seguridad, "unos valores muy importantes para la vivienda", como afirma Emiliano Bermúdez. Sin embargo, el mayor valor añadido lo marca el ahorro. "Mucha gente no se siente atraída por vivir en una casa más moderna, pero la aplicación de la domótica ofrece un ahorro relevante a corto y largo plazo", asegura el experto.
Nuevas viviendas: más eficaces y con más ahorro
La realidad actual es que la mayoría de los proyectos de arquitectura y de nueva vivienda y reformas aplica la domótica a las construcciones, con el objetivo de mejorar la calidad de vida. "La domótica es ya un elemento imprescindible", considera el experto.
La causa principal es el ahorro energético. Según el informe de la CEDOM, las funciones más demandadas para las empresas de domótica son las relacionadas con la gestión de la energía. Por otro lado, según cita Emiliano Bermúdez "las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión".
Además, prosigue el experto "la ley en España ya obliga a las nuevas construcciones a ser eficientes desde el punto de vista energético". La domótica es, por lo tanto, ya no un complemento sino un requisito para cualquier obra nueva y reforma.
La realidad inmobiliaria, por otro lado, parece seguir esta tendencia. "El confinamiento y las medidas restrictivas han hecho que se hayan cambiado las prioridades de vida y hay una apuesta fuerte por la vivienda nueva", recuerda Emiliano Bermúdez. En este sentido, según datos del INE, los precios de la vivienda nueva han sufrido una subida anual en abril del 8?2%.
El internet de las cosas
Hace apenas un año la sociedad se encontraba en plena polémica por la comercialización de las redes de 5G. "Lo cierto es que el 5-G es la clave para el desarrollo de la domótica en la práctica", opina Emiliano Bermúdez. "El enjambre de dispositivos que supone una casa inteligente hace que con la conexión actual las posibilidades sean imitadas", explica el experto.
El 5G permite una navegación hasta 10 veces más rápida que las mejores redes de fibra óptica del mercado, y en la práctica se podrá aumentar exponencialmente a esto el número de dispositivos conectados. "Con esta red, se podrán conectar infinidad de dispositivos y crear estas casas de ciencia ficción", asegura Emiliano Bermúdez.
Lo primero sería realizar una comprobación registral
y ver si la titularidad registral del piso es la titularidad
real de la vivienda, esto es, que los dueños reales del piso estén
en el registro de la propiedad como tales. Podría darse el
caso por ejemplo de un fallecimiento con lo que tendríamos que realizar una
adjudicación de herencia para poder vender la vivienda.
También debemos ver si existe alguna hipoteca antigua ya liquidada a la que por
alguna razón no se le hubiese hecho la
cancelación registral. Para cancelar dicha hipoteca, debemos
de tener en cuenta dos factores:
- Para hipotecas
liquidadas hace mas de 20 años, se hace una instancia al registro,
pidiendo la cancelación de dicha hipoteca por caducidad, con lo que nos
ahorraríamos muchos gastos.
- Si por el
contrario, fue hace menos de 20 años, tenemos que pedir al banco, certificado
de deuda cero, llevar posteriormente ese certificado al notario y preparar
la escritura de cancelacion registral, para posteriormente, una vez
que la haya firmado el banco, llevarlas al registro para su cancelación
registral.
Dado estos pasos ya podríamos vender nuestra
vivienda.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
El retroceso es del 14,1%, la mayor caída interanual desde diciembre de 2014. Y además el 4º mes consecutivo en el que se piden menos permisos para edificar pisos y casas que en mismo mes del año anterior, una situación inédita desde 2013.
Los datos de solicitud de visados siguen por debajo de la creación neta de hogares de los últimos 12 meses, 120.000 según la Encuesta de Población Activa EPA y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años, entre 125.000 y 135.000 nuevos hogares cada año para 2019-2025, según el Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research.
Es un aumento importante dada la desaceleración de la economía en el 2º semestre del año. Desde la APCE/Asprima, se recalca cual sería la cantidad exacta de construcción de viviendas para el buen desarrollo del sector (equilibrio producción-demanda). Y estimó que una cifra razonable estaría entre 140.000 y 150.000 viviendas.
Nuestro escenario central se mueve en una producción similar a la de este año, es decir, unas 105.000 viviendas iniciadas", agrega el director general del Asprima.
Las previsiones para 2020, sin embargo, hablan de una mayor contención de la construcción.
Por una parte, la inestabilidad política puede estar retrasando las decisiones de inversión.
Por otra, un endurecimiento de las entidades bancarias en su política de concesión de préstamos para otorgarlos a los promotores.
Carlos Larred, manager de Spring Professional del Grupo Adecco augura que "las perspectivas para el año son moderadamente positivas, la previsión es tener 120.000/140.000 visados de obra nueva por lo que las perspectivas laborales del sector deberían crecer en relación con esta cifra".
Los datos de stock de vivienda nueva en España también facilitados por el Ministerio de Fomento, confirman que sigue descendiendo desde los máximos de 2009.
Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía siguen acumulando casi la mitad de todo el stock nacional. En 2018, el stock acumulado disminuyó en todas las comunidadesautónomas salvo Canarias, Ceuta y Melilla. Por el contrario, el País Vasco y Baleares destacaron con caídas superiores al 10%.
Mientras, los datos de certificados de fin de obra cerraron 2019 con casi 78.800 viviendas que se terminaron el año pasado, lo que supone un 22,4% más de certificados frente a 2018.
Desglosando los datos de concesión de visados de obra nueva por regiones:
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
VISADOS SOLICITADOS
Madrid
22.130
Cataluña
13.796
Valencia
11.325
Aragón
-19,5%
Asturias
-15,1%
Murcia
-11,4%
Se confirma que Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana son las principales comunidades promotoras de la construcción en España. Sus incrementos interanuales han sido positivos, salvo en Madrid, donde los visados han caído por primera vez un 0,9% desde 2015.
Las mayores caídas se han producido en Aragón, Asturias y Murcia.
Los visados de obra nueva han salvado el año no solo con los aumentos de Andalucía (8,9%), Cataluña (6,8%) y Comunidad Valenciana (8,1%), sino también con los incrementos de dos dígitos en Extremadura (38,3%), Baleares y Canarias (ambos con un 30,4%) o los de La Rioja, donde se han duplicado en un año.
Las regiones que más impacto tienen a nivel de empleo en el sector de la construcción son Madrid, Barcelona y su área metropolitana y la zona de Levante.
¿Pero cuáles son los nuevos retos para el sector inmobiliario?
Nuevos modelos de financiación.
Construcción de nuevas viviendas.
Desarrollo de nuevos suelos en construcción.
Por parte del Gobierno, el Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) anunció nuevas medidas para este año:
La primera Ley Estatal de Vivienda que garantice la igualdad de todos los españoles en su derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada.
También se espera la nueva Ley de Seguridad Jurídica, que será tramitada con carácter de urgencia y que el sector está esperando desde hace años.
Mejoras en la regulación técnica de la edificación en materias de eficiencia energética.
Promover un Plan de Rehabilitación vivienda, así como actuaciones de regeneración y renovación urbana y rural, y una nueva Ley de Arquitectura.
La asistencia de emergencia proporcionada a nivel mundial incluye;
Un aumento del gasto y los ingresos no percibidos (USD 3,3 billones).
Préstamos e inyecciones de capital del sector público (USD 1,8 billones).
Garantías de (USD 2,7 billones).
El Grupo de los 20 países avanzados y emergentes está a la cabeza con la aplicación de medidas que ascienden a un total de USD 7 billones. El apoyo fiscal también puede proporcionarse a través de los estabilizadores automáticos: elementos característicos del sistema tributario y de prestaciones que ayudan a estabilizar los ingresos y el consumo, como los impuestos progresivos y las prestaciones por desempleo.
Los países deberían regirse por los tres principios siguientes:
Focalizar el apoyo en los hogares para asegurar el acceso a bienes y servicios básicos y a un nivel de vida decente.
Desplegar recursos de manera temporal y eficiente y reflejar los costos en informes fiscales plurianuales
Evaluar, realizar un seguimiento y divulgar los riesgos fiscales porque no todas las medidas tendrán un efecto inmediato en los déficits y las deudas.
Medidas para salvar vidas
Para salvar vidas los gobiernos deben financiar servicios de salud y de emergencia adicionales tanto como sea necesario. Pero esto no es tarea fácil.
En primer lugar, los países con capacidad limitada de atención de la salud no pueden incrementar de forma adecuada los recursos.
En segundo lugar, las limitaciones de endeudamiento en muchas economías de mercados emergentes y en desarrollo requieren reorientar el gasto hacia el sector de la salud, salvaguardando al mismo tiempo el gasto en protección social y los servicios públicos vitales (transporte, energía, comunicaciones).
Como señaló nuestra Directora Gerente el FMI está preparado para desplegar una capacidad de préstamo de USD 1 billón a fin de ayudar los países miembros, prestando especial atención a los países en desarrollo de bajo ingreso.
Proteger con medidas fiscales focalizadas
La población y las empresas necesitan un respaldo fiscal importante, oportuno, temporal y focalizado para mantenerse a flote.
La capacidad institucional y financiera de los países influirá en el tamaño de la asistencia de emergencia que pueden ofrecer junto con el diseño y el tipo de medidas:
Las economías avanzadas pueden recurrir a una amplia gama de instrumentos en el ámbito del gasto, los impuestos y la liquidez para apoyar a la población y a las empresas dados sus sólidos sistemas de beneficios tributarios. En Estados Unidos y Alemania, por ejemplo, estas medidas incluyen la ampliación de las prestaciones por desempleo, incluidos los trabajadores por cuenta propia; el diferimiento de los impuestos sobre la nómina, y los subsidios salariales a las pequeñas y medianas empresas.
Muchos trabajadores, pequeñas empresas y empresarios autónomos tienen dificultades para pagar facturas, rembolsar deudas y mantener a los trabajadores en la nómina. Para ayudarlos, varios países europeos han establecido servicios de emergencia de liquidez, como préstamos o garantías asequibles.
Las economías de mercados emergentes y en desarrollo en general tienen menos margen en el presupuesto para responder.
Recuperación con impulso fiscal de amplia base
Un estímulo fiscal de amplia base y coordinado a escala mundial puede convertirse en una herramienta eficaz para promover la recuperación.
La coordinación mejora la eficacia de las medidas de política económica.
Que los coeficientes de endeudamiento público se estabilicen en nuevos niveles más altos así la deuda sería más desfavorable.
El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda, nace con la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.
Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del plazo establecido por ambas partes en el contrato.
Durante dicho plazo, la otra parte (el concedente o futuro vendedor) tiene la obligación de vendérselo siempre que el optante decida ejercer su derecho de compra, no pudiendo por tanto disponer del inmueble para vendérselo, arrendárselo, etc. a un tercero.
Si la opción no se ejercita dentro del plazo, se considera al concedente automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.
Para poder ejercer la opción de compra, en el contrato han de quedar establecidos en el contrato tanto los datos propios del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa, como los requisitos propios contrato de opción. Así un contrato de opción deberá incluir los datos personales de ambas partes, información del inmueble, un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, como por ejemplo la fijación del precio de adquisición del precio ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. También es conveniente que se refleje si el derecho a ejercerla la opción es gratuito o se ha concedido a cambio del pago de un precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra.
Finalmente cabe destacar que éste contrato, aunque es independiente del contrato de arrendamiento, es muy frecuente utilizarlo en un procedimiento de arrendamiento con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.
??????La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración en una fecha futura pactada en el contrato, de un contrato de compraventa. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador
La finalidad de este contrato es facilitar a una de las partes la posibilidad de vender o comprar la vivienda en una fecha futura, debido a que existen circunstancias concretas y justificadas que impiden a esa parte firmar la compraventa ese momento.
Algunas de las causas más habituales que lo justifican son que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma, ó que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas, ó que el inmueble aún está en construcción. Por parte del vendedor la causa más común es que éste aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario. En ocasiones el contrato de promesa de compraventa puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponerla a una fecha futura sin otro motivo que la mera conveniencia.
Para que un contrato de promesa de venta tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que en el contrato se establezca:
Identificación del inmueble. Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda.
Precio de la compraventa.
Fecha de formalización de la compraventa. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.
A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del contrato de promesa de compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor entregar la vivienda. Sin embargo, a diferencia del contrato de opción de compra, SÍ surge la obligación de ambas partes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.
Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de opción de compra de inmuebles, de promesa de compraventa de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato de compraventa y el propio contrato de compraventa. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compraventa y/o arrendamiento de inmuebles con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
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experiencia en el sector, que te atenderán de forma personalizada y se
adaptarán a tus necesidades.
Puedes
no estar presente durante la visita de los compradores
Si te pones en manos
de profesionales, además de gestionar la venta de tu vivienda, se encargarán de
mostrarla a los clientes sin que sea
necesaria tu presencia. De esta manera los clientes se sentirán más cómodos
a la hora de la visita y más receptivos para la compra. Esto lo sabemos bien en
INMOBILIARIAX y forma parte
fundamental de nuestro modo de hacer.
Ten
claro tu futuro comprador
Si pensamos en las
características de nuestra vivienda, podemos intuir a qué tipo de comprador le puede interesar en mayor medida..
Por ejemplo, si tenemos un apartamento o estudio en POBLACIONX, este tipo de vivienda puede ser muy adecuado para una
pareja joven o para un soltero/a, pero no tanto para un matrimonio con hijos,
dado que resultará pequeño. Por ello, dirígete a ese público objetivo de cara a
la venta. Será más eficaz.
Subraya
las potencialidades de tu vivienda
Si quieres agilizar
la venta de tu vivienda, céntrate en
destacar sus potencialidades. ¿Está situada en una zona con todo tipo de
servicios? Muéstralo. Señala que los futuros compradores tendrán cercano a su
vivienda colegios, hospitales, zonas recreativas (parques), paradas de
autobuses... servicios que pueden resultar interesantes a familias con hijos, a
trabajadores sobre todo en una gran ciudad como es POBLACIONX.
, Otros aspectos
atractivos a destacar para la compra son si tiene ascensor, si se trata de un
piso de nueva construcción o ha sido reformado . A veces estas prestaciones
pueden acabar siendo más importantes para el comprador que el mismo precio de
compra de la vivienda.
Fijar
un precio de venta
Es importante que
comiences por marcar un precio de venta antes de poner en marcha cualquier
acción. Debes hacerlo siendo realista y
sin olvidar las características de tu vivienda: ubicación, antigüedad, estado,
etc. En realidad se trata de hacer una tasación ventajosa pero eficaz. En INMOBILIARIAX tenemos gran experiencia
en estos aspectos fundamentales y
estamos a tu disposición si lo deseas.
Muéstrate
flexible con precio fijado
Si necesitas vender
tu vivienda con cierta inmediatez
debes ser flexible y mostrarte abierto
a contraofertas de los posibles compradores. No se trata de malvender o
vender por debajo de su valor real, pero si de estar dispuesto pequeñas
concesiones que faciliten la venta.Todo dependerá de tus necesidades. Ten en
cuenta que hay zonas en POBLACIONX
donde la disponibilidad de viviendas en venta es alta, por lo que la
competencia será mayor.
Internet,
redes sociales, páginas de compra-venta, apps, foros
Internet hoy por hoy es una herramienta fundamental
para ayudarte en la venta de tu vivienda. Existen páginas especializadas en compra y venta
de vivienda y también apps para móviles. Las redes sociales te permiten además
realizar anuncios delimitando su alcance, es decir, puedes hacer que sea
visible sólo para aquellas personas que viven en POBLACIONX y alrededores además de otros parámetros que puedes
definir. Los foros de usuarios interesados en la compra de viviendas en POBLACIONX te pueden permitir contactar
directamente con ellos y mostrar tu oferta de venta a posibles interesados.
Fotos
del piso
Las fotos de tu vivienda son la verdadera
carta de presentación de tu oferta por lo que deben ser atractivas. La oferta a través
de Internet deberá incluir fotos de calidad, nítidas y con buena
iluminación. Es conveniente que sean tomadas con cámaras o móviles con
cámara de alta resolución . El escenario que mostramos debe estar en orden y
verse acogedor. Hay que captar el interés del posible comprador.
Además de mostrar en
nuestras fotos la vivienda en sí, también puede ser importante mostrar las
vistas que pueden observarse desde ellas. Cualquier imagen de lugares
interesantes de POBLACIONX que pueda
verse desde la vivienda vale la pena mostrarlo en nuestro álbum de fotos.
Prepara
la vivienda para las visitas
Debes mantener tu piso limpio y ordenado en cada
visita. Demasiados muebles pueden hacer que parezca más pequeño. Despeja la
vivienda en la medida de lo posible, mantenla ventilada y cuida los olores. La iluminación no debe
faltar en ninguno de sus espacios.
Ten
toda la documentación necesaria en el momento y
que puedas necesitar en trámites posteriores.
Puede darse el caso que una vez que se llega a un acuerdo de
venta, éste no pueda continuar por faltar documentación relativa a la vivienda.
Nos referimos a las escrituras, a los
últimos recibos de estar al corriente con la Comunidad y el IBI, entre otros
documentos y recibos cuya titularidad vaya a pasar a nombre del comprador.
Por eso, recopílalos y resérvalos de cara a la venta.
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atenderte sin ningún tipo de compromiso
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Te presentamos 10 estrategias que te ayudarán a aumentar tus ingresos, bajar gastos, y obtener más tranquilidad y seguridad maximizando las ganancias con mejores inquilinos.
Optimiza la publicidad, establece precios competitivos, pero sobre todo mejora los canales de distribución, capta mejores clientes con un contrato más seguro. La apariencia de tu apartamento no es la única clave. No importa si eres un propietario nuevo o experimentado, esta guía te ofrece los consejos y trucos necesarios para alcanzar el éxito.
Esta guía te ayudará a maximizar tus beneficios y lograr una mayor seguridad con los alquileres de tu apartamento. Puedes empezar conociendo los tipos del alquiler de vivienda que permiten mejorar la rentabilidad.
Los alquileres estacionales pueden ser una excelente manera de aumentar la rentabilidad de tu apartamento. Ofrecer alquileres a medio plazo durante los periodos de mayor demanda puede generar ingresos adicionales significativos a menor riesgo.
Primero debes conocer que son los contratos de temporada, y después tres estrategias para maximizar los ingresos del alquiler a través de alquileres estacionales:
Identifica las temporadas altas: Realiza una investigación de tu zona para determinar cuáles son los periodos de mayor demanda en tu área. Esto puede estar relacionado con eventos especiales, temporadas de movimiento de ejecutivos, festividades, o simplemente la época del año en la que la gente tiende a viajar.
Ajusta los precios a la duración del contrato: Durante las temporadas altas, puedes aumentar ligeramente los precios de alquiler para aprovechar la mayor demanda. Sin embargo, asegúrate de ser realista y competitivo en tus precios para no alejar a los posibles inquilinos y llegar a la temporada baja con el apartamento vacío.
Promociona tu apartamento en canales de vivienda en temporada: Utiliza estrategias de marketing de canales en temporada o alquileres por meses. También puedes utilizar plataformas de alquiler, redes sociales, y colaborar con agencias de viajes locales para maximizar la visibilidad de tu propiedad.
Recuerda que durante los alquileres de temporada, es importante ofrecer un excelente servicio al cliente y asegurarte de que tu apartamento esté en condiciones óptimas para recibir a los inquilinos.
Mejora la de gestión de las propiedades
La gestión efectiva de tu propiedad de alquiler es fundamental para aumentar la rentabilidad. Aquí hay algunas prácticas de gestión de propiedades rentables que debes considerar:
Mantén una comunicación clara con los inquilinos: Establece una comunicación abierta y clara con tus inquilinos para resolver cualquier problema o inquietud de manera oportuna. Esto ayudará a mantener una relación sólida y a evitar demoras en los pagos y problemas a largo plazo.
Realiza un mantenimiento regular: Programa inspecciones anuales con un mantenimiento regular para asegurarte de que tu apartamento esté en buenas condiciones y preparar la siguiente entrada. Evita problemas costosos y a mantener a los inquilinos satisfechos.
Automatiza los procesos: Utiliza gestoras de viviendas en temporada, herramientas y software de gestión de propiedades para automatizar tareas como el seguimiento de pagos, la generación de informes y la comunicación con los inquilinos. Ahorra tiempo y enfócate en otras áreas importantes de tu negocio.
Una gestión de tu vivienda en alquiler no solo mejorará la experiencia de los inquilinos, sino que también te ayudará a aumentar la rentabilidad a largo plazo de manera eficiente.
La rotación como estrategia para alquilar lograr altos rendimientos de alquiler del vivienda.
La gestión del alquiler en temporada es fundamental para garantizar la seguridad del activo. Riesgo de ocupación, impagos, mantenimiento y todas las demás variables negativas del alquiler de vivienda habitual desaparecen con esta modalidad de contrato.
Aquí hay algunas prácticas de gestión de propiedades rentables que debes considerar:
Alquilar por meses: "alquilar por meses" en lugar de periodos más largos te permite renovar clientes y precios a la vez que inspeccionas la vivienda. Una alta rotación mejora las calidades y optimiza los ingresos.8. Alquilar menos de un año: Opta por contratos de "alquilar menos de un año" para mantener la flexibilidad y la rotación constante de inquilinos. Con esta estrategia, puedes atraer a aquellos que buscan estancias más largas, con menos carga de trabajo que el alquiler por meses pero permitiendo el reajuste de precios y la inspección de la vivienda. De nuevo se mejora la rentabilidad de tu propiedad.
Alquila en temporada: Aprovecha al máximo los períodos de alta demanda mediante el "alquiler en temporada". Esto te permite ajustar tus precios según la época del año y atraer a diferentes grupos de inquilinos, maximizando así tus ganancias durante los momentos más propicios.
El consejo definitivo: Contrata una empresa de property management Madrid
Confía en una empresa de gestión de propiedades especializada en el mercado de Madrid, podrás beneficiarte de su experiencia y conocimiento local para optimizar tus ingresos por alquiler. Localiza alguna que lleve mas de 10 años y que tenga una reputación intachable.
Estas empresas tienen los conocimientos y recursos y la experiencia necesaria para administrar eficientemente tu propiedad, desde la comercialización y la búsqueda de inquilinos hasta el mantenimiento y la atención al cliente. Además, su enfoque centrado en la "rentabilidad de la vivienda en alquiler" te ayudará a alcanzar tus objetivos financieros y a maximizar el retorno de tu inversión.
Contratar una empresa de property management Madrid como DFLAT es una decisión inteligente que marcará la diferencia en la rentabilidad y el éxito a largo plazo de tu propiedad en alquiler.
Asufin ha ganado en el Juzgado Mercantil número 11 de Madrid contra Kutxabank, Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria), ING Bank y Deutsche Bank. Esto permite que millones de personas se beneficien pese a haber firmado su hipoteca antes de la aprobación de esa ley en 2019.
Todos los hipotecados que firmaron sus préstamos antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019 tuvieron que afrontar la factura adicional de los gastos hipotecarios. Esto supone una cifra aproximada de 15 millones de hipotecas, según datos del INE.
Los magistrados han anulado las cláusulas de atribución de gastos hipotecarios, de manera que los bancos tendrán que devolver el 100% de los gastos de registro de la propiedad y el 50% de notario, gestoría y tasación en la constitución de hipoteca. Además, las entidades deberán abonar los intereses legales desde la fecha de pago de cada gasto.
Asufin ha comunicado que los consumidores pueden verse desde ya beneficiados por dicha sentencia.
El cliente que tenga en su escritura de constitución de hipoteca una cláusula puede pedir, en ejecución de sentencia, esa devolución como beneficiario, en virtud del artículo 519 de la ley de enjuiciamiento civil.
Los afectados no necesitan iniciar una demanda individual, sino que directamente pueden verse beneficiados por el éxito de la demanda colectiva de Asufin.
Como se ha señalado previamente, esos 15 millones de hipotecados podrán recuperar hasta una media de 1.500 euros sin necesidad de litigar. La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, ha destacado el carácter pionero de la sentencia, pues es la primera vez que se gana en los tribunales una acción de cesación colectiva de gastos, tras las recientes sentencias del TJUE.
Según cifras del Ministerio de Economía del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.
Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.
De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.
El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.
Se estima que la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.
Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.
El número de hipotecas registradas fue de 33.398 ( 24% menor que en 2022)
El importe medio en Mayo fue de 141.798 euros, con una disminución del 4,6%. Elimporte medio de las hipotecassobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) fue de 164.430 euros, un 3,4% superior al del mismo mes de 2022.
El plazo medio de las hipotecas fue de 23 años.
El valor de las hipotecas sobre fincas urbanas alcanzó los 7.141,1 millones, un 19,7% menos que en mayo de 2022 En viviendas, se sitúa en 4.735,8 millones, con un descenso anual del 27,5%.
A tipo de interés variable hubo un 40,6% de hipotecas con interés medio del 3,22% . A tipo interés fijo un 59,4% de hipotecas con interés medio del 3,74%.
Hipotecas sobre viviendas
El tipo de interés medio de hipotecas sobre viviendas subió hasta un 3.15%, con una subida de 1,34 puntos respecto al del mismo mes de 2022 y el plazo medio de 25 años y el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en mayo fue del 3,50%
El 38,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a interés variable con interés medio del 2,79% y el 62% de hipotecas sobre viviendas se constituyeron a interés fijo y a un interés medio del 3,4%.
Datos de hipotecas con cambios registrales
Las hipotecas concambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 12.414, un 9% menos que en mayo de 2022:
-Novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera) Fueron 9.796 con un descenso anual del 13,3%.
-Subrogaciones al deudor Subió un 19,5% el número de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado
-Subrogaciones al acreedor Aumentó un 10,4% el número de operaciones que cambian de entidad.
De las 12.414 con cambios registrales un 36,4% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Tras las modificaciones el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 13,4% al 37,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 85,6% al 61,3%.
El Consejo General del Notariado calcula que se podrían llegar a autorizar y firmar por vía online más de 3,2 millones documentos notariales al año
Desde el 9 de noviembre los notarios pueden, por primera vez en su historia, tramitar contratos, constituir sociedades o nombrar administradores de forma telemática, sin necesidad de una visita presencial a sus oficinas. Estos trámites se pueden hacer ya por videoconferencia, realizando la autorización y firma de los documentos requeridos a través de la sede electrónica notarial, accesible desde el Portal Notarial del Ciudadano.
Esta modificación llega con la transposición de la directiva europea 2019/1151, por la cual la UE exige que cualquier ciudadano pueda constituir una sociedad limitada en otro país miembro sin necesidad de presencia física. La norma fue incorporada en la legislación española el pasado 9 de mayo, pero ha entrado en vigor ahora, ya que se le daba a los notarios seis meses para adaptarse.
El Consejo General del Notariado calcula que se podrían llegar a autorizar y firmar por vía online más de 3.200.000 documentos notariales al año con la misma seguridad jurídica que cuando se acude a notaría.
Entre los escritos que se podrán firmar de forma online están los actos societarios, pólizas mercantiles, diversos tipos de poderes notariales, cartas de pago, cancelación de garantías, testimonios de legitimación, los testamentos en situación de epidemia y en algunos casos conciliaciones y actos y negocios jurídicos, entre otros. También se podrán constituir sociedades limitadas ante notario vía online.
No obstante, el presidente del Consejo General del Notariado, José Ángel Martínez Sanchiz, señala que será solo una "vía alternativa" y que, por el momento, los actos y negocios que se podrán autorizar a distancia serán fundamentalmente los unilaterales y aquellos en los que se considera que la presencia física puede ser sustituida por la electrónica.
De la lista de trámites online están excluidos los que realizan con mayor frecuencia los particulares, como la firma de compraventas, préstamos o el testamento.
Una de las grandes tendencias de decoración integrada dentro de los inmuebles está relacionada con la ecología y la sostenibilidad. Debido a ello, se hará uso de materiales reciclados tales como plástico para crear alfombras asombrosas. O, por el contrario, materiales como fibras o madera utilizados para cestas, butacas, lámparas o pufs.
Plantas interiores como ´oasis´
Otra tendencias son las plantas interiores. Estas son utilizadas para crear diferentes oasis dentro de las viviendas. De esta forma, se ofrece mayor frescor y vida a cada uno de los habitáculos del inmueble. De entre las plantas más usadas, encontramos sansevierias, monstras, ficus, palmeras. Es decir, cualquier tipo de planta que traslade a las personas a un paisaje exótico y tropical. Cuánto más voluminosas sean, mejor para conseguir el efecto ´oasis´.
Plantas de colores vivos y tropicales
Siguiendo con el exterior de la vivienda, no debemos olvidar de colocar diferentes flores y plantas con colores vivos. Por ejemplo. Plantas como rosales, buganvillas, hiedra u hortensias. Además de estas, hay otra gran variedad de plantas tropicales que impulsarán el ambiente selvático.
Si buscamos plantas que resistan a la luz del sol, encontramos la palmera ramificada, el ave del paraíso o el ciques. Por el contrario, si queremos plantas que necesiten sombra, podemos recurrir a la areca o a la kentia. Otra opción atractiva son los rosales, debido a que florecen a lo largo de todo el año.
Espacio de descanso en el jardín con hamacas
Uno de los elementos que más personalidad aporta al jardín son las hamacas de crochet. Estas hamacas perfectas para descansar entre árboles ayudarán a crear un paraíso al estilo boho chic. Es recomendable que para conseguir tal efecto, se coloquen cojines con estampados alegres y frescos.
Incluir butacas de ratán y de mimbre en porches y terrazas
Por otro lado, para jardines, terrazaso porches, es imprescindible que se coloquen butacas de ratán o de mimbre. Estas butacas de tales características resisten al calor y a los rayos del sol, además de aportar frescura al ambiente.
Junto a estos elementos, se pueden complementar con cojines de algodón o de lino que cuenten con estampados florales o de estilo boho chic con diferentes colores y los plaids con flecos.
Alumbrar el exterior con guirnaldas de luces
Otro de los elementos que son imprescindibles tanto para los balcones como para las terrazas son las guirnaldas de luces. Existe una gran variedad de estilos y colores de estas. Por ejemplo, guirnaldas con luces de colores, con bombillas al desnudo, solares o de papel...
Decoración exótica
Una de las tendencias decorativas que han estado de moda en los últimos años y que vuelven a serlo en 2022 son los textiles exóticos. Textiles como pieles de tucanes, leopardos, hojas o flores tropicales. Sin embargo, para este tipo de textiles, es importante no sobrecargar los espacios. Para ello, hay que añadir detalles puntuales en rincones concretos.
Tonalidades inspirados en la naturaleza para la ropa de cama
En cuanto a la ropa de cama, los textiles preferidos son el lino y el algodón orgánico. Entre sus características, se recomiendan los estampados florales y exóticos con tonos verdes simulando a elementos naturales, o con tonos delicados de terracota que recuerdan a la tierra.
Por otro lado, las tonalidades azules que simulan el mar o los neutros como beiges o blancos también son otras opciones interesantes para el dormitorio.
El material por excelencia: terrazo
Para elementos como lámparas, mesas de exterior o complementos como alfombras o cojines, el terrazo está siendo el gran protagonista. Se utiliza tanto en negro intenso como en rosa empolvado con guijarros de diferentes tamaños y mezclándose con colores inesperados.
Jarrones de cerámica
Respecto a los elementos artesanales, los jarrones de cerámica han vuelto a ser tendencia. En esta ocasión, se utilizan jarrones con imperfecciones pequeñas o con formas orgánicas como parte del acabado a mano.
Estos jarrones pueden ser pintados o, por el contrario, optar por el tono natural. En suma, son los elementos de decoración que mayor frescura pueden aportar a tu exterior.
Piezas de estilo étnico
Otro de los estilos decorativos que entrarán en tendencia son las piezas con estilo étnico. Son objetos que poseen una gran personalidad, con colores y texturas originales y con acabados artesanales.
Colores y textiles en tendencia
Además de los materiales anteriores, otro tejido que está causando sensación es el lino. Este material fresco, ligero y con porte se usa sobre todo para los textiles del dormitorio o del salón. Esto gracias a que permite la entrada de la luz, mientras que a la vez protege a las habitaciones de los rayos directos del sol. De esta forma, se impide un exceso de calor en las estancias.
En cuanto a los colores tendencia, se encuentran las tonalidades claras como crudos, blancos o beiges. Unos colores que permiten impulsar la luminosidad de los diferentes espacios.
Estampados de flores para cojines y cama
Los cojines y los estampados flores en la ropa de cama vuelven a triunfar en verano. Se debe recurrir a tonos alegres y vivos, por estampados de flores tropicales, con colores similares al terracota o al mostaza o con decoraciones botánicas o con dibujos al estilo acuarela.
Tonos cálidos en los colores
Como hemos comentado anteriormente, las tonalidades claras son las grandes protagonistas esta temporada. Sin embargo, otro de los colores más utilizados es el naranja. Independientemente de si posee un tono más empolvado o más intenso, el naranja permite crear espacios con energía y alegría.
Además del naranja, hay otros tonos cálidos como el mostaza que son muy recurrentes en la decoración moderna. Si unimos este tono al naranja y fibras naturales, podemos conseguir habitaciones acogedoras y cálidas.
Mesas, cojines o alfombras circulares
Por último, no nos podemos olvidar de la forma de los diferentes elementos de nuestra vivienda. Para las alfombras, mesas, cojines, lámparas o elementos decorativos en la pared, los círculos son las formas en tendencia.
Una de las grandes tendencias de decoración integrada dentro de los inmuebles está relacionada con la ecología y la sostenibilidad. Debido a ello, se hará uso de materiales reciclados tales como plástico para crear alfombras asombrosas. O, por el contrario, materiales como fibras o madera utilizados para cestas, butacas, lámparas o pufs.
Plantas interiores como ?oasis?
Otra tendencias son las plantas interiores. Estas son utilizadas para crear diferentes oasis dentro de las viviendas. De esta forma, se ofrece mayor frescor y vida a cada uno de los habitáculos del inmueble. De entre las plantas más usadas, encontramos sansevierias, monstras, ficus, palmeras. Es decir, cualquier tipo de planta que traslade a las personas a un paisaje exótico y tropical. Cuánto más voluminosas sean, mejor para conseguir el efecto ?oasis?.
Plantas de colores vivos y tropicales
Siguiendo con el exterior de la vivienda, no debemos olvidar de colocar diferentes flores y plantas con colores vivos. Por ejemplo. Plantas como rosales, buganvillas, hiedra u hortensias. Además de estas, hay otra gran variedad de plantas tropicales que impulsarán el ambiente selvático.
Si buscamos plantas que resistan a la luz del sol, encontramos la palmera ramificada, el ave del paraíso o el ciques. Por el contrario, si queremos plantas que necesiten sombra, podemos recurrir a la areca o a la kentia. Otra opción atractiva son los rosales, debido a que florecen a lo largo de todo el año.
Espacio de descanso en el jardín con hamacas
Uno de los elementos que más personalidad aporta al jardín son las hamacas de crochet. Estas hamacas perfectas para descansar entre árboles ayudarán a crear un paraíso al estilo boho chic. Es recomendable que para conseguir tal efecto, se coloquen cojines con estampados alegres y frescos.
Incluir butacas de ratán y de mimbre en porches y terrazas
Por otro lado, para jardines, terrazaso porches, es imprescindible que se coloquen butacas de ratán o de mimbre. Estas butacas de tales características resisten al calor y a los rayos del sol, además de aportar frescura al ambiente.
Junto a estos elementos, se pueden complementar con cojines de algodón o de lino que cuenten con estampados florales o de estilo boho chic con diferentes colores y los plaids con flecos.
Alumbrar el exterior con guirnaldas de luces
Otro de los elementos que son imprescindibles tanto para los balcones como para las terrazas son las guirnaldas de luces. Existe una gran variedad de estilos y colores de estas. Por ejemplo, guirnaldas con luces de colores, con bombillas al desnudo, solares o de papel?
Decoración exótica
Una de las tendencias decorativas que han estado de moda en los últimos años y que vuelven a serlo en 2022 son los textiles exóticos. Textiles como pieles de tucanes, leopardos, hojas o flores tropicales. Sin embargo, para este tipo de textiles, es importante no sobrecargar los espacios. Para ello, hay que añadir detalles puntuales en rincones concretos.
Tonalidades inspirados en la naturaleza para la ropa de cama
En cuanto a la ropa de cama, los textiles preferidos son el lino y el algodón orgánico. Entre sus características, se recomiendan los estampados florales y exóticos con tonos verdes simulando a elementos naturales, o con tonos delicados de terracota que recuerdan a la tierra.
Por otro lado, las tonalidades azules que simulan el mar o los neutros como beiges o blancos también son otras opciones interesantes para el dormitorio.
El material por excelencia: terrazo
Para elementos como lámparas, mesas de exterior o complementos como alfombras o cojines, el terrazo está siendo el gran protagonista. Se utiliza tanto en negro intenso como en rosa empolvado con guijarros de diferentes tamaños y mezclándose con colores inesperados.
Jarrones de cerámica
Respecto a los elementos artesanales, los jarrones de cerámica han vuelto a ser tendencia. En esta ocasión, se utilizan jarrones con imperfecciones pequeñas o con formas orgánicas como parte del acabado a mano.
Estos jarrones pueden ser pintados o, por el contrario, optar por el tono natural. En suma, son los elementos de decoración que mayor frescura pueden aportar a tu exterior.
A la hora de querer aumentar la amplitud de una vivienda, los motivos pueden ser diversos, ya sea por comodidad, por incrementar la eficiencia de un espacio pequeño o mejorar la usabilidad de una habitación. Todas estas cuestiones pueden llevar al propietario de una vivienda a incrementar los metros cuadrados de la casa.
A continuación, estableceremos 6 puntos clave en los que se debe sustentar la redistribución de los metros para mejorar y aumentar la habitabilidad de los espacios de la vivienda y su amplitud.
En primer lugar, aquellas paredes que no son paredes de estructura del edificio son solamente elementos que dividen los diferentes espacios de la vivienda.
En cambio, si hacemos usos de armarios, biombos, estanterías o mamparas traslucidas como elementos divisorios, se podrá incrementar considerablemente el espacio de la superficie.
Si la estructura y la distribución de la vivienda lo permiten, es recomendable aunar en un único espacio dos estancias diferentes con el objetivo de dar mayor sensación de amplitud en metros cuadrados de lo que realmente es.
Recubrir los huecos vacíos
Otra de las soluciones para ganar espacio es aprovechar los huecos entre los muebles, los existentes debajo de las escaleras o los espacios muertos por detrás de columnas son algunos huecos donde se pueden colocar estanterías o baldas, así como muebles hechos a medida. Esto no solo serán elementos decorativos, sino que también supondrán ser nuevas áreas donde almacenar, originando de esta forma interiores atractivos, organizados y con estilo.
Crear nuevos espacios en esquinas
Para las habitaciones pequeñas, podemos aprovecharlas al máximo haciendo uso de sus rincones y esquinas con mobiliario o electrodomésticos pequeños disponibles en el mercado actual de diversos formatos, materiales y modelos.
Un ejemplo de ello podría ser implantar en la esquina del cuarto de baño un lavamanos junto a una encimera pequeña. Esta es una medida que funciona muy bien con espacios estrechos o para añadir a un dormitorio un aseo sin interrumpir el flujo libre de movimiento.
Además, se pueden encargar mobiliario a medida para las esquinas con el fin de mejorar la capacidad de almacenaje. En suma, una esquina es una solución perfecta para crear un rincón para las pasiones de la persona. En la esquina, se puede establecer un mueble original en el que situar libros, cuadros o fotos.
Otra forma para aprovechar las esquinas es creando un despacho pequeño para el trabajo o implantando un botellero, un climatizador de esquina o un sillón para seguir maximizando el espacio.
Junto a las acciones ya expuestas, podemos sumarle otra medida más para crear una importante amplitud en la vivienda: pintar la esquina de un color diferente al resto de la estancia o implantar un vinilo que destaque. Así aprovechamos el uso de una esquina inútil para ganar una estancia más en el domicilio.
Integrar muebles o aparatos electrónicos
Uno de los métodos para aumentar los ambientes libres y maximizar los espacios es implantar sistemas o muebles empotrados. En mayor medida, para los espacios pequeños, empotrar electrodomésticos o muebles es la alternativa perfecta para aprovechar los espacios. Además, al integrar diferentes elementos se aporta una sensación de uniformidad al interior, lo que aporta mayor efecto de amplitud y espacio.
En la actualidad, los sistemas de televisión y audio poseen modos alternativos como las pantallas planas cuya instalación no genera pérdidas de espacio. Ofrecen la opción de ser colgadas en muebles o muros para maximizar aún más el espacio.
En los sistemas de integración, se debe tener la mente abierta y no oponerse a nuevas tendencias como empotrar las camas al techo, dejando libre una gran cantidad de espacio funcional.
Juego de luces y colores
Mantener las cortinas abiertas y jugar con la luz que desprende ellas es una opción de convertir a las ventanas y al paisaje del exterior como los protagonistas sin necesidad de decorar las paredes de ninguna forma.
Esto creará un efecto de perspectiva a través de los textiles y colores. De esta forma, ganamos profundidad visual sin tener que establecer muebles que dificulten el movimiento dentro de la estancia, aportando mayor efecto de distancia. Mediante tonos suaves y lisos para el mobiliario, logramos una mayor percepción de lejanía, mientras que los colores oscuros y las texturas dan más sensación de cercanía.
Los espejos son otros elementos que incrementan la sensación de luminosidad de la vivienda y multiplican visualmente el espacio.
En cuanto a la pintura, es aconsejable recurrir a tonos pasteles y claros. El blanco se presenta como el mejor color para dar más sensación de amplitud a la superficie. En suma, pintando del mismo color las puertas de armarios, los radiadores y los elementos que se encuentren cerca al tabique, conseguimos que dichos elementos queden camuflados.
Aprovechar las alturas
Dejando a un lado la medida extrema de empotrar las camas en el techo, se ganará una gran cantidad de espacio aumentando la altura de las camas o las literas. De esta forma, ni el somier ni el colchón limitarán el espacio. De esta forma, se aprovechará el espacio restante por debajo para adjuntar un mueble donde incorporar la televisión o un sofá.
En inmuebles con espacio reducido, no se debe desaprovechar ningún centímetro. Por ello, es importante evaluar aprovechar verticalmente los espacios de las habitaciones. Aunque las superficies horizontales poseen un mejor acceso, no hay que olvidar que todas las superficies cuentan con una altura. Si pensamos correctamente en ella, puede ser bien aprovechada.
Todas estas cuestiones pueden llevar al propietario de una vivienda a incrementar los metros cuadrados de la casa.
A continuación, estableceremos 6 puntos clave en los que se debe sustentar la redistribución de los metros para mejorar y aumentar la habitabilidad de los espacios de la vivienda y su amplitud.
Eliminar paredes divisorias
En primer lugar, aquellas paredes que no son paredes de estructura del edificio son solamente elementos que dividen los diferentes espacios de la vivienda.
En cambio, si hacemos usos de armarios, biombos, estanterías o mamparas traslucidas como elementos divisorios, se podrá incrementar considerablemente el espacio de la superficie.
Si la estructura y la distribución de la vivienda lo permiten, es recomendable aunar en un único espacio dos estancias diferentes con el objetivo de dar mayor sensación de amplitud en metros cuadrados de lo que realmente es.
Recubrir los huecos vacíos
Otra de las soluciones para ganar espacio es aprovechar los huecos entre los muebles, los existentes debajo de las escaleras o los espacios muertos por detrás de columnas son algunos huecos donde se pueden colocar estanterías o baldas, así como muebles hechos a medida. Esto no solo serán elementos decorativos, sino que también supondrán ser nuevas áreas donde almacenar, originando de esta forma interiores atractivos, organizados y con estilo.
Crear nuevos espacios en esquinas
Para las habitaciones pequeñas, podemos aprovecharlas al máximo haciendo uso de sus rincones y esquinas con mobiliario o electrodomésticos pequeños disponibles en el mercado actual de diversos formatos, materiales y modelos.
Un ejemplo de ello podría ser implantar en la esquina del cuarto de baño un lavamanos junto a una encimera pequeña. Esta es una medida que funciona muy bien con espacios estrechos o para añadir a un dormitorio un aseo sin interrumpir el flujo libre de movimiento.
Además, se pueden encargar mobiliario a medida para las esquinas con el fin de mejorar la capacidad de almacenaje. En suma, una esquina es una solución perfecta para crear un rincón para las pasiones de la persona. En la esquina, se puede establecer un mueble original en el que situar libros, cuadros o fotos.
Otra forma para aprovechar las esquinas es creando un despacho pequeño para el trabajo o implantando un botellero, un climatizador de esquina o un sillón para seguir maximizando el espacio.
Junto a las acciones ya expuestas, podemos sumarle otra medida más para crear una importante amplitud en la vivienda: pintar la esquina de un color diferente al resto de la estancia o implantar un vinilo que destaque. Así aprovechamos el uso de una esquina inútil para ganar una estancia más en el domicilio.
Integrar muebles o aparatos electrónicos
Uno de los métodos para aumentar los ambientes libres y maximizar los espacios es implantar sistemas o muebles empotrados. En mayor medida, para los espacios pequeños, empotrar electrodomésticos o muebles es la alternativa perfecta para aprovechar los espacios. Además, al integrar diferentes elementos se aporta una sensación de uniformidad al interior, lo que aporta mayor efecto de amplitud y espacio.
En la actualidad, los sistemas de televisión y audio poseen modos alternativos como las pantallas planas cuya instalación no genera pérdidas de espacio. Ofrecen la opción de ser colgadas en muebles o muros para maximizar aún más el espacio.
En los sistemas de integración, se debe tener la mente abierta y no oponerse a nuevas tendencias como empotrar las camas al techo, dejando libre una gran cantidad de espacio funcional.
Juego de luces y colores
Mantener las cortinas abiertas y jugar con la luz que desprende ellas es una opción de convertir a las ventanas y al paisaje del exterior como los protagonistas sin necesidad de decorar las paredes de ninguna forma.
Esto creará un efecto de perspectiva a través de los textiles y colores. De esta forma, ganamos profundidad visual sin tener que establecer muebles que dificulten el movimiento dentro de la estancia, aportando mayor efecto de distancia. Mediante tonos suaves y lisos para el mobiliario, logramos una mayor percepción de lejanía, mientras que los colores oscuros y las texturas dan más sensación de cercanía.
Los espejos son otros elementos que incrementan la sensación de luminosidad de la vivienda y multiplican visualmente el espacio.
En cuanto a la pintura, es aconsejable recurrir a tonos pasteles y claros. El blanco se presenta como el mejor color para dar más sensación de amplitud a la superficie. En suma, pintando del mismo color las puertas de armarios, los radiadores y los elementos que se encuentren cerca al tabique, conseguimos que dichos elementos queden camuflados.
Aprovechar las alturas
Dejando a un lado la medida extrema de empotrar las camas en el techo, se ganará una gran cantidad de espacio aumentando la altura de las camas o las literas. De esta forma, ni el somier ni el colchón limitarán el espacio. De esta forma, se aprovechará el espacio restante por debajo para adjuntar un mueble donde incorporar la televisión o un sofá.
En inmuebles con espacio reducido, no se debe desaprovechar ningún centímetro. Por ello, es importante evaluar aprovechar verticalmente los espacios de las habitaciones. Aunque las superficies horizontales poseen un mejor acceso, no hay que olvidar que todas las superficies cuentan con una altura. Si pensamos correctamente en ella, puede ser bien aprovechada.
La Generalitat junto al gobierno de España amplían la limitación de los precios de alquiler contenida en la Ley de la vivienda 12/ 2023 hasta 140 municipios que serán considerados a partir de febrero zonas de alquiler tensionadas.
Consecuencias de la limitación del precio de la vivienda de alquiler en Cataluña
Para muchos profesionales del sector inmobiliario , estas medidas con las que la Ley de la vivienda 12/2023 buscan hacer más asequibles las viviendas de alquiler tendrá un claro efecto contraproducente.
La limitación de los precios de la vivienda de alquiler está provocando en Cataluña una bajada de la oferta de vivienda. Esta circunstancia unida a una demanda de vivienda de alquiler que no deja de crecer hará que los precios sigan en escalada (Subieron un 20% en 2023 en Barcelona) y dificultará a las familias más vulnerables económicamente el acceso a la vivienda de alquiler.
Huida de las inversiones y carencia de vivienda social
Otra de las consecuencias negativas de estas medidas en Cataluña es la migración de las inversiones a otras regiones en las que no sea tan acusado el intervencionismo estatal; posibilidad cierta ya que la vivienda tiene una competencia autonómica bastante relevante.
Una de las claves de esta problemática situación es sin duda la carencia de vivienda social en España. No es probable que esto vaya a resolverse por la limitación en los precios del alquiler. La solución pasaría por la creación de un parque de vivienda social suficiente que pudiera satisfacer a las familias con economías más precarias.
"Solo cuando existan dudas sobre la naturaleza delictiva de la conducta se solicitarán previamente medidas judiciales concretas".
Barceló propone que Policía y Guardia Civil puedan desalojar las viviendas ocupadas instruyendo al atestado y si fuera necesario proceder a la detención. Y afirma que ha dado esta orden ante el grave problema social y jurídico relativo a la ocupación ilegal de inmuebles.
"Con ello, se pretenden unificar criterios en la actuación policial para garantizar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio de los ciudadanos, así como la posesión de los inmuebles por sus legítimos titulares".
La instrucción se amplía y los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado podrán actuar cuando se produzcan:
Ocupación del domicilio de una persona jurídica o de inmuebles vacíos. Aquí hay dos variantes; la ocupación sin autorización y la que se produce contra la voluntad del dueño.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunció una reforma legal para habilitar controles a los precios de alquiler. Esa reforma, pasa por definir lo que es una zona de alquiler tensionada y habilitar así a las diferentes Comunidades Autónomas y Ayuntamientos y poner límites a los precios en esas áreas.
El departamento que dirige José Luis Ábalos no ha desvelado qué instrumentos adoptaría la nueva normativa (podría hacerse mediante reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la nueva Ley de Vivienda que el Gobierno quiere llevar al Congreso o mediante decreto) pero tras el comunicado de La Moncloa todo apunta a que se abordará en la LAU, que es la norma que regula los contratos de alquiler y establece que sean las partes las que pacten libremente.
La definición de zonas tensionadas no servirá para limitar los precios del alquiler, sino que conllevaría la medida de impedir que determinados propietarios puedan desahuciar a inquilinos en esas áreas. El Ejecutivo ha especificado que se trata de "grandes tenedores de vivienda", lo que obligará a precisar ese concepto, que actualmente varía de unas comunidades autónomas a otras.
La definición se prevé que exista en la futura ley de vivienda, prevista como pronto para finales de año y según fuentes del Ejecutivo en la misma se definirá a los grandes tenedores "a los propietarios de 10 o más viviendas".
El Gobierno está buscando sobre todo medidas de impacto contra los fondos buitre que poseen miles de viviendas en España.
La complejidad para definir la nueva norma ha hecho que esta se posponga a la reforma de límites de precios al alquiler.
Lo que sí hará el Consejo de Ministros este martes es aprobar la moratoria de los desahucios por impago hipotecario de personas en riesgo de exclusión, una medida que se aprobó por primera vez en 2013 y ya se prorrogó en 2017.
¿Están bajando los desahucios?
Según las estadísticas publicadas por el Consejo General del Poder Judicial, en 2019 los juzgados ordenaron en España 54.006 desahucios. La cifra es un 9,5% inferior a la de 2018.
Siete de cada diez fueron de inquilinos. Los lanzamientos de personas de alquiler fueron 36.467, frente a 14.193 por impago hipotecario (los restantes se imputan a otros motivos).
Además los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias también se están reduciendo de manera importante. Con respecto a 2018, este tipo de lanzamientos descendieron un 25,1%. Mientras, que los de los inquilinos apenas llegaron a un 2,2%. Se trata de una bajada significativa tras dos años de subidas.
-Desde que firmas el contrato de alquiler de
vivienda y te conviertes en inquilino, el propietario no puede entrar en la
vivienda sin tu consentimiento. La vivienda se considera inviolable como
recoge la constitución.
-La fianza que pagamos al iniciarse el contrato de alquiler de vivienda es
íntegramente recuperable siempre que al
finalizar el contrato la vivienda esté en perfectas condiciones
y se hayan abonado las correspondientes cuotas.
La Ley fija
el depósito de la fianza en el valor correspondiente a un mes de renta o dos en otros tipos de
alquiler como podría ser el de
locales comerciales.
La fianza será
devuelta el mes siguiente a la entrega de llaves por parte del inquilino.
En caso de retraso podrían reclamarse intereses de
demora .
-El importe anual de tu alquiler en POBLACIONXes
deducible en la declaración de la renta.
-Es importante pedir recibo del pago de cada mensualidad. La Ley de
Arrendamientos urbanos recoge el derecho que tienes a recibir una prueba por escrito
de cuota abonada.
-Las reparaciones en la vivienda que tengan que ver
con el suministro ( tuberías, calefacción, puertas etc) y cuyo deterioro no haya sido causado por el
inquilino, correrán a cargo del propietario.
-Si el propietario tiene intención de vender la
vivienda que te está alquilando, tú
tendrás preferencia sobre ella frente a los demás compradores, en caso de
estar interesado, por ser el último inquilino que la habita.
-Como inquilino tienes derecho a realizar obras de reforma en la vivienda siempre
que cuentes con el consentimiento de propietario. Las obras podrán ser de
mejora o adaptación en caso de necesidad por discapacidad.
-El
abandono de la vivienda de alquiler por parte del inquilino puede darse pasados un mínimo de seis meses y siempre que se notifique con un mes de antelación
al propietario. a partir del sexto mes de contrato como consta
en la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. La salida no será penalizada sino se refleja en el
contrato de arrendamiento y aun así la
penalización nunca será superior a una mensualidad.
-En caso
de cambio de propietario de la vivienda pueden darse las siguientes
situaciones:
.Si la vivienda
está inscrita en el Registro de la Propiedad por el inquilino, puede
mantener el contrato con las mismas condiciones.
.Si el nuevo propietario quiera hacer uso de
la vivienda., el inquilino puedes exigir
continuar viviendo durante tres meses más haciendo frente a los gastos.
.Tambien
está la posibilidad de exigir al
vendedor que te indemnice por daños y perjuicios.
-Es posible ceder y subarrendar la vivienda si
tu contrato no lo prohíbe y tu casero está conforme. La cesión sería siempre
gratuita y si no lo fuera se trataría de una subarrendación , que debería ser
parcial y tener el consentimiento del propietario por escrito. Está situación
suele darse en pisos compartidos como los pisos de estudiantes por
ejemplo.
Si tienes más dudas estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
-Fijar el precio del alquiler: El arrendador tiene el
derecho a fijar el precio del alquiler de su vivienda, puede evidentemente negociarlo
con tu futuro inquilino, pero es él quien establece el precio.
-Fijar una fianza: al igual que el
arrendador fija la cuantía del alquiler de la vivienda, puede establecer el pago de una fianza y las
condiciones de pago de la misma. Lo más frecuente es establecer como fianza el
equivalente a una mensualidad del alquiler, aunque puedes fijar la cantidad que
decidas, siendo consciente de que si es excesiva puede hacer que los futuros
inquilinos rechacen alquilar tu vivienda en POBLACIONX
-Hacer
uso de la fianza, es uno de los derechos que conlleva exigir una
fianza a tus inquilinos, que podrás hacer uso de ella en el caso de que el
inquilino ocasione desperfectos en la vivienda o adeude mensualidades de los
servicios contratados.
-Actualizar
el precio del alquiler en función del IPC: Puedes incluir en el
contrato de arrendamiento una cláusula que indique que la mensualidad será
revisada anualmente en función de la subida que experimente el IPC y dentro de
los límites que impone la nueva Ley de la vivienda.
-Cobrar
el alquiler puntualmente: por defecto, el cobro de la renta del alquiler de la vivienda será mensual y se cobrará en los primeros 7
días del mes. No obstante, arrendador y arrendatario podrán pactar condiciones
distintas en este aspecto.
-Exigir
el pago de la mensualidad por adelantado: no es en sí un derecho, puesto que sólo
puedes exigir a tu inquilino el pago de una mensualidad del alquiler de la vivienda
por adelantado.
-Desgravarse el alquiler: es otro de los derechos que
posee el propietario de la vivienda,
pero no incluirá gastos de luz, gas, agua, el seguro o reparaciones.
-Denunciar
y solicitar el desahucio de inquilinos que no pagan las
rentas de alquiler de vivienda tras 10
días desde la denuncia y si el impago es permanente.
En INMOBILIARIAX te atenderemos para cualquier tipo de
asesoramiento inmobiliario que necesites. Te esperamos en POBLACIÓNX.
El derecho de tanteo o retracto consiste en que, en el caso de que el propietario de una vivienda alquilada desee venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta previamente al arrendatario, ya que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente ó tanteo sobre la misma, indicándole el precio y el resto de las condiciones esenciales de la transmisión.
Lo primero que debemos saber es que, si no se incluye ninguna cláusula haciendo referencia a dichos derechos, el inquilino tendrá la opción de ejercitar los derechos de tanteo ó retracto en el momento de la compraventa de una vivienda arrendada.
Esto debe tenerlo en cuenta el propietario antes de firmar el contrato de arrendamiento, porque en el mismo se puede incluir una cláusula completamente válida por la que el arrendatario renuncia al derecho de tanto ó retracto.
Éste derecho de adquisición preferente o de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada. Los efectos de dicha notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Es importante tener en cuenta que en el caso de que se haya incluido la cláusula de renuncia a los derechos de tanteo o retracto, el arrendador seguirá obligado a comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, aunque en este caso será únicamente a título informativo
Ahora bien, si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.
El inquilino podrá ejercitar también el derecho de retracto en un plazo de 30 días naturales desde el siguiente a la notificación que el comprador de la vivienda ha de hacer al arrendatario, y en la que se han de incluir las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en el que se formalizó.
La diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto se basa esencialmente en que el derecho de tanteo se debe ejercitar antes de que el inmueble sea adquirido por un tercero y el derecho de retracto puede ser utilizado después de esa transmisión a una tercera persona en el caso de que, como hemos dicho anteriormente, el propietario no realizara la notificación al inquilino, o finalmente realizar la venta al tercero a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas.
El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Finalmente, cabe mencionar que la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
En la sentencia 316/2022 de 20 de abril de 2022, el Tribunal Supremo ha declarado que se deniegue a aquel local de negocio que sea objeto de un contrato de alquiler la licencia de actividad y de cualquier otro permiso perteneciente a la Administración.
El caso en concreto hace referencia a la demanda interpuesta por la sociedad Pescat i Fet SL a la empresa Inmoni SL por incumplimiento de las responsabilidades expuestas en el contrato de alquiler de un local acordado.
La demanda fue originada por la oposición del Ayuntamiento de Valencia de modificar la titularidad del permiso de actividad, prohibiendo que se desarrollase cualquier actividad con sus garantías legales correspondientes. El conflicto proviene a que ni la antigua propietaria del local ni el actual Inmoni SL poseían la titularidad de la actividad, ya que la primera arrendadora cedió la licencia a la sociedad Rodríguez Buenposada S.L. Esta imposibilidad probaba la resolución del acuerdo, ya que no existía ninguna relación jurídica con la sociedad titular.
Debido a esto, se pidió la anulación, así como la resolución del acuerdo de alquiler, el retorno de la cuantía económica aportada como fianza y el cobro de una indemnización.
A pesar de haber sido estimada en un principio, los intentos de apelación finalizaron con la desestimación. Con la resolución del Tribunal Supremo, este indica que en supuestos como este el arrendador debe aportar al arrendatario el objeto fin del acuerdo y a conservar la paz del alquiler durante el tiempo de su duración. En este sentido, el arrendatario, cuando esta decisión se incumpla, tendrá la opción de pedir la resolución y una indemnización por daños y perjuicios, o únicamente esto último, manteniendo el acuerdo subsistente.
En suma, el incumplimiento del objetivo del arrendatario al acceder al alquiler, en el caso de que no se pueda desarrollar la actividad de negocio expuesta en el contrato en el local, supondrá motivo legítimo para la función de la acción resolutorio. Es decir, la entrega del local alquilado sin los requisitos imprescindibles para cumplir el objetivo acordado se considerará un incumplimiento de las responsabilidades del arrendador que permiten la acción resolutoria.
Además, si el arrendador incumple sus responsabilidades estipuladas en el art. 1554.3 CC para impedir cualquier vulneración de derecho que por no haber obtenido la licencia requerida para el ejercicio de la actividad en el negocio, estará bajo la verificación por parte de la administración la cual podrá impedir el desarrollo de la actividad. En este caso de falta de oportunidades para el ejercicio, no se puede establecer la vigencia del contrato, el cual no se puede llevar a cabo, en el supuesto de que su resolución ha sido impulsada por un motivo concreto a merced del CC.
De esta forma, el Tribunal declara la resolución del acuerdo por tal motivo como legítima, considerando completamente las pretensiones del arrendatario, ofreciendo la oportunidad a la resolución contractual en casos con conflictos similares, cuando estos impidan llevar a cabo el ejercicio de la actividad indicada en el contrato.
Con ello, cualquier persona puede tener una casa domotizada y disfrutar de todas sus ventajas. Así pues, haz de tu reforma la excusa perfecta para lanzarte. Si bien, de entrada, el coste puede suponer un gasto considerable, es importante saber que se llega a amortizar en unos 2-4 años, teniendo en cuenta, además, el ahorro que la domótica va a suponer en el consumo de las facturas, tanto de luz, climatización, agua, electrodomésticos, etc.
A modo de dato, es importante destacar que, según el IDAE, las familias somos responsables del 30% del consumo total de energía del país, con lo cual, reducir dicho impacto depende de nosotros directamente. Eso por un lado, pero es que también hay que hablar de que, en general, la domótica tiene por objetivo hacer la vida más fácil al usuario y, sobre todo, más confortable. Dicho bienestar viene generado por poder regular la iluminación, subir y bajar las persianas o los toldos, encender el aire acondicionado o la calefacción, etc. Y hay que incluir el factor seguridad, otro de los bienes más preciados que la domótica nos puede garantizar también, controlando las puertas de acceso y los interiores mediante alarmas, detectores y simuladores de presencia, contando con teleasistencia médica, entre otros.
¿Qué es la domótica?
La domótica es el conjunto de tecnologías aplicadas al control y la automatización inteligente de la vivienda. Con ello se permite una gestión eficiente del uso de la energía que revierte en un mayor confort en el hogar y en un incremento de la seguridad. Tener una ?casa inteligente? viene a representar que todos aquellos aparatos que normalmente se manejan manualmente, pasan a poder hacerse a distancia, incluso sin necesidad de estar en la propia vivienda, mediante el propio teléfono móvil, tableta u ordenador, y ahora también con altavoces portátiles. Hablamos de controlar y/o regular, por ejemplo, la calefacción, las persianas y toldos, la alarma, la iluminación, el portero automático, etc.
Elementos integrantes del sistema
1. Cerebro del sistema. Según el modelo, puede tener o no pantalla táctil para controlar todas las acciones. Se configura a través del móvil mediante la app del fabricante. Tras descargar la aplicación, el primer paso es crear una cuenta y seguir las indicaciones para todas las configuraciones y controles a distancia de los dispositivos.
2. Cámara y alarma. Con ella se sabe lo que ocurre en la casa. Se complementa con cámaras de exterior y alarma sonora.
3. Monitor de consumo de energía eléctrica. Controla el consumo de los circuitos eléctricos.
4. Sensor de movimiento. Controla el acceso de personas y puede ahorrar electricidad encendiendo y apagando luces.
5. Cronotermostato. Programa el consumo energético de la caldera de la calefacción, según necesidades.
6. Sensores de apertura. Se colocan en puertas y ventanas. Activan una alarma y dan alertas en el teléfono frente a intrusos.
7. Enchufe inteligente. Sirve para controlar el encendido y apagado, la programación de uso y el consumo de cualquier aparato eléctrico.
Todo lo que puede controlar la domótica
Los sistemas domóticos se pueden ampliar según las necesidades de la casa. Un aspecto importante de éstos es que son dispositivos muy pequeños y sencillos de colocar y que, precisamente por eso, facilitan el hecho de poder ir sumándose al sistema de forma progresiva. Eso sí, siempre es imprescindible partir del cerebro o centralita del sistema que, según el fabricante, se denominará de una forma u otra. La seguridad en la casa a través de la tecnología digital está como nunca al alcance de cualquiera.
Estas son algunas de las tareas que puede controlar:
Recibir alertas de seguridad en el móvil; saber qué miembros de la familia están en casa.
Controlar el funcionamiento de la caldera y de la calefacción.
Analizar el consumo eléctrico para ahorrar en la factura.
Automatizar las acciones de casa: apertura de persianas, encendido de luces o de calefacción, etc.
Cosas a tener en cuenta
Decidir de antemano qué nivel de domotización queremos para nuestra casa.
Tener una central domótica fácil de usar.
Es imprescindible contar con una conexión Wi-Fi de calidad.
Disponer de medidores de consumo para poder informarse en todo momento del gasto.
Se puede apostar por diferentes estándares domóticos, ya que funcionan todos entre sí aunque no sean del mismo fabricante.
Es importante que el sistema domótico sea modular para poder ir añadiendo instalaciones según haya una demanda en las necesidades de la vivienda.
¿Cuánto cuesta?
El precio de instalar un sistema domótico va a depender directamente del nivel de equipamiento que se quiera. En líneas generales, se habla de un precio estándar de partida de 1.500-2.000?, sin incluir los costes de instalación. Y se suele amortizar en unos cuatro años, teniendo en cuenta, además, el ahorro de energía que va a suponer (sobre un 25%).
Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se está trabajando en la elaboración de una normativa para comenzar a aplicarse esas deducciones.
El objetivo de dicha normativa es mejorar la actividad fiscal y rehabilitación de los particulares de manera que la deducción se hará sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Bruselas enviará al Gobierno una partida de 6.820 millones en tres años para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y posteriormente una segunda partida de 13.200 millones destinados a la movilidad sostenida.
Entre las principalesventajas de las personas acogidas al plan se encuentran las siguientes;
Deducciones de un 20% de la cantidad invertida en obras de rehabilitación, mejora de la eficiencia energética que reduzcan al menos un 7% de demanda de calefacción y refrigeración vivienda.
Deducción del 40% si la mejora o rehabilitación ha contribuido a reducir un 30% del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de certificado energético.
Deducción del 60% como máximo en el caso de que las obras constituyan la mejora de eficiencia energética de edificios de uso residencial que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable un 30% o mejora de la calificación energética del edificio en A o B.
El Consejo de Ministros ya ha autorizado la nueva normativa que va a regular las ayudas provenientes de los fondos europeos. El plan del Gobierno es incrementar el número de actuaciones en los próximos cinco años, para mejorar la eficiencia en el sector inmobiliario. Todo pasa por impulsar nuevas medidas, y la más importantes son las deducciones fiscales que entrarán en vigor en breve, con cerca de 450 millones de euros de presupuesto.
En el texto del nuevo Real-Decreto se plasman tres deducciones en la cuota íntegra del IRPF de aplicación sobre las cantidades pagadas en obras de rehabilitación, cuando contribuyan a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, ya sea la vivienda habitual o vivienda arrendada, pero de uso habitual, y que se acredite mediando el certificado de eficiencia energética.
Deducciones: tipos y bases
En lo dispuesto en el Real-Decreto respecto a las deducciones, se diferencian tres bonificaciones, que vamos a ver a continuación:
Deducción del 20%
Los contribuyentes, deducirán el 20% de las cantidades satisfechas desde que entre en vigor la nueva normativa, hasta el 31 de diciembre de 2022, por obras realizadas que contribuyan a reducir el consumo de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual. En el caso de vivienda arrendada, debe estarlo al menos antes del 31 de diciembre de 2023.
La base máxima de deducción anual es de 5.000 euros.
Se entiende una reducción del consumo de calefacción y refrigeración cuando sea mínimo del 7% en la suma de los indicadores, reflejados en el certificado de eficiencia energética de la vivienda que debe ser firmado por un técnico competente tras la finalización de las obras de rehabilitación.
En el mismo periodo en que se expida el certificado de eficiencia energética, será aplicable la deducción. Si el certificado energético es posterior, la deducción será aplicada en el mismo periodo que el certificado pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.
El certificado energético deberá expedirse antes del 1 de enero de 2023.
Deducción del 40%
Los contribuyentes, podrán deducir el 40% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, por las obras que se realicen en este periodo para mejorar el consumo de energía primario no renovable de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual, si es alquilada antes del 31 de diciembre de 2023.
El máximo deducible de la base anual es de 7.500 euros.
Se entiende una mejora del consumo de energía primario no renovable cuando la reducción sea de al menos un 30%, o haya una mejora en la calificación energético a las clases energéticas "A" o "B", todo ello debe estar acreditado en el certificado de eficiencia energética, aprobado por un técnico competente, tras las obras de mejora.
Esta deducción se aplicarán en el mismo periodo impositivo en el que se expide el certificado de eficiencia energética. Si este certificado se emite en un periodo posterior, la deducción se en el mismo periodo, pero se toma como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa hasta el 31 de diciembre del mismo periodo impositivo, y siempre antes del 1 de enero de 2023.
Los contribuyentes, podrán deducir el 60% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando sean propietarios de viviendas que estén ubicadas en edificios de uso predominante residencial, y que se hayan realizado obras de rehabilitación energética.
La base máxima de deducción anual es de 15.000 euros.
Se considerará como obras de rehabilitación energética del edificio, cuando este obtenga una mejora en la eficiencia energética, acreditándose en el certificado de eficiencia energética del edificio y firmado por un técnico competente tras la realización de las obras, y que exista al menos una reducción del 30% del consumo de energía primaria no renovable, o una mejora en la calificación energética del edificio con una clase energética "A" o "B".
Del mismo modo, las plazas de garajes y trasteros, adquiridos con la vivienda, también obtendrán esta deducción.
Las partes de una vivienda que tengan un uso destinado a actividad económica, no obtendrán deducción.
Las deducciones se llevarán a cabo en los periodos impositivos de 2021, 2022, y 2023, aplicadas a las cantidades satisfecha en cada uno de ellos, y en las obras realizadas antes de la expedición del certificado de eficiencia energética.
Si el certificado se expide en un periodo impositivo posterior a las cantidades abonadas por las obras, la deducción será en ese mismo periodo impositivo, pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.
Este certificado energético debe ser expedido antes del 1 de enero de 2024, y la base máxima anual de la deducción será de 5.000 euros. Las cantidades satisfechas no deducidas podrán deducirse con el mismo límite impositivo, pudiendo acumulas hasta cuatro periodos, pero nunca excederá del total de 15.000 euros.
Algunas aclaraciones de las deducciones
En las deducciones del 20% y el 40%, solo será aplicable en las cantidades satisfechas para la mejora de viviendas de uso habitual, y nunca para las partes destinadas a actividad económica, plazas de garaje, zonas ajardinadas, trasteros, piscinas, y demás elementos.
Las deducciones no son acumulables, por lo que si una obra es para tener una deducción del 20%, esa será su deducción, y si lo es para deducir un 40%, aunque implique también una deducción del 20%, el total a deducir será del 40%, nunca la suma de ambos.
Además, las deducciones del 20% y el 40% son solo aplicables a las viviendas y no a las obras en las mejoras de edificios. Las deducciones del 60% serán aplicables solo a edificios de uso predominante residencial.
Todas las cantidades satisfechas en las obras de mejora de eficiencia energética, serán aplicables en las deducciones si han sido abonadas mediante tarjeta de débito o crédito, transferencia bancaria, ingreso a cuenta, o cheque nominativo.
Si existe algún tipo de ayuda pública económica, no se debe tener en cuenta en las cantidades satisfechas en las obras para la deducción.
Son cantidades satisfechas aquellas que se destinaron para la ejecución de las obras realizadas, y se incluyen honorarios profesionales, dirección de obras, costes de redacción de proyectos técnicos, inversión en equipo y materiales, coste de ejecución de obra e instalaciones, demás gastos necesarios para la ejecución de la obra, y los certificados necesarios en la obra.
Los gastos de instalaciones que utilicen combustibles fósiles no serán considerados como cantidades satisfechas.
Los certificados serán válidos cuando sean expedidos y registrados antes del inicio de las obras en un periodo no mayor a dos años antes del inicio de dichas obras.
El 6 de abril comenzó a aplicarse la Campaña de la Renta 2021 que está formada, entre otras cosas, por una serie de deducciones fiscales destinadas a las reformas de hogares. Dicha medida seguirá siendo aplicable hasta el 31 de diciembre de 2023.
Ante esta campaña y estas nuevas rebajas, la Agencia Tributaria ha expresado que serán "temporales aplicables en la cuota íntegra estatal del IRPF por las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de viviendas (habitual o arrendada), y en los edificios residenciales, que sean acreditadas a través de certificado de eficiencia energética".
El Real Decreto-ley 19/2021 incluye las tres mencionadas deducciones que serán aplicadas según las obras de rehabilitación desarrolladas:
Deducción del 20% por reformas que disminuyan los niveles de refrigeración y de calefacción
Deducción del 40% por rehabilitaciones que bajen los niveles de consumo de energía primaria no renovable
Deducción del 60% por reformas destinadas a la mejora energética de edificios.
Requisitos y condiciones de las deducciones
Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración
Durante la aplicación de esta normativa cuya fecha final se sitúa en el 31 de diciembre de este año, se podrá acceder a la deducción del 20% para aquellas reformas destinadas a disminuir los niveles de refrigeración y de calefacción del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 5.000 euros.
Se considerará que se ha disminuido los niveles de refrigeración o de calefacción del domicilio cuando la reducción conjunta de la demanda de refrigeración y de la calefacción sea como mínimo del 7% dentro del certificado de eficiencia energética del domicilio que emita el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior.
Durante la etapa impositiva en la que el certificado de eficiencia energética se expida tras la conclusión de la rehabilitación, se adjudicará la deducción. En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2023 se tendrá que expedir el certificado.
Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable
La deducción del 40% será aplicable a contribuyentes cuando se realicen reformas dentro del plazo de aplicación de la normativa destinadas a reducir los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 7.500 euros.
Se considerará que se ha reducido los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio cuando la reducción sea como mínimo del 30% del indicador de tal consumo, o cuando se alcance una calificación energética mejor dentro de la misma tabla de clasificación, ya sea clase «A» o «B». Esto tiene que estar acreditado a través de un certificado de eficiencia energética que expida el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior.
En cuanto a la adjudicación de la deducción, se practicará durante los mismos períodos impositivos mencionados anteriormente.
Deducción por obras de rehabilitación energética
La deducción del 60% estará disponibles para aquellos contribuyentes que posean titularidad de domicilios que estén localizados dentro de edificios residenciales donde se hayan realizado reformas para la rehabilitación energética dentro del plazo de aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. El límite máximo de la deducción se sitúa en 15.000 euros.
Se considerará que se ha impulsado la rehabilitación energética del edificio cuando se impulse la eficiencia energética de este, a través de una acreditación por medio del certificado de eficiencia energética del edificio. Este certificado tiene que ser expedido por un profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas. Dentro de la acreditación, se tiene que demostrar que se ha disminuido como mínimo un 30% de los niveles de consumo de energía primera no renovable o que se ha mejorado la calificación energética dentro de la misma tabla de clasificación, obteniendo una clase «A» o «B». Al igual que el domicilio, los trasteros y los garajes también serán considerados al ser obtenidas con la vivienda. La deducción no será practicada en aquellos casos en los que se hayan llevado a cabo obras en domicilios donde se desarrolle una actividad económica.
Se adjudicará la deducción durante los períodos impositivos desde 2021 hasta 2023, según las cifras aportadas en cada año siempre y cuando se haya expedido el certificado de eficiencia antes de que haya finalizado el período impositivo en el que se adjudicó la deducción.
En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2024 se tendrá que expedir el certificado.
Casos excepcionales y normas comunes
Dentro de las deducciones del 20% y del 40%, únicamente son aplicables respecto a las cuantías aportadas para las reformas de la vivienda, sin incluir viviendas donde se desarrolla una actividad económica, trasteros, parques, plazas de garajes, instalaciones deportivas, jardines, piscinas o cualquier otro elemento.
La Agencia Tributaria expone que en ningún caso, una misma reforma llevada a cabo en un domicilio aportará derecho a acceder a las deducciones del 20% y del 40%. Tampoco se aplicarán cuando las reformas y las cifras aportadas estén dirigidas a todo un edificio y pertenezcan al grupo de requisitos correspondientes a la deducción del 60%.
En cambio, respecto a las normas comunes que compartes las tres deducciones, Hacienda subraya que "las cantidades deben ser satisfechas, mediante tarjeta de crédito o debido, transferencia bancaria, cheque normativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados, debiendo descontar aquellas cuantías que, en su caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión de tales ayudas."
"En ningún caso, darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal".
Estas cantidades satisfechas serán todas aquellas necesarias para el desarrollo de las obras, "incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética".
Sin embargo, no accederán a la deducción las cantidades satisfechas por gastos relacionados con sustituir o instalar equipos que hagan uso de combustibles fósiles.
Como última norma, Hacienda señala respecto a los certificados de eficiencia energética que "deberán haber sido expedidos y registrados con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios". En suma, el Real Decreto expone que se contará como válido aquellas expediciones de certificados realizados previamente al comienzo de las reformas siempre y cuando no hayan pasado dos años desde el momento de expedición hasta el comienzo de las obras.
Aplicar deducción en Renta Web
Dentro de Renta Web, Hacienda ha incluido una sección donde da la opción de declarar las tres deducciones por reformas destinadas al impulso de la eficiencia energética de una vivienda.
Para encontrarlas, debemos acceder a la categoría ´deducciones generales de la cuota´. En esta, se encuentran otros tipos de deducciones como las de por alquiler, por inversión en domicilio habitual, por donativos...
Una vez hayamos accedido, tenemos que pulsar la deducción que se desee y solamente una de ellas, ya que no son compatibles. En la categoría de cada deducción, existe una serie de casillas donde exponer los datos de los certificados expedidos por el profesional responsable antes y después del desarrollo de las reformas.
Como forma de facilitar este proceso, en la sección ´Información de Campaña de Renta´ se adjunta un texto en el que se expone los requisitos de cada deducción.
Dicho Plan de Recuperación destinará 6.820 millones a la rehabilitación de vivienda y generación Urbana.
La rehabilitación de viviendas contará con una deducción de hasta el 60% en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) si se contribuye a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual.
La rehabilitación de edificios residenciales ha de realizarse por particulares y el Gobierno será quien establecerá la deducción por obras que contribuyan a dicha mejora.
Esta deducción será aplicable a personas físicas que realicen determinadas obras en su vivienda habitual o en una vivienda de su titularidad, en arrendamiento como vivienda habitual.
Las deducciones que se contemplan según la mejora de eficiencia energética son las siguientes:
Se propone una deducción del 20% para quienes, al realizar determinadas obras, reduzcan, al menos, un 7% de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda (por ejemplo la sustitución de ventanas por unas de altas prestaciones).
Se dará una deducción del 40% a quienes rebajen en un 30% el consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través del certificado de eficiencia energética.
El Gobierno también establece una deducción del 60% por obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de edificios de uso predominantemente residencial, condicionadas a una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edifico para obtener una clase energética ?A? o ?B?.
Finalmente estas deducciones se encuentran contempladas dentro del Plan de Recuperación y Resiliencia que enviará el Gobierno a Bruselas a finales de este mes con una primera partida presupuestaria de 6.820 millones para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y una segunda partida de 13.200 millones dirigida a abordar una estrategia de movilidad sostenible.
Decreto: Artículo único Modificación del artículo 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Se modifica el apartado 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente: "2.1 se modifica la letra d del artículo 3 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactada de la manera siguiente: d) Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda."
Disposición final Entrada en vigor
Este Decreto Ley entra en vigor el mismo día de la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Por lo tanto, ordeno que todos los ciudadanos y ciudadanas a los cuales sea aplicable este Decreto ley cooperen a su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los cuales corresponda lo hagan cumplir. Barcelona, 21 de enero de 2020.
-Artículo 1 Licencia urbanística previa para la destinación de las viviendas al uso turístico
-Artículo 2 Municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa
-Artículo 3 Revisión periódica
-Disposiciones Transitorias
Disposición transitoria primera Municipios con problemas de acceso a la vivienda o en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico
Disposición transitoria segunda Régimen transitorio de las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas a la entrada en vigor del Decreto ley
-Disposiciones finales
Disposición final primera Modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto
Disposición final segunda Entrada en vigor
-Anexo
Relación de municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa
Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno ha aprobado y yo, de acuerdo con el artículo 67.6.a del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo el siguiente
Las medidas que se proponen en este Decreto ley responden a las necesidades de regulación del creciente mercado de viviendas de uso turístico que ha proliferado en el territorio de Cataluña como consecuencia de la concurrencia de una serie de factores, como son la explosión de la modalidad del turismo urbano, la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos y el contexto regulatorio de la Unión Europea relativo a la libre prestación de servicios, que han sido los detonantes y han ayudado a esa expansión.
Se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las viviendas de alquiler de uso turístico en Cataluña tiene efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual. Las viviendas de uso turístico no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de viviendas no es elástica a corto plazo. Por consiguiente, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual.
La confluencia de los diversos factores mencionados y la situación de Cataluña como destino turístico en el ámbito europeo favorecen el cambio del uso residencial de las viviendas en el uso turístico, lo que comporta una disminución de la oferta de viviendas destinadas a uso residencial habitual; oferta de viviendas que, de conformidad con los datos existentes actualmente, es ya insuficiente para cubrir la demanda residencial habitual existente en Cataluña, y más teniendo en cuenta el crecimiento poblacional actual de Cataluña, muy por encima de la media europea.
Esta situación de urgencia ya ha provocado que del orden del 20 % de los municipios que se relacionan en el anexo de este Decreto ley, y que representan un 50 % de la población de estos, ya hayan regulado la ordenación de las viviendas de uso turístico, dado que la proliferación de esta modalidad ya ha tenido incidencia en el acceso a la vivienda. Conviene destacar que la regulación de las viviendas de uso turístico no es un fenómeno aislado de Cataluña, sino que también afecta a varias ciudades y municipios de Europa e incluso de Estados Unidos; ejemplos paradigmáticos son la reciente regulación de las viviendas de uso turístico en las ciudades de Florencia o Nueva York.
A esta situación descrita de necesidad extraordinaria y urgencia, se ha añadido la urgencia derivada de la aprobación, el pasado 24 de mayo, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda BOE Nº 124 (publicada en el BOE en fecha 25 de mayo de 2023), que contiene una serie de medidas para fomentar la congelación o abaratamiento de los precios de alquiler en las zonas de mercado tensionado y que conllevan de forma directa la limitación de la actualización de los precios de alquiler de vivienda. En consecuencia, se prevé que la contención de estos precios puede abocar a un éxodo de las viviendas que en principio estaban ofrecidas dentro del mercado del alquiler de vivienda habitual hacia otras modalidades de tenencia, como la propiedad, el alquiler turístico o el alquiler de temporada. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto, declara zona de mercado residencial tensionado 140 municipios.
Asimismo, hay que tener en cuenta que el fuerte incremento de viviendas de uso turístico contribuye a la saturación turística o el turismo de masas (overtourism), que tiene fuertes consecuencias negativas, como el deterioro de la convivencia vecinal, la proliferación de actividades turísticas y de ocio que rompen el equilibrio del entorno urbano, dado que generan un funcionamiento anómalo en la zona al no estar destinadas a residentes locales, la gentrificación turística, la transformación social de los barrios a través del deterioro del paisaje urbano y la saturación de las infraestructuras y servicios de la ciudad, entre otros. Este hecho ha obligado al Gobierno de la Generalitat a adoptar medidas urgentes para hacer frente al impacto que este incremento de las viviendas de uso turístico supone tanto para el parque de viviendas de alquiler como para la gentrificación o pérdida de identidad de los municipios donde se sitúan.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con el artículo 3.4 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y la rehabilitación urbana, artículo que según la disposición final segunda de la misma norma tiene carácter de condición básica, el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia. En este sentido, a fin de que los derechos y deberes comprendidos en dicha normativa sean reales y efectivos, los poderes públicos adoptan las medidas de ordenación territorial y urbanística adecuadas para asegurar el resultado pretendido a través de los procesos de ocupación y transformación del suelo.
Por todo lo expuesto, dado que las viviendas de uso turístico pueden sustraer un número importante de viviendas del parque residencial habitual previsto por el planificador para cubrir las necesidades habitacionales de un municipio, y dado que una alta concentración de viviendas de uso turístico pone en riesgo el equilibrio del entorno urbano, queda patente que el Gobierno de la Generalitat está no solo legitimado sino también obligado a promover la ordenación urbanística necesaria para conciliar el destino de determinadas viviendas a uso turístico con la capacidad de priorizar las necesidades habitacionales y sociales de una población.
El siguiente paso es indicar el precio de venta y de compra de la vivienda. Esto se hace en la casilla 1633.
Excepciones declaración ganancia patrimonial;
El contribuyente podrá excluir de gravamen en el IRPF total o parcialmente la ganancia patrimonial siempre que la vivienda objeto de transmisión haya representado su vivienda habitual, en la medida en que el importe obtenido por la transmisión sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Los contribuyentes mayores de 65 años que destinasen el importe obtenido por la venta de la vivienda a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor podrán excluir de gravamen en el IRPF la ganancia patrimonial ya sea de manera parcial a total de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IRPF.
La viabilidad de estos beneficios fiscales debe ser valorada caso a caso para una correcta aplicación.
Los inmuebles de uso habitual y sus adquisiciones adjuntas como los trasteros o los garajes que como máximo pueden llegar a ser dos no producen renta inmobiliaria. Cabe destacar que para aquellas viviendas adquiridas previamente a 2013, podrán acceder a la deducción por inversión en vivienda siempre y cuando cumplan con las condiciones legales que se requieren.
En el caso de haber comprado una plaza de garaje externa a la vivienda o que se encuentre separada de la vivienda, la plaza se interpretará como un inmueble más, por lo que será reconocida por su referencia catastral y será tributada como un inmueble más en manos de su propietario.
Cálculo de rendimiento para viviendas de uso habitual arrendadas
Para calcular el rendimiento, hay que restar los costes deducibles obtenidos durante el arrendamiento de los ingresos y posteriormente, aplicar la deducción del 60%. Con este supuesto, se puede obtener un rendimiento neto negativo.
Los costes deducibles serán aquellos que se requieran para adquirir el rendimiento, y los costes de propiedad de la vivienda. En cambio, los gastos no deducibles serán aquellos relacionados con siniestros originados en el domicilio. Otro gasto no deducible será el coste de las reformas realizadas, independientemente de si recuperamos el importe a través de amortizaciones.
En el caso de la deducción de los costes de conservación y reparación, de capitales ajenos o costes de financiación, el precio límite de ella no podrá estar por encima del importe del Rendimiento íntegro del derecho o del bien.
Para equilibrar el excedente, se podrá realizar en un plazo posterior de 4 años con la misma cuantía máxima. Para los arrendamientos de habitación, se debe recurrir al mismo proceso, pero repartiendo proporcionalmente los costes por el espacio aportado.
Saldos dudosos
Debido a la situación sanitaria, el plazo para que las cuantías aportadas por los propietarios (a partir del primer cobro) sean identificadas como saldo de cobro dudoso para posteriormente deducirlas del rendimiento disminuye de seis meses a tres. Se llevará a cabo la misma deducción en caso de que el inmueble esté destinado a una actividad.
No será necesario imputar ingresos para los pactos sobre reducir, aplazar o no cobrar la renta en ciertos meses del año pasado, aunque los costes sí podrán ser aplicados. El cálculo de los ingresos se llevará a cabo por lo pactado con el propietario.
Con la entrada en vigor el 11 de julio de 2021 de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y según estipula su artículo número 3.2, la deducción por el alquiler de viviendas dirigidas a un uso habitual de ellas debido al Covid-19 únicamente podrá ser aplicada en el rendimiento neto positivo computado en la declaración. De esta forma, no será necesario aplicarlo sobre dicho rendimiento obtenido en los trámites de algún proceso.
Rendimiento de segundas residencias
A pesar de las limitaciones de movilidades que han evitado la utilización de viviendas de segunda residencia, esto deberá ser declarado en la renta por lo obtenido en 2020.
Como norma general, la renta imputable por una vivienda urbana se lleva a cabo a través de la aplicación del 2% en el valor catastral de la vivienda que aparezca en el certificado del IBI.
En caso de viviendas con un valor catastral modificado, determinado o revisado a través de un proceso de valoración colectiva que tuviese lugar durante el período impositivo o en los últimos 10 períodos impositivos, el porcentaje se reducirá al 1,1%.
Cómputo de renta en caso de divorcios y separaciones
Aunque esta clasificación de inmuebles no ofrece renta inmobiliaria, tendrá que estar adjunta la confirmación de que su uso como domicilio habitual pasará a uno de los dos cónyuges o a uno de los hijos en el texto de divorcio o separación legal.
En cambio, si cumplimos con todas las condiciones y si poseemos el derecho, tendremos la opción de disfrutar la deducción por inversión en vivienda en el supuesto de que el inmueble haya sido el domicilio habitual durante la validez del matrimonio.
Por otro lado, si la vivienda no posee un valor catastral o se desconoce en el momento de vencimiento del impuesto, será aplicado el 1,1%, pero sobre la mitad del mayor valor de los dos: el obtenido por la Administración para otros impuestos o el coste del inmueble en el proceso de adquisición. Cabe destacar que no se llevará a cabo la reducción de costes sobre la cifra obtenida de la aplicación del porcentaje correspondiente en cada supuesto.
En caso de que existan varias personas que poseen la propiedad de una vivienda, deberán imputar cada uno de ellos en la renta la cuantía correspondiente según su porcentaje de participación en la propiedad del bien.
Deducciones en viviendas con desarrollo de una actividad
Viviendas de uso habitual
Para aquellos días en los que se haya llevado a cado la actividad económica desde la vivienda en la pandemia, no se podrá reducir la parte de los costes de suministros obtenidos en la vivienda, excepto en el supuesto en el que influya en la actividad.
En caso de hacer uso de un espacio concreto del inmueble de uso habitual para llevar a cabo la actividad, se podrá reducir los costes causados por la propiedad del inmueble según el espacio ocupado del inmueble afectado. Costes como por ejemplo la comunidad de vecinos, los intereses incluidos en la adquisición, amortizaciones, impuestos de basuras o el IBI.
En suma, se puede reducir en un 30% los suministros de electricidad, Internet, agua, telefonía o gas dependiendo de las dimensiones del espacio dirigido al desarrollo de la actividad económica del inmueble. Hay que resaltar que debe haber una correlación entre los costes y los rendimientos.
Inmuebles de no uso habitual
Si desarrollamos la actividad económica en una vivienda que no es la de uso habitual, no se produce renta inmobiliaria, ya que se considera una vivienda urbana destinada a la actividad. En este caso, se podrá reducir también los suministros y costes de la propiedad del domicilio.
Viviendas para alquiler turístico
Si se ofrecen servicios de hostelería, la actividad pasará a considerarse como empresarial. En este supuesto, no se deducirá el 60%, provocando que el rendimiento neto esté en números negativos.
Rendimiento de locales arrendados
El cómputo del rendimiento se lleva a cabo con el mismo procedimiento que el resto de arrendamientos, pero no se deduce el 60%. En suma, se considerará a las plazas de garaje como bienes inmuebles accesorios, por lo que se declararán como tales.
Inmuebles obtenidos a título gratuito
El pasado 15 de septiembre, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia que se estipulará como requisito interpretativo que, a esperas de establecer la amortización correspondiente para viviendas obtenidas gratuitamente por donación o herencia, el gasto de adquisición será el valor de la vivienda obtenida según lo que dictan la normativa sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor resultante expuesto en estos tributos (sin incluir el cálculo del coste del terreno). A esto se añadirá los costes e impuestos propios a la adquisición relacionados con la construcción y las cuantías de las reformas e inversiones realizadas en los inmuebles obtenidos.
Si fallece una persona sin hacer testamento, habría
que hacer una declaración de herederos de esa persona. Para
ello se necesitaría la siguiente documentación para hacer la declaración de
herederos en una notaría:
- Certificado de fallecimiento
- Certificado de últimas voluntades
- Libro de familia
Con esa documentación se haría la declaración de herederos y la herencia de esa persona seria:
- 2/3 partes,
serían para sus descendientes( hijos)
- 1/3 parte, sería el usufructo vitalicio de esa 1/3 parte como cuota viudales, al
cónyuge, y la nuda propiedad de esa 1/3
para los descendientes.
Como ejemplo: una
persona fallece y deja un piso a nombre suyo y de su cónyuge. Al hacer
la declaración de herederos y adjudicación posterior, la proporción como
propietario sería la siguiente:
Al cónyuge (que ya posee el 50% de la vivienda), como cuota viudal tendría
además el usufructo de 1/6 parte.
Y a los descendientes del 50% de la vivienda, tendrían el pleno dominio de 2/3
partes de ese 50%, más la nuda propiedad del 1/3 de ese 50%.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en
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Si no se declaran debidamente los bienes y derechos fuera de España, el régimen sancionador vigente fija una multa de 5.000 euros por cada dato que hubiera debido incluirse en la declaración, con un mínimo de 10.000 euros.
El 31 de marzo de 2021 finaliza el plazo para la presentación del modelo 720 de declaración de bienes y derechos en el extranjero, cuyo propósito es informar a la Agencia Tributaria de elementos como cuentas bancarias, capitales o bienes inmuebles depositados o situados fuera de España, en los que el declarante sea titular o beneficiario o figure como autorizado.
Pese a que no siempre exista la obligatoriedad de declaración, conviene considerarla en caso de poseer alguno de los bienes citados anteriormente en el extranjero, "dado que, en caso de incumplimiento, se establece un régimen sancionador extraordinariamente severo", asegura Xavier López Villaécija, director del área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados. De hecho, las sanciones en estos casos han sido calificadas como "abusivas y desproporcionadas" por la Unión Europea y por Tribunal nacional mediante sentencia.
En concreto, según la normativa nacional todavía vigente, en caso de no declarar los bienes fuera de España o de cometer errores en la declaración, "se establece una multa fija de 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario que hubieran debido incluirse en la declaración o hubieran sido aportados de forma incompleta, inexacta o falsa, con un mínimo de 10.000 euros", explica López Villaécija al respecto.
Existe una rebaja de las sanciones para las presentaciones de la declaración fuera del plazo marcado: para todos aquellos que declaren después del 31 de marzo, la multa se rebaja a 100 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario, con un mínimo de 1.500 euros. "Precisamente para evitar retrasos o errores en la tributación, es aconsejable que se acuda a un profesional y, así, no incurrir en sanciones abusivas como las vigentes", apunta el fiscalista del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
¿En qué casos no es obligatorio declarar?
Se exonera de la obligación de presentar la declaración informando de cuentas bancarias, valores o bienes inmuebles ubicados en el extranjero, cuando el valor conjunto de todos los elementos fuera de España no supera los 50.000 euros.
Además, no será necesario declarar cada año por los bienes ubicados en el extranjero: una vez presentada correctamente la declaración de bienes situados fuera de España, durante los años sucesivos solo existirá la obligación de volver a tributar cuando se experimente un incremento de los valores superior a los 20.000 euros con respecto a la cantidad declarada anteriormente.
Nuevo varapalo a los propietarios de viviendas en alquiler cuyos inquilinos no pueden pagar la renta. El nuevo Decreto Ley aprobado este martes prohíbe los desahucios hasta el final del Estado de alarma. En el texto aprobado se pone de manifiesto que los propietarios tienen que esperar tres meses para poder solicitar compensación cuando no puedan desalojar a sus inquilinos morosos, si previamente las comunidades autónomas no han podido ofrecer una alternativa habitacional es decir "una vivienda digna antes de la suspensión". El Decreto especifica que si a partir de los tres meses de emisión del informe de vulnerabilidad por los servicios sociales no se hubiese facilitado una alternativa habitacional se compensará a los arrendadores en el momento en que se acordara la suspensión.
Por lo tanto si la alternativa habitacional no se da en los tres meses siguientes desde la emisión del informe el propietario tendrá derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado siempre que acredite que la suspensión del lanzamiento le haya ocasionado perjuicio económico. Si no, no recibirán compensación.
Muchas han sido las críticas de los expertos respecto a este Decreto tanto por parte de los grandes propietarios de viviendas como por la Asociación de Propietarios de Viviendas en alquiler (Asval) porque lo que hay detrás realmente es la legalización de la okupación. Desde Asval se afirmaba que se "va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas". Poniéndose en riesgo;
El derecho de la propiedad privada.
El derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza la resolución de problemas por vía judicial y sin injerencia de la administración pública.
Desde la asociación presidida por Joan Clos también se advertía que el texto legal puede dar lugar también a responsabilidad penal para el Estado en el caso de conflictos en las viviendas ocupadas tras la publicación del Decreto ya que los propietarios se verían privados de su derecho de propiedad y no podrian garantizar la seguridad de su vivienda.
Desde la agencia negociadora del alquiler se ha calculado que desde la aprobación de este Decreto se van a producir pérdidas medias superiores a los 9.000 eurosa cada arrendador de vivienda desde que se iniciara el Estado de alarma.
La costumbre extendida, ante el calor, de instalar piscinas hinchables o portátiles puede suponer un grave problema si estás se instalan en espacios no preparados para soportar determinados pesos.
Como advierte elColegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM)es un claro riesgo instalar estas piscinas en terrazas , cubiertas y azoteas.
Fernando Landecho, arquitecto y vocal de la Junta de Gobierno del COAM, comenta a este respecto que "cuanto más profunda sea la piscina, el riesgo y la posibilidad de un accidente grave aumenta exponencialmente" y advierte sobre el "elevado coste que supone reparar las afectaciones de peso del inmueble: cuanto mayor sea el daño de la estructura, más costosa será su reparación".
La mayoría de edificios están preparados para soportar 100 o 200 kg de peso extra y una piscina de 1 m2 de 20 cm de profundidad rozaría ya este límite. Podrían apreciarse daños visible en el techo inferior. Una piscina de 50 cm de profundidad supondría una sobrecarga de 500 kg, lo cual podría incluso comprometer la estructura del edificio.
El peligro de la antigüedad de la construcción
Si sumamos al deterioro natural de los edificios antiguos, la antigua normativa de construcción, no tan exigente como la actual, la falta de mantenimiento y el desconocimiento de los propietarios sobre el estado del edificio, es evidente que la construcción de piscinas conlleva un grave riesgo.
En definitiva el COAMrecomiendan no instalar piscinas portátiles ni elementos similares sobre las cubiertas, forjados y balcones de los edificios sobre todo en aquellos que no sean de reciente construcción.
Ante la duda se debería consultar a un arquitecto que nos proporcione un informe sobre la resistencia del forjado ante el peso del agua y la viabilidad de la instalación de la piscina.
Es posible encontrar hipotecas de vivienda , sobre todo mixtas , con un interés inicial de hasta el 2,5%; algo realmente atractivo dado que el Euribor está en torno al 4%. Estos intereses tan bajos , sin embargo, suelen compensarse con una serie de servicios adicionales que es necesario comprar como: planes de pensiones, seguros, fondos de inversión, tarjetas., etc.
Los productos asociados suponen una bonificación de intereses
Las entidades bancarias plantean que los servicios que el comprador debe asumir suponen una bonificación de los intereses de la hipoteca de vivienda. Según la Ley, además, los bancos están obligados a informar si los intereses están rebajados o no, bajo la condición de contratar otros servicios, es decir , deben informar si el precio del préstamo está o no bonificado y en caso de estarlo deben especificar el tipo que aplican tanto si se reúnen esos requisitos como si no.
La bonificación por los productos asociados no tiene por qué resultar rentable
Es necesario estudiar a fondo la bonificación y el número de productos asociados a la hipoteca. Puede haber una con unos intereses más altos pero que no lleven tantas bonificaciones y productos asociados y que acabe siendo más rentable que otra aparentemente más ventajosa por sus bajos tipos de interés. En general cuando existen más de tres de productos vinculados a la hipoteca de vivienda es muy posible que esta acabe siendo más cara que otra con un menor número de extras.
Por ejemplo, pongamos que una persona necesita 150.000 euros a devolver en 30 años y pide la hipoteca mixta de vivienda con la máxima bonificación, con un interés del 2,40% durante los primeros cinco años, así que sus primeras 60 cuotas serían de casi 585 euros mensuales, pero vemos que con el coste de la tarjeta, del fondo de pensiones y los seguros sería de 545 euros al año, por lo que el total a pagar por este préstamo sería de unos 37.825 euros durante el primer lustro. Si esa misma persona opta por otra supuesta hipoteca con un interés más alto 2,45% pero que solo obliga a domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad , las primeras 60 mensualidades serían de casi 589 euros pero el coste anual de los servicios al año sería menor que en el anterior caso, 380€. El total a pagar durante el primer lustro sería de alrededor de 37.240 euros
Productos asociados que indirectamente pueden ser perjudiciales.
Yendo incluso más allá, la obligatoriedad de contratar una serie de productos asociados a la hipoteca de vivienda puede suponer un prejuicio indirecto para el comprador. Por ejemplo tener una cantidad de dinero bloqueada que podría generar beneficios, en caso de un fondo de pensiones por ejemplo, o tener un seguro de vida que solo beneficiaría a los herederos y que con el paso de los años irá siendo más costoso.
En resumen no es complicado averiguar que hipoteca es más ventajosa. Es tan sencillo como calcular y compara el precio total que se pagará por la hipoteca teniendo en cuenta sus cuotas, sus comisiones y el coste de sus productos asociados.
Según ha informado la Guardia Civil en un comunicado, en las denuncias recibidas en las oficinas de Atención al Ciudadano de este cuerpo, los perjudicados manifiestan un modus operandi de características similares, los autores se hacen pasar por propietarios de inmuebles que no son de su propiedad publicados en conocidas plataformas web para su alquiler, denunciando que han sido estafados cuando trataban de alquilar una vivienda.
Los investigadores han comprobado que se trata de anuncios en los que los estafadores alegan no poder enseñar el inmueble al encontrarse fuera. Las fotografías de la vivienda suelen ser llamativas, el precio asequible y las prisas por la competencia hacen que los perjudicados quieran cerrar el contrato de alquiler.
Los estafadores, según la Guardia Civil, buscan el contacto fuera de la plataforma donde han captado a su posible víctima, muchas veces por mail u otras plataformas de comunicación por mensajería y piden un adelanto del pago sin poder ver la vivienda antes.
Desde la Guardia Civil se recomienda no realizar ningún tipo de pago o transferencia bancaria sin estar completamente seguro de que el receptor es quién dice ser, así como no hacer gestiones fuera de las plataformas en las que son anunciados los inmuebles.
Si recibe un mail sospechoso con faltas de ortografía, frases mal construidas, la Guardia Civil advierte que puede tratarse de una posible estafa y pide desconfiar de los posibles beneficios que se ofrezcan.
Las estafas en el alquiler vacacional se han disparado según indica la Policía Nacional, cada vez hay más denuncias de alquileres falsos, pagos de dinero por adelantado que nunca se recuperan.
La digitalización del sector y el aumento de anuncios online en la reserva de alquileres vacacionales, ha provocado un nuevo tipo de estafa de guante blanco, alquileres chochos que nunca existen y estafas online de viviendas de alquiler.
La oferta online permite publicar alquileres vacaciones que no existen o que están muy lejos de las características que se anuncian. No tener la oportunidad de visitarlos previamente y conocer al arrendador o la inmobiliaria que lo gestiona, nos provoca una indefensión ante una posible estafa.
La historia se repite cada vez más todos los veranos: jóvenes parejas o familias que buscan en internet alquilar un piso vacacional, con buen precio y bien situado, creen que han localizado una oportunidad y al final se ven estafadas.
El modus operandi es siempre muy parecido, imposibilidad de ver previamente el inmueble de alquiler, ya sea porque está ocupado en esos momentos o porque el propietario indica su imposibilidad con una excusa cualquiera, también aparecerá la urgencia en requerirnos una reserva o la totalidad del importe del alquiler de la vivienda para no perder el inmueble.
Básicamente, se trata un contrato de alquiler donde
se tiene reservado un precio de compra a una fecha
determinada dentro del periodo del contrato de alquiler.
Normalmente se tiene que dar una cantidad por la
opción a compra, además de las cantidades que se entregan por el
alquiler.Dicho esto, se tiene que determinar qué cantidad de lo que pagas es
destinada a la opción a compra y cuál va destinada al alquiler en sí. Esto
normalmente se pacta entre las partes en el momento del acuerdo.
En esta modalidad de alquiler como dijimos existe un peligro para el propietario. Se
trata del caso de que el contrato de alquiler esté rescindido y
la opción de compra vigente, con lo que el perjuicio para el
propietario sería enorme.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Normalmente se tiene que dar una cantidad por la
opción a compra, además de las cantidades que se entregan por el
alquiler.Dicho esto, se tiene que determinar qué cantidad de lo que pagas es
destinada a la opción a compra y cuál va destinada al alquiler en sí. Esto
normalmente se pacta entre las partes en el momento del acuerdo.
En esta modalidad de alquiler como dijimos existe un peligro para el propietario. Se
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El pasado jueves 26 de Mayo del 2022, se celebró en Granada una ponencia impartida por el señor Eduardo Terrón Gómez de Liaño, abogado y funcionario de la Junta de Andalucía, experto en VPO, sobre las principales dudas y cuestiones prácticas sobre la vivienda de protección oficial en Andalucía. Fue organizada por el Consejo Andaluz de API en colaboración con el colegio provincial Api de Granada y el colegio de Administradores de Finca.
Don Francisco Javier García, presidente del Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía, realizo la presentación del evento.
Don Eduardo Terrón empieza su exposición indicando la obligación de solicitar autorización o comunicación, en el caso de desear vender, alquilar o cualquier otra acción que afecte al objeto de la vivienda de Vpo, como reformas, cambios de distribución...
Esa autorización se realiza ante la Junta de Andalucía menos cuando es una enajenación con un periodo inferior a 10 años que también hay que solicitarla al ayuntamiento. El cuál desde hace unos años es la entidad encargada de las calificaciones de VPO.
Grupos de Viviendas de Protección Oficial
Existe dos grupos de VPO, promoción Pública realizadas por la Junta de Andalucía, con unos regímenes especiales y las de promoción privada, donde hay tres tipos de viviendas, en régimen especial que son las realizadas por empresas públicas y ayuntamientos, las del precio limitado, que son incentivadas por iniciativas autonómicas o municipal y por último las del régimen general.
¿Desde cuándo se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la adquisición de una vivienda de VPO?
Siempre se tendrá en cuenta desde la fecha de escritura de la adquisición de la vivienda de VPO, salvo que hayan existido retrasos en la firma, permutas u otras circunstancias. Nunca se tendrá en cuenta la fecha calificación definitiva de la VPO.
Prohibición de disponer viviendas VPO de menos de 10 años o devolución de subvenciones, excepciones de impuestos y ayudas financieras
Las viviendas de menos de 10 años desde la adquisición tienen la prohibición de disponer de las mismas, salvo que se cumpla unos requisitos que marca la ley y haya una justa causa, como por ejemplo una enfermedad, un cambio de domicilio laboral? En caso de transmitir una vivienda habría que devolver todas las cantidades que se hayan recibido, subvenciones, las excepciones de impuestos aplicadas por ejemplo si se aplica el IAJD pasaría por del 4% al 8% o si es el IVA se anularía su excepción y se cancelarían las ayudas recibidas por las entidades financieras en la concepción de préstamos para la compra del VPO y la reducción de los gastos notariales y de registro.
Además de devolver las ayudas, tiene que ser autorizado tanto por la Junta de Andalucía como por el ayuntamiento.
A partir de 10 si se puede disponer pero con limitaciones y a partir de 15 años se puede disponer libremente.
Hasta los 15 años el precio de venta son los mismos, a partir de los 15 años el precio de venta es el máximo limitado, aunque varía por provincia y poblaciones, según tipo de promoción y localidad.
¿Cómo realizar el trámite de segunda y posteriores transmisiones de VPO para los supuestos que no hayan recibido ayudas o son mayores de 10 años?
Se deberá comunicar a la Junta de Andalucía el deseo de la transmisión de la vivienda acogida en VPO, para que ella analice si es correcta y si desea ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre la misma. Para realizar la comunicación hay que acudir al procedimiento 865, donde expone los formularios que se deben de rellenar
La documentación a aportar viene en el procedimiento pero destacamos la nota simple de Registro de la propiedad con una antigüedad de 1 mes, escritura de adquisición, los ingresos económicos del adquiriente, los datos de representación si actuamos en nombre de un tercero...etc.
Para evitar retrasos hay que aportar documentación adicional en el caso que sea necesario como la escritura de la separación matrimonial y quién se asignó la vivienda, aunque no lo hayamos inscrito en el registro de la propiedad o la escritura de herencia en caso de muerte.
Normalmente el plazo medio de respuesta es de un mes y por orden estricto de entrada.
Hay que recordar que si el precio es muy bajo la Junta de Andalucía puede ejercer el derecho de tanteo y retracto.
Hay que cumplir todos los requisitos impuestos al nuevo adquiriente, condiciones económicas, que su residencia sea habitual y permanente, mediante empadronamiento...etc
Nº Expediente de la VPO es un dato imprescindible
Se destaca que además de la fecha de calificación es imprescindible aportar el nº de expediente de la Vpo, para facilitar su localización por parte de los organismos públicos.
Solicitarlo en el registro de la propiedad, aunque en la nota simple no esté, normalmente si se encuentra en una nota más amplia o solicitándolo directamente en el registro, que está obligado a ponerlo en la nota simple.
En la propia escritura de adjudicación de la VPO, si fuera una segunda o posterior transmisión en la que no se haya hecho constar, tendremos que localizar la primera escritura.
Por último podemos solicitar la información a los vecinos del mismo bloque.
Régimen jurídico para las viviendas que tienen más de 30 años o anteriores al 79, libres y sin obligación de comunicar
A partir del año 79 se estipulo 30 años para quedar desafecto el régimen de Vpo en la promoción privada, aunque hay excepciones. La promoción pública también ha asimilado este hecho, quedando libre también, aunque puede variar el régimen de una provincia a otra. Cuando una vivienda tiene más de 30 años se pide el régimen jurídico; pero el problema viene en las anteriores al 78 ya que el que la regulación indicó que no había que comunicar , ni tenía precio máximo, aunque en ningún lado indica que fueran libres, provincias como Sevilla se lo asimilan; pero en Granada por ejemplo no. Realmente el único efecto que provoca es que en el registro seguirá saliendo que es vivienda de VPO; pero de forma práctica tiene libre enajenación, sin obligación de comunicar, ni con precio máximo.
Si un expediente es anterior al 79, los notarios o registradores, no deben poner pegas, ya que son libres en todos los aspectos, sin necesidad de cambiar el régimen jurídico, ni comunicar a la administración pública.
Si es posterior al 79, hay que saber el régimen jurídico que se aplica a la Vpo
Precios y rentas máximo en segundas o posteriores transmisiones de vivienda protegida
En las viviendas de protección oficial, el precio de la transmisión no puede superar el máximo legal. En el caso de alquiler, la renta máxima se determinará aplicando al precio máximo de la vivienda el porcentaje que establezca el plan de vivienda vigente en el momento de celebrar el contrato para el programa o régimen asimilable. Actualmente este porcentaje es el 4%, este porcentaje podrá elevarse a 4,5% cuando la vivienda se alquila amueblada.
El precio de referencia se obtiene como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil de la vivienda o el alojamiento y por un coeficiente que, según las categorías definidas en el artículo 20 del Decreto 91/2020, de 30 de junio , se fija en:
1,5 para régimen especial.
1,7 para régimen general.
2 para precio limitado.
Para la determinación del precio, se puede tener en cuenta la repercusión de la superficie útil destinada a estancias o servicios comunes excluidos los de mero tránsito, hasta un máximo del 30 por ciento de la superficie privativa, cuando el uso sea exclusivo para las personas residentes, pudiéndose alcanzar hasta un total de 90 metros cuadrados.
El precio máximo en Viviendas de protección oficial
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que las viviendas de protección oficial, están sujetas a limitaciones de precio tanto en el precio de venta como de alquiler, en base a unos criterios determinados como son años de adquisición, tipo de promoción, provincia... La Junta de Andalucía pone a disposición unas calculadoras para su estimación.
Cálculo de precio máximo de viviendas protegidas para segundas o posteriores transmisiones
La Junta de Andalucía nos pone a nuestra disposición una calculadora sencilla donde indicando los aspectos concretos de la vivienda de protección oficial como el coeficiente territorial por municipio, la fecha calificación el régimen (general, especial, de precio limitado), superficies...etc nos saldrá el precio máximo aplicable. Hay que recodar que siempre hay que poner que se transmite el 100% y que se puede subir un 10% del precio indicado por mejoras justificadas. En el siguiente link accederemos a la calculadora de precios
Actuaciones previas a la comunicación de la transmisión de una vivienda protegida:
Autorización antes de los 10 años de la compra de la vivienda, Liquidación de ayudas previa a la transmisión, determinación del precio/renta máximo/a.
El procedimiento 15828 nos va a ayudar a entender las diferentes circunstancias que debemos saber antes de comunicar la transmisión de una vivienda protegida, que hacer en cada caso.
El formulario en ANEXO III del RVP ofrece varias posibilidades:
Determinación del precio máximo de venta teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejoras realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
Determinación de la renta máxima de alquiler teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejora realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
Liquidación de las ayudas percibidas que corresponde devolver en caso de la enajenación antes de los 10 años.
Autorización previa para la venta o alquiler. Requerida antes de proceder a la venta o alquiler de una vivienda protegida para los casos en que no hayan transcurrido 10 años de su adjudicación.
Transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida
Las personas propietarias de una vivienda protegida que estén interesadas en transmitir o ponerla en alquiler antes de que finalice su periodo de protección, deberán proceder según lo indicado en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto.
Durante el período de protección, la vivienda está sujeta a un precio máximo y las personas destinatarias, pese a no tener la obligación de estar inscritas en el Registro de Demandantes, deberán cumplir con el resto de requisitos necesarios para acceder a una vivienda protegida.
¿Cuándo puedo transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida?
La persona propietaria podrá transmitir la vivienda o ceder su uso una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública o, en el caso de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva. Esta condición puede exceptuarse en los siguientes casos, contemplados en el artículo 26 del Reglamento de Viviendas Protegidas:
Cualquier cambio en la situación laboral.
Incremento de los miembros de la unidad familiar.
Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
Tratarse de la transmisión de un porcentaje de la vivienda a quien ya fuese titular de parte de la misma.
Otras que establezca el Plan de Vivienda.
Personas destinatarias
El comprador o futuro inquilino deberá reunir los siguientes requisitos y obligaciones:
Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
No tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.
Sus ingresos familiares ponderados no podrán superar los ingresos máximos que el Plan autonómico de vivienda vigente fije para el programa asimilable al de la vivienda que se va a adquirir. El actual Plan Vive 2020-2030 establece los siguientes límites de ingresos: 3,00 IPREM para Régimen Especial, 4,00 IPREM para Régimen General y 5,50 IPREM para Precio Limitado.
En el siguiente enlace se acceden a los procedimientos que se deberán aplicar:
Puntualización: Adquisición de una vivienda de Vpo por una sociedad en Subasta
Por último nos recuerda que las sociedades al no poder beneficiarse del régimen jurídico de la Vpo, deberán comunicar su adquisición a la administración pública que lo dará a conocer en el registro de demandante, para que sea asignada nuevamente a un beneficiario autorizado.
(55,3%), tasa de paro (24,8%), subempleo (15,8%) y realización de jornadas a tiempo parcial (26,8%).
Una particularidad adicional es que la mayor parte de la población joven (más del 93,1%) sigue trabajando por cuenta ajena y que, para este colectivo de personas asalariadas, ha sido en el sector público donde más trabajos se han estado generando desde finales de 2018.
Podría afirmarse que la relativa mejora de las condiciones de empleo que está ocurriendo desde 2018 no se ha traducido, al menos por ahora, en una incorporación significativa de personas jóvenes al mercado de trabajo.
Emancipación y nivel de estudios
En España es más probable que las personas jóvenes constituyan un hogar independiente cuando han finalizado su periodo de estudios. El 32,8% de la población entre 16 y 29 años que no cursa estudios está emancipada, frente al 6,7% de las personas jóvenes que continúa estudiando. Con el paso del tiempo, esta diferencia se ha ensanchado y siempre ha sido más acentuada entre las mujeres que entre los hombres, indistintamente del nivel de estudios. El hecho de que sea la población sin estudios o con tan solo estudios primarios la que ostente los mayores niveles de emancipación puede estar recogiendo pautas de emancipación prematura y precaria, aunque, a fin de cuentas, solo atañe al 5,6% de todas las personas jóvenes de España.
Acceso de la población joven a la vivienda
El precio de las viviendas libres en oferta de alquiler en España sigue encareciéndose de un modo notable (un 7,84% en apenas un año) y, de mediana, hoy alcanza los 880,00 euros mensuales. Hacer frente este importe supondría, para una persona joven, reservar la práctica totalidad de su sueldo neto (el 94,4%). Los precios de venta en España también han crecido a lo largo del último año, pero con menor celeridad (3,12%). Aunque el coste económico de acceso a la compra de una vivienda libre para una persona joven sería muy inferior al del alquiler (62,4%), tampoco es una alternativa viable para la mayoría de las personas jóvenes ya que, en primer lugar, significaría superar el umbral máximo de endeudamiento del 30% y, en segundo lugar, porque pocas personas jóvenes pueden reunir los requisitos previos que se exigen para formalizar un préstamo hipotecario. Una vía a la que están recurriendo las personas jóvenes es compartir el alquiler de una misma vivienda, puesto que en el segundo trimestre de 2019 implicaría tener que reservar el 30,8% de su salario.
Con el fuerte avance del PIB en el tercer trimestre, España sale de la recesión técnica en la que entró en el segundo trimestre del año después de haber registrado dos trimestres consecutivos en negativo, con caídas de la economía del 5,2% en el primer trimestre y del 17,8% en el segundo.
El avance trimestral del PIB en el tercer trimestre, supera las previsiones que manejaba el Gobierno, que apuntaba a un crecimiento trimestral del entorno del 13%. En tasa interanual, el PIB del tercer trimestre se contrajo un 8,7%, frente al descenso del 21,5% del trimestre anterior. Se trata del segundo mayor retroceso interanual de toda la serie tras el registrado en el segundo trimestre de este año.
En detalle la demanda nacional restó 7,8 puntos a la variación interanual del PIB en el tercer trimestre, tasa 11 puntos superior a la del segundo trimestre. Por su parte, la demanda externa restó 0,9 puntos, lo que supone 1,8 puntos más que en el trimestre pasado.
Incremento gastos de los hogares en España en verano
Los datos trimestrales muestran una subida histórica del consumo de los hogares españoles del 20,7%, en contraste con el desplome, que registró este indicador en el segundo trimestre (-20,4%). Sin embargo, este indicador, clave en el PIB, empieza a dar signos de repliegue. Los datos adelantados de BBVA y CaixaBank Research fueron los que anticiparon en agosto que la recuperación económica comenzaba a perder fuerza, algo que se ha confirmado más tarde.
Por su parte, el gasto público aumentó entre julio y septiembre un 1,1%, ocho décimas más que en el segundo trimestre, mientras que el gasto en consumo de las instituciones sin fines de lucro y al servicio de los hogares retrocedió un 0,4%, frente al aumento del 0,2% del trimestre previo. La inversión registró en el tercer trimestre un avance histórico del 19,9% (-22,1% en el segundo trimestre), con un incremento récord del 34,7% en el caso de la inversión en maquinaria y bienes de equipo. La inversión en vivienda, por su parte, creció un 16,6%, frente al retroceso del 22,6% del segundo trimestre.
El empleo de la economía, en términos de horas trabajadas, se disparó en el tercer trimestre un 24,7% respecto al trimestre anterior. Esta tasa es de menor magnitud que la de los puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (del 16%, lo que supone 33,7 puntos más que en el segundo trimestre) debido al aumento que se observa en la jornadas medias a tiempo completo (+7,5%).
En términos interanuales, las horas trabajadas decrecen un 6,2%, tasa 18,7 puntos superior a la del segundo trimestre. Los puestos a tiempo completo retroceden un 5,5%, 12,9 puntos más que en el segundo trimestre, lo que supone que en un año se han destruido 1,01 millones de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo.
?El número de contrataciones subirá un 35% interanual en la primera mitad del año, cinco puntos más que durante todo el año pasado, y que se mantendrá este crecimiento durante todo el ejercicio.
? Por otro lado, el organismo está detectando una leve reducción del precio del alquiler con seguro, que se ha situado en 661,07 euros en la primera parte de 2019, frente a los 680,28 del año anterior.
? La causa del alza de la contratación y de la reducción de la renta media se ha producido por la entrada en vigor del decreto ley del alquiler.
Está afectando:
A la duración de los contratos (si el propietario es un particular son cinco años y si es una empresa son siete)
A la exigencia de fianzas por parte de los propietarios (se pueden exigir un máximo de dos).
Hoy día este tipo de productos se están convirtiendo necesarios para todo tipo de rentas incluso las más reducidas.
¿En qué consisten? ¿Qué se suele contratar?
Estos seguros de impago de las rentas consisten en facilitar el cobro de la renta desde el segundo mes del impago con un coste aproximado del 2,8% de la renta anual.
Estos productos también incluyen la defensa jurídica del propietario para poder recuperar el inmueble y, en caso de desperfectos por actos vandálicos, disponen de coberturas de hasta 5.000 euros.
Se suele contratar:
Doce meses es la cobertura de meses de impago que se contrata con más asiduidad y la que más ha crecido en la primera parte de 2019.
Representa casi el 80% del total, 1,61 puntos más que durante el año pasado.
La de seis meses baja hasta situarse en el 16,7%, 3,39 puntos menos que en 2018. Por otro lado, un 2,7% corresponde a los seguros de 18 meses y el 1,78% restante, a los de nueve.
Los datos publicados por el el Instituto Nacional de Estadística (INE) en Octubre muestran un número total de 340.424 viviendas turísticas en España lo cual supone un 1,3% del total de las viviendas en nuestro país y un aumento del 9,2% respecto a 2022.
Estas cifras superan las de 2020 cuando se contabilizaron 321.496 pisos turísticos , un 1,28 % del total de viviendas en España.
El número promedio de plazas por piso turístico en 2023 es de 5.1 algo menor que las 5.9 a qué llegó en años anteriores. El total de plazas en pisos turísticos alcanzó en octubre de este año el número de 1.737.509 cifra algo mayor que las 1.627.277 en la misma fecha de 2022
El dormitorio es una parte esencial dentro de las viviendas. El orden y la claridaddeben reinar en este habitáculo. Por ello os ofrecemos 8 consejos cómo organizar los dormitorios de nuestro inmueble.
Respetar la distancia entre el cabecero y los cuadros
Los cuadros son otros de los objetos que habitualmente encontramos en los dormitorios. Sin embargo, para respetar la armonía del habitáculo, deben cumplir ciertos requisitos.
En primer lugar, no deben tener una gran altura, ya que se recomienda que haya poca diferencia entre el mueble y el cuadro. Una diferencia aproximada de 30 cm entre el cuadro y el cabecero de la cama. Obviamente, esta distancia variará según el espacio con el que se cuente en el dormitorio. Pero, siempre tenemos que tener en cuenta que el cuadro debe estar a la altura de los ojos. De esta forma, lograremos un efecto visual perfecto.
No recargar el dormitorio de muebles
Si no contamos con mucho espacio dentro del dormitorio, no conviene instalar un gran número de mobiliario, ya que esto reduciría el espacio del habitáculo. Para ello, se recomienda recurrir a usar piezas básicas y podemos dejar libre dos tercios de los muros para conseguir un mayor espacio visual.
Cama en el centro del dormitorio
La cama la debemos implantar en el centro del espacio disponible para ofrecer equilibrio y armonía al dormitorio. De esta forma, lograremos una sensación de descanso y de confort. En cambio, si la arrinconamos en una pared o en una esquina, romperíamos con toda la armonía. Hay que dedicar especial atención a la orientación de la cama para lograr un mayor descanso.
Ropa de cama sencilla y sin cojines
En la actualidad, se está optando por camas mullidas que cuenten con unas sábanas sencillas, con un colchón con volumen y sin cojines.
Hacer uso del pie de cama como elemento decorativo
Los pies de cama son uno de los elementos más útiles dentro del dormitorio. Su función, además de para colocar ropa o elementos de la cama, también es decorativo como mobiliario auxiliar necesario para la habitación.
Controlar la luminosidad con cortinas
La escasez de cortinas en el dormitorio ofrece una sensación de frío, además de perder privacidad. Por el contrario, si instalamos cortinas, tendremos la opción de controlar la entrada de luz y la calidez, logrando la intimidad y privacidad que queremos en nuestra habitación.
Reemplazar la luz fría por la luz cálida
Como hemos comentado, en los dormitorios no debemos decantarnos por la iluminación fría debido a las sensaciones que ella trasmite. Pero, además, porque la luz fría invita a las personas a activarse, privándoles del descanso, el confort y el bienestar. Tres características con las que se identifican al dormitorio.
Mezcla tendencias decorativas
En las tendencias de decoración actuales, no se opta por la homogeneidad. Esto quiere decir utilizar alfombras, objetos, textiles, colores de paredes o tapicerías del mismo color o de tonalidades semejantes. Los estilistas ahora optan por lo ecléctico, por unir diferentes estilos y atreverse a ser creativos.
Noviembre, 2020.- La pandemia del coronavirus ha provocado una crisis sanitaria y una recesión económica muy importante, perjudicando al mercado laboral de una manera drástica. Cada día hay más población desempleada, lo cual hace que el mercado inmobiliario se resienta; de hecho, "la vivienda va a bajar más, aunque antes está situación también se podrán endurecer las condiciones de las hipotecas", asegura Cayetano Rengel Pérez, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.
No solo el precio de las viviendas está destinado a una bajada para acercarse a la situación económica del país, sino que las condiciones hipotecarias en estas fechas son más aceptables y se espera una ?guerra? entre entidades financieras para subrogar las hipotecas de una entidad a otra, situación que lo cual puede beneficiar el consumidor dependiendo de su perfil económico.
En concreto, "hay dos perfiles de consumidores: los que estén en una buena situación económica y no se vean afectados por la pandemia, pueden aprovechar la situación, bajada de precios y bajada de intereses en las hipotecas, porque serán favorecidos por los bancos", asegura Cayetano Rengel Pérez. Por otro lado, no será así para los que tengan un perfil más delicado económicamente, ya que tendrán más problemas con las condiciones hipotecarias.
Situación actual del mercado de compraventa inmobiliaria
Las ventas del primer trimestre de 2020 bajaron de un 30%, en el segundo trimestre el porcentaje a la baja llegó hasta el 50%. Con estos parámetros, el tercer trimestre ha sido también un período con porcentajes importantes a la baja en la venta de todo tipo de inmuebles, como vivienda, hoteles y oficinas, entre otros.
En definitiva, el último trimestre se habría caracterizado, en tiempos normales, en un buen momento para financiar la compra de viviendas a través de una hipoteca, pero "el futuro no será nada halagüeño si sigue la virulencia de la pandemia y las condiciones socioeconómicas sean tan problemáticas", vaticina el vicepresidente del Consejo General e COAPI de España.
Octubre de 2020 ? Pese a que la crisis de la COVID-19 está dejando secuelas importantes en el sector inmobiliario, con una disminución de la compraventa de viviendas en agosto del 12,1% interanual, un descenso de 4.329 compraventas con respecto a los datos del mismo mes del año pasado, donpiso vislumbra que tras la segunda ola "la situación tenderá a volver a la normalidad".
Pese a que los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) destacan una bajada importante en la compraventa de inmuebles, la recuperación de la actividad de las oficinas y franquicias de donpiso ha estado en un 50% en septiembre, aunque aún está lejos de una situación de normalidad. En los próximos trimestres, se espera que las condiciones sanitarias permitan una normalización más acentuada.
"En donpiso estamos viviendo una recuperación de la actividad lenta, pero continuada. Poco a poco se van incorporando inputs más positivos y en septiembre hemos alcanzado en un 50% la normalidad. En los próximos trimestres esperamos consolidar esta estabilización", explica Emiliano Bermúdez.
Apertura de cinco nuevas franquicias en diversos puntos del país
En este contexto, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la compañía decana del sector inmobiliario en España, ha anunciado que se prevé la apertura de cinco nuevas oficinas bajo el modelo de franquicia en toda España. "Lógicamente hemos tenido una baja en los objetivos de expansión, pero, así y todo, prevemos la apertura de cinco nuevas franquicias", ha subrayado.
El modelo de franquicia de las grandes marcas, en general, ha conseguido afrontar la crisis bajo el escudo de la garantía que da el desarrollo de un negocio amparado por una insignia con un histórico y un prestigio comprobados. Así es que Bermúdez ha explicado que "poco a poco se está incrementando el interés por la franquicia y nuestra marca, porque el pequeño y mediano inversor entiende que es un negocio seguro y rentable".
Evolución del sector inmobiliario
Según el informe de finales de agosto de 2020 de la Estadística de Transmisiones de derechos de la propiedad del INE, el número de compraventas de vivienda registradas fue de 31.394; este mismo dato, en agosto de 2019, alcanzó un total de 35.723 transacciones.
Bermúdez, subdirector general de donpiso, asegura que la posibilidad de una crisis económica que afecte al sector inmobiliario "depende de lo que se prolongue todo y de si la pandemia pone trabas para que la economía se pueda recuperar".
En el caso de que haya rebrotes o nuevos confinamientos, llevando a la falta de libertad para realizar actividades económicas, se podría producir una ruptura del tejido empresarial y una situación de crisis económica global.
El panorama post COVID-19 no ayuda a la emancipación juvenil Según el análisis de las consecuencias socioeconómicas de la COVID-19 sobre la población joven en España del Instituto de la Juventud (Injuve) y el Consejo de la Juventud de España (CJE), la tasa de paro de la población joven en España se sitúa en el 25,2% durante las primeras semanas del confinamiento, registrando un incremento trimestral más de dos veces superior al que se ha dado entre la población de 30 a 64 años.
Estos datos podrían atrasar la emancipación juvenil en nuestro país, ya que en generalmente los jóvenes acceden muy tarde al mercado de la vivienda. No es hasta los 33 años, de media, cuando firman la compra de su primera vivienda, mientras que, en el alquiler de un piso, la barrera se fija en los 27 años, según un estudio elaborado por donpiso. "Hoy en día la situación de los jóvenes a nivel laboral es complicada, lo cual provoca que la emancipación de sus domicilios paternos sea muy tarde", explica el subdirector general de donpiso.
La media de abandono de dicho domicilio y su primer contacto con la vivienda se produce entre los 25 y los 30 años, ya que la precariedad laboral y la tasa de desempleo provocan que tengan dificultades a la hora de alquilar una vivienda. La franja de edad para la adquisición de la primera vivienda, en el segmento de la población joven que puede comprar, ronda entre los 30 y 35 años. A esta edad es cuando se independizan, ya que tienen una situación económica estable y un deseo de crear familia.
obierno pretende plantear a las CCAA una serie de medidas que pongan coto a los pisos turísticos. Entre las medidas se encuentra la reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal y la creación de un registro estatal de pisos turísticos.
Ha declarado Pedro Sanchez: "¿Podemos modificar la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal para ver si ponemos coto al fenómeno de los apartamentos o pisos turísticos? ¿Podemos crear un registro a nivel estatal sobre estos pisos turísticos para que no haya un uso fraudulento o podamos controlar el incremento de estos pisos turísticos, sobre todo en las grandes urbes? Este tipo de medidas las queremos plantear al resto de Administraciones y al conjunto de la sociedad"
El gobierno reconoce no tener todas las competencias en esta materia ya que muchas son de los Ayuntamientos y las CCAA pero la Ley 13/ 2023 de la Vivienda les permite coordinar los esfuerzos de estas instituciones sin dejar de tener en cuenta algunas nuevas directrices como la reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal y el Registro Estatal de pisos turísticos. Todo en post de resolver los problemas que mantienen altos los precios de la vivienda y el alquiler en el mercado.
El Tribunal indica que la mera descripción de un inmueble no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. De lo contrario, se estaría imponiendo una limitación ilegítima.
Los principales pasos a seguir serían:
En primer lugar comprobar el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal y los Estatutos al objeto de averiguar si existe una prohibición expresa de que el uso de los locales pueda cambiarse a vivienda. La mera descripción de los mismos como locales, no implica que dicha prohibición exista.
En segundo lugar de no constar la prohibición, no necesita el consentimiento de la Comunidad para acometer el cambio de uso, salvo que dicho cambio afecte a algún elemento común del edificio, en cuyo caso sí tendrá que recabar la correspondiente autorización en función de qué afectación se trate.
De tipo fiscal, van obligar a darse de alta en los Libros Registro del Impuesto sobre el Valor Añadido, y posteriormente tener que repercutirles el IVA a los arrendatarios personas jurídicas.
También los arrendadores estarían obligados a practicar retenciones sobre las rentas que cobran.
Perderían importantes exenciones fiscales que actualmente tiene el arrendamiento de viviendas a personas físicas, que son del 60% de los rendimientos netos obtenidos en el ejercicio en el IRPF.
VENTAJAS
En principio el arrendamiento de vivienda a sociedad estaría exento de IVA. Si en el propio contrato de alquiler el inquilino(que en éste caso es una empresa) redacta quiénes serán los inquilinos (nombres), sí estará exento de IVA.
No estarían sometidos al régimen de prórrogas obligatorias, por lo que se podrían pactar períodos de duración inferior a cinco años.
También las partes podrían pactar libremente las cláusulas que reflejaran los acuerdos que alcanzasen, sin tener que someterse al rigor imperativo de las normas que regulan los arrendamientos de viviendas.
Permitir a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos fijar límites en zonas tensionadas tanto en contratos nuevos como en vigentes.
De todas las zonas tensionadas Madrid es la única discordante ya que el resto están de acuerdo en aplicar límites al alquiler como es el caso de Navarra o País Vasco así como Cataluña, Canarias, Baleares o Comunidad Valenciana.
En este sentido, apuntan que "esta nueva regulación estatal resulta imprescindible para afrontar retos de la vivienda como el fortalecimiento de unos parques públicos estables, el blindaje de su función social, o el refuerzo de la transparencia y la información como garantías básicas del ejercicio del derecho".
El consejero de Obras Públicas, Transportes y Vivienda del Gobierno de Canarias, Sebastián Franquis, reconoce que "en este tiempo de pandemia los precios del alquiler de las viviendas están bajando, pero lo que también es evidente es que hay determinadas zonas muy tensionadas en Canarias en las que se paga demasiado y, por tanto, es necesario tomar medidas".
Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea son las principales zonas del país donde el Gobierno ha detectado tensión en los precios.
Sin embargo, la llegada del Covid ha supuesto un cambio de tendencia en algunas de las regiones que más se estaban encareciendo y donde se registran los precios por m2 más elevados.
Según los datos de Fotocasa, cuatro comunidades, que hasta hace tres años tenían incrementos anuales de doble digito, tras la pandemia, han cerrado el 2020 con abaratamientos de los precios. Este es el caso de Baleares (-7,7%), Madrid (-5,1%), Canarias (-3,5%) y Cataluña (-1%).
En estos casos, debemos analizar dichos contratos. Comprobar si se regulan las consecuencias jurídicas de la imposibilidad de cumplir las obligaciones derivadas de estos, ante sucesos excepcionales como el que estamos padeciendo siempre que no vulnere la Ley.
FUERZA MAYOR
En defecto de especial regulación, conviene detenerse en las concretas circunstancias. Valorar si existe o no causa de fuerza mayor (art. 1105 Código Civil). Se trata de un suceso imprevisible que impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Ya que se está hablando, con ocasión de esta crisis, y no siempre acertadamente, de fuerza mayor y de la cláusula "rebus sic stantibus" como medios para evitar el cumplimiento del contrato, o para modificar las obligaciones que de él se derivan.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
En relación a las consecuencias del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en el que se ejerce una actividad empresarial que debe de cerrar temporalmente, o cuyo volumen de negocio se reduce ostensiblemente como consecuencia de la crisis, sucede en este caso, como tiene declarado el Tribunal Supremo, que la fuerza mayor no es aplicable a las deudas de pago de dinero (como lo es el pago de la renta arrendaticia), pues el dinero, como cosa genérica, nunca se extingue. Por tanto, siempre es posible cumplir, aunque el deudor, en este momento, tenga dificultades extraordinarias para el pago.
CLÁUSULA "REBUS SIC STANTIBUS"
Ante esta situación, la Jurisprudencia ha venido aplicando la citada doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que permite la modificación de un contrato (revisión o suspensión temporal de la renta arrendaticia) por alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron en cuenta en el momento de su celebración, siempre que:
Esas nuevas circunstancias sean imprevisibles y extraordinarias. Hayan supuesto una ruptura del equilibrio entre las partes contratantes, convirtiéndose su cumplimiento en gravoso para una de ellas.
La modificación temporal del contrato es la solución preferente, dado el principio de conservación de estos que rige en nuestro Derecho, siendo posible solicitar la resolución, si resulta absolutamente imposible restaurar el equilibrio de las prestaciones del contrato entre las partes.
Como resultado de esta crisis provocada por el coronavirus, en la que la gran mayoría de negocios han cerrado, sería conveniente aplicar la doctrina "rebus sic stantibus", por los Tribunales de Justicia, para moderar y reconfigurar las obligaciones contractuales, contribuyendo a reducir la carga económica de estos contratos, en las partes especialmente afectadas, de no fructificar las negociaciones tendentes a minorar, durante el horizonte temporal que se pacte, los efectos perjudiciales de esta imprevisible emergencia económica.
NUEVAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS
Ya está publicado el Boletín Oficial del Estado, de 22 de abril, el Real Decreto 15/2020, por el que se aprueban medidas extraordinarias para tratar de modular el pago de arrendamientos de locales de negocios explotados por autónomos, profesionales y pymes. Siempre que se den ciertos requisitos, recogidos en su clausulado, y que afectan a ambos intervinientes en el contrato.
Aunque no existe una respuesta generalizada para todos estos supuestos. Habrá de estarse a la específica regulación contractual a las circunstancias presentes en cada caso y así tomar la decisión más acertada y conveniente.
A pesar de los continuos cambios en el mercado del alquiler, existen una serie de puntos que el propietario nunca puede imponer al inquilino y si así se recoge en el contrato siempre serán consideradas cláusulas nulas.
Primero aclaremos que el inquilino puede finalizar el contrato de arrendamiento en cualquier momento a partir de los seis primeros meses y comunicándolo con una antelación mínima de 30 días. Así lo dicta la ley. Solo será diferente si se ha acordado y firmado una penalización entre ambas partes.
Sin embargo, no existe claridad en cuanto al caso de que el inquilino se vaya antes de los seis meses. Según el artículo 11 de la LAU de Desistimiento del contrato, el arrendatario podrá noticiar la finalización del contrato (como ya se ha indicado), pero además: "Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Por lo tanto, todo lo referente a este supuesto debe estar acordado y firmado.
Cláusulas consideradas nulas en un contrato de alquiler.
A continuación, exponemos diferentes tipos de cláusulas que se consideran abusivas y, por lo tanto, nulas en los contratos de alquiler.
Sobre la duración de los contratos de alquiler.
Si el propietario incluye en el contrato de alquiler que este solo puede durar un año sin posibilidad de prórroga legal de hasta tres años (Actualización: cinco años el nuevo decreto), el inquilino podrá solicitar esa prórroga. Por lo que dicha cláusula quedará nula.
En cuanto a la fianza.
La fianza debe ser devuelta al inquilino cuando finalice el contrato. No se devuelve en el caso de que haya que cubrir desperfectos producidos por el inquilino en la vivienda. Es decir, si todo está correcto debe ser devuelta. No puede aparecer una cláusula en el contrato que haga referencia al concepto "No devolver la fianza" de antemano.
Además, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no podrá estar sujeta a actualización.
Pago de las rentas.
El propietario no puede obligar por contrato al inquilino a pagar varias rentas por adelantado, ni su incumplimiento puede dar lugar a un desahucio.
Por otra parte, la revisión de la renta solo puede realizarse anualmente y cuando se cumpla la renovación del contrato.
Entrar en la vivienda.
El propietario no puede acceder a la vivienda cuando quiera. El domicilio es inviolable. Si en el contrato existe una cláusula que haga referencia a que el arrendador puede visitar la vivienda cuando quiera para comprobar el estado del inmueble, esta es una cláusula abusiva y nula.
Gastos de conservación de la vivienda.
El propietario debe hacerse cargo de los arreglos necesarios para mantener la vivienda en buenas condiciones y sean causados por el paso del tiempo y el uso cotidiano.
Por su parte, el inquilino debe cubrir los gastos de los elementos que hayan sido rotos o dañados por él. Así como los gastos derivados de pequeñas averías o reparaciones.
Toda cláusula que difiera de estos principios, también se considerará nula.
Si se vende la vivienda.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, siempre que no haya renunciado a ese derecho en el contrato.
Arrendamientos de temporada.
Por último, en cuando a los arrendamientos de temporada hay que hacer una importante aclaración. Y es que, algunos propietarios recurren a firmar alquileres de menos de un año de duración. En este caso ya no se aplica la LAU y el inquilino no tendrá derecho a estar hasta tres años en la vivienda.
Julien Denormandie Ministro de ciudades y viviendas de Francia ha anunciado un revolucionario plan de sostenibilidad medioambiental de construcción de viviendas y otros inmuebles.
La construcción con materiales sostenibles (madera o de base biológica) dejan menor huella de carbono que el hormigón o el acero. Estas medidas junto a otras del Gobierno de Manuel Macron pretenden que Francia se convierta en un país "0% emisiones de carbono" en 2050.
"Cualquier edificio en el desarrollo que se eleve más de ocho pisos será construido completamente de madera", afirmo el Ministro galo.
Otra de las medidas anunciadas por el Gobierno Francés es la inversión de 20 millones de euros para la construcción de 100 huertos urbanos alrededor de las grandes urbes metropolitanas de la ciudad y sobre todo en París.
Con la puesta en marcha de los Juegos Olímpicos París 2024 la ciudad se ha comprometido a abordar tajantemente los efectos del cambio climático. Quieren que París 2024 sea la Olimpiada más sostenible de la historia.
La compra de inmuebles se presenta como una inversión segura, rentable y revalorizable, lo cual consolida la idea del inmueble como valor refugio; esta tendencia atrae a perfiles tradicionales como hogares e inversores y jóvenes, antes dedicados al segmento de alquiler. La crisis de la COVID-19 y la incertidumbre que ha generado ha impactado en el sector económico y en el mercado de valores, mandando notablemente a la baja los tipos de interés de los distintos productos financieros. Esta coyuntura ha beneficiado al sector inmobiliario español, donde hogares e inversores ven en la vivienda un activo atractivo en el cual invertir con rentabilidad a largo plazo, consolidando así la inversión en inmuebles en un valor refugio. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias.
"Invertir en tiempos de crisis es una idea alejada de la realidad de muchos núcleos familiares, pero si esta inversión se realiza sobre un bien inmueble que resultará ser la vivienda familiar, el lugar donde construir un proyecto de vida y el cual se rentabilizará de cara a futuro, el esfuerzo económico al respecto merece la pena", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Y es que cada vez hay más familias que apuestan por la compra de vivienda pensando en sus hijos y en la rentabilidad a largo plazo que ofrecen estos bienes inmuebles.
La vivienda se presenta, pues, como una inversión segura, recuperable y revalorizable, y un activo conocido en el que invertir en tiempos de incertidumbre. Esta tendencia no parece que vaya a cambiar de cara a futuro, pues la crisis sanitaria ha puesto el foco en la importancia de la vivienda. "En plena crisis vivimos un parón en la demanda debido a la incertidumbre, pero la vuelta progresiva a la nueva normalidad ha incrementado las operaciones de compraventa, ya sea de hogares que ven en la vivienda una estabilidad, ya sea de familias que buscan nuevos espacios habitacionales que cumplan con sus expectativas", señala Anna Puigdevall.
Jóvenes y ?millenials?: los nuevos perfiles de compradores
La crisis sanitaria también ha atraído nuevos perfiles de compradores que hasta ahora habían apostado por el segmento de alquiler. Se trata de los jóvenes y los ?millenials", que además son los que peor ha tratado esta crisis y los que más problemas tienen de acceso a la vivienda. "Teniendo en cuenta que los tipos de interés están por los suelos, los jóvenes empiezan a ver cómo podrían rentabilizar su dinero frente al alquiler, de manera que los pagos mensuales no sean a fondo perdido sino a obtener un bien en propiedad", indica Puigdevall. Y es que España es un país de propietarios, con una tasa de 1,38 viviendas en propiedad por hogar.
Por lo que respecta a los inversores, las migraciones habitacionales junto con la necesidad de liquidez de los propietarios generan buenas oportunidades que hacen que este perfil también vea la vivienda como un valor seguro para invertir, adquiriendo inmuebles de segunda mano para su rehabilitación y futura puesta en alquiler. "Este perfil se define como compradores con liquidez que saben detectar las oportunidades del mercado y que ven en la compra de inmuebles una operación con la que revalorizar una vivienda y obtener rentabilidad de ella en un futuro", asegura Puigdevall.
Por todo ello, ya que es un contrato que compromete a ambas partes, es conveniente revisar algunos aspectos antes de firmar un contrato de arras:
Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catastral: Antes de firmar un contrato de arras es muy importante obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. La Nota simple nos permitirá comprobar si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas, que pasarían al nuevo propietario después de la venta. Por ello, es necesario que el vendedor libere el inmueble de todo tipo de cargas antes de la venta.
Vendedores o autorizados: También es muy importante que los compradores comprueben que las personas que vayan a firmar como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o personas que tengan poder de representación de ellos
Precio de la vivienda: El precio de la vivienda debe estar perfectamente identificado en letra y en número, y en ambos casos, tanto el importe como la moneda ó divisa.
Forma de Pago: La forma y los plazos de pago de las cantidades deberán quedar detallados claramente. Así, si una parte se paga en efectivo, otra por cheque bancario, otra por transferencia, etc, deberá quedar claramente reflejado en el contrato de arras. Si se efectúa la entrega de la señal mediante cheque bancario, es recomendable que este sea nominativo, para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
Reparto de gastos: es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.
Plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa: La transmisión de la propiedad y posesión del inmueble debe ser en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes, por lo que en el contrato de arras debe quedar claramente reflejado el plazo máximo para la firma de la escritura.
Además, aunque se entregue una señal en concepto de arras, nose deben entregar las llaves de la vivienda al comprador a la firma del contrato de arras, sino hasta el momento en que se firme la escritura pública de compraventa del inmueble ante notario.
También, es esencialcomprobar que en el contrato de arras se haga constar de forma clara y concreta:
a).-Las cantidades que se entregan en concepto de arras.
b).- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.
c).- Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento de las partes, reflejando que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Si queda reflejado en el contrato (y sólo en ese caso), se considerará que no hay incumplimiento por parte del comprador si éste no ejecuta la compra debido a que no se haya conseguido la financiación para la misma.
Por último, destacar la importancia de hacer una revisión completa al inmueble antes de firmar el contrato de arras, para evitar hacer luego reclamaciones por vicios ocultos que serían bastante complicadas. Así, deberemos encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc.
Debido el nivel de compromiso que conlleva la firma del contrato de arras, y para evitar sorpresas posteriores, antes de la firma del contrato de arras deberemos solicitar al vendedor una serie de documentos (que éste deberá entregar obligatoriamente al comprador), y así comprobar que el vendedor tiene en regla todo lo relacionado con el inmueble(pago del IBI, deuda con la comunidad de propietarios, etc), y que detallamos en nuestro artículo sobre la documentación a comprobar por el comprador antes de la compraventa de un inmueble.
Estos son, entre otros, los detalles más importantes a tener en cuenta a la firma de un contrato de arras. Sólo empleando un poco más de tiempo en su redacción más completo será, y no debemos olvidar que cuanto más claro y detallado se redacte el contrato de arras mejor para ti.
Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle el contrato de arras, junto a otro tipo de figuras contractuales que se generan en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
Qué es el phishing o suplantación de identidad El término «phishing» es la adaptación a la jerga informática del verbo inglés "fishing", que en esta acepción equivaldría a pescar en el sentido de lograr o conseguir algo astutamente. En este sentido, el phishing se refiere a la práctica electrónica fraudulenta que consiste en enviar mensajes de correo electrónico fingiendo ser una empresa o entidad de confianza -razón por la que también se lo conoce como suplantación de identidad- para, por lo general, inducir a la persona destinataria a revelar datos personales, como contraseñas o números de tarjeta. Para engañar a los usuarios y hacerlos pensar que la página o mensaje falseado es auténtico, los cibercriminales manipulan los enlaces, emplean técnicas como enviar imágenes que pueden sortear filtros de seguridad y falsifican páginas web.
1. APRENDE A IDENTIFICAR CORREOS ELECTRÓNICOS SOSPECHOSOS DE PHISHING
Utilizan nombres y adoptan la imagen de empresas reales
Llevan como remitente el nombre de la empresa o el de un empleado real de la empresa
Incluyen webs que visualmente son iguales a las de empresas reales
Como gancho utilizan regalos o la perdida de la propia cuenta existente
2. VERIFICA LA FUENTE DE INFORMACIÓN DE TUS CORREOS ENTRANTES
Tu banco nunca te pedirá que le envíes tus claves o datos personales por correo. Nunca respondas a este tipo de preguntas y si tienes una mínima duda, llama directamente a tu banco para aclararlo.
3. NUNCA ENTRES EN LA WEB DE TU BANCO PULSANDO EN LINKS INCLUIDOS EN CORREOS ELECTRÓNICOS
No hagas clic en los hipervínculos o enlaces que te adjunten en el correo, ya que de forma oculta te podrían dirigir a una web fraudulenta. Teclea directamente la dirección web en tu navegador o utiliza marcadores/favoritos si quieres ir más rápido.
4. REFUERZA LA SEGURIDAD DE TU ORDENADOR
El sentido común y la prudencia es tan indispensable como mantener tu equipo protegido con un buen antivirus que bloquee este tipo de ataques. Además, siempre debes tener actualizado tu sistema operativo y navegadores web.
5. INTRODUCE TUS DATOS CONFIDENCIALES ÚNICAMENTE EN WEBS SEGURAS
Las webs seguras han de empezar por ´https://´ y debe aparecer en tu navegador el icono de un pequeño candado cerrado.
6. REVISA PERIÓDICAMENTE TUS CUENTAS
Nunca está de más revisar tus cuentas bancarias de forma periódica, para estar al tanto de cualquier irregularidad en tus transacciones online.
7. NO SÓLO DE BANCA ONLINE VIVE EL PHISHING
La mayor parte de ataques de phishing van contra entidades bancarias, pero en realidad pueden utilizar cualquier otra web popular del momento como gancho para robar datos personales: eBay, Facebook, Pay Pal, etc.
8. EL PHISHING SABE IDIOMAS
El phishing no conoce fronteras y pueden llegarte ataques en cualquier idioma. Por norma general están mal escritos o traducidos, así que este puede ser otro indicador de que algo no va bien.
9. ANTE LA MÍNIMA DUDA SE PRUDENTE Y NO TE ARRIESGUES
La mejor forma de acertar siempre es rechazar de forma sistemática cualquier correo electrónico o comunicado que incida en que facilites datos confidenciales. Elimina este tipo de correos y llama a tu entidad bancaria para aclarar cualquier duda.
10. INFÓRMATE PERIÓDICAMENTE SOBRE LA EVOLUCIÓN DEL MALWARE
Cursos de formación sobre protección de datos
En nuestra academia de formación www.apiformacion.eshemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.
Servicio de implantación y adaptación a LOPD en www.inmopc.com
www.inmopc.comofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de implantación y adaptación a la LOPD, que garantice su cumplimiento, actualización y procedimientos de trabajo para el adecuado control y gestión de los datos de carácter personal. Si desea más información acceda ahora al Servicio de Implantación y Adaptación a LOPD.
Planificar qué guardar en el trastero y cómo almacenar los objetos.
El espacio del que disponga el trastero será el que decida la cantidad de cosas a guardar. Para organizar todos los elementos que queramos que albergue dicha habitación hay que tener en cuenta la altura del techo, así como el resto de dimensiones, y aquellas zonas donde haya puntos de luz e interruptores (para no cubrirlas).
Una vez que sepamos qué cantidad de objetos podemos guardar, hay que utilizar un embalaje adecuado para los mismos, como cajas o fundas de plástico, con el objetivo de protegerlos. Las bolsas de plástico no son una buena opción.
Cajas de cartón, la forma de embalaje más usual.
De las cajas de cartón debemos resaltar:
-Son más útiles para guardar objetos pequeños y si quedan espacios vacios, deben rellenarse con tiras de papel.
-Deben llenarse hasta su capacidad, las cajas vacías tienen más riesgos de sufrir daños.
-Enumerar su contenido escribiendo algo en su exterior nos ayudará a localizar más rápidamente los objetos cuando los necesitemos.
-Hay que sellarlas firmemente con cinta de embalaje.
Por otra parte, con referencia al mobiliario, es aconsejable envolver las patas de mesas y sillas con plástico de burbujas (y haberlos limpiado antes de almacenarlos). Los colchones deben tener fundas protectoras para una mejor conservación.
Cubrir además los objetos refuerza la protección y los protegen de la suciedad.
Otra alternativa de almacenamiento son las cajas transparentes, con la ventaja de que dejan ver el contenido.
Clasificación
El orden en un trastero es fundamental. Es desaconsejable amontonar los objetos, para evitar problemas de limpieza y localización. Lo mejor es mantener una colocación adecuada y optimizar el espacio, para ello:
-Debemos dejar despejado un lugar de tránsito para que haya movilidad en el interior del trastero.
-Colocar en primer lugar los bultos más pesados.
-Ubicar juntas las cajas del mismo tamaño.
-Los objetos que sean más necesarios deben situarse cerca de la puerta.
-Tener en cuenta el espacio sabiendo que, de haber electrodomésticos como un frigorífico, es conveniente dejar la puerta abierta para su ventilación.
-La ropa puede ir colgada en una caja de armario.
-Los muebles que se puedan desmontar deben guardarse así.
Estructuras que ayudan
Una buena forma de aprovechar el espacio de un trastero es que disponga de almacenes modulares o estructuras metálicas que lleguen hasta el techo y recorran todo el perímetro del trastero.
Repartiendo bien el peso, por ejemplo, dejando los más pesados en el suelo y los más ligeros en las estanterías, ganamos tanto capacidad de orden como espacio.
También es muy útil tener siempre una escalera para acceder con facilidad a todos los rincones.
Limpieza
En un trastero limpio, los objetos estarán mejor conservados.
Es recomendable realizar al menos una limpieza en profundidad al año y limpiar con frecuencia superficialmente. Es más, si aprovechamos algunos de estos momentos para reordenar el trastero, haremos un pequeño inventario mental de lo que allí guardamos y quizás encontremos objetos que ya no vayamos a usar definitivamente.
Asimismo es muy importante fijarse en la aparición de humedades o cualquier otro desperfecto que se pueda haber llegado a producir para repararlo lo antes posible.
Cuando vamos a alquilar una vivienda queremos que
sea un acuerdo rentable en el que el precio es el principal objetivo. Pero debemos
ser razonables con el precio del alquiler de la vivienda, sobre todo si queremos alquilar nuestra
vivienda pronto.
A la hora de establecer el precio del alquiler de la
vivienda debemos tener en cuenta aspectos como el estado de conservación de la vivienda, sus dimensiones, así como la
zona donde se encuentra ubicado en POBLACIONX. Es una buena opción realizar
un sondeo de cuál es el precio medio del alquiler en tu zona. De este modo,
tendrás un precio orientativo para fijar el tuyo.
Zonas poco atractivas para el arrendatario
No todos los barrios de POBLACIONX
despiertan el mismo interés para la vivienda ni todas las viviendas son
adecuadas al barrio en el que se ubican. Es importante
tener esto en cuenta a la hora medir la
viabilidad de nuestro alquiler.
INMOBILIARIAX te ponemos un ejemplo:
Una pareja joven con varios hijos que
busca vivienda en barrio de POBLACIONX, en
los que saben que existen muchas zonas verdes y residenciales para el disfrute
de sus pequeños. Puede que tengas una vivienda para alquilar en esa zona, pero
un inconveniente que encuentra en tu vivienda el cliente objetivo de dicha zona
es que es demasiado pequeña y sólo tiene una habitación, por lo que resulta
escasa para acoger a toda su familia.
En el ejemplo que te acabamos de mostrar, la
vivienda en cuestión puede que tarde en ser alquilada porque generalmente en
esa zona se buscan pisos de grandes dimensiones para familias. Quizás en otras
zonas de POBLACIONX sería más fácil alquilarla ya que quizás el alquiler de
viviendas aquí pudiera ser más caro y el perfil de cliente también podría ser
distinto, no tan familiar.
La importancia de la publicidad
La falta de publicidad de la vivienda en alquiler
suele ser un error frecuente ya que se conocen bien los canales de información.
Es recomendable ponerse en manos de profesionales que te ayuden a gestionar
el alquiler. En INMOBILIARIAX te
ofrecemos este servicio. Además, es frecuente que los arrendatarios acudan a
inmobiliarias para encontrar alquiler de viviendas en POBLACIONX.
Demasiados requisitos para el alquiler de la
vivienda
Otra cuestión relevante a tener en cuenta a la hora
de alquilar nuestra vivienda es la documentación que debemos exigir para asegurarnos que no
tendremos problemas con nuestros arrendatarios de cara al cobro de las mensualidades.
Estas exigencias pueden ser molestas para muchos de ellos y hacer que descarten
nuestra vivienda. Además, a veces puede que no cuentan con estos requisitos que
se exigen como son avales, una nómina o
afrontar el abono de una alta fianza.
Estos son solo algunos consejos que te ofrecemos
para que el alquiler de tu vivienda se resuelva con éxito. Pero si quieres un
trato personalizado, te esperamos en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Cuando vamos a alquilar una vivienda queremos que
sea un acuerdo rentable en el que el precio es el principal objetivo. Pero debemos
ser razonables con el precio del alquiler de la vivienda, sobre todo si queremos alquilar nuestra
vivienda pronto.
A la hora de establecer el precio del alquiler de la
vivienda debemos tener en cuenta aspectos como el estado de conservación de la vivienda, sus dimensiones, así como la
zona donde se encuentra ubicado en POBLACIONX. Es una buena opción realizar
un sondeo de cuál es el precio medio del alquiler en tu zona. De este modo,
tendrás un precio orientativo para fijar el tuyo.
Zonas poco atractivas para el arrendatario
No todos los barrios de POBLACIONX
despiertan el mismo interés para la vivienda ni todas las viviendas son
adecuadas al barrio en el que se ubican. Es importante
tener esto en cuenta a la hora medir la
viabilidad de nuestro alquiler.
INMOBILIARIAX te ponemos un ejemplo:
Una pareja joven con varios hijos que
busca vivienda en barrio de POBLACIONX, en
los que saben que existen muchas zonas verdes y residenciales para el disfrute
de sus pequeños. Puede que tengas una vivienda para alquilar en esa zona, pero
un inconveniente que encuentra en tu vivienda el cliente objetivo de dicha zona
es que es demasiado pequeña y sólo tiene una habitación, por lo que resulta
escasa para acoger a toda su familia.
En el ejemplo que te acabamos de mostrar, la
vivienda en cuestión puede que tarde en ser alquilada porque generalmente en
esa zona se buscan pisos de grandes dimensiones para familias. Quizás en otras
zonas de POBLACIONX sería más fácil alquilarla ya que quizás el alquiler de
viviendas aquí pudiera ser más caro y el perfil de cliente también podría ser
distinto, no tan familiar.
La importancia de la publicidad
La falta de publicidad de la vivienda en alquiler
suele ser un error frecuente ya que se conocen bien los canales de información.
Es recomendable ponerse en manos de profesionales que te ayuden a gestionar
el alquiler. En INMOBILIARIAX te
ofrecemos este servicio. Además, es frecuente que los arrendatarios acudan a
inmobiliarias para encontrar alquiler de viviendas en POBLACIONX.
Demasiados requisitos para el alquiler de la
vivienda
Otra cuestión relevante a tener en cuenta a la hora
de alquilar nuestra vivienda es la documentación que debemos exigir para asegurarnos que no
tendremos problemas con nuestros arrendatarios de cara al cobro de las mensualidades.
Estas exigencias pueden ser molestas para muchos de ellos y hacer que descarten
nuestra vivienda. Además, a veces puede que no cuentan con estos requisitos que
se exigen como son avales, una nómina o
afrontar el abono de una alta fianza.
Estos son solo algunos
consejos que te ofrecemos para que el alquiler de tu vivienda se resuelva con
éxito. Pero si quieres un trato personalizado, te esperamos en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Diversos perfiles de inquilinos tienen en común que desean encontrar
aquella vivienda que mejor se ajuste a sus necesidades. Por ello, os
vamos a dar una serie de consejos generales para que encontréis la mejor opción
de alquiler en POBLACIONX.
Pide ayuda a los profesionales
Es el punto más lógico pero también el más efectivo. La experiencia
que te puede aportar una inmobiliaria como INMOBILIARIAX, te garantizará que
accedes a un alquiler que se ajusta a tus parámetros, así no
tendrás que preocuparte por otras cuestiones que puedes escapar a tu
alcance. Además, accederás a los pisos disponibles para alquilar de modo
inmediato, ya que están registrados en nuestra base de datos.
Marca un precio
Pregunta o investiga
un poco para saber cuál es el precio medio del alquiler en la zona, así podrás
actuar y valorar con criterio los pisos que visites.
Tómate tu tiempo para
alquilar tu vivienda en POBLACIONX,
pero si crees que has encontrado el piso que buscabas, no tardes en confirmar. Como te decíamos, hay determinadas épocas
del año donde la demanda de alquiler es altísima, por lo que si te ha parecido
una opción muy buena, apresurate o podrías perderla en breve.
Formaliza tu vivienda de alquiler mediante contrato
Lo mejor es que firmes un contrato de alquiler. Es más, es tu derecho.
Guardar una copia del mismo y fíjate en las condiciones y cláusulas que incluye
antes de firmarlo. En INMOBILIARIAX gestionamos y formalizamos el
contrato con una y otra parte con la conformidad de ambos.
Si aún así tienes dudas o te sientes inseguro a la
hora de alquilar una vivienda en POBLACIONX,
no dudes en ponerte en contacto con INMOBILIARIAX. Te acompañaremos en este
proceso para que sea lo más cómodo para ti.
Mostramos nota de prensa de Consejo General de los COAPI de España: El mercado de la vivienda muestra síntomas de agotamiento en la fase final del 2023:
"Llevamos dos años con tasas de inflación muy elevadas y año y medio con el Euribor en tasas positivas. Si a esto le sumamos la inestabilidad política general del país y el vaivén legislativo que está sufriendo el mercado de la vivienda, nos encontramos con que las familias retrasan la toma de decisiones económicas, incluyendo las relativas a la vivienda".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre el número de compraventas de viviendas registrados en el mes de septiembre en España, en el que se registró un descenso del 23,7% interanual, hasta un total de 44.086 operaciones, su cifra más baja en este mes desde 2020, año marcado por la pandemia del coronavirus. Con este retroceso interanual, que amplía en más de nueve puntos el registrado en agosto (-14,4%), la compraventa de viviendas encadena ocho meses de tasas interanuales negativas.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "el mercado de la vivienda muestra síntomas de agotamiento en esta fase final del 2023, pues el ritmo de caída en el número de compraventas se está viendo acelerado en los últimos meses del año por la larga duración de un contexto económico y financiero desfavorable para la adquisición de residencias, ya sea como vivienda habitual o como inversión".
"Llevamos dos años con tasas de inflación muy elevadas y año y medio con el Euribor en tasas positivas, lo que ha encarecido la financiación a muchos españoles. Si a esto le sumamos la inestabilidad política general del país y el vaivén legislativo que está sufriendo el mercado residencial, nos encontramos con un escenario de inestabilidad e incertidumbre en el que, en muchos casos, las familias están retrasando la toma de decisiones económicas, incluyendo las relativas a la vivienda".
El organismo entra en materia: "Sigue acentuándose la desaceleración en los principales mercados del país, pues las zonas con mayor dinamismo inmobiliario suelen ser avanzadilla de los cambios de tendencia. Así pues, las autonomías de Canarias (-40,1%), Catalunya (-28,8%), Baleares (-27,2%), Andalucía (-26,6%), País Vasco (-25,6%) y la Comunidad de Madrid (-23,8%) registran los mayores descensos interanuales de España en lo que a compraventas se refiere, listado en los que también se cuelan Extremadura (-40,4%) y Aragón (-31,1%), autonomías con menor tamaño muestral y, por ende, más expuestas a cambios de tendencias variables", indican desde el Consejo General.
El Consejo General de los COAPI de España añade que "el mercado inmobiliario es cíclico y las cifras registradas en el período 2016-2019 y 2021-2022 fueron muy positivas, por lo que resulta lógico que se produzca una estabilización de los datos macroestadísticos". "Por otra parte, la evolución de la tasa de desempleo muestra signos favorables, por lo que resulta probable que en los próximos años el número de operaciones inmobiliarias tienda a la normalización pese a que los descensos en esta parte final del año sigan siendo notables y vayan al alza".
A la hora de decorar el salón de nuestro hogar, hay muchos aspectos a tener en cuenta. Aspectos como el espacio o el presupuesto con el que contamos. Implantando muebles divertidos y multiusos conseguiremos adecuarnos a estos factores y dar un toque original a la vivienda.
Numerosos diseñadores en la actualidad están apostando por renovar el sector del mobiliario. De esta forma, se están creando muebles modulares con múltiples usos. Con usos, por ejemplo, como una zona de juego muy útil para hogares familiares con niños pequeños.
A través de una estructura creada a partir de diferentes módulos, estos muebles multiusos podrán ofrecerte dos sillones, una zona de juego y una colchoneta, un sofá estándar o incluso un balancín. Todas estas posibilidades que aportan los "muebles en uno" beneficiarán a las familias, capaces de adaptar el mueble a los más pequeños de la casa y a los más mayores.
El sector continúa innovándose y evolucionando. Del famoso "sofá cama" hemos llegado a día de hoy a ser capaces de tener un dormitorio y poder transformarlo en un despacho, una cocina en una sala de televisión o el salón en una zona de juego gracias al mobiliario moderno.
Para los amantes de la decoración retro y clásico, os traemos el nuevo estilo decorativo que está triunfando en el sector inmobiliario, el farmhouse. Esta nueva tendencia destaca por su estilo elegante y acogedor adoptando elementos rústicos y shabby chic.
El objetivo del farmhouse es escapar de aquellos elementos decorativos delicados y sofisticados, sustituyéndolos por objetos de segunda mano que se integran dentro del espacio con piezas nuevas.
Para descubrir más acerca de esta nueva tendencia decorativa, os dejamos siete características que no pueden faltar en una vivienda farmhouse.
Uno de los elementos más importantes dentro del estilo farmhouse reside en las vigas de madera. Estas tienen que estar visibles en el hogar para ofrecer un impacto visual a nuestras visitas.
Láminas de madera para ofrecer calidez
Continuando con elementos rústico, las láminas de madera para muros y suelos son muy útiles a la hora de mantener la temperatura dentro de la vivienda, ofreciendo mayor sensación de calidez. De ahí, su gran eficiencia en cuanto a energía se refiere.
Por otro lado, otra de las grandes funciones de las láminas de madera es separar diferentes espacios o habitáculos de la vivienda. De esta forma, podremos tener conceptos abiertos, pero con los espacios perfectamente delimitados.
Objetos decorativos de textiles naturales
Otros materiales que también funcionan muy bien con la tendencia farmhouse son el algodón, el lino o la arpillera. En suma, puede utilizar encajes, bordados o pasamanería para los textiles de complementos como las colchas, los cojines, las servilletas o delantales...
Para los amantes del reciclaje, los sacos de yute son especialmente útiles para aportar personalidad a la vivienda.
Por último, en el salón, se recomienda implantar grandes sofás con tonos marfil o blanco. De esta forma, se modificará la atmósfera a medida que van cambiando las estaciones.
Piezas antiguas para decorar
A las piezas rústicas, las tenemos que complementar con elementos retro o antiguos decorativos. Objetos como cojines, latas de galletas o juguetes antiguo son algunos ejemplos de detalles farmhouse.
Además de funcionar como decoración, estos objetos poseen recuerdos para los propietarios, por lo que al integrarlos en la vivienda, el hogar recibe un toque personal, además de contar una historia.
Si no se posee ninguna pieza vintage, estas pueden ser compradas en tiendas de antigüedades.
Vajilla como elemento decorativo
Esta tendencia contempla a los accesorios como elementos decorativos potentes. Por ello, una antigua vajilla puede convertirse en una pieza decorativa del exterior de la vivienda.
Respecto a la parte interna del inmueble, se permite jugar con diferentes formas y tamaños de forma creativa. De esta forma, se consigue dar movimiento a la composición de la vivienda, jugando, por ejemplo, con tazas y platos. A estos, le puedes incluir una bandeja, velas o jarrones con el fin de crear un clásico juego de café o té.
Mezcla estilos y tendencias
Aunque haya una predominancia del estilo rústico y vintage, el farmhouse se caracteriza también por ser un estilo eclético, al mezclar diferentes tendencias y elementos. En cuanto a materiales o complementos utilizados, farmhouse puede utilizar materiales orgánicos como piedra, ratán, sisal o mimbre u otros materiales como objetos de madera o metales.
Paredes blancas
Con el fin de incrementar la luminosidad de la vivienda y facilitar la posterior decoración de esta, el farmhouse utiliza el color blanco o tonalidades marfil para sus muros y paredes.
El arte de vestir la cama tiene un nombre. Se llama bed styling. Se trata de una técnica que va más allá del simple hecho de hacer la cama. Esta técnica explica la mejor forma de combinar bien el edredón, la colcha, los cojines, los cuadrantes, los plaids... para que parezca el dormitorio más acogedor, cálido y bello como los que ves en las revistas.
Hay que saber colocar correctamente todos los elementos en combinación con la decoración. Los tejidos que elijas, los colores y la disposición de todos los elementos juegan un papel importante en este concepto.
En esta ocasión, te daremos las claves del Bed Styling para que tú también lo pongas en práctica y consigas ese efecto tan deseado:
Colocar la sábana bajera bien estirada. Después, sacudir la encimera sobre la cama, para que quede repartida por todos los lados. La zona de la cabecera, la estiramos para que sobren unos 40 centímetros y colocamos bien la parte de los pies para que no cuelgue en exceso. Uno de los aspectos más importantes de una buena cama es el doblado de las esquinas, que evitará que se escapen los pies. Hay que realizar un dobladillo con la sábana encimera formando un ángulo de 45º e ir metiendo el lateral bajo el colchón por cada lado, según aconsejan los expertos.
Complementos que acompañen
Las fundas y colchas han de ir bien acompañadas en combinación con cubrecanapé o cubresomier para dar mayor elegancia a la cama. Los plaids son otro de los básicos fundamentales que no pueden faltar en dicha estancia.
Elección del tejido
Los tejidos estrella de esta temporada son el algodón (percal, egipcio, satén), lino (un básico de la vida ´slow´) e hilo. Tejidos naturales e higiénicos que faciliten la transpiración y proporcionen un tacto suave y delicado, que invite al descanso.
Los cojines
Son también un elemento de decoración imprescindible que proporcionan sensación de calidez y comodidad. La cama ideal ha de llevar, por lo menos, de seis a ocho cojines y la colocación de los mismos será de mayor a menor tamaño: 90 x 40 cm 70 x 40 cm, 50 x 50 cm, 45 x 30 cm... Además, su relleno tiene que ser muy compacto, para que no pierda el efecto deseado.
Elección de colores
Se recomienda las tonalidades neutras que inviten al descanso ya que suelen casar con todo.
Entre los problemas comunes a las comunidades de propietarios está el perjuicio que pueden causar sus actuaciones sobre alguno de sus propietarios. En ese caso los perjudicados pueden ser indemnizados por la Comunidad de Propietarios si se dan diversas circunstancias que le permitan reclamar daños y perjuicios. Veremos los diversos escenarios en que puede darse esta situación y los requisitos que debe cumplir el afectado.
Base legal para la indemnización a un propietario por una Comunidad de propietarios
El artículo 1.902 del Código Civil nos dice que "el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado".
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que "son obligaciones de cada propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados"
Requisitos para poder ser indemnizado por la Comunidad de Propietarios
-Solo será indemnizado el inquilino que vea afectada su vivienda por una actuación demostrable efectuada por la comunidad; véase nuevas instalaciones, obras, reformas o reparaciones. Los requisitos concretos son:
-Que una propiedad de la comunidad haya sufrido efectos negativos como resultado de las acciones o inacciones de la comunidad.
-Qué exista una actuación (reforma, obra, rehabilitación, etc.) o que haya omisión de la misma que sirva de nexo causal para reclamar daños y perjuicios.
También se podrá reclamar por la falta o escasez de mantenimiento de áreas o servicios comunes, situaciones de ruido persistentes de las cuales la comunidad tiene conocimiento pero no toma medidas para resolver, y la instalación de servicios comunitarios en propiedades privadas sin el consentimiento adecuado del propietario afectado. Por ejemplo, si la comunidad no repara un alféizar que es elemento común y cuyo desprendimiento pueda afectar a un propietario.
Algunas situaciones en las que una comunidad debe indemnizar a un propietario
Entre los problemas comunes a las comunidad de propietarios esta el perjuicio que pueden causar sus actuaciones sobre alguno de sus propietarios
Imposibilidad de alquilar un local o vivienda por inundaciones, humedades, roturas o malos olores causados por falta de mantenimiento.
Devaluación de una propiedad a raíz de instalaciones comunitarias, como que afectan negativamente a la iluminación, espacio o utilidad de la vivienda.
Desalojo obligado de una vivienda por reparación de zonas comunes, y compensación por los gastos derivados del desalojo.
Ruidos generados por un elemento común, por ejemplo, un ascensor o la puerta del garaje, que afecten a una propiedad, cuando la comunidad ha sido informada y no ha actuado en consecuencia..
Cese total o parcial de la actividad comercial en un local de la comunidad por reparaciones en zonas comunes.
Inutilidad de un garaje, temporalmente, debido a algún tipo de actuación.
n base a este caso realizamos la siguiente exposición:
Legislación aplicable
-El art. 10, apartados a) y b) y el 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal son los que establecen el derecho de los interesados a pedir que se realicen reforma de accesibilidad en los inmuebles donde vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años.
En concreto, la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: [?€?] b.) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas"
"Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes"
Lo establecido en el artículo 10.1.b) aplicará cuando lo soliciten "los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años", mientras que lo establecido en el artículo 17.2 aplicará como norma general, aún cuando no se cumplan los requisitos de los solicitantes mencionados en elartículo 10.1.b.
Dicho cambio está incluido en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal aprobado en el Congreso de los Diputados.
El valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles según han informado los Notarios y Registradores por lo que no habrá necesidad de visitar los inmuebles.
El nuevo valor afectará no solo al ITP sino también al Impuesto sobre sucesiones y Donaciones. Por lo que la Hacienda autonómica ya no tendrá que hacer más visitas in situ para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, ya que la base imponible será el valor de referencia aprobado por el Catastro.
Juan Fernández-Aceytuno, director general de la tasadora, explica que el mercado de compraventa de viviendas no recuperará su ritmo normal hasta finales de 2020
En esta línea, la Sociedad de Tasación Inmobiliaria pronostica que el mercado de compraventa de vivienda nueva y de segunda mano sufrirá un parón total hasta abril, incluso mayo, y que no será hasta finales de este año cuando comience a crecer. "Se cree que el ritmo que permitían 500.000 operaciones anuales -entre 40.000 y 50.000 mensuales- no se recuperará hasta diciembre de 2020", según el informe de tendencias del sector inmobiliario de este 1º trimestre.
El director general de la Sociedad de Tasación ha recalcado que "existirán diferencias en la recuperación de operaciones de compraventa de viviendas según la zona geográfica en que se encuentren las mismas". Las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo en notar este repunte de transacciones. Sin embargo, las localidades de menor tamaño sí sufrirán este efecto negativo, ha matizado Fernández-Aceytuno.
Con respecto a los precios, Sociedad de Tasación descarta grandes caídas en el mercado de compraventa, aunque sí un descenso de los alquileres en Madrid y Barcelona. Muchos propietarios de pisos vacacionales optarán por cambiar su modelo de negocio hacia el alquiler de larga duración.
A pesar de todo, Fernández-Aceytuno se muestra optimista con respecto al futuro del sector inmobiliario y vaticina una rápida recuperación aunque la caída haya sido mayor y de forma muy rápida.
Datos antes del covid-19
Según datos de la Sociedad de Tasación antes de esta crisis originada por el covid-19. El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada se situaba en 1.663 ?/m2 en España a finales de 2019, lo que supuso un incremento del 3,1% con respecto a diciembre de 2018. El ritmo de crecimiento anual se moderó por tercer año consecutivo.
El Índice de la Sociedad de TasaciónInmobiliaria ha protagonizado en este 1º trimestre de 2020 un significativo retroceso hasta los 49,3 puntos sobre 100, con un descenso de 1,5 puntos con respecto a los datos de diciembre de 2019. Este indicador continúa en caída y se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos desde septiembre de 2015. Su valor más bajo se alcanzó en diciembre de 2012, con apenas 30,6 puntos.
La reducción en el 1º trimestre de 2020 ha sido generalizada en todas las Comunidades Autónomas. Las únicas que superan ligeramente los 50 puntos son; País Vasco (53,7), Asturias (52,9), Galicia (51,4) y Andalucía (50,6). Por contraposición, las que presenten los valores más bajos son La Rioja (43,1), Extremadura (44,4), Cantabria (46,3) y Castilla y León (46,4).
Ya son varias las previsiones recientes que estiman un freno durante seis meses en las transacciones de compraventa y solicitud de créditos hipotecarios durante este año.
Entre los bienes que se pueden adquirir a través de bitcoins, los inmuebles están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros.
La sociedad actual evoluciona a la velocidad de la luz, ahora más que nunca impulsada por la necesidad de seguir moviendo el mercado económico y financiero, amenazado por la crisis económica de la COVID-19. El mercado virtual de la criptomoneda, en este ámbito, está viendo una clara tendencia al alza: el precio de un bitcoin, de hecho, se sitúa en este período alrededor de los 40.000 dólares estadounidenses, una cifra cuadriplicada con respecto al último semestre de 2020.
Pese a ser una moneda descentralizada y caracterizada por una alta volatilidad de valor, las posibilidades que ofrecen los bitcoins a la hora de invertir en bienes materiales son infinitas, "aunque la mentalidad de la opinión pública y de los consumidores todavía no está preparada para dar este salto e invertir en criptomoneda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.
Aun así, la idea tradicional del dinero podría desaparecen por completo, acelerando la transición a la digitalización de las transacciones; en esta línea, de hecho, el pasado mes de junio el PSOE proponía "la eliminación gradual del pago en efectivo, con el horizonte de su desaparición definitiva", para combatir la evasión y el fraude fiscal. "De la misma manera, hay todavía camino por recorrer por lo que respecta a la trazabilidad de las transacciones realizadas con criptomoneda, pues al ser un ámbito desconocido también está poco legislado", señala Bermúdez.
¿Es posible pagar una vivienda en bitcoins?
Aunque todavía no se hable de una legislación determinada para controlar los movimientos de la criptomoneda, entre los bienes que se pueden adquirir de manera totalmente legal a través de bitcoins, las viviendas y, en general, los inmuebles, están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros: "Imaginemos que queremos adquirir un piso y a día de hoy poseemos el valor equivalente de esa vivienda en bitcoins: se deberá traducir la criptomoneda en la divisa del país en el que queremos comprar el piso y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria", explica Bermúdez. A diferencia de algunos países extracomunitarios, en la Unión Europea el cambio de bitcoins a euros no está sujeto al cobro del IVA.
La operación de compraventa de un bien inmueble a través de bitcoins deberá, en todo caso, pactarse previamente mediante un acuerdo entre la parte vendedora y compradora. "En este caso, los bitcoins en la compra de una vivienda se pueden comparar al uso de dinero en efectivo", señala Bermúdez. "El problema con los bitcoins en estos casos es que, al estar descentralizados, no se puede de ninguna forma escriturar el piso en criptomonedas, sino siempre en divisas vinculadas a un banco central", añade.
Pasos a seguir para adquirir un inmueble en criptomoneda
Dado que el bitcoin es una moneda muy inestable y sensible a los cambios, es conveniente fijar un momento exacto en el que hacer la traducción a euros ante notario, ya que en la escritura de la vivienda el precio aparecerá siempre en euros:"Es un trámite de compraventa normal y ordinario ante notario, con la única diferencia que, en el momento acordado, se traduce el valor de la criptomoneda en euros para poder escriturar el inmueble legalmente", aclara Bermúdez. La traducción de la criptomoneda a euros se lleva a cabo de manera online, por lo que, en ese mismo momento, el comprador deberá enviar los bitcoins correspondientes al vendedor.
En este tipo de operaciones, podría ser necesario que el comprador aclare el origen legítimo de la cantidad pagada en criptomonedas, mientras que la parte que podría asumir riesgos es el vendedor, en caso de que el valor del bitcoin bajase desde el momento de la operación: de hecho, "por lo general, los vendedores que aceptan este tipo de monedas son grandes inversores en el ámbito de las criptomonedas, por lo que casi siempre salen ganando", concluye Bermúdez.
Comprar una vivienda a través de una sociedad patrimonial es una práctica legal en España, incluso si no se es residente fiscal en nuestro país. No obstante, esta operación no se libra de la polémica.
¿Cuándo es preferible comprar una vivienda como persona física y cuándo mediante una sociedad?
La adquisición de una vivienda supone el pago de una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, en el caso de las personas físicas comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, mientras que hacerlo mediante una sociedad implica facturar un alquiler de mercado al socio. Estos ingresos son tributados al 25%.
Compra como inversión.
Desde el punto de vista fiscal, no resulta rentable decantarse por la compra de un inmueble como inversión si se realiza a través de una sociedad patrimonial. Según los expertos, ofrecer el inmueble al mercado del alquiler genera un incremento de capital inmobiliario de las personas físicas. Aunque es posible aplicar una deducción de hasta el 60% al rendimiento neto (no extensible a los alquileres a cargo de sociedades patrimoniales).
Sin embargo, se puede considerar una ventaja la adquisición de viviendas a través de sociedades si los responsables de materializar las operaciones poseen grandes patrimonios inmobiliarios, ya que el beneficio se obtiene mediante la bonificación por la gestión de dichos inmuebles.
Para acceder a dicho beneficio, el número de viviendas arrendadas debe ser de al menos ocho y el alquiler debe tener una duración superior a tres años.
Compra como vivienda habitual y segunda residencia.
En este caso, los expertos aconsejan que comprar una vivienda habitual o un inmueble como segunda residencia es una operación que debe realizarse por personas físicas. Ya que la fiscalidad es más elevada si se trata de una compraventa llevada a cabo por una sociedad patrimonial.
Las compras por sociedades han descendido en los últimos años.
Según los registradores, comprar una vivienda a través de una sociedad es una práctica que ha descendido en los últimos años. El motivo podría ser "la recuperación económica y del propio mercado inmobiliario en la medida que la vivienda, en condiciones normales, corresponde a una tipología cuyo adquirente suelen ser personas físicas, existiendo una cuota de participación de personas jurídicas por la lógica presencia de actividades mercantiles, en algunos casos asociadas al alquiler".
Una de las tendencias que se está dando es la compra de vivienda para reformar y vender a un precio superior ya que está ofreciendo importantes beneficios a grandes inversores porque no todo el mundo puede asumir este tipo de inversión.
Esta inversión tiene una serie de peculiaridades; se ha de disponer de dinero por adelantado, se ha de solicitar préstamo o hipoteca y contar con efectivo para realizar la correspondiente reforma.
También hay que tener en cuenta el estado de la vivienda a adquirir, a mayor antigüedad más riesgo para el negocio debido al incremento de los costes.
El coste de la reforma es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta calcular, bien su precio y el presupuesto de posibles imprevistos es crucial. Reformar todos los aspectos esenciales, instalaciones y aspecto incrementa su valor de manera considerable.
Una vez realizadas dichas reformas es el momento de vender, bien a través de agencias inmobiliarias, portales de compra-venta de inmuebles, anuncios y carteles. La ubicación y los servicios en la zona también serán determinantes para aumentar el precio de la vivienda hasta un 50%.
Hace diez años la preocupación principal de los compradores era la evolución del Euribor y cuanto iba a subir la cuota hipotecaria, en cambio actualmente la preocupación es cuál será la renta a pagar en la renovación del contrato del alquiler.
Sí que es verdad que en la última década estaban muy presentes los efectos de la crisis económica hasta el punto de estar al borde del rescate internacional. La situación empezó a mejorar en 2012 cuando Mario Draghi presidente del Banco Central Europeo tomó medidas en política monetaria cruciales para la mejora de la economía europea. Desde 2012 se produjeron bajadas de los tipos de interés llegando a mínimos históricos del 0% llevando el Euribor a terreno negativo.En la actualidad se mueve entorno al -0,48%. Todo esto ha permitido que las cuotas hipotecarias se hayan mantenido estables.
Según datos de los registradores de la propiedad la cuota hipotecaria se sitúa en 584 euros lo que supone un 30,6% del coste salarial mientras que en 2007 y 2008 la cuota media de los préstamos superaba los 800 euros.
Respecto a los tipos de interés los datos del BCE confirman que las hipotecas se están firmando a un 1,4% de interés, este nivel es el más bajo desde hace una década.
La evolución de la rentabilidad de la compra de vivienda también ha evolucionado a mejor situándose el rendimiento bruto en un 7,2% de media, mientras que las rentas del alquiler se han disparado. Según datos de idealista, la renta media se situó a cierre de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se pagaban en 2010. Es decir, el precio del m2 se ha disparado casi un 40% en la última década.
En la actualidad varias han sido las causas que han impulsado la demanda de viviendas en arrendamiento;
La desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2013 que permitía una deducción en la declaración de la renta del 15%.
La precariedad laboral de los jóvenes, Actualmente España es el país de la UE con una mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario (17,1%).
La evolución del precio de la vivienda en arrendamiento y la falta de política públicas destinadas a impulsar la oferta de vivienda en alquiler en los últimos años las políticas municipales no han ido enfocadas a la construcción de viviendas aunque la situación poco a poco está cambiando.
El Gobierno a día de hoy está trabajando en la realización de un plan para levantar 20.000 viviendas sociales destinadas al arrendamiento impulsadas con los fondos europeos del programa Next Generation, también el sector privado está desarrollando proyectos como el built to rent destinado a construir edificios de viviendas destinados al alquiler con planes de construcción de 90.000 viviendas.
En caso de que el arrendamiento no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Éste derecho de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada.
Si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.
Por último, hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente. Esta cláusula, sin embargo, no libera al arrendador de comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, comunicación que en este caso sería a título informativo.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Por tanto, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
Debes familiarizarte
cuanto antes con la red de Internet
para tu publicitación inmobiliaria. Los compradores suelen recurrir mucho a ver
pisos en portales inmobiliarios y utilizar internet, en general, para buscar piso, Internet se ha convertido en
el principal medio de información inmobiliaria. Las redes sociales y las apps
para móviles se unen cada vez más a las páginas web en la labor publicitaria.
Acondiciona el piso
para venderlo
Antes de hacer las fotos de tu vivienda para su
venta debes acondicionarla adecuadamente:
-Limpia y ordena tu vivienda
-Despersonalízala . Evita fotos familiares, imágenes
o símbolos religiosos o políticos .
-Quita los muebles que puedas; esto dará sensación
de amplitud en la vivienda.
-Vacía trasteros para poder ver sus dimensiones.
-Deja el coche en tu plaza de garaje. Así se verá su
dimensión.
-Moderniza la vivienda. Repara desperfectos,
grietas, humedades.
Esto no debería llevar mucho tiempo (en una semana o
dos puede estar hecho) ni suponer una gran inversión. Acondicionando
adecuadamente tu vivienda puedes evitar
tener que bajar unos cuantos de miles de euro de su precio.
Mostrar el inmueble con
inteligencia
Es necesario enseñar
los pisos con empeño. Se trata de resaltar los puntos fuertes de la
vivienda a la par que nos ganamos a los futuros compradores.
Existen algunos
trucos para meterse en el bolsillo a los visitantes:
-Puntualidad. No olvides llegar a tu cita a la hora convenida o incluso unos
minutos antes. Un retraso da una primera imagen negativa al comprador.
-No olvides resaltar
los beneficios y puntos fuertes de la propiedad: si tiene balcones, la
luminosidad, azoteas , garaje o cualquier punto fuerte que tenga el piso.
-Aportar información sobre el entorno: la
proximidad de servicios como centros médicos o colegios y de servicios como
farmacias, comercios o supermercados suele ser positivo y va a favorecer la
decisión de la compra.
-Cuenta las
condiciones. Aunque se suelen dejar para el final, obviarlas y no contarlas
no es lo más adecuado porque los clientes pueden sentirse engañados o
estafados.
Busca el cierre de la
venta de la vivienda
Cerrar un trato con un cliente es difícil e
importante. Desde INMOBILIARIAX te
aconsejamos que:
-Des un pequeño "empujoncito" aportando información adicional como un beneficio único de la
propiedad o una oferta para que el cliente acabe tomando una decisión.
-Intenta averiguar qué es lo que le impide a los
compradores a decidirse hablando con ellos. Para ello lo mejor es ser claros y directos aunque sin ser
agresivos.
Conoce la legislación
Para vender un piso conviene estar al tanto de los
cambios legislativos nacionales y regionales.. Entre las leyes que afectan al
sector inmobiliario se encuentran la Ley
de Arrendamientos Urbanos o la Ley de Propiedad Horizontal y también la nueva
Ley de la vivienda También cabe
tener en cuenta el punto de vista jurídico, a consultar con un abogado.
Ten claro tu objetivo
Sin perder de vista tu objetivo debes tener calma en la negociación y saber escuchar a la otra parte. Hay
compradores a los que les gusta tener la
sensación de control. Debe parecer que son sus decisiones las que imponen las
reglas. Con paciencia habrás conseguido
ganarte a un comprador difícil fácilmente.
La flexibilidad es fundamental
Antes de comenzar las negociaciones y de llegar a tu
cita con el comprador establece unos límites en tu posible negociación. Una postura inflexible no lleva a ningún
lado ya que el cliente recibe muy mala impresión pero ser flexible no
significa que debas ceder en todo.
Errores que debemos evitar
Falta de transparencia
No intentes engañar o manipular a nadie. Si el piso está en buen estado, latransparencia
será el mejor camino porque con unas condiciones claras siempre conseguiremos visitantes que estén más
que interesados y, entre ellos, a nuestro futuro comprador.
Poner precios
imposibles
Antes de fijar el precio de nuestro piso, conviene
repasar los portales de pisos de segunda mano
para hacernos una idea de cómo está el mercado Escucha, además, las quejas
de los futuros compradores para no perder dinero ni tiempo y cerrar pronto la
venta.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX
- Hacer un sondeo de los precios de venta por esa
zona, teniendo en cuenta el tiempo que llevan a la venta esas viviendas, o
hablar con diferentes profesionales de la zona que te transmitan seriedad y
confianza.
- Respecto al precio, es aconsejable
ajustarse bastante al último precio de venta deseado, y no inflar el precio de
la vivienda demasiado porque esperan
posibles ofertas a la baja. No obstante , al comprador siempre le gusta que se
le baje algo el precio y hay que tenerlo en cuenta.
- Como propietario de tu vivienda, hay que saber cuáles
son las mejores horas para su visita. Es bueno observar cuales son las
mejores horas para visitarla, teniendo en cuenta la orientación de
la vivienda, si es este o sur, mejor verla por la mañana o tarde, si es
oeste, mejor verla por la mañana, ya que por la tarde le da mucho sol, etc.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
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en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Nuestra experiencia probada nos dice que aplicando ciertos principios básicos, la probabilidad de éxito aumenta de forma considerable
-Hacer un sondeo de los precios de venta por esa
zona, teniendo en cuenta el tiempo que llevan a la venta esas viviendas, o
hablar con diferentes profesionales de la zona que te transmitan seriedad y
confianza.
- Respecto al precio, es aconsejable
ajustarse bastante al último precio de venta deseado, y no inflar el precio de
la vivienda demasiado porque esperan
posibles ofertas a la baja. No obstante , al comprador siempre le gusta que se
le baje algo el precio y hay que tenerlo en cuenta.
- Como propietario de tu vivienda, hay que saber cuáles
son las mejores horas para su visita. Es bueno observar cuales son las
mejores horas para visitarla, teniendo en cuenta la orientación de
la vivienda, si es este o sur, mejor verla por la mañana o tarde, si es
oeste, mejor verla por la mañana, ya que por la tarde le da mucho sol, etc.
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Si ya tenemos el consenso de la comunidad de vecinos
habría que hacer la desafectación de esa vivienda, es decir, tendríamos que crear
una nueva vivienda para poder venderla.
Haríamos la descripción
completa de la misma, con sus linderos y dependiendo de los metros,
deberíamos hacer el nuevo reparto de los
coeficientes de los pisos en toda la comunidad, añadiendo los coeficientes
de la vivienda del portero.
Una vez que tenemos ya los nuevos coeficientes y la descripción de la finca, así como, el certificado de la comunidad estaríamos en
disposición de llevar toda esa documentación a la Notaría para que nos prepare la
Escritura de desafectación y venta al nuevo propietario.
Cuidado con el trasvase de las posibles cargas
Antes de quitar coeficientes a los pisos existentes
para dárselo al que estamos creando, hay que ver si los pisos existentes tienen
algún tipo de carga ya que nos podemos encontrar que la vivienda que
estamos creando tenga todas las cargas de los pisos del bloque. Eso tiene una
solución, aunque no fácil, pero sí os permitiría que esa vivienda esté libre de
cargas:
La solución sería pedir todas las Notas simples de las viviendas del Bloque,
ver las que tienen hipotecas e ir una a una a cada entidad, para que la responsabilidad
hipotecaria recaiga sólo sobre la finca origen, no sobre la nueva.
La entidad bancaria extendería certificado o
acudiría a la firma para certificar que la finca nueva no tiene ninguna
responsabilidad hipotecaria.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
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El propietario de un inmueble alquilado ha de declarar estos ingresos:
Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso 4,"arrendado como inmueble accesorio", sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.
Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:
Ingresos íntegros
Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda. Deben incluir:
Las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas.
El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble.
Las repercusiones de cualquier tipo de gasto que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.
Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente.
Gastos deducibles del alquiler
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:
Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca)
Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses)
Gastos de conservación y reparación del inmueble (pintura, arreglo de instalaciones?)
Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras?)
Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
Primas de contratos de seguros.
Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:
? Menos coste de adquisición satisfecho.
? Menos valor catastral sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora.
? Menos gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos.): 10% del coste de adquisición.
Reducción del 60%
Obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.
Según datos del censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar en los próximos meses.
Aplicar el cambio de uso no es una tarea sencilla, no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia nos dan las respuestas:
¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso?
Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio.
Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
Que un arquitecto compruebe que el cambio de uso siga todas las normas urbanísticas municipales.
Elaboración de un proyecto diseñado que posteriormente se presentará al Ayuntamiento.
Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda.
Finalmente pagar las tasas de licencia de obra y contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.
¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?
Entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.
¿Qué debo tener en cuenta para que suponga una buena inversión?
Se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí demanda de vivienda. En caso de que el propietario quiera después del cambio de uso y realización de las reformas venderla o alquilarla, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.
¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda?
Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Sus interés son más altos, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.
¿Cómo se puede aprovechar mejor el espacio de un inmueble?
Contando con el asesoramiento adecuado de un experto inmobiliario y comprobando las indicaciones mínimas para que un local comercial se pueda transformar en un hogar.
Debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones.
Para que la novación hipotecaria tribute en el AJD, es necesario que se den dos requisitos. El primero es que la escritura tenga por objeto una cantidad o cosa valuable. El segundo, que contenga actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles.
El pago del AJD de la novación hipotecaria.
La sentencia del Supremo viene a decir que si la novación o modificación del préstamo tieneun contenido económico (por ejemplo, la ampliación del periodo de carencia o la TAE), hay que pagar el impuesto, siendo la base imponible, no la totalidad de responsabilidad hipotecaria, como lo era antes, sino el contenido económico de las cláusulas financieras modificadas.
Es decir, la base imponible se aplicará sobre el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición.
Actuación del contribuyente.
Examinándose caso por caso, estospodrán solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos. Pero solo en aquellos casos de haber pagado el tributo en los últimos cuatro años por la formalización de una novación hipotecaria. Y es que es un tributo que se autoliquida por los propios contribuyentes.
Los contribuyentes que consideren que las cláusulas financieras modificadas no tenían contenido económico, pueden solicitar la no sujeción al AJD y la devolución de todo el impuesto pagado. En caso de que no sea así, y toque tributar, podrán solicitar que la base imponible sea, tan sólo, el contenido económico de dichas cláusulas financieras, y no el total de la responsabilidad hipotecaria.
Además de cambiar
las ventanas de la vivienda, también puede rehabilitarse la fachada y cambiarse los cerramientos del edificio .
Otra
solución muy útil y buena consiste en incorporar aislantes
térmicos en paredes, suelos y techos. Pero, ¿dónde instalar estos
materiales? En el caso del suelo, ¿por encima o por debajo de las losas? ¿Y en
la pared o el techo? La mejor respuesta la dará un experto.
En
cuanto a los materiales para aislar la casa, los más conocidos quizá sean la espuma de poliestireno y la espuma
fenólica. Quienes deseen un aislante para el tejado pueden decantarse por
materiales como el corcho o el algodón,
aunque el primero es más conocido que el segundo para hacer de tu hogar un
lugar más confortable. Para aislar las paredes existen tres maneras de hacerlo:
-Muros
con cámara de aire: este
sistema crea una cámara de aire de unos 10 centímetros entre dos paredes de
ladrillo u hormigón. Actualmente se utiliza este método para aislar la vivienda
en la mayoría de las nuevas construcciones. Pero si las paredes de tu casa
únicamente tienen una sola capa, puedes aislarlas recurriendo a alguno de los
otros dos métodos que exponemos a continuación.
-Revestimientos: consiste en incluir una capa aislante adicional (mediante
planchas metálicas o mediante mortero)
por el exterior de la fachada. Así se tapan los puntos de escape de la pared
evitando la "pared fría", algo bastante habitual en viviendas de construcción
anterior a 1980.
En el interior de algunas casas se suelen
realizar revestimientos con madera,
que aportan un toque decorativo, cálido y agradable. Esto es algo que podemos
hacer nosotros mismos adquiriendo las láminas de madera ya recortadas a medida
y con productos adhesivos de montaje para facilitar aún más su instalación.
Si quieres optar por madera de palet, recuerda pintarla y barnizarla antes a tu
gusto para después forrar la pared con ella utilizando una pistola de clavos.
¡Ideal para viviendas rústicas! Pero si no te termina de convencer la idea de
"forrar" las paredes con madera, siempre podréis optar por planchas de vinilo autoadhesivas, cuya instalación es más fácil e
igual de resistentes y duraderas.
-Trasdosados: es un tipo de aislamiento realizado sobre la parte
interior de una pared. Para ello se levanta en el interior de la vivienda una doble pared a base de perfilería y planchas
de yeso laminado. Con esta solución conseguirás aislar tu vivienda tanto
térmica como acústicamente pero eso sí, te quitará algunos centímetros de
espacio interior.
Recuerda que en cualquiera de estas tres
opciones se recomienda intercalar entre ambas paredes algún tipo de aislante
como lana de roca o espuma de
poliuretano.
Aislamiento
de las ventanas mejorado
Se calcula que las ventanas ocasionan una
pérdida de entre el 15 y el 35% del calor producido por las chimeneas y
calefactores. Por este motivo una de las medidas más recomendadas para aislar
las casas y conseguir que sean más eficientes, es el cambio de ventanas.
Aunque no es la única relacionada con el
aislamiento sí es clave para afrontar mejor la caída de temperaturas: con unas
ventanas en adecuadas condiciones no entrará el frío ni se escapará el calor, ni
tampoco entrará aire caliente del exterior en verano.
Conservarlas
en buen estado es fundamental, así que si puedes permitirte una pequeña reforma
en casa, no dudes en cambiar las ventanas y
sustituirlas por otras que sí garanticen un total aislamiento térmico. Las más
recomendables son las de doble vidrio y las oscilobatientes.
Pero también hay que prestar atención al material con el que están fabricados
los marcos, puesto que es mejor que sean de madera o de PVC y con
rotura de puente térmico.
Existen
otras opciones más económicas para mejorar el estado de tus
ventanas. Por ejemplo: sellar los huecos que
quedan entre el marco y la pared con
espuma de poliuretano; aislar los
marcos con burletes de caucho o espuma o colocar un panel aislante .
Recubrir los cristales con papel de burbujas (quedando las burbujas al lado
del vidrio) puede ayudar aunque no es muy estético.. Otra opción económica pasa
por poner unas cortinas interiores opacas y gruesas (a ser
posible con aislante térmico) que reduzcan la entrada del frío y la
pérdida del calor o unos estores con tejido screen (un tejido
sintético compuesto de filamentos de PVC y fibra de vidrio que tamiza la luz
creando una barrera contra el calor, ofreciendo un ahorro energético de entre
el 25 y el 34% tanto en verano como en invierno).
Toldos en ventanas y balcones
En verano resulta
imprescindible tener toldos en las ventanas y balcones, especialmente si tu
vivienda está orientada al sur o al este (donde más pega el sol). Puede parecer
que un toldo es una simple lona que da sombra, pero gracias a ellos y si
escoges una buena lona se puede reducir la temperatura interior hasta 10
grados. Es importante escoger un tejido que no genere un "efecto invernadero"
(almacena calor en lugar de repelerlo), por lo que debemos evitar los colores
oscuros. Actualmente existen tejidos "anti-calor" para proteger mejor nuestra
vivienda:
-Fibra de vidrio: puede llegar a eliminar entre un 76 y un 95% de la radiación solar.
-Fibra de poliéster de alta tenacidad recubierto con plastisol (mezcla de PVC,
plastificante y aditivos): elimina entre un 70 y un 97% de la radiación solar.
-Hilos de poliéster de alta tenacidad recubiertos con plastisol: elimina entre un
77 y un 96% de la radiación solar.
En INMOBILIARIAX en POBLACIONX te esperamos
para asesorarte en cualquier aspecto relacionado con la vivienda.
Con la llegada de las bajas temperaturas y las precipitaciones, los hogares tienen que combatir contra las filtraciones de agua. Estas filtraciones no solo causan daños en las paredes y en los techos, sino también pérdidas de eficiencia energética o problemas de salud.
Para evitar todos estos problemas, debemos realizar un buen mantenimiento de nuestras viviendas. Si después de esto, siguen apareciendo, hay que encontrar el origen de las filtraciones y llevar a cabo las reformas necesarias. Os damos claves para prevenirlas:
Prestar atención a la terraza, el tejado y la azotea
Para evitar el origen de filtraciones, debemos revisar exhaustivamente zonas como la azotea o el tejado, ya que el agua penetra por cualquier rincón de una vivienda. Zonas como una grieta, una tela asfáltica en mal estado, las tejas mal colocadas o dañadas o una mala instalación de una claraboya pueden sufrir goteras. Por este motivo, antes de la llegada del frío y las lluvias, debemos actuar para reparar tales desperfectos.
En cuanto a las terrazas, debemos centrarnos en la base aislante del suelo y en las juntas. Si estas zonas están en malas condiciones, el agua puede llegar a penetrar hasta en plantas inferiores.
Reparar canalones en mal estado
Con la caída de las hojas, estas se pueden calar en los canalones de las viviendas. Para ello, necesitamos llevar a cabo una limpieza profunda antes del otoño y las precipitaciones. Si tenemos los canalones sucios pueden atascarse y rebosar, causando que la parte del muro por donde se filtra el agua se deteriore, apareciendo en poco tiempo humedades.
Revisar los sumideros
Las juntas y el suelo son las zonas donde más atención debemos prestar tanto en las terrazas como en las azoteas, aunque los sumideros son también una zona a tener en cuenta. Desperfectos como un deterioro del material aislante, sumideros mal sellados o una mala limpieza pueden causar que el agua no evacue y tengan lugar filtraciones.
Las ventanas, otro punto débil
Las ventanas son otro punto en el que pueden originarse humedades por dos razones: el agua entrará con rapidez al interior si no están bien selladas; y si las ventanas no poseen una rotura de puente térmico sin posibilidad de ventilar el habitáculo, podemos tener problemas de condensación.
Al igual que las ventanas, los cajones y los marcos de las persianas también deben estar bien sellados. Si no, el frío entrará a la estancia y la humedad también.
Tratar problemas con la fachada
Los muros exteriores también son un elemento de la vivienda que puede experimentar filtraciones con solamente una mínima fisura. El musgo, el moho o una grieta en la fachada son problemas a resolver previamente a que llegue al interior.
Acudir a un profesional
Conocer el origen de las filtraciones y el largo viaje que realiza el agua desde la zona donde se origina hasta donde se manifiesta no es una tarea fácil, por lo que se recomienda acudir a manos de profesionales.
Son los únicos que pueden descubrir por donde se han originado las humedades o las goteras y dar las soluciones más eficaces para deshacerse de ellas. Y más sobre todo teniendo en cuenta que las humedades persistentes pueden causar en el futuro deterioros estructurales.
Sin embargo calcular la superficie no siempre es fácil, pues en función de la vivienda que se trate se aplicará un sistema de medida u otro.
Según la orden ministerial ECO 805/2003 la superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio "que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda", ya sean fachadas o muros medianeros, y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.
Elementos a tener en cuenta para realizar el cálculo correcto:
Superficie útil, es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.
Superficie construida incluye la superficie útil más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros". También se compone del espacio correspondiente a los cerramientos exteriores, computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos.
Superficie construida con elementos comunes es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. Este término incluye, las zonas comunes de la finca y el espacio relativo a salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Un conjunto de componentes que aumenta la superficie construida de las viviendas con respecto a la útil entre un 30% y un 45%.
La problemática en la medición de terrazas y patios
Las mayores quejas de compradores y vendedores son cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín.
Para evitar inequívocos lo mejor es mostrar la superficie de la vivienda y de la terraza por separado.
Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda.
Particularidades a la hora de medir una vivienda de protección oficial
Para medir los inmuebles de protección oficial, se determinan habitualmente dos indicadores:
El valor de módulo.
El valor de vivienda libre.
"Tomándose siempre como indicador de medición el que resulta inferior"
El valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes y deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda.
Respecto a la superficie útil este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, "se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas" decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo.
Finalmente, errores a evitar y a tener en cuenta a la hora de medir una vivienda
No confundir metros útiles con construidos.
No Incluir toda la superficie de la terraza.
Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles.
No meter los trasteros y garajes en la superficie.
Hacer un testamento es una de las prácticas más
aconsejables que existen para evitar los frecuentes conflictos familiares que
surgen a la hora de repartir una herencia. Es muy común incluso en familias que
se llevan bien que surjan problemas por
no haber previsto con claridad el reparto de los bienes y patrimonio de un
familiar fallecido.
La Ley establece unas normas obligatorias en la
repartición. La llamada " legitima" establece quienes son los herederos
forzosos y que les corresponde por Ley:
-Un tercio de la herencia irá destinada forzosamente
a hijos y descendientes.
-Otro tercio de la herencia, "tercio de mejora"
podrá destinarse como una mejora a uno de los herederos legítimos.
-El último tercio podrá destinarse a cualquier persona que el fallecido
hubiera decidido.
Resumiendo, 2/3 tendrían que ir forzosamente a nuestros herederos directos, ya
sea a partes iguales o 1/3 a partes iguales y otro 1/3 para mejorar a alguno de
los herederos directos, y el último 1/3 a la persona que queramos o a alguno de
nuestros herederos.
Si tienes alguna duda estaremos encantados de
atenderte sin ningún tipo de compromiso
en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Según el Ministerio de la Vivienda los okupas afectan a unos 100.000 inmuebles en todo el país, produciéndose diariamente más de 30 nuevas okupaciones de viviendas. Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid como las regiones más afectadas del país por este fenómeno de la okupación.
La ocupación de vivienda, es un gran trastorno económico para sus propietarios ya que además de impedir el uso legítimo de la propiedad, puede provocar un alto coste en el pago de los suministros de las viviendas ocupadas, gastos comunitarios y gastos de desperfectos, sin olvidar los gastos jurídicos que conlleven la tramitación procedimientos judiciales.
Consejos para evitar una Okupación
Para evitar que le ocupen su vivienda, a continuación exponemos unos sencillos consejos:
Evitar tener las viviendas vacías. Son las preferidas por los okupas, dan menos problemas y es más difícil echarlo, por eso es mejor alquilarlas o cederlas temporalmente a amigos o familiares, antes de dejarlas vacías.
Camuflar las viviendas vacías. Si no tenemos más remedio que dejar una vivienda vacía, debemos darle una apariencia de ocupación, por ejemplo con la activación de noche de luces, balcones con plantas y ropa tendida, limpieza de ventanas y fachadas, buzones vacíos...etc. Con esto evitaremos la apariencia de abandono, reduciendo el riesgo de la ocupación.
Instalar una alarma. Se puede tener una alarma instalada aunque no haya suministro eléctrico por medio de baterías. Son sencillas y baratas de instalar o contratar y nos permitirá la comunicación inmediata de la ocupación y el aviso a la policía en la flagrancia de la comisión del delito, pudiendo actuar esta sin contar con la autorización judicial. Sería importante que los carteles de la alarma estuvieran visibles tanto en la puerta de la vivienda o en el exterior, para que fuera visible por los okupas.
Avisar a vecinos de que estén atentos. Les deberemos de comunicar que la vivienda estará vacía y que deben estar atentos a ruidos extraños como los que se producen al romper una puerta y llamar a la policía ante la duda. Los vecinos son los principales interesados que no se ocupe una vivienda cercana. También ellos podrán actuar como testigos de la ocupación para llamar a la policía y que intervenga en plena comisión del delito desalojándolo.
Consejos a seguir con una Okupación
A continuación exponemos los principales consejos para aminorar el perjuicio que supone una okupación:
Denuncia solicitando el desalojo inmediato por urgencia y necesidad. Es muy importante que a hora de denunciar una okupación, de la vivienda habitual o segundas residencias, solicitarse las medidas cautelares de desalojo inmediato, acreditando la urgencia y necesidad, para que los juzgados, preferiblemente lose guardia preferiblemente, puedan actuar rápidamente.
Acreditar que la vivienda está en venta o alquiler para justificar urgencia de desalojo. Si se puede demostrar que la vivienda estaba en venta o en alquiler, por ejemplo con un contrato de intermediación con una agencia inmobiliaria o el anuncio en un portal inmobiliario, permitirá justificar la urgencia y necesidad de la medida cautelar de desalojo que se solicite con la denuncia al juez.
Nunca negociar con los Okupas el pago de los suministros ya que es una prueba de que podría existir un contrato verbal de arrendamiento. Por lo cual nunca acepten las propuestas de los okupas de pagar gastos comunitarios o los suministros de las viviendas, ya que podrían utilizarlo para legitimar la ocupación. Un recibo a nombre de un okupa le permitirá empadronarse en la vivienda, complicando la expulsión del mismo.
Dar de baja los suministros en viviendas vacías en espera de un inquilinoo un nuevo propietario. Evitando que en caso de okupación disfruten de dichos suministros. Una vivienda sin luz, ni agua, siempre es mucho menos apetecible para los okupas.
Nunca cortar los suministros a los okupas; pero si bajar la potencia. Si nuestra vivienda ya está ocupada, no debemos córtales los suministros ya que se podrían incurrir en un delito de coacciones; pero si le podríamos bajar las potencias contratadas al mínimo haciendo más incómodo su estancia y reduciendo importe de las facturas.
Reforma urgente de la Legislación vergonzosa contra la propiedad privada
La legislación protege de forma totalmente absurda a los okupas, produciéndose una periodo medio de desalojo de 18 meses según el TS provocando una gran inseguridad en el mercado inmobiliario y sobre todo para los inversionistas. No existen medidas disuasorias ningunas, ya que solo se aplican multas económicas y no penas de prisión.
Es imprescindible la reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Enjuiciamiento Penal, para que los procedimientos de desahucio se deben de llevar a cabo directamente por los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado sin esperar a la autorización judicial o incluso en los casos más claros sin la intervención judicial, como por ejemplo ocupación de vivienda, sin contrato de alquiler, ni recibos de pago o prueba de ningún tipo.
No solo multas económicas, también penas de prisión menor para los okupas. Actualmente la ocupación de una vivienda, solo lleva aparejada una simple multa económica. O, sino, en su caso una reclamación de los daños producido en la vivienda o los suministros consumidos. Esto es totalmente ineficaz, sobre todo considerando que los okupas normalmente son personas sin recursos, por lo cual es necesario reformar el Código Penal para que el delito de usurpación de vivienda, conlleve además de la multa económica, penas de prisión menor.
Unificar en toda España el delito de usurpación de vivienda flagrante, y cuáles son los plazos que tienen los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad para echar a los inquilinos sin intervención Judicial. Debe considerarse delito flagrante de usurpación cuando los okupas no les hayan dado tiempo a tomar posesión del inmueble, mediante el empadronamiento en la vivienda o el pago de suministros o comunidad.
El plazo de 24-48 horas es un bulo, siempre habrá delito fragante de usurpación, si no demuestran la posesión de la vivienda.
Seguir el ejemplo de otros países
Existen numerosos ejemplos de actuación contra la ocupación de viviendas en los países del entorno, que son mucho más garantistas y protectores de la propiedad privada.
A la hora de conseguir vender con prontitud una vivienda es de vital importancia añadirle un valor extra para que resulte lo más atrayente posible a los posibles compradores. Veamos algunas estrategias esenciales en este sentido:
-Acondicionamiento de las zonas básicas de la vivienda
Podemos renovar o reestructurar el mobiliario de la vivienda. Es importante prestar atención a lugares como el baño o la cocina que si presentan un aspecto nuevo y estético van a dar un valor extra al inmueble.
-Eficiencia energética sinónimo de ahorro económico
Energía renovables, doble acristalamiento, aislamiento térmico entre otros aspectos pueden conseguir que ofrezcamos una vivienda con gran eficiencia energética.
-Limpieza y buenas condiciones de la vivienda
Debemos chequear el inmueble para detectar su estado de higiene y posibles problemas en la instalación eléctrica, la fontanería o en la estructura.
-Cuidar la estética de la vivienda
Huir de los colores llamativos, evitar objetos personales o decorar de forma neutra pueden ampliar el rango de posibles compradores. Podemos contratarservicios de homestaging que serán una buena herramienta para optimizar los aspectos decorativos y visuales de la vivienda.
-La luz en la vivienda
Una iluminación adecuada hace más grande nuestra vivienda o más cálida y reconfortante. Los grandes ventanales y terrazas son un valor seguro en este sentido.
-Asesoramiento profesional para conseguir buenas estrategias de marketing
Son fundamentales hoy en día para una buena promoción de nuestra vivienda tener en cuenta las redes sociales, la publicidad, la calidad visual de nuestras fotografías o videos, etc ; aspectos que podemos poner en manos de profesionales dada a veces su complejidad.
Por ello, no habría ningún inconveniente en donar el usufructo de una propiedad a una fundación y quedarse usted con la nuda propiedad. Por un lado, usted dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:
1.- Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria).
2.- Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (artículo 489 CC).
3.- Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 503 CC).
4.- Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (artículo 522 CC).
Por otra parte, como nudo propietario, tendrá las siguientes obligaciones:
1.- No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho.
2.- Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarias que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (artículo 505 CC).
3.- Pagar las reparaciones extraordinarias, entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario (artículo 501 CC).
En definitiva, el nudo propietario será el dueño del inmueble con limitaciones, podrá enajenar su derecho de propiedad, pero no podrá hacer lo mismo con el bien inmueble en sí, es decir, no tiene derecho a alquilar dicho inmueble. Además, si se da alguna de las causas de extinción del derecho de usufructo, pasará nuevamente a ostentar la plena propiedad de la vivienda.
Cuidado con ciertos
características de la vivienda
Existen ciertas características de nuestra vivienda que , aunque carezcan de
importancia a simple vista, pueden hacer que la calificación energética del
inmueble sea baja: una caldera antigua,
ventanas que no cierran bien, suelos y paredes que resultan fríos, roturas y
grietas. Unas ventanas y puertas mal selladas pueden hacer perder hasta un
25% de la energía térmica de la vivienda. Si el problema reside en las paredes
(alguna que tenga un mal aislamiento, por ejemplo) se puede perder hasta un 35%
de la energía del hogar.
Si la vivienda presenta estas características, se
puede decir que tiene la peor calificación energética posible (G), que es la
que más consume (alrededor de 2.100 euros anuales o más en energía). Sin
embargo, con una calificación C (la tercera mejor) se pueden ahorrar más de
1.200 euros al año y con la calificación B casi 1.700 euros. Suena interesante,
¿verdad?
Préstamos "verdes" para reformas en la vivienda
Mejorando los puntos flacos de la vivienda,
ahorraremos más además de vivir con mayor comodidad aunque esto conlleve una
pequeña obra. Pero, ¿qué podemos hacer para mejorar la calificación energética
de nuestro hogar si no contamos con suficientes ahorros o ingresos?
Algunas entidades
bancarias están lanzando préstamos "verdes": créditos que financian reformas
eficientes y coches eléctricos. ¿Interesan realmente o tendrán comisiones
más altas que las de un préstamo convencional?
Son una opción interesante puesto que los préstamos
para mejorar la eficiencia energética de nuestro hogar tienen un interés bajo y
menos comisiones y será menor cuanto mejor sea la calificación de la
vivienda. Así, si la calificación de la casa es baja pueden llegar a
aplicar un interés de hasta el 7% TAE mientras que con una mejor calificación
puede reducirse hasta un 2% TAE.
Cabe recordar que al solicitar dicho crédito hay que aportar la documentación de
la calificación que tenga el inmueble en ese mismo momento, además el
presupuesto de la reforma que se desee hacer para mejorarla.
Hipotecas "verdes" para
casas eficientes
Pero los bancos no sólo ofrecen préstamos para
realizar reformas y mejoras con el fin de que el hogar sea más eficiente. Quien
esté pensando en adquirir un inmueble o si éste necesita una reforma integral,
puede solicitar información sobre las hipotecas "verdes" en cualquier entidad.
En este caso, eltipo de interés
va asociado a la calificación energética del inmueble a comprar. De
este modo, para viviendas que tengan una nota baja, hay hipotecas con un tipo
variable de Euribor más un porcentaje variable de interés (que se suele situar
sobre el 1?26%) mientras que para las que tienen una calificación de A+ ofrecen
hipotecas con Euribor más 1%. Esto significa que cuanto más eficiente sea el
piso o casa a comprar, el préstamo será menor.
Trucos para conseguir mayor eficiencia en casa
Una reforma es una buena solución pero económicamente puede ser un gasto de
consideración. No obstante, también existen trucos sencillos y de bajo coste
para conseguir mayor eficiencia en casa, como el uso de bombillas LED, que alumbran más a la par que consumen mucha
menos energía, además de recurrir a la luz natural (España es un país con mucha
luz solar) que ilumina y puede hacer que la temperatura de la habitación suba
un par de grados.
Para ahorrar luz y gas se pueden desconectar algunos electrodomésticos y
enchufes (cargador de móvil, ordenador?) que tengamos conectados
permanentemente o utilizar el modo "eco" si lo tienen. También hay que tener en
cuenta la cantidad de ropa o de
cacharros que se meten en la lavadora en el lavavajillas: poner una carga
baja supone un gran despilfarro de luz y agua pero si cargamos estos
electrodomésticos más de la cuenta, necesitarán más energía para mover el agua,
además de que no limpiará tan bien.
En INMOBILIARIAX en POBLACIONX estaremos encantados
de asesorarle en esta y cualquier otra cuestión acerca de su vivienda.
Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad.
Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo o los estatutos, ni afecte a servicios o elementos comunes.
Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda en cuanto a los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para ello vamos a analizar distintas sentencias del Tribunal Supremo y muy concretamente la de fecha 3.12.2014.
Cambiar el uso de uso de un local por vivienda. TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 3.12.2014
Destacamos lo siguiente:
a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.
Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, DEBEN DE CONSTAR DE MANERA EXPRESA.
La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:
«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.
d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.
e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.
f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.
CONCLUSIÓN:
Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.
En el caso de que el cambio afectara a la estructura del inmueble, considero que con la redacción de la actual Ley de Propiedad Horizontal, se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art.10.3 b de la LPH.
El alquiler de
vivienda, no obstante, presenta riesgos.
El principal el posible impago de las
rentas por parte del inquilino. Desde
INMOBILIARIAX y desde nuestra
amplia experiencia en alquileres de vivienda, temostramos algunas claves para alquilar un piso de forma segura.
Busca el
inquilino adecuado
Lo ideal es encontrar
un inquilino que cuide la casa y el mobiliario y que además sea puntual en el
pago. Para ello de puede revisar su
solvencia a través de una copia de su
contrato de trabajo o una de la nómina para comprobar si cuenta con
ingresos regulares que permitan que el pago se realice puntualmente.
No es buena señal que
el inquilino se muestra como el "inquilino
perfecto", pues existen personas que a primera vista causan muy buena impresión
pero tras un cierto tiempo dejan de cumplir con sus pagos mensuales .Tampoco
será muy fiable si paga varias mensualidades de golpe, ya que el inquilino
algún día podría "olvidar" pagar.
Como INMOBILIARIAX, hoy
en día hay muchas inmobiliarias que realizan estudios de viabilidad antes de
alquilar una propiedad. Para ello necesitarás el DNI del futuro titular del contrato de alquiler, además de
información para conocer sus ingresos declarados: nóminas, declaraciones de la renta, pensiones y todo aquello que
pueda servir como garantía de cumplimiento del pago.
Determinar un precio justo de la vivienda en alquiler
Para ayudarle a fijar
el precio, puedes realizar varios estudios
de mercado de la zona con datos de alquileres semejantes. Es un argumento
que no suele fallar para negociar el precio final.
Existen aplicaciones,
como Tercero B (desarrollada por el
portal inmobiliario Idealista), recomendada para agentes inmobiliarios, que
recoge datos de todas las propiedades españolas gracias a los datos de fuentes
como el Ministerio de Hacienda y el catastro.
Si el propietario cree
que recibirá pocos ingresos por esta operación, puedes sugerirle que realice
mejoras en la vivienda. Además de resultar más atractiva para alquilar, los
futuros inquilinos la cuidarán mejor que si está estropeada.
Cumple con la normativa vigente
No intentes añadir cláusulas abusivas o tus inquilinos podrían
denunciarte. La ley de arrendamientos urbanos y la Ley de la vivienda 2023 se muestran
claras en aspectos como los plazos de obligado cumplimiento del contrato de
alquiler o los plazos para que el inquilino pague. En los últimos años se han
realizado varias modificaciones en dicha ley, destacando:
-La duración del contrato ha bajado de 5 a 3 años (prorrogables otro año
más en caso de acuerdo entre las partes).
-El periodo de obligado cumplimiento del contrato es de 6 meses y se pueden
pedir indemnizaciones si se incumple.
-El plazo para pagar es del 1 al 7 de cada mes.
-En zonas de mercado tensionadas se establecen topes a la actualización de
las rentas del 2% (2023), 3%(2024)
-La actualización de la renta se hará conforme al IPC que cada mes emite el
Instituto Nacional de Estadística.
-En el contrato se especifican los gastos que se incluyen y quién debe
asumirlos.
Redactar un buen contrato
Es recomendable consultar con un profesional que
conozca bien las leyes inmobiliarias y que
además sea capaz de defender los intereses de ambos (propietario e inquilino)
para que el contrato sea justo y adecuado:
-Si el propietario no realiza un inventario haciendo fotos del mobiliario,
electrodomésticos y demás objetos de su propiedad, antes de entregar las
llaves al inquilino, y éste es firmado
por ambos, las reclamaciones al final del contrato de alquiler pueden ser
bastante complicadas.
-Debe realizarse un depósito de fianza en el organismo oficial
correspondiente. Este trámite es obligatorio. Si el propietario no hace
este trámite, puede ser multado. Además estén trámite debe ser informado al
inquilino.
-El inquilino debe estar al corriente del pago del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (algunas Comunidades Autónomas no exigen su pago).
-Es importante no olvidar contratar
un seguro del hogar que incluya la responsabilidad civil.
Entrega el piso en buenas condiciones de habitabilidad
Aunque la Ley no
obliga a ello, evitaremos la entrega del piso de alquiler con goteras o cualquier desperfecto y al entregar las llaves ha de estar en buenas condiciones de limpieza y habitabilidad.
Tampoco dice la ley
que sea el propietario quién deba contratar los suministros. Normalmente están
ya contratados y se hace un cambio de
titularidad. Este cambio puede llegar a costar hasta 300 euros. Es muy
aconsejable informar al inquilino de ello ya que es un gasto con el que
seguramente no contaba.
Petición degarantías al
inquilino
La ley solamente
establece una garantía de un mes de
fianza, por lo que muchos propietarios suelen exigir garantías adicionales
como depósitos o avales ejecutables.
Reformas y mejoras en la vivienda de alquiler
En caso de que alguno
de los inquilinos sea mayor de 70 años o tenga discapacidad física la Ley permite la realización de obras de
reacondicionamiento, si bien el propietario puede exigir también que la
vivienda le sea devuelta al final del contrato como estaba al inicio del
arrendamiento.
La realización de
obras debe certificarse al propietario con sus consiguientes facturas. Las
reformas pueden tener desgravaciones fiscales que habrá que justificar por
escrito.
Establecer
una buena relación con nuestro inquilino
El alquiler puede ser
muy rentable siempre que tengamos una buena relación con el inquilino. No es
aconsejable regatear con las
reparaciones o negarnos radicalmente a una bajada razonable del precio del
alquiler.
Otro aspecto
importante en este sentido es respetar
totalmente la intimidad del inquilino. Si hubiera cámaras de seguridad
dentro o fuera del inmueble debemos informarle de ello escrupulosamente, o
incluso proceder a su retirada.
Una vez finalizado el
contrato de arrendamiento y cuando el inquilino abandone la vivienda, como
medida adicional de seguridad, puedes cambiar el bombín de la cerradura y las
llaves.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX
El magistrado del Supremo Vicente Magro ha publicado "Cómo afrontar jurídicamente la ocupación ilegal de un inmueble". El libro afronta el grave problema social que existe alrededor de la ocupación ilegal de la vivienda, que ha llegado a saturar los juzgados, y las distintas formas de afrontarlo por parte los propietarios afectados.
En opinión de magistrado sobre el Real Decreto 11/2020 que regula el procedimiento de desalojo, no deberían retrasarse los plazos para recuperar la vivienda okupada, no es culpa de los propietarios la carencia de vivienda de la sociedad ni la lentitud de la administración en encontrar vivienda social que pueda resolver el problema El decreto sin duda ha perjudicado a muchos propietarios sobre los que no debe recaer la responsabilidad de resolver el problema del acceso a la vivienda.
Ni siquiera la Ley 12-2023 de la Vivienda establece la suspensión del lanzamiento en los casos de vivienda okupada (como si lo hace ante impago de rentas en caso de vulnerabilidad) Tan solo ordena la Ley de la vivienda que el juez dará traslado de la necesidad de proceder a la expulsión de los okupas a la Administración pública y dándole un plazo breve para que adopte las medidas que estime por conveniente para el realojo. Este traslado deberá ejecutarse en un plazo de una semana y tras él se procederá al lanzamiento y entrega de la posesión al propietario de la vivienda.
El derecho a la vivienda de los ciudadanos y la necesidad de vivienda, según la jurisprudencia nunca puede ser un eximente de la responsabilidad penal de los ocupantes ilegales. La Ley 12/2023 de la Vivienda en el artículo 9 fija la necesidad del respeto de la vivienda ajena y la imposibilidad de realizar intromisiones ilegítimas en las mismas por parte de los ciudadanos, lo cual debe respetarse de forma absoluta y sin excepciones.
Responsabilidad del gobierno ante el problema "okupa"
El autor del libro piensa que el gobierno debe ser consciente de la necesidad de proteger a muchos propietarios que están viéndose muy perjudicados por la ocupación ilegal, y dar respuesta urgente a la necesidad de recuperación de los inmuebles afectados.
El verdadero problema está en que la administración no asume la responsabilidad de alojar en viviendas sociales a las personas vulnerables y hace recaer en los propietarios las consecuencias de esta inoperancia.
El allanamiento de morada y la usurpación de inmuebles
Vicente Magro diferencia entre dos formas de ocupación ilegal de la vivienda : el allanamiento de morada y la usurpación de inmuebles.
El allanamiento de morada es la entrada ilegal en una "morada", es decir en cualquier inmueble en donde tengamos muebles para ser utilizados para habitar el mismo y los servicios de luz, agua y calefacción dados de alta. La jurisprudencia no el empadronamiento, ni que se trate de un domicilio fiscal. No es necesario que la vivienda esté habitada permanentemente, se permite que sea residencia transitoria o esporádica.
La usurpación de inmuebles serían los demás casos en que se ocupa una vivienda vacía
En opinión del autor, sería necesaria una reforma para que el procedimiento penal para el allanamiento de morada y la usurpación de inmuebles sea el mismo y se proceda a la expulsión inmediata, no más allá de las 72 horas desde la ocupación ilegal del inmueble mediante decisión judicial inmediata para la expulsión y entrega de la posesión al propietario.
El caso de un copropietario que accede a un inmueble sin el permiso del resto de copropietarios no se considera un acto delictivo de ocupación ilegal de un inmueble sino un problema de carácter civil y requiere por lo tanto una reclamación civil ante el juez de primera instancia.
La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha venido siendo, desde hace unos años, sometida al control judicial a través de innumerables sentencias dictadas por los Tribunales de Justicia. No obstante, diferentes interpretaciones dieron pie a una Jurisprudencia en ocasiones oscilante, lo que determinó que finalmente fueran elevadas varias cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que, hace tan sólo unos días, publicó la Sentencia de 16 de marzo de 2023 resolviendo las mismas y dejando más claro el panorama nacional al respecto. Así, dicha Sentencia ha resuelto las siguientes cuestiones (algunas de las cuales ya tenían encaje en Jurisprudencia anterior como se comenta a continuación):
1º.- La comisión de apertura no constituye la prestación principal del contrato de préstamo hipotecario y como tal puede ser objeto de control de su contenido.
El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2019 determinó que la comisión de apertura era parte esencial del préstamo hipotecario y por tanto no podía ser sometida a control judicial. Por el contrario, la Jurisprudencia comunitaria falló en sentido opuesto, determinado que se trata de una cláusula no esencial como retribución accesoria susceptible de que se le aplique el control de abusividad y, obviamente, sobre la que la carga de la prueba en el ámbito del derecho de consumo debe recaer en la entidad bancaria.
Al respecto se pronunció la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020, disponiendo al efecto:
"Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este (Apartado 64)".
La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, ha vuelto a confirmar este extremo, estableciendo, que "habida cuenta de la obligación de interpretar de manera estricta el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, no puede considerarse que la obligación de retribuir los mencionados servicios forme parte de los compromisos principales que resultan de un contrato de crédito, según los identifica la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 18 de la presente sentencia, es decir, por un lado, la puesta a disposición de una cantidad de dinero por parte del prestamista y, por otro, el reembolso de esa cantidad, por regla general con intereses, en los plazos previstos. En efecto, resultaría contrario a dicha obligación de interpretación estricta incluir en el concepto de "objeto principal del contrato" todas las prestaciones que simplemente están relacionadas con el propio objeto principal y que, por ello, son de carácter accesorio, a los efectos de la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 17 de la presente Sentencia".
2º.- La comisión de apertura puede ser objeto del control de transparencia
Especialmente y dado que el consumidor se sitúa en un plano de inferioridad con respecto a la entidad bancaria, el banco debe cumplir con su obligación de información. Y esta exigencia no sólo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan para él. Es pues el Banco quien ha de acreditar la existencia de información previa al efecto.
La Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020 ya estableció que:
"Por otra parte, el Tribunal de Justicia ha destacado que la exigencia de redacción clara y comprensible que figura en el artículo 5 de la Directiva 93/13 se aplica en cualquier caso, incluso cuando una cláusula está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 4, apartado 2, de esa Directiva y aun cuando el Estado miembro de que se trate no haya transpuesto esta disposición. Tal exigencia no puede reducirse únicamente al carácter comprensible de la cláusula contractual en un plano formal y gramatical (Apartado 66).
Por el contrario, dado que el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo referente, en particular, al nivel de información, la mencionada exigencia debe entenderse de manera extensiva, esto es, en el sentido de que no solo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él (Apartado 67)".
La Sentencia TJUE de 16 de marzo de 2023 va aún más allá en este punto y así establece:
El conocimiento generalizado que tiene el consumidor de la existencia de estas cláusulas no obsta a que su contenido y redacción debe ser claro y comprensible
Se ha de proporcionar al consumidor información suficiente de manera obligatoria por parte de la entidad bancaria de modo que éste pueda decidir libremente si suscribir el contrato de préstamo hipotecario conociendo todas las consecuencias económicas del mismo
Se ha de valorar la publicidad realizada por la entidad financiera en relación con el contrato en cuestión
Se ha de tomar en consideración el nivel de atención y formación del consumidor medio al que van dirigidos los productos hipotecarios
Siempre se ha de tener en cuenta que la comisión de apertura no constituye el objeto principal del contrato
Ante lo anterior, la Sentencia indicada concluye que "el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el Juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario, está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen".
3º.- Debe existir un servicio efectivo por parte de la entidad que justifique el cobro de esta comisión
pues, aunque la sentencia comunitaria no establece a priori que la comisión de apertura produzca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, sí que determina de manera tajante, que la existencia del mismo ha de ser evaluada y objeto de control efectivo por el Juez nacional competente.
Y aquí hemos de tener en cuenta que el examen de documentación de solvencia del cliente, la solicitud de nóminas y demás garantías, el estudio y tramitación del préstamo, etc. constituye el trabajo habitual de la entidad bancaria previo a la concesión de cualquier tipo de préstamo, debiendo acreditarse por parte de esta de manera clara y fehaciente que el trabajo realizado excede el normal de su actividad habitual y por tanto ha de ser objeto de un cobro al consumidor por este concepto.
Uniendo lo anterior al hecho de que, en la gran mayoría de las ocasiones, el importe de la comisión de apertura constituye un porcentaje sobre el importe del capital prestado, lo cual implica que de solicitarse un préstamo de mayor o menor importe la comisión también es mayor o menor aunque los pretendidos gastos y/o servicios son, por razones obvias, los mismos, la comisión de apertura es nula en estos casos al no justificar el gasto o coste real que la misma ha supuesto para la entidad bancaria.
Según Colliers, a pesar de la contracción de la demanda experimentada este año, el mercado de la vivienda mantendrá su dinamismo en 2024 aunque con diferentes intensidades según mercados y tipología de producto
Madrid lidera la demanda de vivienda de obra nueva (16,65%) seguida de Alicante (8,6%), que en 2023 desbanca a Málaga como segunda provincia preferida para adquirir una casa
Alicante sigue siendo la provincia más elegida por el cliente internacional y registra el 23,3% del total de transacciones de vivienda realizadas por extranjeros
Los ritmos de venta y la demanda del segmento residencial de lujo se mantienen sólidos, con compradores extranjeros interesados en invertir en un producto que aún tiene recorrido en precios
Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), líder global en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate, ha presentado su informe sobre El Sector Residencial en España 2023 en el que analiza el mercado de la vivienda a nivel nacional y los indicadores de los principales mercados: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
La demanda de vivienda
La demanda de vivienda en el año 2023 no ha continuado con la buena inercia del año 2022. El encarecimiento del coste financiero de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito, han provocado una disminución de la demanda.
Aunque durante el primer semestre las transacciones de viviendas realizadas (328.894) fueron la segunda mejor cifra desde el año 2007, se percibe cierto agotamiento que se reflejará en los datos de cierre del año. El mercado de obra nueva también se ha visto afectado con una disminución de operaciones en el primer semestre del 13,7% respecto a las cifras del año anterior registrando 29.829 viviendas. Las transacciones de vivienda nueva alcanzaron una cuota de mercado de 9,1%, en línea con el dato del año pasado (9,2%). Según las estimaciones de Colliers, para el conjunto del año 2023 se cerrarán en torno a 625.000 operaciones de viviendas, disminuyendo la cifra anterior un -12,5%, y en el mercado de obra nueva se alcanzarán las 63.700 viviendas (-5,5% vs 2022).
Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 16,6%, le siguen Alicante (8,6%) y Barcelona (8,4%), mientras que en cuarta y quinta posición se sitúan Valencia (6,7%) y Málaga (5,4%) respectivamente. En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (11,6%), seguido de Barcelona (9,6%), Alicante (8,5%), Valencia (6,3%) y Málaga (5,7%).
La demanda extranjera en el primer semestre del año 2023 también registro descensos (6,9% vs 2022) pero fueron inferiores a los registrado por la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 23,3% de las compras de viviendas realizada por extranjeros se registró dicha provincia. Málaga, con una cuota del 11,3%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (7,2%), Valencia (7,0%) y Madrid (6,1%). Las islas canarias con sus dos provincias (8,8%) y Baleares (4,5%).
Producción de vivienda
En el primer semestre del año 2023, la actividad promotora ha continuado con fuerza y ha mantenido la inercia del año anterior. Se visaron 55.472 uds (+6,3%), se iniciaron 49.795 uds (+5,7%) y se entregaron 40.707 uds (+5,0%). Sin embargo, como ya se ha indicado, se está produciendo una reducción de la demanda de compra de vivienda, consecuencia del fuerte incremento del coste financiero. Los promotores inmobiliarios están actuando con mucha cautela ante este escenario, reduciendo la actividad para mitigar los efectos de las incertidumbres en la demanda, por lo que los datos de final de año deberían reflejar también una disminución de la producción.
Desde Colliers estimamos que a cierre de 2023 98.000 viviendas habrán recibido el visado de obra nueva, un -10% respecto a 2022, el número de viviendas iniciadas debería alcanzar las 92.200 uds (-5%) y el de viviendas terminadas aumentar un 20%, alcanzando las 96.000 uds, como consecuencia del importante número de promociones en curso.
Evolución de los precios de venta y alquiler de vivienda
Los precios en venta de vivienda experimentaron un importante crecimiento durante el año 2022 (+3,3% respecto a 2021). Sin embargo, durante el año 2023 se han estabilizado y hemos observado una ligera disminución en provincias como Madrid o Barcelona. Para los próximos meses esperamos que continúen en ligero descenso en línea con la disminución de la demanda. Por el contrario, los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los 3 primeros trimestres del año 2023. (+5,4% respecto al mismo periodo de 2022). De cara al último trimestre se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia. Alicante, Valencia y Palma de Mallorca son las ciudades en las que más ha crecido el precio del alquiler, donde de nuevo destaca Alicante con un incremento próximo al 20% interanual.
La inversión en el sector residencial
El residencial, ha sido el segundo sector con mejor comportamiento en términos de volumen de inversión hasta el tercer trimestre de 2023, sólo por detrás del sector hotelero. Si bien, ha tenido un descenso del 22% respecto al año anterior, ha alcanzado una cifra significativa de 1.768 M?, con una cuota de mercado del 26,2% respecto al total de inversión inmobiliaria.
El segmento más afectado probablemente está siendo el mercado institucional de la vivienda para alquiler. A pesar de haber acumulado transacciones por 1.447 mill. de ? hasta el tercer trimestre, el BTR no atrae nuevos inversores y cada vez son menos los proyectos a desarrollar de acuerdo con este modelo. Otros mercados como el Coliving y el PRS (Private Rented Sector) han obtenido discretos volúmenes de inversión, 121 y 200 mill de ? respectivamente. El incremento de las rentabilidades exigidas (yields), de entre 150-200 pbs, ha provocado un descenso del precio teórico de los portfolios y activos BTR y los inversores no han podido competir con un mercado de BTS (Build to Sell) que sigue funcionando y con demanda embalsada. Adicionalmente, el incremento de los costes de financiación ha provocado un efecto de negative leverage para todos los activos core ya que el coste de la financiación supera el de la rentabilidad.
Por su parte, el mercado de lujo de obra nueva residencial mantiene unos fundamentales positivos en las actuales circunstancias de elevada inflación y subida de tipos de interés. La escasa oferta, especialmente en el segmento High-End, provoca que tanto los ritmos de venta como la demanda se mantengan sólidos. Además, seguimos percibiendo que existe voluntad de compradores extranjeros de pagar un premium por invertir su dinero en un activo singular, en divisa euro y en un país donde todavía puede existir recorrido en precios.
Retos y previsiones para el sector residencial en 2024
La situación macro-económica y política en España envuelve el sector residencial en un entorno de inestabilidad marcado por la incertidumbre respecto a la evolución de los tipos de interés y de los costes de construcción, la escasez del suelo finalista a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos o el ruido político en torno a la intervención de este sector.
"Desde Colliers estimamos que en 2024 la demanda de viviendas de obra nueva se mantendrá relativamente estable en relación con el año 2023, aunque con diferentes intensidades por mercados y calidades del producto. Sin embargo, la demanda de segunda mano seguirá reduciéndose alrededor de un 10 %, por los altos tipos de interés y por el agotamiento de los ahorros derivados de la pandemia. En conjunto ambos efectos provocarán que el volumen de transacciones de vivienda sea muy similar al de 2023, con caídas globales entre un 5 y un 10% como máximo" comenta Mikel Echavarren, CEO de Colliers.
Por su parte, Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers añade "esperamos que el precio del alquiler siga aumentando durante los próximos meses. La situación económica y las medidas legislativas en vigor provocarán que la inversión para desarrollo de nueva vivienda en alquiler se mantenga en niveles relativamente bajos como los de 2023. Esto, unido a las incertidumbres que provoca una nueva intervención de este mercado por parte del nuevo gobierno, llevará a que 2024 concluya con menos oferta de vivienda disponible en alquiler y a un precio mayor en los principales mercados."
-Tras seis meses de caídas consecutivas, mayo y junio experimentan un mayor dinamismo, con incrementos del 3% y el 12%, respectivamente, lo que arroja un saldo positivo del 4% para el segundo trimestre del año
-La superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial aumenta un 7,1%
-La obra nueva retrocede un 4,2% hasta situarse en 12.202.385 m2 (-528.450 m2)
-La presidenta del CSCAE lamenta que los niveles de rehabilitación "son todavía muy bajos para cumplir con los objetivos de descarbonización y dar respuesta a las necesidades de la población" y pide a las Administraciones más agilidad en la resolución de las convocatorias de ayudas y una apuesta decidida por la inversión en vivienda pública para estimular la obra nueva
Lasuperficie visada para obra nueva y rehabilitación en el primer semestre de 2023 se mantiene en los niveles del mismo periodo del año pasado. De acuerdo con las estadísticas de visado de los Colegios de Arquitectos, entre enero y junio se han visado en nuestro país 16.776.072 metros cuadrados (en adelante, m2), lo que supone una ligera pérdida de 224.647 m2 (-1,32%). Sin embargo, a diferencia del año pasado, tras seis meses de caídas consecutivas, en los meses de mayo y junio se registraron incrementos del 3% y del 12%, respectivamente, arrojando un saldo positivo para el trimestre del 4%. Un dato que, sin marcar tendencia todavía, sintoniza con el dinamismo que ha mostrado la economía española en el segundo trimestre del año
En concreto, la principal causa de esa estabilización de la construcción que reflejan las estadísticas de los Colegios de Arquitectos en el primer semestre del año responde al mejor comportamiento que ha experimentado el sector de la rehabilitación. Las 19.856 viviendas visadas entre enero y junio representan un aumento del 6,9% (+1.287 unidades). Y, en concreto, en el segundo trimestre, a excepción del mes de abril, que registró una leve caída del 0,2%, la vivienda visada para rehabilitación creció un 21,8%, en mayo, y un 5,7%, en junio. En consonancia con estos datos, la superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial ha alcanzado los 4.573.687 m2. Este volumen supone un incremento del 7,1% (+303.83m2) respecto al mismo periodo del año pasado y es el mejor dato de los últimos cinco años, con un crecimiento del 41,9% respecto a 2019.
La presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Marta Vall-llossera, recuerda que la "gran asignatura" en nuestro país es el mantenimiento y la conservación de las viviendas y edificios que integran el parque residencial. Por eso, valora el crecimiento en materia de gran rehabilitación, si bien lamenta: "Estos niveles son todavía muy bajos para cumplir, por un lado, con los objetivos de descarbonización establecidos por Europa en 2030 y 2050 y para dar respuesta, de forma óptima, a las necesidades de una población que tiene hábitos culturales muy distintos a los de las generaciones anteriores y que, cada vez, reclama más mejoras de la accesibilidad y la funcionalidad de sus viviendas".
Cabe recordar que la tasa de rehabilitación del parque residencial en España se sitúa entre 8 y 10 veces por debajo de la media de los principales países de nuestro entorno, con niveles de renovación del 1,5%, en Alemania, y del 2%, en Noruega, Eslovaquia, Francia o Austria, que la Unión Europea está recomendando elevar al 3% para mitigar los efectos del cambio climático. Por esta razón, la presidenta del CSCAE ha vuelto a pedir "agilidad" a las Administraciones Públicas en la convocatoria y la resolución de los fondos europeos Next Generation y "unidad de acción" al conjunto de los agentes del sector de la edificación para apostar por la rehabilitación integral de nuestras viviendas y lograr que España alcance los objetivos comprometidos con Europa mediante una transformación profunda del parque edificado.
De forma desagregada, la superficie residencial para rehabilitación ha aumentado un 7,1% hasta los 2.332.162 m2 visados. Son 155.236 m2 más que en el mismo periodo del año pasado, lo que supone un incremento del 69,7% respecto al mismo periodo de hace cinco años. En cuanto a la superficie visada para rehabilitación no residencial, se ha incrementado un 7,1% hasta los 2.241.525 m2 (+148.567 m2).
Frente a los datos que ofrece la rehabilitación, las 50.729 viviendas visadas para obra nueva en el primer semestre de lo que va de año representan una caída del 5% respecto al mismo periodo del año pasado. Comparativamente, han dejado de construirse 2.651 inmuebles, aunque tanto en abril como en junio se han registrado incrementos (del 4,4% y del 10,7%, respectivamente, que han hecho que el segundo trimestre concluya con un leve crecimiento del 1,4%. En correlación con la caída registrada en vivienda nueva, la superficie visada residencial y no residencial ha retrocedido un 4,2% hasta situarse en 12.202.385 m2 (-528.450m2 en comparación con el mismo periodo del año pasado). Es la mayor caída registrada en el último lustro (-11,2%), a excepción del año anómalo de 2020 debido a la pandemia de Covid19.
De forma desagregada, la superficie residencial ha registrado un descenso del 4,2%. Se han visado 8.969.483 m2 para obra nueva (395.214m2 menos que en los meses de enero y junio de 2022). Supone un retroceso del 10,1% en el último lustro. Considerando las dificultades, cada vez mayores, que tienen amplias capas de la población para acceder a una vivienda digna, adecuada y asequible, la presidenta del CSCAE señala la importancia de "impulsar la iniciativa pública y la colaboración público-privada para incrementar el parque de vivienda allí donde sea necesario y estimular la creación de empleo en el sector de la obra nueva, atendiendo a las demandas de la ciudadanía".
La superficie visada para obra nueva de carácter no residencial ha caído un 4%. Se han perdido 133.236 m2 hasta alcanzar los 3.232.902 m2 visados entre enero y junio.
Una evolución desigual por territorios
La superficie visada para obra nueva y rehabilitación en el primer semestre del año retrocede en la mayoría de los territorios del país en comparación con el mismo periodo del año pasado, aunque de forma diferente. Las principales caídas se han registrado en Ceuta (-78,72%), Galicia (-25,99%), Extremadura (-25,15%), Castilla-La Mancha (-23,18%), Comunidad Valenciana (-20,45%) y Navarra (-19,72%). También disminuye en Islas Baleares (-11,65%), Castilla y León (-9,67%), Asturias (-8,76%) y Catalunya (-5,96%). Por el contrario, la superficie visada ha aumentado en Cantabria (+125,11%), Murcia (+63,34%), Canarias (+17,05%), Aragón (+16%), Andalucía (+14,11%), Madrid (+7,41%), País Vasco (+6,72%) y La Rioja (+6,54%).
Por sectores, la superficie visada para rehabilitación residencial y no residencial ha evolucionado de una forma muy desigual por territorios. Ha aumentado, de forma importante, en La Rioja (+88,28%), Comunidad de Madrid (+44,01%) y Murcia (+43,93%), y también ha crecido en País Vasco (+22,36%), Catalunya (+21,33%), Galicia (+9,72%) y Navarra (+5,96%). Sin embargo, ha descendido en Castilla y León (-18,83%), Andalucía (-18,01%), Islas Baleares (-13,24%), Castilla-La Mancha (-8,77%), Asturias (-5,87%), Extremadura (-4%) y Comunidad Valenciana (-2,69%).
De forma desagregada, la superficie visada para rehabilitación de carácter residencial solo ha registrado un comportamiento positivo en la mayor parte de las comunidades autónomas. Sobresalen los crecimientos de La Rioja (+52,66%) y Madrid (+40,17%), seguidas de País Vasco (+28,75%), Islas Balears (+21,47%), Castilla-La Mancha (15,6%), Navarra (+10,3%), Asturias (+9,4%), Catalunya (+6,23%) y Extremadura (+2,97%). Retrocede en Canarias (-52,58%), Aragón (-50,37%), Andalucía (-23,8%), Murcia (-20,62%), Castilla y León (-13,49%) y Comunidad Valenciana (-9,2%).
En el ámbito de la obra nueva, la superficie visada de carácter residencial y no residencial ha retrocedido en la mayoría de las regiones. Las mayores caídas se han registrado en Galicia (-37,72%), Extremadura (-33,32%), Navarra (-28,59%), Castilla-La Mancha (-25,29%) y Comunidad Valenciana (-25,01%). Aunque en menor porcentaje también ha caído en La Rioja (-16,83%), Catalunya (-14,51%), Asturias (-10,78%), Islas Baleares (-9,27%), País Vasco (-7,87%) y Castilla y León (-5,77%). Ha aumentado en Murcia (+69,31%), Cantabria (+48,21%), Aragón (+40,34%), Canarias (+25,59%) y Andalucía (+20,18%).
De forma desagregada, la superficie visada para obra nueva residencial ha crecido en Murcia (+63,14%), Cantabria (+54,46%), Canarias (+32,18%), Andalucía (+10,61%), Aragón (+10,61%) y Madrid (+4,25%). Ha disminuido en Ceuta (-83,58%), Extremadura (-31,85%), Galicia (-30,81%), La Rioja (-26,36%), Comunidad Valenciana (-25,14%), Castilla-La Mancha (-20,79%), País Vasco (-15,31%), Catalunya (-13,08%), Asturias (-10,05%), Islas Baleares (-9,25%) y Castilla y León (-4,46%).
A continuación mostramos la nota de prensa publicada por FIC 2023 acerca de : "COAPI Tenerife alerta de que la falta de profesionalización del sector inmobiliario puede amparar prácticas fraudulentas en Canarias"
El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de Santa Cruz de Tenerife, Jesús Martín López-Samaniego, que participó recientemente en el Foro Inmobiliario y de la Construcción de Canarias, explica que falta desarrollar el marco regulador adecuado para dignificar al colectivo de los APIs en Canarias. El hecho de que el Registro de Agentes Inmobiliarios de Canarias (RAIC) tenga carácter voluntario (desde su creación el pasado año por el Instituto Canario de la Vivienda), permite que en el sector operen brokerssin cualificación o de dudosa reputación, ya que no se les exige inscribirse.
El RAIC cuenta con unos 79 profesionales registrados en estos momentos, cuando se estima que la cifra de profesionales que operan en el mercado inmobiliario podría acercarse al millar en todo el Archipiélago.
9 de junio, Guía de Isora
Registro de agentes inmobiliarios voluntarios en Canarias
"Desde los colegios de APIs seguimos viendo el tema de la profesionalización con muchísima inquietud en toda España, porque somos conscientes que es un factor que va a marcar el futuro del sector", sostiene Jesús Martín López Samaniego, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de Santa Cruz de Tenerife (COAPI Tenerife), que participó recientemente en el Foro Inmobiliario y de la Construcción de Canarias en Abama Resort Tenerife, donde se abordó este tema.
Canarias ha conseguido tener un registro agentes inmobiliarios voluntario, de carácter público, gratuito y de naturaleza administrativa, adscrito al Instituto Canario de la Vivienda del Gobierno regional, que COAPI considera como "un paso positivo, pero insuficiente". El objetivo es que sea obligatorio para que constituya una garantía de una mayor profesionalización en el Archipiélago en defensa de los consumidores, ya que dicho registro implica cumplir una serie de requisitos entre los que se encuentran unos mínimos de formación, solvencia económica, experiencia, seguros de responsabilidad civil, de caución, etcétera.
Por otra parte, indica el responsable de API Tenerife, "el Gobierno canario tampoco se ha dedicado a crear conciencia sobre la conveniencia de elegir profesionales que estén en el registro por las garantías que pueden ofrecer al consumidor, de ahí que la obligatoriedad sea especialmente significativa". El RAIC cuenta con 79 profesionales registrados en estos momentos, cuando se estima que la cifra de profesionales que operan en el mercado inmobiliario podría acercarse al millar.
Situación del registro de agentes inmobiliarios en España
La mayor parte de comunidades autónomas funcionan a través de registros voluntarios. Algunas ni siquiera los han puesto en marcha. Son casos excepcionales Cataluña, Valencia y Andalucía (aunque en esta última no se ha desarrollado), que han impuesto la obligatoriedad de los mismos. El ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital vetó este año la creación del registro obligatorio, que estaba previsto incluirse en la ley de Vivienda, y que había recibido el respaldo del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y de las asociaciones de consumidores, alegando la protección de la competencia.
"Aún no vivimos una gran crisis reputacional porque, por suerte, a nivel individual y como colectivo nos preocupamos de que nuestra imagen como profesionales se vea reforzada, tanto los profesionales independientes como las agencias inmobiliarias, pero la falta de obligatoriedad en el RAIC permite la llegada de supuestos agentes inmobiliarios que sí que generan una inseguridad en el proceso de negociación y compraventa por ciertas prácticas nada éticas que pueden tener cabida en el mercado inmobiliario", sostiene López Samaniego.
"En momentos de auge encuentras brokers hasta debajo de las piedras. Cualquier persona con contactos se mueve libremente en este mercado. Es el desorden que surge en momentos de pico de ventas", contextualiza. "La falta de transparencia deja a los consumidores indefensos ante los falsos intermediarios y en manos de personas sin ninguna formación ni garantía económica cuando van a realizar la que seguramente será la mayor inversión de su vida", argumenta.
El mercado inmobiliario requiere, estabilidad, seguridad jurídica, transparencia y operadores formados
Según traslada la institución colegial, el mercado inmobiliario requiere de estabilidad, seguridad jurídica, transparencia, y de la necesaria identificación de los operadores que actúan en su contexto, exigiendo para ellos la formación adecuada.
"Siempre he dicho que para estar detrás de una barra y servir una hamburguesa hace falta un título, que es el carnet de manipulador de alimentos, pero para intermediar en el sector inmobiliario no hace falta saber leer ni escribir. ¿Quién sale perjudicado? Pues todo el sector", asegura, y explica que esto permite que se multipliquen supuestas estafas. Venta de inmuebles inexistentes, ventas a varios interesados a la vez, ventas con cargas ocultas, pérdida de cantidades entregadas a cuenta, anuncios falsos o falsos inmobiliarios o brokers, son algunos de las mas comunes.
¿Exclusividad o no exclusividad?
En el Foro Inmobiliario y de la Construcción (FIC) de las Islas Canarias, organizado por Arum Group y Abama Luxury Residences, en Abama Resort Tenerife, se trataron otros temas como el de la exclusividad, una cláusula que suele incluirse en los contratos e implica que la agencia es la única autorizada para vender y publicitar la propiedad. Por tanto, si la operación se cierra a través de otra inmobiliaria o de forma particular, la agencia original tendrá derecho a reclamar sus honorarios.
Según López Samaniego, "este es un tema siempre polémico. El propietario pone el producto, por lo que es importante destacar qué ofrece la agencia a cambio de esa exclusividad. Deben ganar las dos partes. Si la agencia tiene la exclusividad, puede invertir más en marketing, en colocar el producto en varios canales de comercialización, en su presentación...lo que no puede ser es que por tener la exclusividad una agencia se acomode".
Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Publico, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios.
Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:
? Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observándola adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.? Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.
? Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional
? Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales
? Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.
? Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.
Sobre la nueva Ley Estatal de la Vivienda 2023
Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente. No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión:
1. ? INSEGURIDAD JURÍDICA GENERAL, por la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios, e inseguridad jurídica en los propietariospor el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables. Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se de una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio "competidor" a nivel inmobiliario cuyas restricciones no sean tan duras, pudiendo tener un impacto más allá del puramente inmobiliario.
2.- LIMITACION DE PRECIOS. La experiencia contrastada como es el caso de la ley de la vivienda en Cataluña, ha demostrado que a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente. Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados.
Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a nivel de particulares, con una importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reforma
3.- AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIO, en pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. "Se necesitan profesionales cualificados, capaces de dar garantías y seguridad jurídica, en defensores de consumidores y usuarios"
4. ? PAGO DE GASTOS DE GESTION INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CARGO DEL ARRENDADOR.Actualmente éstos gastos se distribuyen en función de la costumbre de la zona geográfica y del mercado inmobiliario. Obligar por Ley a que éstos gastos sean soportados por el arrendador, creará mayor desprotección al inquilino, al entenderse la figura del profesional como un mandatario del arrendador, por lo que se deberá a la defensa de los intereses de éste. Interesa que el profesional sea un mediador, y asesore a ambas partes tanto en las actuaciones previas a la firma del contrato como a las posteriores que vayan surgiendo.
Esta obligación, impide además que los agentes inmobiliarios acepten encargos por parte de clientes interesados en el arrendamiento de viviendas, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, con lo cual se infringe el principio de libre pacto. Otra consecuencia del aumento de gastos al arrendador, será un aumento en el precio de la renta de alquiler.
5. ? VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA. La Ley introduce esta nueva figura pendiente de desarrollo que podría ser una de las soluciones al problema de la vivienda, pero la inseguridad jurídica puede peligrar con este nuevo concepto. Consideramos que se debe trabajar en este concepto de vivienda, debiendo la Ley incentivar, a través de medidas fiscales, a los propietarios y los inversores con el objeto de que pongan en el mercado viviendas en alquiler, y no desincentivar a través de penalizaciones tributarias como el recargo del IBI. Ayudas para la rehabilitación o incentivos fiscales para aquellas viviendas que se pongan en alquiler puede ser una de las medidas necesarias para que los propietarios e inversores opten por alquilar sus viviendas vacías.
6. ? CONSTRUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA. Esta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un mínimo de un 2% de su presupuesto anual para el cumplimiento y desarrollo de estas viviendas con caracter social. Las administraciones competentes deberán garantizar un mínimo de creación anual de vivienda protegido, resultado de su planificación estable para lograr el mínimo del 20% de vivienda protegida en 20 años. La Ley no tiene memoria económica.
7. ? PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR. Resulta incongruente establecer una serie de obligaciones y responsabilidades al propietario, bajo la protección de los principios básicos de los derechos y facultades del consumidor y usuario, y por otro lado obligarle a hacerse cargo de los honorarios de los profesionales que pueden garantizar su cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el arrendador.
8.- ENTIDADES GESTORAS. Definir las entidades gestoras de vivienda en alquiler, debiendo las Administraciones cumplir con el principio de transparencia, y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades gestoras, debiendo licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya gestión sea más eficiente, cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios.
9.- ALQUILER HABITACIONAL. Es necesaria la inclusión en la misma Ley, la regulación del alquiler habitacional, mediante su inclusión dentro de la LAU, por su incidencia sobre el mercado, y por la repercusión inmediata que tendrá la aprobación de la Ley sobre este tipo de destinos.
10.? REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONES. En cumplimiento con el principio de transparencia ,sería conveniente que las Administraciones elaboraran y mantuviera actualizado un inventario de todos los inmuebles, (viviendas, suelo, edificios, locales, oficinas) que estén bajo su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, indicando el estado y uso, debiendo procurar darle uso a todos sus inmuebles, bien sea directo o para uso social, o cedido para facilitar la gestión a entidades colaboradoras
Colegios Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que firman el comunicado:
A continuación exponemos la nota de prensa Consejo General de los COAPI de España que analiza la Ley de Vivienda tras su aprobación definitiva en el Senado:
Madrid, 18 de mayo de 2023 ? El Consejo General de los COAPI (Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Españaha analizado hoy las consecuencias que traerá consigo la nueva Ley de Vivienda tras producirse ayer su aprobación definitiva en el Senado, último trámite antes de su aplicación. Lo ha hecho en una rueda de prensa celebrada en la sede del organismo, ubicada en la calle de la Princesa de Madrid. Se trata de la principal corporación pública del sector inmobiliario y cuenta con 75 años de historia y presencia en todas las provincias españolas.
Al acto oficial han asistido Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General y del COAPI de Barcelona, Carles Sala, asesor jurídico especializado en políticas públicas de Vivienda, y Montserrat Junyent y José Merino, asesores jurídicos del Consejo General.
Durante el encuentro se ha hecho entrega a los periodistas de un compendio sintetizado de manifestaciones de muchos presidentes de COAPI provinciales, así como de reconocidos abogados, economistas, profesores universitarios, sociólogos e incluso de periodistas de opinión habituales en importantes medios de comunicación.
Sobre el Consejo General de los COAPI de España
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10.000 agentes.
Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General: "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios para prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma".
El organismo no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a las modificaciones de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa.
El Consejo General alerta de que, ante la nueva legislación, se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea.
Junio de 2023 ? Se cumple un mes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, que introdujo una serie de medidas para la regulación del mercado inmobiliario que ya está influyendo de manera directa en el funcionamiento del sector residencial. Una de esas medidas aprobadas es la de cobrar al propietario en vez de al inquilino los honorarios de los profesionales inmobiliarios por los servicios de intermediación prestados en operaciones de alquiler.
En este contexto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza cómo está afectando esta nueva regulación a las agencias inmobiliarias. El organismo oficial incide en que a partir de ahora los agentes inmobiliarios deben ofrecer más y mejores servicios, ser más profesionales y ahondar en los aspectos que exige la ley en lo referente a su actividad, tanto en operaciones de compraventa como de alquiler.
En este sentido, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General y presidente del COAPI de Castellón, descarta una "guerra de precios" por parte de las inmobiliarias para atraer a los propietarios en materia de alquileres. "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios en cuanto a documentación necesaria, gestión de tributos o contratación de servicios como seguros de impago o instalación de alarmas, entre otros, con el objetivo de prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma". "Somos un sector que se adapta rápidamente al medio y a las circunstancias, por lo que creo que cierres habrá pocos", asegura Nomdedeu.
En este contexto, el propietario va a necesitar, más que nunca, un servicio profesional para cumplir con la legalidad vigente en aspectos relativos a la información de la vivienda: datos catastrales, información sobre superficie y antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédulas de habitabilidad, etc. Una documentación que a los propietarios por sí solos les puede resultar complejo reunir, por lo que probablemente apuesten por la contratación de un servicio integral que incluya todo el proceso de la operación inmobiliaria: servicio de fotografía, publicación del anuncio, estrategia comercial y visitas, intermediación, negociación, trámites burocráticos y documentación necesaria para la firma del contrato.
Además, el Consejo General alerta de que se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea para que les ayuden a encontrar una vivienda que cumpla con sus deseos, necesidades y presupuesto.
Coapi España prevé que "en los próximos meses esta tendencia vuelva a revertirse de manera paulatina volviendo a cifras similares a las de los dos primeros meses del año".
"Esta primavera estamos viviendo un contexto favorable para el sector inmobiliario español, por lo que probablemente los datos de abril, mayo y junio sean mucho mejores. Coinciden tres factores clave: un escenario de crecimiento económico en España, un Euríbor ya estabilizado en torno al 3,7% que abarata las hipotecas y el auge del sector de segundas residencias impulsado tanto por el comprador nacional como por los extranjero.
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre las compraventas de viviendas del mes de marzo en España, las cuales disminuyeron un 19,3% interanual. Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "seguramente marzo sea el peor mes del año en lo que a la comparativa interanual se refiere, pues los datos negativos son difícilmente superables, sobre todo teniendo en cuenta la llegada de la estabilidad en la compraventas de viviendas en enero 2024 en España".
"El contexto político interno en España y la situación geopolítica internacional han configurado un panorama suficientemente revuelto como para justificar la importante caída en el número de compraventas registrada en marzo. Si bien no podemos asegurar que todo lo anterior vaya a ir a mejor, cualquier cambio favorable será positivo para la economía y la estabilidad del mercado inmobiliario", aseguran desde el Consejo General.
Los API entran en materia: "El dato es comprensible teniendo en cuenta que los principales mercados del país han sufrido caídas de doble dígito en su número de operaciones: Madrid un -10,9%, Canarias un -17%, la Comunidad Valenciana un -18,4%, Catalunya un -22,5%, País Vasco un 25,9% y Baleares un 39%. Además, la obra nueva rompió su buena tendencia en marzo registrando una caída del 14% interanual, mientras que la segunda mano notó un descenso todavía más abultado llegando al 20,5%".
El Consejo General de los COAPI de España prevé que "en los próximos meses esta tendencia vuelva a revertirse de manera paulatina volviendo a cifras similares a las de los dos primeros meses del año". "Esta primavera estamos viviendo un contexto favorable para el sector inmobiliario español, por lo que probablemente los datos de abril, mayo y junio sean mucho mejores. Coinciden tres factores clave: un escenario de crecimiento económico en España, un Euríbor ya estabilizado en torno al 3,7% y el auge del sector de segundas residencias impulsado tanto por el comprador nacional como por los extranjeros".
"Los desahucios se están produciendo, lógicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la ?€?burbuja?€? inmobiliaria a precios muy elevados tanto por el contexto de crecimiento económico de ese periodo como por el mayor coste de la obra nueva, que en esa época estaba en pleno auge por el alto ritmo de construcción registrado en España".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en España en el primer trimestre del año, que descendieron un 10,1% interanual. Cabe destacar que, si se pone el foco en las iniciadas sobre viviendas habituales, la cifra es todavía más abultada: la caída es del 20,7%.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "la sombra de la burbuja inmobiliaria es alargaday todavía se siguen ejecutando hipotecas firmadas en una época de crecimiento desbocado en la que no existía un riguroso control financiero de este tipo de préstamos y cuyas consecuencias ya son claramente conocidas por todos, por lo que el sector inmobiliario ha aprendido de sus errores".
Los API entran en materia: "Hay dos datos clave: el primero, el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas aumentó un 9,2% en tasa anual, mientras que el de usadas disminuyó un 12,8%; el segundo, que el periodo 2004-2008 concentró el 55,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. Es decir, que los desahucios se están produciendo, lógicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la ?€?burbuja?€? inmobiliaria a precios muy elevados tanto por el contexto de crecimiento económico generalizado de ese periodo como por el mayor coste de la obra nueva, que en esa época estaba en pleno auge por el alto ritmo de construcción en España".
Por comunidades autónomas, Andalucía (686), Catalunya (618), la Comunidad Valenciana (600) y Madrid (305) presentaron el mayor número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, algo que tampoco sorprende, pues se trata de las cuatro autonomías con mayor población del país. Sí es claramente negativo el resultado de Canarias (279), que supera claramente a otras como País Vasco (45) o Castilla y León (84) teniendo una población similar.
El presidente del consejo general y de otras entidades representativas de los profesionales del sector inmobiliario emite una carta abierta al presidente del gobierno en funciones
Gerard Duelo, presidente de los COAPI de España, a Pedro Sánchez: "La inversión en vivienda debería ser de 8.000 millones de euros anuales, no de 1.000"
"Necesitamos presupuestos estatales que respalden los Planes de Vivienda y las leyes que se promulgan. Sin incluir los fondos europeos ?Next Generation?, el esfuerzo presupuestario anual es de tan solo 1.000 millones de euros. En la línea de los países de nuestro entorno, la inversión del Estado debería ser de un 0,6% sobre el PIB, es decir, de 8.000 millones".
Duelo señala que "disponer tan solo del 1,5% de vivienda de protección oficial, cuando la media europea (UE-28) es del 9,3%, es lamentable". Países como Holanda, con gobiernos conservadores, superan el 30% en vivienda de promoción pública. De media, 13 comunidades autónomas españolas, año tras año, no han impulsado ni construido ni una sola vivienda de protección oficial (VPO) destinada al alquiler.
El presidente del colectivo de agentes inmobiliarios, Gerard Duelo Ferrer, lamenta que la nueva Ley de Viviendahaya sido "una argucia legislativa que, como ocurrió con la Ley de Educación, corre todo el peligro de convertirse en un juego político entre partidos".
Tras la aprobación de la Ley de la Vivienda y de unos resultados electorales del mes de julio que fragmentaron el poder político en España y dificultaron la formación de un nuevo gobierno, el presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, Gerard Duelo Ferrer, ha emitido una carta abierta dirigida al presidente del Gobierno en funciones, Pedro Sánchez. Duelo Ferrer ha hecho llegar a Sánchez la misiva en representación de todo el colectivo profesional de agentes inmobiliarios de España y de un sector que colabora con casi un 20% del PIB nacional y en la provisión de un bien fundamental para los ciudadanos: la vivienda.
En la carta, el presidente de los APIs ha manifestado que "es obvio que la grave situación que sufre el sector de la vivienda es consecuencia de políticas no implementadas o erróneas durante muchas décadas atrás". "Las políticas en materia de vivienda deben planificarse a 15 o 20 años, y no basarse en medidas cortoplacistas, generalmente limitadas a los intereses más inmediatos de quien gobierna. Parece claro que la nueva Ley de Vivienda ha sido una argucia legislativa que, como ocurrió con la Ley de Educación (LOE), corre todo el peligro de convertirse en un juego político entre partidos que puede mutar de legislatura en legislatura", ha señalado.
La carta incide en los pocos recursos estatales destinados al mercado de la vivienda: "Un hecho tan dramáticamente significativo como el de encontrarnos en el grupo de cola de los países de Europa en construcción y presupuestos estatales de Vivienda de Protección Oficial (VPO), debería sensibilizar mucho más a un gobierno progresista. Disponer tan solo del 1,5% de vivienda de protección oficial, cuando la media europea (UE-28) es del 9,3%, es lamentable. Hay países como Holanda, con gobiernos conservadores, que superan el 30% en vivienda de promoción pública. De media, 13 comunidades autónomas, año tras año, no han impulsado ni construido ni una sola vivienda de protección oficial (VPO) destinada al alquiler".
Así pues, Duelo Ferrer le hace al presidente Sánchez las siguientes peticiones: "Necesitamos presupuestos estatales que respalden los Planes de Vivienda y las leyes que se promulgan. Las leyes sin los fondos económicos que las sustenten son puras quimeras. Actualmente, tenemos las cuentas del Estado maquilladas.Basta con analizar la gráfica histórica de inversión en viviendapara darse cuenta de que, sin incluir los fondos europeos?Next Generation?, el esfuerzo presupuestario anual se sitúa en un importe de tan solo 1.000 millones de euros. Estimamos, en la línea de los países de nuestro entorno, que la inversión del Estado debería ser de un 0,6% sobre el PIB, es decir, de 8.000 millones de euros".
El presidente de los APIs da un paso más: "Se requiere un gran pacto de Estado para resolver el grave problema de la vivienda. Se deben poner en marcha tanto políticas de promoción de vivienda asequible y social como de transformación y activación del suelo público, cuestiones que la nueva Ley ni incentiva ni aborda suficientemente. Sin este pacto de Estado no habrá sólidas alianzas público-privadas, indispensables para construir esos mínimos necesarios para evitar que las generaciones venideras se vean abocadas a retrasar aún más su emancipacióno, incluso, se vean en situaciones de extrema precariedad".
Además, el líder inmobiliario ha querido recordar el efecto negativo de la Ley de Vivienda para la ciudadanía y su acceso al mercado inmobiliario en cuestiones como la limitación del precio del alquiler, los cambios en la definición de gran tenedor de vivienda, la desregulación de la profesión inmobiliaria, la inseguridad e inestabilidad jurídica que vive el sector, la falta herramientas jurídicas para solucionar el problema de la ocupación ilegal de viviendas y el retraso español en el objetivo europeo de eficiencia energética para el 2033.
La ciudadanía sigue teniendo miedo al Euríbor a pesar de sus datos de enero y no se conforma con las condiciones que firmó al principio. Más del 58% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo pese a ser cuatro décimas más alto que el variable. Mientras, el 48,9% de las hipotecas que cambiaron de condiciones modificaron el tipo de interés y los cambios de entidad aumentaron un 34,4%
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos las hipotecas de vivienda registradas en el mes de enero en España, mes en el que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 33.128, un 10,3% menos en tasa anual. El importe medio de las hipotecas sobre viviendas disminuyó un 2,7% y se situó en 138.149 euros. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,46%.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "resulta evidente que el impacto de la inflación tardará más en atenuarse en las hipotecas que en las compraventas de viviendas". "Los datos de enero en lo que a operaciones se refiere fueron mejores que los obtenidos en contratos hipotecarios firmados porque la ciudadanía sigue evitando pasar por el banco si puede hacerlo".
"Teniendo en cuenta que hace sólo dos años el Euríbor estaba en tasas negativas y que ya han trascendido los planes del BCE de detener la subida de los tipos para empezar a bajarlos, es lógico que una parte de la demanda esté postergando su decisión de compra de una vivienda, ajustando a la baja su presupuesto o buscando vías alternativas a la espera de un escenario de financiación hipotecaria más favorable", subrayan desde la entidad.
El organismo entra en materia: "La ciudadanía sigue teniendo miedo al Euríbor y no se conforma con las condiciones que firmó al principio. Más del 58% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo pese a ser cuatro décimas más alto que el variable. Además, resulta indicativo que el 48,9% de las hipotecas de viviendas que cambiaron de condiciones en enero se debieron a modificaciones en los tipos de interés, mientras que los cambios de entidad aumentaron un 34,4% en enero".
El Consejo General de los COAPI de España prevé que "el mercado hipotecario español se mantenga estable en los próximos meses, registrando leves aumentos interanuales de forma paulatina, de la mano de las políticas monetarias impulsadas desde Europa y con especial atención al efecto dinamizador de medidas autonómicas que incentiven la compra de viviendas como las puestas en marcha en la Comunidad de Madrid".
Esta es una de las principales claves que se extrae de un estudio en el que los API han comparado la renta comercial de viviendas en alquiler con el precio que proporciona el nuevo sistema estatal de índice de referencia de precios de alquiler , que afecta a las viviendas de los grandes tenedores y a las nuevas que entren en el mercado de alquiler.
También se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con los márgenes del índice catalán, que supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. De usarse el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), el descenso de las rentas escalaría prácticamente hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto.
Los API lamentan el "espectáculo de descoordinación y desconcierto" generado por las Administraciones a raíz de los continuos anuncios incumplidos sobre la puesta en marcha del área tensa, que vienen produciéndose desde junio de 2023.
El colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya alerta de que el cálculo del sistema de índices de referencia estatal produce una gran distorsión entre los precios de oferta comercial existentes en el momento de la presentación del índice, con descensos entre el 4% y el 42%, y que la tendencia es una reducción media del 20% de las rentas de alquiler. Esta es una de las principales claves que se extrae de un estudio en el que los API han comparado la renta comercial de viviendas en alquiler con el precio que proporciona el nuevo sistema de índices estatal, que afecta a las viviendas de los grandes tenedores y a las nuevas que entren en el mercado de alquiler.
El índice de referencia en Cataluña
También se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con el índice catalán, el cual supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. Por otra parte, los API informan de que la propuesta de utilizar el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), que no responde a las características de la vivienda ni del edificio debido a que valora exclusivamente ubicación y superficie de la vivienda, es la propuesta que supondría una mayor presión a la baja de las rentas de alquiler, que sería hasta 5 puntos superior a la media resultante del índice estatal. Así, el descenso de las rentas escalaría hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto.
Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya, analiza así los retos de la regulación del mercado del alquiler: "La contención de rentas para los pequeños propietarios, basada en la renta del contrato anterior incrementada con la cláusula de actualización prevista, no debería ser la causa de que las viviendas salieran del mercado de alquiler. Además, se deberían analizar las nuevas bonificaciones fiscales para viviendas ubicadas en zonas declaradas tensas y la propuesta de incremento de rentas para las viviendas con nuevas medidas de accesibilidad o con contratos de larga duración".
También se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con los márgenes del índice catalán, que supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. De usarse el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), el descenso de las rentas escalaría prácticamente hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto.
Los API lamentan el "espectáculo de descoordinación y desconcierto" generado por las Administraciones a raíz de los continuos anuncios incumplidos sobre la puesta en marcha del área tensa, que vienen produciéndose desde junio de 2023.
El colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya alerta de que el cálculo del sistema de índices de referencia estatal produce una gran distorsión entre los precios de oferta comercial existentes en el momento de la presentación del índice, con descensos entre el 4% y el 42%, y que la tendencia es una reducción media del 20% de las rentas de alquiler. Esta es una de las principales claves que se extrae de un estudio en el que los API han comparado la renta comercial de viviendas en alquiler con el precio que proporciona el nuevo sistema de índices estatal, que afecta a las viviendas de los grandes tenedores y a las nuevas que entren en el mercado de alquiler.
El índice de referencia en Cataluña
También se ha llevado a cabo un ejercicio comparativo con el índice catalán, el cual supondría un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. Por otra parte, los API informan de que la propuesta de utilizar el índice de referencia medio catalán (el que utilizaba la Ley 11/2020), que no responde a las características de la vivienda ni del edificio debido a que valora exclusivamente ubicación y superficie de la vivienda, es la propuesta que supondría una mayor presión a la baja de las rentas de alquiler, que sería hasta 5 puntos superior a la media resultante del índice estatal. Así, el descenso de las rentas escalaría hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto.
Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya, analiza así los retos de la regulación del mercado del alquiler: "La contención de rentas para los pequeños propietarios, basada en la renta del contrato anterior incrementada con la cláusula de actualización prevista, no debería ser la causa de que las viviendas salieran del mercado de alquiler. Además, se deberían analizar las nuevas bonificaciones fiscales para viviendas ubicadas en zonas declaradas tensas y la propuesta de incremento de rentas para las viviendas con nuevas medidas de accesibilidad o con contratos de larga duración".
Perjuicio a los grandes tenedores de viviendas
Por otra parte, Sala subraya que en las propiedades de las personas jurídicas consideradas grandes tenedores es donde reside el principal riesgo de salida de viviendas del mercado de alquiler tradicional, ya que la propuesta de rebajar las rentas por encima del 20% puede hacer poco rentable la pervivencia de estos inmuebles como viviendas de alquiler residencial de uso habitual.
"Hay que diferenciar entre los grandes tenedores que son persona física y los grandes tenedores que son persona jurídica. En el primer caso, la obligada reducción de la renta hace que sean beneficiarios directos de la reducción del rendimiento neto positivo de las rentas de alquiler. En el segundo, son ajenos a los beneficios fiscales y, por tanto, los principales candidatos a no mantener sus viviendas en el mercado de alquiler residencial destinado a familias", destaca el portavoz de los API de Catalunya.
El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que es lógico que con el paso de los meses se registren cifras al alza, especialmente en las comunidades menos afectadas por la inflación. Los pequeños ahorradores necesitaban estabilidad para comprar viviendas y perderle el miedo al Euríbor.
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre las compraventas de viviendas del mes de febrero 2024 en España, las cuales aumentaron un 5,8% interanual.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "como ya predijimos con los datos de las operaciones realizadas en el mes de enero, el 2024 se confirma como un año de inflexión en el que se dejará paulatinamente atrás un escenario de pesimismo generalizado debido a la inflación y al encarecimiento de las hipotecas por la subida drástica de los tipos de interés". "Este ejercicio es una oportunidad de oro para el sector de la vivienda en España. Todos sus protagonistas, desde los profesionales de la industria hasta los particulares, pasando por la Administración Pública, hemos de aprovechar este nuevo panorama económico para crecer de manera estructural, no coyuntural, y combatir problemáticas como la falta de oferta, la obsolescencia del parque de viviendas y la okupación", subrayan desde el Consejo General.
El organismo entra en materia: "La obra nueva sigue tirando del mercado inmobiliario español, algo que reflejan los datos: el número de operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 20,8% por un discreto 2,2% de las usadas. En el análisis territorial, las comunidades autónomas que presentaron los mayores aumentos fueron Navarra (50,6%), Galicia (38,4%) y Murcia (19,5%). Por su parte, mercados muy importantes como Canarias (-12,0%), Baleares (-10,3%), Andalucía (-1,5%), Madrid (+0,4%), País Vasco (+1,4%) o Catalunya (+6,8%)registraron cifras mucho más discretas debido a que son los más afectados por el encarecimiento de la vida y la financiación, pues el precio medio de compra en estas autonomías es mucho más elevado".
El Consejo General de los COAPI de España celebra que "la tendencia bajista en el número de compraventas ya se haya empezado a revertir en este 2024". "El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que con el paso de los meses se van a registrar cifras al alza, especialmente en las comunidades menos afectadas por la inflación. Los pequeños ahorradoresnecesitaban estabilidad para comprar viviendas y perderle el miedo al Euríbor".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos de las hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el mes marzo en España, mes en el que el número fue de 29.653, un 18,1% menos en tasa anual.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "a la vista de la evolución de los tipos de interés, las cifras actuales del mercado hipotecario español entran dentro de lo esperado en un contexto de normalidad, por lo que no vemos síntomas ni indicios de preocupación en el sector".
"Los compradores hace sólo un año pagaban un interés medio del 2,98%, mientras hoy es del 3,41%. Teniendo en cuenta que ya han trascendido los planes del BCE de detener la subida de los tipos, es lógico que una parte de la demanda esté postergando su decisión de compra de una vivienda, ajustando a la baja su presupuesto o buscando vías alternativas a la espera de un escenario de financiación hipotecaria más favorable", subrayan desde la entidad.
Los API entran en materia: "La ciudadanía sigue teniendo miedo al Euríbor y no se conforma con las condiciones que firmó al principio. Si bien el número de hipotecas con cambios en sus condiciones disminuyó un 29,6% interanual en marzo, lo que muestra que los propietarios ya movieron ficha el año pasado, resulta indicativo que el 65,7% de las hipotecas que cambiaron de condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés".
"Teniendo en cuenta que hace sólo dos años el Euríbor estaba en tasas negativas y que ya han trascendido los planes del BCE de detener la subida de los tipos para empezar a bajarlos, es lógico que una parte de la demanda esté postergando su decisión de compra de una vivienda, ajustando a la baja su presupuesto o buscando vías alternativas a la espera de un escenario de financiación hipotecaria más favorable", asegura la organización.
El Consejo General de los COAPI de España prevé que el mercado hipotecario español siga "a la expectativa del escenario macroeconómico europeo y las decisiones del BCE". En el ámbito nacional, los API inciden en la importancia de "medidas autonómicas que incentiven la compra de viviendas como las puestas en marcha en la Comunidad de Madrid, que sigue siendo de las autonomías con mejores resultados estadísticos del país".
El contexto económico y político es más favorable que en el 2023, por lo que con el paso de los meses iremos registrando cifras ligeramente al alza que confirmen la mayor seguridad de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para comprar viviendas
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se destaca que "una leve caída del 2,1% en el primer mes del año y autonomías como Catalunya o Canarias con cifras interanuales positivas en sus operaciones son un claro síntoma de que este año el volumen de operaciones irá al alza de la mano de la relajación paulatina de los tipos de interés determinada desde el Banco Central Europeo (BCE)".
El organismo entra en materia: "Las operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 3,6%, mientras que el de usadas bajó un 3,4%, por lo que la obra nueva vuelve a aguantar mejor la bajada de la demanda en el segmento residencial. Y es que el interés por comprar viviendas de primera mano va en aumento desde la pandemia. Las comunidades autónomas con mayores aumentos fueron Castilla-La Mancha (25,8%), Castilla y León (21,1%) y Galicia (20,5%), mercados de precios competitivos que han notado menos el efecto de la inflación y la subida de los tipos. Por eso regiones con precios más elevados como la Comunidad deMadrid (-11,6%), País Vasco (-11,5%), Baleares (-10,7%) o Andalucía (-10,5%) registraron caídas más abultadas".
Estamos convencidos de poder contribuir a la elaboración de una propuesta de medidas que, aunque complejas, extirpen dudas de la legalidad de los contratos en aras de evitar el fraude de ley que parece venir produciéndose desde de la aprobación de la Ley de Vivienda.
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha participado, junto a otras entidades del sector como la patronal inmobiliaria FADEI, en la segunda reunión del Grupo de Trabajo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana sobre la regulación de los contratos de temporada, en la que ha remarcado que "la contratación de forma temporal de una vivienda es una tipología necesaria de contrato que responde a una casuística de los diferentes motivos que puedan concernir en esa necesidad: estudiantes universitarios, profesores, opositores, tratamientos médicos, etc.".
En este sentido, desde la organización se ha solicitado que no se modifique ni su naturaleza jurídica ni su realidad fáctica de utilidad a los colectivos que desde hace tiempo utilizan esta tipología contractual para dar solución a la necesidad temporal de vivienda. "Si en el último año se ha producido una fuga hacia este tipo contractual será por una inadecuada regulación de la contratación arrendaticia de vivienda habitual y no por modificaciones en el contrato de alquiler de temporada", aseguran desde el Consejo General.
"Estamos convencidos de poder contribuir a la elaboración de una propuesta de medidas que, aunque complejas, extirpen dudas de la legalidad de los contratos para evitar el fraude de ley que parece que viene produciéndose a partir de la aprobación de la Ley de Vivienda".
En este sentido, los API han realizado propuestas de medidas regulatorias como las siguientes:
Que en los contratos de temporada conste una cláusula expresa sobre el motivo del uso temporal distinto al de vivienda del inmueble arrendado.
Que se adjunte, como anexo, la documentación que acredite el uso que se especifica en el contrato, haciendo constar en el contrato la relación de documento/s que se adjuntan como Anexo y acreditan el uso temporal de la vivienda.
Que en el contrato de temporada se especifique, en la parte expositiva, el domicilio donde tenga la residencia habitual el arrendatario.
Que las viviendas destinadas a un uso diferente de vivienda y sometidas a un contrato de temporada dispongan de mobiliario y equipamiento básico para su uso inmediato.
Que en el contrato de temporada se haga constar la renuncia expresa a cualquier derecho de adquisición de la vivienda vinculada a la posible transmisión de esta durante la duración del contrato.
El presidente de COAPI de España, Gerard Duelo Ferrer, reclama esa medida, que debe contar con todas las fuerzas políticas, para "erradicar de una vez por todas el problema de la vivienda, que es un asunto de interés social de absoluta prioridad". "La vivienda es el quinto pilar del estado de bienestar. Las políticas de vivienda son continuistas y no funcionan".
"Confío en que este año tendremos la calma institucional suficiente para tender puentes y conseguir fortalecer a nuestro sector. Hay que aprovechar la entrada de esta nueva ministra, y que va a ser un año ligero en términos electorales, para sentarnos todos a trabajar y aprovechar al máximo las oportunidades de crecimiento de nuestra industria".
El presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, Gerard Duelo Ferrer, ha solicitado a Francisco Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del Gobierno de España, que traslade al Gobierno, y en concreto a la nueva ministra de ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, la necesidad de negociar un "pacto de Estado" sobre la vivienda que cuente con la participación de todas las fuerzas políticas.
La petición al Gobierno del máximo representante español del colectivo API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) se produjo en el transcurso de la IX edición del evento Tribuna Inmoscopia, organizada por los API de Catalunya y celebrada en el Auditorio AXA de la Illa Diagonal, en Barcelona, ante centenares de profesionales.
Durante la jornada, que también contó con la presencia de Marina Berasategui, secretaria de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, Duelo Ferrer subrayó la necesidad de una colaboración público-privada efectiva y "un pacto de Estado para erradicar de una vez por todas el problema de la vivienda, que es un asunto de interés social de absoluta prioridad". "La vivienda es el quinto pilar del estado de bienestar. Las políticas de vivienda son continuistas y no funcionan. No tenemos inseguridad jurídica, sino desconfianza".
No obstante, Duelo Ferrer se mostró optimista acerca de lo que va a deparar este 2024: "Confío en que este año tendremos la calma institucional suficiente para tender puentes y conseguir fortalecer a nuestro sector. La inseguridad jurídica frena la actividad. Hay que aprovechar la entrada de esta nueva ministra y que es un año ligero en términos electorales para sentarnos todos a trabajar y aprovechar al máximo las oportunidades de crecimiento de nuestra industria".
Exponemos la nota de prensa del Consejo General de los COAPI de España: "La demanda de viviendas sabe que los tipos de interés están en su punto más alto de los últimos 15 años y que van a volver a bajar"
El organismo asegura que el escenario actual es "lógico", pues las familias retrasan la compra de una vivienda hasta tener unas condiciones más favorables. Por otro lado, aquellas que necesitan comprar ya han perdido poder adquisitivo y tratan de evitar la financiación rebajando sus expectativas y adquiriendo viviendas más baratas.
"La ciudadanía ha cogido miedo al Euríbor y prefiere contratar hipotecas a tipo fijo que a tipo variable, aunque sea pagando más. De hecho, en octubre el tipo de interés medio fue del 3,57% para las hipotecas a tipo fijo por un 3,02% para las hipotecas a tipo variable".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos las hipotecas sobre vivienda registradas en el mes de septiembre en España, mes en el que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas fue de 31.921, un 22,3% menos en tasa anual.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "estas cifras siguen evidenciando que estamos en un ciclo bajista debido al encarecimiento de la vida en general y de las hipotecas en particular". "El escenario actual es más que lógico: lademanda de viviendas sabe que los tipos de interés están en su punto más alto de los últimos 15 años y que van a volver a bajar en el corto y medio plazo, por lo que decide retrasar la compra de una vivienda si necesita financiación hipotecaria".
Las familias tienen miedo al Euribor y a contratar hipotecas de vivienda tipo variable
Tal y como subraya la organización, "la ciudadanía ha cogido miedo al Euríbor y prefiere contratar hipotecas vivienda a tipo fijo (56,7% en octubre) que a tipo variable (43,3%), aunque sea pagando más. De hecho, el tipo de interés medio en octubre fue del 3,57% para las hipotecas a tipo fijo por un 3,02% para las hipotecas a tipo variable". El Consejo General señala otro dato que es significativo: de los 12.212 casos totales en los que se han realizado cambios en las condiciones de una hipoteca, enel 44,4% se deben a cambios del tipo de interés. Después de esa modificación, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó en octubre del 11,6% al 29,4%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 87,4% al 69,9%.
Por otra parte, el organismo asegura que era de esperar que el importe medio de las hipotecas siguiera cayendo (lo hizo un 5,3% interanual en octubre situándose en 140.564 euros) debido a que ahora el volumen de negocio es menor, tanto por la caída de las compraventas de viviendas de este año como por la compra de inmuebles más económicos, ya que las operaciones tienen un menor importe debido a la menor capacidad económica de la demanda. "A esto hay que sumar el hecho de que ahora las familias tratan de evitar la financiación rebajando sus expectativas y comprando viviendas más baratas", afirman desde el Consejo General.
Andalucía y Cataluña tienen el mayor número de hipotecas viviendas constituidas
Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en octubre fueron Andalucía (6.630 hipotecas, un 17,5% menos), Catalunya (5.817 hipotecas, un 13,7% menos) y la Comunidad de Madrid (5.061 hipotecas, un 35,5% menos). Además, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas subió más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,32%. "Es decir, que se firman menos hipotecas y más caras, una situación que no parece que vaya a revertirse en los próximos meses debido a las políticas monetarias impulsadas desde el BCE", avisan desde la entidad.
Por último, el Consejo General resume la situación económica e inmobiliaria general: "Los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales siguen siendo muy notables y dificultan la toma de decisiones económicas por parte de las familias. En España, el contexto político convulso generado en torno a la investidura de Pedro Sánchez y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda 12/2023 del 24 de mayo han provocado muchadesconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para este año ya eran a la baja".
Ángel Martínez León, vocal del Consejo General: "Está siendo un verano de incertidumbre en lo político y, por tanto, de cierta inestabilidad en lo económico, siendo esto perjudicial para cualquier mercado".
Las zonas menos afectadas por la caída de las operaciones serán las grandes capitales de provincia y sus respectivas áreas metropolitanas: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Zaragoza, Murcia o Bilbao
Tras un primer semestre convulso y las recientes elecciones generales, El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España hace públicas sus previsiones sobre el mercado inmobiliario residencial de cara a la segunda parte del año. El máximo organismo de representación del colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria vaticina que "el mercado de la vivienda va a seguir evolucionando bajo la misma tendencia que en la primera parte del año, especialmente por el resultado del 23-J".
Tal y como asegura Ángel Martínez León, vocal del Consejo General, "está siendo un verano de incertidumbre en lo político y, por tanto, de cierta inestabilidad en lo económico, lo que es perjudicial para cualquier mercado". En cuanto a los precios, el experto indica que "si la situación no se estabiliza, el precio medio podría llegar a registrar bajadas en el cierre en las operaciones de compraventa, sobre todo en las de segunda mano".
En este contexto, el organismo subraya que "los precios de la vivienda durante el primer semestre han sufrido un estancamiento debido a la subida en los tipos de interés, que tiene un impacto en los bolsillos de los consumidores y de las familias". Para la segunda parte de 2023, el Consejo General prevé que el sector de la vivienda esté "a merced de los efectos de la incertidumbre política y económica, así como las pautas monetarias del Banco Central Europeo y del Banco de España, pues la compra de inmuebles depende, en un alto porcentaje, de la financiación bancaria a las familias".
Legislación injusta e ineficaz: "Se presenta como una Ley de la vivienda pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador".
"Se necesita dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para aumentar el parque residencial. No se puede utilizar esta ley en clave electoral, generando expectativas de difícil cumplimiento. Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado".
Definición equivocada de "gran tenedor": "La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado".
El Gobierno de coalición ha llegado a un acuerdo para sacar adelante la nueva Ley de Vivienda. El nuevo texto amplía la duración de los topes a las actualizaciones del alquiler, define al gran tenedor por número de viviendas en propiedad y acaba con el pago de los honorarios de las inmobiliarias por parte de los inquilinos, entre otras cuestiones. En este contexto, el Consejo General de los COAPI de España advierte que "la nueva ley desestabiliza el sector, genera desconfianza y no hará más que entorpecer el avance y profesionalización del mercado del alquiler con un objetivo electoral basado en el populismo y sin un criterio definido en función del conocimiento sobre el funcionamiento del sector de la vivienda". El organismo nacional que representa a todos los agentes inmobiliarios colegiados lamenta que "las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él".
"Se presenta como una Ley pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador". Y es que con medidas como revertir al arrendador el pago de los honorarios de las inmobiliarias se incrementa aún más la carga que debe asumir la propiedad.
"Por un lado, debe soportar el límite de la renta y el incremento de los costes de reparación y mantenimiento; por otro, el coste de contratación reiterada de una misma vivienda derivado de su rotación por debajo del plazo de duración establecido. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador", detalla la organización.
Las medidas de la nueva ley que más influencia van a tener en el mercado residencial español están vinculadas a la regulación del mercado del alquiler y de sus precios. Desde el organismo se alerta de que, tal y como está definido el texto en estos momentos, va a generar el efecto contrario al deseado. "Desde el punto de vista de las personas que ya viven de alquiler, la contención de las rentas será contraproducente a medio y largo plazo, mientras que para aquellos que buscan acceder al mercado del alquiler la nueva regulación será muy negativa, pues aumentará el precio medio del alquiler al verse reducida la oferta", aseguran.
Una equivocada definición del concepto "gran tenedor"
Desde el Consejo General de los COAPI de España también se avisa de que la nueva definición de "gran tenedor", que reduce a cinco las viviendas en propiedad de un particular para ser considerado con ese calificativo, desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora.
"La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado". Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía.
El Consejo General de los COAPI de España incide en la necesidad de gestionar correctamente los recursos públicos disponibles en vez de poner el foco en los propietarios. "La Administración Pública ha de ser la que, con la aportación fiscal que recauda de los ciudadanos, gestione sus recursos de manera eficiente para poder impulsar políticas de vivienda social y dé prioridad al problema habitacional. Algo que no está pasando, pues los presupuestos destinados a políticas públicas de vivienda son absolutamente ridículos. Además, no se puede permitir que el derecho a la propiedad se vulnere para proteger el derecho a la vivienda. El mercado inmobiliario está siempre en primera línea del debate parlamentario y en la última del debate presupuestario".
Tal y como ya se ha señalado en reiteradas ocasiones desde el colectivo API, la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. "Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española", avisan desde el organismo.
"Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro", concluye la entidad.
Sobre el Consejo General de los COAPI de España
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado
El momento de relativa certidumbre que estamos atravesando ha de ser aprovechado por las Administraciones públicas para relanzar un sector que ha sufrido muchos vaivenes económicos y legislativos en muy pocos años.
Deben aplicarse políticas fiscales que fomenten la inversión inmobiliaria e inviten al capital privado a promover y mejorar un sector que, hasta el momento, lo único que ha recibido son cambios en su regulación y una fiscalización excesiva.
Cuando ya se cumplen los 50 primeros días de año, el sector inmobiliario español vive en un clima de cierto optimismo. Las mejores previsiones macroeconómicas para España, las cada vez más próximas bajadas de los tipos de interés hipotecario, la estabilidad política y legislativa en un año sin apenas elecciones electorales y una tasa de paro inferior al 12% configuran un escenario en el que el mercado de la vivienda cuenta con un contexto favorable.
Así pues, recientemente el Gobierno de España ha anunciado la puesta en marcha de las ayudas ICO para la compra de viviendas de los jóvenes mientras todavía contempla una regulación del precio del alquiler. Medidas que el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España considera "insuficientes e ineficaces". Y es que el máximo organismo de representación de los agentes inmobiliarios colegiados entiendo que "el momento de relativa certidumbre que estamos atravesando ha de ser aprovechado por las Administraciones públicas para relanzar un sector que ha sufrido muchos vaivenes económicos y legislativos en muy pocos años".
"Los avales ICO son una medida que es interesante pero que, en más del 60% de los casos, no permitirá la compra real de una vivienda, pues muchos de los que reúnen las condiciones necesarias para obtener la ayuda pública no cumplirían con los requisitos de las entidades bancarias ni pasaría un futuro estudio de solvencia financiera para la concesión del préstamo hipotecario. Es decir, los ICO acaban siendo una medida insuficiente para que los más jóvenes puedan acceder al mercado de compra", alertan desde el Consejo General.
Por otra parte, el organismo avisa de que la limitación de los precios del alquiler a nivel nacional "provocaría un ?efecto dominó? a lo que ya ha ocurrido en Catalunya: una reducción de la oferta disponible y un aumento del precio medio de las rentas, es decir, un resultado diametralmente opuesto al que persigue la medida. Por no hablar del deterioro que sufrirá el parque inmobiliario privado, pues los propietarios dejarán de invertir en el correcto mantenimiento de sus viviendas para seguir obteniendo una mínima rentabilidad por su alquiler".
Además, el Consejo General añade que el aprovechamiento de los fondos europeos Next Generation sigue estando por debajo de lo que el sector necesita: "Para aumentar y modernizar nuestro parque residencial hemos de aprovechar esos recursos para implementar ayudas, pero también políticas fiscales que fomenten la inversión inmobiliaria e inviten al capital privado a promover y mejorar un sector que, hasta el momento, lo único que ha recibido son cambios en su regulación y una fiscalización excesiva".
Según la nota de prensa de COAPI España: Los honorarios de la inmobiliaria en operaciones de alquiler: el Consejo General de los COAPI de España descarta una "guerra de precios":
Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General: "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios para prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma".
El organismo no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a las modificaciones de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa.
El Consejo General alerta de que, ante la nueva legislación, se ha producido una caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea.
Se cumplen tres meses desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, que introdujo una serie de medidas para la regulación del mercado inmobiliario que ya está influyendo de manera directa en el funcionamiento del sector residencial. Una de esas medidas aprobadas es la de cobrar al propietario en vez de al inquilino los honorarios de los profesionales inmobiliarios por los servicios de intermediación prestados en operaciones de alquiler.
En este contexto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza cómo está afectando esta nueva regulación a las agencias inmobiliarias. El organismo oficial incide en que a partir de ahora los agentes inmobiliarios deben ofrecer más y mejores servicios, ser más profesionales y ahondar en los aspectos que exige la ley en lo referente a su actividad, tanto en operaciones de compraventa como de alquiler.
En este sentido, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General y presidente del COAPI de Castellón, descarta una "guerra de precios" por parte de las inmobiliarias para atraer a los propietarios en materia de alquileres. "Las inmobiliarias ofrecerán una gama aún más amplia de servicios en cuanto a documentación necesaria, gestión de tributos o contratación de servicios como seguros de impago o instalación de alarmas, entre otros, con el objetivo de prestar todo el asesoramiento profesional que, ahora más que nunca, va a necesitar el propietario de un inmueble en arrendamiento para cumplir con la nueva legalidad vigente y adaptarse a la misma".
El Consejo General no cree que vayan a producirse cierres masivos de agencias inmobiliarias debido a esta modificación de la ley, pero no descarta que algunas agencias que sólo trabajaban el segmento del alquiler deban cambiar su modelo de negocio a partir de ahora e incluso entrar en el segmento de la compraventa. "Somos un sector que se adapta rápidamente al medio y a las circunstancias, por lo que creo que cierres habrá pocos", asegura Nomdedeu.
En este contexto, el propietario va a necesitar, más que nunca, un servicio profesional para cumplir con la legalidad vigente en aspectos relativos a la información de la vivienda: datos catastrales, información sobre superficie y antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédulas de habitabilidad, etc.Una documentación que a los propietarios por sí solos les puede resultar complejo reunir, por lo que probablemente apuesten por la contratación de un servicio integral que incluya todo el proceso de la operación inmobiliaria: servicio de fotografía, publicación del anuncio, estrategia comercial y visitas, intermediación, negociación, trámites burocráticos y documentación necesaria para la firma del contrato.
Además, el Consejo General alerta de que se ha producidouna caída considerable de la oferta de viviendas en alquiler en los portales inmobiliarios, por lo que los inquilinos van a tener más difícil el encontrar una vivienda para arrendar. Sin duda, acudir a un profesional inmobiliario les podrá facilitar mucho esta tarea para que les ayuden a encontrar una vivienda que cumpla con sus deseos, necesidades y presupuesto.
Sobre el Consejo General de los COAPI de España
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10.000 agentes
Como ya ocurriera con la pandemia, el dinero es miedoso y el contexto actual está muy marcado por grandes interrogantes a futuro. Más allá de factores políticos y macroeconómicos, la sociedad ya es muy consciente de que la tecnología va a cambiar nuestra forma de vivir para siempre, y los inversores diversifican cada día más sus inversiones hacia segmentos que hace apenas unos años ni siquiera existían
29,6% de caía interanual hipotecas de viviendas
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos las hipotecas sobre vivienda registradas en el mes de septiembre en España, mes en el que el número de hipotecas sobre viviendas inscritas fue de 31.054, un 29,6% menos en tasa anual.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "estas cifras son un claro reflejo del momento que vivimos y dela caída de la demanda para la compra de viviendasdebido al encarecimiento de la vida y de la financiación hipotecaria, así como al escenario de incertidumbre a nivel mundial".
"Los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales siguen siendo muy notables y dificultan la toma de decisiones económicas por parte de las familias. En España, el contexto político convulso generado en torno a la investidura de Pedro Sánchez y la inseguridad jurídica generada por la Ley de Vivienda han provocado muchadesconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para este año ya eran a la baja".
El organismo entra en materia: "Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en septiembre fueron Andalucía (5.900), la Comunidad de Madrid (5.854) y Catalunya (5.291) por su mayor masa demográfica y unos precios más elevados. De hecho, en los tres casos se han registrado caídas interanuales en el número de hipotecas por encima del 25%. Además, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas sube más de un punto respecto al año anterior, hasta el 3,26%. Es decir, que se firman menos hipotecas y más caras, una situación que no parece que vaya a revertirse en los próximos meses debido a las políticas monetarias impulsadas desde el Banco Central Europeo (BCE)".
Por otra parte, el Consejo General destaca que "como ya ocurriera con la pandemia del coronavirus, el dinero es miedoso y el contexto actual está muy marcado por grandes interrogantes a futuro". La organización añade que "más allá de factores políticos y macroeconómicos, la sociedad ya es muy consciente de que la tecnología va a cambiar nuestra forma de vivir para siempre, y los inversores diversifican cada día más sus inversiones hacia segmentos que hace apenas unos años ni siquiera existían"
"Aquellos que pueden retrasar la compra de una vivienda prefieren hacerlo y quedar a la espera de que la situación se estabilice y los tipos de interés dejen de subir. Además, la banca está tomando más precauciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios , con el consiguiente enfriamiento de la demanda".
"Estas cifras son lógicas en un contexto de tipos de interés más elevados para contener la inflación. El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios, y un entorno económico, político y legislativo de cierta inestabilidad tanto en España como fuera de nuestras fronteras no transmite confianza a los compradores".
"No es de extrañar que la caída se acentúe en los principales mercados del país, pues suelen ser la punta de lanza de los cambios de tendencia, ya sean al alza o a la baja. Así pues, las autonomías de Baleares (-37,7%), Canarias (-25,6%), Madrid (-22,9%), Catalunya (-17,1%) y Andalucía (-16,5%) registran los mayores descensos".
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos sobre el número de compraventas de viviendas registrados en el mes de agosto en España, en el que se produjo una caída del 14,4% interanual hasta un total de 49.252 operaciones, lo que supone un descenso acumulado en lo que va de año del 6,5%. Es la cifra más baja en un mes de agosto desde el 2020.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "estas cifras son lógicas en un contexto de tipos de interés más elevados para contener la inflación". "El mercado inmobiliario es muy sensible a los cambios, y un entorno económico, político y legislativo de cierta inestabilidad tanto en España como fuera de nuestras fronteras no transmite confianza a los compradores. Por eso, aquellos que pueden retrasar la compra de una vivienda prefieren hacerlo y quedar a la espera de que la situación se estabilice y los tipos de interés dejen de subir. Además, la banca está tomando más precauciones a la hora de conceder préstamos hipotecarios, con el consiguiente enfriamiento de la demanda".
"No es de extrañar que la caída se acentúe en los principales mercados del país, pues las zonas con mayor dinamismo inmobiliario suelen ser la punta de lanza de los cambios de tendencia, ya sean al alza o a la baja. Así pues, las autonomías de Baleares (-37,7%), Canarias (-25,6%), Madrid (-22,9%), Catalunya (-17,1%) y Andalucía (-16,5%) registran los mayores descensos interanuales de España en lo que a compraventas se refiere", indican desde el Consejo General.
El organismo entra en materia: "Con este retroceso interanual, que amplía en casi cuatro puntos el registrado en julio (-10,5%), la compraventa de viviendas encadena siete meses de tasas interanuales negativas. En concreto, la compraventa de viviendas usadas bajó un 15,9% en el octavo mes del año, hasta sumar 39.827 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos disminuyeron un 7,3%, hasta las 9.425 operaciones".
Por otra parte, el Consejo General añade que "el mercado inmobiliario es cíclico y las cifras registradas en el período 2016-2019 y 2021-2022, fueron muy positivas, por lo que es normal una estabilización de los datos macroestadísticos". "Si a eso le sumamos que la evolución de la tasa de desempleo muestra signos favorables, resulta probable que en los próximos años el número de operaciones inmobiliarios tienda a la normalización".
"España ha entrado en recesión inmobiliaria porque ahora la ciudadanía puede pagar menos. No porque haya una alta tasa de paro ni porque al sector económico le vaya mal, sino por el problema principal que afecta a la venta de viviendas: el crédito".
"La banca ha entrado en pánico inmobiliario por posibles repuntes en la morosidad en detrimento de sus beneficios. Pese a que las entidades están presentando cifras récord, no ofrecen hipotecas al 90-100% del valor de la vivienda, se dan por el 80% y a perfiles cuyos ingresos netos mensuales triplican el coste de la cuota".
Especulación inmobiliaria: "En las grandes ciudades españolas se está especulando con el precio de la vivienda y se está ahogando a la clase media, pidiéndoles 350.000 euros por un piso de 50m2, un precio de 7.000?/m2 que antes estaba reservado para el sector lujo".
Análisis macroeconómico: "La guerra entre Gaza e Israel no va a tener impacto en el mercado inmobiliario español. Alemania está en clara recesión y sigue sin recuperar su PIB previo a la pandemia. Mientras, China tiene una burbuja inmobiliaria mucho más elevada que España en el 2006 y Estados Unidos no llegará a entrar en recesión, pero la está bordeando".
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España celebró un año más el día de Santa Teresa de Jesús, la patrona de los agentes inmobiliarios y de la ciudad de Ávila, donde el organismo llevó a cabo una jornada inmobiliaria que contó con la presencia del economista Gonzalo Bernardos.
El acto fue conducido por Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General, quien estuvo acompañado de Sonsoles Prieto Hernández, teniente de alcalde del Ayuntamiento de Ávila, y de Lola Alcover, secretaria del Consejo General. Los tres hicieron entrega de medallas de oro al mérito profesional a Emilio Sánchez Suñe, presidente del COAPI de Ciudad Real; Juan Carlos Moreiras Pérez, presidente del COAPI de Ourense; y a Javier Polvorosa Mies, presidente del COAPI de Palencia.
Por su parte, Bernardos hizo balance en su intervención de la situación actual del mercado y destacó que España ha entrado "en recesión inmobiliaria porque ahora la ciudadanía puede pagar menos". "No porque haya una alta tasa de paro ni porque al sector económico le vaya mal, sino por el problema principal que afecta a la venta de viviendas: el crédito".
El economista subrayó que "los tipos de interés han subido y la predisposición de los bancos para conceder hipotecas ha bajado". "La banca ha entrado en pánico inmobiliario por posibles repuntes en la morosidad en detrimento de sus beneficios y está siendo muy prudente. Pese a que las entidades están presentando cifras récord de beneficios, no hay hipotecas al 90-100% del valor de la vivienda. Se dan por el 80% del valor y a perfiles cuyos ingresos netos mensuales tripliquen el coste de la cuota hipotecaria", apunta el experto.
Bernardos lamentó la "falta de educación financiera de los españoles". "El año pasado era un chollo contratar una hipoteca y muchos no lo vieron. De hecho, en junio de 2022 las cifras de contratación de hipotecas a tipo variable eran elevadas cuando el tipo fijo ya era muy favorable por la subida exponencial de los tipos de interés".
Los precios bajarán un 5% a cierre de 2023 y las transacciones un 15%
Según las previsiones de Bernardos, este contexto de encarecimiento de la vida y de la financiación, la baja de la demanda llevará a una reducción interanual del precio medio de la vivienda a la venta del 5% a cierre de 2023 y del 3% a cierre de 2024. Además, las transacciones bajarían un 15% este año y un 10% interanual el año que viene. "La bajada de la demanda se ha notado en todos los principales mercados del país. Por eso en ciudades como Barcelona y Madrid la presencia de extranjeros aumenta su protagonismo porque la demanda nacional baja", afirma el economista.
Por otra parte, el experto alertó de que en las grandes ciudades españolas "se está especulando con el precio de la vivienda y se está ahogando a la clase media, pidiéndoles 350.000 euros por un piso de 50m2, un precio de 7.000?/m2 que antes estaba reservado para el sector lujo". En este sentido, Bernardos incidió en que el mercado va a "tener falta de oferta, pues sólo se ha promocionado nuevo suelo para la construcción de viviendas en las áreas metropolitanas de Madrid y Málaga"."Las promesas de Sánchez para la promoción de sólo son fruto del frenesí legislativo del Gobierno para captar al voto joven, pero no se cumplirán", aseguró.
España sobrevive a la inestabilidad macroeconómica
En otro orden de cosas, según el análisis de Gonzalo Bernardos, "la guerra entre Gaza e Israel no va a tener impacto en el mercado inmobiliario español salvo que aumenten las sanciones a Irán y deje de exportar su cuota del 3% del petróleo mundial". No obstante, tal y como recordó Bernardos, Arabia Saudí ya ha anunciado que cubrirá lo que dejen de exportar otros países.
Por otra parte, el economista puso el foco en la delicada situación económica de Alemania. "Es un país vital en Europa que está en clara recesión y sigue sin recuperar su PIB previo a la pandemia. Mientras, China tiene burbuja inmobiliaria mucho más elevada que España en el 2006 y Estados Unidos no llegará a entrar en recesión, pero la está bordeando. Todo esto conllevará a un descenso de la inflación a partir del 2024 y una bajada del precio de las materias primas. A partir de mayo de 2024 se producirá la primera bajada de los tipos de interés al 4,25% y cerraremos el año que viene en el 3,5%", aseguró el experto.
Aumento de transmisiones inscritas en los Registros
Los números arrojan un aumento de transmisiones inscritas en los Registros de la Propiedad del 0,5% y un aumento mensual del 23,6%, siendo el mayor el aumento en lo que respecta a las compraventas, con un 1,4% anual y un 27,9% mensual. Cabe destacar que, de las viviendas transmitidas, el 80% son viviendas usadas, aunque las compraventas de viviendas nuevas siguen subiendo en proporción. Por comunidades autónomas destacan Andalucía, Catalunya, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid por número de operaciones, con especial crecimiento porcentual para Navarra, Murcia y la Comunidad Valenciana.
Para Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General, "el balance es positivo pero discreto, considerando el aumento de transmisiones respecto al mes de enero del año anterior, con predominio de las compraventas de viviendas urbanas de renta libre de segunda mano". El experto hace hincapié en que "el mercado inmobiliario sigue activo y creciendo a pesar de la subida del precio de la electricidad, de los tipos de interés, de la crisis de los carburantes y la guerra de Ucrania".
Sobre el Consejo General de los COAPI de España
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, actualmente presidido por Gerard Duelo -también presidente del COAPI de Barcelona-, es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los Colegios en que estos se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10 mil agentes.
A continuación mostramos nota de prensa de COAPI de España sobre el mercado inmobiliario en España:
El clima de pesimismo está dejando paso a un contexto de crecimiento económico y de mayor estabilidad política en España. En Europa, con las bajadas de tipos de interés en el horizonte, el escenario también invita al optimismo. Las principales amenazas vendrán desde China, Estado Unidos y Rusia.
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo aporta datos de las compraventas de vivienda y las hipotecas sobre vivienda registradas en España durante el mes de diciembre y, por ende, en el conjunto del 2023. En el pasado ejercicio se llevaron a cabo 586.913 compraventas de viviendas, una caída interanual del -9,7%, y el número de hipotecas fue de 381.560, un -17,8% interanual.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España se considera que "con los datos de diciembre se cierra un 2023 en el que vivimos un ciclo bajista debido al encarecimiento de la vida en general y de la vivienda y las hipotecas en particular". "El clima de pesimismo está dejando paso a un contexto de crecimiento económico y de mayor estabilidad política en España. En Europa, con las bajadas de tipos de interés en el horizonte, el escenario también invita al optimismo. Las principales amenazas vendrán desde China, Estado Unidos y Rusia".
El organismo considera "lógica" la caída en los dos principales indicadores del comportamiento del mercado de la vivienda: "Era previsible que, si financiarse costaba más que antes y el precio de la vivienda seguía estable, muchas familias iban a retrasar la decisión de comprar o invertir en el sector inmobiliario. De hecho, la ciudadanía cogió miedo al Euríbor y optó por no comprar o ajustar su presupuesto y pretensiones inmobiliarias para no tener que pasar por el banco".
"En todo el pasado año los efectos de la inflación y de los conflictos bélicos internacionales tuvieron un impacto muy claro en el mercado inmobiliario, pero ha sido un ?año bisagra? que ha dado lugar a un nuevo escenario. En España, el contexto político convulso generado en torno a la formación de Gobierno y la inseguridad jurídica generada por laLey de Vivienda 12/ 2023 dificultaron la toma de decisiones financieras por parte de las familias y provocaron mucha desconfianza hacia un mercado de la vivienda cuyas previsiones para el 2023 ya eran a la baja".
Como cerraron 2023 las compraventas e hipotecas de vivienda en los diferentes territorios
En el análisis territorial, los principales mercados del país registraron notables caídas en el número de compraventas en 2023: Baleares un -19,9%, la Comunidad de Madrid un -16%, Canarias -14,4%, Andalucía -11,3% y Catalunya un -10,7%. La Comunidad Valenciana apenas notó el efecto de la inflación y la subida de tipos, apuntándose un discreto -3,9%.
Las principales autonomías registraron bajadas en el número de hipotecas sobre vivienda en 2023 todavía más abultadas: Baleares un -21,5%, la Comunidad de Madrid un -20,5%, la Comunidad Valenciana un -19,4%, Catalunya un -19,2% y Andalucía un -14,4%. "Resulta interesante apreciar que Canarias, autonomía que ha registrado las mayores caídas en sus compraventas tanto este año como en los anteriores debido a la pandemia, es la que ha registrado el mejor dato de todo el país, con un descenso del -9,9% en el número de hipotecas", subrayan desde el Consejo General
El importe medio de las hipotecas firmadas por extranjeros fue de 157.637 ?. Los mayores datos medios por nacionalidades correspondieron a alemanes (308.636 ?), estadounidenses (300.440 ?), suecos (271.916 ?), británicos (208.639 ?) y neerlandeses (196.696 ?).
Los API de Catalunya y FIABCI España han celebrado hoy una nueva edición del Inmointer, jornada que ha reunido a un centenar de profesionales del sector inmobiliario en el API Center, espacio recientemente inaugurado que sirve de punto de encuentro entre agentes inmobiliarios y la sociedad en general.
Ambas organizaciones han presentado un informe sobre la nacionalidad de los compradores de vivienda en España durante el año 2023 y la financiación hipotecaria que requirieron para hacerlo. En este sentido, durante el pasado año se produjeron 87.340 compras de vivienda por extranjeros, el 15% de las operaciones totales. y , un incremento de 1,23 puntos porcentuales respecto al 2022 y nivel máximo de la serie histórica. En el primer trimestre 2023 las compraventas de viviendas por extranjeros ocuparon el 20,5%.
Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias encabezan la lista
En el análisis territorial, el mayor protagonismo en la compra de vivienda por extranjeros se produjo en Baleares (31,50%), Comunidad Valenciana (29,26%), Canarias (28,54%), Murcia (23,84%), Catalunya (15,79%) y Andalucía (14,95%). Por provincias, Alicante (44%), Santa Cruz de Tenerife (35,7%), Málaga (33,7%), Baleares (31,5%), Girona (29,9%), Murcia (23,8%) y Las Palmas (22,1%) fueron las que notaron un mayor peso de compra de vivienda por extranjeros.
Los extranjeros no residentes siguen comprando las viviendas más caras
El precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros fue de 2.095 ?/m², con un aumento anual del 1,6%. Las diferencias entre extranjeros residentes y no residentes siguieron siendo notables, con un importe medio en los residentes de 1.676 ?/m² muy por debajo de los 2.598 ?/m² de los no residentes. Los precios más altos se dieron en Baleares (3.945 ?/m²), Madrid (3.130 ?/m²), Catalunya (2.433 ?/m²), País Vasco (2.385 ?/m²) y Canarias (2.378 ?/m²).
Británicos, alemanes y franceses son protagonistas
Las nacionalidades con mayor número de compras de vivienda en España durante el último año fueron británicos (9,53%), alemanes (7,27%), franceses (6,66%), marroquíes (5,39%), belgas (5,32%), italianos (5,23%), rumanos (5,03%), neerlandeses (4,84%) y polacos (3,57%). El precio medio por nacionalidades estuvo encabezado por suecos (3.036 ?/m²), daneses (2.930 ?/m²), estadounidenses (2.921 ?/m²), suizos (2.813 ?/m²), alemanes (2.725 ?/m²) y noruegos (2.584 ?/m²), correspondiendo a nacionalidades con elevados niveles de renta per cápita.
Los extranjeros necesitan cada vez menos financiación
Por otra parte, el número de hipotecas sobre vivienda formalizadas por extranjeros durante el 2023 fue de 28.919, con un descenso del -5,2% interanual, aunque manteniendo cuantías próximas a niveles máximos de la serie de resultados. Este número de hipotecas supone el 7,5% del total, un peso que no guarda proporción con las compras realizadas por este tipo de comprador, que acapara el 15% del total. Es decir, que los extranjeros necesitan menos financiación que los españoles para comprar una vivienda.
El importe medio de hipoteca por extranjeros fue de 157.637 ?, registrando un descenso anual del -7,8%, la menor cuantía media de los tres últimos años. Los mayores importes medios registraron en Baleares (336.514 ?), la Comunidad de Madrid (212.164 ?), Andalucía (185.800 ?) y Catalunya (166.827 ?). Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades correspondieron a alemanes (308.636 ?), estadounidenses (300.440 ?), suecos (271.916 ?), británicos (208.639 ?) y neerlandeses (196.696 ?).
La exoneración de deudas a través del mecanismo de segunda oportunidad es aplicable a toda persona física titular de una deuda de la que no puede hacer frente con independencia de que se trate de empresarios, autónomos o particulares que no ejerzan actividad económica.
Primer paso
El deudor solicitará el nombramiento de un mediador concursal mediante un formulario que presentará en notaría o Cámara de Comercio, dependiendo de si se trata de un particular o autónomo. Una vez aceptado el cargo el mediador, comenzarán los trámites con el fin de intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores.
Requisitos para conseguir el acuerdo extrajudicial de pagos
La propuesta de acuerdo para el caso del deudor que no tuviera la condición de empresario, podrá contener espera no superior a diez años, quitas y cesión de bienes o derechos a los acreedores en pago o para pago de totalidad o parte de sus créditos.
En el caso de un empresario, además podrá contener la conversión de los créditos en acciones o participaciones de la sociedad deudora o de otra sociedad.
Requisitos concurso de acreedores
Intentado el acuerdo extrajudicial de pagos, sin éxito, el mediador o deudor podrán solicitar concurso consecutivo en el juzgado. En este procedimiento, cuando el administrador concursal solicite la conclusión del concurso, el juez podrá exonerarle de gran parte de sus deudas bajo las siguientes condiciones: en primer lugar, cuando el deudor ya no tiene dinero ni activos; en segundo lugar, que dicho deudor haya demostrado obrar de buena fe y otros requisitos que a continuación se detallan.
Obrar de buena fe
Solo podrá solicitar el beneficio de exoneración de responsabilidad el deudor persona natural que sea de buena fe. Para que el emprendedor, o persona natural no empresario, sea considerado un deudor de buena fe, deberá cumplir varios requisitos. Entre ellos:
Que no haya sido declarado culpable en el concurso de acreedores.
Que en los diez años anteriores a la petición de concurso de acreedores, el deudor no haya sido beneficiado otra vez por la Ley de Segunda Oportunidad y que tampoco haya sido condenado por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, de falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores. Este requisito es de vital importancia y no se debe confundir este requisito temporal con haber cumplido con la pena de una sentencia condenatoria.
Otros requisitos
Que haya celebrado o intentado celebrar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores y se hayan satisfecho una serie de créditos (los denominados contra la masa, -los generados con posterioridad a la declaración de concurso- y concursales privilegiados, ? como deuda pública-).
Si no se ha intentado el acuerdo extrajudicial de pagos previo, podrá obtener este beneficio, si además se cubren otro tipo de créditos (el 25% de los denominados créditos concursales ordinarios, -como pueden ser proveedores o financieros sin privilegio-).
Para el caso en que el deudor de buena de no hubiera satisfecho los créditos anteriormente mencionados, podrá solicitar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, con sujeción a un plan de pagos de la deuda que no quedaría exonerada, si cumpliera los siguientes requisitos:
1.º No haber rechazado dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad.
2.º No haber incumplido los deberes de colaboración y de información respecto del juez del concurso y de la administración concursal.
3.º No haber obtenido el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho dentro de los diez últimos años.
¿El deudor se puede librar de todas las deudas?
El deudor se puede liberar de las deudas privadas como proveedores y bancos pero no quedarán exonerados los créditos por alimentos y los créditos de derecho público.
¿Las deudas desaparecen?
De forma incondicional, no. Cualquier acreedor podrá pedir al juez la revocación de la exoneración de deudas si, en los cinco años posteriores a la admisión de la exoneración del pasivo insatisfecho, el acreedor entiende que su deudor ha obrado de mala fe o ha obtenido ingresos que no ha declarado. Si el acreedor pide la revocación de la exoneración de deudas y el juez la acepta, el deudor dejará de estar sometido a este beneficio y volverá a contraer sus deudas.
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Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado. Es recomendable que el abogado sea especializado en desahucios, ya que conocerá los entramados de estos.
Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:
Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.
Decreto de admisión y aviso al inquilino
Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.
Sin embargo, uno de los procesos que mayor tiempo de espera conlleva es la notificación del desahucio al inquilino.
Para que la espera no se extienda demasiado, es recomendable que sea el propio procurador el encargado de llevar a cabo la notificación de la demanda en vez del juzgado, cuya carga de trabajo es mayor, por lo que la duración del trámite será mayor.
Si el juzgado nos permite que nuestro procurador sea el encargado de notificar, el proceso de aviso durará entre dos o tres días. En cambio, si finalmente es el juzgado el encargado, el proceso se alargará hasta uno o dos meses.
Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.
Oposición o no del inquilino
Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:
Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.
Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio.
Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.
En este caso, la demanda no se finalizará con una sentencia, en cambio se firmará un decreto de archivo cuya validez es la misma que una sentencia, ya que se condena de la misma forma a ser desahuciado y a abonar la deuda al inquilino.
Transcurso del juicio
Sin embargo, si se opone y si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.
En suma, el abogado del inquilino también tendrá que presentar el por qué se ha decidido a oponerse a la demanda.
Después de ambas presentaciones, el juez procederá a tomar una decisión en la sentencia del juicio.
Si se concluye en beneficio al propietario, la sentencia obligará al inquilino tanto a ser desahuciado como a abonar al dueño del domicilio la deuda pendiente y los gastos del proceso, tal y como se solicitó.
Momento del desahucio
Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino. En esta ocasión, interviene tres figuras distintas:
El procurador
Dos representantes del juzgado
Un cerrajero
Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.
Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.
Todo lo ocurrido quedará plasmado en el acta de lanzamiento donde los representantes del juzgado van anotando todo lo que va sucediendo.
¿En qué consiste la demanda ejecutiva?
Si ya se ha recuperado la vivienda, el propietario puede interponer una demanda para embargar al inquilino a través de la demanda ejecutiva. Esta decisión se puede tomar una vez que la sentencia sea firme, pero normalmente se espera hasta la fecha del desahucio.
Esta demanda solicita al juez que investigue el patrimonio del inquilino, obteniendo información de su saldo, cuentas bancarias, bienes o nóminas...
Si existe bienes o cualquier otra cosa para embargar, el juez lo autorizará para que la deuda sea pagada al propietario.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que permite interponer una demanda de desahucio por motivos de impago.
Actualmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario y de la financiación del terrorismo, obliga al comprador de una vivienda a justificar el origen del dinero con el que pagará el inmueble. Todos los profesionales implicados en la compraventa deben comprobar de dónde vienen los fondos para evitar el blanqueo de dinero procedente de actividades ilegales.
Tanto los promotores como los agentes inmobiliarios tendrían que poner sobre aviso a la agencia tributaria en caso de detectar alguna anomalía en las transacciones.
Requisitos necesarios a tener en cuenta:
1. Documento legal. Cuando se adquiere una vivienda, hay que cumplimentar y firmar el documento de blanqueo de capitales.
Este documento incluye:
Todos los datos del comprador.
Su situación económica y profesional.
La procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. El intermediario está obligado a comprobar si los fondos proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o extranjero.
2. Obligación de identificación. Cualquier profesional que intervenga en la transacción, debe cumplir con sus diligencias. Así, hablaríamos de promotores, agentes de propiedad inmobiliaria, comisionistas y consultores. También estarían incluidos el banco y, por supuesto, el notario, que antes de la firma, debe hacer las comprobaciones pertinentes.
3. Ausencia de mala fe. Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En cualquier caso, los expertos indican que las dudas es fruto del desconocimiento de las normas.
4. Multas millonarias. Cualquier indicio de delito debe ser comunicado a las autoridades. En caso contrario, el profesional inmobiliario podría ser sancionado. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10 millones de euros. Además, los administrativos o directivos que fueron cómplices por omisión de la infracción, además der ser sancionados económicamente, pueden ser inhabilitados hasta diez años.
5. Canales de denuncia. El SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) como canal para denunciar cualquier trámite sospechoso. Señalar que la mayoría de las grandes promotoras y constructoras a día de hoy sí que cumplen las exigencias, pero las pequeñas agencias aun no han invertido en el soporte tecnológico que exige este control.
En último lugar decir, que el SEPBLAC en la actualidad ha señalado al sector inmobiliario como uno de los más deficientes a la hora de implantar controles internos para la detección del origen ilícito de fondos y sobre el que más se ha de trabajar.
Apertura de colaboración público-privada para aumentar el parque público de viviendas en régimen de alquiler.
Se pretende crear una bolsa de suelo para la promoción de pisos y cubrir así las necesidades de vivienda social y protegida.
La cooperación entre el sector público y privado debería desarrollarse a través de la concesión del derecho de superficie durante un plazo superior a 75 años. Siendo finalmente la totalidad de las viviendas propiedad de la Administración, lo que permite aumentar el parque público de viviendas de alquiler.
Esta aprobación contempla una financiación específica para los pequeños propietarios que rehabiliten sus viviendas y las pongan en el mercado a precios asequibles. Por lo que se apuesta por la deducción del IRPF para reformar la vivienda habitual o la rebaja al 10% del IVA de los materiales de construcción siempre que representen el 40% del valor del trabajo.
Limitación del precio del alquiler.
El ejecutivo va a permitir que las entidades locales actúen sobre el precio de los alquileres sobre todo en zonas de mercado tensionado. Aunque esta medida cuenta con opositores ya que toda intervención en el mercado conlleva la disminución de la oferta y por lo tanto la subida de los precios, cuando la Administración debe garantizar la seguridad jurídica y económica de las dos partes implicadas en un contrato de alquiler.
Modificación del régimen de tributación de lasSociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
La intención es aplicar un tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos de estas organizaciones, decisión que preocupa a distintos integrantes del sector.
Luchar contra la despoblación, aportando soluciones para la España vaciada por medio de una renta básica rural.
Se considera necesario tomar medidas que permitan potenciar el atractivo de las regiones más despobladas, por lo que proponen establecer una renta básica para el mundo rural.
El nuevo recibo se caracteriza por discriminación horaria y simplificación de tarifas. Los clientes que tengan contratados menos de 15kw pasarán a una sola tarifa y se facturará de manera diferente según los tres periodos horarios por lo que pagarán por la electricidad según la hora y el día.
El objetivo de los peajes y cargos es incentivar el gasto eficiente en electricidad consiguiendo una reducción y ahorro en la factura.
Normalmente la factura se desglosa de manera que el 55% del recibo corresponde a los cargos (32,6%) y los peajes (22%). El 24,1% corresponde al coste de la energía y el 21,4% a los impuestos.
El cambio será automático para los clientes con tarifa regulada. Los clientes que estén en el mercado libre deberán estudiar las ofertas con la compañía eléctrica contratada.
Se prevé que los peajes y cargos se reduzcan entre el 6,7% y el 6,8%, lo que supone un impacto en la tarifa del 3,4%, al ser los costes regulados en torno al 55% de esta. Afectará a los 19 millones de consumidores sin discriminación horaria.
La CNMC sostiene que más del 50% de las horas del año son valle y que el consumo puede llegar a ser un 95% más barato que en las horas punta.
En el caso de los consumidores de PVPC, las comercializadoras de referencia aplicarán los nuevos peajes y cargos por periodos horarios. Para el mercado libre, el comercializador deberá adaptar el precio del contrato para trasladar la variación del componente regulado de la factura, pero puede decidir la forma en que lo traslada.
El gobierno de coalición PP y C?s ha logrado la aprobación de la nueva Ley del Suelo de Andalucía. Esta ley actualiza la reglamentación urbanística actual y además facilita los procesos para aprobar instrumentos urbanísticos. Entre los aspectos más importantes se encuentran la nueva clasificación de los terrenos, divididos ahora en rústicos y urbanos, así como reducir los procedimientos de planos urbanísticos y simplificar los trámites, tal y como solicitaban los ayuntamientos.
Con todas estas medidas se prevé impulsar el planeamiento urbanístico de Andalucía que se encontraba bloqueado en numerosos lugares desde hace más de 10 años. El Gobierno andaluz concluyó que hay 60 localidades que están llevando a cabo un nuevo planeamiento, mientras que tres de cada cinco localidades carecen de un plano urbanístico. El número de planos se estima que se multiplique por tres con la nueva ley.
A pesar de su extensión y los tecnicismos presentes, podemos destacar diez puntos importantes de entre las novedades que se aplicarán:
La Ley tendrá como nombre la Ley LISTA cuyo fin reside en actualizar la normativa andaluza en materia urbanística y aunarla dentro de un único escrito.
Se suprimen términos como suelo urbano consolidado y no consolidado o el de suelo urbanizable. Al igual que la Ley de Suelo estatal, la calificación se simplificará, dividiendo solo en suelo rústico y suelo urbano. Dentro de este último encontraremos los siguientes suelos:
Aquellos suelos urbanizados cuyas obras de urbanización se han producido.
Los que se han transformado en suelos urbanos con conexión a servicios básicos de abastecimiento y con acceso para la circulación urbana.
Y los suelos que se han edificado con dos terceras partes de espacio urbano.
En cambio, en suelo rústico se encuentran aquellos que poseen protección especial especificado en la normativa sectorial o preservados y los suelos que no estén calificados como suelos urbanos.
Se crearán nuevos instrumentos de planeamiento para facilitar la ordenación territorial. Se expondrá un contenido más claro y conciso para evitar largos plazos de ordenación. Entre los nuevos planos destacan:
El PGOM, Plan General de Ordenación Municipal, se encargará de especificar qué es suelo rústico y qué es suelo urbano y sus características y sus diferentes tipos, establecer los elementos estructurales y por último, determinar cuáles serán los nuevos requisitos para próximos desarrollos.
El POU, Plan de Ordenación Urbana, se puede aplicar para el total del suelo urbano de una localidad o solamente para determinadas zonas. Por ello, es recomendable aprobar varios POU para según qué zonas.
En suma, los plazos y trámites para poder aprobar planes urbanísticos se verán reducidos con la LISTA. Pero, debemos resaltar que el texto del articulado, más concretamente el artículo 79, apunta que si pasan tres años desde que se aprueba inicialmente un proyecto y no hay respuesta, caducará dicho proyecto. En cambio, la LISTA indica todo lo contrario, se aprobará el proyecto al haber un silencio positivo. Pero, ante la LISTA prevale el texto del articulado.
Asimismo, la disposición final quinta de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental cambia la Ley 7/2007 del 9 de julio, debido a que se especifica en qué consistirá la evaluación ambiental que se necesitará para aprobar cada instrumento urbanístico.
En cuando a la energía renovable, se considera usos ordinarios en suelo rústico a aquellos usos que estén relacionados con las energías renovables. Esto supone un gran cambio, ya que previamente con la LOUA Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se requería una autorización excepcional para implantar actividades de este tipo, mientras que con la LISTA solo se necesitará obtener una licencia urbanística municipal. Además, se suprime el requisito de abonar una prestación compensatoria.
En relación a la actividad edificatoria, se ha llevado a cabo una distinción entre aquellas que necesitan una licencia urbanista, una comunicación previa o una declaración responsable. En esta distinción, los actos que estén sujetos a licencia no se enumeran, mientras que los que necesitan comunicación previa o declaración responsable sí. Esto quiere decir que la licencia urbanística pasaría a ser algo más residual que solamente se aplicaría a los actos que necesitan una intervención administrativa, pero no una comunicación previa o una declaración responsable.
Respecto a los plazos y la caducidad para llevar a cabo obras, la LISTA diferencia entre las obras que estén autorizadas por una declaración responsable y aquellas que están amparadas por una licencia. En el caso de las primeras, si no se realizan a tiempo, la Administración tendría capacidad para fechar su caducidad, paralizando la obra, sin necesidad de tener una audiencia con el interesado.
En cuanto a sanciones, la LISTA capacita a la comunidad autónoma a ser el órgano responsable de imponer infracciones de las cuáles se han incluido nuevas sanciones respecto a ordenación del territorio. El importe de estas también se ha visto modificado. La cuantía máxima para las infracciones graves llegará hasta los 29.999 euros, un incremento respecto a la LOUA cuyo máximo era de 5.999 euros. Sin embargo, existirán excepciones en las cuales el importe máximo alcanzará el 75% del valor de los deterioros provocados.
Por otro lado, las infracciones pecuniarias se verán reducidas, debido a que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas subraya el reconocimiento de la responsabilidad o cumplimiento de la resolución notificada. Cuando a parte del proceso sancionador, se da comienzo a otro procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística contra la misma persona y éste avala su responsabilidad, encargándose del restablecimiento en las fechas indicadas por la Administración, se le sumará una reducción adicional que podría llegar hasta el 50%. Sin embargo, la reducción podría ser solamente del 25% en el caso de que se realice el restablecimiento de forma voluntaria, pero fuera de los plazos exigidos.
Se renuevan las condiciones exigidas para los declaraciones de obra nueva anteriormente por la LOUA, añadiendo la declaración responsable como título habilitante.
Esta nueva ley prevé actuar de inmediato y por ello, se empezará a aplicar en aquellos procesos ya comenzados, incluyendo los títulos habilitantes requeridos para edificar, así como la aprobación de instrumentos de planeamiento.
De esta forma, la Ley intentará a mitad de 2022 aprobar tanto la actualización del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía como numerosos reglamentos de desarrollo. Todavía hay tiempo para comprobar si estas fechas se cumplen y si los municipios sin planeamiento podrán adaptarse a las normas de la LISTA.
Tras llevar el proyecto de ley más de un año bloqueado en el Congreso y estando en vísperas de las citadas elecciones, el Gobierno ha decidido acelerar el proyecto en la última semana.
Entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, a pesar de que el texto del Proyecto de Ley puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria. Veamos como los expertos del despacho de abogados de Cuatrecasas exponen los aspectos clave contenidos en la norma.
Más info: https://www.inmonews.es/claves-nueva-ley-vivienda-efecto-propietarios-promotores-fondos/
A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es importante saber que existen una serie de cláusulas opcionales que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario.
A continuación veremos una exposición detallada de las cláusulas opcionales en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual:
Cláusulas Opcionales
Propietarios
En caso de ser los propietarios, es importante que incluyamos ciertas cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos o detalles en el contrato a fin de poder blindar nuestros derechos y reforzar nuestra posición.
Existen otras cláusulas que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al arrendatario:
Penalización por Desistimiento del Arrendatario: El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos al menos los seis primeros meses desde la firma del documento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
El arrendador podrá cubrirse frente a este derecho del arrendatario recogiendo expresamente y por escrito en el contrato que el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (cantidad establecida por Ley). El arrendador no debe olvidar incluir esta cláusula, ya que de no hacerlo, no tendrá derecho a indemnización alguna.
Cesión y Subarriendo: El arrendador no debe olvidar que la prohibición de subarriendo debe venir reflejada de forma expresa en el clausulado del contrato. En caso contrario, el arrendatario podrá subarrendar el inmueble.
Renuncia al Derecho de Tanteo y Retracto: Se podrá incluir una cláusula en la que, en caso de venta del inmueble objeto de este contrato, el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente en la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la L.A.U. La propiedad, deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Ésta cláusula deberá quedar reflejada de forma expresa en el contrato ya que en caso contrario se aplicará el artículo 25 de la L.A.U., teniendo el arrendatario derecho preferente sobre cualquier tercero a la compra de la vivienda en las mismas condiciones (aquellas que le debe haber comunicado el arrendador con 30 días de antelación).
Cláusula de Excepción de los Cinco (5) Años de Arrendamientopara el Arrendador El arrendador podrá incluir una cláusula que establezca que, pasado el primer año del contrato, el arrendador podrá disponer de la vivienda en el caso de que la necesite para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto debe constar en el contrato inicial.
Renuncia Expresa en el Clausulado del Contrato por Parte del Arrendatario a la Subrogación en el Arrendamiento
Enajenación de la vivienda
En caso de enajenación de la vivienda, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea mayor al plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Cláusula de AVALISTA ó FIADOR: En ocasiones el arrendador exige al arrendatario que además de la fianza aporte un fiador(ó un aval bancario). De ésta forma tendrá más posibilidades de cobrar la renta que el inquilino le deba.
En un contrato de arrendamiento con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:
El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de lo posible, como arrendatarios. En caso contrario, que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
El aval debe pactarse siempre sin beneficio de exclusión y ser solidario.
Otras cláusulas opcionales
También existen otras cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos, fruto de pactos a los que han llegado las partes y que deben quedar reflejadas en el contrato para que quede constancia de dichos pactos y así evitar posteriores confusiones y/o disputas entre las partes:
Cláusula de OPCIÓN A COMPRA: Se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario tiene, durante un plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, el derecho a la compra del inmueble a un precio estipulado previamente en el contrato de arrendamiento.
Formalización: El contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad a instancia de cualquiera de las partes, asumiendo los gastos y derechos de dicha formalización a iguales, salvo pacto en contrario.
Inventario de Mobiliario y Enseres. Será conveniente para el arrendador incluir en un Anexo dicho Inventario para revisar si se encuentra la vivienda con todos los objetos inventariados al final del contrato. Se trata de que quede constancia de lo que se deja en la vivienda para que luego no haya malentendidos. El arrendador podrá comprobar que todo esté como lo dejó y el arrendatario tiene una forma de asegurarse de que no le van a reclamar mobiliario o utensilios que no estaban.
Responsabilidad y Resolución: Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la L.A.U., conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se podrán establecer de forma expresa en el clausulado otras causas que si fueran incumplidas por parte del arrendatario provocarán la resolución del contrato como, por ejemplo, la cláusula de prohibición de animales.
Seguros: Es conveniente para el arrendador contratar un seguro de hogar. Aunque el arrendatario no está obligado, si se llegara a dicho acuerdo, se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario se comprometa a formalizar a su costa las pólizas de seguro correspondientes a incendio, responsabilidad civil, etc., teniendo en este caso la obligación de poner a disposición del arrendador el contrato de seguro y los recibos del pago.
Por último, también será conveniente incluir en el contrato un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino para, en caso de que sea necesario, poder reclamarle algo por escrito y de forma fehaciente una vez que éste haya abandonado el piso objeto del arrendamiento. Sólo así podremos demostrar que nos hemos comunicado con el
Por último, es importante tener cuidado con las cláusulas opcionales que incluimos porque algunas, como las que hemos expuesto, están dentro de la legalidad, pero en algunos casos podríamos estar incluyendo cláusulas nulas que detallamos en otro de nuestros artículos.
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Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos.
Las cláusulas nulas que más frecuentemente se suelen incluir en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:
Duración mínima del contrato de alquiler
Si la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual es inferior al mínimo legal (un año) el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.
En el caso de que en el contrato alquiler no se refleje el plazo de duración, se considerará que éste es de un año, aplicándose una prorroga anual si el arrendatario así lo desea y que se extenderá hasta alcanzar los cinco años. Dicha prórroga será forzosa para el arrendador. Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará anualmente si el arrendatario así lo desea, siendo en este caso también de forma forzosa para el arrendador y extendiéndose en este ocasión hasta un máximo de tres años.
Desistimiento anticipado del inquilino
En los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir del alquiler una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato con un preaviso mínimo de treinta días. Toda nula toda la cláusula de renuncia a esta derecho.
En caso de que el inquilino ejerza el derecho de desistimiento podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir(o la parte proporcional en períodos inferiores). Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por un importe superior.
Actualización de la renta
La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser actualizada por parte del arrendador.
Fianza legal y garantías adicionales
La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda habitual será de una mensualidad. Será nula la exigencia de una fianza mayor a dicha mensualidad.
Sin embargo, la LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. Por lo tanto, el arrendador sí podrá establecer garantías por importe de hasta tres meses (uno en concepto de fianza y otros dos en conceptos de garantías adicionales).
Cualquier tipo de gasto de servicios cuantificados en aparatos contadores serán a cuenta del inquilino.
Los gastos de la vivienda que no puedan individualizarse, como dice la LAU ( Art.20), mediante pacto entre las dos partes, podrán ser asignados al arrendatario. La ley de la vivienda exige que cualquier pacto de repercusión figure por escrito en el contrato de arrendamiento detallando el gasto que pudiera significar para el inquilino.
Gastos incluidos o no en el contrato de alquiler
Qué gastos no se pueden incluir como claúsulas del contrato de alquiler
La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) deja claro que nunca podrán repercutirse al inquilino gastos anteriores a la firma del contrato , los gastos de gestión de las inmobiliarias (gastos de intermediación, captación, muestra de viviendas etc) y los gastos de formalización del contrato ( notariado, abogados, Api, etc).
Qué gastos sí se pueden incluir conforme a la Ley de Vivienda
Si podrían incluirse en contrato otros gastos repercutidos al inquilino, posteriores a la formalización que supusieran una serie de servicios o beneficiospara este, siempre que se pudieran acreditar.
Claúsulas relativas a la actualización, duración de los contratos y seguros del alquiler de la vivienda
Duración del alquiler
Un alquiler de vivienda se puede acordar con cualquier duración, suelen ser de un año, pero con la obligatoriedad de posible prórroga de hasta 5 o 7 años (personas físicas o jurídicas).
Este plazo que impone la Ley puede ser muy perjudicial tanto para propietario como para inquilino. Uno sería penalizado si resuelve el contrato con anterioridad y el otro no podría disponer de su vivienda durante esos 5 o 7 años.
No se podrá por lo tanto marcar en el contrato de alquiler una subida según el IPC ya que las variaciones de éste podrían ser también a la baja lo cual sería un perjuicio para el inquilino según la LAU ( Art. 6)
En concreto:
-Si el propietario es gran tenedor de vivienda (más de 10 viviendas), la actualización será pactada entre las partes y no mayor del 3% en 2024: En caso de no haber pacto el precio del alquiler será congelado.
-Si el propietario no fuera un gran tenedor, la actualización de las rentas se determinará por acuerdo con un límite del 3% de subida o congelada si no existiese acuerdo.
-Si el nuevo índice de referencia no estuviera listo a finales de 2024 se recomienda referirse en los contratos al IPC u otro índice oficial, mostrando, eso sí, una voluntad actualizadora.
Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil
Los seguros de impagos y los de responsabilidad civil pueden repercutir en los inquilinos pero habría que preguntarse como resolverían los jueces casos de inquilinos que pagan las rentas pero dejan de pagar dichos seguros. Esta situación es muy común a partir del segundo año de alquiler.
Las entidades financieras utilizan en numerosas ocasiones las cláusulas abusivas con el objetivo de adquirir grandes beneficios, aunque ello conlleve un posible incumplimiento de la Ley, así como engañar a sus clientes. Cláusulas potencialmente abusivas como:
Las cláusulas abusivas son aquellas condiciones que una de las partes impone en el contrato con la aprobación del hipotecado y que se interponen a la buena fe. Estas cláusulas pueden provocar graves prejuicios en las obligaciones y derechos de las partes implicadas.
Hay que destacar que los préstamos hipotecarios no son considerados acuerdos equitativos, ya que en ellos se imponen unos requisitos que el hipotecado debe aceptar para poder obtener el préstamo. Si no los acepta, no lo recibirá.
Estas condiciones tienen grandes efectos negativos en los clientes, los cuales deben abonar elevadas cuantías económicas, entrando en varios casos en deudas interminables. En suma, en determinados casos, las entidades financieras no informan a sus clientes de todas las condiciones del acuerdo, ocultándoles estas cláusulas abusivas.
Dentro de los préstamos hipotecarios, hay un elevado número de cláusulas abusivas que son comunes en cada uno de ellos. Para poder oponerse a estas cláusulas, tras haberse suscrito el préstamo hipotecario y se haya obtenido el documento correspondiente, se abrirá un período de 10 días para reclamar.
En numerosos supuestos, estas cláusulas son consideradas abusivas por los tribunales, por ello solo habría que determinar cuál es el daño ocasionado. El informe será rectificado por un Perito Economista, que detallará toda la información acerca de los daños, así como el cálculo de préstamos.
Puntos clave de un préstamo hipotecario
Previamente a determinar las cláusulas abusivas, hay que conocer los puntos que componen el préstamo hipotecario:
Constitución. Esta parte incluye las responsabilidades de las partes implicadas. Tras ser constituida, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad
Ejecución. Está compuesto por las cláusulas relacionadas con el procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución.
Amortización anticipada. Requisitos si el préstamo es devuelto previamente al periodo correspondiente.
Más responsabilidades del deudor: - Tasación del inmueble - Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario - Gastos de cancelación de la hipoteca - Gastos de conservación del bien - Gastos en caso de impago - Seguros (para protección del inmueble, de vida del deudor)
Capital. Cantidad de dinero aportada
Comisiones. Estas pueden ser: - De estudio - De apertura - Por subrogación - Por modificación de condiciones - Por reclamación de posiciones deudoras - Por amortización anticipada - Compensación por desistimiento - Por riesgo de tipo de interés - Intereses de demora
Plazo. Periodo de devolución del préstamo
Interés. Es el porcentaje que adquiere el banco por aportar el capital y puede ser de dos tipos: variable o fijo.
Clasificación de las cláusulas abusivas más comunes
Antes de analizar cada una de las cláusulas abusivas, cabe destacar que la mayoría de ellas han sido declaradas por diversas sentencias como cláusulas nulas.
Cláusula suelo
Esta cláusula abusiva y completamente reclamable abandona la reducción de los tipos de interés, ya que existe un bajo porcentaje suelo en el que no puede incluirse el interés.
TAE
Esta tasa anual equivalente está vinculada a un interés concreto. Dentro del cálculo, inciden el tipo de interés, el periodo y la comisión de apertura. En el caso de que exista una fluctuación de la TAE, se puede estar realizando un abuso, un hecho que requerirá de un Perito Economista que lleve a cabo el cálculo y la comparación con lo que se esté aplicando.
Seguros
El banco no puede imponer a sus clientes contratar seguros de insolvencia, invalidez, desempleo o de vida, ya que recurriría a una acción ilegal. Sin embargo, sí es legal exigir al suscriptor de la hipoteca que posea uno de estos seguros, que lo podrá contratar con la entidad que desee.
Respecto a los seguros de daños, estos estarán vinculados al inmueble.
Años de 360 días en lugar de 365
Las entidades financieras obtienen más dinero al considerar años de 360 días y no de 365 días.
Intereses de demora abusivos
Los intereses de demora tienen como coste máximo el tripe del interés legal de dinero. Sin embargo, en varios préstamos hipotecarios se supera este límite, lo que supone que la cifra no pagada y los intereses se sitúen en cifras muy elevadas para el hipotecado.
Comisiones, tasas y costas
Dentro de esta cláusula abusiva, encontramos varios aspectos claves:
Comisión de estudio y apertura. Esta cláusula son abusivas ya que son de adhesión, por lo que si no se aceptan, no se ofrecerá el préstamo. En suma, en caso de ser clientes frecuentes, los bancos ya son conocedores de toda la información financiera de estos.
Costas judiciales. El juez los imponte sin opción a que el banco pueda intervenir al respecto.
Servicios. La entidad financiera no puede imponer al hipotecado que adquiera alguna tarjera, seguro o cualquier otro servicio por medio del banco, ya que esto es ilegal.
Comisión de compensación por riesgo de interés. Esta cláusula se cobra solamente si la cancelación causa pérdidas económicas para el banco.
Comisiones de estudio y apertura. Estas comisiones no admiten negociación, sino que son impuestas. En suma, su relevancia es nula, teniendo en cuenta que la entidad bancaria es conocedora de nuestro crédito.
Tasación. Costes relativos a la tasación de la vivienda. El hipotecado contratará a la persona que considere sin que esta pueda ser impuesta.
Comisión de cancelación o amortización. Se abona a la entidad financiera por los trámites administrativos, recompensándose el beneficio cesante, al no abonar los intereses por la cantidad económica pendiente correspondiente al préstamo.
Vencimiento
En el caso de que el deudor incumpla sus responsabilidades de pago, el acreedor tiene la opción de vencer el préstamo con anticipación. Esta cláusula es abusiva y nula, ya que se aplica por falta de cobro de una simple cuota.
Capitalización de intereses
Al haberse vencido los intereses sin haber sido cobrados, estos se añaden al capital total del préstamo, un hecho que es ilegal, debido a que el capital es un término muy diferente al de los intereses de demora pendientes.
Fuero
Se puede reclamar la renuncia a los tribunales de nuestro municipio.
Liquidación unilateral de la deuda impagada
La entidad financiera tiene la opción de presentar la liquidación de su cuantía económica con el objetivo de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.
IRPH
Esta cláusula puede ser ilegal, ya que este índice puede superar en gran medida al del Euríbor y en algunos casos, los bancos pueden manipularlo.
Redondeo al alza
Incluir cláusulas dentro de los préstamos hipotecarios con las que la entidad bancaria realiza un redondeo por lo alto para calcular los intereses.
Analizar el préstamo hipotecario en busca de usos abusivos
Para determinar cuáles son las cláusulas abusivas en un préstamo, es recomendable que un perito analice, sobre todo, tres partes fundamentales del contrato de hipoteca.
Condiciones financieras abusivas
Estas cláusulas están relacionadas con las cifras dentro del contrato que incluyen:
La cantidad económica del préstamo hipotecario
Periodo de devolución
Plazo de cobro
Plazos de amortización de intereses
Si queremos encontrar las cláusulas abusivas de las entidades bancarias, hay que prestar atención a los siguientes casos:
Si se redondea a lo alto. Esta cláusula señala que el interés nominal de diferencia junto al margen acordado que será abonado por el hipotecado, siempre será redondeado por lo alto del múltiplo más próximo (0,25, 0,50, 1?)
Si hay cláusula de vencimiento anticipado. El banco correspondiente puede dar por vencido al préstamo previamente al plazo acordado con opción a reclamar el dinero de lo pactado.
Si hay cláusula 365/360. Esta obliga a cobrar 5 días más de intereses al banco.
Si hay suelo. El tipo de interés variable acordado se encuentra limitado por la cláusula suelo. En esta cláusula, se indica que nunca puede situarse por debajo de un % anual.
Si hay intereses de demora. Si se sitúan a menos de 2 puntos por encima del interés del tipo de referencia junto al margen acordado, no se considerará abusiva. En suma, no podrá superar el triple del interés legal de la cuantía.
Condiciones no financieras abusivas
Son aquellas cláusulas que no están relacionadas con cuantías económicas o números. En general, se refieren a las garantías de devolución cuando se produzca un incumplimiento.
Emitir el préstamo hipotecario. Esta cláusula abusiva permite al banco ceder el préstamo a un tercero sin avisar previamente al hipotecado.
Prohibición de alquilar el inmueble. Impedir al hipotecado que pueda arrendar la vivienda, enajenar o gravar sin contar con la aprobación del banco.
Oponerse al examen de la escritura. Esta es otra cláusula abusiva ilegal consiste en imponer al hipotecado a firmar el acuerdo sin opción a analizar la escritura.
Avisos notariales
Estas cláusulas están relacionadas con la transparencia en los requisitos económicos o financieros dentro de las contrataciones y préstamos hipotecarios.
Proceso de reclamación de cláusulas abusivas
La aplicación de cláusulas abusivas es una acción muy recurrente por los bancos, por ello, es importante revisar, si se cuenta con una hipoteca activa, si esta posee alguna cláusula abusiva. Condiciones que pueden provocar que el hipotecado tenga que abonar todos los costes de formalización del préstamo hipotecario.
Para reclamar estas cláusulas, se debe seguir los siguientes pasos:
Encontrar la escritura y la documentación necesaria para la acreditación de los costes asociados como los de registro, tasación o notaría.
Peritación económica. Contratar a un perito que lleve a cabo el cálculo del daño causado. Este perito o Peritos Economistas son personas cualificadas que pueden detectar las cláusulas abusivas del contrato, tales como IRPH, cláusulas suelos o costes no imputables al suscriptor de la hipoteca.
Vía judicial. Si la entidad financiera se opone a realizar la devolución de la cuantía estudiada por el perito, existe la opción de presentar una demanda judicial. Dentro de esta, hay que pedir la nulidad de la cláusula por ser abusiva y la devolución de los costes aportados como efecto de ello. Por lo que, habrá que presentar resguardos de ellos.
Modificaciones legislativas en las cláusulas abusivas
En los últimos años, se han presentado numerosas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han modificado el contexto nacional:
2013 - Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Esta sentencia modificó los términos de la Ley Hipotecaria (1/2013), que ofrecen la opción al ejecutado de alegar la oposición por diversas razones:
Que el título posea cláusulas abusivas
Una cláusula de contrato con carácter abusivo sirve como motivo de oposición
2014 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Los suscriptores a hipotecas que hayan presentado demandas judiciales en contra de sus correspondientes entidades financieras por aplicar cláusulas abusivas no se les podrán desahuciar.
2015 - Tribunal Supremo.
Dictamina que la cláusula con la que se obliga al hipotecado a acarrear los costes, comisiones o tributos frutos del préstamo hipotecario se considerará abusiva. El resultado puede alcanzar los miles de euros por hipotecado.
2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El juez nacional está obligado a estudiar las cláusulas abusivas pertenecientes a un préstamo hipotecario
2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Retroactividad completa con la devolución de la cuantía obtenida por la entidad financiera como consecuencia de la cláusula suelo.
Proceso de reclamación de costes indebidos
En varias de las sentencias expuestas, se dictaminaba que algunas cláusulas abusivas se consideraban como tal por obligar al hipotecado a abonar todos los costes al completo del préstamo hipotecario.
Para reclamar, hay que seguir los pasos previamente expuestos. El proceso de reclamación se puede realizar sin acudir a un perito, pero los cálculos deben estar realizados minuciosamente para obtener la aprobación de la vía judicial.
De los costes del préstamo para la formalización de este, se pueden reclamar los siguientes:
Costes de notaría y registro. La responsabilidad del cobro pertenece al que solicita el servicio. Y el prestamista es el que posee el interés en la inscripción y documentación perteneciente a la escritura de la hipoteca. Por lo cual, sería la entidad financiera la responsable de estos costes.
Impuesto de actos jurídicos documentados. El sujeto o entidad receptora del bien o derecho, en este caso, el banco es quién debe encargarse de este impuesto.
Desde que el préstamo hipotecario es vigente, se abre un periodo de reclamación de 4 años.
¿En qué consiste el informe pericial?
Existe la opción de reclamación a las entidades bancarias por motivo de costes hipotecarios o cláusulas abusivas. Para llevar a cabo la reclamación, se recomienda poseer un informe pericial sobre los costes, por ejemplo, de inscripción o de constitución de hipoteca.
Este informe pericial es el resultado de un análisis exhaustivo de las posibles abusos cometidos por la entidad como contratación de seguros irregular, compensación de deudas, comisiones improcedentes o cláusulas abusivas.
Si en la reclamación se confirma la existencia de cláusulas abusivas, es recomendable volver a calcular los gastos y la indemnización reclamada, así como la nulidad de la cláusula.
Finalidades del informe pericial
El informe pericial resulta especialmente útil en los siguientes casos:
Volver a negociar los requisitos contractuales con la entidad financiera
Obtener rebajas de la cuota
Reclamar las cuantías económicas cobradas injustamente por la vía ordinaria de la entidad bancaria
Reclamar las cuantías económicas expuestas por la vía judicial.
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Aquí podemos encontrar las cinco cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda:
Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda. El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.
Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada. Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador.
Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.
Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legalregulado en la LAU. Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Exigir el pago de rentas por adelantado. El art. 17.2 LAU recoge la prohibición expresa de que el arrendador pueda exigir el pago de más de una mensualidad de renta. Toda disposición que no se acomode a esta fórmula es nula.
Por lo tanto ante cualquier imprevisto, se aconseja anticiparse y revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas. Porque una vez en vigor el contrato será antieconómico demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.
Dependiendo de la duración de los contratos de arrendamiento, estos se pueden clasificar en tres tipos diferentes con unas particularidades en concreto.
Estos tres tipos son los siguientes:
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Arrendamiento de temporada
Arrendamiento de uso turístico
Las características específicas de estos deben ser conocidas por los propietarios con el fin de asegurar un correcto funcionamiento de este proceso económico. El alquiler se ha convertido en una de las actividades económicas más rentables de España.
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Definición y duración.
Este tipo de contrato consiste en un acuerdo entre los interesados, el arrendatario o inquilino y el arrendador o propietario del inmueble. Con este contrato, el propietario cede al arrendatario el uso del inmueble que se convertirá en la vivienda habitual del inquilino. Este último se compromete en el acuerdo a pagar la renta correspondiente del alquiler.
La duración mínima en este tipo de contrato se sitúa en los tres años.
En el supuesto en el que la duración del contrato sea menor a los tres años, cuando llegue la fecha límite de este, el alquiler se prorrogará en plazos anuales hasta que se alcance los tres años mínimos requeridos. La única excepción a esto será cuando el inquilino notifique en un plazo de 30 días de antelación al propietario su decisión de no seguir renovando el contrato. Posteriormente a haber cumplido la duración mínima de tres años, el acuerdo se irá prorrogando automáticamente anualmente si ninguna de las partes implicadas manifiesta su voluntad de no seguir renovando. Esto recibe el nombre de "prórroga tácita automática".
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, es la legislación vigente por la que se regula este contrato.
Obligaciones fiscales del propietario.
Siempre y cuando el inmueble no se dirija a una actividad profesional, el alquiler del domicilio no incluirá IVA.
Sin embargo, este contrato sí está sujeto al ITP (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales) del arrendamiento. Según lo estipulado en la Comunidad Autónoma, el responsable de abonar tal impuesto será el arrendatario.
De la misma forma, el arrendador tiene que dejar constancia de los beneficios obtenidos en este proceso económica en la declaración del IRPF. Esto se debe a que los beneficios de esta actividad se consideran rendimiento de capital inmobiliario en aquellos casos en los que no se lleven a cabo como actividad económica.
Arrendamiento de temporada
Definición y duración.
En el arrendamiento de temporada, el inquilino necesita arrendar la vivienda por un tiempo en concreto. Esta duración la acuerdan el arrendador y el arrendatario sin necesidad de una duración mínima. En general, el arrendamiento dura semanas o meses, ya que se lleva a cabo por motivos laborales, de vacaciones o estudios.
Cabe destacar que no se promociona en plataformas turísticas de arrendamiento ni se oferta servicios complementarios de hostelería.
En esta ocasión, el arrendatario solamente tiene que pagar la suma acordada.
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 también regula este tipo de contrato.
Obligaciones fiscales del propietario.
De la misma forma que el contrato para residencia habitual, este tampoco está sujeto al IVA, aunque en ocasiones las sociedades arrendatarias de inmuebles sí deberán abonarlo.
Los beneficios obtenidos por parte del arrendador deberán estar registrados en la declaración del IRPF.
Arrendamiento de vivienda de uso turístico
Definición y duración.
En los alquileres de uso turístico, la duración de tiempo del contrato es mínima. En esta ocasión, sí se promociona en plataformas turísticas y sí se oferta servicios complementarios de hostelería
Regulación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula este tipo de contrato, sino que la Comunidad Autónoma es la responsable de hacerlo.
Obligaciones fiscales del propietario.
En este supuesto, el contrato de uso turístico no está exento del IVA. Al principio del contrato, hay que presentar las declaraciones correspondientes, así como el cambio y cese de las actividades y abonar la suma pactada.
Las rentas obtenidas por los propietarios proporcionados por el arrendamiento del inmueble deben ser tributados como capital inmobiliario en el IRPF. Esto se debe a que Haciendo ha comenzado a regular este negocio.
Según Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona: "la falsificación de nóminas y contratos de trabajo lleva a los arrendadores a querer acceder a los movimientos bancarios del inquilino antes incluso de enseñar la vivienda en alquiler". La experta apunta que "no es ilegal, pero se necesita su autorización".
La letrada insiste en que "se ha llegado a este punto porque la actual Ley de Vivienda ha dejado a los propietarios desprotegidos", añadiendo que "para blindarse ante un posible impago, las garantías que se piden actualmente casi se equiparan a las que el banco pide por conceder una hipoteca".
En la última década, la propiedad ha ido perdido terreno a favor del alquiler de vivienda. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los hogares en régimen de arrendamiento han pasado de suponer el 13,5% del total en 2011 al 15,9% en 2021. Sin embargo, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta fórmula de acceso a la vivienda está sujeta a limitaciones respecto a las subidas del precio. Así los desahucios de personas vulnerables han llevado a los caseros a retirar ofertas. En el mejor de los casos, se elevan los requisitos para asegurar la solvencia tratando de evitar a los inquilinos morosos.
Los inquilinos permiten acceder a los movimientos bancarios ante la tensión del mercado y la escasez de oferta de viviendas de alquiler
Primero es entregar documentación que demuestre tener un puesto de trabajo estable que proporcione ingresos fijos todos los meses. Acceder además a los movimientos bancarios de los inquilinos es una práctica que está comenzando a extenderse. Según Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, "la falsificación de nóminas y contratos de trabajo lleva a los arrendadores a exigir ver los movimientos bancarios antes incluso de enseñar la vivienda en alquiler".
A través de las redes sociales, muchos inquilinos en busca de un piso en alquiler están compartiendo su disconformidad con esta exigencia, calificándola de una violación de su privacidad. La experta apunta que "Acceder a los movimientos bancarios de los inquilinos no es ilegal, siempre y cuando se cuente con el consentimiento expreso. El inquilino deberá firmar una autorización". En cualquier caso, Goenaga opina que "el mercado está tan tensionado que muchos acaban accediendo porque no pueden permitirse dejar pasar la oportunidad de alquilar un piso, dada la elevada competencia que existe: si ellos no lo hacen, otros lo harán".
"Las malas experiencias propias o ajenas hacen que los caseros se piensen dos veces si alquilar la vivienda o mantenerla cerrada. Los que se deciden por lo primero, extreman las precauciones", comenta la portavoz de Círculo Legal Barcelona. Este exceso de celo ha llegado hasta tal punto que "las garantías que se piden actualmente para alquilar casi se equiparan a las que el banco pide por conceder una hipoteca para la vivienda", afirma Goenaga.
A las solicitudes habituales, como el contrato laboral y las últimas nóminas, se le suman ahora los movimientos bancarios, e incluso, la declaración de la renta. En ocasiones, se llega más allá y "se realiza una consulta en bases de datos de morosidad. Se consulta lo0s datos no solo de inquilinos, sino de otras fuentes que faciliten información sobre cualquier tipo de deuda. Para ello se necesita también la autorización del inquilino", puntualiza Goenaga.
Para la experta, la Ley de Vivienda es la responsable de haber cambiado las reglas del juego. "La alarma social respecto a la inquiokupación -inquilinos con contrato que no pagan sus rentas- hace que los propietarios traten de blindarse ante un posible impago". La abogada admite que "el proceso de desahucio puede alargarse más allá de los dos años. La vivienda, una vez recuperada, puede estar en unas condiciones pésimas, por lo que habrá que invertir en una reforma".
Para Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho Círculo Legal de Barcelona, se trata de un nuevo "reclamo electoral" por el adelanto de las elecciones autonómicas y asegura que "lo único que hará es perjudicar al mercado y que los inversores no quieran permanecer aquí".
A dos semanas de la celebración de las elecciones autonómicas de Cataluña, el Govern de la Generalitat ha aprobado este miércoles un Decreto Ley para ampliar el tope de los precios del alquiler a los arrendamientos temporales para ampliar el tope de los precios del alquiler a los arrendamientos temporales cuya finalidad no sea vacacional o de ocio, una medida que, desde el despacho Círculo Legal Barcelona, tildan de electoralista y perjudicial para el sector.
"Lo primero a destacar del decreto ley publicado hoy en el DOGC (Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya) es que la justificación de urgencia para aprobarlo por esta vía no es nada creíble o consistente, dado que se remiten a leyes y situaciones de hace meses (Ley de la Vivienda 12 /2023 y decreto sobre los pisos turísticos) que demuestran que no existe esta urgencia. La urgencia viene si lo utilizan como reclamo electoral dado el adelanto de las elecciones autonómicas", explica la abogada y socia del despacho, Arantxa Goenaga.
En este sentido, la experta va más allá y explica por qué considera que esta no es la vía ni la forma adecuada para abordar esta problemática, y es que "amplían el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat sin justificar el porqué de esta medida excepcional". Del mismo modo, continúa la letrada, se pedirá a partir de ahora depositar una documentación en el INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) que en muchos casos ni existirá.
"¿Cómo vas a justificar que quieres un apartamento para vacaciones durante cuatro meses?", se pregunta Goenaga, quien sentencia: "nos encontramos, de nuevo, ante medidas que lo único que hacen es perjudicar al mercado y que los inversores no quieran permanecer aquí".
Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, recuerda que "estamos ante un nuevo caso en el que el Gobierno, en vez de proponer medidas efectivas y ayudar de forma exacta y directa al mercado inmobiliario, se limita a hacer anuncios que no tienen un impacto real".
Después de un largo proceso de negociaciones, el Gobierno de España ha determinado cual será el índice por el que se regirán los nuevos topes del mercado del alquiler en las denominadas zonas tensionadas. Una medida, aseguran desde el despacho Círculo Legal Barcelona, que genera muchas más dudas que certezas.
"Estamos ante un nuevo caso en el que el Gobierno, en vez de proponer medidas efectivas y ayudar de forma exacta y directa al mercado inmobiliario, se limita a hacer anuncios que no tienen un impacto real", explica la abogada y socia del despacho, Arantxa Goenaga, quien recuerda que estas medidas ya se aplicaron en el pasado en Cataluña y no hicieron más que "tensionar el mercado y reducir la oferta de viviendas en alquiler".
Falta de consenso Gobierno/ Autonomías ante los cambios que propone la Ley de la Vivienda 12/ 2023
En este sentido, la experta se ha mostrado crítica con los tiempos establecidos por el Ejecutivo, pues tras el anuncio "a bombo y platillo" de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda 12/2023, se ha demorado casi un año la publicación de dichos índices, además de otros seis en establecer los procedimientos de conciliación con los grandes tenedores en relación a los procedimientos de desahucio.
Goenaga, quien ha recordado que ni siquiera ha habido un consenso claro entre el Gobierno central y el Govern de la Generalitat a la hora de establecer los topes, echa en falta un cambio de estrategia por parte de los poderes públicos.
"Seguimos con el mismo criterio, muchos anuncios, pero ninguna medida real. El Gobierno no cuenta con los operadores necesarios para dar con medidas reales que puedan ser buenas y adecuadas para agilizar el mercado y que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda digna", concluye.
Según el informe elaborado por el Royal Institution of Chartere Surveyors (RICS) y el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), "Informe diagnóstico de la Construcción del segundo trimestre del año":
Según las encuestas del informe , en los últimos tiempos, el sector de la construcción está experimentando una acentuadaescasez de personal cualificado y mano de obra, aunque el área residencial, en concreto, a un año vista, va ganando fuerza. El 41% de los encuestados prevé un aumento en el sector de la vivienda privada, frente al 31% de la encuesta anterior. El 89% de los encuestados señala que el coste de los materialeses un factor que afecta negativamente a la actividad del mercado, porcentaje ligeramente superior al 82% del primer trimestre de 2023.
Las medidas anti-inflación del BCE , con su progresiva subida de tipos de interés es una variable cada vez más tenida en cuenta en el volumen de construcción de vivienda.
Declara Alfredo Sanzel presidente del CGATE:"Viendo el balance completo de los resultados que arroja esta muestra, nos preocupa que la escasez de mano de obra y de personal cualificado siga siendo un impedimento importante para nuestro sector en la actualidad. Una aplastante mayoría del 94% ha señalado que esta carencia alcanza niveles de récord, lo que nos empuja a sacar conclusiones y a trabajar para encontrar una solución"
Las estadísticas muestran presión sobre los beneficios
Los profesionales encuestados prevén gran subida en los costes globales de la construcción, en concreto los costes de mano de obra que llegarán a una subida del 6%. A su vez los costes de los materiales aumentarán en torno al 5%, (un 4% previsto el trimestre pasado)
El Índice de Actividad de la Construcción (IAC), marco un +2 en el segundo trimestre, lo que supone una ligera variación con respecto al +1 del trimestre anterior. Esto muestra cierta estabilización en la actividad global. La construcción en España es algo más fuerte que en Europa dentro de la citada estabilidad general.
Con respecto a las cargas de trabajo actuales, un 24% de los encuestados destacan un aumento en la actividad residencial privada. Sin embargo esta misma carga de trabajo descendió en el sector privado no residencial en el segundo trimestre. Un 13% de los encuestados notificó un aumento en las cargas de trabajo de infraestructuras durante el último período, mostrando así la primera lectura positiva en este segmento desde el segundo trimestre de 2022.
CGATE advierte de que esta leve subida será de corta duración según -27% de los encuestados que prevén una caída en la producción en todo el sector en los próximos 12 meses. En el sector privado no residencial bajan también las encuestas que muestran expectativas negativas en el sector privado no residencial pasando del 12% en el anterior estudio a un 6% actual.
Una de las mejores opciones para ganar espacio en tu vivienda y para eliminar el ruido de fuera es cerrar la terraza. Para ello, hay que conocer los términos que estipulan la ley, así como los permisos requeridos.
Antes de proceder al cierra de la terraza de la vivienda propia, se debe leer los estatutos de la comunidad del vecindario. En estos textos se expondrá si se permiten los cierres y la clasificación de estos en el edificio. Tras esto, se debe comunicar al presidente el día en el que se iniciarán las obras.
Cabe destacar que si existen antecedentes de otros vecinos que hayan cerrado sus terrazassin obstáculo ninguno, la persona interesada también lo podrá hacer a partir de los preceptos de no discriminación y de igualdad.
Para aquellos cierres que no afectan a la fachada o que no requiere de obras, no se necesita ninguna licencia ni ningún permiso. Por el contrario, aquellos que sí, sí tendrán que obtener un permiso para proceder con las obras.
La Ley de Propiedad Horizontal, encargada de regular estos aspectos, estipula en su artículo 10.3 que para poder obtener todas las garantías legales con las que poder cerrar la terraza se necesita que 3/5 partes de los participantes en la junta de propietarios voten a favor del cierre.
Si hay propietarios que no han hecho acto de presencia, pero se han opuesto, en un plazo de 30 días podrán manifestar su voto en contra a partir del día de la junta donde se expuso el tema en cuestión.
En cuanto a los permisos necesarios que el ayuntamiento debe aportar, estos dependen según del municipio. Si se contrata a una empresa de cierres con experiencia en la localidad, esta será conocedora de los entresijos legislativos respecto a los cerramientos de terraza y podrá asesorar más efectivamente.
Solamente se requiere tener el permiso del ayuntamiento y de la comunidad de propietarios para poder cerrar la terraza, debido a que estos permisos son requeridos para la concesión de la licencia de obras.
Pasos a seguir para legalizar el cierre
El proceso legal para cerrar la terraza privativa de una vivienda consta de tres acciones:
Permiso de la comunidad de propietarios: Se debe obtener el permiso del resto de vecinos, debido a que las obras por el cierre provocarán ruido y molestias y la apariencia de la fachada se modificará.
Proyecto de cerramiento de terraza: Es el texto técnico en el que se concreta los materiales que se van a usar, así como el diseño de la terraza. Estos datos son requeridos por el ayuntamiento para legalizar el proceso.
Licencia municipal: Si se obtiene el permiso de los propietarios y el plan de cerramiento ha sido presentado, la licencia municipal para dar comienzo a las obras será otorgada por el ayuntamiento. Para ello, se debe abonar cuotas cuya cuantía dependerá de la localidad.
Dos vías por las que denunciar un cierre ilegal
Un cerramiento ilegal es aquel que se lleva a cabo sin contar con los permisos requeridos o sin las licencias necesarias y que perjudica a otras zonas individuales como terrazas o zonas comunes como patios o jardines. De todas formas, el cierre siempre afectará al aspecto visual de la fachada.
Para poder proceder a denunciar un cierre ilegal, existen dos opciones:
Una opción es por la jurisdicción civil. Se organiza una junta con el resto de vecinos para llevar a cabo una votación acerca de si demandar al propietario. Si la mayoría vota sí, se procederá a demandar por la vía judicial.
Demanda por infracción urbanística, ya que el cierre provoca que el espacio interior construido aumenta, cambiando de esta forma la licencia de edificación e incrementando el volumen del edificio. Para interponer la demanda, en este caso se debe asistir al ayuntamiento.
Plazos de prescripción de cierres
En el caso en el que un propietario haya cerrado su terraza sin contar con el permiso del resto de vecinos, se organizará una junta en la que se estipulará un plazo para que se proceda con la demolición de la obra, regresando a la terraza original. Si no lleva a cabo la demolición y el plazo ha terminado, existe la opción de demandarlo.
Cabe destacar que si el tiempo pasa y nadie actúa en contra del cierre de la terraza, el propietario adquiere el derecho del cierre sin poder oponerse nadie. Existe un periodo de cinco años, que comienza a computarse desde el inicio de la obra, para que los vecinos se opongan al cierre.
Proyecto de legalización de un cierre
En el caso en el que el cierre tenga menos de 10 años, hay que realizar un proyecto de legalización que debe firmar un especialista y pedir la licencia de obras. Cuando se haya adquirido esta última, se tendrá que abonar las cuotas y tributos necesarios y consultar una notaría para registrar el cierre en el Registro de Propiedad.
Por el contrario, si el cierre lleva más de 10 años, solamente se requiere el proyecto de legalización, no la licencia de obras, pero sí se debe registrar el terreno nuevo.
Prescripción de un cierre ilegal
Según la obra y la localidad, la prescripción tendrá un plazo u otro. Si se ha llevado a cabo el cierre de forma ilegal sin la aprobación del resto de propietarios, el plazo oscila entre los cuatro hasta los 30 años. Habitualmente, el plazo medio se sitúa en los cinco años.
En las alegaciones presentadas, el sector se queja de la falta de participación de los ayuntamientos.
Las entidades más representativas de la promoción, la intermediación y la administración de viviendas han presentado alegaciones a la resolución de la secretaria de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalitat de Cataluña, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) el 22 de junio de 2023. La resolución propone el control de precios del alquiler en 140 municipios, donde residen el 80,6% del total de la población catalana, declarados como zonas de mercado residencial tenso (ZMRT).
Las alegaciones del sector inmobiliario se centran, principalmente, en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda (LDV). Una ley que exige el control de precios del alquiler como única medida para reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en diferentes municipios, renunciando a la actuación de los poderes públicos para la resolución del acceso a la vivienda.
El primero de los problemas de procedimiento que se encuentran en la resolución de la Generalitat de Cataluña es que no existe una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios. El artículo 18.2a de la LDV recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial, pero en ningún momento se ha hecho referencia a este documento.
Otro de los puntos que genera controversia en la resolución del DOGC es la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, tal como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda. De hecho, el propósito de la declaración de ZMRT no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda. Por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de ZMRT e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso.
Por otro lado, la resolución de la Generalitat de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña de las ZMRT es el elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña. Este índice de referencia es un grave error de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda, recoge, de manera muy clara, que el sistema de índice de precios de alquiler que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). En el improbable caso que el Ministerio homologue el índice catalán, la nueva LDV pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el cual se ubica. Esta petición solo se da si se tienen en cuenta los márgenes superiores e inferiores del índice catalán. Por tanto, sería ilegal usar únicamente el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización.
Además, el artículo 18.3 de la LDV remarca los requisitos para poder declarar, formalmente, una ZMRT: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento superior en al menos un 3% el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en Cataluña. El principal problema se encuentra en la selección de los indicadores, ya que es sesgada y no corresponde con la definición que hace la LDV. Por ejemplo, la resolución calcula la carga media de la hipoteca sobre el 80% del precio de venta (cuando la media es del 64%) y selecciona estadísticas referentes al año 2020 (que no recogen lo sucedido con los alquileres y la inflación en el periodo 2020-2022).
El acuerdo de declaración como ZMRT de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución. Es una incongruencia una actuación concertada de Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito.
Las entidades del sector inmobiliario, en paralelo a las alegaciones presentadas, reconocen la existencia de crecientes desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades. Además, desde el sector inmobiliario se entiende que el control de precios del alquiler no es una solución óptima. De hecho, esto ya quedó demostrado durante el control del alquiler que se dio durante la ley del 1964, en la falta de oferta de vivienda de alquiler asequible (protegido y libre) y con los resultados de la ley 11/2020 de la Generalitat de Cataluña en relación con la contención de rentas.
Uno de los principales problemas de la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. De hecho, entre el 60% y el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados. Además, durante el periodo de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, de las cuales el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) solo ha iniciado un 30%.
El mandato constitucional indica que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada". No obstante, la realidad es que las obligaciones del estado del bienestar se han trasladado a los propietarios privados.
Finalmente, las entidades del sector inmobiliario manifiestan la voluntad de plena colaboración con las administraciones competentes en materia de política de vivienda, de tal manera que se puedan desplegar políticas de vivienda efectivas y que los ciudadanos puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Sector inmobiliario que firma la nota de prensa:
Associació d?Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) Col·legi d?Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona i Província Consell de Col·legis d?Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya Associació de Promotors i Constructors d?Edificis de Catalunya (APCE) Col·legi d?Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) Consell de Col·legis d?Administradors de Finques de Catalunya Consell de Cambres de Catalunya
El pasado año, el decreto ley de Vivienda impulsada por la Generalitat de Cataluña fue denegada por el propio Tribunal Constitucional, ya que en dicha legislación se obligaba a los grandes tenedores a aportar un arrendamiento a aquellos grupos vulnerables, independientemente de si la vivienda se ocupase de forma ilegal.
El sector se pronunció respecto a esto, afirmando que el decreto ley legitimizaba la okupación. Ante esto, el Partido Popular presentó un recurso en el que se representaba la posición de los propietarios. Dicho recurso llevó al Tribunal Constitucional a denegar la ley catalana, ya que sus medidas, para ser aprobadas, tendrían que formar parte de un nivel mayor de norma.
Esta anulación del Tribunal Constitucional ha llevado al Gobierno catalán a presentar de nuevo la normativa de vivienda en formato ley para cumplir con las exigencias de la institución jurídica. El Parlamento catalán obtuvo el amparo de los partidos independentistas, los comunes y el PSC.
Ciudadanos y el Partido Popular decidieron abstenerse, ya que no se aceptó su petición de que el Consejo de Garantías Estatutarias estudiase la legislación, después de que esta institución declarase inconstitucional el primer decreto ley, debido a que no se garantizaba los derechos de los propietarios a obtener sus inmuebles de vuelta tras la ocupación. Vox fue el único partido que se posicionó en contra.
A las afirmaciones del Consejo de Garantías Estatutarias, se unió el TC para condenar la legislación por falta de racionalidad y por vulnerar los derechos de los dueños. Mientras tanto, los partidos a favor de la normativa presionan al Govern para aprobar definitivamente la legislación.
Subida de la okupación y reducción de la inversión
A pesar de ello, los partidos a favor de la norma continúan el camino hacia su aprobación, aunque dicha ley obligue a los dueños a brindar un alquiler social a aquellas personas pertenecientes a grupos vulnerables, que ocupen ilegalmente la vivienda. Además, con esta normativa, el concepto de gran propietario sufre modificaciones. Dentro de este término, se incorporarán aquellas personas jurídicas que sean propietarios de más de 10 inmuebles (el límite máximo antes era de 15), mientras que en las personas físicas, se mantendrá en 15 viviendas, al igual que se estipula en la norma estatal.
En el caso de finalización del contrato, también se requiere brindar un alquiler social:
En caso de que el gran propietario sea una persona física, estará vigente durante cinco años
Si se trata de una persona jurídica, el número de años aumentará a siete
O si, por el contrario, es un fondo de inversión o banco, estará vigente durante doce años.
El nuevo paquete de medidas de la normativa catalán ha provocado que el sector inmobiliario se posicione en contra de esta, ya que aumentará la cifra de ocupaciones ilegales, al igual que decaerá la inversión en el territorio catalán.
La normativa, tal y como exponen los propietarios e inversores, causa una anomalía dentro de la legislación europea, ya que se aumenta la inseguridad jurídica en los arrendamientos y no se garantiza los derechos de los dueños.
Cataluña ya ha empezado a aplicar la nueva Ley de la viviendaponiendo límites al precio de los alquileres en determinadas zonas que están en riesgo de oferta insuficiente de vivienda. Serán 140 municipios, entre capitales de provincia y zonas del area metropolitana de Barcelona.
Los criterios de calificación ya aparecieron en prensa y el plazo de alegaciones al Govern para los implicados se establece en 20 días.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana será el responsable de aprobar la resolución final notificada.
Las zonas tensionadas, objetivos de la regulación
Los requisitos para la calificación de "zona tensionada" pueden ser alguno de estos:
-El precio de compra o de alquiler de la vivienda ha aumentado en esa zona al menos tres puntos por encima del IPC autonómico, en los últimos 5 años,
-La carga económica total (incluidos suministros básicos y gastos) de la hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos medios familiares
La administración competente deberá declarar expresamente la condición de zona tensionada más allá de que se cumplan los requisitos. La condición de zona de mercado tensionada tendrá una vigencia de 3 años y será susceptible de prorroga anual.
Modificación en las prórrogas de los contratos de alquiler
La nueva Ley de la vivienda, y la declaración de zona de mercado tensionada, permite la modificación del régimen de prórrogas de los contratos de alquiler establecido por la LAU:
Una vez finalice la prórroga obligatoria , cabe la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de tres años, garantizándose las mismas condiciones contractuales.
Independientemente de si el propietario es considerado gran tenedor , deberá aceptar estas prórrogas salvo:
-Acuerdo entre las dos partes.
-Utilización como vivienda permanente de él o familiares de 1er grado de consanguinidad.
-Si se firma un nuevo contrato con las limitaciones en la renta que disponga la Ley
Limitación en el precio de alquiler para el gran tenedores de viviendas
Si el propietario no es gran tenedor ( no tiene mas de 5 viviendas)en los nuevos contratos en las zonas tensionadas las rentas no podrán aumentar respecto a los contratos anteriormente firmados. Sólo podrán aumentar en un 10% las rentas en algunos supuestos extraordinarios.
Si el arrendador es gran tenedor ( propietario de más de 10 viviendas o más de 5 en zonas tensionadas) las rentas no podrán sobrepasar el sistema de índices de referencia que se irá estableciendo progresivamente.
Mediante el IRPF. Es el modelo más extendido para los propietarios minoristas.
Como actividad económica. Es para los que tienen varias viviendas en alquiler de esta manera pueden gestionar estos ingresos cómo actividad económica y a cambio obtener beneficios fiscales pero es en este punto donde se introduce una novedad.El artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas afirma que "se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".
Mediante este modelo los beneficios de gestionar los alquileres como actividad económica son varios:
En el caso del IRPF se tienen más gastos deducibles haciendo que la factura a pagar a Hacienda sea más baja.
En el caso del Impuesto de Patrimonio, los arrendadores profesionales están exentos de pago, algo que ya ocurre en la Comunidad de Madrid para todos los propietarios, pero no en el resto de España.
En el caso del tributo de Sucesiones y Donaciones, también se aplican reducciones tributarias a nivel nacional.
Por último, en el caso del Impuesto de Sociedades se tiene una bonificación del 85% sobre el 25%. Para poder acceder a estos beneficios es necesario contar con un trabajador con contrato laboral y a jornada completa.
Ahora la Dirección General de Tributos, ha exigido que este trabajador que esté contratado lo haga en exclusiva para la empresa o persona que le ha contratado, es decir, no puede tener otros trabajos. Sin embargo, la ley no señala que el personal contratado por los arrendadores profesionales deba tener exclusividad, por tanto, esta interpretación de la DGT podría generar conflictos judiciales en un futuro.
Muchas personas desconocen que no es siempre así y que estos hogares tienen una serie de ventajas. En este artículo enumeramos los pros y los contras y estudiamos los factores a tener en cuenta antes de adquirir una.
¿Qué son las casas prefabricadas?
Las casas prefabricadas son viviendas construidas basándose en un sistema modular. Sus secciones son fabricadas previamente fuera de su ubicación. Después, son transportadas a este lugar de emplazamiento y son colocadas en la cimentación preexistente.
El diseño de estas secciones puede ser personalizado por el propietario.
Origen
Estas viviendas comenzaron a construirse a mediados del siglo XIX, pero fue después de la Segunda Guerra Mundial cuando se popularizó realmente la casa prefabricada modular. La demanda se incrementó debido a la necesidad de poder facilitar una vivienda a las personas desplazadas por conflictos bélicos.
En España comenzaron a verse hace algunos años, pero desde 2015 se han extendido considerablemente en el territorio.
Ventajas y desventajas de construir casas prefabricadas
La construcción de estos hogares, que siempre debe ser por profesionales, trae consigo una serie de pros y contras que enumeraremos a continuación:
Ventajas
-Reducción de los costos. Esta es sin duda la ventaja más importante. Los constructores de casas prefabricadas ahorran en el costo de los materiales debido a las grandes cantidades utilizadas. Además, las casas prefabricadas son construidas en una línea de montaje y se fabrican un gran número de unidades.
Por lo tanto, los compradores de este tipo de vivienda pagarán menos por su hogar que un comprador de una vivienda tradicional.
-Se fabrican en menos tiempo. El montaje de estas casas es muy rápido. Tras construir los módulos, se instalan en la cimentación.
-Diseño personalizado. El diseño de los módulos es totalmente personalizable. Asimismo, estas casas tienen diseños muy modernos y en su construcción se pueden utilizar materiales ecológicos.
-Control de gastos. Las casas prefabricadas están diseñadas previamente en catálogo. Se pueden consultar los modelos, materiales, etc. y saber cuál será el precio total de la construcción modular.
Desventajas
?Rechazo: Muchas personas piensan todavía que estas viviendas no son igual de resistentes y sólidas que las que son construidas de forma tradicional.
-Mantenimiento: Cada casa requiere un tipo de mantenimiento en función de sus características. El mantenimiento es distinto al de los hogares convencionales.
-Ubicación: La ubicación supondrá un gasto más al finalizar el proceso de construcción. Este puede variar si se construye en suelo urbano o rural.
Terreno, orientación, planos y materiales
Estos son elementos fundamentales a tener en cuenta antes de la construcción de una casa prefabricada.
Terreno.
Una de las decisiones más importantes es la elección del terreno donde se ubicará la vivienda. Este debe ser urbanizable, cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias y se puede consultar la calificación del mismo. Si el terreno está en una zona rústica, será competencia de cada Comunidad Autónoma u órgano competente la gestión del suelo no urbanizable local.
Tras elegir el terreno, antes de su compra, se debe acudir al ayuntamiento y solicitar una ficha urbanística.
Para conocer el estado del mismo, como garantía, se puede pedir un estudio geotécnico y topográfico. También hay que prestar atención a la accesibilidad a la parcela.
Orientación.
A la hora de diseñar las estancias de la vivienda y la orientación de los espacios, se debe tener en cuenta por dónde sale y se pone el sol. Orientando la casa con respecto al sol, se ganará iluminación y calor.
Planos.
Una vez elegida la ubicación de la vivienda habrá llegado el momento de diseñar los planos de la construcción, contando con la ayudad de un profesional. Los diseños pueden ser variados. Los más modernos se caracterizan por casas de líneas rectas y simples con volúmenes geométricos.
Materiales.
Debido a los materiales de construcción, las viviendas prefabricadas son más livianas, económicas y ecológicas.
Podemos encontrar cuatro materiales fundamentales: madera, acero, hormigón y PVC.
Madera. Es el material preferido. Las casas construidas de madera son más económicas y ecológicas. Sin embargo, el mantenimiento es costoso y su tiempo de vida es menor.
Acero. Las casas prefabricadas de acero se caracterizan por la dureza, resistencia y durabilidad.
Hormigón. Son resistentes y adaptables a cualquier entorno.
PVC. Es un material muy ligero y actúa como buen aislante del frío y el calor. Requiere menos mantenimiento que las casas de madera, lo que supondrá un ahorro en los costes.
Normativa
Una vivienda prefabricada, ¿es un bien inmueble o un bien mueble?
El código Civil diferencia entre bienes inmuebles y muebles. En su artículo 334 describe a los bienes inmuebles como ?tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo?; mientras que define los muebles como aquellos que ?se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos?.
Una vivienda prefabricada que necesita administración y enganche a los suministros de agua y energía se considera un bien inmueble. En este caso se deberá regir por Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE). Es decir, necesitará la licencia para la construcción, las obras, la ubicación y el anclaje en suelo urbanizable.
Si la vivienda puede transportarse, es un bien mueble. Los trámites son menos estrictos y la documentación será la relacionada con la ubicación de la casa. En general, la normativa considera que estas casas no exigen tantos permisos porque pueden cambiar de ubicación en cualquier momento.
Por otra parte, está la normativa urbanística de los terrenos. Estos se clasifican en urbanizables y no urbanizables. En los terrenos urbanizables es posible edificar según unas reglas que marca la normativa. En los no urbanizables no está permitido, pero hay algunas excepciones.
Hipotecas, tasas e impuestos
¿Se puede solicitar una hipoteca para una vivienda prefabricada?
Mientras que la casa sea considerada un bien inmueble, se puede solicitar una hipoteca. El fabricante o constructor suele contar con convenios de financiación con entidades bancarias.
Pero la vivienda debe estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y no estar construida sobre suelo no urbanizable.
¿Qué tasas en impuestos pagan las viviendas prefabricadas?
Tanto si la vivienda se considera un bien inmueble como un bien mueble, se necesitará la licencia urbanística. El coste de la licencia urbanística supone entre el 0,5% y el 2% del coste de la vivienda.
Si la vivienda es un bien inmueble, además de esta licencia, se deberá abonar la presentación del proyecto, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Esto equivaldría al 4% del coste total de la vivienda.
También hay que prestar atención a la cédula de habitabilidad, un pequeño pago que establece cada Comunidad Autónoma y la licencia de primera ocupación certificada por el ayuntamiento, un 1% del coste total.
Por último, tenemos el coste de dar de alta los suministros.
Si la casa es un bien mueble, es decir, es móvil, los trámites son menores. Sin embargo, necesitará la licencia urbanística.
Si desean dar de alta los suministros correspondientes, la documentación será la misma que en las viviendas tradicionales.
Cada vez más, la sociedad demanda un mayor número de casas prefabricadas. Estas viviendas son económicas, su diseño se adapta a cualquier gusto y son fáciles de instalar en periodos cortos de tiempo. Sin embargo, respecto a los terrenos y las regularizaciones para las casas prefabricadas existen numerosas dudas.
En cuanto al terreno, en la mayoría de casos los suelos no urbanizables no permiten la construcción de viviendas. Sin embargo, hay excepciones con las casas prefabricadas móviles, las cuales sí permiten su instalación en terreno rústico debido a un "vacío legal".
En primer lugar, hay que diferenciar dos conceptos, ?mobil home? y suelo rústico. El suelo rústico es un terreno considerado por la normativa territorial como no urbanizable. Este tipo de terrenos no posee las infraestructuras urbanísticas ni el abastecimiento básico como agua, alcantarillado o alumbrado.
En cambio, una casa prefabricada móvil es una vivienda con posibilidad de reubicación y transportación, ya que posee ruedas y chasis. Son consideradas como bienes muebles, aunque también pueden ser consideradas como edificación al poseer servicios que les obligan a obtener una licencia urbanística municipal.
Sin esta licencia, no se puede instalar una casa móvil en cualquie25r tipo de terreno, incluido en rústico. Esto causará dos procesos sancionadores: uno debido a la falta de licencia y otro que puedo proceder a la demolición si se considera la restauración del terreno a su estado previo a la instalación de la vivienda.
El autoabastecimiento, clave para instalar una vivienda móvil
Independientemente del tipo de vivienda, prefabricadas o no, no se puede construir en suelo rústico, excepto cuando la vivienda se dirija a actividades ganaderas y agrícolas y cuando el suelo posea una orografía y superficie concreta. Esto cabe destacar que variará según la comunidad autónoma. En cuanto a las casas prefabricadas móviles que no necesitan obras, la instalación o no en suelo rústico dependerá de su capacidad de autoabastecimiento. Si sí es capaz, pasará a considerarse la vivienda como una "caravana".
Una vivienda con tales peculiaridades y con autosuficiencia no necesita ni cimentación ni obras. Son viviendas que poseen su propio sistema de reciclaje de vertidos, depósitos de agua, paneles solares. Estas viviendas aprovechan el vacío legal, debido a su capacidad de reubicación, aunque la legalidad de instarlas en terreno rústico variará según la comunidad autónoma correspondiente.
Normativa autonómica decide la instalación de las ´mobil home´
Esta opción de reubicación de las casas móviles depende de la normativa autonómica, ya que cada comunidad puede indicar diferencias entre la altura del inmueble, la superficie mínima, el volumen de edificabilidad... Por ello, no es posible dar una respuesta general sobre si se puede ubicar una casa prefabricada móvil en terreno rústico o no.
Cabe señalar que hay suelos rústicos donde sí se puede edificar una vivienda, independientemente de si es prefabricada o no. Casos como los campings, las viviendas sí tienen que ser móviles. En general, las viviendas móviles no se encuentran reguladas, por lo que pasan a ser algo alegales.
En el caso de casas móviles pequeñas, se puede justificar fácilmente como bien mueble. El problema reside que al no haber una legislación que lo regule, un técnico será el responsable de determinarlo. En el supuesto de denuncia, esto puede causar un conflicto, que provocaría la reubicación de la vivienda.
Saber que la cancelación de la hipoteca en el registro no es obligatoria aunque es aconsejable realizarlo.
Es recomendable pagary realizar la tramitación correspondiente para cancelar la hipoteca en el registro y evitar así problemas futuros.
Si es verdad que no cancelar la hipoteca no conlleva ningún tipo de sanción económica, pero a la hora de venderla o rehipotecarla se necesita entregar un certificado que acredite que la propiedad esté libre de cargas.
Por lo tanto se recomienda la cancelación de la hipoteca y si buscas ahorrarte las tasas notariales vendido el inmueble, se puede esperar al vencimiento del plazo de prescripción de la hipoteca recogido en el art. 1964.1 del Código Civil en el que se establece que la hipoteca prescribe a los 20 años por consiguiente puede esperar un periodo de tiempo y presentar instancia al registro solicitando la cancelación de hipoteca por caducidad.
Muchas comunidades autónomas están recurriendo la Ley de la Vivienda ante el TC por considerar que invade competencias autonómicas. Canarias anuncia que lo hará, Madrid, Andalucía y el País Vasco ya recurrieron la Ley de la vivienda, Baleares está preparando el recurso y Galicia ha pedido modificaciones en la Comisión Bilateral entre CCAA y Estado. Cataluña se ha sumado la última ha esta petición mayoritaria.
Fernando Clavijo (CC) presidente del Gobierno de Canarias, acerca de la Ley, comentaba en rueda de prensa que "Anunciaremos en el Consejo de Gobierno que la vamos a recurrir al Constitucional porque invade las competencias de la comunidad autónoma. Al final hay gente que prefiere no alquilar por los problemas de si pagas o no pagas. [...] Tienen miedo" Añadía que "no sabe si son 200.000, si son 20.000, o 15.000 las viviendas que están cerradas y sin alquilar en las islas", pero dijo "que la realidad es que hay que dotar al alquiler de seguridad tanto a quien la alquila como al arrendador"
Concluye el presidente que "Hemos empezado regulando el alquiler vacacional, porque yo comparto plenamente que el alquiler vacacional, no en todos sitios, pero en determinadas zonas tiene un impacto directo sobre el precio del alquiler"
El encarecimiento de los precios de las viviendas en Canadá y su cada vez más complicado acceso está causando una etapa histórica para el sector inmobiliario norteamericano. Desde 2020, se está experimentado un incremento del precio medio de los inmuebles. Un precio que en la actualidad se encuentra en 475.000 euros.
Este aumento del coste medio tiene su origen en las subidas de los tipos de interés por parte del Banco de Canadá. Los niveles del interés y del coste de las viviendas son muy elevados en comparación con los ingresos de los hogares. Sumando los gastos totales al adquirir una vivienda (incluida la hipoteca), estos costes suponen el 60% de los ingresos de las familias. Una cifra que supera el nivel récord al que se llegó en 1990 con un 57%.
Debido a ello, adquirir una vivienda en Canadá se está convirtiendo en una tarea muy complicada para los ciudadanos. El aumento de cientos de dólares en las hipotecas y del precio de la vivienda está perjudicando la situación del sector inmobiliario canadiense.
Futuro esperanzador para el sector inmobiliario canadiense
A pesar del estado actual del inmobiliario, se espera que de cara a la segunda mitad de 2023 las viviendas experimenten una caída del 5% en sus precios. Una caída que según las últimas revisiones, podría ser de hasta un 15%. Dichas revisiones han tenido en consideración la inflación persistente y la estrategia agresiva del Banco de Canadá. Por estos dos factores, se declara una bajada de precios mayor de la esperada en un principio.
Tras las primeras previsiones realizadas, el Banco de Canadá optó por volver a incrementar los tipos de interés con una subida histórica. En julio, el banco central aumentó las tasas en 1 punto y volvió a aprobar otra subida en septiembre de 0.75 puntos.
A pesar de que se espere una corrección de los costes de las viviendas del 40%, de cara a finales de 2023 la vivienda seguirá teniendo unos costes por encima de los registrados previamente a la pandemia.
Aún con unos precios elevados en comparación a años anteriores, desde el sector financiero se afronta con optimismo el futuro del sector inmobiliario. La corrección de los costes inmobiliarios se está llevando a cado a un ritmo mayor del esperado. Una indicación de que podrían cambiar las previsiones realizadas por el Banco central de Canadá.
Decir que esta campaña trae algunas novedades como; la forma de declarar los inmuebles, la necesidad de ratificar o modificar el domicilio fiscal.
Lo que se mantiene al igual que en las campañas anteriores es la lucha de Hacienda para aflorar economía sumergida, sobre todo a través de los alquileres tradicionales y turísticos y de las rentas del extranjero. Este año el fisco tiene pensado avisar a 1,5 millones de contribuyentes para que declaren los ingresos que perciben por el alquiler de sus propiedades, ya sea en arrendamiento permanente o vacacional.
Dicha cifra supera en más de dos veces a la de la campaña anterior unos 700.000 y en apenas cuatro años se ha disparado. Ya en la renta de 2015 los mensajes comenzaron a aparecer a unos 21.000 contribuyentes.
Recordamos que la Agencia Tributaria poco a poco está ampliando las fuentes de información con las que cruza datos para conocer qué contribuyentes reciben unas rentas por alquiler, pero no lo declaran. Entre ellos están las Haciendas regionales, los organismos públicos de alquiler, los bancos o las empresas suministradoras de electricidad o gas.
No olvidarse del Modelo 179 que deben presentar los intermediarios dedicados al arrendamiento turístico, ya sean personas físicas o jurídicas. Su presentación es online y trimestral, y se convierte en una herramienta vital para Hacienda, ya que incluye datos como los titulares de la vivienda objeto del alquiler, la referencia catrastral de la misma, el número de días que se ha alquilado a turistas, así como el importe percibido.
Al margen de los alquileres, la Agencia Tributaria también se va a incrementar este año los avisos a otros colectivos, como los contribuyentes que perciben rentas del exterior o los que han realizado operaciones con criptomonedas.
En el caso de las rentas del exterior, se estima el envío de 2,32 millones de avisos en esta campaña, frente a los 2,17 millones del año pasado gracias, entre otros motivos a la nueva información del intercambio internacional de cuentas bancarias. En lo que se refiere a las operaciones en criptomonedas, los mensajes pasarán a 66.000, frente a los 14.700 del ejercicio pasado, gracias a los datos de información de la Oficina Nacional de Investigación del fraude (ONIF) y de los requerimientos que ha mandado la AEAT a bancos, empresas, intermediarios y casas de cambio.
También la Agencia Tributaria lanzará este año un nuevo mensaje de advertencia dirigido a todos los contribuyentes sobre los que tiene información de que mantienen abiertas cuentas en el extranjero.
El objetivo, ha explicado el director general de la Agencia Tributaria es avisar a los ciudadanos detectados de que han de reflejar este tipo de información en su declaración del IRPF. El contribuyente tiene así la oportunidad, de declararlo voluntariamente o de no hacerlo, en el caso de que sea una información errónea.
Los contribuyentes detectados recibirán una alerta para avisarles de que constan como titulares de cuentas bancarias radicadas fuera de España. Una declaración informativa de Hacienda que desde el 2013, los residentes en España están obligados a cumplimentar si se poseen bienes, depósitos y acciones en el extranjero, siempre que superen los 50.000 euros. En los dos primeros ejercicios, casi 200.000 contribuyentes regularizaron 124.500 millones de patrimonio en el extranjero.
La Agencia Tributaria también tiene previsto continuar con las alertas, a la hora de cumplimentar la declaración de la renta, para propietarios que alquilan viviendas de uso turístico. Este tipo de avisos se vienen realizando ya en los últimos años, basándose en los anuncios publicados en internet. Sin embargo, por primera vez, el fisco contará con la información que desde este enero deben facilitar las plataformas digitales.
Las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Homeaway, Wimdu o Niumba también tienen que remitir a Hacienda datos sobre los propietarios de las viviendas turísticas y los ingresos que han percibido por esta actividad el año pasado.
Cuando se tiene más de un pagador, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o nula.
La campaña de la Renta de 2020, que empezó el miércoles 7 de abril, y está generando dudas entre aquellos que estuvieron en ERTE total o parcial durante le año pasado, ya que, si tuvieran que realizar la declaración de la Renta, en ella resultarían dos pagadores distintos, dato que podría afectarles a nivel fiscal. De hecho, el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) se considera como un segundo pagador a nivel de fiscalidad, junto con la empresa que tramitó el ERTE del declarante.
"Tener dos pagadores debería solo afectar en la declaración de la Renta, en ciertos casos; para todos aquellos que tienen una retribución bruta anual de entre los 14 y los 22 mil euros anuales, podría suponer una desventaja, ya que estarían obligados a declarar y tener que pagar a Hacienda en caso de que efectivamente la retención practicada por el SEPE sea inferior a la que correspondería por los ingresos anuales totales", explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados.
Y es que el tener que pagar o no por tener dos pagadores depende de las retenciones aplicadas a lo largo del año fiscal: dado que las contribuciones fiscales se calculan en base al sueldo total anual, "en caso de tener un solo pagador, éste puede ajustar las retenciones y equilibrarlas en base a los ingresos anuales, porque los conoce, por lo que en la declaración de la Renta suele resultar un importe a pagar o a devolver mínimo, salvo que haya deducciones a aplicar por parte del contribuyente, que ayudarían a que el resultado fuera más favorable para el obligado tributario", analiza Xavier López Villaécija.
Cuando se tiene más de un pagador, como es el caso de los casi cuatro millones de trabajadores protegidos por ERTE durante 2020, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o, a veces, la nula: "Esto se puede comprobar en el documento que envía el SEPE a los afectados por un ERTE, en el que se les indica que la retención es mínima o incluso del 0%. Es por ello por lo que, si tienen obligación de declarar, tendrán que abonar lo que no pagaron en su momento a través de las retenciones soportadas", destaca López Villaécija.
¿Cuándo es obligatorio hacer la declaración de la Renta?
La obligatoriedad de realizar la declaración de la renta está sujeta al número de pagadores y al total de ingresos durante el año. En caso de tener un único pagador, los contribuyentes estarán obligados a pagar solo si los rendimientos superan los 22.000 euros anuales.
En cambio, "si el SEPE aparece como segundo pagador, los contribuyentes tendrán que declarar a partir de los 14.000 euros de ingresos laborales durante el año, por lo que el límite se reduce, siempre y cuando los ingresos brutos del SEPE superen los 1.500 euros en términos anuales", señala López Villaécija. Por lo tanto, para todos aquellos que hayan tenido una Renta más baja de este límite, el hecho de tener dos pagadores no supondrá ningún cambio, dado que no existe la obligación de tramitar la declaración de la Renta.
A lo largo de este proceso de delimitarán los problemas que se pretenden afrontar con la iniciativa, se determinarán los objetivos específicos de la ley y se especificarán las soluciones más adecuadas para asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda. No obstante, algunos de estos asuntos se han hecho públicos ya, lo que ha provocado que se instalen tanto en los medios de comunicación como en la opinión pública. A continuación analizamos los cambios que la futura normativa, la primera en democracia que regula el derecho a una vivienda digna, tiene previsto incluir en materia de alquiler.
La Ley de Vivienda busca aumentar el parque de vivienda en alquiler, aunque los expertos advierten de que este mercado ha sufrido importantes modificaciones en los últimos meses
Uno de los principales objetivos que persigue la Ley de Vivienda es el aumento del parque de vivienda en alquiler que existe en España. En este sentido, los expertos del sector señalan que se trata de un indicador que viene registrando caídas continuadas desde la década de 1950, año en el que representaba el 51% del total de viviendas que existían en nuestro país. No obstante, tal y como expone Andrés Horcajada, CEO de Tectum GM, esa evolución se revirtió entre los años 2001 y 2011, "cuando el alquiler recupera su peso, llegando a representar el actual 21,1% de las viviendas principales". Dentro de este porcentaje se incluyen tanto viviendas en alquiler a precio de mercado como el arrendamiento a bajo precio, la cesión gratuita y otras formas de tenencia.
En cuanto al recorrido de los precios, desde esta compañía reconocen que, atendiendo a los valores de la oferta, se ha producido "un notable incremento" en los últimos años, lo que ha dado lugar al surgimiento de "una preocupación creciente" sobre la dinámica al alza de estos valores, "vinculada en gran medida a la escasez de oferta disponible". De la misma opinión se muestra Mercedes Robles, directora de Arrenta, quien confirma que en los últimos años el mercado ha estado "tensionado". Sin embargo, advierte de que en los meses que nos preceden, y como consecuencia del coronavirus, el stock de vivienda en alquiler en España ha aumentado, hecho que está teniendo su correlato en una bajada de precios de este mercado.
Ello se debe, sostiene Robles, a que en 2020 la oferta de vivienda en alquiler se ha incrementado, "con inmuebles de contratos que han finalizado y no se han renovado, con pisos de estudiantes que han abandonado estos inmuebles o a través del trasvase del alquiler turístico al de temporada". De ahí que desde esta compañía lamenten que la normativa llegue "en un momento de tanta incertidumbre". "No es el momento de crear miedos que pueden provocar que el sector se retraiga. Estamos en un momento para incentivar y garantizar la actividad económica", agrega.
La normativa incluirá la limitación al precio de los alquileres, aunque esta no será de obligado cumplimiento para los ayuntamientos, entidades encargadas de su aplicación
El punto más controvertido de la futura legislación es la limitación al precio de los alquileres, que quedará incluido en la normativa resultante. En esta línea, desde el Gobierno central descartan que la medida sea una imposición. Por el contrario, han reiterado que se trata de un sistema de referencia, basado en los datos que se obtienen a partir de los ingresos que actualmente los propietarios con viviendas en alquiler están cobrando. El mismo será gestionado por los ayuntamientos, entidades encargadas de decidir si lo aplican o no.
A pesar de estas aclaraciones, el proyecto ha registrado el rechazo de la mayoría de los agentes del sector. Al respecto, Robles lamenta no solo que no se hayan tenido en cuenta las experiencias similares llevadas a cabo en otros países recientemente, sino que tampoco se haya echado la vista atrás a la historia de España, "pues ya tuvimos una experiencia similar al control de los precios del alquiler con los pisos de renta antigua". Esta iniciativa, añade esta experta, "condicionó y arrastró al sector durante mucho tiempo".
Respecto al momento presente, los profesionales del sector consideran que la medida acabará reduciendo la oferta de vivienda en alquiler. En paralelo, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), denuncian que en aquellos municipios donde los consistorios locales sí determinen topes del precio de los arrendamientos se generará un mercado negro de contratos y sobreprecios, "con el objetivo de eludir los límites". Asimismo, otros expertos, como Sergio Nasarre, catedrático de la Universidad Rovira i Virgili; apuestan por fomentar la cohesión territorial, de modo que se promueva un equilibrio "entre la España vaciada y las ciudades superpobladas", lo que haría bajar los precios del alquiler.
Se legislará el concepto de vivienda vacía con criterios comunes a todo el país, con el propósito de movilizar inmuebles hacia el alquiler y así aumentar el parque de arrendamiento disponible
Del mismo modo, está previsto que la ley aborde la definición del término "vivienda vacía", ya que en la actualidad no existe un concepto único de lo que se debe tener en cuenta como inmueble de estas características, lo que impide cuantificar el número de pisos que se encuentran en esta situación. El nuevo concepto se aplicará con criterios comunes a todo el país y tendrá como objetivo, de nuevo, elevar la oferta disponible de vivienda en alquiler.
Esta solución es percibida por muchos como un intento de promover los arrendamientos forzosos, pues defienden que se trata de una solución ineficaz y contraria al objetivo que persigue. Es el caso de Horcajada, quien denuncia que "la accesibilidad no se puede obtener por imposición regulatoria", ya que el efecto que se obtiene es la desaparición de la oferta y el abandono de la conservación de las viviendas.
Ante esta posibilidad, otras voces apuestan por aumentar el parque de vivienda en alquiler promoviendo los incentivos fiscales. En concreto, Robles ve necesario crear alguna línea de ventajas fiscales, "con la que se ayudaría a los propietarios a sacar sus inmuebles al mercado". "Las imposiciones no resuelven el problema de fondo, que requiere una nueva ponderación entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda", concluye.
La limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios.
La finalización de las amnistías fiscales.
Reducción del límite de deuda con Hacienda.
Más vigilancia sobre las criptomonedas.
El Ministerio de Hacienda detalla que "dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo".
"En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva".
Lo que se traduce en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; es decir, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro.
Según el fisco, "en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario". Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.
El Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a "unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento", los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.
La nueva forma de valoración, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.
Recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ?in situ? cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.
"El Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales".
En este sentido, Luis del Amo,secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían a la tributación.
Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor "permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno", aunque no solo ve aspectos positivos.
"Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real", añade.
Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer "un trabajo ingente para el Catastro", lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.
Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida de impuestos en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (?tasa Google?) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.
En este caso los contribuyentes deben declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro". Y añade que "este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo".
En esa línea, Luis del Almo cree que "los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia". En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, "incluso pueden verse discriminados".
Novedades
La nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario.
Una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble.
Dicha prueba podrá consistir en;
En la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble.
También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, con el valor real del inmueble.
En definitiva, estamos ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente.
El presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, "la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso".
Sin olvidar que siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente.
También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.
Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia "cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria".
Todo apunta a que su implantación será rápida. El Ejecutivo insiste en que todas las autonomías "han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia".
Fuentes de Hacienda explican que el Proyecto se hará público de forma inminente. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.
El Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa, pueda tardar meses. Los expertos, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.
Reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación. Hasta ahora bastaba con que se declarara en Hacienda. A partir de ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. La ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.". Los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración por lo tanto no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si redujo indebidamente sus gastos.
En los pactos sucesorios se mantiene el beneficio fiscal de heredar vivienda en vida si se vende 5 años después. En dicha normativa se mantiene el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De manera que si se vende 5 años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Existe una excepción y es que solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares para aquellos que cuenten con la vecindad civil.
Ventajas fiscales del pacto sucesorio La nueva ley introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminen esas ventajas fiscales, si la venta de la casa se produce cinco años después de suscribir el pacto sucesorio incluso aunque no haya fallecido el propietario original. El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.). Aunque los acuerdos que se lleven a cabo pueden favorecer a terceras personas ajenas a la familia. "Se trata de un acuerdo que sólo podrá modificarse o anularse por acuerdo de los firmantes, a diferencia del testamento que depende exclusivamente de la voluntad del testador". La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia, que para el de donaciones. Por lo que la adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia. Además, el que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
Cambios en la valoración de inmuebles, ITP y ISyD La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa establece que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por lo tanto, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. La Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores. Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha. Por lo tanto esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio.
Cuidado con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por importe superior Con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que "si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes".
Impugnación del nuevo valor de referencia de Catastro La nueva Ley introduce una presunción las denominadas "iuris tantum", consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro. En la actualidad hay dos vías para impugnar este valor de referencia: ? Autoliquidar por el valor oficial y solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia. ? Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica.
La nueva valoración de inmuebles afecta al Impuesto sobre el Patrimonio La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD.
La comprobación de valores La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble. Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere.
Hacienda podrá volver a entrar en el domicilio de los contribuyentes La nueva Ley de medidas y prevención de lucha contra el fraude también desestima la reciente sentencia del Tribunal Supremo que impidió a la Inspección de Hacienda entrar en el domicilio del contribuyente por sorpresa sin haberle siquiera notificado el inicio del procedimiento de inspección.
En principio, el texto del preacuerdo incluía a familias consideradas "en precario" que residiesen de forma irregular en viviendas degrandes tenedores.
El objetivo de esta medida es proteger a las familias en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, con la novedad de que obligará a que sean las comunidades autónomas quienes deban encargarse de facilitar realojo. Quedando excluidos los albergues y centros de acogida.
Hasta que no se garantice este realojo por parte de las administraciones autonómicas, no podrán efectuarse los lanzamientos, según el borrador del decreto.
Para la realización de los lanzamientos será obligatorio que;
Los servicios sociales realicen un informe, que será de carácter vinculante, para discernir la condición de vulnerabilidad de las personas afectadas. Los tribunales deberán solicitarlo de forma obligatoria siempre que los afectados aleguen estar en situación de vulnerabilidad.
El Gobierno también tiene la intención de avanzar en la protección de las familias ante los cortes de suministros básicos a las personas en situación de vulnerabilidad. Esta medida se pretende incluir en la ampliación del escudo social decretado durante el estado de alarma, que se prolongará hasta el mes de mayo, al igual que la paralización de los desahucios sin alternativa para el realojo.
Aún está sin precisar si la paralización de los desahucios y los cortes de suministros se incluirán en el mismo decreto o en dos diferentes. Finalmente, esta medida no estará incluida en el decreto antidesahucios, por lo que se desarrollaría en un decreto aparte o, según se está estudiando, mediante la ampliación del bono social.
Concluyendo, mencionar que el decreto, que se impulsó después de una enmienda conjunta a los Presupuestos de Unidas Podemos, ERC y EH bildu, ha apuntado directamente al ministerio de Asuntos Económicos, que dirige la vicepresidenta tercera Nadia Calviño, como el principal obstáculo para sacar adelante el acuerdo.
En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.
Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.
Nueva tributación de IVA
A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.
Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.
A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).
Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:
Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.
Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.
Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.
En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.
Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.
Nueva tributación de IVA
A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.
Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.
A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).
Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:
Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.
Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.
Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.
Estos resultados muestran una tendencia muy diferente a la registrada en 2018, cuando el 60% elegían playa y el 40% las ubicaciones alejadas del mar. Entre ellos, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar (frente al 43% del año pasado) y el 15% por centros urbanos de costa (un 17% en 2018).
Según datos del último estudio de Casaktua.com, el 59% de los futuros compradores de segunda vivienda prefiere que esta se sitúe en el interior peninsular, frente al 41% que todavía opta por la costa.
De los que eligen el interior, el 28% quiere adquirir un inmueble en una zona rural (respecto al 19% del año anterior) y el 31% en urbe (un 21% en 2018).
Por el contrario, de los que optan por la costa, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar y el 15% por centros urbanos de costa.
La estabilización del sector y la mejora de la economía han llevado a un mayor interés por la compra de este tipo de inmuebles en el interior. El 65% de los propietarios reconoce que utiliza la segunda vivienda durante los fines de semana o periodos vacacionales ?el año pasado este porcentaje se situaba en el 51%. El resto opta por el alquiler a largo plazo (27%) o por el arrendamiento turístico (8%).
Pese a que el número de propietarios de segunda vivienda se mantiene un 25%, la intención de comprar una segunda vivienda se ha reducido a la mitad. Así, tan solo el 9% de los españoles mayores de 25 años piensa adquirir un segundo inmueble, nueve puntos menos que en 2018 (18%).
Una de las principales razones de este cambio de tendencia ha sido el incremento de los precios en la costa.
La pandemia ha traído consigo cambios en el sector residencial, según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Al respecto, afirma que durante la pandemia, e incluso antes, "se redujeron los proyectos de firma drástica antes de la pandemia porque se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento de algo inesperado".
Este comportamiento ha llevado a una falta de oferta, por lo que este experto advierte de que, si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, "estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid". "La Administración debe ponerse las pilas, para no llegar tarde o buscar fórmulas imaginativas", cree.
Aprovechar una fuente de energía renovable como los paneles solares producen numerosos beneficios en vivienda aumentando su rentabilidad. España pertenece a los países con mayor tiempo de luz al día, algo que está provocando que el uso de placas solares esté incrementando. De esta forma, se recogen los beneficios de estas tales como una reducción de la factura de la luz.
Antes de instalar los paneles solares, debemos tener en cuenta varios aspectos para impulsar su eficiencia:
Inclinar las placas entre un 15º y 45º
Que la zona no tenga sombras a lo largo del día
Paneles orientadas al sur de la cubierta
Contar como mínimo de 40m2 de terreno cuadrado y regular
Esto es una inversión a largo plazo en cuanto a lo económico, aunque siempre es un extra añadido para el valor de la vivienda.
Procedimiento del cálculo de la rentabilidad de vivienda
Para conocer cómo de rentable es instalar los paneles solares, debemos calcular el coste final de su instalación y los beneficios por año a partir de varios elementos: las desgravaciones fiscales, el consumo mensual en luz, el coste de la instalación y la producción anual de placas solares.
El coste final oscila alrededor de los 600 y 800 euros m2, dependiendo de si se instala paneles policristalinos, los más convenientes para nuestro clima. Además, variará del aprovechamiento y de la utilización de esta energía. Si buscar mayor potencia, tendrás que instalar más placas, incrementándose el gasto inicial.
A partir de todos estos datos, podremos llevar a cabo el cálculo. En primer lugar, del coste de la instalación quitamos las bonificaciones. Tras esto, dividimos el precio final entre el beneficio financiero anual. Este beneficio podemos calcularlo a partir de los beneficios que anteriormente hemos mencionado: el aumento del precio de tu vivienda y el ahorro eléctrico.
El resultado de este cálculo será el número de años que necesitarás para que la inversión retorne.
Hemos dejado atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda batió todas las expectativas, con cerca de 650.000 compraventas (+14,7%), la cifra más alta desde el año 2007. El inicio del ciclo de subidas de los tipos de interés de referencia en verano de 2022 por el BCE apenas conllevó un ligero descenso del ritmo de compraventas en el tramo final del año, con más de 150.000 compraventas en el último trimestre.1 Es previsible, sin embargo, que el aumento de los tipos de interés, junto con el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares, siga debilitando la demanda de vivienda. A su vez, la demanda de inversión está adoptando una postura de esperar y ver (wait and see). En este contexto, prevemos un retroceso en el número de compraventas hasta las 480.000 viviendas en 2023, un nivel notablemente inferior al de 2022 pero todavía superior al promedio histórico desde 2007 (460.000).
Por segmentos, prevemos que el descenso de las compraventas de vivienda se concentre en la vivienda de segunda mano. Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda. De hecho, el fuerte repunte del número de compraventas de 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano: se vendieron un 17,7% más de viviendas de segunda mano que en 2021 (532.000 viviendas, un 82% del total). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantuvo en un rango similar al del año anterior (117.000 viviendas, un 2,6% más que en 2021).
1. En diciembre, se produjo un descenso interanual en el número de compraventas según el INE (?10,2%), pero en enero se volvió a terreno positivo (6,6% interanual).
Todas las comunidades autónomas experimentaron una desaceleración
Todas las comunidades autónomas experimentaron una desaceleración del ritmo de avance del precio de la vivienda a lo largo de 2022, pero anotaron un crecimiento positivo al cierre del año, con la única excepción de Murcia (?0,1% interanual en el 4T 2022). Baleares fue la comunidad autónoma que registró el mayor incremento del precio de la vivienda en 2022, con un avance del 7,8% (frente al 5% del total nacional). De hecho, es la única comunidad donde el precio de la vivienda ya supera en términos nominales el precio máximo que se registró antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 (en concreto, en el 4T 2022 era un 11% superior al anterior máximo, mientras que el total nacional se encontraba un 17% por debajo del máximo).
La evolución del precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes también se desaceleró en 2022: el porcentaje de municipios con una variación interanual negativa fue del 25% del total en el 4T 2022 (comparado con poco más del 10% a inicios de año). En cambio, el porcentaje de municipios con un incremento del precio de la vivienda superior al 10% fue de solamente el 6,5% en el 4T 2022 (frente al pico del 19% en el 1T 2022).
En los próximos trimestres, la economía española seguirá haciendo frente a un contexto adverso, marcado por la incertidumbre geopolítica y el aumento de los tipos de interés.2 En este contexto económico exigente, prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023. La evolución va a ser más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.
2. La economía española también contará con algunos elementos que apoyarán el crecimiento de la actividad, como la aceleración del despliegue de los fondos NGEU y la recuperación del turismo. Prevemos un avance del PIB del 1,3% en 2023.
Estas perspectivas, relativamente positivas para el sector inmobiliario español, descansan sobre una serie de hipótesis que constituyen el escenario central de CaixaBank Research. Las turbulencias que están experimentado los mercados financieros desde mediados de marzo son una alerta de los riesgos que pueden surgir en un contexto de subidas rápidas de los tipos de interés y que, de alargarse en el tiempo o agravarse, algo que no forma parte de nuestro escenario central, podrían tener un efecto sobre las perspectivas económicas y el sector inmobiliario. Con todo, es importante remarcar que el sector inmobiliario parte de una situación mucha más sólida que en el anterior ciclo para poder capear la situación: en la actualidad no hay un exceso de oferta, ni se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios.3 Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital y de liquidez.
Según el Informe Sectorial de Caixa Bank Research acerca sector inmobiliario español:
Desde la publicación del anterior número del Informe Sectorial Inmobiliario en julio de 2023 de Caixa Bank Research, se han sucedido varios acontecimientos en el ámbito económico que nos permiten ser más optimistas sobre la evolución del sector inmobiliario español en 2024. Por un lado, el descenso de la inflación en la eurozona desde el pasado otoño ha supuesto un giro importante en la trayectoria prevista de los tipos de interés, y se espera que el BCE empiece a bajarlos antes del verano. Por otro lado, el desempeño de la economía española ha sido sustancialmente mejor de lo pronosticado: el PIB de España creció un 2,5% en 2023, cuando a inicios de año preveíamos un avance del 1%.
El balance del mercado inmobiliario en 2023 también ha sido más positivo de lo que se presumía. Aunque el número de compraventas de vivienda descendió alrededor de un 10%, el retroceso fue más suave de lo anticipado y, de hecho, se convirtió en el segundo mejor registro en 15 años (el primero fue en 2022, con 650.000 compraventas). El precio de la vivienda también se desaceleró en el primer semestre de 2023, pero en el segundo semestre aceleró el ritmo de avance y creció un 5,3% interanual en el 4T 2023. Por el lado de la oferta, la estabilización de los costes de construcción permitió cerrar el año con un número de visados de vivienda nueva similar al de ejercicios anteriores (en torno a las 110.000 viviendas).
Para el primer semestre del año, prevemos que esta senda de suave desaceleración continúe, como consecuencia de unos tipos de interés todavía elevados y un contexto económico relativamente débil. No obstante, en el segundo semestre de 2024, a medida que se afiance la senda descendente de los tipos de interés y la actividad económica gane tracción, esperamos que el mercado inmobiliario recobre vigor y dibuje una trayectoria ascendente. Así, 2024 será un año de transición para dar paso a un 2025 en el que prevemos que el sector inmobiliario vuelva a expandirse. Desde CaixaBank Research, hemos mejorado las previsiones para el mercado inmobiliario español para 2024-2025: prevemos un incremento del precio de la vivienda del 2,7% y del 2,5%, respectivamente, y un número de compraventas en torno a las 550.000 unidades por año. En el primer artículo de este informe, detallamos este nuevo escenario de previsiones.
El buen comportamiento del mercado inmobiliario español se explica en gran medida por la resiliencia de la demanda a pesar del difícil contexto económico. En el segundo artículo de este informe, analizamos uno de los factores principales que ha impulsado la demanda de vivienda en España en los dos últimos años: el crecimiento poblacional. Entre 2022 y 2023, los flujos migratorios han sido muy significativos y la población española ha aumentado cerca de 1 millón de personas, unas cifras que no se habían registrado desde el boom migratorio de la primera década del siglo xxi. Donde más ha crecido el precio de la vivienda ha sido en aquellas provincias y municipios que han experimentado un mayor crecimiento demográfico, como son las zonas turísticas, y las grandes ciudades y sus áreas urbanas de influencia. Mientras tanto, el precio de la vivienda se mantiene estancado en las zonas que sufren despoblación.
En el tercer artículo de este informe, investigamos cómo han respondido los mercados inmobiliarios de las principales economías avanzadas al endurecimiento de las condiciones financieras. En conjunto, a pesar de que se observan diferencias significativas entre países, se puede afirmar que el precio de la vivienda ha resistido bastante bien a la subida de los tipos de interés por el momento. La escasez de vivienda nueva en los principales mercados desarrollados explica gran parte de la resistencia a la baja de los precios de la vivienda. Las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversión pública en la gran mayoría de países de la OCDE estarían agravando los problemas de accesibilidad a la vivienda en las localizaciones que están experimentando una mayor demanda, como las grandes ciudades.
En el último artículo de este Informe Sectorial, ponemos el foco en el mercado inmobiliario comercial español. Después de registrar caídas muy significativas en las cifras de inversión en 2023, se espera que se vaya reactivando a medida que avance 2024, gracias al descenso previsto de los tipos de interés y a una evolución favorable de los fundamentales que determinan el comportamiento de los diferentes segmentos.
El presidente de CaixaBank ha explicado que "desde la entidad estimamos que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al de 2019".
"Los fondos europeos son una oportunidad única para atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía", ha defendido.
Goirigolzarri ha destacado el "compromiso inquebrantable" de CaixaBank con el sector turístico y ha apuntado que el banco concedió en el último ejercicio 2.600 millones de euros en nueva financiación al sector, la cifra más alta de su historia.
Madrid, 18 de enero de 2022.
El presidente de CaixaBank, José Ignacio Goirigolzarri, ha defendido este miércoles que "la reactivación del turismo es clave para la recuperación de la economía de nuestro país". Durante su intervención en el ´XI Foro de Liderazgo Turístico´ de Exceltur, que celebra su undécima edición bajo el lema ´Repensando el turismo post covid: nuevos desafíos y nuevas miradas´, Goirigolzarri ha señalado que "aunque hay elementos de incertidumbre, la inercia de la recuperación sigue manteniéndose muy fuerte".
Goirigolzarri ha explicado que desde CaixaBank Research "estimamos que en 2022 nuestra economía crezca un 5,5%, lo que nos dejaría a finales de año con cifras similares a las de la prepandemia; pero para que estas cifras se cumplan, la recuperación de los flujos turísticos va a ser absolutamente fundamental". El presidente de CaixaBank ha añadido que "en ese crecimiento estimado del 5,5%, el turismo contribuirá en un 2,4%, lo que supondrá casi el 45% del crecimiento total de la economía. La hipótesis que estamos barajando es que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al que tuvimos en 2019".
Más allá de las cifras para el año 2022, Goirigolzarri ha defendido la importancia de que "ampliemos nuestra mirada y reflexionemos sobre la necesidad que tenemos de transformar nuestra economía y también el sector turístico cara al futuro". "Todos los sectores, incluido el bancario, nos enfrentamos a enormes retos estratégicos", ha añadido.
El presidente de CaixaBank ha subrayado el "compromiso inquebrantable" de la entidad con el sector del turismo y con su reactivación. "Desde CaixaBank reconocemos el papel fundamental de este sector y somos muy conscientes del momento que vive. Es una realidad que vivimos de forma muy cercana a través del estrecho contacto que tenemos con las más de 11.700 empresas del sector que confían en CaixaBank, así como en nuestra relación con las 40 federaciones y asociaciones hoteleras con las que tenemos convenio".
Goirigolzarri ha explicado que "dos de cada tres hoteles en España son clientes de CaixaBank, un motivo de orgullo, pero también sentimos una enorme responsabilidad de la que somos muy conscientes". A este respecto, ha destacado que desde la entidad "hemos apoyado al sector durante la pandemia, a través de los préstamos con aval del ICO -el 14% de los créditos del sector hotelero en cartera cuentan con aval del ICO-, y con moratorias".
El presidente de CaixaBank ha apuntado que este apoyo de la entidad al sector ha continuado más allá de las medidas excepcionales de la pandemia. "El año 2021 ha sido el ejercicio en el que la nueva financiación al sector, de aproximadamente 2.600 millones, ha sido el más alto de la historia de CaixaBank", ha subrayado.
La oportunidad de los fondos europeos
José Ignacio Goirigolzarri ha dedicado parte de su discurso a destacar "la oportunidad única" que suponen los Fondos Next Generation de la Unión Europea para "atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía". El presidente de CaixaBank ha defendido la necesidad de "implementar medidas necesarias para enfrentarnos a esas debilidades" y ha señalado la "baja productividad" como uno de los principales puntos débiles de la economía española.
"Tenemos la posibilidad de salir de una crisis con un proceso de transformación financiado por unos fondos excepcionales y externos. Estos fondos son muy importantes tanto para la economía en su conjunto, como para el sector turístico, al que se han asignado 3.400 millones de euros", ha apuntado.
Sobre la utilización de estos fondos, Goirigolzarri ha defendido que "la mejora de la productividad debe basarse en políticas de oferta, lo que es sinónimo de reformas de calado, como, por ejemplo, en nuestro sistema de pensiones". El presidente de CaixaBank ha añadido que los fondos deben tener "una visión amplia y no cortoplacista" y que "deben ser gestionados con una enorme transparencia". También ha señalado que "no nos debemos olvidar que España es un país de pymes, y a ellas deberán llegar los fondos" y ha apuntado que "tiene que evitarse la utilización de estos fondos con una visión dirigista". "Creo mucho en la conjunción de inversión pública y privada, pero no nos debemos olvidar del papel del empresario", ha defendido.
Para finalizar, Goirigolzarri ha apuntado que en la distribución de los fondos europeos el sistema bancario puede ser clave. "Creo que la banca, dada su capacidad de movilizar fondos -como se demostró con los ICO-, su enorme capilaridad y la capacidad de cofinanciar proyectos, puede ser un aliado muy importante de las administraciones". El presidente de CaixaBank ha explicado que desde la entidad "nos estamos ofreciendo a las distintas administraciones para colaborar en la mejor aplicación de los fondos europeos y estamos desarrollando plataformas de información para los clientes".
Sin embargo, algunos de esos mercados inmobiliarios han empezado a corregirse en el actual contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares.
El mercado inmobiliario es una de las principales correas de transmisión de la política monetaria a la economía real. El endurecimiento de las condiciones financieras se traslada a los tipos de interés hipotecarios y enfría la demanda de vivienda. Además, el alza de la inflación merma el poder adquisitivo de los hogares y también debilita la demanda de vivienda por esta otra vía. Dado el notable endurecimiento de la política monetaria en los últimos trimestres, a continuación, documentamos el cambio de tendencia que ya se está empezando a producir en algunos mercados inmobiliarios internacionales y analizamos la magnitud del ajuste que podría quedar por delante.
Diagnóstico: ¿qué mercados inmobiliarios acumularon mayores desequilibrios?
En muchas economías desarrolladas, hace años que el precio de la vivienda venía subiendo de forma muy significativa, y la tendencia se aceleró durante la pandemia (por cambio de preferencias, política fiscal y monetaria expansiva, oferta limitada, etc.). El precio de la vivienda global pasó de crecer un 2,8% en 2019 a un 4,5% en 2020 y aceleró hasta el 11,8% en 2021, en términos nominales (1,4%, 3,5% y 8,6%, respectivamente, en términos reales).1 Esta tendencia alcista se frenó en 2022, sobre todo en términos reales (avance del 4,1% interanual en el 3T 2022) (véase el primer gráfico). El repunte del precio de la vivienda fue muy superior a la evolución de la renta de los hogares y conllevó una notable sobrevaloración en algunos mercados. Así, según el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, 12 de los 25 países analizados mostraban signos de sobrevaloración en el 3T 2021.2
2. La corrección de precios experimentada desde el verano pasado en muchas economías ya ha enfriado algunos de estos mercados, de modo que en el 3T 2022 solamente cinco países mostraban signos de sobrevaloración.
Los países que más preocupan son aquellos en los que el repunte de precios vino acompañado por un incremento de la deuda de los hogares (que ya se encontraba en niveles elevados en algunos casos). En este grupo, destacan Nueva Zelanda, Canadá, Australia y EE. UU. En Europa, los casos señalados son Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Noruega. Además, en estos países dominan las hipotecas a tipo variable, lo que implica que los hogares recientemente hipotecados son más vulnerables al incremento de los tipos de interés. En un segundo grupo aparecen Portugal, Alemania y el Reino Unido, países que también registraron fuertes crecimientos del precio de la vivienda durante la pandemia y un aumento del endeudamiento de los hogares.
Situación actual: cambio de tendencia en los mercados inmobiliarios
Los mercados inmobiliarios de varias economías avanzadas empezaron a corregirse a mediados de 2022, en un contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares. Los mercados que registran los mayores descensos en el precio de la vivienda desde su máximo (con datos hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023, según el país) son Australia (?9,7%), Suecia (?9,6%), Canadá (?10,4%), EE. UU. (?5,9%), Alemania (?5,7%), Nueva Zelanda (?5,0%) y Noruega (?2,8%). A pesar de estas caídas, el precio de la vivienda en todos estos países se encuentra todavía por encima del nivel prepandemia. Asimismo, las compraventas caen a tasas de dos dígitos en términos interanuales en varios de estos países: Australia (?47%), Noruega (?38%), Suecia (?35%), EE. UU. (?33%) y Nueva Zelanda (?31%).3
Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser evidente (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023).
3. Variación interanual promedio de los últimos tres meses con datos disponibles. La fecha del último dato corresponde a diciembre, enero o febrero de 2023, según el país.
Perspectivas futuras
La tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real.4 La velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán en gran medida de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario. En consecuencia, las correcciones deberían ser más abultadas en aquellos mercados en los que: (i) los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados), (ii) el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años, y (iii) el coste de financiación para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres.
Para valorar el ajuste potencial en el precio de la vivienda que podría llegarse a producir en estos mercados, en el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte II)» de este mismo informe, analizamos en detalle la presión ejercida por el tensionamiento de la accesibilidad y por el aumento de los tipos de interés. Los ejercicios que realizamos apuntan a correcciones potenciales (para el promedio de los países analizados) cercanas al 15%. Más allá de esta cifra, hay dos matices importantes. En primer lugar, la corrección estimada no es abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años. En segundo lugar, hay diferencias no desdeñables entre países, con un mayor potencial de ajuste en las economías anglosajonas (en concreto, EE. UU., Australia y Canadá) y cierta heterogeneidad dentro de Europa. En este sentido, cabe destacar que el mercado inmobiliario español se encuentra en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos. Asimismo, debe tenerse en cuenta que los ejercicios realizados nos dan una medida de la caída potencial de los precios de la vivienda en aquellos países en los que los desequilibrios son más pronunciados, pero son ejercicios ilustrativos, que no controlan por todos los factores relevantes y, por lo tanto, ofrecen más una medida del riesgo que no una previsión. De hecho, hay varios factores que ofrecen apoyo al mercado inmobiliario. Por encima de todo, destaca el buen desempeño del mercado laboral, generalizado entre las economías analizadas, y que ofrece apoyo a la renta de los hogares y, por lo tanto, ayuda a mitigar los problemas de accesibilidad y limita las ventas forzadas. Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital para absorber las potenciales pérdidas sin que se activen mecanismos de retroalimentación de caída de precios. Con todo, la corrección de los mercados inmobiliarios donde más desequilibrios se han acumulado no deja de ser un riesgo cuando la política monetaria cambia de rumbo de forma súbita.
Según el informe económico de noviembre que publica Caixa Bank Research:
En un mes en el que desgraciadamente el protagonismo lo vuelve a tener el riesgo geopolítico, repasamos en el Dossier de Perspectivas 2024 las principales claves y previsiones para el próximo año.
La primera idea es precisamente lo compleja que será la vuelta a una macroeconomía en equilibrio en un mundo con unos niveles de inestabilidad geopolítica no vistos en muchas décadas. Es cierto que nuestro escenario central contempla un aterrizaje suave de la economía mundial que permitiría reducir la inflación en los países desarrollados del 4,6% al 2,6%, con un coste asumible en términos de crecimiento del PIB (2,9% en 2024) y empleo; pues tras el estancamiento del primer semestre en buena parte de la OCDE, la actividad se iría recuperando en la segunda parte del año. Pero la fragilidad del ciclo de negocios tras las perturbaciones de los últimos años es muy elevada, sobre todo teniendo en cuenta el potencial desestabilizador a través de expectativas y mercados energéticos que tiene la confluencia en el tiempo de los conflictos bélicos de Oriente Medio y Ucrania.
En este contexto, con los tipos de interés en máximos de los últimos 15 años, uno de los supuestos principales de nuestro escenario central de previsión es la continuidad del proceso desinflacionista, pues por una parte podría dar un buen soporte a los mercados financieros una vez se consoliden las expectativas de un giro monetario, a la vez que seguiría contribuyendo a mejorar la capacidad de compra de los agentes económicos. El problema es que también la evolución de la inflación está sujeta a una elevada incertidumbre, tanto por el comportamiento de factores que escapan al control de los bancos centrales (como el precio del petróleo o el tono de la política fiscal) como por las dudas sobre la inercia de los componentes más tendenciales de la cesta en un contexto en el que no han desaparecido los riesgos de efectos de segunda ronda.
En este sentido, el segundo artículo del Dossier de Perspectivas 2024 de este informe concluye que el momentum ?variación anualizada y desestacionalizada del IPC promedio de tres meses respecto a los tres meses anteriores? de los componentes no sensibles a la energía en la eurozona (40% de la cesta en estos momentos) se sitúa cerca del 3%, muy por debajo de los máximos de 2022, pero todavía un escalón por encima del nivel existente antes de la pandemia y del objetivo del BCE. Por tanto, el impacto directo e indirecto del shock energético poco a poco se va desvaneciendo en Europa, aunque se debe mantener la cautela por la complejidad del escenario geopolítico y el riesgo de que algunos precios hayan adquirido una mayor inercia que en el pasado. Esa cautela se puede traducir en el mantenimiento de los tipos de interés en los niveles actuales hasta la segunda mitad del año que viene, cuando veríamos un cambio de tendencia en el ciclo monetario (anticipando el retorno de la inflación al objetivo en 2025), aunque todavía con unas condiciones financieras claramente en zona restrictiva.
El próximo año también vendrá cargado de desafíos para la economía española, como repasamos en el último artículo del Dossier de este mismo informe. Tras una primera parte de 2023 en la que la actividad se vio apoyada por el buen comportamiento del turismo y la bajada de los precios de la energía, a partir del verano hemos asistido a una desaceleración provocada por el impacto de los mayores tipos de interés, la subida del precio del petróleo desde julio y la marcada debilidad del crecimiento en la eurozona, lo que pensamos que llevará a cerrar este ejercicio con un crecimiento medio del 2,4%.
Para 2024, nuestro escenario central contempla un avance del PIB del 1,4%, pues es previsible que se mantengan inicialmente los vientos de cara que han debilitado la economía española en los últimos meses, teniendo en cuenta los retardos con los que se transmiten las decisiones monetarias a la actividad, las malas perspectivas para las principales economías de la eurozona (al menos hasta el 2T) y los efectos de una política fiscal algo más neutral, teniendo en cuenta la retirada de las medidas fiscales realizadas para compensar los efectos de la guerra de Ucrania. Es cierto que los riesgos a la baja del escenario son importantes considerando la incertidumbre ligada al comportamiento de los precios de la energía y de los tipos de interés, pero también hay factores mitigantes en el lado positivo, como el buen comportamiento de la renta disponible y de la tasa de ahorro de las familias en los últimos trimestres y la tracción que puedan ejercer sobre la actividad los fondos europeos. Es en este equilibrio inestable en el que nos moveremos el próximo año.
CaixaBank Research en su estudio de la evolución del Euribor no espera más subidas de tipos de interés ni del valor de las hipotecas de vivienda( al menos hasta mediados de 2024), pero tampoco caídas. El Euribor se situará por encima del 3% en 2024
Relajación en noviembre del euríbor a 12 meses. El Banco Central Europeo (BCE) frena los tipos de interés situando el precio del dinero en el 4,5%.
Según Caixa bank Research"no se espera que los tipos de interés de referencia del BCE suban más y, de hecho, es probable que empiecen a bajar a partir de mediados de año. En este contexto, el euríbor a 12 meses podría haber tocado techo ya, y durante el próximo año las expectativas de mercado apuntan a que podría moderarse hasta cerrar alrededor del 3%" Esto va a repercutir en las hipotecas de viviendairremediablemente.
La media anual del índice rondará el 4% en diciembre bajando suavemente en 2024 . A pesar de ello el Euribor nunca estará por debajo de los niveles medios desde el año 2000 No obstante, si sus previsiones se cumplen, el euríbor seguirá por encima de los niveles de 2022 .
Escenario Euribor 2024 con cierta incertidumbre
No hay unanimidad en las opiniones de los expertos acerca de nuevas posibles subidas del Euribor en 2024. Para algunos sería posible en función de cómo evolucione la inflación y el impacto que puedan tener las tensiones geopolíticas en el precio de la energía, entre otros factores.
En conclusión lo prudente sería situar las posibles bajadas del Euribor ya bastante adentrados en 2024.
A continuación mostramos la nota de prensa de CAIXA BANK acerca de "Banco Santander, BBVA y CaixaBank se alían para luchar contra el fraude financiero" :
Las tres entidades financieras acuerdan colaborar en el intercambio de información que facilite la lucha contra el fraude.
Una vez desarrollada la fase inicial del proyecto, se valorará la entrada de otros bancos y empresas para ampliar su alcance.
Banco Santander, BBVA y CaixaBank se han unido para hacer frente a uno de los grandes retos a los que se enfrenta el sector bancario, el fraude financiero. Las tres entidades españolas están trabajando en herramientas para intercambiar información y datos relevantes que ayuden a prevenir el crimen financiero
Bajo el nombre de FrauDfense, se ha constituido la compañía que aglutinará iniciativas antifraude de las tres entidades y que ha sido presentada ante los diferentes supervisores y reguladores competentes.
En una primera fase, la alianza abordará la creación de una herramienta de intercambio de información que permitirá compartir ?modus operandi? fraudulentos y medidas de respuesta satisfactorias frente a ellos. En todo momento preservará la seguridad y la privacidad de la información compartida
Un objetivo común
El proyecto abarca la lucha contra diferentes prácticas fraudulentas, que pueden ser muy diversas y sofisticadas, como el fraude de admisión, en el que se compromete información de los clientes suplantándolos para la contratación de productos, y el fraude digital o de pagos con tarjeta.
Esta ambiciosa colaboración, que comenzará en España, estará abierta a la incorporación de otras empresas y entidades, tanto financieras como de otros sectores, interesadas en poner en común información contra el fraude, con el fin de proporcionar una mayor protección a los clientes, a las entidades y a la sociedad en general
Carlos Requena será el director general de FrauDfense. El consejo de administración está compuesto por dos representantes de cada entidad: Carles Solé Pascual, chief information security officer (CISO) de Banco Santander España, y Daniel Barriuso, group chief transformation officer de Banco Santander; Natalia Ortega, responsable global de Prevención del Crimen Financiero, y Sergio Fidalgo, responsable global de Seguridad Corporativa, en representación de BBVA, y Sofia Karapatsiou, directora de Gobierno del Fraude, y Lorenzo Malo, CISO de CaixaBank. Natalia Ortega, de BBVA, es la primera presidenta de FrauDfense, cargo que se irá renovando cada dos años entre los miembros de las tres entidades integrantes del proyecto
Acerca de Banco Santander
Banco Santander (SAN SM, STD US, BNC LN) es un banco comercial líder fundado en 1857 con sede en España. Cuenta con una presencia relevante en 10 mercados clave en las regiones de Europa, Norteamérica y Sudamérica, y es uno de los mayores bancos del mundo por capitalización bursátil. Santander aspira a ser la mejor plataforma abierta de servicios financieros para particulares, pymes, empresas, entidades financieras y gobiernos, y tiene la misión de contribuir al progreso de las personas y de las empresas haciendo las cosas de forma sencilla, personal y justa. Santander está avanzando en banca responsable y para ello se ha puesto varios objetivos, entre ellos facilitar 220.000 millones de euros en financiación verde de 2019 a 2030. En el primer trimestre de 2023, Banco Santander tenía 1,2 billones de euros en recursos totales de la clientela, 161 millones de clientes, 9.000 oficinas y 210.000 empleados
Acerca de BBVA
BBVA es un grupo financiero global fundado en 1857 que cuenta en la actualidad con más de 68 millones de clientes activos y cerca de 117.000 empleados. La entidad está presente en más de 25 países, tiene una posición de liderazgo en el mercado español, es la mayor institución financiera de México y cuenta con franquicias líderes en América del Sur y Turquía.
BBVA contribuye a través de su actividad al progreso y bienestar de todos sus grupos de interés: accionistas, clientes, empleados, proveedores y la sociedad en general. En este sentido, BBVA apoya a las familias, los emprendedores y las empresas en sus planes de futuro, y les ayuda a aprovechar las oportunidades que proporcionan la innovación y la sostenibilidad. Asimismo, BBVA ofrece a sus clientes una propuesta de valor diferencial, apalancada en la tecnología y en los datos, ayudándoles a mejorar su salud financiera con una información personalizada en la toma de decisiones financiera
Acerca de CaixaBank
CaixaBank es el grupo financiero líder en España con un volumen de activos de más de 618.000 millones de euros y una posición relevante a nivel europeo. Además, CaixaBank tiene una fuerte presencia en Portugal, donde controla el 100% de BPI. El grupo cuenta con más de 20 millones de clientes, la mayor red de oficinas y cajeros en España y Portugal, y el liderazgo en banca digital, con más de 11 millones de clientes digitales. CaixaBank es una entidad con un fuerte vínculo histórico con el impacto social de su actividad. Por ello, asume la responsabilidad de impulsar una economía positiva para el bienestar de las personas. Además, la tecnología y la innovación son clave para la entidad, que trabaja cada día para desarrollar nuevos modelos que le permitan dar respuesta a las demandas y necesidades de sus clientes y que acerquen los productos, los servicios y la cultura financiera a todos los ciudadanos.
Con la nueva Ley de la Vivienda se trata de ofrecer soluciones a esta situación con medidas para incrementar la oferta de vivienda asequible y estableciendo control de los precios en las llamadas zonas de mercado tensionado.
Evolución reciente del mercado del alquiler: ¿cuánto ha subido el precio del alquiler en España?
La evolución del precio de la vivienda se ha analizado desde varios paradigmas con resultados diferentes pero con la conclusión común de una fuerte subida de los precios del alquiler de vivienda entre 2015 y 2023.
- Según el índice de precios de la vivienda en alquiler (IPVA), una estadística experimental publicada por el INE, el crecimiento acumulado del precio del alquiler entre 2014 y 2021 fue del 13,0%, con la contención comprensible en época de pandemia y la recuperación posterior del incremento en los precios hasta nuestros días. En 2021 según INE se produjo un incremento del 1,6%.
-Por su parte, el índice de referencia del precio del alquiler del MITMA registró incrementos en torno al 23% entre 2015 y 2021 en los tres indicadores disponibles (mediana, percentil 25 y percentil 75).
-Estos indicadores oficiales, sin embargo, solo están disponibles hasta 2021. En este sentido, resulta muy útil el indicador del precio del alquiler de CaixaBank Research, que ofrece datos con solo unos pocos días de decalaje después del cierre de cada mes, mediante técnicas de big data. Según este indicador, el precio del alquiler aumentó un 22,7% entre 2017 y mediados de 2023.
A pesar de las diferencias entre indicadores, lo más relevante es que todos coinciden en señalar un incremento significativo del precio del alquiler desde 2015.
Este crecimiento de los precios de alquiler ha sido superior al aumento de los ingresos y salarios de las familias y ello ha generado cierta tensión en el mercado del alquiler en las zonas más demandadas y que ha afectado de forma más contundente a los hogares de rentas más bajas.
Según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de los hogares que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros). El 44,8% de los españoles que residían en viviendas de alquiler a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social .
Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas
Usando el citado índice del alquiler de CaixaBank se observan incrementos significativos en el precio del alquiler entre 2015 y 2023 superiores a la subida de las rentas en casi todas las CCAA . Solamente Asturias y Galicia presentan unos incrementos de alquileres y salarios más alineados pero que en definitiva en los últimos años siguen superando el crecimiento de los salarios
El auge de la demanda de vivienda en alquiler en España
Un factor que explica el fuerte incremento del precio del alquiler en los años recientes es la elevada demanda de vivienda en alquiler. Entre 2015 y 2019 el aumento del número de hogares en alquiler a precio de mercado (610.000) superó con creces la creación neta de hogares en estos cinco años (385.000) a causa del retroceso de la vivienda en propiedad (?93.000) y del alquiler inferior a mercado o cesión gratuita (?132.000).
En cambio, entre 2019 y 2022 la evolución ha sido muy distinta: de los 454.000 nuevos hogares, solamente unos 5.000 fueron en alquiler a precio de mercado, mientras que el grueso se concentró en vivienda en propiedad (341.000).
En resumen, el porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado en España aumentó de forma significativa entre 2014 y 2019 (del 12,4% al 15,4%), pero desde 2019 se ha mantenido bastante estable, alrededor del 15% del total de hogares.
La evolución del porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado es similar en todos los grupos de edad con la excepción de los hogares jóvenes (de 16 a 29 años) que ya tenían un elevado porcentaje de alquiler (47,4% en 2014)
Sin embargo, el número de hogares jóvenes en alquiler ha descendido en los años recientes como consecuencia de la evolución demográfica
Queda claro que la prioridad de las políticas públicas de vivienda debería ser promover un aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible en España, ya que el actual es muy reducido.
La Ley por el Derecho a la Viviendaincluye algunos aspectos positivos para lograr dicho objetivo, como dotar de carácter indefinido a la vivienda protegida
Asimismo, la ley también contempla incentivos fiscales a los propietarios que pongan en alquiler sus viviendas a precios asequibles, una medida que también puede ayudar a contener los incrementos del precio del alquiler.
Sería deseable que todo eso se complementara con medidas que fomenten la seguridad jurídica de los propietarios, así como con una revisión de las regulaciones urbanísticas que permita aumentar la disponibilidad de suelo.
Por otro lado, la ley también establece algunas medidas que actúan sobre los precios, que incluyen limitaciones a la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas.
La experiencia internacional con esta regulación de los precios muestra unos resultados muy poco satisfactorios. A corto plazo, se suele producir un descenso moderado del precio del alquiler pero a medio y largo plazo se reduce la oferta de vivienda en alquiler, aumenta el precio del alquiler en las zonas no reguladas cercanas a las reguladas, el parque de viviendas se deteriora y se reduce la movilidad residencial.
Zonas de mercado residencial tensionado
El primer paso para poder aplicar la regulación del precio del alquiler es declarar como tensionada una zona residencial a petición de cada comunidad autónoma. Estas zonas, que se designan por tres años, deben cumplir una de las siguientes condiciones: que la carga media en la compra o en el alquiler de vivienda más los suministros supere el 30% de los ingresos de un hogar medio, o zonas en las que el precio de compra o alquiler de vivienda acredite un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 p. p. por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en los últimos cinco años.
Según cálculos realizados con datos internos de CaixaBank sobre el importe del recibo del alquiler y otros suministros el 12,3% de los municipios tendrían un esfuerzo del alquiler superior al 30%, pero alrededor del 60% de los hogares reside en ellos.
Cataluña ha sido la primera comunidad que ha solicitadola declaración de 140 municipios catalanescomo «zonas tensionadas» en los que se pretende aplicar las medidas de contención de rentas previstas en la ley estatal En todo caso, la aplicación de esta ley queda sujeta a la voluntad de los distintos gobiernos regionales y su permanencia depende en gran medida del Gobierno que surja de las elecciones del 23 de julio.
CaixaBank en boca de su consejero delegado, Gonzalo Gortázar, declaró que "La subida de los tipos de interés llega a su fin" . Esto se notará en el precio de las hipotecas para viviendas . Aunque El BCE insinuó el fin del alza tras la última subida de los tipos de interés al 4,25%, para Gortazar habrá una subida más en estos meses.
El Banco estima que el Euríbor "va a bajar del 4%", el próximo año. "El problema va a ir a menos a partir de mediados del año que viene, las hipotecas van a repreciar en términos negativos",
El consejero destacó una "caída relevante" en los crédito a vivienda del 2,6%"por el factor de subida tipo de interés". Las nuevas hipotecas firmadas este año, se han reducido un 21% y Gortázar consideró que esa será la tendencia para todo el año que incluso podría ir a más.
Medidas de los bancos ante la subida de los tipos de interés
Con respecto a las medidas puesta en marcha por el banco y el sector inmobiliario para hacer frente a los efectos de la subida de los tipos de interés en los bolsillos de los ciudadanos, Gortazar estima que han disminuido el número de clientes que se han acogido a las medidas delcódigo de buenas prácticas (5600 solicitudes) y al margen se han realizado 10.000 refinanciaciones desde la subida de tipos para aliviar el efecto de los tipos en el mercado de la vivienda.
Beneficios de CaixaBank
CaixaBank elevó su beneficio hasta 2.137 millones de euros, un 35,8% más semestralmente. Gortazar comentó sobre los beneficios del primer semestre del año: "fue un semestre positivo" destacando una subida de recursos de clientes de 2,7%.
No obstante estos beneficios no son los mejores resultados de CaixaBank:"Rotundamente no, no es el mejor año de la historia, el banco ahora es mucho más grande de lo que era hace unos años, más del doble y debería ganar más del doble". Se pasó de un 20% de rentabilidad hace una década a un 10% en la actualidad. Insistiendo en que "seguimos por debajo del coste de capital", que situó entre el 11,5% y el 12,%.
Impuestos a la banca
Sobre el impuesto a la banca Gortazar se preguntó: "¿Por qué las entidades financieras deben contribuir con un tipo fiscal de un 40% cuando el resto de empresas contribuyen con un 25%? Y se posicionó diciendo: "Personalmente creo que no tiene sentido gravar a la banca más que a otros sectores y perjudica a todo el país, no es bueno para la banca, pero no es bueno para toda la economía".
Respecto a la situación política tras las elecciones , el consejero-delegado dejó claro que "incertidumbre y retrasos no son buenas noticias para la economía" añadiendo que "tenemos que de alguna manera normalizar una situación que puede no gustarnos" ,
Terminó diciendo : "Creo que esta tiene que ser una prioridad, mantener un crecimiento positivo" y "priorizar y asegurar que el dinero de los Next Generation llegan bien y llegan a tiempo, que no nos afecta el calendario que hay que cumplir por la situación de Gobierno".
En el transcurso del año 2021 hemos constatado que, a raíz de la pandemia, se ha producido un desajuste en el sector inmobiliario entre una demanda que se ha reactivado muy rápidamente y una oferta que se muestra más dependiente de factores de tipo estructural y que, por tanto, sigue rezagada en la recuperación. A causa del desajuste, los precios de la vivienda han iniciado una tendencia alcista, que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de producción del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas. Sin embargo, a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se atenúen las tensiones en las cadenas de distribución globales, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias.
La demanda de vivienda ha sido una de las sorpresas más positivas de 2021
La situación de la economía española ha mejorado notablemente a lo largo de 2021, tras el histórico shock que supuso la pandemia. El avance de la vacunación y la efectividad de las medidas implementadas para mitigar el impacto económico y social de la COVID-19 han permitido que la actividad haya ido recuperándose progresivamente. Una trayectoria positiva que prevemos que se afianzará en 2022, gracias en parte al impulso adicional de los fondos NGEU. Así, nuestras previsiones apuntan a que el PIB de España acelerará el paso, creciendo un 4,4% en 2021 y un 5,9% en 2022.
En este contexto de recuperación económica, el mercado inmobiliario español exhibe una tendencia muy positiva, especialmente en lo que a la demanda se refiere. Tanto es así que la reactivación de las compraventas de vivienda ha sorprendido por su vigorosidad: hasta octubre de 2021 se realizaron 468.000 operaciones, lo que supone un crecimiento del +35,9% respecto a 2020 y del +8,3% respecto a 2019; de hecho, la actividad en el sector residencial se encuentra en máximos desde 2008. Gran parte de la reactivación de la demanda procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro «forzoso» acumulado durante los meses de confinamiento y fuertes restricciones de movilidad que, en combinación con unas condiciones de financiación muy favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Así, el sector residencial va camino de cerrar el año con 545.000 compraventas en el conjunto del año.
A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler, construimos indicadores sobre la evolución reciente del precio del alquiler de la vivienda a nivel provincial y para los municipios más grandes. Los resultados obtenidos muestran que el precio del alquiler ya mostraba una tendencia generalizada de desaceleración antes de la llegada de la pandemia, y que el estallido de la crisis sanitaria extendió las correcciones a la mayor parte de provincias y municipios, siendo los descensos especialmente acusados en los alquileres de importe más bajos y en los municipios más turísticos.
La tendencia bajista del precio del alquiler se acentúa a raíz de la pandemia
La tendencia a la moderación del precio del alquiler en España se inició antes de la aparición de la COVID-19, y la pandemia no hizo más que acelerarla. Así lo constatan los resultados del análisis que hemos llevado a cabo con datos internos de CaixaBank sobre los recibos pagados en concepto de alquiler (debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data). En concreto, seleccionamos las relaciones pagador-emisor que tienen seis meses o menos de antigüedad, con el objetivo de capturar los cambios de tendencia que se producen en el mercado, y construimos indicadores del precio del alquiler para cada provincia y para los principales municipios españoles.
Equipados con estos indicadores, en el primer gráfico observamos que la variación interanual del promedio de las provincias alcanzó su valor máximo en mayo de 2019 y se empezó a desacelerar de forma marcada en la segunda mitad del año. En concreto, un 42% de las provincias y un 40% de los municipios analizados alcanzaron el valor máximo del precio de los nuevos alquileres antes de diciembre de 2019. Por tanto, en muchas localizaciones, comprobamos que el precio del alquiler había tocado techo antes de la pandemia tras un lustro de incrementos muy superiores a los ingresos de las familias.
Sin embargo el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 1,4% en 2020, costando el m2 11,1 euros mensuales a diferencia de la tasa trimestral en la que los precios muestran una reducción del 3,7%.
Todo ello ha provocado una caída de los precios de las rentas en 2020 debido al incremento de la oferta disponible.
Por Comunidades Autónomas, sólo cuatro redujeron sus precios.
La mayor caída se produjo en Baleares, con un descenso de 7,3%, seguida por Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-0,7%). En todas las demás autonomías se incrementaron. Galicia registra la mayor subida (6,7%), seguida por Castilla y León (6,4%), Extremadura (4,8%) y Castilla-La Mancha (4,7%).
El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (14,2 euros/m2 al mes), Madrid (14,2 euros/m2) y Guipúzcoa (14 euros/m2). Cuenca y Jaén son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 4,6 euros/m2 y 4,8 euros/m2 al mes, respectivamente. Les siguen Zamora (4,9 euros/m2) y Ciudad Real (5 ,1 euros/m2).
Alemania sufre en la actualidad una de las mayores crisis del sector inmobiliario en décadas. Los datos registrados por Oficina de Estadística alemana muestran que el precio de la vivienda no deja de bajar sufriendo una caída del 10,2% en el 3er trimestre de 2023 frente al mismo periodo de 2022. En concreto caen la vivienda unifamiliar un 12,7% y los apartamentos un 9%.
Las promotoras congelan sus operaciones al carecer de financiación bancaria y en algunos casos llega la insolvencia y la quiebra. Según la Federación Alemana de la Industria de la Construcción esta situación negativa ha llevado y a una subida en el precio de los materiales de construcción y una caída de la producción de hasta un 6,3% en octubre respecto al mes anterior y con la consiguiente pérdida de empleo en el sector de la construcción.
Coapi España: la tendencia bajista del sector inmobiliario se revertirá este 2024
Según Consejo General de los COAPI de España "esta caída en la compraventa de viviendasno debe suponer una alarma, la tasa intermensual, la compraventa de viviendas subió un 2,1%, lo que va aplanando la evolución a la baja de las operaciones. Si bien las cifras interanuales negativasse van a seguir produciendo en los próximos meses hasta encontrar una cierta estabilización a mediados de 2024, cuando el mercado entrará en una fase de equilibrio debido a la normalización de los precios y unos tipos de interés menos fluctuantes". Indica que "El número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 11,1% respecto a noviembre de 2022 y el de usadas un 16,0%, por lo quela obra nueva vuelve un mes más a aguantar mejor la bajada de la demanda en el segmento residencial. Y es que el interés por comprar viviendas de primera mano va en aumento desde la pandemia"
Por último COAPI de España prevé que "la tendencia bajista del sector inmobiliario se revierta este 2024" y resta importancia a los datos macroestadísticos registrados durante el 2023. "Teniendo en cuenta que el contexto económico, político y legislativo no ha sido el idóneo hasta el momento, es normal que un mercado tan sensible como el de la vivienda haya notado los efectos. El dinero es miedoso, sobre todo en el caso de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para la toma de decisiones financieras tan importantes"
Analizando los datos del informe podemos destacar, que la caída de la compra de vivienda del 10% interanual, ya acumula 10 meses de bajadas, con operaciones inferiores a 600.000 compra venta de inmuebles anuales. Las caídas afectan sobre todo a la vivienda usada, que cae un -16%, mientras que la obra nueva solo cae un -11%".
Andalucía, Valencia y Cataluña son las más afectadas
Según el informe Andalucía, Valencia y Cataluña son las más afectadas por volumen de caídas de compra venta de vivienda con cerca de 10.000 (-15%), 8.000 (-12,5%) y 7.500 (-16%). En porcentaje la Extremadura cayó un 34% o la Rioja con un 38% o Madrid con un 26%.
Destacamos que en Asturias, Cantabria y Castilla la Mancha no ha caído la compraventa de viviendas.
La caída de la compraventa de vivienda no se traslada a los precios de momento
Esta desaceleración del mercado inmobiliario, junto a la caída de las hipotecas concedidas, no se ha trasladado a los precios, la evolución del Euribor, flexibilización en las condiciones hipotecarias y las consecuencias de la Ley de Vivienda 3/2023 marcarán el devenir del mercado inmobiliario para 2024.
Informe detallado del INE sobre la compraventa de inmuebles en Noviembre 2023
El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de noviembre fue de 179.355, lo que supuso un 4,2% menos que en el mismo mes de 2022.
En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 93.927, con una disminución anual del 10,3%.
Pero en este 2020 de nuevo se ha vuelto a hundir el mercado inmobiliario extranjero. La compraventa de viviendas por extranjeros ha sido de 36.850 en contraste con 2019 que fue 47.150 operaciones, muy lejos de las cifras de 2018 de 65.300 compraventas de viviendas.
Según datos del colegio de registradores se ha reducido la compra de viviendas por parte de extranjeros un 20%.
Respecto al ranking de nacionalidades los británicos son los que encabezan la compra de vivienda manteniéndose la cuota entorno al 15% aunque se ha visto perjudicado por culpa de la crisis sanitaria y el Brexit. A dicho ranking le siguen alemanes y franceses junto a holandeses, belgas, suecos y rusos.
La curva de compraventa de inmuebles ha seguido el mismo trayecto que el de la crisis sanitaria. Durante los tres primeros meses las transacciones se redujeron un 7% es decir 14.850 compraventas. Con la llegada de los confinamientos se produjo una caída de ventas del mercado del 50% aunque en verano y coincidiendo con el levantamiento del estado de alarma se produjo un ligero incremento de compraventas del 75% durante el 3º trimestre. Aunque ha que destacar que franceses, belgas, alemanes y marroquíes han seguido manteniendo el mercado inmobiliario.
Las zonas más demandadas de compra por parte de extranjeros suelen estar en el litoral sus destinos preferidos son Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia, Cataluña y Andalucía.
Según se entrevé del informe: ?Efectos de la crisis en los órganos judiciales? del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ): El número de desahucios ya practicados durante el primer trimestre de 2023, alcanzó la cifra de 6.579, lo que supone un descenso del 40,6% respecto al año anterior.
Datos según la fuente de procedencia de los desahucios
Los desahucios derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fueron 4860, es decir 2 de cada 3 desahucios. Estos descendieron un 36,3% desde 2022.
Los derivados de ejecuciones hipotecarias fueron 1.308 y fueron los que más disminuyeron respecto a 2022.
411 desahucios llegaron por otras vías; un 40,6% menos que en 2022.
Numero de desahucios por CCAA
Cataluña ( 1715) seguida de Andalucía ( 1.279) Comunidad Valenciana (1010) y Madrid (661) fueron las comunidades autónomas con más desahucios
DE la misma forma Cataluña (1.240) , Andalucía (853) , la Comunidad Valenciana (675), Madrid (573) lideran los desahucios derivados de la LAU
Sin embargo en cuanto a los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias es Andalucía (323) la que lidera la lista , seguida de la Comunidad Valenciana(304) Cataluña (299) y Madrid (72)
Las ejecuciones hipotecarias se reducen un 10,3%
Disminuyen las ejecuciones hipotecarias del primer trimestre de 2023 respecto a 2022 Este año se presentaron 5.751 ejecuciones hipotecarias, una disminución del 10,3% respecto al primer trimestre de 2022.
Andalucía, copó el 25,1% del total nacional de ejecuciones inmobiliarias con 1.446. La Comunidad Valenciana, con 1.042; Cataluña, con 865; y Madrid, con 521.
Si se observa el número de ejecuciones en función de la población son la Comunidad Valenciana con 20 de cada 100.000 habitantes y Murcia con 19,1
Las sentencias de cláusulas suelo, estimatorias en su mayoría
Fueron estimatorias el 97,8% de las 19.024 sentencias de clausulas suelo dictadas en 2023. En comparación con 2022 quedaron en tramitación 151.583, un 24,6% menos y se resolvieron 22.283, un 38,3% menos .
Llegaron a los juzgados 16.758 asuntos relacionados con cláusulas suelo hasta marzo, lo que representa un 32,9% menos que en igual trimestre de 2022.
Demandas por ocupación ilegal de viviendas
Encabeza en número de demandas por ocupación ilegal Andalucía 145, un 23,1% del total nacional, tras ella la Comunidad Valenciana, con 104, Cataluña, con 94 y Madrid, con 71
En datos totales ingresaron en los órganos judiciales juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro con viviendas sociales un total de 669, un 15% menos que en 2022
Reino Unido se ha convertido en el punto de mira de numerosos compradores de vivienda, debido a la reducción de los precios de la vivienda británica. La situación actual del país cada vez se complica aún más. Tras la retirada de la primera ministra Truss, el país debe afrontarse a un inflación del 10,9% y con previsiones de superar el 11% a finales de año. Una inflación a la que el Banco de Inglaterra ha respondido elevando en 75 puntos básicos los tipos de interés hasta situarlos en un 3%. Esta subida de los tipos de interés se presenta como el mayor aumento de tipos en 33 años.
Los compradores estadounidenses se presentan como los compradores potenciales dentro del país británico. Esto se debe a la pronunciada caída de la libra ante el dólar. Una caída causada por la gran reducción de impuestos en Reino Unido, una situación que está generando viviendas muy baratas para los ciudadanos estadounidenses. Londres ha sido la ciudad que mayor reducción de precios de la vivienda ha experimentado.
La incertidumbre económica causa una caída de los precios de la vivienda del 0,9%
En octubre, los precios sufrieron una caída del 0,9%. Esto llevó a que el valor medio de la vivienda inglesa se situase en 309.500 dólares. Un dato que contrasta con el valor de la vivienda de a principios de 2022, donde registró números récords.
De cara a los próximos meses, la proveedora de hipotecas más importante de Inglaterra, Nationwide Building Society, avisa de que se podría experimentar una caída del 30% de los costes de vivienda. Una reducción originada por la incertidumbre económica y el incremento de las tasas.
En cambio, otros portales inmobiliarios reducen dicha caída entre el umbral del 5% y del 10%. Sin embargo, como indica Bloomberg, el Banco Santander ha declarado que no prevén que la vivienda británica experimente una significativa caída de sus precios de cara a 2023 y 2024.
La bajada de las hipotecas sobre viviendas firmadas en junio ha sido de un 21, 9% y concediéndose un total de 33478 préstamos hipotecarios, moderándose respecto al mes de mayo (25%) .Los tipos de interés siguen subiendo hasta un 3,19% y no bajan del 3% desde hace tres meses, la cifra más alta desde 2017.
Datos sobre hipotecas fijas y variables
Los datos del INE muestran también que un 40% de los préstamos hipotecarios corresponde al tipo variables y un 60% al tipo fijo.´El tipo de interés medio en hipotecas de tipo variable fue del 2.48% y en hipotecas de tipo fijo del 3,45
En cuanto al tipo al que está contrata la hipoteca, los datos del INE señalan que el 40% de los préstamos sobre viviendas se constituyeron a tipo variable, mientras que el 60% se firmaron a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,84% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,45% en el caso de las de tipo fijo.
Desde Fotocasa indican que "En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente, por encima del 4%, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro".
Se han incluido en los registros de la propiedad un total de de 11.176 hipotecas que han cambiado sus condiciones un 24,9% menos que en junio de 2022. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable aumentó 0,3 puntos y el de las hipotecas a tipo fijo subió 0,2 puntos.
La mayor parte de hipotecas variables se referencian con el Euribor tanto antes de la política contra la inflación del BCE (81,1%) como después) (57,8%).
Datos de hipotecas por regiones
Andalucía (7.043) encabeza la región con mayor número de hipotecas, Comunidad de Madrid (5.675) y Cataluña (5.336) le siguen. Canarias fue la única región con variación anual positiva en hipotecas (5,4%). Las regiones con máximos descensos fueron La Rioja (?64,7%), Castilla y León (?41,2%) y Aragón (?33,0%)
Hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas
Por último los datos del INE muestran que el número de hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas) bajó un 22,4% en junio respecto al mismo mes de 2022, hasta un total de 43.538 préstamos.
El capital de los créditos hipotecarios concedidos descendió un 16% en junio hasta los 7.310,2 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas aumentó un 8,3% y sumó 167.904 euros.
El Ejecutivo de Castilla-La Mancha ha anunciado la aprobación del bono de alquiler de viviendas para 2022 y 2023. El bono consistirá en una subvención de 250 euros mensuales a jóvenes desde los 18 años hasta los 35 que hayan firmado un contrato de alquiler.
A través de la sede electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, se podrá solicitar el bono, a la vez que presentando en la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento el Anexo VI donde se reconoce la subvención.
Para acceder al abono, la persona solicitante debe haber firmado un contrato legal de arrendamiento, ya sea alquiler de habitaciones o de vivienda.
Condiciones requeridas para acceder al bono
En suma, el solicitante debe cumplir las siguientes condiciones para poder acceder al bono joven de alquiler:
La subvención únicamente irá dirigida a abonar la cuantía correspondiente al arrendamiento
El arrendamiento de habitaciones o vivienda se debe verificar con un contrato legal.
La persona solicitante tiene que ser ciudadano español, europeo o suizo o de otras nacionalidades, siempre y cuando su residencia sea en España.
Para las familias con personas con discapacidad o numerosos de carácter general, se ofrece también el bono a pesar de superar el IPREM cuatro veces. De la misma forma, está disponible para familias con discapacidad más elevada o numerosas de carácter especial.
Para habitaciones, el coste máximo del alquiler es de 300 euros y para el alquiler de viviendas, de 600 euros. Estos límites podrán superarse, acordándolo previamente con la Comisión de Seguimiento MITMA-CCAA, alcanzando 900 euros para viviendas y para habitaciones de 450 euros.
Por último, los ingresos obtenidos al año no pueden estar por encima de los 24.318,84 euros, el triple del IPREM.
En 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra que representa un incremento del 52% sobre 2021. La llegada del fenómeno Build to Rent (BTR) en 2020 ha dinamizado un sector que en los próximos meses verá empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y como la figura del PRS vuelve a ganar cuota al mercado en 2023.
En 2022, un contexto favorable para la inversión inmobiliaria, la compraventa de viviendas registró en 2022 un incremento anual del 14,7% hasta las 649.712 operaciones. El ejercicio 2023 ha comenzado de manera muy positiva, registrándose 56.372 ventas en el mes de enero, un 30% más que en diciembre y un 6,6% más que en enero de 2022. Es el mejor dato desde septiembre y el mejor enero desde 2008.
En estas cifras, las protagonistas absolutas han sido Andalucía, con más de 135.000 transacciones; Cataluña, con más de 102.00; y la Comunidad Valenciana, que roza las 100.000. Málaga, una de las ciudades más deseadas para vivir tras su crecimiento económico y empresarial, que destaca por su crecimiento del 37% las transacciones de segunda mano en Málaga.
El mercado residencial vive en los últimos años un escenario de especial interés sobre los activos por parte de compradores e inversores internacionales. Según datos del Colegio de Registradores, los extranjeros protagonizaron 22.085 compraventas de vivienda en España durante el cuarto trimestre del año 2022, representando un 14% de la demanda, porcentaje más elevado de los últimos 10 años.
Un parque BTR atractivo para la inversión con alta rentabilidad
En el global del año 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021.
Si se analiza la actividad inversora registrada en el último trimestre del año, se observa cómo el mercado residencial en alquiler ha sido el más activo. Se contabilizaron operaciones por un volumen total de 672 millones de euros, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral. En el global del año, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021.
Si se analiza la inversión registrada en el año 2022 por mercados o ubicaciones, se observa cómo Madrid representó el 45% del capital invertido, Cataluña por su parte canalizó el 24% de la inversión, donde destacó la compra por parte de Patrizia a BeCorp de 10 promociones de BTR (1.500 viviendas).
Analizando el tipo de operación de inversión en residencial desde el año 2018 hasta el 2022, se observa un cambio de tendencia muy clara. El periodo en el que empezó a incrementarse la actividad considerablemente (2018 y 2019), la inversión se canalizó a través de carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados (PRS). A partir del año 2020, se observó la llegada del fenómeno Build to Rent (BTR), nuevos proyectos que se desarrollan para alquilar las viviendas. Posiblemente, en los próximos meses puedan empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y la figura del PRS vuelva a ganar cuota al mercado en 2023.
Demanda creciente para una oferta a la altura
El aumento de la demanda residencial de los últimos años ha provocado un descenso notable de la oferta existente, especialmente de la obra nueva. El stock de obra nueva sin vender ha descendido un 23% en los últimos 10 años (dic 2021 vs dic 2012). El stock de viviendas de obra nueva en España, a fecha 31 de diciembre de 2021 ascendía a 448.809 viviendas. En el año 2021, casi la mitad del stock nacional se acumula en tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía.
El sector Retail, con 832 millones de euros, se sitúa como cabeza de la inversión con un 38% del total. El sector ha conseguido duplicar los niveles registrados en el anterior trimestre y multiplicar por 3,5 la inversión contabilizada en el mismo periodo del 2023
La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su informe de inversión inmobiliaria correspondiente al primer trimestre del año. Según datos de la consultora, la inversión ha alcanzado los 2.214 M?, cifra que representa un ajuste del 14% respecto al mismo periodo del 2023 y prácticamente replicar las cifras del trimestre anterior.
De momento y con las cifras registradas en el primer trimestre de año, se observa a los inversores más centrados en incrementar las rentas de sus inmuebles y en gestionar los mismos de manera más eficiente, con el objetivo de incrementar sus rentabilidades. No obstante, se empieza a ver operaciones de volúmenes importantes, principalmente en los sectores del retail (centros comerciales) y la logística, donde los "market makers", inversores que marcan la senda del camino, empiezan a hacerse más notables.
"En un contexto económico de relativa calma en Europa, predomina un optimismo prudente. La inflación está bajando considerablemente, lo que allana el camino para recortes de los tipos de interés oficiales a finales de año que puedan facilitar la reactivación del mercado. Después de dejar en el camino un año 2023 complicado, nos adentramos en un periodo 2024 que se presenta, cuanto menos, retador. Se prevé una recuperación del mercado lenta y controlada durante los seis primeros meses del año, siendo más acentuada en la segunda parte del ejercicio"ha declarado Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate en España.
El Retail, protagonista indiscutible del primer trimestre
Si nos fijamos en el resultado por sectores, vemos que el Retail, con 832 millones de euros, es el que sostiene la inversión de este primer trimestre del año sumando el 38% del total. Gracias al protagonismo de los centros comerciales con más del 55% de la inversión en retail, el sector ha conseguido duplicar los niveles registrados en el anterior trimestre y multiplicar por 3,5 la inversión contabilizada en el mismo periodo del 2023.
El sector residencial por su parte alcanza una cuota de mercado del 19% y una inversión contabilizada de 421,5 millones de euros. Esta cifra supone un incremento del 48% respecto al trimestre anterior. El buen momento por el que pasan los fundamentales del mercado, con una demanda sólida, una tendencia creciente de las rentas y unos niveles de oferta limitados, continúan atrayendo inversores al sector residencial en España. Dentro del contexto europeo, destacan tres mercados nacionales, Madrid, Barcelona y Valencia, donde las perspectivas de crecimiento de rentas y valores capitales para los próximos tres años son muy positivas. Teniendo en cuenta estos dos indicadores, Madrid se postula como el mercado más atractivo para la inversión en Europa, por encima de Valencia, Rotterdam y Berlín.
El sector de los HOTELES en España continúa atrayendo a un gran número de inversores, registrándose operaciones por un volumen total de 356 millones de euros en el primer trimestre. Esta cifra representa un incremento del 10% trimestral. Si se analiza la inversión por zonas geográficas, se observa como Canarias, Cataluña y Baleares han aglutinado gran parte de la inversión del comienzo del año.
La actividad inversora registrada en el sector de las OFICINAS en el primer trimestre del año ha sido baja con 210 millones de euros, cifra que refleja un ajuste del 61% respecto al comienzo del 2023. La actividad se ha centrado principalmente en Madrid y Barcelona, siendo la operación más destacada por representatividad, la compra de tres plantas de oficinas en el Paseo de Recoletos 27, de Madrid por un volumen de 19 millones de euros, por parte de un patrimonio privado alicantino.
La actividad registrada en el sector de la LOGÍSTICA no ha sido muy elevada, con una inversión contabilizada de 283 millones de euros. No obstante, esta cifra supone un incremento del 15% respecto al mismo periodo del año anterior. Probablemente, estemos ante el sector donde las expectativas de vendedores y compradores institucionales se estén acercando cada vez más, habiéndose registrado ya operaciones relevantes en el mercado que van a marcar la senda de actividad inversora de cara a los próximos meses.
Los Fondos Institucionales, el perfil de inversor más activo en el primer trimestre
El informe de BNP Paribas Real Estate contempla, también, un análisis sobre la tipología del inversor según su nivel de actividad. Los Fondos Institucionales, siguen siendo la tipología de inversor que más ha operado en este primer trimestre del año, con un volumen aproximado de 1.090 millones de euros alcanzando el 49% de la inversión. A pesar de mantener una cuota de mercado importante, el número de operaciones registradas por los fondos institucionales ha bajado sustancialmente.
Por otro lado, los Patrimonios Privados (Family Office) siguen aprovechado la situación actual del mercado, en la que tienen menos competencia en los procesos, les afecta menos la subida de tipos de interés y pueden negociar mejores condiciones para incrementar su cuota de mercado y protagonismo. En el primer trimestre alcanzan una cuota de mercado del 17% sobre el total de la inversión y del 32% del número de operaciones. Cabe destacar también, el volumen invertido por parte de las Compañías Inmobiliarias y Socimis cuya cuota de mercado se ha situado en el 22% de todo el volumen trimestral, con un volumen aproximado de 484 millones de euros.
El sector inmobiliario se enfrenta a un periodo de recesión a nivel mundial. Pero, cabe destacar, que hasta los mercados menos asequibles también van camino de una extraña recesión con una caída de precios.
Previsiones para 2022 y 2023
Así lo recoge Goldman Sachs en su último estudio donde recoge sus previsiones acerca del mercado inmobiliario de Hong Kong. Entre estas, el banco de inversión estadounidense prevé una pronunciada reducción de los costes de inmuebles en Hong Kong. Para finales de 2022, se anticipa que la caída de precios será de -15%, al igual que en 2023 que volverá experimentarse una bajada del -15%.
Estas últimas previsiones están justificadas en el gran incremento de las tasas bancarias de Hong Kong, el Hibor. Estas tasas de cara a tres meses han registrado su tasa más elevada desde 2008, debido a que la política monetaria de la región está supeditada a las decisiones de la Reserva Federal de EEUU. Del total de las hipotecas, más del 90% se encuentran ligadas al Hibor.
El origen de la recesión económica de Hong Kong
La recesión de la región se debe en gran medida a tres factores. Por un lado, el incremento de los tipos de interés, la desaceleración económica y la huida de ciudadanos residentes. En suma, el cada vez más endeudamiento podría causar la tasa más baja de la asequibilidad del sector inmobiliario. Un hecho que podría revertirse si se experimenta una caída de los precios de la vivienda.
La elevada tasa de los tipos está alejando a los inversores de este mercado inmobiliaria. Para que la asequibilidad regrese a su nivel positivo, los precios tendrían que caer un 20% para volver a atraer a los compradores y en un 35% para los inversores.
Linkedin se ha convertido en una de las redes sociales con mayor cobertura y número de usuarios dentro del mundo digital.
La mayoría de personas conciben a esta red social como un espacio online en el que poder encontrar trabajo. Sin embargo, sus ventajas van más allá de las ofertas laborales, ya que dentro de esta red social, se cierran numerosos negocios al día.
Para conocer sus beneficios y cómo se puede hacer uso de esta red social desde el punto de vista del sector inmobiliario, os aportamos la siguiente guía con los puntos más destacables a tener en cuenta.
Las redes sociales no son una herramienta que nos ayuden a impulsar el número de ventas de una agencia inmobiliaria. El mayor beneficio de todos reside en su capacidad de acercarse a los clientes actuales de la empresa y aumentar la captación inmobiliaria de futuros clientes.
A pesar de ello, debemos tener cuidado, ya que un envío masivo de mensajes promocionales por redes sociales será considerado como spam, provocando que nuestra audiencia se canse y decida dejar de seguirnos sin antes haber mantenido una relación comercial con nosotros.
Con el objetivo de prevenir esta situación, Linkedin nos ofrece poder transmitir contenido atractivo para nuestros interesados que llegarán a estar mejor y más informados previamente al contacto con la empresa por los diferentes canales que la agencia inmobiliaria ofrezca.
Acciones a llevar a cabo por un agente inmobiliario en su perfil de Linkedin
1. Actualizar el perfil
Para facilitar y agilizar el procedimiento de uso de Linkedin, a continuación os dejamos con algunas acciones que se deben llevar a cabo para realizar un correcto marketing inmobiliario en nuestra cuenta de Linkedin.
Al igual que ocurre con los blogs inmobiliarios, en Linkedin no podemos publicar cualquier contenido sin prestar atención a la calidad, al contenido o a la ortografía de las publicaciones. Por este motivo, el perfil que tenga un agente inmobiliario en Linkedin debe estar cuidado y trabajado al mínimo detalle.
En primer lugar, hay que saber exponer las diferentes acciones que el agente lleve a cabo en su empresa actual, de la misma manera que en sus puestos de trabajos que previamente haya ocupado.
En Linkedin, no solamente hay que exponer quién es uno, sino las capacidades e ideas que puedes aportar a aquellos perfiles o sectores que quieran conocer más de ti.
Para facilitar aún más la búsqueda de nuestro perfil, podemos recurrir a utilizar las palabras claves que definen el trabajo que realizamos para definir nuestro puesto. En nuestro sector, las palabras claves más importantes para nuestro perfil son "Agente inmobiliario" e "inmobiliarias", aunque no sean las más atractivas o creativas.
Algunas medidas que podemos llevar a cabo para mejorar el perfil son:
Respecto a la URL, Linkedin también ofrece la oportunidad de personalizarlo, un hecho que aportará más profesionalidad a su imagen.
A pesar de que Linkedin sea una red social, hay que prestar atención a la imagen de nuestro perfil que transmitimos. Una sensación de confianza incrementará el número de contactos que consigamos.
En cuanto a SEO, utilizar las palabras claves escogidas para nuestro perfil también en nuestra imagen. Es decir, Manuel Rodríguez - Agente Inmobiliario
2. Crea tu propia red de contactos
El primer paso para aumentar tu red de Linkedin es comenzar a conectar con personas de tu entorno, ya sean clientes actuales, conocidos o amigos.
Linkedin ofrece la opción de importar los contactos que tengas en tu correo electrónico, así como un buscador por el que encontrar a la persona en cuestión.
Además, la propia red social te sugiere varias cuentas con las que compartes intereses e inquietudes con el objetivo de seguir incrementando tus contactos.
Otras medidas que se pueden adoptar para impulsar el proceso de contacto son:
Para conectar a través de las invitaciones, es conveniente personalizarlas para garantizar la captación de nuevos contactos.
No se debe almacenar contactos en Linkedin, ya que es una red social de negocios. Al contrario de Facebook, donde sí se puede realizar esta colección de contactos, en Linkedin se requiere contactar directamente con los usuarios para poder realizar negocios.
3. Aumenta tu participación
Linkedin es muy útil a la hora de encontrar, buscar, mantener relaciones e incluso participar entre tus contactos.
Una de las herramientas que ofrece para la participación son los grupos en los que nos podemos presentar y además, conocer a personas de nuestro interés. Para ello, deben pertenecer al sector que nos interesa para que podamos conectar con ellos y ayudarnos mutuamente sin realizar spam de nuestros servicios.
En esta ocasión, también debemos prestar atención a los grupos. Antes de escribir cualquier cosa, debemos saber qué es lo que publica el resto de personas de nuestro interés y a partir de ahí, aportar lo que creamos conveniente gracias a nuestra experiencia. Si se lleva poco tiempo en el sector, más tiempo hay que ofrecer a esta fase del proceso.
Para conseguir una mayor participación, podemos realizar las siguientes acciones:
Preguntar cuando tengamos dudas en un grupo. Dentro de este grupo, habrá personas de nuestro mismo nivel y otros que estén a otro nivel. En Linkedin, no hay que lucir los conocimientos que uno tiene, sino crear relaciones con profesionales.
Comentar las nuevas publicaciones actualizadas y destacar las novedades o concretar algún aspecto confuso. Hay que evitar publicar frases del estilo: "Interesante artículo, que tenga un buen día", ya que transmite desinterés y poca originalidad.
Debemos diferenciar entre Linkedin y el resto de redes sociales. En Linkedin no debemos mostrar nuestra cara creativa o graciosa, sino nuestro perfil profesional.
Pasos para incrementar el tráfico de tu página web
Con el objetivo de crear tráfico en nuestro perfil de Linkedin, podemos optar por las siguientes acciones:
Incluir la URL y el nombre de nuestro negocio
Dentro del mundo digital, debemos evitar desaprovechar el tiempo buscando las características de un negocio. Para evitar esto, debemos incluir en cada detalle tanto el enlace hacia nuestra web inmobiliaria como nuestro nombre.
Diferencia tu perfil del resto de perfiles
Linkedin ofrece la posibilidad de acudir a diversos formatos para incluir más información en nuestro perfil. Se puede utilizar vídeos publicados en YouTube o en Vimeo o publicar trabajos realizados en plataformas de presentaciones como SlideShare.
Aporta información interesante sobre tu empresa
Linkedin también da la opción, al igual que el resto de redes sociales, de crear una página sobre el negocio. Estas páginas están limitadas, aunque ofrecen numerosos beneficios, entre ellas, mantener tu perfil personal y por otro lado, en tu página del negocio publicar las actualizaciones de los servicios de tu empresa.
Busca contenido interesante a través del buscador avanzado
Linkedin también posee un buscador por el que podemos buscar tanto ofertas de empleo como candidatos. Sin embargo, se ha seguido actualizando hasta llegar a ser una herramienta muy útil para encontrar oportunidades para tu negocio, así como información relevante para tus proyectos. Ofrece una búsqueda avanzada a través de ubicación y palabras claves.
Publicaciones que debemos subir en Linkedin
En primer lugar, tenemos que tener en cuenta que en el momento de creación de nuestro perfil, debemos evitar subir inmediatamente una publicación. El contenido en esta red social debe ser útil para los contactos que tengamos.
En esta ocasión, también hay que aplicar la regla de los tres tercios que limita el contenido de autopromoción a solo una parte de las tres en las que se fracciona la información. Más concretamente en Linkedin, las empresas se crean a partir de contenido, siempre de gran importancia, de terceros.
Hacer uso de la ventaja de los botones sociales
Una de las herramientas de las que disponemos en Linkedin son los botones sociales que se pueden añadir en nuestro blog o página web. De esta forma, podemos ofrecer la opción a nuestra audiencia de poder compartir las publicaciones que realicemos en la red social.
Linkedin y su publicidad
La publicidad en Linkedin se presenta como una atractiva alternativa, ya que se asegura la rentabilidad de esta, debido a los diversos formatos y oportunidades que la red ofrece.
A pesar de ello, hay que tener en cuenta que en comparación con Twitter Ads o Facebook Ads para inmobiliarias, la publicidad que realicemos en Linkedin será más cara que en el resto de redes.
Evalúa lo que está funcionando
Para finalizar, otra de las ventajas que Linkedin ofrece a sus usuarios es conocer detalladamente los datos que se están obteniendo con las estrategias planteadas y las modificaciones que se recomienda realizar. Independientemente de si se trata de una página de un negocio o un perfil, Linkedin aporta información acerca del origen de tus visitas, los usuarios que están buscando contenido propio de tu empresa o los cambios que mejor están funcionando.
En suma, los usuarios tienen la opción de actuar en tiempo real, realizando los cambios que cree conveniente para lograr una mayor eficacia y repercusión entre la audiencia de Linkedin.
Cursos de formación Redes Sociales para Inmobiliarias
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las características fundamentales de las RRSS, su potencial y aportación al marketing inmobiliario.
www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de redes sociales basado en la maquetación profesional de ellas (personalización de perfiles), la implantación en su página web (acceso rápido y accesible), cursos de especialización (aprende a gestionar tus redes) y un mejor posicionamiento de su empresa en Internet (dé a conocer su marca).
Prensa ibérica ha organizado el I Foro de Banca en el que Peoi Belausteguigoiti, responsable de BBVA en España declaraba que a pesar de la caída en 2023 del 15% en la compraventa de viviendas frente a 2022 se superará a fin de año los niveles de 2019.
Ni la fuerte inflación, ni la incertidumbre por la subida de los tipos de interés, han podido frenar estos datos positivos en las compraventas de viviendas respecto a 2019, entresacados por BBVA de la evolución comercial de sus productos y el segmento de crédito.
La entidad bancaria pide un año de espera para sacar conclusiones acerca del comportamiento del mercado debido al comportamiento inestable y de brusca variabilidad que vivimos en el entorno de los tipos de interés. Actualmente los tipos se sitúan en el 4% pero están a merced de las decisiones del BCE en función de cómo evolucione la inflación. En el plazo de un año se podrá afirmar con más certeza como va a comportarse el sector familiar y empresarial y en concreto el entorno de la compraventa de viviendas en nuestro país.
BBVA Research, en informe destaca que es probable que el BCE mantenga los tipos de interés en los niveles actuales hasta final de 2023 y recorta al 1,8% la previsión de crecimiento económico para 2024. Se trata de una "desaceleración cíclica" que resentirá el crecimiento de la economía previsto para el año que viene, cuando el PIB caerá hasta el 1,8%, tres décimas menos respecto a las anteriores previsiones. Este año el PIB crecerá un 2,4%, la misma previsión que en el informe anterior.
Más concretamente, para Europa se mantiene una previsión de crecimiento del PIB en 2023 hasta el 2,4%, pero se revisa a la baja la de 2024 desde el 2,1% hasta el 1,8% dado el deterioro moderado de las perspectivas globales en este mencionado entorno de elevada incertidumbre. En España, el crecimiento se desacelerará paulatinamente mientras la política monetaria será restrictiva durante más tiempo del habitual para reducir la inflación.
El mercado no espera cambios por parte del BCE en los tipos de interés en 2024 lo cual mantendrá estable el Euribor. Se descarta una caída fuerte del indicador a pesar que ya empiezan a bajar las cuotas hipotecarias de tipo variable y de revisión semestral. En concreto el Euribor apenas se reducirá en 4 décimas de aquí a fin de 2024. En Diciembre se reducirán 75 puntos básicos. En 2025 se espera a su vez que el Banco europeo baje los tipos de interés otros 100 puntos básicos (hasta el 2,75%), lo que situaría el euríbor a 12 meses en niveles del 2,4% a finales de 2025.
Todas estas previsiones de estabilidad del euribor hacen presagiar que las cuotas de las hipotecas variables referenciadas en este indicador van a bajar menos de lo que se esperaba a principios de año.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado un nuevo sistema de referencia de los precios de alquiler que ya estaba previsto en la Ley de la Vivienda 13/ 2023con el fin de ajustar los precios de alquiler en los nuevos contratos, solo en las zonas de mercado inmobiliario tensionado y en el caso de grandes tenedores de vivienda. Cataluña como ejemplo ya ha declarado 140 municipios como zonas tensionadas a las que aplicar estas medidas.
BBVA Research en su informe declara que "Las políticas de impulso a la demanda de vivienda o de fijación de precios pueden tener efectos nocivos a largo plazo en el sector" Además, la entidad explica con referencia a los topes a los precios del alquiler del Gobierno que "pueden incluso incentivar la salida del mercado de viviendas, en un entorno donde los costes de mantener una casa en condiciones habitables se están incrementando considerablemente (sin mencionar los de mejorar su eficiencia energética)"
Avales ICO ¿A quién favorecen realmente?
Los avales ICO fueron aprobados por el Gobierno con una inversión de 2500 millones de Euros para ayudar a la compra de la primera vivienda a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, avalando el 20% y el 25% del precio de la compra de la primera vivienda. Los avales aun no se han puesto en marcha y no se conocen aun muchos detalles que dependen del posicionamiento de la banca.
Pero la valoración de BBVA Research de los avales ICO tampoco es muy favorable ya que estas ayudas podrían estar obligando al sector financiero a tomar demasiados riesgos y podrían estar favoreciendo a las clases pudientes y no tanto a los jóvenes y familias vulnerables. Citando textualmente "la medida sufre de varios problemas. Por un lado, se encuentra diseñada con los mismos defectos que aquejan a otras y que pueden generar desigualdad",
BBVA Research afirma igualmente que "al poner límites rígidos a la edad (35 años), al ingreso (37.800 euros anuales) o para solicitar el crédito (31 de diciembre de 2024), se discrimina en contra de aquellas personas que apenas sobrepasan esas barreras (o que quieran comprar a partir de 2025). Asimismo, es muy posible que la medida termine beneficiando a jóvenes que en la actualidad ganan menos que la renta especificada, pero que en el futuro tendrán unos ingresos por encima de la media. Aunque se requieren límites al patrimonio acumulado por los compradores, no se exige lo mismo para el de los padres, lo que, nuevamente, podría terminar favoreciendo a hogares de rentas altas" y añade que "no es recomendable incentivar créditos que financien el 100% del valor de la vivienda, ya que puede llevar a un incremento en la toma de riesgo de las entidades financieras".
Por último el BBVA opina que "Sin políticas que incrementen la oferta de vivienda, las ayudas a la compra llevarán a incrementos en los precios, sin mejorar la accesibilidad de los jóvenes",
Subida del PIB en 2024 pero incertidumbre de 2025 en adelante.
Las estimaciones sobre el crecimiento del PIB en 2024 que plantea BBVA hablan de una subida del 1,5% al 2,1% provocado por las exportaciones y el consumo privado.
En 2024 se espera crecimiento económico , bajarán los tipos de interés , la inflación y los precios de las energías. Los fondos europeos ´Next Generation EU" y la política fiscal motivarán una bonanza económica. Sin embargo el PIB en 2025 descenderá de un 2,5% a 2,0% motivado por los ajustes económicos y una menor dinámica económica en la eurozona.
Concluye BBVA Research que "No conocemos la senda de ajuste, pero todo indica que países como España tendrán que hacer un esfuerzo de consolidación importante durante los próximos años que podría quitarnos fácilmente del orden de unas tres décimas de crecimiento en 2025". Y advierte la entidad bancaria sobre los efectos futuros de la falta de mano de obra cualificada y la debilidad de la inversión privada y de la productividad que motivarán un escenario económico diferente al de 2024 y lleno de incertidumbres.
El precio de la vivienda se espera que baje menos de un 4% en España, porcentaje cercano al nivel de equilibrio que se prevé para el largo plazo.
Hay que tener en cuenta que los precios desde 2008 se ajustaron considerablemente y no ha habido subidas importantes hasta la fecha; el margen de corrección por lo tanto es muy pequeño.
Las compraventas de viviendas descenderán
Según BBVA las compraventas descenderán hasta un 30% interanual, sobre todo en lo que se refiere al mercado residencial de viviendas de segunda mano.
Esto vendría motivado en parte por las medidas contra la inflación del Banco Central Europeo (BCE), el menor crecimiento económico a nivel global, el mayor precio del dinero y la reducción en los ahorros acumulados por las familias en la pandemia. Estos factores que incidirán significativamente en los compradores harán que se les exija un gran esfuerzo para acceder a la vivienda.
En datos , se prevé una venta de más de 500.000 viviendas entre 2023 y 2024 , cifra acorde con los pasados años, a excepción de la subida que se experimentó con la burbuja inmobiliaria.
Oferta de viviendas de nueva construcción
Se espera un descenso en el número de visados para obra nueva del 9% al 10%, debido a la subida en los costes de financiación, la falta de mano de obra cualificada, la incertidumbre ante las normas de regulación futuras y el aumento de los salarios.
No obstante este descenso debería tener un impacto limitado en el sector inmobiliario ya que para 2024 tendría que haber ya un repunte de entre el 4% y el 5% en las ventas, del 2% en el precio y del 6% en la oferta de nueva vivienda y los visados.
En resumen
En resumen , cuidado con la inflación elevada, la falta de suelo y mano de obra cualificada y la inestabilidad en las políticas económicas , porque son factores adicionales que pueden romper las citadas expectativas .
A continuación exponemos el análisis que hace BBVA sobre las posibles variaciones en la compraventa y el precio de la vivienda en 2023-2024:
Básicamente, para el resto de 2023 y 2024, se espera un descenso y contracción de las operaciones de compraventa pero no de los precios de las viviendas.
Los precios de la vivienda no se contraen
El precio de la vivienda se espera que baje menos de un 4% en España, porcentaje cercano al nivel de equilibrio que se prevé para el largo plazo.
Hay que tener en cuenta que los precios desde 2008 se ajustaron considerablemente y no ha habido subidas importantes hasta la fecha; el margen de corrección por lo tanto es muy pequeño.
Las compraventas de viviendas descenderán
Según BBVA las compraventas descenderán hasta un 30% interanual, sobre todo en lo que se refiere al mercado residencial de viviendas de segunda mano.
Esto vendría motivado en parte por las medidas contra la inflación del Banco Central Europeo (BCE), el menor crecimiento económico a nivel global, el mayor precio del dinero y la reducción en los ahorros acumulados por las familias en la pandemia. Estos factores que incidirán significativamente en los compradores harán que se les exija un gran esfuerzo para acceder a la vivienda.
En datos , se prevé una venta de más de 500.000 viviendas entre 2023 y 2024 , cifra acorde con los pasados años, a excepción de la subida que se experimentó con la burbuja inmobiliaria.
Oferta de viviendas de nueva construcción
Se espera un descenso en el número de visados para obra nueva del 9% al 10%, debido a la subida en los costes de financiación, la falta de mano de obra cualificada, la incertidumbre ante las normas de regulación futuras y el aumento de los salarios.
No obstante este descenso debería tener un impacto limitado en el sector inmobiliario ya que para 2024 tendría que haber ya un repunte de entre el 4% y el 5% en las ventas, del 2% en el precio y del 6% en la oferta de nueva vivienda y los visados.
En resumen
En resumen , cuidado con la inflación elevada, la falta de suelo y mano de obra cualificada y la inestabilidad en las políticas económicas , porque son factores adicionales que pueden romper las citadas expectativas .
Estimamos precios de vivienda -5% y transacciones -20% en los próximos 2 años.
Los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste, tras 10 años consecutivos de subidas. Mantenemos nuestra previsión de caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e. Esto implicaría un retroceso acumulado superior al -12% en términos reales (ajustado por inflación). Los principales detonantes de dicho ajuste serán: (i) Mayor coste de financiación hipotecaria; (ii) Menor tasa de ahorro de los hogares; y (iii) Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler. La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -14% 2023e y -7% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. Se trata de un ajuste, que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. La tasa de esfuerzo es razonable (36% actual vs >50% en 2007) y oferta y demanda están equilibradas.
Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones.
Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja por el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).
Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo.
El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses. La más que probable rebaja de valoraciones de activos, llevará a un incremento de ratios de apalancamiento y a un posible recorte de dividendos. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. El sector promotor tampoco ofrece atractivo en este entorno de caída de precios y costes al alza.
Vivienda: Entramos en fase de ajuste de precios
Prevemos caídas en precios de vivienda de -5% en 2 años. Los precios de vivienda en España cerraron 2022 con una subida del +5,5% a/a (vs+5,1% estimado), aunque aflojando de forma significativa desde el +7,6% en 3T 2022. En el último trimestre del año cayeron -0,8% t/t (vs +1,7% anterior). Es la mayor caída intertrimestral de los últimos 10 años, excluyendo la de 4T 2020, debida al COVID.
Mantenemos nuestra previsión de caída de precios de vivienda del -3% en 2023e y -2% en 2024e. Esto supondría un recorte nominal del -5% en 2 años y superaría el -12% en términos reales, dado que estimamos IPC del +4,6% 2023e y +2,6% 2024e. De esta forma, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se reduciría a niveles próximos a 7,0x, frente a 7,8x actual y una media histórica (20 años) de 7,5x. No descartamos una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024.
No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora: (i) La tasa de esfuerzo hipotecario está en el 36% vs >50% en 2007; (ii) La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se sitúa en 7,8x vs 9,5x en 2007; y (iii) De las hipotecas firmadas en los últimos 5 años, cerca del 50% son a tipo fijo.
Los principales detonantes del ajuste son:
-Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 al +3,9% actual, niveles que prevemos se mantengan al menos hasta final de año. Esto se traduce en un incremento superior a los 450? al mes para un nuevo crédito hipotecario (145.000? de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo seguirá elevándose hasta niveles próximos al 40%, por encima de la media histórica del 35%.
? Menor tasa de ahorro de los hogares. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3,0% en 2022 a/a), reduciendo por tanto el poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares.
? El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,4% actual vs 0,55% dic-2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (vs ~70p.b. medio de los últimos 20 años). Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro.
Las transacciones podrían caer -20% en 2 años? desde niveles máximos de 15 años.
Las transacciones de vivienda alcanzaron las 650k unidades en 2022 (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero. Este no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años.
De cara a los próximos años, prevemos un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -14% en 2023e y 7% en 2024e. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta. Viviendas Iniciadas y Creación de Hogares se encuentran equilibrados en niveles próximos a las 100k al año. Además, si se cumplen las previsiones del INE, la creación de hogares podría incrementarse hasta superar las 150k al año, impulsado por llegada de extranjeros y reducción del número de personas por hogar. Los precios de suelo se han estancado en 2022 (-0,1% vs 2021) y deberían sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación.
Oficinas: Mayor rentabilidad exigida y rentas con escasa capacidad de crecimiento.
Al auge del teletrabajo y el frenazo económico, están produciendo una caída de la demanda de superficie de oficinas. Aunque gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a la inflación, parece complicado que en este entorno las rentas se incrementen, y ni mucho menos a ritmo de la inflación. Como podemos ver en el Cuadro 7, aunque los activos prime consiguen mantener ocupaciones elevadas, las rentas se incrementan menos del 2%, con inflación del +5,7% en 2022. Fuera de estas zonas de negocios, sufren caídas tanto en ocupaciones como en rentas.
El incremento de tipos de interés también juega en contra. Por un lado, suben los costes de financiación, reduciendo significativamente los beneficios del apalancamiento. Por otra parte, el fuerte incremento de TIR en bonos soberanos, llevará a exigir mayores rentabilidades a los activos (yield). Como consecuencia, la rentabilidad bruta de los activos prime en España se ha incrementado hasta el 4% (vs 3,25% anterior) y prevemos que continúe haciéndolo hasta niveles cercanos al 5% en 2023.
Las valoraciones de activos han caído de media -5% en 2022 y prevemos que puedan retroceder otro -10%/-15% entre 2023 y 2024. Los activos en ubicaciones prime deberían verse menos afectados. Su demanda sufrirá menos por proximidad al cliente e imagen de marca.
Centros comerciales: Presión a la baja en valoración de activos
En un entorno de posible recesión económica, prevemos que le consumo se resienta, sobre todo por el lado de los bienes. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3% en 2022 a/a), lo que unido a unos mayores costes de financiación, está erosionando el poder adquisitivo de los hogares y el sentimiento del consumidor. La Confianza del Consumidor se mantiene en niveles bajos, a pesar de haber recuperado en los últimos meses, lo que lleva a un estancamiento de las ventas minoristas (+0,7% a/a en 2022). Además, los centros comerciales se ven penalizados por el auge del comercio electrónico, que continúa ganando cuota de mercado. De esta forma, las ventas de centros comerciales cayeron -2,4% a/a en 2022.
En este entorno, el principal reto de los centros comerciales es mantener niveles de ocupación elevados y tasas de esfuerzo de los comercios en niveles razonables. Para ello, renunciarán probablemente a la revisión contractual de las rentas en base a inflación y no descartamos incluso posibles rebajas en algunos casos. Los más vulnerables son los centros comerciales no dominantes en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la oferta es más elevada.
Según nuestros cálculos, las valoraciones de activos de centros comerciales ya han caído cerca de -12% a nivel global desde 2020 (8% en España). Prevemos nuevas rebajas en 2023 y 2024, motivadas en esta ocasión por el fuerte repunte en rentabilidad de los bonos soberanos. Recomendamos evitar exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle.
Logístico: Demanda creciente y capacidad de subida de rentas
La demanda de activos logísticos es creciente, favorecida sobre todo por: (i) el auge del comercio electrónico, cuyo crecimiento se prevé sea próximo al +10% anual en los próximos años; (ii) el comercio internacional de mercancías se ha incrementado +1% en 2022, a pesar de las mayores tensiones geopolíticas y desaceleración económica global, y podría crecer +3% en 2023e; (iii) Los problemas en las cadenas de suministro de los últimos años han puesto de manifiesto la importancia del espacio de almacenamiento, de cara a evitar roturas de stock. Por otra parte, la oferta es todavía reducida, sobre todo en activos con superficie de más de 20.000m2, que son las más demandadas por los grandes operadores logísticos, y los costes de reposición se incrementan.
Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa en torno al 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible a la renta. En 2022, las rentas se incrementaron cerca de +30% y el principal operador a nivel global (Prologis) prevé crecimientos próximos al +10% en 2023.
Este incremento de rentas, por encima incluso de la inflación, debería dar soporte a las valoraciones de activos, a pesar del incremento que prevemos en las rentabilidades exigidas a estos activos, en un entorno de mayores tipos de interés.
Hoteles: Mejores perspectivas darán soporte a las valoraciones de activos.
El turismo recupera con más fuerza de lo previsto, a pesar del frenazo económico y las tensiones geopolíticas. En España, prevemos que recupere ya este año los niveles previos al virus (vs 2024 estimado anteriormente). Cabe recordar que 2019 marcó un máximo histórico de visitantes en España, con 84M de turistas extranjeros. Revisamos, por tanto, al alza nuestras estimaciones de pernoctaciones hoteleras hasta 346M 2023e vs 309M estimado anteriormente. Además, el sector ha mostrado una gran capacidad de incremento de precios, que permiten más que compensar el incremento de costes. En consecuencia, prevemos que los ingresos hoteleros superen este año los niveles previos al virus entre +15% y +20%, con márgenes estables e incluso superiores en algunos casos.
Las buenas perspectivas sobre los hoteles deberían dar estabilidad a las valoraciones de activos, que son las que mayores recortes han sufrido en los últimos años, hasta -15% en algunos casos, por la situación de venta forzosa en la que han quedado algunos hoteles tras la pandemia y las necesidades de liquidez del sector. Los mayores costes de financiación continuarán fomentando el proceso de desapalancamiento, vía operaciones de sale&lease y sale&management.
Inmobiliario cotizado todavía en fase de ajuste, aunque hay oportunidades a largo plazo
El sector inmobiliario se encuentra en fase de ajuste, ante el fuerte incremento de tipos de interés. Por un lado, activos alternativos como los bonos soberanos, ofrecen ahora retornos más atractivos, lo que lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad por dividendo. Por otro, existen dudas sobre la sostenibilidad de los mismos, por menor crecimiento económico globaly mayores costes de financiación. Además, las compañías pierden capacidad de desapalancamiento vía venta de activos, al reducirse la actividad inversora.
Consideramos que todavía es pronto para entrar en el sector. Continuará lastrado en los próximos meses, por previsión de rebajas de valoraciones de activos, que podrían incrementar los niveles de apalancamiento y llevar a rebajas de dividendos, como ya hemos visto en algunos casos. Desde una perspectiva histórica, la rentabilidad por dividendo media del sector está todavía por debajo de la media de los últimos 20 años (4,8%).
Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo. Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, descuenta ya un escenario excesivamente negativo, con rentabilidad por dividendo próxima al 5%, a pesar de haberlo rebajado ya a la mitad para reducir endeudamiento, y descuento del 66% sobre valoración de activos (NAV). En EE.UU, destacamos: (i) Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos; (ii) Prologis, líder mundial de activos logísticos; (iii) Digital Realty Trust, especializada en centros de datos.
Las principales SOCIMIs cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos. Tan sólo tenemos recomendación de Comprar en Inm. Colonial, cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos. Su rentabilidad por dividendo próxima al 4,5% 2023e y cotiza con un descuento superior al 50% sobre NAV.
El sector promotor tampoco ofrece fundamentales atractivos. Prevemos precios de vivienda a la baja (-5% en 2 años) y costes de construcción al alza, lo que llevará a una caída de márgenes. La actividad comercial se verá también afectada por mayores costes de financiación y menor demanda inversora de vivienda para alquiler (Build to Rent).
Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).
El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.
¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:
-Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??
-Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.
El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.
Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).
El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.
¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:
-Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??
-Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.
El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.
Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).
El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.
¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:
-Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??
-Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.
El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.
Tras un 2021 lleno de altibajos, el Euríbor ha vuelto a traspasar la cifra del -0,5% a finales de año, situándose otra vez en mínimos históricos.
Con estos datos, España consigue estar en números negativos por sexto año y de cara a 2023, se prevé que continúe la tendencia negativa por debajo del 0%. Así lo estipula el nuevo informe de Bankinter.
El departamento de análisis de la entidad llevó a cabo dicho informe para conocer las previsiones para el siguiente bienio. Dentro de 12 meses, según Bankinter, el Euríbor se situará en -0,3% para 2022 y para 2023 en -0,2%. Datos que se obtenían previos a la pandemia a finales de 2019.
Otros pronósticos que se han obtenido son la estabilización de los tipos de interés a manos del Banco Central Europeo, los cuales no se prevé que sufran ningún movimiento. El BCE ha asegurado que la subida de la inflación que según la entidad es puntual no es una tendencia que le preocupe, por lo que en 2022 no normalizarán la política monetaria.
Para dentro de un año, si Bankinter acierta con sus previsiones, el Euríbor se acercará a números positivos poco a poco. Esta previsión coincide con la de otros profesionales del mismo sector que esperan unos incrementos bastante paulatinos y leves.
Uno de los aspectos positivos de dicho informe es que de cara a finales de 2022 se espera que el Euríbor, el máximo indicador para la mayor parte de las hipotecas españolas, estabilice las cuantías de las hipotecas variables. Sin embargo, puede ser que se lleven a cabo suaves subidas de precio frente a los números que se están obteniendo hoy en día.
"Sin actividad notarial, registral o de tasadores, las transacciones inmobiliarias deberían ser próximas a cero mientras se mantengan las actuales medidas de contención. Asumimos que estas medidas afectarán de forma directa a tres meses de transacciones inmobiliarias. Además, esperamos que las transacciones de extranjeros se vean muy reducidas durante los próximos trimestres, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales".
Respecto a los precios, de suelo finalista podrían sufrir retrocesos próximos al 20%. También alerta de la desaparición de parte de la demanda de vivienda y de un retraso de la decisión de compra de entre seis y 12 meses de muchos potenciales compradores como consecuencia de la crisis económica y de la incertidumbre sobre el empleo.
De cara a 2021, Bankinter cree que habrá mayor equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, y se confía en la rentabilidad del alquiler.
Aparte del segmento residencial, se analizan otros segmentos como las oficinas y los centros comerciales.
"A corto-medio plazo el impacto en oficinas vendrá determinado por la extensión de las medidas de contención y su coste en términos de empleo. Sin embargo, la principal preocupación está en los cambios estructurales que podrían estar produciéndose. El teletrabajo podría reducir las necesidades de espacio, dando lugar a menores tasas de ocupación y posible caída de rentas", explica Bankinter.
Sobre los centros comerciales detalla que "a corto plazo, las rentas sufrirán recortes parciales o totales, para minimizar el daño del virus y evitar el cierre de tiendas. Aunque los inquilinos están obligados por contrato a pagar rentas, los centros comerciales intentarán reducir los daños estructurales. A medio y largo plazo, el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales. Durante el confinamiento, el único canal para acceder a algunos productos es el online, obligando al consumidor a familiarizarse con el medio. Además, es la tipología de activos más sensible a un potencial cambio de ciclo. Por tanto, recomendamos reducir exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle".
La logística es el sector mejor parado en estos tiempos. Ya que refleja un crecimiento del comercio electrónico, capacidad de incremento de las rentas en este segmento inmobiliario y los espacios ?de última milla?.
"Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas ?prime? de grandes ciudades, superando el -10% acumulado entre 2020 y 2021. El covid-19 también favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia", sostienen los analistas de Bankinter.
Sin embargo, sí que espera un ajuste tanto en el precio del suelo urbano (que podría sufrir recortes superiores al 20%) como en el número de compraventas.
Se prevé una disminución del nivel de actividad inmobiliaria, con una caída del 35% en transacciones de vivienda en 2020. Por lo que habrá que esperar hasta 2020 para ver las 500.000 transacciones al año.
El año cerrará con unas 326.000 compraventas, lo que supone volver a los niveles de 2012-2014.
A día de hoy los vendedores todavía no se ven forzados en rebajar los precios debido al corto periodo de duración de la crisis y a las ayudas ofrecidas por los bancos. Si a esto le añadimos las limitaciones a turistas europeos a viajar a España, es de prever que las transacciones de extranjeros también se mantendrán en niveles mínimos reduciéndose este año a un 50%.
Estimaciones del sector inmobiliario en 2022 y 2023
Prevemos precios de vivienda -5% y transacciones -18% en los próximos 2 años
Tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación.
Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler.
La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -13% 2023e y - 5% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años).
Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones
Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios.
Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de recesión económica. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, dado además el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).
Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo
El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses por mayores subidas de tipos, TIR de bonos soberanos al alza, inflación persistente y menor crecimiento económico. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust.
Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. Por otra parte, bajamos recomendación al sector promotor a Neutral desde Comprar.
La escasez de oferta y la presión sobre la demanda de viviendas está creando grandes dificultades a los jóvenes y sectores con menor renta para acceder a la vivienda y ha provocado que el gobierno trate de proteger a los inquilinos y los hogares hipotecados, controle los precios del alquiler, avale la compra de viviendas de los jóvenes y establezca ayudas fiscales a los compradores.
Todas estas medidas son analizadas por el Banco de España en su informe, detallando las contraprestaciones que pueden tener.
Tope a los precios del alquiler de vivienda
Sobre el control sobre los precios del alquiler de vivienda que aparece en la Ley 12 / 2023 de la vivienda , la entidad bancaria comenta que "su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda" ya que , citamos literalmente ,"las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones"
Además la experiencia en Europa demuestra los problemas que pueden surgir si no se acompaña el control de los precios con unos cambios estructurales que aumenten la oferta de viviendas de alquiler.
El resultado de los topes al alquiler además de un descenso en el mantenimiento adecuado de las viviendas por parte de los propietarios supone el trasvase del alquiler de viviendas al alquiler por temporadas y vacacional que resulta más rentable.
Fijación de precios máximos de alquiler de vivienda
Esta medida podría tener "efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta" es decir subir los precios de los pisos que estén por debajo de los de referencia (los inquilinos con menores ingresos) y bajar los que estén por encima.
La protección de los inquilinos
Si bien estas medidas "habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y, de acuerdo con la literatura económica, contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler" también, apunta el Banco de España, "algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos" ya que "se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler -por una mayor prima de riesgo- o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares vulnerables"
Avales a la compra de vivienda de los jóvenes
Esta medida que algunas CCAA aplican con la aprobación del Gobierno también podría suponer una subida en los precios teniendo en cuenta el mercado tensionado que sufrimos. Ademas declara el banco de España que "una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes".
Deducciones Irpf 2024 con la ley de la vivienda
El Banco de España considera en su estudio que esta medida que pretende aumentar la compraventa de viviendas, en el contexto de mercado tensionado y escasa oferta que vivimos podría ser contraproducente y provocar una subida en los precios de venta y alquiler.
Protección de los hogares hipotecados
El alcance de esta medida ha sido sin duda de poca envergadura. Los hogares, con el aumento del empleo y la subida de los salarios, no están tan desprotegidos. Además los bancos son desde hace ya unos años mucho más prudentes a la hora de conceder créditos hipotecarios.
Conclusiones del Informe del Mercado de la Vivienda del Banco de España en 2023
El estudio del Banco de España da importancia a las medidas políticas que deben tomarse para paliar el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes y los sectores más desfavorecidos pero concluye que "sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social" y "estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte"
Caída dramática del crédito hipotecario de viviendas
Las últimas estadísticas del Banco de España nos marcan la tensión que se está produciendo en mercado inmobiliario debido a la subida de tipos de interés.
En el mes de marzo la contratación de hipotecas para la vivienda fue de 5.340 millones de euros, lo que ha supuesto una caída interanual del 17,84% que se encadena a cuatro meses a la baja, recordemos que la caída en enero fue del 8,1% y la de febrero 17,5%. Esta paralización del mercado hipotecario no se venían desde que la pandemia del Covid.
Desplome de la demanda en todo Europa
El Banco Central Europeo, en su último informe indicó una caída histórica de la demanda durante el primer trimestre provocada por la inflación, siendo las entidades españolas las que indicaron un mayor retroceso.
La caída de la demanda se atribuye a la baja confianza de los consumidores por la situación económica y estancamiento, unido al encarecimiento de la financiación y las débiles perspectivas del sector inmobiliario que está ralentizando su inversión.
Euribor, cambio de ciclo
El Euribor ha dejado atrás años de zona negativa ha pasado del mínimo histórico en el -0,502% a final de 2021, hasta el 3,76% de abril del 2023. El crecimiento del Euribor en los próximos meses está condicionado a la política monetaria del BCE para la contención de la inflación.
El traslado de las subidas de Euribor a las hipotecas ha subido de una media del un 1,50% TAE a finales del 2021 al 3,73% el pasado mes de marzo. Las entidades financieras estiman un caída anual de entre el 30 y 35% en la financiación nueva hipotecaria para la vivienda.
Los hogares están disminuyendo su deuda a ritmo superior para disminuir el aumento del coste de las hipotecas, pasando el stock hipotecario máximo que fue de 516.242 millones de euros en julio del 2022 a 505.193 millones del pasado mes de marzo.
El 8% de las nuevas hipotecas son renegociaciones, ya que se está buscando mejores condiciones ante la subida de las mismas. En marzo la cuantía total fue de 1.018 millones triplicando los 311 millones de marzo del año anterior.
El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en abril hasta el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior.Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,744 puntos.
Evolución del euríbor a un año en los últimos 12 meses 2 El 1 de febrero de 2021, el Banco de España amplió la difusión mensual de los tipos de interés oficiales, al incluir los índices basados en diferentes plazos del euríbor (a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses) establecidos por la Orden ETD/699/2020, con el objeto de aumentar las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, tanto para utilizarlos en la concesión de préstamos como para incluirlos como sustitutivos en dichos contratos 1 .
Adicionalmente, el Banco de España inició en junio de 2021 la publicación del tipo de interés oficial de referencia basado en el ?STR, según lo establecido por la Orden ETD/699/2020, tras la publicación de la Orientación (UE) 2021/5652 del Banco Central Europeo (BCE), que especificó la elaboración (mediante la utilización de la información histórica de los valores diarios del ?STR) y la difusión de este tipo de interés. Este nuevo índice de referencia, cuya determinación ha sido concretada por el Banco de España3 , se define como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de TARGET2 el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el BCE.
Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable 4 Abril de 2023
Euríbor a una semana 2,883 %Euríbor a un mes 2,961 % Euríbor a tres meses 3,179 % Euríbor a seis meses 3,516 % Euríbor a un año 3,757 % Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años 3,106 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a una semana 2,902 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un mes 2,902 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a tres meses 2,545 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a seis meses 2,061 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un año 0,951 % Míbor (Tipo interbancario a un año)
El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en abril hasta el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior.Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,744 puntos.
Evolución del euríbor a un año en los últimos 12 meses 2 El 1 de febrero de 2021, el Banco de España amplió la difusión mensual de los tipos de interés oficiales, al incluir los índices basados en diferentes plazos del euríbor (a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses) establecidos por la Orden ETD/699/2020, con el objeto de aumentar las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, tanto para utilizarlos en la concesión de préstamos como para incluirlos como sustitutivos en dichos contratos
Adicionalmente, el Banco de España inició en junio de 2021 la publicación del tipo de interés oficial de referencia basado en el ?STR, según lo establecido por la Orden ETD/699/2020, tras la publicación de la Orientación (UE) 2021/5652 del Banco Central Europeo (BCE), que especificó la elaboración (mediante la utilización de la información histórica de los valores diarios del ?STR) y la difusión de este tipo de interés. Este nuevo índice de referencia, cuya determinación ha sido concretada por el Banco de España3 , se define como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de TARGET2 el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el BCE.
Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable 4 Abril de 2023
Euríbor a una semana 2,883 %Euríbor a un mes 2,961 % Euríbor a tres meses 3,179 % Euríbor a seis meses 3,516 % Euríbor a un año 3,757 % Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años 3,106 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a una semana 2,902 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un mes 2,902 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a tres meses 2,545 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a seis meses 2,061 % Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un año 0,951 % Míbor (Tipo interbancario a un año)
El Banco de España en su informe económico de Junio 2024"Proyecciones macroeconómicas e informe trimestral de la economía española".Ve como positiva la evolución de nuestra economía el crecimiento del PIB que acaba 2024 en un alza del 2,3% (cuatro décimas más de lo previsto).
Las expectativas para 2025 y 2026 no cambian y se espera un crecimiento del PIB del 1,7% y 1,9% respectivamente. La inflación esperada por su parte si será mayor alcanzando el 3%.
Condicionantes del desarrollo del PIB en España
Este desarrollo futuro del PIB en España , según la entidad bancaria es fruto del efecto de diversos factores contrapuestos sobre la economía. Indica en su informe el Banco de España sobre los factores de freno: "se espera que en los próximos trimestres se debiliten algunos de los vientos de cola que han impulsado recientemente el crecimiento de la economía española, tales como la existencia de una importante demanda embalsada de determinados bienes y servicios y la corrección de algunas de las perturbaciones de oferta negativas que lastraron la actividad en 2021 y 2022".
En sentido contrario apunta como factores de impulso sobre el crecimiento del PIB en los próximos meses: "Una moderación gradual del impacto negativo sobre la actividad por parte del endurecimiento acumulado en las condiciones de financiación, la reactivación paulatina de la economía europea y global, el crecimiento poblacional previsto" o "el avance de las rentas reales de los agentes económicos en un contexto de desaceleración de la inflación" A esto podríamos unir el "mayor despliegue" de los fondos NGEU.
En conclusión el PIB en España a finales de 2026 se situará un 8,9% mayor que antes de la pandemia y algo menor en términos "per cápita": 4,8%. El desarrollo positivo del PIB vendrá en los próximos trimestres de la demanda creciente, el consumo de los hogares, el incremento de las rentas, y el aumento de la población .
Por su parte, la tasa de paro, que en 2023 se situó en el 12,2%, mantendrá una senda descendente en los próximos años, aunque permanecerá por encima del 11% en 2026, vaticina el Banco de España.
Previsiones para la Inflación
Con respecto a la inflación el informe del Banco de España refleja una moderación gradual que irá del 3% de 2024 al 2% de 2025 y hasta el 1,8% de 2026. Estas últimas previsiones siempre algunas decimas al alza que las anteriores.
Indica el informe que: "La revisión al alza en 2024 se debe a las mayores contribuciones previstas del componente energético y de la inflación subyacente, mientras que las de 2025 y 2026 se explican por una senda de desaceleración de la inflación de los servicios ligeramente menos acusada que la contemplada"
La inflación en los alimentos irá de la mano de la moderación , mientras que la inflación subyacente se prolongará.
Sobre los precios, considera el informe que veremos una moderación de la inflación de los alimentos y una inflación subyacente prolongándose. En concreto, la inflación de los alimentos bajará anualmente del 11,1% en 2023 hasta el 4,5% en 2024 y hasta tasas en el entorno del 2,5% en 2025 y 2026.
Incertidumbre económica
Con respecto a la incertidumbre en nuestra economía se destacan como fuentes de ella el crecimiento económico global, el sector inmobiliario chino y de los mercados financieros internacionales y la evolución futura de los actuales focos de tensión geopolítica mundial.
A nivel interno la incertidumbre se moverá en función del dinamismo de los servicios, especialmente los turísticos. También sobre los riesgos asociados a la reactivación de las reglas fiscales a escala europea.
La mayor parte de las hipotecas de los pisos españoles ya se han revalorizado lo cual a estas alturas se ha compensado con un crecimiento de las rentas en los hogares. La carga financiera de las familias en 2023 solo subió 1,1 puntos situándose los tipos en un 3,2% en diciembre. El crecimiento de hogares con carga financiera elevada (más de un 40% de sus rentas) ha decrecido hasta 0,7 puntos entre 2020 y finales de 2023; actualmente son un 11,2% los hogares endeudados en una posición financiera vulnerable.
Bajada relativa del gasto financiero
A partir de este momento el valor de las hipotecas empieza a bajar con los tipos de interés ya por debajo del 4% .Sin embargo es difícil que estos tipos de interés vuelvan a los valores anteriores a 2022 cuando comenzó el ciclo de endurecimiento del BCE para combatir la inflación. Los valores serán según el Banco de España significativamente superiores a los de 2021 y la carga financiera de las familia será por lo tanto relativamente alta.
Previsiones sobre el mercado inmobiliario y financiero para 2024
El Banco de España observa una moderación en el en los precios de la vivienda y en el flujo de nuevo crédito y y también un incremento en la reducción del crédito hipotecario. Los especialistas financieros aconsejan la monitorización de las exposiciones bancarias para evitar acumulaciones de riesgo.
No obstante no parece probable una nueva crisis financiera siempre que haya un control adecuado por parte de las entidades bancarias.
Los bancos, más estrictos en criterios de concesión y condiciones aplicadas a los préstamos
En el caso de los criterios de concesión, el endurecimiento en la financiación a empresas y de los prestamos hipotecarios habría sido más moderado de lo que las entidades anticipaban hace tres meses, mientras que en el crédito a hogares habría sido algo más intenso. La disminución de la oferta de crédito respondería al aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras y a una menor tolerancia a los mismos, vinculada, fundamentalmente, al deterioro de las perspectivas macroeconómicas y de la solvencia de los prestatarios, así como al incremento de sus costes de financiación (véase gráfico 2). En línea con esta evolución de la oferta, el porcentaje de solicitudes rechazadas aumentó en todas las modalidades.
El endurecimiento de las condiciones aplicadas a los préstamos habría sido muy intenso, sobre todo el aumento del coste, lo que se traduciría en un cierto incremento de los márgenes, tanto en la financiación a empresas como en la concedida a hogares4.
Reducción de la demanda de crédito
Por su parte, la demanda de préstamos descendió , tanto por parte de las empresas como de los hogares para compra de vivienda y para consumo y otros fines. Esta caída de la demanda habría sido particularmente acusada en el caso de los créditos a familias para adquisición de vivienda.
Las entidades financieras ya anticiparon hace tres meses una evolución descendente de las solicitudes, aunque las previsiones eran menos pesimistas de lo que ahora han reflejado los resultados para el primer trimestre del año, salvo en el caso del crédito a hogares para consumo y otros fines, donde los resultados han coincidido con las expectativas negativas manifestadas entonces. El descenso de las peticiones de fondos por parte de las empresas se explicaría principalmente por el aumento de los costes de financiación y por las menores inversiones. En el caso de los hogares, influiría también la menor confianza de los consumidores
Expectativas para el segundo trimestre
Para el segundo trimestre de 2023, las entidades financieras encuestadas esperan que se produzca, de nuevo, una reducción generalizada de la oferta, aunque más moderada que la del primer trimestre, y un descenso de la demanda de crédito, que sería también de menor intensidad que el registrado durante los tres primeros meses del año. Empeoramiento de las condiciones de acceso a la financiación de los bancos
Asimismo, los bancos españoles señalaron que, durante el primer trimestre de 2023, continuaron empeorando las condiciones de acceso tanto a los mercados minoristas como a los mayoristas En este último caso, el deterioro fue generalizado, aunque particularmente intenso en los mercados de valores a largo plazo, en los de titulización, y en la capacidad de transferir riesgo fuera de balance. Para el segundo trimestre de 2023, las entidades anticipan que las condiciones de acceso a los mercados de financiación seguirán empeorando.
Impacto de la política monetaria sobre los bancos
Los bancos encuestados destacaron también que el fin de las compras netas en el marco de los programas de compras de activos del Eurosistema habría tenido, durante los últimos seis meses, un impacto negativo sobre la rentabilidad y liquidez de las entidades de crédito y sus condiciones de acceso a la financiación.
Por otra parte, la amortización y los cambios en las condiciones de los fondos obtenidos en las operaciones de financiación a plazo más largo con objetivo específico (TLTRO III) habrían tenido también un impacto ligeramente negativo sobre su rentabilidad y sobre sus condiciones de financiación, al tiempo que habrían favorecido el cumplimiento de los requerimientos regulatorios (véase gráfico 6). El impacto de las dos medidas anteriores sobre la política crediticia y el volumen de financiación concedido habría sido nulo en los últimos seis meses
Mensajes principales del Informe anual 2023 del Banco de España
La fortaleza de la demanda de vivienda, junto con una relativa rigidez de la oferta, se ha traducido en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014.
A pesar de ello, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda residencial están contenidos.
Sin embargo, los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta ?jóvenes y población inmigrante? y en determinadas zonas geográficas ?áreas urbanas y turísticas?
Los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda justifican la adopción de medidas de política económica dirigidas a corregir estos problemas.
No obstante, la magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda.
El diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas actuaciones, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo.
Sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas AAPP con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo de alquiler.
Estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda ?p.ej., mercado de trabajo, productividad de la economía y políticas tributarias y de transporte?
Evolución reciente de la compraventa de viviendas
La compraventa de viviendas muestra una fortaleza notable a pesar de la desaceleración observada desde el último trimestre de 2022.
En la evolución reciente, destaca la relevancia de las compras por parte de la población extranjera y el menor recurso al crédito hipotecario para su financiación, en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación.
El significativo volumen de compraventas coincide con una modesta producción de vivienda nueva, que se refleja en la contención de los indicadores de oferta de la actividad inmobiliaria.
Los precios de la vivienda han mostrado una recuperación sostenida desde 2014. Su crecimiento acumulado es heterogéneo: más intenso en la vivienda nueva, las grandes áreas urbanas y las zonas turísticas. Este dinamismo sostenido de los precios en España contrasta con el reciente ajuste observado en algunas de economías de la UEM.
Evolución reciente del mercado del alquiler residencial
El tamaño del mercado del alquiler ha crecido con fuerza desde la crisis económica iniciada en 2008.
Este crecimiento ha sido heterogéneo entre colectivos ?especialmente intenso entre los hogares de menor renta y, en particular, entre los jóvenes? y entre áreas geográficas ?mayor en los municipios de las grandes áreas urbanas y las zonas turísticas?
Esta expansión se produce en un mercado del alquiler en el que predominan los particulares y los pequeños propietarios, y en el que destaca el peso reducido del alquiler social.
El notable aumento en la oferta de vivienda en alquiler ha sido contrarrestado por la mayor presión ejercida por la demanda ? Incrementos sostenidos de los precios del alquiler desde 2015, si bien con una marcada heterogeneidad geográfica.
Principales factores determinantes de la demanda de viviendas
Desde 2016, el crecimiento demográfico ?debido a los flujos migratorios? y la concentración de la población en ciertas áreas geográficas son un factor fundamental para explicar el aumento de la demanda y de los precios de la vivienda residencial tanto en alquiler como en propiedad.
Este aumento de la demanda se produce en un contexto macroeconómico relativamente favorable, especialmente en términos de los niveles de empleo, y con unas condiciones financieras que fueron holgadas hasta el endurecimiento monetario iniciado a finales de 2021.
Al repunte de la demanda también habrían contribuido la fortaleza de la demanda que proviene de no residentes ?ya sea para vivienda en propiedad o en alquiler?, y el atractivo de la inversión en vivienda destinada al alquiler ?con una rentabilidad nominal bruta ex post en el promedio del período 2015-2022 superior a la de otros activos financieros, sin ajustar por riesgos y otros gastos.
Las entidades bancarias habrían mantenido unos estándares crediticios prudentes en la concesión de préstamos hipotecarios. Este hecho, junto con la dinámica de los precios de la vivienda y del mercado laboral, habría contribuido en los últimos años a un notable desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al de alquiler en los colectivos con rentas más bajas.
Principales factores determinantes de la oferta de viviendas
En comparación con la robustez de la demanda, el escaso dinamismo de la oferta de vivienda, especialmente en el ámbito de la vivienda nueva, ha supuesto un importante soporte al crecimiento de los precios de compraventa y de alquiler .
La contribución de la vivienda nueva a la oferta agregada ha sido limitada, debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción, y a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
La movilización de viviendas residenciales de segunda mano ha sido fundamental para absorber parte del vigor de la demanda y limitar la escalada de precios.
No obstante, la rigidez de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo también se explica por la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda ?como el alquiler vacacional o el de temporada?
De la encuesta del Banco de España se desprende que el desequilibrio entre gastos e ingresos es mayor entre los individuos con menores recursos; como aquellos con un nivel de educación inferior a bachillerato (32%), los desempleados (43%), quienes residen en hogares con rentas menores de 15.000 euros (43%) o aquellos que residen en hogares que no son propietarios de su vivienda principal (37%) .
La vulnerabilidad y falta de capacidad de ahorro se da especialmente en hogares en régimen de alquiler, en extranjeros y en mujeres más que en hombres. En función de la edad la variación en porcentaje de vulnerabilidad es escasa aunque alcanza el 29% entre los individuos de 45 a 54 años.
Por comunidades autónomas este desfase del gasto frente a los ingresos se da más en Andalucía, Cataluña y Murcia, (entre un 29% y un 30% de hogares) que en Asturias, Castilla y León, Galicia, Navarra y País Vasco (con menos de un 20%)
Formas de financiación del gasto que excede a los ingresos
El 50% de las familias financiaron sus gastos excedentes con ahorros y el 35% los financiaron con el crédito informal ,el que proveen amigos o empleadores. Un 14% ha recurrido a crédito con garantía real o tarjeta de crédito y un 13% a descubiertos o a retrasar pagos, mientras que un 8% ha hecho uso de préstamos personales. El recurso menos utilizado fue el de ayudas públicas o privadas (3%).
El ahorro como fuente de financiación crece en porcentaje con el nivel educativo y es también mayor entre los que trabajan o están jubilados que entre los desempleados e inactivos así como es mayor en los que residen en hogares que poseen otra propiedad además de su vivienda principal que entre quienes residen en hogares que no poseen su vivienda o, poseyéndola, no disponen de otra propiedad inmobiliaria. Por último el ahorro es utilizado más en los hogares con mayores rentas.
Con la pandemia la renta per cápitasiguió por debajo de los principales países europeos situándose en 2020 en 27.860?.
Salvo Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha y Murcia que se acercaron, ninguna comunidad recupero sus niveles de PIB anteriores al covic. En estadísticas generales la renta per capita media es de un 15% , es decir muy por debajo de los datos en la UE ( 23% en las 18 economías de la eurozona)
Además la brecha de PIB entre la Comunidad de Madrid y Cataluña se ensanchó durante la pandemia.
Las huellas de la pandemia
Pero si ya había una distancia con Europa antes de la pandemia España sufrió especialmente los estragos económicos del covic debido a lo asociadas a la socialización que estas sus actividades económicas y la importancia de los espacios exteriores en este sentido.
En concreto, la renta per cápita en España pasa de los 25.180 ? antes del Covid, hasta los 24.590 ?. A su vez la renta per cápita de los países de la eurozona ha avanzado desde los 31.300 euros a los 31.830 euros y la de la UE desde los 28.050 euros a cerca de los 29.000.
Alemania azotada por la pandemia y por la guerra de Ucrania ( por su dependencia energética con Rusia) pierde renta per cápita que pasa de 35.950 euros en 2019 a 35.860 euros en 2022. Francia recupera el PIB de antes del covic a Italia lo supera.
Sin embargo, España no ha recuperado la renta per capita de 25.180? de 2018 e incluso en los siguientes años hasta la actualidad ha perdido 590?. Y lo peor, se auguran dificultades para recuperarse.
La española es la única economía europea atascada en termino de renta per cápita. Solo Islandia la iguala que, tras aumentar su renta un 20% tras una peligrosa crisis económica, en los últimos 5 años no ha progresado y se mantiene en 38.000? actualmente.
El estancamiento del bienestar en España desde 2009 es un lastre que nos impide converger con la UE. Hay que remontarse al intervalo 2002-2008 para encontrar a España por encima de los datos medios europeos.
Los datos de renta per cápita en 2022 nos sitúan en un 85 % de la media en la eurozona, teniendo en cuenta los costes de la vida en cada país. Estos datos son los peores desde hace 20 años. Nos superan países más recientes en la UE como Lituania, República Checa o Eslovenia. No digamos entonces la diferencia con esos países con los que hace un tiempo nos quisimos comparar.
Según informe del Banco de España sobre los niveles del PIB :
Tras la falsa euforia económica provocada por la burbuja inmobiliaria, que hizo declarar en 2007 a Zapatero que Espàña superaría a Alemania en renta per capita , sobrevino la crisis financiera mundial , España cayó en picado por debajo de Alemania e Italia y no recuperó su renta per capita hasta 2017.
Con la pandemia la renta per cápitasiguió por debajo de los principales países europeos situándose en 2020 en 27.860?.
Salvo Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha y Murcia que se acercaron, ninguna comunidad recuperó sus niveles de PIB anteriores al covic. En estadísticas generales la renta per cápita media es de un 15% , es decir muy por debajo de los datos en la UE ( 23% en las 18 economías de la eurozona)
Además la brecha de PIB entre la Comunidad de Madrid y Cataluña se ensanchó durante la pandemia.
Las huellas de la pandemia
Pero si ya había una distancia con Europa antes de la pandemia España sufrió especialmente los estragos económicos del covic debido a lo asociadas a la socialización que están sus actividades económicas y la importancia de los espacios exteriores en este sentido.
En concreto, la renta per cápita en España pasa de los 25.180 ? antes del Covid, hasta los 24.590 ?. A su vez la renta per cápita de los países de la eurozona ha avanzado desde los 31.300 euros a los 31.830 euros y la de la UE desde los 28.050 euros a cerca de los 29.000.
Alemania azotada por la pandemia y por la guerra de Ucrania ( por su dependencia energética con Rusia) pierde renta per cápita que pasa de 35.950 euros en 2019 a 35.860 euros en 2022. Francia recupera el PIB de antes del covic a Italia lo supera.
Sin embargo, España no ha recuperado la renta per capita de 25.180? de 2018 e incluso en los siguientes años hasta la actualidad ha perdido 590?. Y lo peor, se auguran dificultades para recuperarse.
La española es la única economía europea atascada en termino de renta per cápita. Solo Islandia la iguala que, tras aumentar su renta un 20% tras una peligrosa crisis económica, en los últimos 5 años no ha progresado y se mantiene en 38.000? actualmente.
El estancamiento del bienestar en España desde 2009 es un lastre que nos impide converger con la UE. Hay que remontarse al intervalo 2002-2008 para encontrar a España por encima de los datos medios europeos.
Los datos de renta per cápita en 2022 nos sitúan en un 85 % de la media en la eurozona, teniendo en cuenta los costes de la vida en cada país. Estos datos son los peores desde hace 20 años. Solo nos superan países más recientes en la UE como Lituania, República Checa o Eslovenia. No digamos entonces la diferencia con esos países con los que hace un tiempo nos quisimos comparar.
El coste medio de la vivienda en alquiler aumentó casi un 16,3% el primer semestre de este año en comparación con el del año pasado.
Del gráfico se desprende que durante el periodo 2013 y 2016 y superada la crisis, las personas con alquiler son las que más han incrementado su tasa de ahorro un 1,3% todo lo contrario de las propietarias de vivienda donde la tasa de ahorro se ha visto disminuidas un 2,1% y un 1,8%.
Se observa que los propietarios endeudados aumentaron su tasa de ahorro durante la recesión 6,5 puntos porcentuales de los 9,5 de subida y que contribuyeron también a la caída durante la recuperación 0,7 puntos porcentuales de los dos puntos de variación registrados. Los hogares que alquilan han tenido una tasa de ahorro positiva a lo largo de la recesión económica si bien su peso en la distribución de la renta es pequeño entorno al 15% en 2013.
El crecimiento del precio de los alquileres se está moderando, si bien sigue siendo muy intenso en las grandes ciudades, apuntando al agotamiento de esta tendencia causante de los mayores esfuerzos de los inquilinos españoles en términos de ahorro, siendo la renta de la vivienda uno de los principales gastos a afrontar.
De hecho, según datos de ING afrontar un alquiler en las grandes ciudades se ha convertido en una quimera, ya que el esfuerzo financiero para su pago supera el 30% de la renta disponible.
Banco de España informa de la primera caída real del precio de la vivienda
El Banco de España es su pasado informe del mes de enero, calculó un descenso en el precio de la vivienda en términos reales (descontando la inflación) del 0,6% en el tercer trimestre de 2022, la primera desde marzo de 2014, es decir hace ocho años y medio.
Revalorización nominal
La revalorización nominal de la vivienda entre junio y septiembre de 2022 fue del 7,6%, de acuerdo con la estadística del INE que emplea el Banco de España para sus cálculos. Al ser este 7,6% inferior a la inflación del 8,2% en el mismo periodo, significa que bajo un 0,6% en términos reales.
No ha existido una bajada nominal del precio de la vivienda desde el primer trimestre de 2014 que fue del -1,7%, según consta en los indicadores del mercado inmobiliario que publica el supervisor bancario.
Cambio del ciclo en el mercado inmobiliario, inflación, tipos de interés, pandemia, recesión, demasiados factores en contra
Se está produciendo ya un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario, acentuado por la inflación y la subida de precios que está presionando a la demanda a soluciones de alquiler de la vivienda en vez de la compra.
Mercado Inmobiliario
El mercado inmobiliario se está ralentizando, debido a numerosos factores donde se destaca la elevada inflación que padecemos desde hace dos años, que erosiona la capacidad adquisitiva de los hogares y las fuertes y rápidas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo, que han provocado el encarecimiento de la financiación, aunque no el endurecimiento de las condiciones de acceso que se han mantenido sin grandes cambios.
En Noviembre según el Consejo General del Notariado, se produjo un descenso del 8,2% interanual de las compraventas de inmuebles y una bajada de precios en términos reales del 5,6% ya que los precios subieron un 1,2%; pero la inflación interanual fue del 6,8%.
En Octubre ya se detecto la primera caída de las operaciones después de 20 meses de subidas consecutivas que llevaron al mercado a rozar en 2022, las cifras del 2007, en plena burbuja inmobiliaria.
Los principales analistas inmobiliarios, esperan un ajuste moderado en toda Europa, con bajadas de precios entre un 3% al 7%, sin grandes cataclismos inmobiliarios.
Modificación por parte de la administración autonómica de la fijación del precio de compra vivienda a grandes tenedores donde se aplica el derecho de tanteo y retracto.
Se ha modificado el derecho del Govern de fijar el precio y las condiciones de compra en operaciones entre grandes propietarios con el derecho de tanteo y retracto. Por el derecho de ejercer por el mismo precio y mismas circunstancias una compraventa entre los grandes propietarios.
Imponer una sanción administrativa a los bancos y grandes tenedores por no ofrecer una propuesta de alquiler social a los afectados por un desahucio de la vivienda que habitan.
La normativa no contempla la posibilidad de que los afectados por el desahucio renunciaran a la opción del alquiler social, por lo que en esta situación el gran tenedor no será sancionado.
Finalmente estos cambios ya han sido publicados en el Boletín Oficial de Estado (BOE) y de la Comunidad Autónoma (BOIB).
Factores como la reconversión de locales a viviendas, las ayudas europeas enfocadas a la rehabilitación, la financiación a rehabilitaciones y obra nueva con enfoque sostenible están entre las principales causas de la recuperación paulatina del sector inmobiliario.
La imagen de la marca España y sus principales ciudades, como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla o Mallorca, ha quedado intacta y se espera que la vacunación y la contención de la crisis sanitaria reactive la demanda extranjera y el turismo.
Es incuestionable que la crisis sanitaria que hemos vivido este 2020 ha generado un fuerte impacto en todos los sectores de la economía española y, si bien es cierto que el sector inmobiliario ha acusado menos el golpe, este también se ha visto afectado con un alto total a la actividad durante los tres meses de confinamiento y una evolución del mercado irregular. Esto lo demuestran los datos que deja el cierre del año, donde el sector prevé una disminución de 50.000 operaciones de compraventa respecto 2019 y un precio medio de metro cuadrado de 1.430?, precios a niveles del 2012 y muy alejados de la recuperación pre COVID-19.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, explica así la evolución que ha vivido el mercado inmobiliario durante la pandemia: "Con el teletrabajo se dio servicio, pero difícilmente se generó negocio. Estas operaciones que estaban a medias se materializaron tras el confinamiento, pero la llegada temprana de la segunda oleada del virus ha parado la normal reactivación de la economía". Aun así, la pandemia ha dejado datos positivos, como la capacidad de ahorro de las familias, que ha pasado del 4,9% en 2018 al 18% ? provisional ? en 2020, "con lo cual se puede esperar que crezca la inversión en vivienda con menos endeudamiento de las familias del esperado", asegura.
Esta capacidad de ahorro y de inversiónen inmuebles comovalor refugio de los hogares españoles también se refleja en el hecho que España tenga la tasa más alta del mundo en tenencia de inmuebles: 1,38 viviendas de propiedad por hogar o, lo que es lo mismo, 25 millones de viviendas frente a 18 millones de hogares. "En 2019, el 76,2% de la población española poseía una vivienda de propiedad.De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias", señala Alcover.
Un futuro marcado por oportunidades y ayudas europeas
De cara a 2021, desde el Consejo General de COAPI de España prevén una estabilidad o crecimiento igual a cero para el primer semestre de 2021, reiniciando su tendencia al alza a partir del segundo semestre, "siempre y cuando el éxito de la vacuna y el fin de la crisis sanitaria se haga realidad", puntualizan.
Entre los factores que auguran este crecimiento progresivo del sector inmobiliario se destacan, por un lado, las circunstancias que podrían generar la salida de oportunidades al mercado. A este respecto, señalan la reconversión de locales a viviendas, fruto de su desocupación como consecuencia de la crisis, o el impacto de posibles normativas, como la limitación del precio del alquiler en Cataluña, lo cual puede generar un desvío del mercado de alquiler al de venta. "Además, también entrará en juego todo el ?stock? que se genere por otros efectos directos de esta pandemia, como herencias, quiebras, ERTES o la caída de ingreso de los autónomos", añade Alcover.
Las ayudas estatales provenientes de fondos europeos se apuntan como otro factor a tener en cuenta, pues buena parte de estas se enfocarán a la rehabilitación y el acondicionamiento energético de las viviendas y a inversión en infraestructuras y equipamientos públicos, "lo que obviamente beneficiará la actividad del sector" asegura Alcover. Además, ha añadido que se espera financiamiento para rehabilitaciones y promociones de obra nueva con un enfoque a la sostenibilidad y a la conciencia verde, tendencias en auge en el sector inmobiliario y financiero español.
Pese a la pandemia, la marca España y de sus principales ciudades como reclamo de inversión extranjera y poder de atracción turístico sigue intacta: "Ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, Mallorca entre otras han mantenido su imagen intacta y cabe esperar que, cuando la crisis sanitaria quede contenida, volverá la demanda extranjera y el turismo, con las consiguientes repercusiones positivas en el sector inmobiliario", explica la secretaria del Consejo General de COAPI de España.
Hipotecas y compraventas se recuperarán en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro.
La búsqueda de la vivienda abandona la máxima de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando la periferia. El año que está a punto de llegar a su fin será recordado como uno de los más impactantes para el sector inmobiliario, pero no porque la irrupción de la pandemia haya supuesto un enorme traspiés para este negocio, sino porque la crisis sanitaria ha obligado a las empresas a repensar sus estrategias, abriendo la puerta de forma definitiva a la digitalización. Si bien el coronavirus ha afectado a precios, compraventas e hipotecas, lo cierto es que los principales indicadores ya venían acusando cierto agotamiento. Para el portal inmobiliario pisos.com, el coronavirus ha acelerado el cambio de ciclo, pero también ha dejado una lección importante: la tecnología es un pilar básico en la relación oferta-demanda.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que "aunque el gasto público está conteniendo el desempleo y el cierre de empresas, este esfuerzo ha demostrado ser insuficiente para recuperar los niveles anteriores a la crisis sanitaria en España, a los que tardaremos en llegar alrededor de dos o tres años mientras sigan operativas las restricciones y los confinamientos y no esté vacunada gran parte de la población". En este sentido, las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España sufrirá una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022.
Según el portavoz del portal inmobiliario, "en un contexto tan volátil como el actual, la demanda interna soporta buena parte de la recuperación, pero en lo que concierne a decisiones inmobiliarias, se impone la prudencia, dado que el temor a quedarse sin trabajo sigue latente en muchos hogares". Font confía en la flexibilidad y la creatividad del tejido empresarial inmobiliario: "Se han tenido que poner en marcha soluciones tecnológicas urgentes que en muchos casos llevaban años posponiéndose. Dirigir el enfoque a las necesidades del cliente y saldar la deuda pendiente con la vía telemática han permitido salvar muchas operaciones y que el flujo de reservas no se detuviera. Por otro lado, estamos siendo testigos del éxito de cada vez más iniciativas para facilitar el acceso a la vivienda fundamentadas en la colaboración pública-privada. Este es el camino que permitirá afrontar el futuro con moderado optimismo".
2021: La vivienda resiste
El shock pandémico auguraba una gran corrección de los precios de venta. Sin embargo, la intensidad de los ajustes no está siendo tan abrupta. "Las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%. No obstante, este recorte será mucho más moderado, situándose entre el crecimiento plano y el -2%. Todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que en 2021 podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%", valora Font, añadiendo que la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a profundizar hasta el -53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, la anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com: "Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates de la COVID, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%. El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador: "Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta Font.
Por último, respecto al alquiler, hemos asistido a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%". Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Nueva normalidad inmobiliaria
2020 ha puesto sobre la mesa nuevas expectativas por parte de la demanda. "La búsqueda de vivienda parece ir abandonando el viejo cliché de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, lo que traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida", declara Font. Estas exigencias deben ser tenidas en cuenta por los promotores, que tendrán que ofrecer "productos más personalizados que nunca". De este modo, habrá que "encontrar soluciones polivalentes sin perder de vista la comodidad y la eficiencia, un aspecto que también debe aplicarse a la vivienda usada a través de la rehabilitación energética".
Al hilo de la sostenibilidad en la construcción, Font indica que "los fondos europeos que se destinarán al sector van a enarbolar la bandera de la transición ecológica, por lo que la regeneración del parque de viviendas antiguas y los nuevos desarrollos residenciales que apuesten por la certificación energética más alta estarán de enhorabuena". En este sentido, Font también apunta que la digitalización es otro los frentes indispensables para la recepción de ayudas, dado que permitirá la adecuación de las plantillas y el fomento del empleo: "La transformación digital dentro de las empresas inmobiliarias se vislumbra como una acción más que necesaria para que el mercado de la vivienda siga cumpliendo un papel fundamental dentro de la economía española", concluye.
Ayudas para obras de rehabilitación energética en edificios
-Ayudas IDAE: Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE)
El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) prorroga su programa de ayudas a la rehabilitación energética en edificios ya existentes del sector residencial y del sector terciario. Ejemplos de mejoras que pueden cubrir estas ayudas:
Instalación de sistemas de calefacción y refrigeración eficientes
Uso de tecnologías de regulación y control.
Mejora de la eficiencia energética a través de la iluminación.
Sustitución de generación térmica con combustibles de origen fósil por fuentes renovables como la biomasa.
Mejora de la envolvente térmica (cambio de ventanas, por ejemplo)
La cuantía de las ayudas del IDAE para la mejora de la eficiencia energéticaen viviendas y edificios
Viviendas o locales comerciales individuales ubicados dentro de los edificios, entre el 20%, 30% y 40%.
Ayuda para aquellas actuaciones que mejoren la etiqueta energética, alcanzando las dos superiores (A o B) o avanzando en al menos 2 letras
Edificios residenciales: entre un 20%, 40% y 50% de los costes
Ayudas cuando se combinan dos tipologías
Ayudas de Comunidades Autónomas y Ayuntamientos
Subvenciones para la mejora de eficiencia energética en la rehabilitación energética de edificios Estas ayudas pueden cubrir una amplia gama de medidas, desde la la instalación placas solares hasta la mejora de la eficiencia en la envolvente térmica.
Subvenciones para la mejora de la eficiencia energética en viviendas
El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible ofrece desde este año y hasta 2026 un Programa de Ayuda a las Actuaciones de Mejora de la Eficiencia Energética dirigidas a las viviendas habituales de propietarios, usufructuarios y arrendatarios.
Cuantía de las Subvenciones para la mejora de la eficiencia energética en viviendas
El importe de la subvención asciende al 40% del coste de los trabajos, con un máximo de 3.000 euros y un coste mínimo de la mejora de 1.000 euros.
La reducción mínima de la demanda de calefacción y/o refrigeración, deberá ser al menos del 7%, la sustitución de la envolvente térmica o una rebaja del consumo de energía primaria no renovable de un 30%.
Bonificaciones en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Estas bonificaciones varía según las administraciones locales que las proporciones y abarcan certificación energética, mejora del aislamiento térmico o la instalación de sistemas de energía solar.
Bonificación en el Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO)
Ayudas de naturaleza municipal en la recaudación del impuesto a la instalación u obra que requiera de licencias
Deducción del IRPF por mejoras en la eficiencia energética
Se mantienen vigentes durante 2024 los tres tipos de deducciones en la declaración de la renta de quienes hayan hecho obras de mejoras o de rehabilitación de la vivienda habitual o de edificios residenciales que contribuyan a mejorar la eficiencia energética. Es condición obligatda tener un certificado energético de antes de la mejora y otro de después.
Tipos de deducciones por ahorro energético
Hasta el 60%en actuaciones de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso residencial.El máximo deducible es de 5.000 euros anuales o de 15.000 euros en el periodo entre 2021 y 2025. Cada propietario de vivienda se deduce la parte proporcional del coste de la obra según un coeficiente. Este tercer tipo se prolonga hasta el 31 de diciembre de 2025
Hasta el 40%, con un máximo de 7.500 euros anuales y una reducción de, al menos, un 30% del consumo de energía primaria no renovable o una mejora de la calificación energética del inmueble que lleva a obtener una de las dos calificaciones energéticas más altas.
Hasta el 20% y con un límite máximo de 5.000 euros anuales por acciones que reduzcan, al menos, el 7% de la demanda de calefacción y refrigeración.
Pedro Sánchez, lanza una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para garantizar el 20% de la hipoteca de una primera vivienda para jóvenes menores de 35 años.
Requisito para las nuevas ayudas para vivienda a los jóvenes
El límite de ingresos es de 37.800 euros y se duplica si son dos las personas a adquirir la vivienda. Si existen menores a cargo, los limites de ingresos no cambian y no se establece límite de edad . Se ofrecerán mejoras según el número de hijos. En familias monoparentales se aumentará el límite de ingresos.
La ayuda a los jóvenes en las diferentes regiones
Las ayudas de este tipo ya fueron adoptadas por algunas comunidades con anterioridad:
Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en Murcia
Murcia lanzó una línea de avales del 20% del valor de la tasación del inmueble para que la entidad bancaria.(las entidades bancarias que se adhieren a este plan son Cajamar, Bankinter, Caja Rural Central y Caja Rural Regional) pueda financiar el 100% del importe a menores de 35 años.
La vivienda a comprar no puede tener un valor mayor de 175.000 euros y puede ser tanto nueva , de segunda mano o de autopromoción.
Los impuestos y gastos de registro o notariales no computan dentro del limite económico.
Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en la Comunidad de Madrid
En la Comunidad de Madrid se han concedido casi medio millar de hipotecas bajo el plan Mi Primera Vivienda, impulsado por la presidenta madrileña Isabel Díaz Ayuso en 2022, habiéndose beneficiando ya más de 650 jóvenes.
Para beneficiarse de esta ayuda hay que ser menor de 35 años y demostrar residencia en la Comunidad de Madrid durante al menos los dos últimos años. La vivienda debe ser además la primera propiedad del interesado. El precio de la vivienda no debe superar los 390.000 euros sin incluir gastos e impuestos y el joven debe tener solvencia económica.
Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en Andalucía
Andalucía pretende destinar 20 millones de euros para el programa Garantía Vivienda Joven, Se va a avalar el 15% de una hipoteca para una vivienda a jóvenes menores de 35 años.
El precio limite en principio se traza en 250.000 euros, pero si la vivienda tiene una clasificación energética A o B, podrá incrementarse en un 20%. La vivienda deberá ser habitual y permanente al menos durante 2 años.
Ayudas para el acceso a la vivienda de los jóvenes en Galicia
Galicia por su parte ofrece a menores de 36 años avales para la compra de su primera vivienda. El presupuesto con el que se cuenta es de hasta 5 millones de euros.
El precio de la vivienda no podrá superar los 240.000 euros en A Coruña, Santiago, Vigo, Pontevedra y Ourense, 180.000 euros si se localiza en Lugo y Ferrol y 130.000 euros en el resto de municipios gallegos
El aval podrá cubrir el 20% del precio la vivienda, que debe utilizarse como residencia habitual y permanente por lo menos durante el periodo del aval.
El límite se solvencia económica de los jóvenes interesados debe ser de entre 16.800 euros y 46.200 euros y 54.600 euros si la adquisición se realiza por parte de más de una persona.
Se trata de una partida de 2.500 millones de euros para poder pagar el 20% de la entrada de su primera vivienda.
Como aparece en el Real Decreto-ley 5/2023 "para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania y a otras situaciones de vulnerabilidad", el objetivo de estas ayudas es facilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas.
El comprador solo tendrá que aportar los gastos de de gestión de la compraventa y de formalización de la hipoteca ( más o menos el 10% de la hipoteca), pudiendo acceder a una hipoteca 100%.
El plazo del aval será por un máximo de 10 años más allá de la duración de la hipoteca o de que exista periodo de carencia o no.
Requisitos para pedir los avales ICO
Los requisitos para acceder a los avales ICO son:
-Residir en España y contar con DNI o NIE-Ser menor de 35 años. Si existen menores a cargo, se elimina el límite de edad.
-La compra debe ser de la primera vivienda..
-Tener ingresos inferiores a 37.800 euros brutos anuales. Si son dos los beneficiarios, serán 75.600 euros en total. Si se trata de familias con hijos menores a cargo, la cuantía aumentará un 0,3% por cada hijo. En el caso de las familias monoparentales, el aumento será del 70%.
-Tener perfil financiero apto para solicitar la hipoteca.
-La cuantía del aval se adaptará a los precios de la zona en que se ubique la vivienda.
-Si la vivienda a adquirir dispone de unacalificación energética mínima D o superior, se podrá avalar hasta el 25% del principal del préstamo.
-La fecha máxima para solicitar el aval será el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga de dos años en función de la demanda y las circunstancias económicas.
-Esta ayuda es compatible con la solicitud y concesión de otros planes de acceso a la vivienda de algunas Comunidades Autónomas.
Solicitud de los avales ICO
Los interesados podrán solicitar estos avales directamente a través la entidad bancaria o financiera con la que contraten una hipoteca. En su página web, el ICO indica dónde solicitar los avales.
Modificación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.
Se modifican el número 1 del apartado Uno, los números 4 y 5 del apartado Dos, el número 1 del apartado Tres y se añade un número 5 al citado apartado Tres, del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que quedan redactados de la siguiente forma:
«"1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional."
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.5, permite que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago: "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".
Incluir en el contrato de alquiler un avalista como garantía adicional a la fianza. En teoría un pacto verbal sobre este asunto es perfectamente válido.
El avalista tiene la obligación de cubrir el incumplimiento de las obligaciones del inquilino. En todo caso, nunca puede ser superior.
Otro factor importante sobre las obligaciones del avalista reside en si queda obligado de forma subsidiaria o solidaria. Si el avalista lo hace de forma subsidiaria, deberá responder de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. En cambio, cuando se opta por un aval solidario, el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.
La única situación en la que no existen dudas es cuando en el contrato existe una disposición expresa según la cual el avalista responderá durante toda la duración del contrato, incluyendo las prórrogas, y hasta que se entregue la posesión del inmueble.
Sin embargo, si no existe mención expresa, es cuando surgen diferentes interpretaciones.
En cualquier caso, una buena forma de intentar guiarnos es si la prórroga se produce por causa legal, es decir, se basa en el artículo 9 de la LAU, o si, en cambio, se trata de una prórroga voluntaria, a la que hace referencia el artículo 10 de la LAU.
Esto significa que si el contrato tiene una duración de un año y el inquilino decide continuar hasta los cinco años que le permite la norma, el avalista quedará obligado durante ese tiempo.
Diferentes son aquellos casos en los que las prórrogas son voluntarias; es decir, una vez superados los cinco años, si en el contrato no se dice lo contrario, el avalista quedará liberado de sus obligaciones.
Sin duda, la mejor decisión es que conste por escrito en el contrato las condiciones a las que se obligan las partes y evitar así cualquier tipo de inconveniente.
De las 9.199 nuevas viviendas para las que solicitaron visados, 7.042 eran pisos en bloques y 2.150 casas unifamiliares. La superficie de los primeros retrocede a los 106,5 metros cuadrados, la media más baja desde mayo de 2015. Por el contrario, la superficie media de los unifamiliares se situó en 202,1 metros cuadrados, superior a la del mes anterior (198,8 metros cuadrados).
En la actualidad el sector inmobiliario sigue encadenando un problema de oferta y aunque los visados de obra nueva crecieron un 8,8 % en España en 2019, el resultado fue "mucho más moderado" al registrado el año anterior.
En este sentido, se ha detallado que el nivel de producción de nuevas viviendas el año pasado fue de 107.000, por debajo de la creación neta de hogares (120.000 según la EPA) y la proyección de 135.000 hogares anuales proyectada por el INE.
Aunque octubre fue el mes en el que se concedieron el mayor número de visados de los últimos diez años, hoy día representa un 54 % menos de los que se otorgaron en octubre de 2008, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Datos que sorprenden ya que la venta de viviendas unifamiliares nunca antes había supuesto una de cada cinco transacciones en España registrándose así su máximo histórico. Por ejemplo, en verano de 2012 suponían un 15%, mientras que en 2019 protagonizaron el 19,1% de las operaciones de compraventa.
Con respecto al trimestre precedente se ha registrado un incremento en el peso de compraventas de vivienda unifamiliar de 1,94 puntos porcentuales aumentando así el interés de los compradores por cambiar de vivienda.
Los datos por CCAA, muestran que las cinco que lideran las ventas de viviendas unifamiliares durante el 3º Trimestre son Castilla-La Mancha, Extremadura, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Andalucía, mientras que el País Vasco es la región con menor número de transacciones.
En concreto, una de cada tres viviendas vendidas en Castilla-La Mancha han sido unifamiliares, mientras que en Extremadura han supuesto casi un 28% y en Castilla y León, un 26,5%. Le siguen Comunidad Valenciana, con un 23,7%, y Andalucía, con un 22,6%. Por encima de la media nacional también están Murcia y Navarra (20,8% en ambos casos).
Al otro lado de la tabla se encuentra el País Vasco, con solo un 5% de las transacciones de viviendas durante el tercer trimestre. Asturias, La Rioja y Madrid también están por debajo del promedio, con menos de un 15% sobre el total.
Crece el tamaño medio de las viviendas vendidas
Según los datos del Registro, "la superficie media de se ha incrementado nuevamente (0,8%), registrando su máximo con 101,7 m2 para el conjunto de vivienda. En vivienda nueva libre la superficie media transferida se ha elevado a los 110,2 m2, próximo al máximo histórico del segundo trimestre (110,4 m2). Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 100,25 m2, que también supone su mayor registro de la serie histórica. En consecuencia, se está produciendo una generalización del crecimiento de la superficie media transferida.
Castilla-La Mancha lidera el ranking nacional, con un tamaño medio de más de 126 m2 (incluyendo vivienda nueva libre, vivienda nueva protegida y usada) seguida por Extremadura con (116 m2) y Castilla y León (109 m2). Entre las comunidades con los inmuebles de menor tamaño están Asturias, Canarias y el País Vasco, con menos de 90 m2.
En un mercado del alquiler tan cambiante como el actual, se dan cada vez más dificultades a la hora de encontrar una casa como inquilinos. En este sentido, la Ley de Vivienda ha disparado el alquiler por habitaciones en pisos compartidos, una tendencia relativamente nueva y peligrosa.
Con la nueva Ley de la vivienda se está desencadenando unagran inestabilidad e inseguridad jurídica en el mercado del alquiler debido a sus restricciones de precios en los precios de alquiler. Cada vez es mayor el número de propietarios que optan por vender sus viviendas en lugar de alquilarlas lo que reduce la oferta y aumenta los precios de alquiler. La consecuencia es la proliferación de un gran número de habitaciones en alquiler.
La renta media nacional de estas habitaciones se sitúa en en 405 euros al mes en junio. Por ciudades Barcelona lidera con una renta media de631 euros al mes (+ 8,97% en términos trimestrales), Madrid (477 ?/mes), Palma (473 ?/mes) o Vitoria-Gasteiz (448 ?/mes).
La nueva Ley de Vivienda supone inestabilidad del mercado inmobiliario
La regulación de los precios de alquiler de vivienda es uno de los aspectos más polémicos de la Ley de la vivienda ya que para muchos no parece que haya funcionado bien en otros países. Pero en los contratos de alquiler por habitaciones los propietarios parecen poder sortear esta regulación que se aplica solo a viviendas habituales y de larga duración.
Esto plantea una serie de retos para poder hacer efectiva la nueva normativa. Hacen falta unas reglas del juego más claras y acordes a la realidad del mercado actual. En definitiva al desarrollar la nueva Ley se debe buscar un equilibrio entre los intereses de inquilinos y propietarios.
Debido al aumento de demanda, ciudades situadas en un radio de 10 a 50 km como Badalona, Sant Cugat, Manresa y Terrassa están entre las localizaciones que más están subiendo de precio.
La perspectiva de realizar más vida en el hogar está influenciando la búsqueda de viviendas más amplias, con espacios exteriores y zonas comunes compartidas, características que por relación calidad-precio se encuentran generalmente ubicadas en los anillos urbanos, es decir, en localidades situadas entre 10 y 50 km de la ciudad. Esta fuga de familias hacia nuevas ubicaciones está impactando en los precios de compra y alquiler de la vivienda, donde se espera que bajen entre un 3 y un 7% en la ciudad de Barcelona, según analiza Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).
"Se está generando un efecto expulsión. El que tiene un piso en Barcelona no se irá, porque tiene un activo que va a valer más, pero ante la posibilidad de elegir, las familias están priorizando zonas al aire libre y bien conexionadas con la ciudad", explica Hernández Reche. En este sentido, las comarcas que más están subiendo de precio como consecuencia del aumento de demanda son el Maresme y el Vallès Occidental y Oriental, con ciudades como Badalona, Sant Cugat, Terrassa y Manresa como principales destinaciones demandadas.
"Estos espacios también se encuentran cercanos a Barcelona ciudad, pero la capacidad financiera que requiere por parte de las familias es más alta, por eso muchos núcleos familiares optan por ciudades colindantes", afirma Hernández Reche. Por lo que respecta a los barrios de Barcelona más demandados, Diagonal Mar, Poblenou y Sarrià- Sant Gervasi se sitúan a la cabeza por ofrecer viviendas con las deseadas características habitacionales, comercializándose sin problemas todas las promociones de obra nueva que se están construyendo.
El mercado de alquiler y el coliving en auge
La compra de vivienda, aun así, no está al alcance de todos. Aunque el sector inmobiliario se presenta como un valor refugio de inversión atrayendo perfiles con cierto patrimonio, en especial en la actualidad debido a la desconfianza que presentan las inversiones bursátiles, las entidades financieras están aplicando restricciones a determinados colectivos con problemas de liquidez como el de la gente joven, por lo que se debería encontrar un tipo de financiación que se ajuste a su situación.
"Hay un mantra sobre que los jóvenes no quieren comprar porque prefieren un estilo de vida menos comprometido, pero es una falacia. El problema es que no tienen liquidez y que las condiciones bancarias son más restrictivas con este perfil de comprador, y por este motivo no puede adquirir una vivienda", afirma Hernández Reche, que considera que esta dificultad de acceso a la vivienda está desviando esta demanda hacia otros mercados menos comprometidos, potenciando nuevas vías de inversión.
"Se trata del mercado de alquiler, que a su vez está generando nuevas formas de vivir como es el coliving o el cohousing y que Catalunya ya ha empezado a regular", señala Hernández Reche, que destaca que esta nueva modalidad abre una vía de inversión para promotores del sector inmobiliario.
El futuro incierto del sector inmobiliario
"Hay un consenso social que nos dice que la salida de la crisis económica dependerá de la vacunación y la recuperación progresiva de los trabajadores en ERTE, pero hay que tener en cuenta que hay muchas empresas pasando una situación complicada y cuando los trabajadores vuelvan a su puesto de trabajo, igual este ya no existe", afirma Hernández Reche, que ve en el desempleo la principal dificultad para la recuperacióneconómica española.
Por lo que respecta a la inversión extranjera, esta también influirá en el desarrollo del mercado inmobiliario, pero también repercutirá a la recuperación económica a nivel nacional. "Que los extranjeros no inviertan aquí en el sector inmobiliario influye en la pérdida de negocio colateral, pues se deja de consumir en todo sentido: gastronomía, hotelería, entre otros". En el contexto económico actual, la inversión de capital extranjero en España está bajando y, según afirma el CEO, existe un descrédito sobre cómo se están haciendo las cosas a nivel legislativo.
En este sentido, el problema de acceso a la vivienda y la manera cómo la administración pública ha trasladado la responsabilidad al sector privado hace desconfiar a inversores extranjeros y nacionales. "Limitar el precio del alquiler solo funciona cuando se plantea como una medida temporal y cuando va acompañada de políticas públicas de vivienda", afirma Hernández Reche, que considera, además, que ofrecer incentivos fiscales al propietario por reducción de renta habría mejorado la acogida de esta medida.
La tasa de ahorro de los hogares se ha desplomado más de 13 puntos en comparación con el último trimestre de 2022 y cae del 14,5% al 0,9%.
Según datos del INE : la tasa de ahorro en este primer trimestre de 2023 de sitúa en 0,9% frente al 1,5% negativo del primer trimestre de 2022.
En 2022 los hogares gastaron menos de lo que ingresaron, y su renta disponible por lo tanto aumento un 10,3% interanual hasta los 202.347 millones de euros. Su gasto en consumo fue de 199.427 millones de euros. El ahorro del primer trimestre fue del 2.778 millones de euros
Los hogares no pudieron financiar con su ahorro la inversión que realizaron en el primer trimestre del año, que ascendió a 14.296 millones, por lo que mostraron una necesidad de financiación de 12.936 millones de euros, la menor cifra desde el primer trimestre de 2021.
El informe refleja un incremento del Índice de Actividad de la Construcción situándose en +17 en el segundo trimestre. En la actualidad España sigue una trayectoria similar a la del resto de Europa aunque está por debajo de las cifras europeas. El sector del mercado no residencial también se está recuperando. En el segundo trimestre del año se ha registrado un índice de actividad de +23% comparado con el -19% del trimestre anterior.
Según el sector de la obra civil y las infraestructuras ha habido un pequeño incremento aunque las perspectivas son mucho mejores para el sector digital y energético +41% y +44%. Se espera que en los próximos meses el sector de la construcción siga creciendo liderándolo el sector residencial privado junto a la estabilización de los tipos de interés.
Según las previsiones de RICS y CGATE la construcción de nuevas infraestructuras tomará un papel más relevante en los países europeos para reconstruir así la economía después de la pandemia. La industria adquirirá mayor importancias a pesar de la escasez de materiales y mano de obra y el incremento de los precios según señala RICS.
Finalmente y concluyendo el sector de la construcción evoluciona favorablemente y se espera su continua crecimiento durante el segundo semestre a pesar de los baches, de la escasez de mano de obra cualificada y los altos costes de las materias primas.
La rehabilitación de viviendas experimentó gran actividad durante el segundo trimestre de 2020, con un ritmo superior al de 2019 y un incremento importante del 28,5% entre abril y junio.
El visado en rehabilitación registró en 2020 una caída moderada pero desde 2021 no ha dejado de aumentar la concesión de visados.
Desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (Cscae) afirman que la rehabilitación es el gran reto que tiene España en los próximos años y que el plan de recuperación anunciado en esta materia es el estímulo para promover la "ola de renovación" que precisa el parque edificado.
Hacienda ha anunciado que comenzará considerar como operaciones distintas el cambio de un préstamo hipotecario de un banco a un segundo préstamo distinto. Esta consideración causará la pérdida del derecho a acceder a la deducción por inversión en vivienda habitual. Esta pérdida la experimentarán los consumidores que conservasen hasta el momento dicha deducción en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Más concretamente, el Ministerio de Hacienda niega el derecho a tal deducción en varios casos. En el "supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito. Incluso pudiendo ser con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos".
La excepción para no perder el derecho a la deducción de la vivienda
Esta pérdida de derecho a la deducción no tendría lugar si simultáneamente la cancelación del primer préstamo se produjese a la misma vez que se firmase el nuevo crédito. Siempre y cuando para el nuevo contrato se utilizase parcial o totalmente el primer crédito.
Si efectivamente se produce de forma simultánea, se considerarán como deducibles los costes por la cancelación del primer préstamo y por la contratación del nuevo crédito.
Proceso de acreditación de pruebas
En cuanto a la relación de la nueva hipoteca con la anterior, el consumidor deberá justificar el vínculo entre ambas con la entidad bancaria. Si la Agencia Tributaria lo exige, tendrá que acreditar a su vez el destino del préstamo a la vivienda y los motivos de la devolución.
Para llevar a cabo dicha acreditación, se podrá realizar, empleando los medios de prueba admitidos por la ley. La valoración de las justificaciones expuestas anteriormente corresponderá a los departamentos de inspección y gestión de la Administración Tributaria.
En numerosas ocasiones, las cláusulas más importantes que aparecen en los contratos de intermediación inmobiliaria son desconocidas por el vendedor, que por diversos motivos en el momento de la venta pasa por alto. Esto provoca que cuando la agencia inmobiliaria proceda a posponer automáticamente el contrato de intermediación inmobiliaria, solicite el pago de sus honorarios previamente a la venta de la vivienda o el de su tarifa posteriormente a las arras, el vendedor quede confuso.
Estas prácticas causan cierta incertidumbre entre los usuarios, ya que se preguntan si esto es legal o ilegal. Sin embargo, en la mayor parte de los casos, consiste en una práctica legal, ya que aparecen expuestas dichas cláusulas en el contrato.
Es por esta razón por la que se recomienda previamente a firmar leer íntegramente cualquier tipo de documento, sobre todo aquellas condiciones que están explícitas en el contrato y que pueden causar discrepancias entre las agencias y los usuarios.
En todos los contratos inmobiliarios, aparecen todas las cláusulas para proceder con la venta, como, por ejemplo, el precio del inmueble. Es habitual que algunas agencias especifiquen que solicitarán el pago de sus honorarios en el momento de proponer una oferta al usuario que cumpla con los requisitos expuestos, independientemente de si el dueño de la vivienda decida no venderla.
Por ello, si un propietario firma un contrato de intermediación con una agencia y luego opte por no vender su vivienda, el dueño tendrá que pagar los honorarios que reclamará la agencia, ya que así se expuso en el acuerdo.
Según la agencia, algunas de ellas sí comunican a sus usuarios los precios de sus servicios. Esto lleva al vendedor a conformarse sin proceder a la lectura de la letra pequeña del contrato.
Prestar atención al precio y al momento del cobro de los honorarios
Dos de los aspectos que hay que tener en cuenta acerca de los honorarios es tanto el precio como el ´cuando´. El primero de ellos, el precio, se debe a que habitualmente se informa sobre la cuantía económica sin aplicar el IVA. Esto puede originar que el dueño de una vivienda prevé abonar 6.000 euros de comisión, pero al no aplicarse en el contrato los gastos por impuestos, finalmente pagará 7.470 euros.
En cuanto al otro aspecto, el ´cuándo´ cobras los honorarios, las inmobiliarias admiten solicitar el pago en el momento de la venta. Sin embargo, en la realidad, dependiendo siempre de los requisitos expuestos en el contrato, las tarifas se cobran el 50% en la firma de la escritura de compraventa y el otro 50% en arras o el 100% en las arras.
Duración del contrato y prórrogas automáticas
Un aspecto que también se tiene que tener en cuenta reside en el plazo y en la prórroga tácita del contrato. Habitualmente, los procesos de venta son firmados con una duración que oscila entre los 3 o 6 meses con opción a prórrogas automáticas, excepto cuando una de las partes implicadas decida prescindir del contrato, avisando con un plazo de entre 7 y 20 días, según lo que indique la agencia.
En los supuestos en los que los dueños de la vivienda estén en desacuerdo con la gestión que realiza la agencia inmobiliaria contratada, hay que prestar atención, debido a que cuando decidan cambiar de agencia, puede ser tarde. Esto se debe a que los contratos al prorrogarse automáticamente, el proceso de venta continuará estando gestionado por la primera agencia contratada.
En este caso, se recomienda optar por tres opciones:
La primera, analizar diferentes agencias y decantarse por la que más encaje con lo que busca el dueño de la vivienda
Observar con atención y leer las condiciones expuestas en el contrato
Notificar la decisión de rescisión lo antes posible cuando comience a no estar contento con los servicios ofertados, independientemente de si se encuentra a uno o dos meses de la finalización del contrato.
Estas cláusulas con algunos ejemplos de las condiciones que se exponen en la letra pequeña del contrato de intermediación inmobiliario. Ante todo, los usuarios deben leer y analizar cada una de las cláusulas para asegurarse de que está de acuerdo con el contrato al completo.
En este sentido, ATA propone que se acometan las siguientes medidas en consonancia con lo que recomienda el Pacto de Toledo:
Permitir que los autónomos mayores de 48 años (prácticamente la mitad de autónomos) puedan adecuar de forma voluntaria su cotización a sus ingresos pudiendo cotizar por una base superior a los 2.077?/mes que se les permite actualmente.
Permitir que los autónomos societarios (más de 900.000 autónomos) puedan deducir como gasto de empresa, al igual que las cotizaciones de los trabajadores, su cotización a la seguridad social. El 60% de los autónomos societarios estarían dispuestos a subir su cotización mensual si esto fuera posible.
Permitir aportaciones a lo largo del año independientemente de la cuota mensual que paga cada autónomo que permitan mejorar su contributividad y sus prestaciones. Y que se pudieran hacer en el momento que el autónomo tenga liquidez o disposición financiera.
Permitir que los autónomos puedan elegir su base de cotización, cambiarla para subir o reducir, 6 veces al año.
Reducir la cotización a los autónomos cuyos rendimientos netos en el último año estén por debajo del SMI cotizando a la Seguridad Social de la siguiente forma:
?Reducción del 50% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al SMI.
Reducción del 75% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al 50% del SMI.
"Siguiendo estas recomendaciones y aplicando estas propuestas se podrían mejorar las cotizaciones y aumentar la recaudación sin tener necesidad de obligar a subir la cotización a muchos autónomos que estos momentos tienen una situación económica de asfixia", ha asegurado Lorenzo Amor, presidente de ATA.
Asval ha informado sobre el aviso que han lanzado los propietarios de las viviendas en alquiler sobre la "indefensión" que están sufriendo a consecuencia del escudo social pospuesto para frenar los desahucios de familias sin contar con una alternativa para otro hogar. Desde Asval, recuerdan que "un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares".
El RDL 37/2020 y el RDL 1/2021, aprobados el 22 de diciembre de 2020 y el 19 de enero de 2021 respectivamente, han sido prorrogados por el Consejo de Ministros para frenar con los desahucios.
La prórroga de la prohibición de desahucios sin opción alternativa se extenderá hasta el 30 de septiembre y hasta el 30 de junio la prohibición de cortar suministros energéticos, ambas medidas pertenecientes al ´escudo social´ con el que se protegió a los colectivos vulnerables en su momento de aplicación durante la pandemia.
Sin embargo, los dueños de las viviendas en alquiler no están de acuerdo con esta prórroga. Asval defiende: "Las medidas de paralización de desahucios, que estaban contempladas como herramientas extraordinarias en el contexto del Estado de Alarma por el coronavirus, se extienden hasta el próximo 30 de septiembre. Esto es, que la prórroga aprobada hoy concluirá un año y cuatro meses después de que estuviera previsto el fin de su vigencia".
"Desde Asval insistimos en que las sucesivas prórrogas de estos decretos no son la solución al problema de accesibilidad que tenemos en España. Es necesario ampliar la oferta de vivienda en alquiler y, en especial, el parque de vivienda pública en alquiler social. Este es un aspecto en el que presentamos un claro déficit frente a nuestros vecinos europeos".
En suma, esto podría provocar una "clara desprotección a los propietarios, que en los momentos más duros de la pandemia han sabido poner de su parte sin recibir ayuda pública alguna". Además, el Gobierno no medita prorrogar las medidas presupuestarias para beneficiar y compensar a los dueños de viviendas económicamente a consecuencia de la apropiación temporal del derecho de uso.
Incertidumbre en el mercado de la vivienda
Tal y como apunta el estudio realizado por Asval, estas prórrogas constantes de los decretos comentados "generan inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda, lo que impedirá el desarrollo de más oferta, y agravará el problema de accesibilidad. Recuerdan que "muchos de estos propietarios han sufrido impagos durante los últimos meses, y un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares".
Asval anima a que el Ejecutivo apruebe medidas que solucionen el origen del problema, la falta de oferta de hogares en arrendamiento, en mayor medida, las viviendas sociales y con un precio asequible.
Desde la patronal que representa a grandes fondos y pequeños propietarios de viviendas en alquiler, advierten que "si se aprueba el decreto con la propuesta actual, los propietarios de vivienda en alquiler afectados reclamarán al Estado responsabilidades por expropiación del derecho de uso de sus activos".
Consideran también que el decreto generará un efecto llamada a nuevas ocupaciones, "como ya hemos visto en Cataluña con la aprobación de normativa similar".
"Este texto legal puede dar lugar también responsabilidades de tipo penal para el Estado en el caso de que se produzcan conflictos en las viviendas ocupadas tras la aplicación del decreto, ya que los propietarios se verán privados de su derecho de propiedad y no podrán garantizar la seguridad de su vivienda" , explican desde Asval.
Los propietarios que forman parte de Asval son favorables a buscar soluciones para los inquilinos con dificultades temporales para pagar las rentas de sus alquileres por efecto de la crisis. Sin embargo, se manifiestan en contra de ofrecer estas mismas soluciones a los ocupas ilegales.
El decreto propuesto establece que serán los servicios sociales los encargados de acreditar la vulnerabilidad de las familias y las Comunidades Autónomas las que tengan que proporcionarles un alojamiento alternativo en un plazo de tres meses. Sin embargo, el problema radica en que "las administraciones autonómicas carecen de un parque de vivienda social suficiente para garantizar el realojo", una opinión compartida por todos los expertos en la materia.
España cuenta con uno de los parques de vivienda social más reducidos de Europa, ya que, según datos de Eurostat, tan solo representa el 2,5% del total de viviendas, frente al 30% de los Países Bajos, el 24% de Austria o el 17% de Francia.
Desde ASVAL se considera que esta nueva ley generará un efecto llamada a la ocupación ilegal, generando inseguridad jurídica en el mercado de vivienda. Beatriz Toribio, directora general de Asval, explica que la normativa que el Gobierno va a aprobar "perjudicará a los colectivos con menores recursos, ya que habrá menos oferta de vivienda, será más cara y los propietarios priorizarán a los inquilinos más solventes".
Así, Asval advierte que este acuerdo perjudica al sector, frena su profesionalización y desarrollo y contradice las recomendaciones de organismos internacionales.
"El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha publicado recientemente un informe dedicado a la situación del alquiler en España, en el que advierte de los riesgos de sobreproteger a los inquilinos y sobrerregular el sector, y en el que aboga por incrementar el parque social de vivienda en alquiler, una propuesta que también defendemos desde Asval", explican.
Con esta medida "se pone en riesgo además del derecho de propiedad, el derecho a la tutela judicial efectiva, que garantiza la resolución de los problemas por vía judicial y sin injerencia de la Administración Pública. Desde ASVAL consideramos, asimismo, que este acuerdo es discriminatorio, ya que distingue de forma arbitraria y no justificada jurídicamente grandes y pequeños propietarios, lo cual está prohibido por la ley".
El grueso de la futura medida va en contra de los grandes tenedores, que son cruciales para el desarrollo del este mercado en Españay que requieren de seguridad jurídica para mantener sus inversiones en nuestro país. Además, es una medida completamente desproporcionada, ya que carga toda la obligación de dar solución al problema social de la vivienda en el sector privado, cuando es una obligación de la Administración.
Con la vista puesta en los últimos datos obtenidos por el euríbor, Asufin, la Asociación de Usuarios Financieros, ha indicado el porcentaje de encarecimiento de los préstamos hipotecarios.
El denominado euríbor que se presenta como el índice de referencia en España continúa oscilando el 1% en cuanto a tasa diaria, una cifra elevada que no se alcanzaba desde los meses de verano en 2012. Por otro lado, la media obtenida en el mes de junio se sitúa también números máximos desde 2014 en el 0,64%.
Cabe recordar que en 2020, el euríbor se encontraba en cifras negativas que fueron mínimas históricas, situado en un -0,5%, por lo que se ha experimentado un incremento de hasta un punto porcentual.
Este incremento originado por los aumentos que el Banco Central Europeo va a implantar en los siguientes meses a los tipos de interés, provocará un sobrecoste de casi 1.000 euros, algo que variará según la fecha en la que las familias deban repasar los requisitos de sus hipotecas.
Respecto a esto, Asufin prevé que si los préstamos variables deben ser revisados ahora, estos aumentarán 830 euros, mientras que si la fecha es a final de año, el coste subirá hasta los 1.127 euros. En este momento, la Asociación estima que el Euribor se sitúe en un 1,5%.
En cuanto a 2023, Asufin indica la posibilidad de que el indicador llegue a alcanzar el 1,9%, lo que supondría que el tipo de interés se encuentre en el 3% en el caso de un préstamo de 100.000 euros con un 1% de diferencial a 25 años.
Para este supuesto, Asufin señala la relevancia de seleccionar o préstamos variables o de tipo fijo, ya que el encarecimiento se está experimentando sobre todo en los tipos fijos, los cuales se encontraban en mínimos históricos en los últimos años.
Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, comenzó la aplicación dentro del Ordenamiento Jurídico de la Ley de la segunda oportunidad. Esta normativa ofrece la opción a las personas físicas que cumplan con las condiciones legales y realicen correctamente los trámites del proceso correspondiente, de lograr el perdón de las deudas a las que no pueda hacer frente debido a la escasez de patrimonios o activos.
A día de hoy, la legislación que lo regula es el Texto Refundido de la Ley Concursal del Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo. Sin embargo, se está redactando un nuevo Proyecto de Ley que modificará el Texto Refundido de la Ley Concursal, una modificación que si finalmente se apruebe, tendrá sus efectos en la norma de la segunda oportunidad.
Antes de llevar a cabo los trámites correspondientes al expediente que comenzará a través del Acuerdo Extrajudicial de Pagos, se debe realizar la valoración de la remisión. En el caso en el que dicho acuerdo no siga adelante, el proceso seguirá a través de la vía judicial con un concurso de acreedores.
Según lo que estipula la normativa actual en el Texto Refundido de la Ley Concursal, la tramitación de la norma de la segunda oportunidad la puede comenzar el deudor que debe ser considerado una persona natural de buena fe, independientemente de si son autónomos o no, y cumplir con las siguientes condiciones obligatorias.
El proceso de tramitación
Al principio de la tramitación, la duración de la petición podrá decidir si se podrá acceder en un futuro al perdón de las deudas o no.
Por este motivo, cuando el usuario se encuentre en dificultades económicas no debe esperar sin tener que llegar a un estado de insolvencia real para pasar a la tramitación. Para ello, el usuario tendrá que recoger la documentación e información necesaria de las razones que le han llevado o que le van a llevar a ese estado de insolvencia. De esta forma, se justifica que no ha sido intencionada la caída a esa situación, además de la buena fe del solicitante.
Será necesario crear una memoria del curso económico del deudor junto a una lista de acreedores o de los bienes que posee. Debido a esto, se recomienda que el deudor conozca y controle su estado económico para evitar obstáculos e impedimentos en su solicitud.
En este proceso, el usuario tiene que tener cuidado de los bienes que posee y en la medida de lo posible abstenerse de ellos. Para la disposición del patrimonio, hay que recurrir al asesoramiento necesario para evadir perjuicios por parte de los acreedores y futuros impedimentos que puedan afectar al patrimonio. Así lo expone el Texto Refundido de la Ley Concursal en su artículo 226 del Real Decreto-Ley 1/2020.
Puntos clave del proceso de ley de la segundad oportunidad
Siempre el proceso de tramitación tiene que empezar con el acuerdo extrajudicial de pagos realizado por un mediador concursal que lo establece un notario siempre y cuando el deudor no sea un profesional o un empresario. El mediador informará a todos los acreedores acerca del estado económico del solicitante.
Si llega la conclusión del proceso sin éxito, se dará comienzo al concurso de acreedores. El solicitante tendrá que comparecer en este procedimiento, por lo que se recomienda que esté asesorado por un abogado previamente al comienzo del acuerdo extrajudicial de pagos.
La Ley Concursal en su artículo 488 es la encargada de regular el acuerdo extrajudicial de pagos. Este proceso es el paso a la petición de remisión de las deudas independientemente de si no se llega a un acuerdo. Esto podría llevar a que la condición de buena fe no se cumpla y al no acceso al BOPI o al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho.
Una vez que se alcance la etapa procesal correcta, el juez expedirá una resolución en la que se apruebe el pasivo insatisfecho, es decir, el perdón de las deudas, solamente cuando los deudores posean buena fe.
¿Qué se considera como buena fe?
Para ser considerado un deudor de buena fe, el solicitante tendrá que cumplir las siguientes condiciones:
Haberse celebrado un acuerdo extrajudicial de pagos o haberlo intentado tal y como lo estipula la Ley Concursal, o como mínimo haber satisfecho de los créditos ordinarios un 25%.
No haber sido condenado el deudor por delitos contra la hacienda pública, el patrimonio, la Seguridad Social, la falsedad documental, el orden socioeconómico o un delito contra los derechos de los empleados en diez años previos a la declaración de concurso.
Haber cumplido con los cobros contra la masa (las responsabilidades originadas por la declaración del concurso) y con los créditos privilegiados. También existen otros requisitos alternativos como no haber disfrutado del beneficio en los diez últimos años de la segunda oportunidad, someterse a un plan de cobros, no haber denegado una oferta de trabajo correcta en los últimos cuatro años o no haya quebrantado sus responsabilidades de colaboración con la administración o con el juzgado del concurso.
No haber sido culpable el concurso. Al concurso se le considerará como culpable siempre y cuando haya existido un fraude por parte del deudor o haya tenido culpa grave, o por parte de sus administradores o representantes, en el plazo de dos años previos a la declaración del concurso. En suma, será culpable el concurso cuando el deudor haya infringido en gran medida sus responsabilidades contables, presentado documentación falsa o errónea del concurso, quebrantado el acuerdo, aumentado su patrimonio o cuando haya obstaculizado embargos. Por otro lado, se considerará culpa grave o fraude cuando se haya vulnerado la obligación de pedir declaración de concurso. Esto se debe realizar en los próximos dos meses después de la fecha en la que se conozca el estado de insolvencia que impide cumplir con sus responsabilidades. También será considerado culpa grave cuando no se haya cumplido el requisito de colaboración con la administración concursal o con el juez, cuando no se hayan expuestos las cuantías anuales o cuando no se haya realizado un histórico de contabilidad.
Dos posibles conclusiones al proceso del expediente
Según el estado económico del deudor y del activo que posee, el comienzo del expediente puede terminar en el acuerdo de pagos o en la exoneración de la deuda. Existe una clasificación de tres posibles afectados debido a insolvencia:
Afectados sin patrimonio suficiente y en un estado económico grave. Para proceder a los trámites correspondientes del comienzo del proceso, esto variará según la remisión de la deuda. La Ley Concursal declara que tendrá que existir un intento de solucionar la crisis económica a través del acuerdo extrajudicial justificando la buena fe de la petición. Respecto a esto, para alcanzar la remisión de la deuda, los créditos privilegiados (entre otros, alquileres financieros o créditos hipotecarios) deben ser satisfechos, así como la masa activa (costes y gastos judiciales que se requieran para realizar la petición).
Afectados que poseen una deuda contra la Administración (TGSS y AEAT) vinculadas con el desarrollo de una acción comercial, por ejemplo, el caso de los autónomos. La Ley Concursal, respecto a esto, impone un límite para añadir deudas en relación a la Administración en el proceso. El Tribunal Supremo en la sentencia 2 de julio de 2019 modificó esta limitación, ofreciendo la opción de adjuntar tales deudas en los trámites del proceso.
Afectados con una masa activa o patrimonio suficiente para satisfacer la deuda. Se recomienda el comienzo del proceso con el objetivo de lograr un acuerdo de pagos en la etapa extrajudicial. En suma, la Ley ofrece la opción de quita y una oferta de prórrogas de máximo 10 años. A través de esto, el afectado podrá conservar su masa activa con la ventaja de disminuir sus deudas.
Acciones que pueden llevar a cabo los acreedores
Cabe destacar que los acreedores tienen la opción de negarse a la declaración de exoneración del pasivo insatisfecho. El juez podrá dictaminar lo que provenga.
En el caso en el que el concursado se encuentre en un régimen económico matrimonial de gananciales o en un régimen económico de otra comunidad sin haber tenido lugar la liquidación de tales régimen, el cónyuge del concursado será al que se le extienda el beneficio de la exoneración, independientemente de que no haya expuesto su propio concurso, respecto a la deuda previa al concurso que tendría que haber contestado la masa activa común.
Por otro lado, los acreedores afectados tendrán la opción de solicitar la derogación de la segunda oportunidad en el caso en el que haya pasado cinco años tras la obtención de dicho beneficio, se confirmase la existencia de activos, ingresos o derechos ocultados por el deudor o en el supuesto de que su estado económico progresase a través de una donación, una herencia o juegos del azar que le posibilitase satisfacer sus deudas conservando su nivel necesario de alimentación.
También se puede anular la exoneración en aquellos casos en los que se haya logrado un plan de pagos para el cobro de los créditos privilegiados y contra la masa activa cuando el solicitante haya quebrantado tal plan, mejorando su estado económico con el que poder satisfacer la deuda o cuando el deudor haya realizado un acto que le prohibiese acceder al perdón de su deuda.
Esta remisión de deudas insatisfechas da la opción al solicitante de emprender nuevos proyectos profesionales y empresariales sin los obstáculos de tener que abonar diferentes pagos o de experimentar un embargo que impidiese el desarrollo de la actividad.
Poco a poco se está volviendo más habitual que las personas acudan a compartir piso. Por ello, debemos analizar previamente a firmar un contrato de alquiler de una habitación varios aspectos importantes.
Este fenómeno está creciendo en las grandes ciudades como Barcelona o Madrid, un hecho que no extraña, ya que lo que cuesta un alquiler de un piso en estas ciudades supera en gran medida las opciones económicas de algunas personas.
Clasificación de los contratos de alquiler
Para aquellos que estén interesados en compartir vivienda, debemos tener en cuenta la tipificación que existe en cuanto a los contratos de alquiler de una habitación. Entre estos tipos de contrato, podemos encontrarnos con tres:
Contrato alquiler piso compartido: A diferencia de los siguientes dos casos, aquí se opta por compartir el alquiler de un piso, un modelo completamente diferente.
Contrato alquiler habitación temporada: Cuando hablamos de contratos de larga duración para alquilar una habitación, estamos hablando de alquileres para una larga temporada. En este caso, en los contratos de temporada, donde también incluimos los contratos para estudiante, la Ley no estipula ninguna duración específica.
Contrato alquiler habitación de larga duración: En esta categoría, entrarían todos aquellos contratos donde se indica que la duración mínima de alquiler se sitúa en 5 años.
¿Qué debo hacer para alquilar una habitación?
Este tipo de alquiler es un fenómeno que está aumentando cada vez más, debido a que sirve como alternativa a los alquileres tradicionales para aquellas personas que buscar obtener beneficios económicos a la vez que pueden seguir viviendo en su domicilio. De esta forma, se facilita el acceso a un alquiler a las personas.
En este caso y al contrario que ocurre con el alquiler de las viviendas, el arrendamiento de habitaciones está regulado por el Código Civil. Una de las diferencias entre ambos tipos de de alquileres es que en los arrendamientos de habitación la duración es la que aparece plasmada en el contrato, sin opción a prorrogarlo. Sin embargo, en el alquiler de una vivienda sí existe la opción de la prórroga.
Para poder alquiler, se requerirá el contrato de alquiler, que debe estar compuesto por diversos puntos. Entre ellos, los más importantes son los puntos fiscales, debido a que el arrendador está obligado a declarar en Hacienda los ingresos que obtendrá por alquilar dicha habitación.
Cuestiones a tener en cuenta
¿En qué consiste alquilar una habitación?
Alquilar una habitación consiste en arrendar una o varias habitaciones de una vivienda a uno o varios arrendatarios, pudiendo vivir o no en el domicilio alquilado. Al no alquilar la vivienda completa, únicamente una parte de ella, la Ley de Propiedad Horizontal no regula este tipo de contrato, sino que lo hace el Código Civil.
¿Cómo puedo llevar a cabo un contrato para alquiler una habitación?
Durante el desarrollo del contrato, debemos incluir dentro de él los siguientes puntos primordiales:
La duración del contrato
Reflejar todos aquellos servicios de los que se disfrutará en el alquiler, por ejemplo conexión WiFi o el poder cocinar...; así como la división tanto de los gastos extra como los comunes por si llegan a ocurrir.
Apuntar la habitación que se va a alquilar y a ocupar
A veces, también es recomendable señalar si existen normas de convivencia para evitar posibles problemas entre los inquilinos.
Concretar si se podrá o no subarrendar la habitación
Formular el preaviso que se necesitará para cancelar el arrendamiento previamente a la fecha que se haya pactado.
Indicar el precio y el método de pago
¿Si no tiene contrato, cómo puedo expulsar a un inquilino de mi habitación?
En el caso en el que no exista ningún contrato físico de alquiler, puede ocurrir que sí exista un contrato verbal que está amparado por la ley. Aunque, pueden ocurrir situaciones que provoquen problemas en este tipo de contrato.
Para aquellos propietarios que están viendo como un inquilino que no tiene ni contrato ni paga está causando problemas en el barrio con los vecinos u otras razones, se les puede echar por diferentes métodos según los motivos del desalojo:
Por cualquier motivo, por ejemplo el impago, siempre y cuando se avise con 30 días de antelación, excepto si existe una situación de retaliación o discriminación ilegal.
También se puede notificar únicamente con 7 días de antelación en los casos en los que exista una causa grave, por ejemplo desperfectos en la vivienda, problemas con vecinos o incluso un cambio de cerradura.
Independientemente de ambas circunstancias, debemos actuar de la siguiente manera:
Notificar a través de un escrito o burofax al inquilino que está obligado a salir del domicilio y el plazo en el que lo tiene que abandonar.
Si aún así, no lo abandona, tendremos que acudir a la vía judicial, adjuntando una copia de las escrituras del domicilio, otra copia de la demanda del pago si se trata de un impago y los justificantes de este y Poder General para pleitos.
En un plazo aproximado de un mes, el inquilino obtendrá la demanda y la fecha en la que se llevará a cabo el juicio. En suma, se expondrá en dicha demanda la fecha en la que el propietario podrá volver a su domicilio, es decir, la fecha de lanzamiento.
¿Debemos declarar el alquiler de nuestra habitación?
Entre las cuestiones más frecuentes respecto al contrato de alquiler de una habitación se encuentra la de la declaración de renta. ¿Debemos indicar en dicha declaración los beneficios económicos que hemos obtenido alquilando una habitación de nuestra vivienda?
De la misma forma de los alquileres de viviendas, en los de habitación también podremos quitar al que cobras los gastos provocados, como la luz, la comunidad o el agua, siempre y cuando el arrendador sea el encargado de pagarlos. El dinero que restamos siempre tiene que ser proporcional al espacio alquilado. Sin embargo, en el caso en el que se comparta gastos, esta resta no podrá tener lugar.
Pero, ¿qué significan exactamente estos conceptos? Un error muy común a la hora de medir una superficie es no conocer la diferencia uno y otro.
Estas son sus definiciones:
La superficie útil
Es el área que se puede pisar dentro de la vivienda. Se refiere a todo el interior de la casa que se puede utilizar (incluso armarios empotrados). No se cuenta la superficie por donde no se puede caminar, como el interior de los muros. Es decir, es el espacio real del que puede disponer el usuario del inmueble. Los metros útiles son los que indican de qué espacio podrá disponer el usuario de la vivienda.
La superficie construida
Es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. Se incluyen todos los metros cuadrados cubiertos que estén dentro de la vivienda. No se cuentan los espacios descubiertos como patios y jardines. No se considera superficie construida los espacios con una altura inferior a 1,5 metros. En las zonas semi-descubiertas se computa el 50% del espacio. Los metros construidos son el total de la superficie que suma el perímetro de la vivienda, incluyendo los muros.
Sin embargo, además de estos conceptos existen otros dos tipos de medidas: la denominada Superficie Registral y la superficie catastral.
Veamos también sus definiciones:
La Superficie Registral
Según el Registro de la Propiedad, se debe incluir en la descripción de los inmuebles la superficie construida sin la repercusión de elementos comunes.
La superficie catastral
En ella se tiene en cuenta la superficie construida con elementos comunes. Esto significa que si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, ésta tendrá un porcentaje de participación en esos elementos comunes que también es incluido.
Como podemos observar, es necesario tener claros estos conceptos para interpretar los datos correctamente, pues según la fuente que se consulte, la medida puede venir indicada de una forma u otra.
Algunas veces se utiliza este tipo de contratos en programas de viviendas públicas. En estos casos, las familias deben tener ingresos limitados y se establece un tiempo determinado para que los arrendadores adquieran la vivienda.
De cualquier forma, al cumplirse el tiempo establecido para que los arrendatarios ejerzan el derecho de adquisición de la vivienda, éstos deben buscar una financiación permanente para completar el pago de la vivienda.
Los consumidores interesados en alquilar con opción a compra deben tener cuidado de que el contrato les resulte conveniente, ya que algunas veces no pueden cumplir los pagos y terminan perdiendo la opción a compra y el dinero invertido.
Esto es así debido a que en los contratos de arrendamiento que llevan incluidas la cláusula de opción a compra las rentas suelen ser bastante mayores que si no incluyeran esta cláusula, pagando así la posibilidad de ejercer la opción a compra.
En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar todos los modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:
A través de la nueva funcionalidad la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", la aplicación arroja datos orientativos sobre el coste neto que puede suponer una rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención: aislamiento térmico por el exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.
Madrid, 21 de febrero de 2021.- Con la entrada en vigor del Real Decreto 853/2021, por el que se regulan los programas de ayudas en materia de rehabilitación residencial, procedentes de los Fondos Next Generation, no son pocas las dudas que surgen sobre cómo tramitar estas ayudas y, sobre todo, el coste que tendrán que afrontar las comunidades de propietarios para renovar energéticamente sus edificios con las subvenciones previstas y sin necesidad de aprobar derramas.
Para ayudar a las comunidades de propietarios, al administrador de fincas y, en general, a los agentes rehabilitadores, a calcular la cuantía de la ejecución de los trabajos de rehabilitación, pero también a los particulares que tienen en propiedad una casa unifamiliar, el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) ha actualizado su Calculadora Energética, que integra, como novedad, la posibilidad de conocer el coste energético aproximado mensual del edificio, sin la necesidad de incluir los datos del Certificado Energético.
"A partir de los datos del Certificado, si se conocen, y de otros solicitados, como la provincia, altitud y superficie del edificio, la calculadora estima el coste energético anual, tras simular distintas actuaciones de rehabilitación energética (renovación de la fachada y la cubierta y sustitución de las ventanas) y aplicar la subvención regulada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana", explica Juan López-Asiain, director del Gabinete Técnico del CGATE.
Con más de 6.700 consultas descargadas en esta calculadora, el CGATE, que ha analizado miles de viviendas, según su etiqueta energética y los precios actuales de la energía (gas, gasóleo y electricidad), presupuestando unas mejoras en el inmueble para poder escalar de letra en la calificación, examina ahora los edificios completos (bloques de viviendas y casas unifamiliares) teniendo en cuenta las ayudas procedentes de los fondos europeos post COVID-19.
Para conocer las funcionalidades de esta herramienta, los Arquitectos Técnicos han simulado los resultados para un edificio, en Madrid centro, de los años 60, con 9 viviendas (cada una de ellas con una media de 80 m2, más los metros correspondientes a las zonas comunes existentes -portal y escalera-).
Situado a una altitud de 650 metros, y con una superficie total de 720 m2, el edificio (que ha obtenido en comparación con otros edificios de similares características y zona, una letra G) utiliza como suministros gas natural para calefacción centralizada y ACS, además de electricidad, resultando el consumo energético total de 16.535 euros al año.
A través de la nueva funcionalidad de la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", se arrojan datos orientativos sobre el coste neto que supondría su rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención y en base a la consecución de un ahorro total de energía del 30% para poder optar a ellas: aislamiento térmico exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.
Aplicando una intervención de SATE en la fachada de 600 m2 de este edificio se estima un coste final desde 25.965 euros, tras la subvención del 40% (17.310 euros). Si el SATE también incluye actuaciones en la cubierta del inmueble (de 160 m2 aproximadamente), el coste se reduce a los 21.000 euros, llegando a ser una partida subvencionable hasta el 60%.
"Los costes en la rehabilitación energética conseguidos en este edificio tipo nos ayudan a reflexionar sobre que nos encontramos en un momento único para renovar el parque inmobiliario edificado. Además, las desgravaciones fiscales por tramos, y no tener la obligación de declarar las subvenciones de estas subvenciones en la declaración de la renta, ayudan a conseguir los objetivos de rehabilitación que busca el Gobierno a través de los fondos europeos", argumenta Alfredo Sanz, presidente del CGATE.
Para el presidente de los Arquitectos Técnicos, "identificar qué actuaciones a gran escala pueden ayudar a reducir el gasto, mejorando el confort y la salud de sus ocupantes, es prioritario para conseguir la descarbonización de los edificios y culminar su transformación energética. Además, con la calculadora el ciudadano podrá conocer cuánto gasta en energía y qué puede hacer para ahorrar y mitigar la pobreza energética".
Para obtener mejores datos se ha realizado un estudio con una muestra de 29 viviendas arrendadas en Madrid del cual se han extraído las siguientes conclusiones;
Si el Gobierno interviniera las rentas del alquiler empleando este índice la mayoría de los alquileres subirían de precio, con incrementos del 33%.
Uno de los principales inconvenientes manifestados por el sector inmobiliario es la exigencia de tener los datos de los precios del mercado actualizados.
Además los expertos señalan que el mercado se autoegula frenando las subidas del alquiler en zonas tensionadas.
El sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler fue presentado el 30 de junio de 2020 por el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana cuando empezaba a cambiar el sector inmobiliario. Poniendo de manifiesto que serviría como herramienta estadística para que particulares y agentes pudieran operar con mayor conocimiento en el mercado y también como instrumento de toma de decisiones.
Este índice permitiría limitar los precios máximos del alquiler en las principales zonas tensionadas.
El estudio refleja que en 23 de las 29 viviendas seleccionadas, el 79 % de la renta media que recoge el índice estatal es superior al precio que actualmente pagan sus inquilinos mientras que en las seis restantes es inferior en 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros, respectivamente, es decir, desde un 1,2 % hasta un 18 % por debajo del precio de mercado.
De esta manera el índice permitiría subir las rentas de 29 viviendas aplicando la horquilla de precios que establece el índice.
Destacan que siete de ellas cuentan con un precio mínimo por encima del precio que están pagando actualmente los inquilinos mostrándose una importante brecha entre lo que plantea el índice y los actuales precios de mercado.
Las entidades representativas de los profesionales y empresas del sector inmobiliario de Catalunya han presentado un recurso de alzada ante la consejera del Departamento de Territorio de la Generalidad de Cataluña, por la resolución de la Secretaría de Vivienda, declarando zona de mercado residencial tenso a 140 municipios de Catalunya.
Las entidades entienden que la resolución es contraria a lo que establece la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y presentaron alegaciones el pasado 27 de julio. Estas alegaciones se centran en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda como:
-La falta de una memoria justificativa por cada uno de los 140 municipios. Por qué motivo considera la administración que ese municipio en concreto debe ser declarado como ZMRT.
-Carencia de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Es decir, ¿qué actuaciones (públicas, privadas y/o público-privadas) debería llevarse a cabo en cada municipio en concreto para dar respuesta a las necesidades de vivienda.
También alegaban que la selección de los requisitos para poder declarar formalmente una Zona de Mercado Residencial Tenso que recoge la resolución es sesgada y no corresponde a la definición que hace la Ley de la Vivienda en un tema tan sensible como calcular cuál es la carga en concepto de vivienda que pueden soportar las familias El recurso de alzada presentado por las entidades en vía administrativa es previo a la interposición del recurso contencioso-administrativo.
Los firmantes del recurso de alzada son:
Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de Catalunya
Consejo de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña
Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC)
Consejo General de Cámaras de la Propiedad Urbana de Catalunya
Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Catalunya (APCE)
Se acaba de publicar el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2021 en la que se incluyen previsiones económicas que contemplan la recuperación prevista tras los efectos producidos por la pandemia del coronavirus, así como la situación del mercado inmobiliario tanto residencial como no residencial, y las tendencias previstas.".
Sus autores son el despacho de abogados madrileño Rodríguez Acuña, quien desde hace décadas proporciona cada año una visión cuantificada de lo que ha pasado y unas previsiones sobre nuestro futuro próximo.
Recomendamos vivamente su lectura.
A continuación le presentamos la nota de prensa que nos han remitido
Pese a la reciente revisión a la baja de las perspectivas de crecimiento para 2021, se espera un avance del PIB cercano al 6%, tras el retroceso del 10,8% anual del año anterior
Todos los componentes de la demanda interna acusaron descensos en el último trimestre de 2020, excepto el consumo público. La inversión en construcción encadenó cinco trimestres consecutivos de caídas interanuales correspondiendo a la inversión en vivienda la mayor caída (-14% anual en 2020). Para 2021 se anticipa una recuperación de la tasa de avance anual de la inversión en construcción, hasta el 7,4%, que se verá impulsada por la aplicación de fondos europeos del programa Next Generation EU.
Nuestras estimaciones para 2021 anticipan una recuperación de la demanda de vivienda cercana al 5%, con lo que se situaría en 450 mil viviendas.
Los efectos de la pandemia se han visto acotados en el mercado residencial por la reducción de tipos de interés, la ausencia de sobreoferta, la sólida posición financiera de los hogares y la contundente respuesta de las políticas económicas. Nuestro escenario central anticipa una recuperación de la demanda de vivienda cercana al 5% con lo que la demanda bruta se cifraría en torno a las 450 mil viviendas, niveles inferiores a los registrados antes de la pandemia. Para el ejercicio 2022 esperamos que se amortigüe el ritmo de avance de las ventas una vez se desactiven las medidas de estímulo como los ERTE o las moratorias hipotecarias.
Parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en 2021 responde al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento, un efecto que tenderá a disiparse.
Además, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se reestablezca por completo la movilidad internacional. Asimismo, las tensiones inflacionistas desatadas por la vertiente de la oferta, derivadas del encarecimiento de las materias primas y de la escasez de suministros, anticipan una reversión de los tipos de interés negativos, lo que redundaría en un tensionamiento de las condiciones de financiación.
En nuestro escenario central anticipamos un estancamiento de los precios en 2021 (0,1%) y un avance anual del 2,8% el próximo año
La previsión de precios sigue sujeta a elevados niveles de incertidumbre ante la materialización de los efectos de la crisis del coronavirus a medio plazo, pero lo cierto es que su evolución durante la pandemia ha sorprendido por la resiliencia, particularmente de los precios de vivienda nueva. En este segmento esperamos un tibio avance de los precios del 0,2% anual en 2021 y un repunte del 2,9% el próximo año.
En el mercado de obra nueva el precio se mantuvo más resiliente por factores como la relativa escasez de oferta, que no parece que vaya a perdurar en el tiempo, y por las nuevas preferencias de los compradores hacia ubicaciones más periféricas y viviendas de mayor dimensión.
Tras el recorte de la oferta durante la pandemia (-8,2% en 2020), la recuperación de la actividad promotora y el fuerte avance de la oferta de vivienda usada elevarán hasta las 400 mil viviendas la oferta total generada (23,4%)
El dinamismo de los visados de dirección de obra refleja el avance de la actividad promotora y un aumento de las viviendas terminadas que podrían superar ampliamente las cifras de prepandemia.
Así, tanto en 2021 como el próximo año la oferta de vivienda nueva se situaría en torno a las 100.000 unidades, registrando tasas de crecimiento anuales de dos dígitos.
Por lo que se refiere a la vivienda usada, el principal factor impulsor será el componente de rotación y herencias, tras alcanzar un mínimo histórico en 2020 como consecuencia del cierre de la actividad registral durante los sucesivos confinamientos. Así, la oferta total se situaría en 2021 en torno a las 400.000 viviendas y esperamos un nuevo avance anual del 7,2% el próximo año.
En el mercado no residencial sigue el auge del logístico y cierta normalización del retail mientras que el segmento de oficinas se encuentra condicionado por factores contrapuestos
Durante el confinamiento se impuso el teletrabajo provocando un sensible deterioro del sector de oficinas, tendencia que marcó un punto de inflexión a partir del período estival.
Las previsiones coinciden en señalar un incremento significativo de la contratación de oficinas hasta alcanzar niveles similares a los de prepandemia. Los sectores que liderarán esta reactivación serán el sector público, el de tecnologías de la información y telecomunicaciones, el sanitario y la industria farmacéutica.
El sector logístico fue el gran beneficiado por el auge del comercio electrónico, que impulsará la mejora de las infraestructuras tecnológicas y de almacenamiento. Esta tendencia ya venía observándose en los últimos años, si bien se ha visto reforzada a partir del confinamiento, despertando el apetito inversor por este tipo de activos, ya sean almacenes, parques industriales, naves aisladas o bien plataformas de distribución.
En línea con las previsiones para los indicadores del sector comercial, se espera una tímida recuperación de la demanda de locales en 2021, que se consolidaría a lo largo del próximo año. De hecho, ya se anticipa una reactivación de la inversión en este segmento animada por la recuperación del consumo privado que ha permitido el avance de las campañas de vacunación frente al virus.
Los pronósticos realizados han sido efectuados en el contexto de las previsiones económicas contempladas por los principales organismos tanto internacionales (FMI y la OCDE), como nacionales (Banco de España y Gobierno de España) y teniendo en cuenta el posible impacto de las medidas y ayudas económicas implementadas (hasta el cierre de la publicación en septiembre de 2021) para paliar la crisis derivada del coronavirus. Estos pronósticos pueden verse seriamente comprometidos si persiste la aparición de nuevos brotes del COVID-19 o si entra en escena algún otro suceso que pueda dañar aún más la economía mundial
El Gobierno actualmente está tramitando un Anteproyecto de Ley por el derecho a la Vivienda con el objetivo principal de mejorar el mercado del alquiler para los arrendatarios.
Se plantea una subida general de la fiscalidad del alquiler de vivienda en IRPF (pasando de una reducción del 60% al 50% del rendimiento neto), considerando también otros estímulos en forma de bajada si se baja el precio de las viviendas en zonas tensionadas: reducción del 90% si se baja la renta en al menos un 5%; del 70% si se alquila a jóvenes o se ponen a disposición de programas de renta limitada o del 60% si se hacen obras de rehabilitación o mejora.
Las viviendas vacías podrán tener un recargo en el IBI, si no justifican la razón de su falta de uso.
Se estudia también poner un sistema de limitación de aumentos de rentas en las zonas tensionadas, dirigida sobre todos a grandes tenedores (más de 10 viviendas).
La intervención en el mercado de alquiler dirigido al control del precio, no ha provocado nunca buenos resultados, el propietario que le impiden subir las rentas, desatenderá la vivienda y no invertirá en nuevas. Las grandes corporaciones inmobiliarias no invertirán en un mercado muy regulado y restrictivo, provocando una disminución de la oferta inmobiliaria.
Creemos sinceramente que la administración pública debe proporcionar suelos baratos para la construcción de viviendas asequibles, tanto de venta como de alquiler, es decir potenciar la creación de oferta, en vez de tratar de regular sus precios.
Informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón
El último informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP) confirma el descenso de la actividad el pasado año, que se estime cierre 2022 con una bajada de un 5-7%
Madrid, 10 de enero de 2023. La producción de hormigón mantiene la tendencia descendente, según el informe del tercer trimestre de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP), con una bajada del 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior.
De esta forma, el dato acumulado alcanza los 18,58 millones de m³, un 4,7% menos que en 2021. Un dato anual que se espera, a falta de los datos finales del último trimestre, se mantenga por debajo de 2021 en un 5-7%. Un comportamiento que los expertos estiman se vaya a estabilizar y el volumen de producción para 2023 sea similar al de 2022.
Las cifras de crecimiento
"Las cifras de crecimiento del PIB para 2022 y 2023 se están ajustando a la baja, pero también se está viendo que la falta prevista de fuentes de energía para este invierno se está subsanando mejor de lo esperado. Aunque haya cierta ralentización en la aparición de proyectos nuevos, sí esperamos para 2023 un incremento de actividad de los ya iniciados y de aquellos bajo los requisitos de los Fondos Europeos", explica Carlos Peraita, director general de ANEFHOP.
Factores que explican este descenso de la producción
Entre los factores que explican este descenso de la producción, además de los incrementos de costes sufridos durante todo el curso, son la ralentización e incluso paralización de los proyectos, la renuncia de muchas empresas para no suministrar a pérdidas, y el gran número de licitaciones desiertas. "Datos recientes cifran en 1.455 millones de euros las licitaciones desiertas correspondientes al periodo de enero a septiembre de 2022. La falta de un modelo de ajuste de costes en los procesos de licitación ha provocado que muchos de estos proyectos de ejecución no sean viables a los costes inicialmente previstos", señala.
Descenso en las CCAA con mayor volumen de actividad
Esta tendencia a nivel nacional se ve reflejada también en el comportamiento regional, donde solo 3 Comunidades Autónomas han conseguido superar la cifra de producción de 2021: Castilla La Mancha, Murcia, y Ceuta y Melilla. Pese a que en el dato anual acumulado son 9 CCAA las que todavía mejoran sus cifras, se ha producido un descenso marcado en aquellas de mayor volumen. "Es en estas Comunidades donde más está constando recuperar el nivel de actividad, como son Madrid, Andalucía y Cataluña que se sitúan un 10, 9 y 4% por debajo, respectivamente, a sus datos de 2019".
Perspectivas para el último trimestre de 2022 y 2023
Una vez terminado el año, aunque no dispongan de las cifras definitivas del cuarto trimestre, desde ANEFHOP adelantan que la previsión del último periodo del año no es buena. Se aprecia por parte de los empresarios cierta parada de la actividad, a la que se unen las fuertes lluvias que detuvieron la producción por varios días en diciembre. En cuanto a 2023, además de la incertidumbre del volumen, se va a producir un incremento de costes de materias primas en el mes de enero, por lo que habrá que ver cómo puede afectar esta subida a la ejecución de los proyectos y a la rentabilidad de las empresas.
El Parlamento de Andorra a través de su Consell General ha lanzado un proyecto de ley que suspende de forma transitoria la inversión extranjera en inmuebles. El proyecto supone un paso previo a la imposición de un impuesto sobre la inversión extranjera en inmuebles. Tributo que tratará de resolver la problemática existente en el país por la escasez de viviendas de alquiler a precios asequibles.
La ministra de Presidencia, Economía, Trabajo y Vivienda, Conxita Marsol explicaba las circunstancias que han motivado esta medida. La Ley de inversión extranjera aprobada en 2008 contribuyó a "construir una Andorra más diversificada y sostenible" y la modificación que se hizo del texto en 2012 supuso "un cambio de paradigma económico" contribuyendo a generar riqueza y mejorar muchos aspectos. Pero una consecuencia de estos cambios fue la especulación inmobiliaria y su repercusión sobre la vivienda en el país.
Críticas por parte del sector inmobiliario
El sector inmobiliario a través del Col·legi d´Agents i Gestors Immobiliaris (AGIA) ha manifestado su "sorpresa y malestar" por la medida, asegurando que la medida tendrá "mucha afectación" en el sector y sobre todo el posterior cambio de la ley, ya que puede generar gran "inseguridad jurídica".
La opinión generalizada en el sector inmobiliario niega la especulación de los inversores Se cree que con los cambios legislativos se perderán clientes y el intervencionismo extremo alejará a los posibles compradores. En definitiva AGIA cree que las medidas no han tenido efecto positivo y apuesta por el libre mercado que auto-regule los precios.
El verano cerró con datos positivos el tercer Trimestre. Según las estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana entre julio y septiembre se contabilizaron 132.006 transacciones de vivienda, el mejor dato en lo que va de un 2020 marcado por la pandemia del coronavirus.
El incremento interanual alcanza al 6,7% de media nacional, un 67% si lo comparamos con el trimestre anterior (abril-junio), cuando España se paralizó por el estado de alarma. Recordar que el descenso registrado en el primer y segundo trimestre del año fue de un 16% y un 47%, interanual, respectivamente.
La mayor actividad se registró en la obra nueva, con un incremento del 43,6% interanual hasta las 17.333 operaciones, la cifra del año. En el caso de las viviendas de segunda mano, las transacciones también crecieron, aunque de forma más moderada con un 2,7%, hasta las 114.673 ventas. La venta de casas usadas supuso el 86,8% del total de operaciones durante el tercer trimestre.
Por regiones, Andalucía (26.917) , Comunidad Valenciana (19.465) y Madrid (17.056) tuvieron un buen comportamiento en cuanto al volumen de transacciones y acapararon el 48% del total. Las tres regiones crecieron un 13,2%, un 6,7% y un 2,7% interanual, respectivamente.
Cataluña, recogió 18.451 operaciones entre junio y septiembre, más que en Madrid, tuvo una caída del 7,3%, debido sobre todo a la caída del un 14,5% en Barcelona.
Además de Cataluña, el mercado de la vivienda vio descensos en ventas en Baleares (-16,4%), Navarra (-15,7%), País Vasco (-11,4%) y Canarias (-4,8%).
Sin embargo en Asturias (48,7%), Castilla y León (25,9%) y Galicia (22%) aumentaron las ventas frente al verano de 2019.
La demanda internacional creció un 30% en 2022 y la nacional un 2,2% Los extranjeros compraron más de 133.000 viviendas
El 65% de las ventas a foráneos se dieron en la Comunidad Valenciana , Andalucía y Cataluña
Comentan los expertos: "La recuperación de la demanda extranjera se produce un momento delicado para el mercado residencial de nuestro país, en que ya se acusa cierta contracción como resultado de la incertidumbre internacional y el encarecimiento del acceso al crédito hipotecario por el alza de los tipos de interés"
Análisis de la subida de las ventasa extranjeros por territorios
Analizando por territorios los extranjeros prefieren la Comunidad Valenciana (repunte de la 7,4% en las ventas) y Canarias (Sube 6,2%)
En zona media suben su venta a extranjeros Andalucía (3,2%), Madrid (2,7%), Murcia (2,7%) y Cataluña (2,5).
El resto suben por debajo del 2% hasta incluso estabilizarse en algunos casos: Baleares (1,8%), Asturias (1,2%), Castilla-La Mancha (1%) o Castilla y León (0,9%).
En términos absolutos Baleares encabeza las ventas a extranjeros abarcando 4 de cada 10 viviendas, le siguen Canarias 3,7 y La Comunidad Valenciana 3,6%.
La venta a extranjeros se concentra en unas zonas muy concretas
Solo tres comunidades acaparan el 65% de las ventas de viviendas a extranjeros :la Comunidad Valenciana: el 30%, Andalucía el 21% y Cataluña el 14%.
Tras ellas se sitùan Canarias, con un 9%, Comunidad de Madrid (6%), Baleares (6%), Murcia (5%), Castilla-La Mancha (2%), Castilla y León (2%) y Aragón (1%)
Galicia, País Vaco, Asturias, Navarra, Cantabria, La Rioja y Extremadura cubren en su conjunto el 5% de ventas a foráneos.
La hipoteca inversa consiste en que clientes mayores de 65 años con vivienda en propiedad hipotequen un porcentaje de la misma para recibir liquidez y así mantener su economía.
El cliente que adopta este tipo de préstamo puede recibir el importe para complementar sus ingresos a través de un pago único, mensual, o combinado mediante pago inicial y renta mensual. La cuantía que suelen recibir está entre los 300 euros. Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media es de 83,3 años en España, el beneficiario recibiría como máximo el 18,4% del valor de la vivienda 17,6% en el mínimo, según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), que analiza por primera vez las características de las hipotecas inversas. El documento detalla que si viviera más, el porcentaje será mayor, para tener garantizada la recuperación del bien. En casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios, se puede llegar a entregar porcentajes de hasta un 30%-35% de la vivienda generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda.
Estos créditos tienen la particularidad de que sus tipos de intereses se comercializan en España tres veces por encima de las hipotecas habituales, la media está en 6,38% TAE frente al 2,35 TAE para las hipotecas variables y para las personas entre 65 y 70 años 2,37% en el caso de las fijas.
A día de hoy las entidades bancarias son reacias a ofrecer estos productos y los que lo comercializan son Óptima Mayores, Vitalitas y Cáser.
Los motivos son los siguientes; heredar la deuda generada, incremento de la litigiosidad sino pueden asumir la deuda y en tercer lugar la falta de mercado.
Las hipotecas inversas se suelen ofrecer a personas entre 65 y 100 años siendo la media de edad de 77 años y habitualmente el importe que se presta está en torno a los 180.000 euros.
Por ciudades, Madrid está en primer lugar cuya cuota de mercado abarca el 38% del total, le sigue Barcelona con un 28% y Valencia con un 12% y la liquidez que ofrece es de un 30% del valor de tasación de la vivienda.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General remarca los siguientes datos comparativos, dentro del contexto de las incidencias de la pandemia sobre la economía española, y realiza estas valoraciones:
Pese a que los índices que figuran en sus titulares El número de hipotecas sobre viviendas baja un (27?6 -mayo-, 12?7 -junio-, 23?0 -julio-, y 3?4 -agosto-) % en tasa interanual, se hace preciso la lectura más detenida para encontrar conclusiones más completas -más de conjunto- para, puestas en contexto, poder hacer previsiones razonables.
Alcover destaca cuatro cuestiones:
1ª.- "El índice del mes de agosto (último en las estadísticas publicadas) arroja una muy sensible recuperación en cuanto a las cifras de hipotecas que se han realizado, apuntando un inicio en el cierre de la brecha abierta".
2ª.- "Las tasas mensuales del número de hipotecas sobre viviendas muestran una respuesta ágil del mercado a la salida del confinamiento, periodo durante el cual eran más que previsibles descensos en el número de operaciones".
3ª.- "El importe medio de las hipotecas presenta un continuo y discreto incremento (con un total de un 5?3 % para los últimos seis meses); muestra de la estabilidad y madurez del mercado".
4ª.- "Los tipos de interés aplicados se mantiene estable en los últimos 16 meses, al menos (con mínimas variaciones en el entorno del 2?5 %); signo claro de la confianza que al sector financiero tiene en nuestro mercado".
Alcover aclara que, al margen de esta valoración, "todas estas referencias tendrán que ser contrastadas con los futuros datos que ofrezca el mercado una vez que se coteje el impacto que pueda suponer la segunda ola de la Covid19".
Y concluye: "Aun así, hay que resaltar que la condición de la vivienda como bien de primera necesidad le otorga al mercado inmobiliario las características de agilidad, estabilidad y madurez. La proyección temporal de este hecho sobre diferentes posibles futuros a corto plazo -algunos de ellos muy críticos- merece una visión razonablemente tranquilizadora".
Actualmente están trabajando en los expedientes de regulación de empleo ERTES. Y próximamente se aprobará la extensión de las moratorias de créditos hipotecarios y no hipotecarios hasta el 31 de marzo.
En un primer momento el Gobierno ya puso en marcha la moratoria hipotecaria y la moratoria de créditos al consumo para aliviar la carga económica por el parón de empleo. Y posteriormente se prorrogaron en Julio para que se pudieran solicitar hasta el 29 de septiembre de 2020.
Durante los últimos días se ha reclamado al Gobierno en funciones, que se recuperen algunas de las medidas finalizadas el pasado mes de septiembre como las moratorias para créditos hipotecarios y no hipotecarios. De hecho hay fijada una videoconferencia de los ministros de Economía y Finanzas del Eurogrupo en la que se debatirán entre otras medidas, las aquí planteadas, para hacer frente a la crisis pandemica que estamos viviendo.
Y la suspensión desahucios para colectivos vulnerables.
Ambas medidas iban a expirar el 9 de mayo y el Gobierno ha ampliado su vigencia hasta el 9 de agosto.
El nuevo decreto engloba todas las medidas de ayuda para los inquilinos aprobados a principio de la pandemia y que han sido prolongadas sistemáticamente.
Entre estas medidas se encuentra a la posibilidad de solicitar una moratoria de pago de la renta por un máximo de cuatro meses o una reducción del 50% de la misma durante ese mismo periodo.
Los arrendatarios pueden solicitar dicha medida, salvo que haya un acuerdo diferente que haya modificado ya las condiciones del contrato. El arrendador está obligado a aceptarlo si es un gran propietario sin embargo los pequeños propietarios no tienen la obligación de aceptarla.
Con carácter general todos los propietarios deben aceptar una prórroga extraordinaria del arrendamiento durante seis meses, sin modificar sus condiciones, en el caso de que el contrato expire y el inquilino así lo solicite. Estas medidas solo se pueden solicitar una vez y se aplicaría para aquellos arrendamientos finalizados entre el 10 de mayo y 9 de agosto.
Disfrutadas estas moratorias y quitas, la única alternativa de seguir teniendo ayudas sería llegar a un acuerdo con el propietario o recurrir a créditos ICO vigentes hasta el 31de mayo.
Dicho Decreto también amplia a tres meses la suspensión de desahucios de arrendatarios vulnerables. Incluye a inquilinos con contrato de alquiler vigente.
En el caso de los ocupas el juez paralizará los desahucios durante un tiempo hasta que se encuentre una vivienda alternativa. Esta excepción está acotada sobre todo a víctimas de violencia de género, hogares con personas dependientes o menores a cargo.
El Decreto también extenderá hasta agosto la prohibición de cortar suministros básicos (luz, gas y agua) a hogares vulnerables.
Finalmente el Gobierno ha aprobado también que hasta el 31 de diciembre las comunidades de propietarios no tengan que celebrar reuniones. La ley obliga a celebrar una junta de vecinos al año para aprobar los presupuestos de la comunidad y renovar cargos. El decreto establece que estos se entienden por prorrogados automáticamente hasta finales de 2021.
El lector estará recibiendo desde algunas fuentes inmobiliarias muy establecidas en nuestro sector, múltiples mensajes positivos. Y eso está bien? salvo que algunos de ellos caen en la exageración típica, tópica y errada, de que todo es posible y, si en su caso no lo ha logrado, es porque usted no ha hecho el esfuerzo suficiente. Es decir no solo nos atontan y tientan con su aroma de superhéroes sino que, además, nos culpabilizan por no serlo.
No se deje engañar, de la mayor parte de los males que nos suceden, no somos culpables. Han nacido en el entorno lejano de nuestras agencias inmobiliarias y nada podemos hacer para influir en ellos. Solo podemos defendernos y adaptar nuestra respuesta a aquellos males que otros han causado en la lejanía y en la oscuridad remota.
La crisis inmobiliaria actual en España NO ha sobrevenido al sector inmobiliario por excesos cometidos en esta época inmediatamente anterior a nuestros días? pues estábamos en la vía de la recuperación y corrección. Los excesos han sido de otros a los que no podemos alcanzar. Y no se sienta culpable de estar ante una situación peligrosa.
Cierre los oídos a los mensajes que solo le digan que vamos a salir de esto sin decirle a la vez que la salida va a costarle "sangre, sudor y lágrimas." No necesitamos profetas-Disney, sino instructores clásicos que no oculten el enorme esfuerzo que deberemos de hacer para no ahogarnos en la Crisis.
Hoy le voy a recordar uno de los caminos que debería emprender para salir del pantano en el que estamos: la preparación.
2 La preparación antes de la acción
Dicen que las inmobiliarias lo primero que hacen cuando la Crisis los envuelve es bajar los gastos de publicidad y de formación. Y lo dicen tantos que debe ser cierto. Al menos en muchos casos.
La reducción de gastos superfluos es siempre una buena y eficaz recomendación; de hecho, yo mismo en el Plan de Gestión contra la Crisis he escrito sobre ello, pero? ¿es superfluo el aprender cada vez mejor cómo hacer las cosas en nuestras agencias, incrementalmente mejor?
No, de hecho esa es una de las cosas que aconsejamos para salir de aquella maldita e indeseada compañía.
Háganos caso, la crisis se vence con liquidez y una de sus fuentes es la de hacer más y mejores operaciones. Y no se pueden hacer estas si no sabemos cómo hacerlas bien. Por eso los gastos de formación no debieran ser los primeros en desaparecer sino los primeros en reactivarse cuando enfoque o ensaye su respuesta general a su situación actual. Haga de la Preparación su amante. Es fiel por esencia y nunca le traicionará.
3 La frase AMAT VICTORIA CURAM
La Victoria ama la Preparación es un viejo dicho romano cuya atribución u origen es escaso. Y sin embargo se repite en miles de sitios sin referencia a su autor. Pero en la excelente página heráldica Blasón (3) se atribuye su autoría a Gayo Valerio Catulo (4):
Non frustra meditantur: habent memorabile quod sit.
Nec mirum, penitus quae tota mente laborant.
Nos alio mentes, alio divisimus aures:
Iure igitur vincemur: amat victoria curam. (5)
Que José María Alonso Gamo, traduce, en los muy poco comunes versos eneadecasílabos (6), así:
Anotan todo lo digno de recordar y no ensayan en vano,
que no nos sorprenda, pues sus mentes se concentran en el trabajo.
Pero si distraemos los oídos y el pensamiento dispersamos,
por ley que nos derrotarán, pues la victoria ama a los preocupados.
?A los preocupados en conseguirla, decimos nosotros, y, por ello, a los que se preparan concentrados, ensayando previamente todos los pasos previstos, sin dispersión o distracción alguna, cuando van detrás de algún logro.
Es antigua la observación que, en los sucesos victoriosos, a todos ellos acompaña la exquisita y esforzada preparación, aspecto que casi suele no encontrarse en los fracasos. Podríamos decir que Catulo nos recuerda que la improvisación rima con la derrota.
3 ¿Y para nosotros los inmobiliarios?
En el curso que impartimos en aquellas fechas de la publicación del artículo inicial, o en la antigua patronal AEGi, sobre el tema de Captación inmobiliaria, recordé a los asistentes esta frase de Catulo cuando hablábamos de la necesaria preparación de la Entrevista de Captación. Siempre hemos preparado la Captación pero ahora, en estos momentos de postcrisis, el esfuerzo debe ser mayor. Ahora, es más difícil el triunfo porque la situación ha cambiado mucho respecto de las fechas de inicio de la Crisis (primera semana de agosto de 2007). Ahora, la Victoria ante la Captación, exige una mucho mejor Preparación.
Y añadíamos entonces que:
Y en esta pueden encontrarse tres áreas:
a) La preparación psicológica del comercial ante la inmediata entrevista con el Propietario. La captación debe ser realizada con la mejor actitud mental? y si ese no fuera el caso, acudir a las herramientas de "oxigenación inmediata" que comentamos, a fin de conseguirla.
b) La preparación material. Antes de salir a captar deberemos asegurarnos de que disponemos de la documentación y útiles necesarios que nos ayudarán a lograrla. Para ello usaremos las listas de verificación que poseemos para este momento.
c) La meta preparación. Es la parte más difícil porque no es instantánea, sino que es consecuencia de una reflexión y explicitación de lo que debe y puede, y en qué circunstancias debe de hacer el captador, en la entrevista de captación. El tipo de producto, el tipo de operación, la localización, las áreas de captación, los criterios de aceptación y rechazo deben de formar parte del equipamiento a "llevar" en la mente del captador.
Incluso en los casos en los que el propietario viene a dejarnos el inmueble, todas las cosas anteriores tienen que estar a mano -en la cabeza- del captador.
Si eso era necesario hacer antes de cualquier entrevista de Captación, cuanto más necesaria no será la preparación ante la Crisis actual. Solo meditando en ella y estableciendo los caminos para salir de la misma podremos afrontar la travesía. Nadie sale de viaje sin preparar las maletas con las cosas que necesitará en el mismo. Prepárese, si es que ya no lo ha hecho, para el viaje. No va a ser fácil, no tenemos asegurado la ausencia del naufragio ni tampoco la supervivencia. En cambio, sí está asegurado que si no nos ponemos a remar el temporal terminará con nosotros. Remando en cambio, podremos salir, eso sí con gran esfuerzo.
4 Fuentes distintas para el lema: La Victoria ama la Preparación.
Catulo tenía razón. Y aunque la poesía sea una herramienta olvidada en la venta, ya ve, el dicho del poeta romano, no puede ser más actual y necesario.
La frase goza de "muy buena prensa", y muchas encontrará el lector en la Web. Véase estas referencias, por ejemplo:
En la obra de Tomá? Kleisner (7) citada se aportan más datos sobre el uso histórico de esta sentencia romana.
Hay un blog titulado Amat Victoria Curam dedicado a la Información Financiera para Mandos Militares.
Otro blog de la FEDERACIÓN INTERNACIONAL SUPERVIVENCIA Y COMBATE (FISYC) tiene en su escudo la misma leyenda
Una logia masónica argentina se llama así: Logia Amat Victoria Curam Nº595
En la película The mechanic (2011), del director Simon West, protagonizada por Jason Statham entre otros, aparece una pistola, que lleva grabada en ambas caras, una en latín y otra en inglés, la frase romana que venimos comentando. La propia película ?no confundir con la anterior de Charles Bronson, de igual título, de 1972?, es una demostración en imágene, algo violenta, es verdad, de la verdad de la frase romana.
Y la que más me inquieta, en la página numismática que le indico aparece una moneda extraña, de 2014, de 20.000 euros de valor, en oro, con la frase señalada y con una serie de aditamentos ocultistas, realmente chocantes. (8)
Y muchos otros que toman la frase como etiqueta, marca, eslogan, nombre de la empresa o del medio de expresión, nombre del blog o círculo de amigos, páginas de aprendizaje, páginas de centros educativos, tatuadores que ofrecen esa frase, comunidad de jugadores on line, página de erótica hard en Tumblr, etc.
La frase sin duda goza de muy buena fama y aceptación general.
Me despido, recomendándole que le dé a la Preparación lo que esta se merece: un uso intenso y extenso. ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín, a 27 de noviembre de 2020 / Madrid/España
Notas:
(1) Esta es una revisión del artículo publicado en 05/04/2017
(2) Véase nuestro artículo Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008? ¡cierto, pero básicamente, es la misma! (https://www.inmonews.es/no-es-una-crisis-inmobiliaria-como-la-de-2008/) donde le señalo que a pesar de sus evidentes y múltiples diferencias entre las crisis de 2008 y de 2020, en lo sustancial NOS PRESENTAN EL MISMO RETO: SUPERARLAS O MORIR.
(3) Es esta: www.Blasón.es Y en ella se anota que: el origen del lema está las 3 últimas palabras de [Catulo, C. V.; Siglo I a. C.; poema 62, verso 16] que dice «Iure igitur vincemur: amat victoria curam.» que pueden leerse, por ejemplo, en [Gaio da Legnago, A. del; 1375; reverso del folio 17] o más recientemente en [Alonso Gamo, J. M.; 2004; página 242].
De este último autor se señala en la misma fuente la referencia bibliográfica de su obra sobre Catulo, que reproducimos con sumo placer: José María Alonso Gamo, «Cayo Valerio Catulo: Poesías Completas», Tomo I Obras Completas de Alonso Gamo, AACHE Ediciones de Guadalajara, 385 páginas, ISBN 84-96236-15-3, Depósito Legal GU-202/2004, Guadalajara, 2004.
(6) Eneadecasílabos: Versos de diecinueve sílabas. (No confundir con los versos endecasílabos, de once sílabas.)
(7) En la web indicada se encuentran los escudos nobiliarios de una familia española, Quesada Valles, cuyo blasón incorpora la frase Amat Victoria Curam. También se da cuenta en ella de Tomá? Kleisner y su obra: «Amat Victoria Curam: The Device of Archduke Matthias on his Medals»
AMADEI considera que esta medida del Gobierno dará lugar a conflictividad e inseguridad jurídica y a una subida de la renta en el futuro
Miguel Ángel Gómez Huecas, Presidente de AMADEI: "El Gobierno debe saber que el mercado inmobiliario siempre tienda a autorregularse con efectos positivos y no necesita de medidas intervencionistas"
MADRID - 29 de marzo de 2021.- La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) considera que la medida que ha anunciado el Gobierno y que previsiblemente se acuerde hoy en Consejo de Ministros se suma a las medidas intervencionistas del ejecutivo que contribuyen a cargar sobre el derecho de propiedad, únicamente y una vez más, la solución de los males derivados de una política errática en materia de acceso a la vivienda.
Conflictividad jurídica y subida de renta futura para compensar pérdidas
El Secretario General de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, estima que se darán tres efectos adversos con esta medida:
En primer lugar, generará una doble conflictividad judicial ya que, por un lado, la medida afecta al derecho de la propiedad y, en consecuencia, el Ejecutivo deberá indemnizar a los propietarios que reclamen si no adopta medidas compensatorias. Y por otro, es muy dudoso que quepa limitar los efectos del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite actualizar la renta en función de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.
Además, a esta inseguridad jurídica se sumará que toda intervención en el mercado del alquiler se traduce en futuros incrementos de las rentas en los nuevos contratos, dado que los arrendadores buscarán compensar la limitación de las actualizaciones con subidas en los precios.
Y por último, a la vista de que el Gobierno ha ido prorrogando en el tiempo las medidas anti desahucios incluso de los okupas, acordadas desde que se inició la pandemia, se teme que esta medida limitativa de la actualización de los alquileres, que en principio es provisional durante tres meses, pueda seguir prorrogándose en el tiempo al igual que las medidas de escudo social como consecuencia de la pandemia.
Miguel Ángel Gómez Huecas: "El mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos"
El Presidente de AMADEI, Miguel Ángel Gómez Huecas, señala que "el Ejecutivo vuelve a abordar medidas que contribuirán a desincentivar a los propietarios a la hora de poner sus inmuebles en el mercado o incluso a retirarlos, reduciendo así la oferta cuando, en realidad, ya el propio mercado estaba regulando las actualizaciones de las rentas buscando el debido equilibrio, pues no en vano la mayoría de arrendadores estaban aplicando subidas parciales o incluso congelando los incrementos, de manera que los inquilinos no se vieran afectados con pagos desproporcionados por efecto del incremento del IPC". Además, concluye el Presidente de AMADEI que "el Gobierno debe saber que el mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos y no necesita de medidas intervencionistas que solo crean inseguridad jurídica y conflictividad judicial."
Sobre AMADEI (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias)
La Comunidad de Madrid es el pulmón inmobiliario de España. AMADEI proporciona a los asociados un entorno moderno, con servicios a la altura, formación constante, acuerdos competitivos, espacios de intercambio, siempre bajo una visión innovadora. AMADEI contribuye a que la práctica profesional sea eficiente, efectiva y ética. Una Organización crucial para su éxito empresarial.
"La experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos que contribuyen a perjudicar a un sector de la población mucho más amplio que el que pudiera salir beneficiado con la adopción de las mismas" afirman desde AMADEI.
Además de insistir en las medidas restrictivas en alquiler que ya han fracasado en otros países o en Cataluña, esta ley presenta evidentes lagunas como, por ejemplo, cuál sería el índice de actualización de las rentas a partir de 2025; qué pasará con aquellas comunidades autónomas que rehúsen aplicar la nueva norma en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, además del posible conflicto que puede crearse entre ayuntamientos y comunidades a la hora de delimitar las zonas tensionadas, todo lo cual está por ver si funciona o no.
AMADEI destaca que, "el hecho de limitar los precios de los alquileres, no afectaría a las agencias inmobiliarias si la medida favoreciera al mercado. Ellas seguirán colaborando con arrendadores e inquilinos en el desarrollo de su función social, que no es otra que asesorar y acercar posturas a la hora de concertar alquileres".
Así mismo, incide en que "el cliente de la agencia no es en exclusiva el arrendador. En este punto se equivoca también la ley a la hora de cargar al arrendador el pago de sus honorarios" ya que muchas personas que buscan piso en alquiler también encomiendan a las agencias que les gestionen dicha búsqueda, de manera que lo mismo son clientes los propietarios que los futuros arrendatarios, sin hacer mención al servicio que se presta a estos últimos una vez se convierten en inquilinos.
Lejos de dicho favorecimiento para las agencias, "es obligado denunciar que, con la aplicación de la nueva ley, se acabará deteriorando un mercado que preocupa e importa a los profesionales del sector porque, en definitiva, es en el que operan diariamente y lo que desean es que sea lo más dinámico posible y que pueda acceder a él una gran cantidad de gente para darles apoyo en la compra o alquiler de viviendas, ya que es lo que más beneficia a la intermediación inmobiliaria".
Efectos de la nueva Ley
La limitación de precios del alquiler puede tener, a corto plazo, un efecto engañoso de reducción de rentas en las zonas sectorizadas o tensionadas hasta un 5% -concentrado en los alquileres más caros-, que con el paso de poco más de un año, acabará diluyéndose, pero que, sin embargo, provoca los siguientes efectos colaterales para el ciudadano y el mercado inmobiliario:
La oferta de vivienda en alquiler se contrae y decrece en torno a un 15-30% dependiendo de la localización. Esto sucede debido a que las restricciones generan inseguridad jurídica para el propietario, disminuyen su rentabilidad y, en este contexto, algunos prefieren sacar sus propiedades a la venta, o mantenerlas vacías, antes que alquilarla. En estos casos, también es habitual recurrir al arrendamiento temporal o turístico, de menor garantía para el inquilino. Además, la escasez de la oferta hace que se incrementen los precios fuera de las áreas tensionadas.
Las rentas de menor importe en las zonas tensionadas tienden a elevarse hasta alcanzar los límites máximos o techo de los índices de referencia, de manera que algunos arrendamientos llegan a encarecerse.
Los arrendadores que ven limitada su rentabilidad tienden a desentenderse de la conservación de sus propiedades, generando un evidente empobrecimiento o disminución de la calidad de parte del parque de viviendas en alquiler.
Se generan mercados paralelos fraudulentos para alquilar sorteando las limitaciones legales.
Los precios de las viviendas en venta se incrementan en las zonas no tensionadas, lo que provoca una aceleración de la gentrificación por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos e inversores extranjeros, que son los únicos que se pueden permitir comprar, lo que acaba expulsando a la clase media y media-alta que podría haber alquilado.
Se expulsa del mercado de alquiler a las familias que tiene hijos menores, dado que las medidas que ralentizan los desahucios de familias en vulnerabilidad hasta dos años, conllevan que ningún arrendador contemple el alquiler a este tipo de familias, aunque no estén en vulnerabilidad, pero pudieran estarlo en un futuro.
"Todas estas consecuencias dañosas están acreditadas empíricamente porque, la mayoría, se han venido reproduciendo en ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Estocolmo, París, Berlín o Barcelona y otras ciudades catalanas donde, desde hace años ya, se han aplicado estas limitaciones con resultados indeseados", recuerdan desde AMADEI.
En definitiva, "los efectos paralelos son tan adversos, que el bienestar social neto sale muy perjudicado ya que, las medidas solo benefician a un sector reducido de la población". Por eso, desde AMADEI se insiste en que "hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto".
Registro obligatorio de agentes inmobiliarios
Desde el Sector de gestión e intermediación inmobiliaria y, desde los colectivos que integran a AMADEI, se ha instado al Gobierno para que se creen registros obligatorios de agentes inmobiliarios para que puedan ejercer tales actividades, formulándose enmiendas a la Ley de Vivienda, que han sido apoyadas por algunos partidos. La obligatoriedad de registrarse y el cumplimiento de ciertos requisitos para ello, favorecería y protegería al consumidor, dado que persigue que el ejercicio de la intermediación inmobiliaria se desarrolle en un contexto de mayor seguridad jurídica, conocimiento y experiencia profesional, así como con garantías para quien quiera alquilar o comprar una vivienda.
Sin embargo, el Gobierno y sus socios de legislatura han hecho caso omiso a esta petición, de manera que en España seguirán conviviendo los registros obligatorios de agentes inmobiliarios ya creados en algunas comunidades autónomas, con los que no son obligatorios, como por ejemplo ocurre en Madrid. De esta forma, se contribuye al hecho de que haya consumidores en España que gocen de mayor o menor protección, dependiendo de la comunidad en la que estén. Así como que un arrendatario o comprador de vivienda tampoco pueda ver aseguradas las cantidades que entregue mediante el correspondiente seguro de caución.
Esta situación provoca que proliferen comisionistas, especuladores, oportunistas e intrusos que operan en el sector desarrollando malas prácticas y generando un evidente deterioro de los profesionales del sector dejando, además, en el más absoluto desamparo al consumidor.
En este sentido AMADEI concluye que "todavía cabe la posibilidad de solucionar este desaguisado, modificando el art. 30 del texto de la Ley publicado el viernes, que impulsaría los registros de agentes y agencias de intermediación inmobiliaria siendo obligatorios e instando a las comunidades, que aún no cuentan con ellos, a que los creen"
En AMADEI esperamos que el Gobierno tome nota de lo que los profesionales inmobiliarios trasladamos desde las diferentes asociaciones y colectivos del sector de la gestión, asesoramiento e intermediación, de manera que quepa enmendar una ley que se produce en términos tan nocivos y perjudiciales para la sociedad civil como los indicados.
Otra de sus funciones es comprobar su situación de habitabilidad si es necesario realizar reformas o mejoras de mantenimiento en un plazo de 24 a 48 para conseguir que el edificio permanezca vacío el menor tiempo posible.
El objetivo de esta empresa es acabar con la okupación y las dificultades de acceso a la vivienda. Estas medidas del alquiler temporal han conseguido reducir la okupación un 30% del total del parque de viviendas de los Países Bajos estando solo un 2% de los inmuebles vacíos a diferencia de España en el que el fenómeno Okupa se ha incrementado un 50% desde 2015 y el 13,7% permanecen desocupadas.
Este modelo de negocio está muy implantado en Países Bajos de hecho hay más de 50 empresas de estas características, en Holanda cuando un propietario sabe que su edificio se va a quedar vacío acude a una empresa de gestión de espacios vacantes modelo de éxito que también se ha implantado en Reino Unido, Francia y Alemania. Dicho modelo de negocio va dirigido a grandes propietarios tanto del sector público como privado.
Después de un minucioso estudio realizado por los Países Bajos consideran que nuestro país es un enclave con gran potencial para aplicar este tipo de negocio y servicios. Desde la firma holandesa aseguran un gran interés por entrar en contacto con nuestras administraciones públicas, grandes tenedores de inmuebles vacíos, inmuebles de uso residencial así como la gestión tanto de colegios y oficinas.
Al tratarse de una vivienda de protección oficial y no haber transcurrido el periodo de tiempo estipulado para considerarse libre requiere una serie de especialidades: la renta no puede ser fijada libremente por los arrendatarios sino que está acotada a unos máximos.
El arrendamiento de vivienda de protección oficial está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos Urbanos de acuerdo con la Disposición adicional Primera de la misma.
Por tratarse de una vivienda de protección oficial ¿Pueden incluirse los gastos de comunidad al inquilino?
Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se dispone: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración".
En el contrato de arrendamiento que se formalice entre las partes, se podrá pactar que se incluyan los gastos de la comunidad a cargo del arrendatario, pero para que este pacto sea válido deberá constar por escrito y determinar el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.
De esta manera podrá repercutirle al arrendatario los gastos de comunidad devengados. En el caso de que no exista este pacto, los gastos de comunidad corresponderían al arrendatario.
De forma que si nada se dice al respecto en el contrato, se aplicaría la regla general, y los gastos serán asumidos por el arrendador.
El turismo en España es un sector económico muy importante. Según los datos del INE, en 2019 visitaron España 83,7 millones de turistas extranjeros que dejaron un gasto de 92.278 millones de euros. Esta cifra supone un 12,5% del PIB nacional, un porcentaje que pone de manifiesto la importancia de este negocio. Dentro de este segmento concurren varios negocios: el transporte aéreo, la hostelería, la restauración o los alojamientos turísticos.
La paralización del país ha golpeado a muchas empresas aunque no a todas por igual. Por ejemplo, con respecto a los alojamientos, los expertos han señalado que las cadenas hoteleras podrán soportar una hibernación total de su actividad durante 2020 porque han entrado en la recesión con un bajo nivel de endeudamiento y con una gran tesorería. Por contra, los operadores medianos y pequeños correrán peor suerte al no tener el músculo financiero para soportar reaperturas con niveles de ocupación no superiores al 20%, que es lo que vaticinan los expertos del sector.
Pero ¿qué ocurre con las viviendas de uso turístico? En este negocio se abren varios escenarios: pesimismo en el futuro más cercano, pero un gran optimismo a largo plazo. Para los propietarios de pisos turísticos este 2020 es un año casi perdido. La asociación Fevitur espera que a finales de junio -fecha prevista por el Gobierno para entrar en lo que han denominado "nueva normalidad"- el sector pueda volver a operar con una entrada de reservas para el último trimestre del año, y que esto suponga un principio de recuperación de cara a 2021.
En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para intentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido cambiar por el alquiler temporal. Se trata sobre todo de viviendas de uso turístico, en zonas urbanas de grandes capitales de provincia, que buscan alivio en esta modalidad de arrendamiento hasta que el turismo vuelva a reactivarse.
Esta medida ha significado que algunos propietarios de este tipo de activos hayan cambiado no sólo su modelo de contrato de alquiler, sino también el perfil del cliente, los lugares donde se anuncian o el precio de sus viviendas. La gran mayoría de expertos y de empresas dedicadas a este negocio reconocen a idealista/news que se trata de una acción de "supervivencia" en un mercado repleto de incertidumbres.
"Un elevado número de propietarios que antes del covid-19 destinaban sus viviendas 100% al alquiler turístico (por días), han reaccionado previendo la parálisis del sector turístico durante varios meses y reorientando sus viviendas al alquiler temporal por meses, no al alquiler de largas temporadas o al uso conforme la LAU Vigente (5 o 7 años dependiendo del tenedor), como forma de minimizar la ausencia de ingresos en el alquiler turístico".
Por contra, la posibilidad de alquilar apartamentos por meses es una alternativa muy interesante para quienes vean demorada la entrega de sus viviendas por el parón de las obras en dichas promociones, para quienes traten de reubicarse desde alquileres que ya no pueden pagar a otras posibilidades, y para quienes en definitiva busquen una vivienda puente hasta poder tomar decisiones de carácter más permanente".
Es posible que aquellos inmuebles en manos de pequeños propietarios y que no tenían "profesionalizado" el alquiler turístico, decidan poner estas viviendas en el mercado del medio o largo plazo, algo que puede provocar menos oferta de alquiler turístico y ser incluso positivo para el sector". En este sentido, cabe destacar que el 95% de estos pisos turísticos están en manos de propietarios particulares.
Regulación alquiler temporada
El alquiler de temporada aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3.2, de uso distinto al de vivienda, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.
Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, no se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.
Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena, un mes o tres meses, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
¿Cuál es el perfil de cliente interesado?
Los expertos del sector inmobiliario tienen claro cuál es el perfil de usuario que podría estar interesado en un arrendamiento de entre seis meses y un año.
Los trabajadores desplazados en otra ciudad que no es la de su residencia habitual.
Los estudiantes que busquen viviendas para los próximos cursos.
Las personas interesadas en un arrendamiento de transición para después optar por un alquiler de larga duración o incluso por la compra.
Todo lo que sea flexibilizar el acceso al mercado de alquiler para propietarios e inquilinos redundará favorablemente en la oferta y la demanda.
Perspectivas de futuro
De todos modos, optimistas y pesimistas coinciden en que se trata de una situación temporal, de supervivencia y que el futuro de los negocios a largo plazo volverán al uso turístico, al que los expertos le auguran un gran futuro.
La pandemia del covid-19 no va a terminar con el alquiler turístico y es posible que no se produzcan grandes cambios. Para esto nos basamos en tres premisas. Primero, el alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá. Segundo, está por ver cómo afectarán los efectos de la pandemia en la sociedad y sus costumbres y hábitos en cuanto a ocio y vacaciones. Y tercero, es posible que la pandemia potencie un turismo más selectivo, menos socialmente compulsivo y donde las personas toman decisiones con carácter independiente.
En cuanto a inversores profesionales y grandes tenedores de producto residencial para alquiler turístico, esta situación puede generar dudas, pero los planes de negocio continuarán y ajustarán los precios en función de la oferta y la demanda.
Por su parte, el presidente de Fevitur muestra su confianza en el sector y busca la diferenciación con el sector hotelero. "Cuando se recupere la actividad, el turista buscará lugares seguros y salubres. En este sentido, una vivienda siempre otorga mayor seguridad al cliente que la habitación de un hotel donde existe más tránsito de personas. Por este motivo, ya estamos promoviendo un sello de calidad y certificación covid-19 para que los pisos turísticos puedan demostrar a sus clientes su compromiso contra la lucha de esta pandemia".
El problema que hay actualmente, es que son contratos nada rentables para los propietarios de las viviendas, ya que el valor de mercado actual supone una pérdida evidente de dinero para ellos. Estos contratos implican pagar prácticamente la misma cuantía que el día que se firmaron, y tienen la obligatoriedad de una prórroga forzosa hasta que el inquilino lo desee o este fallezca, incluso aplicable a cónyuge o descendientes.
En la actualidad aún quedan casi 200 mil viviendas con contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos consistieron en firmar alquileres a muy bajo precio en los años 50 en España, bajo la dictadura franquista, a consecuencia de las necesidades por las que estaba pasando la sociedad española.
Según lo que determinara la ley, los contratos pueden ser prorrogables de forma indefinida, hasta el fallecimiento del inquilino. Teniendo en cuenta que las personas que firmaron en su día eran jóvenes con la mayoría de edad recién estrenada, a día de hoy son ancianos que se han pasado toda la vida viviendo en alquiler.
En 1994 se publicó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, con el que se quería ser más justo tanto para propietarios como para inquilinos, y poner fin a los contratos de renta antigua.
Los contratos de alquiler de renta antigua, se firmaron bajo las leyes sociales del momento, entre los años 50 y hasta antes de 1985, con el propósito de favorecer el acceso a la vivienda.
Como ya hemos dicho, estos contratos tenían una prórroga forzosa, que empezó a ser un incordio para los propietarios de viviendas, por tanto, a partir de 1985, empezaron a haber modificaciones en las leyes.
En 1985 se publicó un decreto para acabar con los contratos indefinidos de alquiler, es decir, acabar con las prórrogas forzosas. Este decreto es el llamado Decreto Boyer. Además, los nuevos contratos de alquiler tenían una duración consensuada entre inquilinos y propietarios. Los nuevos contratos firmados a partir de mediados de este año, ya eran bajo la nueva normativa.
En 1994 se promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una modificación posterior en 2013, estableciendo una duración en los contratos de alquiler de 5 años, aunque en la modificación se estableció 3 años, con prórrogas de entre 1 y 3 años.
En 2019 se publica un Real Decreto que modifica la Ley de 1994, en el que se aplica una duración de 3 años el contrato de alquiler, con una prórroga de hasta 5 años más. A partir de los 8 años totales, la ley no determina nada, por lo que habrá que esperar jurisprudencia al respecto.
Duración del contrato de alquiler de renta antigua
En España, las leyes no tienen carácter retroactivo, por lo que todo contrato de alquiler que se firmara bajo las leyes de alquiler de renta antigua, quedan sujetas a las leyes del momento de la firma.
Por tanto, la duración de un contrato de alquiler de renta antigua se extingue cuando el inquilino lo desee, o por fallecimiento de este. Pero, ¿Qué pasa con las subrogaciones?
En la ley anterior, las subrogaciones formaban parte del contrato, es decir, un inquilino podía subrogar el contrato de alquiler en favor del cónyuge o descendientes.
Pero la Ley de 1994 sobre Arrendamiento Urbanos, estimó que todo contrato de alquiler que tuviera implícito una subrogación, no podría darse más de dos subrogaciones.
Esto significa, que si una persona con un alquiler de renta antigua había hecho dos subrogaciones del contrato, ya no podía subrogarlo más. Si no había hecho ninguna, puede subrogar el contrato a cónyuge o descendientes hasta 2 veces, y si ya había hecho una, solo puede subrogarlo una vez más.
Las subrogaciones solo pueden ser a cónyuges no separados, o personas con un vínculo de afectividad igual que la del cónyuge. También pueden ser a los hijos, siempre que estos hayan estado viviendo con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento del inquilino.
Existe también la posibilidad de ejercer una subrogación en favor de ascendientes, siempre que hayan estado conviviendo y estando a cargo del arrendatario, al menos, 3 años antes del fallecimiento del inquilino.
Una vez agotadas las dos subrogaciones, el contrato se extingue, a no ser que el beneficiario sea descendiente del anterior arrendatario con una minusvalía superior al 65%, en este caso se da un plazo de 2 años, o hasta que el nuevo inquilino cumpla 25 años de edad, o fallecimiento de este.
¿Se puede cancelar un contrato de renta antigua?
A priori la respuesta es NO. Pero hay algunos casos en los que se puede dar una cancelación de este tipo de contratos. Uno de ellos es que el propietario necesite la vivienda de forma forzosa para sí mismo o para algún familiar directo ascendiente. También es posible romper el contrato si se demuestra la necesidad de derrumbamiento de la finca.
Si se demuestra el impago de la renta por parte del inquilino, o el subarriendo a un tercero sin consentimiento, es posible anular dicho contrato.
Cualquier otro supuesto, deberá ser considerado por la justicia, y teniendo en cuenta cualquier jurisprudencia marcada en algún caso relativo a los contratos de alquiler de renta antigua.
Ante esta situación que se da cada vez más en los Tribunales, el Tribunal Supremo tenía establecido que, para apreciar la mala fe de la entidad financiera que se allana a la demanda sobre nulidad de cláusulas abusivas y decidir si el consumidor demandante había de abonar sus propias costas, se tenía que tomar en consideración la existencia o inexistencia de un requerimiento extrajudicial previo, en términos y plazos tales que permitan afirmar que en ese caso no se había impuesto al consumidor un obstáculo desproporcionado para la efectividad de la Directiva 93/13/CEE, en el sentido de que, para quedar desvinculado de la cláusula abusiva, tuviera que afrontar sus propios gastos, al ser una exigencia fácil de cumplir.
Eso suponía para el Tribunal que había de decidir, tener que examinar caso por caso, la conducta procesal de las partes tanto desde la perspectiva de la adecuación del requerimiento previo efectuado por el consumidor, como desde la de la corrección y prontitud de la respuesta ofrecida por la entidad demandada a dicho requerimiento.
Sentencia Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 13 julio 2023
Sobre este particular, como ya ha ocurrido en numerosos casos anteriores, ha sido el TJUE el que ha venido a cambiar el criterio al respecto que ahora hace suyo el Tribunal Supremo.
Así, en la Sentencia de este Tribunal de 13 de julio 2023 ya se vino a establecer que "para aquellos casos en los que existe una jurisprudencia clara y constante, el comportamiento de la entidad financiera a tener en cuenta no es tanto un deber de reacción al requerimiento, como un deber propio, proactivo, ante el conocimiento de esa jurisprudencia reiterada que declara la nulidad de una cláusula y el principio de efectividad de los derechos de los consumidores".
De esta forma, el TJUE, en relación con el tema del allanamiento en juicio y la necesidad de llevar a cabo un requerimiento fehaciente previo a la interposición de la demanda para que tenga efecto sobre las costas, aprecia que "la exigencia de la normativa nacional de agotar esa vía previa de resolución extrajudicial, siendo legítima y razonable, recae sólo sobre el consumidor, y que, en el ámbito de las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre un profesional y un consumidor, si se ha dictado una abundante jurisprudencia nacional, tal obligación debería recaer por igual sobre ambas partes contratantes".
Es decir que, cuando en jurisprudencia nacional reiterada se han declarado abusivas determinadas cláusulas tipo, cabe igualmente esperar de las entidades bancarias que tomen la iniciativa de ponerse en contacto con sus clientes cuyos contratos contengan tales cláusulas, antes de que estos presenten demanda, para anular los efectos de las mismas, y ello debe hacerse de manera inmediata, rápida y sin necesidad de reclamación.
Por comunidades autónomas, los ajustes más intensos fueron los experimentados por Madrid con un descenso del 13,42%, Baleares con una caída del 12,48% y Canarias con un retroceso del 10,21%. En la otra parte de la tabla, Navarra (5,72%), Cataluña (4,46%), Andalucía (4,30%) y La Rioja (2,22%) arrojaron las únicas subidas interanuales, según los datos del portal inmobiliario.
De un año a otro, Madrid es la provincia que experimenta una mayor caída en el precio del alquiler, un 13,42% frente a abril del año pasado. Le siguen Las Palmas con un descenso del 13,39% y Baleares, con un retroceso del 12,48%. En el lado contrario, 16 provincias experimentaron repuntes interanuales, siendo el de Soria el más abultado con una subida del 9,99%.
Por su parte, dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). En este caso, los mayores ajustes se dieron en Cádiz (-18%), Barcelona (-17,30%) y Palma de Mallorca (-16,44%).
En cuanto a la variación mensual de los precios del alquiler, Madrid (2,11%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Andalucía (-2,07%) la que menos. A nivel de provincias, 29 de ellas aumentaron sus precios del alquiler en marzo, con los mayores ascensos en Jaén (3%), Toledo (2,96%) y Álava (2,95%).
El informe de pisos.com refleja que hasta 22 capitales de provincia registraron subidas mensuales con Guadalajara a la cabeza (3%). Por su parte, la renta media mensual de Salamanca y Santa Cruz de Tenerife se incrementó por encima del 2,9%.
Cuatro regiones superan los 1.000 euros de renta de alquiler: Madrid (1.583 euros/mes), Cataluña (1.342 euros/mes), Baleares (1.292 euros/mes) y País Vasco (1.092 euros/mes). Por su parte, Extremadura (445 euros/mes), Castilla-La Mancha (558 euros/mes) y Galicia (606 euros/mes) registraron las rentas más económicas.
Madrid resultó ser la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.642 euros al mes, seguida de Barcelona y San Sebastián con 1.551 y 1.224 euros/mes, respectivamente. Ciudad Real fue la que menor renta tubo, con 437 euros de renta mensual.
El ruido de la vivienda es uno de los aspectos que más afectan a los hogares en España. La población debe convivir con ello, por eso es importante que conozcan medidas para reducir el exceso de sonido. El ruido perjudica no solo a la calidad de vida, sino también a la salud. Es uno de los factores causantes de trastornos, estrés o ansiedad.
El ruido se puede originar desde distintas fuentes: de las viviendas vecinas, de nuestro propio inmueble o del exterior del domicilio. Para impedir que este exceso de sonido nos afecte, debemos instalar un correcto aislamiento acústico en nuestra vivienda.
Con este aislamiento acústico, lograremos el confort en nuestra casa, reduciendo el ruido exterior al domicilio. Los niveles de ruido aceptables se sitúan en 50 decibelios durante las horas de días y de 30 durante la noche.
Para conseguir esta disminución del ruido, podemos llevar a cabo las siguientes medidas:
Sistemas de instalación fuera de las áreas de descanso
A la hora de implantar las instalaciones, estas deben encontrarse en los falsos techos de zonas comunes o de paso para situarlas lejos de las áreas de descanso. Espacios recomendables en los que instalar el sistema de climatización son trasteros, despensas y baños. En cuanto a las tuberías, resulta más eficiente que se instalen en el vestíbulo o pasillos en vez de en las habitaciones.
Aislamiento interno
A parte de los ruidos externos, también debemos prestar atención a reducir el ruido procedente de nuestra propia vivienda. Si buscamos que nuestras habitaciones sean más silenciosas, una opción es establecer tabiques de pladur de doble placa que contenga un aislamiento interno. Estos tabiques reducen mejor el ruido que el propio ladrillo. Otra medida que podemos implantar es implantar puertas macizas en sustitución de las puertas huecas.
Material aislante en techos, paredes y suelos
Respecto a las paredes, podemos implantar una doble pared de un material ligero. Esta doble pared irá separada por un material aislante como la lana de roca o la fibra de vidrio.
Este aislamiento se puede utilizar también para los suelos. Implantamos un doble suelo añadiendo entre ambos un material aislante o, por el contrario, podemos optar por un parqué flotante. Si nos decantamos por esta última opción, no se debe olvidar de incluir una capa aislante por debajo del parquet para impedir que haya resonancia.
Por el contrario, si el ruido de la vivienda procede de arriba, podemos recurrir a un falso techo acústico en el que implantando varias capas de material aislante conseguiremos reducir los sonidos molestos. Para los ruidos de los vecinos de arriba, también se puede establecer un techo en la vivienda suspendido que también es efectivo para disminuir el exceso de sonido.
Instalar ventanas dobles
Uno de los factores claves para disminuir el ruido son las ventanas. En primer lugar, hay que comprobar si existen grietas y si se encuentra en buen estado. Pero si aún estando en buen estado, se sigue oyendo el ruido del exterior, debemos acudir a instalar ventanas dobles. Una de estas ventanas al exterior del mundo y otro al interior, separadas ambas por dos lunas. Los cristales de dichas ventanas deben tener un grosor de 6 a 8mm. Si, en suma, las hojas son batientes se asegurará un cierre más hermético. Lo ideal sería que dichas hojas fuesen de PVC.
Materiales decorativos, pero aislantes
Otros elementos aislantes con gran eficacia son los tejidos. Estos funcionan como barreras acústicas, sobre todo, son especialmente útil cuando son tupidos y densos. Estas telas consiguen amortiguar, a la vez que los tapizados y los cojines absorben ondas sonoras. Otro método para reducir el ruido de la vivienda es colocar alfombras en el suelo. Para los ruidos internos y externos, podemos emplear cortinas confeccionadas realizadas con tejidos gruesos.
Si queremos aislar el ruido, pero a la vez ganar almacenaje, podemos acudir a muebles adosados a la pared como armarios empotrados o estanterías. Los espejos y los cuadros también disminuyen el ruido de habitaciones vecinas y del mismo eco interior.
El ruido se puede originar desde distintas fuentes: de las viviendas vecinas, de nuestro propio inmueble o del exterior del domicilio. Para impedir que este exceso de sonido nos afecte, debemos instalar un correcto aislamiento acústico en nuestra vivienda.
Con este aislamiento acústico, lograremos el confort en nuestra casa, reduciendo el ruido exterior al domicilio. Los niveles de ruido aceptables se sitúan en 50 decibelios durante las horas de días y de 30 durante la noche.
Para conseguir esta disminución del ruido, podemos llevar a cabo las siguientes medidas:
Sistemas de instalación fuera de las áreas de descanso
A la hora de implantar las instalaciones, estas deben encontrarse en los falsos techos de zonas comunes o de paso para situarlas lejos de las áreas de descanso. Espacios recomendables en los que instalar el sistema de climatización son trasteros, despensas y baños. En cuanto a las tuberías, resulta más eficiente que se instalen en el vestíbulo o pasillos en vez de en las habitaciones.
Aislamiento interno
A parte de los ruidos externos, también debemos prestar atención a reducir el ruido procedente de nuestra propia vivienda. Si buscamos que nuestras habitaciones sean más silenciosas, una opción es establecer tabiques de pladur de doble placa que contenga un aislamiento interno. Estos tabiques reducen mejor el ruido que el propio ladrillo. Otra medida que podemos implantar es implantar puertas macizas en sustitución de las puertas huecas.
Material aislante en techos, paredes y suelos
Respecto a las paredes, podemos implantar una doble pared de un material ligero. Esta doble pared irá separada por un material aislante como la lana de roca o la fibra de vidrio.
Este aislamiento se puede utilizar también para los suelos. Implantamos un doble suelo añadiendo entre ambos un material aislante o, por el contrario, podemos optar por un parqué flotante. Si nos decantamos por esta última opción, no se debe olvidar de incluir una capa aislante por debajo del parquet para impedir que haya resonancia.
Por el contrario, si el ruido de la vivienda procede de arriba, podemos recurrir a un falso techo acústico en el que implantando varias capas de material aislante conseguiremos reducir los sonidos molestos. Para los ruidos de los vecinos de arriba, también se puede establecer un techo en la vivienda suspendido que también es efectivo para disminuir el exceso de sonido.
Instalar ventanas dobles
Uno de los factores claves para disminuir el ruido son las ventanas. En primer lugar, hay que comprobar si existen grietas y si se encuentra en buen estado. Pero si aún estando en buen estado, se sigue oyendo el ruido del exterior, debemos acudir a instalar ventanas dobles. Una de estas ventanas al exterior del mundo y otro al interior, separadas ambas por dos lunas. Los cristales de dichas ventanas deben tener un grosor de 6 a 8mm. Si, en suma, las hojas son batientes se asegurará un cierre más hermético. Lo ideal sería que dichas hojas fuesen de PVC.
Materiales decorativos, pero aislantes
Otros elementos aislantes con gran eficacia son los tejidos. Estos funcionan como barreras acústicas, sobre todo, son especialmente útil cuando son tupidos y densos. Estas telas consiguen amortiguar, a la vez que los tapizados y los cojines absorben ondas sonoras. Otro método para reducir el ruido de la vivienda es colocar alfombras en el suelo. Para los ruidos internos y externos, podemos emplear cortinas confeccionadas realizadas con tejidos gruesos.
Si queremos aislar el ruido, pero a la vez ganar almacenaje, podemos acudir a muebles adosados a la pared como armarios empotrados o estanterías. Los espejos y los cuadros también disminuyen el ruido de habitaciones vecinas y del mismo eco interior.
Según el estudio del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía, más del 50% de los hogares en España sufren pérdidas de calor debido a un mal aislamiento. Además, existe un 30% de la energía que la climatización consume que se pierde por los puentes térmicos de la vivienda, entre ellos, suelos, tejados, ventanas y paredes. De todas estas pérdidas, encontramos que podemos evitar hasta un 80% de ellas a través de un buen aislamiento.
Esta mejora de la cobertura térmica de las viviendas supone una inversión a largo plazo, ya que de 5 a 7 años se amortizará dicha inversión, ahorrando grandes cantidades de energía. Cifras como un 50% o hasta un 60% menos de consumo en climatización, lo que llevado a euros significaría como mínimo un ahorro de 300 euros al año y como máximo el doble.
¿Cómo mejorar el aislamiento de mi vivienda?
Con el precio de la luz actual, es recomendable reformar nuestro hogar para impulsar su eficiencia enérgica. Dependiendo de las características de nuestra casa como la fecha de construcción, tendremos que invertir más o menos.
Entre las reformas que podemos realizar, en primer lugar nos centraremos en ventanas y puertas donde perdemos un 20% de energía. Para solucionarlo, se podrían cambiar por otras puertas y ventanas de doble acristalamientos o de PVC o aluminio con rotura de puente térmico, perfiles no conductores.
Sin embargo, donde perdemos un 50% de energía y cuya inversión es más cara está en los tejados, fachadas y muros exteriores. Para ello, tendremos que aislarlos. En muros exteriores podemos implantar fachadas ventiladas con mayor aislamiento o cámaras de aire creadas con materiales aislantes o realizar trasdosados en el interior de los muros. Otra opción es aislar las cubiertas desde el interior o exterior.
Para ello, podemos optar por diversos materiales como corcho, fibra de vidrio, poliestireno o lanas minerales, pero independientemente del material, la eficiencia térmica mejorará y la factura de la luz decaerá.
En suma, a parte del dinero y la luz, tener un aislamiento correcto nos ayudaría a ahorrar también en gasoil, gas o biomasa si utilizamos uno de estos combustibles en nuestro sistema calefacción y a reducir las humedades.
A largo plazo, la inversión en eficiencia energética sale rentable. Además, existen subvenciones para llevar a cabo dichas reformas si nuestra vivienda tiene cierta antigüedad.
Las primeras líneas del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, no dejan lugar a ninguna duda, el nuevo plan estatal de vivienda centra sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, en propiciar el incremento del parque público de vivienda (no el de viviendas protegidas) y del parque de vivienda en alquiler asequible o social.
Compartiendo la necesidad de establecer ayudas directas a los colectivos más vulnerables y las vinculadas al reto demográfico, como una forma no solo de protección social sino como un derecho constitucional, resulta insólito no encontrar en esta norma ni una sola referencia a la vivienda social, a la vivienda con protección en régimen de propiedad, ni a la iniciativa privada. En los últimos 40 años en nuestro país, en torno al 80% de las viviendas sociales o con protección pública han sido promovidas desde la iniciativa privada y muchísimas de ellas, en régimen de cooperativa apoyadas por gestoras que han demostrado una gran experiencia y profesionalidad, a la que añadiríamos que, en parte a estas formas de olvido, una enorme resiliencia.
Es momento entonces de vindicar el elevado valor social del cooperativismo, donde los socios son los verdaderos actores sociales; propietarios y autopromotores a precio de coste de sus hogares, desde el primer momento, alejados de la especulación, en donde algunos de forma obsesiva, sitúan al sector inmobiliario y no como una forma natural de crear riqueza y valor ciudadano. Nada más social que esto.
Ya con pocas esperanzas, nos hemos adentrado un poco más en el desarrollo de este Real Decreto, donde pasa a describir las dificultades de emancipación y de acceso a la vivienda que tienen fundamentalmente los jóvenes en relación con sus ingresos y a los precios de adquisición; de ahí se establecen como recetas mágicas una ayuda de 250 euros durante 2 años para el alquiler, pobre lenitivo temporal que nos recuerda la dificultad de que en dos años esas dificultades desaparezcan, y la lentitud de la administración para activar normas y gestionar fondos, que, en proporción, aminoran el bálsamo prometido, además de la intención de generar más vivienda pública en alquiler.
Estas recetas mágicas no son tan extraordinarias, y tampoco van a resolver el problema de acceso a una vivienda. Más bien, se va a privar a muchos jóvenes de esa capacidad de ahorro para poder adquirir una vivienda en propiedad en un futuro y se les va a cercenar esa capacidad de comprar su vivienda, no solo como solución de emancipación o independencia, sino a la vez como forma de ahorro e inversión que les permita afrontar su desarrollo vital y crecimiento familiar con más seguridad.
Una verdadera solución al acceso a la vivienda pasaría por crear sistemas mixtos de cohabitación entre la vivienda en alquiler y la vivienda en propiedad; donde cada ciudadano tenga la posibilidad y la facilidad de elegir libremente qué es aquello que más le interesa en cada etapa de su desarrollo personal, familiar o profesional, mezclando la urgencia con la inversión, generando valor para el futuro de los jóvenes.
Para ello, más allá de subvencionar una parte del alquiler que incluso puede llevar a un aumento de los precios, son necesarias otras muchas cosas. Por ejemplo, generar suelo destinado a la promoción y construcción de viviendas protegidas, ha funcionado en el pasado y seguro que, si se hace una apuesta decidida por ello, seguirá funcionando.
No olvidemos que el incremento del coste del suelo provocado por la escasez de este es uno de los principales factores, si no el principal, del incremento de los precios de venta de las viviendas. Suelo que pueda ser utilizado como vía de protección social para esos sectores desprotegidos, y que esté fuera del valor especulativo, fuera de la subasta, dispuesto para ser reconocido en su valor social, mediante concursos reales en los que se primen estos valores, y de la mano de una vivienda protegida revisada en profundidad, que no represente un fantasma social irrealizable en cuanto a la distancia que aparece entre los módulos que lo regulan, la dignidad y la necesaria adaptación energética y funcional de las viviendas actuales y el precio de su gestión y realización digna.
Otras de las medidas absolutamente necesarias son las tendentes a mitigar la falta de capital inicial de que disponen los jóvenes para acceder a su primera vivienda. No olvidemos que tienen que desembolsar con fondos propios un 30% del precio de venta, el 20% que no financian las entidades bancarias y el 10% de IVA.
En relación con esto, es necesario bajar el IVA del 10% al 4% para la vivienda protegida, y para ese 20% que no financian las entidades bancarias, podría ser una buena medida el establecer avales públicos en determinadas circunstancias como ya se hace en alguna región española o Reino Unido o establecer créditos con interés cero.
Todas estas medidas, junto a una mayor colaboración público-privada y una Ley de Cooperativas de Viviendas -que llevamos muchos años reclamando desde el sector-, son imprescindibles para encontrar una solución real, no parches o brindis al sol, al enorme y grave problema de acceso a una vivienda digna en nuestro país.
"Hoy en día, las garantías legales y económicas que se exigen a las cooperativas de viviendas y a sus gestoras aportan mucha seguridad a los socios cooperativistas y las convierten en un vehículo idóneo para garantizar el acceso a la vivienda en propiedad con un precio justo a todos nuestros ciudadanos",Juan José Perucho, Presidente Asociación de Gestoras de Viviendas, AGV.
La incertidumbre económica y el incremento del tipo de interés todavía no han supuesto la desaceleración que el sector inmobiliario espera. Los números de compraventa de viviendas y de contratación de hipotecas todavía se mantienen en cifras positivas. Esto supone el décimo octavo mes consecutivo en el que se incrementa tanto las compraventas como las hipotecas. Agosto mejora los datos de julio, mes en el que se anticipaba la ralentización durante el octavo mes del año.
El INE ha hecho público el Estudio de Transmisiones de Propiedady de firma de hipotecas. Un estudio donde se plasma el esfuerzo del sector en resistir y continuar con el dinamismo al alza de meses anteriores.
La compraventa de viviendas aumenta un 14,9% interanual
A pesar de experimentarse un freno en el incremento de compraventas en junio, en agosto aumentaron un 14,9% interanual, en comparación al 8% registrado en junio. En total, se inscribieron 57.327 compraventas, el dato más elevado en agosto desde 2007. Por el momento, el aumento del interés del BCE no está afectado al mercado inmobiliario.
La compraventa de viviendas usadas aumentó un 17%, mientras que los de obra nueva un 6,1%. A su vez, respecto a julio, se registró un incremento del 6,7% de dichas operaciones, la mayor subida desde 2017.
Estos números récords se han registrado, debido a que la población ha adelantado la compra de vivienda previamente a que el Banco Central Europeo siga aumentando los tipos de interés en próximos meses. Con la evolución actual, 2022 podría cerrarse con un número total de compraventas de 600.000. Esto posicionaría a 2022 como el mejor año en cuanto a compraventas desde 2007.
Las hipotecas también revivieron en agosto pero con retroceso del tipo fijo
Respecto a las hipotecas, en julio se experimentó un incremento 10 puntos menos que en junio. Mientras que en agosto, se ha vuelto a disparar con una subida del 10,5%. Las 36.721 operaciones de agosto supone el mejor dato en agosto desde 2010.
De la misma forma, los préstamos hipotecarios han aumentando en un 5,4% interanual su valor medio. Dicho importe se ha situado en los 145.287 euros, mientras que el interés medio ha registrado un valor del 2,52%, tres décimas por detrás del valor de 2021. En suma, el plazo medio se encuentra en 24 años.
En cambio, los datos récords del Euribor sí comienzan a afectar a los tipos fijos de hipoteca. Este tipo de interés ha experimentado una disminución de cuatro puntos con el porcentaje máximo registrado en julio del 75,4%. En agosto, la contratación de hipotecas variables fue del 28,1%, mientras que la de préstamos de tipo fijo fue del 71,9%.
Hay que recalcar que el encarecimiento de las hipotecas está experimentando un incremento a mayor ritmo que en 2008. Esto a causa de las continuas subidas del Euribor y de los tipos de interés.
El bono del alquiler ofrecerá una prestación de 250 euros a los jóvenes de entre 18 y 35 años con un sueldo inferior a 24.318 euros, es decir, un 1,7% de la población española.
Desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) aseguran que se trata de "un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios superiores".
Enero 2022 - El Gobierno de España ha aprobado esta semana el bono joven del alquiler, una medida muy esperada por los más de 70.000 jóvenes de entre 18 y 35 años que podrían beneficiarse de una prestación de 250 euros, siempre y cuando su sueldo sea inferior a 24.318 euros.
Según informa el Observatorio de Emancipación Juvenil, en España tan solo el 15,8% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se han emancipado del hogar familiar. Con estos datos, podría parecer que esta medida solo traerá consecuencias positivas, no obstante, desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) advierten de que podría tratarse de un arma de doble filo que provoque un aumento del precio del alquiler a corto plazo.
Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, opina que "el Gobierno se equivoca en la medida, ya que se trata de un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios algo superiores". "Una vez más, el Estado subsidia en vez de destinar esos recursos a crear un parque de vivienda asequible, el cual permitiría aumentar la oferta y por lo tanto regular los precios sin intervencionismos", continúa experto.
El Banco de España ha alertado que, ante un incremento de la demanda, la medida intervencionista del Estado podría traducirse en una subida de las rentas, algo que ha pasado anteriormente en países como Francia o el Reino Unido. Y es que, la falta de aumento de la oferta de vivienda asequible se puede traducir en un efecto inflacionista.
En esta misma línea, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, detalla que esta medida es "más estructural que coyuntural".
"Los ingresos que van a dar a jóvenes, luego tributan vía IRPFy puede que luego tengan que devolver una parte en función del porcentaje les estén reteniendo". Además, la experta recuerda que los arrendadores deberán evaluar "si será suficiente para alquilar a alguien con un contrato temporal, si no va acompañado de más garantías, ya que el contrato es de 5 años".
¿Una ayuda utópica?
El límite del arrendamiento que contempla el bono joven del Estado es de 600 euros salvo excepciones. Con todos estos condicionantes, se estima que podrán acceder una media de 70.000 jóvenes.
"En las grandes ciudades se van a producir pocas firmas de contratos por una cuantía inferior a 600 euros y, de hecho, algunos propietarios que alquilaban a precios inferiores podrían aumentar el precio hasta el límite que estipula esta nueva medida", concluye Unsain.
"Las comunidades autónomas tienen potestad para aumentar el límite de los 600 euros por piso y 300 euros por habitación, porque hay lugares como Madrid, Barcelona, donde es imposible encontrar nada de ese precio donde pueden subir los precios, es en ciudades en que los alquileres medios son más bajos", añade Montse Moreno.
Sobre AEPSI
La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) es la principal organización a nivel nacional que representa al colectivo de personal shoppers inmobiliarios en España. AEPSI ofrece a todos sus asociados asesoría jurídica, soporte para la participación en ferias inmobiliarias nacionales e internacionales, acceso a un sistema de valoración de inmuebles y a un gestor CRM personalizado, central de compras y ayuda de acceso a acreditaciones internacionales. El objetivo de la asociación es difundir el servicio de estos profesionales, generar sinergias y nuevos negocios e incrementar el prestigio de su actividad.
Las operaciones sobre Bienes Inmuebles crecieron el 24,6% y las de Bienes Muebles crecieron el 32,9%.
Madrid, 10 de enero de 2022.- Las empresas españolas invirtieron mediante leasing 6.272 millones de euros para financiar activos mobiliarios e inmobiliarios hasta noviembre de 2021, una cifra superior en el 31,7% a la de igual periodo del año anterior, según la información ofrecida por la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR).
"La mayoría de las actividades productivas que utilizan el leasing presentan cifras positivas de crecimiento y esperamos que esto anticipe una etapa de consolidación de la economía", ha señalado José Coronel de Palma y Martínez-Agulló, presidente de la AELR.
La inversión nueva mediante leasing sobre bienes inmuebles alcanzó 808,2 millones de euros, el 24,6% más, y la de bienes muebles creció el 32,9%, hasta 5.464 millones.
Por regiones, en Madrid se firmaron contratos de leasing por 1.065 millones de euros -el 12,4% más-. En Cataluña, el volumen de negocio llegó a 1.260 millones de euros, con un aumento del 42,1%.
El plazo de duración de los contratos en los once primeros meses de este año fue de 56,2 meses, frente a los 55,6 meses de igual periodo de 2020. En cuanto al ratio de morosidad, se situó en el 3,6%, superior al del 3,3% de igual periodo del ejercicio precedente. El grado de cobertura alcanzó el 65,4%, inferior al comparable del año anterior del 77,9%.
Cifras del mes de noviembre considerado individualmente
La inversión nueva en leasing en el mes de noviembre considerado individualmente fue de 760,8 millones de euros, con un aumento del 59,3%. El leasing de bienes inmuebles subió en noviembre hasta 91,2 millones de euros -el 129,9% más-, mientras el de bienes muebles subió el 52,9%, con una contratación de 669,6 millones de euros.
La Ley-5-2019- de Contratos y Crédito Inmobiliario introducía el "Acta de transparencia" como un documento notarial que potenciaba la seguridad jurídica del usuario que recibe un préstamo hipotecario, estableciendo con claridad la información que debe ponerse a su disposición antes y durante el procedimiento y asegurando su concordancia con la información que aparece en el contrato. El objetivo final del "acta de transparencia" es asegurar que los particulares conocen y entienden el alcance y condiciones del préstamo hipotecario que van a suscribir.
El acta de transparencia es aplicable en la fase precontractual a cualquier formalización de préstamos (o cualquier otro derecho) con garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial, como viviendas, trasteros, garajes y cualquier otro que cumpla una finalidad doméstica, o préstamos cuya finalidad es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos construidos o por construir, siempre que el prestatario sea un consumidor.
La Ley-5-2019- de Contratos y Crédito Inmobiliarioestablece que el acta de transparencia es obligatoria no solo para los deudores sino también a fiadores o avalistas y los hipotecantes no deudores, que son aquellos que hipotecan un inmueble de su propiedad en garantía de la deuda de otra persona.
El papel del notario en el "acta de transparencia"
Es el notario el responsable de intervenir en la fase precontractual del préstamo, verificando la legalidad de la documentación entregada, la adecuación de los plazos y su ajuste a la posterior escritura que se firme.
Con anterioridad a la firma del acta de transparencia, la entidad bancaria deberá entregar y explicar al particular toda la documentación exigida por la ley.
Se realizará un asesoramiento personalizado al consumidor por parte del notario sin presencia de la entidad acreedora.
Así mismo el notario realizará un test para asegurarse que el usuario ha comprendido el alcance y las responsabilidades que conllevan el préstamo que va a asumir.
En un esfuerzo por abordar la compleja emergencia habitacional en Canarias, la Asociación Canaria de Empresarios de Gestión Inmobiliaria (ACEGI) se ha pronunciado sobre el Anteproyecto de Ley del Uso Turístico de Viviendas, destacando tanto aspectos positivos como preocupaciones fundamentales.
Desde ACEGI, se reconoce la importancia de modificar la regulación de la vivienda vacacional, pero entiende que no es la solución a la grave crisis habitacional en las Islas Canarias. En palabras de su presidente Rafael Tarajano, "esta medida, por sí sola, no resolverá los problemas de fondo que enfrenta la región donde las diferentes administraciones han fracasado en generar vivienda pública en las últimas décadas.
Entre los puntos positivos del anteproyecto, ACEGI valora positivamente la posibilidad de que cada municipio regule la implantación de la vivienda vacacional según sus particularidades, así como la limitación cuantitativa en relación con la edificabilidad total de cada zona o municipio.
Desde ACEGI celebran que se haya atendido una larga reclamación de la asociación respecto a la consolidación del uso residencial en complejos turísticos, resaltando su presidente que "este es un punto clave para nosotros, ya que se estaba produciendo importantes injusticias, además de reducir aún más la disponibilidad de viviendas en zonas catalogadas como turísticas, que en muchos casos, dejaron de explotarse turísticamente hace mucho tiempo". Sin embargo, ACEGI también expresa reservas significativas sobre ciertos aspectos del anteproyecto. Para su presidente "es casi imposible obtener calificaciones energéticas de B y C para pisos integrados dentro de una comunidad. El Sr. Tarajano, aclara que "teniendo en cuenta las exigencias del propio mercado, esta medida solo se puede entender como una excusa para limitar excesivamente el número de viviendas vacacionales por parte de este gobierno, más que por salvar el planeta".
Asimismo, indican que la necesidad de obtener permiso expreso de la comunidad de vecinos va en contra de la Ley de Propiedad Horizontal, que ya contempla mecanismos para regular esta cuestión.
Además, ACEGI plantea preocupaciones sobre el principio de unidad de explotación en complejos turísticos. La Asociación ya transmitió, en reuniones previas con Don Miguel Angel Rodríguez, Director General de Ordenación Turística, la necesidad de buscar fórmulas distintas al principio de unidad de explotación, que desfavorece a los propietarios en la negociación con los explotadores, fomentando prácticas monopolísticas y situaciones de abuso. En respuesta a estas inquietudes, ACEGI anuncia que presentará alegaciones al anteproyecto, enfatizando la necesidad de una redacción más flexible que permita un modelo turístico diversificado y democrático en Canarias. En última instancia, ACEGI insta a un enfoque equilibrado que aborde tanto la regulación de la vivienda vacacional como la promoción de vivienda pública y privada en cantidad suficiente, garantizando así una solución integral a la crisis habitacional en las Islas Canarias.
Paro, precariedad, inestabilidad e incertidumbre. Son las palabras que resuenan en las mentes de los jóvenes españoles que, al contrario que las generaciones anteriores, ven muy complicado acceder a la vivienda. Con estos condicionantes, surge la pregunta de cómo pueden los jóvenes acceder con garantías a la compra de vivienda. España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose, según Eurostat, sobre el 40% en los menores de 25 años, ocho puntos por encima de la media del resto de los vecinos del continente.
Esta situación, según señala Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España, se agrava por las condiciones precarias de los que sí disfrutan de un empleo: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo muchas veces es temporal, lo que impide una estabilidad económica", añade.
Como consecuencia de ello, los datos de emancipación "que se han agravado con la pandemia", apunta la experta, también reflejan estas dificultades para acceder a la vivienda. De hecho, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, solo 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada. "Estos datos muestran la dificultad que tienen los jóvenes para acceder a la vivienda, en muchas ocasiones porque, a pesar de tener un empleo, los alquileres son tan altos y los salarios tan bajos que los jóvenes prefieren quedarse viviendo con sus padres", señala la experta.
Además, continúa Anna Puigdevall, "para la juventud más formada, con un potencial acceso a mejores salarios, la incertidumbre de no saber si van a emigrar frena la decisión de comprar una casa".
Alternativas actuales para el acceso a la vivienda de los más jóvenes
A pesar del panorama actual en España, existen alternativas, señala la experta, como acogerse al Plan Estatal de Vivienda, recientemente ampliado hasta 2022. El plan prevé ayudas para menores de 35 años y cuyos ingresos en la unidad de convivencia sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La ayuda está orientada al alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles en las casi 7.000 poblaciones de menos de 5.000 habitantes de España.
Bajo este plan, se puede otorgar una ayuda a los jóvenes para comprar viviendas de hasta 100.000 euros por valor de 10.000 euros. Las ayudas al alquiler son del 50% para el alquiler mensual que no supere los 600 euros y hasta el 30% en el tramo entre 601 y 900 euros.
Por otro lado, si se poseen recursos para comprar una vivienda, la bajada de precios como consecuencia de la crisis de la COVID-19 puede acelerar la decisión, teniendo en cuenta un ahorro previo. "En general, aconsejamos que para pedir una hipoteca se tengan unos ahorros de entre el 25-30 % del precio de la adquisición de la vivienda", señala Anna Puigdevall.
Por otro lado, las entidades financieras también ofrecen hipotecas con ventajas para los jóvenes. "Algunos bancos ofertan hipotecas con un interés más bajo hasta que el cliente cumpla los 35, porque asumen que para esa edad ya tendrá unos ingresos más estables", concluye la tesorera de FIABCI España.
En este sentido, el Banco Santander ha anunciado recientemente que lanzará un programa piloto con 1.000 hipotecas para jóvenes en las que concederá financiación de hasta el 95%. Este plan irá destinado a jóvenes solventes, pero sin capacidad de ahorro.
Las estadísticas que todos los meses realiza el INE para Septiembre de 2023 muestran una octava caída consecutiva interanual en la compraventa de viviendas. El retroceso a lo largo del año asciende ya a un -6,6%.
Las fincas transmitidas registradas en el mes de Septiembre de este año fueron un 13,2% menores que en Septiembre de 2022
Se aprecia una caída mayor en la compraventa de vivienda usada ( 24,5%) que en la vivienda nueva ( 19,7)
Compraventa de vivienda por territorios
El mayor número de operaciones inmobiliarias de da en Andalucía (8.554 operaciones), la Comunitat Valenciana (7.623 operaciones) y Cataluña (6.670 operaciones). En último lugar se sitúa La Rioja con 333 transacciones.
En general apreciamos que se cumple lo previsto para 2023 en el sector inmobiliario sobre todo en lo que se refiere acompraventa de vivienda.
El asunto de los precios es diferente ya que mantiene aun una tendencia a la subida considerable. En función de las decisiones políticas del nuevo gobierno, entre otros factores, esta tendencia al alza podría atenuarse a principios de 2024.
En cualquier hogar, saber aprovechar el espacio que posee es una cualidad necesaria, sobre todo en pequeña vivienda que posea una gran cantidad de mobiliario. Para cada metro cuadrado, existe una serie de trucos que son los siguientes:
Evitar mobiliario ancho y pesado en pequeña vivienda
Para habitaciones pequeñas y sobre todo para salones reducidos, podemos optar por instalar un mobiliario ligero para que el efecto visual sea de mayor amplitud. En suma, debemos no hacer uso de asientos corpulentos o sofás pesados, sustituyéndolos por un mobiliario con patas, reemplazar una amplia mesa por varias pequeñas con las que podamos o colocar asientos sin brazos para seguir ganando metros cuadrados en nuestro piso.
Hacer uso de puertas correderas
Cuando contamos con un espacio restringido, es conveniente utilizar puertas enrollables o correderas que podamos abrir o cerrar cuando queramos. De esta forma, cuando haya invitados en el domicilio, se pueden cerrar las puertas que den al dormitorio para mantener la privacidad del habitáculo. Por el contrario, si el propietario se encuentra solo en el domicilio, puede mantener abiertas las puertas para que solo exista un único espacio. Así se consigue una mayor amplitud visualmente entre las distintas habitaciones de la vivienda.
Aunar diferentes espacios en uno
Concretamente para inmuebles que carecen de numerosos metros cuadrados, para ganar espacio se recomienda aunar estancias. Para ello, se puede proceder a suprimir puertas que no sean necesarias o tabiques. Otra forma de conseguir que varias estancias parezcan una es jugar con los materiales de las paredes o del suelo para aportar mayor continuidad al inmueble.
Ser ordenados cuando se posee una pequeña vivienda
Si no se cuenta con demasiados metros cuadrados, el dueño del hogar debe ser ordenado y organizar bien la vivienda. Si se guarda cada cosa en su lugar correctamente, se obtiene una mayor amplitud, ganando unos metros de más.
Aprovechar cada hueco libre
Para las cocinas, independientemente de si son grandes o pequeñas, siempre hay algún hueco donde poder colocar una mesa o banco. Si se trata de una cocina pequeña, podríamos sustituir la mesa por una barra en la que podemos instalar taburetes o sillas altas.
Implantar espejos
En el caso de que el recibidor de la vivienda sea reducida, conviene colocar un gran espejo que provocará que el tamaño del espacio se vea incrementado. Cabe destacar que si el recibidor cuenta con grandes cantidades de luz natural, se logrará un mayor efecto. Si no hay mucha amplitud, se debe encontrar los objetos correctos para no sobrecargar el habitáculo.
Utilizar colores claros en pequeña vivienda
Si optamos por pintar las paredes de las habitaciones por un abanico cromático que juegue con colores grises, pasteles o blancos, conseguiremos que visualmente el espacio sea mayor de sus dimensiones reales, aparte de dejar pasar mayor cantidad de luz natural.
El primer elemento con el que podemos crear una notable sensación visual es la pared. Para dotar de iluminación un espacio, una gran idea es pintar las paredes de color claro, ya que es el color más práctico. Sin embargo, si no queremos utilizar el blanco puro, podemos optar por diferentes gamas: blanco crema, blanco marfil, blanco grisáceo, blanco fresco? O por tonos pasteles o con poca saturación.
Una vez que hemos conseguido la luminosidad de esta forma, podemos añadir notas de color a través de los textiles: cortinas, alfombras, cojines, colchas?
2 Despejar las ventanas
Las ventanas deben estar siempre limpias para que dejen pasar toda la cantidad de luz solar posible a la estancia.
Además, deben estar completamente libres, sin nada que las obstruya. ¡Ojo con la colocación de los muebles! Tampoco deben estar tapadas desde fuera. Hay que recortar regularmente las ramas de los árboles o arbustos que limiten la entrada de luz.
3 Dar luz a la estancia con los muebles
Otra buena forma de aportar luminosidad a una estancia oscura es a través de los muebles, teniendo en cuenta su diseño, color y acabado. Las características fundamentales que debe tener el mobiliario son: acabados en tonos claros, blanco o pastel; una superficie con textura o brillo y partes cromadas.
Como punto de contraste también se puede colocar una cajonera o un mueble pequeño con un tono más oscuro.
4 Colocar accesorios que potencian la luminosidad
Si para decorar utilizamos accesorios brillantes, de oro o plata, conseguiremos que la luz se refleje y, de paso, darle un toque distinguido a la decoración.
Por ejemplo, podemos hacer uso de jarrones brillantes, ya sea un jarrón grande o un conjunto de ellos. El jarrón es el elemento decorativo por excelencia. Quedará bien y además transmitirá la función reflectante que buscamos.
Otros elementos que potencian la reflexión son las mesas con cristal.
5 Sacarle partido a los espejos
Y continuando con las superficies reflectantes, tenemos una por excelencia: el espejo. Un espejo puede llegar a duplicar la luz natural.
Un truco muy útil es colocar un espejo grande o una serie de ellos frente a la ventana de mayor extensión.
Si además el marco del espejo es brillante, el efecto se verá reforzado.
6 Colocar bien las lámparas
Una buena colocación de las lámparas en el espacio es fundamental. Por ejemplo, una lámpara de pie con la luz dirigida hacia el techo compensará la falta de luz a medida que pase el día.
Asimismo, la cantidad de luz artificial y la potencia de la misma dependerán del tiempo de uso que le demos a la estancia. En dormitorios puede bastar con una lámpara de techo.
En el mercado existe una gran cantidad de diseños de lámparas y también pueden convertirse en un potente elemento decorativo.
¿Y si la habitación no tiene ventanas?
Por último, añadimos este breve apartado. Si hemos hecho habitable una habitación sin ventanas (como puede ser un trastero), la mayoría de estos consejos también son útiles. Pero además en este caso habrá que prestar bastante atención al diseño de la iluminación. Podemos recurrir desde a lámparas hasta, dependiendo de la estancia, luz de velas.
Una buena opción es decantarse por una iluminación que se asemeje a la luz natural. Para ello, podemos hacer uso de focos incandescentes blancos, aunque las bombillas de espectro total parecen ser la mejor alternativa.
Con las velas se puede crear un ambiente muy acogedor y podemos encontrar muchísimas variedad en el mercado, por no hablar de las velas aromáticas.
En definitiva, estos trucos nos ayudarán a combatir la oscuridad en esas habitaciones a las que no llega la cantidad necesaria de luz natural. No obstante, nunca hay que olvidar que, aun siguiendo estos consejos, también hay que imprimirle nuestra personalidad a las habitaciones.
Tener una vivienda pequeña con habitaciones estrechas sin amplio espacio puede dejar de ser un problema con las siguientes soluciones cuyo objetivo es mejorar la administración de los habitáculos.
En España se está experimentando un fenómeno en el que cada año el número de apartamentos pequeños y sin muchos metros cuadrados se incrementa. Por este motivo, las personas se ven obligadas a mudarse a la periferia de la localidad para encontrar una vivienda amplia y grande.
Por ello, vamos a exponeros una serie de medidas para reformar viviendas pequeñas y solucionar la problemática de los metro cuadrado.
Para aprovechar el poco espacio que disponemos, otro factor a tener en cuenta es implantar un sofá cama en el salón si únicamente tenemos un solo dormitorio. Hay que recalcar que el sofá es la pieza que sobresale en el salón, por lo que su estética y funcionalidad deben estar a la perfección.
Las estanterías
Este es un paso importante para nuestro hogar, ya que se trata del elemento de almacenaje más importante. Debemos instalar estanterías a lo largo y ancho de la vivienda según el espacio y los metros cuadrados que el inmueble tenga. Un aspecto a tener en cuenta es utilizar cestas y cajas para esconder de la vista de otros objetos que no nos interesan que vean.
Almacenaje en el dormitorio
En el caso de no tener espacio para incorporar en los dormitorios grandes armarios, se puede recurrir a estructuras de camas que estén formados por una superficie inferior con almacenaje interno o con una cabecera que incorpore más almacenaje.
Zapateros
Como otra forma de solucionar el almacenaje, podemos incorporar zapateros que por un lado, actúen como zapateros y tenga su espacio para guardar zapatos, pero en los que podamos implementar una decoración mínima para mejorar el aspecto físico de nuestro recibidor.
Los espejos
Los espejos son un elemento del hogar que aporta luz e incrementa la sensación visual de amplitud. Se pueden implantar en diferentes habitáculos como en las habitaciones o en el salón para aumentar el espacio, mezclando diferentes tipos de espejos.
Si buscamos algo sencillo que encaje con el estilo por el que hayamos optado en nuestra vivienda, podemos implantar espejos redondos con marco envejecido que, además, aporta un elemento vintage al hogar.
Comedores con mesas extensibles
Igual que los sofás camas, si queremos acoger invitados en nuestra pequeña vivienda podemos optar por crear un comedor que cuenta con una mesa extensible que se adapte al número de comensales. De esta forma, solucionamos el problema de espacio sin sacrificar parte del comedor.
Las alfombras
Las alfombras son un factor que aporta calidez y comodidad al hogar, sobre todo si nos encontramos en época de frío y mal clima. Se utilizan como una forma de definir los diferentes habitáculos que componen la vivienda cuando no se encuentran separados como es el caso del conjunto salón-comedor-cocina.
Previamente a la creación de una página web, hay que escoger el nombre que se va a utilizar como dominio. Este será la denominación de la marca y de la empresa y tendrá una incidencia directa posteriormente en el posicionamiento de la web en Internet.
Por ello, es importante estar completamente seguro de qué nombre queremos poner como dominio. A continuación, veremos algunos aspectos claves a tener en cuenta para definir el nombre de nuestro dominio.
Un dominio es la denominación exclusiva y única de una página web en Internet. Está formada por una palabra o por un grupo de varias palabras que finalizan con un punto y una extensión.
Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.es o www.tuagenciainmobiliaria.com
Este nombre será el que aparezca dentro de la barra de dirección del navegador, permitiendo al usuario entrar en la página web inmobiliaria.
De la misma forma que se hace uso del dominio para la página web, también hay que utilizarlo para los correos electrónicos de la empresa. De esta forma, podríamos tener los siguientes correos: info@tuagenciainmobiliaria.es o comercial@tuagenciainmobiliaria.es...
Pasos previos a elegir un dominio
Hoy en día, el mayor problema con el que nos podemos topar en el momento de elegir un nombre para nuestro dominio es que ya existen millones de dominios y en muchos casos, el dominio por el que nos habíamos decantado, ya se encuentra registrado y fuera de disponibilidad.
Debido a esto, hay que dedicarle mucho tiempo a pensar en diferentes opciones que nos haga destacar ante la competencia. Esta denominación dará nombre a nuestra empresa en Internet, por lo que debemos elegir correctamente cómo queremos que los usuarios de la red nos identifiquen y nos conozcan.
¿Nombre de la agencia o palabras claves como dominio?
En el nombre del dominio, podemos decantarnos por potenciar dos conceptos: por un lado, las palabras claves de nuestra agencia o actividad, o por otro lado, nuestra marca.
No es lo mismo definir nuestro dominio como www.pisosmadrid.com que denominarlo como www.inmobiliarialallave.com (nombre de una agencia inmobiliaria)
Para saber cuál es la mejor opción de todas, tendremos que tener en cuenta varios aspectos para llevar a cabo una correcta elección.
Aspectos a tener en cuenta para elegir un eficaz dominio
Utilizar palabras claves en el dominio
En el sector inmobiliario, para la página web de una agencia, podría ser más conveniente potenciar alguna palabra clave que escoger el nombre de la marca, ya que esto impulsaría el posicionamiento de la web en Internet. Por ejemplo, en cuanto a posicionamiento, sería más eficaz utilizar "inmomadrid" o "pisosmadrid" como dominios que "agenciamarquez".
En suma, si nuestra actividad está dirigida al alquiler en un área específico, esto tendría que ser potenciado utilizando dominios como "alquilerjerez".
Hacer uso de las palabras claves de la agencia dentro del dominio es muy útil a la hora de mejorar el posicionamiento SEO de nuestra futura página web a corto o a medio plazo.
La longitud del alojamiento
La longitud del dominio es otro de los factores que hay que tener en cuenta. Si el nombre es largo, para los usuarios será más complicado de recordar e incluso tendremos más posibilidades de escribirlo erróneamente.
Aproximadamente el dominio debe tener un total de 8 a 12 caracteres. Por ejemplo: "vivisoluciones", "inmoperez" o "alquilergerona".
Fácil de pronunciar y recordar
Si finalmente escogemos un dominio corto, este será más fácil de recordar, además de más visual.
Cabe resaltar que el dominio tiene que ser fácil cuando se lo comuniquemos a nuestros clientes, siendo fácil de pronunciar y deletrear para impedir que haya confusiones.
En relación a esto, podríamos acudir a otra persona para que diga el dominio en voz alta y de esta forma, comprobar que el dominio se puede pronunciar fácilmente. De esta forma, si la persona recuerda el dominio después de un tiempo y lo pronuncia de forma fluida, tendremos un eficaz y correcto dominio.
En este caso, resulta más fácil de pronunciar "barresproperties" que "barrespropertiestrading".
No colocar dos letras iguales seguidas ni usar palabras complejas
Otro de los aspectos a considerar a la hora de escoger el nombre del dominio es evitar que aparezcan las dos mismas letras seguidas para evitar confusiones y palabras complejas. Por ello, hay que impedir tener dominios como "inmowhtre" o "viviinmo".
Evitar hacer uso de caracteres específicos
El nombre del dominio tiene que estar en minúscula y no debe estar compuesto por ningún carácter específico como la ´ç´ o la ´ñ´, símbolos o guiones. Esto se debe a que estos caracteres no aparecen en todos los teclados, por lo que habrá usuarios que tengan complicaciones a la hora de escribir el dominio.
Debido a esto, tenemos que impedir utilizar símbolos como "&" "%" "$" "/" "(" ")" "," "." ":" "_" "=" "¿" "?" " "¡" "!".
La extensión del alojamiento
La extensión corresponde a la última parte del nombre del dominio.
Para aquellas empresas que únicamente ejerzan su actividad en España, se recomienda utilizar el ".es". Para aquellas que estén abiertas al mercado internacional, se puede escoger entre ".com"; ".net" o ".org".
Debemos incidir en que si no queremos que la competencia posea nuestro mismo dominio pero con una extensión diferente, se recomienda adquirir ambos dominios, tanto con la terminación ".com" como la terminación ".es" si se encuentran disponibles.
En este caso, se utilizaría el ".es" para la denominación del dominio principal y el ".com" únicamente lo redirigiríamos hacia el ".es".
Si la competencia tiene adquirido las extensiones ".net"; ".es" o ".com", no hay que comprar ese dominio. Respecto a esto, si adquirimos el dominio de "inmovalencia.com" y otra agencia posee el "inmovalencia.es", cuando un usuario busque el dominio por internet, hay más posibilidades de que encuentre antes a la otra agencia que a la nuestra, llegando clientes nuestros a la competencia.
Plazo de renovación del alojamiento
Al igual que las marcas, los dominios tienen que ser renovados anualmente como mínimo, pero existe la opción de renovarlos por un plazo de hasta 10 años. En general, los dominios se renuevan una vez al año de forma automática por la empresa que hayamos decidido que lo lleve.
Es complicado que nuestro dominio nos caduque, debido a que si no nos acordamos de renovarlo, se abrirá un plazo para la renovación de 30 días en el que el dominio se desactivará previamente a dejarlo completamente libre.
¿Dónde comprobar la disponibilidad de dominios?
Hay varias compañías centradas en la comercialización de dominio. Dentro de los buscadores de sus páginas webs, podemos buscar si el dominio que queremos se encuentra disponible o no. Algunas de las empresas más importantes son: www.ionos.es; www.dinahosting.com o www.arsys.es.
Hay que recordar que aunque estas compañías nos ofrezcan ofertas atractivas de compra de alojamientos y dominios, tras encontrar el dominio que queremos comprar, tenemos que comunicárselo a la empresa de mantenimiento para que lo registren, debido a que es un servicio que está incluido dentro del mantenimiento.
Si somos nosotros los que tenemos que registrar el dominio, tendremos que realizar este proceso todos los años.
Cursos de formación Posicionamiento Web
En nuestra academia de formaciónwww.apiformacion.eshemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web, aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores, evitar técnicas penalizables y cómo salir de ellas, enfoque SEO para blogs, wordpress...
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Actualmente, el ahorro energético de la vivienda se ha vuelto una acción fundamental para paliar las constantes subidas del precio de la electricidad.
Tanto a nivel de respetar el medio ambiente como para los ahorros familiares, os aportamos una serie de ideas para ahorrar en cuanto a recursos energéticos.
Los suelos y las ventanas son espacios que transmiten tanto el calor como el frío. Elementos decorativos como las alfombras y las cortinas pueden mejorar el ahorro energético de la vivienda, preservando el calor durante la temporada de frío. De la misma forma, las cortinas facilitan el mantener fresco el hogar durante el verano.
Iluminación
Respecto a la luminosidad, la primera medida que podemos adoptar reside en aprovechar la luz natural del sol al máximo en nuestros hogares.
En cambio, para la luz eléctrica, debemos apagar las luces en aquellos espacios del hogar que se encuentren vacíos y hacer uso de bombillas de bajo consumo o LED. Debemos recordar que en la mayoría de los casos, el gasto en luz supone el 20% del gasto total de energía.
Otro de las medidas que se pueden llevar a cabo es adaptar cada habitación a las necesidades lumínicas que requieran. De esta forma, se pueden implantar colores claros tanto para cortinas, paredes, techos y persianas con el fin de aportar mayor luz a nuestros hogares.
En suma a estas acciones, una correcta limpieza de las lámparas ayudaría a que la luminosidad no se vea reducida por la suciedad y el polvo.
Electricidad
Para la electricidad, podemos adaptarla al mínimo que necesitemos de toda la potencia contratada. Para ello, podemos llevar a cabo el cálculo sumando la potencia de los aparatos eléctricos y observando aquellos que consuman más energía.
A parte de esto, también podemos disminuir el consumo de los aparatos eléctricos de las siguientes formas:
Una medida es desenchufar los aparatos que no estemos utilizando siempre que sea posible. Tales como portátiles, ordenadores o televisores
Desconectar el consumo silencioso o el stand-by de los aparatos. Esta modalidad hace que estos aparatos no estén ni apagados, pero tampoco encendidos.
Desenchufar los cargadores cuando no los estemos utilizando.
Otra de las opciones consiste en contratar tarifas de discriminación horaria.
Aire acondicionado y calefacción
Con los aparatos de refrigeración, si regulamos la temperatura y el consumo de estos también impulsaría en gran medida el ahorro energético de la vivienda.
En la vivienda, podemos implantar como temperatura razonable un número entre 19 y 21 grados y en las habitaciones, podemos reducirla un poco más.
Los expertos defienden que durante el invierno, se debe ajustar la calefacción en 20 grados, mientras que en verano, se recomienda establecer el aire acondicionado entre los 25 y 26 grados. Además, se debe llevar a cabo frecuentemente los filtros de estos aparatos.
En los casos en los que no nos encontremos en casa, debemos apagar tanto el aire acondicionado como la calefacción cuando no estemos e incluso apagarlos veinte minutos antes de irnos del hogar.
Aislamiento
Si controlamos y reducimos las fugas de aire que se producen en nuestra vivienda, lograremos alcanzar un consumo eficiente de energía.
Si no se puede recurrir a reformar el hogar para mejorar el aislamiento de este, podemos optar por sellar tanto las ventanas como las puertas para un mejor sistema de aislamiento.
Para ello, se puede implantar ventanas con doble cristal. De esta forma, mejorará el ahorro más eficientemente.
Agua
En los hogares, un gran porcentaje de la energía consumida proviene del uso del agua caliente y en numerosos casos, podemos evitar hacer uso de ella, por ejemplo, lavando los platos con agua templada o fría o la ropa.
Aunque en estas ocasiones podemos recurrir al agua tibia, hay otros casos en los que no. Por ello, os damos algunas soluciones para ahorrar en estos supuestos, como, por ejemplo, implantar un calentador solar de agua.
Por otro lado, respecto a las duchas, podemos, por un lado, reducir la duración de estas o comprar mangos de ducha que sean de bajo consumo.
Electrodomésticos
En cuanto a los electrodomésticos, hay varias medidas que podemos llevar a cabo para impulsar el ahorro familiar. Para ello, podemos utilizar electrodomésticos de máxima eficiencia, pero de una manera más comedida como:
Poner la lavadora a carga completa
No colocar elementos calientes dentro de la nevera
Evitar utilizar el secador de pelo
Utilizar la lavavajillas con programas cortos
Colocar la nevera en un espacio ventilado y fresco y evitar abrir frecuentemente las puertas.
Apagar el horno previamente a que termine el tiempo de hornear, aprovechando el calor acumulado
Planchar grandes cantidades de ropa con el objetivo de evitar calentamientos de la plancha.
El pasado 31 de marzo se publicó el Real Decreto-ley 6/2022 (152 páginas), entre cuyas medidas se incluía la aprobación de una nueva línea de avales ICO de hasta 10.000 millones de euros y cuyas condiciones fueron publicadas el pasado 11 de mayo de 2022.
Destinatarios
La primera entrega de 5.000 millones de euros será destinada a autónomos y empresas.
Plazo de solicitud
Podrán solicitarse hasta 1 de diciembre de 2022 y deberán formalizarse antes del 31 de diciembre.
Requisitos
No encontrarse en situación de morosidad en CIRBE.
No tener en el momento de solicitud del aval ningún proceso de ejecución de avales gestionados por el ICO.
No estar sujetos a procedimiento concursal a la fecha de firma de la operación.
No estar sujetos a sanciones por parte de la Unión Europea.
No estar sujetos a las prohibiciones generales para ser beneficiarios de subvenciones.
¿Qué préstamos pueden avalarse?
Dos posibilidades:
Apartado 2.1.
Los avales cubrirán el 80% de principal de la operación y con carácter general, hasta 400.00 euros; si se trata de empresas del sector primario, acuicultura o pesca, 35.000 euros.
El plazo del aval emitido coincidirá con el plazo de la operación hasta un máximo de 10 años.
La remuneración de los avales será de 20 puntos básicos sobre el saldo del importe nominal avalado. La comisión por aval se devengará anualmente por anticipado.
Apartado 2.2.
Cuando el préstamo supere el importe nominal antes señalado, el aval no podrá superar el mayor de:
15% del volumen de negocios anual medio total del beneficiario durante los tres últimos ejercicios cerrados.
50% de los costes de la energía en los doce meses anteriores al mes en el que se presente la solicitud de ayuda al banco.
En este caso, si la empresa no es una pyme, el aval cubrirá como máximo el 70% del principal de la operación.
El plazo máximo será de 8 años.
Los avales tendrán el siguiente coste:
Carencia
Todas las operaciones contarán, a solicitud del deudor, con un periodo de carencia inicial del principal de 12 meses y las entidades financieras deberán mantener abiertas las líneas de circulante de sus clientes hasta el 31 de diciembre de 2022.
Tipo de interés
Las entidades financieras se comprometen a que los costes para los beneficiarios de las nuevas operaciones no superen el coste para las entidades, incluyendo los costes para ellas de la operación en términos de balance, los costes de administración y gestión y el coste de aval, sin aplicar margen adicional.
Buenas prácticas
Los bancos deberán aplicar los mejores usos y prácticas en beneficio de sus clientes y no podrán condicionar la aprobación de los préstamos a la contratación de ningún otro servicio o producto
Artículo 29 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Resolución de 10 de mayo de 2022, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 10 de mayo de 2022, por el que se establecen los términos y condiciones del primer tramo de la línea de avales a financiación concedida a empresas y autónomos establecida por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Dentro del sector inmobiliario, existe una gran competencia a la hora de publicar el mejor anuncio de un inmueble. Estos anuncios son vitales para impulsar la venta de viviendas por Internet, por lo que deben destacar para captar la atención de los usuarios.
Para ello, aparte de describir correctamente la vivienda, hay que transmitir emociones a través de las descripciones que despierte el interés en el interesado y se decante por visitar la vivienda.
Respecto a ello, ofrecemos algunos aspectos a tener en cuenta para llevar a cabo una correcta redacción de los anuncios:
Los títulos siempre tienen que estar compuestos por una frase corta, atractiva y directa. Es la parte más destacable del anuncio y es la primera impresión para el usuario. El título debe ser aprovechado y transformarlo en un resumen mínimo de toda la información que aparecerá posteriormente, compuesto por las palabras claves del inmueble. Hay que prestarle mucho interés, debido a que junto la imagen conformará el reclamo principal del anuncio.
Cabe remarcar que frases como "oferta especial" u "ocasión única" no suelen funcionar ni captar la atención de las personas. En cambio, un buen título sería: "Amplio apartamento de dos dormitorios con acceso a la playa".
Impactar visualmente con fotografías atractivas
Es obvio que las fotografías son el elemento más importante para aumentar el número de visitas, debido al impacto visual que ofrece en los usuarios. Por este motivo, hay que realizar un buen trabajo fotográfico, cuidando cada uno de sus elementos.
Uno de los puntos a considerar es que el inmueble en cuestión debe presentarse limpio, ordenado, con una buena iluminación y una cuidada decoración. No hay que cometer errores como que se visualicen "elementos extraños" como el fotógrafo reflejado en los espejos. Tras obtener las imágenes, hay que optimizarlas a través de herramientas de edición fotográfica para garantizar que la resolución es la correcta. Una vez estén las fotografías preparadas, pasamos al proceso de selección en el que escogemos la imagen principal más atractiva del inmueble.
Además, los portales cada vez permiten más publicar vídeos en los anuncios junto a las fotografías del inmueble, un recurso audiovisual que posee un gran potencial a la hora de aumentar las posibilidades de venta de la vivienda.
Exponer claramente el método de contacto y el precio del inmueble
El precio total de la vivienda tiene que aparecer claramente expuesto. Aquellos inmuebles anunciados junto a su precio son más eficientes que los que no. Es obvio que el precio debe ser el real por el que se vaya a vender la vivienda, el que les decimos a las personas interesadas que visitan el inmueble. No debe haber espacio a posibles confusiones.
En suma, tenemos que ofrecer una opción de contacto directo, por medio de email o teléfono y responder a cada uno de los mensajes o llamadas recibidas en el menor tiempo posible y con la mayor fluidez. Además, tenemos que estar disponibles al completo en el horario que hemos indicado.
Tras exponer todos estos consejos, podemos concluir que el anuncio de la vivienda tiene que ser original, directo y atractivo. Hay que dedicarle el tiempo que se requiera hasta lograr un anuncio perfecto, porque cuanto mejor esté realizado el anuncio, mejor resultados obtendremos.
Redactar la descripción del anuncio de la vivienda de forma creativa, original y fiel a la realidad
La descripción es el elemento donde podemos mantener el interés del lector por la vivienda o hacerlo desvanecer. Tenemos que dirigir el texto hacia la persona tratándolo de usted. En las descripciones, debemos ceñirnos a la realidad del estado y las características del inmueble, aportando la mejor imagen de la vivienda por escrito a través de una clara, concisa y correcta gramática sin cometer ningún error de puntuación, gramatical u ortográfico.
Lo aconsejable es empezar describiendo el exterior del inmueble y luego pasar al interior. Comenzamos con el entorno: los lugares de interés cercanos, la ubicación y por último describir el conjunto residencial o el edificio.
Tras ello, hay que explicar en profundidad el tipo de vivienda: si es un chalet, un piso, una casa o un apartamento. En suma, debemos incluir las dimensiones del domicilio y su disposición para destacar los aspectos fuertes como el espacio, la iluminación, las habitaciones más atractivas, cualquier ventaja que pueda resaltar al inmueble por encima del resto.
En este sentido, es recomendable utilizar expresiones como "tecnología de vanguardia", "llave en mano", "espacioso", "listo para mudarse" o "excelente vecindario" únicamente cuando corresponda con la realidad.
A su vez, ser creativos y originales en la redacción del texto puede marcar la diferencia con el resto de inmuebles. Textos atractivos como los que adjuntamos a continuación:
Ejemplo 1 ´Cómo redactar un anuncio de vivienda´
"En esta vivienda podrá disfrutar de la tranquilidad de saber que sus hijos juegan sin peligro, mientras se relaja viendo una película en tu cine de verano particular que podrá montarse en la terraza cubierta de la parte trasera de la vivienda. El exterior es perfecto para que su tiempo lo viva con los suyos, y no para que se pase el tiempo manteniendo el jardín, puesto que tan solo unas pinceladas de verde decoran la amplia parcela".
Ejemplo 2 ´Cómo redactar un anuncio de vivienda´
"Imagina vivir en el extremo de la vieja ciudad, cerca de todo, pero donde no llega ni los olores de la Boquería ni la música de las tiendas de Portal de l?Àngel. Estar rodeado de calles y plazas con nombres como Princesa, La Puntual, o Tantarantana. Un piso blanco, luminoso, elegante. Una terraza como un barco, con la proa enfilando hacia el parque de la Ciutadella".
No duplicar la información en otros portales
Tras obtener nuestra descripción atractiva, real y concreta, debemos recordar que la información expuesta no se tiene que repetir en otros medios, debido a que esta acción la penalizan los buscadores.
Únicamente hará falta implantar pequeñas diferencias entre las descripciones que se publiquen, con matices sutiles que permitan que el contenido no sea considerado como duplicado.
Hay un juzgados por cada una de las 54 provincias que componen la geografía española y cómo podemos observar en la tabla hay cuatro provincias cuyas tasas de resolución es inferior a la media nacional. Estamos hablando de Cataluña, Andalucía, Madrid y Cantabria.
En Cataluña se han resuelto menos de 10.000 casos a pesar de haber recibido 50.000 peticiones se trata de una resolución que ni siquiera llega al 20%.
Seguida va Andalucía que ha recibido 88.000 casos y solo se han resuelto 21.000 suponiendo solo el 24%. El tercer puesto lo ocupa Madrid con 46.000 peticiones y solamente 12.000 resoluciones, registrándose una tasa del 26,2%. El cuarto lugar lo ocupa Cantabria con una tasa de resolución del 33%, esta Comunidad ha recibido 9.000 casos y han dado salida a 3.000.
En el extremo opuesto nos encontramos con Asturias y La Rioja que se caracterizan por tener juzgados especializados en cláusulas suelo y han resuelto más de un 70% de los casos recibidos. Le sigue Castilla y León y Castilla-La Mancha con un porcentaje de resolución del 50%.
Un 97% de Sentencias resueltas a favor del cliente
Según datos del CGPJ estos órganos judiciales han dictado 112.032 sentencias, de las cuales 108.373 han sido resueltas a favor de los clientes suponiendo un 96,73%.Manteniéndose una tendencia al alza desde la creación de estos órganos especializados.
Durante los siete primeros trimestres, las tres regiones que han dictado más sentencias son Castilla y León 14.427, Andalucía 13.367 y Madrid 10.515.
A pesar de la mejora en las resoluciones judiciales, estos órganos ponen de manifiesto el atasco que sufren ante el aluvión de casos recibidos por lo que el CGPJ ya anunció la decisión de prorrogar un año más su funcionamiento e insistió que los juzgados provinciales son la mejor opción para dar salida a las miles de demandas recibidas de los consumidores contra los bancos por las cláusulas abusivas hipotecarias.
El Censo de Población y Viviendas 2021 publicado por el INE muestra que el parque inmobiliario de España tenía 4 millones de viviendas vacías en 2021 ; un 14,4% del total de viviendas. Había un total 18.539.223 ; 455.531 más que en 2011 .El consumo eléctrico, principal indicador, mostraba 3.837.328 vacías y 2.514.511 de uso esporádico.
En pequeños municipios mayor tasa de viviendas vacías
El indicador de viviendas vacías por cada 100 habitantes osciló entre 38,3 para los municipios con menos de 100 personas y 3,6 para las ciudades con más de 250.000.
Las viviendas vacías se daban en mucha mayor proporción en pequeños municipios Los de menos de 10.000 habitantes, en los que residía el 20,3% de la población total, registraron el 45% del parque de viviendas vacías y las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde residía el 23,8% de la población, solo contenían el 10,5% de viviendas vacías.
Municipios con mayores tasas de viviendas vacías
Tías (48,0%), Mos (46,5%) y Monforte de Lemos (40%) fueron los municipios mayores de 10.000 habitantes con más viviendas vacías.
Santa Cruz de Tenerife (17,3%), Vigo (15,1%) y A Coruña (14,7%) municipios con más de 200.000 habitantes con mayores porcentajes de vivienda vacía.
Barcelona y Madrid, ambas capitales rozan juntas el medio millón de viviendas vacías. En concreto, suman algo más de 400.000.
Viviendas de uso esporádico
Las viviendas de uso esporádico abundan en zonas costeras o interior con uso vacacional y estival.
El municipio de Noja destacó en el estudio del INE por tener un 47,7% de viviendas de uso esporádico; casi la mitad de todas sus viviendas en 2021
Según el Monitor Adecco de Ocupación II, desde 2008 hasta 2020, el empleo en actividades inmobiliarias ha crecido un 33,5%.
Desde la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias FIABCI y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña AIC han explicado las causas del crecimiento "Durante la crisis muchas cadenas cierran sus agencias inmobiliarias y cuando se recupera la actividad, algunas personas abren sus propias oficinas".
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) relativos al número de empresas que se dedican a las actividades inmobiliarias, estas han crecido un 58% entre 2008 y 2020. Además, también ha aumentado el número de locales donde se realizan actividades inmobiliarias, en un 62%.
Lola Alcover, secretaria del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) comenta que otra razón por la que el sector ha crecido en cuanto a número de profesionales es porque es una actividad de "fácil acceso" al tratarse de un sector en el que se puede trabajar sin apenas formación.
Otra de las causas del crecimiento del sector se encuentra en:
-El alquiler turístico.
-Intromisión de más profesionales en la actividad inmobiliaria.
-Nuevos nichos de mercado de crecimiento.
-Built to rent como tendencia impulsora del sector, es decir construcción de viviendas para el alquiler.
Puigdevall reconoce que la situación financiera de las inmobiliarias con la llegada de la pandemia era mucho mejor que en la anterior crisis. "Los endeudamientos eran mucho menores, y eso ha permitido hacer frente a la situación".
La pandemia también ha cambiado las preferencias de vendedores y compradores. Han bajado la oferta de casas con jardín por las nuevas necesidades surgidas durante la pandemia debido al incremento de la demanda de este tipo de viviendas.
Sin embargo es cierto que el negocio se ha paralizado durante 2020 aunque esperan que se recupere en cuanto lo haga el turismo.
Tras la sentencia del 26 de octubre del Tribunal Constitucional en la cual se sostenía que el impuesto de plusvalía municipal se encontraba fuera de los límites de la constitucionalidad, el sistema fiscal español comenzó a revolucionarse. Tal y como expondremos, el cálculo con el que se fijaba dicho impuesto se declaró inconstitucional, ya que siempre se observaba un aumento del valor cuando un terreno se transmitía, sin tener en cuenta ni si este aumento era real ni la cifra resultante del cálculo.
Con la salida a la luz de la revolucionaria sentencia el 25 de noviembre de 2021, se comenzó a aplicar los efectos jurídicos de esta normativa. Debido a esto, los contribuyentes que deseen reclamar la plusvalía lo tendrán más complicado que aquellos que recurrieron previamente a la sentencia y a sus efectos jurídicos.
Después de ser declarada inconstitucional, el 10 de noviembre se empezó a aplicar los cambios de la normativa para un correcto y legal uso de las plusvalías. Estos cambios aparecen reflejados en el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre.
A continuación, os aportamos los aspectos más importantes de las modificaciones realizadas y de los entramados que envuelve a la plusvalía inmobiliaria.
El pasado 8 de noviembre se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº 268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.
Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.
Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".
¿Tiene carácter retroactivo?
Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica, no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre
Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria
"En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.
La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?
El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones
Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.
Dos opciones a elegir por el contribuyente
Con la nueva reforma se permitirá elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.
Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a pérdidas.
¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?
Se ha sustituido los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.
Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.
Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria
Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.
Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral -se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta- es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.
El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.
¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?
Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto, el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia, el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real. El contribuyente reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.
Operaciones a corto se encarecen
Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.
Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria
El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del 50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de 2.500 millones de euros por la plusvalía.
Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.
Un 27% se ha mudado por cuestión de espacio, un 22% por tener terraza y jardín y un 18% pot tener espacios verdes.
Por Comunidades;
Las Comunidades Autónomas que más han cambiado de vivienda son Baleares un 11%, Andalucía un 10,8%, Extremadura un 10,4%. Y al contrario Madrileños un 3,4%, Castilla y León un 3,8% y Vascos un 4%.
De 3,9 millones de hogares de españoles el 21% han realizado reformas o lo harán próximamente. Han ampliado la zona de la terraza o el balcón un 23%, han recreado un espacio de trabajo en casa un 20%, reformar el baño, cocina y habitaciones un 59% y mejorar el aislamiento un 25%.
Además, el 17,3% de los ciudadanos ha hecho algún tipo de cambio en su hogar, sin necesidad de obra, para adaptarlo al confinamiento: la mayoría ha optado por cambiar la distribución del mobiliario 65,1% y comprar mesas de escritorios para teletrabajar 31,4% u otros muebles (26,5%).
Si tenemos en cuenta el género, los hombres prefieren mudarse mientras que las mujeres optan más por cambiar la decoración de la casa.
"Para muchas familias, la pandemia del Covid-19 ha transformado el concepto de hogar dado que han pasado mucho más tiempo en casa de lo habitual. Por eso, Línea Directa ha querido analizar cómo ha cambiado el hogar durante la crisis sanitaria, cómo las familias se han encontrado en sus viviendas durante los meses de confinamiento y cuáles han sido las consecuencias para ellos, así como los cambios de hábitos de trabajo, consumo y gastos", afirma Francisco Valencia, director del área de comunicación y sostenibilidad de Línea Directa Aseguradora.
La duración del ?bono joven? para la vivienda será de dos años, y supone 250 euros mensuales.
Los requisitos son dos:
Edad: entre 18 y por debajo de los 35 años.
Renta: anual inferior a 23.725 euros.
Para las familias con altos niveles de vulnerabilidad, el bono puede suponer hasta un 40% el valor del alquiler.
La Ministra ha declarado que "Para los jóvenes, que hasta ahora han tenido imposible poder desarrollar su proyecto vital.
Con las medidas que se están activando vamos a cambiar mucho su expectativa de acceder a una vivienda".
Una ley para los jóvenes
En el I Foro Urbano de España, celebrado en Sevilla, el presidente del gobierno Pedro Sánchez ha dicho que va a incluir en los próximos Presupuestos Generales del Estado la Ley Estatal de Vivienda.
Esta ley ayudará a los más jóvenes a emanciparse en todas las ciudades de España, según Sánchez.
Se rompe la tendencia del crecimiento en los tipos de interés, comenzando una leve tendencia a la baja. El tipo de interés medio fue del 3,27 %, con un plazo medio de 24 años y y con hipotecas de tipo fijo y variable muy similares.
El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) aumentó un 3,2%.
[caption id="attachment_20959" align="alignnone" width="727"] Hipotecas constituidas en Noviembre de 2023[/caption]
Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,27% y el plazo medio de 24 años. El 46,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 53,2% a tipo fijo.
El tipo de interés medio al inicio fue del 3,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,53% para las de tipo fijo.
Hipotecas con modificaciones registrales
El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad subió un 8,7% en noviembre en tasa anual.
Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 4,1%, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 59,5% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 22,8%.
[caption id="attachment_20960" align="alignnone" width="729"] Hipotecas con cambios registrales , noviembre de 2023[/caption]
El 38,9% de las 11.663 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.
Variaciones en hipotecas por comunidades autónomas
Las únicas comunidades con tasa de variación anual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas en noviembre fueron Castilla - La Mancha (40,9%) y Cantabria (8,0%).
La Ministra Raquel Sánchez ha declarado que "las Comunidades Autónomas deberán regular y activar la limitación de los precios del alquiler de las viviendas".
Esta regulación está pensada para propietarios con muchas propiedades (más de 10 viviendas en propiedad) y que estés constituidos como personas jurídicas.
El Real Decreto-ley 19/2021 para los pequeños propietarios de viviendas, no les obligará a limitar los precios del alquiler, sin embargo le ofrecerá incentivos para su reducción o contención.
Las 150.000 viviendas representarían aproximadamente el 6% del parque total de viviendas en alquiler en España.
Actualmente existen unos 2,34 millones de viviendas en alquiler en España según Consejo General de Economistas, sin embargo el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) apuntan a unos 2,57 millones.
Estas 150.000 viviendas afectadas por la regularización del precio del alquiler de la vivienda, disminuiría mucho si no se aplican en las comunidades gobernadas por el PP, que ya ha anunciado su intención de llevar esta Ley de Vivienda al Tribunal Constitucional y no aplicarlas en las regiones de Madrid, Andalucía, Galicia, Castilla y León y Murcia.
Además Extremadura, por voz de su presidente, afirma que no tiene zonas tensionadas, por lo que no aplicaría la regulación.
Mientras que otras autonomías como Aragón y Cataluña han recordado al Gobierno central que la vivienda es una competencia autonómica y que no permitirán que les transgredan sus competencias.
El gobierno pide tranquilidad, dice que no es intervencionismo
¿Que sucede
cuando el usufructo lo posee otra persona distinta?
La persona que posea el usufructo de una vivienda puede hacer uso de la misma,
la puede alquilar y el beneficio sería
suyo, aunque no la podría vender, ya que no posee el pleno dominio de la
vivienda, al no tener la nuda propiedad.
¿Cómo se
valora el usufructo? El
usufructo de una vivienda se extingue al fallecimiento de la persona, y el
cálculo para valorarlo es el siguiente:
A partir de los 89 años de edad de la persona que posea el
usufructo, el valor de éste es el
10% del precio total de la vivienda.
Si la edad es inferior a los 89 años, se calcula viendo la edad que tiene
la persona que posea el usufructo, y a 89, se le resta la edad que se tiene.
Calculo
del valor del usufructo de una vivienda
Si tengo 60 años, poseo el
usufructo de una vivienda y esa vivienda se vende, tendría el 29% del valor de
esa vivienda, al calcular 89-60=29, que sería el % que tendría de esa vivienda.
Si tienes alguna duda
estaremos encantados de atenderte sin ningún tipo de compromiso en INMOBILIARIAX en POBLACIONX.
Rentabilidad (Excluidos impuestos y subvenciones)[/caption]
Suelo Agrario en España 2022[/caption]
Tinsa-precios y variación trimestral vivienda[/caption]
HAMSWAN
Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.
IPC en la Eurozona entre febrero -marzo 2024[/caption]
El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.141,1 millones de euros, un 19,7% menos que en mayo de 2022. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.735,8 millones, con un descenso anual del 27,5%.
Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca
Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2023 es del 27,8%.
Tipo de interés de las hipotecas
Hipotecas con cambios registrales
Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés
Ibercaja Hipotecas viviendas septiembre 2011-23[/caption]
Tabla con el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas de viviendas constituidas en el periodo 2009 al 2023[/caption]
Fuente:INE
Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]
Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]
Hipotecas constituidas en Noviembre de 2023[/caption]
